B) Parte Práctica.

§ Caso práctico Número 1: Indicar la

documentación necesaria, trámite y que apellido se pondrá en cada
caso a) Menor nacido en centro asistencial, hijo matrimonial nacido
en el 2008 y que lo quieren inscribir en el 2010. Nos encontramos
ante un supuesto de filiación matrimonial. El CCCN al igual que lo
hacía la normativa derogada, vale decir, el código velezano (que era
la vigente en el años 2010 cuando se pretendía inscribir el menor),
dispone que la filiación matrimonial se determina por la
correspondiente inscripción en el Registro de estado civil y capacidad
de las personas, de conformidad con las previsiones que se
establecen en leyes especiales, como la ley 26413. Respecto de la
documentación, trámite y apellido es necesario tener en cuenta los
siguientes ítems: ❖ Documentación necesaria: Será necesaria la
siguiente documentación: - Certificado médico de nacimiento. Debe
ser suscripto por el médico, obstetra o agente sanitario interviniente
debe contener: a) De la madre: nombre, apellido, tipo y número de
DNI, edad, nacionalidad, domicilio, impresión digito pulgar derecha.
b) Del recién nacido: nombre con el que se lo inscribirá, sexo, edad
gestacional, peso al nacer e impresión plantar derecha. c) Tipo de
parto: simple, doble o múltiple.
d) Nombre, apellido, firma, sello y matrícula del médico, obstetra o
profesional médico interviniente. e) Fecha, hora y lugar de
nacimiento, confección de formulario. f) Datos del establecimiento
médico asistencial g) Observaciones. - Partida o libreta de
matrimonio. - Documento Nacional de identidad de los padres. ❖
Trámite: Hemos de tener en cuenta que en la situación fáctica
planteada nos encontrábamos en el año 2010, circunstancia en que
se encontraba vigente el Decreto 92/2010, cuyo artículo 1 establece:
“Prorrogase la vigencia del decreto 90/2009, por el plazo de un año,
contado a partir del 11 de febrero del 2010. La inscripción del
nacimiento, se hará por resolución administrativa fundada emanada
de la respectiva Dirección General del Derecho Civil y con
intervención del Ministerio Público”. Lo ut supra expuesto implica
que el trámite se va a llevar a cabo por resolución administrativa
fundada, emanada de la Dirección del ❖ Apellido: Llevará el apellido
del padre, o en su defecto conjuntamente el apellido paterno y
materno. b) Menor nacido en domicilio, con asistencia de médica
matriculada, es un hijo matrimonial, nacido en el 2008, e inscripto
en 2010. En honor a la brevedad, me remito al apartado a) de este
mismo acápite, toda vez que según surge del artículo 32 inciso b) de
la ley 26413 para este supuesto de nacimiento en el domicilio, con
asistencia médica, se aplican los mismos elementos y requisitos que
en un nacimiento suscitado en un centro médico con asistencia
médica. c) Menor nacido en una clínica, hijo de madre soltera. Nace
en el 2009 y lo inscriben en el 2010. Si a tal menor nacido de madre
soltera, luego de inscribirlo viene el padre y lo reconoce ¿Qué
sucede? Trámite, documentación y que pasa con el acta de
nacimiento. Procederé a resolver esta situación fáctica haciendo eco
de los siguientes ítems: ❖ Primer parte de la situación fáctica
planteada: <<inscripción de un hijo cuya madre es soltera>>:
Estamos ante un supuesto de nacimiento de hijo, de madre soltera,
la filiación en este supuesto, se va a determinar por la
correspondiente inscripción en el Registro de estado civil y capacidad
de las personas, de conformidad con las previsiones que surgen de
leyes especiales, como la 26413. Respecto de la documentación,
trámite y apellido es necesario tener en cuenta los siguientes ítems:
- Documentación necesaria: Se requiere la siguiente documentación:
a) Certificado médico de nacimiento: Debe ser suscripto por el
médico, obstetra o agente sanitario interviniente, debe contener: *
De la madre: nombre, apellido, tipo y número de DNI, edad,
nacionalidad, domicilio, impresión digito pulgar derecha. * Del
recién nacido: nombre con el que se lo inscribirá, sexo, edad
gestacional, peso al nacer e impresión plantar derecha. * Tipo de
parto: simple, doble o múltiple. * Nombre, apellido, firma, sello y
matrícula del médico, obstetra o profesional médico interviniente. *
Fecha, hora y lugar de nacimiento, confección de formulario. * Datos
del establecimiento médico asistencial. * Observaciones. b)
Documento Nacional de identidad de la madre. - Trámite: Hemos de
tener en cuenta que en la situación fáctica planteada nos
encontramos en el año 2010, circunstancia en que se encontraba
vigente el decreto 92/2010, cuyo artículo 1 establece: “Prorrogase la
vigencia del decreto 90/2009, por el plazo de un año, contados a
partir del 11 de febrero del 2010. La inscripción del nacimiento, se
hará por resolución resolución administrativa fundada, emanada de
la respectiva Dirección General del Derecho Civil y con intervención
del Ministerio Público”. Lo ut supra expuesto implica que el trámite
se va a llevar a cabo por resolución administrativa fundada emanada
de la Dirección del Registro civil y con intervención del Ministerio
Público. - Apellido: Llevará el apellido de la madre. ❖ Segunda parte
de la situación fáctica planteada: <<reconocimiento>>: Es
importante antes de analizar el supuesto planteado en este ítem,
determinar que se entiende por reconocimiento. A los efectos, diré
que reconocimiento es el acto jurídico familiar por el cual una
persona declara que otra es su hijo (vale decir, es un acto de carácter
unilateral, irrevocable y formal, mediante el cual queda determinado
el vínculo filial con otra persona con la cual se tiene un nexo
biológico. Enseña la Doctora Palomanes que no es una sustitución
del acta lo que se hace en el supuesto del reconocimiento, sino que
por su parte es una modificación, generando la emisión de un nuevo
documento de identidad (que mantiene el número ya asignado)
Respecto de la documentación, trámite y apellido es necesario tener
en cuenta los siguientes ítems: - Documentación necesaria: Se
requiere la siguiente documentación: a) Declaración formulada ante
oficial del Registro de estado civil en oportunidad de inscribirse el
nacimiento o posteriormente. b) Declaración realizada en
instrumento público o privado debidamente reconocido. c) Por
disposiciones en actos de última voluntad.
El único supuesto con entidad para producir el emplazamiento filial,
es el llevado directamente ante el registro civil. Los restantes
supuestos (instrumento público o privado y clausula testamentaria),
no alcanzan para constituir el estado filial, sino que se obtendrá tal
estado, una vez que sean remitidos ante el oficial del registro civil.
Todo reconocimiento se registrará en un acta, en un libro especial,
consignándose notas de referencia en la misma. En el acta de
nacimiento, siempre deben cumplirse estos requisitos: ➢ Nombre,
apellido y sexo del recién nacido. ➢ Localidad y provincia, hora, día,
mes y años de nacimiento. ➢ Nombre y apellidos del padre y madre,
si es un matrimonio del mismo sexo: nombre y apellido de la madre
y su cónyuge, tipo y número de sus respectivos DNI. Si carecen de
ellos, se deja constancia de edad y nacionalidad, lo cual debe
acreditarse con la declaración de dos testigos de conocimiento,
debidamente identificados quienes suscribirán el acta. ➢ Nombre,
apellido y documento de declarante. ➢ Marginalmente, se podrá
inscribir el número de DNI del inscripto. - Tramite: En honor a la
brevedad me remito a lo resuelto en la primer parte de esta situación
fáctica, pues la solución es la misma. - Apellido: Llevará el apellido
del padre, o en su defecto conjuntamente el apellido paterno y
materno. d) Menor nacido en el domicilio y sin asistencia médica,
hijo de matrimonio de hecho, nacido en 2008 e inscripto en el 2010.
Procederé a resolver esta situación fáctica haciendo eco de los
siguientes ítems: ❖ Documentación necesaria y trámite: Los
nacimientos ocurridos fuera de establecimientos médicos
asistenciales, sin atención médica, con certificado médico emitido
por establecimiento médico asistencial público con determinación
de edad presunta y sexo, y en su caso certificado médico del estado
puerperal de la madre y los elementos probatorios que la autoridad
local determine. Se requerirá además, la declaración de dos testigos
que acrediten el lugar de nacimiento en la jurisdicción de que se
trate, el estado de gravidez de la madre, y haber visto con vida al
recién nacido, los que suscribirán el acta de nacimiento. ❖ Apellido:
Llevará el apellido del padre, o en su defecto conjuntamente el
apellido paterno y materno.
§ Caso práctico Número 3: La escribana Marcela Germán de Muñoz,
titular del registro 348 ingresa el 13/03 una escritura de
compraventa de inmuebles que fue autorizada el 10/03 de dicho
año, celebrada entre Marcela Gómez (propietaria) y Ángel
Depiantoni (comprador), respetándose las disposiciones de los
artículos 22, 23, 5 y concordantes de la legislación vigente. La misma
es observada con fecha 23/05 por existir un vicio que ocasiona la
nulidad relativa del título. Responda: a) ¿Goza de prioridad legal
automática la escribana? En su caso ¿Cuál? ¿Por qué plazo y cómo
se computa? Daré solución a los interrogantes planteados a través
de los siguientes ítems: ❖ Goza de prioridad legal automática:
Efectivamente la escribana goza de prórroga legal automática en
este caso. ❖ Prórroga legal automática: La observación del
registrador no se notificó dentro de los primeros 30 días de
presentado el documento, sino recién a los 69 días (lapso de la
demora), y vencerá recién a los 219 días de presentado el
documento, sin necesidad de efectuar petición alguna, pues la
prórroga es de pleno derecho, sin perjuicio de que puedan solicitarse
nuevas prórrogas, si son necesarias. * Cómputo del plazo: De los 180
días de inscripción provisional, la parte contará siempre con 150 días
para subsanar los defectos que el registrador señala o sustanciar
recursos contra su observación. Vencidos los 30 días que la ley
acuerda al registro para ello, se tendrá por prorrogada de pleno
derecho por un plazo igual a contar de la fecha de notificación de la
observación. 150 + 69 = 219. b) Si la escribana Germán acepta la
observación Qué plazo tiene para subsanar el defecto. ¿Por qué? La
escribana cuenta con 150 días para subsanar los defectos que el
registrador señale, o sustanciar recursos contra su observación.
