CONTRATO CIVIL Y MERCANTIL.

EDER YEPEZ LEGRO.

CARLOS MADERO MORALES.
ROBERT PATERNINA LEON.
RENSO MONTALVAN PARRA.

FUNDACION UNIVERSITARIA TECNOLOGICO COMFENALCO.

PROGRAMA DE DERECHO.
SEMESTRE 5.
SECCION 1.
 INTRODUCCION.

En la última década, la idea de la justicia contractual y el equilibrio de beneficios que

incluye no solo se preocupó por la atención de doctrina en relación con artículos y
monográficos, sino también pero se ha plasmado en diferentes instituciones suministrando
por la teoría del contrato clásico, representado por la ausencia de vicios en la formación del
consentimiento, es un resultado insuficiente para la protección efectiva.
  PRINCIPIO DE EQUILIBRIO CONTRACTUAL.

El saldo financiero en el acuerdo corresponde a la ecuación contractual que surge una vez
que las partes hayan celebrado la transacción legal de acuerdo con la cual Los beneficios
pagados por cada una de las partes se consideran equivalentes el otro. Por lo tanto, el
contratista cuya propuesta fue aceptada por la administración, considera que las
obligaciones que asume en virtud del contrato que firma; son proporcionales al pago que
pretenden obtener por el mismo, porque dicha oferta, ha realizado un análisis de costo-
beneficio, basado en estudios y pronósticos que realizó en relación con los factores
decisivos para costo en implementar los beneficios a su cargo y las ganancias que pretende
obtener desde el.
Tan pronto como las partes hayan firmado el contrato, se convierte en ley para ellos y el
cumplimiento es vinculante de acuerdo con los principios en los términos acordados del
principio pacta sunt servanda:

“CÓDIGO CIVIL.
ARTÍCULO 1602. LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES.
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

 PACTO ONEROSO.

La exposición al equilibrio contractual necesariamente nos lleva a la noción del Contrato

oneroso.
El contrato se tiene en cuenta cuando una de las partes ha recibido o recibe, bajo la forma
de un beneficio inmediato (actual) o una promesa futura, un premio propiedad entendida
como una garantía o una ventaja, a cambio del sacrificio que obtiene el otro o un tercero.
Para que el contrato sea oneroso, es necesario que las atribuciones patrimoniales estén en
una relación causal, de modo que el sacrificio de una parte considerar un beneficio de
equivalencia.
Esto no excluye que situaciones extraordinarias, posteriores a la celebración del contrato,
imprevistas e impredecibles, sean ajenas a las partes (en el caso de la teoría de la
imprevisibilidad) o atribuibles a acciones legales de la parte contratante (en el hecho del
príncipe.)
  NOCION DE LA TEORIA DE LA IMPREVISION.
Se llama imprevisión contractual o teoría de la imprevisión a la relacionada con extinción
o modificación judicial de las obligaciones de un contrato conmutativo de ejecución
sucesiva o diferida, basada en el hecho de haberse modificado sustancialmente las
condiciones bajo las cuales se contrajeron.

Pueden modificar la ecuación financiera de la misma manera anormal y grave, de modo que
sin hacer imposible su ejecución, la hacen mucho más costosa para la parte interesada, ya
que el incumplimiento del equilibrio económico del contrato se llama, en cuyo caso, en
virtud del principio rebus sic stantibus, el deber de restaurarlo surge, ya sea mediante una
reparación general por daños, en el que la asignación de la ecuación contractual proviene de
una medida general emitida por la misma persona de la ley de contratación pública, o que
lleva al contratista a un punto de no pérdida.

 LIBERTAD CONTRACTUAL.

Se entiende por el principio de libertad contractual la potestad que tienen las personas para
obligarse unas con otras mediante la celebración de un contrato; es la facultad subjetiva
contractual de los individuos para decidir hacer o no algo. A su vez, la libertad contractual
o autonomía negociar es la facultad de las personas para reglamentarse por sí mismas
dentro del interés del negocio jurídico y del marco de la ley.
Sentencia No. T-240/93
LIBERTAD CONTRACTUAL/AUTONOMIA PRIVADA/AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD
La libertad de contratación deriva de la Constitución una doble garantía: su propia
condición exige que sus limitaciones generales tengan base legal y que se justifiquen
socialmente en cuanto se enderecen a garantizar relaciones justas y libres. Esto último
debe hacerlo la ley cuando la autonomía privada se revele insuficiente para asegurarlas y
dicha intervención venga exigida por el principio de solidaridad y la necesidad de imponer
la igualdad sustancial, particularmente si la autonomía sólo resulta predicable de algunos
agentes económicos o sujetos y el poder privado llega a traducirse en abuso, daño o
expoliación de la parte débil cuya libertad negocial pasa a ser puramente formal.
  LEY COMO FUENTE PRINCIPAL DEL DERECHO PRIVADO.

