Tema 3: Dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor (4 ORE)

1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate. Conţinutul dreptului de proprietate.

3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia.
4. Formele dreptului de proprietate asupra terenurilor.
5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor în Republica Moldova.
6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor în Republica Moldova.
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor.
8. Drepturile şi obligaiile proprietarilor funciari, posesorilor şi beneficiarilor funciari.
Acte normative: nr.3, 4, 5, 6, 12, 27, 33.
Literatura: nr.1, 4, 10, 16, 21, 27 .

1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate

„Proprietatea”, in sens economic, este o relaţie socială, o relaţie de proprietate. Insă

aceasta nicidecum nu este o relaţie dintre bunuri (intre lucruri), ci o relaţie dintre cetăţeni, stat,
autorităţile publice centrale şi locale şi alte subiecte de drept cu privire la bunuri, in legătură cu
un bun concret. „Dreptul de proprietate”, la randul său, este o relaţie socială de proprietate
reglementată de normele de drept, de normele Constituţiei RM, Codului civil, Codului funciar,
Legii cadastrului bunurilor immobile şi altor acte normative.
„Dreptul de proprietate” exprimă atitudinea faţă de un bun ca al său, faţă de un bun, care
aparţine unei personae fizice sau juridice concrete.
Dreptul de proprietate este un drept real ce conferă titularului posibilitatea reală de a intrebuinţa
bunul conform naturii sau destinaţiei sale, de al folosi şi a dispune de el in mod exclusiv şi
perpetuu, in cadrul şi cu respectarea legii. Numai dreptul de proprietate ii oferă titularului o
putere deplină asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul, dreptul de uz, servitutea, superficia
etc.) permit titularului doar posesiunea şi folosinţa sau numai una din acestea, dar niciodată
dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică dreptul de a instrăina bunul sau de a decide soarta
juridică a bunului in alt mod prevăzut de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Caracterele dreptului de proprietate sunt stabilite direct in
lege şi sunt următoarele:
1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil tuturor. Proprietarul este in drept să ceară
tuturor să-i respecte dreptul de proprietate (Art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia
Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale). Dreptul de
proprietate este absolut, dar nu este nelimitat. Proprietarul este obligat să respecte restricţiile
stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei
vecinătăţi;
2) Dreptul de proprietate este exclusiv, in sensul că titularul exercită singur toate drepturile de
proprietar, care aparţin proprietarului in exclusivitate, cu excepţiile stabilite de lege;
3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil), in sensul că el nu se pierde in caz de
moarte a titularului sau in caz de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare.
Dreptul de proprietate şi drepturile proprietarului trec de la un
titular la altul, fie prin moştenire (in cazul persoanelor fizice), fie prin succesiune (in cazul
persoanelor juridice). Proprietatea este inviolabilă, iar dreptul de proprietate este garantat
(art.316 Cod civil). In mare parte, anume această calitate a dreptului de proprietate, conferă
relaţiilor de proprietate stabilitatea şi durabilitatea necesară.
Conţinutul (triada) dreptului de proprietate Conţinutul (triada) dreptului de
proprietate este determinat de imputernicirile de care dispune proprietarul in procesul exercitării
dreptului de proprietate. La acestea se referă:
1) dreptul de posesiune – este dreptul de a fi posesorul bunului imobil şi de a poseda
bunul imobil ca de un bun al său. Dreptul de posesiune exprimă apartenenţa bunului unei sau
altei persoane fizice sau juridice. In cazul persoanelor juridice posesiunea se exprimă prin
posibilitatea, dar şi obligaţia, de a-l include in balanţa intreprinderii, in documentele de evidenţă
contabilă. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control şi verificare a posesiunii;
2) dreptul de folosinţa – este posibilitatea reală de a extrage şi de a valorifica calităţile
utile ale bunului imobil, atat in mod individual cat şi in comun cu alte persoane (art.17 din
Declaraţia Universală a Drepturilor Omului);
3) dreptul de dispoziţie – este posibilitatea de a decide soarta juridică a bunului imobil (de
a-l instrăina etc.).
Dreptul de posesiune şi dreptul de folosinţă, in limitele stabilite de lege, poate să aparţină
şi neproprietarului (uzufructuarului, arendaşului etc.), insă dreptul de dispoziţie poate să aparţină
doar proprietarului. Dreptul de folosinţă include şi libertatea persoanei de a nu folosi bunul.
Poate fi instituită prin lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contravene
intereselor publice. In acest caz, proprietarul poate fi obligat fie să
folosească el insuşi bunul ori să-l dea in folosinţă unor terţi in schimbul unei contraprestaţii
corespunzătoare. De pildă, nefolosirea terenurilor agricole, fără motive intemeiate, se consideră
contravenţie administrativă.