Cuando el registrador encuentre vicios o defectos que obstan a la
admisibilidad del acto, debe dentro de los 30 días de ingresado el
documento al registro realizar la observación. De los 180 días de
inscripción provisional, 30 corresponden al registro para observar el
documento y 150 a la escribana para subsanar defectos que el
registrador señale o recurrir. c) ¿Cómo procede el registro de la
propiedad respecto de la inscripción del inmueble durante ese
plazo? Incluso, si el documento fuese rechazado, por considerar que
presenta vicios que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta, se
practica la inscripción provisional, pues siempre el interesado tiene
el derecho de interponer recursos registrales, si entiende que la
calificación del registrador es errónea, y que los presuntos vicios no
son tales. Las observaciones deben formularse por escrito, fundarse
debidamente, para subsanar los defectos, o interponer los
correspondientes recursos si entiende que la objeción no es
valedera. Lo ideal es que la observación se efectúe dentro de los 30
días que prevé la ley, y que se haga por escrito, indicando de una sola
vez todos los defectos que se encuentran en el acto para evitar la
desagradable sorpresa que sufren las partes, cuando después de
salvados los defectos, y reingresado el documento, se formulan
nuevas observaciones. d) ¿En caso de no estar de acuerdo con la
observación del registrador? ¿Qué podría hacer la escribana? La
escribana debe interponer recurso de rectificación fundado ante el
registrador interviniente dentro de los 30 días de haber sido
notificada formalmente de la observación que impugna, debiendo
acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.
Si la escribana deja vencer el plazo sin presentar ningún recurso,
debe acatar las observaciones y subsanar tales defectos, so pena de
no lograr inscribir el documento. Pero, si presenta un pedido de
rectificación o recalificación, el registrador solo tendrá 15 días para
reconsiderar su pronunciamiento originario. El registrador puede
optar por diversos caminos: - Admitir la inscripción (rectifica su
posición), recalifica el documento, dejando sin efecto la observación,
y procediendo sin más a inscribir el documento de manera definitiva.
- Mantener total o parcialmente las observaciones formuladas,
hipótesis en la cual al rogante, le quedan dos alternativas: aceptar
las observaciones y señalar los defectos señalados, o proseguir su
reclamo ante la dirección del registro. - Dejar pasar el plazo, sin
pronunciarse, tiene los efectos de denegatoria automática. Si el
registrador no se pronuncia en este tiempo, se considera que el
pedido de rectificación fue denegado y queda abierto el camino para
dirigirse ante el director del registro. Ante la denegatoria o silencio
del registrador, la escribana podrá interponer dentro del plazo de 15
días, recurso de reconsideración (apelación) ante el director general,
quien debe dictar resolución dentro del plazo de 30 días. Se
despliegan estas posibilidades: * El director del registro puede hacer
lugar al pedido de reconsideración, con lo que el documento se
inscribe de manera definitiva. * Confirmar la resolución del
registrador, manteniendo las observaciones que se había formulado.
* Permanecer en silencio, dejando transcurrir 30 días sin
pronunciarse (silencio negativo o denegatoria tácita) e) ¿En esa
instancia como se computan los plazos? Los plazos fijados en la ley
provincial para la tramitación interna de la inscripción, se computan
según lo establecido por la ley de procedimiento administrativo.
Todo plazo administrativo se cuenta por días hábiles, salvo expresa
disposición legal en contrario o especial habilitación. A esto debe
agregarse el párrafo final del artículo 64 de ley provincial 6658, que
fija un plazo de gracia (si el plazo vence luego de hora de oficina, se
prorroga hasta el fenecimiento de las primeras horas de oficina del
día hábil siguiente). f) Si la resolución es desfavorable ¿Cómo
prosigue el trámite de la escribana? Si hay rechazo de pedido de
recalificación y/o denegatoria tácita por falta de pronunciamiento,
se cerrará con ello la instancia administrativa, y queda abierto el
camino para deducir acciones correspondientes ante la justicia.
Contra la resolución denegatoria de la Dirección General, se puede
recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo civil y comercial de
turno de la capital. El recurso debe interponerse ante el registro
general dentro de los 10 días de notificada la resolución denegatoria.
Interpuesto el recurso, la dirección general, deberá elevarlo dentro
de 5 días al TSJ, para su remisión a la Cámara que corresponda
(cámara civil), quien podrá: * Confirmar lo dicho por el director y el
rogante debe adecuar el documento. * Hacer lugar al rogante
ordenando la inscripción. Hipótesis 1. a) Si la escribana hubiere
ingresado la escritura pública al registro general de la Provincia el 01
de Junio ¿registralmente que efecto producirá? ¿Por qué? Si la
escribana ingresa la escritura pública al registro general de la
provincia en dicha fecha, estaría efectuando la presentación fuera
del plazo de 45 días, ocasionando un hecho dañoso. La pérdida de
prioridad se concreta en cada caso en el momento en que se vencen
los plazos, pero el dañoso acaece dentro del registro, en un ámbito
al que no tienen acceso las partes, sino solo el escribano encargado
por la ley del trámite inscriptorio, de manera que las víctimas recién
se enterarán del hecho dañoso mucho tiempo después. El efecto es
que va a ser oponibles a terceros desde la presentación y no desde
el otorgamiento por estar fuera de plazo. Hipótesis 2. Ahora, si
suponemos que el pedido del certificado por el escribano de la
Localidad de Marcos Juárez, en la Provincia de Córdoba, se expide el
15 de agosto a los fines de realizar una escritura de donación. El 29
de agosto ingresa un embargo sobre el inmueble en contra de la
Señora Manuela Gómez. La escritura se celebra el 02 de septiembre.
a) ¿Será oponible el acto jurídico de donación al embargo ingresado?
¿Cómo procede el registro cuando recibe el embargo? El certificado
se expidió el 15 de agosto a un escribano del interior de la provincia
(localidad de Marcos Juárez), el 29 de agosto ingresa el embargo. La
escritura de venta del inmueble se celebró el 2 de septiembre
(dentro del plazo de vigencia del certificado, es decir antes de los 25
días que otorga el artículo 24), por lo tanto se considera que el
embargo no tuvo entrada, pues el registro estaba bloqueado, y el
bien se transmitió totalmente libre) b) Ahora bien, la escribana
ingresa la escritura al registro de la propiedad inmueble el 30 de
septiembre. Responda: 1) ¿Será oponible el acto jurídico otorgado
por las partes al embargo? ¿Por qué? El acto jurídico otorgado por
las partes es oponible al embargo en el caso de que la escribana
ingrese la escritura al registro de la propiedad el día 30 de
septiembre, pues el registro va a continuar bloqueado 45 días más a
partir de la fecha de instrumentación del acto, o sea por un total de
47 días. Si a partir de la fecha de su instrumentación contamos 47
días obtendremos que el registro se encontrará bloqueado hasta el
18/10. Si se presenta la escritura el día 19/10 (es decir el día 48 desde
su instrumentación) estará fuera de término y se producirá el
levantamiento del bloqueo y la entrada al registro de los actos
vinculados con ese bien que se hayan presentado durante el período
intermedio. Dicho en otros términos, el certificado se expidió el 15
de agosto a un escribano del interior de la provincia, y el 29 de agosto
entra el embargo, por ello, si el escribano otorga la escritura de venta
del inmueble antes del día 8 de septiembre (es decir antes de los 25
días que otorga el artículo 24), se considera que el embargo no tuvo
entrada, pues el registro estaba bloqueado, y el bien se transmitió
totalmente libre. 2) ¿Cómo procederá el registro con relación a la
escritura pública y con relación al embargo? La escritura se expide
el 15/8, el 29 de agosto se presentó un embargo. Y el 2/9 se celebró
la escritura. Toda vez que el registro de Córdoba expide el certificado
a un escribano del interior de la provincia (el plazo de vigencia de
dicho certificado será de 25 días improrrogables y perentorios desde
el día de su expedición). Es decir, que es menester sumar 45 días a
los plazos de vigencia y de esa forma se obtendrá como período de
cierre 47 días (2 + 45=47), quiere decir, que el bloqueo se extenderá
hasta el 18/10. Por lo cual, el embargo presentado el 30/9 no tuvo
entrada porque el registro estaba bloqueado, y el bien se transmite
totalmente libre.
Caso Número 4: Un inmueble fue inscripto, la documentación
pertinente relacionada a dicho inmueble presenta un vicio, razón por
la cual se la devuelven a la escribana. Responda lo siguiente: a) Si la
escribana no acepta la observación ¿Qué podría hacerse? ¿Plazo
para ello? Si caduca ¿Qué sucede y por qué? Si la escribana
considera que el rechazo es injustificado, puede recurrir ante el
registro, solicitando se reconsidere la recalificación efectuada por el
registrador. La escribana debe interponer recurso de rectificación
fundado ante el registrador interviniente, dentro de 30 días de haber
sido notificada formalmente notificada de la observación que
impugna, debe acompañar todos los elementos de prueba que
hagan a su derecho. Si la escribana deja vencer el plazo sin presentar
ningún recurso, debe acatar las observaciones y subsanar tales
defectos, so pena de no lograr inscribir el documento. Si presenta
pedido de rectificación (o recalificación) el registrador, sólo tendrá
15 días para reconsiderar su pronunciamiento originario. El
registrador puede optar por: - Recalificar el documento, dejando sin
efecto la observación, y procediendo sin más a inscribir el
documento de manera definitiva. - Mantener total o parcialmente
las observaciones formuladas, hipótesis en la cual a la escribana le
quedan dos alternativas: aceptar las observaciones y subsanar los
defectos señalados, o proseguir su camino ante la dirección del
registro. - Dejar pasar el plazo, sin pronunciarse, tiene los defectos
de una denegatoria automática, se considerará que fue denegado
ese pedido de rectificación (y queda abierto el camino para dirigirse
ante el director del registro). Ante la denegatoria o silencio del
registrador, la escribana podrá interponer dentro de 15 días un
recurso de reconsideración ante el director general, quien debe
dictar resolución dentro del plazo de 30 días. Se despliegan estas
posibilidades: * El director del registro puede hacer lugar al pedido
de reconsideración, con lo que el documento se inscribe de manera
definitiva. * Confirmar la resolución del registrador, manteniendo las
observaciones que se formularon (rechazo de pedido de
recalificación) * Permanecer en silencio, dejando transcurrir 30 días
sin pronunciarse (silencio o denegatoria tácita). b) El Registro ¿Qué
hacía con el documento y porque? En virtud de la función
calificadora, el registrador deberá estudiar el documento, en cuanto
al continente y al contenido: - Continente: Continente es el acto
instrumental. Refiere a las formas extrínsecas relacionadas con el
acto instrumental. Así, el registrador debe observar si hay o no
interlineados, sobreraspados o enmiendas, observar si constan las
firmas de las partes y del oficial público, si éste obró dentro de su
competencia y jurisdicción, su idoneidad con relación al acto
(formalidades extrínsecas). - Contenido: Es el acto instrumentado.