El derecho privado colombiano encuentra esa base en la Constitución de 1991, en la que se

consagran postulados como la libre empresa, la iniciativa privada, la integración
económica, etc. Entre los principios tradicionales del derecho privado, se cuentan:
I. El de la autonomía de la voluntad particular o privada, que es una garantía jurídico
política del ciudadano frente al Estado, concebido como una delegación del legislador a los
particulares para gobernar sus relaciones sociales mediante actos y negocios jurídicos.
Il. La vigencia de la ley, en el tiempo y en el espacio. La regla general en nuestro medio es
la de la irretroactividad de la ley y el respeto por los derechos adquiridos.
III. Los postulados de los actos jurídicos, como el de la normatividad (todo contrato válido
y legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede invalidarse sino por una
razón prevista en la ley o por su mutua voluntad); la buena fe (tanto la simple como la
exenta de culpa); la diligencia, etc.
IV El formalismo y el consensualismo.
V. El tratamiento de la ley positiva a los bienes.

 BUENA FE.
La buena fe objetiva consiste en el comportamiento leal y honesto en la ejecución de las
obligaciones. La conducta de los contratantes en la ejecución de sus obligaciones y en el
ejercicio de sus derechos, debe servir para preservar y alcanzar los objetivos que se
persiguen en el contrato.
Código Civil
Artículo 768. Buena fe en la posesión
La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios
legítimos exentos de fraudes y de todo otro vicio.
Así, en los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse
recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro
vicio en el acto o contrato.
Un justo error en materia de hecho, no se opone a la buena fe.
Pero el error, en materia de derecho, constituye una presunción de mala fe, que no admite
prueba en contrario.
  “REBUS SIC STANTIBUS.”

Esta teoría se erige en la voluntad de las partes contratantes, ya que estas mantendrán el
contrato siempre y cuando estén vigentes las condiciones bases de él.

 LOS REQUISITOS DOCTRINALES PARA APLICAR LA REGLA.

1. Que se haya producido una alteración extraordinaria. Esta alteración requiere una
modificación profunda sobre la base del negocio que dio sentido y oportunidad al mismo.
Además, el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho, ni el deudor
dar menos.
2. Como consecuencia de dicha alteración, debe resultar una desproporción exorbitante y
fuera de todo calculo entre las prestaciones convenidas.
3. El desequilibrio que se haya producido por circunstancias sobrevenidas, debió ser
realmente imprevisible.
4. Que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial
producido.
5. Debe existir compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que
impone el código civil.

“CÓDIGO DE COMERCIO.
ARTÍCULO 868. REVISIÓN DEL CONTRATO POR CIRCUNSTANCIAS
EXTRAORDINARIAS.
Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la
celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven
la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le
resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.”
Sin embargo, dada la situación de orden público, todavía hay límites temporales y
circunstanciales para solicitar la revisión de los contratos de arrendamiento de locales
comerciales ante los jueces de la República, lo que implica que continúan causando
obligaciones pecuniarias a cargo de inquilinos.
Se da mención en los temas extraordinarios donde devengan situaciones precarias o
imprevistas, donde los principios equilibrio contractual se encuentran muy desmedidos por
situaciones ajenas a las partes y contra partes. Los mecanismos utilizados a continuación se
basa en situaciones donde las obligaciones del arrendador y el arrendatario tienden a
emplearse de otra forma a la habituales, esta reglamentaciones son concebidas por decreto
con fuerza de ley y suscriben en materia de obligaciones como en este caso del contrato de
arrendamiento.
Por medio del Decreto 531 de 2020 el Gobierno nacional impartió instrucciones en virtud
de la emergencia sanitaria generada por la pandemia del Coronavirus COVID-19, para lo
cual estableció la medida de aislamiento preventivo obligatorio a partir de las cero horas
(00:00 a.m.) del día 13 de abril 2020, hasta las cero horas (00:00 a.m.) del día 27 de abril de
2020.

