Sunteți pe pagina 1din 29

Evaluarea întreprinderii (organizației)

O intreprindere (afacere) este o entitate comerciala, industriala, de servicii sau


financiara care desfasoara o activitate economica. Intreprinderile sunt, in general, unitati
distincte ,de exploatare, generatoare de profit si care furnizeaza clientilor produse sau
servicii. Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii de companie
operationala, care este o afacere cu o activitate economica de productie, vanzare sau
comercializare a unui produs sau serviciu, si de continuitatea activitatii, care se refera la o
intreprindere care isi va continua activitatea in viitorul previzibil, fara intentia sau nevoia de
a fi lichidata sau de a-si reduce in mod semnificativ activitatea.
Definiția evaluării
Evaluarea este procesul de estimare a valorii.
Estimarea = exprimă valoarea aproximativă a bunului studiat (canadiană)
Evaluarea este procesul de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de
proprietate, la o anumită dată (numită data evaluării) şi concretizată (exprimată) în raportul
de evaluare sub forma unei opinii independente şi responsabile.
Evaluarea se finalizează cu exprimarea unei opinii (păreri) în legătură cu valoarea
bunului analizat (americană şi europeană)
Evaluarea este o determinare şi nu un calcul exact al valorii printr-o formulă
matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raţionamentului
profesional al evaluatorului, raţionament care se bazează pe o apreciere în funcţie de anumite
criterii de comparaţie, analize, calcule sau expertize.
Evaluarea întreprinderii (in general) este o activitate complexă de estimare a unui
anumit tip de valoare a acesteia, în funcţie de scopul evaluării, respectiv de utilizarea
raportului de evaluare pe care o solicită clientul.
Plecând de la scopul evaluării, în evaluarea unei întreprinderi, pot fi abordate:
-fie aspectele cantitative - patrimoniul,
-fie aspectele calitative - profitabilitatea;
-fie aspectele cantitative şi calitative.
Exemplu: Un client (cel care solicită evaluarea) în dublă ipostază:
- doreşte să cumpere acţiuni la Soc. "X"/ cum va fi remunerat capitalul investit.
- doreşte să achiziţioneze Soc. "X" din dorinţa de a avea o afacere propriei/si il intereseaza
preţul probabil pe care trebuie să îl plătească la cumpărare.
Evaluarea unei întreprinderi vizează stabilirea valorii afaceri la un moment dat,
măsurarea avuţiei reale şi a potenţialului acesteia de a-şi mări bogăţia în viitor, respectiv
determinarea capacităţii firmei de a genera fluxuri (profit, dividend, cash-flow) de care va
beneficia proprietarul sau proprietarii întreprinderii.
În evaluarea întreprinderilor, practica şi experienţa dobândită, a demonstrat că
nu se poate vorbi de o valoare unică care să i se atribuie unei întreprinderi, din cel puţin
trei considerente majore:
a) există numeroase concepte de "valoare";
b) există mai multi agenţi preocupaţi de evaluare (fiecare cu propria evaluare);
c) există mai multe evaluări chiar ale aceluiaşi evaluator, în funcţie de diverse
perspective sau chiar interese cu privire la perspectivele (evoluţia) firmei.

Tipuri de evaluare - clasificare


Evaluările pot fi clasificate în funcţie de următoarele criterii:
a) Din punct de vedere al obiectului evaluării, pot fi:
- evaluări de bunuri,
- evaluări de grupe de bunuri;
- evaluări de active intangibile (care nu pot fi percepute prin atingere), care pot sau nu să fie
înregistrate în contabilitate, se au în vedere atât activele intangibile, ce pot identificate şi
evaluate separat (licenţe, mărci, brevete, contract, cât şi goodwill-ul);
-evaluări de active economice (părţi dintr-o întreprindere, cum ar fi, fabrici, secţii, ateliere,
depozite, magazine). Aceste active sunt considerate ca fiind părţi dintr-o întreprindere care
pot funcţiona independent, fară a perturba activitatea acesteia;
- evaluări de societăţi comerciale, firme, întreprinderi, acestea având ca obiect al evaluării,
totalitatea unei afaceri.
b) Din punct de vedere al metodei utilizate se pot întâlni:
- evaluări patrimoniale - abordează exclusiv latura cantitativă a lucrurilor - patrimoniul;
- evaluări prin rentabilitate - abordează exclusiv latura calitativă - profitabilitatea;
- evaluări combinate - abordează atât patrimoniu cât şi rentabilitatea;
- evaluări bazate pe cifra de afaceri;
- evaluări bursiere.
c) Din punct de vedere al scopului (obiectivul) urmărit, evaluările pot fi:
-evaluări contabile - sunt evaluări reglementate de Standardele de contabilitate şi au drept
scop stabilirea valorii contabile a elementelor patrimoniale ale unei entităţi în patru momente
de referinţă: intrare, ieşire, inventar şi bilanţ. Evaluarea contabilă constă în asocierea
unui sistem de costuri, preţuri şi tarife unei cantităţi fizice.
- evaluări administrative - sunt evaluări prevăzute prin acte normative (impuse de
autorităţile publice: ministere, primării, codul fiscal, guvern) şi au drept scop modificări ale
valorilor contabile, efectuate după criterii unitare, la toate produsele şi întreprinderile. Ex.
reevaluările, calculul impozitelor directe (stabilirea masei impozabile.)
- evaluări economice - sunt evaluări reglementate de Standardele de evaluare şi au drept
scop depistarea şi ajustarea tuturor distorsiunilor intre valoarea contabilă şi valoarea
economică a bunurilor din întreprindere şi a fiecărei întreprinderi în ansamblul său.
Evaluarea economică constă într-un complex de tehnici, procedee şi metode prin care un
bun, o grupă de bunuri, un activ, o întreprindere, sunt aduse din punct de vedere valoric la
nivelul pieţei şi prin care li se asigură comparabilitatea cu aceasta.

OG 81/2003 (privind reeval si amortiz activelor inst publice)


1) Institutiile publice, indiferent de sursa de finantare a cheltuielilor si de subordonare, vor
inventaria si vor reevalua activele fixe corporale si activele fixe corporale in curs, aflate
in patrimoniul lor la data de 30 septembrie 2003, astfel incat rezultatele reevaluarii sa fie
cuprinse in bilantul contabil intocmit la 31 decembrie 2003.
2) Reevaluarea se efectueaza pe baza coeficientilor de actualizare valabili la data de 31
decembrie 2002, comunicati de Institutul National de Statistica.
3) Bunurile din patrimoniul cultural national, cu exceptia acelora care nu pot fi reevaluate
potrivit standardelor internationale de evaluare, vor fi reevaluate de catre evaluatori autorizati
conform reglementarilor legale in vigoare, rezultatele reevaluarii, urmand a fi inregistrate in
contabilitate pana la finele anului 2010.
Intreprinderile sunt entitati constituite in mod legal.
Intreprinderile se pot imparti in doua categorii:
In prima categorie intra asociatiile familiale, asocierile in participatiune, societatile
in nume colectiv sau in comandita simpla.
In cea de-a doua categorie sunt societatile comerciale inchise si cele deschise, ale
caror actiuni sunt accesibile prin intermediul unei piete.
Alte forme legale de intreprinderi pot include grupuri de intreprinderi, in care
controlul este incredintat unor administratori si entitati multiple care presupun combinarea
dintre societatea mama si filiale.
Intreprinderile au o gama larga de activitati economice si apartin fie sectorului privat,
fie celui de stat. Activitatile economice includ: industria, comertul cu ridicata si cu
amanuntul, hotelaria, asistenta medicala si serviciile financiare, juridice, educationale sau
sociale, printre altele. Intreprinderile care furnizeaza publicului servicii de infrastructura, de
exemplu utilitatile publice, in multe tari sunt controlate de stat, dar nu se afla in proprietatea
acestuia.
Holdingurile, care controleaza filialele prin detinerea pachetelor de actiuni de control
ale acestora, se regasesc, printre altele, in domeniul imobiliar sau agricultura.
Proprietati precum hoteluri, statii de benzina, restaurante, teatre sau cinematografe, cu
denumiri diferite, ca de exemplu proprietati asimilate cu o intreprindere, proprietati
specializate generatoare de afaceri, proprietati comerciale specializate sau entitati
operationale distincte sunt evaluate la valoarea de piata, dar valoarea lor de piata include
valoarea unor componente ca: terenuri, cladiri, bunuri mobile, active necorporale si afacerea
in sine. Deoarece aceste proprietati sunt vandute, in mod uzual, ca un tot unitar operational,
identificarea distincta a valorii terenului, cladirilor si altor elemente poate fi dificila;ca
urmare, componentele proprietatii incluse in evaluare trebuie identificate cu atentie.
In terminologia contabila, in activele unei intreprinderi sunt incluse atat activele
corporale, cat si cele necorporale.
Activele corporale includ unele active curente si activele imobilizate ca proprietati
imobiliare, echipamente sau bunuri mobile corporale.
Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile necorporale, includ
abilitatea manageriala, know-how de marketing, vocatia la credit, forta calificata de
munca, fondul comercial si proprietatea asupra diferitelor drepturi legale si instrumente
(de exemplu, brevete de inventie, drepturi de autor, francize si contracte).
Evaluarea intreprinderilor se face in scopuri diferite. Achizitia sau vanzarea unei
intreprinderi individuale, fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de actiuni detinute
de actionarii unei intreprinderi;
Evaluarea intreprinderii este utilizata adesea ca o baza pentru alocarea valorii
totale a intreprinderii pe activele ei componente si reflecta astfel valoarea de utilizare.
Evaluarile intreprinderii pot fi baza pentru estimarea marimii deprecierii unor
active imobilizate corporale ale intrepr .
Evaluarile de intreprinderi se pot baza pe valoarea de piata a intreprinderii.
Valoarea de piata a unei intreprinderi nu este neaparat echivalenta cu valoarea de
utilizare a intreprinderii.
Evaluarile in scopul raportarii financiare sunt, in general, solicitate a se baza pe
valoarea justa, care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In astfel de situatii,
evaluatorul trebuie sa indice daca valoarea satisface sau nu atat definitia valorii de piata, cat si
definitia valorii juste.
Standardele Internationale de Evaluare definesc etapele si activitatile de evaluare
ce trebuiesc parcurse in evaluarea unei proprietati, iar acestea sunt:
1. Identificarea proprietatii implicata in evaluare.
2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate.
3. Utilizarile intentionate ale evaluarii (destinatarii evaluarii).
4. Definitia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare).
5. Data evaluarii (la care este valabila valoarea estimata) si data raportului de evaluare.
6. Colectarea si analiza datelor si a informatiilor relevante.
7. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor.
8. Aplicarea abordarilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare adecvate.
9. Formularea concluziilor asupra valorii.
10. Elaborarea raportului de evaluare.
11. Intentia de utilizare a evaluarii si orice limitari sau abateri in acest sens, stabilirea
conformitatii cu standardele si a surselor de informare.
12. O identificare a oricaror ipoteze posibile si conditii limitative pe care s-a bazat
evaluarea.
Teoria valorii ar putea fi sintetizată în următoarele postulate :
1) Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unui activ sau a unui bun, ci ea este
creată în mintea persoanelor care constituie piaţa acelui activ sau bun.
2) Valoarea este creată din interacţiunea a patru factori economici
interdependenţi:
- utilitatea, respectiv capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie sau dorinţă;
- raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată
la cererea pentru acel bun;
- dorinţa, exprimată de intensitatea satisfacţiei pe care un bun economic o produce
celui care nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;
- puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi -
participanţi pe piaţă, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în bani sau în echivalent.
3) Manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea activului sau
bunului, exprimată prin capacitatea acestuia de a fi schimbat pe bani sau
echivalent.
Transferabilitatea nu creează desigur valoare dar reprezintă o trăsătura esenţiala în
manifestarea valorii. Atunci când un bun sau un activ nu este transferabil el nu poate
avea valoare de piaţa chiar daca poate avea o valoare de utilizare.
4) Interacţiunea continuă dintre cei patru factori economici, redaţi la (2), se
concretizează în acţiunea celei mai cunoscute “legi” ale economiei de piaţă: legea
cererii şi ofertei.