No termina en formalidades extrínsecas el estudio que debe hacer el
registrador, sino que también debe indagar aspectos vinculados con
el contenido del acto, pues así lo impone la ley en otras normas: a)
Capacidad del constituyente del derecho: Debe tenerse en cuenta en
concordancia con la constancia existente en el registro de
anotaciones personales (hace referencia estricta a inhibiciones), el
registro debe verificar que, quien va a transmitir no esté inhibido. La
capacidad para disponer se lleva por informe registral (estrictamente
nada tiene que ver con el documento). b) Legitimación para obrar
de quien aparece como otorgante del acto: En cuanto se vincula con
el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo. Una persona
(supongamos Juan) podrá transmitir si antes es considerada titular
registral. La seguridad jurídica exige que no puede disponer quien
antes no ha adquirido, no puede aparecer disponiendo quien antes
no figuraba como titular. c) ¿Si rechazaba lo que la escribana
presentaba pero absolutamente, que podría hacer la escribana?
Explique. En los casos de los documentos viciados, con nulidad
absoluta y manifiesta, la ley de la provincia de Córdoba prevé la
anotación provisional del documento para permitirle al interesado
discutir la calificación del registrador. La escribana faltaría a sus
deberes de diligencia, si pretende continuar ejerciendo la
representación de las partes. Debe poner en conocimiento de los
otorgantes del documento, la existencia del rechazo antes de
intentar cualquier recurso, y muñirse de pruebas que acrediten las
instrucciones recibidas (sea que las partes decidan desistir de la
inscripción o estimen conveniente discutir la calificación registral.
Vale decir, la ley cordobesa dispone, que incluso en los casos en que
el documento fue rechazado, por considerar que presenta vicios que
lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta, se practicará la
inscripción provisional, pues el interesado tiene el derecho de
interponer los recursos registrales, si entiende que la calificación del
registrador es errónea y que los presuntos vicios no son tales. La
resolución del director del registro, cierra la instancia administrativa
y le queda al interesado solo la vía contenciosa registral. Ante la
resolución denegatoria de la dirección general, se puede recurrir por
ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial. El recurso
debe interponerse ante el registro general dentro de 10 días de
notificada la resolución denegatoria. Interpuesto el recurso, la
dirección general, debe elevarlo dentro de los 5 días al TSJ para su
remisión a la Cámara Civil, quien podrá: * Confirmar lo dicho por el
director y el rogante debe adecuar el documento. * Hacer lugar al
rogante ordenando la inscripción. d) Plazos de la inscripción.
Procederé a explicarlo mediante los siguientes ítems:
❖ Plazos de los certificados: Los certificados tienen un plazo de
vigencia (que es más prolongado en los casos en que el escribano
tiene su oficina en lugares más apartados del registro). El plazo de
validez de los certificados, comenzará a contarse desde la cero hora
del día de su expedición, y será de 15, 25 o 30 días según se trate,
respectivamente de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito
de la provincia, territorio o capital federal. La ley contempla 3
hipótesis distintas, según que el escribano resida: a) Misma ciudad
en que se encuentra el registro: El plazo de vigencia del certificado
es de 15 días. b) Fuera de la ciudad pero en la misma provincia: El
plazo de vigencia del certificado es de 25 días. c) En otra provincia:
El plazo de vigencia del certificado es de 30 días. ❖ Plazo de
inscripción de la escritura: El bloqueo registral se extiende no
solamente, al periodo de vigencia de los certificados, sino también
durante los 45 días siguientes, pues si la escritura se hubiese
otorgado el escribano gozaría de ese plazo para inscribirla. § Caso
Número 5: Pérez vende a Noriega un inmueble y el escribano lo
escrituraba (sin pedir certificado). No hubo tradición. Después Pérez
vende ese mismo inmueble a Sánchez. El segundo escribano pide el
certificado, labra la escritura, la inscribe y el registro se la observa.
Responda los siguientes interrogantes. a) ¿La primera escritura es
válida? Efectivamente la primera escritura es totalmente válida. La
falta de certificación no afecta la validez de la escritura; solo priva de
reserva de prioridad al derecho que se constituye. La falta de
certificación hará que las partes carezcan de prioridad al celebrar el
acto (en ese momento se comete la falta y nace la responsabilidad
del escribano que será conocida por las partes), salvo que el notario
las engañe declarando falsamente que contaba con la
correspondiente certificación. b) ¿Qué derechos subjetivos tenía
Noriega? En mira a determinar los derechos subjetivos de que es
titular Noriega, decimos que, éste es titular de derechos personales.
Si bien entre Pérez y Noriega hubo pleno consentimiento al
momento de celebrar esta operación jurídica, por su parte no hubo
tradición (modo suficiente), no se perfecciono el derecho real,
quedando todo lo celebrado bajo la esfera de los derechos
personales. Con el título (compraventa mediando escritura pública)
se adquiere el derecho personal. Para adquirir derecho real, también
es necesario cumplir el modo suficiente (tradición), lo cual no
sucedió en este caso. Por ello, que Noriega es titular de derechos
personales, pero no de derechos reales. c) ¿Qué observación le hacía
el registro al segundo escribano? Las observaciones que puede
hacerle al segundo escribano podrán variar según nos encontremos
antes estos documentos: ➢ Documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta: El registro debe rechazar documentos viciados
de nulidad absoluta y manifiesta. La ley cordobesa dice que incluso
en los casos en que el documento se rechaza por considerar que
tiene vicios que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta, se
practicará la inscripción provisional, pues siempre el interesado
tiene derecho de recurrir, si entiende que la calificación del
registrador es errónea y los presupuestos vicios no son tales. ➢
Documentos viciados de nulidad relativa y manifiesta: Si el defecto
fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de
los 30 días de presentado para rectificarlo. Sin perjuicio de ello, lo
inscribe provisionalmente por 180 días contados desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por periodos
determinados a petición fundada del requirente. De esos 180 días
provisionales, la parte contará siempre con 150 días para subsanar
los defectos que el registrador señale o, podrá recurrir. Vencidos los
30 días que la ley acuerda al registro para ello, se tendrá por
prorrogada de pleno derecho por un plazo igual a contar de la fecha
de notificación de la observación. d) ¿Qué podía hacer este segundo
escribano en caso de estar en desacuerdo con la observación del
Registro? Si el segundo escribano está en desacuerdo con la
observación del registro, puede recurrir ante el propio registro,
solicitando que se reconsidere la calificación que ha efectuado el
registrador. A loe efecto de la brevedad me remito, a cuanto he
explicado en el caso práctico número tres en el acápite d), y en el
caso práctico número cuatro en el acápite a). e) ¿Qué pasaba si la
escritura del segundo escribano era nula? Empero que la escritura
del segundo escribano es nula (nulidad absoluta y manifiesta), la ley
de Córdoba prevé anotación provisional del documento para
permitirle al interesado discutir la calificación del registrador, pues
siempre el interesado tiene el derecho de interponer los recursos
registrales, si entiende que la calificación del registrador es errónea
y que los vicios no son tales. El escribano faltaría a sus deberes de
diligencia si pretende continuar ejerciendo la representación de las
partes. Por ello, debe poner en conocimiento del otorgante del
documento la existencia del rechazo antes de recurrir, y muñirse de
las pruebas que acrediten las instrucciones recibidas (sea que las
partes decidan desistir la inscripción o estimen conveniente discutir
la calificación registral. La resolución del director del registro, cierra
la instancia administrativa y le queda al interesado, la vía
contenciosa registral. Ante la resolución denegatoria de la Dirección
General, se puede recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo
Civil y Comercial. El recurso debe interponerse ante el registro
general dentro de los 10 días de notificada la resolución denegatoria.
Interpuesto el recurso, la Dirección General, debe elevarlo dentro de
los 5 días al TSJ para su remisión a la Cámara Civil, quien podrá: *
Confirmar lo dicho por el director y el rogante debe adecuar el
documento. * Hacer lugar al rogante ordenando la inscripción. §
Caso Número 6: Una escritura que ingresa con prioridad porque
cumple con todos los plazos, pero es observada dos meses después
(60 días después). Responda los siguientes interrogantes: a) ¿Qué
principio se aplica al caso? Se aplica el principio de prioridad, pues
no obstante las observaciones realizadas y la prórroga del plazo legal
de pleno derecho, esa escritura eventualmente tiene prioridad
respecto de los restantes documentos que pretendan inscribirse
(toda vez que de pleno derecho, se ha producido una prórroga del
plazo legal encontrándose en efecto, vigente la inscripción
provisional). b) ¿Mientras corre el plazo de prórroga que debe hacer
el registro? La solución a tal interrogante la brinda el artículo 10 de
la ley 5771 de Córdoba, la cual expone “Cuando fuere observado el
documento vencidos los 30 días que la ley le acuerda al registro para
ello, la inscripción provisional por el término de 180 días, se
prorrogará de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la
fecha de notificación de la observación”. En la situación fáctica
planteada, la observación del registrador no se notificó dentro de los
primeros 30 días de presentado el documento, sino recién a los 60
días. En tal caso, la inscripción provisional se considerará prorrogada
por 30 días (lapso de la demora) y vencerá recién a los 210 días de
presentado el documento, sin necesidad de que la parte efectúe
petición alguna en tal sentido, pues la prorroga es de pleno derecho,
y sin perjuicio de que se pueden solicitar nuevas prórrogas, si ellas
fueran necesarias. En efecto, la parte cuenta siempre, con 150 días
para subsanar los defectos que el registrador haya señalado, o
sustanciar los recursos contra su observación. § Caso Número 7: El
escribano Juan Pérez no solicita el certificado registral e ingresa la
escritura 62 días después. Responda: a) ¿Se cumple el principio de
prioridad? ¿Se cumple el bloqueo registral? En la situación
planteada no se cumple con el principio de prioridad, ni tampoco con
el bloqueo registral. La falta de certificación hará que las partes
carezcan de prioridad al celebrar el acto, desde ese momento se
comete la falta, naciendo así la responsabilidad del escribano, que
será conocida por las partes, a no ser que éste las engañe y declare
falsamente que contaba con la certificación. El bloqueo es un efecto
de la vigencia del certificado (que en ningún momento se expidió).
