CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

Consejo Superior

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACION CIVIL

Magistrado Ponente:

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

Bogotá, D. C., veintitrés (23) de mayo de dos mil cinco (2005).

Referencia: Expediente C-1100131030331997-01091-01

Decídese el recurso de casación que interpuso José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento y
Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, respecto de la sentencia de 28 de
mayo de 2002, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el
proceso ordinario de los recurrentes contra Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada, y
Vilma Zoraida Rico Castiblanco.

ANTECEDENTES

1.- Los demandantes solicitan que se declare que los demandados son solidariamente
responsables de los perjuicios que por abuso del derecho, maniobras fraudulentas y engaños, les
causaron con ocasión de un contrato de arrendamiento de un inmueble, en las etapas
precontractual, contractual y postcontractual, y de una promesa de negociación del mismo bien, y
que como consecuencia se condenen a pagar, principalmente, las sumas que determinan como
daño emergente, lucro cesante y mejoras (necesarias, útiles y locativas), o en subsidio, tales
mejoras, así como los supuestos cánones de arrendamiento que hubieren recibido, todo con
corrección monetaria e intereses moratorios.

2.- Las pretensiones se fundamentan en los hechos que en lo pertinente se compendian:

2.1.- Mediante aviso publicitario, la sociedad Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada,
mandataria y administradora de Vilma Zoraida Rico Castiblanco, a la sazón propietaria del 50% del
inmueble involucrado, lo ofreció en arrendamiento con dos líneas telefónicas y una cocina
integral.
2.2.- Interesados en la “oferta o policitación”, el demandante Roa Sarmiento fue autorizado
verbalmente por los demandados, para realizar las “mejoras necesarias, útiles y locativas”, con
cargo de restituir su valor, fijándose para el efecto el término de dos meses de gracia, toda vez que
en el mismo la sociedad Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, iba a
desarrollar su objeto social.

2.3.- Rechazada la sociedad demandante como arrendataria, el contrato lo suscribieron, en esa

calidad, Roa Sarmiento y otros, el 12 de julio de 1993, para que fuera llenado por la firma
demandada, como arrendadora, conforme a lo acordado, específicamente que el inmueble se
entregaba con las dos líneas telefónicas y la cocina integral, y que los demandados habían
autorizado realizar las mejoras con cargo de restituir su valor, pero nada de eso se consignó ni se
cumplió.

2.4.- La señora Vilma Zoraida Rico Castiblanco, a finales de julio de 1993, ofreció en venta a Roa
Sarmiento el 50% del derecho de dominio que tenía sobre el inmueble, llegándose a “un acuerdo
verbal para celebrar un contrato de promesa de compraventa”, pero llegado el día para firmar
dicha promesa, la copropietaria se retractó.

2.5.- Frente al incumplimiento de la entrega del inmueble arrendado con las dos líneas telefónicas
y la cocina integral, las partes de mutuo acuerdo terminaron el contrato de arrendamiento. Como
los demandados negaron el pago de las mejoras, Roa Sarmiento se vio compelido a ejercitar el
derecho de retención.

2.6.- La sociedad demandada, entonces, promovió, en 1994, un proceso de restitución de

inmueble arrendado, el cual terminó con sentencia favorable. Pese a que en el mismo se
acreditaron las circunstancias precedentemente narradas, incluyendo al valor de las mejoras, el
juez del conocimiento negó toda pretensión de los arrendatarios, propiciando un enriquecimiento
ilícito.

3.- El Juzgado 33 Civil del Circuito de esta ciudad, mediante sentencia de 25 de enero de 2001,
desestimó las pretensiones, por falta de legitimación en causa por activa, toda vez que la sociedad
demandante no había suscrito el contrato de arrendamiento en calidad de arrendataria. Decisión
que el superior confirmó en el fallo recurrido en casación, al resolver el recurso de apelación que
interpuso la parte actora.

LA SENTENCIA IMPUGNADA

1.- Con relación al contrato de arrendamiento entre la Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía
Limitada, como arrendadora, y José Guillermo Roa Sarmiento, como arrendatario, el Tribunal
identificó que los demandantes habían implorado la responsabilidad civil al “amparo del abuso del
derecho”.
Se invocó la mala fe de los demandados en la etapa precontractual, al ofrecer el inmueble con los
servicios de cocina integral y doble línea telefónica, pero sin contarse verdaderamente con tales
servicios; en la contractual, al llenar los espacios en blanco del contrato contrariando lo acordado
respecto de esos servicios y a mejoras; y en la postcontractual, en el trámite del proceso de
restitución de inmueble arrendado a sabiendas que las partes habían dado por terminado el
contrato.

