Mantenimiento legal

Se denomina mantenimiento legal, al tipo de mantenimiento preventivo obligatorio

que las legislaciones sobre seguridad de equipos e instalaciones industriales
obligan que deben realizarse de forma periódica por parte de empresas o personal
autorizado ajenas a la empresa propiedad de las instalaciones o equipos.
El mantenimiento legal es una actividad sujeta a normas en el desarrollo de sus
obligaciones que aplican las disposiciones de los reglamentos de seguridad y sus
Instrucciones Técnicas Complementarias en los Planes de Mantenimiento. El
control lo ejerce la Administración, con el siguiente objetivo: El factor de riesgo
derivado de las instalaciones consideradas obliga a elevar la diligencia y las
precauciones para evitar la producción del daño a las personas, a las cosas y al
medio ambiente.

Protocolos de Mantenimiento Legal

Cada equipo o instalación que requiere mantenimiento legal consta de un protocolo que
indica la periodicidad de las revisiones y los elementos que deben ser revisados o
sustituidos periódicamente. Al final de cada revisión debe extenderse un certificado donde
se indique el nombre de la empresa que ha realizado la inspección, y el resultado de la
misma.

INSPECCION TÉCNICA DE EDIFICACIONES

La Inspección Técnica de Edificaciones o Inspección Técnica de Edificios; más

conocida por sus siglas ITE, es un control técnico al que deben someterse cada
cierto tiempo los edificios en algunas ciudades españolas.
La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete
periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan
a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Las ITE vienen
reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas
Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

Normativa

El Real Decreto-ley 8/2011 establece lo siguiente en relación con las ITE:

"Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.
1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades
Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso
residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera,
deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que
asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes
requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de
seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los
inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y

condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer
sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades
de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario
extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección.
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento
acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de
conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la
certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación
requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo
señalado al efecto.
Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.
Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica
de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco
mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales
y en aquellos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos
que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen,
podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de
edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso,
establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su
tipología o su uso predominante.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
Este Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección
técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación."
Al margen de los establecido por el citado Decreto-ley, las distintas ordenanzas
establecen la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que
varían según la ciudad y la antigüedad del inmueble.

Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los

propietario/s del edificio, quienes deberán contratar a un técnico independiente o
 entidad de inspección técnica homologada, a fin de que emita un informe, en el
que establezca el estado de conservación del mismo, y si es preciso, o no, realizar
obras de conservación/rehabilitación.

Elementos revisados en la ITE

Dependiendo de las normativas locales, pueden ser susceptibles de revisión

distintos elementos del inmueble, destacando:

 Cimentación y estructura.
 Fachadas y medianeras.
 Estanqueidad y cubiertas.
 Instalaciones
 Otros elementos que afecten a la seguridad, salubridad u ornato público.

El resultado de la inspección será favorable cuando el edificio o construcción

reúna las siguientes condiciones:

 Seguridad, para que no implique riesgo para las personas y bienes. Asimismo, deberán ser
reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga
un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes,
vuelos o elementos ornamentales o de acabado.

 Salubridad, de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se
deberán realizar las obras necesarias para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la
fachada, cubierta o del terreno, y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes
generales de fontanería y saneamiento.

 Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte
a la imagen urbana.

Características específicas de la ciudad de Madrid:

Según la normativa de la ciudad de Madrid, que entrará en vigor en 2012, las

inspecciones incorporarán también:

 Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de

señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores
existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción.
 Comportamiento térmico del edificio. Sin embargo, el contenido de esta información
servirá para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética de las
edificaciones, sin que tenga efecto para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.

Consecuencias de la No realización de la ITE

Si transcurrido el plazo para presentar el acta de inspección técnica, el obligado no

hubiera realizado la inspección, el órgano competente le ordenará la realización de
la misma, otorgándole un plazo adicional para presentarla, con advertencia, en
caso de incumplimiento, de la imposición de multas coercitivas, ejecución
subsidiaria de la inspección técnica y la incoación del correspondiente
procedimiento sancionador.

La cuantía de estas sanciones, oscila entre los 1.000 y 6.000 euros, además del
importe derivado de la ejecución subsidiaria de la inspección técnica a costa del
obligado. Si hubiere oposición, de los propietarios o moradores, a la práctica de la
inspección, se solicitará el correspondiente mandamiento judicial para la entrada y
realización de la inspección técnica.