Termeni fundamentali in evaluare. Principalele tipuri de valoare

Evaluatorii urmăresc sa estimeze valoarea unor drepturi de proprietate.


a) Proprietatea este un concept legal care constă în drepturile personale de posesiune
asupra unei proprietăţi mobiliare sau imobiliare (terenuri şi construcţii), numită proprietate
reală, sau asupra obiectelor fizice, altele decât cele care formează proprietatea imobiliară,
numită proprietate personală.
Evaluatorii nu urmăresc estimarea valorii unei proprietăţi in sens fizic ci mai
degrabă estimează valoarea unor drepturi de proprietate.
b) Preţul este suma acceptata a fi plătită pentru o anumita proprietate. În cazul în care
preţul a fost plătit, el devine un fapt istoric şi un cost pentru cumpărător.
Prețul reprezintă un fapt istoric ce nu se confunda cu valoarea.
c) Costul proprietăţii/activului este o noţiune care vizează suma necesară pentru a crea sau
produce un bun material, necorporal sau un serviciu, prin însumarea tuturor cheltuielilor
cumulate ale procesului de,producţie, distribuţie şi vânzare.
În evaluare se utilizează în mod curent noţiunile de cost de înlocuire (brut şi net) si
cost de reproducţie (brut şi net).
d) Piaţa reprezintă un sistem de relaţii între cumpărători şi vânzători, în care se schimbă
obiecte ale proprietăţii prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă implică reacţii specifice
ale participanţilor la modificarea raporturilor dintre cerere şi ofertă, la schimbarea altor factori
care influenţează preţurile.
e) Valoarea este un concept economic care se referă la relaţia monetară dintre bunurile şi
serviciile destinate cumpărării/vânzării şi cei care le cumpără/vând. Valoarea nu este un fapt
cert ci o opinie.
Din această prezentare a valorii, rezultă ca:
(1) există mai multe tipuri de valoare. Un evaluator estimează un anumit tip de valoare;
(2) în fiecare evaluare trebuie precizate în mod clar tipul şi definiţia valorii estimate, care
trebuie să fie adecvate cu scopul evaluării;
(3) criteriul de bază pentru estimarea valorii este utilitatea proprietăţii.
Utilitatea proprietăţii este un termen relativ şi nu unul absolut.

Aspecte teoretico-metodologice privind activitatea de evaluare

Activitatea de evaluare presupune calcularea si stabilirea unui pret care sa poata fi


utilizat într-o tranzactie între vânzator si cumparator.
Procesul de evaluare este un proces complex care necesita respectarea unor metode,
principii, standarde în stabilirea unei valori pentru firma sau diferitele categorii de active
evaluate.Caracterul complex al activitatii de evaluare este determinat de mai multi factori:
- natura si marimea firmei;
- patrimoniul firmei si posibilitatea de valorificare reflectarea în contabilitatea firmei, a
patrimoniului ei;
- capacitatea echipei de conducere de a gestiona si elabora strategia firmei.
În ceea ce priveste momentele în care este necesara evaluarea unei firme, acestea
sunt:
- la schimbarea dreptului de proprietate asupra firmei;
- la schimbarea marimii si structurii capitalului;
- la schimbarea numarului si componentei asociatilor si actionarilor;
- în actiuni juridice cu scop patrimonial ( faliment, succesiune, etc
- în caz de litigii reflectarea în contabilitatea firmei a patrimoniului
- capacitatea echipei de conducere de a gestiona si elabora strategia firmei.

Activitatea de evaluare
Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor profesionale cum ar fi: consultanta,
proiectarea, avocatura.
Consultanta în evaluare se finalizeaza printr-o lucrare de evaluare rezultata în urma
unui proces complex, prin respectarea unor metode si standarde prin care se atribuie o valoare
unor proprietati, intreprinderi etc.
Diferenta dintre valoare si pret
În urma acestei activitati,întreprinderii i se atribuie o valoare, care este o calitate
conventionala atribuita în urma unei judecati, unor calcule, unei expertize.
Pretul este o suma concreta rezultata în urma unei tranzactii,apare între vânzator
si cumparator si poate fi diferit de valoare care este o marime estimata având o doza de
subiectivism.
Calitatea unei lucrari de evaluare consta în acuratetea prin care evaluatorul reuseste
prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de pretul tranzactiei, pret ce apare pe piata
caracteristica.
Evaluarea este o activitate efectuata de profesionisti care respecta niste principii,
metode si standarde specifice prin care se determina o valoare pentru proprietate sau
intreprinderea respectiva, care sa fie cât mai apropiata de cea pe care o recunoaste piata în
urma tranzactiilor.
Evaluarea nu este un exercitiu simplu, dar nici o stiinta exacta.
Pentru a avea o imagine cât mai apropiata de realitate a valorii întreprinderii este
necesara o evaluare a acesteia. Valoarea rezultata în urma unei evaluari nu trebuie
confundata cu pretul de vânzare al întreprinderii sau a unei parti din actiunile ei.