Por ello, enseña el eminente Doctor Moisset de Espanés, que si bien
la falta de certificación no afecta la validez de la escritura, priva de
prioridad al derecho que se constituye, por lo tanto no se cumplió
prioridad ni tampoco bloqueo registral. b) Plazos de los certificados
y plazos de inscripción de la escritura. En honor a la brevedad, y en
mira a dar respuesta al interrogante planteado en esta consigna, me
remito al “Caso práctico número cuatro inciso d) en donde analizo
los plazos de los certificados y de la inscripción de la escritura. § Caso
Número 8: Un escribano del interior de la Provincia pide el
certificado que es expedido el 15/08. A los 45 días se celebra la
escritura de donación para el cual fue pedido dicho certificado.
Responda: a) ¿Qué prioridad tiene? ¿Por qué? La prioridad que
surge de la situación fáctica planteada, es la llamada prioridad
indirecta o retroprioridad exógena porque se va a retrotraer a la
fecha del instrumento. Es el caso del artículo 5 de la ley 17801 que
expone: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo
de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación”. Es decir, el orden de
prioridad se va a establecer en función del día de instrumentación.
Para que las escrituras tengan efectos contra terceros, desde l fecha
de su otorgamiento, no basta con que sean presentadas dentro de
los 45 días, sino que además es necesario que el funcionario
autorizante solicite el pertinente certificado y haya autorizado la
escritura dentro del plazo de su validez. Si al contrario, el escribano
autorizó la escritura vencido el plazo de validez del certificado (15,
25 o 30 días), por más que la presente dentro de los 45 días, solo
tendrá efectos contra terceros interesados a partir de la fecha de su
presentación, sin retrotraerse a la de su otorgamiento.
b) Si el Registro observa el título ¿Qué tipo de observaciones existen?
¿Por qué? El registro puede realizar observaciones respecto de los
documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta, como así
también de los documentos viciados de nulidad relativa y manifiesta
(subsanables). En honor a la brevedad me remito al “Caso práctico
número cinco” en el acápite c), en donde analizo las observaciones
que puede realizar el registro. c) Si el escribano no está de acuerdo
con las observaciones ¿Que puede hacer? Explicar cada paso. Si el
escribano no está de acuerdo con las observaciones debe interponer
recurso de rectificación fundado ante el registrador interviniente
dentro de 30 días de haber sido notificado formalmente de la
observación que impugna, acompañando todo elemento de prueba
que hagan a su derecho. El registrador tiene 15 días para
reconsiderar su pronunciamiento originario, puede optar por: -
Rectificar su posición: Admite la inscripción, rectifica su posición,
recalifica el documento dejando sin efecto la observación, y procede
a inscribir el documento de manera definitiva. - Mantiene total o
parcialmente las observaciones formuladas (al rogante le quedan
dos alternativas: aceptar las observaciones y subsanar los defectos,
o proseguir su reclamo ante la Dirección del registro. - Dejar pasar
el plazo sin pronunciarse, tiene los efectos de una denegatoria
automática. Si el registrador no se pronuncia en este tiempo, se
considera que el pedido de rectificación fue denegado y queda
abierto el camino para dirigirse ante Director del registro. Ante la
denegatoria o silencio del registrador, la escribana podrá interponer
dentro de 15 días, un recurso de reconsideración ante el director
general, quien debe dictar resolución dentro del plazo de 30 días. Se
despliegan estas posibilidades: 1) El director del registro puede
hacer lugar al pedido de reconsideración, con lo cual el documento
se inscribe de manera definitiva. 2) Confirmar la resolución del
registrador, manteniendo las observaciones que se había formulado.
3) Permanecer en silencio, dejando transcurrir 30 días sin
pronunciarse (silencio negativo o denegatoria tácita) Si hay rechazo
de pedido de recalificación y/o denegatoria tácita por falta de
pronunciamiento, se cerrará con ello la instancia administrativa,
queda abierto el camino para deducir las acciones correspondientes
ante la justicia. Contra la resolución denegatoria de la Dirección
General, se puede recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo
civil y comercial de turno de la capital. El recurso debe interponerse
ante el registro general dentro de los 10 días de notificada la
resolución denegatoria. Interpuesto el recurso, la dirección general,
deberá elevarlo dentro de 5 días al TSJ, para su remisión a la Cámara
que corresponda (cámara civil), quien podrá: * Confirmar lo dicho
por el director y el rogante debe adecuar el documento. * Hacer
lugar al rogante ordenando la inscripción. d) ¿Cómo se cuentan los
plazos en el periodo de inscripción? Los términos se cuentan por
días corridos, son improrrogables y perentorios. Por el simple
transcurso del tiempo se produce la caducidad del derecho si no se
lo ejercita dentro del lapso establecido para cada caso. Los negocios
llevados dentro de 45 días, pero no presentados al registro, dentro
del plazo de vigencia del certificado (15, 25 o 30 días), pierden la
reserva de prioridad, quedando sujeto a lo que surja del momento
de la presentación. § Caso Número 9: El escribano del interior de la
Provincia solicita al registro de la propiedad inmueble el certificado
notarial expedido el 15/08. A los 45 días celebra la escritura de
donación de un inmueble para la que se solicitó. Explique: a) ¿Cuál
es el efecto registral de la petición del certificado notarial? El efecto
registral de la petición del certificado, es garantizar la inmutabilidad
de la situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les
acuerda, efecto que Moisset de Espanés llama bloqueo registral. En
virtud del bloqueo registral no se impide de manera absoluta el
acceso de otros actos al registro, sino que se otorga prioridad al que
se realiza en virtud de tal certificado, que produce todos sus efectos
como si no hubiera entrado ningún acto capaz de alterar la situación
registral. Pero si el escribano no realiza el acto para el cual había
pedido el certificado, o lo realiza después de vencida su vigencia, se
levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos
(embargos, transmisiones, gravámenes, etc.), desde la fecha en que
hubiesen sido presentados. b) Ante la misma hipótesis anterior, si el
17/09 ingresa un embargo contra el vendedor ¿será oponible al acto
jurídico otorgado por las partes o tendrá prioridad el embargo? ¿Por
qué? El bloqueo registral se extiende no solo al periodo de vigencia
del certificado, sino también durante los 45 días siguientes, de lo cual
deviene que en la situación fáctica planteada la escritura fue
inscripta dentro de los plazos de la reserva de prioridad, por ello una
vez inscripta se retrotrae a la fecha de instrumentación, en efecto el
embargo ingresado condicionalmente el 17/9 queda sin efecto.
c) Ante la misma hipótesis anterior, si al expedirse el certificado del
Registro se hubiera informado la existencia de un embargo trabado
el 2/02 del mismo año ¿Cómo debe proceder el escribano respecto
del embargo al tiempo de autorizar la escritura pública traslativa de
dominio para la que se solicitó el certificado? Razones de sus
respuestas. Si al expedirse el certificado, se informa la existencia de
un embargo trabado el 2/02 de ese año, al autorizar la escritura
pública traslativa de dominio para la que se solicitó el certificado, el
escribano debe notificar al adquirente del bien a efectos: a) De que
tome a su cargo la obligación, consintiendo en mantener la
inscripción del gravamen o medida precautoria. b) Que consienta
simplemente en la vigencia de tales medidas al solo efecto de las
resulta de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente
de ella, y en éste último caso, solo hasta el límite del monto anotado.
En efecto, en el rubro constancias notariales, se deja constancia de
la medida precautoria en cuestión (que no impide que se siga con el
trámite escriturario, si decide el adquirente hacerse cargo del monto
que se distribuye al precio o a la cosa). Se procede al levantamiento
del embargo, al solo efecto de escriturar, y para librar el trámite
inscriptorio. Todo lo ut supra expuesto, se lleva en concordancia con
los artículos 14 y 34 de la ley 5771. § Caso Número 10: Un escribano
solicita certificado y en él consta un embargo. Determinar cómo
debe proceder el escribano. En honor a la brevedad, y en mira a dar
respuesta al interrogante planteado en esta consigna, me remito al
“Caso práctica número nueve”, en el acápite c), en donde analizo
como debe proceder el escribano ante la existencia de embargos,
sobre el inmueble al momento de autorizar la escritura pública
traslativa del dominio para el que se solicitó ese certificado. § Caso
Número 11: Un escribano de la Ciudad de Córdoba pide un
certificado para realizar una permuta entre A y B. El certificado es
expedido el 01/10/10 y en él consta un embargo del 02/04/08 y una
hipoteca del 01/03/1990. Responda estos interrogantes: a) ¿El
inmueble está libre de gravámenes? ¿Cómo debe actuar el escribano
sobre gravámenes y/o restricciones no caducas? El inmueble no se
encuentra libre de gravámenes, lo cual procederé a explicar en los
siguientes ítems: ➢ Hipoteca: La hipoteca con fecha 01/03/1990 no
se encuentra caduca, pues el artículo 2210 del nuevo CCCN dice que
los efectos del registro de hipoteca se conservan por el término de
35 años, si antes no se renuevan, o a petición de parte si se cancela
antes. ➢ Embargo: El embargo, con fecha 2/04/08 no está caduco
(está vigente). Surge de la ley 17801 en su artículo 37 inciso b) que
caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna por el
transcurso del tiempo, o por el que en su caso establezcan las leyes
especiales los embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares, a los 5 años, salvo disposición en contrario de las leyes.
b) ¿Qué implica el bloqueo registral? ¿Desde qué fecha hay bloqueo
registral? ¿Qué relación tiene con la reserva? Procederé a explicarlo
mediante los siguientes ítems: ❖ Bloqueo registral: Es una
protección que la ley acuerda al futuro adquirente del derecho real,
por el cual si el negocio jurídico causal se otorga bajo ciertas
condiciones de modo, tiempo y lugar fijado por la ley, el derecho real
resultante será oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha
en que se expidió el certificado pertinente. La reserva de prioridad
posibilita que el negocio adquiera prioridad, aun cuando es un
derecho personal, por no haberse realizado aún la escritura pública.
