(As  of  09/29/19)  This  is  exactly  what  I  have  3.

Essential Characteristics of Sale  

indicated  it  to  be:  a  memory aid, which I based from  (NP, C, BR, OC, TnM) 
the  CLV  outline  +  CLV’s  book  on  Law  of  Sales  and  (1) Nominate1; 
annotations  as  well  as  the  discussions  of  Atty. 
(2) Principal2;  
Cajucom,  and formatted for easier memorization and 
recall. All for love. 
(3) Consensual3; 
–BB  (4) Bilateral4; 
  (5) Reciprocal5; 
  (6) Onerous6; 
(7) Commutative7; and 
SALES  (8) Title and not mode8. 
   
● Once  there  is  a  meeting  of  the  minds  as  to 
I. CONTRACT OF SALE 
the price, the sale is valid, despite the manner 
  of  its  actual  payment,  or  even  when  there  has 
A.  DEFINITION  AND  ESSENCE  OF  SALE  (Art.  been  breach  thereof.  If  the  real  price  is  not 
1458)  stated  in  the  contract,  then  the  sale  is  valid 
  but  subject  to  reformation;  if  there  is  no 
A contract whereby:  meeting  of  the  minds  as  to  the  price, 
SELLER  BUYER  because  the  price  stipulated  is  simulated, 
then  the contract is void (See Buenaventura v. 
1.  To  transfer  1.  To  pay  a  price  Court of Appeals). 
ownership; and  certain  in  money  or 
2.  To  deliver  a  its equivalent  1
It  is  given  a particular name by law and is governed 
determinate thing  by the rules in the Civil Code - “Law on Sales." 
2
It  can  stand  on  its  own,  and  does  not  depend  on 
  another contract for its validity or existence. 
● Real obligations; Can be the proper subject  3
It  is  perfected  by mere consent, at the moment there 
for specific performance (See Art. 1480).  is  a  meeting  of  the  minds  upon  the thing  which is the 
  object of the contract and upon the price (Art. 1475). 
1. Elements of a Sale 
4
It  embodies  reciprocal  obligations,  imposing 
obligations  on  both  parties  to  the  relationship,  and 
(1) Consent; 
whereby  the  obligation  or  promise of each party is the 
(2) Object/Subject matter; and  cause  or  consideration  for  the  obligation  or  promise of 
(3) Consideration  the other. 
  5
The  legal  effects  and  consequences  of  such:  1)  the 
2. Stages of the Contract of Sale  power  to  rescind  is  implied  (Art.  1191);  2)  Neither 
(PPC)  party incurs delay if the other party does not comply, or 
(1) Policitation  is  not  ready to comply in a proper manner, with what is 
● The  period  from  the  time  the  incumbent  upon  him  (Art.  1168)—thus,  from  the 
prospective  contracting  indicate  their  moment  one  of  the  parties  fulfills  his  obligation,  the 
interests  in  the  contract  to  the  time  it  default  by  the  other  begins,  without  the  need  of  prior 
demand. 
is perfected.  6
It  imposes  a  valuable  consideration  as a prestation, 
(2) Perfection  which  ideally  is  a  price  certain  in  money  or  its 
● Upon  the  concurrence  of  the  essential  equivalent. 
elements of the sale  7
A  thing  of  value  is  exchanged  for  equal  value,  i.e., 
(3) Consummation  ideally the value of the subject matter is equivalent 
● When  the  parties  perform  their  to  the  price  paid.  So  as  long  as  the  party  believes  in 
respective  undertaking  under  the  all  honesty  that  s/he  is  receiving  good  value  for  what 
contract  of  sale  and  culminates  in  the  he  transferred,  then  it  complies  with  the  commutative 
character  of  a  sale.  BUT,  it  cannot  and  should  not  be 
extinguishment 
pushed to absurdity. 
  8
Sale  by  itself  does  not  transfer or affect ownership; 
  the  most  that sale does is to create the obligation to 
  transfer  ownership;  it  is  tradition  or  delivery,  as  a 
  consequence  of  sale,  that  actually  transfers 
  ownership. 
 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 1
● From  the  moment  of  perfection  of  the  sale,  another thing.11  or its equivalent. 
the  parties  may  reciprocally  demand 
performance,  even  when  the  parties  have  CONTRACT  Manufacturing  Manufacturing  in 
not  affixed  their  signatures  to  the  written  FOR A  upon  special  the ordinary course 
form of such sale (See Art. 1475).  PIECE OF  order  of  of business 
● The  binding  effect  of  a  deed  of  sale  on  the  WORK12  customers   
parties  is  based  on  the  principle  that  the 
AGENCY TO  Agent  is  not  Buyer  himself  pays 
obligations  arising  therefrom  have  the  force  SELL13  obliged  to  pay  for  the  price  of the 
of law between them.  the  price,  and is  object. 
  merely  obliged   
GENERAL  RULE:  Mere  inadequacy  of  price  to  deliver  the   
generally  does  not  affect  the  validity  of  sale  price  which  he   
(See Art. 1355).  may receive from   
EXCEPTIONS:  When  there  was  a  defect  in  the buyer.   
   
consent,  i.e.,  when  there  was  fraud,  mistake,  or 
Agent  does  not  Buyer,  after 
undue  influence  or  parties  intended  a donation  become  the  delivery,  becomes 
or  some  act  or  contract  (See  Art.  1355  and  owner  of  the  the owner of the 
1470).  thing  subject  of  subject matter. 
 
B.  SALE  AS  DISTINGUISHED  FROM  SIMILAR  11
RULES  IN  CASES  OF  DISPUTE  IF  SALE  OR  BARTER 
CONTRACTS 
(See Art. 1468): 
DONATION9  An  gratuitous    An  onerous  1)  Manifest  Intention  of  the  Parties.  -  Even  if  the 
contract,  i.e.,  an    contract.  acquisition  of  a thing is paid for by another object of 
act  of  liberality      greater  value  than  the  money  component,  it  may 
(See Art. 725).  S    still  be  a  sale  and  not  a  barter,  when  such  was  the 
      intention of the parties; 
Must  comply    Perfected  by  mere  2)  When  Intention  Does  Not  Appear  and 
with  the  A  consent.  Consideration  Consists  Partly  in Money and Partly in 
formalities    Another Thing: 
mandated  by    (1)  It  is  a  barter,  where  the  value  of  the thing given 
law.  L  as  part  of  the  consideration  exceeds  the  amount  of 
  money given or its equivalent; 
BARTER10  One  of  the    One  of  the  parties  (ii)  It  is  a  sale,  where  the value of the thing given as 
parties  binds  E  binds  himself  to  part  of  the  consideration  equals  or  is  less  than  the 
himself to  deliver  a  thing  in  amount of money given. 
give  one  thing  consideration  of  12
The  test  of  “special  orders”  under  Article  1467  of 
in  consideration  the  other’s  the  Civil  Code  is  not  one  of  timing,  or  habit,  but 
of  the  other’s  undertaking  to  pay  actually  must  be  drawn  from  the  nature of the work 
promise  to  give  the  price  in  money  to  be  performed  and  the  products  to be made. What 
this  means  is  that  it  must  be  of  the  nature  that  the 
products  are  not  ordinary  products  of  the 
manufacturer,  and  they  would  require  the  use  of 
extraordinary  skills or equipment, if to be performed 
by a manufacturer (See Celestino & Co. v. Collector). 
 
The  main  distinguishing  factor between a sale and a 
contract  for  a  piece-of-work  is  the  essence  of  why 
the  parties  enter  into  it:  if  the essence is the object, 
irrespective  of  the  party  giving  or  executing  it,  the 
contract  is  sale;  if  the  essence  is  the  service, 
knowledge  or  even  reputation  of  the  person  who 
executes  or  manufactures  the  object,  the  contract is 
9
When  the  price  of a sale is simulated, the sale itself  for  piece  of  work,  which  is  essentially  the  sale  of 
may  be  void,  but  the  act  may  be  shown  to  have  been  service or labor. 
in  reality  a  donation or some other act or contract (See  13
In  construing  a  contract  containing  provisions 
Art. 1471). characteristic  of  both  the  sale  and  of the contract of 
10
It  shall  be  governed  by  the  Law  on  Sales  (Art.  agency  to  sell,  the  essential  clauses  of  the  whole 
1641)  instrument shall be considered (See Art. 1466). 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 2
 the agency, even    II. PARTIES TO A CONTRACT OF SALE 
if the object is   
delivered to him.     
    GENERAL  RULE:  Any  person  who  has  the 
Agent  who  Seller warrants.  capacity  to  act  or  juridical  capacity14  may  enter 
effects  the  sale    into  a  contract  of  sale,  whether  as  seller  or  as 
assumes  no    buyer. 
personal     
liability  as  long   
EXCEPTIONS: 
as he acts   
within  his   
1.  Minors,  Insane  or  Demented  Persons,  and 
authority  and  in    Deaf-Mute15 
the  name  of the    MINORS  When  the  minor 
principal.   
actively 
   
Revocable.  Not  unilaterally 
misrepresented  his 
  revocable.  age  on  the  contract 
by  stating  that  s/he 
DATION EN  One  whereby    is  of  age,  and  the 
PAGO  property  is  other  party  was 
alienated  to  the  misled  (See  Mercado 
creditor  in  full  v. Espiritu). 
satisfaction  of  a 
debt  in  money 
INSANE OR  When  entered  into 
(See Art. 1245). 
 
