APUNTE N° 2

DERECHO CIVIL V

LAS FUENTES DE LAS OBLIGACIONES. LOS CONTRATOS EN

PARTICULAR. LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA Y DE
PERMUTA

Prof. Dr. Rodrigo Barría Díaz

Universidad Central

2014
 APUNTE N° 2. LAS FUENTES DE LAS OBLIGACIONES. LOS
CONTRATOS EN PARTICULAR.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE
PERMUTA *

I.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA. INTRODUCCIÓN

Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (art. 1793).
El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente
dos partes: una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que
se obliga a pagarla en dinero (comprador).
El Código Civil no las ha definido limitándose en el art. 1793 a señalar que
la parte que se obliga a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a
pagarla comprador. Pero de los términos del art. 1793 se desprende sin
lugar a dudas quién es cada una de ellas en el contrato de compraventa.
Viendo la definición se constata que en ella sólo se indican las
obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su 2
esencia (entregar la cosa y pagar el precio). Sin embargo, en ella nada se
dice sobre si el vendedor está o no obligado a transferir el dominio de la
cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia definición en los
términos que emplea nos señala que una de las partes se obliga a dar una
cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligación
de esa parte, porque de acuerdo con el art. 1548 la obligación de dar
contiene la de entregar la cosa. Pero ambas obligaciones significan cosas
distintas y producen efectos diversos:
1. - La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto
transferir el dominio o constituir un derecho real.
Es una obligación que puede ser contraída solamente por el dueño de la
cosa.
2.- La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia
del dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de
una persona a otra y por lo mismo, puede ser contraída por quien no
es dueño de la cosa.
Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la
transferencia del dominio y la de entregar implica el traspaso de la
tenencia de una cosa. En el hecho, si toda obligación de dar comprende
la de entregar, desde el momento en que la forma de cumplir la obligación
*
Apunte preparado por el Prof. Dr. Rodrigo Barría D., Universidad Central.
de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que es objeto de esa
obligación.
Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda
obligación de esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que
sucede es que cuando el legislador en el art. 1793, dice que una de las
partes se obliga a dar una cosa, pareciera indicar que el vendedor
transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en realidad no es así, ya
que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa.
Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado a hacer
propietario al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al
comprador. La obligación que realmente contrae el vendedor es la de
entregar la cosa lo cual se desprende de numerosas disposiciones del
Código como, por ejemplo, el art. 1815, que reconoce la validez de la
venta de cosa ajena.
Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al
emplear la expresión "dar" en el art. 1793 y que en realidad debió haber
hablado de "entregar", término que habría expresado con mucha mayor
propiedad el carácter que la obligación del vendedor tiene en nuestra
legislación.
Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la
traslación del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable 3
que dicho contrato solamente es productivo de obligaciones para las
partes. Es por ello que el efecto de este contrato es que da al comprador
un título que le sirve para adquirir el dominio.
El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo
habilita para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no
puede demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a
adquirir el comprador en virtud del contrato sino que por la tradición o por
la prescripción según sea la circunstancia.
En el sistema chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio
de la cosa que ha comprado, tienen que presentarse dos actos
consecutivos, que son el título y el modo de adquirir. Mientras no se dé
cumplimiento a todo este proceso el dominio no se va a radicar en el
comprador.
En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este
procedimiento se requiere:
1. - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la
obligación de entregar la cosa vendida, es decir, le da al
comprador un título que lo habilita para adquirir el dominio.
 2. - Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir
el dominio y que es el medio para cumplir la obligación nacida del
contrato de compraventa.

II.- CARACTERÍSTICAS
1. - Es un contrato bilateral , en el que las partes se obligan
recíprocamente. En otras palabras, origina dos obligaciones recíprocas
que consisten una en dar una cosa y la otra en pagarla en dinero.
Ambas obligaciones son esenciales en la compraventa, pero no son las
únicas. Las otras obligaciones que existen en este contrato, son
accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no existirían si
alguna de ellas no tuviere a su vez existencia.
Así, el vendedor tiene sobre sí la obligación de saneamiento, que
comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (art.
1837). Esta obligación no es otra cosa que una consecuencia de la
obligación del vendedor de dar la cosa.
Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las
que constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera
que si una de estas obligaciones no existe, no hay compraventa o esta
degenera en un contrato distinto (art. 1444). 4
2.- Es un contrato conmutativo , por regla general: es conmutativo en el
sentido de que las obligaciones recíprocas de las partes se miran como
equivalentes. Pero el carácter conmutativo no es de la esencia del
contrato de compraventa; de modo que puede faltar este carácter
conmutativo y el contrato de compraventa no va a degenerar en otro
contrato distinto.
Es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de
ganancia o pérdida y, en ese caso, el contrato no va a ser conmutativo,
sino que va a ser aleatorio.
3.- Es un contrato consensual , por regla general. Esto se desprende del
art. 1801, inciso primero. Por excepción es solemne en los casos a que se
refiere su inciso segundo, esto es, en la venta de los bienes raíces,
servidumbres y censos y la de una sucesión hereditaria, de tal suerte que
dicha venta no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva
escritura pública.
4.- Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan
recíprocamente, una en beneficio de la otra.
5.- Es un contrato principal , porque subsiste por sí mismo sin necesidad
de otro contrato. El contrato de compraventa no está destinado a
asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
6.- Es un título traslaticio de dominio y, aún más, es el típico ejemplo (art.
703). De esto se desprende una consecuencia importante: en Chile, por el
solo contrato de compraventa no se transfiere el dominio. Del contrato de
compraventa solamente surgen derechos y obligaciones personales entre
las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se le entregue la cosa
y, como contrapartida, el vendedor exigir el pago del precio. En Chile,
para que se opere la adquisición del dominio, además del contrato de
compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa.

III.- REQUISITOS GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es, los
requisitos de existencia y de validez. Pero fuera de estos requisitos
generales a todo contrato, la compraventa debe reunir también ciertos
requisitos esenciales que le son propios y que son precisamente los que
le dan su fisonomía a este contrato. Estos elementos esenciales son:
1.- La cosa vendida,
2.- El precio.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de
compraventa, o ésta no produce efecto alguno o degenera en un contrato
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diferente, conforme a lo dispuesto en el art. 1444.

1.- La cosa vendida

Es el objeto de la obligación del vendedor y, por tal razón, ella no puede
faltar, ya que si falta no habría obligación del vendedor, pues ella
carecería de objeto y, siendo así, la obligación del comprador carecería de
causa, según la Teoría Clásica de la Causa, en virtud de la cual la causa
de la obligación de una de las partes es la obligación de la contraparte.
Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habrá contrato de
compraventa, produciéndose la ineficacia del mismo. En realidad, no
puede concebirse ni desde el punto de vista jurídico ni desde el punto de
vista material, una venta en que no haya cosa vendida.
La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato
de compraventa sea válido, debe reunir los siguientes requisitos:
a) Tiene que ser comerciable,
b) Tiene que ser real,
c) Tiene que ser determinada o determinable,
d) La cosa vendida no debe ser del comprador.
a) La cosa vendida tiene que ser comerciable : sólo pueden ser objeto
del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendiéndose por
tales a aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Es decir,
son cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lícito al
enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen
un objeto ilícito.
En relación a este punto nos encontramos con el art. 1810, según el cual
"pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya
enajenación no esté prohibida por ley". Si se vende una cosa cuya
enajenación está prohibida por ley nos encontraremos en presencia de un
contrato que la ley prohíbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto
ilícito (art. 1466) y, siendo así, su sanción va a ser la nulidad absoluta por
el art. 1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley:
• Art.1464 Nº1: las cosas que no están en el comercio.
• Art.1464 Nº2: los derechos o privilegios que no pueden transferirse
a otras personas.
b) La cosa vendida tiene que ser real : esto significa que la cosa vendida
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tiene que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de
compraventa, ya que si así no fuere, dicho contrato carecería de objeto y,
por consiguiente, adolecería de nulidad absoluta (arts. 1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebración del
contrato pueden ser objeto de éste, sino que también aquellos que no
existen, pero se espera que existan, es decir, las llamadas "cosas
futuras". En realidad, el objeto de la venta debe tener existencia material,
de otro modo no podría formarse el contrato de compraventa. Pero esta
regla tiene una excepción respecto de las cosas que si bien no existen al
tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, existirán con
posterioridad. En este caso, la venta se va a perfeccionar una vez que la
cosa que se espera que exista adquiera existencia material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva
al momento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en
ese momento existirá posteriormente y entonces se formará la venta
definitiva y, si no llega a existir, el contrato de compraventa será nulo
absolutamente por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la
venta de cosa futura es válida aunque la cosa no llegue a existir, lo que
sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza.
En síntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, según
sea que se venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la
suerte de que pueda realizarse un hecho o producirse una cosa.
Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es
condicional, porque se entiende hecha bajo la condición de que la cosa
llegue a existir; en tanto que, cuando se vende la esperanza o la suerte de
que pueda producirse una cosa o realizarse un hecho, la venta es
aleatoria, reputándose perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa
futura y el precio.
El Código Civil se preocupa tanto de la venta condicional como de la
aleatoria en el art. 1813. Atendiendo al tenor literal de la disposición, la
regla general es que la venta de cosa futura sea condicional, es decir, la
venta se entiende celebrada siempre bajo la condición de que la cosa
llegue a existir.
Pero el mismo artículo consagra la excepción a esta regla, que se refiere
a aquel caso en que la venta no recae sobre la cosa misma que se espera
que exista, sino sobre la suerte. Pero esta especie de venta tiene cabida
solamente cuando así lo expresan las partes o cuando de la naturaleza
misma del contrato aparece que lo comprado fue la suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es
condicional o aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es
condicional, porque ello es más coincidente con el carácter conmutativo
del contrato de compraventa y, además, porque la ley dice expresamente
que la venta de cosa futura se entiende hecha bajo condición de que la
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cosa exista. Establece aquí el art. 1813 una presunción a la cual el juez
debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada por otra prueba en
contrario, cual sería:
• en primer término, que las partes hayan expresado en el propio
contrato de compraventa que éste tiene un carácter aleatorio;
• en segundo término, que el carácter aleatorio del contrato se
desprenda de la propia naturaleza de éste.
Sólo existiendo esta prueba contra la presunción el juez va a poder
declarar que el contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa
establecer que no es un contrato cuya existencia dependa de que la cosa
vendida llegue a existir, sino que es un contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general),
si la cosa no llega a existir falla la condición y no hay contrato de
compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la
obligación del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla sólo si la cosa
llega a existir; en tanto que la obligación del comprador de pagar el precio
tiene que cumplirse siempre.
c) La cosa vendida debe ser determinada o determinable : que sea
determinada nos está indicando que ella tiene que consistir en una
especie o cuerpo cierto, o bien, en una cantidad determinada o
determinable de un género también determinado (art. 1461).
La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que
se tiene sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede
consistir en una cuota de un derecho pro indiviso (art. 1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad
jurídica, esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una
persona, es decir, no pueden venderse todos los bienes presentes o
futuros de una persona, ya sea que se venda el total de esos bienes o una
cuota de ellos, pues si legislador lo prohíbe expresamente en el art. 1811.
Ahora bien, lo que la ley prohíbe es la venta de una universalidad jurídica,
pero es posible según el mencionado artículo que una persona venda
todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura
pública, aunque ésta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere
adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.
De manera que en este caso la venta sólo va a comprender aquellos
bienes señalados en la escritura pública y no otros, de suerte que
cualquier estipulación en contrario va a adolecer de nulidad. Si en la
escritura pública se señalan todos los bienes de una persona, esa venta
va a ser válida y las cosas no comprendidas en esta designación se
entenderán que no lo son en la venta.
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Pero la regla que prohíbe la venta de una universalidad jurídica tiene una
excepción: se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia
aún cuando ésta tiene el carácter de universal y recae sobre una
universalidad jurídica (art. 1801, inciso segundo). La única exigencia en
este caso es que dicha venta deba hacerse por escritura pública.
d) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador : esto está
expresamente dicho por el legislador en el art. 1816. El hecho de que el
legislador establezca claramente que la venta de cosa propia no vale se
debe a que ésta carecería de causa, pues no se ve cuál sería el motivo
jurídico o sicológico que pudiera inducir a una persona a comprar una
cosa que ya le pertenece.

