Livadă

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.
0359180
a Republicii Moldova. Filiala Hînceşti. din 12.01.2018
din 12 ianuarie 2018
Imobil: Livadă de pere

Adresa: r-nul. Leova, sat. Cneazevca, extravilan
Proprietarul: GŢ „XXXXXXXXXXXXXXXXXX”
Adresa: r-nul. Leova, sat. Cneazevca
c/f 35219694
Beneficiarul evaluării: GŢ „XXXXXXXXXXXXXXXXX”

Adresa: r-nul. Leova, sat. Cneazevca
c/f 35219694
Executor: Camera de Comerţ şi Industrie a RM

Filiala Hînceşti, str. Mihalcea Hîncu, 146
c/f 1002600036967
tel: (269) 2-36-61;2-22-65
Hînceşti
LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 1

Contract de prestare a serviciilor de evaluare nr.001 din 04.01.2018.
CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.0359180
CONŢINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
I. Rezultatele şi concluziile evaluării..................................................................................3

I.I. Determinarea sarcinii de evaluare ...........................................................................3
I.II. Rezultatele evaluării ................................................................................. 3

1. Date generale………………….. ...........................................................................................4
Identificarea obiectului imobiliar de evaluare…................................................................5
Starea actuală şi caracteristica fizice ale proprietăţi evaluate…………………………..……...5
2. Scopul şi necesităţii evaluării…………………… .................................................................6
Sursele de informaţie utilizate pentru efectuarea evaluării terenurilor……...…………..….6
3. Piaţa funciară şi preţul pământului în Republica Moldova ..........................................9
3.1. Piaţa loturilor de pământ destinaţie agricolă ……………………….…………….……..……..10
4. Aplicare metodelor de evaluare........................................................................................13
4.1. Evaluarea prin metoda vânzărilor comparabile.................................................13
4.2. Evaluare prin metoda cheltuielilor.......................................................................17
4.3. Evaluarea prin metoda vânzărilor comparabile................................................18
5. Evaluarea metodei venitului………………..… .....................................................................20
5.1. Reconcilierea valorii finale.....................................................................................21
6. Estimarea valorii de lichidare a obiectului ……..……...…….…...........................................22
7.REZULTATUL EVALUĂRII…………………….…………….………………….……...........................25
II. Anexe ................................................................................................................................26
1. Fotografiile obiectului evaluării efectuate la data evaluării.

2. Copia Licenţei cu privire la activitate de evaluare, seria Nr. 037796, AMMII din
28.10.2004 eliberată CCI Filiala Hînceşti, genul de activitate „Evaluarea bunurilor
imobile”.
3. Certificat de calificare a evaluatorului bunurilor imobile, Cioara Olga, seria EI-IX nr.
0346 din 30.07.2015 valabil până la 30.07.2020.
4. Cerere comandă nr.00001 din 04.01.2018
5. Copia Certificat de înregistrare GŢ „XXXXXXXXXX” GŢ Nr.0395061 din 28.03.2013 c/f
35219694.
6.Copia declaraţie de constituire a gospodăriei ţărăneşti
7. Copia Extras din registrul bunurilor imobile nr. 5721103181, 5721103179, 5721103180,
5721104019, 5721104018, 5721104017.
8. Copia documentaţia de proiect ”DUOAGRO PROIECT” SRL „Proiectul infiinţării
plantaţiilor multianuale”

Către
GŢ „ XXXXXXXXXXX”
12 ianuarie 2018
Stimat beneficiar!
Conform contractului Nr.001 de prestare a serviciilor de evaluare din 04 ianuarie 2018 şi a cererii-
comandă Nr.00001, Camera de Comerţ şi Industrie a Republicii Moldova, Filiala Hînceşti a efectuat
Evaluarea „Livada de pere” amplasată în r-nul. Leova, sat. Cneazevca, extravilan, care este
înregistrat cu drept de proprietate după XXXXXXXXX şi XXXXXXXXXXXX conform extrasului
din Registrul bunurilor imobile cu număr cadastral: 5721103181, 5721103179, 5721103180,
5721104019, 5721104018, 5721104017.
Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne permite să

concluzionăm, că valoarea bunului imobil evaluat la data evaluării – 04 ianuarie 2018, luând în
consideraţie condiţiile restrictive şi supoziţiile admise, constituie în total:
Valoarea de piaţă – 1 828 000

(un milion opt sute douăzeci şi opt mii) lei
Valoarea de înlocuire – 1 187 000
(un milion una sută optzeci şi şapte mii) lei
Valoarea de lichidare – 1 406 000
(un milion patru sute şase mii) lei
Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, încheieri şi altă informaţie, obţinută în urma
cercetării pieţei imobiliare şi amplificate de practica şi cunoştinţele profesionale ale evaluatorului.
Descrierea imobilului evaluat, sursele de informaţie şi metodele de analiză, sunt prezentate în
capitolele respective ale raportului alăturat. Concomitent, în conţinutul raportului sunt incluse
garanţiile obiectivităţii, supoziţiile şi restricţiile admise în procesul de evaluare.
Raportul de evaluare propus atenţiei Dumneavoastră a fost executat cu cea mai mare răspundere şi
sârguinţă, în deplină corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
din 18.04.02 ("M.O." din 16.07.02, Nr. 102, p.3-8.), Regulamentului Provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003.
Cu respect
Tatiana Cojocaru,
Director CCI filiala Hînceşti