2.- En ese marco, el sentenciador consideró que la única hipótesis respecto de la cual podría
predicarse esa clase de responsabilidad, “sería aquella fundamentada en un presunto abuso del
derecho de litigar”, concretado en la actuado en el proceso de restitución, porque respecto de la
conducta de las partes en la etapa precontractual, “el principio del abuso del derecho nada tiene
que decir, pues allí lo que está en juego es la buena fe”, y porque ese mismo principio no tiene
aplicación tratándose de la responsabilidad contractual.

Clarificado lo anterior, el Tribunal descartó el abuso del derecho de litigar, porque en ninguna
parte se advertía que la “iniciación y adelantamiento del proceso abreviado”, hubiere “tenido
como designio el de perjudicar los intereses de los aquí demandantes”. Simplemente la sociedad
arrendadora “ejerció su derecho de acción por una de las vías que le confiere la ley adjetiva
-proceso abreviado-,con el fin de obtener la restitución del inmueble dado a título de
arrendamiento por mora en el pago de los cánones comprendidos entre octubre de 1993 y julio de
1994”.

Por lo anterior, el Tribunal concluyó que las pretensiones principales estaban condenadas
inexorablemente al fracaso, porque no existía proceder ilegítimo ni exceso o anormalidad en la
conducta de la Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada. Además, la Comercializadora y
Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, así como Vilma Zoraida Rico Castiblanco, “no
contaban con legitimación en la causa por activa y por pasiva, respectivamente, pues ni fueron
parte en la relación contractual, ni intervinieron en el proceso abreviado ventilado en el Juzgado
Trece Civil del Circuito de esta ciudad”.

3.- Al vislumbrar, no obstante, que en las pretensiones principales se planteó la responsabilidad

civil precontractual por vulneración del principio de la buena fe, el Tribunal concluyó que
“habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento”, aquella etapa había quedado “clausurada,
y con ello se cerró el camino para reclamar perjuicios”.

“Además, olvida el demandante, que las ofertas de bienes o servicios dirigidas a personas
indeterminadas no son obligatorias para el que las hace. Por ello, el hecho de haberse ofrecido un
inmueble en arrendamiento con cocina integral y dos líneas telefónicas, no implicaba que
indefectiblemente el contrato tuviera que suscribirse bajo dichos presupuestos, máxime cuando la
etapa precontractual lleva ínsita la negociación de cada una de las cláusulas que puede contener el
acto jurídico”.
4.- Centrado en las pretensiones subsidiarias, fincadas en el enriquecimiento ilícito “por virtud de
las mejoras realizadas en el inmueble”, el Tribunal dejó sentado que ninguna duda existía acerca
de su ejecución y que el interrogante surgía “en torno a su autorización”.

Con referencia a la cláusula que prohibía las mejoras “sin permiso escrito del arrendador”, salvo
las reparaciones locativas, so pena de que accederían al inmueble “sin indemnización para quien
las efectuó”, el Tribunal concluyó que como no se aportó el “escrito” en cuestión, único medio
idóneo para acreditar la referida autorización, “alusiones a pactos verbales anteriores, o lleno
abusivo del documento”, quedaban descartadas, máxime cuando según la tipografía del contrato
“no daba para que alguno de los contratantes la completara”.

En ese sentido, intrascendente resultaba el indicio contra los demandados por no haber
contestado la demanda e inanes las declaraciones recibidas. La sanción procesal por la inasistencia
a la audiencia de conciliación, “fue descartada por el juzgado en auto de 2 de diciembre de 1998,
el cual no fue censurado por las partes”.

Sobre el pacto de mejoras dentro de una promesa de contrato celebrada entre Vilma Zoraida Rico
Castiblanco y José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento, el Tribunal igualmente la descartó, “pues del
acto jurídico que se invoca no se aportó prueba idónea, según las reglas del artículo 1611del
Código Civil, es decir, escrito”.

5.- Por las razones dichas, el Tribunal confirmó la sentencia apelada.

EL RECURSO DE CASACION

Los dos cargos formulados la Corte los resolverá inversamente a como fueron propuestos, porque
el último acusa un error de procedimiento.

