Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: DREPT
CENTRUL : SIBIU
COORDONATOR:
Conf.dr. Orga Dumitriu Gina
Student :
Anul : II
SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARA IN DREPTUL ROMAN
In dreptul civil roman, in materia actelor juridice (prin urmare si in material actelor juridice translative
de proprietate imobiliara, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare) opereaza
principiul relativitatii efectelor actelor juridice, potrivit caruia un act juridic are efecte depline numai
intre parti si succesorii in drepturi ai acestora. Toate celelalte persoane, care nu au participat la
incheierea acestor acte juridice, au calitatea de terti, iar intelegerea partilor li se impune ca realitate
juridica. Pentru aceasta, in materie imobiliara, au fost organizate sistemele de publicitate, care fac ca
situatia juridica a acestora sa poata fi cunscuta si astfel sa devina opozabila erga omnes.
2 Sisteme de publicitate imobiliara
Pe teritoriul actual al Romaniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliara, datorate
conditiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislatii diferite. Astfel, in mod traditional, pe
teritoriul tarii au existat doua sisteme de publicitate imobiliara principale si doua intermediare.
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de Codul Civil si
de Codul de Procedura Civila, aplicabil in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea).
2. Sistemul cartii funciare, reglementat de Dectretul-Lege nr.115/1938 si Legea nr. 241/1947
(Transilvania, Banat si Bucovina).
3. Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr. 242/1947,
aplicabil in cateva comune din judetul Ilfov si in Bucuresti.
4. Sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara, reglementat prin Legea nr.163/1946, aplicabil
in unele localitati din Transilvania pentru inlocuirea cartilor funciare distruse, sustrase sau pierdute in
timpul razboiului.
Cele mai importante doua sisteme de publicitate imobiliara existente inainte de intrarea in
vigoare a Legii nr. 7/1996 au fost sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni si sistemul cartii
funciare.
Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin
pe numele proprietarilor. Transcrierile si inscrierile sunt facute pe numele persoanelor si nu pe imobile
si din aceasta cauza situatia juridica a unui imobil poate fi aflata numai cunoscand proprietarii succesivi
si cercetand la numele lor daca si ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun, operatie
foarte anevoiasa.
In acest sistem se fac doua tipuri de inregistrari:
- transcrieri – constand in copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de
proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale,
in ordinea depunerii cererilor; nu erau supuse transcrierii succesiunile, actele de partaj, daca imobilul a
fost atribuit unuia dintre copartasi, hotararile judecatoresti declarative de drepturi;
- inscrieri – constand in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din acte juridice,
privitoare la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci.
Acest sistem de publicitate isi inceteaza aplicabilitatea o data cu aplicarea Legii nr, 7/1996 a
cadastrului si publicitatii imobiliare.
Sistemul de publicitate prin carti funciare
Este un sistem real de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece are la baza identitatea
topografica a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari. Fiecare imobil are
propria sa carte funciara, in care sunt evidentiate orice schmbari ce intervin in situatia sa materiala si
juridica.
Cartile funciare alcatuiesc un sistem complet de publicitate imobiliara, pentru ca se realizeaza
publicitatea tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.
O alta caracteristica importanta a acestui sistem este aceea ca inscrierea in cartea funciara are
caracter constitutiv de drepturi reale, astfel incat simpla incheiere valabila a unui act de transmitere sau
constituire a unui drept real imobiliar nu este sufiecienta pentru dobandirea dreptului respectiv, fiind
necesara in acest scop inscrierea dreptului in cartea funciara.
Sistemul cartilor funciare a fost preluat in mare parte in noua reglementare a publicitatii
imobiliare – Legea nr. 7/1996 – cu exceptia efectului constitutiv de drepturi reale a inscrierii in cartea
funciara, astfel incat tipurile de inscrieri, precum si actiunile specifice de carte funciara vor fi
prezentate in sectiunea dedicata acestei noi reglementari.
