Universitatea Româno-Germană Sibiu

Universitatea Româno-Germană Sibiu

Drept civil – drepturi reale

TEMA: Copropietatea obişnuită

NUME SI PRENUME:
 BOROMIZ CONSTANTIN ADRIAN

Cuprins

1. Definitie si
atribute.......................................................................................................2
2. Dreptul de proprietate pe cote-
părţi...........................................................................3
3. Coproprietatea obişnuită sau temporară...................................................................5
4. Incetarea coproprietatii obisnuite sau
temporare.....................................................8
5. Coproprietatea fortata sau
perpetua..........................................................................8
6. Bibliografie.................................................................................................................10

1
 1. Definitie si atribute

Ţinand seama de contribuţia pe care literatura juridică şi practica judiciară au adus-o in

elucidarea unor probleme legate de dreptul de proprietate comună pe cote-parţi, pe care
reglementarea actuală a codului civil nu le-a cuprins decât în general, cât si de necesitatea unei
întelegeri unitare a conţinutului acestui drept,se poate da, credem ,urmatoarea definiţie:dreptul de
proprietate comuna pe cote-parţi, ca modalitate a dreptului de proprietate,constă intr-o cotă parte
din dreptul de proprietate asupra unui bun sau universalităţii de bunuri, aparţinând temporar mai
multor persoane, drept ce confera titularilor săi atributele dreptului de proprietate compatibile cu
caracterul ideal al dreptului fiecarui titular, atribute ce sunt exercitate concurent si simultan în
conformitate cu legea si regulile de convieţuire socială.
Prerogativele dreptului de proprietate, susceptibile, atât de exercitare directă din partea
titularului, cât si de exercitare indirectă,prin intermediul altei persoane, sunt urmatoarele:
-posesia sau jus utendi, reprezentand starea de fapt deosebită de proprietate (care este o stare
de drept) ,ce conferă titularului posibilitatea de a se comporta,ca însuşi proprietarul. Posesorul
stăpâneşte efectiv bunul, folosindu-l potrivit naturii ori destinaţiei sale.

-folosinţa sau jus fruendi este facultatea, conferită proprietarului, de a se folosi de un bun,
culegându-i fructele naturale, industriale sau civile.

-dispoziţia sau jus abutendi constituie prerogativa proprietarului de a dispune de soarta

bunului, fie prin înstrainarea acestuia sau prin constituirea asupra lui de drepturi reale, în
favoarea altor persoane,fie prin distrugerea acestuia. Fiind cea mai importanta prerogative,
2
aceasta aparţine, exclusiv, proprietarului înstrăinarea acesteia având semnificaţia pierderii
dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este acel drept de proprietate asupra unuia sau
mai multor bunuri care fie că aparţin simultan şi concurent la două sau mai multe persoane, fie că
existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o
împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.

Proprietatea comună are două forme:

a) dreptul de proprietate pe cote-părţi;

b) dreptul de proprietate în devălmăşie.

Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează prin aceea că existenţa

sa în patrimonial dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se reîntoarce, de
regulă, în patrimonial înstrăinătorului.

Este vorba despre situaţiile următoare:

a) în cazul în care transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub condiţie
rezolutorie.

b) donaţiile între soţi sunt revocabile.

c) donaţiile făcute de persoane care n-au copii sau alţi descendenţi în momentul perfectării lor
sunt revocate de plin drept, dacă donatorului i se naşte un copil.

d) în ipoteza în care o persoană construieşte pe terenul altuia, proprietarul terenului, invocând

accesiunea, poate deveni şi proprietar al construcţiei.
Dreptul de proprietate anulabilă constă în dreptul de proprietate care este dobândit printr-
un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă sau anulabil.

3
2. Dreptul de proprietate pe cote-părţi

Dreptul de proprietate pe cote-părţi se mai numeşte şi coproprietate, caracterizându-se

prin faptul că un bun aparţine, simultan şi concurent, la doi sau mai mulţi proprietari, fără ca
bunul respectiv să fie fracţionat în materialitatea sa.

