Sunteți pe pagina 1din 50

UNIVERSITATEA “GEORGE BARITIU” din

BRASOV
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Specializarea: Contabilitate si Informatica de
Gestiune

EVALUAREA INTREPRINDERII

- NOTE DE CURS -

Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN
- 2006 -

03.10.2006

STRUCTURA RAPORTULUI DE EVALUARE

O structura posibila :

1. Titlul raportului : Raport evaluare a S.C


2. Prezentarea succinta a intreprinderii evaluat respectiv denumire,
adresa, act de infiinatare, numar de inregistrare in registrul comertului,
codul fiscal, obiectul de activitate etc.
3. Scopul evaluarii si beneficiul si/sau destinatarul lucrarii. Se
precizeaza distinct scopul pentru care s-a elaborate si anume privatizare,
vanzare, inscriere la bursa etc.
4. Prezentarea evaluatorului. Se mentioneaza datele de identificare a
societati comerciale desemnata pentru realizarea evaluarii, prezentarea pe
scurt, a experientei acestei, echipa de evaluatori etc.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune acoperirea tuturor pieselor
de diagnostic al intreprinderii si precizarea concluziilor rezultate in urma
analizei.
- diagnostic juridic
- diagnostic tehnic (industrial, obtional)- procesul tehnologic, gradul de
mecanizare ;
- diagnosticul resurselor umane si al managementului (organigrama) ;
* se pooate face analiza in functie de varsta, sex, calificare,
productivitatea muncii
- diagnostuicul comercial – produsul si clienti, furnizorii, piata, concurentii ;
* care este produsul, care sunt furnizorii, clinetii, piata
- concluziile finale ale diagnosticului
6. Evaluarea societatii comerciale
– procedura de evaluare si motivatia alegerii metodelor utilizate.
- principii , definitia diagnosticului conform dreptului comercial si civil
Trebuie sa se mentioneze ca evaluarea s-a facut in conformitate cu
regulile, procedurile, standardele estimate in domeniu si eventual daca
exista anumite norme obligatorii stabilite de catre diferite organisme, se
mentioneaza denumirea, numarul si data publicarii actului in M.O.
In ceea ce priveste motivatia alegerii metodelor de evaluare se
prezinta sucinct argumentele pentru obtiunea realizata.
- aplicarea metodelor de evaluare se prezinta detaliat metoda si procedura
de evaluare, argumentele si ipotezele care au condos la utilizarea metodelor
respective:
- sinteza rezultatelor in care evaluatorul isi exprima opinia asupra valorii
intreprinderii.
7. Recomandari sau precizari finale. Concluzii – puncte slabe si puncte
tari.

2
Curs 1
05.10.2006

CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII

1.1. Concepte si fundamente metodologice

In literatura de specialitate evaluarea este definita in mai multe


moduri.
In standardele internationale de evaluare definitia este « evaluarea
este procesul de estimare de valori » si mai este definita « ca un
ansamblu de tehnici, procedee si metode prin care se stabileste
valoarea unui bun, grupa de bunuri, activ sau intreprindere ».
Cu alte cuvinte evaluarea reprezinta o apreciere finalizata prin
stabilirea unei valori pentru proprietatea respectiva.
Referindu-ne la evaluarea intreprinderii trebuie precizat faptul ca
aceasta vizeaza stabilirea valorii afaceri la un moment dat,
masurarea avutiei reale, dar si potentialul acesteia de a-si mari
bogatia in perioada urmatoare.
Deci se urmareste si capacitatea intreprinderii de a genera profit,
fluxuri de disponibilitati la dispozitia proprietarului.
In fapt intreprinderea poate fi privita ca un portofoliu de investitii mai
vechi si mai noi iar potrivit principiului aditivitatii valorii investitiilor dintr-un
portofoliu « valoarea intreprinderii este suma valorii actuale a fiecarei
investitii care a condus la constituirea patrimonilui acesteia respectiv
valoarea prezentaa chas-flow-urilor pe care aceste investitii le promit.
Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale
precum avocatura sau proiectarea, activitate desfasurata de profesionistii
care respecta niste principii si standarde specifice, activitate care se
finalizeaza printr-o apreciere mai precis prin stabilirea valorii proprietatii
analizate.
Reevaluarea inseamna a evalua din nou iar in mod obisnuit aceasta
consta in aducerea valorii la « pretul zilei ».
Deci intre evaluare si reevaluare nu exista deosebiri de fond, diferenta
vizand momentele diferite de existenta a elementelor care fac parte din
obiectul operatiunii.
Situatia este diferita in cazul cand din diferite motive aceasta este
executata in mod fortuit.
Operatiunea de evaluare are un caracter complex determinat de
natura si marimea intreprinderii iar elementele antrenate in aceasta
operatine sunt subiectul, obiectul si beneficiarul evaluarii.

3
Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care
realizeaza evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire
economica, juridica, tehnica, etc. in functie de obiectul supus evaluarii.
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de
evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor
intalnite.

Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatile mobiliare sau imobiliare,


afacerile sau activele intangibile.

Beneficiarul evaluarii poate fi proprietarul, cumparatorul sau terte


persoane.
O distinctie importanta care trebuie precizata in activitatea de
evaluare este diferenta dintre valoare, pret si cost.

Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita
pentru un bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.

Costul este pretul platit de catre un cumparator pentru bunuri sau


servicii. Acesta mai poate fi definit si ca « suma necesara pentru a crea un
bun sau serviciu de catre producator ».
Dupa finalizarea bunurilor sau serviciului costul acestora devine un
fapt istoric.

Pretul platit pentru un bun sau serviciu reprezinta costul


acestora pentru cumparator.
Valoarea este o calitate conventionala care este atribuita
intreprinderii in cazul de fata si care este stabilita in baza unor calcule sau al
unei expertize.

In standardele internationale de evaluare referitor la valoare se fac


urmatoarele precizari :
- valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai posibil
convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumparare ;
- valoarea nu reprezinta un fapt ci o estimare a celui mai posibil prêt
care va fi platit pentru bunuri si servicii la o anumita data in conformitate cu
o anumita definitie a valorii.
Conceptul economic de evaluare reflecta optica pietei asupra
beneficiarilor celui care detine bunurile sau primeste serviciile la data
evaluarii.
Valoarea este creata si sustinuta de actiunea unor factori care sunt
asociati cu oricare produs, serviciu sau marfa si anume : utilitatea, raritatea,
dorinta si puterea de cumparare.

Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai
cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul
unui bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct
proportional cu cererea.

4
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai
multe valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce
este mai important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.

In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic


este o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform
unei definitii specifice contextului evaluarii.
Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si
evaluator) pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si
subiectiva in raport cu partile negociatoare reflectand actul de vointa intre
doua parti, evaluatorul nefiind implicat.
Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si
subiectiva in raport cu evoluatorul.
Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei
evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale
asupra valorii.

In functie de domeniile specifice prin care se deruleaza evaluarea poate


fi :
- evaluare de intreprinderi (afaceri) aceasta reprezentand de fapt
obiectul disciplinei noastre ;
- evaluarea de proprietati imobiliare (rezidentiale, comerciale,
industriale, agricole etc.) ;
- evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale) ;
- evaluarea de valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) ;

1.1.1.Tipuri de proprietate

Principalele categorii de proprietate care au in vedere procesul de


evaluare si care sunt recunoscute de IVSC (Comitetul pentru Standarde
Internationale de Evaluare) sunt :
- proprietatea imobiliara :
- proprietatea mobiliara :
- intreprinderile si activele financiare.

In situatia in care se utilizeaza termenul de proprietate fara alte


precizari referirea poate fi valabila la oricare din tipurile de proprietati
amintite.
Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil
care este un activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele si
beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile iar proprietatea
imobiliara cuprinde termenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac
cord comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta
cum ar fi cladirile sau amenajari ale terenului (amplasamente) .

Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate


sau care privesc interese financiare :
- coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin
impartirea legala a drepturilor de proprietate ;

5
- interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma
de participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu
interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o
participatie in actiuni pe cand titlul legal este detinut de
administratorul de active) ;
- un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea
proprietatii imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral
pentru garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea
respectiva.
O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.
In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod
curent in categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen
lung.

Principalele caracteristici ale proprietatii sunt :


- localizarea, descrierea fizica si juridica si atributiile economice sau de a
genera venit ;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina sau libera, proprietate
indirecta, drept de inchiriere sau de subinchiriere) ;
- orice proprietate mobila sau active necorporale care sunt proprietate
imobiliaradar sun incluse in evaluare ;
- orice servituti, restrictii, inchirieri sau conditionari asupra proprietatii sau
altor elemente de natura similara cunoscute.
In evaluarea prioprietatii imobiliare se utilizeaza in general abordarile
prin cost, comparatii ale vanzarilor si capitalizarea veniturilor si implicit
metodele asociate cu aceste abordari.

Curs 2
10.10.2006

Bunurile mobile

Proprietatea asupra bunurilor mobile se refera la proprietatea unui


bun altul decat o proprietate imobiliara.
Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (ex. o creanta sau o
licenta).
Proprietatea mobiliara corporala reprezinta drepturile asupra
unui activ care nu este atasat in permananta de o proprietate
imobiliara si se caracterizeaza in general prin activitatea sa.
In activitatea de evaluare trebuie cunoscute uzantele locale pentru a
stabili daca un activ poate fi considerat ca un mobil sau ca proprietate
imobiliara sarcina care ii revine evaluatorului.

Intreprinderi (afaceri)

O intreprindere sau afacere este o entitate comerciala industriala de


servicii sau financiara care desfasoara o activitate economica.
Strans legat de conceptul de intreprindere se utilizeaza si termenii
companie operationala care este o afacere cu activitate economica de
productie, vanzare sau comercializarea unui produs sau serviciu si de
continuitatea activitatii care este o intreprindere ce isi va continua
6
activitatea in viitorul previzibil fara intentia sau nevoia de a fi lichidata sau
de a-si reduce in mod semnificativ activitatea.

Scopul evaluarii intreprinderii poate fi :


- achizitia sau vanzarea unei intreprinderii individuale, fuziunea sau
estimarea valorii pachetelor de actiuni detinute de catre actionari ;
- ca o baza pentru alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei
componente reflectand astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale
intreprinderi
- uneori poate constitui baza estimarii, deprecierii unor active imobilizate
corporale ale intreprinderii.
Evaluarile de intreprinderii se pot baza pe valoarea de piata a
intreprinderii care insa nu este neaparat echivalenta cu valoarea de utilizare
a acesteia.
Evaluarile in scopuri financiare sunt in general solicitate a se baza pe
valoarea justa care poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In
asemenea situatii evaluatorului ii revine sarcina de a indica daca valoarea
satisface sau nu atat definitia valorii de piata cat si cea a valorii juste.

Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra


intreprinderii sau a proprietatii asupra intreprinderii sau a proprietatii
imobiliare (asociatii, societati comerciale, societati mixte, cooperative) dintr-
un drept optional de a cumpara sau a vinde o proprietate la un prêt dat si
intr-o anumita perioada stabila sau prin crearea unor instrumente
investitionale bazate pe un parchet de active imobiliare.

Activele financiare sunt active necorporale si ele pot cuprinde :


- drepturile detinerii unei intreprinderii sau proprietati ;
- drepturile din cadrul unui contract care garanteaza o obtiune de a
cumpara sau a inchiria cu obtiunea de cumparare.
- drepturile de a detine un pachet de actiuni sau obligatiuni.

Curs 3
12.10.2006

1.1.2.Piata intreprinderiilor necotate si necesitatea


evaluarii lor

Piata in intelesul prezentei discipline reprezinta sistemul sau


locul prin care un bun sau un serviciu este tranzactionat intre
vanzatori si cumparatori printe-un mecanism al pretului.

Piata intreprinderii necotate, spre deosebire de cea a intreprinderilor


cotate nu este reglementata si nici organizata formal.

