Las propiedades de inversión

Son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un edificio, o ambos) que mantiene el dueño
o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas y no
para su uso o venta

Las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son en gran medida
independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las
propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación
de servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no
son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en
el proceso de prestación de servicios.

Clasificación

Las propiedades de inversión pueden utilizar el modelo de valor razonable o costo-

depreciación deterioro, y corresponderá a la administración de la organización elegir la
modalidad. Y es que según la NIIF para las PYMES en la sección 16 sólo se clasificará como
propiedades de inversión, los bienes que puedan ser medidos a valor razonable; de lo contrario, se
aplica el modelo costo depreciación deterioro, pero realizando el respectivo registro de acuerdo
con la sección 17 de Propiedad, planta y equipo.

Según lo indicado en el estándar, los terrenos y edificios que sirven para obtener rentas por
alquiler, apreciación de capital (generación de valorizaciones) o ambas, se clasifican
contablemente como propiedades de inversión. Cuando se aborda la NIC-40 del estándar pleno y
la Sección 16 de NIIF para pymes que corresponden al tema de propiedades de inversión, se
observa que solo se consideran como tal, los bienes inmuebles, sean terrenos o edificaciones, que
la organización tenga destinados para ser alquilados y generar beneficios.

Los siguientes son algunos bienes que podrían ser clasificados en el grupo de propiedades de
inversión:

 Terrenos para usos futuros no determinados.

 Edificio alquilado a través de arrendamiento operativo.
  Edificio desocupado que se piensa arrendar en el futuro a través de arrendamiento
operativo.
 Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para uso futuro como propiedades de
inversión.

Ejemplos de propiedades de inversión

1. Un terreno que se tiene para obtener apreciación del capital a largo plazo y no para
venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.
2. Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad
no haya determinado si el terreno se utilizará como o para venderse a corto plazo,
dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno
se mantiene para obtener apreciación del capital).
3. Un edificio que sea propiedad de la entidad (o un activo por derecho de uso
relacionado con un edificio mantenido por la entidad) y esté alquilado a través de uno
o más arrendamientos operativos.
4. Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más
arrendamientos operativos.

Valoración al momento del reconocimiento

Una entidad valora las propiedades de inversión por su costo en el reconocimiento inicial. El
costo de una propiedad de inversión comprada comprende su precio de compra y cualquier gasto
directamente atribuible, tal como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la
transferencia de propiedad y otros costos de transacción. Si el pago se aplaza más allá de los
términos normales de crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos futuros. Una
entidad determinará el costo de las propiedades de inversión construidas por ella misma

Ejemplo: medición en el reconocimiento inicial

El 1 de enero de 20X1, una entidad compró un bloque de oficinas (edificio) por 1.000.000
u.m. (1). El precio de compra se financió con un préstamo de 1.010.000 u.m. (que incluía 10.000
u.m. de comisiones por obtención de préstamo). El edificio sirve como garantía del préstamo. La
adquisición del edificio implicó costos legales directos e impuestos no recuperables por la
transferencia de la propiedad de 10.000 u.m. y 50.000 u.m., respectivamente.
 En 20X1, la entidad remodeló el edificio, transformándolo en apartamentos residenciales de
lujo para arrendar a terceros independientes mediante arrendamientos operativos. Los
desembolsos incurridos al remodelar el edificio fueron los siguientes:

• 100.000 u.m. en permisos de planificación

• 1.500.000 u.m. de costos de construcción (incluidos 60.000 u.m. de impuestos recuperables).

La remodelación finalizó y los apartamentos estuvieron listos para ser arrendados el 1 de

octubre de 20X1.

Respecto de este edificio, el gobierno local le cobró a la entidad impuestos en concepto de

servicios en la propiedad por 1.000 u.m. mensuales.

¿Cuál es el costo del edificio en el reconocimiento inicial?