CARGO SEGUNDO

Con fundamento en el artículo 368, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la
sentencia por inconsonancia objetiva, toda vez que el Tribunal resolvió las pretensiones de la
sociedad demandante y omitió pronunciarse sobre las que impetró José Guillermo Tadeo Roa
Sarmiento.

CONSIDERACIONES

1.- El principio de congruencia de los fallos judiciales, consagrado positivamente en el artículo 305
del Código de Procedimiento Civil, delimita el ámbito dentro del cual el juzgador ejercita su poder
decisorio.

Conforme al anotado principio, en lo que interesa al caso, las decisiones que se tomen en la
sentencia deben guardar absoluta correspondencia con las pretensiones aducidas en la demanda y
en las demás oportunidades que el citado código contempla, sin perjuicio, claro está, de las
facultades oficiosas que normas especiales atribuyen al sentenciador, a las cuales igualmente debe
ceñirse al momento de ejercer las atribuciones propias de esa función.
Desde luego que si el juzgador se desentiende de las anteriores directrices, incurre en un error de
actividad, porque vulnera una norma que lo compele a asumir determinado comportamiento al
momento de definir el pleito. Acontece lo propio, con relación a la incongruencia objetiva, cuando
peca por exceso o por defecto, en este último caso, al omitir resolver en todo o en parte lo pedido.

2.- Según el recurrente, el Tribunal, al confirmar la sentencia desestimatoria del juzgado, negó las
pretensiones de la sociedad Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, pero
omitió pronunciarse sobre los pedimentos del codemandante José Guillermo Tadeo Roa
Sarmiento, incurriendo, por defecto, en el error anotado.

Con independencia de que se haya invocado como causa para demandar el “abuso del derecho de
litigar”, cuestión que precisamente se controvierte en el cargo segundo, si bien el juzgado negó las
pretensiones únicamente por ausencia de legitimación en la causa de la persona jurídica
demandante, sin hacer alusión alguna al otro demandante, esto no significa que al confirmar la
sentencia de primera instancia, el Tribunal haya fundado la absolución, exclusivamente, en el
mismo argumento.

Centrado en el análisis de las pretensiones principales, el Tribunal descartó la responsabilidad

demandada derivada del abuso del derecho de litigar, porque aparte de que el proceder del
arrendador era legítimo, el proceso abreviado no había “tenido como designio el de perjudicar los
intereses de los aquí demandantes”. En consecuencia, al señalar esa parte en plural no sólo estaba
involucrando a la sociedad Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, sino
también al demandante José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento.

La misma conclusión cabe predicarse del análisis que, respecto de las también pretensiones
principales, el Tribunal hizo de la “responsabilidad civil precontractual, por vulneración al principio
de la buena fe”. Al indicar que el contrato de arrendamiento se materializó y que por esto
quedaba clausurado el “camino para reclamar perjuicios”, el sentenciador indudablemente se
estaba refiriendo a la persona natural demandante, porque como lo indicó, la sociedad
anteriormente citada no había suscrito el contrato en calidad de arrendataria.

Las pretensiones subsidiarias igualmente fueron despachadas adversamente a José Guillermo

Tadeo Roa Sarmiento, porque si éste, entre otros, era quien había fungido como arrendatario, el
Tribunal, para negar las mejoras, necesariamente tuvo que fundamentar la decisión en el contrato
de arrendamiento, concretamente en la cláusula que las prohibía, salvo autorización escrita del
arrendador, requisito que precisamente echó de menos para reconocerlas.

Así mismo, al descartar el nuevo pacto de mejoras dentro de la promesa de contrato de

compraventa celebrada entre la copropietaria del inmueble y “JOSE GUILLERMO T. ROA
SARMIENTO”, porque “del acto jurídico que se invoca no se aportó prueba idónea , según las
reglas del artículo 1611 del Código Civil, es decir, el escrito”.
4.- Por lo tanto, como el Tribunal sí se pronunció negativamente, sobre las pretensiones de la
persona natural demandante, el vicio de incongruencia objetiva se descarta por completo. Como
lo tiene explicado la Corte, distinto de no decidir un extremo de la litis es resolverlo
desfavorablemente al peticionario, en el “primer supuesto el fallo sería incongruente y, en
consecuencia, atacable en casación con base en la causal segunda; en el segundo no, puesto que la
sentencia desfavorable implica un pronunciamiento del sentenciador sobre la pretensión de la
parte, que sólo podría ser impugnada a través de la causal primera, si ella viola directa o
indirectamente la ley sustancial” (sentencia No. 107 de 8 de junio de 2001, reiterando doctrina
anterior).