Se adscribe a estas certificaciones, la garantía de inmutabilidad de
situación registral en el plazo de vigencia que la ley les acuerda,
efecto denominado bloqueo registral. ❖ A partir de qué fecha hay
bloqueo: El bloqueo registral se extiende no solo al periodo de
vigencia del certificado, sino también durante los 45 días siguientes.
Debemos tener en cuenta de que el Registro de Córdoba expide un
certificado a un escribano de tal ciudad, por lo tanto el plazo de
vigencia de dicho certificado será de 15 días improrrogables y
perentorios desde el día de su expedición. Suponiendo que el
certificado se expidió el 1/10/10, y que la escritura se instrumentó el
3/10/10 (dentro del periodo de vigencia del certificado). Vale decir,
debemos sumar 45 días a la fecha de instrumentación de la escritura
(3 + 45 =48), y de esa forma se obtendrá como periodo de cierre 48
días, por lo tanto el bloqueo se extenderá hasta el 19/10. En función
de ello, si se presentó un embargo el 2/10, no tendrá entrada porque
el registro estaba bloqueado, y el bien se transmite totalmente libre.
❖ Relación con la reserva: La ley habla de anotación preventiva que
se opera en favor del adquirente como consecuencia de la
expedición del certificado. Comúnmente se refiere a este tema como
bloqueo o cierre registral, terminología que no es del todo exacta, ya
que durante la etapa de vigencia del certificado el registro no se
cierra sino que los documentos que ingresan quedan condicionados
por el hecho de la expedición del certificado, a Cornejo se le ocurre
entonces como más precisa la terminología reserva de prioridad,
toda vez que es eso lo que realmente pasa. c) ¿Cómo debe actuar el
escribano si hay discrepancia entre lo que figura en el registro
inmobiliario y los datos del registro catastral? A efectos de
individualización de la cosa (inmueble) se requiere necesariamente
de una coordinación, complementación, correlación entre el
catastro y el registro, debiendo tenderse a que la descripción física
de la cosa sea la misma en ambos, incluso si existen dos
descripciones, una según el título y la otra según plano, ambas deben
colocarse en el folio. Para promover y mantener dicha coordinación
debe preverse que los documentos inscribibles en el registro
inmobiliario sean auténticos y en él conste la descripción del
inmueble conforme a catastro. Lo que concierne al aspecto físico del
inmueble es la esfera de actuación del catastro, lo referente a la
situación jurídica del inmueble es resorte exclusivo del registro.
Ambos asientos (el físico y el jurídico) deben reflejarse en los
asientos respectivos. Por lo tanto, el escribano ante una inexactitud
registral por error cometido en la elaboración de los títulos o en la
redacción de los asientos en el registro, solicitará la rectificación de
los asientos por una nueva solicitud, la que deberá acompañarse de
otro documento de la misma naturaleza del que motivó la
inexactitud o resolución judicial que ordene tal medida. § Caso
Número 12: Los Señores Sebastián López y Nicolás Altamirano son
copropietarios por el 50 % cada uno de un inmueble ubicado en Río
Cuarto. Deciden venderlo al Señor Juan Gutiérrez. El escribano
solicita el certificado notarial el 25 /03/09. El registro lo expide el
14/04/09. El certificado informa la existencia de un embargo sobre
la alícuota de López de enero del 2004, sin perjuicio de ello, se
celebra una escritura el 29/04/09 que ingresa al registro el 12/06/09.
Diga: a) ¿Cuándo se produjo el bloqueo registral? ¿Cuál es su efecto?
El bloqueo registral se extiende no solo al periodo de vigencia del
certificado, sino también durante los 45 días siguientes. Partimos de
la base de que el Registro de Córdoba expide el certificado a un
escribano del interior de la Provincia (Rico Cuarto), por lo tanto el
plazo de vigencia de dicho certificado será de 25 días improrrogable
y perentorio desde el día de su expedición. Es menester sumar 45
días a la fecha de celebración de la escritura (que se llevó a cabo
dentro del plazo de vigencia del certificado), y de esa forma se
obtendrá como periodo de cierre 74 días (29 +45= 74), vale decir,
que el bloqueo se extenderá hasta el 11 de julio. b) ¿Desde cuándo
se computa el plazo de validez del certificado notarial y cuál es el
plazo en el caso planteado? El plazo de validez del certificado
notarial se computa desde la cero hora del día de su expedición, son
días corridos y perentorios. El plazo en cuestión, será de 15, 25 o 30
días según se trate respectivamente, de documentos autorizados
por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la
ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o fuera del
territorio provincial. En torno al caso planteado, el plazo de validez
del certificado será de 25 días a partir del 14/04/09 (día de su
expedición). Emana de lo dicho que el certificado tendrá vigencia
hasta el 8/05/09. c) ¿Puede otorgarse la escritura de transmisión de
dominio como libre de gravamen? El inmueble se halla libre de
gravámenes, surge de la ley 17801 en su artículo 37 inciso b) que
caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna por el
transcurso del tiempo, o por el que en su caso establezcan las leyes
especiales los embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares, a los 5 años salvo disposición en contrario de las leyes.
Deviene de ello, que en razón de haber transcurrido ya ese plazo de
5 años, el embargo ha caducado. d) ¿Si el día 23/03/08 hubiera
ingresado al registro un oficio de embargo contra el Señor
Altamirano sobre el 50 % del inmueble éste se anotará? En caso de
resultar inscripto definitivamente el título ¿Qué sucederá con el
embargo? Si al expedirse el certificado del registro, se informa la
existencia de un embargo trabado el 23/08/08, al autorizar la
escritura pública traslativa de dominio para la que se solicitó el
certificado, el escribano debe notificar al adquirente del bien a
efectos: a) De que tome a su cargo la obligación, consintiendo en
mantener la inscripción del gravamen o medida precautoria. b) Que
consienta simplemente en la vigencia de tales medidas al solo efecto
de las resulta de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo
personalmente de ella, y en éste último caso, solo hasta el límite del
monto anotado. Todo lo ut supra expuesto, se lleva en concordancia
con los artículos 14 y 34 de la ley 5771. § Caso Número 13: Ingresa
una escritura, llevada a cabo por escribano de otra provincia, y la
observa el Director del Registro. Diga: a) ¿Qué recurso se podría
interponer y en qué plazo? El interesado puede interponer dentro
del plazo de 15 días, recurso de apelación ante el director general,
quien deberá dictar resolución dentro del plazo de 30 días. El plazo
para interponer este recurso se computa a partir de la fecha de
notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación,
o a partir del vencimiento del plazo para resolver. b) ¿Qué nulidades
relativas podrían afectar el acto? Los defectos que podrían viciar al
acto de nulidad relativa son aquellos casos donde no hubo correcta
determinación de las partes, el objeto, derecho o cualquier otro
recaudo legal. Si el defecto es subsanable, se devuelve el documento
al solicitante dentro de 30 días de presentado, para rectificarlo. Sin
perjuicio de ello, lo inscribirá provisionalmente por 180 días
contados desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por periodos determinados a petición fundada del
requirente. De los 180 días de inscripción provisional, la parte tiene
siempre 150 días para subsanar los defectos que el registrador
señala o sustanciar recursos contra su observación. Vencidos los 30
días que la ley acuerda al registro para ello, se tendrá por prorrogada
de pleno derecho por un plazo igual a contar de la fecha de
notificación de la observación. c) Explicar función calificadora del
Registrador. En honor a la brevedad, y en mira a dar respuesta al
interrogante planteado en esta consigna, me remito al “Caso
práctico número cuatro”, en el acápite b), en donde todo lo relativo
a la función calificadora. § Caso Número 13: Un escribano con
registro en la ciudad de Córdoba, celebra un negocio jurídico de
inmueble del interior de la Provincia. El certificado se presenta el
22/03, dicho certificado notarial es expedido el 30/3, y se autoriza la
escritura el 20/4, e ingresa al registro el 16/5. Usted como calificador
del registro ¿Qué haría? En virtud de la función calificadora, el
registrador debe estudiar el documento en cuanto al continente y al
contenido: ➢ En cuanto al continente: Continente es el acto
instrumental. Refiere a las formas extrínsecas relacionadas con el
acto instrumental. Así, el registrador debe observar si hay o no
interlineados, sobreraspados o enmiendas, si constan las firmas de
las partes y del oficial público; si éste obró dentro de su competencia
y jurisdicción, su idoneidad con relación al acto (formalidades
extrínsecas) ➢ En cuanto al contenido: Es el acto instrumentado. No
termina en las formalidades extrínsecas el estudio que debe hacer el
registrador, sino que también debe indagar aspectos vinculados con
el contenido del acto, pues así lo impone la ley en otras normas: a)
Capacidad del constituyente del derecho: Se tiene en cuenta en
concordancia con la constancia existente en el registro de
anotaciones personales (hace referencia estricta a inhibiciones), el
registro debe verificar que, quien va a transmitir no esté inhibido. La
capacidad para disponer, se lleva por informe registral
(estrictamente nada tiene que ver con el documento). b)
Legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del acto:
En cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto
sucesivo. Una persona (supongamos Juan) podrá transmitir si antes
es considerada titular registral. La seguridad jurídica exige que no
puede disponer quien antes no ha adquirido, no puede aparecer
disponiendo quien antes no figuraba como titular. Toda vez, que el
registro de Córdoba expide el certificado a un escribano de dicha
ciudad (el plazo de vigencia del mismo será de 15 días
improrrogables y perentorios desde el día de su expedición). Es decir
que, es menester sumar 45 días a los plazos de vigencia (fecha en
que se autorizó la escritura: 20 días) y de esa manera se obtendrá
como periodo de cierre 65 días (20 + 45= 65), esto quiere decir que
el bloqueo se extenderá hasta el 26/5. § Caso Número 14: Un
escribano del interior de la provincia interviene en la compraventa
entre A y B. Se solicita el certificado el 28/02/12. Se lo expide el
02/03/12. El 12/03/12 se autoriza la escritura. El 28/03/12 se
presenta para su inscripción. Del certificado surge que hay un
embargo de diciembre del 2006 y hay una hipoteca a favor del Banco
Hipotecario del 2002. Responda: a) ¿La vendedora puede enajenar
el bien como libre de gravamen? La vendedora no podrá enajenar el
bien como libre de gravámenes, lo cual procederé a explicarlo en dos
ítems: ➢ Hipoteca: Surge de la ley 17801 en su artículo 37, que
caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna por el
transcurso del tiempo o por el que en su caso establezcan las leyes
especiales. En efecto, la ley 15283 de carta orgánica de los bancos es
una ley especial, y establece que las hipotecas a favor de Bancos
oficiales no caducan y debe ser cumplida la rogación mediante la
cancelación en el caso de hipotecas a favor de bancos oficiales (salvo
el Banco Hipotecario que se privatizó), y según se desprende de
dicha situación práctica no se ha solicitado su cancelación. ➢
Embargo: Surge de la ley 17801, en su artículo 37 inciso b) que
caducan de plano derecho y sin necesidad de solicitud alguna por el
transcurso del tiempo, o por el que en su caso establezcan las leyes
especiales los embargos, inhibiciones, y demás providencias
cautelares, a los 5 años, salvo disposición en contrario de las leyes.
