STUDIU DE FEZABILITATE

1. DATE GENERALE

1.1 Denumirea investitiei

Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru tineri.
Studiu comparativ pentru locuinta P+ M cu structura din cadre si sistemul Amvic.

1.2 Amplasament
Investitia va fi facuta in orasul Cernavoda ce se situeaza in partea de vest
a judetului Constanta, la o distanta de 59 km de municipiul Constanta.
Localitatea are o pozitie privilegiata prin situarea sa pe malul drept al bratului
Dunarea Veche, in punctul de contact cu fluviul Dunarea. Este considerat a fi un
nod de transport de interes national, avandu-se in vedere oportunitatile de
transport rutier, fluvial si feroviar pe care Cernavoda le detine.
Climatul este tip temperat continental, cu veri calduroase si secetoase, ierni
moderate , primaveri timpurii si toamne tarzii.Asezarea orasului pe malul Dunarii
asigura, prin permananta evaporare a apelor, o umiditate sporita a aerului si
reglarea incalzirii acestuia.Temperaturile medii anuale variaza in jurul cifrei de 11
grade Celsius.
Caracteristici geografice ale zonei de amplasament:
Latitudine Nordica: 44° 21’
Longitudine: 28° 02’
Situat la bifurcatia Canalului si a Dunarii, pe traseul magistralelor care
leaga Constanta si litoralul de Bucuresti si restul tarii (magistrala feroviara dubla,
electrificata la 166 km de Bucuresti si 59 km de Constanta, D.N. 22C la 64 km de
Constanta, canalul la km 64 +400, Dunarea la km 300 fata de Sulina) si la
intersectia cu DJ 223 ce leaga asezarile dobrogene din lungul Dunarii, orasul este
nod de comunicatii de interes national.
Accesibilitaet in oras se face prin intermediul urmatoarelor cai de
comunicatie:
 Drumu natinal DN 22C Cernavoda – Constanta (44 km), continuat cu
DN 3A, viitoare autoastrada Bucuresti-Constanta
 DN 2A prin DJ 223 Hanul Morii – Cernavoda – Ion Corvin(DN 3)
 Canalul Dunare-Marea Neagra
 Fluviul Deunarea
 Magistrala feroviara Bucuresti-Constanta
 1.3 Titularul Investitiei
S.C. RealConstruct S.A.

1.4 Beneficiarul Investitiei

S.C. RealConstruct S.A.
1.5 Elaboratorul Studiului
S.C.fezabilstud SRL

2. INFORMATII GENERALE PRIVIND

PROIECTUL
2.1 Situatia actuala
 Cererea foarte mare de terenuri sau ansambluri de locuinte pentru
tineri este in crestere in orasul Cernavoda.Cumparatorii vii, in general vin
din alte orase in interes profesional si care intr-o majoritate de peste 60%
hotarasc sa-si stabileasca domiciliu in oras, valoarea piatei imobiliare( a
apartamentelor )este ridicata datorita industrializarii orasului iar majoritatea
prefera sa-si achizitioneze teren sa isi construiasca in timp o casa.
 Ca tendinta, oferta se vor concretiza din ce in ce mai mult pe
complexuri de vile, deoarece exista investitori care cauta in prezent
terenuri pentru a construi vile spre vanzare.
Actualmente populatia stabila a orasului Cernavoda conform
recensamantului din anul 2005 este de 19.890 locuitori reprezentant 2.65% din
populatia totala a judetului Constanta.Acest procent plaseaza orasul pe locul 5 in
judet dupa municipiile Constanta, Mangalia si orasul Navodari.
Populatia pe grupe de varste scoate in evidenta grupa de varsta asimilabila
15-59 ani , care reprezinta 67.14%.La o privire de ansamblu asupra grupelor de
varsta, pozitiv este faptul ca grupele 30-34 si 25-29 ocupa primele doua pozitii.
Populatie activa, la recensamantul din 2002, 86.78% .

Mai mult de 90% dintre tinerii cred ca achizitionarea unei locuinte

reprezinta o problema foarte serioasa, din cauza veniturilor, a accesului la credite
pe termen lung, precum si a situatiei existente pe piata imobiliara. Potrivit
Barometrului de Opinie Publica - Tineret 2008, aproximativ 70% dintre tineri
declara ca nu detin o locuinta proprietate personala, iar 94% apreciaza ca sansa de
a avea o locuinta corespunzatoare "reprezinta o problema" si "o problema foarte
serioasa". "Se constata o pondere mare a tinerilor care nu detin o locuinta
(co)proprietate personala (aproximativ 70%). Procentul acestora descreste o data
cu cresterea grupei de varsta: de la circa 85% pentru cei din grupele de varsta 14-
19 ani si 20-24 ani pana la 60% pentru cei din grupa de varsta 25-29 ani si 42%
pentru cei din grupa de varsta 30-35 ani. Detin o locuinta (co)proprietate
majoritatea tinerilor casatoriti si doar 17% dintre cei necasatoriti", se arata in
studiul citat.
          Motivele pentru care tinerii sunt in imposibilitatea achizitionarii unei
locuinte tin de nivelul veniturilor pe care tinerii le obtin, de accesul la credite pe
termen lung pentru achizitia de locuinte/terenuri, precum si de situatia existenta
pe piata imobiliara (scumpirea excesiva a locuintelor si terenurilor pentru
locuinte, a materialelor de constructie. Barometrul de Opinie Publica - Tineret
2008 este structurat pe sapte capitole care releva calitatea vietii tinerilor, educatia
si munca, relatiile de familie, valori si toleranta, stil de viata, mobilitate externa si
participarea civica si politica a tinerilor.
 Locuri de munca viitoare/actuale:
- Cel puţin 2000 noi locuri de muncă :
    • 500 în servicii (sport, turism, educaţie extraşcolară, asistenţă socială)
    • 1000 în noi investiţii private în Cernavodă
    • 500 din investiţiile administraţiei locale (construcţii locuinţe,
extindere termoficare, refacere sistem apa şi canalizare, sere de flori şi
ferme)
- Crearea Parcului industrial pentru atragerea investitorilor în zona
Cernavodă
- Continuarea lucrărilor la U3 şi U4 aduce un volum de 3000 locuri de
muncă (construcţii, montaj echipamente, servicii auxiliare, tehnic) 
 Investitii in locuinte propuse in programa primariei Cernavoda : 
 100 de garsoniere şi 200 de apartamente sociale cu 2 camere în
următorii 4 ani (aprox 6 milioane de euro) – 2 minicartiere
 2 cartiere noi cu case construite prin credit ipotecar, aproximativ 200
case .
 Industrie existent in oras
Industrie:
    * C.N.E. Prod (U#1);
    * C.N.E. Invest (U#2);
    * Constructii Nucleare Energetice (C.N.E.) S.A.;
    * Argos S.A.;
    * Argos Industrial S.A.;
    * Dobroport S.A.;
    * SC Petrom S.A. - Filiala Cernavoda;
    * Proconex Universal S.R.L.;
    * A.M.A. S.A.;
    * Nuclear Montaj S.A.;
    * Unify S.A.;
    * Stizo S.A.;
    * SC Lessoplast S.R.L.;
    * Vinvico S.A. - unitate de vinificatie;
    * A.C.N.-ecluza;
    * Peco Constanta -depozitul Cernavoda;
    * Statia trafo 110 KV;
    * Statia C.F.R. Cernavoda si sector poduri.

 Agricultura:
    * suprafata arabila:1094
    * suprafata livezi:120
    * suprafata vita de vie:726
    * suprafata pasuni:1115.
 Servicii:
    * Directia de gospodarie comunala;
    * Spital, policlinica;
    * S.C.Detacan S.A.;
    * Ocolul silvic.
 Inv asemanatoare:
 Locuinte ANL la  Cernavoda 
Primaria orasului Cernavoda deruleaza proiectul privind constructia de 
locuinte pentru tineri in regim de inchiriere, cu fonduri ANL.  Terenul pe care
se va construi blocul ANL este in suprafata de 1060 mp si este situat pe latura
vestica a strazii Energiei la intersectia cu str. Pinilor.
Regimul de inaltime al blocului este S+P+3E si mansarda. Blocul va avea 2
scari cu 30 apartamente cu 1 camera si 10 apartamente cu 2 camere. Utilitatile
vor fi  asigurate prin alimentarea la retelele din oras  ( apa – canalizare, termie,
electrica) 
Lucrarile se vor proiecta in conformitate cu normativele in vigoare cu
asigurarea conditiilor de rezistenta si stabilitate la sarcini statice, dinamice si
seismice.
Investitia este realizata cu fonduri ale Guvernului prin Agentia Nationala de
Locuinte ( ANL) in valoare de 4 455 161,4 lei.  Primaria va asigura realizarea
utilitatilor si amenajarea zonei verzi si a aleilor din jurul blocului. Beneficiarii
locuintelor vor fi tineri cu varste pana in 35 de ani iar repartizarea se va face 
pe baza unor criterii. Termenul final anul 2010.
  EDUCATIE
 Invatamant
    * Total unitati de invatamant: 12
    * Gradinite: 5
    * Scoli generale: 4
    * Licee: 2
    * Scoli profesionale: 1
Institutii de invatamant
    * Scoala Generala nr. 1 “I.D.Chirescu”
    * Scoala Generala nr. 2
    * Scoala Generala nr. 3
    * Scoala Generala nr. 4 “Mircea Eliade”
    * Liceul Teoretic “Anghel Saligny”
    * Grup Scolar Industrial Energetic
Nu se cunoasc date exacte al numarului de someri din orasul Cernavoda la
data eleborarii studiul dar clar orasul a fost afectat ca toata tara de somaj insa un
sondaj national arata ca numărul total de şomeri a ajuns, în luna octombrie, la
653.939 de persoane, rata şomajului ajungând la 7,1% faţă de 4% înregistrată în
aceeaşi lună a anului trecut.
Din numărul total de şomeri înregistraţi la nivel naţional, 288.556 sunt femei, rata
şomajului în rândul acestora fiind de 6,8% .
Cele mai mari rate ale şomajului au fost înregistrate în judeţele: Harghita (9,3%),
Argeş (9%), Buzău (8,9%), Bacău (8,3%), Dâmboviţa şi Prahova (câte 8,2%),
Braşov şi Olt (câte 8%), Vâlcea (7,8%), Călăraşi şi Tulcea (câte 7,7%), Sibiu
(7,6%), Mureş şi Neamţ (câte 7,4%), Suceava (7,3%), Brăila şi Iaşi (câte
7,2%).Cele mai scăzute rate ale şomajului s-au înregistrat în Capitală (2,1%) şi în
judeţele Ilfov (2,1%), Timiş (4,2%), Constanţa (5,2%), Bihor (5,4%) şi Satu Mare
(5,6%).