1. DATE GENERALE
Obiectul evaluării:
Denumirea: „Livadă de pere”.
Amplasamentul obiectului: Republica Moldova, r-nul Leova, sat. Cneazevca, extravilan.
Scopul evaluării: Estimarea valorii de piaţă, de înlocuire, de lichidare pentru gaj bancar.
Perioada medie de marketing: Pe piaţa imobiliară a r-nului Leova perioada medie de expoziţie a
imobililor de tipul obiectului evaluării constituie până la 12 luni.
Proprietarul plantaţiei şi beneficiarul evaluării:

 GŢ ”XXXXXXXXXXXXXX” c/f 35219694
Documentele prezentate (se anexează) :

1. Copia Certificat de înregistrare GŢ „XXXXXXXXXXX” GŢ Nr.0395061 din
28.03.2013 c/f 35219694.
2.Copia declaraţie de constituire a gospodăriei ţărăneşti
3. Copia Extras din registrul bunurilor imobile nr. 5721103181, 5721103179, 5721103180,
5721104019, 5721104018, 5721104017.
4. Copia documentaţia de proiect ”DUOAGRO PROIECT” SRL „Proiectul înfiinţării
plantaţiilor multianuale”
Raportul de evaluare este perfectat în două exemplare, dintre care unul se remite Beneficiarului, iar
al doilea - se păstrează în arhiva Camerei de Comerţ şi Industrie a Republicii Moldova, Filiala
Hînceşti cinci ani şi pe urmă se nimiceşte conform legislaţiei în vigoare.
Iniţiat de către beneficiarului serviciilor de evaluare
Proprietar/Beneficiar
G.Ţ „XXXXXXXXXXXXXXXX”
Conducătorul /_________ / XXXXXXXXXXXX
L.Ş

I.I. DETERMINAREA SARCINII DE EVALUARE.

Livadă de pere
Obiectul evaluării
Suprafaţa plantaţie, ha
Suprafaţa Nr. cadastral
totală a plantaţie
terenului, ha
Total teren 10,1028 5721103181 9,30
5721103179
5721103180
5721104019
5721104018
5721104017
Amplasarea obiectului evaluării r-nul Leova, sat. Cneazevca,extravilan

Dreptul de proprietate: Proprietate privată.
Scopul evaluării Evaluarea imobilului pentru gaj bancar
Destinaţia evaluării Determinarea valorii de piaţă,de înlocuire,
de lichidare
Data evaluării 04.01.2018
Proprietarul plantaţiei evaluate GŢ ”XXXXXXXXXXXXXXXXX”
c/f 35219694
Beneficiarul evaluării GŢ ”XXXXXXXXXXXXXXXXX”
c/f 35219694
I.II. REZULTATELE EVALUĂRII

Caracteristica succintă a plantaţiei evaluate Livadă de pere
Data evaluării 04.01.2018
Data inspectării obiectelor 04.01.2018
Data întocmirii raportului 12.01.2018
Moneda evaluării Lei RM
Rata de schimb la data evaluării (conform
BNM): 17,0782 lei RM/$
- $ SUA 20,5143 lei RM/€
- € Euro
Valoarea estimată Lei MD, inclusiv € Euro
TVA
Valoarea de piaţă 1 828 000 89 100
Valoarea de înlocuire 1 187 000 57 900
Valoare de lichidare 1 406 000 68 500
I.III. IDENTIFICAREA OBIECTULUI IMOBILIAR DE EVALUARE
Proprietatea evaluată reprezintă teren agricol, plantat cu plantaţii multianuale - pere, cu aşa sorturi cum
sunt: „Noiabrskai” „Vîstavocinaia” „RX1247” cu suprafaţa totală 9,21ha, şi drumuri 0,09ha, care este
amplasat în extravilanul din partea Vest a satului Cizlar r-l Leova, în apropriere de sat şi de drum
naţional Chişinău - Cahul, ce uşurează prelucrare, transportarea şi recoltarea producţiei.
Livada cu pere de pe terenul agricol este în proprietate GŢ „ XXXXXXXX” cu sediul în r-nul.Leova,
sat. Cneazevca. Dreptul de proprietate asupra plantaţie se confirmă prin extrasul din registrul bunurilor

imobile cu numere cadastrale: 5721103181, 5721103179, 5721103180, 5721104019, 5721104018,

5721104017, care sunt anexate în raport.
Lotul de teren are forma dreptunghiulară cu pantă de inclinaţie 3-4 grade. Scopul evaluării este de a
estima valoarea de piaţă, înlocuire şi valoare de lichidare a plantaţiei pentru gaj bancar.
1.2. STAREA ACTUALĂ ŞI CARACTERISTICILE FIZICE ALE