Descripción Cálculo o razón u.m. Referencia a la

NIIF para las
PYMES
Precio de compra Precio de compra 1.000.000 16.5 y 17.10(a)
Comisión hipotecaria Incluida en la deuda hipotecaria - 11.6
Impuestos por transferencia Desembolso directamente atribuible 50.000 16.5 y 17.10(a)
Honorarios legales Desembolso directamente atribuible 10.000 16.5 y 17.10(a)
Permiso de planificación Desembolso directamente atribuible 100.000 16.5 y 17.10(b)
Costos de construcción 1.500.000 u.m.; reembolso de 60.000 1.440.000 16.5 y 17.10(b)
Impuestos por servicios: u.m. 9.000 16.5 y 17.10(b)
-durante la construcción 1.000 u.m. por 9 meses en la - 16.5 & 5.6
-después de la construcción remodelación - 25.2
Costos por préstamos Costo operativo, en resultados
Reconocidos como gastos en los
resultados
Costo del edificio 2.609.000

Valoración posterior al reconocimiento

Se puede valora de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor
razonable en cada fecha de presentación, reconociendo en resultados los cambios en el valor
razonable. Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como
propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y
no la propiedad subyacente.

La valoración posterior al reconocimiento inicial depende de las circunstancias en lugar de la

elección de política contable entre los modelos de costo y valor razonable. Si una entidad puede
medir el valor razonable de una partida de propiedades de inversión con fiabilidad sin costo o
esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha, debe usar el modelo del valor
razonable. En otro caso, debe usar el modelo del costo.

Cuando existe evidencia de que el valor razonable de una propiedad no puede medirse con
fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado en un contexto de negocio en marcha, la
propiedad se contabiliza de acuerdo con la Sección 17.

Ejemplo: medición tras el reconocimiento

El 1 de enero de 20X1, una entidad adquirió una propiedad de inversión (edificio) por
1.000.000 u.m. La entidad no puede medir el valor razonable de la propiedad de inversión con
fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha.

La gerencia estima que la vida útil del edificio es 20 años a partir de la fecha de adquisición.
Se sospecha que el valor residual del edificio es nulo (dado que el valor razonable no puede
determinarse con fiabilidad).

La gerencia considera que el método de depreciación lineal refleja el patrón en función del
cual espera consumir los beneficios económicos futuros del edificio.

El valor del terreno sobre el cual se encuentra el edificio carece de importancia relativa. (3)

¿Cuál es el importe en libros del edificio el 31 de diciembre de 20X1?

Debido a que la gerencia no puede estimar el valor razonable de la propiedad sin costo o
esfuerzo desproporcionado, en un contexto de negocio en marcha, la propiedad se mide al costo
menos la depreciación acumulada y el deterioro acumulado, si los hubiera.

Descripción Cálculo o razón u.m. Referencia a la

NIIF para las
 PYMES
Costo Precio de compra 1.000.000 16.5 y 17.10(a)
Valor residual nulo [párrafos 16.1–
17.18]
Importe depreciable Costo menos valor 1.000.000 [párrafos 16.1–
residual 17.18]
Depreciación por año Monto depreciable ÷ 50.000 [párrafos 16.1–
vida útil de 20 años 17.16]
Importe en libros 1.000.000 u.m. de costo menos 50.000 950.000
u.m. de depreciación acumulada

Propiedad plata y equipo

Son activos tangibles se mantienen para su uso en la producción o el suministro de bienes o

servicios, para arrendarlos a terceros o con propósitos administrativos, y se esperan usar durante
más de un periodo.

Un elemento de propiedades, planta y equipo deberá reconocerse como activo si, y sólo si
sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo; y el
costo del activo para la entidad pueda ser valorado con fiabilidad.

Las propiedades, planta y equipo no incluyen:

Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola o actividades especiales, o los
derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y recursos no renovables
similares.

Característica

Las propiedades, planta y equipos que se identifiquen como activos fijos, deben reunir las
siguientes características.

• Deben ser propiedad de la empresa.