Tipuri de valoare folosite în practica economică


Valoarea de piata= marimea estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data
evaluarii, între un vânzator hotarât si un cumparator hotarât, într-o tranzactie echilibrata, dupa
un marketing adecvat, în care fiecare parte a actionat în cunostinta de cauza, prudent si fara
constrângeri.
Valoarea de utilizare= valoarea unei proprietati, din punctul de vedere al
utilizatorului.
Valoarea din nou (valoarea de înlocuire)= costul producerii si procurarii din nou a
proprietatii respective.În varianta în care pentru diferite proprietati nu se pot prezenta devize
sau expertize se recomanda stabilirea valorii în baza unor metodologii stabilite de specialistii
din diferite domenii.
Valoarea ramasa= valoarea din nou din care se scade uzura. În cazul în care
evidentele contabile nu ofera toate datele pentru determinarea gradului de uzura, aceasta se
determina astfel:- pe baza de expertiza tehnica prin experti autorizati;- pe baza de analiza
tehnica, luându-se în calcul vechimea, starea de întretinere, numarul de reparatii capitale,
regimul de utilizare, calificarea personalului de deservire etc.
Valoarea de impozitare= valoarea unei proprietati, conform definitiei data de
reglementarile legale cu caracter fiscal.
Valoarea de lichidare= suma lichiditatilor rezultate prin vânzarea activelor unei
societati, în cazul în care aceasta îsi înceteaza activitatea.
Valoarea lichidativa= valoarea rezultata din estimarea minimului sumelor ce se
pot obtine prin vânzarea activelor unei firme.
Valoarea bursiera= valoarea firmei cotate la bursa, în urma aplicarii metodelor
de evaluare bursiere.
Valoarea de asigurare= valoarea acceptata de asigurator pe baza evaluarii proprii, si
în baza unui contract de asigurare.
Valoarea de continuitate= valoarea determinata pe baza însumarii cash flow-
urilor actualizate, generate de desfasurarea activitatii firmei.
Evaluatorul
Definitia de baza si cerintele minime pentru un evaluator, responsabil pentru
elaborarea si supervizarea evaluarilor, :
- a obtinut o diploma universitara sau postuniversitara adecvata, la un institut de
învatamânt superior recunoscut, are cel putin doi ani de experienta dupa absolvire si
poate demonstra ca si-a mentinut si sporit cunostintele sale profesionale printr-un
program relevant de pregatire continua;
- are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor corporale aflate
în zona si categoria respectiva;
- - îndeplineste toate cerintele legale, regulamentare, etice si contractuale legate de
lucrare.
Definitia evaluatorului de active, potrivit conceptiei europene
Un evaluator de active este o persoana cu buna reputatie care a obtinut o
calificare adecvata, are o experienta adecvata si este competent în evaluarea activelor
corporale din locul si categoria respectiva. Daca într-unul din statele membre nu exista
calificari academice adecvate, evaluatorul de active trebuie:
- sa fie membru al unui organism profesional recunoscut care se ocupa de
probleme ale evaluarii de active;
- sa fie desemnat de catre instantele sau autoritatea cu statut echivalent;
- sau sa aiba minim un certificat recunoscut de absolvire al unui liceu si o
perioada suficienta de cel putin trei ani de experienta practica în evaluarea de terenuri
si cladiri din acea localitate.
În anumite state, functionarii publici nu vor fi considerati în mod normal ca
fiind capabili de a combina cerintele functiei publice pe care o detin ca angajati ai
statului cu un rol de verificare, o atributie care se regaseste ca cerinta pentru
obiectivitate si independenta. Astfel, ei nu trebuie sa aiba acreditarea necesara ca sa
accepte instructiuni pentru o meserie care necesita independenta.
Evaluatorul poate fi intern, extern sau independent.
Evaluatorul extern nu are un interes financiar semnificativ în compania
clientului, nici direct, nici indirect ( prin asociati, coadministratori sau rude
apropiate ).
Evaluatorul independent este un evaluator extern care, în plus, nu a avut în
ultimele 24 de luni si nu are nici în prezent o relatie pecuniara cu clientul, cu exceptia
platii evaluarii si a declarat în scris orice implicare trecuta sau prezenta cu proprietatea
evaluata sau cu partile interesate sau legate de proprietate pentru ultimele 24 de luni.
Evaluarea este un serviciu profesional fiind o activitate complexa realizata în
general de o echipa de specialisti cu pregatire din domenii variate: constructii,
specialisti în echipamente, economisti, contabili, juristi etc.În ceea ce priveste
responsabilitatea evaluatorului, aceasta poate fi: administrativa, civila sau penala.
Responsabilitatea profesionala se refera la modul în care evaluatorul
cunoaste si aplica procedurile, metodele si tehnicile specifice, precum si normele de
comportament etic.
Responsabilitatea civila rezulta din obligatiile mentionate în contractul civil
încheiat între client si evaluator, acesta din urma obligându-se sa presteze un serviciu
de calitate.
Responsabilitatea penala apare atunci când evaluatorul a încalcat legea
penala în legatura cu activitatea sa.
Organizarea activitatii de evaluare
Procesul de evaluare cuprinde trei etape distincte:
- etapa de ofertare,
-etapa de contractare
-si etapa de evaluare.
Acestea au drept scop:
- identificarea punctelor tari, a punctelor slabe, a oportunitatilor si amenintarilor;
- aprecierea fezabilitatii transferului de proprietate;
- stabilirea unui interval de valori de referinta pentru procesul de negociere al firmei.
a) Etapa de ofertare
În aceasta etapa evaluatorul prezinta oferta sa sub forma unui document firmei
,care doreste evaluarea. Pentru elaborarea ofertei trebuie luate în considerare
urmatoarele aspecte:
- oferta trebuie sa fie astfel conceputa, elaborata în asa fel încât sa atraga clientul;
- exprimarea ofertei sa fie simpla si clara;
- sa reiasa din continutul ei informatiile necesare pentru activitatea de evaluare;
- sa prezinte costul activitatii de evaluare;
- sa cuprinda informatii referitoare la eventualii colaboratori de care sunt nevoie în
procesul de evaluare;
- sa prezinte conditiile de realizare a lucrarii pentru ambele parti.
b) Etapa de contractare
Daca ambele parti (evaluatorul si clientul) cad de acord asupra tuturor
aspectelor prezentate în oferta de evaluare, se va trece la etapa de
contractare.Contractarea lucrarii de evaluare trebuie sa respecte standardele europene
de evaluare precum si conditiile prezentate în oferta.
Elementele esentiale ale unui contract de evaluare sunt:
- denumirea partilor contractante;
- scopul evaluarii;
- termenul de evaluare;
- drepturile si obligatiile evaluatorului;
- drepturile si obligatiile clientului;
- costul lucrarii de evaluare;
- modul de aplicare si calculare a unor eventuale penalitati;
- clauza de modificare sau reziliere a contractului;
- semnaturi autorizate.
c) Etapa de evaluare in cadrul procesului de evaluare, etapa cea mai importanta o
constituie etapa de evaluare.Aceasta este constituita din trei faze care se deruleaza
succesiv: faza initiala de pregatire a activitatii de evaluare, faza de evaluare propriu-
zisa si faza rezultatelor si concluziilor.
Faza de pregatire a activitatii de evaluare urmareste:
- planificarea activitatii de evaluare ( fazele necesare lucrarii de evaluare si durata
acestora, stabilirea personalului care se va ocupa de evaluare etc. );
- culegerea informatiilor cu privire la situatia economica nationala si a domeniului
în care îsi desfasoara activitatea firma evaluata, precum si a informatiilor despre firma
în cauza;
- subcontractarea unor lucrari cu colaboratorii.
În aceasta etapa are loc primul contact cu personalul firmei care va furniza
informatiile necesare procesului de evaluare.Echipa de consultanta trebuie sa-si
formeze o vedere de ansamblu asupra firmei si asupra problemelor cu care se
confrunta: afaceri desfasurate,furnizori si clienti, retele de distributie, tehnologii
utilizate, situatia economico-financiara, organizarea si conducerea firmei. Vor fi
contactati cenzorii si auditorii interni si externi, se vor consulta rapoartele încheiate, se
vor cere informatii de la Camera de Comert si Industrie, RegistrulComertului etc.,
pentru culegerea de informatii referitoare la firma evaluata.
În faza evaluarii propriu zise se realizeaza un diagnostic, si evaluarea cu
ajutorul metodelor patrimoniale, metodelor de rentabilitate sau a metodelor
combinate. Pe parcursul fazei rezultatelor si concluziilor se întocmeste raportul de
evaluare pe baza informatiilor obtinute în a doua faza si se prezinta acest raport
clientului. Raportul de evaluare trebuie întocmit în conformitate cu standardele de
evaluare si trebuie sa tina cont de cerintele clientului. Acesta trebuie sa fie redactat
clar si concis si sa dea posibilitatea clientului sa înteleaga datele prezentate în raport .
Sarcinile evaluarii întreprinderii
Produsul evaluarii consta în stabilirea unor „preturi potentiale“ pentru întreaga
întreprindere, subunitati independente sau participatii.
Prin preturi, vom întelege sumele de bani care vor fi obtinute de cel care
înstraineaza, si cheltuielile consumate, de cel care achizitioneaza.Ca „pret
potential“ nu trebuie sa întelegem aici numai pe cel posibil de obtinut la o vânzare
- cumparare, ci si fiecare valoare care ar aparea, în„ziua de referinta“ (ziua la care se
refera evaluarea), ca un venit de pe urma înstrainarii.Prin urmare, misiunea unei
evaluari de întreprindere consta într-o apreciere, sau, în sens comercial,
calculatie.În legatura cu aceste „preturi potentiale“ se pune întrebarea: în ce masura
poate fi vorba de valoare într-un asemenea pret? Aceasta problema este tratata de
Viel/Bredt/Renard sub forma valorii obiective si subiective a întreprinderii.
Moxter, a formulat notiunea „preturilor potentiale“, definite ca preturi
limita (pret maxim de cumparare) ale unor achizitori rationali, iar preturile de
„întelegere“, sunt cele efectiv propuse de un judecator corect.
Pentru cazurile mentionate mai sus, Moxter, deosebeste „valori subiective“ de
întreprindere, care rezulta din conditii specifice si valori tipice, obiective de
întreprindere, asa cum rezulta ele pentru un mare numar de cazuri concrete, care se pot
numi tipice.Pe baza acestor premize sunt însarcinati expertii autorizati sa evalueze
întreprinderile.
Persoanele fizice sau juridice, care dau mandat evaluarii întreprinderilor,
stabilesc, întotdeauna, perspectiva din care se va efectua aceasta evaluare.În
ultima instanta este vorba de aprecierea unui pret individual de înstrainare al unei
întreprinderi, care poate fi obtinut, cel mai usor în „ziua de referinta“a evaluarii, pe
baza situatiei economice specifice a întreprinderii.Aceasta valoare care este dedusa
din proprietatile obiectului de evaluat, pe de-o parte si din posibilitatile de înstrainare
existente, pe de alta parte, se apropie de ceea ce, în mod obisnuit, se numeste
valoarea„obiectiva“ a întreprinderii.
Daca am stabilit o asemenea valoare, atunci nu este deloc greu sa deducem
diverse „valori subiective“, în functie de diferitele motive sau momente de evaluare.
În vederea realizarii acestui scop, avem nevoie de informatii legate de
calitatile întreprinderilor si ale mediului economic al acestora din momentul respectiv,
din care sa se poata stabili preturile maxime sau minime de întelegere.
Daca în practica obtinerea valorii obiective a întreprinderii are un grad de
dificultate ridicat, valorile maxime sau minime de vânzare, din punctul de vedere al
anumitor subiecte, sunt stabilite, de regula, fara probleme.
Este important sa se retina ca misiunea evaluarii întreprinderilor, poate fi
rezolvata prin aprecieri si calculatii, fiind vorba întotdeauna numai de un folos, pe
care o întreprindere sau o participatie, îl creeaza, si de costurile care trebuiesc
suportate, pentru a obtine folosul respective.
Din acest punct de vedere, sarcina evaluarii întreprinderii ar putea fi :
-stabilirea limitelor, avantajelor si dezavantajelor unei întreprinderi sau participatii
pentru proprietarul ei si, pe baza predominantei avantajelor fata de dezavantaje, în
limitele date, fundamentarea unei judecati de valoare sub forma unei sume de
bani, pe care un achizitor ar urma sa o plateasca pentru subiectul în cauza.