PROPRIETĂŢII EVALUATE
În conformitate cu actele normative în vigoare, modul principal de utilizare a lotului de teren evaluat
este utilizarea agricolă (plantaţii multianuale - pere). În anul 2015 pe 6 loturi de teren consolidate în
natură, supuse evaluării, conform proiectului de execuţie Nr.1780, executat de SRL „DUOAGRO
PROIECT” au fost plantate puieţi de pere „Noiabrskai” „Vîstavocinaia” „RX1247”. La data evaluării
proprietatea evaluată se află într-o stare bună.
Distanţa de la lot până la şosea este 500 m, drumul este pietruit, până la centrul satului Cneazevca
4,0km.
Livada, supuse evaluării, este compusă din 6 loturi de teren agricol cu nr. cadastrale: 5721103181,
5721103179, 5721103180, 5721104019, 5721104018, 5721104017, amplasate alături unul de altul şi
se află pe un câmp neted cu panta de înclinaţie până la 3-4 grade, expoziţia Vest. Amplasarea
geografică a lotului evaluat - Zona de Sud a Republicii Moldova. Zona respectivă este caracterizată
prin depuneri medii anuale a precipitaţiilor de 550 -600 mm, iar suma temperaturilor active (ce
depăşeşte 10 grade Celsius ) constituie 3100 grade C. Învelişul roditor al solului lotului evaluat
reprezintă cernoziom obişnuit. Testarea învelişului roditor a demonstrat adâncimea stratului de
cernoziom până la 60cm. Componenţa mecanică a solului este alcătuită din argilă nisipoasă cu un nivel
mediu de prelucrare agrotehnică.
6 loturi de teren agricol supuse evaluării sunt lipsite de orice pericol din punct de vedere al alunecărilor
de teren, de eroziune, salinizare.
Conform estimărilor pedologice oficiale, gradul de bonitate a terenurilor este echivalent în mediu cu 56
unităţi.
2. SCOPUL ŞI NECESITATEA EVALUĂRII
Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este estimarea preţului cel mai probabil cu care
poate fi vândut terenul de un vânzător hotărât să vândă unui cumpărător hotărât să cumpere într-o
tranzacţie liberă (nepărtinitoare), în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere.
Necesitatea şi actualitatea elaborării metodelor de evaluare a terenurilor agricole sunt dictate de un
şir de factori obiectivi dintre care pot fi enumeraţi:
 lipsa pieţei funciare bine dezvoltate;
 formarea în urma privatizării sectorului agrar a o mulţime de întreprinderi mici în zona rurală -
potenţialii participanţi la piaţa funciară cu scopul de a-şi mări întreprinderile şi de a-şi consolida
activele de producere pe calea vânzării-cumpărării terenurilor;
 lipsa mijloacelor băneşti necesare pentru cumpărarea terenurilor suplimentare cere atragerea
capitalului bancar - creditelor cu depunerea în gaj (ipotecă) a terenurilor existente şi procurate
din contul creditelor în lipsa altor obiecte a gajului;
 necesitatea de expropriere a terenurilor agricole în scopuri publice şi compensării despăgubirilor
proprietarilor acestora, etc.

2.1. SURSELE DE INFORMAŢIE UTILIZATE PENTRU EFECTUAREA

EVALUĂRII TERENURILOR
Pentru a efectua evaluarea unui teren cu plantaţii multianuale, aparte fiecare evaluator trebuie să
se călăuzească de o bază informaţională complexă, conţinutul căreia va fi stabilit prin coordonare cu
clientul care solicită evaluarea în contractul de efectuare a lucrărilor de evaluare.
Sursele principale de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt:
 legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
 cadastrul bunurilor imobile;
 datele neoficiale despre tranzacţii precedente primite de la alţi evaluatori, agenţi imobiliari şi
notari;
 informaţia personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
 datele statistice oficiale publicate, informaţia din mass-media cu privire la conjunctura pieţei,
rezultatele licitaţiilor, tenderelor ş. a.;
 materialele topografice, pedologice şi meteo-climaterice.
3.ANALIZA DATELOR SPECIFICE OBIECTULUI EVALUĂRII:
Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării şi identificarea variantei care ar
garanta în perspectiva de durată un venit maxim.
Analiza se bazează pe patru criterii de bază, şi anume:
 varianta de utilizare trebuie să fie posibilă fizic,
 varianta de utilizare trebuie să fie legală,
 varianta de utilizare trebuie să fie economic justificată,
 varianta de utilizare trebuie să aducă venitul maxim.
Aşa dar, în calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi eficiente
utilizări a obiectului evaluării se impune de a accepta: utilizarea obiectului evaluării în calitate de teren
destinat pentru agricultură, ca cea mai eficientă variantă de utilizare. Respectiv, rezultanta acestui mod
de utilizare, reprezintă valoarea de piaţă maximală a obiectului evaluării.
Fişa informaţională a sectorului evaluat

_________________________________2________________________________.____________________________________________.__________________________________________________________________________________;________________________
Factorii de influenţă Parametrii

Gradul de fertilitate 56 grade
Panta 3-4 grade
Apele subterane Nu este identificat
Expoziţia Vest
Forma sectorului Dreptunghi
Eroziunea Lipseşte
Irigarea Lipseşte
Amenajări de îmbunătăţiri funciare Lipseşte
Distanţa până la localitate 4,0 km
Distanţa până la drum asfaltat 0,5Km
Izvorul de apă (râu, bazin, lac) Lipseşte