Fiecare coproprietar are determinată o cotă-parte ideală, abstractă, matematică din dreptul
de proprietate.
În timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca
obiect o universalitatede bunuri. Coproprietatea sau proprietatea pe cote-părţi este o modalitate a
dreptului de proprietate, în timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Dreptul de proprietate pe cote-părţi este de două feluri:

a) dreptul de proprietate pe cote-părţi obişnuită sau temporară;

b) dreptul de proprietate pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

Caracterele dreptului de proprietate pe cote-parti

a) Pluralitatea de subiecte. Spre deosebire de dreptul de proprietate , care aparţine unei

singure persoane, dreptul de proprietate comună pe cote-parti se caracterizează printr-o
pluralitate de subiecte.Subiectul unic al dreptului de proprietate ce apartine unei singure
persoane,îi corespunde o pluralitate de subiecte ale dreptului de proprietate comună pe cote-
parti.Cu alte cuvinte ,numarului de titulari ai dreptului de proprietate pe cote-parţi îi este
corespunzator un numar identic de subiecte ale acestui drept de proprietate.Vor exista deci atâtea
subiecte câţi coproprietari ori coindivizari sunt, fiecare din ei fiind titularul unei anumite cote-
parţi din dreptul de proprietate si,pe cale de consecinţă, si subiect al acestui drept de proprietate.
Subiecte ale raporturilor juridice de proprietate comună pe cote-parţi pot fi ori numai persoane
fizice, ori numai persoane juridice sau atât persoane fizice cât si persoane juridice.

b) Cota-parte din dreptul de proprietate al coproprietarilor poartă asupra unui bun. Bunul
sau bunurile ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-parţi sunt indivize,
4
drepturile proprietarilor nefiind localizate asupra unei parţi materiale din bun ori asupra unora
dintre bunurile comune. Întinderea dreptului fiecarui titular determinată printr-o cota-parte poarta
asupra intregului bun comun ori asupra tuturor bunurilor comune daca obiectul dreptului de
proprietate comună pe cote parţi este o universalitate de bunuri.

c) Caracterul limitat al atributelor dreptului de proprietate comuna pe cote-parti .Ca orice

drept drept de proprietate ,dreptul de proprietate comună pe cote-parti cuprinde in continutul sau
atributele de posesie , folosinta si dispozitie. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate
comună pe cote-parţi este mai puţin întins si mai puţin variat decât conţinutul juridic al dreptului
de proprietate ce aparţine unei singure persoane. Exercitarea atributului de dispozitie cu privire la
cota –parte se face de catre fiecare titular fara concursul celorlalti titulari cu care se afla in
coproprietate făra ca aceştia sa se poata opune încheierii unor astfel de acte de dispoziţie, daca
prin încheierea acestora nu sunt afectate bunurile comune si nici drepturile celorlalti proprietari.
Schimbarea modului de folosinţa a bunului comun poate fi realizată numai cu acordul tuturor
coproprietarilor. Fructele si veniturile bunului ori bunurilor comune se cuvin fiecarui
coproprietar sau indivizar proportional cotei sale parti din dreptul de proprietate. Actele de
administrare si dispoziţie privind bunul sau bunurile comune nu pot fi făcute decât cu
consimţământul unanim al tuturor coproprietarilor.

d)Exercitarea simultană si concurentă a drepturilor coproprietarilor.Drepturile titularilor

sunt concurente si simultane ,în sensul că toţi coproprietarii exercită concomitent drepturi de
aceeasi natură asupra bunului comun,dreptul fiecaruia întalnind drepturile celorlalti proprietari.

e)Caracterul temporar al dreptului de proprietate comună pe cote-parţi. Dreptul de

proprietate comuna pe cote-parţi nu numai că nu este un drept exclusiv, dar are si un caracter
temporar, de îndata ce legea permite titularilor acestui drept sa pună capăt,în orice moment,starii
de coproprietate ori indiviziune.

3. Coproprietatea obişnuită sau temporară

O primă formă sub care se înfaţisează dreptul de proprietate comună pe cote parţi o
constituie coproprietatea obişnuită sau temporară. Coproprietatea, de altfel ca si indiviziunea ,are

5
o existenţa limitata in timp,în sensul ca ea încetează când unul dintre titularii dreptului cere
aceasta. Art.728 c.civ. prevede, într-adevar în mod expres ca “nimeni nu poate fi obligat a
ramâne în indiviziune”.