Principii generale de evaluare


1. Principiul evaluarii unitare
a) valoarea unei societati nu este determinata de suma valorilor partilor componente
folosite pentru construirea ei;
b) nici evaluarea partilor componente bazata pe cheltuieli de reconstructie nu duce in
principial la valoare;
c) întreprinderea trebuie evaluata global ca entitate economica;
d) întregul nu este suma partilor componente;
e) valoarea întreprinderii poate fi mai mare sau mai mica decât cea a partilor
componente.
De exemplu, o unitate comerciala, care îsi desfasoara activitatea în spatii
închiriate, de altfel ea detine un patrimoniu redus, pe baza calitatilor angajatilor sai si a
managementului, obtine venituri foarte mari. În aceasta situatie valoarea firmei se
afla peste valoarea elementelor componente ale patrimoniului din care s-au scazut
datoriile.
2. Principiul referirii la viitor
Valoarea unei întreprinderi este functie de foloasele pe care le poate produce în
viitor.Cumparatorul nu va plati, numai pentru trecut.
La stabilirea valorii se vor lua în considerare:
a) daca în momentul evaluarii se poate presupune ca preturile de procurare vor creste
sau vor scade;
b) piata va cere adaptarea conditiilor de vânzare- cantitati, preturi,sortimente
c) parti din întreprindere care în trecut erau integrate direct în procesul de productie
pot în viitor sa nu mai participe (sau sa fie utilizate numai partial).
d) posibilitatea modificarii regimului fiscal al agentilor economici(schimbarea bazei
de impozitare, introducerea de noi impozite, orice alte informatii fiscale).
3. Principiul analizei trecutului si a situatiei actuale
Prognozele despre dezvoltarea viitoare, considerate întotdeauna ca nesigure, nu
pot fi înlaturate în procesul de evaluare; credibilitatea lor trebuie marita prin analiza
temeinica a factorilor de influenta.Prognoza credibila a viitorului nu poate fi
efectuata fara analiza temeinica a trecutului si prezentului societatii care va fi
evaluata.
Studiul trecutului si prezentului se face pe baza „analizei diagnostic“ a
principalelor functiuni ale întreprinderii:
- juridica;
- comerciala;
- productie;
- management si organizare;
- financiar - contabila.
În masura în care nu exista cunostinte si informatii referitoare la viitor,
rezultatele trecutului si prezentului pot fi folosite ca referinta pentru prognozarea
viitorului. Exemplu:O prognoza a vânzarilor presupune analiza structurii acestora în
trecut si prezent. Daca analiza nu evidentiaza modificarea tendintelor de dezvoltare în
viitor, atunci pot fi luate în considerare vânzarile prognozate prin calculele efectuate
pe baza datelor din trecut.
4. Principiul luarii în considerare a „asteptarilor medii“
La evaluarea dezvoltarii viitoare a întreprinderii (firmei), se vor elimina
punctele de vedere optimiste sau pesimiste care nu pot fi fundamentate. În principiu,
trebuie pornit de la previziunile medii; scenariile de viitor „pesimiste“ sau „optimiste“
vor trebui folosite pentru evidentierea sanselor si a riscurilor.
Principiul prudentei din contabilitate nu poate fi folosit la evaluarea societatii,
deoarece tine cont numai de interesele unei parti. Atunci când, la evaluarea societatii,
se iau în considerare posibilitati suplimentare de dezvoltare, pe lânga sanse, trebuie
avute în vedere si riscurile aferente.

CADRUL GENERAL PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR

Definiția evaluării
Evaluarea este procesul de estimare a valorii.
Estimarea = exprimă valoarea aproximativă a bunului studiat (canadiană)
Evaluarea este procesul de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de
proprietate, la o anumită dată (numită data evaluării) şi concretizată (exprimată) în
raportul de evaluare sub forma unei opinii independente şi responsabile.
Evaluarea = exprimarea unei opinii (păreri) în legătură cu valoarea bunului
analizat (americană şi europeană)
Evaluarea este o determinare şi nu un calcul exact al valorii printr-o
formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă.
Ea impune aplicarea raţionamentului profesional al evaluatorului, raţionament
care se bazează pe o apreciere în funcţie de anumite criterii de comparaţie, analize,
calcule sau expertize.
Evaluarea întreprinderii este o activitate complexă de estimare a unui anumit
tip de valoare a acesteia, în funcţie de scopul evaluării, respectiv de utilizarea
raportului de evaluare pe care o solicită clientul.
Plecând de la scopul evaluării, în evaluarea unei întreprinderi, pot fi abordate:
- fie aspectele cantitative - patrimoniul,
- fie aspectele calitative - profitabilitatea;
- fie aspectele cantitative şi calitative.
Exemplu: Un client (cel care solicită evaluarea) în dublă ipostază:
- doreşte să cumpere acţiuni la Soc. "X"/ cum va fi remunerat capitalul investit??.
- doreşte să achiziţioneze Soc. "X" din dorinţa de a avea o afacere propriei/ preţul
probabil pe care trebuie să îl plătească la cumpărare??.
Evaluarea unei întreprinderi vizează stabilirea valorii afaceri la un moment dat,
măsurarea avuţiei reale şi a potenţialului acesteia de a-şi mări bogăţia în viitor,
respectiv determinarea capacităţii firmei de a genera fluxuri (profit, dividend, cash-
flow) de care va beneficia proprietarul sau proprietarii întreprinderii .
În evaluarea întreprinderilor, practica şi experienţa dobândită, a demonstrat că
nu se poate vorbi de o valoare unică care să i se atribuie unei întreprinderi, din
cel puţin trei considerente majore:
- există numeroase concepte de "valoare";
- există mai multi agenţi preocupaţi de evaluare (fiecare cu propria evaluare);
- există mai multe evaluări chiar ale aceluiaşi evaluator, în funcţie de diverse
perspective sau chiar interese cu privire la perspectivele (evoluţia) firmei.