En virtud de que transcurrieron ya 5 años, el embargo caducó en
diciembre del 2011, más no así la hipoteca como bien expliqué en el
apartado anterior. b) ¿Qué ocurriría si el 15/03 ingresa una
inhibición sobre la vendedora? Al pedir el certificado al registro, se
peticiona en la nota que se presenta al director del registro de la
propiedad, el certificado de informe del dominio, y el informe de
inhibiciones personales (en el certificado debe figurar si la persona
está inhibida). Si el 15/03 entra la inhibición se la anotará
provisionalmente, ya que está dentro de los plazos del bloqueo
registral, y como se inscribió la escritura dentro de los plazos
establecidos la inhibición queda sin efecto.
c) ¿Qué ocurriría si el 15/03 ingresa un embargo respecto del
inmueble que pretenden adquirir la compradora? El embargo no
ingresa, pues todavía no estaba inscripta la escritura en el caso de la
compradora (como aún no había inscripción, no había número de
matrícula). No puede entrar un embargo a la compradora si todavía
el inmueble estaba a nombre del vendedor, y estaba dentro del plazo
de vigencia (la publicidad registral se iba a dar recién después de que
se inscriba la matrícula) . d) ¿Qué ocurre con la escritura inscripta el
28/03? La escritura con fecha 28/03 se inscribió dentro del plazo de
vigencia del certificado, por lo tanto, el registro estaba bloqueado, y
el bien se transmite totalmente libre. e) ¿Cómo procede el registro
en caso de que no exista modificación con la situación informada en
el certificado? Surge de la normativa técnica registral de la ley 5771
de Córdoba, en su capítulo 6, acápite 41.2 que cuando la inexactitud
venga de falta de publicidad de embargos o inhibiciones (salvo
inhibiciones por quiebra) se continuará con el proceso inscriptorio
sin perjuicio de comunicar inmediatamente a la dirección toda
circunstancias al hecho detectado, acompañando copias de los
antecedentes. § Caso Número 15: Una escribana de la ciudad que
pide el certificado, lo expide el 01/03/2010, celebra el acto el 14/10.
Pero lo ingresa el 29/10. El registro se lo observa porque hay un
embargo que ingresó el 8/10. a) Si es correcta la observación y
explicar de acuerdo a que plazos. La observación es correcta. Al no
efectuarse la escritura dentro del periodo de bloqueo, se levantó el
bloqueo e ingresa el embargo con fecha 8/10 y de peticionarse un
nuevo certificado ya constará la existencia del embargo. Por ello,
Moisset de Espanes, trae dicho que, el derecho constituido en el acto
carece de prioridad si vence el plazo de validez del certificado. b)
¿Qué puede hacer si no está de acuerdo con la observación? En
honor a la brevedad, y en mira a dar respuesta al interrogante
planteado en esta consigna, me remito al “Caso práctica número
tres”, en el acápite d), en donde determino que puede hacer la
escribana si no está de acuerdo con la observación. § Caso Número
16: Es un caso práctico sobre inmuebles. Se disponía la fecha en que
el registro expidió un certificado a un escribano de la Ciudad de
Córdoba, había un embargo sobre dicha propiedad. Responda los
siguientes interrogantes: a) ¿Desde qué momento se comenzaba a
contar los plazos de expedición del certificado y de cuanto era? La
ley otorga a los certificados una vigencia (que es más prolongado en
los casos en que el escribano tiene su oficina en lugares más
apartados del registro. El artículo 24 de la ley 17801 dice que “El
plazo de validez de los certificados, comenzará a contarse desde la
cero hora del día de su expedición, y será de 15, 25 o 30 días, según
que, respectivamente se trate de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la Ciudad
asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera
del ámbito de la provincial, o de capital federal”. La ley contempla 3
hipótesis distintas, según que el escribano resida: a) En la misma
ciudad en que se encuentra el registro (15 días) b) Fuera de la ciudad
pero en la misma provincia (25 días) c) En otra provincia (30 días).
Toda vez, que el registro de Córdoba expide el certificado a un
escribano de dicha ciudad (el plazo de vigencia del mismo será de 15
días improrrogables y perentorios desde el día de su expedición). Es
menester sumar 45 días a los plazos de vigencia (fecha en que se
autorizó la escritura: el colega abogado que ha posteado este caso
práctico, al hacerlo omitió determinar la fecha en que se expidió el
certificado, en que se otorgó la escritura, así que trabajaré esta
situación fáctica con una suposición (supongamos que el certificado
notarial se expidió el 14/04/2018 y se celebró la escritura el
20/04/2018). Parto de la base de que el Registro de Córdoba expide
el certificado a un escribano de la Ciudad de Córdoba, por ello el
plazo de vigencia del certificado será de 15 días improrrogable y
perentorio desde el día de su expedición. Es menester sumar 45 días
a la fecha de celebración de la escritura, y de esa forma se obtendrá
como periodo de cierre 65 días (20 + 45= 65), vale decir que el
bloqueo se extendió hasta el 23 de junio. b) ¿Qué sucedía con el
embargo? El colega abogado que posteó el caso en cuestión, si bien
no expuso la fecha de constitución del embargo, llegó a manifestar
que el mismo se encontraba caduco, por lo tanto también al igual
que lo hice en el apartado anterior trabajaré la situación fáctica con
una suposición (supongamos que del certificado notarial pertinente
surge que pesaba sobre dicho inmueble un embargo de diciembre
del 2012). Dicho embargo ha caducado, toda vez que según surge de
la ley 17801, en su artículo 37 inciso b) caducan de pleno derecho y
sin necesidad de solicitud alguna por el transcurso del tiempo, o por
el que en su caso establezcan las leyes especiales los embargos,
inhibiciones, y demás providencias cautelares, a los 5 años, salvo
disposición en contrario de las leyes. Hemos de observar que ya han
transcurrido los 5 años de vigencia del embargo en cuestión, razón
por la cual el mismo ya ha caducado. c) Si se presenta un oficio de
embargo que está vigente antes de la fecha de expedición del
certificado ¿Qué sucedía? Ahora, supongamos que se presenta un
oficio de embargo con anterioridad a la fecha de expedición del
certificado, ante tal extremo por más que luego se peticione el
certificado pertinente, ya pesará sobre el inmueble un embargo. En
función de ello el notario interviniente deberá comunicar de dicha
situación al adquirente de la propiedad. d) ¿Qué carácter o efectos
tiene el certificado notarial? El efecto registral de la petición del
certificado, es garantizar la inmutabilidad de la situación registral
durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda, efecto que
Moisset de Espanés llama bloqueo registral. En virtud del bloqueo
registral no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al
registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de
tal certificado, que produce todos sus efectos como si no hubiera
entrado ningún acto capaz de alterar la situación registral. Pero si el
escribano no realiza el acto para el cual había pedido el certificado,
o lo realiza después de vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y
adquieren plena validez los otros actos (embargos, transmisiones,
gravámenes, etc.), desde la fecha en que hubiesen sido presentados.
e) ¿Si se inscribió la escritura que sucedía con el embargo? Si al
expedirse el certificado del registro, se informa la existencia previa
del embargo trabado y aún no transcurrieron 5 años, dicho embargo
será absolutamente válido. Al autorizar la escritura pública traslativa
de dominio para la que se solicitó el certificado, el escribano debe
notificar al adquirente del bien a efectos: a) De que tome a su cargo
la obligación, consintiendo en mantener la inscripción del gravamen
o medida precautoria. b) Que consienta simplemente en la vigencia
de tales medidas al solo efecto de las resulta de la obligación o del
juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en éste último
caso, solo hasta el límite del monto anotado. Todo cuanto vengo
exponiendo, es en concordancia con los artículos 14 y 34 de la ley
5771. § Caso Número 17: Es un caso práctico sobre el ingreso de una
escritura de usufructo al registro. El escribano solicita el certificado
notarial y antes de que el Registro lo expida ingresa un embargo que
pesa sobre ese inmueble. Responda los estos interrogantes: a) ¿Qué
recursos deben interponerse? El escribano debe interponer recurso
de rectificación fundado ante el registrador interviniente dentro de
los 30 días de haber sido notificado formalmente de la observación
que impugna, debiendo acompañar todos los elementos de prueba
que hagan a su derecho. Si el escribano deja vencer el plazo sin
presentar ningún recurso, debe acatar las observaciones y subsanar
tales defectos, so pena de no lograr inscribir el documento. Pero, si
presenta un pedido de rectificación o recalificación, el registrador
solo tendrá 15 días para reconsiderar su pronunciamiento originario.
El registrador puede optar por diversos caminos: - Admitir la
inscripción (rectifica su posición), recalifica el documento, dejando
sin efecto la observación, y procediendo sin más a inscribir el
documento de manera definitiva. - Mantener total o parcialmente
las observaciones formuladas, hipótesis en la cual al rogante, le
quedan dos alternativas: aceptar las observaciones y subsanar los
defectos señalados, o proseguir su reclamo ante la dirección del
registro. - Dejar pasar el plazo, sin pronunciarse, tiene los efectos de
denegatoria automática. Si el registrador no se pronuncia en este
tiempo, se considera que el pedido de rectificación fue denegado y
queda abierto el camino para dirigirse ante el director del registro.
