Resumen: Antecedentes Históricos del Derecho Inmobiliario en República

Dominicana.

La mayoría de los estudiosos de esta materia están de acuerdo en dividir la historia del
derecho inmobiliario dominicano en cinco (5) períodos, a saber:

1. El primero está relacionado a la Bula Inter Caétera o Noverum Universi, del

Pontífice Alejandro VI, en fecha mayo 3 de 1493. Esta “Bula” era un documento
escrito, sellado con el anillo papal, en el cual el Papa de entonces cedía a la
corona española el derecho de propiedad sobre todos los terrenos conquistados
en el nuevo continente. Es decir, que el Papa convertido en amo y señor de la
creación, pasa por encima a los derechos que tenían los nativos de las tierras
recién descubiertas, permite que estos sean sometidos arbitrariamente a la
esclavitud y entrega sus terrenos en propiedad a la Corona Española.
.

2. El segundo está relacionado con la ley de Amparo Real, de fecha 20 de

noviembre de 1578, para ratificar el derecho de propiedad otorgado a la Corona
Española sobre las tierras descubiertas y conquistadas. La innovación de esta ley
consistía en que la misma daba amparo a los derechos de propiedad de todo aquel
poseedor de un documento escrito, previo a la ley, en el cual constara la merced o
favor de la corona. A esta ley le siguió la ley de composición de tierras del 17 de
marzo de 1631, la cual dispuso que todo ocupante de tierras en exceso fueran
sometidos a composiciones, seguidas de entregas de títulos y la venta de los
terrenos excedentes, aumentando de cuatro a diez años la prescripción. Hay
quienes atribuyen esta ley al hecho de que los conquistadores se excedieron en
los terrenos que ocuparon y fue necesario establecer un procedimiento para
realizar una especie de saneamiento. Vale señalar que estas Leyes, el Consejo
de Indias y las Cedulas Reales conforman las conocidas Leyes de Indias. Se
considera que el resultado dejo organizada la propiedad en la isla de la siguiente
manera: a) La propiedad realenga, esta pertenecía al rey en calidad de señor
feudal; b) La propiedad particular de los colonos españoles; c) La propiedad
eclesiástica, y d) La propiedad de los indígenas.

3. El tercero se ubica con la independencia y nacimiento de la nueva República

Dominicana el 27 de febrero de 1844. Con la aplicación del Código Civil francés
de 1804, heredado de la ocupación haitiana desde 1822, el nuevo Estado adquiere
todos los derechos sobre las riquezas patrimoniales que estuvieron en poder de
los gobiernos extranjeros. La Constitución de San Cristóbal del 6 de noviembre
de 1844 en sus artículos 2 y 21 están dedicados a la consagración, por un lado, de
la parte española de la isla de Santo Domingo, incluyendo sus islas adyacentes
para constituir el territorio de la nueva República y, por otro lado, el derecho de
propiedad como inherente a la persona humana, disponiendo que nadie puede ser
expropiado, a no ser por causa de utilidad pública, previa justa indemnización.
 Por lo tanto, siendo que por aquel entonces no existían oficinas públicas
destinadas al registro organizado respecto del derecho de propiedad se puede
afirmar que la independencia influyó en ser el primer acto conocido de
transmisión del derecho de propiedad por intervención directa de las nuevas
autoridades.

4. El cuarto periodo se inicia con la Ley sobre Terrenos Comuneros de fecha 21 de

abril de 1911, durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres. Esta ley vino
como consecuencia de la problemática para la aplicación del Código de
Procedimiento Civil francés y el procedimiento para la división de los terrenos. A
juicio de los estudiosos de esta materia este es el primer esfuerzo serio de los
legisladores para organizar de manera definitiva de los terrenos comuneros.
Enfoca el tema de los terrenos tenidos en copropiedad mediante acciones
pertenecientes a dos o más personas, simplificando así la partición.