 DECRETO 579 DEL 2020:

Artículo 1. Suspensión de acciones de desalojo.
Desde la vigencia de este decreto, y hasta el 30 de junio de 2020, se suspende la orden o
ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa
que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por el arrendatario.
Principio vulnerado: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado y equilibrio contractual.
Afectación: ARRENDADOR.
Artículo 2. Reajuste al canon de arrendamiento.
Se aplaza el reajuste de cánones de arrendamiento que se tuvieren que hacer efectivos desde
la vigencia de este decreto y hasta el 30 de junio de 2020.
Principio vulnerado: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado.
Afectación: ARRENDADOR.
Artículo 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de
arrendamiento.Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones
especiales para el pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre la
vigencia del Decreto 579 y hasta el 30 de junio de 2020. Se estable que dichos acuerdos no
podrán incluir intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes
de la ley o acuerdo de las partes. Se señalan también algunas reglas en caso de que no
exista acuerdo entre las partes.
Principio vulnerado: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado.
Afectación: ARRENDADOR.
Artículo 4. Prorroga de contratos.
El vencimiento y entrega del bien al arrendador se prorroga hasta 30 de junio de 2020, si la
fecha de entrega fue dentro del lapso de la emergencia económica, social y ecológica.
Principios vulnerados: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado, equilibrio contractual.
Afectación: ARRENDADOR.

Artículo 5. Inicio del contrato de arrendamiento.

Entrega del inmueble al arrendatario dentro de lapso de la Emergencia económica, social y
ecológica, quedara suspendido hasta 30 de junio de 2020, donde se puede exigir las
obligaciones.
Principios vulnerados: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado, equilibrio contractual.
Afectación: ARRENDATARIO.

Artículo 6. Aplicación extensiva

¿A quiénes se les aplicara el decreto?
1. Personas naturales, microempresas, pequeñas empresas y medianas empresas
artículo 2.2.1.13.2.2 de la Sección 2 del Capítulo 13 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2
del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y
Turismo.
No habrá intereses ni mora, ni penalidades, ni indemnización de la ley o sanciones
pactadas.
2. Personas jurídicas sin ánimo de lucro
Se excluye: Los contratos de leasing habitacional, y arrendamiento financiero leasing.
Principios vulnerados: Pacta sut servanda, libertad contractual y negocial, ley como fuente
principal de derecho privado, equilibrio contractual.
Afectación: ARRENDADOR.

Artículo 7. Fondo de Imprevistos.

La ley 675 del 2001 define en el artículo 35 de que toda propiedad horizontal debe tener o
constituir un fondo de imprevistos con el fin de que este fondo pueda usarse para atender y
financiar obligaciones, obras o expensas que se presentan de forma imprevista e
intempestiva.
Partiendo de esto la finalidad de esto es que en el caso de que ocurra un accidente,
contingencia o daño interno intempestivo, la administración debe actuar en forma de
subsanar dicho daño de forma inmediata y su destinación debe ser netamente para asuntos
imprevistos por lo cual dicho artículo recae en las justificaciones que da la ley para que este
sea utilizado como una forma de aliviar las obligaciones que tiene el conjunto y mantener la
vigencia de los contratos en materia de personal empleado por lo cual se cumplen todos los
principios de interpretación y aplicación del contrato.

Artículo 8. Asambleas de propiedad horizontal.

Para poder analizar este artículo es necesario explicar y precisar el concepto jurídico de la
propiedad horizontal, que son las asambleas de propiedad horizontal y que dice la ley 675
del 2001
“La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y
organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común.
Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el
resto de los bienes privados y comunes del edificio”
CONCEPTO JURIDICO.
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos,
viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en
forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. PALABRAS
TEXTUALES.
La Asamblea de Propietarios o la asamblea de propiedad horizontal es el máximo órgano
de la Copropiedad donde todos los propietarios de los inmuebles que la conforman se
reúnen para revisar y aprobar los actos contratos, presupuestos y reglas que se
implementarán para el buen funcionamiento del edificio o conjunto, plasmadas en el
Reglamento que rige al conjunto o edificio.
La ley define en el ARTÍCULO 37 INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS
DECISIONES.
La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes
o delegados, reunidos s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el
reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Inciso 2. Declarado condicionalmente exequible por la Sentencia C-522-02 de 10 de julio
de 2002.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de
obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o
disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y
ocupantes del edificio o conjunto.
Por lo cual se observa que se da el cumplimiento del pacta sur servanda y los demás
principios ya que se actúa bajo las normas establecidas y en perfecto cumplimiento de las
mismas sin desconocer la situación actual e implementando las medidas correspondientes
para que las actividades previstas en este artículo se efectúen además de que este artículo
desconoce la calidad de las partes y estas deben cumplir con los estipulado recordando que
este principio es ley para las partes y a su vez dicha ley es de obligatorio cumplimiento.