Aceasta este alcatuita de vanzatori si cumparatori (investitori) iar


tranzactiile cu intreprinderii sau cu participatiile de control ale intreprinderii
necotate se caracterizeaza prin preturi care se obtin in conditi specifice si
anume :
- lipsa de repere sau preferinte de prêt ;

7
- lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare
- nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori
in cazul sistrarii negocierilor cu un cumparator
- nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in
cazul sistari negocierilor cu un vanzator.

Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie


vanzatorii, cumparatorii, intermediarii si consultanti.
Vanzatorii pot fi individuali sau comparii holding cand intreprinderile
se vand integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se
vand participantii.
Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru
categorii in functie de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor
proprie cu privire la investitii.
1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital.
2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa
fie investitori pe termen lung.
3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii
financiare si practica o inginerie financiara sofisticata.
4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si
salariatii intreprinderii.
Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare,
management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie
de cunostintele si experientele accumulate.

1.1.3.Organizatii profesionale

Pe plan mondial s-a constatat necesitatea reglementarii si profesarii


activitatii de evaluare astfel ca in unele tari s-au infiintat prin asociere
voluntara mai multe asociatii de evaluatori.
ANEVAR- asociatia nationala a evaluatorilor din Romania 1992,
IROVAL – inspectoratul Roman de cercetare –dezvoltare 1995,
- se ocupa cu standardele ;
Prin HG ANEVAR in septembrie 2004 a fost recunoscuta ca fiind de utilitate
publica.

1.1.4. Clasificarea evaluarilor de intreprinderi

Utilizarea metodelor si tehnicilor de evaluare are loc in


urmatoarele situatii :
a) In vederea tranzactionarii titlurilor de proprietate emise de
intreprinderi prin transfer partial sau total de capital social.
b) Ca suport in procesul investitional pe piata de capital. In acest caz se
ofera intreprinderilor o indicatie utila deciziilor investitionale de tipul
cumpara, vinde sau pastreaza ;
c) In situatii in care presupun fuziunii, divizarii, asocierii, aporturi in
natura etc.
d) In situatii dispuse de o autoritate publica in scop contabil, fiscal , de
succesiune, partaj etc.

8
In functie de scopul lor, evaluarile sunt :
1. Evaluari administrative care se executa in general pentru
determinarea masei impozabile.
2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate
miscarile si evolutia patrimoniului intreprinderilor.
3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si sa
efectueaza in scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al
acestuia.

Se defineste evaluarea economica a unei afaceri in contestul


investitorul al pietei de capital ca fiind un complex de abordari, proceduri si
metode de evaluare prin care se extimeaza un anumit tip de evaluare a
afacerii analizate in functie de scopul si contextul de evaluare.

1.2.Instrumente folosite in evaluarea


intreprinderii

Disciplina isi are fundamentul constituit din standarde, principii,


practici si metode de evaluare.

1.2.1. Standardele de evaluare

Unul din obiectivele activitatii ANEVAR inca de la infiintare l-a


constituit elaborarea de standarde de evaluare a intreprinderilor si
proprietatiilor, standarde care sa reprezinte punctul de vedere a
profesionistilor in domeniu.
Incepand cu data de 01.01.2004 standardele internationale de
evaluare publica de IVSC, au devenit standarde obigatorii pt membrii
ANEVAR.

Principalele obiective a standardelor internationale de


evaluare sunt :
- promovarea transparentei in raportarile finale.Cresterea increderii in
evaluarile refuzate pentru garantarea intreprinderilor pentru tranzactii care
implica transferuri de proprietate in scopul inlesnirii tranzactiilor
internationale.
- pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din intreaga lume dand
acestora posibilitatea de a raspunde cerintelor pietelor internationale pt
evaluari credibile si satisfacerea cerintelor raportarilor finale ale
comunitatilor internationale de afaceri.
-furnizarea de standarde de evaluare si raportare finale care sa
raspunda cerintelor tarilor in curs de dezvoltare sau industrializare.
Atunci cand evaluarea se realizeaza pentru raportare financiara sau
pentru orice alta ineregistrare contabila, evaluatorul trebuie sa respecte atat
cerintele standerdelor de contabilitate cat si cele care au legatura cu
evaluaile proprietatii.
Eventualele situatii divergente intre prevederile celor 2 categorii de
standarde trebuie mentionate in mod obligatoriu de catre evaluator.

9
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni
utilizate in domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in
cadrul standardelor de evaluare.

Curs 4
19.10.2006

Definitii

Ipotezele sunt situatii considerate ca fiind adevarate. Acestea implica


fapte, conditii sau situatii care afecteaza subiectul sau abordarea unei
evaluari dar care nu pot fi verificate sau nu necesita o verificare.

Conditiile limitative sunt restrictii impue evaluatorlor de catre


evaluator, client sau de legislatia nationala.

Evaluatorul este o persoana care are pregatire profesionala


necesara, capacitatea si experienta de a efectua o evaluare.
Desi activitatea de evaluare ca orice profesiune libera nu este
reglementata de catre institutii guvernamentale, se desfasoara dupa
standarde si proceduri profesionale si etice specifice.

Responsabilitatea profesionala a evaluatorului este legata de


cunostintele profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite in
evaluari, de integritatea si onestitatea in relatiile cu clienti si publicul.

Evaluatorul intern este angajat in cadrul intreprinderii care detine


activele sau in cadrul firmei de contabilitate responsabila cu evaluarea
rapoartelor si/sau inregistrarilor financiare ale intreprinderii.

Un evaluator extern este un evaluator care impreuna cu orice


asociati nu are legaturi materiale importante cu compania, clientul sau
subiectul misiuni.
In activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese. De
asemenea evaluatorul este obligat sa trateze problemele clientilor cu o
discretie si confidentialitate corespunzatoare iar in cadrul misiuni sa
dovedeasca obiectivitate si impartiabilitate.

VALOAREA DE PIATA- BAZA DE EVALUARE

Acest concept este legat de perceptiile colective si de comportamentul


participantilor pe piata iar evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifica si sa
includa definitia valorii de piata utilizata in evaluare.
10
IVSC defineste valoarea de piata prin Standardul IVS1.

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va


fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator decis si un vanzator
hotarat intr-o tranzactie cu un prêt determinat obiectiv dupa o activitate de
marketing adecvata in care partile implicate au actionat in cunostinta de
cauza prudent si fara constrangeri.
In cazul raportarilor financiare in definitia generala poate fi utilizat si
termenul de activ in locul termenului de proprietate.

Precizari :
« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de
regula in moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie
independenta nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in
mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru
comparator.

« O proprietate va fi schimbata » subliniaza ideea ca valoarea este


o suma estimata si nu un prêt de vanzare predeterminat.

« La data evaluarii » acesta subliniaza ideea ca valoarea de piata


estimata este specifica unui moment, are „un termen de garantie” in sensul
ca schimbarile de pe piata modifica premizele
evaluarii si deci rezultatele acesteia.

« Intre un cumparator decis » se refera la faptul ca cel care


cumpara este motivat si nu constrans sa cumpere. El nu va fi plati un prêt
mai mare decat cel cerut de piata.

« Un vanzator hotarat » arata ca nici vanzatorul nu este fortat sa


inchee tranzactia si nici nu este constrans sa astepte pana cand va obtine
pretul pe care il considera rezonabil.
« Intr-o tranzactie cu prêt determinat obiectiv » este situatia in
care cele doua parti nu au interes sau relatii speciale care ar putea influienta
nivelul pretului (de exemplu relatia dintre proprietar sau chirias).

« In care partile implicate au cunostinta de cauza prudent »


presupune ca atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt informati asupra
naturi si caracteristicilor proprietatii sau afacarii si asupra conditiilor de pe
piata la data evaluarii.

« Si fara contrangere » semnifica faptul ca nici una dintre parti nu


este fortata de o anumita conjunctura sau situatie sa inchee tranzactia.

Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ


estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau cumparare
sau fara includrea niunui impozit sau taxe asociate.

In situatii exceptionale valoarea de piata poate avea o valoare


negativa. Aceasta situatie include unele proprietati inchiriate, unele

11
proprietati specializate, proprietati invechite la care costul de demolare
depasaste valoarea terenului, unele proprietati contaminate si alte situatii.

Baze de evaluare diferite de valoarea de piata

Exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de


piata in evaluare.

Valoarea de utilizare se refera la valoarea cu care un anumit activ


contribuie la valoarea intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere
cea mai buna utilizare, sau suma care s-ar obtine in urma vanzarii sale.
Aceasta categorie este valoarea unei anumite imobilizari pentru o
anumita utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de
piata.

Proprietatea cu piata limitata reprezinta aceea proprietate care


datorita conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali intr-un
timp determinat.Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o durata mai
mare de comercializare pe piata fata de alte proprietati care sunt usor
vandabile.

Proprietate specializata cu scop special sau proprietate proiectata


special este proprietatea care datorita naturii sale specializate are o utilitate
restransa la o anumita utilizare sau anumiti utilizatori, este vanduta rar sau
deloc pe piata libera in afara cazului cand face parte dintr-o afacere.
Aceasta categorie vizeaza rafinariile, centralele electrice, muzeele,
bisericile, etc.

Valoarea de investitie sau subiectiva este valoarea unei proprietati


pentru un anumit investitor sau o categorie de investitori pentru a atrage
anumite obiective de investitie.
Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit
investitor sau grup de investitori cu obiective si criterii de investitii definite.
Termenul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de
piata a unei proprietati ce reprezinta o investitie.

26.10.2006
Curs

Valoarea de asigurare reprezinta valoarea proprietati care este data


de unele definitii continute intr-o piata sau contract de asigurare.

12
Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe difinitia si
aceptiunea continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru
proprietati.

Costul de inlocuire net (GIN) reprezinta o metoda de evaluare


acceptabila utilizata in raportarea financiara pentru a determina un surogat
al valorii de piata a proprietatilor specializate si cu piata limitata pentru
care nu sunt disponibile informatii de piata. Metoda se bazeaza pe
estimarea valorii de piata pentru utilizarea existenta a terenului plus costul
curent brut de inlocuire sau reconstructie a cladirilor minus cota alocata
pentru uzura fizica si orice forme relevante de depreciere. In IVS 2, se
precizeaza ca, pentru a ramâne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie
urmeaza sa fie modificata.

Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati


(exclusiv terenul) data, mai ales, de valorile materialelor recuperabile si nu
pentru utitizarea in continuare, fara a necesita modernizari sau reparatii. Se
poate da ca un cost de recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu
valoarea realizabila neta.

Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata


reprezinta suma ce poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei
proprietati sau afaceri intr-un interval de timp prea mic pentru a fi conform
cu conditiile din definitia valorii de piata.

Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter


extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin
asociere fizica, functionala sau economica cu o alta proprietate. Aceasta
valoare este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale. De
exemplu : o firma dintr-o localitate importanta a platit un pret de patru ori
mai mare decat pretul pietei la acel moment pentru o suprafata mica de
teren; situatia speciala a aparut deoarece terenul respectiv se afla in
vecinatatea proprietatii sale îi permitea iesirea la o artera comerciala si mai
ales îi dadea posibilitatea sa realizeze dimensiunile optime pentru
constructia ce si-o proiectase.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru
evaluarea unor asemenea proprietati difera de cele utilizate pentru
estimarea valorii de piata, prin prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale
utilizata.
Daca se iau in consideratie premisele valorii, adica ipotezele care se
au in vedere pentru a descrie circumstantele in care are loc tranzactia, se
disting urmatoarele valori:

Valoarea de exploatare continua - acest concept se refera la


evaluarea unei unitaţi operationale. In acest caz, activele si stocurile sunt
pe pozitie de lucru, forta de munca angajata si afacerea functioneaza fara a
exista o intentie de lichidare sau de incetare a activitatii.