Regula cuprinsa in art.728c.civ. trebuie privită din perspectiva istoriei; ea a fost

determinată de considerente de ordin economic. Astfel, în perioada în care a fost adoptat codul
civil, dreptul de proprietate comună pe cote-parţi constituia un impediment serios in realizarea
practică a principiului circulaţiei cât mai rapide a bunurilor, principiu proclamat si apărat prin
toate mijloacele de către clasa burgheza în faza ascendentă de dezvoltare a capitalismului.
Administrarea, precum si actele de dispozitie privitoare la bunul comun reprezentau, din punct
de vedere juridic impedimente serioase in infaptuirea principiului circulatiei bunurilor .
Specificul coproprietătii obişnuite sau temporare constă în faptul că are caracter
vremelnic deoarece durează în timp până la sistarea ei, prin împărţeală.
Izvoarele coproprietăţii obişnuite sau temporare:

a) moştenire;

b) contract de dobândire a unui bun de către două sau mai multe persoane;

c) uzucapiunea rezultată dintr-o coposesie;

d) construirea sau realizarea în comun a unui bun mobil sau imobil;

e) încetarea unei societăţi civile neurmată de împărţirea patrimoniului ei între asociaţi, etc.

Regimul juridic al coproprietăţii nu este organizat prin lege. Succesiunea constituie

principala şi cea mai frecventă sursă a coproprietăţii.

La coproprietatea obisnuită sau temporară succesorii nu cunosc lucrurile care le revin, in

materialitatea lor, ci numai cota abstractă, neindividualizată, din masa succesorală, la care sunt
inrudiţi. Dreptul de proprietate comună obisnuită mai poate lua nastere si prin convenţii.

Cât priveşte exercitarea acestui drept de proprietate, trebuie să distingem, între drepturile
proprietarilor, asupra intregului bun şi drepturile acestora, asupra cotei lor parţi.

I. Pentru efectuarea unor acte, asupra întregului bun

6
 a) Actele materiale de folosinţă pot fi facute de un singur coproprietar însa cu respectarea
urmatoarelor condiţii:

-sa nu împiedice pe ceilalti coproprietari, în folosinţa bunului;

-sa nu schimbe destinaţia sau modul de folosintă al bunului respectiv.

In cazul neîntelegerii copartaşilor, cu privire la folosinţa bunului comun, se pune problema

partajului folosinţei acestuia, este necesar în majoritatea cazurilor, acordul de voinţă al tuturor
copartaşilor. Aşadar, pentru realizarea acestora trebuie respectată regula unanimitaţii. Trebuie,
însa, să deosebim, acte materiale si acte juridice.

b) Actele juridice, efectuate cu privire la bunul comun,trebuie să deosebim,între

urmatoarele categorii de acte:

-acte de conservare (care au ca efect preîntampinarea pierderii sau diminuării unui drept
subiectiv civil);

-acte de administrare (prin care se realizează o normala punere în valoare a bunului);

-acte de dispoziţie(prin care bunul este înstrainat sau asupra lui sunt constituite garanţii).

Actele de conservare, pot fi facute de către un singur copartaş, fara acordul celorlalti si
chiar împotriva voinţei celorlalti. Sunt astfel de acte, spre exemplu întreruperea prescripţiei, prin
introducerea unei acţiuni în justiţie, somaţia etc. Datorita caracterului urgent al acestui tip de
acte, regula unanimitţtii devine inaplicabilă.

Dimpotrivă actele de administrare sunt supuse regulii unanimitaţii, asfel încat pentru
închirierea bunului comun, spre exemplu, este nevoie de acordul tuturor copartaşilor.

II. Asupra cotei-parţi din dreptul comun de proprietate, fiecare copartaş poate face acte de
dispoziţie, fara acordul celorlalti coproprietari. Titularul cotei-parţi o poate înstraina, atât cu titlu
oneros, cat si cu titlu gratuit, dobânditorul luand locul transmiţatorului, continuand starea de
coproprietate.

7
4. Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare

Modurile de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote parţi sunt foarte variate:
poate lua sfârsit în cazul în care unul dintre titulari ori o terţa persoană devine proprietar
exclusiv asupra bunului.