Artículo 9. Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes.

En este artículo es necesario saber que son los bienes comunes, como se fija y quien decide
el pago de dichas cuotas además de saber que es el coeficiente de copropiedad y
encontramos que la ley 675 del 2001 desarrolla este concepto en el artículo.
ARTÍCULO 19 ALCANCE Y NATURALEZA-Ley 675 del 2001.
Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes
de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes
privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son
inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de
impuesto alguno en forma separada de aquello.
Coeficiente de copropiedad.
El coeficiente de copropiedad es el índice porcentual de cada bien privado respecto a los
bienes comunes de la propiedad horizontal.
Un ejemplo en externo simple: Si la propiedad tiene 100 metros de vía por donde pasan 100
copropietarios, cada uno tendrá un coeficiente de 1%, coeficiente que puede variar en
función la utilización que cada uno realice.
Por ejemplo, en un centro comercial, un local de 500 M2 tiene un mayor coeficiente que
uno de 50 M2, como se entiende de la lectura del primer inciso del artículo 26 de la ley
675.
«Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de
copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio
particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.»
Fijación de las cuotas de administración.
Le corresponde a la asamblea de copropietarios fijar la cuota de administración que ha de
pagar mensualmente cada propietario en función de su coeficiente de copropiedad.

Las cuotas se fijarán de acuerdo al presupuesto que se elabore y apruebe, y su monto será el
que resulte suficiente para cubrir el presupuesto de gastos e inversiones de cada ejercicio.
En algunos casos habrá que ajustar el presupuesto o las cuotas según lo que decida la
asamblea, quien es la que aprueba tanto el presupuesto como las cuotas ordinarias y
extraordinarias necesarias para cubrir ese presupuesto.
Podemos alegar de que en este artículo no se cumple a cabalidad la fijación de las cuotas de
la administración o el pago de cuotas de zonas comunes y es que dichas cuotas se fijaran de
acuerdo al presupuesto que se elabore y apruebe y dicho monto será el resultado suficiente
para cubrir el presupuesto de gastos e inversiones por lo cual quienes fijan estas cuotas es la
asamblea de co-propietarios teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad que es el
índice porcentual de cada bien privado respecto a los bienes comunes de la propiedad
horizontal teniendo en cuenta que dicho coeficiente se puede calcular dependiendo el uso
de las zonas comunes y demás servicios y a su vez las capacidades de cada propietario por
lo cual no se puede aplazar su reajuste debido a que se violan el principio de pacta sunt
servanda- principio de equilibrio contractual y la ley.
De igual puedo agregar de que dicho pago que se seguirá haciendo hasta que se haga el
reajuste no será proporcional a la utilidad que se le esté dando a las zonas comunes y de
igual forma si se permite las reuniones de asambleas estas en cumplimiento de la ley no
pueden exceptuar la fijación de las cuotas.

Artículo 10. Vigencia.

Su aplicación es inmediata en el momento en que se promulga la ley.

 Las consecuencias económicas de la emergencia sanitaria.

En particular de las medidas de aislamiento, afectan la generación de ingresos de un
importante número de ciudadanos, y por ende, el cumplimiento de obligaciones periódicas
derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles tanto de destinación habitacional
como comercial. De acuerdo con lo anterior, se busca crear nuevas disposiciones de índole
legal respecto de (i) la suspensión de desalojos de arrendamiento de inmuebles con
destinación habitacional y comercial y personas jurídicas sin ánimo de lucro, por parte de
las autoridades policivas, y, (ii) reajuste, prórrogas e inicio de los contratos de
arrendamiento sobre los inmuebles precitados.
Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles comerciales cuando el arrendatario sea
una micro, pequeña o mediana empresa, han sufrido una serie de modificaciones mientras
dure la pandemia ocasionada por el COVID-19.