Valoarea de lichidare este determinata de suma ce poate fi


obtinuta daca afacerea este lichidata si activele sunt vandute cu bucata.
Lichidarea se poate face fortat sau pe cale normala. In acest al doilea caz,
vanzarea se face pe o perioada de timp suficienta pentru a obtine cel mai

13
bun pret dar daca aceasta dureaza mai multi ani, costurile asociate
lichidarii vor fi prelucrate prin tehnica actualizarii.

Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o


investitie, la finele unei perioade de exploatare, timp in care a fost
recuperata in totalitate. In unele cazuri afacerea poate functiona in
continuare.

Valoarea de casare reprezinta un caz extrem al valorii reziduale si


anume, atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele.

Valoarea realizabila neta este data de valoarea de piata din care


se scad costurile si taxele aferente tranzactiei.

Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.)


este in legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta
depinzand de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii
si de prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii.

Baze de evaluare utilizate in


contabilitate

Evaluarea contabila este un proces prin care sunt determinate valorile


la care structurile situatiilor financiare vor fi recunoscute in bilant si in
contul de profit si pierdere. Aceasta "consta in cuantificarea si exprimarea
in unitati monetare a marimii elementelor patrimoniale (active, pasive,
cheltuielile si veniturjle) si a operatilor economice si financiare cu
modificarile intervenite in masa patrimoniala"
In situatiile financiare si contabile sunt utilizate diverse baze de
evaluare, in combinatii diferite.
Standardele Internationale de Contabilitate si normele contabile
romanesti includ:
- Costul istoric, care reprezinta o valoare reala din momentul intrarii
activelor si crearea datoriilor. Acesta reprezinta “sacrificiul” care a
fost consimtit pentru a aduce bunul in patrimoniul intreprinderii la
data sa de intrare . Activele sunt inregistrate la suma platita in
numerar sau echivalent al acestuia sau la valoarea justa din
momentul cumpararii lor. Datoriile sunt inregistrate la valoarea
echivalentelor obtinute in schimbul obligatiei sau, in anumite
împrejurari ( de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se
aseapta a fi platita in numerar sau echivalent al numerarului pentru a
stinge datoriile.
- Costul curent (valoarea de inlocuire) este costul pe care
intreprinderea il accepta in scopul dobandirii la nivelul valorii actuale,
al unui bun similar celui delimitat ca obiect a! evaluarii.

Valorile utilizate in evaluarile contabile si care pot deveni, in anumite


conditii, baze de evaluare sunt:
- Valoarea contabila sau valoarea de intrare, care imbraca forma
costului de achizitie, a costului de productie, a valorii de aport, a
valorii de utilizare.
14
- Valoarea contabila neata. Aceasta este valoarea la care un activ
este inclus in bilant dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a
oricaror pierderi cumulate din depreciere (valoarea contabila
-amortizari -provizioane ).

- Valoarea de piata al unui activ. Aceasta reprezinta pretul care poate


fi obtinut pe o piata activa, adica in conditiile in care activele de pe
piata sunt relativ omogene si preturile sunt disponibile pentru a fi
cunoscute de public, iar cantita1ile de asemenea active
tranzactionale sunt suficiente, astfel incat oricand pot fi gasiti
potentiali cumparatori si vanzatori.

- Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi


tranzactionat un activ sau decontata a datorie, de buna voie, intre
parti aflate in cunostinta de cauza, in cazul unei tranzactii in care
pretul este determinat obiectiv. Valoarea justa, conform IAS 16, este
in general, sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o “ piata inactiva"
ar putea fi considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii de
piata din IVS, si ar include metode care nu se bazeaza pe pata,
inclusiv costul de inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare
conceptul de valoare de piata. Cu toate acestea, termenul de valoare
justa este un termen generic utilizat in contabilitate. Conceptul de
valoare justa este mai larg decat cel al valorii de piata, care este
specific proprietatii.

Valoarea justa poate include un surogat pentru valoarea de piata, in


cazurile in care valoarea de piata nu poate fi identificata credibil.

- Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este


stabilita
in functie de utilitatea bunului, starea acestuia si pretul pietei.
IAS-urile si a serie de reglementari cantabile ramanesti mai utilizeaza
si alte valori, precum: valoarea realizabila neta; valoarea recuperabi;
valoarea reziduala; valoarea reevaluata; valoarea ajustata.

1.2.2.Principii ale evaluarii intreprinderii

Principiile evaluarii intreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice,


a realitatilor pietei, a experientei si cercetarilor profesionistilor in domeniu.
In baza opiniilor exprimate in acest sens, se mentioneaza urmatoarele:

- Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment de timp.


Acest principiu este sustinut de faptul ca orice modificari in cadrul
intreprinderii, de natura tehnica, juridica, comerciala, economico -financiara
etc. poate conduce la modificarea valorii acesteia.
Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit
moment, ea fiind o functie de totalitatea informatiilor cunoscute de
evaluator pana la acel moment. Aceasta valoare poate fi considerata ca
fiind echivalenta cu valoarea prezenta a veniturilor viitoare generate de
dreptul de proprietate asupra capitalului intreprinderii.
15
- Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor.
Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evidenta ca
urmare a faptului ca valoarea reprezinta cel mai probabil pret negociat
intre vanzator si cumparator, iar cumparatorul vizeaza si achizitioneaza
viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor ce pot fi
anticipate ca derivand din proprietatea asupra intreprinderii.

- Valoarea intreprinderii are doua componente fundamentale:


valoarea transferabila (comerciala) si valoarea
netransferabila (necomerciala).

Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea


atributelor sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In
estimarea valorii de piata se considera numai valoarea comerciala
(transferabila).

- Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai


mare decat valoarea pe actiune a unui pachet minoritar, in afara
cazurilor in care exista acorduri speciale intre asociati care confirma
drepturi suplimentare actionarilor minoritari.

Actionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influenta evolutia valorii


firmei respective. Suma valorilor tuturor participatiilor dintr-o intreprindere
necotata, poate fi mai mica decat valoarea intreprinderij in intregul sau.

- Rata de fructificare a capitalului asteptata de un investitor


(cumparator) este rezultatul conditjilor de pe piata la acel moment.
Se poate spune ca intreprinderile sunt individualitati, fiecare avand
un tel propriu şi un rol specific in tabloul economic. Din acest considerent
nu se pot stabili reguli care se pot aplica tuturor intreprinderilor, fara
discriminare. Fiecare intreprindere fiind unica, fiecare evaluare este un
proces unic, in care evaluatorul respecta standardele, principiile de
evaluare si codul deontologic al profesiei.

- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare
valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de
lichidare.

Acest principiu are in vedere faptul ca valoarea de utilizare are in


vedere continuitatea activitatii firmei, in care conditii activele tangibile
precum cladirile sau o serie de echipamente au, de regula, o valoare de
utilizare mai mare decat valoare de lichidare.

Abordari si metode de evaluare

Abordarea in evaluare reprezinta o cale de estimare a valorii prin


folosirea uneia sau mai multor metode specitice de evaluare.

16
In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN
6, principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei
categorii11:

 Abordarea pe baza de active, care mai este cunoscuta şi sub


denumirea de abordare patrimonial.

Aceasta reprezinta o cale de estimare a valorii unei intreprinderi şi/sau


unei participatii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piată a
activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Abordarea pe baza de
active este fundamentata pe principiul substitutiei, respectiv un activ nu
valoreaza mai mult decat costul de inlocuire a tuturor partilor sale
componente.

In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara


cu abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
In derularea abordării pe bază de active, bilantul contabil alcatuit pe
baza de costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale
şi necorporale precum şi toate datoriile, la valoarea lor de piată sau la o
alta valoare curenta adecvata. Poate ti necesara luarea in considerare a
impozitelor. Daca se aplica valorile de piaţa sau de lichidare, poate fi
necesara luarea in considerare a costurilor de vânzare şi a altor cheltuieli.
Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii
majoritare la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe
dintre urmatoarele cazuri:
- investiţie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de
intreprindere sau o ferma agricola;
- intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaţii.

Abordarea bazata pe active nu trebuie sa tie unica abordare utilizata in


evaluarile intreprinderilor care işi continua activitatea, in afara de cazurile
in care este folosita in mod uzual de catre vânzatori sau cumparatori. In
astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie sa sustina selectarea
acestei abordari.
Daca evaluarea unei intreprinderi nu este facuta pe baza continuitaţii
activitatii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piată sau pe o baza
care presupune o perioada mai scurta de expunere pentru vânzare, daca
acest lucru este adecvat. In acest tip de evaluare, trebuie sa fie luate in
considerare toate costurile care au legatura cu vânzarea activelor sau cu
inchiderea intreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial,
pot sa nu aiba valoare in aceste conditii, dupa cum alte active necorporale,
cum ar ti brevetele de inventie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-şi
pastreze valoarea lor.
In cazul in care holdingul are proprietaţi şi incaseaza venituri din aceste
proprietati, pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile de piată.
 Abordarea prin capitalizarea
venitului
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii întreprinderii,
participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin
care valoarea este estimata prin convertirea beneticiilor (caştigurilor)
anticipate in valoare a capitalului.
17
 Abordarea prin capitalizarea
venitului.
Aceasta este o cale generala de estirnare a valorii intreprinderii,
participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin
care valoarea este estimata prin convertirea beneficiilor (caştigurilor)
anticipate in valoare a capitalului. Cele doua metode uzuale ale abordarii
prin venit sunt capitalizarea venitului şi analiza fluxului de numerar
actualizat sau metoda dividende1or.
In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului
este împartit cu o rata de capitalizare sau este înmulţit cu un multiplu de
venit, pentru a transforma venitul in valoare. In analiza fluxului de numerar
actualizat şi/sau metoda dividendelor, încasarile de numerar sunt estimate
pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasari sunt convertite în
valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii
prezente.
Ratele de capitalizare şi ratele de actualizare sunt preluate din piata şi
sunt exprimate ca multipli de pret (determinat pe baza informaţiilor despre
întreprinderile cotate sau din tranzaţii) sau ca o rata a rentabilitatii
investitiei (estimata pe baza informatiilor despre investitiile alternative).
Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand
venitul se capitalizeaza pentru a se transforma în valoare sau al unei rate
de actualizare, cand se actualizeaza fluxul de numerar.
În metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, creşterea
aşteptata a beneficiului (venitului) este luata in considerare in mod explicit
pentru exprimarea fluxului de beneficiu viitor .
În metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, creşterea
aşteptata a beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare.
Relatia, exprimata printr-o formula este:

c =a –g
în care:

c - este rata de capitalizare;


a -rata de actualizare;
g -rata aşteptata de creştere pe termen
lung
Cand venitul previzionat este exprimat în termeni nominali (preturi
curente), trebuie utilizate rate nominale, iar cand venitul previzionat este
exprimat in termeni reali (preturi constante), trebuie utilizate rate reale.
 Abordarea prin comparatie (in standard este denumita
abordarea prin piata)
Aceasta este o cale generala de estimare a valorii intreprinderii,
participatii sau unei actiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode
care compara subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare, participatii
sau actiuni similare care au fost vandute pe piata libera. Cele trei surse
uzuale de informaţii, folosite în aceasta abordare sunt pieţele financiare de
valori mobiliare unde sunt tranzacţionate participaţii pentru intreprinderi
similare, piaţa achiziţiilor de intreprinderi in ansamblul lor şi tranzacţiile
anterioare ale proprietaţii subiect al evaluarii.
18
În principiu, într-un raportul de evaluare pot fi utilizate toate aceste
abordari in estimarile de valori ale întreprinderii, dar este obligatorie
utilizarea a cel puţin doua dintre ele.
Metoda de evaluare conform standardelor internaţionale este o cale
specifica de estimare a valorii in cadrul abordarilor, iar modurile de
abordare implica diferite metode, in funcţie de scopul evaluarii, informatiile
disponibile etc. Principalele categorii de metode de evaluare sunt:

- Metodele patrimoniale, denumite şi metode de evaluare ale


afacerii bazate pe active. Dintre metodele patrimoniale se pot
enumera: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net
reevaluat (corectarea valorii elementelor în functie de efectele
inflatiei) etc. ;

- Metodele bazate pe venit, denumite şi metode de randament în


evaluarea de afaceri. Din aceasta categorie se pot enumera:
Metodele bazate pe profit, Metodete bazate pe fluxul de dividende
şi Metodele bazate pe fluxul de disponibilitaţi;
- Metodele de comparatie, denumite şi metode ale pieţei in
evaluarea de afaceri. Dintre metodele de comparaţii enumeram:
Metoda multiplicatorului PER (comparatii bursiere), Metoda
multiplicatorutui PSR (compararea cifrelor de afaceri), Comparatii
multifactoriale .
Calitatea unei lucrari de evaluare consta în acurateţea prin care
evatuatorul reuşeşte prin opinia sa asupra valorii sa se apropie de
pretul tranzacţiei.

