Sunteți pe pagina 1din 35

2010

Ghid privind evaluarea pentru garantarea


împrumuturilor
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Cuprins

I Expunere de motive ...................................................................................................... 3


1. Abrevieri...................................................................................................................... 9
2. Defini ii ale unor termeni .............................................................................................. 9
II Principii de evaluare a garan iilor reale de natura activelor corporale........................... 12
III Evaluarea în faza acord rii creditului.......................................................................... 16
IV Evaluarea pe parcursul derul rii creditului ................................................................. 17
V. Evaluarea în faza execut rii silite ............................................................................... 19
VI. Sanc iuni................................................................................................................... 20
ANEXE .......................................................................................................................... 21

2/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

I Expunere de motive

Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor se refer la evaluarea


garan iilor reale i a aparut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativ
referitor la activitatea de creditare în care, pân în prezent, se faceau referiri indirecte la
activitatea de evaluare a garan iilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de c tre institu iile de credit, evaluatori, auditori financiari i
al i utilizatori ai serviciilor de evaluare în legatur cu activitatea de creditare, în diferitele
faze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza c ruia institu iile de credit î i vor
elabora propriile norme de evaluare a garan iilor.
În cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, rela ia cu alte
standarde profesionale i cu reglement rile BNR, procesul de evaluare, abord ri ale
evalu rii, raportul de evaluare precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
Prezentul ghid prezint cadrul activit ii de evaluare:
(1) în faza acord rii creditului;
(2) pe parcursul derul rii creditului;
(3) în faza execut rii silite.
Potrivit reglement rilor BNR:
• împrumut torii sunt obliga i s elaboreze metodologii pentru determinarea
valorii juste a garan iilor reale primite, având în vedere Standardele
Interna ionale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit acestora, Valoarea just
este suma la care poate fi tranzac ionat un activ sau decontat o datorie, de
bun voie, între p r i aflate în cuno tin de cauz , în cadrul unei tranzac ii în
care pre ul este determinat obiectiv.
• institu iile de credit trebuie s stabileasc cerin e corespunz toare în ceea ce
prive te valoarea i tipul garan iilor corporale, capacitatea de valorificare în
timp util a garan iei i de stabilire în mod obiectiv a unui pre sau a unei valori
de pia , frecven a cu care valoarea bunului poate fi revizuit , incluzând o
expertiz sau o evaluare profesional , i volatilitatea sau o aproximare a
volatilit ii valorii garan iei reale.
• evaluarea periodic a garan iilor este obligatorie.
Referirile la standardele de evaluare privesc standardele interna ionale de evaluare,
obligatorii pentru membrii ANEVAR.
Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai institu iilor de credit care
elaboreaz rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.
Practica evalu rii pentru garantarea împrumuturilor a eviden iat câteva aspecte care nu
aveau o în elegere i clarificare unitar . Ghidul de fa încearc s clarifice aceste lucruri.

Ghidul î i propune totodat s creasc gradul de transparen al rela iei dintre evaluator i
institu ia de credit i s delimiteze responsabilit ile fiec reia dintre cele dou p r i în

3/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

activitatea comun din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a


activelor care se constituie ca garan ii ale creditelor.

Principalele aspecte care au fost reglementate în cuprinsul ghidului se refer la:

• Comunicarea dintre evaluator i institu ia de credit;


• Inspec ia propriet ii;
• Derog ri de la standardele de evaluare ;
• Diferen ele existente între situa ia faptic i situa ia reie it din documente;
• Tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus Valoarea just ;
• Verificarea situa iei juridice a bunului evaluat;
• Informa iile i documentele necesare elabor rii raportului de evaluare;
• Evaluatori interni i evaluatori externi;
• Responsabilit ile în cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
• Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
• Adecvarea bunului evaluat pentru garan ie bancar ;
• Procesul de evaluare;
• Prezentarea pe scurt a abord rilor evalu rii;
• Opinia evaluatorului. Num rul de abord ri aplicate;
• Forma raportului de evaluare;
• Necesarul minim de informa ii cuprinse în raportul de evaluare;
• Semnarea i tampilarea raportului de evaluare;
• Verificarea rapoartelor de evaluare;
• Verificarea informa iilor utilizate de c tre evaluator;
• Moneda în care se exprim opinia;
• Influen a TVA asupra valorii estimate;
• Evaluarea portofoliilor de garan ii pe perioada derul rii creditelor.

Sunt expuse în continuare, motivele avute în vedere la alc tuirea principiilor propuse în
acest ghid.

Având în vedere num rul mare de persoane, din institu ia de credit, care au contact cu
evaluatorul în procesul de evaluare a garan iilor, comunic rile se realizeaz atât în scris cât
i telefonic. Pentru ca procesul de comunicare s fie cât mai transparent i eficient, în
cadrul ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care necesit exclusiv
comunicarea scris .

Pentru inspec ia propriet ii s-au reglementat cazurile în care aceasta este obligatorie, cine
face inspec ia, ce se scrie în raportul de evaluare despre inspec ie, etc.

O problem important o reprezint diferen ele reie ite în urma inspec iei între situa ia
faptic i situa ia din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instruc iunile institu iei
de credit, realizate în scris, în toate aceste situa ii.

De regul , tipul de valoare estimat în cadrul raportului de evaluare pentru garantarea


împrumuturilor este valoarea de piat . Sunt îns situa ii, în practic , în care evaluatorii au
estimat i alte tipuri de valori în afara valorii de pia . S-a reglementat ca utilizarea unui alt
tip de valoare va putea fi folosit doar la solicitarea scris a institu iei de credit.

4/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Un alt tip de valoare, reg sit frecvent în cadrele de raportare financiar este valoarea just .
Cu privire la garan iile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat în garan ie
este recunoscut în situa iile financiare ale institu iilor de credit. Valoarea just poate fi mai
mic sau cel mult egal cu valoarea de pia .

Scopul evalu rii va fi întotdeauna evaluarea pentru garantarea împrumuturilor. Ghidul


devine aplicabil doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca i cadru general de
evaluare pentu evalu rile realizate în alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar ,
pentru asigurare, pentru vânzare/cump rare, pentru fuziuni etc.

De asemenea sunt multe situa ii în care evaluatorului i se cere s exprime separat valoarea
constructiei i valoarea terenului. Alocarea valorii de pia a propriet ii imobiliare între
teren i constructii este o opera ie matematic în urma c reia nu rezult valoarea de pia a
componentelor. Aceast ac iune este specific evalu rii pentru raportare financiar .
Valoarea de asigurare este un scop specific al evalu rii, diferit de valoarea pentru
garantarea împrumuturilor, i care nu rezult din raportul de evaluare pentru garantarea
împrumuturilor.

Evalu rile imobiliz rilor financiare (ac iuni, p r i sociale), dac este cazul, vor fi realizate
în conformitate cu prevederile din normele interne ale institu iilor de credit i nu au fost
cuprinse în prezentul ghid.

Situa ia juridic a bunului de evaluat este primordial în procesul de luare în garan ie.
Decizia c un bun este conform pentru garan ie bancar trebuie s apar in institu iei de
credit. Evaluatorul are obliga ia s descrie cât mai fidel i detaliat bunul de evaluat, în
raportul de evaluare, inând cont de instruc iunile specifice transmise de c tre banc .
Responsabilitatea final de a accepta un bun în garan ie apar ine institu iei de credit.

Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte b ncii i solicitantului de credit, lista cu


documentele i informa iile necesare realiz rii evalu rii în func ie de natura activului de
evaluat. Este foarte important ca informa iile s ii fie puse la dispozi ie de c tre institu ia
de credit sau dac nu este posibil, i acest lucru se face de c tre solicitantul creditului, setul
de documente trebuie prezentate în acela i timp i institu iei de credit. Se urm re te ca
informa iile pe care le are la dispozi ie evaluatorul s fie cunoscute de c tre institu ia de
credit i este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate înainte de a fi
puse la dispozi ia evaluatorului.

Având în vedere c documenta ia are diverse denumiri i c pentru evaluare este necesar
un set minim de informa ii, s-a cuprins în ghid o list minim de documente i informa ii
necesare realiz rii evalu rii.

Evalu rile pentru garantarea împrumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoane


fizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angaja i ai institu iei de credit. În oricare din
situa ii, evaluatorii trebuie s respecte standardele de evaluare i prevederile normelor
interne ale b ncilor i ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze i s
tampileze raportul de evaluare scriindu- i numele în clar. Când evaluatorul extern este
societate comercial , membru corporativ ANEVAR, atunci responsabilitatea asupra
evalu rii o are atât societatea comercial cât i evaluatorul care a realizat raportul de
evaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau ac ionar al societ ii de evaluare ori un

5/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

colaborator pe baz de contract de prest ri servicii respectând condi ia pus persoanelor


fizice de a fi membru titular ANEVAR.