La venta de cosa ajena

Dentro del estudio de la cosa vendida, corresponde ver la venta de cosa
ajena (art. 1815). El hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea
válida es una consecuencia del carácter que nuestra legislación le da al
contrato de compraventa. En Chile, el contrato de compraventa es
generador de obligaciones para ambas partes. Por ello, en virtud de este
contrato, el vendedor sólo está obligado a proporcionar al comprador la
posesión pacífica y tranquila de la cosa. No está obligado el vendedor a
transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el
contrato. Es por ello que no hay obstáculo alguno para que las partes
puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les pertenece,
el cual será válido siempre que en el concurran todos los requisitos
necesarios para su validez. Ello es así porque en nuestro sistema jurídico
la venta no es un acto de enajenación, sino que es un acto creador de
derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que
pertenece a otro porque vender no es enajenar, sino que implica contraer
solamente ciertas obligaciones entre las cuales no está la de transferir el
dominio. La enajenación es cosa distinta, porque enajenar es transferir el
dominio y sólo puede transferir el dominio quien es dueño de la cosa que
ha de transferirse.
Es justamente por este carácter que se da entre nosotros al contrato de
compraventa, que la venta de cosa ajena es válida, siendo un justo título
que posibilita al comprador para adquirir el dominio por prescripción.
Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título,
porque de acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente,
quien compra cosa ajena tiene justo título y buena fe, y habiendo existido
la tradición podrá tener la calidad de poseedor regular y adquirir el
dominio por prescripción ordinaria. Esto, salvo que se desvirtúe alguno de
los elementos de la posesión regular.
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Efectos de la venta de cosa ajena :
Para estudiar esta materia debemos distinguir:
a.- Si la cosa vendida ha sido entregada por el vendedor al comprador.
b.- Si la cosa vendida no ha sido entregada por el vendedor al comprador.

a.- Si el vendedor entregó la cosa vendida al comprador, el verdadero

dueño tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el objeto
vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de
inoponibilidad por falta de concurrencia.
Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es
perfectamente válido entre el comprador y el vendedor, pero le es
inoponible al verdadero dueño, ya que éste no concurrió con su voluntad a
la celebración de ese contrato. Es precisamente en mérito de esa
inoponibilidad que el verdadero dueño puede reivindicar la cosa vendida
de manos del comprador, pero hay dos casos en que ello no es posible:
• Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por quien
no era dueño de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y en
caso de ser así la ratificación va a producir plenos efectos. Aún
más, el comprador va a tener en este caso su derecho desde la
 fecha de celebración del contrato de compraventa y no desde la
fecha de la ratificación (art. 1818).
• Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción. Es a esta
situación a la que se refiere el art. 1815, parte final (en relación con
el art. 2517).

b.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador aquí

también pueden verse diversas situaciones:
• Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá
problema de ninguna especie con el contrato de compraventa sobre
cosa ajena, produciéndose sus efectos naturales.
• Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del
vendedor. En este caso, si el verdadero dueño reivindica la cosa y
el vendedor es desposeído de ella, el comprador va a poder
demandar la resolución del contrato con la correspondiente
indemnización de perjuicios (art. 1489).
c.- Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si
fuera venta de cosa propia: de acuerdo al art. 1819, una vez vendida y
entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el 10
dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la
fecha de la tradición.
La disposición concuerda con el art. 682, según el cual si el tradente
adquiere después el dominio de una cosa que no era suya al momento de
hacer la tradición, se entenderá transferido desde el momento de la
tradición.
El inciso segundo del art. 1819 señala una consecuencia lógica: "por
consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de
adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador".
La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no
le pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada.

2.- El precio
Es el objeto de la obligación del vendedor. Define lo que se entiende por
precio el art.1793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio".
El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto
como lo es la cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de
compraventa no hay precio, en definitiva no habría contrato por carecer
éste de objeto (faltaría el objeto de la obligación del vendedor).
Requisitos del precio en el contrato de compraventa
a.- Tiene que ser real,
b.- Tiene que ser determinado,
c.- Tiene que ser pactado en dinero.

a.- Tiene que ser real: esto significa que el precio tiene que ser fijado de
tal manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene
derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligación de
pagarlo.
Bajo estos términos no será precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio
o ridículo, entendiéndose por tal a aquel que no guarda ninguna
proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda
de manifiesto que no hay un propósito serio entre las partes de que ese
precio sea exigible.
Debe considerarse también que si bien el precio tiene que ser real, no es
requisito del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa
vendida, porque la falta de equivalencia entre los valores y el precio 11
cobran importancia jurídica solamente cuando da origen a la lesión
enorme en materia de compraventa de bienes raíces (arts. 1889 y 1891).

b.- El precio tiene que ser determinado : lo que significa que debe
conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio. Esa
cantidad puede estar precisamente establecida en el contrato, o bien,
puede ser determinada por reglas o datos contenidos en el contrato (art.
1461, incisos primero y segundo).
Así por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de plaza, es
una venta con precio determinable en su cantidad por los datos que
contiene el contrato de compraventa. En este caso se aplica la regla del
art. 1808.
Luego, la determinación del precio puede hacerse de cualquier modo
explícito en el contrato y ello va a constituir una de las materias objeto de
la interpretación del contrato. En relación con la determinación del precio,
hay un principio fundamental, y es que "jamás el precio puede quedar al
arbitrio de uno solo de los contratantes" (art. 1809, inciso segundo). En
caso contrario, se estaría yendo en contra de lo dispuesto en el art. 1801,
inciso primero.
Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan que la
fijación del precio quede en manos de un tercero (art. 1809, inciso
primero).

c.- El precio tiene que ser pactado en dinero : lo que la ley exige es que
el precio se pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso que se
pague en dinero, ya que puede suceder que después de celebrado el
contrato de compraventa se produzca en relación con el precio una
novación o una dación en pago. En estos casos, si bien el precio se
estipuló en dinero, no se va a pagar de esa forma.
Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a
consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa,
sino ante un contrato de permuta (art. 1897).
Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio
que va a consistir parte en dinero y parte en especie. En este caso, se
plantea el problema de si estamos ante una compraventa o ante una
permuta. La ley da la solución al problema, señalando en el art. 1794, de
acuerdo al cual "se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y
venta en el caso contrario".

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IV.- LAS SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En esta materia debemos partir de un principio básico: el contrato de
compraventa es por regla general consensual , esto es, se perfecciona por
el acuerdo de las partes en la cosa y en el precio, sin necesidad de
cumplir con formalidades externas. Sólo por excepción el contrato de
compraventa se convierte en solemne.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la
importancia de la cosa que es objeto de la compraventa o en atención a la
voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a
ser solemne.
Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son el
consentimiento, la cosa vendida y el precio, requisitos que no pueden
faltar jamás. Pero hay otros que, aun cuando no son indispensables para
que la compraventa adopte forma material, sí lo son para que adopte
forma jurídica. Esto requisitos que en ciertos casos se hacen
indispensables para la existencia misma del contrato de compraventa son
las solemnidades, esto es, aquellas formalidades externas que deben
cumplirse para que el contrato produzca efectos jurídicos. Estas
formalidades pueden establecerse por la ley o por la voluntad de las
partes.
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para
perfeccionarse, además del consentimiento, de la cosa vendida y del
precio, debe cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o
voluntarias.
El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad
de las partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en
uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley
que una impuesta por voluntad de las partes.
1.- Solemnidades legales
Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden
dividirse en:
a) Solemnidades ordinarias, que rigen respecto de todo contrato de
compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes
taxativamente señalados por el legislador. Estas solemnidades no
pueden faltar nunca en las ventas que las requieren como requisito
esencial para la existencia del contrato.
b) Solemnidades especiales: las exige la ley en ciertas ventas que se
celebran en determinadas condiciones o entre determinadas personas.
Por ello es que estas solemnidades tienen un carácter muy particular.
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La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en
consideración a la naturaleza del acto o contrato, sino en atención al
estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los bienes que se
venden. Algunos sostienen que más que estar frente a solemnidades,
estamos aquí ante formalidades especiales.
a.- Solemnidades legales ordinarias :
La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los
siguientes contratos de compraventa, enumerados en el art. 1801:
i.- Contrato de compraventa de bienes raíces.
ii.- Contrato de compraventa de censos.
iii.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
iv.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa
se otorgue por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro
Conservatorio de Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene
carácter de solemnidad.
En relación con esto, es menester considerar la situación que se plantea
con respecto a los inmuebles por adherencia y por destinación. Si el
contrato de compraventa versa sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la
venta de estos bienes se efectúa separadamente del predio a que
acceden, estamos en presencia de una venta de cosas muebles, en
calidad de muebles por anticipación. Por el contrario, si la venta
comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por
adherencia o destinación, estaremos en presencia de un contrato de
compraventa que versa sobre inmuebles.
La importancia de esta distinción radica en que si se venden
separadamente los inmuebles por adherencia o destinación del predio a
que acceden, se trataría de una venta de bienes muebles y, por
consiguiente, queda sometida a las normas dadas para los muebles,
bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las partes
en cuanto a la cosa y el precio; y si alguna escrituración se requiere, es
sólo para los efectos probatorios (art.1708 y 1709).
b.- Solemnidades legales especiales :
Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas
formalidades y lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a
quien pertenece el bien que se vende.
Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a
ciertas personas requiere además de la escritura pública, la autorización
del interesado o bien la autorización judicial con conocimiento de causa. A 14
esta situación se refiere, por ejemplo, el art. 1754, en materia de venta de
bienes raíces pertenecientes a una mujer casada en sociedad conyugal.
En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública
subasta, como sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta
a guarda (arts. 393 y 394).
Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales.
Pero la verdad es que no tienen este carácter, sino que son formalidades
exigidas en consideración a la calidad o estado del dueño del bien que se
vende.
Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay una
notoria diferencia, porque la omisión de la escritura pública -solemnidad
legal en el contrato de compraventa de bienes raíces-, produce como
consecuencia la nulidad absoluta de este contrato; en cambio, la omisión
de la formalidad legal tiene como sanción la nulidad relativa del contrato
de compraventa.