Tipuri de evaluare - clasificare


Evaluările pot fi clasificate în funcţie de următoarele criterii:
a) Din punct de vedere al obiectului evaluării, evaluări pot fi:
- evaluări de bunuri,
- evaluări de grupe de bunuri;
- evaluări de active intangibile (care nu pot fi percepute prin atingere), care pot sau
nu să fie înregistrate în contabilitate, se au în vedere atât activele intangibile, ce pot
identificate şi evaluate separat (licenţe, mărci, brevete, contract, cât şi goodwill-ul);
-evaluări de active economice (părţi dintr-o întreprindere, cum ar fi, fabrici, secţii,
ateliere, depozite, magazine). Aceste active sunt considerate ca fiind părţi dintr-o
întreprindere care pot funcţiona independent, fară a perturba activitatea acesteia;
- evaluări de societăţi comerciale, firme, întreprinderi, acestea având ca obiect al
evaluării- totalitatea unei afaceri.
b) Din punct de vedere al metodei utilizate se pot întâlni:
- evaluări patrimoniale - abordează exclusiv latura cantitativă a lucrurilor -
patrimoniul;
- evaluări prin rentabilitate - abordează exclusiv latura calitativă - profitabilitatea;
- evaluări combinate - abordează atât patrimoniu cât şi rentabilitatea;
- evaluări bazate pe cifra de afaceri;
- evaluări bursiere.
c) Din punct de vedere al scopului (obiectivul) urmărit, evaluările pot fi:
-evaluări contabile - sunt evaluări reglementate de Standardele de contabilitate şi au
drept scop stabilirea valorii contabile a elementelor patrimoniale ale unei entităţi în
patru momente de referinţă:
intrare, ieşire, inventar şi bilanţ.
Evaluarea contabilă constă în asocierea unui sistem de costuri, preţuri şi tarife unei
cantităţi fizice.
- evaluări administrative - sunt evaluări prevăzute prin acte normative (impuse de
autorităţile publice: ministere, primării, codul fiscal, guvern) şi au drept scop
modificări ale valorilor contabile, efectuate după criterii unitare, la toate produsele şi
întreprinderile. Ex. reevaluările, calculul impozitelor directe (stabilirea masei
impozabile a rezultatului fiscal);
- evaluări economice - sunt evaluări reglementate de Standardele de evaluare şi au
drept scop depistarea şi ajustarea tuturor distorsiunilor intre valoarea contabilă şi
valoarea economică a bunurilor din întreprindere şi a fiecărei întreprinderi în
ansamblul său. Evaluarea economică constă într-un complex de tehnici,
procedee şi metode prin care un bun, o grupă de bunuri, un activ, o întreprindere, sunt
aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieţei şi prin care li se asigură
comparabilitatea cu aceasta.
Necesitatea şi scopul evaluării
Necesitatea evaluării este universală. Evaluarea este necesară ori de câte ori
au loc schimbări semnificative în viaţa unei întreprinderi, respectiv ori de câte ori au
loc tranzacţii sau situaţii în care trebuie să se ia o decizie, să se acţioneze sau să se
stabilească o strategie.
Evaluarea întreprinderii poate răspunde unor cerinţe diverse. Sfera
persoanelor interesate de rezultatele evaluării este, de asemenea, mare. Poziţionarea
acestora în raport cu elementul evaluat, scopul şi obiectivele urmărite, vor influenţa
procesul de evaluare, valoarea estimată şi/sau preţul tranzacţiilor.
Printre cei interesaţi de specificul procesului de evaluare pot fi avuţi în vedere:
1) orice investitor deţinător de capital care poate avea următoarele intenţii:
a) cumpărarea unei întreprinderi, a unei afaceri în ansamblu cu scopul asumării
funcţiei de exploatare productivă şi de conducere a acesteia. În această situaţie, mai
multe strategii sunt posibile:
- achiziţionarea unei întreprinderi pentru a desfăşura o activitate productivă pe cont
propriu;
- dezvoltarea unei activităţi (creştere externă - prin preluarea unui concurent, fuziune -
integrarea pe orizontală);
- diversificarea activităţii (extinderea obiectului de activitate)
b) cumpărarea de părţi de întreprindere (portofoliu de acţiuni) cu scopul de a
obţine, de la suma investită, o rentabilitate cât mai mare în condiţiile unui risc asumat
dat;
2) acţionarii, sunt interesaţi de o evaluare cât mai corectă a firmei pentru a cunoaşte
perspectivele de evoluţie ale acesteia, evoluţie care le va dicta comportamentul
investiţional în viitor (de a cumpăra, vinde sau menţine portofoliul actual de acţiuni).
De asemenea, studiul evoluţiei valorii firmei le va oferi informaţii cu privire la
rezultatele concrete înregistrate de managementul firmei, deci îi va ajuta în decizia de
menţinere în funcţie a echipei manageriale sau de schimbare a acesteia.
3) băncile, sunt interesate de evaluare pentru a cunoaşte nivelul de îndatorare,
calitatea garanţiilor şi potenţialul financiar al clienţilor lor, poziţionarea acestora într-o
logică de rating pentru a modela şi flexibiliza, în funcţie de client, relaţiile de creditare
a întreprinderilor.
4) fondurile şi instituţiile financiare şi de plasament, pentru buna gestionare a
portofoliilor lor.
5) societăţile de asigurări, pentru calculul primelor de asigurare sau a garanţiilor
oferite de întreprinderi.
6) bursa este interesată de estimarea valorii unei firme pentru a stabili cursul acţiunii
la intrarea în bursă.
7) echipa managerială a întreprinderi este permanent interesată să cunoască
estimările de valoare asociate întreprinderii pe care o conduce, de către piaţă sau de
comunitatea de profesionişti pentru:
a) fundamentarea deciziilor de bază ale întreprinderii: investiţii, finanţare prin
emisiune de acţiuni şi/sau obligaţiuni, de stabilire a coordonatelor echilibrului
financiar, de distribuire de dividende etc.;
b) pentru precizarea unor parametrii din contractul de muncă în raport cu proprietarii -
acţionari;
c) pentru definirea strategiei sau căilor de urmat în cazul apariţiei unor evenimente
majore în viaţa întreprinderii: preluare, fuziune etc.;
d) în cadrul gestiunii curente, îndeosebi a fluxului de lichidităţi, pentru cunoaşterea
valorii pe care întreprinderea ar putea-o obţine prin vânzarea activelor sale (stocuri,
active financiare deţinute pe termen scurt, alte active)
8) furnizorii şi creditorii unei întreprinderi pentru fundamentarea şi negocierea
termenilor de plată, mai mult sau mai puţin favorabili, sau pentru argumentarea
deciziei de conversie a datoriilor.
9) salariaţii, în special prin reprezentanţii lor sindicatele (în ipoteza unui
comportament raţional al salariaţilor şi a respectării reglementărilor în vigoare) pot
cere salarii mai mari numai când firma are o evoluţie favorabilă, materializată în
creşterea valorii.
În lipsa acestui comportament raţional, această cerinţă va acţiona în sensul
falimentului propriei firme şi deci va conduce la pierderea locurilor de muncă.
10) statul este interesat adeseori de evaluarea întreprinderilor, în special din
considerente fiscale (impozitul pe clădiri, teren, autoturisme, impozitul pe cadouri
etc.) În cazul privatizării este necesară din cel puţin trei considerente:
-din punct de vedere patrimonial, majoritatea elementelor patrimoniale din
bilanţurile societăţilor cu capital de stat (în special, imobilizările) nu reflectă valori de
piaţă ci valori administrative - stabilite de regulă în mod unitar prin acte normative;
evaluarea este necesară pentru stabilirea valorii de piaţă a bunurilor care în mod
natural, diferă de la întreprindere la alta.
- din punct de vedere al rentabilităţii, trecutul întreprinderii trebuie considerat ca
nereproductibil.
Nu toţi factorii care au determinat sau influenţat profitul din bilanţurile
societăţilor cu capital de stat pot fi extrapolaţi în perioada post privatizare.
Cumpărătorul nu va investi pentru profitul obţinut de fostul proprietar, ci
pentru profitul pe care acesta doreşte să-I obţină;
Valoarea întreprinderii trebuie determinată în funcţie de gradul de utilitate a
tuturor elementelor patrimoniale. Cumpărătorul nu trebuie penalizat pentru politica de
investiţii a fostului proprietar, ştiut fiind faptul că un bun fără utilitate nu are valoare
sau are valoare nesemnificativă. Cu ocazia privatizării trebuie observată şi analizată
necesitatea unor eventuale restructurări.
11) instanţele judecătoreşti. În cazul în care firmele intentează acţiuni în instanţă
pentru a recupera pierderile de valoare în afaceri, datorită: contrafacerii produselor,
nerespectarea contractelor, denigrarea mărcii, etc. în toate aceste cazuri evaluarea
afacerii va furniza o valoare reală a pierderii şi va fi folosită în instanţă pentru
susţinerea cauzei.
De asemenea în cazul divorţului, dacă unul dintre soţi deţine acţiuni la una sau
mai multe firme, înainte de a se stabili partajul, trebuie să se evalueze firma la care
unul din soţi deţinea acţiuni. Fiecare dintre aceşti agenţi prezintă propriile interese, şi
ca atare va încerca impunerea metodei de evaluare cea mai avantajoasă prin prisma
acestora.

CONCEPTUL DE VALOARE, TIPURI DE VALOARE ŞI PREMISELE


VALORII

Conceptul de valoare
Valoarea este un concept economic care se referă la preţul la care s-ar putea
efectua o tranzacţie între vânzătorii şi cumpărătorii de bunuri şi servicii disponibile pe
piaţă. Aşadar, valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil
preţ care va fi plătit pentru o anumită proprietate, la o anumită dată, în conformitate cu
o anumită definiţie a valorii.
Conceptul economic de valoare reflectă optica investitorilor medii asupra
beneficiilor obtenabile de o anumită proprietate la data evaluării.
Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi, bun corporal,
necorporal sau serviciu, ci o reprezentare asupra utilităţii acestora, prin înţelegerea şi
surprinderea relaţiilor dintre factorii economici care contribuie la crearea valorii.
Valoarea rezultată în urma procesului de evaluare reprezintă o mărime
convenţională stabilită de evaluator, fiind independentă de părţile negociatoare.
Ea are evident un caracter subiectiv deoarece reprezintă opinia evaluatorului formulată
în raport de condiţiile specifice întreprinderii sau proprietăţii evaluate, precum şi a
abilităţii acestuia de a surprinde gama de factori care contribuie la crearea valorii
proprietăţii evaluate.
Evaluatorul încearcă să ofere un preţ rezonabil care constituie punct de
pornire/plecare la negociere dintre vânzător şi cumpărător. Cel mai adesea el stabileşte
un evantai de valori, o marjă înăuntrul căreia se va situa acest preţ rezonabil.
Concluzie:
Valoarea nu este un fapt, ci o opinie. Ea are un caracter subiectiv şi
reprezintă doar o încercare de a oferi un preţ rezonabil.
Preţul este rezultatul negocierii dintre vânzător şi cumpărător, respectiv,
suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru încheierea tranzacţiei. El are
un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real, verificabil.

Tipuri de valori
Pentru diferite scopuri ale evaluării şi pentru diferite tipuri de proprietăţi
se pot folosi o multitudine de tipuri de valoare, numite şi Standarde ale valorii sau
Baze de evaluare.
Înţelegerea şi utilizarea diferitelor tipuri de valori cu care operează evaluarea
economică este de o deosebită importanţă deoarece în cadrul raportului de evaluare
tipul şi definiţia valorii trebuie să fie clar exprimate şi să fie adecvate cu scopul
evaluării.
Fiecare tip de valoare estimat trebuie definit prin preluarea definiţiei din standardele
de evaluare.
De asemenea, o lucrare de evaluare poate solicita estimarea mai multor
tipuri de valoare.
Dacă clientul nu dă o instrucţiune la tipul de valoare, evaluatorul va face analiza
necesară pentru identificarea tipului de valoare/valori adecvată( e).
Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitată unui
evaluator.
Dacă scopul evaluării este estimarea altui tip de valoare decât valoarea de piaţă,
se va face o menţiune specială de avertizare a clientului că acel tip de valoare nu
trebuie confundat cu valoarea de piaţă.
Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea
fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.

Alte tipuri de valori care pot fi estimate în cazul evaluării unei întreprinderi sau
a unor active
Valoarea de utilizare - valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru o
utilizare specifică şi pentru un anumit utilizator.
Valoarea de investiţie sau subiectivă - valoarea unei proprietăţi pentru un
anumit investitor sau pentru o categorie de investitori pentru a atinge anumite
obiective de investiţie.
Valoarea de exploatare continuă - valoarea unei întreprinderi în ansamblul
acesteia. Conceptul implică evaluarea unei întreprinderi în continuitate şi a cărei
valoare poate fi alocată pe părţile sale componente, reflectând astfel contribuţia
acestora la valoarea totală.
Valoarea de asigurare - valoarea unei proprietăţi dată de unele definiţii
conţinute într-o poliţă sau contract de asigurare.
Valoarea de impozitare - valoarea care se bazează pe definiţiile conţinute în
legile care se referă la evaluarea, aprecierea şi/sau impozitarea proprietăţii.
Valoarea de recuperare - valoarea unei proprietăţi, cu excepţia terenului,
vândută ca materiale recuperabile şi nu pentru utilizare în continuare, fără luarea în
calcul a modernizărilor sau reparaţiilor.
Valoarea de lichidare sau de vânzare forţată - suma care ar putea fi obţinută,
în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăţi într-un interval de timp prea mic
pentru a îndeplini condiţiile specificate în definiţia valorii de piaţă.
Valoarea specială - este un termen legat de un element de valoare
extraordinar, superior valorii de piaţă. Valoarea specială este caracteristică numai unui
cumpărător cu interese speciale în achiziţionarea unei anumite proprietăţi.
Costul de înlocuire net - este o metodă de evaluare care se bazează pe
estimarea valorii de piaţă pentru utilizarea existentă a terenului, plus costul curent brut
de înlocuire (sau reconstrucţie) a clădirilor deducându-se deteriorarea fizică şi orice
forme relevante de depreciere şi optimizare.