5.- El cargo, en consecuencia, no se abre paso.

CARGO PRIMERO

1.- Denuncia la violación de los artículos 8º de la Ley 153 de 1887, 1603, 1611, 1887, 1985, 1986,
1990 y 1993 del Código Civil, 822, 830, 831, 845, 846, 853, 863 y 871 del Código de Comercio,
como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de la demanda y de las pruebas que se
singularizan.

2.- En lo esencial, manifiesta el recurrente que, con relación a la demanda, el Tribunal dejó
sentado, sin estarlo, que la responsabilidad de los demandados se había derivado del “presunto
abuso del derecho de litigar”, concretamente de lo actuado en el proceso de restitución de
inmueble arrendado adelantado en el Juzgado 13 Civil del Circuito de esta ciudad.

Situación que no es exacta porque las pretensiones se fundamentaron en el “abuso del derecho”,
derivado del “engaño”, la “mala fe” y el “dolo” de los demandados, al anunciar en el aviso
publicitario que el inmueble a arrendar contaba con dos líneas telefónicas, lo cual “resultó no ser
cierto”.

Así mismo, en el “enriquecimiento ilícito”, proveniente del “actuar dañoso y de mala fe” de la
parte demandada, pues al romper ésta injustificadamente los pactos en virtud de los cuales se
autorizaron las mejoras, autorización que entre otras cosas no requería de prueba solemne,
finalmente terminó apropiándose de las mismas. Como consecuencia, el Tribunal no apreció los
testimonios de Víctor Manuel Colorado, Eduardo Fortuna Gómez, Josefa Fernanda Heredia Suárez,
Oscar Bechara Cabrera, Luis Gabriel Lovera González y Roberto Tovar, a quienes un empleado de
la sociedad demandada les manifestó que las “mejoras sí habían sido autorizadas”. Igualmente, el
dictamen pericial y la inspección judicial, medios con los cuales se acreditaba que las mejoras eran
necesarias o indispensables por la vetustez del inmueble y por los materiales con los que estaba
construido, razón por la cual era obligado su reconocimiento.

De otra parte, el Tribunal supuso que el aviso publicitario sobre el arrendamiento contenía una
oferta comercial, cuando en el mismo no se indicaban los requisitos esenciales del respectivo
contrato, amén de que estaba dirigido al público en general, por lo que únicamente podía
tenérsele como policitación.
3.- Concluye el recurrente, con cita de precedentes sobre la responsabilidad precontractual, que
anunciar en arrendamiento un inmueble con servicios que no tiene, según quedó demostrado,
indudablemente constituye un acto de “mala fe, dolo y abuso del derecho” que debe ser
resarcido, precisamente a raíz de la defraudación de la confianza de la contraparte, de
conformidad con lo previsto en el artículo 863 del Código de Comercio.

Además, como se encuentra demostrado que los demandados obtuvieron la restitución material
del inmueble sin que el demandante hubiere recibido el valor de las mejoras autorizadas por
aquéllos ni el costo de las reparaciones no locativas, imperativos de justicia impiden que los
patrimonios se incrementen a costa del empobrecimiento injustificado de otros. Por esto, el
dueño de un inmueble cuyo valor se ha acrecentado en virtud de las mejoras realizadas por un
tercero, como acaece en el caso, está en la obligación de abonarlas.

4.- Solicita el recurrente que se case la sentencia del Tribunal y se acceda a las pretensiones
invocadas.

CONSIDERACIONES

1.- Con relación a lo que rodeó el contrato de arrendamiento, el Tribunal identificó que los
demandantes habían fundamentado las pretensiones principales en el principio del abuso del
derecho, no solamente antes de suscribirse, sino también en su desarrollo y después de haberse
terminado.

Concretamente, en el “primer estadio se invoca la mala fe de las demandadas, al ofrecer un

inmueble con los servicios de cocina integral y doble línea telefónica, empero sin contarse
verdaderamente con ellos; en el segundo, la suscripción del contrato con espacios en blanco que
fueron llenados contrariando lo acordado en relación a los precitados servicios y a la autorización
sobre mejoras; y en el tercero, la tramitación de un proceso ejecutivo (sic.) sin contar con que el
contrato había sido terminado por las partes mediante la figura del desistimiento”.