2.- Solemnidades voluntarias

Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades
voluntarias o convencionales, pues no hay impedimento para que las
partes convengan que una venta que es consensual no se repute perfecta
mientras no se cumpla con las solemnidad convenida por ellas, que puede
consistir en el otorgamiento de una escritura pública o privada. Se
contempla esta situación, en relación con la compraventa, en el art. 1802.
El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para
retractarse de la celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de
la escritura o mientras no se haya principiado la entrega de la cosa,
entendiéndose que si se efectúa la entrega sin haberse otorgado la
escritura convenida, ello significa que se ha dejado sin efecto la
solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento convenido
por las partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo
consensual.

V.- LAS VENTAS FORZADAS EN EL JUICIO EJECUTIVO

Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia, constituye
también un contrato de compraventa. Así lo han entendido los tribunales
tomando como base lo que dispone el art. 1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos
15
diferencias:
1. - En la venta forzada el juez es el representante legal del
vendedor o deudor.
2. - En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa
voluntaria el precio se establece por un acuerdo entre comprador
y vendedor; en cambio, en la venta forzada la situación es
distinta, porque esta venta se realiza en pública subasta y el
precio se establece por la pugna entre los interesados.

VI.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LAS ARRAS

Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas
en los arts.1803 a 1805.
Las arras consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que
se dan en garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del
precio o en señal de quedar convenidos.
En consecuencia, las arras pueden ser de dos clases y,
consiguientemente, perseguir dos finalidades:
1.- Sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato.
2.- Se dan como parte del precio o en señal de haber celebrado el
contrato.
1. Las arras como garantía: cuando las arras se dan en garantía de
la celebración o ejecución del contrato significa que ellas no han
entendido vincularse definitivamente, sino que mutuamente se
reservan la facultad de arrepentirse de la celebración del contrato,
perdiendo su valor (art. 1803). En este caso, el contrato se celebra
sujeto a una condición negativa y suspensiva, consistente en que
las partes no hagan uso del derecho de retractación.
La facultad de retractación no tiene una duración indefinida, sino que está
sujeta a las siguientes reglas, establecidas en el art. 1804:
a. Debe realizarse en el plazo fijado por las partes y, a falta de
estipulación, en el plazo de dos meses contados desde la
convención.
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes que se cumpla
alguno de estos plazos, cuando el contrato se reduce a escritura
pública o ha comenzado a efectuarse la entrega de la cosa.
2. Las arras como parte del precio o como señal de quedar
convenidos: a través de esta forma de arras lo que las partes
pretenden es constituir un verdadero medio de prueba de la 16
celebración del contrato. En este caso, las partes no tienen la
facultad de retractarse, puesto que el contrato ha quedado perfecto
desde su celebración, a menos que se requiera el otorgamiento de
escritura pública (art. 1805, inciso primero).
Para que las arras se puedan otorgar de esta forma y produzcan los
efectos queridos por las partes, es necesario que se verifiquen dos
condiciones: que las partes lo convengan expresamente y que este
convenio conste por escrito. Si no fuere así, las arras se entenderán
dadas en garantía y facultadas las partes para retractarse (art. 1805,
inciso segundo). En consecuencia, las arras en garantía constituyen la
regla general, y para que puedan tener otro carácter se requiere pacto
expreso.

VII.- LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en
general, la norma fundamental en nuestro Código Civil es el art. 1446. De
acuerdo con esta disposición, la regla general es que las personas tengan
capacidad, siendo la excepción el que las personas sean incapaces. Para
que exista una incapacidad es necesario que ella se encuentre
establecida por el legislador. Este principio del art. 1446 está reiterado por
el legislador en el art. 1795.
En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena
aplicación aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre
incapacidad absoluta, relativa y especiales (art. 1447).

Incapacidades especiales o particulares en la compraventa

Están reglamentadas en el Código Civil en los arts. 1796 a 1800, y son las
siguientes:
1.- Incapacidad para comprar y vender : el art. 1796 señala que es nulo el
contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente y
entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa
celebrado entre cónyuges no separados judicialmente, sea que recaiga
sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene
importancia si están casados en régimen de separación conyugal o en
régimen de separación de bienes.
Sólo es válido el contrato de compraventa entre ellos cuando están
separados judicialmente. La razón de la nulidad absoluta de este contrato
está en que, aún cuando los cónyuges estén casados en régimen de
separación de bienes y, con mayor razón, si lo están en el de sociedad
17
conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la potestad marital sobre la
mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de
que el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla
a celebrar un contrato de compraventa que le es desfavorable.
Además, existe otro riesgo, consistente en que los cónyuges puedan
celebrar contratos de compraventa entre sí en perjuicio de terceros.
En segundo término, el art.1796 prohíbe la celebración de la compraventa
entre padre o madre y el hijo sometido a la patria potestad, que es el
conjunto de derechos que la ley confiere al padre o a la madre, sobre los
bienes del hijo no emancipado (art.243). Por consiguiente, si se celebra
una compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado, ese
contrato va a ser perfectamente válido.
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo
menor adulto ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de
conformidad al art.251, se mirará como mayor de edad para la
administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio
de lo que dispone el art.254. Es decir, para estos efectos se le considera
como emancipado. Luego, el contrato de compraventa entre el padre o
madre y el hijo de familia que tiene peculio profesional es válido en
relación con ese peculio profesional.
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no separados
judicialmente o entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, la
sanción será la nulidad absoluta de ese contrato por aplicación de los
arts. 10, 1466 y 1682.
2.- Incapacidad para vender : se prohíbe a los administradores de
establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la
autoridad competente (art. 1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento público
hace una venta que no está comprendida dentro de su facultad
administrativa o que no ha sido autorizada por la autoridad competente,
esa venta va a adolecer de nulidad relativa, pues aquí no estamos en
presencia de una norma prohibitiva, sino que de carácter imperativo.
3.- Incapacidad para comprar:
a) El art. 1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o
particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo
contrato de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.
b) Por otro lado, se prohíbe en el mismo precepto a los jueces, abogados,
procuradores o escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han 18
intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta
se haga en pública subasta (art. 1798, segunda parte). Si se
contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.
El Código Orgánico de Tribunales ha ampliado considerablemente el
campo de aplicación de esta prohibición, haciéndola extensiva a los
fiscales judiciales, defensores, relatores, secretarios y los demás
auxiliares de la administración de justicia (art. 481 en relación con el
art. 321, ambos del Código Orgánico de Tribunales).
Cabe aquí hacer referencia a la situación de la venta realizada por un
partidor dentro del juicio de partición y como mandatario de los
comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la
calidad de procurador de una de las partes en dicho juicio particional. El
problema que se plantea aquí es si esa venta cae o no dentro de la
prohibición del art. 1798.
Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos,
habiendo fallos que hacen aplicable el art. 1798 a esta situación,
declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que
han resuelto que esta venta es plenamente válida y lo han hecho sobre
la base de que la partición no es un juicio.
Otra situación relacionada es el pacto de cuota litis, esto es, aquél en
virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago
 de la defensa y servicios que aquellos se obligan a prestarle. Este pacto
está plenamente permitido para abogados y procuradores, siendo la
única exigencia que la participación del abogado o procurador tiene que
ser menor a la del cliente.
c) El art. 1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores.
Esta disposición nos está remitiendo al título denominado "De la
administración de los tutores y curadores", en el cual hay una norma
fundamental, el art. 412, que se refiere tanto a la enajenación de bienes
muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas para uno y
otro caso:
• Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá
comprarlos, pero con la autorización de los demás guardadores
que pueda tener la persona sujeta a guarda, o del juez en subsidio.
Esta autorización es un requisito exigido en consideración a la
calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la
sanción va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato (art.
412, inciso primero).
• Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art. 412, inciso segundo,
establece una prohibición absoluta en virtud de la cual el tutor o
curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir
bienes raíces del pupilo, aunque tengan autorización judicial o de 19
los otros guardadores. Si se infringe esta norma, la sanción será la
nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la infracción a una
norma prohibitiva.
d) Por último, el Código da reglas en materia de incapacidad de
mandatarios, síndicos y albaceas en el art. 1800.
En relación con los albaceas (art. 1270), se plantea un problema. Hay
una remisión que hace el art. 1800 al art. 2144; por su parte, nos
encontramos con otra disposición que es el art. 1294, que señala que
"lo dispuesto en los artículos... y 412 se extenderá a los albaceas".
A la luz del art. 2144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría
comprarlos, requiriéndose para estos efectos autorización expresa del
causante. Pero si le aplicamos el art. 412, no podría comprar el albacea
bienes inmuebles del causante bajo ningún respecto.
Si concluimos que se aplica el art. 2144, en virtud de la remisión del art.
1800, tendríamos que concluir que mediando la autorización respectiva
el albacea podría válidamente comprar bienes raíces del causante; en
cambio, si nos atenemos al art. 1294 y a la remisión que este artículo
hace al art. 412, el albacea no podría adquirir bienes inmuebles del
causante y, si lo hiciere, la sanción sería la nulidad absoluta del
respectivo contrato.
 Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se ha recurrido a
la hermenéutica legal para su solución y, dentro de ella, a aquel
principio que dice que "la norma especial prima sobre la general",
concluyéndose que la norma a aplicar en este caso es la del art. 412,
que es una norma de carácter especial, en tanto que los arts. 1800 y
2144 son de carácter general.

VIII.- EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En general, los efectos de un contrato son los derechos y obligaciones
que de ese contrato emanan. Así, una vez que se ha perfeccionado el
contrato de compraventa, esto es, una vez que entre las partes ha habido
acuerdo en la cosa y en el precio, o si se ha cumplido la solemnidad
exigida, nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente
las que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y
obligaciones pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de
ella surgen derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el
comprador.
Son obligaciones esenciales del vendedor:
20
1.- La entrega de la cosa vendida al comprador,
2.- Sanear la cosa vendida al comprador.
Son obligaciones esenciales del comprador:
1.- Pagar el precio,
2.- Recibir la cosa comprada.
Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero
solamente son de su esencia dos:
• La obligación del vendedor de entregar la cosa.
• La obligación del comprador de pagar el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.
No hay obstáculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones
que se han indicado para el comprador y vendedor, convengan en el
establecimiento de otras obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al
comprador que destine lo comprado a un fin determinado.

