Accesul si folosinta la terasa si acoperisul unui

imobil al unui coproprietar.

Dosar nr(...) (Număr în format vechi 34/2009)

 CURTEA DE A P E L B U C U R E Ş T I - SECŢIA A VI-A COMERCIALĂ

DECIZIE COMERCIALĂ Nr. 99 Şedinţa publică de la 27 Februarie 2009

Pe rol soluţionarea apelului declarat de apelanta ASOCIAŢIA DE

PROPRIETARI (...) J4 împotriva sentinţei comerciale nr.12219 din data de
13.11.2008 pronunţată de T r i b u n a l u l B u c u r e ş t i – Secţia a VI a
Comercială în dosarul nr(...) în contradictoriu cu intimata SC E. INTERNAŢIONAL
ROMANIA IMPORT EXPORT SRL.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezintă apelanta prin avocat U. F.

T., cu împuternicire avocaţială nr.27149 din 23.01.2009 – fila 7 dosar, lipsă fiind
intimata.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că la dosar s-a depus
prin Serviciul registratură din partea intimatei concluzii scrise.

Apelanta, prin avocat, depune la dosar taxa judiciară de timbru în cuantumul

stabilit de instanţă şi timbrul judiciar aferent.

Curtea acordă apelantei cuvântul pe cererea de probatorii.

Apelanta, prin avocat, solicită în dovedirea motivelor de apel proba cu înscrisuri.

Curtea, deliberând, asupra probei cu înscrisuri solicitată de către apelantă, o

constată utilă, concludentă şi pertinentă soluţionării cauzei şi în baza art.292 C.
proc.civilă încuviinţează apelantei proba cu înscrisuri.

Apelanta, prin avocat, depune la dosar în cadrul probei cu înscrisuri actele de care
înţelege să se folosească.

Nemaifiind cereri de formulat şi nici probe de administrat, Curtea constată cauza

în stare de judecată şi acordă cuvântul pe apelul declarat.

Apelanta, prin avocat, solicită admiterea apelului aşa cum a fost formulat,
desfiinţarea în parte a sentinţei atacate, în sensul obligării intimatei de a permite
accesul apelantei inclusiv folosinţa cu privire la terasa – acoperiş a blocului J 4,
corespunzător cotei indivize din părţile comune ale imobilului, cu cheltuieli de
judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat. Depune la
dosar concluzii scrise.

CURTEA

Prin sentinţa comercială nr.12219/13.XI.2008 pronunţată de T r i b u n a l u l B u c

u r e ş t i – Secţia a VI-a Comercială a fost admisă în parte acţiunea formulată de
SC E. INTERNAŢIONAL ROMANIA IMPORT EXPORT SRL, în contradictoriu cu pârâta
ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI (...) J4 obligând pârâta să permită accesul
reclamantei şi folosinţa părţilor comune ale imobilului (...) din B,(...), sector
3, potrivit destinaţiei acestora; a respins cererea de cheltuieli de judecată a
reclamantei ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:

Reclamanta este proprietara unui spaţiu cu altă destinaţie situată in blocul J4

din ansamblul B-dul (...) aşa cum este identificat prin contractul de vânzare-
cumpărare nr.79/1994. In calitate de proprietar are dreptul de a folosi părţile
comune din imobil in coindiviziune printre care si terasa acoperiş dar numai
potrivit destinaţiei acestora. Aceasta înseamnă că reclamanta nu îşi poate
monta panouri publicitare pe acoperişul blocului decât cu acordul asociaţiei
de proprietari în temeiul unui contract care să stipuleze expres obligaţiile
părţilor, contract care în prezent nu mai există.

Faptul că asociaţia nu şi-a exprimat acordul de a permite in continuare

reclamantei să instaleze asemenea panouri publicitare nu o îndreptăţeşte pe
aceasta să interzică accesul societăţii in calitate de coproprietar cu privire la
părţile comune ceea ce nu înseamnă că dacă la rândul ei reclamanta abuzează
de acest drept şi încalcă la rândul ei drepturile asociaţiei nu poate fi
sancţionată în condiţiile legii.

Aşadar, litigiul poartă cu privire la un spaţiu de natură comercială exploatat de

reclamantă în calitatea acesteia de comerciant astfel că operează prezumţia de
comercialitate, instanţa fiind investită cu o cerere având un obiect neevaluabil în
bani fiind astfel aplicabile disp. art.4 Cod comercial, art.56 Cod comercial, astfel
că excepţia necompetentei materiale a fost respinsă ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe formulează apel pârâta, solicitând admiterea apelului,

desfiinţarea în parte a sentinţei şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de
judecată.

Motivele de apel sunt, în esenţă, următoarele:

1.Instanţa de fond a respins în mod greşit excepţia necompetenţei ridicată de

către pârâtă, considerând că litigiul poartă cu privire la un spaţiu de natură
comercială exploatat de reclamantă în calitatea sa de comerciant, astfel că
operează prezumţia de comercialitate.

2.În mod greşit instanţa de fond a obligat pârâta să permită reclamantei accesul şi
folosinţa părţilor comune ale imobilului, potrivit destinaţiei acestora, nefăcând
distincţia între coproprietatea asupra terenului şi terasa acoperiş din imobilul J4 şi
părţile comune al părţii de locuinţe din imobilul J4, fără să ţină cont de faptul că
pârâta are o parte de coproprietate de 16,38% numai din terenul aferent imobilului
şi din terasa acoperiş , al imobilului J4,m nu şi din părţile comune ale scărilor de
locuinţe ale imobilului, deţinute integral (100%) de proprietarii de locuinţe, aceste
spaţii fiind total separate, deservind numai locuinţele din imobil.

