06 DE JANEIRO DE 2017

Desafio das nove oportunidades

por Marcio Fenelon, especialista em negócios imobiliários

Caro leitor,

Para quem está chegando, seja bem-vindo! Tivemos um aumento notável no número
de leitores por conta do lançamento do meu livro “Decisões Inteligentes em Imóveis”
(obrigado por isso!).

E anote na sua agenda. Dia 23/01, segunda-feira, às 15h00, faremos uma monitoria ao
vivo para tirar as suas dúvidas sobre o livro.

Voltando ao relatório... Aceitei o meu próprio desafio de trazer nove diferentes oportunidades de
investimento imobiliário nas próximas semanas.

Mas Marcio, como é possível ter nove estratégias diferentes de investimento imobiliário?

A beleza do ramo imobiliário é que existem negócios para conservadores e agressivos, residenciais ou
comerciais, shoppings, escritórios ou hotéis, terrenos ou casas em condomínio, para comprar, construir ou
reformar e para alugar ou revender.

Isso sem contar o que esqueci de mencionar. Imagine a matriz de possibilidades. Vou ter que me esforçar
para escolher somente nove opções.

Porém já deixo claro que as oportunidades serão de apenas três tipos: seguras e rentáveis, ou seja,
maravilhosas; arriscadas e decepcionantes e um meio termo entre retorno e segurança.

Antes de tudo, para ter um bom investimento imobiliário é preciso saber diferenciar o que é o quê. A pior
escolha possível é achar que está investindo em um ativo do tipo seguro e rentável, porém na realidade
receber um negócio do tipo arriscado e decepcionante.

Deixa comigo.

A história da garota estudiosa

Andreia esqueceu o que é vida social. O culpado foi o ano de 2016 que colocou em sua agenda a entrada na
universidade. Andreia tinha planos ambiciosos. Curso concorrido e universidade no topo da avaliação.

Depois de muito estudo, o final foi feliz. Passou no vestibular. O único detalhe é que a universidade fica a
250 quilômetros de sua casa.

A Andreia vai precisar arranjar um local para ficar e não faz sentido comprar um imóvel. Além de caro,
Andreia não tem ideia se ficará na cidade depois da conclusão do curso.

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Resta alugar.

Mas como o pai da Andreia não concorda que ela divida um imóvel com desconhecidos e o orçamento não é
lá essas coisas, ela vai precisar achar um imóvel pequeno.

Tendência secular
Quantas vezes essa situação se repete no Brasil a cada ano?

Milhares e milhares de vezes.

E mais que isso: é o tipo de situação que podemos contar que irá se repetir ano após ano.

O que apoia essa convicção é o que conhecemos como tendência secular. É um movimento que acontece por
um prolongado período de tempo.

A população brasileira foi muito fértil por décadas, resultando em um enorme contingente de jovens.

Para eles, fazer um curso superior de boa qualidade é um diferencial necessário. Podemos contar com
milhões de Andreias escolhendo o caminho da universidade para seu desenvolvimento intelectual e
profissional.

E como as melhores universidades sempre atraem pessoas vindas de outras cidades, estados e até países,
podemos também contar com a demanda por aluguel de imóveis pequenos e seguros localizados no entorno.

Quanto mais cara a faculdade ou mais concorrido o curso, maior será a capacidade de pagamento da família
que manda o estudante.

Sempre haverá uma elite de pessoas que será capaz de pagar as melhores escolas, mesmo em períodos de
forte recessão, garantindo uma baixíssima vacância para o imóvel.

Pais fazem e continuarão fazendo grandes esforços para os filhos terem uma boa educação.

Essa é a beleza de se aproveitar de uma tendência secular para construir um negócio imobiliário. A demanda
está garantida. Você pode fazer a festa proporcionando alojamento para essas famílias e seus filhos
estudiosos.

O que você precisa garantir é a rentabilidade correta.

Acompanhe essa receita.

Receita de bolo para um negócio rentável de aluguel para estudantes

1 – Escolha uma faculdade / universidade de excelente avaliação e mensalidades altas.
2 – Pesquise os preços médios dos aluguéis praticados no entorno (2 km).
3 – Pegue o resultado, multiplique por 12 e divide por 9%.
4 – Abra uma empresa e contrate uma contabilidade de uma empresa startup por R$ 99 mensais.
5 – Compre um imóvel (pela empresa que você abriu) cujo investimento total seja no máximo o valor obtido
no item 3.
6 – Faça seu próprio marketing e esforço de vendas.
7 – Pague apenas 11,33% de imposto de renda pelo lucro presumido.

Parabéns, você criou um negócio seguro que renderá cerca de 8% ao ano no seu bolso, que é 2,5 vezes
melhor do que um aluguel convencional normal.

Acha impossível? Vamos a um exemplo prático.

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Escolhi o Mackenzie, que fica quase na divisa do bairro Higienópolis e o centro da cidade de São Paulo. A
universidade é ótima e os preços altos.

Com apenas 15 minutos de pesquisa, consegui descobrir que o preço médio da região é de R$ 2.310 por um
apartamento de 39 m2.

Preciso então agora encontrar imóveis por no máximo R$ 308 mil (R$2.310 × 12 ÷ 9%).

Pesquisa rápida novamente: encontrei 58 anúncios de unidades com preço de R$ 210 mil até R$ 308 mil.

Pesquisa qualitativa
Agora vem a parte verdadeiramente trabalhosa de visitar imóveis pesquisados, dar notas para os atributos
relevantes e descobrir o verdadeiro preço e atratividade do negócio, assim como explicamos no capítulo 4 do
livro “Decisões Inteligentes em Imóveis”.

É enganoso achar que, fazendo igual a todo mundo, você irá ter resultados melhores. Isso é definição de
loucura. Precisamos nos diferenciar. Por isso é importante visitar os imóveis para aluguel que estão sendo
oferecidos pela concorrência para entender como se destacar, para ser a primeira e mais vantajosa opção para
os potenciais inquilinos.

Aposto dez contos que o singelo diferencial de proporcionar um apartamento pronto para morar, com
móveis, cozinha e TV/internet já será o suficiente para se destacar.

Neurose
Importante mencionar que demora um pouco para pegar o jeito do processo. A primeira compra deve ser um
processo quase neurótico de visitas a quantos imóveis você puder entrar para que seja possível mapear todo o
mercado.

Sendo diligente e seguindo o conselho de dar notas aos aspectos mais relevantes, você chegará ao nível
master de conhecimento de apartamentos de um dormitório para jovens estudiosos.

A vantagem é que, depois de um tempo, poucas visitas serão suficientes para identificar novas
oportunidades. Com confiança, você começa a captar capital de terceiros para aumentar seu negócio e viver
disso.

Iteração
Repita o processo de avaliação para quantas universidades e faculdades achar necessário até achar aquela
com menor oferta possível – menor competição – e retorno adequado.

Até a oportunidade da semana que vem!

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 Disclosure
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