2.- Al resolver sobre el particular, el Tribunal encontró que la única hipótesis respecto de la cual se
podría predicar responsabilidad por abuso del derecho, “sería aquella fundamentada en el abuso
del derecho de litigar”, concretado en lo actuado en el proceso de restitución de inmueble
arrendado adelantado en el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá, porque por las razones que
adujo el abuso del derecho no era predicable en las etapas precontractual y contracual.

En el cargo, no se ponen en entredicho las conclusiones jurídicas y probatorias que dieron al traste
con la responsabilidad derivada del abuso del derecho de litigar. Pese a que en el libelo los
demandantes evocaron lo que aconteció en dicho proceso, afirman, sin embargo, que es inexacto
que las pretensiones se hayan fundamentado en el abuso del derecho de litigar. Lo que sirvió de
soporte a las mismas, dicen, es el “engaño, mala fe y dolo” de los demandados, al ofrecer en
arrendamiento un inmueble “con dos líneas telefónicas” que en realidad no tenía, y el
enriquecimiento sin causa por el no pago de las mejoras autorizadas.
En ese contexto, con independencia de que el Tribunal se haya equivocado al apreciar la demanda,
bien por imaginar hechos que no se adujeron (incongruencia fáctica), ya por tergiversar los que
evidentemente fueron expuestos (error de hecho), salta de bulto que el ataque en el punto resulta
inapropiado o desenfocado, porque la desestimación de las pretensiones no tuvo como causa
exclusiva la inexistencia del abuso del derecho de litigar, y porque esto no fue óbice para que el
sentenciador se pronunciara sobre las otras cuestiones propuestas y concluyera que suscrito el
contrato ofrecido se cerraba toda posibilidad para reclamar los perjuicios causados con
anterioridad, y que como las mejoras no fueron autorizadas mediante escrito, existía una causa
para el incremento patrimonial de una de las demandadas.

3.- Siendo suficiente lo anterior para que los errores que se predican de la apreciación de la
demanda no se abran paso, el recurrente, entonces, debió aplicarse a poner de presente, por el
cauce que correspondiera, que las demás conclusiones que se derivaron de los hechos que
efectivamente fueron propuestos como causa de las pretensiones, son equivocadas.

3.1.- Respecto del anuncio publicitario sobre que el inmueble ofrecido en arrendamiento contaba
con dos líneas telefónicas, entre otros servicios, el recurrente, en síntesis, se limitó a afirmar que
como esto “resultó no ser cierto”, el hecho se constituyó por sí en “engaño, mala fe y dolo”, todo
lo cual debía ser indemnizado.

Desde luego que lo anterior resultó incidental en la decisión, pues así hubiere sido cierto que los
demandados defraudaron la confianza de los demandantes, de todas formas el Tribunal descartó
la responsabilidad en la etapa precontractual, llámese oferta comercial o policitación, porque en
esa etapa el abuso del derecho nada tenía que decir, inclusive en el caso de analizarse esa
responsabilidad desde la óptica de la vulneración del principio de la buena fe, porque en este
último evento “si por las aquí demandadas se efectuó una oferta de arrendamiento en un
periódico de amplia circulación y con soporte en ella se celebró contrato de arrendamiento el 12
de julio de 1996, la etapa precontractual quedó clausurada, y con ello se cerró el camino para
reclamar perjuicios”.

Por lo tanto, como en el cargo no se encaró lo relativo a que al suscribirse el contrato de

arrendamiento quedaba clausurado el camino para reclamar los perjuicios que se causaron en la
etapa precontractual, por violación del principio de la buena fe, como tampoco que en esa etapa
el abuso del derecho nada tenía que decir, la acusación en ese sentido cae al vacío, razón por la
cual no puede prosperar. Obsérvese, en efecto, como el recurrente se limitó a sostener que la
responsabilidad era procedente en los casos en que el contrato proyectado se frustra, que es a lo
que se refiere la jurisprudencia que cita, y no cuando el contrato se materializa, como en el caso,
que es algo totalmente diferente.
Por supuesto que con independencia del acierto del Tribunal, que se presume porque así ingresa
la sentencia a la casación, no hay lugar a investigar de oficio el hecho, porque el carácter estricto y
dispositivo del recurso veda a la Corte hacerlo. Sobre el particular suficientemente se ha reiterado
que como en el recurso de casación la “Corte se encuentra desprovista de la amplia competencia
atribuida a los juzgadores de segundo grado”, su competencia tiene que “ceñirse ajustadamente al
derrotero que le indique el recurrente, estándole vedado rebasarlo por su propia iniciativa"
(sentencia No. 244 de 13 de diciembre de 2001).