2.2Informatii despre entitatea responsabila cu

implementarea Proiectului

PREZENTAREA COMPANIEI
Denumirea firmei: RealConstruct S.A.
Numarul si data inregistrarii la Registrul Comertului: J40/1233/1991 din
21.03.1991
Cod fiscal / Cod unic de inregistrare: 1553483
 Forma juridica de constituire: SA
Adresa sediului: Sos. tomisi nr. 6, Oras Constanta
Adresa reprezentantelor :
 Str. Jupiter nr.2C, Constanta, telefon: 0241-615.722/615.743
 Str. Stefan Greceanu, Bl. 1L, Ap. 1, Ploiesti, telefon: 0244 -
529.327
 Str. Crisului nr.10, Oradea, telefon: 0788.25.22.54
Tipul activitatii principale actuale: domeniul dezvoltarii de proiecte imobiliare
complexe
Codul CAEN : 4521
Tipul activitatii noi (aferente investitiei):
Natura capitalului (stat, particular, strain, mixt): privat
Capitalul social la data solicitarii creditului:
Structura actionariatului:
Stoica Elena (30,20%), Carmen Sandulescu (11,32%), Julius Baer
International Equity (5,94%), East Capital Balkan Fund (5,66%), restul
actionarilor detin impreuna 46,88% din capitalul societatii.
 Capitalul social : 100 mln RON

Diagnosticul situatiei curente a companiei

Diagnosticul Comercial:
Principalele produse si servicii ale companiei sunt:
1. Constructia de vile, apartamente, birouri, spatii comerciale;
2. Echiparea imobilelor cu dispozitive de securitate contra incendiilor,
inundatiilor, anti-efractie;
3. Consultanta financiara - alegerea de solutii pentru plata locuintei
achizitionate (stabilirea transelor de plata in cazul in care se alege plata pe stadii
fizice de executie, intocmirea dosarului in situatia achizitionarii locuintei prin
intermediul unui credit ipotecar si depunerea acestuia la banca);
4. Consultanta juridica - informatii in ceea ce priveste obtinerea documentelor
necesare pentru un credit, formalitatile ulterioare achitarii constructiilor,
declararea de rol fiscal, precum si recomandari de specialisti cadastrali si notari;
5. Servicii de Intretinere - asigura reparatiile la constructii in perioada de
garantie si post-garantie;
Piata constructiilor de locuinte in care activeaza Real este in continua crestere
din urmatoarele motive:
 Cresterea nivelului de trai;
 Reducerea permanenta a preturilor in domeniul contructiilor printr-o mai
buna organizare a muncii si o verificare mai stricta a consumurilor de
materiale si de manopera;
 Orientarea investitorilor din alte zone ale tarii pentru a face afaceri in
Bucuresti, ceea ce a crescut cererea de imobile folosite in acest scop.
Principalele piete de desfacere pentru produsele si serviciile societatii sunt
Bucuresti (Voluntari-Pipera), Oradea, Constanta, Ploiesti.
 Piata tinta a devenit populatia cu venituri medii si ridicate. Astfel, in noile
produse au fost introduse un numar redus de tipuri de constructii cu mai multe
optiuni, care sa asigure o viteza mai mare de executie si costuri reduse, permitand
unui numar tot mai mare de clienti sa le cumpere.
Dat fiind profilul sau de activitate, firma are un numar mare de clienti,
persoane fizice si juridice care se schimba de la o perioada la alta. Astfel,
activitatea societatii de tip retail nu este dependenta intr-un mod semnificativ
(mai mult de 20% din cifra de afaceri) de un client sau un grup de clienti.

2.3Descrierea investitiei
2.3.1Necesitatea/Oportunitatea investitiei.

2.3.1.1Necesitatea
Jumatate din viata o petrecem in caminul nostru.Casa in care traim trebuie
sa corespunda atat cerintelor cat si posibilitatilor noastre financiare si aceasta
trebuie sa ne asigure un ambient placut, iarna caldura, vara racoare, costuri reduse
cu intretinerea, spatiu suficient, rezistenta in timp, siguranta s.a.
Cererea foarte mare de terenuri sau ansambluri de locuinte pentru tineri
este in crestere in orasul Cernavoda.Cumparatorii vii, in general vin din alte orase
in interes profesional si care intr-o majoritate de peste 60% hotarasc sa-si
stabileasca domiciliu in oras, valoarea piatei imobiliare( a apartamentelor )este
ridicata datorita industrializarii orasului iar majoritatea prefera sa-si achizitioneze
teren sa isi construiasca in timp o casa.
Ca tendinta, oferta se vor concretiza din ce in ce mai mult pe complexuri de
vile, deoarece exista investitori care cauta in prezent terenuri pentru a construi
vile spre vanzare.
Tinerii care nu poseda o proprietate personala vor putea sa achizitioneze
o locuinta mai ieftina prin intermediul programului “Case pentru Tineri”!
Acest program isi propune sa dea o mana de ajutor celor care nu au venituri
suficiente,si reprezinta un efort substantial.
Tinerii sunt optimisti fata de viitorul apropiat .  Aproape jumatate dintre tineri
percep mentinerea nivelului calitatii vietii in raport cu anul trecut, iar 37,3%
percep o imbunatatire a acestuia. "Tinerii sunt optimisti fata de viitorul apropiat -
aproximativ 45% dintre ei considera ca vor trai mai bine peste un an, iar 35%
apreciaza ca se vor mentine conditiile de trai. Apar diferente in ceea ce priveste
evaluarea globala a vietii din prezent comparativ cu cea de acum un an, in functie
de grupa de varsta. Astfel, cei din grupa de varsta 14-19 ani apreciaza, intr-o
proportie mai mare (43%), ca viata lor este mai buna in prezent comparativ cu cea
de acum un an, fata de cei din grupa de varsta 30-35 ani (27%). Majoritatea
tinerilor din grupa de varsta 30-35 ani apreciaza ca viata lor este aproximativ la
fel cu cea de acum un an, iar dintre persoanele care nu au copii, aproximativ 50%,
afirma ca viata lor, in prezent, este mai buna comparativ cu cea de acum un an
fata de cele care au copii (circa 35%)", se mai arata in studiu.           
Initiatorii Barometrului au constatat ca aprecierile pozitive privind traiul in
viitorul apropiat scad odata cu inaintarea in varsta. Astfel, daca pentru majoritatea
tinerilor din grupa de varsta 14-19 ani (circa 55%) aprecierile sunt pozitive, la
grupa de varsta 30-35 de ani doar 35% dintre subiecti mai au aprecieri pozitive.
"Persoanele necasatorite sunt mai optimiste cu privire la aprecierea calitatii vietii
in viitorul apropiat fata de cele casatorite - peste 50% dintre tinerii necasatoriti
apreciaza ca vor trai mai bine peste un an fata de cei casatoriti (circa 35%)", se
mai arata in studio.

2.3.1.2 Oportunitati
Oportunitatile pe care orasul le preconizeaza si care va ajuta ca investitia
curenta sa aiba succes sunt pozitive prin :existanta programului social al CNE
Cernavoda si posibilitatea de pornire simultana a unitatilor 3 si 4 in viitorul
apropiat, care va spori dinamica mediului de afaceri local si care va duce un
volum de 3000 locuri de muncă (construcţii, montaj echipamente, servicii
auxiliare, tehnic);pomovarea potentialului agricol;atragerea investitorilor prin
facilitate locala;dezvoltarea turismului toate aceste oportunitati vor duce la o
crestere a fortei de munca in oras, o cerere mai mare a tinerilor de noi locuinte
ieftine care sa asigure cerintele mentionate mai sus avand la baza un cost redus al
locuinteu cat si a intretinerii acesteia pe parcursul exploatarii.
Nivelul de trai a ultimi ani in romania a crescut, pretentiile cresc odata cu
nivelul de trai iar tinerii studiaza se specializeaza pentru a duce o viata mai buna,
atat din punct de vedere material cat si social.Ofertele de munca sunt pretentioase
si neccesita o pregatire speciala, salariile sunt pe masura iar managementul
societatii iti ofera posibilitatea de a te specializa, de a promova.Tinand seama de
tehnologia si de nivelul crescut de profesionisti ce vin la centrala, majoritatea
dupa 5 ani doresc sa isi stabileasca in oras.       
2.3.1.3 Obiectivele
Ob.generale
-stimularea pietei imobiliare
-asigurarea calitatii locuintelor
-cresterea investitiilor de la bugetul de stat cu 10%
-ce dorim sa facem nu si cum
-strategie scopul general al inv
-Generale
-Obiectivul proiectului meu

2.3.1.4 Riscuri
1. Riscuri economice
 Cresterea ratei de actualizare
  Cresterea pretului la energie
 Schimbarea ratelor de schimb
 Cresterea accelerata a inflatiei
 Cresterea costului celorlalte utilitati
 Cresterea demografica
2. Riscuri financiare
 Modificarea ratelor dobanzii
 Lipsa surselor interne de finantare
 Lipsa suselor externe de finantare
 Majorarea impozitelor
 Scaderea ratei de colectare a taxelor
 Cresterea cheltuielilor de capital
 Dificultati la rambursare a imprumutului

2.3.1.5 Grupuri tinata

Mai mult de 90% dintre tinerii cred ca achizitionarea unei locuinte reprezinta
o problema foarte serioasa, din cauza veniturilor, a accesului la credite pe
termen lung, precum si a situatiei existente pe piata imobiliara. Potrivit
Barometrului de Opinie Publica - Tineret 2008, aproximativ 70% dintre tineri
declara ca nu detin o locuinta proprietate personala, iar 94% apreciaza ca sansa
de a avea o locuinta corespunzatoare "reprezinta o problema" si "o problema
foarte serioasa". "Se constata o pondere mare a tinerilor care nu detin o locuinta
(co)proprietate personala (aproximativ 70%). Procentul acestora descreste o data
cu cresterea grupei de varsta: de la circa 85% pentru cei din grupele de varsta
14-19 ani si 20-24 ani pana la 60% pentru cei din grupa de varsta 25-29 ani si
42% pentru cei din grupa de varsta 30-35 ani. Detin o locuinta (co)proprietate
majoritatea tinerilor casatoriti si doar 17% dintre cei necasatoriti", se arata in
studiul citat.

Concluzii
Conform prezentului studiu de fezabilitate, consideram ca realizarea obiectivului
investitiei “Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru
tineri” reprezinta o oportunitate pentru dezvoltarea economica, sociala si culturala
a orasului.

2.3.2 Scenarii tehnico-economice prin care obiectivele Proiectului de

Investitii pot fi atinse.
Surse de finantare, pentru ca obiectivul din scenariu I sa fie realizat :
Capitolul I Var I Finanţarea prin intermediul pieţei monetare a creditului
Împrumuturile se acordă de către băncile comerciale în cadrul negocierilor
cu întreprinderile, consemnate în contracte de creditare.
Capitalul investit este constituit din 30% aportul beneficiarului si 70%
credit bancar cu o dobandă de 10%/an, rambursabil in 10ani.
Documentele depuse la bancă sunt:
 cererea de credit (semnată de managerii autorizaţi să reprezinte firma)
 bilanţul contabil, raportul de gestiune, contul de profit şi pierderi pentru
ultimul an;
 bugetul de venituri şi cheltuieli (conform precizărilor Ministerului
Finanţelor);
 situaţia prognozată a plăţilor şi încasărilor pentru perioada de creditare
(cash-flow previzionat) ;
 proiectul graficului de restituire a creditului şi de plată a dobânzilor;
 lista garanţiilor proprii băncii;
 planul de afaceri;
 certificatul de bonitate privind situaţia economico-financiară a firmei;
 alte documente solicitate de bancă.
În cazul activităţilor curente ori de investiţii, în afara documentelor
comune de mai sus, se prezintă şi documente specifice fiecăreia.
Condiţiile de creditare privesc:
 rata dobânzii nominale, stabilită în funcţie de rata dobânzii bancare
(Rdb), prima de risc (Pr, care este, în fapt, majorarea dobânzii funcţie
de calitatea clientului), majorarea scontului (Ms, majorarea dobânzii
după tipul creditului), deci Rdn = Rdb + Pr + Ms;
 comisioanele bancare;
 nivelul creditului acordat;
 garanţii;
 durata de creditare;
 rambursarea creditului;
 valorificarea garanţiilor şi executarea silită.
Negocierea condiţiilor împrumutului semnifică evaluarea performanţelor
întreprinderii solicitante de către bancă. Încheierea negocierilor va încadra firma
în una din categoriile de performanţă:
 grupa A : performanţele financiare prezente şi viitoare sunt foarte bune;
 grupa B: performanţele financiare prezente sunt foarte bune ori bune,
dar pe termen lung ele nu pot fi menţinute;
 grupa C: performanţele financiare sunt satisfăcătoare, dar au tendinţă
descrescătoare;
 grupa D: performanţele financiare sunt scăzute şi fluctuează;
 grupa E: performanţele financiare reflectă pierderi, condiţiile restituirii
creditului nu pot fi respectate.
 Odată cu încadrarea întreprinderii în categoria de performanţă proprie, se
evaluează şi calitatea serviciului datoriei, astfel:
 serviciu al datoriei bun, atunci când anuităţile sunt plătite la scadenţe
sau cu o întârziere de cel mult şapte zile;
 serviciu al datoriei slab, atunci când anuităţile sunt plătite cu o
întârziere de până la treizeci de zile;
 serviciu al datoriei necorespunzător, atunci când anuităţile sunt plătite
cu o întârziere ce depăşeşte treizeci de zile.
Dacă negocierile sunt pozitive se finalizează în contractul de creditare,
întocmit în trei exemplare: unul revine întreprinderii solicitatoare, altul la dosarul
de credite al întreprinderii existent la bancă, celălalt se păstrează într-un loc
distinct, stabilit de conducătorul unităţii bancare (este primul exemplar).
Tipuri de credite:
 după destinaţie:
o credite de exploatare;
o credite pentru export-import;
o credite pentru investiţii;
 după durată:
o pe termen scurt;
o pe termen mediu;
o pe termen lung.
 după felul monedei:
o în lei:
o în valută.
Restituirea creditului se face eşalonat anual. Suma de restituit pe tranşe
(anuitatea), care este serviciul datoriei, cuprinde rata tranşei şi dobânda.
Creditul pe termen lung se rambursează1:
a) Cu anuităţi constante
În cazul anuităţii constante se aplică următoarele formule de calcul:

A  C  FRC AaD, unde:

A = anuitatea
a = amortismentul anual
D = dobânda anuală în mărime absolută
C = mărimea creditului
FRC = factorul de recuperare a creditului, determinat astfel:

i  1  i 
n
i
FRC   , iar
1  1  i  1  i  n  1
n

i = rata anuală a dobânzii

1
Horia Cristea, Nicolae Ştefănescu, Finanţele întreprinderii, Editura CECCAR, Bucureşti, 2003, p39
 n = durata în ani a creditului

D  C ramas  i

Când durata de creditare este exprimată în alte unităţi de timp decât an

(semestru, trimestru, lună), factorul de recuperare a creditului se determină în
funcţie de numărul de perioade de rambursare, şi de rata dobânzii aferentă unei
perioade.
Astfel, dacă notăm cu t numărul de intervale de timp dintr-un an, factorul
de recuperare a creditului se determină:
nt
i  i
 1  
FRC 
t  t 
nt
 i
1    1
 t 
unde t = 2,4,12

b) Cu amortismente constante

AaD, iar

C
D  C ramas  i şi a
n

 Var II –Credite externe

Evoluţia negativă a economiei româneşti din ultimii ani, speranţele reduse
pentru o ieşire rapidă din criză se explică în bună măsură şi prin lipsa acută de
resurse financiare. Restructurarea economiei, adaptarea ei la cerinţele actuale ale
pieţei interne şi conjuncturii economice internaţionale, retehnologizarea agenţilor
economici viabili pentru creşterea competitivităţii, necesită fonduri imense care
nu se pot asigura din resurse interne.
Creditele externe, care ar trebui să joace un rol secundar - de completare a
celor interne majoritare - în realizarea programelor de relansare a economiei au,
dimpotrivă, rolul hotărâtor în condiţiile de penurie a resurselor interne. Tocmai de
aceea guvernul a iniţiat o serie de acţiuni menite să atragă într-un ritm mai mare
capitalul străin. Noua Lege a investiţiilor elaborată în 2000 va asigura
investitorilor străini condiţii egale cu cei români. Sunt stabilite garanţii
guvernamentale pentru ca investitorii să poată transfera în străinătate profitul sub
formă valutară şi să repatrieze capitalul investit şi produsul lichidării sau vânzării
investiţiei.
Cu toate acestea valoarea investiţiilor directe făcute în ţara noastră este de
cea. 4,0 mld. dolari, din care peste 600 mii. dolari aport la privatizarea societăţilor
comerciale prin FPS. S-a constatat într-adevăr o creştere a interesului
investitorilor străini pentru ţara noastră în anul 1997, când s-au investit în
primele nouă luni cca. 1,3 mld.2 , iar pana la sfarsitul anului 1.5 mld. dolari dar
intrările s-au redus continuu.
Creditele externe sunt de mai multe feluri:
- credite guvernamentale care, deşi sunt acordate de bănci, au garanţie
guvernamentală în baza unei convenţii încheiate între guvernul ţării care
creditează şi guvernul ţării beneficiare;
-credite bancare care se acordă de bănci pe propriul risc;
- credite acordate de instituţiile financiare internaţionale cum sunt:
FMI, BERD, BIRD etc.
Creditele acordate de băncile din străinătate sunt, în general, garanţii la
importul utilajelor şi instalaţiilor de producţie, pe care le achiziţionează agenţii
economici ce solicită creditul. Garanţia restituirii creditelor este prezentată în
studiile de fezabilitate în care se demonstrează solvabilitatea proiectului.
Creditele acordate de organismele financiare internaţionale pe termen mediu şi
lung nu sunt garantate material, dar se află sub incidenţa unor măsuri şi restricţii
de politică economică. In acest context se încadrează toate împrumuturile oferite
ţării noastre de Fondul Monetar Internaţional, Banca Mondială şi Banca
Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare.

2.3.2.1 SCENARII PROPUSE (MIN 2 VARIANTE TEHNICE ) - pentru

realizarea proiectului planurile de arhitectura sunt atasate la sfarsit
propietatile aferente fiecarui spatiu :

  TABLOU DESTINATII PARTER

IND. DESTINATIE SUPRAFATA PARDOSELI PERETI TAVANE
--- TERASA S = 6.25 MP. --- ---
--- TERASA S = 3.35 MP. --- ---
VOPSITORIE VOPSITORIE
P01 HOL S = 2.54 MP. GRESIE LAVABILA LAVABILA
VOPSITORIE VOPSITORIE
P02 HOL S = 15.76 MP. GRESIE LAVABILA LAVABILA
CAMERA VOPSITORIE VOPSITORIE
P03 DE ZI S = 21.80 MP. PARCHET LAVABILA LAVABILA
VOPSITORIE VOPSITORIE
P04 BUCATARIE S = 8.40 MP. GRESIE LAVABILA LAVABILA
VOPSITORIE VOPSITORIE
P05 CAMARA S = 3.70 MP. GRESIE LAVABILA LAVABILA
DORMITOR VOPSITORIE VOPSITORIE
P06 1 S = 16.00 MP. PARCHET LAVABILA LAVABILA
DORMITOR VOPSITORIE VOPSITORIE
P07 2 S = 12.00 MP. PARCHET LAVABILA LAVABILA
2
Tribuna Economica, nr. 23, 2001
 FAIANTA H = VOPSITORIE
P08 BAIE S = 4.26 MP. GRESIE 210 LAVABILA
.
  TABLOU DESTINATII MANSARDA
IND. DESTINATIE SUPRAFATA PARDOSELI PERETI TAVANE
FAIANTA H = VOPSITORIE
E01 HOL S = 5.05 MP. GRESIE 210 LAVABILA
DORMITOR VOPSITORIE VOPSITORIE
E02 1 S = 12.00 MP. PARCHET LAVABILA LAVABILA
DORMITOR VOPSITORIE VOPSITORIE
E03 2 S = 12.00 MP. PARCHET LAVABILA LAVABILA
FAIANTA H = VOPSITORIE
E04 BAIE S = 4.26 MP. GRESIE 210 LAVABILA
FAIANTA H = VOPSITORIE
E05 DEBARA S = 4.05 MP. GRESIE 210 LAVABILA

Pentru o locuinta a proiectul de fata :

S construita=105.72 mp
S utila=94.06 mp
Steren=150 mp

Var I – Realizarea proiectului ‘Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului

prima casa pentru tineri” cu structura in cadre din beton armate(zidarie).
Infrastructura :
Fundarea se face pe stratul de bolovanis grezo-calcaros cu o presiune
conventionala Pc=250KPa.Fundatiile sunt realizate pentru stalpi de cadre din
blocuri izolate di beton simplu cu cuzineti din beton armat.Pentru zidurile de
inchidere de pe contur, dintre casa scarii si peretele dintre cele 2 scari se
realizeaza grinzi de fundare din beton armat.
Suprastructura :
Cadre din beton armat si plansee din neton armat si inchiderea peretilor din
zidarie de caramida Porotherm.Acoperisul este tip sarpanta.
Materiale folosite :beton C6/7.5 si C15/20 pentru infrastructura iar C16/20
pentru suprastructura, otel OB37, PC52 pentru armarea elementelor structurale,
zidarie Porotherm 290x140x88 pentru exterior si 240x115x63 pentru interior,
mortar M50 pentru zidarie, lemn stratificat pentru tamplarie, usi si ferestre,
mortar M4T si ipsos M50T.
Tehnologia de executare :
-lucrari pregatitoare de inlaturarea stratului vegetal prin sapaturi mecanice,
trasarea pe tern si fixarea pozitiei pe teren a constructiei, executarea umpluturii
si compactarea cu maiul mecanic.
-pentru realizarea infrastructurii au loc urmatoarele procese :cofrare-cofraje
de lemn pentru fundatiile izolate, monatrea armaturilor si verificarea, turnarea
betonului direct in cofraj, compactarea mecanica a betonului, decofrare.
 -pentru infrastructura se realizeaz procese asemanatoare celor de la
infrastructura :cofrarea cu cofraj din lemn, montarea armaturilor si verificarea
lor, circulatia muncitorilor si a utilajelor pe podine, turnarea betonului,
decofrarea, realizarea inchiderilor, verificarea tasarii corecte a zidurilor.

Var II – Realizarea proiectului ‘Complex 8 locuinte P+M destinate

proiectului prima casa pentru tineri” cu ajutorul sistemului Amvic.
Infrastructura :
Fundarea se va face clasic :tip talpa, continue sau radier general.Din acestea
se vor scoate mustati pentru peretii din beton armat.Diferenta de nivel al
findatiei nu trebuie sa fie mai mare de 6 mm.
Suprastructura :
Inainte se a alege cofrajele se determina intai inaltimea exacta a peretelui
ceruta de proiect multiplu de 40cm.Se incepe amplasarea blocurilor de cofraj
incepand din colturi spre centrul zidului, al ferestrei sau al usii.Armarea
peretilor se realizeaza conform proiectului de rezistenta.Se foloseste o sustinere a
zidurilor cu stalpi metalici adecvati sistemului AMVIC care pot fi procurate prin
cumparare sau inchiriere de la producatori.Inainte de turanrea betonului in
cofrajele de constructie se iau masuri de veificare a verticalitatii zidurilor,
instalarea sistemului de sustinere, a schelei, cofrarea golurilor de ferestre si usi,
intarirea lor, realizarea golurilor pentru utilitati.Turnarea betonului se face
continua, in aceeasi zi indiferent se suprafata, este recomandat in secvente de
cate un metru pe ora.
Materialele folosite in executarea sistemului tip AMVIC armaturade
rezistenta din extras otel PC52 si OB 37, suruburi 4-6 cm si suruburi pentru
beton de 4.5cm.