3.1. PIAŢA LOTURILOR DE PĂMÂNT DESTINAŢIE AGRICOLĂ
Esenţa evaluării terenurilor după metoda comparaţiei vânzărilor

Metoda comparaţiei vânzărilor reprezintă cea mai "de piaţă" din cele trei metode de bază de evaluare şi
permite determinarea valorii de piaţă a terenului pe baza analizei vânzărilor curente ale terenurilor
comparabile. Avantajul acestei metode constă în faptul că ea reflectă atitudinea vânzătorilor şi
cumpărătorilor faţă de conjunctura pieţei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare (art. 4.03.5) "valoare de piaţă" este definită că:
"Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi vânzător hotărât să vândă, într-o
tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un marketing adecvat în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere".
Conform acestei metode, valoarea terenului evaluat este determinat în condiţiile pieţei la fel ca şi
pentru terenurile comparabile.
Metoda comparaţiei vânzărilor este utilizată în cazul obiectelor vândute cu regularitate, această
metodă permite determinarea mărimii cele mai probabile a preţului de piaţă.
Principiile metodei comparaţiei vânzărilor.
Fiind direct dependentă de situaţia economică pe piaţă, valoarea de piaţă bazează pe următoarele
principii ale evaluării - principiul substituirii şi principiul cererii şi ofertei.
a) principiul substituirii. Principiul de baza a metodei comparaţiei vânzărilor este principiul
substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unei proprietăţi asemănătoare, cu aceeaşi
utilitate.
Prin utilitate se subînţelege totalitatea caracteristicilor terenului, care determină destinaţia, posibilitatea
şi modalităţile de utilizare, precum şi mărimea venitului obţinut în rezultatul utilizării acestui teren.
Utilitatea rezultă din totalitatea caracteristicilor terenului, precum şi caracteristicile tranzacţiei efectuate
cu acest teren. Principiul substituirii presupune:
 piaţa este deschisă şi competitivă, în cadrul căreia acţionează un număr mare de
vânzători şi cumpărători conform motivaţiei, raţionamentului economic şi interesului propriu şi fără
a fi influenţaţi de factori externi;
 proprietatea va fi cumpărată în condiţiile tipice de finanţare ale pieţei date şi va fi expusă
pe piaţă o perioadă de timp raţională, pentru a fi accesibilă pentru potenţialii cumpărători şi
investitori.
b) principiul cererii şi ofertei. La baza metodei comparaţiei vânzărilor se află şi principiul
cererii şi ofertei. Oferta reprezintă numărul terenurilor oferite, iar cererea - numărul terenurilor
solicitate pe piaţa locală la preţuri determinate. Mărimea cererii este invers proporţională preţului
terenurilor, adică cu cât este mai mare preţul, cu atât este mai mică cererea. Oferta este direct
proporţională preţului terenului: cu cât este mai mare preţul cu atât este mai mare oferta. Punctul
de echilibru dintre cerere şi ofertă determină preţul obiectului.
4. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE
4.1. EVALUAREA PRIN METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE A TERENURILOR

AGRICOLE
Metoda vânzărilor comparabile produce o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în baza preţurilor
de vânzare a proprietăţilor similare proprietăţii evaluate.
Procesul de estimare a fost constituit din două etape:

 selectarea tranzacţiilor de vânzare cumpărare în care au participat proprietăţile ce pot fi comparabile

proprietăţii evaluate;
 ajustarea proprietăţilor comparabile pentru toate diferenţele existente cu proprietatea evaluată.
Selectarea informaţiei privind vânzările comparabile proprietăţii evaluate a fost limitată de faptul că piaţa
terenurilor agricole în Moldova este slab dezvoltată şi numărul de vânzare-cumpărare este destul de limitat.
Informaţia în baza căreia a fost efectuată analiza comparativă a fost obţinută de la Oficiile Cadastrale Teritoriale
şi Oficiul Informaţional Central "Cadastru". Unitatea de comparaţie a fost selectată - preţul la 1 ar.
Toate proprietăţile imobiliare comparabile sunt amplasate în zona de centru a republicii, terenurile fiind, în
general, de aceeaşi calitate, astfel nu au fost făcute ajustări ale preţurilor pentru amplasare şi caracteristicile
tehnice ale terenului. Proprietăţile comparabile au fost inspectate, iar preţurile au fost verificate de vânzători.
Următorii factori au fost luaţi în consideraţie şi determinată ponderea lor în valoarea estimată a proprietăţii:
a) Condiţiile de finanţare a tranzacţiei;
b) Condiţiile de vânzare;
c) Data efectuării tranzacţiei;
d) Amplasarea proprietăţii;
e) Caracteristicile fizice ale proprietăţii:
 fertilitatea solului;
 panta predominantă a sectorului;
 compoziţia şi nivelul apelor subterane;
 expoziţia sectorului;
 forma sectorului;
 caracterul proceselor de erodare;
 amenajările şi îmbunătăţiri funciare.
În rezultatul studierii pieţii imobiliare din r-l. Hînceşti, Cimişlia efectuate de către evaluator, piaţa
imobiliară cu destinaţie teren agricol reprezintă un segment activ.
La etapa de selectare a informaţiei iniţiale, au fost folosite următoarele surse:
www.lara.md; site www.imobile.md, www.999.md, www.case.md, www.makler.md.
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto/anunţurile cărora sunt în anexa la raport.
În procesul de studiere a pieţei imobilului teren agricol au fost analizate trei obiecte
comparabile cu imobilul propus evaluării.
1. Bunul imobil nr. 1 (r-l Hînceşti, sat.Ciuciuleni, extravilan) - teren agricol – 8,0ha, cu panta de 2-3
grade, forma dreptunghiulară, drum de acces asfalt).
Preţ de cerere – 39 000 Euro.
2. Bunul imobil nr. 2 (mun. Hînceşti, extravilanul oraşului) - teren agricol – 1,07ha, cu panta de 2-3
grade, forma dreptunghi, drum de acces asfalt).
Preţ de cerere – 5 000Euro.
3. Bunul imobil nr. 3 (r-l. Cimişlia, sat. Porumbeni în intravilanul satului) - teren agricol – 0,8025ha, cu
panta de 2-3 grade, forma dreptunghi, drum de acces asfalt, aproape pădurea).
Preţ de cerere – 4 100 Euro.
Pentru a aduce terenurile comparabile la situaţia obiectului evaluat se fac corectări conform
convingerilor şi experienţei evaluatorului şi anume:
 Proprietatea, Destinaţia terenului, Condiţiile de piaţă, Condiţiile de tranzacţie, Amplasarea
localităţii, Forma, Existenţa îmbunătăţirilor, Existenţa izvorului de apă, Dotarea cu reţele
inginereşti – Nu sa aplicat corecţii, condiţiile sunt identice.
 Negocierea preţului, conform cercetărilor pieţei, în mediu constituie - 20 %.