• Deben ser de naturaleza perdurable y permanente en el tiempo.

• Deben estar destinados única y exclusivamente a las operaciones normales del negocio.

• La intención al adquirirlos, no es venderlos.

 Clasificación

La Propiedad, Planta y Equipo se  divide en tres categorías  que son:

Activos no depreciables:

Son aquellos activos fijos no depreciables los que  por no estar operando o no están generando
ingresos porque a la fecha de presentación del Balance se encuentran todavía en la etapa de
construcción o montaje como por ejemplo:

Las construcciones en curso, Propiedad, planta, equipo  y maquinaria en  tránsito, equipo en

montaje, y terrenos que por su naturaleza no se deprecian pues se espera que tengan una vida útil
indefinida.

Depreciables: aquellos que por el deterioro causado por el uso, la acción de factores naturales,
la obsolescencia por avances tecnológicos y los cambios en la demanda de los bienes y servicios
a cuya producción o suministro contribuyen, pierden valor. Ejemplo: equipos, construcciones y
edificaciones, equipos de computación y de transporte.

Agotables: son representadas por recursos naturales controlados por la organización, cuya
cantidad y valor disminuyen a causa de la extracción o remoción del producto. Su costo histórico
es conformado por su valor de adquisición, más las erogaciones y los cargos incurridos en su
explotación y desarrollo.

Ejemplos: partidas de propiedades, planta y equipo.

1. Una entidad posee un edificio de fábrica en el que manufactura sus productos.

El edificio se clasifica como una partida de propiedades, planta y equipo. Es un activo físico
usado en la producción de bienes que se prevé utilizar durante más de un periodo contable.

2. Una entidad adquiere, por un pago combinado, un edificio existente y el interés de 80 años
restantes en un derecho de uso de 100 años del terreno en donde se encuentra el edificio (la
propiedad absoluta del terreno no es posible en esa jurisdicción). El edificio está ocupado
por el personal administrativo de la entidad.
 El precio de compra se divide entre el derecho de uso del terreno y el edificio sobre la base de
los valores razonables relativos de los dos activos. El derecho de uso del terreno se contabiliza
como arrendamiento operativo conforme a la Sección 20 y el edificio como propiedades, planta
y equipo conforme a la Sección 17.

Las propiedades, planta y equipo también excluye los activos que se mantienen para la venta
en el curso normal de la operación, activo en el proceso de producción para tal venta y activo en
forma de materiales o suministros que deben consumirse en el proceso productivo o en la
prestación de servicios. Tales activos son inventarios.

Ejemplos: partidas que no son propiedades, planta y equipo

1. Una entidad posee ganado con animales reproductores para sus actividades agrícolas. La
entidad también posee un tractor y un remolque que se utilizan para transportar el alimento
al ganado.

Si bien el ganado probablemente cumpla con la definición de propiedades, planta y equipo

(son activos tangibles utilizados en la producción de becerros en más de un periodo contable), se
contabiliza como activos biológicos. El tractor y el remolque se clasifican como partidas de
propiedades, planta y equipo. Son activos físicos utilizados en el suministro de bienes durante
más de un periodo contable. El tractor y el remolque no son activos biológicos.

Reconocimiento

Una entidad aplicará los criterios de reconocimiento para determinar si reconocer o no una
partida de propiedades, planta o equipo. Por lo tanto, la entidad reconocerá el costo de una partida
de propiedades, planta y equipo como un activo si, y solo si:

Es probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros asociados con la
partida, y el costo de la partida puede medirse con fiabilidad.

Un ejemplo puede de ser las piezas de repuesto y el equipo auxiliar que se registra
habitualmente como inventarios, y se reconocen en el resultado del periodo cuando se consumen.
Sin embargo, las piezas de repuesto importantes y el equipo de mantenimiento permanente son
propiedades, planta y equipo cuando la entidad espera utilizarlas durante más de un periodo.