DEMENTED  during  lucid 
Not  in  the  PERSONS  intervals. 
realm  of 
perfection  of  DEAF-MUTES  When  s/he  knows 
contract,  but  in  how to write. 
the 
consummation.  [DRUNK AND  When  s/he  is  still 
HYPNOTIC SPELL]  fully  aware  of  what 
LEASE  The  leessor    s/he  is  doing  and 
binds  himself to  knows  the 
give  to  another 
consequences 
the  enjoyment 
or use of a thing  thereof. 
for  a  price   
certain,  and  for 
a  period  which 
may  be 
14
See  Art.  37  [Capacity  to  act  and  Juridical Capacity], 
definition  or  38  [Restrictions  on  Capacity  to  Act]  and  39 
indefinite.  [Modifications on Capacity to Act].  
 
  RESTRICTIONS ON CAPACITY TO ACT:  
  (MID-PC) 
  1. Minority; 
  2. Insanity or Imbecility; 
  3. Deaf-mute; 
4. Prodigality; and 
 
5. Civil Interdiction 
   
  MODIFICATIONS ON CAPACITY TO ACT:  
  (FIIT-PP-AAA-D) 
  1.  Family  relations;  2.  Insanity  or  Imbecility;  3. 
  Insolvency; 4. Trusteeship; 5. Penality; 6. Prodigality; 
  7. Age; 8. Alienage; 9. Absence; and 10. Deaf-mute 
 
15
Contracts  entered  into  by  such  incapacitated 
persons  are  NOT  VOID,  BUT  ARE  VOIDABLE,  subject 
to annulment or ratification. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 3
 ● The  administration  and  enjoyment  of  the 
When  entered  into 
community  property  or  the  conjugal 
during  lucid 
property, as the case may be, shall belong 
intervals.  
to  both  spouses  jointly;  and  in  case  of 
  disagreement,  the  husband’s  decision 
(a)  Necessaries.16  -  Where  necessaries  are  shall  prevail,  subject  to  the  wife  seeking 
sold  and  delivered  to  a  minor  or  other  remedy  from  the  courts,  which  must  be 
person  without  capacity  to act, he must pay  availed  of  within  5  years  from  the date of 
reasonable  price  therefor;  and  the resulting  the  contract.  In  addition,  the  disposition 
sale is VALID (Art. 1489).  or encumbrance of community property or 
  conjugal  property,  as  the  case  may  be, 
(b)  Protection  of  the  Senile  and  Elderly.  - In  shall  be  void  without  authority  of  the 
all  contractual,  property  or  other  relations,  court  or  the  written  consent  of  the  other 
when  one  of  the  parties  is  at  a  spouse (Arts. 96 and 124). 
disadvantage  on  account  of  his  moral   
dependence,  ignorance,  mental  weakness,  (b)  Sales  Between  Spouses.  -  Article  133  of 
tender  age  or  other  handicap,  the  courts  the  Civil  Code  declares  void  every  donation 
must be vigilant for his protection (Art. 24).  between  spouses  during  marriage.  This, 
  however,  has  been  replaced  by  Article  87  of 
● The  rule  is  that  a  person  is  not  incompetent  the  Family  Code  which  added  the  provision 
to  contract  merely  because  of  advanced  “[t]he  prohibition  shall  also  apply to persons 
years  or  by  reason  of  physical  infi  rmities.  living  together  as  husband  and  wife  without 
However,  when  such  age  or  infi  rmities  have  a  valid  marriage.”  (See  Matabuena  v. 
impaired  the  mental  faculties  so  as  to  Cervantes) 
prevent  the  person  from  properly,  ● Spouses  cannot  sell  property  to  each 
intelligently,  and  firmly  protecting  her  other, except:  
property  rights  then  s/he  is  undeniably  (a)  when  a  separation  of  property  was 
incapacitated (See Domingo v. CA).  agreed  upon  in  the  marriage 
  settlements; or  
(c)  Illiterates.  -  Where  by  one  of  the  parties  (b)  when there has been a judicial decree 
is  unable  to  read,  or  if  contract  is  in  a  for the separation of property (Art. 1490). 
language  not  understood  by  him,  and  mistake   
or  fraud  is  alleged,  the  person  enforcing  the  3.  Specific  Incapacities  Mandated  by  Law; 
contract  must  show  that  the  terms  have  Persons Relatively Disqualified (Arts. 1491)17 
been  fully  explained  to  the  former  (Art.  (AGE-PJL) 
1332).  (1) Agent, with respect to the property whose 
  administration  or  sale  may  have  been 
2. Sale By and Between Spouses  entrusted to him, unless the consent of the 
(a)  Sales  with  Third  Parties.  -  Either  spouse  principal has been given; 
may  (2)  Guardian,  with  respect  to  the  property  of 
exercise  any  legitimate  profession,  the person who is under his guardianship; 
occupation,  business,  or  activity  without  the  (3)  Executor  or  administrator,  with  respect  to 
consent  of  the  other;  and  the  latter  may  the  property  of  the  estate  under  his 
object  only  on  valid,  serious  and  moral  administrations;18 
grounds (Art. 73).  (4)  Public  officers  and  employees,  with 
● The  courts  shall  decide  whether  the  respect  to  property  of  the  State  or  any 
object  is  proper  and  make  rulings  on  the  subdivision  thereof,  or  of  any 
denefit,  depending  on  whether  benefits  government-owned  or  controlled  corporation, 
had  accrued  to  the  family  prior  to  the  or  institution, the administration of which has 
objection or thereafter. 
17
This  is  applicable  to  sales  in  legal  redemption, 
compromises, and renunciations (Art. 1491). 
These  cover  everything  indispensable  for 
16 18
Hereditary  rights  are  not  included  in  the 
sustenance,  dwelling,  clothing,  and  medical  prohibition  insofar  as  the  administrator  or  executor 
attendance and educational books and materials.  of the estate of the deceased. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 4
 been  entrusted  to  them;  it  includes  judges 
May be future.23 
and  government  experts  who,  in  any  manner 
whatsoever, take part in the sale;  RIGHT/S  Transmissible. 
(e)  Justices,  judges,  prosecuting  attorneys,   
clerks  of  courts,  and  other  officers  and  May be future. 
employees connected with the administration 
of  justice,  with  respect  to  the  property  and  SERVICE/S  Not  contrary  to  law, 
rights  in  litigation  or  levied  upon  an  morals,  good 
execution  before  the  court  within  whose  customs, 
jurisdiction  or  territory  they  exercise  their  public  order,  or 
respective functions; and  public policy. 
(f)  Lawyers,  with  respect  to  the  property  and 
 
rights  which  may  be  the  object  of  any 
GENERAL  RULE:  While  future  inheritance24  is  a 
litigation  in  which  they  may  take  part  by 
future  thing,  it  cannot  be  a  subject  of  a 
virtue of their profession.19 
contract.25 
 
EXCEPTIONS:  
 
(1) In case of marriage settlements; and  
III. SUBJECT MATTER OF SALE  (2) In  case  of  partition  of  property  inter 
  vivos  made  by  the  deceased  himself,  as 
REQUISITES FOR A VALID SUBJECT MATTER:  long as no legitime is impaired. 
(PLD)   
(1) Possible20;   Impossible  Things  or  Services.  -  Cannot  be  the 
(2) Licit; and  object of contracts (See Art. 1348). 
(3) Determinate or Determinable.  ● On  Partial  Impossibility/Possibility:  The 
  effect  will  be  dependent  upon  the 
1.  Subject  Matter  Must  Be  Existing,  Future,  and  divisibility of the thing or service. 
Contingent  ○ If  it  is divisible, the possible part will 
  be  valid  and  impossible  part  will  be 
OBJECT OF CONTRACTS21 (Art. 1347)  void. 
○ If  it  is  indivisible  by  reason  of  law or 
THING/S  Within the commerce  by stipulation, the contract is entirely 
of man.22  void  because  partial  performance  in 
 