 Distanţa până la drum asfalt – pentru obiecte analoge nr.1,2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în
valoare de 5%, deoarece sunt amplasate aproape de traseu, ce este un avantaj.
 Distanţa până la localitate – pentru obiectul analogic nr.1 sa aplicat corecţia de majorare în
valoare de 5%, deoarece sunt mai departe de localitate, ce este un dezavantaj. Pentru obiectele
analogice nr.2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în valoare de 5%,10%, deoarece obiectele
analogice cu acces direct la traseu, ce este un avantaj.
 Panta – pentru obiectele analogice nr.1,2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în valoare de 5%
deoarece panta de înclinare lipseşte, ce este un avantaj.
 Bonitatea – pentru obiectele analogice nr.2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în valoare de 5%,
deoarece coeficientul de bonitate e mai mare, ce este un avantaj.
Preţurilor proprietăţilor comparabile au fost ajustate pentru data efectuării tranzacţiilor,
reieşind din rata inflaţiei medii lunare şi variaţiile sezoniere ale preţurilor pentru terenurile agricole.
Ajustările s-au luat ca procent din valoarea obiectului comparabil în dependenţă de
caracteristicile individuale a fiecărui obiect în parte şi sunt prezentate în tabel de mai jos:
Tabelul obiectelor comparabile (Teren agricol)
Elemente de Obiectul evaluat Obiectul analog Obiectul analog Obiectul

comparaţie Nr.1 Nr.2 analog Nr.3
Adresa r-l Leova r-l Hînceşti mun. Hînceşti r-l. Cimişlia

com. Cneazevca, sat. Ciuciuleni, extravilan sat.Porumbeni
extravilan extravilan intravilan
Suprafaţa totală, 9,21 8,00 1,07 0,8025

ha
Preţul, € 39 000 5 000 4 100
Preţul, €/ha 4 875 4 673 5 109
Proprietatea Proprietate privată Proprietate Proprietate Proprietate
privată privată privată
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţul corectat 4 875 4 673 5 109
Destinaţia Agricol Agricol Agricol Agricol
terenului
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Condiţiile de De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
finanţare
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Condiţiile de De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
piaţă
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Negocierea De piaţă Ofertă Ofertă Ofertă
preţului
Corecţia 0,80 0,80 0,80
Distanţa până 0,5km Direct la traseu Direct la traseu Direct la
la asfalt traseu
Corecţia 0,95 0,95 0,95

Distanţa până 4,0km 5,0km 2,0km 0,0km

la localitate
Corecţia 1,05 0,95 0,90
Amplasarea r-l Leova r-l Hînceşti mun. Hînceşti r-l. Cimişlia
com. Cneazevca, sat. Ciuciuleni, extravilan sat.Porumbeni
extravilan extravilan intravilan
Corecţia 1,00 1,00 1,00

Forma Dreptunghi Dreptunghi Dreptunghi Dreptunghi
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Panta, grade 3-4 grade 2-3 grade 2-3 grade 2-3 grade
Corecţia 0,95 0,95 0,95
Existenţa Lipseşte Lipseşte Lipseşte Lipseşte
îmbunătăţirilor
Corecţia 1,00 1,00 1,00

Existenţa Lipseşte Lipseşte Lipseşte Lipseşte
izvorului de apă
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Dotare cu reţele Lipseşte Lipseşte Lipseşte Lipseşte
inginereşti
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Bonitatea 56 55 61 60
Corecţia 1,00 0,95 0,95
Ajustarea 0,7581 0,6516 0,6173
absolută
Ajustarea relativă 0,2419 0,3484 0,3827
Greutatea 3 2 1
Preţul ponderat, 3 388
€/ha
Valoarea de piaţă 31 208
a obiectului
evaluat, €
Valoarea de piaţă 640 207
a obiectului
evaluat,lei
P1∗2+ P 2∗1+ P 3∗3 3696∗3+ 3045∗2+3154∗1

V= = =3388
3+2+1 6 €/ ha.
În baza raţionamentelor enunţate, analizei indicilor de piaţă cu tranzacţii asemănătoare

sau comparabile, aplicând metoda comparaţiei directe, evaluatorul apreciat valoarea
terenului supus evaluării cu rotunjire: 640 000 lei.