Valoración en el momento del reconocimiento

 Todo elemento de propiedades, planta y equipo, que cumpla las condiciones para ser
reconocido como un activo, se valora por su costo. El costo de un elemento de propiedades,
planta y equipo será el precio equivalente al contado en la fecha de reconocimiento. Si el pago se
aplaza más allá de los plazos normales del crédito comercial, la diferencia entre el precio
equivalente al contado y el total de los pagos se reconocerá como gastos por intereses a lo largo
del periodo de aplazamiento.

El costo de los elementos de propiedades, planta y equipo puede contener:

• Su precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indirectos

no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir cualquier descuento o
rebaja del precio;

• Todos los costos directamente relacionados con la ubicación del activo en el lugar y en las
condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia;

• la estimación inicial de los costos de desmantelamiento o retiro del elemento, así como la
rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, cuando constituyan obligaciones en las que
incurre la entidad como consecuencia de utilizar el elemento durante un determinado periodo,
con propósitos distintos del de la producción de inventarios durante tal periodo

Valoración posterior al reconocimiento

Una entidad valora todas las de propiedades, planta y equipo tras su reconocimiento inicial al
costo menos la depreciación acumulada y cualesquiera pérdidas por deterioro del valor
acumuladas. Una entidad reconocerá los costos del mantenimiento diario de una partida de
propiedad, planta y equipo en los resultados del periodo en el que incurra en dichos costos.

Depreciación

. Se realiza de forma sistemática y racional, e independiente para cada parte de un elemento de

propiedad, planta y equipo que tenga costo significativo y vida útil distinta. Los cambios en el
valor residual, la vida útil y el método de depreciación de un activo se contabilizarán como
cambios en las estimaciones contables (carácter prospectivo), salvo que se tratara de un error.
 Por su parte, el importe depreciable corresponde al costo del activo menos el valor residual o
valor de salvamento, es decir, el valor total a depreciar. Las NIIF señalan que para cada
propiedad, planta y equipo se debe determinar un valor residual o valor de salvamento, que
corresponde al valor final que tendrá cada activo después de haber sido utilizado durante su vida
útil. Se trata entonces del valor del activo en el momento en que ya no se utilice, y será
determinado por un profesional experto de acuerdo con cada activo.

La norma establece cinco factores que pueden modificar el valor residual de un activo como
son la obsolescencia del activo, el cambio de la forma en que se usa el activo, su desgaste
inesperado, la variación de los precios del mercado o un cambio en su vida útil. Si se llega a
presentar alguno de éstos factores, la entidad debe realizar una revisión y modificación del valor
residual, el método de depreciación o la vida útil, contabilizando tales modificaciones como un
cambio o ajuste de la estimación contable

1. Ejercicio de Propiedad, planta y equipo. Cálculo de la cuota de depreciación de

un elemento complejo

►Se adquiere un autobús por 120.000 u.m. cuya vida útil es de 8 años, pero se sabe que a los
4 años habrá que hacerle un cambio de motor que representa el 40% del valor del autobús.

A los 4 años se produce el cambio con un coste de 50.000 u.m.

►Contabilización de las operaciones anteriores.

Solución:

Por la compra del autobús:

Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Elementos de transporte 120.000
Activo corriente Bancos 120.000

Depreciación anual durante los cuatro primeros años:

Motor 120.000x0,4/4 12.000

Resto del autobús 120.000x0,6/8 9.000
Cuota anual durante los 4 primeros años 21.000
Contabilización de la depreciación (igual asiento durante los 4 primeros años)
 Clasificación Cuentas Debe Haber
Depreciación de propiedad, planta y
Gastos equipo 2 1.000
Correctora activo Depreciación acumulada de
n/c elementos de transporte 21.000

Al finalizar los 4 años se cambia el motor.