Calitatea valorii propriet ilor dintr-un portofoliu de garan ii depinde de calitatea


rapoartelor de evaluare utilizate în procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de
evaluare depinde i de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispozi ie. Termenul
de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de c tre institu ia de credit i evaluator.
Trebuie precizat îns c fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor, necesit
inspec ia propriet ii i apoi culegerea i analiza informa iilor de pia precum i
identificarea tuturor surselor de informa ii i a validit ii acestora. În aceste condi ii
evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel încât s deruleze aceste opera iuni
la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales în condi iile curente
ale pie ei imobiliare, în care num rul de tranzac ii este mai redus, este c identificarea
informa iilor i a surselor de informa ii credibile este mai dificil de f cut dar aceasta este o
etap în evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib în vedere c
dac institu iile de credit o vor cere, s poat fi identificate inclusiv fizic atât proprietatea
de evaluat cât i propriet ile comparabile, pe baza c rora a fost realizat evaluarea. In
acest sens, evaluatorul va men iona sursa i datele de contact prin care pot fi verificate
informa iile utilizate în evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea în evaluare a unor
propriet i fictive, luate de pe diverse site-uri, f r a se acorda o minim garan ie a
veridicit ii acestora. Acest lucru s-a putut întampla, pân în prezent, în special în cazul
evalu rii terenurilor unde informa iile accesibile în Romania sunt mai restrânse decât în
alte ri, în care exist baze de date i posibilitatea acces rii i identific rii cu exactitate a
propriet ilor utilizând imagini din satelit i coordonate GPS. Cel pu in argumentele de mai
sus au condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de
evaluare pentru garantarea împrumuturilor.

Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acesta este
prezentat pe larg în standardele de evaluare i în bibliografia de specialitate, în cuprinsul
ghidului au fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare i ale
principalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate i cele trei abord ri ale evalu rii:
compara ii, venit i cost, f r a se intra în detalii legate de metodele de evaluare, incluse în
aceste abord ri.

Un element îndelung discutat i frecvent întâlnit în practic îl reprezint num rul de


abord ri ale evalu rii care se aplic în cadrul unei evalu ri.

În condi ii ideale, cele trei abord ri ale evalu rii, aplicate pentru evaluarea aceleia i
propriet i ar trebui s conduc la acela i rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest
lucru nu se întampl îns în practic din multe motive, considerate ca fiind obiective
(cantitatea informa iilor existente la aplicarea abord rilor, adecvarea acestor informa ii,
etc). În aceste condi ii, în care rezultatele abord rilor prezint un interval de valori, se
impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor ob inute prin
diverse abord ri. In cadrul procesului de reconciliere evaluatorul analizeaz procesul de
evaluare din fiecare abordare în parte, având în vedere cel pu in urmatoarele elemente:
cantitatea informa iilor avute la dispozi ie, consisten a informa iilor, verificarea
informa iilor, tipul propriet ii evaluate, scopul evalu rii, etc. În cadrul raportului de
evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare prezentându-se adecvarea
metodei, gradul de încredere în rezultatul ob inut, credibilitatea i valabilitatea acestuia.

6/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Ori de câte ori este posibil se vor aplica metode de evaluare înscrise în cele trei abord ri.
când nu exist aceast posibilitate se vor aplica doua sau doar o singur metod . Este foarte
important ca în raportul de evaluare s fie prezentate justific ri privind neaplicarea uneia
sau a dou abord ri. Nu se va aplica niciodat o a doua metod , numai cu caracter formal,
în cazul în care poate fi aplicat doar o singur abordare adecvata i bazat pe informa ii de
pia suficiente, verificate i credibile.

Media (aritmetic , geometric , median etc) nu vor fi folosite în exprimarea opiniei finale
nici între mai multe abord ri i nici între mai multe metode ale aceleia i abord ri. Nu va fi
folosit media nici în cazul abord rii prin compara ie ca pas final dup efectuarea
corec iilor asupra propriet ilor comparabile fa de proprietatea de evaluat.

În raportul de evaluare va fi prezentat modul în care a fost aplicat fiecare etap a


procesului de evaluare.

În cuprinsul ghidului s-a prezentat atât con inutul minim de informa ii care trebuie s se
regaseasc într-un raport de evaluare cât i un raport de evaluare extins.

Se tie c institu iile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz


intern. Nu a fost analizat în cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat ca
apar inând fiec rei institu ii în parte.

Având în vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune,


indiferent de institu ia de credit, este recomandat ca i rapoartele de verificare interne s
îndeplineasca acelea i condi ii.

Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie f cut de c tre un


evaluator membru ANEVAR iar acesta s î i decline competen a în condi iile în care nu
are experien a necesar realiz rii unei asemenea misiuni.

O alt problem care a fost analizat i cuprins în ghid, este moneda în care se va exprima
opinia final . S-au întalnit situa ii în care chiar dac evaluarea a fost realizat utilizând
informa ii de pia în EURO, opinia final a fost exprimat atât în lei cât i în CHF sau în
alt valut . Exprimarea opiniei în mai multe monede în acela i timp, face ca echilibrul
între ele i valabilitatea tuturor s existe doar la momentul exprim rii acestor opinii.
Evolu ia ulterioar a valorii propriet ii poate fi diferit în diferite monede. De aceea
institu ia de credit va trebui s solicite în fiecare caz, care este moneda în care se va
exprima opinia evaluatorului.

Aceea i propunere de reglementare s-a folosit i în cazul includerii TVA în opinie. Având
în vedere c în cazuistica prezent prevederile institu iilor de credit referitoare la TVA sunt
nuan ate în func ie de mai mul i factori (ex. clientul persoan fizic sau persoan juridic )
s-a propus ca evaluatorii s respecte ceea ce institu iile de credit î i vor stabili în normele
proprii referitor la acest aspect.

Evaluarea portofoliilor de garan ii pe perioada derul rii creditelor a reprezentat o parte


important din necesitatea apari iei acestui ghid. Structura portofoliilor de garan ii poate fi
diferit de la o institu ie de credit la alta.

7/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Având în vedere evolu ia pie ei imobiliare din ultimii 2 ani (2009-2010) precum i efectele
crizei financiare asupra industriei imobiliare romane ti o întrebare tot mai frecvent a
reprezentat-o cât este valoarea propriet ilor imobiliare din portofoliile de garan ii ale
institu iilor de credit.

Inten ia institu iilor de credit de a evalua individual fiecare garan ie din portofoliu nu poate
fi realizat în majoritatea situa iilor, având în vedere:
• num rul mare de garan ii aflate în portofoliu;
• opera iunea necesit mult timp;
• opera iunea necesit costuri semnificative.

În aceste condi ii s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situa ii cu tehnicile de evaluare
existente. O solu ie provine din abordarea pe baza de compara ii, care prevede c metoda
statistic este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta înseamn c acolo unde nu se
fac evalu ri individuale, i s-au prezentat în ghid situa iile în care acestea sunt obligatorii,
pot fi aplicate metode statistice (globale).

Diferen a între evaluare individual i evaluarea statistic este c la evaluarea individual


se realizeaz un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea
evaluat , iar în evaluarea statistic sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru
un grup de propriet i din portofoliul institu iilor de credit care au putut fi aranjate având
“tr s turi” comune. Aceste grupuri se numesc popula ii statistice.

Un element definitoriu al utiliz rii uneia sau alteia din abord ri pentru grupuri de garan ii
din portofoliul institu iei de credit, o reprezint posibilitatea împ r irii portofoliului în
grupuri omogene. Astfel de grupuri de garan ii care întrunesc tr s turile unei popula ii
statistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garan iilor se vor evalua individual.

În cadrul evalu rii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac
informa iile de pia sunt suficiente, i permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot
aplica i metodele statistice în cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor
prezenta modelul statistic în raportul de evaluare astfel încât institu ia de credit s îl poat
verifica.

În situa iile în care popula iile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de
evaluare globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evalu ri i în alte ri sau în alte
scopuri decât evaluarea pentru garantarea împrumutului (ex. evaluarea pentru impozitare).
Devine foarte important cum va fi realizat modelul statistic i cum va fi aplicat. Un model
statistic corect specificat con ine i func iile de autotestare astfel încât, într-un model
corect aplicat, rezultatul global respect gradul de probabilitate declarat i care trebuie
agreat de institu ia de credit i de auditorul financiar al acesteia.

Trebuie re inut c rezultatul evalu rii globale asigur juste ea evalu rii totale a
portofoliului iar rezultatul final va fi alocat fiec rui bun component al portofoliului.

Avantajele imediate i foarte evidente ale aplic rii tehnicilor statistice în evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare i existen a metodelor de control al rezultatelor
ob inute. Dezavantajul principal const în complexitatea aplic rii solu iilor propuse, fiind
necesar un colectiv de speciali ti din diferite domenii - programatori, statisticieni,

8/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

matematicieni, evaluatori, anali ti de pia - pentru a concepe i pune în func iune sisteme
de asemenea natur i anvergur .

Prin cele prezentate anterior i prin reglement rile propuse, consider m c s-a analizat
întregul spectru al problematicii evalu rii pe perioada derul rii creditului astfel încât s fie
g site solu iile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu în parte. În anexa 2 este
prezentat o sintez a tehnicilor statistice, aplicabile în cazul evalu rii bunurilor precum i
o bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel încât s fie un sprijin pentru evaluatori
i pentru speciali tii cu care ace tia vor colabora la elaborarea unor modele statistice
adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.