5. El quinto período parte de la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre

Registro de Tierras, promulgada en julio de 1920, durante la ocupación de
nuestro territorio por las tropas militares del gobierno norteamericano y durante
el cual se instituyó el sistema Torrens, vigente aun en nuestro país. Los invasores
norteamericanos tenían en el país grandes inversiones en la producción de caña
de azúcar y frente a la desorganización en los terrenos comuneros introdujeron el
sistema Torrens o sistema catastral con el propósito de registrar dichos terrenos.
Esta Orden Ejecutiva fue derogada y le sustituyó la Ley 1542 de fecha 7 de
octubre de 1947, la cual incluyó muchas de las dispocisiones contenidas en la
Ley de División de Tierras Comuneras de 1911 y, además, consagró el sistema
Torrens como el oficial para el registro de tierras en República Dominicana.

Con las modificaciones hechas a la Constitución de la República Dominicana en el año

1994 se crearon las condiciones para que en el año 1997 se escogieran nuevos integrantes
para conformar la Suprema Corte de Justicia, quienes a su vez en octubre de ese mismo
año seleccionaron a los jueces de la jurisdicción de tierras y los registradores de títulos,
continuando así con la evolución en materia de derecho inmobiliario en el país. Esta
Suprema Corte de Justicia se destacó por el apoyo al Programa de Modernización de la
Jurisdicción de Tierras que sirvió para la aprobación de la actual Ley 108-05 sobre
Registro Inmobiliario en República Dominicana.

Con esta ley, sus reglamentos y su posterior modificación mediante la ley 51-07,
quedaron definidas las funciones del Registro de Títulos, de los Tribunales de Tierras y
de Jurisdicción Original, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro
Nacional y la del Abogado del Estado.

El objeto de la ley 108-05 está bien expresado en su artículo no. 1: “La presente ley se
denomina ley de Registro Inmobiliario y tiene por objeto regular el saneamiento y el
registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la
República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la
intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción
Inmobiliaria”.

Los Principios Fundamentales o Generales de la ley 108-05 son:

 Principio I: La presente ley regula el registro de todos los derechos reales

inmobiliarios correspondientes al territorio de la República Dominicana.

 Principio II: La presente ley de Registro Inmobiliario implementa el sistema de

publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los
siguientes criterios:

1. Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e

individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;
2. Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
3. Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que
pertenece a su titular;
4. Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando
de fe pública su constancia.

 Principio III: El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los

terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a
nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda
probar derecho de propiedad alguno.

 Principio IV: Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es

imprescriptible y goza de protección y garantía absoluta del Estado.

 Principio V: En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes

está por encima de esta ley de Registro Inmobiliario.

 Principio VI: La presente ley de Registro Inmobiliario para su aplicación se

complementa de reglamentos y normas complementarias, que son aquellos que la
Suprema Corte de Justicia dicte de acuerdo a las características y necesidades
particulares del medio en el cual se aplica.

 Principio VII: Cuando existe contradicción entre esta ley y sus reglamentos,
prevalece la presente ley.

 Principio VIII: Para suplir duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la presente

ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad legal que
tienen los tribunales superiores de tierra y la Suprema Corte de Justicia a estos
fines.
  Principio IX: En aquellos procedimientos de orden público contemplados por la
presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de
la verdad y la sana administración de justicia.

 Principio X: La presente ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se

considera ejercicio abusivo de derechos el que contraría los fines que la ley ha
tenido en mira al reconocerlos, o al que exceda los límites impuestos por las leyes
vigentes, la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

Los Derechos Reales. Una definición predominante del derecho real: es aquella
relación jurídica inmediata y directa entre una persona (titular del derecho) y una cosa
(mueble o inmueble). Esto significa que los derechos reales son el resultado de la
relación de las personas con las cosas, y tienen dos prerrogativas fundamentales:

1. Derecho de persecución, que le otorga al titular el derecho de perseguir

judicialmente la cosa donde quiera que esta se encuentre y sin importa quien la
tenga en sus manos.
2. Derecho de preferencia, que le permite al titular del derecho real satisfacer su
prestación en primer lugar, en relación con otro posible titular del derecho.