2.3.2.2 Scenariu recomadat de elaborarea studiului de fezabilitate.

In ipoteza in care am studiat ambele scenarii, s-a ajuns la concluzia
recomandat spre a fi pus in aplicare este cea de adoua varianta deoarece
prezinta o noua tehnologie, cu avataje si dezavantaje. Din punct de vedere al
avantajelor si al dezavantajele pe care le prezinta atat sistemul amvic cat si cel
al structurii in cadre s-a analizat situatia in care prezentul proiect va fi realizat
cu sistemul amvic.
2.3.2.3Avantajele scenariului optim propus  :
-confort sporit si costuri mici ale facturilor la energie-cofrajele au o
rezistenta termica foarte mare, o izolatie din polistiren expandat ignifugat de
12.7cm, combinata cu 15,24 cm de perete din beton asigura un transfer termic
mai mic de 0.27W/m2 K.
-liniste si confort fonic-permite ca mai putin de o treime in sunet sa treaca
prin ei fata de peretii constructiilor obisnuite.
 -siguranta data de soliditatea si de durabilitatea peretilor-clasele de beton
folosit au dovedit rezistenta la ravagiile furtunilor violente, tornadelor si
incediilor.
-reparatii si intretinere mai putine-fara putregai.
-rapiditate in executare fiind un istem de tip lego
-usor de amlpasat oriunde
-finisaje estetice de ultima ora
-elimina problemele infiltartiilor si a condesului
-cost mai redus cu 15-20% fata de cele clasice structura in cadre sau zidarie
-miscsorarea costurilor cu fortele de munca
DEZAVANTAJELE
 Datorita etanseitatii perfecte a sistemului, trebuie ca zilnic sa se deschida
ferestrele pentru aerisire, sau folosirea de aerisitoare suplimentare, intrucit se
poate forma igrasia.
* Rezistenta mai mica, in comparatie cu constructiile din caramida, la socurile
mecanice ale suprafetelor interioare si exterioare. Daca folositi gips-carton pentru
interior si Betonyp la exterior, scapati de problema, dar cresc costurile
* Montajul elementelor din polistiren necesita mai multa grija, cofrajele
netrebuind lovite sau expuse focului, chiar si de la o tigara
* Ca pret, constructia cu cofraje din polistiren expandat umplute cu beton se
situeaza undeva la mijloc, luind in calcul si casele din lemn, si pe cele clasice
construite din caramida si beton.
2.3.3 Descrierea constructiva/functionala si tehnologica
Amvic este un sistem de constructii produs in ROMANIA SI RASPUNDE
LA CERINTELE ACTUALE DE A CONSTRUI este mai puternic, mai rapid, mai
eficient termic si mai ieftin.Finisajele se executa cu cheltuieli minime, peretii
fiind drepti.Sistemul intre aceste elemente fiind de tip legofoarte usor demontat
cu foarte mare productivitate.Pe langa avantajele mai sus mentionate mai
amintesc si economia la factura de energie cu 50% pana la 70% mai putin la
constructiile Amvic,fata de constructiile realizate in sistem clasic.
Se petrece o revolutie in noile constructii.Este vorba despre cofraje
termoizolante ce au ca scop formarea peretilor din beton, tip monolit.Sistemul de
constructi Amvic conduce revolutia catre comunitatile conservatoare.Construire
cu cofraje din polistiren se poate reduse la trei etape simple : puneti cofrajele
unul peste altul, puneti armatura si turnati betonul.
Etape de elaborare a proiectului cu sitemul Amvic :
-trasarea conturului peretelui di pozitionarea golurilor pentru usi si ferestre
pe fundatia normala
-se plaseaza cofrajele de la colt la fiecare colt, apoi se aseaza cofrajele drepte
catre cantrul fiecarui segment de perete.La primul rand si foloseste coliere din
plastic cu auto-blocare pe distantieri pentru a conecta cofrajele si a le tine
laolalta.Dupa aceasta, se aseaza armaturile orizontal pozitionandu-se in clamele
din parte de susu sau a distanrieriloe din interiorul cavitatii.Clemele tin in
siguranta, pe pozitie armatura de OB si elimina nevoia legarii cu sarma.
-se instaleaza cel de-al doile rand de ICF inversand cofrajele de colt astfel
incat del de-al doilea rand de cofraj sa fie completat de primul, intr-un model
intretesut.
-se instaleaza cadrele pentru ferestre si usi in fiecare loc unde s-au lasat
golurile corespunzatoare, se taie si se potriveste cofrajele Amvic in jurul lor.
-se continua instalarea randurilor urmatoare de cofraj prin suprapunere
continua a acestora astfel incat toate imbinarile sa fie fixate atat deasupra cat si
sub cofrajele suprapuse.
-se aseaza cofrajele pana la inaltimea proiectata a zidului , se taie otelul OB
de armare pe lungime si se instaleaza prin deschizatura din partea de sus a
zidului.
-se toarne betonul in pereti folosind o pompa cu reductie de debit, se
niveleaza betonul pana cand este plan la partea superioara a cofrajului apoi se
plaseaza mustatile de petrecere sau suruburile de ancorare in partea superioara
cat timp betonul este fluid.Aceste mustati vor fi folosite pentru realizarea
legaturii cu nevelul suparior si cu planseul iar suruburile la instalarea foii de
metal de deasupra pentru instalarea grinzii.
-se indeparteaza sistemul de sustinere odata ce betonul s-a intarit, apoi se
trece la uramtoarele stadii.
-se recomanda indepartarea stalpilor de sustinere dupa 4-5 zole de la
turnarea betonului.
2.4 Date tehnice ale investitiei
2.4.1 Zona si amplasamentul
Amplasamentul investitiei este in orasul Cernavoda se situeaza in partea
de vest a judetului Constanta, la o distanta de 59 km de municipiul Constanta.
Localitatea are o pozitie privilegiata prin situarea sa pe malul drept al bratului
Dunarea Veche, in punctul de contact cu fluviul Dunarea. Este considerat a fi un
nod de transport de interes national, avandu-se in vedere oportunitatile de
transport rutier, fluvial si feroviar pe care Cernavoda le detine.
2.4.2. Statutul juridic al terenului care urmeaza sa fie ocupat de
lucrare
Amplasamentele investitiei au fost stabilite impreuna cu Beneficiarul,
Consiliul Local al orasului Cernavoda comform planului de situatie anexat la
proiect.
Suprafata ocupata de proiect apartine Primariei Cernavoda, fiind
proprietatea domeniului public, din punct de vedere juridic in administratia
primariei .
Activitatea de concesionare de terenuri si constructii din zonele libere se
desfasoara pe baza de licitatie publica odata cu licitatia pentru proiectul
prezentat.
 Prin contractul de concesiune, o parte - concedentul - transmite celeilalte
parti - concesionarul - spre administrare rentabila, pe termen de maximum 50 de
ani, in schimbul unei redevente, un teren sau o constructie din zona libera.

2.4.3 Situatia ocuparilor definitive de teren :

Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru tineri.

Supraf construita=842.4 mp
Suprafat teren=1200 mp

Definitiv

Se considera ocupare definitiva, suprafata ocupata efectiv de intreg

complexul de locuinte, drumurile si aleile din incinta pana la limita
imprejmuirii.

Dimensiuni Suprafata afectata Total suprafata

Supraf Curte Drumuri si alei Ocupata definitiv
cosntruita (m2) (m2)
1.200mp 344mp 300 1500

2.4.4. Studii de teren

Prezentul studiu atasat la sfarsitul studiului de fezabilitate trateaza conditii
geotehnice-hidrogeologice si de fundare pentru compex 8 case de locuit, care v-a
cuprinde o suprafata de S=1500mp
Suprafata terenului masoarata pe str Unirii nr 24, in localitatea Cernavoda,
Prin scrisoarea din 24.02.2008, firma GEO CONSTRUCT SRL a transmis la
sediul firmei executante un studiu geotehnic informativ cu datele detinute la
acea data si o cu variantele posibile de fundare anexat proiectului.
Cercetarea geotehnica a amplasamentului s a efectuat in luna febroarie 2008
prin 6 foraje cu adancime de 5m si 3 foraje cu adancime de 10m de la nivelul
terenului.
Forajele s-au executat manual cu un utilaj semimecanic si au fost echipate cu
tubulatura de lucru.
In urma forari au rezultat urmatoarele startificari ale terenului ;
La partea superioara un strat de pamanta strat vegetal cafeniu in grosime de
0.30m
-sub stratul de pamant vegetal urmeaza un strat de praf argilos galbui sau
galbui-cafenoi de natura loessoida.
 -in acest strat apa subterana a fost intalnita la o adancime de 0.8-1.00 m de la
nivelul terenului. Astfel ca stratul de pamanat vegetal este inmuita, cu consistenta
in intervalul plastic moale-consistent.

2.4.5Caracteristicile principale ale constructiilor din cadrul obiectivului

de investitii.-solutia constructiva prezentare,caract fizice.
Amvic este un sistem de constructii produs in ROMANIA SI RASPUNDE
LA CERINTELE ACTUALE DE A CONSTRUI este mai puternic, mai rapid, mai
eficient termic si mai ieftin.Finisajele se executa cu cheltuieli minime, peretii
fiind drepti.Sistemul intre aceste elemente fiind de tip legofoarte usor demontat
cu foarte mare productivitate.Pe langa avantajele mai sus mentionate mai
amintesc si economia la factura de energie cu 50% pana la 70% mai putin la
constructiile Amvic,fata de constructiile realizate in sistem clasic.
Se petrece o revolutie in noile constructii.Este vorba despre cofraje
termoizolante ce au ca scop formarea peretilor din beton, tip monolit.Sistemul de
constructi Amvic conduce revolutia catre comunitatile conservatoare.Construire
cu cofraje din polistiren se poate reduse la trei etape simple : puneti cofrajele
unul peste altul, puneti armatura si turnati betonul.
Solutia constructiva
Etape de elaborare a proiectului cu sitemul Amvic :
-trasarea conturului peretelui di pozitionarea golurilor pentru usi si ferestre
pe fundatia normala
-se plaseaza cofrajele de la colt la fiecare colt, apoi se aseaza cofrajele drepte
catre cantrul fiecarui segment de perete.La primul rand si foloseste coliere din
plastic cu auto-blocare pe distantieri pentru a conecta cofrajele si a le tine
laolalta.Dupa aceasta, se aseaza armaturile orizontal pozitionandu-se in clamele
din parte de susu sau a distanrieriloe din interiorul cavitatii.Clemele tin in
siguranta, pe pozitie armatura de OB si elimina nevoia legarii cu sarma.
-se instaleaza cel de-al doile rand de ICF inversand cofrajele de colt astfel
incat del de-al doilea rand de cofraj sa fie completat de primul, intr-un model
intretesut.
-se instaleaza cadrele pentru ferestre si usi in fiecare loc unde s-au lasat
golurile corespunzatoare, se taie si se potriveste cofrajele Amvic in jurul lor.
-se continua instalarea randurilor urmatoare de cofraj prin suprapunere
continua a acestora astfel incat toate imbinarile sa fie fixate atat deasupra cat si
sub cofrajele suprapuse.
-se aseaza cofrajele pana la inaltimea proiectata a zidului , se taie otelul OB
de armare pe lungime si se instaleaza prin deschizatura din partea de sus a
zidului.
-se toarne betonul in pereti folosind o pompa cu reductie de debit, se
niveleaza betonul pana cand este plan la partea superioara a cofrajului apoi se
plaseaza mustatile de petrecere sau suruburile de ancorare in partea superioara
cat timp betonul este fluid.Aceste mustati vor fi folosite pentru realizarea
legaturii cu nevelul suparior si cu planseul iar suruburile la instalarea foii de
metal de deasupra pentru instalarea grinzii.
-se indeparteaza sistemul de sustinere odata ce betonul s-a intarit, apoi se
trece la uramtoarele stadii.
-se recomanda indepartarea stalpilor de sustinere dupa 4-5 zole de la
turnarea betonului.
Caracteristici :
-confort sporit si costuri mici ale facturilor la energie-cofrajele au o
rezistenta termica foarte mare, o izolatie din polistiren expandat ignifugat de
12.7cm, combinata cu 15,24 cm de perete din beton asigura un transfer termic
mai mic de 0.27W/m2 K.
-liniste si confort fonic-permite ca mai putin de o treime in sunet sa treaca
prin ei fata de peretii constructiilor obisnuite.
-siguranta data de soliditatea si de durabilitatea peretilor-clasele de beton
folosit au dovedit rezistenta la ravagiile furtunilor violente, tornadelor si
incediilor.
-reparatii si intretinere mai putine-fara putregai.
-rapiditate in executare fiind un istem de tip lego
-usor de amlpasat oriunde
-finisaje estetice de ultima ora
-elimina problemele infiltartiilor si a condesului
-cost mai redus cu 15-20% fata de cele clasice structura in cadre sau zidarie
-miscsorarea costurilor cu fortele

2.4.6 Situatia existenta a utilitatilor si analiza acesteia

2.4.6.1 Necesar utilitati

 Unelete pentru instalarea cofrajelor
Ferastrau de mana,pliabil pentru scurtari
Ferastrau portabil electric,de mana
Ruleta
Masina de gaurit cu acumulatori si accesori
Perforator
Unelte pentru fierar betonist
Ciocan
Echer
Nivele
Furtun pentru nivel
Firul cu plumb
Sfoara zidarului
Presa de indoit si taiat armatura
Scanduri pt schela
 Unelte pentru turnarea betonului
 Vibratort pentri beton cu lance de dimensiuni de la 25 la32 mm
Manusi de cauciuc
Casca de protectie
Unelte pt finisarea betonului
Lopata plata pentru curatarea betonului
Sort protectie
 Lista materialelor :
Otel beton de armare dupa necesitati si accesorii,legaturi, bride
Suruburi autofiletante sau autoforante de 4 si 6 cm, pas mare, pentru fixare si
alinierea cofrajelor
Suruburi pentru beton de lungimea de 5-7 cm pentru fixarea talpii stalpilor de
sustinere la placa de beton
Materiale oentru golurile decupate 28x4x300 cm, lemn sau placaj pentru
fabricarea cadrelor
Sarma pentru legaturi
Suruburi de ancorare, piulite si saibe
OSB sau placaj creearea unei punti intre deschizaturile imbinarii sau
distantierilor indepartati, pene pentru suruburile de ancorare
Spuma/adeziv cu dilatere controlate pentro polistiren expandat, ignifugat
Sistem de izolare impotriva apei sau a umezelii
2.4.6.2 Solutii tehnice de asigurare cu utilitati
În perioada de desfăşurare a activităţii, relaţiile de afaceri cu furnizorii şi
clienţii s-au stabilizat, relativ, deşi societatea rămâne în continuare în căutare de
noi beneficiari pentru serviciile sale.
Principalii furnizori, în raport cu vechimea relaţiei şi volumul tranzacţiilor,
sunt:
MOL ROMANIA SA
DIESEL 24 INTERNATIONAL
EVW HOLDING SRL
MOBI FON SA
ORANGE ROMANIA SA

Asigurarea cu utilitati a proiectului se va face prin racordarea acetuia la

sistemul central :
-apa potabila se face in sistem centralizat si asigura si zona de amplasament
a proiectului
-apele uzate menajere si industriale
-apele pluviale-receptia apelor in Dunare oe trasee oaralele cu sistemul de
canalizare
-deseurile menajere si asimilabile-se face centralizat neselectiv,depozitarea
deseurilor se realizeaza in depozitul orasenesc aflat la 1.5 km vest de oras
-alimentarea cu enerhie termica produsa centralizat-se face prin sistemul
centralizat de pe platforma industriala a centralei CNE-PROD agent termic
primar iar Detacan S.A. Cernavoda distribuie agentul termic secundar
 -Iluminatul plublic, inclusiv iluminatul arhitectural si ornamental
-reteaua de gaze naturale s-a dezvoltat continuu in ultimii anu, in momentul
de fata gasindu-se la apoximativ 30 km est de Cernavoda (la Medgidia
-canalizare din reteaua publica.

