Pop Carmen Paula

Master – Instituții de drept privat

Conf. Univ. dr. Felicia Roșioru

OBLIGAȚIA DE RESTITUIRE ÎN CADRUL

CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Cap. I - Prezentarea Contractului de locațiune

 Caracteristicile contractului de locațiune

Conform art. 1.777 al Codului Civil, Contractul de locaţiune este definit că fiind
”contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite
locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit
chirie.”

Locaţiunea poate îmbrăca două forme, respectiv închirierea, având ca obiect bunuri
imobile sau mobile, şi arendarea, având ca obiect bunuri agricole.

Contractul de locațiune se consideră încheiat în momentul în care părțile s-au înțeles

asupra bunului ce face obiectul contractului și asupra prețului, mai precis a chiriei pe care
locatarul urmează să o plătească locatorului în schimbul folosinței bunului închiriat.
Obiectul contractului de locaţiune îl reprezintă toate bunurile, atât mobile cât şi imobile,
dacă din prevederile legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Codul Civil nu impune o anumită formă pentru ca locațiunea să fie valabil încheiată,
reieșind astfel caracterul consensual al prezentului contract. Cu toate acestea, în ipoteza în
care este încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată şi înregistrat la organele
fiscale competente, contractul de locațiune constituie titlu executoriu pentru plata chiriei
şi pentru restituirea bunului.

În ceea ce privește natura juridică, Contractul de locațiune fiind considerat un act de

administrare, impune condiția ca atât locatorul cât și locatarul să aibă capacitatea de
exercițiu cerută pentru încheierea actelor de administrare. Totuși, contractul de locațiune
încheiat pe o durată mai mare de 5 ani este considerat un act de dispoziție și astfel nu
poate fi încheiat de persoanele care potrivit legii nu pot face decât acte de administrare de
care nu îl prejudiciază.

De asemenea, în ipoteza coproprietății, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă mai

mare de 3 ani reprezintă un act de dispoziție, în acest sens fiind necesar acordul tuturor
coproprietarilor pentru încheierea valabilă a unui astfel de contract.

1
  Prețul locațiunii

Referitor la preţul contractului, Codul Civil numeşte în mod expres preţul locaţiunii drept
chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Chiria,
asemeni prețului din contractul de vânzare - cumpărare trebuie să fie reală, serioasă și
determinată sau cel puțin determinabilă.

 Durata locațiunii

Contractul de locațiune, este un contract cu executare succesivă, durata acestuia fiind de

maxim 49 de ani, în caz contrar operând reducerea corespunzătoare, de drept, la termenul
de 49 de ani.

Cu toate acestea, părțile au libertatea de a încheia Contractul de închiriere fără a menționa

durata locațiunii și fără a se înțelege să contracteze pe o perioada nedeterminată. În acest
caz, locațiunea va fi considerată ca încheiată pentru (i) un termen de un an, în cazul
locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activității unui profesionist, (ii) pe
durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor
mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate, respectiv (iii) pe durata
locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru
folosinţa unui imobil.

 Obligațiile locatorului și a locatarului

În ceea ce privesc obligațiile locatarului și cele ale locatorului, aceste asunt specifice
raporturilor contractuale onoroase și care preusupun restituirea bunului la încetarea
contractului. Mai precis:

 Locatorul are următoarele obligații:

- să predea locatarului bunul obiect al locațiunii;

- să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toata durata locațiunii;

- sa asigure locatarului folosința liniștită și utilă a bunului pe tot timpul locațiunii.

Obligaţia locatorului de predare a bunului obiect al Contractului presupune că locatorul

trebuie să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare
utilizării acestuia.

Referitor la obligație de menținere a bunului într-o stare corespunzătoare, părțile sunt

îndreptățite să efecutueze anumite lucrări și reparații pentru menținerea bunului într-o
stare propice utilizării sale. În acest sens, sunt în sarcina locatorulu reparațiile necesare
pentru menținerea bunului în stare corespunzătoare, în timp ce reparațiile locative sunt în
sarcina locatarului.