Al respecto, el Decreto Ley 579 del 15 de abril de 2020 ha establecido nuevas normas
respecto a:
 La suspensión de desalojos de arrendamientos inmuebles con destinación comercial.
 Reajustes, prórrogas e inicio de los contratos de arrendamiento sobre estos
inmuebles.
Las medidas incluyen, entre otros, aspectos como los siguientes:
 Desde la vigencia de este decreto, y hasta el 30 de junio de 2020, se suspende la
orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o
administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por el
arrendatario.
 Se aplaza el reajuste de cánones de arrendamiento que se tuvieren que hacer
efectivos desde la vigencia de este decreto y hasta el 30 de junio de 2020.
 Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para
el pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre la vigencia
del Decreto 579 y hasta el 30 de junio de 2020. Se estable que dichos acuerdos no
podrán incluir intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones
provenientes de la ley o acuerdo de las partes. Se señalan también algunas reglas en
caso de que no exista acuerdo entre las partes.
 Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al
arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la
declaratoria de la emergencia económica, social y ecológica se entenderán
prorrogados hasta el 30 de junio, continuando vigentes.
 Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble
al arrendatario dentro en el tiempo que dure la declaratoria de la emergencia
económica, social y ecológica quedarán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020,
fecha en la cual, si no hay acuerdo entre las partes, se harán exigibles las
obligaciones derivadas del contrato, sin perjuicio de acuerdos en contrario
celebrados entre las partes.
  LA POSICIÓN DEL GOBIERNO NACIONAL FRENTE AL TEMA.

El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, ha dicho que las medidas tomadas no

significan la suspensión, el congelamiento, la condonación, ni mucho menos la eliminación
del pago de los cánones.
Frente a los arrendadores morosos antes de la cuarentena, explicó que el no pago de
intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones u otras sanciones es para los cánones
correspondientes al período comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.
Los cánones adeudados antes de este período sí podrían incluir intereses de mora,
indemnizaciones y sanciones.
“Las medidas tomadas también aplican para los contratos de arrendamiento en los cuales
el arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro”
Las medidas tomadas también aplican para los contratos de arrendamiento en los cuales el
arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro, inscrita en el registro del
Ministerio del Interior.
Malagón ha dicho que las medidas anunciadas no implican el no pago de los cánones de
arrendamiento, de manera que los propietarios de los inmuebles no están desprotegidos.
Además, cuentan con todas las herramientas legales y jurídicas para hacer efectivos sus
derechos.

 DECRETO 797 DEL 2020.

Artículo 1. Objeto.
El presente Decreto Legislativo tiene por objeto regular, extraordinaria y temporalmente, la
terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los
arrendatarios, en el marco de la emergencia sanitaria declarada por medio de la Resolución
385 del 12 de marzo de 2020 del Ministerio de Salud y Protección Social, prorrogada por
medio de la Resolución 844 del 26 de mayo de 2020 de la misma entidad.
¿A cuál de las partes se le concede el derecho de terminación unilateral y anticipada
del contrato?
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
El presente Decreto Legislativo será aplicable a los contratos de arrendamiento de locales
comerciales.

¿Cuándo y a quiénes aplica el decreto establecido?

Afectación: ARRENDATARIO.

Artículo 3. Terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local

comercial.
¿Qué se debe pagar al momento de la terminación unilateral del contrato?
¿Qué pasa con los derechos que tenían los arrendadores en sus contratos o en las leyes?
¿Cuáles son los requisitos que se deben cumplir para ejercer el derecho de terminación
unilateral y anticipada del contrato?
Afectación general de principios teniendo en cuenta el decreto 797 del 2020