2. Noţiunea de teren şi semnele acestuia

Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizează in bunuri imobile şi bunuri mobile.
La categoria de bunuri imobile, conform legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale se referă şi
terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului bunurilor imobile utilizează noţiunea
de „teren” cu semnificaţia clară de obiect al inregistrării de stat in Registrul bunurilor immobile
la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Astfel, „teren” – este o parte din teritoriu avand hotare
inchise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sint reflectate in
cadastrul bunurilor imobile. Avand in vedere cele expuse mai sus pot fi evidenţiate semnele
terenului in calitate de obiect al dreptului de proprietate, la care se referă:
1) existenţa hotarelor inchise (hotare generale sau fixe ale terenului);
2) suprafaţa concretă a terenului, stabilită in hectare;
3) amplasamentul concret in spaţiu (prezenţa adresei juridice);
4) destinaţia concretă şi categoria de folosinţă a terenului (cu destinaţie agricolă: arabil, vie,
livadă etc., destinat construcţiilor, aferent casei de locuit, blocului locativ (din condominiu),
construcţiei industriale, construcţiei socialculturale etc.);
5) recunoaşterea terenului in calitate de obiect de drept independent al inregistrării de stat in
Registrul bunurilor imobile la OCT;
6) prezenţa numărului cadastral, adică a unui număr individual, irepetabil pe intreg teritoriul ţării,
care va fi menţinut pe toată perioada de existenţă a terenului in calitate de obiect de drept unic.

3. Formele dreptului de proprietate

 Conform art. 126 din Constituţia RM, proprietatea poate fi:
1) publică;
2) privată.
Proprietatea publică, in funcţie de subiectul dreptului de proprietate publică, este de 2 feluri:
1) proprietate de stat;
2) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală).
Atat terenurile proprietate de stat cat şi terenurile proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
(municipală), in funcţie de gradul de socializare a proprietăţii publice, conform art. 296 Cod
civil, se divizează in două categorii:
1) terenuri proprietate publică din domeniul privat;
2) terenuri proprietate publică din domeniul public.
Terenurile proprietate publică din domeniul privat, asemeni cum şi terenurile aflate in
proprietatea privată a cetăţenilor şi persoanelor juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil
al terenurilor: pot fi vandute, cumpărate, schimbate, pot fi depuse in calitate de aport la capitalul
social al societăţilor comerciale etc.
Terenurile proprietate publică din domeniul privat pot fi supuse privatizării şi pot fi
privatizate de către persoanele fizice sau persoanele juridice private in modul stabilit de lege (de
pildă, terenurile aferente obiectelor/construcţiilor S.A.„Moldtelecom” şi altor intreprinderi care
se află in proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale supuse privatizării
conform legii).
Terenurile proprietate publică din domeniul public sunt proprietate exclusivă a statului
sau a unităţilor administrativteritoriale. Asemenea terenuri sunt excluse din circuitul civil al
bunurilor şi nu pot fi supuse privatizării: nu pot fi vandute, cumpărate, schimbate, nu pot fi
depuse in calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc. Din domeniul public
al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte terenurile care, prin natura lor, sint
de uz sau de interes public.
Astfel, terenurile fondului apelor, fondului silvic, folosite in interes public, terenurile
căilor de comunicaţie, precum şi alte terenuri fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Terenurile domeniului public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de
proprietate publică (de stat sau municipală) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz şi nu
poate fi dobandit de terţi prin uzucapiune.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice private
(societăţilor comerciale etc.) Atat proprietatea publică cat şi proprietatea privată pot fi
proprietate comună.
Proprietatea este comună in cazul in care doi sau mai mulţi titulari dispun de dreptul de
proprietate asupra unuia şi aceluiaşi teren. Legea stabileşte 2 forme de proprietate comună:
1) proprietatea comună in devălmăşie (fără cote definite – proprietatea soţilor);i
2) proprietatea comună pe cote-părţi, cu delimitarea cotei-părţi fiecărui coproprietar (dreptul de
proprietate comună almembrilor asociaţiei de coproprietari in condominiu asupra terenului
aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).

4. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor

Terenurile proprietate publică a statului reprezintă o parte a terenurilor proprietate publică ce
aparţin cu drept de proprietate RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra
cărora este de competenţa Guvernului. La categoria de terenuri proprietate publică a statului se
referă:
a) terenurile incluse in Lista unităţilor ale căror terenuri destinate agriculturii răman in
proprietatea statului, aprobată de Parlament;
b) terenurile fondului silvic proprietate publică a statului, terenurile fondului apelor proprietate
publică a statului, terenurile zonelor de protecţie a apelor şi zonelor sanitare, conform datelor
cadastrelor respective;
c) terenurile aferente construcţiilor unităţilor de stat şi organelor de stat;
d) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al RM;
e) terenurile ocupate de drumurile naţionale, terenurile ocupate de conductele naţionale şi
internaţionale de transport al gazelor, precum şi de alte comunicaţii de transport proprietate
publică a statului;
f) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor
dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii), ocrotirii
sănătăţii, activităţii recreative şi terenurile de valoare istoricoculturală (rezervaţiile istorico-
culturale, parcurile memoriale, monumentele arheologice şi arhitecturale etc.), a căror listă este
aprobată de Guvern;
g) terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi trupelor de interne;
h) alte terenuri utilizate in scopul asigurării securităţii statului.
Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale reprezintă o parte a
terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate unităţilor administrativ-
teritoriale ale RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra cărora este de
competenţa autorităţilor administraţiei publice locale. La categoria de terenuri proprietate publică
a unităţilor administrativ-teritoriale se referă:
a) terenurile aflate in folosinţa autorităţilor administraţiei publice locale;
b) terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de privatizare, inclusiv terenurile aferente
construcţiilor nefinalizate, precum şi terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile date in arendă;
c) terenurile aferente clădirilor şi altor construcţii transmise in proprietate privată in contul
cotelor-părţi valorice, conform legislaţiei cu privire la privatizare;
d) terenurile atribuite in folosinţă sau date in arendă intreprinderilor private, constituite in afara
procesului de privatizare a patrimoniului public;
e) terenurile impădurite, faşiile forestiere, terenurile destinate reţinerii apei, măsurilor
antierozionale, coridoarelor ecologice şi altor scopuri de protecţie a mediului inconjurător;
f) terenurile aferente obiectelor de menire social-culturală proprietate publică a unităţilor
administrativ-teritoriale, terenurile de uz public (pieţe, străzi, pasaje şi alte terenuri folosite
pentru căile de comunicaţie, parcuri, grădini publice, scuaruri, terenuri folosite pentru cimitire şi
alte necesităţi ale gospodăriei comunale locale);
g) terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaţii şi de transport de energie electrică, pentru exploatările miniere şi pentru alte
necesităţi industriale ale autorităţilor administraţiei publice locale;
h) loturile neprivatizate ale intovărăşirilor pomicole;
i) terenurile fondului de rezervă al primăriilor satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor;
j) terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi;
k) terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).
 Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a statului in proprietatea publică a
unităţii administrativ-teritoriale se face prin hotărare a Guvernului, cu acordul consiliului local
respectiv.
Conform legislaţiei in vigoare, nu pot fi privatizate şi, deci, continuă să rămană in
proprietatea de stat sau a unităţilor administrativ teritoriale următoarele categorii de terenuri:
1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri,
insă destinate impăduririi);
2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape – albiile cursurilor de apă, cuvetele
lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă, mlaştinile, terenurile pe care sunt amplasate construcţii
hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru faşiile
de deviere (de pe maluri) a raurilor, a bazinelor de apă, a canalelor magistrale şi a colectoarelor,
precum şi terenurile zonelor de protecţie a apelor);
3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor
dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii, terenurile
zonelor de protecţie şi zonelor sanitare);
4. terenurile destinate ocrotirii sănătăţii (terenurile pe care există obiecte de tratament natural -
izvoare de ape minerale, nămoluri curative, precum şi condiţii climaterice deosebit de favorabile
profilaxiei şi tratamentului);
5. terenurile destinate activităţii recreative (terenurile prevăzute şi folosite pentru odihnă şi
turism: terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice,
tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii,
poteci didactico-turistice, trasee marcate);
6. terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile istorico-culturale, parcurile memoriale,
mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele
arhitecturale de landşaft);
7. terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (inclusiv terenurile ocupate de păduri,
grădini publice şi de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaroigienice, de fortificare a
sănătăţii şi care sant locuri de odihnă a populaţiei);
8. terenurile de uz public din oraşe şi sate, comune (terenurile folosite pentru căile de
comunicaţii: pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea; pentru necesităţile social-culturale
ale populaţiei – grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru
cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale.
Astfel, terenurile proprietate publică, indicate mai sus, conform legislaţiei actuale nu pot
fi privatizate, legea actuală nu prevede şi nu permite transmiterea acestora in proprietatea privată
a cetăţenilor sau a persoanelor juridice private. Insă in cazul in care un cetăţean sau o
intreprindere privată proprietar de teren işi plantează terenul său propriu cu copaci şi il
transformă in pădure şi dacă acest teren este trecut in cadastrul funciar ca teren al fondului silvic,
asta nu inseamnă că terenul va fi sau că trebuie expropriat pentru a fi trecut inapoi in proprietate
publică (de stat sau a unităţii administrativ-teritoriale respective). Aşa un teren, fiind privatizat şi
fiind proprietate privată, chiar dacă este plantat cu copaci şi transformat in pădure va continua să
fie proprietate privată.
Asemeni şi in cazul in care cetăţenii sau intreprinderile private construiesc iazuri,
rezervoare sau lacuri de acumulare a apei pe terenurile ce le aparţin cu drept de proprietate
privată, aceste terenuri de sub ape continuă şi vor fi proprietate privată. La fel şi in cazul in care
terenul proprietate privată este utilizat in activităţi de intreprinzător, de pildă, pentru activităţi
recreative, pentru odihnă şi turism, pentru case de odihnă, sanatorii, campinguri,
baze, tabere, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii etc., aşa un teren va continua să fie
proprietate privată. Important este ca terenul cu destinaţie agricolă, privatizat in modul stabilit de
lege, să fie trecut la categoria terenurilor fondului apelor sau ale fondului silvic in modul stabilit
de Codul funciar şi alte acte normative.