ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CURSO: DERECHO CIVIL X GARANTIAS

2020-01

GRUPO: DER 11-2

FECHA: 18 DE JUNIO DE 2020
PROFESOR: ALVARO FARFAN BUTRON

NOMBRE Y APELLIDOS DE LOS ALUMNOS

RAUL ESTEBAN FERNANDEZ SUAREZ

SHEYLA STHEFANY QUISPE CURASI

_______________________________________________________________

CASO PRÁCTICO

En un contrato de compraventa de un inmueble en el que Alejandro vende a favor de Benito un

departamento, se pacta una cláusula que reconoce a Alejandro la posibilidad de resolver la
compraventa en caso de que Benito no realice el pago del mismo en el plazo pactado.

Transcurrido el plazo pactado desde la venta, Benito no realiza el pago pactado para el inmueble
y tampoco está realizando el pago del impuesto predial conforme al acuerdo inicial.

RESPONDE

1- Puede Alejandro debido a la existencia del pacto que hizo con Benito llevar a cabo
la resolución del contrato de forma inmediata por el impago del precio en el
momento convenido. Explica con base legal (3 p.)

El contrato de compraventa realizado entre Alejandro y Benito presuponemos que se

establecieron una clausula con reserva de propiedad, en el que Alejandro otorgaría la propiedad
del departamento siempre que Benito cumpliera con la obligación del pago, en este sentido se
celebró pactándose una condición resolutoria expresa del contrato, lo que permite que vendedor
es decir Alejandro resuelva el contrato siempre y cuando el comprador es decir Benito no pague
el precio en el momento convenido, si bien del caso parece ser posible que sí pueda resolverse
dicho contrato por el incumplimiento de Benito por la obligación del pago del precio cuando
corresponde.

Según el artículo 1583°.- En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la

propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él,
aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o
deterioro desde el momento de la entrega. (…)

Por ende en el presente caso deberá considerarse que la resolución del contrato no será
inmediata, sino que se exige que el vendedor en este caso Alejandro haga un requerimiento bien
judicial, bien notarial en el que exija la resolución de dicho contrato de compraventa. A través
de dicho requerimiento se pretende el allanamiento de la obligación, siendo posible que se
permita a Benito obtener un nuevo plazo para el cumplimiento del pago u obligación.

Conforme lo establece el artículo 1430 del Código Civil: “Puede convenirse expresamente que
el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo,
establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte
interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”.

Según la doctrina1 se señala que la cláusula resolutoria al ser una clausula especial que las partes
han integrado en el contrato, establecen que si una de ellas no cumple con la prestación
determinada a su cargo, el contrato quedará resuelto automáticamente, de pleno derecho.
Asimismo quien resuelva el contrato deberá comunicarlo a la otra parte, valiéndose de la
cláusula resolutoria.

En ese sentido, no debe entenderse que basta que el incumplimiento se produzca para que, de
manera automática, el contrato quede resuelto, sino que en todos los casos se requerirá el envío
de una comunicación que manifieste una voluntad de resolver el contrato, la misma que podrá
realizarse desde que la contraparte se encuentre en situación de incumplimiento, esto es, desde
que el plazo para que ejecute su prestación se haya vencido, pues, de lo contrario, si es que se
envía alguna comunicación antes de que dicho plazo venza, ésta no servirá para resolver el
contrato, sino que únicamente estaremos ante una manifestación de voluntad sin consecuencias
jurídicas. Ahora bien, no se ha establecido alguna formalidad para realizar la comunicación sin
embargo el artículo 1429 del Código Civil, la norma establece que se deberá enviar una carta
notarial, sin embargo no puede excluirse otras modalidades, más seria lo adecuado al otorgar
una fecha cierta que será fundamental para el interesado.

2.- Alejandro podría pedir, en caso de que Benito sí cumpla con el pago del precio, la
resolución del contrato porque Benito no ha cumplido con el pago del impuesto predial.
Explica con base legal (3 p.)

Respecto a la resolución del contrato de compraventa del departamento, en el caso de que

Benito no realizara el pago del impuesto predial, puesto que la condición resolutoria, sólo tiene
efectos en el caso del incumplimiento por el comprador de la obligación de pago del precio en el
momento convenido, no habiéndose establecido la facultad para poder rescindir el contrato de
otros incumplimientos de obligaciones que lleve a cabo el mismo. Es decir como bien se señaló
anteriormente (artículo 1430) la cláusula de resolución deberá establecerse expresamente las
causales de forma precisa y no habiéndose pactado respecto al pago del impuesto predial, su
incumplimiento no está sujeta a la resolución del contrato.

3.- Redacta un contrato de compra venta con el pacto que corresponda al caso planteado.
(14 p.).