23
Also,  known  as  Emptio  Rei  Speratae.  This  is 
distinguished  from  Emptio  Spei,  or  the  sale  of  mere 
hope  and  expectancy.  The  only  condition  for  a  sale 
of  hope  to  be  a  valid contract is provided by the last 
paragraph  of  Article  1461:  that  the  sale  of  a  vain 
hope  or expectancy is void, affirming the requisite of 
19
Prohibition  does  not  apply  to  1)  a  lawyer  who  “possibility”  of the subject matter as contrasted from 
acquired  such  property  prior  to  the  time  that  he  an impossible subject matter. 
intervened  as  council;  2)  sale  of  a  land  acquired  by  24
A  distinction  should  be  drawn  between  a  sale  of 
client  to  satisfy  a  judgement  as  long  as  not  subject  future  hereditary  rights  and  a  waiver  of  an  acquired 
of  litigation;  and  3)  contingency fee arrangement. In  hereditary  rights. The sale of future hereditary rights 
a  contingency  fee  arrangement,  the  payment of said  presumes  the  existence  of  a  contract  of  sale 
fee  is not made during the pendency of the litigation  between  the parties, while the waiver of an acquired 
but  only  after  judgment  has  been  rendered  in  the  hereditary  rights  is  a  mode  of  extinction  of 
case handled by the lawyer (See Fabillo v. IAC).  ownership  where  there  is  an  abdication  or 
20
It  must  be  existing,  having  potential  existence,  a  intentional  relinquishment  of  a  known  right  with 
future  thing,  or  even  contingent  or  subject  to  a  knowledge  of  its  existence  and  intention  to 
resolutory condition (See Art. 1462).  relinquish it, in favor of co-heirs.
21
It  can  be  a  thing,  right,  or  service  arising  from  a  25
The  reason  is  that  a  future  inheritance  is  just  an 
contract.  inchoate  right  which  comes  into  realization  only 
22
What  this  means  is  that  its  alienation  or  free  after  the  death of the predecessor.Its amount cannot 
exchange  is  not  restricted  by  law.  In  other  words,  it  exactly  be  determined  until  the  final  settlement  of 
can be the subject of lawful negotiation. the estate of the deceased. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 5
 indivisible  obligation is equivalent to  UNLAWFUL/FORBIDDEN  CAUSE,  NOT  A 
non-performance.  CONSTITUTIVE OF A CRIME (Art. 1412) 
● On  Difficulty  of  Performance:  Mere  Rules: 
difficulty or great inconvenience is not an  (1) If  both  parties  are  in  pari  delicto,  they 
impossibility.  cannot  recover  what  they  had  given 
  under  the  contract;  moreover,  they 
Existing  Goods.26  -  The  thing  may be existing or  cannot  demand  the  performance  of  the 
non-existing  at  the  time  of  perfection  of  the  undertaking  or  promise  of  the  other 
contract of sale.   party. 
● Article  1461  of  the  Civil  Code  explicitly  (2) If  only  one  of  the  contracting  parties  is 
states  that  “[t]hings  having  a  potential  at  fault,  the  one  at  fault  cannot  recover 
existence  may  be  the  object  of  the  what  he  has  given  under  the  contract; 
contract of sale.”  further,  he  cannot  demand  the 
● In  addition,  the  second  paragraph  of  fulfillment  of  the  promise  of  the  other. 
Article  1462  provides  that  “[t]here  may  On  the  other  hand,  the  one  who  is  not 
be  a  contract  of  sale  of  goods,  whose  at  fault, may demand the return of what 
acquisition  by  the  seller  depends  upon  he  has  given  without  any  obligation  to 
a  contingency  which  may  or  may  not  comply  with  his  promise or undertaking 
happen  [or,  future  goods]”  which  clearly  to the other. 
shows  that  a  valid  contract  of  sale  may   
exist  even  if  at  the  time  of  its  ● The  sale  of  animals  suffering  from 
perfection,  the  seller  was  not  even  the  contagious  diseases,  and  those  which 
owner of the thing sold.  are  unfit  for the use or service for which 
● Article  1465  provides  that  the  subject  they  are  acquired  as  stated  in  the 
matter  of  a  sale  may  be  subject  to  a  contract is void (Art. 1575). 
resolutory condition.   
  SALES DECLARED ILLEGAL BY LAW 
2. Subject Matter Must Be Licit (See Art. 1459)27  (1) Where subject matter is prohibited; 
  e.g.,  narcotics;  wild  birds  or  mammals  rare 
ILLEGALITY OF CAUSE (Art. 1411)  wild  plants;  poisonous  plants  or  fruits; 
● If  a  contract  is  void  because  of  the  dynamited  fish  gunpowder  and  explosives; 
nullity  of  the  cause  or  object  and  it  firearms  and  ammunitions;  and  sale  of  realty 
happens that the transaction constitutes  by non-Christians. 
a  criminal  offense,  both  parties  are  in  (2)  Sale  of  friar  land,  without  the  consent  of 
pari  delicto,  they  shall  have  no  cause  of  the  Secretary  of  Agriculture  under  Act  No. 
action against each other.  1120  (See Alonso v. Cebu Country Club, Inc. and 
● The  rule  is  that,  where  only  one  of  the  Liao v. Court of Appeals); and 
parties  is  guilty,  the  innocent  one  may  (3)  Alien  who  purchased  land  and  placed  the 
claim  what  he  has  given  and  shall  not  deed  of  sale  in  the  name  of  his  Filipina  lover 
be bound to comply with his promise.  (See Frenzel v. Catito). 
   
  3.  Subject  Matter  Must  Be  Determinate  or  at 
  least Determinable 
 
Determinate  Subject  Matter.  -  A  thing  is 
26
What  must  be  considered  is  whether  the  subject 
matter  is  of  a  type  and  nature,  taking  into 
determinate  or  specific  when  it  is  particularly 
consideration  the  state  of  technology and science at  designated  or  physically  segregated  from  all 
the  time  the  sale  is  perfected,  that  it exists or could  others of the same class (Art. 1460).28 
be  made  to  exist  to  allow  the  seller  reasonable 
certainty  of  being  able  to  comply  with  his  28
The  basis  upon  which  the  enforce  seller’s 
obligations under the contract.  obligation  to  deliver  and  basis  upon  which  to 
27
Under  Art. 1409, contracts where the “cause, object  demonstrate  breach  are  certain  and  unequivocable. 
or  purpose  is  contrary  to  law, morals, good customs,  The defense of force majeure is applicable to legally 
public  order  or  public policy” - otherwise put, illicit -  relieve the seller from the consequences of failure to 
are inexistent or void.  deliver the subject matter of the sale. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 6
Determinable29  Subject  Matter.30  -  Only  when 2  deliver  the  subject  matter  can  only  be 
requisites are present:  complied  with  when  the  subject  matter 
(1)  At  the  perfection  of  the  sale,  subject  has  been  made  determinate,  either  by 
matter  is  capable  of  being  made  determinate;  physical  segregation  or  particular 
and  designation;  before  such  time,  even  the 
(2)  Without  the  necessity  of  a  new  or  further  risk  of  loss  over the subject matter does 
agreement between the parties.  not  arise,  since  by  definition  generic 
  object are never lost. 
● The  meeting  of  the  minds  on  the   
identity,  the  nature  and  quality,  of  the  SALE OF UNDIVIDED INTEREST (Art. 1463) 
subject  matter  is  essential  for  the  ● The  sole  owner  of  thing  may  sell  an 
purpose  of  perfection  of  sale31;  it  is  undivided  interest  therein,  and  there 
what  makes  the  subject  matter  would  result  co-ownership  over  the 
determinate or at least determinable.  subject matter. 
   