2.4.7 Concluziile evaluarii impactului asupra mediului

Societatea nu desfasoara activitati cu impact semnificativ asupra mediului.
In al doilea rand compania a implementat un sistem de management integrat
calitate-mediu. Acest sistem a fost certificat in septembrie 2005 de catre
organizatia SRAC, in conformitate cu standardele SREN ISO 9001:2001 si SREN
ISO 14001:2005
Sistemul de management integrat a fost reconfirmat prin auditul de
supraveghere din aprilie 2007. Sistemul functioneaza respectand cele 8 principii
ale managementului calitatii, unul dintre ele fiind abordarea bazata pe proces:
plan – do - check – act (planifica – executa – verifica – actioneaza), urmarindu-
se tinerea sub control a activitatii si imbunatatirea continua.
In 2006 a inceput procedura de documentare si implementare a sistemului de
management al sanatatii si securitatii ocupationale in conformitate cu
specificatia OHSAS 18001:2004.
Evaluarea impactului asupra mediului este un instrument al politicii, care se
referă la un element fundamental al dezvoltării durabile, prin abordarea
efectelor asupra mediului în faza de planificare a unor activităţi, în loc de a lăsa
în seama generaţiilor următoare eliminarea consecinţelor "dezvoltării noastre".
EIM încearcă să echilibreze creşterea de capital financiar creat de pe urma
activităţii propuse şi consumul capitalului natural, ce poate compromite şansa
generaţiilor următoare de a-l utiliza.
Participarea publică - cadrul legislativ:
• OM 860/2002 privind procedura de emitere a acordului de mediu;
• OM 863/2002 privind aprobarea ghidurilor metodologice aplicabile etapelor
procedurii cadru de evaluare a impactului asupra mediului;
• HG 918/2002 privind stabilirea procedurii cadru de evaluare a impactului
asupra mediului şi pentru aprobarea listei proiectelor publice sau private supuse
acestei proceduri.
 Pentru faza de constructie exista obliagatii contractule cu privire la
urmatoarele masuri ce trebuiesc luate :
-un depozit special pentru desurile tehnologice
-un depozit izolat pentru materialele ce vor fi utilizate la constructii
-asigurarea de toalete ecologice pentru personalul implicat
-facilitatile de spalare a rotilor vehiculelor ce utilizeaza dru,,uri dupa ce
parasesc zona de constructie
-placute de avertizare pentru prevenirea zonelor periculoase din punct de
vedere al sanatatii mediului
 -mijloace adecvate de prevenire a imprastierii materialelor pe drumuro/zone
publice sau alte locuri
Lucrarile de constructii implica operatii care reprezinta surse de emisii de
praf in aer.Aceste operatinui includ :lucrari de terasament, indepartarea
manuala a balastului si a materialelor similare. Dislocari ale
pamantului,eroziunea vantului toate acestea sunt poluari doar in perioada
operationala .Pe langa operatiile anterioare mai sunt si alte surse de poluare ale
factorului de mediu sunt :emisii de dioxid de carbon,metan si alti compusi
organici etc dar intr-o masura minima admisa in prevederile legale de protectia
mediului.
In timpul perioadei de constructie, solul poate fi poluat prin deseuri de la
ambalaje, ulei folosit la vehicule, sapaturile care modifica starea actuala a
solului si care implica si indepartarea solului fertil, excavatii, compactarii,
nivelari turnari de beton etc.Toate aceste sur au fost luate in considerare in
timpul stabilirii masurilor de prevenireIn timpul acestei perioade operationale,
impactul asupra solului este considerat nesemnificativ.
In perioada de executie, operatiile ce trebuiesc practicate vor genera zgomot
si vibratii de la echipamentele mecanice.Prin obligatia contractuala, nevelul de
zgomot determinat de folosirea echipamentelor necesare lucrarilor de
constructie va fi sub nivelul de zgomot admis.

2.5 Durata de realizare si etapele principale

graficului de realizare a investitiei.
Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a
investitiei care stabileste in functe de natura obiectivelor de investitii si se
compara cu normativele si realizarea le diferite obiective.Practic durata de
realizare a investitiei are in vedere momentul inceperii etapei de proiectare,
pana la punerea in functiune a obiectivului.
Executia lucrarilor de constructuu :montaj se desfasoara pe parcursul
unei perioade stabilite in functie de conditiile existente :utilaje de constructii,
forte de munca, tehnologii utilizatae si organizari de santier.Aceasta perioada
reprezinta durata de executie.
Aprecierea favorabila a indicelui duratei de realizare a investitiei, tine de
reducera acestuia prin :pregatirea temeinica si din timp a investitiilor, astfel
incat erorile de proiectare si executie sa fie cat mai mici, dozara corespunzatoare
a fortelor pentru realizarea lucrului stabilit si pentru asigurarea punerii in
functiune la termenele stabilite, efectuarea in conditii de calitate, pentru
scurtarea perioadei de probe tehnologice, etc.
Durata de realizare a proiectului este constituita din durata de executie
pentru investitie de 53 zile. 3 zile pentru organizarea de santier, 1 zi
aprovizionare,1 zi trasare, 30 zile pentru proiectare so obtinere a avizelor si
aprobarilor necesare pentru executie si sunt reprezentate grafic in graficul Gantt
si graficul proceselor auxiliare anexate la sfarsit.

3. Costuri estimative ale investitiei.

3.1. Valoarea totala cu detalierea pe structura –
devizul general.

DEVIZ GENERAL Complex 8 P+M

Valoare(CU
Denumirea capitolelor si Valoare(fara TVA)
art TVA)
subcapitolelor de cheltuieli
LEI LEI
1 2 3 5
Capitolul I-Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului
1 OBTINEREA TERENULUI 0 0
2 Amenajarea terenului 5000 5950
Amenajarea pentru protectia
3 mediului 5000 5950
  TOTAL Capitol I 10000 11900
Capitolul II-Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare obiectivului
  TOTAL Capitol II 4747 5650
Capitolul III-Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica
  Studii de teren 1250 273,7
Taxe pentru obtinere de avize,
  acorduri si autorizatii 5294 6300
Proiectare si inginerie-
  55lei/mp 46640 55502
Organizarea procedurilor de
  achizitie publica 0 0
  Consultanta 578 687,82
  Asistenta tehnica 1734 2063,46
  TOTAL Capitol III 55496
Capitolul IV- Cheltuieli pentru investitia de baza
  Constructii si instalatii 249600 297024
  Montaj utilaj tehnologic 930 1106.7
 Utilaje, echipamente
  tehnologice si funct. cu montaj 930 1106.7
Utilaje fara montaj si
  echipamente de montaj 930 1106.7
  Dotari 5% 5777 6874,63
  Active necorporale 0 0
  TOTAL Capitol IV 258167 307218.7
Capitolul V - Alte cheltuieli
Pregatirea personalului de
  exploatare 0 0
  Probe thnologice si teste 0,1% 578 687,82
  TOTAL Capitol V 578 687,82
TOTAL GENERAL 379800 451949

VARIANTA OPTIMA – calcul estimativ cost C+M

COSTURI - 1mp/perete-amvic COSTURI - 1mp/perete-cadre zidarie

denumire material pret/mp denumire material pret/mp
cofraj AMVIC 15 cm grosime
beton 130 caramida perete de 37,5 cm 130
beton 40 mortar 10
manopera 25 manopera 60
otel 15 placare cu polistiren 10cm 70
alte materiale 50 altele 70
indepartarea zidului doar pe una
  din fete 30
TOTAL 260 TOTAL 370
Cost Amvic pereti :120 ml x 260=31.200x8=249600lei
Cost cadre :120 ml x 370=44.400x8=355200lei
Valore manopera=47522 lei
Valoare transport=10000 lei

Costul estimativ al investitiei

Fara TVA Cu TVA

Total valoare investitie 165 125 Euro 196 500 Euro
686922 Ron 817 438 Ron
Din care constructii – 60 000 Euro 71 400 Euro
montaj 249600 Ron 297024 Ron

Durata de realizare si etape principale

Durata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:
 Organizare licitatie de proiectare - faza PT, DE 1 luna
 Studii de teren (geo, topo) 1/2 luna
 Proiectul tehnic, caietul de sarcini, documentatie pentru obtinerea
Autorizatiei de constructie, pregatire licitatie de executie 1/2 luna
 Realizarea retelei de canalizare 4 luni
 Realizarea statiei de epurare 4 luni
(concomitent cu realizarea retelei de canalizare)
 Verificarea tehnica a lucrarii, probe si teste 1/4 luna
 Perfectionarea personalului de operare 1/4 luna
TOTAL 6 1/2 luni

LISTE ACTIVITATI
Activitate Luna
1 2 3 4 5 6 6 1/2
Organizare licitatie de
proiectare
Intocmire studii de teren
Intocmire proiect tehnic
Finalizare Proiect Tehnic
Licitatie pentru executia
lucrarilor
Intocmire documentatii pentru
obtinerea autorizatiilor
necesare
Contractarea lucrarilor de
canalizare si executie statie de
epurare
Contractarea utilajelor
 Executie utilaje in uzina
Executie fundatii
Montarea utilajelor si
echipamentelor pe santier -
conectarea lor la utilitati
Probe tehnologice statie de
epurare
Retea de canalizare
Probe tehnologice retea de
canalizare
Verificarea tehnica a lucrarii
Perfectionarea personalului de
operare

Activitatile care stau la baza eleborarea graficului Gantt:

COMPLEX 8 P+M

Activitate simbol durata forta de munca

organizare de santier Os 3 4
trasare Tr 1 3
Aprovizionare A 1 2
Sapatura strat vegetal Ssv 1 1 buldozer
Sapatura manuala Sm 2 7
Inarcare+transport It 1 1 inc+ 2mt
Turnare bloc b.s. To 1 4
Confectionare armat.
Cuzinet+gr de fd C1 3 2
Montare arm. M1 2 3
Cofrare cuzinet+gr K1 2 6
Turnare bet.cuzinet+gr T1 1 3
plasare cofraje
parter+mansarda PC1 3 6
instalare cadrele pentru
ferestre p+m F1+F2 2 2
instalare sis. De sustinere
P+M S1+S2 1 4
prelucrare
armatura+pozitionare C2 2 5
turnare beton T2 2 6
 desprinderea sis. De
sustinere dupa 4 zile Ds 1 6
cofrare placa peste parter K2 2 5
confect armat. Placa CE 2 6
Montare arm. M2 2 3
turnare beton T3 1 4
realizare sarpanta S 4 6

Durata executiei = 1 an prin metoda succesiuni varianta I

4. ANALIZA COST – BENEFICIU

Analiza cost- beneficiu reprezintă un instrument de mare utilitate pentru
luarea deciziei de alocare a resurselor pentru investiţiile finanţate din fondurile
publice conform Ord 863/2 iulie 2008.
In România, în deceniile urmatoare, vor fi necesare investiţii foarte mari în
scopul acoperirii diferenţei între nivelul infrastructurilor existente în ţară şi
nivelul ce se întâlneşte în ţările Membre ale Uniunii Europene. În această metodă,
beneficiul reprezintă avantajul obţinut pe seama furnizării serviciului public,
pentru care s-au eleborat variantele de proiect. În cadrul metodei se apelează la
raportul cost/beneficiu, al cărui nivel optim este folosit ca un criteriu de
exprimare a eficacităţii deciziilor publice în cadrul unui program actualizat.
Condiţia de a nu respinge un proiect este:
 cost/beneficiu=minim sau invers,
 beneficiu/cost= maxim.