1.- Obligaciones del vendedor

Las obligaciones propias del vendedor y que nacen del contrato de
compraventa por el solo hecho de su celebración y sin necesidad de
estipulación de las partes, vale decir, aquellas obligaciones que establece
la ley, son dos:
a) Obligación de entregar la cosa
b) Obligación de saneamiento de la cosa.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones,
o bien modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir
eso sí un convenio expreso, porque a falta de convenio el vendedor sólo
tiene las obligaciones que establece la ley y dentro de la extensión que a
ellas corresponde (art. 1824).
a) Obligación de entregar la cosa vendida
Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a
que se ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia
del dominio por las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o
cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligación de entregar la
cosa, sino que además pesa sobre él la obligación de conservarla hasta
su entrega (art. 1548). Es decir, tratándose de una especie o cuerpo
21
cierto, se comprenden dos obligaciones:
i.- La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto
hasta su entrega.
ii.- La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión legal y
material de la cosa.
i.- La obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto hasta su
entrega: para que esta situación se presente, es menester que no se trate
de un contrato de ejecución instantánea, sino que las partes hayan
convenido un plazo para la entrega. En otras palabras, tiene que mediar
un lapso entre el momento de celebración del contrato y el de la entrega
de la cosa, durante el cual la cosa vendida va a permanecer el poder del
vendedor.
El art. 1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y
conservación de la cosa que se debe, bajo pena de pagar los perjuicios al
acreedor (comprador), a menos que éste se haya constituido en mora de
recibir. La responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si
la pérdida o deterioro de la cosa es culpable (art. 1547).
En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no se deba a culpa del
deudor, rige el art. 1590, incisos primero y segundo, lo mismo en caso de
que la cosa se destruya después que el comprador se ha constituido en
mora de recibir. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa
en el estado en que se encuentra.
Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor
(vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). En
consecuencia, si se produce esta situación, se extingue la obligación del
vendedor de entregar la cosa, pero subsiste la del comprador de pagar el
precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepción en la venta
condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del cumplimiento
de la condición, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts. 1550 y 1820).

ii.- Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la

cosa vendida: es precisamente en esto en lo que consiste la obligación
de entregar que recae sobre el vendedor. En relación con ella hay que
distinguir:
• El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el
vendedor va a conferir la posesión al vendedor al comprador es
mediante la correspondiente tradición, la cual va a tener que
hacerse ajustada a las normas de la ley y según la naturaleza de la
cosa (arts. 684 y 686). Es por eso que el art. 1824 dice que el
vendedor tiene que hacer la entrega o tradición, ello porque si el
vendedor es el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese 22
momento tenía, es decir, en cuanto dueño recae sobre él una
obligación de dar (art. 1548) y como tal comprende la de transferir
el dominio.
Pero en los casos en que la tradición se efectúa mediante la
inscripción del título en el Registro Conservatorio, no basta que el
vendedor haga esta tradición, porque al efectuarse ésta el vendedor
va a estar confiriendo al comprador tan solo la posesión legal de la
cosa y sobre él también recae la obligación de conferir la posesión
material de la misma.
• El vendedor no es el dueño de la cosa: también en este caso
el vendedor va a conferir la posesión al comprador mediante la
tradición, pero como no es el dueño de la cosa que vende, no va a
poder transferir ese derecho al comprador, solamente lo va a poner
en posesión de la cosa vendida (arts. 682 y 683).
El vendedor al efectuar la tradición de la cosa, aún cuando no sea
dueño de ella, va a haber cumplido su obligación y ello es tan
importante que si después el vendedor dueño de la cosa intenta en
contra del comprador la correspondiente acción reivindicatoria, el
comprador no va a poder demandar al vendedor el cumplimiento o la
resolución del contrato, porque la obligación del vendedor ya está
cumplida y por ello es que el comprador, ante una demanda de esta
 naturaleza, solamente va a poder citar de evicción al vendedor, es
decir, lo va a citar para que ese vendedor asuma su defensa en el
juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la
cosa por sentencia judicial, si ha citado de evicción al vendedor, va a
poder exigir a éste la restitución del precio o de la parte que
corresponda en caso de que la evicción sea parcial, más las
indemnizaciones que establezca la ley.

Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa

El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el
lugar en que debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por
consiguiente, en esta materia habrá que remitirse a las reglas generales
respecto al lugar en que deba hacerse el pago (arts. 1587, 1588 y 1589).
De estas disposiciones se desprende que la cosa vendida tiene que ser
entregada:
a. En el lugar que han estipulado las partes.
b. Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la
entrega, se hará ésta en el lugar en que se encontraba la cosa al
23
momento de la celebración del acto o contrato, siempre que se trate
de una especie o cuerpo cierto.
c. Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la
entrega se va a hacer en el domicilio del deudor.

Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega:

Hay que distinguir algunas situaciones:
a. Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este caso el
vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el
contrato de compraventa. Ello es así porque desde ese momento se
hace exigible la obligación de entregar del vendedor cuando el
contrato es puro y simple (art. 1826, inciso primero).
b. Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un
plazo o a una condición suspensiva, el vendedor va a tener que
efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la
condición.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición suspensiva, la
exigibilidad de la obligación queda en suspenso ante el cumplimiento del
plazo o de la condición, en su caso (art. 1826).
Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega
La importancia se visualiza en el caso en que el vendedor ha vendido una
misma cosa a dos o más personas distintas, porque el establecer el
tiempo de la entrega va a determinar cuál de los contratos va a
prevalecer. De acuerdo con el art. 1817, en el caso de que el vendedor
haya vendido una misma cosa a dos o más personas distintas, para
determinar cuál es el contrato que prevalece, hay que aplicar las
siguientes reglas:
a. Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este
caso, es la venta celebrada con esa persona la que prevalece.
b. Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la
venta celebrada con aquella a quien se le entregó primero la cosa.
c. Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más compradores,
va a prevalecer el título más antiguo. Cuando el art. 1817 dice "título
más antiguo", se está refiriendo a la fecha del contrato de
compraventa, así lo ha resuelto la jurisprudencia.
Tratándose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión a que
se refiere el art. 1817 es la posesión legal, es decir, la que se confiere con
24
la correspondiente inscripción. En este caso, cabe considerar como título
preferente a aquel que se inscribió primero.
Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que se
refiere el art. 1817 es la posesión material.

Qué debe comprender la entrega

Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el
contrato.
Tratándose de bienes inmuebles, el art. 1830 señala que la venta de un
inmueble por naturaleza va a comprender también la de los inmuebles por
adherencia o por destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la
compraventa por el acuerdo de las partes.

La entrega en materia de venta de predios rústicos

Los predios admiten una clasificación en predios urbanos y rústicos. En
esta clasificación, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se
atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos tengan.
De este modo, predios urbanos serán aquellos que están destinados a la
habitación o al uso industrial o comercial. Por su parte, predios rústicos,
son aquellos que están destinados al cultivo agrícola, ganadero o forestal,
esto es, a la explotación de la tierra. El Código Civil en sus arts. 1831 y
1834 reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la
forma en que se venda el predio. Los predios rústicos pueden venderse de
dos formas (art. 1831, inciso primero):
a) Con relación a su cabida.
b) Como especie o cuerpo cierto
La regla general es que los predios rústicos se vendan como especie o
cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos con relación a
su cabida.
1) El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con
relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de
compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio,
salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse
señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber
problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada
(art. 1831, inciso segundo).
La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier
forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o 25
bien, señalándose la de cada una de las partes que la forman o
componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido
con relación a la cabida, no es suficiente que ésta se indique en el
contrato, sino que es menester que el precio de la compraventa se
determine en relación a la cabida. Sin embargo, los autores estiman que
esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está interpretando
en la forma que corresponde al art. 1831.
Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega
precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear
problema de ninguna especie.
El problema se va a suscitar cuando no coincida la cabida establecida en
el contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado
(cabida real), pudiendo darse aquí dos alternativas:
a. Que la cabida real sea menor que la declarada (art. 1832, inciso
segundo).
Hay que distinguir las siguientes situaciones:
i.- Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede
de la décima parte del precio de la cabida completa. En este caso, el
vendedor está obligado a completar la cabida declarada y si ello no fuere
posible va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha
entregado una extensión menor que la declarada. Por ejemplo, si la
cabida declarada son 100 hectáreas, siendo el valor de cada hectárea
$1000, tenemos que el valor total es $100.000. Si en lugar de entregar las
100 hectáreas (cabida declarada), el vendedor sólo entrega 95 hectáreas
(cabida real), tenemos que ver si la cabida o extensión que falta para
completar la cabida declarada excede o no un 10 por ciento del valor de
ésta. Como extensión faltante es de 5 hectáreas, a $1000 cada hectárea,
el valor de esta es $5000. Al ser el 10 por ciento de la cabida declarada
$10.000, el valor de la extensión que falta para completar la cabida
declarada no excede de un 10 por ciento del valor de ésta.

ii.- En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la

cabida declarada excede en un 10 por ciento el valor de ésta, el
comprador tiene un derecho alternativo:
• Aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor.
• Demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios
por incumplimiento de la obligación del vendedor.
Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos que en lugar de entregar las 26
100 hectáreas, el vendedor sólo entrega 50. La extensión faltante son 50
hectáreas por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la cabida declarada
es de $10.000. En este caso, el valor de la extensión que falta para
completar la cabida declarada, excede de un 10 por ciento del valor de la
misma.
b. Que la cabida real sea mayor que la declarada (art. 1832, inciso
primero).
En este caso, lo que se entrega es una superficie más grande que aquella
que se señaló en el contrato de compraventa y de conformidad al art.
1832, inciso primero, también tenemos que hacer una distinción:
i- Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del
precio de la cabida real.
ii- Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del
precio de la cabida real.
En este último caso, el comprador está obligado a aumentar
proporcionalmente el precio. En el mismo ejemplo anterior, si se venden
100 hectáreas a $1.000 cada una, pero se entregaron 103 hectáreas
(cabida real), la extensión sobrante son 3 hectáreas cuyo valor son
$3.000, y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $10.300. En
este caso, el precio de las hectáreas dadas en exceso es inferior al 10 por
ciento del precio de la cabida real y, por consiguiente, el comprador va a
estar obligado a aumentar el precio proporcionalmente a las 3 hectáreas
que recibió en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por
ciento del precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de
opción:
• Aumentar proporcionalmente el precio, o
• Desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales. En nuestro ejemplo, si se
venden 100 hectáreas a $1000 cada una, pero en realidad se
entregan 130 hectáreas (cabida real), la extensión sobrante será
de 30 hectáreas por un valor de $30.000 y el 10 por ciento del
valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de
las hectáreas dadas en exceso es superior al 10 por ciento del
precio de la cabida real (que es de $130.000).
En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la
distinción entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un
10 por ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha
habido cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador
va a poder, ejerciendo su derecho de opción, demandar la resolución del
contrato. 27

2) La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que

constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se
produce esta forma de venta siempre que en el contrato de
compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose
ésta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya
diferencias entre la cabida real y la declarada (art. 1831, inciso
final).
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
a.- Sin señalamiento de linderos,
Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder
reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue,
porque ello implica el cumplimiento de la obligación del vendedor (art.
1833, inciso primero).
b.- Con señalamiento de linderos.
Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o
cuerpo cierto. En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la
extensión o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no
pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del art. 1833, inciso segundo, es
decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de
un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos.
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si
excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistirse del
contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicios según las reglas
generales. Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inciso segundo
del art. 1833.