QUANTITY  OF  SUBJECT  MATTER,  NOT ESSENTIAL  SALE OF UNDIVIDED SHARE IN MASS (Art. 1464) 
FOR PERFECTION  ● By  such  a  sale  of  fungible  goods,  the 
● The  meeting  of  minds  on  the  quantity  buyer  becomes  the  co-owner  to  such 
of  the  goods  as  subject  matter  is  share  of  the  mass  as  the  number, 
necessary  for  the  validity  of  the  sale,  weight  or  measure  bought  bears  to  the 
because  such  aspect  go  into  the  very  number, weight or measure of the mass.  
core  of  such  contract  embodying  the  ● If  the  mass  contains  less  than  the 
essential  characteristic  of  mutuality  or  number,  weight, or measure bought, the 
obligatory force.  buyer  becomes  the  owner  of  the  whole 
● The  object  of  every  contract  must  be  mass  and  the  seller  is  bound  to  make 
determinate  as  to  its  kind.  The fact that  good  the  deficiency  from  goods  of  the 
the  quantity  is  not  determinate  shall  same  kind  and  quality,  unless  a  contrary 
not  be  an  obstacle  to  the  existence  of  intent appears. 
the  contract,  provided  it  is  possible  to   
determine the same, without the need of a  SALE  OF  MORTGAGED  PROPERTY  (See  Pineda  v. 
new  contract  between  the  parties  (See  Court of Appeals) 
Art. 1459).32  ● A  prior  mortgage  of  the  property  does 
● Although  the  sale  of  determinable  not  prevent  the  mortgagor  from  selling 
generic  thing  is  valid,  the  obligation  to  the property, since a mortgage is merely 
encumbrance  on  the  property  and  does 
not  extinguish  the  title  of  the  debtor 
29
A  determinable  subject  matter  is  a  generic  object, 
who  does  not  lose  his  principal 
because  it  has  neither  been  physically  segregated 
nor  particularly designated at the point of perfection 
attribute  as  owner  to  dispose  of  the 
from the rest of its kind.  property. 
30
RULE IN DELIVERING INDETERMINATE OR GENERIC   
THINGS (See Art. 1246):  4. Seller’s Obligation to Transfer Title to Buyer 
   
When  the  quality  and  circumstances  have  not  been  GENERAL  RULE:  A  perfected  contract  of  sale 
stated.  -  Creditor  cannot  demand a thing of superior  cannot  be  challenged  on  the  ground that seller 
quality.  Neither  can  the  debtor  deliver  a  thing  of 
had  no  ownership  of  the  thing  sold  at  the  time 
inferior quality. 
31
Contracts  where  the  intention  of  the  parties 
of  perfection;  it  is  at  delivery  that  the  law 
relative  to  the  principal  object  of  the  contract  requires  the  seller  to have the ownership of the 
cannot  be  ascertained  are  INEXISTENT  and  VOID  thing  sold  (See  Alcantara-Daus  v.  De  Leon  and 
(Art. 1409 (6)).  Art. 1459) 
32
Even  when the exact quantity of the subject matter  ● BUT,  it  is  essential  that  the  seller  is the 
of  the  contract  of  sale  has  not  been  agreed  upon,  owner  of  the  property  he is selling. This 
but  the  parties  have  in  fact  come  into  an agreement  stems  from  the  principle  that no body can 
as  to  the  quality  thereof  and  the  price,  and  terms  of 
dispose  of  that  which  does  not  belong  to 
payment,  there  is  already  a  valid  and  binding 
contract.
him. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 7
EXCEPTION: Judicial Sale.33  interest  rate  set  on  the  payment  of  the 
  price  on  installments  was  odious  (See 
● Article  1505  of  the  Civil  Code  provides  Bortikey  v.  AFP Retirement and Separation 
that  when  goods  are  sold  by  a  person  Benefits System). 
who  is  not  the  owner  thereof,  and  who   
does  not  sell  them  under  authority  or  REQUISITES FOR VALID PRICE 
with  the  consent  of  the  owner,  the  (RMC) 
buyer  acquires  no  better  title  to  the  (1) Real; 
goods than the seller.  (2)  In  Money  or  its  Equivalent  (or,  valuable 
  consideration); and 
SUBSEQUENT ACQUISITION OF TITLE BY SELLER  (3) Certain or Ascertainable. 
● When  at  the  time  of  perfection,  the   
seller  sells  a  subject  matter  over  which  1. Price Must Be Real (Art. 1471)35 
he  is  not  the  owner,  the  subsequent  (a) When Price is Simulated 
acquisition  of  title  by  a  seller  validates  ● If  there  was  no  intent  by  the  parties  at 
the  sale  and  title passes to the buyer by  the  time  of  perfection  to  pay  and  to 
operation  of  law,  provided  there  has  receive  the  price  stipulated,  then  it  is  a 
been  previous  delivery  of  the  subject  wholly  simulated  price,  and  the 
matter by the seller to the buyer.   underlying  contract  of  sale is void for lack 
  of consideration. 
  ○ When  the  price  is  completely 
simulated,  then  the  principle  of  in 
IV. PRICE AND OTHER CONSIDERATION34 
pari  delicto  nonovitar  actio  should 
  apply,  which  denies  all  recovery  to 
Price.  -  The  sum  stipulated  as the equivalent of  the guilty parties inter se. 
the  thing  sold  and  also  every  incident taken into  ○ BUT,  such  principle  applies  to  cases 
consideration  for  the  fixing of the price put to the  where  the  nullity  arises  from  the 
debit  of  the  buyer  and  agreed  to  by  him  (See  illegality  of  the  consideration or the 
Inchausti & Co. v. Cromwell).  purpose  of  the  contract,  but  does 
● A  seller  cannot  unilaterally increase the  not  apply  to  inexistent  and  void 
price  previously  agreed  upon  with  the  contracts  where  the  price  is  merely 
buyer, otherwise, it would be a violation  simulated. 
of  the  essential  characteristic  of   
“obligatory  force”  of  contracts  of  sale  (b) When Price is False 
(See  Government  Service  Insurance  v.  ● Price  is  “false” when there is a real price 
Court  of  Appeals).  In  the  same  manner,  upon which the minds of the parties had 
buyer  could  not  unilaterally  withdraw  met,  but  not  declared,  and  what  is 
from  a  valid sale on the ground that the  stated  in  the  covering  deed  is  not  the 
one intended to be paid. 
33
See Cavite Development Bank v. Spouses Cyrus Lim. It  ● If  the  price  indicated  in  the  covering 
was  held  that  a  foreclosure  sale,  though  essentially  instrument  is  false,  the  contract  of  sale 
a  “forced  sale,”  is  still  a  sale  in  accordance  with  is  valid,  but  the  underyling  deed  is 
Article  1458  of  the  Civil  Code,  under  which  the  subject  to  reformation  to  indicate  the 
mortgagor  in  default,  the  forced  seller,  becomes  real  price  upon  which  the  minds  of  the 
obliged  to  transfer  the  ownership  of  the  thing  sold 
parties have met. 
to  the  highest  bidder  who,  in  turn,  is  obliged to pay 
the  bid  price  in  money  or  its  equivalent.  Being  a 
 
sale,  the  rule  that  the  seller  must  be  the  owner  of  GENERAL  RULE:  The  statement  of a false cause 
the thing sold also applies in a foreclosure sale.  in contracts shall render them void (Art. 1353). 
34
By  definition  under  Article  1458,  the  ideal  EXCEPTION:  If  it  should  be  proved  that  the 
consideration  for  a  contract  of  sale  would  be  “price” 
as  a  “sum  certain  in  money  or its equivalent.” In Torres  35
Price  is  “real”  when  at  the  perfection  of  the  sale, 
v.  Court  of  Appeals,  [c]onsideration,  more  properly  there  is  legal  intention  on  the  part  of  the  buyer  to 
denominated  as  cause,  can  take  different  forms,  pay  the  price,  and  legal  expectation  on  the  part  of 
such  as  the  prestation  or  promise  of  a  thing  or  the  seller  to  receive  such  price  as  the  value  of  the 
service by another.  subject matter he obligates himself to deliver.
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 8
contract  was  founded  upon  another  cause  support a valid contract of sale. 
which is true and lawful.36   
  3.  Price  Must  Be  Certain38  or  Ascertainable39  at 
(c)  Effect  of  Non-Payment  of  Price.  -  The  Perfection 
failure  to  pay  the  price does not cancel a sale   
for  lack  of  consideration,  for  there  is  still 
PRICE FIXED BY  (a)  If  the  designated 
consideration.  It  also does not render the said 
THIRD PARTY40  third  party  fixes  the 
contract  as  inexistent  or  void,  BUT  gives  rise 
price  in  bad  faith  or 
to  a  right  in  favor  of  the  seller  to  either 
by  mistake,  the 
demand  specific  performance  or  rescission  of 
parties  to  the 
the contract of sale.  
contract  can  seek 
● Failure  of  the  vendee  to  pay  the  price 
court  remedy  to  fix 
after  the  execution  of  the  contract does 
the price. 
not  make  the  sale  null and void for lack 
 