Clasificación Cuentas Debe Haber
Depreciación acumulada de
Correctora activo n/c elementos de transporte 48.000

Elementos de transporte (motor

Activo no corriente nuevo) 50.000
Elementos de transporte (motor
Activo no corriente viejo) 48.000
Activo corriente Bancos 50.000

Depreciación anual durante los cuatro últimos años:

Motor 50.000/4 12.500

Resto del autobús 120.000x0,6/8 9.000
Cuota anual durante los 4 primeros años 21.500

Contabilización de la depreciación (igual asiento durante los 4 últimos años):

Clasificación Cuentas Debe Haber
Depreciación de propiedad,
Gastos planta y equipo 2 1.500
Depreciación acumulada de
Correctora activo n/c elementos de transporte 21.500

Importante: No existe obligación de separar contablemente cada una de las partes del activo
objeto de depreciación diferenciada (el motor por u n lado y el resto del autobús por otro).

2. Ejercicio Propiedad, planta y equipo. Depreciación de bienes afectos a

concesión administrativa.

►La sociedad X adquiere por 40.000 u.m. una concesión administrativa para la gestión de un
servicio público de transporte por 5 años. Para el desarrollo de la actividad adquiere varios
autobuses valorados en 160.000 u.m. con una vida útil de 8 años, que revertirán a la
administración concedente al finalizar la concesión.
 ►►Contabilizar las operaciones del primer ejercicio.

Solución:

Por la adquisición de la concesión:

Clasificación Cuentas Debe Haber

Activo no
corriente Concesiones administrativas 40.000
Activo corriente Bancos 40.000

Por la compra de los autobuses:

Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Elementos de transporte 160.000
Activo corriente Bancos 160.000

Por la amortización de la concesión a fin de ejercicio:

Clasificación Cuentas Debe Haber
Amortización del activo
Gastos intangible 8.000
Amortización acumulada de
Correctora activo n/c concesiones administrativas 8.000

Por la depreciación de los autobuses a fin de ejercicio:

Clasificación Cuentas Debe Haber
Depreciación de propiedad,
Gastos planta y equipo 32.000
(160.000/5) (1)
Depreciación acumulada de
Correctora activo n/c elementos de transporte 32.000

Aunque la vida útil de los autobuses es de 8 años ,al tratarse de activos sometidos a
reversión, las normas internacionales de contabilidad consideran que su vida útil coincide
con el periodo Concesional cuando éste sea inferior a la vida económica del activo
(período durante el cual el activo va a utilizarse por el concesionario).

Desincorporación
 La desincorporación consiste en el retiro de bienes registrados en el activo fijo, que por
diversas razones (venta, sobrantes, obsolescencia, hurto, etc.) se determina que no serán usados
en el futuro en las operaciones de la empresa Por lo tanto, al desincorporar físicamente el activo
fijo sucede lo siguiente:

 Se elimina el costo del activo vendido

 Se elimina la depreciación acumulada hasta el periodo de la ejecución de la venta
 Se registra la pérdida o ganancia habida en la venta

Ejemplo por Venta del Activo tangible

La empresa Lo Mejor, C.A. vendió uno de los vehículos, cuyos datos son los siguientes:

Costo Bs.60.000,oo
Depreciación Acumulada Bs.45.000,oo

Se pide: Registrar la venta suponiendo que:

- Se vendió en Bs.10.000, oo más el 10% de IVA.

- Se vendió en Bs.25.000, oo más el 10% de IVA.

- Se vendió en Bs.15.000, oo más el 10% de IVA.

Debemos determinar el resultado para cada uno de los casos.