Plazo de prescripción de estas acciones

Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o
como especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts. 1832 y 1833
prescriben en el plazo de 1 año, contado desde la entrega (art. 1834).
Se ha discutido a qué entrega se refiere el art. 1834, si a la entrega
material o a la entrega legal (que se efectúa mediante la correspondiente
inscripción del título en el Registro Conservatorio)
Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la
entrega real o material, porque solamente allí el comprador va a poder
comprobar la verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.
Esta prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende. 28

Reglas especiales
De conformidad al art. 1835, las reglas dadas en los artículos referidos se
aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías. Así por
ejemplo, si se vende una biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran
unidades, se van a poder aplicar las reglas de los arts.1832 y 1833, de
acuerdo con el contenido de las estipulaciones contractuales.
Tratándose de inmuebles la aplicación de esta regla sobre la venta en
relación a la cabida de los artículos referido, no excluye la aplicación de
las normas sobre la lesión enorme, cuando ella fuere procedente.

Gastos de la entrega
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al
comprador son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se
haya estipulado otra cosa (arts. 1806 y 1805).
Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la
obligación de entregar
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar que
le impone el contrato de compraventa, o bien, que la cumpla
imperfectamente, esto es, no ajustándose a lo estrictamente estipulado.
Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede
dejar sin efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento
por parte del vendedor no produce por sí solo la extinción del contrato de
compraventa. Por el contrario, el contrato de compraventa subsiste
plenamente quedando entregado a la voluntad del comprador el hacerlo
subsistir o ponerle fin.
En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia
entregar al comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que
tienen objetivos distintos:
1. - Una acción que persigue la entrega de la cosa, es decir, el
cumplimiento de la obligación del vendedor.
2. - Otra que persigue la resolución del contrato, esto es, poner término al
contrato de compraventa.
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art. 1826, inciso
29
segundo, norma que no hace otra cosa que repetir lo establecido en el art.
1489.
Pero aquí se nos plantea el problema de establecer cuándo se entiende
que el vendedor no ha dado cumplimiento de su obligación de entregar la
cosa vendida. Hemos señalado que la obligación del vendedor comprende
la entrega de la cosa en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos
y accesorios. En otras palabras, esta obligación, además de la entrega
propiamente tal comprende un conjunto de varias otras cosas, las cuales,
consideradas globalmente, forman la obligación de entregar. Por ello y
considerando que los arts. 1826, inciso segundo, y 1489 establecen que el
comprador podrá ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en
caso que el vendedor no cumpla su obligación de entregar, cabe concluir
que el incumplimiento de cualquiera de aquellas partes que conforma la
obligación de entregar, da derecho al comprador para demandar el
cumplimiento o la resolución del contrato, con la correspondiente
indemnización de perjuicios.
Además, reafirma esta opinión el hecho de que el art. 1489 utiliza la
expresión "...lo pactado", y lo pactado en el caso de la compraventa se
refiere tanto a la entrega de la cosa en sí misma como a la de sus frutos y
accesorios en el lugar y tiempo convenido. Por consiguiente, el
incumplimiento por el vendedor de cualquiera de estos aspectos coloca al
comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las dos acciones
mencionadas.
Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que
el vendedor no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la
concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos:
1. - Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar.
2. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.
3. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a
pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho
pago.
Si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador el
vendedor podrá oponer la excepción contemplada en el art. 1552 (que
contempla el principio de que la mora purga la mora).
Finalmente, señalemos que la ley le confiere al vendedor un derecho de
retención, porque puede suceder que se celebre un contrato de
compraventa y el comprador no estuviera obligado a pagar el precio de
inmediato y, una vez celebrado el contrato de compraventa, se produzca
una disminución de la fortuna del comprador que haga temer al vendedor
un posible no pago del precio. En este caso, el vendedor no está obligado
30
a entregar la cosa, aun cuando se haya estipulado un plazo para el pago
del precio, mientras no se pague el precio o se le asegure
convenientemente su pago (art. 1826 inciso final).

b) Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida

Esta obligación se funda en que si alguien compra una cosa es para que
ésta le sea útil, esto es, para poder usarla según su naturaleza y para
poseerla con tranquilidad, sin ser perturbada de su posesión.
En el fondo, esta obligación consiste en garantizar al comprador una
posesión pacífica y tranquila de la cosa que se vende y una posesión útil.
Que la posesión sea pacífica y tranquila significa, para estos efectos, que
el comprador no debe ver perturbada su posesión con las acciones que
terceros hagan valer respecto de la cosa vendida para privarle de esa
cosa.
Que la posesión sea útil, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que
imposibiliten su uso por el comprador.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art. 1837 al
establecer que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:
1. - Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa
vendida, aspecto que configura el "saneamiento de la evicción".
2. - Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el
"saneamiento de los vicios redhibitorios".

1. El saneamiento de la evicción :
Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la
posesión pacífica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada
por terceros. Por esta misma razón es que se denomina también
"obligación de garantía".
Esta obligación será aplicable cuando el comprador es perturbado en su
posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.
El art. 1838 señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el
comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial .

Características de la obligación de saneamiento de la evicción

a) Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art. 1444
31
y 1839). Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin
necesidad de una cláusula especial.
b) El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una
perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay
diversas disposiciones en el Código, como los arts. 1837, 1845 y 1849,
de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligación de
garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o cualquiera otra
dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la
cosa. Lo que sucede es que si por el contrato de compraventa el
vendedor contrae la obligación de proteger o amparar al comprador
frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor
razón el propio vendedor está obligado a no atacarlo en su dominio y
posesión pacífica de la cosa. La misma obligación pesaría sobre los
herederos del vendedor.
c) La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es
patrimonial y por este hecho la obligación se transmite a los herederos
del vendedor y la acción a los herederos del comprador.

Requisitos de la obligación de saneamiento de la evicción

Para que haya evicción y pueda exigirse el saneamiento deben concurrir
ciertos requisitos que se desprenden de los arts. 1838 y 1839:
a. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
b. Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta.
c. Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia
judicial.
a. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa . Se
entenderá que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una
parte de la cosa que le fue vendida, sino que también cuando por
sentencia judicial se declara en favor de un tercero la existencia de
un derecho anterior sobre la cosa que limite de cualquier modo el
dominio del comprador de la cosa. Así, habrá privación total cuando
se vende una cosa y después el verdadero dueño de ella ejerce la
acción reivindicatoria contra el comprador para privarlo de la cosa
vendida y se ordena la restitución de la cosa a su verdadero dueño.
Cuando el acreedor hipotecario ejerce la acción de desposeimiento
en contra del comprador y en virtud de ella se priva al comprador de
la cosa que él compró.
Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un
tercero un derecho real sobre la cosa limitativo del derecho de 32
dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho
de usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad fiduciaria.
b. La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de
compraventa . Este requisito está contemplado en el art. 1839 y se
ajusta claramente a la lógica y equidad, pues no sería lógico ni justo
hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido
con posterioridad a la venta y en los cuales a éste no ha cabido
participación alguna. El vendedor solamente podrá responder por
las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de
compraventa y en los cuales él tuvo participación.
c. Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia
judicial . Esto es precisamente lo que caracteriza a la evicción. Si la
privación del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia
judicial, no hay evicción, es decir, si alguien arrebata o quita
materialmente la cosa al comprador, éste va a poder ejercer la
acciones que la ley le confiere a ese respecto, como pueden ser la
acción posesoria o reivindicatoria, según sea procedente. Pero no
va a haber lugar a la evicción, porque ésta requiere de sentencia
judicial.
Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie
un juicio en contra del comprador y, aún más, que en dicho juicio se
 dicte sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar
la cosa al demandante o a reconocer en su favor un derecho real
limitativo del dominio.

Etapas que comprende el saneamiento de la evicción

Comprende dos etapas:
1. – La primera consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio
del comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su
contra.
2. - Una vez producida la evicción, es decir, después que el comprador ha
sido privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener
que pagarle las indemnizaciones que correspondan.
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción son
diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente
separadas una de la otra, sucediéndose en el tiempo en el mismo orden
indicado.
La primera de ellas, esto es, la obligación de amparo judicial, es una
obligación de hacer, que en este caso sería amparar o ir en auxilio del
comprador judicialmente demandado. Es por esta razón que el art. 1840 33
señala que la obligación de saneamiento es indivisible, de tal suerte que
si el vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligación de
hacer a cualquiera de sus herederos.
La segunda obligación que comprende el saneamiento de la evicción, esto
es, la de indemnizar, es una obligación de dar y, como tal, es divisible
entre los herederos del deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de
éste, puede exigirse dicha obligación a prorrata de las cuotas que
correspondan a los herederos (art. 1840, inciso segundo).

Análisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la evicción

1. - La obligación de amparo judicial: si por un tercero que pretende tener
derecho sobre la cosa vendida, se intenta una acción en contra del
comprador (como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder y,
normalmente así será, que el vendedor no tuviere conocimiento de las
pretensiones de ese tercero y es por ello que la ley exige que el
comprador cite de evicción al vendedor por medio de un procedimiento
especial establecido en el Código de Procedimiento Civil, en los arts.
584 y sgtes.). Esta obligación de citar al vendedor está contemplada en
el art.1843.
La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor
antes de contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma
importancia, ya que si el comprador no lo hace, el vendedor no va a ser
responsable de la evicción. Es lógico que así sea, porque si el vendedor
no es citado de evicción no toma conocimiento de las pretensiones del
tercero.
Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes:
• No comparece al juicio,
• Comparece al juicio.

Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos:

a. Si el vendedor citado legalmente de evicción no comparece en
juicio, es obligado al saneamiento de la evicción. Ello, porque de su
parte ha habido negligencia (art. 1843, inciso tercero).
Pero hay un caso en que no obstante haberse citado al vendedor, éste
no va a responder de la evicción en aquel caso en que el comprador
pierde la cosa porque no opuso una excepción que le favorecía (art.
1843, inciso tercero).
34
b. Si el vendedor citado legalmente de evicción comparece en juicio,
puede adoptar dos actitudes:
i. Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión
que el tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la
evicción, pagando al comprador el precio y la correspondiente
indemnización (art. 1845).
Pero puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el
juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le
corresponde. Pero si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a poder
demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor de los
frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art. 1845).
ii. Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la
conclusión que las pretensiones del tercero carecen de fundamento,
en ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento, la
relación procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor,
por lo que todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a
producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en
el proceso, pudiendo intervenir, eso sí, como coadyuvante en
defensa de los derechos que le pertenecen (art. 1844).
Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual
pueden resultar dos situaciones:
 • El vendedor gana el litigio: esto significa que la acción intentada por
el tercero no prosperó. En tal caso, de conformidad al art. 1855, el
vendedor no tiene ninguna responsabilidad, ya que no será obligado
a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere
causado al comprador. Es decir, el comprador no tiene derecho a
que se le indemnicen las costas del litigio, sino en cuanto la
demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.
• El vendedor pierde el litigio: termina aquí la primera etapa de la
obligación de saneamiento de la evicción, es decir, finaliza la
obligación de defender al comprador y surge la obligación que pesa
sobre el vendedor, que es la de indemnizar al comprador. De
manera entonces que esta segunda obligación nace una vez evicta
la cosa por sentencia judicial.

2. La obligación de indemnizar (art. 1847)

Una vez evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a
cinco prestaciones en favor del comprador, las que comprenden la
totalidad del saneamiento de la evicción y que son las siguientes:
a. La restitución del precio : el vendedor tiene que devolver
íntegramente el precio recibido al comprador, aun cuando la cosa 35
haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y la
evicción (art. 1847 N° 1).
Pero como esto podría traducirse en un enriquecimiento sin causa para
el comprador, la ley establece que si ha habido deterioro de la cosa y,
este deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que
rebajarse proporcionalmente el precio (art. 1848).
b. La indemnización de las costas legales del contrato de venta que
hubieren sido satisfechas por el comprador : esta indemnización
entonces no comprende cualquier gasto en que haya incurrido el
comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir
para el perfeccionamiento de la venta, como por ejemplo,
impuestos, gastos de escritura, etc. Por consiguiente, no quedan
comprendidos los gastos convencionales.
c. La indemnización del valor de los frutos, que el comprador hubiere
sido obligado a restituir al dueño (al tercero que obtuvo en el juicio).
Pero esta obligación tiene una limitación, en cuanto el vendedor no
debe el valor de los frutos percibidos durante el juicio cuando
habiéndose allanado a la demanda, el comprador decida continuar
adelante con el juicio (art. 1845). Es lógico que en este caso no se
responda porque el juicio se siguió en contra de su opinión.
 d. Indemnización de las costas del juicio : esta obligación también tiene
una limitación, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el
vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la
demanda, y el comprador decidió seguir adelante con el litigio.
e. La indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya
tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el
mero transcurso del tiempo . Es lógico que este aumento de valor se
indemnice, porque corresponde a un interés económico que se ha
incorporado al patrimonio del comprador y, además, por que la
evicción priva al comprador del aprovechamiento de este aumento.
Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la
causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador
reglamentó minuciosamente la forma de indemnizar este aumento
de valor en los arts. 1849 y 1850, distinguiendo las siguientes
situaciones:
i.- Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas
por el comprador, para los efectos de esa indemnización hay que
distinguir:
• Si estaba de buena fe, esto es, si desconocía las causas de la
evicción al momento de la venta, está obligado a indemnizar las
mejoras necesarias o útiles que hubiera efectuado el
36
comprador, pero sólo en caso que dichas mejoras no le hayan
sido pagadas por el tercero que intentó la acción, ya que puede
suceder que el tercero demandante haya sido condenado al
pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas
(art. 1849).
• Si estaba de mala fe, esto es, conocía las causas de la
evicción al celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al
comprador todo aumento de valor que haya experimentado la
cosa por concepto de mejoras, incluido aun el reembolso de las
mejoras voluptuarias (art. 1849, inciso segundo).
ii.- Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales o
al transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de
su indemnización:
• si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al
comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero no se
abonará en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta
(art. 1850).
• si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo
aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el
transcurso del tiempo, sin limitación alguna (art. 1850).
Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias,
porque tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al art. 1847, el
vendedor debe una sola prestación, el precio. Ello es así porque este
contrato le ha sido impuesto al vendedor en caso de venta forzada, de tal
suerte que su voluntad no ha concurrido a la celebración del contrato y,
por ello, no puede imputarse la evicción a su culpa (art. 1851).

Evicción parcial
Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte
de la cosa que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa
anterior al contrato de compraventa.

Consecuencias de la evicción parcial:

Hay que establecer:
1. - La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte
evicta fue o no determinante en la celebración del contrato. Si la parte
evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habría
celebrado el contrato de compraventa, en ese caso, éste tiene un
derecho de opción: 37

• Puede pedir la resolución del contrato de compraventa con

indemnización de perjuicio (art. 1852, inciso final y art. 1853).
• Puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (art. 1854).
Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador
habría celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, éste sólo
tiene derecho a pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más
(art. 1854).
El establecer la magnitud de la parte evicta es una situación de hecho.
2.- Quién es el sujeto pasivo de la evicción, lo que es importante porque
éste no es solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa
evicta, sino que también los antecesores de él en el dominio (art. 1841).

Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción

1. - Prescripción: la obligación del vendedor de amparar judicialmente
a su comprador es imprescriptible. La prescripción que el legislador
establece en esta materia se refiere a la obligación de saneamiento
de la evicción, pero sólo después que ésta se ha producido, es
 decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al
comprador de todo o parte de la cosa.
En otras palabras, la prescripción sólo dice relación con la obligación de
pagar el precio y las indemnizaciones a que se refiere el art. 1847.
a) Prescripción de la obligación de restituir el precio: prescribe de
acuerdo a las reglas generales, es decir, 3 ó 5 años, según se trate
de acción ejecutiva u ordinaria (art. 2515). Para ver desde cuándo
se cuenta el plazo, hay que distinguir:
i.- Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, el
plazo corre desde la fecha de esta sentencia que produce la evicción (art.
1856, inciso segundo).
ii.- Si no hay sentencia porque el comprador restituyó la cosa al tercero
por haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre
desde la restitución de la cosa (art. 1856, inciso segundo).
b) Prescripción de la obligación de pagar las restantes
indemnizaciones: prescribe en 4 años contados en la misma forma
señalada anteriormente.|
2.- Renuncia: el comprador puede renunciar a la acción de saneamiento
por evicción porque ella mira a su solo interés y es un elemento de la
38
naturaleza del contrato de compraventa.
Esta renuncia tiene los siguientes alcances:
a. El vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la acción
de saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere así,
habría un enriquecimiento sin causa (art. 1852). Pero hay casos en
que el vendedor ni siquiera tiene la obligación de restituir el precio:
i.- Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena
(art. 1852, inciso tercero).
ii.- Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción,
especificándolo (art. 1852, inciso tercero).
La razón de esto es que en estas dos situaciones el contrato de
compraventa pasa a tener el carácter de aleatorio para el comprador y el
precio se estipula considerando los riesgos que presenta la evicción, por
lo que cabe concluir que va a ser menor que el que se habría convenido
de no presentarse dicha situación.
b. De acuerdo al art. 1842, es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de la evicción, cuando ha habido mala fe
de parte suya. Hay mala fe en este caso cuando el vendedor
conocía la causa de la evicción y, sin darla a conocer al comprador,
 celebró la estipulación. A contrario sensu, es válido el pacto y
también la renuncia cuando se ha actuado de buena fe.
3.- Extinción por otras causas legales:
a) Cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a
arbitraje sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla en contra
del comprador, o sea, a favor del tercero demandante (art. 1846
Nº1).
El fundamento de esto radica en que se está procurando por este medio
evitar la colisión entre el comprador y el tercero para perjudicar al
vendedor. Si el vendedor consiente en que el problema se someta a
arbitraje, subsiste la obligación de saneamiento.
b) Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha
seguido la evicción (art. 1846 N° 2).
c) Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (art. 1843,
inciso tercero).
d) Cuando citado el vendedor de evicción este no comparece, pero el
comprador pierde el juicio por no haberse hecho valer una
excepción o defensa que la pertenecía (art. 1843, inciso tercero).
39

2. El saneamiento de los vicios redhibitorios

Este es el otro aspecto que comprende la obligación de saneamiento que
pesa sobre el vendedor. La obligación de saneamiento de los vicios
redhibitorios tiene por finalidad garantizar al comprador la posesión útil de
la cosa en el sentido de que el comprador va a poder utilizar la cosa en su
beneficio. Esta posesión útil de la cosa va a desaparecer cuando se
presenta algún vicio oculto o redhibitorio.
El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores señalan que
"vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que existía al tiempo
de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el
uso natural de la cosa"
.
Vicios redhibitorios y error sustancial
No debe incurrirse en equivocación de confundirlos. Error sustancial es el
que recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue
del vicio redhibitorio en cuanto en este último hay un defecto o una
imperfección inherente a la cosa en sí misma y que tiene como
consecuencia el hacerla inútil para su uso natural (se trata, por
consiguiente, de una situación objetiva).
En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de
una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con
prescindencia de sus condiciones inherentes (se trata de una situación de
carácter subjetivo).

Requisitos para que un vicio sea redhibitorio (art.1858)

a) Que el vicio haya existido al tiempo de la celebración del contrato.
b) Que el vicio sea grave.
c) Que el vicio sea oculto.
a) Que el vicio haya existido a la celebración del contrato: es un
requisito totalmente lógico, porque sólo de estos vicios puede
hacerse responsable al vendedor, ya que después del contrato de
compraventa la cosa ha dejado de estar en su poder y, por
consiguiente, ha salido de su cuidado.
Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya
existido en toda su extensión magnitud o gravedad al momento de la
celebración del contrato, sino que basta que exista en germen hasta
ese momento y se desarrolle con posterioridad.
40
b) Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza
que impide total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aquí de
una cuestión de hecho que el juez va a tener que resolver en cada
caso.
El N° 2 del art. 1858 da una pauta que puede servir al juez para
establecer si hay o no gravedad en el vicio, según si puede o no
presumirse que el comprador, conociendo el vicio, hubiere o no
comprado la cosa o la hubiere comprado en un precio menor.
c) Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no
habérselo manifestado el vendedor.
Pero hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el
silencio del vendedor. Ellos son los siguientes:
i.- Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio (art.
1858 N° 3).
ii.- Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente
conocer el vicio (art. 1858 N° 3). Por ejemplo, un veterinario que compra
un animal enfermo.

Cláusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son

El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a
un vicio el carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea
naturalmente. El art. 1863 dice que "las partes pueden por el contrato...",
luego el carácter redhibitorio que pueda atribuírsele a un vicio se hace
sólo en el contrato, no en una convención posterior.

Efectos de los vicios redhibitorios

Los efectos son los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta
naturaleza y que se traducen en dos acciones que el comprador puede
intentar en contra del vendedor:
1.- La acción redhibitoria,
2.- La acción estimatoria o quanti minoris.
El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le
confiere al comprador (art. 1860).
1.- La acción redhibitoria: es aquella por la cual el comprador puede
solicitar la resolución de la venta (art. 1857).
2.- La acción estimatoria o quanti minoris: es la que la ley confiere al
comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En 41
este caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste,
pero se produce una rebaja proporcional en el precio (art. 1857).
La regla general es que el comprador tiene un derecho de opción entre
estas dos acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir,
hay casos en que el comprador está privado de este derecho de opción,
pudiendo solamente ejercer la acción estimatoria. Estos casos son los
siguientes:
a) Cuando los vicios no son graves (art. 1868).
b) Si el vendedor conocía los vicios o debía conocerlos en razón de
su profesión u oficio, será obligado no solo a la restitución o
rebaja del precio, sino también a la indemnización de perjuicios.
Si efectivamente los ignoraba y no eran tales que por su profesión
u oficio debiera haberlos conocido, solo será obligado a la
restitución o rebaja del precio (art. 1861).
c) Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato de
compraventa, encontrándose en poder del comprador y por culpa
de éste (art. 1862, inciso primero). Pero si la cosa perece por un
vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de opción para
el comprador (art. 1862, inciso segundo).
El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía
del vicio redhibitorio y guardó silencio al respecto (no lo hizo presente al
comprador). En este caso, el vendedor queda obligado no solo a la
restitución de la cosa o a la rebaja del precio, sino que también debe
indemnizar perjuicios en favor del comprador (art. 1861).
Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en
el art. 1865, señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas
salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la
cosa vendida, no los hubiera declarado a petición del comprador.

Extinción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios

1. - Por renuncia: esta acción puede renunciarse porque la obligación de
saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato. Pero la
renuncia de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios no
exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y
él no se lo manifestó al comprador (art. 1859).
2. - Por prescripción: a este respecto debemos distinguir si se trata de
bienes muebles o inmuebles. Respecto de los bienes muebles la acción
redhibitoria prescribe en el plazo de 6 meses. Respecto de los
inmuebles, en un año. 42
En ambos casos, con una particularidad muy especial, que consiste en
que estos plazos pueden ampliarse o restringirse por voluntad de los
contratantes.
El plazo de prescripción de la acción redhibitoria se cuenta desde la
entrega real de la cosa.
Por su parte, la acción estimatoria prescribe en el plazo de un año para
los muebles y 18 meses para los inmuebles (art. 1869). Este plazo
también se cuenta desde la entrega real. El art. 1869 nada dice sobre la
posibilidad de ampliar o restringir estos plazos tratándose de la acción
estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que también tratándose de
esta acción las partes pueden ampliar o restringir este plazo, porque si no
tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción estimatoria
prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes,
haciendo uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el
plazo de prescripción de esta última.
El legislador ha establecido una norma especial para el cómputo del plazo
de prescripción de la acción estimatoria para el caso en que la cosa
vendida haya sido remesada a un lugar distante (art. 1870).
2.- Obligaciones del Comprador
Son dos:
a) Recibir la cosa comprada.
b) Pagar el precio.
Estas obligaciones están establecidas en los arts. 1793, 1827 y 1871. La
principal de estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así
expresamente el legislador en el art. 1871.

a) Obligación del comprador de recibir la cosa comprada

Está establecida en el art. 1827, que señala que si el comprador se ha
constituido en mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor
los gastos de alquiler de los almacenes, graneros y vasijas en que se
contenga lo vendido. Además, establece el legislador que cesa la
responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa respondiendo
solamente del dolo o culpa grave. Esta obligación del comprador de recibir
la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la
obligación del vendedor de entregar la cosa vendida.
Ahora bien, si el vendedor se niega a recibir la cosa comprada, pueden 43
verificarse las siguientes consecuencias:
i.- El vendedor puede pagar por consignación (art. 1598 y sgtes.).
ii.- El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato
por incumplimiento de la obligación del vendedor de recibir la cosa
comprada (art. 1489).

b) Obligación de pagar el precio

Esta es la principal obligación del comprador (art. 1871). Es un requisito
de la esencia del contrato de compraventa. En lo que dice relación con el
tiempo y lugar de pago del precio, hay que estarse a lo estipulado por las
partes.
De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o
una condición, habría que atenerse a ese plazo o condición. Si nada han
dicho las partes, se aplican las reglas generales indicadas en el art. 1872,
de acuerdo al cual el precio deberá pagarse en el lugar y tiempo
estipulados, o en el lugar y tiempo de la entrega, no habiendo estipulación
en contrario. Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago,
se puede pagar por consignación.
La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se
traduce en que la obligación de pagar el precio por el comprador se
suspende cuando éste deposita el precio en el tribunal con la aprobación
del juez, a causa de haberse perturbado su posesión de la cosa o de
existir acciones reales sobre ella, no conocidas del comprador. Se trata
aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en el tribunal, lo
que es una retención judicial del precio que dura hasta que el vendedor
haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (art. 1872,
inciso segundo). Así por ejemplo, se ha resuelto por la jurisprudencia que
si se trata de la compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una
medida precautoria consistente en la prohibición de gravar o enajenar el
inmueble (lo cual se traduce en la prohibición de hacer la tradición del
mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho
de retención.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va
a poder demandar a su arbitrio el pago del precio o la resolución del
contrato, en ambos casos, con indemnización de perjuicios. Es decir, va a
poder poner en acción la condición resolutoria tácita contemplada en el
art. 1489 y que se encuentra reiterada en materia de compraventa en el
art. 1873.

44
Consecuencia de la resolución de la compraventa :
En esta materia hay algunas reglas especiales:
1. - La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se
deben los frutos percibidos en el tiempo intermedio (tiempo que va entre
la celebración del contrato y su resolución). Pero cuando la resolución
se produce por el no pago del precio, el comprador va a tener que
restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o
parcialmente en proporción a la parte no pagada, en caso de que haya
habido un pago parcial (art. 1875).
2. La regla general en materia de resolución es que tratándose del pago
de expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio.
Pero tratándose del contrato de compraventa, se presume legalmente la
mala fe del comprador que no ha pagado el precio, salvo que este
pruebe lo contrario, es decir, que no por culpa de él la cosa ha sufrido
un deterioro tan grande que le impide pagar el precio (art. 1875, inciso
tercero). El hecho de que se presuma legalmente la mala fe del
comprador significa que si éste no puede comprobar lo contrario en los
términos del art. 1875 inciso tercero, se le van a reembolsar solamente
las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las
voluptuarias, pudiendo en este caso, sí llevarse las materiales, siempre
que concurran los requisitos de los arts. 910 y 911.
3. - Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por
no pago del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera
recibido o para exigirlas dobladas si las hubiera dado (art. 1875).
4. - En el art. 1876, inciso primero, se señala que la resolución por el no
pago del precio, respecto a los efectos que produce en relación con los
terceros poseedores, se rige por los arts. 1490 y 1491. El art. 1876,
inciso segundo, establece un resguardo en favor del tercero,
consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor cuando
en la escritura se dice que se pagó el precio, ya que en tal caso se
admiten solamente dos pruebas en contrario: la de la nulidad de la
escritura o la de la falsificación de la escritura.
Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las
partes podrá probarse que no hubo pago del precio de la compraventa,
aun cuando en la escritura se diga lo contrario y las únicas limitaciones
que pudieran existir aquí son las de la prueba testimonial de acuerdo con
el valor de la cosa (arts. 1708 y 1709). Si llega a probarse que no hubo
pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a poder pedir la
resolución del contrato o que se declare simulado.

IX.- PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

45
Entre los pactos accesorios al contrato de compraventa, podemos indicar.
1.- El Pacto Comisorio (art. 1877 y sgtes.).
2.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes.).
3.- El Pacto de Retracto (art. 1886).
4.- Otros Pactos (art. 1887).

1. El Pacto Comisorio

En doctrina, en general, se entiende que el pacto comisorio es la

estipulación que hacen las partes de que el contrato se resolverá, si uno
de ellos no cumple su obligación. Es decir, el pacto comisorio en doctrina
no es otra cosa que la estipulación expresa de la condición resolutoria
tácita.
El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud del
principio de la autonomía de la voluntad, lo cual es importante,
especialmente respecto de los contratos unilaterales, toda vez que la
condición resolutoria solamente procede en los contratos bilaterales.
 En el derecho positivo chileno se plantea un problema: El pacto comisorio
está definido y tratado en el contrato de compraventa en relación con la
obligación del comprador de pagar el precio (art. 1877). Luego, en
estricto derecho, el pacto comisorio se aplica solamente en la
compraventa y respecto de la obligación de pagar el precio. De no ser así,
no podría hablarse de pacto comisorio, y los tribunales en ciertos casos
así lo han entendido, hablando no de pacto comisorio sino que de
"condición resolutoria tácita expresada".
No obstante que ésta pareciera ser la doctrina correcta, se acostumbra a
denominar, como pacto comisorio, a la estipulación expresa de la
condición resolutoria tácita en cualquier contrato.
Para el análisis del pacto comisorio se debe distinguir entre:
a. Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento
de la obligación de pagar el precio.
Este pacto comisorio puede ser simple o calificado y consiste en la
estipulación de que si no se paga el precio se puede resolver la
compraventa. Esto en cuanto al pacto comisorio simple.
En cuanto al pacto comisario calificado o con cláusula de resolución ipso
facto en la compraventa, este no opera de pleno derecho, sino que la
consecuencia que produce es que el tiempo de que dispone el comprador 46
para cumplir con su obligación, de pagar el precio, es reducida, porque va
a disponer de 24 horas contadas desde la notificación judicial de la
demanda.
b. Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento
de cualquiera otra obligación. Puede ser simple o calificado.