4.1. Analiza economic-sociala

4.1.1. Descrierea metodologiei utilizate

In elaborarea analizei tehnico-economice a proiectului s-a tinut cont de o serie de

factori de influenta, care pot afecta rezultatul final al proiectului Pregatirea
proiectului s-a ghidat dupa analiza alternativei selectate, dupa cum urmeaza:

 Proiect acceptabil pentru potentialii consumatori → analiza de

suportabilitate
 Realizabil tehnic → fezabilitate tehnica (studiu de fezabilitate)
 Viabil financiar → analiza de fezabilitate financiara, calcul valoare
neta actualizata, calcul rata interna de rentabilitate, calcul break even point,
 evidentierea fluxului de numerar generat de proiect, situatia costurilor si
veniturilor
 Impact asupra solicitantului → analiza solicitantului pe baza
raportarilor anuale

Efectele analizei alternative se concretizeaza in previziuni realiste ale cererii,

real estimate, tinand cont de factorii de influenta de pe piata si identificarea
gradului de suportabilitate.

In prezentarea estimarilor si diferitelor posibilitati de evolutie a proiectului s-a

tinut cont de diferite rate de actualizare, fluctuatii de costuri.

4.1.2. Costurile socio-economice directe si indirecte generate de

implementarea si derularea proiectului

Succesul proiectului se bazeaza in principal pe o estimare optima si eficienta a

costului de capital. Estimarea costului de capital s-a realizat tinand cont de
urmatoarele grupuri de costuri care trebuie considerate:

 Constructii (inclusiv lucrari temporare)

 Munca
 Energie
 Preturi financiare si economice
 Taxe legale
 Alterari si modificari de preturi
 Identificarea altor elemente de cost

Este esentiala determinarea capabilitatii de plata a populatiei intrucat

nivelul acestei capabilitati influenteaza in mod direct si beneficiile
proiectului.

4.1.3. Beneficii socio-economice ale proiectului

 Aceste beneficii socio-economice ale proiectului trebuie percepute si
interpretate in functie de impactul lor asupra intregii comunitati. Ca rezultat
direct putem preciza:
 Cresterea nivelului de trai al populatiei localitatii racordate si pe viitor a
restului populatiei comunei
.
4.2. Analiza optiunilor
La baza studiului de fezabilitate au stat doua alternative de realizare a
obiectivelor propuse:

Var I – Realizarea proiectului Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului

prima casa pentru tineri- structura in cadre din beton armate.
Var I – Realizarea proiectului Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului
prima casa pentru tineri. cu sistem Amvic.

In urma analizarii celor doua solutii, din punct de vedere tehnic, economic si
social, s-a optat pentru cea de II a dintre acestea, adica realizarea Realizarea
proiectului Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru
tineri. cu sistem Amvic.

Ipoteze de lucru si evaluarea alternativelor

Analiza tehnico-economica

Analizand cele doua alternative rezulta urmatoarele:

VAR. 2-AMVIC VAR. 1-CADRE

CARAMIDA
AVANTAJE DEZAVANTAJE AVANTAJE DEZAVA
NTAJE
Costuri reduse cu folosirea de costurile
15-20% fata de var aerisitoare relativ mai
II suplimentare, mari
intrucit se poate
forma igrasia.

Termoizolare * Rezistenta mai Eliminarea Termoizol

superioara mica, in rapida a atie
comparatie cu umiditatii scazuta
constructiile din trebuie
caramida, la pravazut
 socurile mecanice un sistem
ale suprafetelor de izolare
interioare si termica
exterioare.
Eliminarea Montajul eliminarea sistemul
problemelor elementelor din riscului de fundare
infiltratiilor si a polistiren necesita aparitiei mai
condensului mai multa grija, condensului costisitor
cofrajele
netrebuind lovite
sau expuse
focului, chiar si de
la o tigara

Rezistenta marita Rezistenta si

la cutremure, foc, stabilitate
inundatii structural,
Rezistenta la
foc ridicata
Durabilitate mai durabilitate
mare mare în timp
Finisaje estetice de
ultina ora
Realizare mai timpul de
rapide-sistem lego execuţie,
care este
mai mare
Calitatea
efluentului este
aceeasi
Reducerea raman
costurilor la racoroase în
incalzire timpul verii
Izolatie fonica nu se racesc
superioara repede în
timpul iernii
Betonul turant este
protejat la temp
negative.

Varianta optima din punct de vedere tehnico-economic este considerata a II

a dintre acestea, adica realizarea unui complexului cu sistemul Amvic
 Din punct de vedere structural, solutia tehnica este fezabila, ea indeplinind
conditiile de amplasament,cerere.
Proiectul este in conformitate cu reglementarile tehnice in vigoare privind
proiectarea .
Aspecte legislative
Proiectul poate fi implementat din punct de vedere legislativ in ambele
variante.
Societatea nu desfasoara activitati cu impact semnificativ asupra mediului.
In al doilea rand compania a implementat un sistem de management integrat
calitate-mediu. Acest sistem a fost certificat in septembrie 2005 de catre
organizatia SRAC, in conformitate cu standardele SREN ISO 9001:2001 si SREN
ISO 14001:2005
Aspecte sociale

Prin implementarea proiectului se estimeaza

Prin facilitatile create, proiectul va genera
imbolnavirilor.

Durata de realizare si etape principale

Durata de realizare a proiectului pe faze de lucru va fi dupa cum urmeaza:

 Organizare licitatie de proiectare - faza PT, DE 1 luna

 Studii de teren (geo, topo) 1/2 luna
 Proiectul tehnic, caietul de sarcini, documentatie pentru obtinerea
Autorizatiei de constructie, pregatire licitatie de executie 1/2 luna
 Realizarea retelei de canalizare 4 luni
 Realizarea statiei de epurare 4 luni
(concomitent cu realizarea retelei de canalizare)
 Verificarea tehnica a lucrarii, probe si teste 1/4 luna
 Perfectionarea personalului de operare 1/4 luna
TOTAL 6 1/2 luni

Costul estimativ al investitiei

 Fara TVA Cu TVA
Total valoare investitie 165 125 Euro 196 500 Euro
686922 Ron 817 438 Ron
Din care constructii – 60 000 Euro 71 400 Euro
montaj 249600 Ron 297024 Ron

Conform curs 1Euro =4.162 Lei (CURS DE REFERINTA DIN DATA DE

06.01.2009)

Publicitate

Promovarea proiectului se va realiza in media nationala, zonala.

Metodele de informare a populatiei in ceea ce priveste implementarea proiectului
pot fi :
 Metode active – cu rolul de a cuantifica realizarea obiectivelor
propuse :
o Sondaje de opinie si discutii directe cu cetatenii comunei, care vor fi
realizate de catre Primaria Topraisar
o Informarea populatiei, prin raportare periodica asupra stadiului de
evolutie a lucrarilor, alocarea cheltuielilor din bugetul proiectului
o Informarea populatiei privind beneficiile aduse de proiect in ceea ce
priveste starea de sanatate, cresterea nivelului de trai, etc.
 Metode interactive – cu rolul de a cuantifica atitudinea cetatenilor, a
agentilor economici de pe teritoriul comunei fata de implementarea
proiectului
o Educarea cetatenilor in privinta exploatarii si intretinerii judicioase a
retelei de colecatare a apelor uzate menajere
o Educarea cetatenilor si a intreprinzatorilor particulari in privinta
consumului rational de apa, contorizarea individuala
4.3.Analiza financiara-curs
Analiza financiara a fost facuta tinand cont de urmatoarele ipoteze:
- nu exista venituri directe (taxe sau alte surse de venit);
- proprietarul si operatorul infrastructurii sunt unul si acelasi.
Principalul obiectiv al analizei financiare este de a calcula profitabilitatea
proiectului.
Aceasta analiza este dezvoltata din punctul de vedere al proprietarului structurii.
 Metoda analizei financiare consta in utilizarea previziunilor fluxului de
numerar al proiectului pentru a calcula ratele rentabilitatii:
- rata financiara interna a rentabilitatii (RIR);
- rata financiara interna a rentabilitatii investitiei (RIR/C);
- rata financiara interna a rentabilitatii capitalului (RIR/K);
- valoarea neta actualizata (VNA).

Costurile proiectului sunt formate din:

- suma costurilor de investitie;
- plata TVA;
- lucrari aferente sau cheltuieli conexe.
La determinarea ratei interne a rentabilitatii financiare, articolele care nu au
condus la
cheltuieli monetare efective au fost excluse. Printre acestea se numara:
- deprecierea;
- orice rezerva pentru costuri viitoare de inlocuire;
- orice rezerve neprevazute (nesiguranta fluxurilor).

In analiza Devizului General, pentru calcule de rentabilitate, au fost

estimate
urmatoarele cheltuieli:

Capitolul III-Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

  Studii de teren 1250 273,7
Taxe pentru obtinere de avize,
  acorduri si autorizatii 5294 6300
Proiectare si inginerie-
  55lei/mp 46640 55502
Organizarea procedurilor de
  achizitie publica 0 0
  Consultanta 578 687,82
  Asistenta tehnica 1734 2063,46
  TOTAL Capitol III 55496
Capitolul IV- Cheltuieli pentru investitia de baza
  Constructii si instalatii 249600 297024
  Montaj utilaj tehnologic 930 1106.7
Utilaje, echipamente
  tehnologice si funct. cu montaj 930 1106.7
Utilaje fara montaj si
  echipamente de montaj 930 1106.7
   Dotari 5% 5777 6874,63
  Active necorporale 0 0
  TOTAL Capitol IV 258167 307218.7
Capitolul V - Alte cheltuieli
Pregatirea personalului de
  exploatare 0 0
  Probe thnologice si teste 0,1% 578 687,82
  TOTAL Capitol V 578 687,82
TOTAL GENERAL 314241 373950

Modelul financiar s-a bazat pe esalonarea cheltuielilor astfel:

- cheltuieli de investitie pe 4 luni;
- din 8 in 8 ani cheltuieli de reabilitare evaluate la 25% din costurile de
investitie;
- cheltuieli anuale pentru intretinerea curenta (costuri operationale)
evaluate la 2.5% din investitia de baza si care cresc cu 0.7% fata de
primul an.
Nu au fost luate in calcul venituri, deoarece pe drumurile respective nu se
vor percepe
taxe si nu vor exista astfel venituri directe.
Proiectia financiara a fost facuta printr-un flux pe o perioada de 25 ani, din
care 4 luni de executie si 24 de ani si 8 luni de exploatare.
Rata de actualizare folosita pentru analiza financiara a fost de 5.5%.

