Sunteți pe pagina 1din 28

1

Prof. Univ. dr. Ovidiu Ungureanu – Drept civil. Drepturi reale

PROGRAMA ANALITICĂ

• Facultatea de Drept „Simion Bărnuţiu”


• Profilul: Ştiinţe juridice
• Specializarea: Drept
• Disciplina: Drept civil. Drepturile reale
• An de studiu : II ID
• Titular curs : Ovidiu Ungureanu
• Categoria formativă a disciplinei: Disciplină fundamentală (DF)
• Categoria de opţionalitate a disciplinei : Disciplină impusă (DI)
• Scop : cunoaşterea instituţiilor studiate în cadrul disciplinei de drepturi reale ;
înţelegerea acestor instituţii ; aplicarea cunoştinţelor teoretice în soluţionarea unor speţe.
• Obiective :
- însuşirea cunoştinţelor referitoare la patrimoniu, drepturile patrimoniale,
bunuri, dreptul de proprietate (apărare, dezmembrăminte, moduri de
dobândire), posesie, publicitate imobiliară ;
- formarea capacităţii de analiză şi sinteză între instituţiile drepturilor
reale ;
- formarea deprinderii de a aplica cunoştinţele teoretice prin exemple şi
soluţionarea de speţe ;
- formarea deprinderii de a lucra cu Codul civil şi actele normative în
materie ;
- formarea deprinderii de a întocmi referate cu tematică dată ;
- dezvoltarea gândirii, memoriei, imaginaţiei, creativităţii.
Forma de predare : prelegere
Forma de evaluare: examen (E)
Stabilirea notei finale: teste pe parcursul semestrului – 20%;
răspunsuri la examen – 60% ;
teme de control, referate – 20%.
Materialelor didactice necesare : suport de curs în format electronic, curs tipărit.
Bibliografie obligatorie: O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile
reale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003.
Bibliografie facultativă : G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale,
Bucureşti, 1947 ; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de
drept civil, vol. I, Restitutio, Aditura All, Bucureşti, 1995 ; C. Bîrsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureşti, 2001; E. Chelaru, Curs
de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureşti, 2000; L.
Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001;
2

Conţinut (descriptori) 1.Patrimoniul : noţiune, elemente, caractere juridice, funcţiile


patrimoniului, teorii juridice cu privire la patrimoniu.
2. Consideraţii privind patrimoniul : drepturile reale, clasificarea
drepturilor reale, drepturile de creanţă, comparaţie între
drepturile reale şi drepturile de creanţă, categorii intermediare.
3.Clasificarea bunurilor: distincţia dintre bunuri mobile şi bunuri
imobile, distincţii secundare (bunuri consumptibile şi bunuri
neconsumptibile, bunuri fungibile şi nefungibile), gruparea
bunurilor (noţiune, raporturi juridice între bunuri, universalităţi).
4.Dreptul de proprietate : definiţie, caractere juridice, atribute,
limitări ale dreptului de proprietate, formele, dreptul de proprietate
publică, dreptul de proprietate privată, regimul juridic al terenurilor,
circulaţia juridică a construcţiilor, modalităţile dreptului de proprie-
tate, proprietatea aparentă.
5. Posesia : definiţie, natura juridică, caractere, elementele posesiei,
detenţia precară, intervertirea titlurilor, dobândire şi pierdere,
dovada posesiei, calităţile şi viciile, efectele posesiei.
1.
6. Apărarea dreptului de proprietate : acţiunea în grăniţuire, acţiu-
nea negatorie şi confesorie, acţiunea în revendicare, revendicarea
imobilelor, revendicarea mobilelor.
7. Dezmembrămintele dreptului de proprietate : uzufructul, uzul şi
abitaţia, dreptul de servitute, dreptul de superficie.
8. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate : clasificare,
convenţia, accesiunea, tradiţiunea, ocupaţiunea, hotărârea judecă-
torească, uzucapiunea.
9. Publicitatea imobiliară : sistemul registrelor de transcripţiuni
şi inscripţiuni, sistemul cărţilor funciare, acţiunile de carte funciară,
noile cărţi funciare.

2.

3.
drept
4.
3

Capitolul I
PATRIMONIUL

§. 1. Noţiunea juridică de patrimoniu


Denumim patrimoniu totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care au valoare economicã,
aparţinând unei persoane . Din cuprinsul definiţiei se pot desprinde urmãtoarele idei:
- patrimoniul este compus dintr-un activ şi un pasiv ;- drepturile care îl compun sunt
patrimoniale; - patrimoniul este distinct de bunurile care îl compun la un moment dat.

§. 2. Elementele şi caracterele juridice ale patrimoniului


Patrimoniul este un compus între activ şi pasiv.
Activul patrimonial este alcătuit din drepturile patrimoniale, adică acelea care pot fi
exprimate în bani (de exemplu, dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de a
primi preţul asupra bunului vândut etc.)
Pasivul patrimonial este compus din datoriile (obligaţiile, sarcinile) care pot fi evaluate
în bani. Ele constau din obligaţia de a da, obligaţia de a face sau obligaţia de a nu face ceva ce
ar fi putut face dacă titularul nu s-ar fi obligat la abţinere.
Caractere: 1. Patrimoniul este o universalitate juridicã; 2. Unicitatea patrimoniului ; 3.
Inalienabilitatea patrimoniului ; 4. Divizibilitatea patrimoniului Pentru persoanele fizice
divizibilitatea patrimoniului este prevãzutã de lege. De exemplu, cazul acceptãrii moştenirii
sub beneficiu de inventar, cazul separaţiei de patrimonii.