Astfel, dacă locatorul încunoștințat în prealabil de locatar nu ia de îndată măsurile

necesare, reparațiile pot fi făcute direct de locatar, locatorul fiind dator să plătească

2
ulterior locatarului sumele înaintate de acesta în scopul efectuării acestor reparații dar și
dobânzi calculate de la data efectuării acestor cheltuielilor. În caz de urgență, locatarul îl
poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate
urmând a curge doar de la data înștiințării locatorului.

De asemenea, locatorul este obligat legal să răspundă și pentru viciile aparente, însă numai
atunci când acestea cauzează prejudicii vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a
locatarului. Această obligație de garanție pentru viciile aparente ale bunului se va răsfrânge
și asupra celor care locuiesc alături de locatar, iar nu doar față de persoana acestuia.

Dacă totuși viciile nu sunt îndepărtate, locatarul are dreptul la scăderea proporțională a
chiriei, iar în cazul în care viicle sunt atât de grave, încât dacă le-ar fi cunoscut nu ar fi
încheiat contractul poate rezilia contractul.

Locatorul mai garantează contra viciilor care împiedică sau afectează folosinţa bunului
obiect al locațiunii, chiar și în ipotza în care aceste vicii au apărut după încheierea
contractului şi chiar dacă nu le-a cunoscut.

O altă garanție datorată de locator este cea referitoare la garantarea locatarului împotriva
tulburărilor de fapt ale unor terți, însă doar în situația în care aceste tulburările erau
începute înaintea predării bunului și îl împiedică pe locatar să preia bunul în folosință. Cu
toate acestea, locatorul are obligația de a-l apăra pe locatar împotriva unor tulburări de
drept provenite de la terți, chiar și în ipoteza lipsei unei tulburări de fapt. În acest sens,
dacă chiriașul este lipsit de folosința bunului pentru care achită chiria, locatorul este ținut
să îl depăgubească pentru toate prejudiciile suferite.

Și în aceste cazuri, locatarul poate diminua proporțional chiria sau poate rezilia contractul.
Totuși, locatarul care la momentul încheierii contractului cunoștea motivele evicțiunii, nu
va fi despăgubit în cazul unei tulburări de drept.

Părțile au totuși libertatea de a agrava , limita sau înlătura varietatea garanțiilor datorate
de către Locator, prin convenție.

 Locatarul are următoarele obligații:

- să ia în primire bunul dat în locațiune;

- să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;

- să folosească bunul cu prudență și diligență;

- să restituie bunul la încetarea din orice cauză, a contractului de locațiune.

Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, locatarul va achita chiria, după
cum urmează (i) dacă aceasta nu depăşeşte o lună, în avans pentru toată durata
contractului de locațiune, (ii) dacă durata contractului de locaţiune este mai mare de o
lună, dar mai mică de un an, în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, (iii) iar dacă durata
contractului de locaţiune este de cel puţin un an, în prima zi lucrătoare a fiecărui

3
trimestru. Momentul plății chiriei diferă așadar în funcție de durata prevăzută de părți a
contractului.

De asemenea, locatarul este obligat să folosească bunul cu prudență și diligență. El nu

poate modifica bunul sau să îi schimbe destinația ori să îl folosească în asemenea fel încât
să îl prejudicieze pe locator, sub sancțiunea daunelor-interese sau după caz a rezilierii. De
asemenea, el trebuie să permită examinarea bunului de către locator sau de către cei care
doresc să cumpere bunul.

Mai mult, el trebuie să înstiințeze locatorul despre necesitatea efectuării reparaţiilor care
sunt în sarcina acestuia. Astfel, locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-
interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îl notifice pe locator de îndată asupra
nevoi efectuării reparaţiilor ce cad în sarcina sa conform înțelegerii părților.

Dacă în timpul locaţiunii bunul necesită reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul
locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va
suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. Cu toate acestea,
dacă reparațiile se întind pe o perioadă mai mare de 10 zile, prețul locațiunii va fi redus
corespunzător în funcție de lipsa de folosință suferită.

Cu privire la îmbunătăţirile aduse bunului pe timpul locaţiunii, dacă acestea au fost făcute
cu acordul locatorului, locatarul are dreptul la o despăgubire în raport cu sporul de valoare
ce a fost adăugat. În caz contrar, locatorul are dreptul de a păstra lucrurile adăugate şi
autonome efectuate de locatar asupra bunului.