Ante la denegatoria o silencio del registrador, el escribano podrá
interponer dentro del plazo de 15 días, recurso de reconsideración
(apelación) ante el director general, quien debe dictar resolución
dentro del plazo de 30 días. Se despliegan estas posibilidades: * El
director del registro puede hacer lugar al pedido de reconsideración,
con lo que el documento se inscribe de manera definitiva. *
Confirmar la resolución del registrador, manteniendo las
observaciones que se había formulado. * Permanecer en silencio,
dejando transcurrir 30 días sin pronunciarse (silencio negativo o
denegatoria tácita) b) ¿Se computan o no días hábiles? Los plazos
fijados en la ley provincial para la tramitación interna de la
inscripción, se computan según lo establecido por la ley de
procedimiento administrativo. Todo plazo administrativo se cuenta
por días hábiles, salvo expresa disposición legal en contrario o
especial habilitación. A esto debe agregarse el párrafo final del
artículo 64 de ley provincial 6658, que fija un plazo de gracia (si el
plazo vence luego de hora de oficina, se prorroga hasta el
fenecimiento de las primeras horas de oficina del día hábil siguiente).
c) ¿Se realiza la escritura pero se ingresa al registro 60 días después?
¿Qué pasaba con el embargo antes y después de que se presentara
la escritura? Ab initio, es de fundamental importancia tener en
cuenta que el embargo ingresa al inmueble con anterioridad a la
expedición del certificado. Si bien el efecto registral de la petición del
certificado, es garantizar la inmutabilidad de la situación registral
durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda (bloqueo registral)
sucede que, al expedirse dicho certificado ya pesaba sobre el
inmueble el embargo, en tal supuesto el embargo tendrá prioridad
al acto que se realiza en virtud de dicho certificado. Por lo tanto, al
presentarse la escritura ya pesaba sobre el inmueble el embargo, en
función de lo cual, al autorizar la escritura pública traslativa de
dominio para la que se solicitó el certificado, el escribano debe
notificar al adquirente del bien a efectos: a) De que tome a su cargo
la obligación, consintiendo en mantener la inscripción del gravamen
o medida precautoria. b) Que consienta simplemente en la vigencia
de tales medidas al solo efecto de las resulta de la obligación o del
juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en éste último
caso, solo hasta el límite del monto anotado. Todo lo ut supra
expuesto, se lleva en concordancia con los artículos 14 y 34 de la ley
5771.
B) Parte Práctica. § Caso Número 1: Usted es requirente de una
inmobiliaria a la que concurre uno de sus principales requirentes,
Ángel Vélez y le realiza la siguiente consulta: Vélez concurre como
comprador a una escribanía. En el acto de escrituración no concurre
el vendedor, sino que le deja al escribano un poder especial de venta
común a favor de Diego Vélez. El escribano para salvar su
responsabilidad, ha pedido la subsistencia del mandato en el registro
de la Propiedad, el cual le informa que el mandato subsiste (en los
hechos el vendedor ha fallecido, pero dicha circunstancia, no es
conocida por el Registro-, ni por el comprador). Una vez otorgada la
escritura pública es presentada para su inscripción. a) Su requirente
le consulta si tal documento es objeto de observación. Justifique su
respuesta. El documento será objeto de registración, debe
inscribirse provisionalmente por 180 días (los primeros 30 días
corresponden al registro para que lo observe, y los 150 días restantes
son para que el escribano subsane los defectos que el registrador
señala o sustancie recursos contra su observación. El registrador
debe formular sus observaciones por escrito en providencia fundada
y firmada indicando defectos encontrados, de modo que el rogante
(escribano autorizante del documento) sepa brevemente si el
documento es o no apto. Si el defecto es de tal naturaleza que puede
salvarse sin intervención de las partes (en la situación fáctica
planteada el vendedor se limitó a entregar al escribano un poder
especial de venta a favor de Diego Vélez, pero no entregó la
documentación pertinente para realizar dicha venta, ello podrá ser
subsanado por el notario), el escribano no tendrá necesidad de
comunicarles la observación, podrá incluso intentar las vías
recursivas internas sin solicitar instrucciones especiales: ❖ Si se
trata de una observación y considera que es justificada, puede
proceder a subsanar los defectos. ❖ Si el rogante considera que la
observación fue injustificada, puede recurrir ante el propio registro,
solicitando que se reconsidere la calificación efectuada por el
registrador naciendo así los trámites internos: a) Recurso de
rectificación: El rogante (escribano) puede interponer el recurso de
rectificación fundado ante el registrador interviniente dentro de los
30 días de haber sido notificado formalmente de la observación,
debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su
derecho. Si el rogante deja vencer ese plazo sin presentar recurso
debe acatar las observaciones y subsanar tales defectos, so pena de
no lograr inscribir el documento, en cambio si presenta un pedido de
rectificación el registrador sólo tendrá 15 días para reconsiderar,
pudiendo optar por: - Recalificar el documento dejando sin efecto la
observación, e inscribiendo el documento de manera definitiva. -
Mantener total o parcialmente las observaciones formuladas,
hipótesis en la cual el rogante podrá aceptar las observaciones y
subsanar los defectos, o proseguir su reclamo ante la Dirección del
Registro. - Dejar pasar el plazo sin pronunciarse, tiene efecto de
denegatoria automática. Si el registrador no se pronuncia en ese
tiempo (plazo de 15 días), se considera denegado el pedido de
rectificación, y queda abierto el camino para dirigirse ante el Director
del registro. b) Recurso de reconsideración o apelación: Ante la
denegatoria o silencio del registrador, el rogante puede interponer
dentro de 15 días recurso de reconsideración ante el Director
General, quien debe dictar resolución dentro de 30 días, se
despliegan estas posibilidades: - El director del registro puede hacer
lugar al pedido de reconsideración, y el documento se inscribe
definitivamente. - Confirmar la resolución del registrador,
manteniendo las observaciones formuladas. - Permanecer en
silencio dejando transcurrir 30 días sin pronunciarse (denegatoria
tácita o silencio negativo) c) Recurso contencioso registral: Si hay
rechazo del pedido de recalificación y/o denegatoria tácita por falta
de pronunciamiento, se cierra la instancia administrativa, quedando
abierto el camino para deducir acciones ante la justicia. Contra la
resolución denegatoria de la Dirección General, se puede recurrir por
ante la Cámara de Apelaciones en lo civil y comercial de turno de la
Capital. El recurso debe interponerse ante el Registro General dentro
de los 10 días de notificada la resolución denegatoria. Interpuesto el
recurso, la Dirección General deberá elevarlo dentro de 5 días al TSJ
para su remisión a la cámara civil correspondiente, quien podrá: -
Confirmar lo dicho por el Director y el rogante debe adecuar el
documento. - Hacer lugar al rogante ordenando la inscripción.
b) También pregunta otro supuesto: ante el mismo escribano está
por firmar otra escritura de compra referida a otro inmueble. Por la
parte vendedora a la firma de la escritura comparece solamente el
marido, pese a que es un bien ganancial, es decir, falta el
asentimiento conyugal de la esposa. Teniendo en cuenta la función
calificadora: ¿Qué hace el Registro frente a esta situación? Desarrolle
su respuesta. Teniendo en cuenta la función calificadora, y al
tratarse de una nulidad manifiesta pero subsanable (es decir,
aquellas que provocan la nulidad relativa), el documento deberá ser
observado por el registrador. En efecto, el documento será devuelto
por el registro para que se salven los vicios que afectan el acto. Al ser
bienes gananciales, el defecto es manifiesto porque en ningún caso
puede prescindirse del asentimiento. Al ser un vicio subsanable, el
registrador toma razón provisionalmente, observando el documento
y otorgando a las partes el plazo que la ley prevé (180 días) para
salvar la falla y poder efectuar la registración definitiva. § Caso
Número 2: Un escribano tiene su escribanía en Río Cuarto y viene
Federico González para que le haga una escritura de venta. Se pide
el certificado el día 29 de abril y el Registro expide dicho certificado
el primero de mayo. Se celebra la escritura a los quince días (dentro
del periodo del certificado: 3 de mayo) y un día antes de celebrarse
la escritura ingresa un embargo. Responda lo siguiente: a) ¿Cuál es
la prioridad respecto de los documentos ingresados? La prioridad de
los documentos ingresados es la indirecta o retroprioridad. La regla
la establece el artículo 19 de la ley 17801 al exponer: “La prioridad
entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas a un mismo
inmueble, se establece por fecha y número de presentación.
Respecto de los documentos que se otorgaron simultáneamente la
prioridad debe surgir de ellos”. Pero, las escrituras públicas
presentadas dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento (deben otorgarse dentro del plazo de validez del
certificado: 15, 25 o 30 días en la ley 17.801, o 30 días en la ley 5771
siempre desde la 0 hora del día de su expedición), se consideran
registradas a la fecha de su instrumentación (prioridad indirecta o
retroprioridad). Dice la Dra. Garay que, los efectos de la prioridad se
retrotraen desde el punto de vista práctico a la fecha en que se pide
el certificado, si bien el artículo 5 de la ley 17801 expone que se
retrotrae a fecha de su instrumentación, desde que se pide el
certificado hay bloqueo y reserva de prioridad. b) ¿Qué sucede con
el embargo? En la situación fáctica planteada, el Registro de
Córdoba expidió un certificado el 1 de mayo a un escribano del
interior de la Provincia (Río Cuarto). Dentro del plazo de validez del
certificado: el 3 de mayo otorga la escritura, y lo hace antes del 26
de mayo (es decir dentro de los 25 días que otorga el artículo 24), se
considerará que el embargo no ha tenido entrada porque el Registro
estaba bloqueado, y el bien se transmite totalmente libre. En
cambio, si no se efectúa esa escritura dentro del plazo de vigencia
del certificado, se anota el bloqueo e ingresa el embargo. c) ¿Qué
sucede si el escribano no pedía certificado? Existe tal posibilidad.