4.2. EVALUAREA PRIN METODA CHELTUIELILOR
Conform devizului de cheltuieli anexat pe (pag.4,5,6) din Proiectul pentru înfiinţarea plantaţiei
multianuală - pere GŢ „ xxxxxxxxxxxxx” Cifru 1780, cheltuielile pentru înfiinţarea plantaţie cu pere pe
suprafaţa totală 9,3 ha la preţurile anului 2015 constituie:
Pregătirea solului anul 2015:

V = 220 885 lei (paj.5)
Cheltuieli pentru plantarea anul 2015:
V = 234 038 lei (paj. 5)
Cheltuieli pentru îngrijirea plantaţiei anul 2016-2017:
V = 154 368 + 71 319 = 225 687 lei (paj. 5,13,14)
Alte cheltuieli anul 2015-2017:
V = 35 719 lei (paj. 5)
Total:
Cheltuieli, total: = 716 329 lei
Conform datelor Biroului Naţional de statistică sporul mediu anual al preţului de cost 5%.
Estimarea valorii de piaţă a livezii prin metoda costului:
Indicator Valoarea Formula de calcul Nota

Pregătirea solului,lei 243 526 220 885 x (1+0,05) 2 Valoarea viitoare a
unităţii
Plantarea, lei 258 027 234038 x (1+0,05) 2 Valoarea viitoare a
unităţii
Îngrijirea livezii, lei 462 658 (1+0 .05 )2−1 Valoarea viitoare a
0 .05 unităţii
225 687 x
Altele cheltuieli,lei 73224 (1+0 .05 ) 2−1 Valoarea viitoare a
0 . 05 unităţii
35 719 x
Costul de deviz actualizat, 1 037 435
lei
Cheltuieli indirecte 51 872 1,05
Beneficiul investitorului 98 038 1,09
Valoarea de înlocuire, lei 1 187 345
Valoarea terenului liber, 640 207
lei
Valoarea de piaţă a 1 827 552
livezii,lei
Deci, valoarea de piaţă a livezii cu pere, constituie cu rotunjire: 1 828 000 lei.
4.2. EVALUAREA PRIN METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar în
baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute
recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.

Piaţa de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii şi ofertei, determină preţul pentru

obiectul supus evaluării în acelaşi mod ca şi pentru obiectele analogice, concurente.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă , evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile
necesare pentru analizate cu atât este mai exact rezultatul evaluării.
Pentru de selectare, au fost folosite următoarele surse: ziarul ”MAKLER”; www.lara.md,
www.imobile.md, www.case.md, www.makler.md; www.999.md, alte surse de informaţie.
De menţionat faptul că, tranzacţiile de vânzare – cumpărare a unor asemenea obiecte poartă caracter
confidenţial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele propuse pe piaţă (vânzare) cu
corectarea ulterioară a preţurilor.
În rezultatul studierii pieţii imobiliare din r-l Hînceşti, r-l Leova efectuate de către evaluator, piaţa
imobiliară cu destinaţie terenuri agricole cu plantaţii multianuale livada cu pere reprezintă un
segment foarte slab dezvoltat.
Aplicarea în practică a metodei analizei comparative a vânzărilor este posibilă doar în cazul unei
pieţe imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul
evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce
nu sânt tipice pentru piaţă imobiliară, cum este obiectul evaluării, aplicarea metodei analizei
comparative a vânzărilor nu este recomandată.
5. EVALUAREA PRIN METODA VENITURILOR
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea
prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează şi se bazează pe următoarele principii:
a) principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile viitoare şi valoarea lor
prezentă,
b) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări, care presupune utilizarea potenţială şi cea mai
profitabilă a bunului imobil şi care determină valoarea lui ca cea mai înaltă pentru proprietar,
c) principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui bun asemănător, cu aceiaşi utilitate şi la un
preţ mai mic;
În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure
posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă.
Ţinând cont de faptul, că piaţa dării în arendă a terenurilor destinate construcţiilor în r-nul. Leova, este
subdezvoltată la momentul actual, evaluatorul a considerat inoportun aprecierea valorii de piaţă a
obiectului evaluării prin metoda veniturilor.
Una din dificultăţile acestei metode constă în faptul, că gospodăriile ţărăneşti nu duc evidenţa cuvenită sau chiar
de loc nu duc evidenţă la cheltuielile efectuate şi marfa brută căpătată de pe sectoarele de teren folosite pentru a
calcula venitul net de la activitatea de antreprenoriat.
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea
prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează şi se bazează pe următoarele principii:
 principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile viitoare şi
valoarea lor prezentă,
 principiul celei mai bune şi eficiente utilizări, care presupune utilizarea potenţială şi
cea mai profitabilă a bunului imobil şi care determină valoarea lui ca cea mai înaltă pentru
proprietar,
 principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai
mare pentru o proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui bun asemănător, cu
aceiaşi utilitate şi la un preţ mai mic.