1.3.Momentele si necesitatea evalurii întreprinderii

Cunoscand faptul ca schimbarile socio-politice pot genera situatii


speciflce in evaluarea intreprinderii, Se poate mentiona ca in economia
romaneasca din perioada interbelica aceasta activitate se realiza in
conformitate cu teoria şi practica in domeniu pe plan intemaţional. Dupa
actul naţionalizarii din anul 1948 notiunea de valoare, în general, a suferit o
schimbare radicala atat in doctrina cat şi in practica. S-a facut o evaluare
(administrativa) a mijloacelor fixe in anul 1950 şi o reevaluare de anvergura
in anul 1964 pana în anu 1990 au avut loc şapte "reaşezari de preturi" ,
ceea ce a facut ca acelaşi mijloc fix produs in ani diferiti, cu aceeasi
tehnologie sa figureze în patrimoniul intreprinderii cu valori diferite.
Au urmat o serie de inventarieri şi reevaluari în baza unor Hotarâri de
Guvem. Astfel, in baza HG 94511990, a avut loc inventalierea şi
reevaluarea patrimoniului unita1ilor economice de stat o noua reevaluare a
unor active şi pasive, determinate de unificarea cursului de schimb al
monedei naţionale şi de modificarea regimului preturilor şi tarifelor are loc
in baza HG 26 din 22 ian.1992. O noua reevaluare a imobilizarilor corporale
şi modificarea capitalului socia1 aI societatilor comerciale cu capita1
integral de stat, precum şi la regiile autonome are loc doi ani mai tarziu, in
baza HG 500/1994, iar în anul 1998, in baza HG 983/29.12 1998 a avut loc
ultima reevaluare a unor active din patrimoniul intreprinderilor, cum sunt

19
cele de natura: terenurilor, cladinlor. constructiilor speciale şi a
imobilizarilor corporale in curs de executie, existente la 30 iunie 1998.
În operaţiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul
1990, nu trebuie legate exclusiv de privatizare, totuşi acestea au fost
determinate de schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a
necesitatii realizarii conditiilor pentru declanşarea procesului complex al
privatizarii.
Importanta şi complexitatea evaluărilor din ultima perioada este
"supralicitata" datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta
valori de piaţa, ci valori administrative, determinate in baza unor acte
normative emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi şi a unitatilor operationale de
natura intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitaţi
de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi poten1iali,
angajatii intreprinderii, creditorii, instituţiile specializate ale statului şi
publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara
evaluarea intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea
furnizeaza o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul
sau vanzatorul au adesea o imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii,
imagine care, rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri în care
aşteptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a depus mulţi ani
efort şi devotament in afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de
importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea
determinata de reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul
trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de
valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in
afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor,
nerespectarea contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va
trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii şi va fi folosita in instanta
pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare
necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se
retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului
(daca unul dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea
sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute
acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori
de capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea
companiei ce urmeaza sa primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea
evaluarii întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.

Necesitatea evaluarii intreprinderii şi a unitatilor operationale de


natura

20
intreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de
consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii
intreprinderii, creditorii, institutiile specializate ale statului şi publicul larg .
In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii
intreprinderii, in relatia beneficiar –scop.

Curs 6
31.10.2006

CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII

2.1 Operaţiuni preliminare

Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare


şi evaluare.

Ofertarea serviciului de evaluare


Oferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea
modului in care au fost intelese problemele clientului, consultantul
urmareşte atragerea acestuia.
La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte:
-sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii
-redactarea sa fie simpla şi clara,
-sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la
dispozitie ofertantului;
-sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul şi componentii
echipei, firmele colaboratoare, logistica şi elementele de suport;
-costul lucrarii şi termenul de realizare;
-stipularea conditiilor şi clauzelor reciproce de realizare a lucrarii
( responsabilitate, confidentialitate etc. ) .

21
La elaborarea ofertei se vor avea în vedere şi cerintele specifice
sectorului catre care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a
spori increderea clientului
De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este
capacitatea evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta
şi componenta echipei de consultanta precum şi de infrastructura detinuta
de aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat
pentru realizarea lucrarii.

Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în
baza unui contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul,
cumparatorul, organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu
putere juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi
responsabilitatile reciproce, termenul şi pretul lucrarii.
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica
afacerilor exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator ,
ulterioare licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui.

Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru


evaluarea intreprinderii sunt:
- partite contractante, cu o scurta prezentare a acestora;
- scopul evaluarii, standardele evaiuarii;
- termenul contractului;
- pozitia evaluatorului;
- obligatiile consultantului şi ale clientului;
- plata serviciilor şi a altor cheltuieli;
- intarzierea piatii;
- responsabilitatea consultantului;
- modalitatea de arbitraj;
- legea aplicabila;
- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora şi
de modificare a contractului;
- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea
completarii competenţelor unui evaluator, contractantul va trebui sa
stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile şi
principiile deontologice necesare.
În situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este
necesar sa se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie
mentionat in raportul de evaluare.
Întrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa
ajunga in posesia unei terte persoane care urmareşte alt scop, in pofida
includerii unei clauze care exclude responsabilitatea fară de o terta parte,
termenii contractului de consultanta trebuie sa includa o prevedere clara
asupra naturii limitate a evaluarii.
În cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta
trebuie sa fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

22
2.2.Organizarea şi desfăşurarea activităţii de
evaluare

Organizarea activitatii

Dupa adjudecarea şi contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul


echipei va proceda la urmatoarele actiuni:
 Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru şi cu precizarea
duratei acestora, precum şi a colectivelor de lucru pe fiecare faza;
 Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaşurari
rapide şi corecte procesului de evaluare;
 Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naţionale şi a
domeniului in care îşi desfaşoara activitatea intreprinderea; .
 Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma;
 Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica şi receptiona
raportul de evaluare.
In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va
debuta cu un contact generat cu conducerea şi principalii responsabili din
firma şi care va fi urmat de o vizita in intreprindere. Se stabilesc datele şi
informaţiile ce trebuie pregatite şi puse la dispozitia evaluatorilor .

Executia
Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea unor
faze de lucru, care, în fapt înseamna programarea logica a activitatilor
necesare şi prin care, se asigura credibilitatea calculelor şi rezultatelor
obtinute.
Definirea misiunii evaluarii

Înainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in


mod corespunzator problema care trebuie abordata şi sa fie sigur ca poseda
experienta şi cunoştintele pentru a-şi indeplini misiunea cu competenţa.
Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata şi bine inţeleasa
problema clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular,
iar obiectivele difera şi ele in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare,
evaluatorul işi defineşte misiunea şi poate trece la culegerea de informaţii,
la formarea echipei de lucru, la stabilirea metodelor ce urmeaza a fi
folosite.

Cunoaşterea obiectivului supus evaluarii

În aceasta faza are loc contactarea personalului care detine


elementele supuse evaluarii, identificandu-se sursele de informare in
vederea culegerii, pretucrarii, gruparii şi analizei datelor şi informatiilor
necesare. Evaluatorul va face verificari şi investigatii laborioase pentru a se
asigura ca datele pentru analiza in evatuare sunt corecte şi demne de
incredere.

Diagnosticarea starii actuale

23
Diagnosticarea consta într-o analiza complexa cu privire la resursele
consumate şi rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de
timp definita, anterioara datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile
juridic şi cel al resurselor umane, tehnic şi comercial, financiar-contabil.

Evolutia situatiilor viitoare

Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu


corecţiile care au fost necesare pentru reflectarea starii de normalitate
economica , se procedeaza la emiterea de previziuni posibile. Scenariile de
previziune care se elaboreaza au la baza concluziile rezultate din analiza
diagnostic.

Estimarea valorilor

Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de


evaluare, conforme cu standardele, in cazul luat in studiu şi reprezinta
esenta raportulut de evaluare. Cel mat important aspect al acestei faze este
determinat de capacitatea evaluatorului de a sintetiza, dintr-o plaja de valari
abţinute prin aplicarea metodelor adecvate, nivelul valorii finale al obiectului
supus evaluarii.

Motivarea alegerii valorilor

Evaluatorul trebuie să-şi folosească raţionamentul său professional


atunci când apreciază importanţa fiecarei estimări de valoare la care s-a
ajuns prin procesul de evaluare. Dacă evaluatorul respectă standardele,
utilizează informaţii concludente şi reale din piaţă, va reuşi să obţină o
valoare recunoscută pe piaţă pentru întreprinderea supusă evaluării.

Prezentarea raportului de evaluare

Redactarea finala a raportului de evaluare se face în conformitate cu


continutul cadru recomandat de standard, dupa ultimele corecţii efectuate
şi finalizate prin recepţia raportului de catre beneficiar .

CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII

3.1.Consideraţii generale

Conceptul de diagnostic in plan economic, la nivelul unei firme, constă


in determinarea stări generale, a defectelor, a conditiilor necesare şi
procedurilor de aplicat pentru implementarea corectiilor ce se impun.
În cadrul diagnosticului trebuie să-şi găseasca raspuns probleme cum
sunt:
- statutul juridic al firmei;
24
- care sunt rezultatele întreprinderii şi daca sunt sau nu satisfacatoare şi de
ce?
- care sunt performantele şi obiectivele dorite, nivelul performantelor şi ce
trebuie făcut pentru atingerea lor?
- masurile concrete ce urmeaza a fi intreprinse, atat pe termen scurt, cat şi
pe
termen lung.
In cadrul activitătii practice de evaluare a unei firme diagnosticul
trebuie sa furnizeze informatiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi
prezente, care constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor
"cheie" ce trebuie avute in vedere in cazul aplicarii diferitelor metode de
evaluare .

Pe baza diagnosticului intreprinderii evaluate se pot construi scenarii


previzionale, care trebuie sa stea la baza evaluarii şi, de asemenea, se pot
realiza testele de coerenţă intre evaluarea propriu zisa a afacerii şi
diagnostic. Astfel, se poate aprecia ca rolul analizei diagnostic nu este
numai de prezentare a situatiei firmei, la un moment dat, ci mai mult,
aceasta directioneaza şi sustine scenariile de evolutie al afacerii.

Diagnosticul in vederea evaluarii comporta trei faze distincte şi


anume:
 Pregatirea diagnosticului, care consta in stabilirea problemelor
supuse analizei, in adunarea şi selectarea documentelor şi
informatiilor necesare evaluarii;
 Analiza documentelor şi a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta
partea cea mai importanta a diagnosticului deoarece, permite
evaluatorului sa cunoasca mediul general şi cel specific al firmei, sa
determine locul acesteia in mediul sau concurential, cat şi sa
elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
 Prezentarea în scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste
rezultate stau la baza alegerii ipotezelor, metodelor şi coeficientilor
de evaluare şi la intocmirea previziunilor .
În literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei
firmei in vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale
analiza tip SWOT, in cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte
referitoare la aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii
englezi care au urmatoarea semnificatie:
STRENGTHS = Puncte tari
WEAKNESSES = Puncte slabe
OPPORTUNITIES = Oportunitati
THREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor şi informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT
se pot face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor
concura pe anumite piete, cat şi in ceea ce priveşte strategiile pe care
organizatia le poate utiliza, pentru a se apara de competitie sau pentru a
forta pietele deja ocupate de competitori.
În cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari şi sfabe, care
redau potenţialul şi situaţia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin

25
analiza mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt
identificate prin analiza mediului extern al întreprinderii, reflectand influenta
acestuia asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de
concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite,
procese sau activitaţi mai bine organizate} reprezinta punctele tari, iar
insuficienţa unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta
puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele şi schimbarile
mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in
timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative,
de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite
respectiv, termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
 Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor
funcţii ale intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale,
operationale (exploatare), resurse umane, organizare şi management,
financiar-contabile.
 Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei
juridice a intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin
instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza
o interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a
afacerii (diagnostic şi evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia:
inspectia la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul
chestionarelor şi interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale
a clientului ci, au drept scop fundarnentarea cat mai precisa a evolutiei
intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferite!or forme de venit ale
acesteia.

curs

3.2.Diagnosticul economico- financiar

3.2.1. Consideraţii generale

Principalele posibilităţi de utilizare ale informatiilor diagnosticului in


functie de abordarile in evaluare sunt :

ABORDARI

Abordari pe Abordari pe baza Abordări pe baza de


26
baza de active comparatiei de piaţă venit
Abordari pe bază de active :
- furnizează valori contabile necesare realizării corecţiilor asupra
elementelor de activ şi pasiv ;
- permite calculul valorilor patrimoniale.

Abordări bazate pe comparaţia de piaţă :


- asigură corecţiile şi ajustările ncesare de comparabilitate intre datele
financiare ale firmelor comparabile.

Abordari bazate pe venituri :


- cuantifică concluziile diagnostic în scenariile prevzionale ;
- faciliteaza aprecierea riscului specific de firmă ;
- permite dimensionarea mărimi ratei medii anuale de creştere a fluxurilor
de venit (prin analiza rentabilităţii financiare şi a politici de reinvestire a
profitului) ;
- permite eliminarea de previziuni a unor valori prin identificarea şi izolarea
elementelor care în anumite situaţii nu interesează pe cumpărărtori (unele
active redundande sau au o probabilitate mică de repetabilitate, este cazul
unor venituir şi cheltuieli excepţionale).

3.3.Diagnosticul financiar patrimonial

Importanţa acestuia constă în cunoaşterea evoluţiei patrimoniului net.


Pentru determinarea patrimonilui se utilizează bilanţul contabil al
întreprinderii.
In baza informaţiilor din bilanţul contabil se pot face o serie de
aprecieri :
- scăderea valori rămase a activelor imobilizate iar în cadrul acestora,
a mijloacelor fixe poate fi pusă pe seama amortizărilor;
-creşterea valorii creanţelor în unităţi monetare are o influienţă
negativă asupra valorii economice a întreprinderii deoarece acestea rămân
la valoarea contabilă de înregistrare ;
- creşterea stocurilor de produse finite poate avea o influienţă
negativa asupra valorii întreprinderii ca urmare a scăderii valorii actuale a
produselor şi a imposibilităţii creşterii preţurilor de vânzare la un moment
dat.
- mărimea disponibilităţilor poate indica o accelerare a vitezei de
rotaţie a activelor circulante, situaţie care poate conduce la o amplificare a
capacităţii de plată şi la posibilitatea onorări la timp a obligaţiilor
întreprinderii.
- stocul de producţie în curs poate fi analizat în funcţi de posibilităţile
de valorificare în activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin
diagnosticul operaţonal.

27
Limitând problematica analizei financiare la cerinţele de bază ale
evaluării întreprinderii şi având în vedere cerinţele standardelor în vigoare
problemele esenţiale care trebuie luate în studiu sunt :
- analiza structurii activului întreprinderii ;
- analiza structurii pasivului întreprinderii ;
- analiza lichidităţilor şi solvabilităţilor ;
- analiza echilibrului financiar ;
- analiza gestiuni ;
- analiza rentabilităţii ;
- analiza fondului de rulment .

CAPITOLUL IV
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR

4.1. Abordarea pe baza de active

În conformitate cu standardele de practică în evaluarea GN6.


abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei,
respectiv „un activ nu valoreaza mai mult decît costul de înlocuire a tuturor
părţilor sale componente”.
Metodele de evaluare patrimoniale în funcţie de estimarea valorilor
sunt :
a) Valori patrimoniale estimate pe baza activului net
- activul net contabil ANC
- activul net corectat
- activul net de lichidare

b) Valori patrimoniale estimete pe baza activelor utilizate în activitatea


întreprinderii :
- valoarea substanţială
- capitalurile permanente necesare pentru exploatare (CPME)

Activul net contabil sau evidenţiat – din seminar

Activul net corectat

Relaţia de calcul a cativului net corectat este :

ANC = Valoarea de piaţă a activelor – Valoarea de piaţă a datoriilor

Conform acestei metode toate elementele patrimoniale sunt studiate


în mod individual stabilindu-se valoarea de piaţă sau o altă valoare
adăugată pentru fiecare în parte (valoarea economică).
La baza determinării valorii întreprinderii stă bilantul economic şi nu
cel contabil obţinut prin corecţia elementelor bilanţilui contabil.
Evaluarile economice prin metoda ANC au în vedere ruparea
elementelor patrimoniale în :
- active aflate în exploatare care se evaluiază pe baza valorii de piaţă
iar cînd această evaluare nu este posibilă din cauza rarităţi activului sau
specializăiri lui se utilizează metoda costului net.

28
- active aflate în afara exploatării care sunt evaluate separat şi
prezentate distinct de valorile patrimoniale în raportul de evaluare.

14.11.2006
Curs

METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE


ACTIVE DIN BILANŢUL ÎNTREPRINDERII

1.Evaluarea terenurilor

Pământul reprezintă o importantă parte din avuţia lumii şi poate fi


utilizat în scopuri diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere
etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :
1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultură cu destinaţia de
dezvoltare sau nu.
2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la
sistemele de alimentare cu energie şi cu apă sau care au fost supuse
unor lucrări de ecce si amenajare, împrejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprietăţi construite.

Se evaluiază terenuri a caror situaţia presupune că ele sunt în


proprietatea societăţii comerciale de evaluatiar dreptul de proprietate este
transferabil integral la data tranzacţiei.
Circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Legea 54/1998
iar în acest cadru a început să funcţioneze piaţa pământului. De aceea se
impune ca evaluarea acestor bunuri să fie făcută de persoane cu calificare şi
experienţă în domeniu.
In faza premergătoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea
următoarelor actiuni :
- se analizează actele de proprietate asupra terenului şi înregistrările
contabile referitoare la acesta. Evaluatorul va pune în evidenţă drepturile de
proprietate care trebuie evaluate şi restricţiile sau drepturile asociate
proprietăţii ;
- se studiază planurile amplasementelor şi se fac verificări cu privire la
suprafaţa înregistrată scriptic şi cea existentă pe teren
- din totalul suprafeţei de teren se separă suprafeţele utilizate pentru
desfăşurarea activităţii şi suprafeţele libere în exces care sunt considerate în
afara exploatării ;
- se culeg informaţii de piaţă referitoare la valorile de tranzacţionare
din zonă a terenurilor libere similare ;
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct
suprafeţele terenurilor în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu
specificarea valorilor de piaţă în zonele respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii :comparaţia
directă, metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea
putându-se concetiza practic în 6 metode de evaluare agreate de
standardele internaţionale de evaluare.

29
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine
elemente din două sau chiar di toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă

Pentru terenurile cu construcţii :


- metoda comparaţiei directe de piaţă
- metoda proporţiei
- metoda extracţieie
- metoda reziduală
Informaţiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru
determinarea celei mai bune utilizări (CMBU) care este un concept
fundamental pentru piaţa imobiliară deoarece identifică cea mai profitabilă
întrebuinţare în care poate fi exploatat un anumit activ patrimonial.
Pentru ca terenurile să poată fi evaluate în varianta CMBU trebuie
îndeplinite concomitent următoarele condiţii :
- să fie permise legal
- să existe posibiltatea realizării fizice
- să fie fezabilă financiar
- să producă profit maxim adică să fie maxim profitabilă.
In sinteză ca definiţie CMBU reprezintă utilizarea rezonabilă probabilă
şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, permisă
legal, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care are ca rezultat cea
mai mare valoare.
Evaluatorul urmăreşte depistarea acelei utilizări care maximizează
valoarea proprietăţii şi implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomanţei ale terenului care urmeaza să
fie evaluat va lua în consideraţie dimensiunea şi forma.
Influienţa colţului, terenul în exces, topografia lui, pachetele de reţele
de utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi
raportul faţadă-adâncime.
De asemenea trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora,
posibilităţile de extindere care conduc la o unitate economică funcţională.

1.1. Evaluarea propriu-zisă

Evaluarea terenului se face distinct pentru cele două categorii,


respectiv terenuri de exploatare şi terenuri în exces.
La evaluarea terenurilor în exploatare se va ţine seama de faptul că
acesta contribuie la desfăşurarea activităţii astfel că în această perioadă
valoarea lor diferă de valoarea de piată.
De asemenea se va avea în vedere că pe lângă valoarea de piaţă a
terenurilor din zonele respective acestea vor fi imobilizate pe întreaga
durată de viaţă rămasă a obiectivului astfel că valoarea obţinută nu este
valoarea de piaţă.
Terenurile în exces reprezintă acea parte din teren care nu este
necesară pentru a susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai
bună utilizare a acestora.

30
Terenuile în exces de regulă se evaluiază la valoarea de piaţă.
Când există suciente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din
următoarele metode :
- comparaţia directă
- proporţia
- extracţia
- parcelarea
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluarii care influienţează valoarea terenului sunt
anticiparea, schimbarea, cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc , utilizează şi recomandă metodele
amintite reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.

1.Metoda comparaţiei directe

Este metoda cea mai perfetă cănd există date comparabile şi se


utilizează la evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru
scopul evaluării.
Preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate,
comparate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţiei.
Ca elemente de comparaţie pot fi :
- drepturile de proprietate
- restricţiile legale
- condţiile pieţei (şi data vânzării)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaţa şi forma, lungimea faţadei etc.
- zonarea şi cea mai bună utilizare.
Exam Se menţionează faptul că este de preferat ca să se coreleze
rezultatele a două sau mai multe comparaţii.
Schimbarea rapidă a preţurilor în ultimi ani impune o selectare a
locurilor comparabile cât mai aproape de data evaluarii.
De asemenea se va avea în vedere faptul că data şi localizarea în
general sunt mai importante ca elemente de comparaţie decât suprafaţa.
Este de dorit totuşi să se caute proprietăţi comparabile dar având
aprovimativ aceeaşi suprafaţă.
Dacă se are în vedere că amplasamentele din aceeaşi zonă sunt cele
mai punţin credibile deoarece vânzătorii solicită preţuri mai mari mai mari
iar ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate.
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în
tranzacţii respectiv vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
In general pentru fiecare criteriude comparare sunt necesare corecţi
ale preţurilor in tranzacţiile comparabile, corecţii care sunt exprimate în mod
absolut în monedă sau relativ în procente.
Corecţiile pentru dreptul de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi
condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizarea şi
caracteristicile fizice.
Toate corecţiile se prezintă în raportul de evaluare într-o formă logică
şi accesibilă.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai
rare sau in localitati rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate

31
mai rar, valorile nu pot fi estimate prin comparatie directa. In asemenea
situaţii se poate folosi metoda proporţiei sau metoda extracţiei.

2.Metoda proporţiei

Aceasta este cunoscută şi ca metoda alocării şi are la bază principiul


echilibrului şi conceptul contribuţiei care spune că în mod normal există un
raport tipic între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprietăţi în anumite localizări se precizează
Valoarea .terenului
că acest raport k = Valoarea . proprietat ii este mai sigur în cazul construcţiilor
noi.
Metoda presupune cunoaşterea coeficientului k stabilit pe piaţă pentru
terenuri şi proprietăţi identice şi cunoaşterea valorii proprietăţii.
VT = k * V Pi

VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare .teren
La construcţiile mai vechi raportul Valoare . proprietat e are tendinţă de
crestere.
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii
dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri
libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai
scumpe sau mai eftine pe terenuri de valoare egală.

3.Metoda extracţiei

Este o variantă a metodei precedente şi anume valoarea terenului


este extrasă din preţul de vânzare al unei proprietăţi prin scăderea
contribuţiei construcţiilor exprimată prin costuri şi prin depreciere.

Valoarea terenului=valoarea proprietăţii-(CÎC-Deprecierea


construcţiei)

CÎC- costul de înlocuire al construcţiei

Valoarea terenului dată de această metodă poate fi folosită pentru


comparaţie cu preţurile din tranzacţiile terenurilor libere.

4.Metoda parcelării

O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo


unde zonarea, utilităţile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o
combinaţie favorabilă iar metoda parcelării este utilizată în cazul terenurilor
pentru carea parcelarea reprezintă CMBU şi dacă există date de comparaţie
pentru acceste tipuri de parcele.
Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a
retei de absorţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.

32
5.Metoda valorii reziduale

Se utilizează când lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren


liber .
Se bazează pe echilibrul agentului de producţie adică teren, mâna de
lucru, coordonarea şi capitalul.
Pentru aplicare este necesar :
- să se cunoască sau să se poată estima cu o precizie corespunzătoare
valoarea clădirilor ;
- să se cunoască sau să poată fi estimat venitul anual net generat de
societate ;
- să fie posibilă extrageea de pe piaţă a ratelor de capitalizare separat
pentru clădiri şi pentru venituri.
Metoda poate fi utilizată în cazul proprietăţilor generatoare de venit şi
mai ales în cazul proprietăţilor noi.
In esenţă metoda constă în scăderea din venitull net al proprietăţii a
venitului alocat remunerări construcţiilor.
Venitul rămas este considerat ca venit rezidual al terenului şi este
capitalizat.

6.Metoda capitalizării rentei de bază

Renta de bază este suma plăită pentru dreptul de utilizare şi ocupare


a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.
Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare.
Pentru a utiliza această procedură trebuie să existe informaţii de pe
piaţa închirierilor imobiliare iar dacă renta curentă corespunde cu cea de pe
piaţă atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă este
echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu renta
de pe piaţă se vor face corecţiile necesare luând ca reper pe aceasta din
urmă.
Eventualele clauze de escaladare şi de plată ale rentei trebuie
reflectate în renta de bază.
Acestă metodă este recomandată mai ales în cazul evaluăarii
terenurilor agricole.
In afara metodelor prezentate şi care sunt recunoscute de standardele
profesionale de evaluare la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează
elemente statistice extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valori
finale.

21.11.2006
Curs

2 . Evaluarea constructrucţiilor

33
Clădirile pot fi definite ca nişte construcţii arhitecturale care
delimitează un spaţiu amenaljat în scopul desfăşurări unor activităţi cu
caracter economic, social, de agrement etc.
Valoarea construcţiilor presupune derularea unei faze preliminare care
implică desfăşurarea următoarelor activităţi:

1. Verificarea listei de inventariere şi identificarea fiecărei construcţii


pe baza numerelor de inventar din evidenţele contabile
Lista de inventar trebuie să conţină numărul de inventar, data puneri
în funcţiune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de
amortizat la data evaluării şi dacă este posibil evoluţia scriptică a valorii de
inventar conform HG.

2. Punerea la dispoziţia evaluatorului de catre beneficiar a documentaţiilor


de construcţie respectiv a planurilor construcţiilor dată fiind importanţa
informaţiilor cu privire la dimensiunile reale a construcţiilor (suprafeţe
construite, suprafeţe desfăşurate, înălţimi etc.)

În lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcţie se solicită


un plan de situaţie în care să fgureze construcţiile aflate pe amplasament.
La majoritatea întreprinderilor care au elaborat documentaţia pentru
întabularea terenurilor conform HG 834/1991 există aceste planuri de
situaţie care cuprind amplasamentul şi conturul construcţiilor aflate pe
acesta respectiv suprafeţele construite.
În aceste cazuri evaluatorul trebuie să verifice corespondenţa
suprafeţelor înscrise în anexele documentaţiei cu cele din teren pentru a
evita erorile legate în special de suprafeţele desfăşurate ale clădirilor.
În lipsa documentelor trebuie întocmită o schiţă a planului de situaţie
pe baza măsurătorilor efectuate la fiecare clădire.
Nivelul complexităţi măsurătorilor depinde de metoda de evaluare
aplicată.
3. În baza listei de inventariere şi a planului de situaţie se trece la
operaţiunea de identificare şi corelare a acestora.

În baza listei de inventariere se face şi inspecţia clădirilor şi descrierea


obiectivelor de evaluat.
Prin aceasta se urmăreşte stabilirea structurii constructive care oferă
date necesare pentru elaborarea devizelor, încadrarea în cataloage etc.
Se identifică toate elementele constructive care pot fi observate
respectiv: fundaţii, suprastructură, acoperiş, finisaje, dotări, anexe etc.
De asemenea se urmăreşte identificarea elementelor referitoare la
starea fizică a construcţiilor, reparaţiile curente sau reparaţiile capitale
efectuate.
Se stabilesc condiţiile de exploatare prezente şi viitoare si se mai
stabilesc vecinătăţile şi influienţa acestora asupra construcţiilor.

2.1. Evaluarea propriu-zisă

Evaluarea construcţiilor poate fi efectuată prin metode înscriseîn cele


trei abordări, respectiv:

34
- abordări pe bază de costuri
- abordări pe bază de venituri
- abordarea prin comparaţia de piaţă

A. Abordarea prin costuri

La baza evaluării costurilor stau două principii de bază şi anume:


- stabilirea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau
valoarea de reconstrucţie)
- stabilirea deprecieri acumulate. Prin scăderea acestora rezultă
valoarea rămasă actualizată a construcţiei la data evaluării.

Datorită complexităţii şi diversităţii construcţiilor fiecare construcţie


trebuie tratată separat.

Stabilirea valorii construcţiei noi

Prin aceasta se urmăreşte stabilirea costului de reconstrucţie sau a


costului de înlocuire.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi la
preţurile curente la data evaluării o copie, o replică exactă a clădirii
evaluate folosind aceleaşi materiale normative de construcţie, arhitectură,
planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate deficienţele,
supradimensionarea şi deprecierea clădirii evaluate.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor
materiale moderne la estimarea de nou conduce la obţinerea unui cost de
reconstrucţie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalentă numit
costul de înlocuire.

Metode de estimare a costului

Metodele tradiţionale de estimare a costului sunt:


- metoda comparaţiilor unitare
- metoda costurilor segregate
- metoda devizelor

La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaţile de pee piaţa


construcţiilor să fie relevante.

1. Metoda costurilor unitare

Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar
care poate fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate în funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face
o corecţie pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe
măsură ce suprafaţa sau volumul clădirii creşte.

35
Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala
termică, lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult
pentru o clădire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată
construită sau volumul total construit iar costul total este estima prin
compararea clădiri evaluate cu clădiri similare la o dată mai recentă şi
pentru care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau
a execuţie şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar
pentru clădiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama
de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi
de diferenţa de timp între data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi
separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în
prezent fiind relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită
dificultăţilor privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor
şi preţurilor barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de
subiectivism având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage
sunt la nivelul anului 1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care
nu sunt cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce
la estimări suficient de corecte.

2. Metoda costurilor segregate

Metoda se bazează pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite


componente ale clădirii exprimate în unităţi de măsură adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea reală
de materiale utilizate în construcţie plus manoperă, utilaje şi transporturi
legat de tehnologia lucrărilor de construcţii pentru fiecare metru pătrat de
suprafaţă.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru pătrat de pardoseală,
metru liniar de perete de o anumită înălţime etc.
Costurile se bazează pe costuri normate cum ar fie costul lucrărilor de
escavare care se exprimă în lei/metru pătrat sau costul fundaţiei care se
exprimă în lei /metru liniar.
Costurile indrecte de regulă se calculează separat iar regia şi profitul
constructorului poate fi inclus în costul unitar sau poate fi calculat separat.
Dacă este corect aplicată metoda costurilor segregate poate înlocui o
expertizare cantitativă completă conducând la o estimare precisă a costului
de reconstrucţie sau de înlocuire cu un efort mult diminuat.

3. Metoda devizelor

36
Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia
se face un calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor
utilizate şi toate categoriile de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.

23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie


sau de înlocuire a construcţiilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcţionale sau externe.
Având în vedere clasificarea construcţiilor în una din categorii:
- construcţii necesare exploatării
- construcţii în afara exploatării
- construcţii în curs de execuţie sau construcţii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care
corespunde fiecărui caz în parte respectiv valoarea de piaţă, valoarea de
utilizare, valoarea de investiţie etc.
Cea mai complexă situaţie o prezintă construcţiile din afara exploatării
care se evaluiază la valoarea de piaţă.
Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea în vedere aspectele
ce vor fi prezentate în continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezintă diferenţa
dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi valoarea ei de piaţă.
Deprecierea fizică este scoasă în evidenţă de rosături, căzături, fisuri,
defecte de structură. Acestea determină în viitor costuri suplimentare de
întreţinere în comparaţie cu un activ modern substituit.
Deprecierea funcţională denumită şi neadecvare funcţională este dată
de demodarea, supradimensionarea clădirii, neadecvarea stilului său , a
instalaţiilor şi a echipamentelor ataşate din punct de vedere al exploatării
curente sau de perspectivă.
Deprecierea economică sau din cauze externe se datorază unor factori
externi proprietăţii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea
proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările
legale.
În analiza de deprecieri se utilizează o serie de termeni specifici cu
semnificaţiile următoare:
1.Deprecierea contabilă (amortizarea) reprezintă alocarea sistematică
a valorii amortizabile al unui activ pe durata de viaţă utilă a acesteia.
Această excepţie este identică atât pentru construcţii şi celelalte
mijloace fixe cât şi pentru activele necorporale.
2. Durata de viaţă economică este perioada de timp în care
construcţiile contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare deci reprezintă
perioada în care se estimează că un bun este utilizabil şi economic.
Reparaţiile şi modernizările deduse construcţiilor pot mări durata de
viaţă economică dar aceasta nu va putea depăşi durata de viaţă fizică.

37
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată
în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţi
imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de
numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.
Aceasta poate fi diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor
de întreţinere realizate în trecut.

Modul de estimare a deprecieri cumulate

Pentru a avea o estimare corectă a deprecieri cumulate folosind


oricare dintre metodele utilizate trebuie să se ia în considerare toate
elementele care ar putea diminua valoarea dar fiecare element să fie folosit
o singură dată.
Metodele de estimare a deprecieri sunt:
- metoda duratei de viaţă economică
- metoda modificată a duratei de viaţă economică
- metoda segregări
- tehnicile de comparare a veniturilor
Pentru determinarea numai a uzuri fizice poate fi folosită ca o metodă
suplimentară metoda duratei de viaţă fizică.
1. Metoda duratei de viaţă economică

Prin această metodă pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se


aplică la costul construcţiilor (la costul brut de reconstrucţie CR respectiv
costul brut de înlocuire CI) un raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi
durata de viaţă economică a construcţiilor (DE).

VE
DC = CR *
DE

VE
CDC = CI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă
economică are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o
diferenţiere între tipurile de uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a
elementelor recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente
pot avea o durată fizică de viaţă mai redusă decât durata de viaţă
economică a clădiri.

2. Metoda duratei de viaţă economică modificată

Metoda se caracterizează prin faptul că înainte de aplicarea raportului


VE
se deduce din CR respectiv CI costul recuperări eventualelor elemente
DE
recuperabile ale uzuri fizice apărute ca urmare a întreţineri
necorespunzătoare precum şi cele ale neadecvării funcţionale.

38
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau
funcţională poate influienţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o
şi reducând în schimb vechimea efectivă.
Această metodă nu i-a în considerare diferitele durate de viaţă rămase
pentru diferite componente ale clădiri.

3. Metoda segregării

Metoda constă în analiza distinctă a tipurilor de depreciere şi


însumarea lor în deprecierea cumulată.
Dacă se utilizează costul de înlocuire anumite forme ale deprecieri
funcţionale sunt eliminate automat.
În cadrul acestei metode sunt 5 tipuri de deprecieri:

- deprecierea fizică recuperabilă care se referă la elementele construcţiei


care necesită reparaţii şi care pot fi reparate la data evaluării şi în care
costul pentru corectarea stării tehnice plus un profit rezonabil este mai mic
decât creşterea de valoare rezultată;

- deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic


care nu pot fi remediate din motive practice sau economice;

- deprecierea funcţională recuperabilă reprezintă costul de înlocuire al unui


aspect demodat sau neacceptat care trebuie să fie mai mic decât creşterea
de valoare anticipată.

Aceasta poate fi întâlnită sub trei aspect în funcţie de necesitatea pe


care o manifestă respectiv pentru adăugări, pentru înlocuiri sau modernizări
şi în cazul supradimensionării lor.
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă este datorată unor
deficienţe care nu sunt încluse în estimarea costului nou.
- deprecierea din cauze externe care poate fi determinată de
influienţele negative ale unor factori externi proprietăţii imobiliare.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o
clădire sunt:
1. Uzura fizică recuperabilă
2. Uzura fizică nerecuperabilă
3. Neadecvarea funcţională recuperabilă
4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă
5. Deprecierea externă (care poate fi şi temporară)

4. Metoda comparaţiei

Se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de


reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor toate
estimate la data evaluării.
În această metodă se obţine deprecierea globală aferentă construcţiei
fără a se face distincţie între diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte
ale unor tranzacţii de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi
aplicate într-o piaţă limitată sau pentru anumite proprietăţi imobiliare cu
destinaţie specială.
39
5. Metoda duratei de viaţă fizică

Presupune cunoaşterea pe bază experienţei a duratei de timp


caracteristică unui material de a-şi păstra în exploatare caracteristicile fizice
luate în considerare la proiectare.
După estimarea deprecieri şi diminuarea acestuia din valoarea de
reconstrucţie sau de înlocuire rezultă valoarea rămasă actualizată.

28.11.2006

Aplicaţia 1.

Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o


suprafaţă utilă de 120 metri pătraţi stiind că în acel cartier:
- în urmă cu 14 luni o clădire A cu o suprafaţă utilă de 160 metri pătraţi cu
caracteristici tehnice şi de utilizare asemănătoare a fost vândută cu 192 mil
lei
- în urmă cu 4 luni o clădire B cu o suprafaţă utilă de 180 metri pătraţi dar cu
caracteristici tehnice de utilizare inferioare cu 15% faţă de suprafaţa
analizată s-a vândut cu 143 mil lei.

Rezolvare

I. Preţul clădirii B asupra caruia se face corecţiile necesare pentru a aduce la


caracteristicile celei evaluate

Pr et B = 143*106 * ( 1 + 0,15 ) = 164, 45mil


192*106
Pr etul.unitarB = 2
= 1.2mil / m 2
120m

164, 45*106
Pr etul.unitarB = 2
= 0,913mil / m 2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei
=1,2 - 0,193 = 0,287 lei/metru patrat

4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat = *0, 287 = 0,1148mil.lei / m 2
10

Valoarea actuală de piaţă a clădirii:


V= 120 metri pătraţi * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei

Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni


care au decurs de la tranzacţie pănă în prezent.

Aplicaţia 2.

40
Să se stabilească mărimea câştigului prin cresterea valorii terenului
datorită introduceri reţelei de apă care a avut loc în 2006. Pe baza analizei
pieţei evaluatorul a stabilit că preţurile terenurilor neamenajate sunt:
- cu 6 luni în urmă 4800 lei/metru pătrat
- cu 4 luni în urmă 5200lei/metru pătrat
- cu 1 luna în urmă 5800 lei/metru patrat
- preţul actual-lipsa date
În acelaşi timp preţul unui teren compatibil cu reţea de apă se vinde
acum pe piaţă cu 11600 lei/metru pătrat.
Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de
1.000.000 lei în 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume în 2006 se i+a de 1,4.
Suprafaţa terenului este de 500 metri pătraţi.

Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200 − 4800
V p ( ∆p ) 4 − 6luni = = 200lei / m 2 / luna
2luni

Variaţia preţurilor între 1-4 luni


5800 − 5200
V p ( ∆p ) 1 − 4luni = = 200lei / m 2 / luna
3luni

Preţul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrar

Costul reţelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei

Câstigul = ( 11.600lei / m − 6.000lei / m ) *500m − 1.400.000 = 1.400.000


2 2 2

Aplicaţia 3.

Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 metri


patraţi care în planul local de sistematizare este destinată agriculturii fără a
se putea construi pe el .
În luna mai 2006 consiliul local aprobă noul plan de sistematizare care
schimbă destinaţia terenului pe aceasta putându-se constru case
unifamiliare.
În acest scop proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de
câte 500 metri patraţi şi a vândut 3 cea de-a patra oprind-o pentru sine.
Să se stabilească care este câştigul obţinut datorită cresteri valorii
terenului prin schimbarea funcţiei în planul de sistematizare.
Se stie că în septembrie 2006 un teren agricol în acceaşi localitate s-a
vândut cu un preţ de 2000 lei/metru pătrat, creşterile de preţ fiind de 5% pe
lună.
Lotul de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:
- în ianuarie 2006 – 8000 lei/metru pătrat
- în martie 2006 – 8500 lei /metru pătrat
- în mai 2006 – 9000 lei /metru pătrat
- în iulie 2006 – 9500 lei/ metru pătrat

Rezolvare
41
Valoarea ternului agricol în luna mai

1
VT = 2000m 2 * 2000lei * = 3.290.810 lei
( 1 + 0, 05)
4

Valoarea lotului pentru construcţie în luna mai

VLot = 9000lei / m 2 * 4loturi *500m2 = 18mil

Câştigul obţinut = 18.000.000 – 3.290.810= 14.709.190

B.Abordarea construcţiilor pe bază de venituri

Principiul de bază în abordare pe bază de venituri este anticiparea.


Această metodă este utilizată mai ales pentru clădirile care generază
venituri (clădiri comerciale, industriale, depozite etc.).
Această evaluare se poate face în cazul în care clădirea este deţinută
de proprietar şi participă la afacere, venitul fiind determinat pentru
utilizarea existentă.
Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care
poate fi convertit în valoare a clădirii.
Pentru evaluarea clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare abordarea
pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate în legătură cu venitul brut, apoi urmând să fie
determinată chiria netă pe baza gradului de ocupare şi a cuantumului
cheltuielilor fixe şi a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare în
baza tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau pe baza unui raţionament
deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe bază de venit permite ca estimarea
valorii să fie mai convingătoare pentru că la baza ei se află o analiză
temeinică a venitului brut, a cheltuielilor şi a ratei de capitalizare.
În literatura de specialitate este promovată tehnica reziduală pentru
clădiri pornindu-se de la ideea că valoarea terenului poate fi apreciată
independent .
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determinărata de capitalizare a
terenului şi implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil
terenului se obţine venitul net de exploatare al clădirii.

C.Abordarea prin metoda comparaţiei

Metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă permite


obţinerea celei mai credibile valori a unei construcţii, în condiţiile existenţei
unor informaţii de piaţă suficiente asupra tranzacţiilor cu construcţii
similare.

42
În practică construcţiile industriale deţinute de întreprinderi sunt
foarte diferite care nu sunt tranzacţionate în mod frecvent ca active
individuale.
Numărul mare de corecţii care intervin între două clădiri industriale
tranzacţionate fac ca metoda să devină lipsită de validitate.
O analiză corectă bazată pe un volum suficient de informaţii face
posibilă aprecierea diferenţelor dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor
de tranzacţionare.
Un caz mai aparte îl constituie evaluarea construcţiilor speciale
respectiv al construcţiilor care se vând rar sau niciodată.
Standardele de evaluare recomandă pentru acestea aprecierea
construcţiilor necesare pentru a construi un subsistem nou, modern, care să
asigure aceleaşi funcţiuni cu cel al construcţiei specializate evaluate, cu alte
cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea de costul de înlocuire
net.

30.11.2006
Curs

3. Evaluarea echipamentelor

Maşinile, utilajele, instalaţiile şi celelalte obiecte şi accesorii denumite


generic echipamente cuprinse în activele imobilizate din bilanţul contabil
constituie alături de construcţii componenta mijloacelor fixe sau patrimoniul
unei societăţi comerciale.
Echipamentele tehnologice, aparatele şi instalaţiile de masurare,
control şi reglare, mijloacele de transport, mobilierul din birotică, sunt
constituite din maşini, ansambluri de maşini, aparate, mecanisme sau
dispozitive, inclusiv elemente de legătură sau conexiune respectiv pârghii,
cabluri, conducte etc. care îndeplinesc o funcţiune într-un proces
tehnologicla o maşină, la un vehicul, într-o instalaţie etc.
Baza de pornire în evaluarea maşinilor şi utilajelor o constituie analiza
tehnică din cadrul diagnosticului operaţional prin informaţiile date şi fişele
tehnice întocmite pentru principalele utilaje.
La acestea se adaugă informaţii privind piaţa secundară de maşini şi
utilaje. Pentru evaluarea economică a maşinilor, utilajelor, echipamentelor
etc. se vor respecta standardul internaţional de practică în evaluare GN-3.
Pentru identificarea şi ............maşinilor şi echipamentelor există două
procedee:
- macroidentificarea
- microidentificarea
Macroidentificarea studiază întregul proces de producţie prin
identificarea componentelor importante care contribuie la capacitatea
proiectată a instalaţiei.
Prin aplicarea acestei metode se urmăreşte răspunsul la următoarele
întrebari:
- Ce produce instalaţia?
- Cum se realizează produsul?
- Care este capacitatea instalaţiei?
Acest tip de informaţie poate fi extras din planurile generale de producţie
sau poate fi obţinut de la personalul tehnic care se ocupă de instalaţie.

43
Microidentificarea reprezintă procesul descompuneri caracteristicilor
individuale ale echipamentului.
În cadrul acestei metode se procedează la descrierea unei singure
maşini urmărindu-se identificarea caracteristicilor specifice lae
echipamentului.
În cazul evaluării unui număr mare de echipamente fără a le inspecta
se utilizeză esantionarea şi analiza de tip birou.
Procesul de constiruire al unui eşantion poate include verificarea unui
element dintr-o duzină de 10% din costul total al echipamente sau a mai
multor active dintr-o grupă de echipamente.
Analiza de birou identifică şi evaluiaza activele fără să le inspecteze
sau să le clasifice bazându-se pe documente şi pe alte informaţii furnizate
de clienti sau de alte persoane.
Ca şi în cazul evaluării altor active metoda de evaluare a maşinilor şi
echipamnetelor sunt înscrise în cele trei abordari respectiv:
- prin comparaţie
- prin costuri
- pe bază de venit
Toate cele trei abordări se bazează pe principiul substituţiei care
consideră că dacă sunt disponibile pentru vânzare mai multe bunuri sau
servicii similare sau asemănătoare, cele cu preţul cel mai mic atrag cea mai
mare cerere.
În funcţie de scopul evaluării (vânzare, lichidare etc) se vor selecta
valorile considerate adecvate şi metodele de evaluare.
Valoarea ce poate fi aplicată în evaluarea acestor mijloace fixe sunt:
- valoarea de piaţă
- valoarea de utilizare
- valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată
- valoarea de recuperare
- valoarea de înlocuire (costul de înlocuire brut)

05.12.2006
Curs

A.Abordarea prin comparaţie

1.Valoarea de piaţă

2. Valoarea de utilizare – este valoarea cu care o anumită


imobilizare contribuie la valoarea întreprinderii din care face parte fără a
avea însă în vedere cea mai bună utilizare sau suma ce ar putea fi obţinută
prin vânzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizări pentru o
anumită utilizare şi deci nu este o valoare de piaţă. Ea poate fi utilizată
pentru evaluarea echipamentelor atunci când activele trebuie să fie
evaluate ca parte a valorii totale a unei întreprinderii care îşi continuă
activitatea normală.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată.
Ambele tipuri de valoare se referă la suma care ar putea fi primită în mod
rezonabil din vânzarea unui mijloc într-o perioada de timp prea scurtă
44
pentru a putea fi conformă cu perioada de timp specifica în definiţia valoarii
de piaţă.
Aceste valori pot implica de asemenea un vânzător obligat să vândă şi
un cumpărător care cumpără fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului.
Aceste valori nu iau în considerare costurile de pregătire a vânzării.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultată
din valorificarea materilalelor, pieselor şi subansamblelor pe care acesta le
conţine şi respectiv poate fi calculată brut sau net prin nededucerea
costurilor de vânzare.
În al doilea caz aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă.
Valoarea de recuperare poate să fie identificată şi cu valoarea de
casare.
5. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar
trebui efectuate la data evaluării pentru înlocuirea echipamentelor
considerate în stare nouă cu caracteristici tehnico-economice similare celor
de evaluat.
Se recomandă ca evaluarea echipamentelor să se facă pe următoarele
baze (tipuri de valoare):

- valoarea de piaţă în cazul mijloacelor fixe individuale aflate în


funcţiune şi necesare exploatării
- valoarea de piaţă sau dacă este adecvat valoarea de vânzare forţată
sau valoarea de recuperare în cazul mijloacelor fixe în suplus faţă de
necesităţile de exploatare.
- costul de înlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpiaţă în
cazul evaluării mijloacelor fixe specializate care se vând sporadic sau
se tranzacţionează pe piaţă.

B.Abordarea prin cost

Evaluarea mijloacelor fixe operaţionale

Principala metodă folosită este costul de înlocuire net care reprezintă


o procedură în afara piaţei rezultatul trebuind să fie condiţionat de o
profitabilitate potenţială corespunzătoare şi de o fiabilitate pe termen mediu
sau lung.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în
stabilirea valorii de înlocuire şi estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de înlocuire- valoarea de înlocuire a fost definită iar
modalităţile de estimare ale acestuia sunt :
1. Metoda identificării- identificarea preţului de livrare a utilajului la
produicător şi estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în
funcţiune.
2. Metoda asimilări- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje cu
parametri esenţiali foarte apropiaţi la care se cunosc preţurile de achiziţie.
3. Metoda corelării- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje
relativ asemănătoare din punct de vedere constructiv şi a destinaţiei la care
se cunosc preţurile de achiziţie şi estimarea valorii de înlocuire prin
intepretarea sau proporţionalitatea caracteristicilor.

45
4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în
actualizarea valorilor de înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe
baza indicelui de evoluţie a preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere
elementele principale ale metodei care constau în stabilirea bazei de pornire
a indicelui de actualizare având în vedere ca baza de pornire să fie valoarea
reală a bunului la acea dată (de exemplu valoarea de inventar la momentul
puneri în funcţiune).
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă
se utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu
condiţia verificării modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât
dacă rezultatul a fost viciat erorile să fie eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări
metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de
înlocuire brut a deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea
sau aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută ,
mărimea posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de
întreţinere comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea
prezentă. De exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate
incluzând procese industriale particulare poate avea o durată aparentă de
viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută pentru operaţiile desfăşurate în
prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin
modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de
legislaţia în domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare
încadrări în regulile de protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.

Estimarea gradului de depreciere (uzura)

Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime


rămase si calcularea gradului de uzură.
a
Utilizam x = *100 unde a este vechimea utilajului evaluat sau
a+b
durata de viată consumată în ani iar b durata estimată de viată economică
utilă rămasă.
Se precizează faptul că trebuie evitată confuzia duratei de viaţă
economice utile cu durata de utilizare normală a mijlocului fix stabilită prin
HG 964/98 pentru raţiuni de amortizare contabilă.
x - reprezintă deprecierea totală exprimată procentual sau deducerea
procentuală din costul de înlocuire brut respectiv CIB.
Costul de înlocuire net se calculează după relaţia:

 x 
CIN = CIB * 1 − 
 100 

46
Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a
mijlocului fix în cazul în care deprecierea strategică impune o durată de
viaţă foarte mică în raport cu deprecierea funcţională.
În situaţia în care se estimează cheltuieli de încadrare în normele de
protecţie a mediului acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
O evaluare corectă este dată de analiza individuală a fiecărui mijloc fix
şi nu de o abordare globală pe grupe de mijloace fixe.
Practic în acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din
modalităţile de determinare a valorii de înlocuire iar rezultatele au un grad
ridicat de subiectivism.

Evaluarea mijloacelor fixe în afara exploatării

Pentru această categorie de mijloace fixe se impune estimarea valorii


de piaţă respectiv sa se ţină seama de posibilităţile de verificare pe piaţa
secundară a acestor bunuri.
Pentru tranzacţionari rapide se poate lua în considerare valoarea de
lichidare forţată, valoarea estimată în acest caz fiind mult redusă pentru ai
spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativă este aplicabilă maşinilor şi utilajelor
cu grad mare de universalitate în cazul în care cererea pe piaţa secundară
depăşeşte oferta.
Metoda bazată pe estimarea valorii de înlocuire a valorii ramase
actualizată din care se scad cheltuielile necesare cu schimbarea locului
utilajului.
Metoda este utilizata în cazul gajări utilajelor.
Acţiunea de evaluare a mijloacelor fixe în final trebuie să cuprindă
denumirea mijlocului fix, numarul de inventar, data punerii în funcţiune,
valoarea de înlocuire, gradul de uzură, valoarea actualizată rămasă.
Pentru a facilita urmarirea rezultatelor pe prima pagină a
desfăşurătorului se va gasi un centralizator cu acelaşi cap de tabel în care
vor fi totalizate valorile obţinute pe grupe şi pe total.
Valoarea ramasă actualizată totală va fi preluată din
centralizator şi se va gasi în bilanţul economic în coloana valori corectate.

07.12.2006
Curs

C. Abordarea prin comparaţia vanzărilor

Abordarea are o aplicabilitate corespunzătoare numai în cazul existenţei unei


cantităţi suficiente de informaţii.
Ea stabileşte limitele valorii de piaţă a echipamentului prin analiza prreţurilor
plătite atât pentru bunurile cunoscute cât şi pentru cele estimate, pentru echipamente
care se evaluiază .
Sunt investigare vânzările pentru a se vedea motivaţia celor două părţi.În practica
analiza de piaţă probabil va scoate la iveală vântări de active care sunt asemănătoare,
însă nu identice, iar aceasta reprezintă analiza de similaritate pe care îşi bazează
evaluatorul opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt următoarele:
- originea şi vârsta effectivă;
47
- starea activului;
- capacitatea de producţie;
- caracteristici, accesorii;
- locaţia- locaţia geografică poate influienţa preţul de vânzare, dar şi
locaţia în interiorul unei instalaţii ca: consum aflat la etajul 1
şi………..identic dar amplasat la etajul al treilea ( cel din urmă
necesitând costuri mai mari de dezmembrare şi mutare);
- producatorul;
- calitatea comparabilă;
- cantitatea (preţurile pot varia în funcţie de cantitatea vândută );
- tipurile de vânzare.
Preţurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaţie
adecvate şi sunt ajustate corepunzător deosebirilor elementelor de comparaţie
faşă de bunul evaluat.
Informaţiile obţinute prin aplicarea acestei abordari pot fi utilizate în
abordările pe bază de cost şi prin calitatea venitului.

D. Abordarea pe bază de venit

Această abordare se bazează pe principiul anticipării şi are ca fundament


capacitatea de a genera profit a echipamentului supus evaluării.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizării unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit opţenabil într-o perioadă de timp viitoare
(metoda casg-flow-ului net actualizat).
Această abordare de obicei nu se aplica maşinilor şi echipamentelor
individuale cu excepţia situaţiei în care acestea se află angrenateîntr-un contract
de leasing. Totuşi pot fi utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau
unităţi de maşini individuale, utilizate împreună pentru a realize un produs
vandabil. Acest lucru generază un flux de venit.

Aplicaţie:
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi
modernizarea după cumpărare.
Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe
baza următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi
birouri şi 2 magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru
pătrat birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de
10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit
de 20%.
- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;

Chiria anuală = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei


Chiria anuală efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei
48
Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 – 13.802.400 = 32.205.600 lei
32.205.600
Valoarea proprietăţii = = 322.056.000 lei
0,1
Cost reparaţii+dobândă = 60* 106 *(1+0,45)= 87.000.000 lei
Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei
Preţul maxim = 322.056.000 – 64.411.200 – 87.000.000= 170.644.800

4.Evaluarea stocurilor, creanţelor şi


disponibilităţilor băneşti

În numeroase cazuri ponderea activelor circulante în activul bilanţier


este semnificativă, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a
acestora.
Uneori specialişti nu dau acestora importanţa cuvenită, ca urmare a
faptului că ele sunt înregistrate în contabilitate de cele mai multe ori la
valori apropiate de valoarea de piaţă a acestora datorită lichidităţii
caracteristice.

Evaluarea stocurilor

Stocurile de materii prime şi materiale, combustibili, piese de schimb,


consumabile.
Dintre cauzele care duc la existenţa unor diferenţe între valorile în
contabilitate şi valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizică (avarierea ) stocului
- uzura morală, totală sau parţială a stocurilor datorită miscări lente
- scăderea preţului de piaţă pentru anumite produse sub nivelul costului
de achiziţie sau prosucţie
Pe baza documentelor contabile şi al inventarului evaluatorul îşi
formează o opinie şi face o distincţie clară între stocurile cu mişcare lentă
evaluate la un preţ mai scăzut şi stocurile cu mişcare nominală evaluate la
costul lor.
Se aplică valoarea de piaţă exprimată prin costul unitarde inlocuire la
data evaluării ţinând cont de starea fizică de depreciere, vechimea lor şi
perisabilitatea de a mai fi utilizate în procesul de producţie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica
valoarea unor stocuri mult peste valoarea contabilă.

Stocurile de producţie neterminată sau în curs de execuţie

Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de


producţie înregistrate până la data evaluării, dar este de preferat să se
estimeze prin valoarea de piaţă a produselor finite în care sunt înglobate şi
din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a producţiei şi de
marketing în vederea desfaceri .

Stocurile de mărfuri şi produse finite

Acestea se evaluiază pe baza valorii curente de piaţă.


49
Se vor mai lua în considerare factori legaţi în principal de evoluţia şi
tendinţele înregistrate în piaţa produselor respective, vechimea acestora,
starea fizică de depreciere şi gradul în care mai asigură satisfacerea
necesităţilor cumpărătorilor.
În cazul reduceri de valoare faşă de valoarea contabilă se vor avea în
vedere şi alte elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune,
condiţiile de păstrare a produselor, etc.

50