El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, en el estudio al que se ha hecho referencia,

concluyó que:
"En el marco de la emergencia sanitaria que enfrenta el país, resulta económica y
jurídicamente equilibrado establecer una fórmula en virtud de la cual los arrendatarios de
locales comerciales que llevan más de dos meses sin percibir ingresos o percibiéndolos en
un muy bajo porcentaje y que permanecerán cerrados hasta después del 01 de junio de
2020, de acuerdo con lo señalado en el artículo 5 del Decreto 749 de 2020, puedan
terminar unilateralmente sus contratos de arrendamiento de local comercial, mediante el
pago de una indemnización reducida. Lo anterior, busca no solo un equilibrio de las
cargas entre arrendador y arrendatario ante las circunstancias sobrevinientes, sino que,
además, promueve que el 32% de las ganancias mensuales de los micro establecimientos y
el 15,5% de las utilidades mensuales de los establecimientos comerciales en Colombia que
se usan para cubrir los costos relacionados con los arriendos comerciales, sean destinados
a cubrir otros costos fijos, especialmente los relacionados con la nómina."
Teniendo en consideración las limitaciones en la explotación económica de locales
comerciales por parte de aquellos arrendatarios, quienes en virtud de las medidas de orden
público no pueden ejercer su actividad económica, así como la disminución de sus ingresos,
resulta necesaria la adopción de una medida de orden legislativo sobre la terminación
unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial, que no solo promueva las
negociaciones entre las partes y el mantenimiento del equilibrio económico contractual,
sino que, además, contribuya a evitar abusos del derecho y una aglomeración de
controversias judiciales.

Bajo el principio de autonomía de la voluntad, las partes en un contrato están llamadas a

prevenir, evitar y corregir cualquier desequilibrio o asimetría prestacional generada por
circunstancias posteriores al contrato, extraordinarias, imprevistas e imprevisibles, como tal
relación al principio de equilibrio contractual conferido en las que alteren las bases las que
inicialmente se pactó, ya sea por el acaecimiento de una excesiva onerosidad o porque se
prevean futuros incumplimientos.

¿A QUIÉN SE APLICA EL DECRETO?

El derecho se otorga solo a los inquilinos (no propietarios) de locales comerciales que, de
acuerdo con las instrucciones de política pública, no pueden realizar las siguientes
actividades económicas a partir del 1 de junio de 2020: (i) bares, discotecas, casinos,
billares y Terminales de videojuegos; (ii) gimnasios, spas, saunas, turcos, spas, campos
deportivos, parques mecánicos y parques de atracciones para niños; (iii) cines y teatros; (iv)
adoración; (v) servicios de alojamiento y restauración; y (vi) eventos públicos o privados
donde las personas se amontonan
¿CUÁNTO TIEMPO PUEDE EJERCERSE ESTE DERECHO A LA
TERMINACIÓN UNILATERAL Y ANTICIPADA?

Los inquilinos solo pueden ejercer esta autoridad del 5 de junio al 31 de agosto de 2020.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA QUE EL INQUILINO EJERZA EL

DERECHO DE RESCINDIR UNILATERAL Y PREMATURAMENTE EL
CONTRATO?
El inquilino debe conocer el pago de las tarifas de arrendamiento, los servicios públicos
creados hasta la fecha de terminación y las demás obligaciones monetarias acordadas
contractualmente (por ejemplo, tarifas administrativas).
¿Y QUÉ DERECHOS TIENEN LOS PROPIETARIOS?

El arrendador puede negarse a ejercer el derecho de rescisión anticipada si el inquilino no

está al día con el pago de las tarifas de alquiler, los servicios públicos y otras obligaciones
financieras hasta que se devuelvan los locales. Además, solo tiene derecho a que el
inquilino le pague 1/3 de la cláusula de penalización acordada en el contrato. Si no se ha
acordado una cláusula de penalización, tiene derecho a que el inquilino le pague el
equivalente a un canon de alquiler.
¿ES UN ALQUILER UNA TARIFA MENSUAL?

El decreto solo dice "el valor que corresponde a una tarifa de alquiler". Cada caso debe ser
cuidadosamente examinado. Si se sigue la práctica establecida en Colombia, la mayoría de
los contratos de arrendamiento para locales comerciales prevén el pago de pagos
mensuales, con la única compensación que recibiría el arrendador es el pago de un pago
mensual
¿Y SE PERDERÁN TODOS LOS DEMÁS DERECHOS QUE LOS
ARRENDADORES TENÍAN EN SUS CONTRATOS O LEYES APLICABLES?

Estarás perdido Los propietarios están privados de cualquier otro derecho a imponer
multas, compensaciones, multas o sanciones.

¿HAY ALGUNA EXCEPCIÓN?

Si existen Se excluyen los contratos de arrendamiento financiero y los contratos de

concesión para espacios comerciales. El propietario o concesionario no tiene estos derechos
de terminación unilateral y anticipada.
 BIBLIOGRAFÍA.

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