1. Abrevieri
BNR = Banca Na ional a României
ANEVAR = Asocia ia Na ional a Evaluatorilor din România infiin at ca o asocia ie
profesional independent care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prev zute de
Standardele Interna ionale de Evaluare i care ac ioneaz în interes public, fapt recunoscut
prin HG 1447/09.09.2004
ARB = Asocia ia Român a B ncilor
EPI= specializare ANEVAR care se refer la evaluarea propriet ilor imobiliare
EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile
EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de întreprinderi
SIE = Standardele Interna ionale de Evaluare
IFRS = Standardele Interna ionale de Raportare Financiar
IVS 1 = Standardul Interna ional de Evaluare cu referire la “valoarea de pia ”
TVA = Taxa pe valoarea adaugat

2. Defini ii ale unor termeni

În accep iunea prezentului ghid, termenii i no iunile utilizate au urm toarele semnifica ii:
Membru titular ANEVAR = persoan fizic , indiferent de cet enie, na ionalitate, religie,
sex sau convingeri politice, care prin preg tirea i experien a sa în domeniul evalu rii a
dobândit o competen deosebit de în elegere i rezolvare a problemelor din domeniul
evalu rii. Calitatea de membru titular se dovede te cu legitima ia i parafa emise de
asocia ie;
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic , constituit sub form de societate
comercial , cu sediul în România sau într-un alt stat membru al Uniunii Europene care
presteaz servicii de evaluare i este interesat în promovarea i dezvoltarea profesiei de
evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovede te prin certificatul emis de
ANEVAR;
Valoarea de pia = Valoare estimat de evaluator i raportat de acesta prin intermediul
raportului de evaluare i care este definit conform Standardelor Interna ionale de

9/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Evaluare. Se utilizeaz de regul la raportarea în scopul garant rii unui credit, cu excep ia
cazului în care evaluatorului i se solicit în mod expres raportarea unui alt tip de valoare;
Valoarea just = Valoare atribuit garan iilor, definit conform Standardelor
Interna ionale de Raportare Financiar (IFRS) i reglement rilor BNR
Alte tipuri de valoare = tipuri de valoare solicitate de institu ia de credit, care pot fi
estimate în rapoartele de evaluare în conformitate cu Standardele Interna ionale de
Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Interna ionale de Evaluare, adoptate de Consiliul
pentru Standardele Interna ionale de Evaluare (IVSC).
Garan ii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate în garan ie pentru
opera iunile realizate de institu ia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare,
inclusiv depozitul colateral, gajul f r deposedare etc.). În prezentul ghid se va face
referire numai la garan iile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (ma ini, echipamente, utilaje,
mijloace de transport, stocuri, etc)
Evaluarea garan iilor = stabilirea valorii de pia (sau dup caz a altor tipuri de valoare
cerute de institu iile de credit prin instruc iuni exprese) pentru bunurile asupra c rora
urmeaz a se constitui garan ia sau aflate în portofoliul de garan ii al institu iei de credit
Evaluator extern = persoan fizic , membru titular ANEVAR care nu este salariat al
institu iei de credit, sau persoan juridic , membru corporativ ANEVAR semnatare a unui
contract/angajament cadru, cu institu ia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de
evaluare în condi iile prezentului ghid.
Evaluator intern = salariat al institu iei de credit care are atribu ii în evaluarea garan iilor
reale de natura activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de
c tre institu ia de credit.
Pia lichid = o pia pentru care se înregistreaz suficiente tranzac ii astfel încât se poate
stabili o valoare de pia pentru bunurile specifice acelei pie e.
Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicit
credite.
Institu ie de credit = b nci, b nci de economisire i creditare în domeniul locativ, b nci
de credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit i institu iilor emitente de
moned electronic , persoane juridice române (cf Regulament nr.19/24/14.12.2006)
Portofoliu de garan ii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate în favoarea institu iei de
credit.
Evaluarea pentru garantarea împrumutului = elaborarea unui raport de evaluare în
scopul garant rii unui împrumut acordat de o institu ie de credit
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz , se aprob sau se / respinge ori se
administreaz o facilitate de creditare (credit).

Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utilizând proceduri


standardizate f r a fi necesar inspec ia bunurilor i care se aplic pe parcursul derul rii
creditului

10/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) în mod individual, cu elaborarea


unui raport de evaluare i cu respectarea în totalitate a procesului de evaluare specificat de
standardele de evaluare.

Popula ie statistic = termen utilizat în statistic i care reprezint mul imea elementelor
simple sau complexe, de aceea i natur , care au una sau mai multe însu iri esen iale
comune, proprii elementelor cât i popula iei privit ca un tot unitar

Norme interne = reglement ri interne ale institu iilor de credit.

Procesul de evaluare = totalitatea ac iunilor întreprinse de evaluator în vederea stabilirii


valorii de pia a bunului de evaluat

Abord ri în evaluare = metodologiile prev zute de standardele de evaluare i utilizate


pentru stabilirea valorii de pia a bunurilor

11/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

II Principii de evaluare a garan iilor reale de natura activelor corporale

1. Ghidul privind evaluarea garan iilor reale (denumit în continuare “Ghidul”) urmeaz
a fi aplicat de c tre institu iile de credit, exper i evaluatori, auditori financiari i al i
utilizatori ai serviciilor de evaluare în leg tur cu activitatea de creditare, în
diferitele faze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza c ruia institu iile de
credit î i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garan iilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de pia a
acestora. în condi iile unei pie e lichide, valoarea de pia este cea mai bun estimare
a valorii juste. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de
pia .
3. În cazul în care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse evalu rii pentru
garantarea creditelor, institu iile de credit vor preciza explicit, în normele proprii,
care este tipul de valoare pe care evaluatorul îl va estima în toate situa iile în care se
impune elaborarea unui raport de evaluare. În cazul în care nu se precizeaz explicit
acest tip de valoare evaluatorul va refuza evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerin ele specifice ale institu iei
de credit, atât în ceea ce prive te evaluarea, cât i în ceea ce prive te raportarea
evalu rii în conformitate cu prevederile prezentului Ghid.
5. Institu iile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, în
care se va institui obliga ia, pentru evaluatori, s respecte standardele interna ionale
de evaluare. Orice derog ri de la aceste standarde, vor fi definite în normele interne
ale institu iilor de credit i vor respecta prevederile standardelor de evaluare
referitoare la derog ri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea
unor derog ri nepermise de standarde vor atrage r spunderea institu iei de credit. În
cazul în care aceste derog ri nu sunt solicitate în scris de institu ia de credit,
evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de
evaluare cu derog ri de la standarde, nesolicitate de institu ia de credit sau cu
nerespectarea derog rilor solicitate va atrage r spunderea evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea împrumuturilor vor fi elaborate de c tre
evaluatori interni, salaria i ai institu iei de credit, care vor avea calitatea de membri
titulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea împrumutului se poate desf ura în baza
raporturilor de munc , în cazul evaluatorului intern sau în baza unui contract de
prest ri servicii încheiat între evaluatorul extern, în calitate de furnizor de servicii i,
de regul , institu ia de credit i/sau solicitantul creditului, în calitate de client. În
ambele situa ii institu ia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prin
excep ie, contractul de prest ri de servicii poate fi încheiat între evaluatorul extern,
în calitate de furnizor de servicii de evaluare i persoana desemnat de institu ia de
credit i/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi î i
pot desfa ura activitatea, în condi iile legii, ca persoane juridice, membri corporativi
ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare
apar ine evaluatorului. Atunci când evaluatorii externi î i desf oar activitatea, în

12/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

condi iile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, r spunderea


pentru prejudiciile cauzate în baza raporturilor contractuale apar ine, în solidar,
evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul de
evaluare i societ ii comerciale membru corporativ ANEVAR al c rui
angajat/ac ionar/asociat este evaluatorul sau care a încheiat un contract de prest ri de
servicii de evaluare cu aceast societate.

9. Verificarea situa iei juridice a bunului, astfel cum aceast situa ie rezult din
documentele puse la dispozi ia evaluatorului nu este de competen a evaluatorului i
nu îi va angaja r spunderea.
10. Documentele necesare realiz rii raportului de evaluare vor fi puse la dispozi ia
evaluatorului de c tre solicitantul creditului prin intermediul sau cu în tiin area
institu iei de credit, astfel ca în posesia evaluatorului s existe acela i set de
documente care se afl i în posesia bancii. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s
prezinte b ncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informa iile necesare
realiz rii evalu rii, în func ie de natura activului de evaluat.
11. Dac în timpul inspec iei bunului, evaluatorul constat c exist diferen e între
situa ia faptic i situa ia din documentele avute la dispozi ie sau c proprietatea de
evaluat nu poate fi identificat va informa în scris institu ia de credit i va proceda
conform instruc iunilor acesteia, formulate în scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de c tre institu ia de
credit i evaluator i poate varia în functie de aspectele concrete ale propriet ii
evaluate. Durata minim pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile
lucr toare de la data primirii tuturor documentelor necesare elabor rii acestuia.
13. Institu ia de credit stabile te dac bunul evaluat este corespunz tor pentru a fi
acceptat ca garan ie bancar .
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalu rii, pe baza prevederilor prezentului
ghid sunt, în principal:
- propriet i imobiliare (terenuri, apartamente, locuin e individuale, spa ii
comerciale, spa ii industriale, birouri, hoteluri, etc);
- bunuri mobile (echipamente, ma ini i instala ii, mobilier, stocuri, etc );
15. Procesul de evaluare include toate cercet rile, informa iile, ra ionamentele, analizele
i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat . Procesul de evaluare
începe atunci când evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfâr it odat cu
prezentarea, c tre client, a concluziilor evalu rii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
1. Definirea problemei
2. Analiza de pia
3. Aplicarea abordarilor în evaluare
4. Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale
5. Raportarea valorii
17. Definirea problemei reprezint etapa în care evaluatorul identific : clientul,
destinatarii evalu rii, sfera de cuprindere i scopul evalu rii (inclusiv defini ia tipului
de valoare care se va raporta), data evalu rii, caracteristicile propriet ii (inclusiv

13/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

localizarea – pozi ia acesteia) i drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate,


precum i orice ipoteze excep ionale sau condi ii limitative.