Dicha posibilidad no existe, deviene del artículo 23 de la ley 17801
que: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto
en el registro, así como la certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y
las personas según las constancias registradas” d) Explique que es el
bloqueo registral. El bloqueo registral es un efecto de la vigencia del
certificado, los certificados garantizan la inmutabilidad de la
situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda,
efecto que se denomina como bloqueo registral. Optamos por esta
denominación y no la de cierre, porque no se impide de manera
absoluta el acceso de otros actos al registro, sino que se otorga
prioridad al que se realiza en virtud de un certificado, que producirá
todos sus efectos como si no hubiese entrado ningún acto capaz de
alterar la situación registral. Pero, si el escribano no realiza el acto
para el cual había pedido el certificado, o lo realiza después de
vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez
los otros actos (embargos, gravámenes, transmisiones, etc.) desde la
fecha en que hubiesen sido presentados. El bloqueo puede
prorrogarse aún después de presentado el documento, pues si el
Registro encuentra vicios subsanables, solo procederá a inscribirlo
provisionalmente, y concederá al interesado un plazo de 180 días
(prorrogables) para subsanar los defectos. § Caso Número 3: Un
caso práctico sobre una venta a través de un instrumento privado
(boleto de compraventa), daba unos cronogramas de fechas, y al
momento de hacer la transferencia había que explicarle al cliente: a)
¿Cuál es el plazo de vigencia del certificado? ¿Qué sucederá durante
el plazo de vigencia del certificado? A los efectos de determinar el
plazo de validez de los certificados por un lado tendré en cuenta la
ley nacional 17.801 y por otra parte, tendré en cuenta la ley de la
provincia de Córdoba 5771, así tenemos: ❖ Ley 17801: Conforme el
artículo 24 de la ley 17801: “El plazo de validez de los certificados
comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición,
será de 15, 25 o 30 días, según se trate respectivamente de
documentos autorizados, por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la Ciudad asiento del registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal. ❖ Ley 5771: El plazo de vigencia de los certificados
registrales será único y genérico de 30 días corridos para la
autorización de documentos notariales, judiciales o
administrativos”. A efectos de dar solución al segundo interrogante
planteado diré que durante el plazo de vigencia del certificado debe
labrarse u otorgarse la escritura pública, toda vez que si el escribano
no realiza el acto para el cual había pedido el certificado, o lo realiza
después de vencida su vigencia se levanta el bloqueo y adquieren
plena validez los otros actos (embargos, gravámenes, transmisiones,
etc.) desde la fecha en que hubiesen sido prestados. Enseña la
Doctora Garay, que los plazos de validez de los certificados son para
hacer, labrar u otorgar la escritura y desde que la escritura es
realizada (no desde que vence el plazo del certificado) se computan
45 días corridos para poder presentarla al registro. b) ¿Cuál es el
plazo de vigencia del bloqueo registral? ¿Qué sucederá durante la
vigencia del bloqueo? El bloqueo registral es un efecto de la vigencia
del certificado, que se extiende desde que el registro expide el
certificado hasta 45 días corridos y consecutivos desde la fecha en
que se labró la escritura. A los efectos de resolver el segundo
interrogante planteado diré siguiendo a la Doctora Garay que
durante la vigencia del bloqueo, los embargos entrarán
condicionalmente y no en forma definitiva en tanto el registro esté
bloqueado. c) ¿Qué sucede si el escribano no pidió el certificado?
Dicha posibilidad no existe, deviene del artículo 23 de la ley 17801
que: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto
en el registro, así como la certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y
las personas según las constancias registradas” d) ¿Qué documentos
ingresan al registro? Los documentos que ingresaron al registro son
la escritura y el embargo. El certificado no ingresa al registro, sino
que dicho certificado fue pedido por el escribano para poder hacer
la escritura pública y determinar que la cosa no tiene gravámenes y
el titular no se encuentra inhibido.
§ Caso Número 6: Llega el Señor González (vendedor) a una
escribanía de Córdoba con intenciones de hacer una escritura de
venta y posterior usufructo al nuevo comprador (Señor Gutiérrez). El
escribano pide dos certificados: uno de fecha 02/08/2018 (que no
utiliza) y otro con fecha 02/09/2018. A su vez, el Registro se expide
en fecha 05/09/2018. En fecha 30/09/2018, el escribano labra
ambos actos en una misma escritura y lo presenta al registro el
30/11 /2018. El Registro realiza una observación con fecha
02/02/2019: Debe acompañar el informe de ley posterior a la fecha
de ingreso. En fecha 25/02/2019, el escribano ingresa el documento
al registro cumpliendo con la observación. Nueve meses después el
Registro vuelve a observar y pide, que se acredite el destino del
certificado del 02/08/2018 y otorga un nuevo plazo para subsanar.
Responda lo siguiente: 1) ¿Qué sentido tienen las observaciones y
como se subsanan? El sentido de las observaciones, es el de subsanar
los vicios de que adolezca el documento, a efectos de su posterior
inscripción en el registro. Ahora explicaré como se subsanan tales
documentos, según la nulidad que manifiestan: ❖ Nulidad absoluta
y manifiesta: La ley nacional 17.801 estatuye: “Si observare el
documento, el Registro procederá de la siguiente manera: rechazará
los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta”. No
obstante, la ley reglamentaria cordobesa 5771, estipula que incluso
en los casos en que el documento se rechaza por considerar que
tiene vicios que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta, se
practicará una inscripción provisional, pues siempre el interesado
tiene derecho a interponer recursos registrales, si entiende que la
calificación del registrador es errónea, y los presuntos vicios no son
tales. En efecto, como bien enseña la Doctora Garay, el registrador
debe inscribir provisionalmente por 10 días corridos (hábiles,
inhábiles y feriados), a los fines de no violentar el derecho de defensa
(podría suceder que el escribano al querer registrar la escritura
obvió, por un salto de página que hubo un divorcio previo, y
pareciera que los que están vendiendo entre sí son conyugues, en
efecto si llegara a entrar un embargo y directamente se rechaza
como dice la ley 17.801, el registro devuelve el documento al
solicitante dentro de los 30 días de presentado para rectificarlo. 2)
Explique si procedió el bloqueo registral.
La solución estará supeditada, según apliquemos la ley nacional o
provincial. Ab initio es importante determinar que, desde que se
pide el certificado se produce el bloqueo registral y reserva de
prioridad, lo cual ocurre el 02/09/2018. En la situación planteada, el
Registro expide el certificado el 05/09/2018. Desde el momento de
la expedición comienza a correr el plazo de validez del certificado,
que variará según apliquemos la ley nacional o provincial.
❖ Ley Nacional : Pregunt Enrique Damián Vogler ero de Práctica
Notario Registral : “todas las preguntas de finales desarrolladas"
El plazo de validez del certificado será de 15 días (escribano
con domicilio en la sede del registro), 25 días (escribano con
domicilio en el interior: supuesto del registro de Córdoba y es
cribano con domicilio en Río Tercero) o 30 días (escribano
domiciliado en extraña provincia). Hemos de observar, que en
este caso el escribano tiene su domicilio en la ciudad de Córdoba
y el registro se encuentra también en dicha ciudad, entonces el
plazo de vigencia del certificado será de 15 días a partir de la
00.00 hora del día de su expedición, o sea que la vigencia del
certificado es hasta el 19/09/2018 que representan los quince
días a partir del 05/09/2018. En efecto, si ingresa un embargo
el día 07 /09/2018, el mismo quedará inscripto provisionalmente,
porque el registro estaba bloqueado. Surge de la situación fáctica
planteada, que la escritura se llevó a cabo el 30/09/2018 (si
pensáramos en una prioridad directa, el embargo tiene prioridad
puesto q ue, se presentó antes de hacerse la escritura, pero aquí
nos encontramos ante una excepción conocida como prioridad
indirecta). A partir del momento en que se hizo la escritura (y
no desde que se vence el plazo de validez del certificado), el
escribano tie ne 45 días más para presentarla al registro. Si
sabemos, que la escritura se hizo el 30/09/2018, a partir de allí
contamos 45 días, cumpliéndose esto el 13/11/2018, pero resulta
que la presentó el 30/12/2018 cuando ya el certificado había
vencido, en conse cuencia, no había bloqueo ni tampoco
retroprioridad indirecta, y de haber existido un embargo, este
hubiera tenido prioridad respecto de la escritura. bien, si la
escritura se hubiera celebrado dentro del plazo de vigencia del
certificado, el cual v Ahora encía 19/09/2018, y se hubiese
presentado al Registro dentro de lo 45 días a partir de la fecha
en que fue creada, hubiera habido bloqueo registral, y
retroprioridad indirecta, y conforme el artículo 5 de la ley
17.801, sus efectos se retrotraerían a la fe cha en que fue creada
la escritura pública, aunque en los efectos prácticos sus efectos
se retrotraen a la fecha en que se pidió el certificado, pero
como nada de esto sucedió, el registro no estaba bloqueado ni
tampoco hubo retroprioridad, y si ingresó al gún embargo antes
de labrarse la escritura, aquel tendrá prioridad. ❖ Ley Provincial:
Aquí, el plazo de validez del certificado, es de 30 días a partir
de la 00.00 hora del día de su expedición, o sea que la vigencia
del certificado es hasta el 04/10/2018 que representan los 30
días a partir del 05/09/2018. La escritura se hizo el 30/09/2018
(es decir, dentro del plazo de vigencia del certificado). A partir
del 30/09/2018, el escribano tiene 45 días más para presentarla
al registro. A partir del 30/09/2018 que, , contamos 45 días,
cumpliéndose esto el 13/11/2018. Al igual que en el análisis de
la ley nacional, no habrá bloqueo registral ni prioridad indirecta
toda vez, si bien esta escritura fue hecha durante el plazo de
vigencia del certificado, no fue prese ntada dentro de los 45 días
posteriores al día en que fue celebrada, de haber existido un
embargo este se hubiera inscripto provisionalmente, y hubiera
tenido prioridad respecto de la escritura. De haberse cumplido,
las dos condiciones mencionadas, conform e el artículo 5 de la
ley 17801, sus efectos se retrotraerían a la fecha en que fue
celebrada la escritura pública, aunque en la práctica prácticos,
sus efectos se retrotraerían a la fecha en que se pidió el
certificado, pero como nada de esto sucedió, el registro no estaba
bloqueado ni tampoco hubo retroprioridad. 3 ) ¿Qué tipo de
inscripción realiza el registro ante la primera observación y
porque plazo? Ante la primera observación, el registro inscribirá
el documento provisionalmente por 180 días contados desde la
fecha de presentación del documento, prorrogable por periodos
determinados a petición fundada del requirente. De los 180 días
de inscripción provisional, la parte cuenta con 150 días para
subsan ar los defectos que el registrador señala o sustanciar
recursos contra su observación. 4) Ya que realiza dos actos
jurídicos juntos que constancia deberá solicitar en el certificado
para no ser objeto de observación. A efectos de dar respuesta a
dicho in terrogantes, es de vital importancia tener en cuenta el
artículo 23 de la ley 17801: “Ningún escribano o funcionario
público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación, o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin
tener a la v ista el título inscripto en el registro, así como la
certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y las personas según
las constancias registradas”. En efecto, debe constatarse en el
certifica do pertinente el estado jurídico del inmueble y de las
personas, vale decir que estén en condiciones de llevar a cabo
la transmisión.