Transformarea dreptului de proprietate comuna într-un drept exclusiv poate avea loc pe
calea diferitelor acte juridice cu titlu oneros sau gratuity (vânzare-cumpărare, schimb, donaţie).
Dreptul de proprietate comună pe cote-parţi mai poate lua sfârsit prin pieirea totala a bunului ori
bunurilor ce alcatuiesc obiectul său.
De asemenea, dreptul de proprietate comună ca modalitate a dreptului de proprietate
personală sau individuală mai poate înceta prin trecerea bunului în domeniul public al statului.
Modul specific de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-parţi îl constituie însă
împarţeala sau partajul.
Sediul legal al materiei împarţelii îl constituie art.728-799 c.civ.. Deşi dispoziţiile acestor
acte normative se refera la împarţeala dreptului de proprietate comună pe cote-parţi rezultat
dintr-o succesiune, totuşi, ele cuprind reguli generale, aplicabile tuturor împarţelilor, indiferent
de cauza ce a determinat nasterea coproprietatii.

5. Coproprietatea fortata sau perpetua

Cea de-a doua formă sub care se înfaţişeaza dreptul de proprietate comună pe cote-parţi o
constituie coproprietatea ori indiviziunea forţată şi perpetuă. Aşa cum este denumită în literatura
de specialitate şi în practica judiciară, această coproprietate sete forţată, deoarece ea există si se
menţine independent de voinţa proprietarilor fondurilor învecinate. Caracterul perpetuu al acestei
coproprietaţi este determinat de permanenţa scopului a cărui realizare a impus nasterea ei.

a)Coproprietatea sau indiviziunea forţată si perpetuă are ca obiect sau o universalitate de

bunuri, care prin natura lor, pot fi folosite în mod permanent de mai mulţi proprietary, fiind

8
imposibil de a le împarţi. O data împarţite, aceste bunuri devin improprii folosinţei pentru care
sunt destinate.
In privinţa caracterelor pe care le prezintă această formă de proprietate comună pe cote-
parţi, observăm, în primul rând,ca ea are un caracter forţat, ceea ce înseamnă că se impune
voinţei proprietarilor.
b) Coproprietatea forţată se caracterizează, în al doilea rând, prin aceea că are o durată
nelimitată, este permanentă. De îndata ce această formă de proprietate comună pe cote-parţi are
un caracter permanent, înseamnă, pe cale de consecinţă, ca nu-i pot fi aplicate dispoziţiile
art.728c.civ.
c) În sfârşit coproprietatea forţată si perpetuă are un caracter accesoriu. Această formă de
proprietate comună depinde de dreptul de proprietate exclusivă în virtutea principiului
accessorium principale.
Este de competenţa instanţelor judecatoreşti de a aprecia dacă bunul sau bunurile
comune ce fac obiectul acestei forme de proprietate comună constituie sau nu un accesoriu al
altor bunuri principale, care alcătuiesc obiectul unui drept de proprietate exclusiv şi dacă există
acea utilitate comună care decurge dintr-un raport indispensabil existent între bunurile principale
si cele accesorii.
În baza acestui caracter pe care-l prezintă coproprietatea sau indiviziunea forţată, bunul
ori bunurile comune nu pot forma obiectul unor acte juridice separate de dreptul de proprietate
exclusive, dupa cum nici bunul ce alcatuieşte obiectul dreptului de proprietate exclusivă nu poate
fi vândut,donat, împartit, ipotecat, urmarit, singur.
Cazurile de aplicare în practică a coproprietaţii forţate. Coproprietatea forţată are, în
dreptul nostru numeroase aplicaţii practice. Literatura de specialitate, ca şi practica judiciară,
având în vedere, în special, dispoziţiile legale ce le reglementează a împartit cazurile de
coproprietate fortata în:
-coproprietatea despărţiturilor comune dintre două fonduri, cum ar fi zidurile, şanturile si
gardurile comune;
-coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine
(drumuri, fântani, izvoare, poteci);
-coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe apartamente;

9
 -coproprietatea forţată a unor bunuri considerate ca bunuri de familie (hârtii de familie,
tablouri de familie, cavouri etc.).

Bibliografie:

1. GENOIU I. Suport de curs Drept civil II

2. Codul civil si legile conexe.Editura C.H. BECK Editia 2007
3. LUPULESCU D.Dreptul de proprietate comună pe cote-parţi si aplicaţiile sale
practice.Editura Stiinţifică 1973
4. IONAŞCU I.,BRADEANU S. Drepturile reale principale.Editura Stiinţifică 1978
5. LUPULESCU D. Dreptul de proprietate comuna al soţilor .Editura Stiinţifică si
Enciclopedică 1987

10