of  consideration  but  results  at  most  in 
(b)  If  the  designated 
default  on  the  part  of  the  vendee,  for 
third  party  is 
which the vendor may exercise his legal 
prevented  from 
remedies. 
fixing  the  price  by 
● In  a  contract  of  sale,  the  non-payment 
fault  of  either  the 
of  the  price  is  a  resolutory  condition 
seller  or  the  buyer, 
which  extinguishes  the  transaction  that, 
the party not at fault 
for  a  time,  existed  and  discharges  the 
may  have  such 
obligations  created  thereunder  (See  Heirs 
remedies  against  the 
of Pedro Escanlar v. Court of Appeals).  
party  in  fault  as  are 
 
allowed 
2. Price Must Be in Money or its Equivalent  
the  seller  or  the 
● Article  1458  of  the  Civil  Code,  in 
buyer. 
defining  the  obligation  of  the  buyer, 
provides  that  he  must  pay  the  price  REFERENCE TO A DEFINITE DAY, PARTICULAR 
certain in money or its equivalent.37  EXCHANGE, OR MARKET41 
● If  the  consideration  of  the  contract 
consists  partly  in  money,  and  partly  in  REFERENCE TO OTHER THINGS CERTAIN 
another  thing,  the  transaction  can  still 
 
be  considered  a  contract  of  sale  when 
GENERAL  RULE:  Price  can  never  be  set  by  one42 
this  is  the  manifest  intention  of  the 
or both parties after alleged perfection. 
parties (See Art. 1468). 
EXCEPTION:  Price  is  separately  accepted  by  the 
● The  significance  of  the  use  of  the  term 
other party. 
“price  to  be  in  money  or  its  equivalent” 
 
is  for  the  law  to  demonstrate  the  ideal 
 
example  of  the  onerous  nature  of sales, 
that  it must be supported by a “valuable 
consideration.”  Other  forms  of  cause  or  38
Price  is  certain  when  it  has  been  expressed  and 
consideration  which  are  “valuable”  would  agreed in terms of specific pesos and/or centavos. 
39
Under  Article  1469  of  the  Civil  Code,  in  order  that 
the  price  may  be  considered  ascertainable,  it  shall 
36
See  Art.  1354.  -  Although  the cause is not stated in  be  sufficient  that  it  be  so  with  reference  to  another 
the  contract,  it  is  presumed  that  it  exists  and  is  thing  certain,  or  that the determination thereof be left 
lawful, unless the debtor proves the contrary.   to the judgment of a specified person or persons.
37
Bagnas  v.  Court of Appeals, however, qualifies this to  40
Even  before  the  fixing  of  the  price  by  the 
say  that:  Article  1458  requires  that  ‘equivalent’  be  designated  third  party,  a  contract  of  sale  is  deemed 
something  representative  of  money,  e.g.,  a  check  or  to be perfected and existing,albeit conditional. 
draft,  citing  Manresa,  to  the  effect  that  services  are  41
See Art. 1472. 
not  the  equivalent  of  money  insofar  as  said  42
For  to  consider  a  contract  of  sale  already  existing 
requirement  is  concerned  and  that  a  contract  is  not  when  the  price  has  yet  to  be  fixed  by  one  of  the 
a  true  sale  where  the  price  consists  of  services  or  parties  would  render  the  contract  to  be  without  the 
prestations. characteristics of “mutuality” or “obligatory force.” 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 9
EFFECT  WHEN  PRICE  IS  NEITHER  CERTAIN  OR  undue influence. 
ASCERTAINABLE   
● Where  the  price  cannot  be  determined  ● “Simulation  of  contract”  and  “gross 
in  accordance  with  any  of  the  preceding  inadequacy  of  price”  are  distinct  legal 
rules,  or  in  any  other  manner,  the  concepts,  with  different  effects,  and 
contract  of  sale  is  inefficacious  (See Art.  that  the  concept  of  a  simulated  sale  is 
1474).  incompatible with inadequacy of price.   
● BUT,  if  the  thing  or any part thereof has   
been  delivered  to  and  appropriated  by  (a) Raise  the  Presumption  of  Equitable 
the  buyer, he must pay a reasonable price Mortgage46 in an Ordinary Sale;  
43
therefor.  (b) Render voidable a judicial sale 
  ○ The following must concur: 
MANNER  OF  PAYMENT  OF  PRICE  MUST  BE  1) Only  when  it  is  shocking  to 
AGREED UPON  the conscience of man; and 
● Although  the  Civil  Code  provisions  2) There  must  be  showing  that, 
governing  the  contract  of  sale  do  not  in  the  event  of  a  resale,  a  better price 
explicitly  require  that  a  meeting  of  the  can be obtained.; and 
minds  of  the  parties  must  include  the  (c) Render rescissible of a sale by fiduciary.  
terms  or  manner  of  payment  of  the   
price,  the  same  is  deemed  to  be  an   
essential  ingredient  before  a  valid  and 
V. FORMATION OF THE CONTRACT OF SALE 
binding  contract  of  sale  can  be  said  to 
exist,  since  it  is part of the prestation of   
the contract.  Recall: 
● When  the  manner  of  payment  of  the  STAGES IN THE LIFE OF THE SALE 
purchase  price  is  discussed  after  (PPC) 
“acceptance,”  then such “acceptance” did  (1)  Policitation.  -  Negotiation,  preparation, 
not  produce  a  binding  and  enforceable  conception,  or  generation  stage,  which  is  the 
contract  of  sale;  there  was  therefore  no  period  of  negotiation  and  bargaining,  ending 
complete  meeting  of  the  minds  and  at the moment of perfection; 
there  is  no  basis  to  sue  on  a  “contract”  (2)  Perfection.  -  “Birth”  of  the  contract,  which 
that  does  not  exist (See Navarro v. Sugar  is the point in time when the parties come to 
Producer’s Corp.).  agree on the terms of the sale; and 
  (3)  Consummation.  -  “Death”  of  the  contract, 
GENERAL  RULE:  Lesion  or inadequacy of cause44  which is process of fulfillment or performance 
shall not invalidate a contract (Art. 1355).45  of the terms agreed upon in the contract. 
EXCEPTIONS:  In  cases  of  fraud,  mistake,  or   
A. POLICITACION STAGE  
43
What  is  a  reasonable  price  is  a  question  of  fact 
● Deals  with  legal  matters arising prior to 
dependent  on  the  circumstances  of  each  particular  the  perfection  of  sale,  dealing  with  the 
case.  concepts  of  invitation  to  make offer, offer, 
44
Inadequacy  of  price  is  a  ground  for  rescission  of  acceptance,  right  of  first  refusal,  option 
conventional  sale  in  case  of  rescissible  contracts  contract,  supply  agreement,  mutual 
covered under Article 1381, particularly:  promises  to  buy  and  sell  or  contracts  to 
1)  Those  entered  into  by  guardians  whenever  the  sell,  and  even  agency  to  sell  or  agency  to 
ward  whom  they  represent  suffer  lesion  by  more 
buy. 
than  1/4  of  the  value  of  the  object  of  the  sale;  and 
(2)  Those  agreed  upon  in  representation  of 
absentees,  if  the  latter  should  suffer  lesion  by  more 
46
This  is  one  which  although  lacking  in  some 
than 1/4 of the value of the object of the sale.  formality,  or  form  or  words,  or  other  requisites 
  demanded  by  a  statute,  nevertheless  reveals  the 
45
See  Art.  1470.  -  Gross  inadequacy  of  price  does not  intention  of  the  parties  to  charge  real  property  as 
affect  a  contract  of  sale,  except  as  it  may  indicate  a  security  for  a  debt,  and  contains  nothing impossible 
defect  in  the  consent,  or  that  the  parties  really  or contrary to law. 
intended a donation or some other act or contract.   
   