3.2.- En cuanto al enriquecimiento sin causa por haberse negado el pago de las mejoras
prohibidas, cabe señalar que el Tribunal arribó a esa decisión por no encontrar en el proceso la
prueba “idónea” sobre que habían sido autorizadas por los demandados, es decir, el “escrito”
mencionado en el contrato de arrendamiento o el “escrito” que contuviera la promesa de
compraventa celebrada entre las personas naturales demandante y demandada, entendiendo en
este último caso que el sentenciador tuvo por materializada la promesa, sin que en ninguna parte
del cargo se haya reclamado sobre el particular.

Ahora, si en la sentencia se concluyó que las únicas pruebas idóneas para acreditar que las
mejoras prohibidas fueron autorizadas por los demandados, eran los escritos a que se hizo
mención, es claro que en manera alguna el Tribunal pudo omitir apreciar los medios que al
respecto se singularizan en el cargo. Lo que pasa es que al exigir como conducente a ese propósito
la prueba documental, no otra cosa estaba significando que los demás elementos de convicción
recaudados se consideraban ineficaces para demostrar el hecho.

De ahí que ante la inexistencia de la prueba documental, el Tribunal también concluyó que
“alusiones a pactos verbales anteriores, o lleno abusivo del documento, quedarían descartadas”.
Por lo mismo, intrascendentes los indicios contra los demandados e inanes las declaraciones
recibidas.

El error, entonces, sería de derecho y no de hecho como se denuncia, porque concierne con la
idoneidad o conducencia de las pruebas. Aunque en un pasaje del cargo se afirma que la
autorización de la mejoras “no requiere de solemnidad alguna”, esto no es suficiente para estudiar
el error de derecho, porque en el recurrente omitió indicar las normas probatorias transgredidas y
explicar en qué consiste la infracción, como lo exige el artículo 374, in fine, del Código de
Procedimiento Civil, para la idoneidad formal de la acusación.

3.3.- Con relación a que el Tribunal no tuvo en cuenta las pruebas que acreditaban que las mejoras
efectuadas eran indispensables por la vetustez del inmueble y por los materiales con los que
estaba construido (dictamen pericial e inspección judicial), lo que impone que deben ser pagadas,
pues no requieren autorización, tal como lo establece el artículo 1993 del Código Civil, pertinente
resulta observar que el tema resulta totalmente novedoso en casación.
En efecto, como el debate en el punto giró en torno a que las mejoras habían sido permitidas, esto
significa que se trataba de las prohibidas, vale decir, de las que no podían realizarse sin la previa
autorización de los demandados. En cambio lo que propone este segmento del cargo, es el pago
de algo totalmente diferente, como es el “costo de las reparaciones no locativas”, cuya
procedencia, según la disposición citada, quedaba sujeta a que el “arrendatario no las haya hecho
necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto posible, para que las
hiciese por su cuenta”.

Por lo tanto, como las mejoras del proceso son las que permitirían el uso del inmueble, pues allí la
sociedad demandante iba a desarrollar su objeto social, las cuales inclusive podían ser retiradas
por quien las instaló, como se afirma en el hecho 17 de la demanda, la Corte se encuentra
igualmente relevada de hacer un pronunciamiento sobre el “costo de las reparaciones no
locativas”, so pena de desconocer caros principios como el de defensa y contradicción.

Si el recurso de casación, tiene explicado la Corte, “va dirigido contra el fallo, en cuanto ha
desatado una controversia teniendo en cuenta los elementos aducidos y los hechos invocados en
ella y no elementos ni hechos ajenos al litigio, y por lo tanto desconocidos del juez", de ocurrir
esto último implicaría “una lucha desleal, no sólo entre las partes, sino también respecto del
Tribunal fallador, a quien se le emplazaría a responder (...) hechos y planteamientos que no tuvo
ante sus ojos, y aún respecto del fallo mismo, que tendría que defenderse de armas para él hasta
entonces ignoradas” (LXXXIII-76).

4.- Así las cosas, el cargo no prospera.

DECISIÓN

Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en
nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 28 de mayo de 2002,
proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario
de José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento y Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía
Limitada contra Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada, y Vilma Zoraida Rico Castiblanco.

Las costas del recurso corren a cargo de los demandantes recurrentes. Tásense.

Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente.

EDGARDO VILLAMIL PORTILLA

MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ

JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO

PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA

SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO

J.A.A.P. C-1100131030331997-01091-01