În cazul în care locatarul aduce îmbunătăţiri bunului închiriat, fără acordul locatorului,
acesta este în drept să ceară instanţei de judecată repunerea bunului în situaţia anterioară,
potrivit destinaţiei sale, ori rezilierea contractului cu daune-interese, dacă transformările
aduse bunului i-au cauzat acestuia un prejudiciu.

În ceea ce prvește obligația de restituire a bunului, contractul de locațiune încetează de

drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi
necesară o înștiințare prealabilă. La încetarea termenului se naște obligația locatarului de a
restitui bunul obiect al contractului. Pentru a facilita redobândirea bunului de către
locator a fost instituit cu titlu de noutate art. 1809 alin. 2 Cod.civ. privind caracterul de
titlu executoriu al contractului de locațiune în privința obligației de restituire a bunului la
expirarea termenului.

Pentru a fi titlu executoriu, contractul de locațiune trebuie (i) încheiat pe durată

determinată, la expirarea acestui termen încetând de drept contractul, obligația de
restituire a bunului devenind astfel exigibilă; (ii) contractul de locațiune trebuie încheiat
fie în forma înscrisului autentic, fie în forma înscrisului sub semnătură privată și înregistrat
la organul fiscal competent, dobândind cu această ocazie dată certă.

În contextul caracterului de titlu executoriu al contractului de locațiune încheiat pe durată

determinată într-una din formele mai sus menționate, în cazul neîndeplinirii de către

4
locatar a obligației de restituire a bunului închiriat la încetarea contractului, locatorul va
avea opțiunea de a solicita învestirea contractului cu formulă executorie și va trece la
evacuarea locatarului în baza acestuia.

Prin această reglementare, se dorește protejarea intereselor locatorului și prevenirea

eventualelor abuzuri ale locatarilor care la expirarea termenului de locațiune refuză să își
execute obligația de restituire a bunului dat în locațiune. De asmenea, în ipoteza în care
locatorul nu ar putea să beneficieze de caracterul de titlu executoriu al contractului, el ar fi
nevoit să genereze cheltuieli suplimentare inutile, de exemplu plata onorariului unui
avocat care să intenteze o cerere de chemare în judecată a fostului chiriaș, plata unei taxe
de timbru, pierderea lipsei folosinței și pierderea șansei obținerii unei chirii dintr-un nou
contract de locațiune.

 Tacita relocațiune a locațiunii

În ceea ce privește contractul de locațiune, la expirarea acestuia, poate interveni tacita

relocațiune, care presupune ca locatarul să rămână în folosința bunului închiriat iar
locatorul să nu se împotrivească, oferind astfel acordul lui tacit la operarea relocațiunii.
Totuși, pentru a putea opera tacita relocațiune, locatarul trebuie să-și fi îndeplinit la timp
și cu bună - credință obligațiile izvorâte din contractul, cum ar fi plata chiriei, efectuarea
reparațiilor locative aflate în sarcina sa etc.

Astfel, noul contract de locațiune se va încheia în condițiile vechiului contract însă pe o

durată nederminată dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. Totuși, deși
încheiat pe durată nedeterminată, noul contract de locațiune nu va putea depăși termenul
general de maxim 49 de ani.

 Înstrăinarea bunului dat în locațiune

Pe parcursul derulării contractului de locațiune, poate apărea ipoteza înstrăinării bunului

aflat în locațiune. Astfel, proprietarul bunului este liber să înstraineze bunul dat în
locațiune, noul dobânditor fiind obligat să respecte locațiunea în anumite situații expres
prevăzute de legiuitor.

În aceste sens, contractul de locațiune devine opozabil noului dobânditor în situația în

care (i) imobilul este înscris în cartea funciară, iar locaţiunea este notată în cartea funciară;
(ii) dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, contractul de locaţiune trebuie să aibă
data certă anterioară datei înstrăinării; (iii) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de
publicitate, prin îndeplinirea acestor formalităţi de către locatar; (iv) în cazul celorlalte
bunuri mobile, prin intrarea în folosinţa bunului anterior înstrăinării acestuia.

Mai mult, art. 1.813 din noul Cod.Civ. prevede că dobânditorul se subrogă în toate
drepturile și obligațiile locatorului care izvorăsc din contractul de locațiune, locatorul
inițial rămânând răspunzător doar pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
înstrăinării. Dobânditorul bunului se subrogă și în drepturile locatorului izvorând din
garanțiile date de locatar pentru îndeplinirea obligațiilor sale față de locatorul inițial.