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 10
 ● At  policitation  stage,  there  is  “freedom  accept  or  reject  the  offer  in  its  entirety; 
to  contract,”  which  signifies  the  right  to  he  has  no  choice  to  reject  that  portion 
choose  with whom to contract and what  of  the  offer  which  is  disadvantageous 
to contract.  and accept only that which is beneficial. 
● Negotiation  is  formally  initiated  by  an  ● The  offeree  has  the  choice  to  indicate 
offer,  which  must  be  certain.  At  any time  further  negotiations  by  making  a 
prior  the  perfection  of  the  contract,  counter-offer,  which would then replace 
either  negotiating  party  may  stop  the  and  repeal  the  original  offer.  A 
negotiation.  At  this  stage,  the  offer may  counter-offer  is  always  considered  in  law 
be  withdrawn,  the  withdrawal  is  a  rejection  of  the  original  offer,  and  has 
effective  immediately  after  its  the  effect  of  extinguishing  the  original 
manifestation.  To  convert  the  offer  into  offer. 
a  contract,  the  acceptance  must  be  ● Finally,  an  offer  becomes  ineffective 
plain,  unequivocal,  unconditional,  and  upon  the  death,  civil  interdiction, 
without  variance  of  any  sort  from  the  insanity,  or  insolvency  of  either  offeror 
proposal  (See  Manila  Metal  Container  or  offeree,  before  the  acceptance  is 
Corp. v. PNB.).  conveyed and received by the offeror.51  
   
1. Advertisements and Invitations  3.  Option Contract. - An option is a preparatory 
● Unless  it  appears  otherwise,  business  contract  in  which  one  party grants to the other, 
advertisements  of  things  for  sale  are  for  a  fixed  period  and  under  specified  conditions, 
not  definite  offers,  but  mere  invitations  the  power  to  decide,  whether  or  not  to  enter 
to make an offer (Art. 1325).  into  a  principal contract (See Carceller v. Court of 
● Advertisements  for  bidders  are  simply  Appeals). 
invitations  to  make  proposals,  and  the  ● It  binds  the  party  who  has  given  the 
advertiser  is  not  bound  to  accept  the  option,  not  to  enter  into  the  principal 
highest  or  lowest  bidder,  unless  the  contract  with  any  other  person  during 
contrary appears (Art. 1326).  the  period  designated,  and,  within  that 
  period,  to  enter  into  such  contract  with 
2. Offers  the  one  to  whom  the  option  was 
● An  offer,  prior  to  its  acceptance,  is  granted,  if  the  latter  should  decide  to 
subject  to  the  complete  will  of  the  use the option. 
offeror47.  ● It  is  a  separate  and  distinct  contract 
● It  may  be  withdrawn  or  destroyed  by  from  that  which  the  parties  may  enter 
the offeror prior to its acceptance; and it  into  upon  the  consummation  of  the 
is  not  even  necessary  that  the  offeree  option.  It  must  be  supported  by 
learns of the withdrawal.48  consideration. 
● If  the  offer  is  given  for  a  period,  the   
expiration  of  the  period  without further  ELEMENTS OF A VALID OPTION CONTRACT: 
act or its withdrawal prior to acceptance  (1) Consent (or, meeting of the minds); 
would destroy the offer.49  (2)  Subject  matter.  -  An  option  right  to  an 
● The  offeror  has  the  right to attach to an  unaccepted  unilateral  offer  to  sell/accepted 
offer  any  term  or  condition  he  desires,  promise  to  sell,  or unaccepted unilateral offer 
and  may  fix  the  time, place and manner  to buy/accepted promise to buy; 
of acceptance.50  (3) Prestation. - A consideration52 separate and 
● The  offeree  has  only  the  choice  to  distinct  from  the  purchase  price  for  the  option 
given. 
47
Art.  1320  of  Civil  Code  provides  that  “The  person 
making  the  offer  may  fix  the  time,  place  and  manner  51
See Art. 1323.
of acceptance, all of which must be complied with.”  52
It  is  imperative  therefore,  that  the  option  must 
48
Art.  1323  of  the  Civil  Code  provides that “the offer  have  all  the  requisites  required  for  subject  matter 
may  be  withdrawn  at  any  time  before  acceptance  by  (i.e.,  possible  thing,  licit,  determinate  or 
communication such withdrawal.”  determinable)  and  the  price  (i.e.,  real,  valuable, 
49
See Art. 1324.  certain  or  ascertainable,  with  terms  of  payment 
50
See Art. 1321.  stipulated). 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 11
OPTION CONTRACT DISTINGUISHED FROM SALE  OPTION WITH SEPARATE CONSIDERATION 
OPTION  Onerous     
● Unlike  in  a  sale  where  the  price  refers 
CONTRACT  contract,  for  it      to  cash  or  its  equivalent  (“valuable 
must  have  a      consideration”),  in  an  option  contract 
separate      the  consideration  may  be  anything  or 
consideration      undertaking of value.53 
from  purchase      ● Although  no  consideration  is  expressly 
price.      mentioned  in  an  option,  it  may  be 
     
proved,  and  once  proven is binding (See 
Consensual     
contract,     
Montinola v. Cojuangco). 
since  the      ● The  consideration for an option contract 
meeting  of      does  not  need  to  be  monetary  and  may 
minds  as  to      be  anything  of  value;  however,  when 
subject matter      the  consideration  is  not  monetary,  the 
and  price  are      consideration  must  be  clearly  specified 
essential.      as  such  in  the option contract or clause. 
  S   
When  the  written  agreement  itself does 
Unilateral    Reciprocal 
contract,  A  contract, 
not  state  the  consideration  for  the 
since  only  the    whereby  one  of  option  contract,  offeree  bears  the 
optioner  is  L  the  parties  burden  of  proving  the  existence  of  a 
obliged  since    binds  himself  separate  consideration  for  the  option 
the  optionee  is  E  to  deliver  a  (See PNOC v. Keppel Phil. Holdings, Inc.). 
obliged  to  pay  thing  in   
a  separate  consideration  OPTION WITHOUT SEPARATE CONSIDERATION 
consideration.  of  the  other’s 
● Without  a  consideration  separate  from 
  undertaking  to 
  pay  the  price in 
the  purchase  price,  an  option  contract 
  money.  would  be  VOID  as  a  contact,  but  would 
  still  constitute  a  valid  offer  (See  Sanchez 
The subject  v. Rigos). 
matter  is  ● The  burden  of  proof  to  show  that  the 
actually  not  option  contract  was  supported  by  a 
the  subject  separate  consideration  is  with  the party 
matter of 
seeking to show it. 
the  sought 
sale,  but 
● Even  if  the  option  without  separate 
rather  the  consideration  constitute  a  certain  offer, 
option  to  still  it  must  be  exercised  within  the 
purchase  such  option  period  and  the  acceptance  must 
subject  still  be  absolute  (See  Tuazon  v.  Del 
matter,  Rosario-Suarez). 
essentially  an   
intangible 
Acceptance  of  Offer  to  Create  Option Necessary 
subject matter 
or a right. 
/  “Double  Acceptance”  Rule.  -  In  an  option 
contract,  the  offeree  has  the  burden  of  proving 
  that  the  option  is  supported  by  a  separate 
OBLIGATIONS ON THE PART OF THE OFFEROR:  consideration.  The  option  contract  not 
(1) Not  to  offer  to  any  third  party  the  sale  supported  by  a  separate  consideration  can 
of  the  object  of  the  option  during  the  apply  only  if  the  option  has  been  acceptance  and 
option period;  such  acceptance  is  communicated  to  the  offerer 
(2) Not  to  withdraw  the  offer  or  option  (See Vazquez v. Court of Appeals). 
during option period; and   
(3) Hold  the  subject  matter  for  sale  to  the 
offeree  in  the  event  that  offeree 
exercises  his  option  during  the  option  The  more  controlling  concept is the “separateness” 
53