1
Romero Zavala, Luis. Derecho de los Contratos en el Código Civil Peruano. Teoría General de los
Contratos. Libro VII del Código Civil. Sección Primera (artículos 1351 al 1425). Lima: Editora FECAT, 1999,
tomo II, p. 69.
 COMPRAVENTA CON PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD

Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa
con reserva de propiedad que celebran de una parte don Alejandro Fernández Suárez , identificado
con D.N.I. Nº 71503002, de estado civil soltero y con domicilio en Calle Cahuide 501, distrito de
Mariano Melgar, Arequipa; a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte
don Benito Quispe Curasi, identificado con D.N.I. Nº 72513103, de estado civil soltero y con
domicilio en Urb. Paisajista J7, Cercado de Arequipa, Arequipa, a quien en lo sucesivo se
denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en Calle Cahuide 502, distrito
Mariano Melgar, provincia y departamento de Arequipa, el mismo que se encuentra inscrito en la
partida electrónica Nº666 del Registro de la Propiedad Inmueble de Arequipa, cuya área, linderos y
medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR
adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario Don Antonio Gabriel Suárez
Fernández, mediante escritura pública extendida por ante el Notario Público de Arequipa Don
Carlos Enrique Gómez de la Torre, conforme obra en el asiento 1234-2018 de la referida partida
electrónica.
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior
se encuentra desocupado, en buen estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que
el producido por el uso normal y ordinario.

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien
descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR, con sujeción al pacto previsto en la
cláusula sexta. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total
del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.

PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:

CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la
suma de S/. 500’000.00 (Quinientos mil y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará
en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1.- S/. 250’000.00 en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin
más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
2.- S/. 250’000.00 el día 18 de junio del 2020
El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR.
QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación EL COMPRADOR gira en
favor de EL VENDEDOR una letra de cambio por los siguientes valores: S/250’000,00; dicha
suma incorporan los importes establecidos en el numerales 2 de la cláusula anterior más los
correspondientes intereses a la fecha de vencimiento allí indicadas para cada una de ellas.
Se deja constancia, asimismo, que los citados cambiales se encuentran avaladas por Don Raúl
Esteban Fernández Suárez, las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero.
PACTO DE RESERVA DE PROPIEDAD:
SEXTA.- Las partes acuerdan, al amparo de lo dispuesto por el artículo 1583 del Código Civil,
incorporar en el presente contrato el pacto de reserva de propiedad en favor de EL VENDEDOR.
En consecuencia éste conservará la propiedad del bien materia del presente contrato aun cuando la
posesión del mismo haya sido entregada a EL COMPRADOR.
SÉTIMA.- Se deja establecido que el pacto de reserva de propiedad a que se refiere la cláusula
anterior, tendrá vigencia hasta que EL COMPRADOR cumpla con pagar la totalidad del precio
pactado en la cláusula cuarta de este documento, más los intereses devengados. De no cumplir con
el pago de las obligaciones derivadas del presente contrato el vendedor estará facultado para
resolver el presente contrato de pleno derecho; como se señala en los artículos 1428, 1429 y 1430
de nuestro Código Civil.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la
fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará
con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar
posesión de dicho bien.
NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y
uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de
agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del
Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del
presente contrato.
DÉCIMA.- Una vez que EL COMPRADOR haya cumplido con la obligación descrita en la
cláusula décimo primera, EL VENDEDOR deberá realizar todos los actos y suscribir todos los
documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto
de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento,
forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento. Además de pagar los gastos
derivados desde el inicio de la posesión del inmueble (Servicios públicos, Impuesto a la Propiedad
Predial, etc).
DÉCIMO SEGUNDA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo
de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer en este acto el
estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se
encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de
garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive
o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante,
EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos
previstos en el art. 1495 del Código Civil.
DÉCIMO CUARTA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de
este documento, con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de
la prestación a su cargo, aquél se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio
existentes al momento de la transferencia.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO QUINTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL
COMPRADOR.
DÉCIMO SEXTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no
tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su
cargo.
DÉCIMO SÉTIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o
reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la
venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los
tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO OCTAVA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la
celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los
jueces y tribunales de Arequipa

DOMICILIO:
DÉCIMO NOVENA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes,
con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los
indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes
surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

VIGÉSIMA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo
establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.

Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al
Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.

Firmado en la ciudad de Arequipa, a los 18 días del mes de Mayo de 2020

EL VENDEDOR EL COMPRADOR
NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
Art. 1118 (Hipotecas legales), inc. 1º.
Art. 1529 (Definición de compraventa) y ss.
Art. 1583 (Compraventa con reserva de propiedad) y ss.
Art. 1428 (Resolución por incumplimiento).
Art. 1429 (Resolución de plena derecho).
Art. 1430 (Condición Resolutoria) .
LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D. LEG. Nº 776:
Art. 7 (Formalización de la compraventa e inscripción registral)
Art. 8 (Impuesto Predial) y ss.
Art. 21 (Impuesto de Alcabala) y ss.