18. Analiza de pia reprezint ac iunea de colectare i interpretare a datelor despre


segmentul de pia , c ruia îi apar ine proprietatea, supus evalu rii i asigur datele
necesare fiec reia din cele trei abord ri ale evalu rii.

19. Aplicarea abord rilor în evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui
bun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se încadreaz în trei abord ri
distincte ale evalu rii:
• Abordarea prin compara ie direct ;
• Abordarea prin venit;
• Abordarea prin cost.

20. Relevan a fiec reia dintre cele trei abord ri poate fi diferit în func ie de situa ia
concret .

21. În abordarea prin compara ie direct , opinia evaluatorului asupra valorii de pia se
formeaz în urma compar rii unor propriet i similare cu proprietatea de evaluat,
care au fost vândute recent sau au fost oferite spre vânzare.

22. În cadrul abord rii prin compara ie direct se utilizeaz tehnici cantitative i/sau
calitative. Acestea pot fi utilizate, atât în mod separat cât i în combina ie unele cu
altele.

23. Tehnicile cantitative sunt:


- Tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor
de date i analiza datelor secundare)
- Analiza statistic
- Analiza grafic
- Analiza tendin elor

24. Tehnicile calitative sunt:


- Analiza compara iei relative
- Analiza clasamentului
- Interviuri personale

25. Abordarea prin cost: este acea abordare în baza c reia proprietatea este evaluat pe
baza compara iei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de
substitu ie. Costul estimat se ajusteaz prin diminuare pentru deprecierile pe care le
sufer bunul respectiv.

26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant când lipsa activit ii de pe pia
limiteaz aplicarea abord rii prin compara ie direct , precum i în situa ia în care
propriet ile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.

27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin actualizarea
beneficiilor viitoare generabile de bunul supus evalu rii.

28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
• Compara ia direct

14/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

• Extrac ia (prin sc dere)


• Alocarea (repartizarea)
• Parcelarea i ad ugarea de amenaj ri i construc ii
• Tehnica rezidual
• Capitalizarea rentei (chiriei) funciare

29. Valorile ob inute prin abord ri diferite vor fi reconciliate într-o opinie final asupra
valorii.

30. Raportarea valorii definite este ultima etap a procesului de evaluare i rezum
datele analizate, metodele aplicate i ra ionamentul care a condus la concluzia asupra
valorii.

31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de c tre institu ia de credit, prin normele
i metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.

32. Structura de baz a raportului de evaluare este urm toarea:


• Sinteza evalu rii
• Premisele evalu rii
• Descrierea bunului evaluat
• Descrierea pie elor specifice
• Abord rile evalu rii
• Reconcilierea rezultatelor. Concluzii
• Anexe

33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare
extins poate avea con inutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid, conform
Standardelor Interna ionale de Evaluare.

34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins ) ele con in cel
pu in urmatoarele informa ii:
• Opinia evaluatorului
• Descrierea juridic a propriet ii/Descrierea portofoliului de garan ii – în
cazul evalu rii pe durata creditului
• Inspec ia propriet ii
• Scopul evalu rii (evaluare pentru garantarea imprumuturilor)
• Destinatarul evalu rii (numele institu iei de credit destinatare)
• Tipul valorii estimate
• Principalele ipoteze i condi ii limitative
• Eventuale derog ri de la standardele de evaluare
• Principalele informa ii care au stat la baza abord rilor evalu rii
• Sursele de informa ii
• Metodologii de evaluare aplicate
• Anexe (fotografii, acte relevante)
• Semn turile i stampilele; atunci când evaluarea este efectuat de evaluatorii
externi care î i desf oar activitatea, în condi iile legii, ca persoane juridice
membri corporativi ANEVAR raportul de evaluare va fi semnat de c tre
fiecare evaluator în parte i va fi tampilat atât cu tampila evaluatorilor, cât
i a societ ii comerciale membru corporativ ANEVAR al c rei

15/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

angajat/salariat/asociat/colaborator este evaluatorul.


• În cazul utiliz rii unei aplica ii electronice securizate (raport de evaluare în
forma electronic ), raportul de evaluare va fi semnat cu semn tura
electronic a evaluatorului.

35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al institu iei de credit, poate fi
realizat de c tre evaluatori interni sau de c tre evaluatori externi, la solicitarea
institu iei de credit. Aceast ac iune va fi realizat de c tre un evaluator, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acela i cu realizatorul raportului de evaluare

36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de c tre fiecare institu ie de credit i nu


face obiectul prezentului ghid.

III Evaluarea în faza acord rii creditului

37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruc iuni scrise primite de
la institu ia de credit sau de la solicitantul creditului, înso it de documentele bunului
de evaluat.

38. Inspec ia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspec iei este obligatorie
prezen a solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta în acest
scop. În raportul de evaluare se va preciza data inspec iei, sfera (amploarea)
inspec iei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan
desemnat de acesta) i numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate,
care a înso it evaluatorul la inspec ie.

39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i orice neconcordan
dintre situa ia constatat la inspec ie i documentele primite de evaluator vor fi
men ionate expres în raport pe baza instruc iunii scrise primite de la institu ia de
credit.

40. Setul de documente necesare elabor rii raportului de evaluare include:

• Pentru propriet i imobiliare:


o documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
o extras de Carte Funciar ;
o documenta ia cadastral vizat ANCPI;
o documenta ia din care s rezulte suprafa a terenului i suprafe ele
construite desf urate i utile ale propriet ii;
o certificat de urbanism valid din care s reias posibilit ile de dezvoltare
(POT, CUT, destina ie, restric ii, etc) – în cazul terenurilor libere de
construc ii;
o alte documente specifice în func ie de tipul propriet ii evaluate (avize,
autoriza ii, etc).
În cazul în care documentele prezentate nu reflect situa ia constatat la inspec ie se vor
solicita documente suplimentare (autoriza ie de construire/demolare, autoriza ie de
func ionare, raport de expertiz tehnic , etc);

• Bunuri mobile
o documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;

16/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

o documente din care s rezulte elemente de identificare (num r inventar,


serie, etc): balan a mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;
o documente/informa ii din care s rezulte caracteristicile fizice i tehnice
ale bunului: capacitate, model, etc.;
o informa ii cu privire la regimul i condi iile de exploatare, repara ii
curente/capitale, accidente;
o alte documente specifice în func ie de tipul bunului evaluat (avize,
autoriza ii, etc.).

41. Aspectele ce vor fi men ionate în raport, cu privire la pia specific , se vor referi la:
• Definirea pie ei
• Cererea
• Oferta
• Echilibrul pie ei

42. Informa iile utilizate la aplicarea abord rilor evalu rii trebuie s fie reale i
verificabile, astfel încât, pe baza surselor incluse în raportul de evaluare s poat fi
consultate pentru validarea acestora. Informa iile prezentate vor cuprinde referiri cu
privire la bunurile comparabile, costurile de înlocuire/reconstruc ie/reproduc ie, ratele
de capitalizare i actualizare, pre urile de tranzac ionare/oferte, chirii etc.

43. În cazul abord rii prin compara ia de pia , evaluatorul va utiliza, în raportul de
evaluare, ca i propriet i comparabile, numai tranzac ii sau oferte de bunuri care pot fi
identificate.

44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abord rii în evaluare considerat de


evaluator cea mai relevant , în func ie de cantitatea i calitatea informa iilor utilizate în
evaluare, f r ca opinia final s reprezinte media valorilor ob inute prin abord ri
diferite sau prin metode diferite în cadrul aceleia i abord ri.

45. Ori de câte ori este posibil vor fi aplicate cel pu in dou abord ri ale evalu rii, fiind
prezentat în raport justificarea neutiliz rii celorlalte.

46. Moneda în care se exprim valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoarea
adaugat (TVA) în aceast valoare vor fi stabilite, prin cerin e specifice transmise
evaluatorului de c tre institu ia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.

47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza în care se face evaluarea, montat pe


amplasament sau demontat, va fi stabilit de institu ia de credit.

IV Evaluarea pe parcursul derul rii creditului

48. Pe parcursul derul rii creditelor se vor evalua periodic garan iile existente în
portofoliul de garan ii al institu iei de credit.

49. Evaluarea global , pe parcursul derul rii creditului, se realizeaz la termenele


prev zute de normele interne ale institu iilor de credit, cu respectarea frecven ei
impuse de reglement rile legale în vigoare, pentru toate garan iile care nu intr sub
inciden a unei evalu ri individuale.

17/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

50. Tipul de valoare estimat în cazul evalu rilor pe parcursul derul rii creditului este
valoarea de pia .

51. În cazul în care institu ia de credit va solicita în scris, un alt tip de valoare, aceasta se
va preciza în raportul de evaluare.