Premise ale valorii


Premisa valorii explică condiţiile în care părţile implicate participă la
tranzacţie, adică cum va avea loc tranzacţia.
Altfel spus, premisa valorii constă în asumarea circumstanţelor de tranzacţie în
care proprietatea va fi evaluată.
Neprecizarea premisei poate avea ca efect calcularea unui tip de valoare care
nu este adecvată cu circumstanţele în care se face tranzacţia.
Explicaţia constă în faptul că, de exemplu, valoarea de piaţă are niveluri diferite în
funcţie de circumstanţele în care se face tranzacţia cu activul/proprietatea supus(ă)
evaluării.
Pentru evaluarea unei întreprinderi în ansamblul ei există două premise:
1. Premisa continuării activităţii normale de exploatare - întreprinderea continuă să
producă şi să obţină profituri; implică evaluarea întreprinderii în continuitate.
Valoarea întreprinderii se stabileşte în valori care exprimă valoarea actuală, cum ar fi:
valoarea de continuitate.
Valoarea de continuare a activităţii este determinată ca suma actualizată a
fluxurilor viitoare de lichidităţi generate de activitatea întreprinderii.
2. Premisa încetării activităţii (lichidării) - întreprinderea înregistrează pierderi
şi atunci trebuie să fie lichidată.
Valoarea întreprinderii trebuie stabilită în valori care exprimă necontinuitatea,
respectiv valori de lichidare.
Valoarea de lichidare a unei întreprinderi reprezintă reperul cel mai mic de
valoare pentru o întreprindere, valoare ce corespunde estimării fluxurilor de lichidităţi
obţinute din vânzarea fiecărui activ individual, bucată cu bucată.
Experienţa practică a asociat pentru această premisă de evaluare, diferite valorii în
funcţie de incertitudine asociată fluxurilor de lichidităţi ce se degajă în funcţie de
condiţiile de lichidare.
Astfel se pot identifica mai multe tipuri de valori:
Valoarea de recuperare/casare poate fi considerată ca fiind cea mai mică
valoare de lichidare. Este cazul activelor total uzate sau strict specifice întreprinderii şi
care nu ar prezenta interes pentru un eventual cumpărător. În acest caz fluxurile de
lichidităţi corespund preţurile de vânzare a părţilor componente sau a materialelor care
rezultă din demontarea activelor din care se scad cheltuielile cu comisioanele asociate,
precum şi datoriile societăţii.
Valoarea de lichidare propriu-zisă este un mod de evaluare severă a valorii
întreprinderilor deficitare sau în pierdere. În estimarea fluxului de lichidităţi pentru
aceste întreprinderi, din raţiuni de prudenţă, se poate adăuga şi ipoteza de vânzare
forţată a activelor. În acest caz valoarea activelor poate fi chiar negativă, depăşind
uneori valoarea datoriilor (valoarea activelor vândute mai mică decât datoriile).
Valoarea lichidativă este utilizată pentru estimarea valorii minimale pentru
întreprinderile nedeficitare. Această valoare este mai puţin redusă, stabilită în
condiţiile de continuare a activităţii, dar din prudenţă, estimarea are drept punct de
pornire fluxurile din încasări din vânzarea progresivă a activelor întreprinderii.
Deoarece nu are loc o lichidare în fapt ci una ipotetică, ea se determină de cele
mai multe ori prin aplicarea unei reduceri la valoarea contabilă reevaluată la
preţurile actuale corectată.
Pornind de la intervalul de valori extreme identificate în funcţie de premisa de
evaluare este foarte important să se identifice, în funcţie de fiecare caz, unde se va afla
"valoarea rezonabilă", recunoscută de piaţă, respectiv valoarea care se va afla cât mai
aproape de preţul la care întreprinderea va fi negociată de parteneri.
1. Dacă suma actualizată a fluxurilor de lichidităţi nete sperate din activitatea
firmei este mai mică decât valoarea de vânzare a activelor acesteia, în situaţia de
încetare a activităţii, preţul pieţei va fi apropiat de valoarea de lichidare.
2. Dacă suma actualizată a fluxurilor de lichidităţi nete sperate este importantă,
valoare de lichidare îşi pierdere din importanţă (întreprindere valorează mai
mult în funcţiune decât lichidată), iar preţul pieţei va fi în apropiere de valoare
de continuitate a activităţii.
În raport cu cele două premise de evaluare, se pot întâlni situaţii în care unele
active, activităţi au mai multă valoare de lichidare în timp ce altele sunt mai valoroase
în situaţia de continuare a activităţii. Soluţia este dată de metodele de evaluare.
Acestea au drept scop să exprime sintetic, sub forma unui model, estimarea valorii
unei întreprinderi sub o formă agregată. Astfel, dimensiunea asociată pentru valoarea
întreprinderii va reuni valoarea a ceea ce ea posedă şi valoarea a ceea ce ea ar putea să
obţină în viitor din activitatea ce o va desfăşura. Diferiţii coeficienţi de ponderare
utilizaţi de metodele de evaluare exprimă incertitudinea (certitudinea) asociată fiecărei
componente luată în calcul.

PROCESUL DE EVALUARE
Definiţie: toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele si concluziile
necesare pentru a ajunge la valoarea estimată.
Scopul procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparţiale asupra
valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toţi factorii care
afectează în mod substanţial valoarea.
Procesul de evaluare este o procedură complexă şi sistematică urmată de
evaluator pentru a da un răspuns clientului asupra valorii.
Iniţierea unei acţiuni de evaluare are la bază 2 etape: ofertarea şi
contractarea
1. Ofertarea serviciilor de evaluare - activitate prin care o firmă de evaluare sau un
grup de evaluatori caută, încearcă, acţionează şi conving un viitor client care solicită
pe piaţă servicii financiare să-i fie evaluată patrimonial sau financiar firma sa în
totalitate sau anumite părţi ale acesteia.
OFERTAREA CUM? DOCUMENTE
Oferte Direct
Licitaţie
În acest caz este nevoie de o cerere de ofertă din partea clientului, care poate fi făcută
direct evaluatorului sau printr-un anunţ în mass-media sub forma unei cereri de
organizare de licitaţie. (mai ales în cazul întreprinderilor sau instituţiilor statului). La
baza cererii de licitaţii stă caietul de sarcini.
În cazul organizării unei licitaţii se elaborează un caiet de sarcini care cuprinde
descrierea temei sau obiectului evaluării, precum şi drepturile şi obligaţiile
evaluatorului şi beneficiarului.
În acest caz evaluatorii cumpără caietul de sarcini şi fac oferte clientului. Ofertarea
făcută de evaluator se face printr-un document numit ofertă, care cuprinde două părţi.
- o parte tehnică care include informaţiile despre evaluator cu privire la specialiştii
lor, la tehnicile şi metodele utilizate la evaluare, la experienţa trecută şi reuşitele
anterioare;
- o parte financiară care se referă la preţul lucrării de evaluate, la penalităţile sau
daunele suportate de evaluator sau beneficiar, termenele de plată etc.
După depunerea ofertelor, comisia de licitaţie selectează oferta care corespunde cel
mai bine solicitărilor din caietul de sarcini. De regulă, alegerea se face în funcţie de
capabilităţile evaluatorului (tehnice şi umane), cum ar fi:
- infrastructura deţinută de evaluator sau firma evaluare;
- componenţa echipei de evaluatori;
- propunerile de colaborare;
- experienţa în domeniul evaluării de întreprinderi;
- experienţa în consultanţă în domeniul de activitate al firmei