2. El Pacto de Retroventa
Art. 1881. y sgtes.
Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que haya costado la
compra (art. 1881). Ej: don Pedro vende un automóvil, pero se reserva el
derecho de recuperarlo en el plazo de un año, reembolsando el dinero
pagado.
Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria
ordinaria potestativa que depende de la sola voluntad del acreedor
(vendedor), la que, por lo tanto, es válida.
En términos prácticos el pacto de retroventa es una verdadera caución, ya
que el comprador va a recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le
restituya el precio que dio por ella, o la cantidad que se hubiere
estipulado. Es decir, en el ejemplo, en vez de constituir una prenda, se
vende con pacto de retroventa. Pero, por otra parte, puede utilizarse como
una forma de préstamo de dinero a una persona que es propietario de una
cosa y de la cual no desea desprenderse. En el ejemplo, el dueño del
automóvil lo vende y así obtiene dinero y después recupera la cosa
devolviendo el precio, es decir, pagando el préstamo. De esta forma,
puede evitar constituir otras garantías que le pueden resultar más
onerosas, o bien, puede utilizarse por personas que no tienen acceso al
crédito por alguna razón.

Requisitos del pacto de retroventa

1. - Tiene que entregarse expresamente la facultad al vendedor de
recuperar la cosa vendida, lo que debe estipularse al momento del
contrato. El art. 1881 dice que "por el pacto de retroventa el vendedor
se reserva la facultad de...", redacción ésta que nos está indicando que
ello debe hacerse en el momento mismo de la celebración del contrato y
no con posterioridad.
2. Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la
cosa cuando vuelva a comprarla. En caso que nada se diga a este
respecto, ese precio será el mismo de la compraventa. 47

3. - Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder

recuperar la cosa que ha vendido (art. 1885).
Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque ellas
pueden estipular el que deseen, siempre que no exceda de cuatro años.
Encontramos aquí una situación similar a la que se presenta en el pacto
comisorio por incumplimiento de la obligación de pagar el precio de la
compraventa por parte del comprador, en el cual las partes pueden fijar el
plazo de prescripción, siempre que no exceda de cuatro años.
El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa es si
se trata de un plazo de prescripción o de caducidad. La jurisprudencia se
ha inclinado mayoritariamente por la idea del plazo de caducidad.

Efectos del pacto de retroventa

Aquí hay que distinguir algunas situaciones:
1.- Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja
transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad, se
consolida el derecho del comprador, es decir, el comprador que tenía la
calidad de dueño condicional pasa en virtud de esta situación a ser dueño
puro y simple.
2.- Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida en la
oportunidad debida, se habrá cumplido la condición resolutoria, se
resolverá el contrato de compraventa y las partes volverán al estado
anterior al de la celebración del contrato. Si el comprador no devuelve la
cosa, el vendedor deberá ejercitar una acción judicial en contra del
comprador pidiendo la restitución de la cosa que vendió, debiendo, si
reembolsa al comprador, las expensas que este hubiese realizado en
mejoras necesarias, no teniendo responsabilidad por las útiles y las
voluptuarias. Por su parte, va a tener que indemnizar el comprador al
vendedor los daños que se hubieren originado por su hecho o culpa (art.
1883).
3.- Respecto de terceros pudiera presentarse algún problema con aquellos
que pudieran haber obtenido algún derecho sobre la cosa. La ley nos dice
que respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los arts. 1490 y
1491 (art. 1882).

3. El Pacto de Retracto
Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste en 48
que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta
un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se
estipuló en la compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a
menos que el comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos
términos (art. 1886). Por lo tanto:
a. El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un año.
b. Para evitar la resolución, el comprador o la persona que
hubiere adquirido de él la cosa puede mejorar la compra en
los mismos términos que el nuevo comprador.
Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto se aplican
a éste las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.

4. Otros pactos accesorios

De conformidad a lo dispuesto en el art. 1887, pueden agregarse al
contrato de compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre
que sean lícitos.
Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los
contratos.
X.- LA RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME
La regla general en el derecho chileno es no aceptar la lesión como vicio
de los contratos. Esto al parecer tiene por objeto el otorgar estabilidad a
los mismos. Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador
acepta como vicio la lesión enorme, siendo uno de ellos el contrato de
compraventa de bienes raíces (arts. 1888 y 1891).
Podemos decir que la lesión enorme en la compraventa consiste en una
desproporción grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero
valor de la cosa vendida.
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las
prestaciones de las partes, lo que se traduce en que una de ellas obtiene
una utilidad o ventaja desmedida frente a la otra, sufriendo esta última un
perjuicio por la diferencia de valores.
Es justamente para proteger a las partes de esta situación, y frente al
aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o
necesidad de la otra, que el legislador establece en la compraventa la
lesión enorme. Aún más, le da el carácter de irrenunciable.

49
Requisitos
1. Que la lesión sea enorme en los términos del art. 1889 .
La lesión debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa
cualquier desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que
siempre hay un margen razonable de utilidad y de pérdida, pero ese
margen necesariamente debe tener un límite. Es por esto que cuando
reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el carácter de enorme,
el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener presente
que la lesión puede ser invocada por ambas partes:
a) Por el vendedor, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad
del justo precio de la cosa vendida.
b) Por el comprador, cuando el justo precio de la cosa que compra
es inferior a la mitad del que paga por ella.
La regla del art. 1889 parte de una misma base para el comprador y para
el vendedor, cual es que la lesión resulta de la comparación del verdadero
precio de la cosa con el precio que efectivamente se paga por ella. El
problema que se plantea es establecer cuál es el justo precio en una
compraventa. La única pauta que entrega el Código Civil es en el art.
1889, inciso segundo, según el cual el justo precio se refiere al tiempo del
contrato. Siendo así, por ejemplo, en el evento que se celebre un contrato
de promesa de celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se
mira al momento de la compraventa y no al de la promesa. Así lo ha
resuelto la Corte Suprema.
2. Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión
enorme .
No toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino que
solamente la de Inmuebles, quedando así nuevamente el trato más
preferente y resguardado que el legislador da a los inmuebles por sobre
los muebles.
El que la lesión enorme se admita sólo sobre los inmuebles tiene además
como razón, que los muebles cambian de valor con mayor facilidad. Pero
tratándose de Inmuebles, hay que tener presente que la lesión enorme no
se aplica a la venta de éstos cuando ella se hace por el ministerio de la
justicia (art. 1891). La razón es que en esas ventas hay una intervención
del poder judicial y además porque el precio se determina en pública
subasta, con lo cual se excluye toda posibilidad de lesión o abuso por
parte del comprador.

Efectos
50
La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra
de la contraparte pidiendo la rescisión de la venta. Es decir, que se deje
sin efecto el contrato y que se proceda a las restituciones mutuas como
ocurre para el caso de la nulidad.
En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el
precio o bien se le complete éste (según sea comprador o vendedor).
Esto porque este derecho de hacer subsistir el contrato devolviendo el
exceso o pagando la diferencia, se lo confiere la ley solamente al culpable
de la lesión. Aún más, este derecho puede ejercitarlo sólo una vez que se
ha dictado la sentencia que declara la rescisión. (art. 1890, inciso
primero).
Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme por sentencia
judicial, la parte a quien le es imputable la lesión (culpable), tiene un
derecho opcional:
1. Completar el precio o devolver la diferencia. En este caso va a
subsistir el contrato y debemos distinguir a quién es imputable la
lesión:
a. Imputable al comprador: este completa el precio pagando la
diferencia. Para establecer a cuanto asciende la diferencia,
ella debe permitir completar el justo precio, menos un 10 por
ciento. Ejemplo. Si el justo precio es de $1000 y el vendedor
 ha recibido $400, el comprador debe completar $900, ya que
ese es el justo precio con deducción de la décima parte.
b. Imputable al vendedor: este tiene que restituir el exceso de
precio recibido. Es decir, va a tener que pagar una diferencia,
y para determinarla se aumenta el justo precio en un 10 por
ciento. Ejemplo: si el justo precio es $1000 y el comprador ha
pagado $2500, debemos aumentar el justo precio en un 10 por
ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces, que debe
restituir es de sólo $1400.
2. Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias. Es decir,
se allana a ella, quedando así extinguido y sin efecto el contrato de
compraventa, lo que, en otras palabras, significa que se produjo la
rescisión del mismo. Pero esta rescisión no es en realidad una
nulidad, sin embargo produce sus mismos efectos, presentándose
las siguientes diferencias:
a. El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del día
en que se notificó la demanda (art. 1890, inciso segundo).
b. Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la
celebración del contrato (art. 1890, inciso segundo).
c. El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la 51
cosa, salvo que se hubiere aprovechado de ellos (art. 1894).
d. Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa
antes de la rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola
declaración de rescisión, sino que el comprador va a tener que
cancelar esos gravámenes para devolver la cosa sin ellos al
vendedor (art. 1895).

Extinción de la Acción Rescisoria

1. - Por la destrucción de la cosa (art. 1893). Esto es así porque producida
la extinción de la cosa ya no es posible su restitución, y la restitución es
el efecto propio de la rescisión del contrato.
2. - Por la enajenación de la cosa (art. 1893, inciso segundo). Si la cosa
vendida sale del patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria,
siendo éste uno de los aspectos en que se presenta una gran diferencia
con la nulidad, la cual da acción reivindicatoria contra terceros
poseedores (art. 1689).
Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al
que él había pagado por la cosa, procede en su contra una acción
indemnizatoria, pero que no es acción rescisoria por lesión enorme. Esta
acción indemnizatoria produce el efecto que el comprador va a tener que
devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo precio de la cosa con
deducción de un diez por ciento. En lo que el sobreprecio exceda de este
tope, le pertenece lícitamente al comprador (art. 1893, inciso segundo).
3.- Prescripción. De acuerdo al art. 1896, la acción rescisoria por lesión
enorme prescribe en cuatro años contados desde la fecha del contrato.

XI.- EL CONTRATO DE PERMUTA

El legislador regla este contrato bajo el título "De La Permutación",
inmediatamente luego de la compraventa.
Por el contrato de permuta las partes se obligan mutuamente a dar una
especie o cuerpo cierto por otro (art. 1897).
En realidad, el contrato de permuta no presenta mayores novedades ni
problemas, porque prácticamente se rige por las mismas normas que el
contrato de compraventa:
1. - El art. 1898 dispone que el contrato de permuta por regla general será
consensual, salvo que la cosa permutada o ambas sean bienes raíces o
derechos hereditarios, en cuyo caso se requiere escritura pública.
52
2. - Del art. 1899 se desprende que pueden permutarse las cosas que
pueden venderse.
3. - Del art. 1899, inciso segundo se desprende que son hábiles para
celebrar el contrato de permuta las mismas personas que son hábiles
para celebrar el contrato de compraventa.
4. - El art. 1900 establece la regla general, cual es que las disposiciones
relativas a la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no
sean contrarias a la naturaleza de esta. Cada permutante será
considerado como vendedor de la cosa que da.

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