Sustenabilitatea financiara a proiectului inseamna ca proiectul nu trebuie

sa riste sa ramana fara bani, planificarea primirii fondurilor de la bugetul local si
efectuarea platilor fiind cruciale pentru realizarea proiectului.
Evolutia rata inflatiei conform www.cnp.ro este prezentata in tabelul de
mai jos:

An 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
i 4.5 3.6 3.2 2.8 2.5 2.3 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0

4.4 Eficienta investitiei – indicatori de baza ai

investitiei.
4.4.1 Noţiuni generale
Eficienţa economică a devenit astăzi un criteriu de apreciere a activităţii în
aproape toate domeniile, deci şi în domeniul investiţiilor este o problemă
esenţială sensul lingvistic al noţiunii de eficienţă în general (adică a produce
efectul util aşteptat). Aşadar eficienţa reprezintă atributul oricărei acţiuni de a
produce efectul util dorit.
Investiţiile sunt o categorie de cheltuieli care angajează viitorul unei ţări
într-o măsură hotărâtoare, pentru că pe baza lor creşte potenţialul productiv al
economiei, se dezvoltă infrastructura economică şi socială.
Noţiunea de investiţie este abordată într-o accepţiune largă atât ca
alocare, plasare de capital, dotare cu utilaje, cât şi într-o accepţiune restrânsă
(financiar - contabilă) ca o cheltuială pentru obţinerea sau crearea de bunuri de
valoare mare şi durată de folosinţă îndelungată.
Deci, în economia de piaţă, investiţia reprezintă o plasare de fonduri
băneşti într-o acţiune, într-un proiect, pentru a crea un spor de avuţie, un câştig la
nivelul individului, dar şi pentru societate. Pentru că prin investiţii se creează spor
de avuţie, ele sunt în atenţia societăţii, a întreprinderilor. În acest proces apare şi
sensul contabil, adică alocarea unor sume de bani disponibile pentru producerea
unor bunuri de durată (achiziţionarea unor active fixe, imobilizări).
Orice activitate umană este în acelaşi timp consumatoare de resurse şi
producătoare de efecte. Pentru a fi eficientă din punct de vedere economic, o
activitate trebuie să consume resursele cât mai raţional, cu randamente cât mai
mari.
Eficienţa economică reprezintă obţinerea efectelor economico-sociale utile
în condiţiile cheltuirii raţionale, economicoase a resurselor de toate categoriile,
folosindu-se în acest scop metode ştiinţifice de condiţionare şi organizare a
activităţii productive.
Deci eficienţa economică este suportul rentabilităţii. O firmă este rentabilă
dacă este eficientă. Firma îşi asigură competitivitatea şi succesul pe piaţă dacă
este eficientă.
La scara firmelor, eficienţa se exprimă prin nivelul productivităţii muncii,
nivelul costurilor unitare, deci al rentabilităţii.
Caracteristici ale eficienţei economice a investiţiilor
In domeniul investiţiilor trebuie să avem în vedere unele caracteristici ale
eficienţei:
- eficienţa investiţiilor este sub impactul timpului (cheltuielile, efortul
investitional, au loc în prezent, iar efectele se obţin în perioada viitoare)
- eficienţa investiţiilor este o parte a întregii activităţi productive, ea depinzând
de fazele şi factorii procesului de producţie, cât şi de însuşi procesul
investiţional
- eficienţa investiţiilor se manifestă atât în formă absolută, cât şi în formă
relativă.
Calculele de eficienţă economică şi calculele de eficienţă a investiţiilor
necesită stabilirea atât a cheltuielilor cât şi a efectelor, a rezultatelor.
Criterii de alegere a variantei de investiţii
In stabilirea variantei adoptate în proiect s-au avut în vedere o serie de
criterii care, în urma analizei, s-au dovedit a conferi investiţiei (proiectului)
eficienţa maximă, şi anume:
1. perioada de construcţie(analizată atât din punct de vedere al duratei de
execuţie(d),cât şi a volumului fondurilor necesare investiţiei care s-au
dovedit a fi minime, iar condiţiile de finanţare s-au dovedit a fi favorabile)
2. perioada de atingere a parametrilor proiectaţi
3. durata de recuperare a investiţiei (din analiza efectuată rezultă durata minimă)
4. durata de serviciu a clădirii (soluţia adoptată implică un cost minim pentru
realizarea obiectivului „Hotel ", asigurând o durată de exploatare maximă de
50 de ani, conform Normativului PI35/1999 şi a HGR 964/1998).
Indicatorii eficienţei economice a investiţiilor
Investiţiile constituie un proces complex care antrenează un volum mare de
resurse, cheltuieli, capital (imobilizat) pe o perioadă mai lungă, urmând ca
efectele să se obţină într-o perioadă viitoare, după punerea în funcţiune a
capacităţilor de producţie.
Se va ,avea în vedere găsirea celor mai convenabile căi de urmat, astfel
încât efectele economice să compenseze cheltuielile, să asigure un beneficiu, iar
riscurile să fie cât mai mici.

Conţinutul indicatorilor de eficienţă economică a investiţiilor.

Indicatorii aparţin instrumentarului folosit pentru măsura şi analiza
eficienţei economice a proiectelor de investiţii. Ei reprezintă caracteristici
cantitative, mărimi cu ajutorul cărora se exprimă nivelul eficienţei economice, în
diverse modalităţi, aceştia exprimă compararea costurilor necesare cu efectele
preconizate.
Indicatorii de eficienţă economică a investiţiilor reprezintă o informaţie
calitativă nouă. cu alt conţinut economic faţă de informaţia iniţială. Acest lucru
permite investitorilor, sau băncii care acodră creditul să cunoască şi să aprecieze
gradul de utilizare raţională a resurselor într-o variantă sau alta de proiect, ţinând
seama de rentabilitatea financiară a proiectului, investitorul aflând astfel durata de
timp în care îşi recuperează capitalul investit.
Orice indicator de eficienţă economică are o anumită capacitate de
informare, şi exprimă un aspect al eficienţei economice.
Cele mai frecvente modele pentru formularea indicatorilor de eficienţă
economică a investiţiilor sunt:
- raportul matematic efecte - eforturi, şi invers, eforturi - efecte
- diferenţa între veniturile totale şi costurile totale, luate în considerate pe
un interval de timp care să cuprindă durata de investiţie şi durata de
exploatare
- costurile totale de investiţii şi exploatare
- indicii de structură, atât pentru costuri, cât şi pentru efecte.

4.4.2 Calculul indicatorilor tehnici ai proiectului de investiţie

 4.4.2.1 Gradul de ocupare al terenului – se obţine prin raportarea
suprafeţei construite la suprafaţa totala a terenului
SC
G1   100
St
unde
S C - suprafaţă construita SC = 842.4 mp
S t - suprafaţă teren St = 1200 mp
G1 = 70.2%
4.4.2.2 Gradul de utilizare a suprafeţei construite– se calculează
raportând suprafaţa desfaşurată la suprafaţa construită
Sd
G2   100
SC
unde
S d - suprafaţă desfăşurată Sd = 1684.8 mp
SC - suprafaţă construită SC = 842.4 mp
G2 = 200 %
4.4.2.3 Densitatea construcţiilor - se obţine ca raport al suprafeţei
desfăşurate faţă de suprafaţa terenului
Sd
G3  100
St
unde
S d - suprafaţă desfăşurata Sd = 1684.8 mp
S t - suprafaţă teren St =1200mp
G3 = 140.4 %
4.4.2.4 Gradul de folosire a suprafeţei desfăşurate – rezulta din
raportarea suprafeţei utile la suprafaţa desfaşurata:
Su
G4  100
Sd
unde
S u - suprafaţă utilă Su = 1052 mp
S d - suprafaţă desfăşurată Sd = 1684.8 mp
G4 = 62.44 %

4.4.3 Calculul indicatorilor economici ai proiectului de investiţie

Valoarea investiţiei constituie un indicator de bază care se cuprinde în
documentaţia economică a lucrărilor de construcţii –montaj, şi în acelaşi timp o
mărime de calcul pentru stabilirea unor indicatori de eficienţă economică derivaţi.
Din calculul devizului a reieşit valoarea TGD= 686 922 RON,fara TVA la care se adaugă valoarea
instalaţiilor necesare clădirii, şi valoarea terenului, conform tabelului de mai jos.
Nr. Tip instalaţie Valoare (Euro/m2) Valoare (Euro)
crt
1. Instalaţii termice 17 1802
2. Instalaţii ventilaţie 17 1802
3. Instalaţii sanitare 7 742
 4. Instalaţii electrice 10 1060
5 406
Total:
Terenul, în suprafaţă de 1.200 mp, deţine racorduri la reţelele de apă,
canalizare, electricitate. Terenul se află in orasul Cernavoda.
Terenul a fost achizitionat in prealabil cu suma de 0 RON.
4.4.3.1 Investiţia specifică
Constituie un indicator valoric de bază, care poate oferi concluzii
importante în vederea luării deciziei de investiţie. Se exprimă ca raport între
volumul valoric al investiţiilor şi efectul obţinut.
I
s 
Qp
unde
I - valoarea investiţiei
Q p - venitul mediu
Se consideră că casele se vor vinde cu 40.000 EURO:
s = 1.63 euro/ mp

4.4.3.2 Investiţia specifică / mp

I
sp 
Sd
unde:
I - valoarea investiţiei I = 692 328 LEI
S d - suprafaţă desfăşurată Sd = 1684.8 mp
sp = 411 euro /mp

4.4.3.3 Rata de rentabilitate a proiectului de investiţie

Constituie un indicator de eficienţă a activităţii productive, exprimând
capacitatea firmei de a produce beneficii.
Acest indicator s-a determinat pe baza valorii medii anuale a avantajului
economic pe care o conferă.
Ehi
ei  100
I ti
unde
Ehi  valoarea medie anuală a avantajului economic
Ehi   Ei
Calculul se face ţinând cont de rata de actualizare de 16%.
Ei - beneficiul anual
Ei  ( P  C )   e
unde
P - valoarea încasărilor
P =8 X 40.000=320000euro X 4.16=1.331.200 LEI
C - cheltuieli de exploatare
 e - taxe asupra terenului, impozit pe cladire
Cheltuieli de exploatare intr-un an se evalueaza astfel:
Nr. Denumire activitate Lei
crt
1. Cheltuieli cu personalul 230 000
2. Energie electrică 8 000
3. Materiale pentru intreţinerea clădirii 8 000
4. Alte cheltuieli 5 000
251 000
Total: e - taxe asupra terenului, impozit pe complex 1 an - 5000
Total cheltuieli de exploatare într-un an = 0
Ei = (P - C) – Δe =( 1 331 200-251 000)-5000=1 075 200 lei
Nr. INDICATORI Valoare (Euro)
crt
1. Investiţiile totale 692 328(I)
2. Beneficii anuale 1.331.200(P)
3. Cheltuieli anuale 0
4. Durata de funcţionare (ani) 50
5. Coeficient de actualizare (%) 16%

Capitalul investit este constituit din 30% aportul beneficiarului si 70%

credit bancar cu o dobandă de 10%/an, rambursabil in 10ani.
Plata ratelor si a dobânzii aferente se efectueaza din primul an de la
punerea în funcţiune a obiectivului.
Valoarea sumei imprumutate : 692 328 x 0.7 = 485 000 lei
În acest caz, începând cu al 2-lea an se va plăti o rată de 65 816.8euro cu
dobânda aferentă, conform eşalonării de mai jos:
485 000 euro / 10 ani = 48 500 lei/an
Eşalonarea plaţii:
- anul 2
48 500 +0,10 x 485 000 =97 000 lei
- anul 3
48 500 +0,10 x 436500 =92 150 lei
- anul 4
48 500 +0,10 x 388 000 =87 300 lei
- anul 5
48 500 +0,10 x 339 500 = 82 450 lei
- anul 6
48 500 +0,10 x 291 000 =77 600 lei
- anul 7
48 500 +0,10 x 242 500 =72 750 lei
- anul 8
48 500 +0,10 x 194 000 =67 900 lei
- anul 9
 48 500 +0,10 x 145 500 =63 050 lei
- anul 10
48 500 +0,10 x 97 000 =58 200 lei
- anul 11
Costuri de investiţii şi anuale sunt rata + dobânda + costurile din exploatare.

ei=Σhi/ ΣIti = 217.15%

e i = 1 331 200/ 1 170 160.4 = 145.67%

Dezavantajul acestui indicator îl reprezintă faptul că profitul este considerat
invariabil pe întreaga durată de funcţionare(exploatare) a firmei, pe când în
practică acesta cunoaşte oscilaţii (de regulă mai mari la început).
Indicatorul rentabilităţii are o importanţă decisivă în luarea deciziei de
investiţie, întrucât arată dacă sunt acoperite (suportate) obligaţiile financiare în
decursul funcţionării obiectivului de investiţie. Pentru ca o investiţie să fie
eficientă, trebuie ca rata rentabilităţii să fie mai mare decât rata dobânzii, sau rata
dividendelor acţiunilor, în cazul procurării capitalului prin emiterea şi vânzarea
de acţiuni.
4.4.3.4 Randamentul economic al investitiei
Profitul final, R este
P=V-C=1 331 200 – 712 022=619 178 lei
Unde V-venitul;C-cheltuieli