Aplicarea metodei venitului posibilă în cazul când livada este în plinul rod, în cazul dat anul rodirii
depline a plantaţiilor 2020, ce face imposibil calcularea valorii de piaţă prin metoda venitului.
5.1. RECONCILIEREA VALORILOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat.
Pentru a obţine o opinie veridică valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de
evaluare. Dar este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu
generează rezultate absolute concrete
Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de
disponibilitatea datelor.
Metoda mediei aritmetice, nu s-a folosit, metoda mediei aritmetice s-a adus la cele mai dese ori la
subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării.
Metoda mediei pondere, prin folosirea coeficienţilor de pondere - pentru determinarea valorii finale
este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât
altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor cât şi pe ponderarea
relativă a rezultatelor.
Conform Regulamentului provizoriu aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din
04.08.2003, la etapa reconcilierii valorilor, evaluatorul va determina valoarea finală a bonului imobil în
baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare. În conformitate cu scopul şi
destinaţia prezentului raport de evaluare precum şi cu informaţia disponibilă în procesul de evaluare,
pentru estimarea valorii de piaţă s-a aplicat metoda analizei comparative a vânzărilor pentru teren
agricol, considerat liber şi metoda cheltuielilor.
La determinarea valorii de piaţă în conformitate cu scopul prezentei evaluări, este mai credibilă metoda
costului, alte metode nu a fost posibil de folosit.
Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului
evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care reprezintă
perceperea evaluatorului a preţului cel mai bun care ar putea fi obţinută într-o tranzacţie.
În baza raţionamentelor enunţate şi analizei rezultatelor obţinute, evaluatorul a apreciat
Valoarea de piaţă, care poartă un caracter de recomandare, a obiectului supus evaluării
situat în r-l. Leova sat. Cneazevca, extravilan la data evaluării constituie:
V p = 1 827 552 lei.
Deci, valoarea de piaţă constituie cu rotunjire: 1 828 000 lei.
6. ESTIMAREA VALORII DE LICHIDARE
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) (Conform “Regulament provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile” aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 din
04.08.2003) – valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat
într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a
obţine cel mai bun preţ de piaţă. - Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare,
Termenul „vânzare forţată” se utilizează adesea în situaţiile în care un vânzător este obligat să vândă
şi/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. Preţul opţional în această situaţie nu
îndeplineşte cerinţele din definiţia valorii de piaţă. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste situaţii va
depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o
comercializare adecvată nu poate fi făcută. El poate să reflecte şi consecinţele pentru vânzător a
nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp specificată.

Preţul opţional într-o vânzare forţată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepţia situaţiei în care
sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializării neadecvate.
Aşadar reieşind din aceste definiri, două condiţii sunt obligatorii pentru calificarea valorii de lichidare
drept bază a evaluării unui obiect:
1. Obiectul evaluării este înstrăinat într-o perioadă de timp relativ scurtă şi în condiţii de expunere pe
piaţă diferite decât cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
2. Orice proprietar raţional va vinde proprietatea într-un termen restrâns justificat, o asemenea
vânzare „urgentă” întotdeauna este forţată, indiferent de motivele concrete de care se va conduce
vânzătorul.
Atât perioada rezonabilă, cât şi perioada fixată de expunere pe piaţă, stau la baza principiului
formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de piaţă.
Esenţa acestui principiu constă în faptul că pierderile generate de realizarea obiectului la un preţ
inferior celui de piaţă trebuie să fie recuperate prin plasarea (investirea) în timpul cel mai apropiat a
veniturilor obţinute de la realizarea obiectului (mai mici decât în condiţii reale de piaţă
Realizarea obiectului în termeni restrânşi întotdeauna este însoţită de pierderi, iar obţinerea
celui mai bun preţ de piaţă este imposibilă în acest caz.
Deci relaţia între valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare poate fi exprimată prin următoarea
formulă:
Ke
V L=V L∗k L = ( t d∗m )
( 1+i / m ) Unde:

VL –valoarea de lichidare a obiectului, lei;
Vp –valoarea de piaţă a obiectului, lei;
i –dobîndamedie anuală a investiţiilor în obiecte de piaţă în obiecte similare, %;
–termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de piaţă a obiectului,
te
ani;
t –termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului, ani;
Ke –coeficientul elasticităţii cererii după preţ.
Formula generală de calcul a ratei de actualizare este:
Yo = Rf +Ri + Rmd + Rlr + Rrbi

Rf – rata venitului fără risc (6,11%) – sursa: site-ul oficial a Băncii Naţionale a Republicii Moldova,
la data evaluării.
RI – rata anuală a inflaţiei (7,3%) - sursa: site-ul oficial a Băncii Naţionale a Republicii
Moldova, la data evaluării.
RMD – rata riscului pe ţară (al Republicii Moldova –9,25%) – sursa: site-ul oficial al
economistului Aswath Damodaran.
R lr – rata lichidităţii reduse - (6,11%) – (rata venitului fără risc: 6,11%* 12/12)
Rrbi – rata riscului bunurilor imobiliare – 5%

Astfel, rata actualizării Y0, va constitui:
Yo = Rf +Ri + Rmd + Rlr + Rrbi
Y0 = 6,11%+7,3% + 9,25% +6,11%+5,0% = 33,77% ori 34%

RMD – rata riscului pe ţară
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html

Rf – rata venitului fără risc
http://bnm.md/bdi/pages/reports/dop/DOP5.xhtml?id=0&lang=ro
www.bnm.md
RI – rata anuală a inflaţiei (7,3%)
Conform formulei menţionate mai sus valoarea de lichidare a obiectului supus evaluării va
fi:
Denumirea indicilor Valoarea