period.  of  such  consideration  from  the  purchase  price 

agreed upon. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 12
EXERCISE OF OPTION CONTRACT54  payment  of  the price, so long as this 
● When  the  option  contract  does  not  is  delivered  to  the  owner  of  the 
contain a period when the option can be  property  upon  performance  of  his 
exercised,  it  cannot  be  presumed  that  part of the agreement. 
the  exercise  thereof  can  be  made  ● An  option  attached  to  a  lease  when not 
indefinitely,  and  even  render  uncertain  exercised  within  the  option  period  is 
the status of the subject matter.55  extinguished  and  cannot  be  deemed  to 
● In  an  option  to  buy,  the  party  in  whose  have  been  included  in  the  implied 
favor  the  option  contract  exist  may  renewal  of  the  lease  (or,  tacita 
validly  and  effectively  exercise  his right  reconduccion)  (See  Dizon  v.  Court  of 
by  merely  advising  the  offeror  of  the  Appeals).  BUT,  in  Carceller  v.  Court  of 
decision  to  buy  and  expressing  his  Appeals,  the  Court  allowed  the  exercise 
readiness  to  pay  the  stipulated  price,  of  the option beyond the original option 
provided  that  the  same  is  available  and  period due to a “substantial” compliance 
actually  delivered  to  the  offeror  upon  with the exercise of an option. 
execution  and  delivery  by  him  of  the  ● The  optionee  has  the  right,  but  not  the 
corresponding deed of sale (See Vazquez  obligation,  to  buy.  Once  the  option  is 
v. Court of Appeals).  exercised  timely,  i.e.,  the  offer  is accepted 
○ Notice  of  the  exercise  of  the  option  before  a  breach  of  the  option,  a  bilateral 
need  not  be  coupled  with  actual  promise  to  sell  and  to  buy  ensures  and 
both parties are then reciprocally bound 
54
RULES WHEN PERIOD IS GRANTED TO PROMISEE 
to  comply  with  their  respective 
(See Ang Yu Asuncion v. Court of Appeals):  undertakings  (See  Ang  Yu  Asuncion  v. 
1)  If  the  period  itself  is  not  founded  upon  or  Court of Appeals). 
supported  by  a  separate consideration, the offeror is   
still  free  and  has  the  right  to  withdraw  the  offer  4. Right of First Refusal 
before  its  acceptance,  or,  if  an  acceptance has been  ● Rights  of  first  refusal  would  only 
made,  before  the  offeror’s  coming  to  know  of  such  constitute  “innovative  juridical 
fact,  by  communicating  that  withdrawal  to  the 
relations”,  but  do  not  rise to the level of 
offeree (in accordance with the Sanchez v. Rigos). 
2)  The  right  to  withdraw,  however,  must  not  be 
contractual  commitment  since  with  the 
exercised  whimsically  or  arbitrarily;  otherwise,  it  absence  of  agreement  on  the  price 
could give rise to a damage claim under Art. 19.  certain,  they  are  not  subject  to 
3)  If  the  period  has  a  separate  consideration,  a  contractual  enforcement  (See  Ang  Yu 
contract  of  “option”  is  deemed  perfected,  and  it  Asuncion v. Court of Appeals). 
would  be  a  breach  of  that  contract  to  withdraw  the  ● A  right  of  first  refusal  cannot  be  the 
offer during the agreed period.  subject  of  specific  performance,  but 
4)  The  option,  however,  is  an  independent  contract 
breach  on the part of the promissor would 
by  itself,  and  it  is  to  be  distinguished  from  the 
projected  main  agreement  which  is  obviously  yet to be 
allow  a  recovery  of  damages  (See 
concluded.  If,  in  fact,  the  optioner-offeror  withdraws  Guerrero v. Yñigo). 
the  offer  before  its  acceptance  by  the  ● There  need  not  be  a  separate 
optionee-offeree,  the  latter  may  not  sue  for  specific  consideration  in  a  right  of  first  refusal 
performance  on  the  proposed  contract  since  it  has  since  such  stipulation  is  part  and parcel 
failed  to  reach  its  own  stage  of  perfection.  The  of  the  entire  contract  of  lease  to  which 
optioner-offeror,  however,  renders  himself  liable  for  it  may  be  attached to; the consideration 
damages for breach of the option. 
for  the  lease  includes  the  consideration 
5)  In  these  cases,  care  should  be  taken  of  the  real 
nature  of the consideration given, for if in fact, it has 
for  the  right  of  first  refusal  (See 
been intended to be part of the consideration for the  Equatorial Realty Dev. v. Mayfair Theater). 
main  contract  with  a  right of withdrawal on the part   
of  the  optionee,  the  main  contract could be deemed 
Ang Yu Asuncion v.  Equatorial Realty 
perfected;  a  similar  instance  would  be  an  “earnest 
money” in sale that can evidence its perfection. 
Court of Appeals  Dev. v. Mayfair 
55
Under  Article  1144  (1)  of  the  Civil  Code,  actions  Theater 
upon  written  contract  must  be  brought  within  10 
years,  and  thereafter,  the  right  of  option  would  Right  of  first  refusal  Right  of  first  refusal 
prescribe. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 13
 would  be  entitled  to  exercise such right 
belongs  to  a  class  of  should  be  enforced 
as  he  steps  into  the  shoes  of  the 
preparatory/judicial  according  to  the  law 
assignor-lessee. 
relations  governed  of contracts.56 
● In  a  right  of  first  refusal,  while  the 
by  law  on  human 
object  might  be  made  determinate,  the 
relations. 
exercise  of  the  right  would  be 
   dependent  not  only  on  the  grantor’s 
● The  third-party  who  bought  the  eventual  intention  to  enter  into  a 
property  from  the  seller  who  violated  binding  juridical  relation  with  another 
the  right  of  first  refusal  granted  to  the  but  also  on  terms,  including  the  price, 
lessee  of  the  property  cannot  claim  to  that  are  yet  to  be firmed up… the “offer” 
be  a  stranger  to  the  arrangement  and  may  be  withdrawn  anytime  by 
not  a  proper  party  in  the  action  for  communicating  the  withdrawal  to  the 
rescission  since  such  buyer  actually  other  party  (See  Vazquez  v.  Court  of 
steps  into  the shoes of the owner-lessor  Appeals). 
of  the property by virtue of his purchase   
and  assumed  all  the  obligations  of  the  5.  Mutual  Promises  to  Buy  and  Sell  /  “True 
lessor  under  the  lease  contract,  Contract to Sell” 
especially  when  the  complaint  prayed  ● The  promise  to  sell  a determinate thing 
for  the  annulment  of  the  sale  of  the  coupled  with  a  correlative  promise  to 
property  to  him  (See  Parañaque  Kings  buy  at  a  specified  price  is  binding  as an 
Enterprises, Inc. v. Court of Appeals).  executory  agreement  (See  Spouses 
● A  sale  entered  into  in  violation  of  a  Doromal, Sr. v. Court of Appeals). 
right  of  first  refusal  of  another  person  ● These  mutual  promises  to  buy  and  sell 
found  in  a  valid  principal  contract  is  a  certain  thing  for  a  certain  price  gives 
rescissible  (See  Guzman,  Bocaling  &  Co.  parties  a  right  to  demand  from  the 
v. Bonnevie).  other  the  fulfillment  of  the  obligation 
○ The  basis  of  the  right of first refusal  (See Borromeo v. Franco). 
must  be  the  current  offer  of  the  ● Accepted  bilateral  promises  to  buy  and 
seller to sell or the offer to purchase  sell  is  in  a  sense  similar  to,  but  not 
of  a  prospective  buyer.  Only  after  exactly  the  same,  as  a  perfected 
the  lessee  grantee  fails  to  exercise  contract  of sale because there is already 
its  rights  under  the  same  terms  and  a  meeting  of  minds  upon  the  thing 
within  the  period  contemplated  can  which  is  the  object  of  the  contract  and 
the  owner  validly  offer  to  sell  the  upon  the price. BUT, a contract of sale is 
property  to  a  third  person,  again  consummated  only  upon  delivery  and 
under  the  same  terms  as  offered  to  payment,  whereas in a bilateral promise 
the grantee.  to  buy  and  sell  gives  the  contracting 
● A  right  of  first  refusal  granted  in  the  parties  in  personam,  such  that  each  has 
contract  of  lease  in  favor  of  the  lessee  the  right  to  demand  from  the  other  the 
cannot  be  availed  of  by  the  sublessee  fulfillment  of  their  respective 
because  such  sublessee  is  a  stranger  to  undertakings. 
the  lessor  who  is  bound  to  respect  the   
right  of  first  refusal  in  favor  of  the  B. PERFECTION STAGE 
lessee  only;  and  had  the  contract  of  ● A  contract  of  sale  is  “born”  from  the 
lease  granted  the  lessee  the  right  to  moment  there  is  a  meeting  of  minds 
assign  the  lease,  then  the  assignee  upon  the  thing  which  is  the  object  of 
the  contract  and  upon  the  price and the 
56
The  decision  in  Equatorial  Realty  that  the  ruling  manner  of  its  payment.57  This  meeting 
applies  only  to  rights  of  first  refusal  attached  to  a  of  the  minds  speaks  of  the intent of the 
valid  principal  contract.  Thus,  the  Ang  Yu  Asuncion  parties  entering  into  the  contract 
ruling  would  still  apply  to  rights  of  first  refusal  respecting  the  subject  matter  and  the 
constituted  as  separate  contracts,  which  anyway 
would  be  considered  under  the  doctrines applicable 
to option contracts.  57
See Art. 1475. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 14
 consideration thereof.  (3)  Acceptance  Subject  to  Suspensive 
  Condition.  -  Even  when  there  is  a  meeting  of 
1. Consent that Perfects a Sale  minds  as  to  the  subject  matter  and  the  price, 
● Being  a  consensual  contract,  Article  there is deemed to be no perfected sale, if the 
1475  of  the  Civil Code provides that the  sale is subject to suspensive condition. 
sale  is  perfected  at the moment there is   
a  “meeting  of  minds”  upon  the  thing  (4)  Acceptance  in  Auction  Sales.62  -  A  sale  by 
which  is  the  object  of  the  contract  and  auction  is  perfected  when  the  auctioneer 
upon the price.  announces  its  perfection  by  the  fall  of  the 
● Article  1319  defines  “consent”  or  hammer,  or  in  other  customary  manner  (See 
“meeting of minds” as “manifested by the  Province  of  Cebu  v.  Heirs  of  Rufina  Morales). 
meeting  of  the  offer  and  the  acceptance  Until  such  announcement is made, any bidder 
upon  the  thing  and  the  cause  which  are  may  retract  his  bid,  and  the  auctioneer  may 
to constitute the contract.”  withdraw  the  goods  from  the  sale, unless the 
○ The  offer  must  be  certain58  and  the  auction  has  been  announced  to  be  without 
acceptance absolute59.60  reserve. 
  ● The  owner  of  the  property  sold  at 
(1)  Acceptance  May  be  Express  or  Implied.  -  auction  may  provide  the  terms  under 
Acceptance  may  be  evidenced by some act, or  which  the  auction  will  proceed  and  the 
conduct,  communicated  to  the  offeror,  either  same  are  binding  upon  all  bidders, 
in  a  formal  or  an  informal  manner,  that clearly  whether  they  knew  of  such  conditions 
manifest  the  intention  or  determination  to  or not.  
accept the offer to buy or sell.   
  2. When “Deviation” Allowed 
(2)  Acceptance  by  Letter  or  Telegram.  -  ● It  is  true  an  acceptance  may  contain  a 
Acceptance  made  by  letter  or  telegram  does  request  for  certain  changes in the terms 
not  bind  the  offeror  except  from  the  time  it  of  the  offer  and  yet  be  a  binding 
came  to  his  knowledge.61  Therefore,  even  if  acceptance,  so  long  as  it  is  clear  that 
an  acceptance  has  been  mailed  or sent to the  the  meaning  of  the  acceptance  is 
offeror,  the  offeror  may  still  withdraw  his  positively  and  unequivocally  to  accept 
offer  anytime  before  he has knowledge of the  the  offer,  whether  such  request  is 
acceptance.  granted or not, a contract is formed (See 
 