Prin aparitia Legii nr. 7/1996 s-a dat o noua reglementare cartilor funciare, ca sistem unitar de
publicitate imobiliara pentru intreaga tara. Odata cu finalizarea lucrarilor cadastrale si a noilor registre
de publicitate imobiliara pe teritoriul administrativ unui judet, isi inceteze aplicabilitatea vechile
reglementari amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliara. In momentul in care in toate
judetele aceste lucrari vor fi finalizate, legea se va aplica integral in toata tara.
3. Noile carti funciare (Legea nr. 7/1996)
3. 1. Cadastrul general
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar si
obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe intreg teritoriul tarii.
Entitatile de baza ale acestui sistem sunt parcela, constructia si proprietarul.
Prin imobil se intelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi
proprietar, iar prin parcela se intelege suprafata de teren cu aceeasi categorie de folosinta.
Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale: comuna, oras,
municipiu, judet si la nivelul intregii tari. Prin sistemul de cadastru general se realizeaza:
a) identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor,
masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe
suporturi informatice;
b) identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori legali de imobile, in vederea
inscrierii in cartea funciara cu caracter definitiv;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor
fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Evidenta cadastral-juridica, respectiv publicitatea imobiliara, intemeiata pe sistemul de evidenta al
cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la
imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele
situate in raza de activitate a acestora.
Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori de carte
funciara.
3.2. Cartile funciare.
Cartea funciara este un inscris in care este evidentiata in mod public situatia materiala si situatia
juridica a imobilelor, prin inscrierea tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Fiind
o evidenta tinuta pe imobile, cartea funciara constituie un sistem real (si nu oersonal) de publicitate.
Cartea funciara este alcatuita din:
e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere
fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere.
Notarea. Este acea inscriere in cartea funciara care are ca obiect avand ca obiect inscrierea drepturilor
personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor
de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea
funciara.
3.5. Actiunile de carte funciara
A. Actiunea in prestatie tabulara.
Potrivit art.27 din Legea nr.7/1996 (actualizata), cel care s-a obligat sa stramute, sa constituie in folosul
altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-l predea toate inscrisurile necesare pentru
inscrierea acelui imobil, la fel fiind si in ipoteza in care un drept inscris in cartea funciara se stinge, caz
in care titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii. In cazul in care cel
obligat nu preda inscrisurile, se va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea, hotararea
instantei suplinind astfel consimtamantul partii care avea obligatia sa predea inscrisurile necesare
inscrierii.
Actiunea in prestatie tabulara este imprescriptibila.
Actiunea in prestatie tabulara poate fi indreptata si impotriva tertului dobanditor inscris in cartea
funciara, daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:
a) actul juridic in baza caruia se solicita prestatia tabulara sa fie incheiat anterior celui in baza caruia a
fost inscris dreptul tertului in cartea funciara;
b) tertul sa fi dobandit imobilul cu titlu gratuit sau, daca l-a dobandit cu titlu oneros, sa fie de rea-
credinta.
B. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara
Rectificarea inscrierilor in cartea funciara are ca obiect inlaturarea neconcordantelor care pot exista
intre inscrierile in cartea funciara si situatia juridica reala a imobilului. Prin rectificare se intelege
radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila de a face obiectul unei
inscrieri in cartea funciara. Rectificarea se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie,
in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Daca insa se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza
esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil, se utilizeaza operatiunea de modificare.
Acaiunea in rectificare poate fi introdusa de orice persoana interesata in urmatoarele cazuri (art.34-39
si 53 din Legea nr.7/1996 actualizata):
a) inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil.
b) dreptul inscris a fost gresit calificat
c) nu mai sunt intrunite conditiile de existenta ale dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic
in temeiul caruia s-a facut inscrierea.
d) inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.
In ceea ce priveste prescriptia extinctiva, situatia e diferita pentru actiunile in rectificarea
intabularii sau a inscrierii provizorii, pe de o parte, si pentru actiunile in rectificarea notarii, pe de alta
parte.
