Problema1 legată2 de administrarea unei proprietăţi comune a constituit un subiect ce a

mai fost dezbătut pe mai multe paliere de biroul nostru şi adus la cunoştinţa celor
interesaţi datorită diverselor întrebări ale cetăţenilor în contextul petiţiilor adresate.

Dorim să facem precizarea că proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de

proprietate ce se caracterizează prin faptul că dreptul de proprietate asupra aceluiaşi bun
sau asupra aceleiaşi mase de bunuri aparţine concomitent mai multor proprietari. Ei
exercită tot concomitent atribuţiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor care formează obiectul drepturilor lor.

Dinproprietatea comună fac parte toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate care nu
sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din
acea clădire. Proprietatea comună este indivizibilă şi este deţinută de proprietarii
apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprietatea comună include toate
părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comună inclusiv, în cazul de faţă, terasa blocului.

Astfel, art. 649 alin. 1, punctul b din Noul Cod Civil reglementează că sunt considerate
părţi comune ce fac obiectul coproprietăţii forţate, în măsura în care prin lege ori prin act
juridic nu se prevede altfel: ”fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă,
pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/ sau spaţiile comune, acoperişul,
terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate,
rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele.”

Toate drepturile şi obligaţiile proprietarilor se regăsesc enumerate în Capitolul III al Legii

nr. 230/2007 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările
şi completările ulterioare, dar şi la art. 12 din Normele de aplicare ale Legii nr. 230/2007.

Totodată, subliniem că, în conformitate cu prevederile art. 32 alin. 3 din H.G. nr. 1588/2007
privind Normele de aplicare ale Legii nr. 230/2007, nici un proprietar de apartament sau de
spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi exceptat de la obligaţia de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din
proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă or în alte situaţii.

Art. 44 din acelaşi act normativ instituie faptul că acele “cheltuieli pe cota-parte indiviză
de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu
privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz,
de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi
instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a
construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele
instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria;
uscătoria; terasa; ascensorul; intenfonul (...).“

Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte

indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcţie
de suprafeţele utile ale tuturor apartamentelor şi ale spaţiilor cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă.

Prin urmare, cheltuielile ce se impun pentru reparaţia terasei blocului reprezintă o

cheltuială comună ce se repartizează la toţi proprietarii în funcţie de cota indiviză,
indiferent de etaj, de către asociaţia de proprietari, iar în cazul în care există coproprietari
care refuză efectuarea plăţii ce li se cuvine, cei care au plătit şi pentru aceştia din urmă îi
pot acţiona în instanţă pentru recuperarea acestor sume de bani.

1
http://www.umk.ro/images/documente/publicatii/Buletin17/18_marcus_tullius.pdf
2
http://go.microsoft.com/fwlink/p/?LinkId=255141
Expert Paula Iekel - Biroul teritorial Iaşi, Instituţia Avocatul Poporului