62
Art. 1476. In the case of a sale by auction: 
58
What  makes  an  offer  “certain”  is  when  it  is floated  (1)  Where  goods  are  put  up  for  sale  by  auction  in 
by the offeror having within its terms the description  lots,  each  lot  is  the  subject  of a separate contract of 
of  the  subject  matter  that  has  all  three  requisites of  sale. 
“possible  thing,”  licit,  and  determinate  or  at  least  (2)  A  sale  by  auction  is  perfected  when  the 
determinable;  and  with  a  price  that  has  the  auctioneer  announces  its  perfection  by  the  fall  of 
requisites  of  being real, money or its equivalent (i.e.,  the  hammer,  or  in  other  customary  manner.  Until 
constitute  valuable  consideration),  and  must  be  such  announcement  is  made,  any bidder may retract 
certain  or  at  least  ascertainable,  including  on  the  his  bid;  and  the  auctioneer  may withdraw the goods 
terms  of  payment  thereof. In other words, an offer is  from  the  sale  unless  the  auction  has  been 
“certain”  only  where  there  is  an  offer  to  sell  or  an  announced to be without reserve. 
offer  to  buy  a  subject  matter  and  for  a  price  having  (3)  A  right  to  bid may be reserved expressly by or on 
all  the  seven  essential  requisites  mandated  by  law  behalf  of  the  seller,  unless  otherwise  provided  by 
for subject matter and price.  law or by stipulation. 
59
In  order  for  an  acceptance  to  have  the  effect  of  (4)  Where  notice  has  not  been  given  that  a  sale  by 
converting  an  offer  to  sell  into  a  perfected contract,  auction  is  subject  to  a  right  to  bid  on  behalf  of  the 
it  must  be  plain  and  unconditional, and it will not be  seller,  it  shall  not  be  lawful  for  the  seller  to  bid 
so,  if  it involves any new proposition, for in that case, it  himself  or  to  employ  or  induce  any  person  to  bid at 
will  not  be  in  conformity  with  the  offer,  which  is  what  such  sale  on  his  behalf  or  for  the  auctioneer,  to 
gives rise to the birth of the contract.  employ  or  induce  any  person  to  bid  at  such  sale  on 
60
A  qualified  acceptance  constitutes  merely  a  behalf  of  the  seller  or  knowingly  to  take  any  bid 
counter-offer  which  must  in  turn  be  absolutely  from  the  seller  or  any  person  employed  by him. Any 
accepted to give rise to a valid and binding contract.  sale  contravening  this  rule  may  be  treated  as 
61
See Art. 1319.  fraudulent by the buyer. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 15
 Villonco v. Bormaheco). 
Given  only  where  Applies  to  a  sale  not 
 
there  is  already  a  yet perfected. 
3. Earnest Money 
sale.   
● Whenever  earnest  money  is  given  in  a 
   
sale,  it  shall  be  considered  as  part  of 
When  earnest  money  When  the  would-be 
the  price  and  as  proof  of  the  perfection 
is  given,  the  buyer  is  buyer  gives  option 
of the contract (Art. 1482).63 
bound  to  pay  the  money,  he  is  not 
○ The  rule  is  “no  more  than  a 
balance.  required  to  buy,  but 
disputable  presumption”  and 
may  even  forfeit  it 
prevails  only  “in  the  absence  of 
depending  on  the 
contrary or rebuttal evidence.  
terms of the option. 
● Earnest  money, therefore, is paid for the 
seller’s  benefit.  It  is  part  of  the  purchase   
price  while  at  the  same  time  proof  of  ● In  the  absence  of  a  specific  stipulation, 
commitment  by  the  potential  buyer.  the  seller  of  real estate cannot keep the 
Absent  proof  of  a  clear  agreement  to  earnest  money  received  to  answer  for 
the  contrary,  it  is  intended  to  be  the  damages  sustained  in  the  event the 
forfeited  if  the  sale  does  not  happen  sale  fails  due  to  the  fault  of  the 
without  seller’s  fault.  The  potential  prospective  buyer  (See  Goldenrod,  Inc.  v. 
buyer  bears  the  burden  of  proving  that  Court of Appeals). 
earnest  money  was  intended other than  ● When  the  seller  seeks  to  rescind  the 
as  part  of  the  purchase  price  and  to  be  sale,  under  Article  1385  of  the  Civil 
forfeited  if  the  sale  does  not  occur  Code,  such  rescission  creates  the 
without  the  fault  of  the  seller  (Art.  obligation  to  return  the  things  which 
1482).  were  the  object of the contract together 
● When there is no provision for forfeiture  with their fruits and interest. 
of  earnest  money  in  the  sale  fails  to   
materialize,  then  with  the  rescission  it  5.  Place  of  Perfection.  -  Generally,  the  sale’s 
comes  incumbent  upon  seller  to  return  place  of  perfection  is  where  there  is  a  meeting 
the  earnest  money  as  legal  of  the  offer  and  the  acceptance  upon  the  thing 
consequence  of  mutual  restitution  (See  and  the  cause  which  are  to  constitute  the 
Goldenrod, Inc. v. Court of Appeals).  contract (Art. 1319). 
● Where  parties  merely  exchanged  offers   
and  counter-offers,  there  being  no  6.  Expenses  of  Execution  and  Registration.  -  In 
perfection  of  a  contract  of  sale  yet,  general,  the  expenses  for  the  execution  and 
money  given  as  deposit  cannot  be  registration  of  the  sale  shall  be  borne  by  the 
considered  earnest  money  since  such  seller,  unless  there  is  a  stipulation  to  the 
term applies only to a perfected sale.  contrary.  
  ● In  the  case  of  goods,  unless  otherwise 
4.  Earnest  Money  and  Option  Money,  agreed,  the  expenses  of,  and  incidental 
Distinguished.  to,  putting  the  goods  into  a  deliverable 
  state  must  be  borne  by  the  seller  (Art. 
1521).  
EARNEST MONEY  OPTION MONEY 
● The  duty  to  withhold  taxes  due  on  the 
Part  of  the  purchase  Money  given  as  a  sale is imposed on the seller. 
price.  distinct   
  consideration  for  an   
  option contract.   
     

63
It  is  not  the  giving  of earnest money, but the proof 
of  the  concurrence  of  all  the  essential  elements  of 
the  sale  which  establishes  the  existence  of  a 
perfected sale. 
Billie Blanco (2E) | Ateneo Law 2022 | 16