Se mai arată că Asociaţia de proprietari (...) nu O. proprietarului E. dreptul de

coproprietate de 16,38% din terenul şi terasa acoperiş al imobilului, însă instanţa
nu poate acorda pârâtei folosinţa şi accesul în părţile care sunt comune numai
locuinţelor, întrucât proprietarul E. deţine un spaţiu cu altă destinaţie decât cea
de locuinţă, iar sentinţa instanţei de fond aduce atingere proprietarilor de
locuinţe, care se află în indiviziune forţată de 100% asupra tuturor părţilor comune
de locuinţe ale imobilului.

Intimata formulează întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.

Analizând actele dosarului, Curtea constată că apelul este întemeiat, pentru

următoarele considerente:

Intimata-reclamantă, în calitate de proprietar al spaţiilor situate în B,(...), (...) –

subsol, parter şi mezanin în considerarea faptului că deţine o cotă indiviză de
16,39% din părţile comune ale întregului (...), a solicitat obligarea apelantei-
pârâte să-i permită accesul şi folosinţa părţilor comune ale acestui imobil, în
principal a terasei – acoperiş, acces ce i-a fost interzis o perioadă de timp.

Intimata este proprietara spaţiului situat în(...), (...), spaţii situate la subsolul,
parterul şi mezaninul imobilului, precum şi asupra terenului aferent în suprafaţă
de 339 m.p. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.79/21.12.1994 încheiat
cu Consiliul Local al Municipiului B.

Din niciunul din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă faptul că aceasta deţine
cota indiviză de 16,38% din părţile comune ale imobilului, însă având în vedere
faptul că partea adversă nu a contestat acest lucru, recunoscând faptul că SC E.
Internaţional România Import Export SRL deţine o cotă indiviză de 16,38% din
terenul şi terasa acoperiş a imobilului, Curtea apreciază că fiind de necontestat şi
implicit dovedită existenţa calităţii de proprietar al intimatei asupra aceste cote
indivize din imobil.

Cu toate acestea, prin cererea de chemare în judecată şi prin sentinţa primei

instanţe, intimatei i-a fost recunoscut dreptul de folosinţă, inclusiv accesul, cu
privire la toate părţile comune ale blocului J4, fără nici o distincţie şi fără a ţine
seama că intimata-reclamantă nu a făcut nici un fel de dovezi cu privire la
calitatea sa de proprietar asupra tuturor părţilor comune ale imobilului.
Este de necontestat faptul că atâta vreme cât deţine în proprietate o cotă
indiviză din terasa blocului, intimata are dreptul de a folosi această cotă,
inclusiv dreptul de acces la această terasă, dreptul de folosinţă fiind un atribut
al dreptului de proprietate care nu poate fi încălcat.

Faptul că scopul intimatei atunci când a solicitat accesul la terasă ar fi acela de a

monta un panou publicitar, fără a avea acordul celorlalţi proprietari, aspect
rezultat din existenţa litigiilor ce se poartă între cele două părţi cu privire la acest
aspect, nu are relevanţă în cauză, atâta vreme cât dreptul de folosinţă al
intimatei-reclamante a fost încălcat prin interzicerea accesului la o parte din
imobil pe care o deţine în proprietate indiviză, situaţie de altfel recunoscută
chiar de către apelantă.

În lipsa oricăror dovezi cu privire la existenţa unui drept de proprietate indiviză cu

privire la toate părţile comune ale imobilului,  în afara celui necontestat cu privire
la terasă acoperiş şi terenul aferent construcţiei, face ca sentinţa instanţei de fond
să fie nelegală.

Ca atare, în temeiul art.296 C.pr.civ., Curtea urmează să admită apelul, să

schimbe în tot sentinţa atacată în sensul admiterii în parte a acţiunii însă numai
în ceea ce priveşte accesul şi folosinţa de către reclamantă doar a terasei –
acoperiş, corespunzător cotei indivize deţinute, nu şi cu privire la toate părţile
comune ale imobilului, astfel cum a acordat instanţa de fond.

Referitor la excepţia necompetenţei materiale a instanţei, având în vedere disp.

art.4 şi art.56 Cod comercial, prezumţia de comercialitate care operează în cauză,
Curtea apreciază că aceasta este nefondată, astfel cum a constatat şi instanţa de
fond.

In temeiul art.274 C.pr.civ., Curtea urmează să oblige intimata la plata

cheltuielilor de judecată constând în c/val. onorariului de avocat, conform
dovezilor existente la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite apelul formulat de apelanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI (...) J4 cu sediul în

B,(...), (...), .3, sector 3, împotriva sentinţei comerciale nr.12219 din data de
13.11.2008 pronunţată de T r i b u n a l u l B u c u r e ş t i – Secţia a VI a
Comercială în dosarul nr(...) în contradictoriu cu intimata SC E. INTERNAŢIONAL
ROMANIA IMPORT EXPORT SRL cu sediul în B,(...), (...), .3, sector 3.
Schimbă în tot sentinţa atacată în sensul că admite în parte acţiunea.

Obligă pârâta să permită accesul reclamantei, inclusiv folosinţa, cu privire la

terasa - acoperiş a blocului J 4 situat in(...), corespunzător cotei indivize de 16,39
% din această parte comună a imobilului, deţinută de către pârâtă.

Obligă intimata la plata sumei de 700 lei cheltuieli de judecată către apelantă.

Cu recurs in 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 27.02.2009.

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR,

S. E. dr.I N. D.

GREFIER,

B.-H. T.