2. Contractarea evaluării - activitatea desfăşurată după ce clientul a acceptat oferta


de evaluare. Documentul de finalizare al acestei etape este CONTRACTUL. Acesta
poate îmbrăca forma de:
- prestator de servicii (efectuează numai evaluarea întreprinderii)
- de consultanţă şi evaluare (evaluatorul se implică şi în consultanţă dată
beneficiarului în perioadele următoare), respectiv: în negocierea contractului de
vânzare-cumpărare a firmei, alegerea valorilor minimale şi maximale de unde începe
tranzacţia sau în sistemele de plată după stabilirea preţului
Directă
Asistată
Indiferent de forma pe care o îmbracă un contract de evaluare conţine elemente
comune contractelor cât şi elemente specifice evaluării, astfel:
Comune pot fi:
-părţile contractante;
-obiectul contractului;
-obligaţiile părţilor contractante;
-termenele intermediare şi finale;
-condiţiile de plată (parţiale şi definitive);
-instanţele care rezolvă litigiile între părţi;
-semnăturile persoanelor autorizate să contracteze
Specifice pot fi:
-scopul evaluării şi consultanţa;
-standardele valorii sau tipurile de valoare ce se vor utiliza;
-componenţa echipelor comune;
-acordurile privind colaboratorii;
-clauzele de confidenţialitate;
-modul de arbitrare a diferendelor din timpul contractului;
-anexa la contract (lista documentelor şi informaţiilor care vor fi puse la dispoziţia
evaluatorului de către beneficiar).
După încheierea contractului firma de evaluare stabileşte coordonatorul lucrărilor de
evaluare şi componenţa echipei de evaluare. Aceasta trebuie să cuprindă specialişti
care să acopere diferite domenii: experţi tehnici, contabili, jurişti, analişti, precum şi
alte aspecte specifice domeniului de activitate din care face parte firma evaluată.
De asemenea, în această etapă firma sau evaluatorul dacă nu acoperă toate
domeniile de activitate, trebuie să subcontracteze anumite activităţi din lucrare pentru
care nu are competenţa sau experienţa necesară.
După ce a fost contractat, evaluatorul declanşează acţiunea sau procesul de
evaluare.
Acest proces se desfăşoară pe baza unui program logic care presupune
parcurgerea mai multor etape.
Detalierea fiecărei etape se face în funcţie de particularităţile întreprinderii
supuse evaluării, respectiv:
-obiectul de activitate;
-particularităţile şi specificitatea întreprinderii;
-dispersia teritorială a unităţilor şi subunităţilor;
-mediul în care îşi desfăşoară activitatea.
Etapele procesului de evaluare:
1. Definirea problemei de evaluat - etapă în care se realizează o întâlnire cu clientul
pentru precizarea exigenţelor reciproce.
a) identificarea proprietăţii de evaluat;
b) identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate;
c) utilizările intenţionate ale evaluării (beneficiarii sau destinatarii evaluării);
d) definirea tipului de valoare (baza de evaluare, standard de evaluare);
e) data evaluării (data efectivă a evaluării).
2. Colectarea datelor/informaţiilor relevante
În funcţie de natura proprietăţii evaluate, informaţiile necesare pentru evaluare,
sfera informaţiilor este foarte largă.
În general, informaţiile necesare se referă la cele care descriu întreprinderea şi
conţin suficiente elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare adecvate.
În această etapă, evaluatorul trebuie să se documenteze asupra întreprinderii şi
contextului specific de activitate în vederea cunoaşterii şi încadrării acesteia în
contextul economic general şi al sectorului specific de activitate.
Pentru realizarea acestor obiective, evaluatorul trebuie să colecteze informaţii
şi date din diferite surse, cum ar fi.
-observaţia directă/inspecţia;
-documentele solicitate de la proprietar/client;
-discuţii cu proprietarii/managerii;
-banca de date a evaluatorului;
-băncile de date ale altor evaluatori;
-informaţiile din publicaţiile de specialitate, referitoare la tendinţe şi situaţia
pieţei naţionale, regionale, locale şi sau activului evaluat;
-agenţii de rating de specialitate;
-licitaţii publice.
3. Diagnosticarea întreprinderii-permite evaluatorului să cunoască starea actuală a
firmei în vederea alegerii metodelor de evaluare cele mai adecvate. Răspunde la
întrebarea: cum şi în ce mod?
Această etapă presupune realizarea următoarelor activităţi:
- prelucrarea şi sistematizarea datelor pentru fiecare funcţie diagnosticată ŞI a
informaţiilor referitoare la mediul economic în care activează;
- studiul şi analiza critică a stării actuale a întreprinderii;
- definirea punctelor forte, slabe, oportunităţilor şi riscurilor;
- sinteza diagnosticării.
4. Stabilirea ipotezelor de evaluare (previziuni posibile) - etapă în care evaluatorul
face diferite scenarii pentru a identifica care este starea potenţială a întreprinderii.
Răspunde întrebării: ce ne aşteptăm şi cât?
Această etapă constă în:
- stabilirea modului de proiecţie în viitor (alegerea metodelor de previziune);
- stabilirea perioadei de previziune;
- calculul rezultatelor previzionate (profit, cash-flow);
- verificarea coerenţei rezultatelor previziunii.
5. Aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor/procedurilor de evaluare
adecvate.
Această etapă constă în:
- alegerea metodelor de evaluare vezi (P5 P6 P7)p5p6p7 bazată pe active, abordarea
prin venit sau abordarea prin comparaţie de piaţă);
- justificarea premiselor de evaluare şi a metodelor alese;
- aplicarea modelelor şi formulelor specifice;
- verificarea coerenţei şi consistenţei rezultatelor obţinute.
6. Formularea concluziilor asupra valorii.
În cadrul acestei etape se urmăreşte explicarea, selectarea şi justificarea
valorilor/valorii determinate şi propuse. Datorită faptului că valoarea sau tipul de
valoare propusă este exclusiv rezultatul raţionamentului profesional al evaluatorului,
concluzia asupra valorii finale trebuie să fie explicată. Aceasta este un proces de
selecţie a nivelului unei valori şi se realizează într-un capitol distinct al raportului de
evaluare, numit Reconcilierea valorilor.
7. Elaborarea raportului de evaluare - este faza finală a procesului de evaluare.
Această etapă presupune realizarea următoarelor activităţi:
- redactarea raportului de evaluare;
- prezentarea raportului de evaluare clientului,
- revizuirea raportului după discuţia cu clientul (dacă este cazul)
- predarea raportului de evaluare (semnat) beneficiarului.
Concluzii: procesul de evaluare are două laturi:
O latura abstractă a procesului de evaluare care constă în determinarea
slăbiciunilor şi punctelor forte, oportunităţilor şi riscurilor ale întreprinderii pe
baza rezultatelor diagnosticării şi
O latură a concretă a procesului de evaluare care constă în determinarea efectivă a
valorii şi care constă în:
-corectarea bilanţului contabil şi/sau a contului de profit şi pierdere ţinând seama
de factorii care produc distorsiuni asupra informaţiilor prezentate de acestea ( vezi
seminar)
-aplicarea calculelor de evaluare la valorile patrimoniale şi/sau rentabilitate
determinate şi obţinerea intervalului de valori ale întreprinderii în funcţie de premisele
de evaluare reţinute.

Evaluatorul şi codul deontologic


Evaluarea se concretizează într-un studiu realizat de către un evaluator care este o
persoană fizică atestată ce efectuează evaluări pe baza legislaţiei şi normativelor în
vigoare.
Un evaluator este cel care are pregătirea profesională necesară, capacitatea şi
experienţa pentru a efectua o evaluare.
Evaluatorul este o persoană cu o bună reputaţie care:
- a obţinut o pregătire profesională adecvată, în cadrul unui centru de pregătire
recunoscut, sau o calificare academică echivalentă;
- are experienţa adecvată şi este competent în evaluarea pe piaţa şi categoria respectivă
de active (bună informare în domeniul micro şi macro economic, precum şi în
domeniul legislativ);
-cunoaşte, înţelege şi pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici
recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile.
-este membru al unui organism naţional profesional de evaluare recunoscut,
respectă cerinţele codului deontologie, care se referă la:
1.Comportamentul etic. Cerinţe pentru comportament etic: integritate, conflicte de
interese, confidenţialitate, imparţialitate.
2.Competenţa şi experienţa necesară. Cerinţe pentru competenţa şi experienţa
necesară:
- acceptarea misiunilor în funcţie de pregătirea şi experienţa necesară,
- recurgerea la un colaborator, cu acceptul clientului, şi cu menţionarea aportului
acestuia;
-refuzarea misiunilor în caz de imposibilitatea de a inspecta proprietatea sau de
termen prea scurt pentru efectuarea evaluării;
- verificări şi investigaţii laborioase asupra informaţiilor;
- întocmirea şi păstrarea unui dosar al evaluării pentru minim 5 ani.

ABORDĂRI ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

În ceea ce priveşte valoarea întreprinderii s-au conturat două teorii.


Una dintre ele consideră că valoarea întreprinderii este dată de suma elementelor
sale componente: mijloace fixe, terenuri, titluri de valoare, stocuri, lichidităţi, etc.
Aceasta teorie este aplicată în cazul metodelor de evaluare patrimoniale care utilizează
valorile patrimoniale.
Cea de-a doua teorie consideră ca întreprinderea nu are valoare dacă activele sale
nu produc rezultate.
Valoarea intrinsecă a componentelor sale este neglijată şi contează numai fluxurile
viitoare de lichidităţi.
Această teorie a dat naştere la metodele bazate pe rentabilitate, metode care lucrează
cu valori de randament.
Este necesar de menţionat faptul că nu poate fii utilizată o metodă unică după care se
face evaluarea, întrucât fiecare întreprindere reprezintă un caz particular.
Una dintre aserţiunile de baza ale evaluării întreprinderii spune că: " metoda de
evaluare a întreprinderii cea mai relevantă este aceea care se bazează pe cele mai
relevante şi pertinente informaţii de piaţă".
De aceea, în alegerea metodei de evaluare se va ţine mereu cont de cantitatea şi natura
informaţiilor deţinute, dar şi de scopul evaluării.
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite, bazată pe
analiza tuturor informaţiilor disponibile (îndeosebi în diagnosticul întreprinderii).
Evaluatorul va estima valoarea firmei prin metode şi tehnici specifice, care reflectă
trei abordări distincte în evaluarea firmei.
În mod fundamental, există următoarele modalităţi (abordări) de a ajunge la valoarea
unei întreprinderi:
1.Abordarea pe bază de active - patrimonială;
2.Abordarea pe bază de venit - rentabilitate;
3.Abordarea bursieră;
4.Metode de evaluare combinate

Metode bazate pe valori patrimoniale


Ideea fundamentală a abordării patrimoniale este aceea că valoare întreprinderii
este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care îl deţine.
De remarcat este faptul că metodele patrimoniale presupun o identificarea a bunurilor
de evaluat neluând în considerare rezultatul potenţial asociat activităţii viitoare.
Punctul de pornire în stabilirea valorii societăţii este patrimoniul reflectat în
documentele contabile.
Principalele metode care se înscriu în această categorie sunt:
•Activul Net Contabil- ANC
•Activul Net Contabil Corectat - ANCc
•Valoarea Substanţială - VS
•Capitalurile Permanente Necesare Exploatării - CPNE
Activul Net Contabil- ANC
Esenţa abordării patrimoniale constă în corecţii efectuate asupra valorilor contabile ale
activelor şi asupra datoriilor pentru a le transforma în valori de piaţă.
Potrivit abordării patrimoniale, patrimoniul este:
PATRIMONIU = Activ Net = Valoarea Activelor Deţinute - Datorii Contractate
Conform acestei definiţii, patrimoniul, echivalentul Activului Net Contabil, este
evaluat cu respectarea tuturor exigenţelor proprii informaţiei contabile şi are în vedere
exclusiv, elementele reflectate în bilanţ, fie că participă sau nu la procesul de
exploatare. Se constată că această valoare, deşi relativ uşor de calculat, este departe de
valoarea căută de evaluator, fapt explicat de următoarele argumente:
• Datorită costului istoric utilizat în evidenţa contabilă, în această valoare nu se
reflectă valoarea actuală, economică, reală a elementelor luate în calcul.
• Existenţa unor elemente reflectate parţial sau chiar omise de evidenţa contabilă dar
care au o influenţă importantă pentru valoarea elementelor de activ sau pasiv - este
vorba de exemplu de riscurile de variaţie de valoare a unor posturi, ce nu apar explicit
în bilanţ.
• Judecata de valoare se bazează pe datele din bilanţurile realizate în alte momente
decât cel al evaluării şi ca atare realitatea din bilanţ ar putea fii substanţial diferită de
realitatea întreprinderii din momentul evaluării.