5
Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanței privind chiria nu poate fi opusă
dobânditorului bunului dat în locațiune decât dacă au fost îndeplinite formalitățile de
publicitate înainte ca înstrăinarea bunului să devină opozabilă locatarului, sau dacă plata
anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe o altă cale.

Cu toate acestea, dacă părțile contractului de locațiune au prevăzut în mod expres

încetarea contractului de locațiune ca urmare a înstrăinării bunului dat în locațiune,
contractul de locațiune va înceta, nemaifiind aplicabile prevederile legale menționate
anterior.

În ipoteza în care părțile prevăd în mod expres încetarea contractului de locațiune în urma
înstrăinării bunului dat în locațiune, potrivit art. 1.812 alin. (2) Cod.civ. locațiunea rămâne
opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un
termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării
contractului.

Mai mult, locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului ca urmare a înstrăinării
bunului nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva
dobânditorului, atât timp cât se respectă opozabilitatea contractului pe durata termenului
prevăzut anterior.

 Cazuri de încetare a locațiunii

Totodată, este de menționat faptul că sunt prevăzute distinct cauzele de încetare a

contractului de locațiune cu referire la bunurile mobile și încetarea contractului de chirie
cu referire la bunurile imobile, locuințe. Așadar, cauzele de încetare a contractului de
chirie a locuinței sunt: (i) la expirarea termenului stipulat; (ii) denunțarea unilaterală a
contractului de închiriere de către chiriaș; (iii) rezilierea contractului în cazul neexecutării
obligațiilor sau săvârșirii de către chiriaș a unor fapte culpabile; (iv) decesul sau părăsirea
locuinței de către chiriaș.

În cazul încetării contractului de locațiune încheiat pe durată nedeterminată prin

denunțarea unilaterală a acestuia, notificarea privind denunțarea făcută de oricare
dintre părți cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe
nu produce efecte decât de la împlinirea termenului de preaviz.

La fel cum am menționat și mai sus, la momentul împlinirii termenului de preaviz,

obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune încheiat
în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent
constituie titlu executoriu pentru restituirea bunului.

Contractul poate de asemenea înceta și prin rezilierea acestuia din diverse neexecutări
fără justificare și culpabile ale părților. În urma rezilierii se naște dreptul la daune -
interese.

În ipoteza imposibilității folosirii bunului, de exemplu când acesta este distrus în

întregime ori nu mai poate fi utilizat cpnform destinației sale, locațiunea încetează de

6
drept. Se poate totuși ca imposibilitatea să fie parțială, în acest caz locațiunea putând
continua cu o reducere proporțională a chiriei. Dacă imposibilitatea este datorată unui caz
fortuit, locatarul nu are dreptul la daune interese.

Desființarea titlului locatorului poate duce la încetarea de drept a contractului. Totuși,

în cazul în care locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea contractului, acesta va
continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de
părţi, fără a se putea depăşi însă un an de la data desfiinţării titlului locatorului.

În urma morţii locatarului, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii

locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat
cunoştinţă de moartea locatarului şi de existenţa contractului.

Referitor la efectele pe care încetarea contractului de locațiune le au asupra

îmbunătățirilor făcute de locatar, locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate
și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la
despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al
locatorului.

În cazul lucrărilor efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă poate
cere locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru
orice pagubă cauzată bunului de către locatar. Astfel, locatarul nu poate invoca dreptul de
retenție asupra bunului dat în locațiune pentru recuperarea sumelor investite în
îmbunătățirile aduse bunului dat în locațiune.

Art. 1.821 Cod.Civ. reglementează restituirea bunului. Astfel, locatarul este obligat ca
la încetarea contractulu de locațiune din orice motiv să restitie bunul în aceași stare în care
l-a primit, cu excepția ipotezelor în care bunul a suferit deteriorări datorate vechimii. Mai
mult, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare întrebuințării
sale. Se prevede de altfel că restituirea bunurilor mobile se face tot în locul în care au fost
predate.