Dictamen Favorable

En el caso de que el edificio se encuentre en buenas condiciones, el resultado de la ITE

será favorable y los propietarios no estarán obligados a hacer obra alguna. Deberá
presentarse en el Ayuntamiento el acta favorable de inspección y un plano de situación,
donde se definan gráficamente tanto los límites de la parcela, como las edificaciones y
construcciones inspeccionadas. En algunos ayuntamientos, es posible adjuntar, a su vez,
un informe técnico complementario.

Examinada la documentación por parte de la Administración, el expediente será archivado

hasta la siguiente inspección, que por norma general se realizará transcurridos 10 años.
Además, se procederá a la anotación del edificio en el Registro de edificios y
construcciones.

Dictamen Desfavorable

Si en la inspección del edificio resulta afectado alguno de los elementos que se analizan,
el técnico reflejará en el informe/acta, el siguiente contenido:
a) Descripción y localización de los desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura
y cimentación, a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de
fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

b) Descripción de sus posibles causas.

c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para

garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes,
en caso de ser necesarias.

d) Descripción de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se

consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas en la letra a) y su plazo
estimado de duración.

e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas

para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del
edificio.

f) Determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección

periódica reglamentaria.

Una vez emitido el acta desfavorable de inspección y presentado en el ayuntamiento, los

propietarios del inmueble deberán solicitar la correspondiente licencia municipal para
acometer las obras de subsanación pertinentes. Si la solicitud de licencia no requiere de
proyecto técnico, una vez terminadas las obras, se emitirá un certificado de
idoneidad, firmado por un técnico competente, en el que se indique que se han
subsanado los desperfectos, o en su defecto, un nuevo informe ITE con resultado positivo.
En el caso de que las obras a acometer requiriesen de proyecto técnico, se deberá
presentar el certificado final de obra, firmado por un técnico competente y visado en su
correspondiente colegio profesional.X

En muchos municipios es posible beneficiarse de subvenciones para la realización de las

obras de subsanación de las deficiencias encontradas, con aportes que oscilan, según la
ubicación del inmueble y las condiciones económicas del propietario, entre un 10 y un 30%
del presupuesto.

Si no se ejecutasen las obras ordenadas, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución

sustitutoria de las mismas, lo que habitualmente conlleva un importante sobrecoste
respecto del coste de ejecución ordinario.

Mantenimiento Normativo
Mantenimiento Normativo
También denominado Técnico-Legal o reglamentario, es un mantenimiento preventivo que
contiene un conjunto de actuaciones necesarias para dar cumplimiento a las
especificaciones establecidas por Reglamentos o Normas. A continuación mostramos los
programas que aplican en los edificios e instalaciones de la Universidad de Jaén y cuya
gestión es competencia de la Unidad Técnica.
Programas de Mantenimiento Normativo en la Universidad de Jaén

 Inspección reglamentaria de Ascensores

 Inspección reglamentaria de las instalaciones de Alta Tensión
 Mantenimiento reglamentario de las instalaciones Térmicas
 Control de la Legionelosis
 Inspección reglamentaria de las instalaciones eléctricas de Baja Tensión
 Inspección reglamentaria de los Equipos a Presión
 Inspección reglamentaria de equipos con fuentes radiactivas encapsuladas
 Inspección reglamentaria de las instalaciones de gas natural y de propano
 Inspección reglamentaria de los depósitos de combustible
 Inspección técnica de los vehículos adscritos a la Unidad Técnica

Mantenimiento reglamentario de instalaciones

industriales sector metal
Dentro de las empresas del sector metal se encuentran todo tipo de instalaciones y equipos,
estando, muchos de ellos, sujetos a la reglamentación vigente en materia de Seguridad
Industrial del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

Para integrar, coordinar y gestionar las actuaciones a seguir en relación con las acciones
derivadas de los Reglamentos de Seguridad Industrial, se definen una serie de documentos
que integran el Mantenimiento Reglamentario de Instalaciones Industriales Sector Metal.

Este manual recoge la legislación aplicable en las instalaciones sujetas a mantenimiento

reglamentario en el sector metal sobre instalaciones y equipos referente a Seguridad Industrial
y de ámbito europeo (directivas), nacional o regional (legislación del Principado de Asturias).

Del mismo modo, existe una aplicación informática, que también forma parte de este manual,
recogiendo en soporte informático, los equipos e instalaciones sujetas a reglamentación,
dando soporte a éste sobre las actuaciones reglamentarias.