Actiunile in rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii
- sunt imprescriptibile, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand sunt introduse impotriva
dobanditorul nemijlocit, precum si impotriva tertilor dobanditori de rea-credinta;
- se prescriu intr-un termen de 10 ani atunci cand sunt introduse impotriva tertelor persoane care au
dobandit cu buna-credinta un drept real cu titlu gratuit, prin donatie sau legat, sub rezerva prescrierii
actiunii de fond; termenul de 10 ani incepe sa curga din ziua cand tertii au inregistrat cererea de
inscriere a dreptului lor;
- se prescriu intr-un termen de 3 ani fata de tertele persoane care si-au inscris un drept real dobandit cu
buna-credinta si cu titlu oneros, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare, sub rezerva prescrierii
actiunii de fond; in acest caz, actiunea in rectificare poate fi intemeiata doar pe nevalabilitatea inscrierii
sau a titlui ce a stat la baza acesteia, sau pe gresita calificare a dreptului inscris; termenul de 3 ani
incepe sa curga de la data inregistrarii cererii de inscriere formulate de dobanditorul nemijlocit al
dreptului a carui rectificare se cere.
Actiunile in rectificarea notarilor sunt imprescriptibile.
3.6. Intrarea in vigoare si punerea in aplicare a Legii nr. 7/1996
Legea 7/1996 a intrat in vigoare la 24.06.1996, dar nu toate prevederile ei au fost puse in aplicare la
aceasta data, avand in vedere ca pentru acest lucru era necesara crearea unei noi structuri
organizatorice, realizarea efectiva a lucrarilor cadastrale si inlocuirea vechilor evidente de publicitate
imobiliara cu cele prevazute in acest act normativ.
Dispozitiile tranzitorii din Legea nr. 7/1996 prevad urmatoarele:
1) Inscrierile facute in conformitate cu actele normative in vigoare in registrul de transcriptiuni si
inscriptiuni, in cartile funciare si in cartile de publicitate funciara, inainte de data intrarii in vigoare a
prezentei legi, isi vor produce si dupa aceasta data efectele prevazute, cu exceptia cazurilor in care
drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale au fost afectate in orice mod prin efectul legii.
2) Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil incheiat
anterior intrarii in vigoare a prezentei legi, netranscris in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni ori,
dupa caz, neinscris in cartea funciara, isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit
prevederilor prezentei legi. Actul sub semnatura privata, valabil incheiat, va fi luat in considerare daca
are data certa anterioara intrarii in vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
3) In regiunile de carte funciara supuse Decretului-lege nr. 115/1938 sau, dupa caz, Legii nr. 242/1947,
inscrierile privitoare la imobile, cuprinse in cartile funciare sau, dupa caz, in cartile de publicitate
funciara, vor continua sa fie facute in aceste carti, cu respectarea si in conditiile dispozitiilor prezentei
legi.
4) In regiunile de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, pana la deschiderea cartii funciare,
privilegiile si ipotecile legale, sechestrul, urmarirea imobilului, a fructelor si veniturilor sale, punerea in
miscare a actiunii penale, precum si actiunile pentru apararea drepturilor reale privitoare la imobilele
neinscrise in cartea funciara vor continua sa fie inscrise in vechile registre de publicitate imobiliara.
5) In cazul inscrierii unei constructii, a dezmembrarii sau alipirii unui corp funciar inscris intr-o carte
funciara intocmita in baza Decretului-lege nr. 115/1938, precum si pentru inscrierea imobilelor
dobandite in temeiul legilor funciare, pentru imobilul desprins se va deschide o noua carte funciara,
potrivit prevederilor prezentei legi.
6) Actele si faptele juridice privind imobilele situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu s-au
definitivat documentele cadastrului general, se vor inscrie in cate o carte funciara. In aceleasi conditii,
se vor inscrie si titlurile de proprietate emise in temeiul legilor funciare.
Este important de mentionat ca desi Legea nr. 7/1996 a preluat o mare a parte a reglementarilor
Decretului-Lege nr. 115/1938, ea prevede ca inscrierea in cartea funciara are doar efect de opozabilitate
fata de terti (si in unele e cazuri trebuie facuta pentru ca titularul dreptului sa poata dispune de acesta),
in timp ce vechea reglementare prevedea ca inscrierea in cartea funciara are efect constitutiv de
drepturi reale