Caso 01 Caso 02 Caso 03
Costo 60.000,oo 60.000,oo 60.000,oo
Depreciación Acumulada 45.000,oo 45.000,oo 45.000,oo
Valor en libros 15.000, oo 15.000,oo 15.000,oo
Vendido en 10.000,oo 25.000,oo 15.000,oo
Pérdida 5.000,oo
Utilidad 10.000,oo
Ni Utilidad ni Pérdida ----0----

En función de los resultados antes obtenidos se deben realizar registros en el Libro Diario
Principal de la empresa como sigue:
Caso 01
FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER
.
Año -1-
Mes Día Banco 11.000, 00
Depreciación Acumulada 45.000, 00
vehiculó
 Perdida en venta de activo 5.000, 00
tangible
vehiculó 60.000, 00
Debito fiscal IVA 1.000, 00
Registro de venta de vehículo

Caso 02
FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER
.
Año -1-
Mes Día Banco 27.500, 00
Depreciación Acumulada 45.000, 00
vehiculó
Utilidad en Venta de Activo , 10.000 00
Fijo
vehiculó 60.000, 00
Debito fiscal IVA 2.500, 00
Registro de venta de vehículo

Caso 03
FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER
.
Año -1-
Mes Día Banco 16.500, 00
Depreciación Acumulada 45.000, 00
vehiculó
vehiculó 60.000, 00
Debito fiscal IVA 1.500, 00
Registro de venta de vehículo

Ejemplo de Desincorporación por Cambio de Activo tangible:

Con los siguientes datos, se ilustra el método para el tratamiento de las entregas del activo
tangible a cuenta de nuevas unidades.

Activo Usado Caso 01 Caso 02

Costo 5.000,oo 5.000,oo
Depreciación Acumulada 3.000,oo 3.000, oo
Valor en libros 2.000,oo 2.000,oo
Vendido en 2.300,oo 1.800,oo
Precio de lista del activo nuevo 6.000,oo 6.000,oo
Pago en Efectivo 3.700,oo 4.200,oo
 En función de los resultados antes obtenidos se deben realizar registros en el Libro Diario
Principal de la Empresa como sigue
Caso 01
FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER
.
Año -1-
Mes Día Activo tangible nuevo 6.000, 00
Depreciación Acumulada 3.000, 00
activo usado
Activo tangible usado , 5.000 00
caja 3.700, 00
Utilidad en cambio activo 300, 00
usado
Registro de cambio de activo
usado por otro nuevo

Caso 02
FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER
.
Año -1-
Mes Día Activo tangible nuevo 6.000, 00
Depreciación Acumulada 3.000, 00
activo usado
Perdida en cambio de activo 200, 00
usado
Activo tangible usado 5.000, 00
caja 4,200, 00
Registro de cambio de activo
usado por otro nuevo

Ejemplo de Desincorporación por Obsolescencia de Activo tangible:

Un incendio destruyó totalmente una máquina de la empresa Lo Mejor, C.A. por lo cual se decidió
Descartarla. El costo de esta máquina era de Bs.180.000,oo y su depreciación acumulada para esa fecha
era deBs.62.800,oo. La máquina se encontraba asegurada y se obtuvo del seguro Bs.100.000,oo

Se pide: Registrar los hechos acaecidos.

Antes de realizar el asiento contable Usted, debe determinar si la depreciación está acumulada hasta la
fecha del accidente. En este caso si lo está. De lo contrario, será necesario calcular y registrar la
depreciación qué falta desde la última fecha de registro hasta la fecha del accidente. Posteriormente, se
determina la utilidad o pérdida ocurrida según los libros, como consecuencia de la eliminación del activo
siniestrado para lo cual se Actúa como sigue:

Costo 180.000,oo
Menos: Depreciación Acumulada 62.800,oo
Valor en libros 117.200,oo
Recibido del seguro 100.000,oo
Pérdida 17.200,oo

Después de los anteriores cálculos, debe registrar en el libro diario principal de la empresa Lo
Mejor, C.A. el Siguiente asiento contable.

FECHA CUENTA Y EXPLICACIÓN REF DEBE HABER

.
Año -1-
Mes Día caja 100.000, 00
Depreciación Acumulada 62.800, 00
maquinaria
Perdida incendio maquinaria 17.200, 00
maquinaria 180.000, 00
Registro por desincorporación 00
por obsolescencia