Valoarea de piaţă a obiectului (V p ), lei MD. 1 828 000
Coeficientul elasticităţii cererii după preţ, (K e). 0,81
Dobânda medie anuală a investiţiilor în obiecte de piaţă în obiecte 0,34
similare, (i), %.
Termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de piaţă a 0,85
obiectului, (te).
Termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului, (t). 0,4
Coeficientul de proporţionalitate a valorii de lichidare şi de piaţă (K l). 0,6927
Valoarea de lichidare a obiectului (VL), lei MD. 1 406 062
Deci, valoarea de lichidare (forţată) a terenului agricol cu plantaţii multianuale livada de

pere propusă spre evaluare, constituie cu rotunjire: 1 406 000lei.
7. VALOAREA FINALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Pentru obiectul supus evaluării „Livada de pere” amplasat în r-nul. Leova

com. Cneazevca, extravilan, care este înregistrat cu drept de proprietate după
GŢ „ XXXXXXXXXXX” conform extrasului din Registrul bunurilor imobile cu
numere cadastrale: 5721103181, 5721103179, 5721103180,5721104019,
5721104018, 5721104017 , la data evaluării se propun următoarele valori, care
poartă un caracter de recomandare şi pot fi propuse pentru gaj în bancă
Valoarea de piaţă – 1 828 000

(un milion opt sute douăzeci şi opt mii) lei
Valoarea de înlocuire – 1 187 000
(un milion una sută optzeci şi şapte mii) lei
Valoarea de lichidare – 1 406 000
(un milion patru sute şase mii) lei
Evaluarea a fost efectuată de către evaluator:
Certificat de calificare Cioara Olga ___________________

seria EI-IX Nr. 0346
Director CCI Filiala Hînceşti Cojocaru Tatiana L.Ş
Livada de pere r-l Leova com.Cneazevca, extravilan

Amplasarea obiectului



Livadă

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Livadă

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.

din 12 ianuarie 2018

Imobil: Livadă de pere

Beneficiarul evaluării: GŢ „XXXXXXXXXXXXXXXXX”

Executor: Camera de Comerţ şi Industrie a RM

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 1

CONŢINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE:

I. Rezultatele şi concluziile evaluării..................................................................................3

I.II. Rezultatele evaluării ................................................................................. 3

II. Anexe ................................................................................................................................26

1. Fotografiile obiectului evaluării efectuate la data evaluării.

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 2

Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne permite să

Valoarea de piaţă – 1 828 000

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 3

Amplasamentul obiectului: Republica Moldova, r-nul Leova, sat. Cneazevca, extravilan.

Proprietarul plantaţiei şi beneficiarul evaluării:

Documentele prezentate (se anexează) :

Iniţiat de către beneficiarului serviciilor de evaluare

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 4

I.I. DETERMINAREA SARCINII DE EVALUARE.

Amplasarea obiectului evaluării r-nul Leova, sat. Cneazevca,extravilan

I.II. REZULTATELE EVALUĂRII

I.III. IDENTIFICAREA OBIECTULUI IMOBILIAR DE EVALUARE

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 5

imobile cu numere cadastrale: 5721103181, 5721103179, 5721103180, 5721104019, 5721104018,

1.2. STAREA ACTUALĂ ŞI CARACTERISTICILE FIZICE ALE

2. SCOPUL ŞI NECESITATEA EVALUĂRII

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 6

2.1. SURSELE DE INFORMAŢIE UTILIZATE PENTRU EFECTUAREA

3.ANALIZA DATELOR SPECIFICE OBIECTULUI EVALUĂRII:

Fişa informaţională a sectorului evaluat

Factorii de influenţă Parametrii

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 7

3.1. PIAŢA LOTURILOR DE PĂMÂNT DESTINAŢIE AGRICOLĂ

Esenţa evaluării terenurilor după metoda comparaţiei vânzărilor

4. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

4.1. EVALUAREA PRIN METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE A TERENURILOR

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 8

 selectarea tranzacţiilor de vânzare cumpărare în care au participat proprietăţile ce pot fi comparabile

www.lara.md; site www.imobile.md, www.999.md, www.case.md, www.makler.md.

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 9

Tabelul obiectelor comparabile (Teren agricol)

Elemente de Obiectul evaluat Obiectul analog Obiectul analog Obiectul

Adresa r-l Leova r-l Hînceşti mun. Hînceşti r-l. Cimişlia

Suprafaţa totală, 9,21 8,00 1,07 0,8025

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 10

Distanţa până 4,0km 5,0km 2,0km 0,0km

Corecţia 1,00 1,00 1,00

Corecţia 1,00 1,00 1,00

P1∗2+ P 2∗1+ P 3∗3 3696∗3+ 3045∗2+3154∗1

În baza raţionamentelor enunţate, analizei indicilor de piaţă cu tranzacţii asemănătoare

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 11

4.2. EVALUAREA PRIN METODA CHELTUIELILOR

Pregătirea solului anul 2015:

Estimarea valorii de piaţă a livezii prin metoda costului:

Indicator Valoarea Formula de calcul Nota

4.2. EVALUAREA PRIN METODA VÂNZĂRILOR COMPARABILE

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 12

Piaţa de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii şi ofertei, determină preţul pentru

5. EVALUAREA PRIN METODA VENITURILOR

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 13

5.1. RECONCILIEREA VALORILOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE