BRASOV
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Specializarea: Contabilitate si Informatica de
Gestiune
EVALUAREA INTREPRINDERII
- NOTE DE CURS -
Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN
- 2006 -
03.10.2006
O structura posibila :
2
Curs 1
05.10.2006
CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII
3
Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care
realizeaza evaluarea propriu zisa. Aceasta poate avea o pregatire
economica, juridica, tehnica, etc. in functie de obiectul supus evaluarii.
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de
evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor
intalnite.
Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita
pentru un bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.
Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai
cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul
unui bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct
proportional cu cererea.
4
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai
multe valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce
este mai important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.
1.1.1.Tipuri de proprietate
5
- interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma
de participatie sub forma de actiuni care este in contrast cu
interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o
participatie in actiuni pe cand titlul legal este detinut de
administratorul de active) ;
- un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea
proprietatii imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral
pentru garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea
respectiva.
O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.
In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod
curent in categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen
lung.
Curs 2
10.10.2006
Bunurile mobile
Intreprinderi (afaceri)
Curs 3
12.10.2006
7
- lipsa de informatii certe despre tranzactiile anterioare
- nesiguranta vanzatorului cu privire la aparitia unor alti cumparatori
in cazul sistrarii negocierilor cu un cumparator
- nesiguranta cumparatorilor de existenta altor oferte de cumparare in
cazul sistari negocierilor cu un vanzator.
1.1.3.Organizatii profesionale
8
In functie de scopul lor, evaluarile sunt :
1. Evaluari administrative care se executa in general pentru
determinarea masei impozabile.
2. Evaluari contabile care urmaresc sa redea in contabilitate
miscarile si evolutia patrimoniului intreprinderilor.
3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si sa
efectueaza in scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al
acestuia.
9
In continuare sunt prezentate cateva dintre principalele notiuni
utilizate in domeniu precum si principalele categorii de valori dezvoltate in
cadrul standardelor de evaluare.
Curs 4
19.10.2006
Definitii
Precizari :
« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de
regula in moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie
independenta nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in
mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru
comparator.
11
proprietati specializate, proprietati invechite la care costul de demolare
depasaste valoarea terenului, unele proprietati contaminate si alte situatii.
26.10.2006
Curs
12
Valoarea de impozitare se bazeaza in general pe difinitia si
aceptiunea continuta in legislatia fiscala referitoare la taxele pentru
proprietati.
13
bun pret dar daca aceasta dureaza mai multi ani, costurile asociate
lichidarii vor fi prelucrate prin tehnica actualizarii.
- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare
valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de
lichidare.
16
In conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN
6, principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in trei
categorii11:
c =a –g
în care:
19
cele de natura: terenurilor, cladinlor. constructiilor speciale şi a
imobilizarilor corporale in curs de executie, existente la 30 iunie 1998.
În operaţiunile legate de evaluarea intreprinderii, incepand cu anul
1990, nu trebuie legate exclusiv de privatizare, totuşi acestea au fost
determinate de schimbarile majore din economia romaneasca, ca urmare a
necesitatii realizarii conditiilor pentru declanşarea procesului complex al
privatizarii.
Importanta şi complexitatea evaluărilor din ultima perioada este
"supralicitata" datorita faptului ca elementele patrimoniale nu reflecta
valori de piaţa, ci valori administrative, determinate in baza unor acte
normative emise dupa anuI 1990.
Necesitatea evaluarii intreprinderi şi a unitatilor operationale de
natura intreprinderii deriva din necesitatile beneflciarilor acestei activitaţi
de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi poten1iali,
angajatii intreprinderii, creditorii, instituţiile specializate ale statului şi
publicul larg.
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara
evaluarea intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea
furnizeaza o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul
sau vanzatorul au adesea o imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii,
imagine care, rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri în care
aşteptarile vanzatorului sunt foarte ridicate pentru ca el a depus mulţi ani
efort şi devotament in afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de
importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea
determinata de reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul
trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de
valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in
afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor,
nerespectarea contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va
trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii şi va fi folosita in instanta
pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare
necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se
retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului
(daca unul dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea
sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute
acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori
de capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea
companiei ce urmeaza sa primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea
evaluarii întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.
20
intreprinderii deriva din necesitatile beneficiarilor acestei activitati de
consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) şi potentiali, angajatii
intreprinderii, creditorii, institutiile specializate ale statului şi publicul larg .
In figura 1.2 sunt prezentate sintetic necesitatea evaluarii
intreprinderii, in relatia beneficiar –scop.
Curs 6
31.10.2006
CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII
21
La elaborarea ofertei se vor avea în vedere şi cerintele specifice
sectorului catre care este destinata (sectorul public sau privat), pentru a
spori increderea clientului
De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este
capacitatea evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta
şi componenta echipei de consultanta precum şi de infrastructura detinuta
de aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat
pentru realizarea lucrarii.
Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în
baza unui contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul,
cumparatorul, organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu
putere juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi
responsabilitatile reciproce, termenul şi pretul lucrarii.
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica
afacerilor exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator ,
ulterioare licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui.
22
2.2.Organizarea şi desfăşurarea activităţii de
evaluare
Organizarea activitatii
Executia
Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea unor
faze de lucru, care, în fapt înseamna programarea logica a activitatilor
necesare şi prin care, se asigura credibilitatea calculelor şi rezultatelor
obtinute.
Definirea misiunii evaluarii
23
Diagnosticarea consta într-o analiza complexa cu privire la resursele
consumate şi rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de
timp definita, anterioara datei evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile
juridic şi cel al resurselor umane, tehnic şi comercial, financiar-contabil.
Estimarea valorilor
CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII
3.1.Consideraţii generale
25
analiza mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt
identificate prin analiza mediului extern al întreprinderii, reflectand influenta
acestuia asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de
concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite,
procese sau activitaţi mai bine organizate} reprezinta punctele tari, iar
insuficienţa unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta
puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele şi schimbarile
mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in
timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative,
de natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite
respectiv, termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor
funcţii ale intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale,
operationale (exploatare), resurse umane, organizare şi management,
financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei
juridice a intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin
instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza
o interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a
afacerii (diagnostic şi evaluarea propriu-zisa).
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia:
inspectia la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul
chestionarelor şi interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale
a clientului ci, au drept scop fundarnentarea cat mai precisa a evolutiei
intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferite!or forme de venit ale
acesteia.
curs
ABORDARI
27
Limitând problematica analizei financiare la cerinţele de bază ale
evaluării întreprinderii şi având în vedere cerinţele standardelor în vigoare
problemele esenţiale care trebuie luate în studiu sunt :
- analiza structurii activului întreprinderii ;
- analiza structurii pasivului întreprinderii ;
- analiza lichidităţilor şi solvabilităţilor ;
- analiza echilibrului financiar ;
- analiza gestiuni ;
- analiza rentabilităţii ;
- analiza fondului de rulment .
CAPITOLUL IV
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR
28
- active aflate în afara exploatării care sunt evaluate separat şi
prezentate distinct de valorile patrimoniale în raportul de evaluare.
14.11.2006
Curs
1.Evaluarea terenurilor
29
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine
elemente din două sau chiar di toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă
30
Terenuile în exces de regulă se evaluiază la valoarea de piaţă.
Când există suciente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din
următoarele metode :
- comparaţia directă
- proporţia
- extracţia
- parcelarea
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluarii care influienţează valoarea terenului sunt
anticiparea, schimbarea, cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc , utilizează şi recomandă metodele
amintite reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.
31
mai rar, valorile nu pot fi estimate prin comparatie directa. In asemenea
situaţii se poate folosi metoda proporţiei sau metoda extracţiei.
2.Metoda proporţiei
VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare .teren
La construcţiile mai vechi raportul Valoare . proprietat e are tendinţă de
crestere.
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii
dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri
libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai
scumpe sau mai eftine pe terenuri de valoare egală.
3.Metoda extracţiei
4.Metoda parcelării
32
5.Metoda valorii reziduale
21.11.2006
Curs
2 . Evaluarea constructrucţiilor
33
Clădirile pot fi definite ca nişte construcţii arhitecturale care
delimitează un spaţiu amenaljat în scopul desfăşurări unor activităţi cu
caracter economic, social, de agrement etc.
Valoarea construcţiilor presupune derularea unei faze preliminare care
implică desfăşurarea următoarelor activităţi:
34
- abordări pe bază de costuri
- abordări pe bază de venituri
- abordarea prin comparaţia de piaţă
Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar
care poate fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate în funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face
o corecţie pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe
măsură ce suprafaţa sau volumul clădirii creşte.
35
Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala
termică, lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult
pentru o clădire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată
construită sau volumul total construit iar costul total este estima prin
compararea clădiri evaluate cu clădiri similare la o dată mai recentă şi
pentru care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau
a execuţie şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar
pentru clădiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama
de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi
de diferenţa de timp între data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi
separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în
prezent fiind relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită
dificultăţilor privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor
şi preţurilor barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de
subiectivism având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage
sunt la nivelul anului 1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care
nu sunt cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce
la estimări suficient de corecte.
3. Metoda devizelor
36
Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia
se face un calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor
utilizate şi toate categoriile de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.
23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate
37
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată
în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţi
imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de
numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.
Aceasta poate fi diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor
de întreţinere realizate în trecut.
VE
DC = CR *
DE
VE
CDC = CI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă
economică are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o
diferenţiere între tipurile de uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a
elementelor recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente
pot avea o durată fizică de viaţă mai redusă decât durata de viaţă
economică a clădiri.
38
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau
funcţională poate influienţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o
şi reducând în schimb vechimea efectivă.
Această metodă nu i-a în considerare diferitele durate de viaţă rămase
pentru diferite componente ale clădiri.
3. Metoda segregării
4. Metoda comparaţiei
28.11.2006
Aplicaţia 1.
Rezolvare
164, 45*106
Pr etul.unitarB = 2
= 0,913mil / m 2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei
=1,2 - 0,193 = 0,287 lei/metru patrat
4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat = *0, 287 = 0,1148mil.lei / m 2
10
Aplicaţia 2.
40
Să se stabilească mărimea câştigului prin cresterea valorii terenului
datorită introduceri reţelei de apă care a avut loc în 2006. Pe baza analizei
pieţei evaluatorul a stabilit că preţurile terenurilor neamenajate sunt:
- cu 6 luni în urmă 4800 lei/metru pătrat
- cu 4 luni în urmă 5200lei/metru pătrat
- cu 1 luna în urmă 5800 lei/metru patrat
- preţul actual-lipsa date
În acelaşi timp preţul unui teren compatibil cu reţea de apă se vinde
acum pe piaţă cu 11600 lei/metru pătrat.
Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de
1.000.000 lei în 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume în 2006 se i+a de 1,4.
Suprafaţa terenului este de 500 metri pătraţi.
Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200 − 4800
V p ( ∆p ) 4 − 6luni = = 200lei / m 2 / luna
2luni
Aplicaţia 3.
Rezolvare
41
Valoarea ternului agricol în luna mai
1
VT = 2000m 2 * 2000lei * = 3.290.810 lei
( 1 + 0, 05)
4
42
În practică construcţiile industriale deţinute de întreprinderi sunt
foarte diferite care nu sunt tranzacţionate în mod frecvent ca active
individuale.
Numărul mare de corecţii care intervin între două clădiri industriale
tranzacţionate fac ca metoda să devină lipsită de validitate.
O analiză corectă bazată pe un volum suficient de informaţii face
posibilă aprecierea diferenţelor dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor
de tranzacţionare.
Un caz mai aparte îl constituie evaluarea construcţiilor speciale
respectiv al construcţiilor care se vând rar sau niciodată.
Standardele de evaluare recomandă pentru acestea aprecierea
construcţiilor necesare pentru a construi un subsistem nou, modern, care să
asigure aceleaşi funcţiuni cu cel al construcţiei specializate evaluate, cu alte
cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea de costul de înlocuire
net.
30.11.2006
Curs
3. Evaluarea echipamentelor
43
Microidentificarea reprezintă procesul descompuneri caracteristicilor
individuale ale echipamentului.
În cadrul acestei metode se procedează la descrierea unei singure
maşini urmărindu-se identificarea caracteristicilor specifice lae
echipamentului.
În cazul evaluării unui număr mare de echipamente fără a le inspecta
se utilizeză esantionarea şi analiza de tip birou.
Procesul de constiruire al unui eşantion poate include verificarea unui
element dintr-o duzină de 10% din costul total al echipamente sau a mai
multor active dintr-o grupă de echipamente.
Analiza de birou identifică şi evaluiaza activele fără să le inspecteze
sau să le clasifice bazându-se pe documente şi pe alte informaţii furnizate
de clienti sau de alte persoane.
Ca şi în cazul evaluării altor active metoda de evaluare a maşinilor şi
echipamnetelor sunt înscrise în cele trei abordari respectiv:
- prin comparaţie
- prin costuri
- pe bază de venit
Toate cele trei abordări se bazează pe principiul substituţiei care
consideră că dacă sunt disponibile pentru vânzare mai multe bunuri sau
servicii similare sau asemănătoare, cele cu preţul cel mai mic atrag cea mai
mare cerere.
În funcţie de scopul evaluării (vânzare, lichidare etc) se vor selecta
valorile considerate adecvate şi metodele de evaluare.
Valoarea ce poate fi aplicată în evaluarea acestor mijloace fixe sunt:
- valoarea de piaţă
- valoarea de utilizare
- valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată
- valoarea de recuperare
- valoarea de înlocuire (costul de înlocuire brut)
05.12.2006
Curs
1.Valoarea de piaţă
45
4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în
actualizarea valorilor de înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe
baza indicelui de evoluţie a preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere
elementele principale ale metodei care constau în stabilirea bazei de pornire
a indicelui de actualizare având în vedere ca baza de pornire să fie valoarea
reală a bunului la acea dată (de exemplu valoarea de inventar la momentul
puneri în funcţiune).
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă
se utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu
condiţia verificării modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât
dacă rezultatul a fost viciat erorile să fie eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări
metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de
înlocuire brut a deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea
sau aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută ,
mărimea posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de
întreţinere comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea
prezentă. De exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate
incluzând procese industriale particulare poate avea o durată aparentă de
viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută pentru operaţiile desfăşurate în
prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin
modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de
legislaţia în domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare
încadrări în regulile de protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.
x
CIN = CIB * 1 −
100
46
Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a
mijlocului fix în cazul în care deprecierea strategică impune o durată de
viaţă foarte mică în raport cu deprecierea funcţională.
În situaţia în care se estimează cheltuieli de încadrare în normele de
protecţie a mediului acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
O evaluare corectă este dată de analiza individuală a fiecărui mijloc fix
şi nu de o abordare globală pe grupe de mijloace fixe.
Practic în acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din
modalităţile de determinare a valorii de înlocuire iar rezultatele au un grad
ridicat de subiectivism.
07.12.2006
Curs
Aplicaţie:
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi
modernizarea după cumpărare.
Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe
baza următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi
birouri şi 2 magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru
pătrat birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de
10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit
de 20%.
- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;
Evaluarea stocurilor
50