Los derechos reales pueden ser mobiliarios o inmobiliarios. El derecho real mobiliario es
aquel que relaciona a una persona con una cosa mueble y se clasifican en: muebles por
naturaleza (pueden ser transportados de un lugar a otro) y muebles por disposición de la
Ley o muebles incorporales (por ejemplo el derecho de autor, fondos de comercio, títulos
de rentas y acciones de sociedades, etc.). El derecho real inmobiliario es aquel que
relaciona a una persona con un objeto inmueble. Dicho objeto se caracteriza por estar
constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiere a ella de manera
permanente o que se repute como tal. De acuerdo al artículo 517 de nuestro Código Civil
se clasifican en: a) Inmuebles por naturaleza; b) Inmuebles por destino y; c) Inmuebles
por el objeto al que se aplican.

Los derechos reales constituyen la posibilidad de que una persona ejerza poder sobre una
cosa, se clasifican en: Principales y Accesorios.

Los derechos reales principales son:

 Derecho de propiedad: es el derecho real por excelencia y el más importante de

todos. Constituye el concepto que mejor representa la apropiación de la cosa, de
manera tal que por lo regular el derecho es confundido con la cosa misma.
Implica que su titular ejerce un poder directo e inmediato sobre las cosas; la cosa
queda sometida absoluta y exclusivamente a la acción y voluntad de su titular. Su
titular tiene pleno uso y disfrute de la cosa (jus utendi), de sacarle provecho (jus
fruendi) y de disponer de la cosa (jus abutendi). La determinación del derecho de
propiedad sobre los bienes muebles no resulta tan compleja como cuando se trata
de bienes inmuebles, pues en dicho caso la delimitación de la extensión del fundo
 se realiza por medio del proceso de deslinde. Los demás derechos reales
principales que expondremos a continuación son considerados como
desmembramientos del derecho de propiedad, porque quien los tiene no se goza
del derecho de propiedad completo.

 El derecho de uso: este derecho otorga a su titular la prerrogativa de servirse de la

cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad necesaria para dejar
satisfecha su necesidad y la de su familia.

 El derecho de usufructo: confiere a su titular (el usufructuario) el derecho de usar

y gozar temporalmente de una cosa de otra persona llamada nudo propietario (el
que disfruta de los tres atributos del derecho de propiedad). Como se puede
apreciar, el usufructuario no es el propietario de la cosa, más bien mantiene una
relación considerada como de copropiedad con el propietario de la cosa. Esta
condición le obliga a conservar la cosa, no pudiendo destruirla ni enajenarla según
lo establece el artículo 578 de nuestro Código Civil.

 El derecho de habitación: es la prerrogativa que le confiere a su titular el poder

favorecerse él y su familia con el uso de un local o parte del mismo destinado a
vivienda familiar.

 El derecho de servidumbre: es el gravamen que pesa sobre un inmueble en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, es decir, es una carga impuesta a
un fundo y no a una persona. El predio o heredad que disfruta la servidumbre es
denominado predio dominante y se le llama predio sirviente al que la padece. En
nuestro Código Civil se encuentra definida en el artículo 637. El derecho de
servidumbre puede surgir de tres formas: a) por situaciones propias de los predios
a los cuales se les aplica; b) por obligaciones impuestas por la Ley, y c) por
contratos entre los propietarios.

 El derecho de enfiteusis: en principio este es un derecho personal (una obligación)

y consiste en un arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los
dieciocho y los noventa y nueve años. Estos son a veces asimilados con los
contratos de arrendamiento con el municipio. Porque los arrendamientos son por
tiempo indefinido. La diferencia está en que el ayuntamiento exige al enfiteuta
cumplir con ciertas obligaciones para poder mantener su derecho de enfiteusis.

Los derechos reales accesorios: son aquellos que se otorgan sobre una cosa con el
propósito de garantizar el pago de un crédito, lo cual confiere a su titular el derecho de
preferencia y de persecución, permitiéndole al acreedor el cobro de su crédito con mayor
seguridad. Los derechos reales accesorios son:

 La hipoteca: es un derecho real accesorio destinado a garantizar el pago de un

crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es decir, se garantiza el
 crédito del acreedor sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su
inmueble.

 La prenda: este derecho real accesorio otorga al acreedor la facultad de conservar

en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor como garantía del crédito
que los vincula. Dicho contrato se perfecciona cuando el deudor hace entrega del
bien afectado. La prenda se emplea en materia de muebles.

 La anticresis: es el derecho real accesorio al acreedor el derecho de conservar en

su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con
el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.