52. Institu iile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin
normele interne.

53. Garan iile din portofoliile institu iilor de credit vor fi evaluate individual sau global.
Evaluarea individual se va realiza atunci când nu pot fi realizate evalu ri globale sau
în situa iile prev zute la punctul 55.

54. Evalu rile globale se vor realiza pentru toate garan iile din portofoliul institu iei de
credit care constituie popula ii statistice.

55. Cazuri în care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derul rii creditului:
• La analizarea solicit rilor de prelungire, majorare, ree alonare/rescadentare a
creditului aflat în derulare;
• La analizarea de opera iuni noi, garantate cu acelea i garan ii, constituite pentru
credite anterioare;
• Ori de cate ori solicit institu ia de credit, cu respectarea dispozi iile legale în
vigoare.

56. Procesul de evaluare individual a garan iilor pe perioada derul rii creditului este
similar cu cel de la acordarea împrumutului (pct 1 – 47 din prezentul ghid). institu ia
de credit poate decide derog ri de la acesta, cum ar fi evaluarea f r inspec ia bunului,
cu informarea în scris a evaluatorului. In cazul în care apreciaz c este necesar
inspec ia bunurilor, institu ia de credit va transmite solicitarea evaluatorului, înso it de
acceptul proprietarului privind aceast inspec ie.

57. Evaluarea global se aplic pentru urmatoarele garan ii:


a. Propriet i imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destina ie
reziden ial , case de locuit individuale;
b. Bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar,
echipamente tehnologice de tipul ma ini unelte universale;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate popula ii statistice.

58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmatoarele tipuri de garan ii:


a. Propriet i imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme
agricole, complexe comerciale, alte propriet i generatoare de venituri,
construc ii speciale, etc;
b. Bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate popula ii statistice.

59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. În acest
scop, se va preleva un e antion reprezentativ pentru întreaga popula ie (portofoliu de
garan ii), având în vedere c este imposibil s se utilizeze întreaga popula ie de date.

18/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

60. Un e antion este reprezentativ pentru întreaga popula ie dac structura lui este identic
sau foarte asem n toare cu structura popula iei din care a fost extras, astfel încât s fie
posibil extrapolarea concluziilor finale la toat popula ia din care face parte.

61. E antionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de e antionare obiectiv,


aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac e antionul are un volum suficient de mare
de date.

62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:


• identificarea propriet ilor subiect;
• stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi iilor ipotetice i limitative;
• managementul datelor i analiza calit ii datelor;
• stabilirea e antionului reprezentativ;
• stratificarea e antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin
e antionare stratificat );
• stabilirea specifica iilor modelului;
• calibrarea modelului;
• testarea modelului i asigurarea calit ii sale;
• aplicarea modelului i reconcilierea valorii ob inute;
• reconcilierea final .

63. Recomand ri privind evaluarea global a portofoliului de garan ii bancare, în care sunt
detaliate etapele men ionate la punctul 62 sunt cuprinse în Anexa nr. 2 la prezentul
ghid. Aceste recomand ri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global ,
elaborat de c tre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat de c tre institu iile
de credit pentru evaluarea portofoliului de garan ii atunci când se aplic evaluarea
global .

64. Institu iile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global , realizat de
c tre evaluatori (interni sau externi) i care urmeaz a fi aplicat la evaluarea
portofoliului de garan ii, respect cerin ele tiin ifice privind utilizarea tehnicilor
statistice în evaluare.

65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de speciali ti interni sau externi


care pot cumula experien e din diverse domenii: programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, anali ti de pia , al ii decât cei care au elaborat metodologia
de evaluare.

66. Validarea rezultatului evalu rii globale va fi f cut exclusiv prin validarea modelului
statistic i nu prin testarea individual aleatorie a valorii garan iilor componente ale
portofoliului evaluat.

V. Evaluarea în faza execut rii silite

67. Faza execut rii silite, în sensul prezentului Ghid, se refer atât la executarea
individual a garan iilor, efectuat de c tre institu ia de credit, în baza contractului de
credit i a accesoriilor acestuia, cât i la executarea concursual a averii debitorului,
care con ine bunul subiect al evalu rii, în beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceast executare îmbr când una dintre formele prev zute de Legea nr 85/2006 cu
modific rile ulterioare, privind procedura insolven ei.

19/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

68. Valoarea care se determin în faza de executare silit este valoarea de pia a bunului,
determinat în contextul pie ei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din
ansambluri func ionale de bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii acelui
ansamblu fa de valoarea individual a bunului subiect al evalu rii.

69. Evaluarea în faza execut rii silite urmeaz acela i proces ca i evaluarea în cazul
acord rii creditelor.

70. Institu iile de credit vor preciza, în normele interne elaborate pe baza prezentului ghid,
instruc iuni speciale, dac e cazul, în vederea evalu rii pentru executare silit , pe care
le vor transmite evaluatorilor care primesc aceast misiune.

VI. Sanc iuni

71. Nerespectare obliga iilor prev zute în cuprinsul prezentului ghid atrage r spunderea
material , disciplinar , penal sau de alt natur a evaluatorului, în condi iile legii.

72. Institu ia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect condi iile impuse de
prezentul ghid.

73. Ori de cate ori institu ia de credit constat , în orice mod, din analizarea rapoartelor de
evaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul ghid va sesiza
ANEVAR, în vederea dispunerii m surilor ce se impun i are posibilitatea s denun e
unilateral conven ia sau acordul cadru încheiate cu evaluatorul.

20/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

ANEXE

ANEXA 1 Con inutul cadru al raportului de evaluare extins

EPI EBM
I Introducere
Scrisoare de transmitere Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu Pagina de titlu
Cuprinsul Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale si al Rezumatul faptelor principale si al concluziilor
concluziilor importante importante
Certificarea evaluatorului. Semnatura Certificarea evaluatorului.
Semnatura
II Premizele evaluarii
Ipoteze speciale si conditii limitative Ipoteze speciale si conditii limitative
Obiectul,scopul si utilizarea Obiectul,scopul si utilizarea evaluarii.Instructiunile
evaluarii.Instructiunile evaluarii evaluarii
Drepturile de proprietate evaluate Drepturile de proprietate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Data estimarii valorii Data estimarii valorii
Moneda raportului Moneda raportului
Modalitati de plata Modalitati de plata
Inspectia proprietatii Inspectia proprietatii
Riscul evaluarii Riscul evaluarii
Sursele de informatii utilizate Sursele de informatii utilizate
Clauza de nepublicare Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietatii. Descrierea Identificarea bunurilor evaluate
juridica Descrierea juridic
Identificarea bunurilor mobile evaluate Date despre amplasare
Date despre zona, oras, vecinatati si Descrierea tehnic
amplasare Aspecte privind utilizarea
Informatii despre amplasament Istoric, incluzând vânz rile anterioare i ofertele
Descrierea amenajarilor si constructiilor sau cota iile curente
Date privind impozitele si taxele Analiza pie ei bunurilor mobile
Istoric, incluzand vanzarile anterioare si
ofertele sau cotatiile curente
Analiza pietei imobiliare
IV. Analiza datelor i concluziile
Cea mai buna utilizare a terenului Cea mai bun utilizare
considerat ca fiind neocupat Abordarea prin compara ie direct
Cea mai buna utilizare a proprietatii Abordare prin costuri
considerata cum este construita Abordare prin venit
Valoarea terenului Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus ,
Abordarea prin comparatie directa opinia i concluziile evaluatorului.
Abordare prin costuri
Abordare pe baza de venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimata
propusa, opinia si concluziile
evaluatorului.

21/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

V Anexe
Calificarile evaluatorului Calificarile evaluatorului
Descrierea juridica detaliata, daca nu este Descrierea juridic detaliat , dac nu este inclus
inclusa in prezentarea datelor în prezentarea datelor
Date statistice detaliate Detalii tehnice
Planul de amplasare Scheme tehnologice
Planurile si releveele cladirilor Fotografii
Fotografii ale proprietatii Estim rile detaliate ale costurilor de reproduc ie
Harta orasului, a regiunilor invecinate sau sau de înlocuire
alte tipuri de harti Informa ii istorice despre venituri i cheltuieli
Estimarile detaliate ale costurilor de Date despre vânz ri i cota ii
reconstructie sau de inlocuire a cladirilor Alte informa ii considerate adecvate
Informatii istorice despre venituri si
cheltuieli
Date despre vanzari si cotatii
Alte informatii considerate adecvate

22/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

ANEXA 2

EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE GARAN II BANCARE


- RECOMAND RI -

Introducere

Speciali tii evaluatori apeleaz , în prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea
propriet ilor imobiliare, o multitudine de solu ii pe care statistica matematic le ofer pentru a
fi aplicate i în acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl , serii de timp, tehnici de
logic fuzzy, ANN - re ele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele.
Pe plan interna ional, emerg din diferite col uri ale lumii i din ambele zone de expertiz , atât
din mediul academic (universit i, institu ii de cercetare) cât i din industrie (b nci, firme de
evaluatori, agen ii imobiliare), solu ii bazate pe statistica matematic , i chiar mai mult,
simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplica ii web.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplic rii acestor solu ii în evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare i existen a metodelor de control al rezultatelor ob inute.
Dezavantajul principal const în complexitatea aplic rii solu iilor propuse, fiind necesar un
colectiv de speciali ti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni,
evaluatori, anali ti de pia - pentru a concepe i pune în func iune sisteme de asemenea natur
i anvergur .

Modele automate de evaluare

Crearea unui AVM − model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o
solu ie pentru evaluarea portofoliilor de garan ii imobiliare de inute de c tre b nci. AVM-urile
sunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de pia pentru propriet ile subiect, în baza
analizei condi iilor de pia i caracteristicilor propriet ilor comparabile, informa ii de pia
colectate în prealabil. AVM sunt aplicabile în special în cadrul evalu rii propriet ilor
imobiliare prin compara ii directe de pia
Credibilitatea unui AVM i acurate ea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitatea
datelor utilizate în evaluare, de experien a i preg tirea colectivului care proiecteaz i dezvolt
modelul. Cantitatea datelor se refer la volumul e antionului de date utilizate în evaluare. În
ceea ce prive te calitatea datelor, în cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este
desemnat o etap special pentru managementul i analiza calit ii datelor (a se vedea etapa a
3-a).
Având în vedere imposibilitatea utiliz rii întregii popula ii de date (întreg portofoliul), este
necesar s se preleveze un e antion reprezentativ pentru întreaga popula ie. Un e antion este
reprezentativ pentru întreaga popula ie dac structura lui este identic sau foarte asem n toare
cu structura popula iei din care a fost extras, astfel încât s fie posibil extrapolarea
concluziilor finale la toat popula ia din care face parte. E antionul va fi reprezentativ dac se
utilizeaz un procedeu de e antionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat i dac
e antionul are un volum suficient de mare de date.
Nota: Pentru propriet ile ce formeaz e antionul analizat trebuie s se cunoasc atât valorile
de pia estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, cât
i caracteristicile acestora.
1. Procedee de e antionare
Cel mai utilizat mod de ob inere a datelor necesare analizei statistice este în prezent sondajul
statistic.

23/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (sau
nealeator). Diferen ele dintre cele dou tipuri de sondaje constau în faptul c , la procedeele
probabiliste, selectarea unit ilor necesare pentru e antionare este aleatoare, sub acest aspect
fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a se afla în e antion, în timp
ce procedeele non-probabiliste selecteaz unit ile judicios pentru ca e antionul s prezinte cât
mai bine caracteristicile esen iale ale popula iei, din care este extras, dar nu se poate cunoa te
probabilitatea unit ii de a se afla în acel e antion.
Aten ie! Din motivele enumerate mai sus, în evaluarea propriet ilor prin metode
statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.

Definirea
popula iei

Definirea Metode probabiliste E antionarea


e antionului
Metode non-

Observarea unit ilor


din e antion pentru Culegerea datelor
caracteristicile desemnate

Prelucrarea datelor din


e antion i ob inerea de Prelucrarea
indicatori statistici datelor culese

NU
DA E antionare
aleatoare?
Concluzii asupra Concluzii
popula iei observate orientative la nivelul
Estimarea parametrilor
popula iei
popula iei cu probabilitatea p

Teste statistice pentru


verificarea unor ipoteze Inferen a statistic

Concluzii asupra popula iei


de referin

Fig. 1. Etapele cercet rii prin sondaj statistic1

Procedee probabiliste de e antionare

a. E antionarea simpl se preteaz , în special, pentru popula ii omogene formate din unit i
simple; e antionul poate fi selectat aplicând procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite)
sau f r revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un moment
dat se plaseaz înapoi în popula ie, astfel încât fiecare unitate a popula iei are ansa de a fi

1
Statistic : teorie i aplica ii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic , edi ia a doua 2002;

24/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

realeas la fiecare selec ie, deci probabilitatea este constant . Prin selectare f r revenire,
unitatea aleas nu mai este returnat în popula ie, probabilitatea fiind variabil , în sensul
cre terii ei pe m sura form rii e antionului.
Dintre cele dou , este mai adecvat e antionarea f r revenire2 deoarece astfel avem garan ia
c toate unit ile e antionului vor fi diferite, a a cum este necesar în cazul evalu rilor,
neputând determina valoarea de pia a unei propriet i, utilizând un e antion format din
aceea i proprietate comparabil , îns ambele au o deficien major i anume aceea c selec ia
este condi ionat de abilitatea prin care sunt amestecate elementele popula iei i în mod
obi nuit nu se aplic 3 în evaluare.
b. E antionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Ini ial se
numeroteaz toate elementele popula iei i apoi se extrage e antionul pe baza tabelelor.
c. E antionare sistematic (mecanic ) const în ordonarea elementelor dup o caracteristic ,
formarea unei liste, împ r irea popula iei în grupe de k unit i (volume egale). k reprezint
N
pasul de num rare i este , iar punctul de start este j k (N - volumul popula iei, n -
n
volumul e antionului).
d. E antionarea stratificat . Popula ia de date este divizat în straturi cu caracteristici comune,
ca de exemplu: propriet i reziden iale – apartamente, vile, case .a.; propriet i industriale;
propriet i comerciale – spa ii birouri, magazine, .a.; propriet i agricole – terenuri arabile,
livezi, ferme agro-zootehnice, .a.; propriet i specilizate. La nivelul fiec rui strat se face
e antionare aleatoare simpl în vederea construirii e antionului reprezentativ al popula iei.
Acest tip de e antionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja utilizat de
c tre evaluatori pentru e antionarea manual a datelor de pia necesare în evaluare, de
exemplu, în func ie de vârsta cl dirilor, de dimensiunile propriet ii sau de loca ie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a propriet ilor comparabile
i se pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a propriet ilor. Pe de alt
parte, o stratificare exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplic rii analizei statistice
a datelor.
Se realizeaz în mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control ( tipuri de propriet i imobiliare i eventual
diverse caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea,
2. definirea straturilor în care se divide popula ia,
3. alegerea num rului de straturi în func ie de m rimea i natura popula iei, dar nu mai
mult de 7-8 pe caracteristic /criteriu de clasificare4,
4. repartizarea volumului e antionului pe straturile definite anterior:
a. fie propor ional cu num rul de unit i din acela i strat al popula iei (num rul de
unit i/strat de e antion s fie propor ional cu num rul de unit i/acela i strat din
popula ie):
Ni
pi = deci ni = n ⋅ p i
N
în care : Ni – num rul de unit i din popula ia de referin , din stratul i
n – volumul e antionului
N – volumul popula iei

2
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell, McGraw Hill, fourth edition,
2007 - pg. 5.
3
Statistic aplicat pentru modelarea evalu rii imobiliare, Iuliu Pa ca, Editura Politehnica, 2008 – pg. 16
4
Statistica. Teorie i aplica ii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic , edi ia
a doua, 2002 – pg. 209

25/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

ni – num rul de unit i din e antion, în stratul i


b. fie optim (dispropor ional), inând seama atât de ponderea fiec rui strat în volumul
total al popula iei, cât i de varian a fiec rui strat:
Ni ⋅σ i
ni = n ⋅ k
, cu i=1,k
Ni ⋅σ i
i =1
în care : i – abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,
estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi în mod aleatoriu unit ile care se vor include în
e antion.

Aten ie! O eroare relativ de e antionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem c
e antionul este reprezentativ:
x−m
⋅ 100 ≤ 5%
m
unde: x - media variabilei analizate la nivelul e antionului (valoarea de pia ),
m - media variabilei analizate la nivelul popula iei

2. Volumul e antionului

Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui e antion de propriet i
imobiliare i generalizarea rezultatelor ob inute (prin inferen statistic ) pentru întreaga popula ie
studiat (întregul portofoliu de garan ii bancare). În acest sens este necesar stabilirea m rimii
adecvate a e antionului pe baza c ruia se va realiza analiza i evaluarea global a portofoliului de
garan ii bancare.
Volumul n al e antionului este influen at de:
eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3
nivelul de semnifica ie , prestabilit uzual la 5%,
dispersia (varian a) caracteristicii în popula ie σ ,
2

volumul popula iei N.


Astfel, volumul e antionului format din caracteristici m surabile are dou forme:
pentru volume mici de e antioane se utilizeaz indicele t:
tα2 / 2 ⋅ σ 2
n=
e2
în care tα reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunz tor lui /2.
2
pentru volume mari de e antioane se folose te indicele z:
zα2 / 2 ⋅ σ 2
n=
e2
zα se reg se te în tabelele statistice z, corespunz tor lui /2.
2

Aten ie! Abaterea standard a popula iei, σ , de cele mai multe ori nu este cunoscut , prin
urmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui e antion
preliminar, înlocuindu-se în formulele anterioare σ cu s, sau folosind σ al unei popula ii
similare.
Aten ie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund , se rotunje te la urm torul num r întreg.

26/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)

Acest proces este prezentat în Standardul pentru modele automate de evaluare5 elaborat de c tre
International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborare
strâns între evaluatori, anali ti ai pie ei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de soft-uri.
Pornind de la recomand rile f cute în acest standard propunem urm toarea succesiune de etape
necesare pentru construirea modelului automat de evaluare:
1. identificarea propriet ilor subiect (portofoliul de garan ii bancare de evaluat);
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi iilor ipotetice i limitative;
3. managementul datelor i analiza calit ii datelor;
4. stratificarea e antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin e antionare
stratificat );
5. stabilirea specifica iilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului i asigurarea calit ii sale;
8. validarea modelului;
9. aplicarea modelului;
10. verificarea periodic a acurate ei modelului.
Primele dou etape se realizeaz identic ca în cazul evalu rii prin procesul clasic.

Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calit ii datelor


Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a „scana” în mod sistematic i
iterativ datele de pia , în vederea determin rii lipsurilor, erorilor, incoeren elor, valorilor extreme
(valori aberante) existente în seria de date analizat (analiza calit ii datelor).
În sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice i tehnici cantitative
de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate în scopul stabilirii gradului de
reprezentativitate a e antionului, pentru identificarea func iei de distristribu ie a frecven elor
(normal , uniform , 2, lognormal , Student, Fisher, Poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia sau
pentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid prin
intermediul unei game variate de grafice statistice. În func ie de informa iile grafice, pe care dorim
s le ob inem i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:
- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecven elor, steam-and-leaf, diagrama
de împr tiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal
plot);
- pentru variabile calitative: diagrama în batoane, diagrama circular ;
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau în teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chi-
square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diver i indicatori
statistici cum ar fi indicatorii tendin ei centrale (medie, median , mod), respectiv indicatorii
dispersiei datelor în jurul mediei (abaterea medie p tratic , varian a, coeficientul de varia ie .a.).

Nota: Pentru luarea deciziei de stratificare a e antionului este util determinarea gradului de
omogenitate al acestuia. În acest sens se poate calcula coeficientul de varia ie (Cv), calculat ca
raport între abaterea medie p tratic i media variabilei dup care se va face stratificarea. Se poate
considera ca e antionul este omogen dac m rimea coeficientului de varia ie este mai mic sau

5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003

27/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

egal decât 0,35. În cazul în care este dep it aceast limit se recomand identificarea cauzelor
eterogeneit ii e antionului (existen a unor valori extreme sau tipuri de propriet i cu caracteristici
diferite – ce formeaz straturile e antionului).

Etapa a 4-a. Stratificarea


Este procesul prin care propriet ile, care formeaz un e antion eterogen, sunt grupate pe tipuri de
propriet i comparabile în func ie de caracteristicile fizice i economice ale acestora, în vederea
minimiz rii diferen elor din interiorul unui strat i maximiz rii diferen elor dintre straturi.

Not : Dup aceast etap , la nivelul fiec rui strat creat în cadrul e antionului analizat se poate
estima media valorilor de pia ale propriet ilor, în scopul determin rii indicelului de
cre tere/descre tere a valorii de pia a portofoliului de garan ii bancare. Pentru estimarea acestui
indice propunem urm toarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de
tip Paasche):
m
pi ,t ⋅ µ i ,t
Indice = i =1
m
⋅100
pi ,t ⋅ µ i ,t −1
i =1
unde:
pi,t = ponderea fiec rui strat în e antionul analizat (a se vedea E antionarea stratificat );
µ = media valorilor de pia ale propriet ilor din fiecare strat;
m = num rul de straturi din e antionul analizat;
t = momentul actual;
t-1 = momentul la care s-a facut ultima reevaluare.
Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existen a unei eventuale diminu ri a valorii
portofoliului de garan ii bancare, caz în care se dovede te necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul
unui AVM, i ca urmare parcurgerea urm toarelor etape.

Etapa a 5-a. Stabilirea specifica iilor modelului


Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const în
selectarea variabilelor adecvate i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare
strat în parte (sub-e antion de propriet i comparabile).
Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz propriet ile analizate
(variabile explicative poten iale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic
asupra valorii propriet ii (variabila dependent ). Cu cât num rul de variabile explicative selectat
este mai mare, cu atât cre te riscul ca informa ia con inut de c tre acestea s devin redundant .
Se dovede te astfel util realizarea unei selec ii a variabilelor explicative ce vor fi re inute în
analiz . Pe de alt parte, includerea unui num r prea mic de variabile explicative ar putea
determina ca modelul de regresie s nu explice îndeajuns de fidel evolu ia variabilei dependente,
fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficien ii de regresie).
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de c tre evaluator, nu numai din perspectiva
m rimii coeficien ilor de corela ie cu variabila dependent , ci i prin luarea în considera ie a
semnifica iei economice ce ar putea caracteriza leg tura dintre variabilele explicative i cea
dependent .
De asemenea, se analizeaz dac exist o corela ie puternic între variabilele explicative selectate.
În condi iile în care se identific o astfel de corela ie, va trebui re inut în analiz doar una dintre

28/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

variabilele explicative din grupul celor corelate între ele. Se poate opta pentru cea corelat mai
puternic cu variabila dependent . Cu cât valoarea coeficientului de corela ie se apropie de valorile
1, respectiv -1 cu atât variabilele sunt mai puternic corelate.
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se m soar pe o scal i fac
obiectul unor opera ii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim
numeric (nu se m soar pe o scal ) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, i pot
fi de tip:
- nominal, f r ordine intern
- ordinal, cu o anumit ordine intern , necuantificabil , de exemplu: starea cl dirii poate fi
„foarte bun ” (codificat cu 0), „bun ” (codificat cu 1), „satisf c toare” (codificat cu 2)
sau „nesatisf c toare” (codificat cu 3).
Aten ie ! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modelului
i apoi s se codifice (transforme) corespunz tor variabilele calitative.

În ceea ce prive te structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar ), multiplicativ sau hibrid
(neliniar ) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
În structura aditiv , contribu ia variabilelor explicative este însumat :
Yi = β 0 + β1 ⋅ x1 + β 2 ⋅ x2 + ...
în care:
Yi - valoarea de pia a propriet ii subiect - variabila dependent ;
β 0 - constanta modelului (sau termenul liber);
xi - variabilele explicative;
β i - coeficien ii variabilelor explicative.
În modelul multiplicativ, contribu ia variabilelor explicative este multiplicat :
Yi = β 0 ⋅ x1β1 ⋅ x2β 2 ⋅ ......
Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate în format
logaritmic, dar avantajul const în faptul c permite aplicarea corec iilor propor ional cu valoarea
propriet ii subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combina ie între modelul aditiv i cel multiplicativ:
Yi = πQG ⋅ (πQC ⋅ ΣAC + πQT ⋅ ΣAT + ΣA)
în care:
πQG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic propriet ii ca întreg);
πQC - produsul variabilelor calitative pentru cl dire;
ΣAC - suma variabilelor aditive pentru cl dire;
πQT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
ΣAT - suma variabilelor aditive pentru teren;
ΣA - suma altor variabile (variabile aditionale).

Etapa a 6-a. Calibrarea modelului


Calibrarea const în determinarea coeficien ilor modelului (parametrii necunoscu i ) proiectat.
Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum
regresia liniar multipl sau regresia neliniar .

29/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oric rui proces, în care una sau mai multe
variabile cunoscute (caracteristici ale propriet ilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o
variabil necunoscut (în acest caz valoarea de pia a propriet iilor evaluate) sau pentru
previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar
variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.
Regresia liniar simpl
Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent , utilizând o
singur variabil explicativ .
Modelul regresiei liniare simple are forma :
yi = β 0 + β1 xi + ε i , i = 1, n
în care:
β 0 – constanta, adic valoarea lui y când x=0;
β1 – panta liniei de regresie;
i– termenul rezidual (eroarea), cuantific influen a întâmpl toare a altor variabile asupra lui
yi i reprezint diferen a între valoarea observat ( yi ) i cea estimat ( ŷ i ) a variabilei
dependente:
ε i = y i − yˆ i
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o unitate a
valorii x. Dac panta este pozitiv , y cre te odat cu cre terea valorii lui x, iar dac este negativ , y
scade odat cu cre terea valorii lui x. Coeficien ii modelului, β 0 i β1 , precum i termenii
reziduali i se pot determina prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici p trate.
Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urm toarele etape:
1. Estimarea parametrilor modelului;
2. Testarea i validarea modelului de regresie;
3. Realizarea de predic ii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (Gauss-
Markov):
varian a termenilor reziduali este constant ;
termenii reziduali i au media egal cu zero;
termenii reziduali i nu sunt corela i între ei;
termenii reziduali i nu sunt corela i cu variabila explicativ xi;
termenii reziduali i sunt normal distribui i.
În acest sens, este necesar realizarea test rii modelului în vederea asigur rii calit ii acestuia (a se
vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim rela ia dintre o variabil dependent i cel pu in dou variabile
explicative, iar modelul acesteia este:

yi = β 0 + β1 x1i + β 2 x 2i + ... + β m x mi + ε i , i = 1, n

formul în care:
0 – termenul liber;
1, 2,…, m – coeficien ii regresiei multiple;
i – termenul rezidual.

Etapele i ipotezele luate în calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl , sunt acelea i
ca cele specificate în cazul regresiei simple.

30/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Regresia neliniar
Dac în urma reprezent rii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de împr tiere, se
observ c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c
regresia nu este liniar i solu ia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se
folose te pentru a descrie leg tura dintre variabila dependent i variabilele explicative,
considerând c al i factori au o ac iune constant i neglijabil asupra variabilei
dependente.
Iat câteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate în regresia
neliniar .
Modelul exponen ial: Yi = β 0 ⋅ β1 i + ε i
x

Modelul logaritmic: Yi = β 0 + β1 ⋅ lg xi + ε i

Modelul parabolic de gradul doi: Yi = β0 + β1 ⋅ xi + β2 ⋅ xi2 + εi

Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calit ii lui


Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurate ea i integritatea necesare
pentru ca estim rile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la
nivelul întregii popula ii de garan ii bancare. În acest scop se utilizeaz un set de date despre
propriet ile pentru care se cunosc fie pre urile de vânzare, fie valorile de pia , pe baza c ruia se
va face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza c ruia a fost
realizat i calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul e antionului (n).
A a cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru
ob inerea informa iilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribu ie a
frecven elor normal , precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-parametrice pentru serii
care nu au distribu ie a frecven elor normal , precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk,
Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.
Aten ie ! În practic , etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz în mod
iterativ: specificarea modelului – testarea specifica iilor modelului prin calibrare –
corectarea specifica iilor modelului – testarea specifica iilor corectate, repetând aceste
opera ii pân când se ob ine nivelul de încredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative în modelul de regresie,
i apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analizând, dup fiecare itera ie, testele statistice
de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (m rimea coeficientului de
determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat în condi iile în care m rimea e antionului de
date este redus (num rul de variabile explicative nu poate fi mai mare decât num rul de date
analizate).
O solu ie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative în modelul de
regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (m rimea coeficientului de determinare). Pentru a
stabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative în modelul de regresie se pot calcula
coeficien ii de corela ie a acestora cu variabila dependent . Prima variabil , inclus în model, va fi
cea caracterizat de coeficientul de corela ie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie
M surarea semnifica iei unui test statistic implic estimarea gradului în care valoarea acestuia,
determinat pe baza observa iilor din e antion, se apropie de cea real ce caracterizeaz întreaga
popula ie din care s-a extras e antionul.

31/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul e antionului, reprezint
probabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i
reprezentativ pentru întreaga popula ie studiat . Ca urmare, cu cât aceast probabilitate este mai
ridicat cu atât este mai pu in plauzibil ca rela ia existent între variabilele modelului, eviden iat
la nivelul e antionului studiat, s se men in pentru întreaga popula ie statistic din care a fost
extras acest e antion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul , adic valoarea estimat pentru
coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit de zero. În
concluzie, acea variabil explicativ nu influen eaz variabila dependent studiat
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnifica ie ales ( ) pentru
testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de
semnifica ie reprezint probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci
când aceasta este adev rat ). Cu cât valoarea lui este stabilit la un nivel mai ridicat, cu atât
exigen ele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de
semnifica ie duce la cre terea probabilit ii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei
nule atunci când aceasta este fals ) i la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai
frecvent, nivelul de semnifica ie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. În aceast
situa ie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic decât nivelul de semnifica ie al
testului de 5% indic respingerea ipotezei nule.

Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie


Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport între valoarea
estimat a acestuia i abatarea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform
c reia valorea coeficientului regresiei este egal cu zero.
Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform c reia m rimile estimate ale
coeficien ilor regresiei (exceptând termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testarea
semnifica iei ecua iei de regresie analizat . Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat
m rimii estimate pentru acest test, este mai mic decât nivelul de semnifica ie ales (de exemplu
5%) se respinge ipoteza nul conform c reia valorile estimate pentru coeficien ii regresiei sunt
statistic egale cu zero.
Coeficientul de determinare al ecua iei de regresie R2, a c rui m rime arat propor ia în
care varia ia valorii variabilei dependente este explicat de c tre variabilele explicative
selectate în ecua ia de regresie. Num rul ridicat de variabile explicative, incluse în model,
poate conduce la valori ridicate ale R2, f r s implice în mod direct o putere explicativ mai
mare a ecua iei de regresie. În acest sens, este recomandabil luarea în considerare a m rimii
afi ate pentru R2-ajustat ce ine cont, în estimarea valorii sale, de num rul de variabile incluse
în model.
Testarea normalit ii legii de distribu ie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul
testului Jarque-Bera ce m soar diferen a existent între simetria (asimetria) i aplatizarea
(alungirea) seriei fa de cele caracteristice distribu iei normale. Un nivel al probabilit ii p
(asociat m rimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribu ia
normal a seriei termenilor reziduali, rezulta i din ecua ia de regresie.
Homoscedasticitatea termenilor reziduali (varian a constant a valorii acestora) este
analizat cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul , asociat testului, implic
lipsa heteroscedasticit ii termenilor reziduali, independen a acestora în raport de variabilele
explicative ale modelului, precum i liniaritatea leg turii existente între variabila dependent i
cele explicative. Înc lcarea uneia dintre aceste condi ii presupune ob inerea unei m rimi
semnificative a testului White (p-value < nivelul de semnifica ie al testului, stabilit aprioric
( )). Ca urmare, un p-value > implic faptul c nici una dintre aceste trei condi ii nu a fost
înc lcat . În condi iile în care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza corec iile
propuse de White i estima corect covarian a coeficien ilor de regresie chiar i în prezen a
heteroscedasticit ii termenilor reziduali.

32/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul
Durbin-Watson, este cel realizat de Durbin i Watson în 1951. Formula sa este urm toarea:
n
(ε t − ε t −1 )2
DW = t =2
n
ε t2
t =1

Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL i dU, preluate din
tabelul distribu iei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este
prezentat în tabelul urm tor:
0<d<dL dL≤d≤≤dU dU<d<4 - dU 4-dU≤d≤
≤4- dL 4 - dL<d<4
Autocorelare Indecizie Termenii reziduali sunt Indecizie Autocorelare
pozitiv a independen i negativ a
termenilor reziduali - validarea modelului de termenilor reziduali
regresie din aceast
perspectiv .

O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat prin
intermediul acestui test. Testarea existen ei autocorel rii termenilor reziduali poate fi analizat
i prin intermediul testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. În cazul Q-statistic, în
cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale
termenului rezidual) i p-value asociat. Lipsa autocorel rii între termenii reziduali va implica
valori ridicate ale acestor p-value. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez nul lipsa
autocorel rii între termenii reziduali ai ecua iei de regresie, fiind raportat m rimea estimat a
acestuia i p-value asociat. La fel ca i în cazul testului anterior, un nivel mare al p-value
reprezint o indica ie a lipsei autocorel rii între termenii reziduali. În condi iile în care termenii
reziduali sunt autocorela i pot fi realizate corec iile propuse de Newey i West i estima astfel
corect covarian a coeficien ilor de regresie chiar i în prezen a heteroscedasticit ii i
autocorel rii termenilor reziduali.

Etapa a 8-a. Validarea modelului


Dup ce modelul a fost calibrat i testat se realizeaz validarea acestuia pe baza setului de date
reprezentând restul de 20% din e antionul analizat, utilizând teste statistice amintite în etapele 3 i
7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului
În cadrul modelului automat de evaluare se iau în considerare, ca i valori ale variabilelor
explicative, cele corespunz toare caracteristicilor propriet ilor subiect i se estimeaz astfel
valoarea de pia a acestora.

Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurate ei modelului


Se recomand verificarea acurate ei modelului prin compararea valorilor de pia estimate, cu
ajutorul acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate
de IVS-uri. Diferen ele mari, existente între cele dou valori estimate, reprezint un semnal privind
necesitatea actualiz rii atât a e antionului de analiz cât i a modelului automat de evaluare.

Avantaje i dezavantaje ale utiliz rii modelelor automate de evaluare


Printre avantajele model rii statistice a evalu rii propriet ilor imobiliare se num r :
permite utilizarea de serii nelimitate de date;

33/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

permite folosirea de variabile, într-un num r oricât de mare, dac acestea sunt necesare i
relevante;
permite determinarea acurate ei de estimare a valorii, care poate fi excep ional de bun
când sunt folosite suficiente date de pia ;
asigur evalu ri uniforme;
modelul rezultat se poate utiliza atât pentru evalu ri punctuale (singulare), cât i pentru
evaluare global ;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a datelor i
de stabilire a concluziei asupra evalu rii;
obiectivitate i eficien .
dar care pot fi atinse doar cu condi ia esen ial ca, la baza modelului, s stea un ra ionament
statistico-matematic foarte serios i coerent, baza de date s fie permanent actualizat , modelul s
fie testat înainte de a fi efectiv utilizat în evaluare.
Dezavantajele model rii statistice sunt:
nu poate fi aplicat pentru pie ele restrânse, cu pu ine tranzac ii sau pentru pie ele atipice;
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cuno tin e în domeniul statisticii matematice i
al soft-urilor de specialitate.

34/35
ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

Bibliografie recomandat

1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M.,
Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell, McGraw Hill,
fourth edition, 2007;
3. Dic ionar de statistic general , Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod ,
Daniela tef nescu, Pavel Wagner, Editura Economic , 2003;
4. Mass Appraisal Methods – An international perspective for property valuers, Wiley-
Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real
Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linné, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Interna ionale de Evaluare, International Valuation Standards Committee,
edi ia a opta, 2007;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing
Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalu rii imobiliare, Iuliu Pa ca, Editura Politehnic ,
2008;
11. Statistic : no iuni fundamentale i aplica ii, Vergil Voineagu, Dana Colibab , Giani
Gr dinaru, Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache, Editura
ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplica ii, Constantin Anghelache, Editura
Economic , 2004;
14. Statistic : teorie i aplica ii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura
Economic , edi ia a doua, 2002.

35/35