4.4.3.5 Durata de recuperare a investiţiei

Constituie unul din indicatorii cei mai concludenţi şi sintetici în aprecierea
eficienţei economice a investiţiei, şi reprezintă perioada de timp pe parcursul
căreia suma profitului atinge volumul investiţiilor prevăzute în proiect.
I
Ti 
Ehi
unde
Ehi -valoarea medie anuală a avantajului economic
I t - suma investiţilor aferente proiectului de investiţii
Ti =712 022 /619 178=1.15 ani

4.4.3.6 Angajamentul de capital

Exprimă costurile iniţiale ale investiţiei plus costurile ulterioare pentru
punerea în funcţiune şi exploatare.
Costul estimativ al investitiei

Fara TVA Cu TVA

Total valoare investitie 165 125 Euro 196 500 Euro
686922 Ron 817 438 Ron
Din care constructii – 60 000 Euro 71 400 Euro
montaj 249600 Ron 297024 Ron

Cunoaşterea angajamentului de capital prezintă interes pentru manageri,

pentru a afla răspunsurile la următoarele întrebări:
- valoarea totală actuală în raport cu angajamentul de capital (cash-flow)
- s-a investit în tehnologie performantă de execuţie şi/sau exploatare,
realizându-se astfel economii la costurile anuale de exploatare
- valoarea fondului de investiţii, şi modul de asigurare a fondurilor
necesare
20
K tI  I t  C  Eh    I h  C  Eh   1  a 
h

h 1
I
K t = 615 882.54
4.4.3.7 Raportul dintre veniturile totale şi cheltuielile totale
Analiza raportului venituri/cheltuieli reprezintă concepţia fundamentală a
evaluării economice şi financiare a proiectelor de investiţii, şi permite compararea
veniturilor cu cheltuielile, prin raport sau diferenţă.
VTA

CTA
- dacă   1, proiectul este eficient; pentru o mai mare siguranţă, se recomanda ca
  1,50, întrucât s-ar putea ca pe viitor să apară conjuncturi
nefavorabile
(scădere a preţurilor, concurenţă puternică, scumpiri la utilităţi)
- dacă,   1, proiectul de investiţii nu produce beneficii, dar nici pierderi
- dacă   1, proiectul este ineficient, şi va fi respins, situaţie în care nu se mai
elaborează celelalte analize bazate pe indicatori economici.

η = 1 331 200/712 022=1.86

4.4.3.8 Durata de realizare a investiţiei-in documentatia de mai sus se regasesc

graficele pentr-un intreaga activitate de realizare a proiectului de la inceput
pana la sfarsit
Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a
investiţiilor, care se determină în funcţie de natura obiectivelor de investiţii, şi se
compară cu duratele de realizare cunoscute pentru diferite obiective.
Durata de realizare a investiţiei cuprinde, într-un sens mai amplu, timpul
necesar realizării procesului in vestiţional, în ansamblul său, şi anume:
- perioada de proiectare
- perioada fluxului informaţional, avizare-decizie
- perioada de executare a lucrărilor de organizare de şantier
- perioada executării lucrărilor de construcţii-montaj
- perioada de probe tehnologice
- perioada de recepţie preliminară şi de punere în funcţiune
- perioada realizării parametrilor tehnico-economici proiectaţi
Aprecierea favorabilă a duratei de realizare a investiţiei ţine de tendinţa de
reducere a acesteia prin:
- pregătirea temeinică şi din timp a investiţiilor, astfel încât să se evite
eventualele erori în proiectare şi execuţie
- dozarea corespunzătoare a forţelor de care dispune antreprenorul pentru
realizarea frontului de lucru stabilit, şi pentru asigurarea punerii în
funcţiune la termenele prevăzute în proiect
- efectuarea recepţiei în condiţii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe
tehnologice
Conform capitolului. de programare şi execuţie a lucrărilor, rezultă o durată
minima a lucrărilor pentru realizarea obiectivului de investiţie de 12 luni.

4.4.3.9 Valoarea neta actuală totală (cumulată)

Constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economică şi
financiară a oricărui proiect de investiţii.
Prin conţinutul său, valoarea netă actuală totală caracterizează, în valoare absolută, aportul de avantaj
economic al unui proiect de investiţii dat, câştigul, recompensa investitorului pentru capitalul investit în proiectul
respectiv, exprimat fie sub formă de cash-flow, fie ca valoare netă actualizată.
Nr. Venit Cheltuieli de Amortizar Cost de Profit
crt. anual exploatare e producţie
1 320 000 - xxxx 196 500 124 400
4.4.3.10 Indicele de profitabilitate
Caracterizează nivelul raportului dintre VNAT şi fondurile de investiţii ce
stau la baza proiectului de investiţii.
VNAT
I pr  100
I
lpr = %- pe o durata de 50 ani

4.5 Analiza de senzitivitate

Scopul analizei in esenta este de a permite determinarea modului in care se

modifica concluziile unei cercetari fata de variatiile posibile ale factorilor sau fata
de erorile de estimarii facute.Prin aceasta se realizeaza o perfectionare a
funadanentarii procesului de adoptare a deciziilor, intrucat se asigura o mai buna
intelegere, in ansamblu, a riscului existent in diversele alternative de actiune.
Se va tine cont de urmatorii parametrii critici care pot influenta in mod important
RIR si va realiza analiza cu urmatorii parametrii:
-imposibilitatea vanzarii in perioada propusa
-NERESPECTAREA TERMENELOR DE EXECUTIE A LUCRARILOR
-CRESTEREA COSTURILOR OPERATIONALE
-FLUCTUATII NEPREVAZUTE ALE preturilor resurselor utilizate
Calculul sensibilitatii in marketing nu se efectueaza doar pentru masurarea
indirect a riscului provenit din modificarile rezultatelor ca urmare a unor estimari
eronate.Analiza de senzitivitate este utila si pentru examinarea implicita a
riscului existent intr-un proiect de produs comparative cu un altu.
...................................................................................................

4.6 Analiza de risc

Fluxul de derulare a proiectului este compus intr-o gama larga de activitati,

care se finalizeaza cu obtinerea unor rezultate necesare atingerii obiectivului
proiectului.Activitatile proiectului au la baza o serie de ipoteze sau prezumtii care
trebuiesc in prealabil solutionate pentru derularea in bune conditii a proiectului.
Ipotezele apar ca factori mai presus de controlul direct al proiectului, care sunt
necesare sa apara pentru ca proiectul sa se poata indeplini, factori definite pozitivi
si termini masurabili ai incertitudinilor apar ca si modificari posibile ale
elementelor proiectului, dar a caror posibilitate de aparitie nu este cunoscuta
Ipotezele formulate in prezentul proiect pof fi structurate in 3 mari etape, si
anume:
Etape de pregatire si eleborare a proiectului
Etapa de initiere a lucrarilor de realizare a obiectivului
Etapa de coordonare si monitorizare a proiectului

Etapa de pregatire si elaborare a proiectului

 -asigurarea resurselor financiare
 -Obtinerea acordurilor

Etapa de initiere a lucrarilor de realizare a obiectivului

 respectarea termenelor de execurie stabilita
 nivel ridicat de specializare a personalului
 Respectarea normelor PSI si SSm
 Anticiparea inflatiei si a cresterii economiei
 Asigurarea aprovizionarii cu material prime
Etapa de ciirdonare si monitorizare a proiectului
 -asigurarea personalului specializat
 Asigurarea continuitatii lucrarilor
 Plicare de metode de realizare a obiectivului cat mai eficiente
 Asigurarea calitatii lucrarilor desfasurate

Riscurile pot fi catalogate ca si probabilitati de producere a unor pierderi

sau nerealizari in cadrul proiectului
Pentru a inlatura aceste riscuri se parcurg urmatoarele etape:
 Identificarea sursei de producer a riscului
 Estimarea acestuia
 Gestionarea riscului si incercarea inlaturarii acestuia

Pentru a identifica riscurile se urmaresc atingerea etapelor urmatoare:

 Analiza planului de implementare
 Experienta specialistilor si a echipei de implementare
Riscurile identificate in cadrul prezentului proiect:
Riscuri economice  Cresterea retie de actualizare
 Cresterea costului utilitatilor
 Scaderea preturilor pe mp
Riscuri contractual
Riscuri de mediu  Intarzieri ale proceselor de
avizare
Riscuri politice  Retragerea spijinului politic
local
 Schimbari politice majore
Riscuri naturale  Cutremure
 Alunecari de teren
 incendii
Riscuri operationale si  management de proiecte
organizatorice neadecvat
 greve
 retraferea sprijinului acordat de
consiliul local
Riscuri operationale si de  problem de comunicare
sistem  estimari gresite ale pierderilor
Riscuri determinate de  erori de estimare
factorul uman  erori de operare
 sabitaj
 vandalism
 Riscuri tehnice  lipsa de oersonal specializat si
calificat
 nerespectarea standardelor si
reglementarilor tehnice
 evaluari geotehnice neadecvate
 control defectuos al calitatii
 intarzieri in finalizare

Dupa identificarea riscurilor pe baza surselor de risc se pune problema evaluarii

impactului pe care l-ar avea riscurile respective asupra proiectului in cazul
producerii lor, precum si a estimarii probabilitatii producerii riscurilor.Evaluarea
riscurilor ofera solutii in ceea ce priveste masurile care trebuiesc luate pentru
gestionarea riscurilor.
Abordarea analizei riscurilor se bazeaza astfel pe:
 dimensionarea riscului-se determina impactul, marimea riscului
 masurarea riscului – se determina probabilitatea producerii riscului

Abordarea riscurilor pe baza matricei impact/probabilitate

Probabilitate/impact scazut mediu mare

scazuta 1 2 3
medie 4 5 6
mare 7 8 9

Evaluarea riscurilor
risc Punctaj conform
 cresterea ratei de actualizare 5
 cresterea costului utilitatilor 5
Scaderea preturilor pe mp 9
Intarzieri in executarea lucrarilor 2

Forta majora 1
Problem neprevazute ale furnizorilor de 3
materiale
Majorarea impozitelor 5
Intarzieri ale proceselor de avizare 2
Retragerea spijinului politic local 4
Schimbari politice majore 5
Renuntarea derulari proiectului in urma 3
presiunilor
cutremure 2
Alunecarei e teren 2
 incendii 3
greve 2
Retragerea spijinului acordat de consiliul 2
local
Problem de comunicare 2
Estimari gresite lae pierderilor 3
Erori de estimare 2
Erori de operare 3
sabotaj 2

Ca si o concluzie generala a evaluarii riscurilor, se pot afirma urmatoarele:

 Riscurile care pot aparea in derularea proiectului au in general un

impact mare la producere, dar o probabilitate redusa de aparitie si
declansare
 Riscurile majore care pot afecta proiectul sunt riscurile financiare si
economice
 Probabilitatea de aparitie a riscurilor tehnice a fost puternic contrata
prin contractarea lucrarilor de consultanta (si ulterior de executie)
cu firme de specialitate.

Principalele documente-suport pentru elaborarea analizelor cost-beneficiu sunt:

 Regulamentul nr. 1083/2006 (Council Regulation no. 1083/2006)
 Documentul de lucru nr. 4 al Comisiei Europene: “Orientări privind etodologia de
Realizare a Analizei Costuri-Beneficii - Noua perioadă de programare 2007-2013”,
Comisia Europeană, Direcţia Generală Politică Regională, Dezvoltare tematică, impact,
evaluare şi acţiuni inovatoare; Evaluare şi adiţionalitate – august 2006
 Ghidul Comisiei Europene pentru Analiza Cost-Beneficiu a proiectelor de investiţii (EC
Guide for Cost-Benefit Analysis of investment projects), Comisia Europeană, Direcţia
Generală Politică Regională – varianta actualizată publicată la 16.06.2008
 H.G. nr. 28 din 9 ianuarie 2008 privind aprobarea conţinutului-cadru al documentaţiei
tehnico-economice aferente investiţiilor publice, precum şi a structurii şi metodologiei
de elaborare a devizului general pentru obiective de investiţii şi lucrări de intervenţii

Complex 8 locuinte P+M destinate proiectului prima casa pentru tineri.