În ciuda limitelor sale - costul istoric, nereflectarea deprecierii monetare,


necuprinderea elementelor în afara bilanţului metoda este aplicabilă noilor
întreprinderi(maxim 3-5 ani de activitate), întreprinderile cu creştere lentă, celor cu
patrimoniul recent evaluat.

Activul Net Contabil Corectat - ANCc


Activul Net Contabil Corectat are drept scop eliminarea limitelor Activului Net
Contabil, pentru a da o dimensiune valorii întreprinderii mai apropiată de realitatea
economică .
El presupune o analiză critică a fiecărui element de calcul în funcţie de realitatea
concretă şi de valoarea acestuia chiar în momentul evaluării.
În încercarea de a estima cât mai obiectiv valoare economică a întreprinderii,
evaluatorul procedează la efectuarea unor corecţii la nivelul bilanţului şi asupra
contului de profit şi pierdere. Aceste corecţii sunt de fapt intervenţii asupra valorii
contabile.Pentru a asigura o transpunere corectă a acestor informaţii în valori actuale,
este absolut necesar să se respecte câteva principii de intervenţie asupra valorii
contabile în procesul de evaluare:
• Principiul prudenţei: în corectarea efectivă nu va fi reţinută, din prudenţă, decât o
parte din reevaluarea justificată.
• Principiul continuităţii: corecţiile vor urma aceeaşi regulă oricare ar fi perioada de
gestiune considerată, cu excepţia cazurilor în conţinutul sau structura documentelor
considerate.
• Principiul coerenţei: corecţiile trebuie să fie coerente între ele, iar corecţiile din
bilanţ trebuie corelate cu elementele din contul de profit şi pierdere.
Corecţiile activelor se diferenţiază, după natura lor, în:
ACTIVELE NECORPORALE:
Cheltuielile de constituire sunt considerate nonvalori si sunt eliminate.
Cheltuielile de dezvoltare, astfel: sunt considerate nonvalori doar acele cheltuieli care
se referă la produsele existente sau la studiile care doar menţin potenţialul actual al
societăţii, celelalte cheltuieli, care contribuie la valoarea societăţii sunt incluse în
calculul activului net contabil corectat.
Alte active necorporale - fond comercial, brevete, mărci - dacă nu se pot evalua
separat de celelalte active ale societăţii, se elimină din calculul activului net contabil
corectat şi se calculează în mod global prin metoda goodwill-ului. Goodwill-ul se va
adăuga la valoarea activului net contabil corectat obţinându-se valoarea globală a
societăţii.
În cazul în care aceste elemente se pot evalua separat, fie sunt incluse în activul net
contabil corectat la valoarea de vânzare, mai puţin impozitul pe plus de valoare, fie
sunt excluse, în situaţia în care se doreşte o evaluare fără elementele intangibile.
ACTIVE LE CORPORALE:
Terenurile, care pot fi fară construcţii, caz în care evaluarea se face ţinând cont de
mai mulţi factori, precum - localizarea, raportul cerere-ofertă, facilităţi urbanistice,
risc de
expropriere, posibilităţi de construcţie, ş.a.m.d. - şi de către cabinete specializate. În
cazul terenurilor cu construcţii, se pot utiliza două metode:
• Prima metodă porneşte de la preţul pe m2 al terenului neconstruit căruia i se
aplică o diminuare de aproximativ 30% pentru a obţine preţul pe m2 al terenului
construit.
• A doua metodă presupune aplicarea unui procent de 20-30% din valoarea
imobilizărilor de pe teren (abatere forfetară).
Clădirile - valoarea de utilitate a clădirilor depinde de modul de construcţie, de
adaptarea clădirii la activităţile care au loc în incinta ei, vechimea clădirii. În evaluare
se va utiliza valoarea venală pentru acele clădiri pentru care există o piaţă a unor
imobile asemănătoare şi care se stabileşte de către un cabinet de expertiză. În cazul în
care nu există o piaţă specializată, valoarea de utilitate de poate determina astfel:
Metoda bazată pe valoarea de reconstrucţie - costul de înlocuire. Se porneşte de la
costul de construcţie nouă pe m2 care este multiplicat cu numărul de m2 ai
construcţiei vechi care se evaluează şi este decotat (depreciat) pentru a reflecta
adecvarea funcţională, starea şi viabilitatea economică. Decotarea se face prin
aplicarea unui coeficient de adecvarea funcţională şi a unui coeficient de vechime.
• Metoda bazată pe valoarea de achiziţie - se porneşte de la valoarea de achiziţie a
clădirii la care se adaugă costurile istorice ale unor investiţii efectuate de-a lungul
anilor, corectate cu un coeficient de reevaluare(pentru actualizarea costurilor istorice),
cu un coeficient de adaptare la necesităţi şi un coeficient de vechime(100 din care se
scade amortismentul tehnic).
Imobilizările corporale luate în leasing - sunt evaluate la fel ca celelalte active
aparţinând întreprinderii. Dacă se ia în considerare si amortizarea, imobilizările vor fi
reflectate la valoare netă.

ACTIVELE FINANCIARE:
Împrumuturi pe termen mediu şi lung - se evaluează la valoarea contabilă. Dacă
rata dobânzii este foarte mică, atunci acestea sunt actualizate la o rată egală cu
diferenţa dintre rata normală a pieţei şi cea practicată.
Titlurile de participare - dacă participaţia este importantă, filialele vor fi considerate
ca aparţinând ansamblului economic al întreprinderii mamă şi nu mai este necesară
reevaluarea acestora. În caz contrar, se folosesc diferite valori - valoarea bursieră a
zilei, în cazul filialelor cotate la bursă, valoarea de capitalizare a dividendelor sau a
profitului net.

ACTIVELE CIRCULANTE:
Stocurile - se efectuează în prealabil inventarul fizic al acestora şi se calculează
indicatorii de rotaţie. Evaluarea lor se face la preţul de vânzare diminuat cu cheltuielile
ocazionate de vânzare.
Clienţii - se verifică şi corectează provizioanele constituite. La evaluarea acestei
categorii se ţine seama de riscurile probabile legate de efectele comerciale scontate
nescadente care se reintroduc în activ; contrapartida acestora constituie o datorie pe
termen scurt.
Alte active circulante - pentru această categorie se constituie eventuale provizioane.
Corecţiile asupra elementelor de pasiv sunt:
PROVIZIOANE - se pot constitui în momentul evaluării dacă există procese
previzibile sau se anulează cele deja constituite şi considerate nejustificate.
ALTE ELEMENTE DE PASIV - rămân evaluate la valoarea contabilă.
IMPOZITE LATENTE - impozitul datorat pe plusul de valoare care s-ar obţine
din vânzarea activelor de exploatare, precum şi impozitul latent conţinut de unele
elemente ale capitalurilor proprii(subvenţii pentru investiţii) vor majora datoriile
întreprinderii evaluate.

ANCC = ACTIV corectat - DATORII corectate


AVANTAJELE METODEI DEZAVANTAJELE METODEI
Activele corporale pot fi evaluate cu o Aplicabilitatea numai la activele şi
mai mare credibilitate faţă de celelalte două datoriile identificabile - abordarea nu reflectă
abordări. şi capacitatea societăţii de a genera beneficii
Reflectarea mai bună a bilanţului viitoare.
economic al întreprinderii supuse evaluării. Consum mare de timp din partea
Simplu de înţeles. evaluatorilor pentru evaluarea separată a
Relevanţă în unele cazuri (proprietăţi activelor şi datoriilor societăţii(în special atunci
noi, instituţii financiare). când există mii de poziţii de active individuale),
Are ca punct de plecare înregistrări dar şi insuficienţa de informaţii disponibile
contabile. despre preţurile de piaţă ale unor active
Există multe reglementări oficiale sau comparabile.
ale unor organisme/asociaţii referitoare la În valoarea globală a întreprinderii astfel
metodologia evaluării/reevaluării terenului şi determinată nu sunt reflectate nici valoarea,
activelor corporale. nici potenţialul, nici contribuţia factorului
uman calitate, motivaţie, creativitate,
implicare, etc
Metodele patrimoniale nu iau în calcul elementele nemateriale specifice întreprinderii,
ce se concretizează în elemente certe de avantaj şi îi aduc un plus de valoare
marca,tehnologia,know-how,motivaţia şi dinamismul echipei de conducere, etc.
Metodele patrimoniale presupun identificarea variaţiilor de valoare, de obicei
plus de valoare (are punct de plecare în datele contabilităţii unde, prin aplicarea
principiului prudenţei şi al costului istoric,elementele sunt deseori subevaluate);
situaţia nu este aceeaşi pentru întreprinderile în dificultate sau în pierdere.
Necesită colaborarea unor specialişti în evaluarea proprietăţilor imobiliare, utilajelor şi
echipamentelor.