Mai mult, locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat, inclusiv în cauze de
incendiu, dacă nu face dovada că acesta a intervenit fortuit. Se prevede că acesta va
răspunde și în ipotza în care membrii familiei sale sau sublocatarul cauzează degradări
bunului.

 Locațiunile succesive

În ipoteza unui conflict între doi locatari succesivi, acesta se va rezolva în următorul mod
(i) în cazul imobilului înscris în cartea funciară, va avea preferinţă locatarul care şi-a notat
primul dreptul în cartea funciară; (ii) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de
publicitate, va avea preferinţă locatarul care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi; (iii)
în cazul celorlalte bunuri, va avea preferinţă locatarul care a intrat cel dintâi în folosinţa
bunului.

7
Astfel, se dorește oferirea siguranței locatarilor diligenți care au îndeplinit cu prioritate
formalitățile de publicitate, au fost de bună-credință și au intrat primii în folosința bunului
dat în locațiune.

 Denunțarea locațiunii

Denunțarea contractului de locațiune este reglemnetată de Codul civil cu privire la două

tipuri de locațiuni diferite, mai precis contractul de închiriere încheiat pe durată
nederminată și cel încheiat pe o durată de timp determinată.

În privința contractului de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată, acesta poate fi

denunțat (i) prin notificarea locatarului, cu respectarea unui termen de preaviz care nu
poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei; (ii)
prin notificarea locatorului, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai
mic de 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună
sau mai mare, respectiv 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei
este mai mic de o lună.

Contractul de închiriere încheiat pe perioada detreminată de timp poate fi denunțat (i)

prin notificarea locatarului, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile;
(ii) sau în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei locatorului, însă doar
dacă în contract s-a prevăzut posibilitatea denunţării de către locator, termenele de
preaviz fiind aceleaşi ca în cazul contractului încheiat pe perioadă nedeterminată.

În urma denunțării se naște și obligația de restituire a bunului dat în locațiune.

 Clauze nescrise

Potrivit art. 1.826 Cod.civ., sunt considerate nescrise acele prevederi contractuale în
temeiul cărora (i) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de
locator; (ii) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente
diferite situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a
instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului; (iii) chiriaşul se
obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite
pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator; (iv) locatorul este îndreptăţit să diminueze
sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.

Din aceste prevederi, deducem că sancțiunea aplicată, mai precis considerarea acestora ca
fiind nescrise, are rolul de a apăra un posibil abuz al locatorului față de persoana
locatarului, obligându-l pe acesta la diferite prestații în care nu are libertatea de a alege
singur anumite optțiuni referitoare la dreptul său de folosință.

 Încetarea contractului de închieriere a locuinței

În ceea ce privește încetarea contractului de locațiune a unei locuințe, legiuitorul prevede

diverse modalități de încetare a acestuia, de exemplu chiriașul are opțiunea de a cere

8
rezilierea, denunțarea unilaterală, sau contractul poate înceta prin decesul acestuia. în
continuare, vom analiza modurile prin care i-a sfârșit locațiunea din diverse motive.

În primul rând, chiriașul va putea rezilia contractul de închiriere dacă imobilul închiriat,
prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care
lucrează sau locuiesc în el. Acest drept de reziliere al locatarului poate fi exercitat chiar
dacă s-a renunţat în mod expres la el. Pe lângă rezilierea contractului, locatarul are dreptul
şi la daune-interese dacă, la data convenției părților, nu a cunoscut viciile bunului
referitoare la structura sau starea acestuia.

Un alt caz de reziliere a contractului de închiriere a locuinței, rerziliere care poate fi

exercitată de locator, este cel în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane care,
folosesc, deţin sau au accesul în locuinţă în orice mod, (i) au un comportament care face
imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile
aflate în vecinătate, (ii) fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.

De asemenea, contractul de închieriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la

decesul chiriașului. În cuprinsul acestui termen, descendenții sau ascendenții chiriașului
au dreptul și liberatatea între a opta pentru continuarea contractului de închiriere până la
expirarea duratei acestuia, cu consiția să fi fost menționați în contract și să fi locuit
împreună cu chiriașul.

Potrivit legii, în caz de deces al unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea
dreptului său locativ, cu excepția cazului în care renunţă în mod expres la acesta. Soţul
supravieţuitor are dreptul ca în același termen de 30 de zile de la data înregistrării
decesului, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere.

În ipoteza în care alege continuarea contractului de închiriere, descendenții și ascendenții

chiriașului decedat trebuie să desemneze de comun acord persoana sau persoanele care
semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care aceștia nu
ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului,
desemnarea se face de către locator.

Decesul chiriașului afectează și subînchirierea consimțită de chiriaș care va înceta în

termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, dacă locațiunea nu este
confirmată de descendenții sau ascendenții chiriașului.

 Dreptul de preferință al locatarului la noua închiriere

În ipoteza în care locatorul dorește la incetarea unui contract de locațiune, închirierea în

continuare a locunței, vechiul locatar are un drept de preferință la încheierea noului
contract. Dreptul de preferință al chiriașului este indivizibil și nu se poate ceda.

Astfel, art. 1.828 din Cod.Civ. prevede dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui
nou contract de închiriere a locuinței, în condiții egale. Legea recunoaște acest drept de
preferință doar chiriașilor de bună-credință care și-au executat obligațiile născute în baza

9
închirierii anterioare. Sunt în acest fel sancționați indirect chiriașii care nu își îndeplinesc
obligațiile față de locatori, acesștia nemaiavâdn accesul la acest drept de preferință.

Mai mult, titularul dreptului de preferință care a respins oferta de închiriere nu își mai
poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se va considera
respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea
acesteia către cel preferat. În acest sens, închirierea locuinței către un terț se poate face
doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preferință de către chiriașul
preferat.

Potrvit art. 132 din Legea de aplicare a Cod.civ. dreptul de preferință al chiriașului se aplică
pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte
din aceasta (i) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata
acestuia a fost mai mare de un an; (ii) după cel mult o lună de la încetarea contractului de
închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună; (iii) după cel mult 3
zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o
lună.

 Evacuarea chiriașului

Potrivit legii evacuarea locatarului se poate face doar în baza unei hotărâri judecătoreşti.
Hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului este opozabilă de drept şi se execută
împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

Chiriașul va rămâne obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării
efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului
până la acea dată.

Mai mult, persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul și acesta nu se pot prevala de
dispozitiile art. 1.831 și 1.832 prevăzute de Cod.Civ. pentru a se opune evacuării silite ce
operează în baza contractului de locațiune ce a dobândit caracter de titlu executoriu
pentru evacuarea locatarului la încetarea contractului.

Și alte persoane pot locui împreună cu locatarul, caz în care acestea vor fi ţinute solidar cu
chiriașul, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din
contract în sarcina acestuia din urmă. În acest sens, locatorul căuia nu îi sunt plătite
chiriile la timp de către chiriaș, se poate îndrepta pentru recuperarea sumelor restantate
împotriva persoanelor care locuiesc împreună cu acesta în locuința închiriată.

Evacuarea chiriașului și a persoanelor care locuiesc împreună cu acesta se poate face în

baza unei hotărâri judecătorești doar în ipoteza în care contractul de locațiune nu a fost
încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal
competent pentru a dobândi dată certă.

 Subînchiriera și cesiunea locațiunii

10
Conform art. 1.833 Cod.Civ., chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau
poate subînchiria locuinţa doar cu acordul scris al locatorului. Într-un astfel de caz, dacă
părțile nu prevăd altfel, cesionarul, respectiv sublocatarul vor răspunde solidar cu chiriaşul
pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere. Reiese și în acest
caz aceeași tendință de protecție a locatorului exprimată de legiuitorul român în întreaga
reglementare a contractului de locațiune sub noul Cod Civil.

BIBLIOGRAFIE

1. Andreea Tabacu, Contractul de locațiune, Editura Universul Juridic, București,

2016;
2. Belu-Magdo Monna-Lisa, Locațiunea în noul cod civil, Editura Hamangiu,
București,2012;
3. Boroi Gabriel, Pivniceru Mona-Maria, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogdan,
Nicolae Ioana, Rădulescu Tudor-Vlad, Fișe de drept civil, Editura Hamangiu,
București, 2018;
4. Dincă Răzva, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Editura Universul juridic,
București, 2013
5. Istrătoaie Manuela Lavinia, Contracte civile speciale, Editura C.H.Beck, Bucuresti,
2017

11