§. 3. Funcţiile patrimoniului
Patrimoniul prezintã o importanţã practicã deosebitã şi anume:
- constituie gajul general al creditorilor chirografari; - explicã şi face posibilã subrogaţia
realã cu titlu universal;
- face posibilã transmisiunea universalã şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.

Test de autocontrol :
Definiţi patrimoniul.
Enumeraţi şi explicaţi elementele şi caracterele juridice ale patrimoniului.
Ce înţelegeţi prin funcţia patrimoniului de a constitui gajul general al creditorilor
chirografari ?
Explicaţi funcţia patrimoniului care constă în a face posibilă subrogaţia reală cu titlu
universal.

Capitolul II
4

CONSIDERAŢII GENERALE PRIVIND DREPTURILE PATRIMONIALE

§. 1. Drepturile reale. Definiţie


Drepturile reale (jus in re) - sunt drepturi subiective patrimoniale în virtutea cãrora
titularul lor îşi poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se
referã, fãrã a avea nevoie de concursul altor persoane.

§. 2. Clasificarea drepturilor reale


Drepturile reale se clasificã în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale prevãzute de Codul civil sunt: dreptul de proprietate care
poate fi publicã sau privatã, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de
servitute şi dreptul de superficie. Menţionăm că dreptul de proprietate publică aparţine
statului şi unităţilor administrativ-teritoriale iar dreptul de proprietate privată aparţine
oricărui subiect de drept.
Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt:
dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotecã şi privilegiile.

§. 3. Drepturile de creanţã (sau personale)


Acestea sunt drepturi subiective patrimoniale în temeiul cãrora titularul lor sau subiectul
activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor , ca acesta sã dea, sã facã
sau sã nu facã ceva. Drepturile de creanţă mai sunt denumite adesea drepturi personale, în
opoziţie cu cele reale. Ele sunt nelimitate ca număr. Raporturile juridice izvorâte din
drepturile de creanţă se numesc raporturi de obligaţii deoarece dreptului de creanţă îi
corespunde o obligaţie.

§. 5. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă


Ambele sunt drepturi patrimoniale. Dar ele se deosebesc în primul rând prin structura
lor: în dreptul real o singură persoană în faţa lucrului; în dreptul de creanţă, două persoane.
Cele două drepturi au o natură foarte diferită: de exemplu, uzufructuarul are dreptul de
folosinţă pe când locatarul are dreptul pe care închiriatorul i l-a dat de folosinţă; unul are un
drept real, celălalt un drept de creanţă.
Alte deosebiri:- privind subiectele şi obligaţiile subiectului pasiv; în principiu,
drepturile reale sunt absolute, pe când drepturile de creanţă sunt relative;- drepturile reale
prezintă două importante prerogative şi anume: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.

Test de autocontrol:
Realizaţi o schemă a drepturile patrimoniale.
Definiţi drepturile reale şi pe cele de creanţă. Daţi exemple.
Faceţi o comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă.

Capitolul III
CLASIFICAREA BUNURILOR
5

§. 1. Noţiunea de bun. Definiţie


Codul civil consacră bunurilor Cartea a II-a intitulată „Despre bunuri şi despre deosebitele
modificări ale proprietăţii” (art. 461-643). Bunurile sunt acele lucruri care sunt utile omului şi pot fi
apropriate sub forma drepturilor.

§. 2. Distincţia între bunurile mobile şi bunurile imobile


1. Definire. –După formularea art. 461 C.civ. care stabileşte: „Toate bunurile sunt
mobile sau imobile”, se pare că între acestea nu există o categorie intermediară. Bunurile
imobile sunt acele bunuri care au o aşezare fixă şi stabilă cum sunt: pământul, clădirile şi în
general tot ce este legat de sol; bunurile mobile sunt bunurile care nu au o aşezare fixă şi
stabilă fiind susceptibile de deplasare dintr-un loc în altul, fie prin ele însele, fie cu concursul
unei forţe străine, cum sunt: animalele, lucrurile separate de sol, bunurile incorporale etc.
2. Interesul practic al acestei distincţii. – Din prevederile Codului se desprinde ideea că
legiuitorul acordă mai multă importanţă imobilelor decât mobilelor. Aceasta nu semnifică
neaparat că proprietatea imobiliară ar fi superioară, ci doar că ea prezintă o diferenţă de regim
juridic care are diverse cauze (fizice, economice, psihologice).
3. Criteriile clasificării. – Codul civil a aplicat criterii diferite bunurilor corporale şi
incorporale. Pentru bunurile corporale a luat în considerare realitatea fizică, adică ele sunt
imobile şi respectiv mobile prin natura lor (art. 463, art. 472 C.civ.). De altă parte, pentru
bunurile incorporale distincţia devine artificială; ele sunt imobile prin obiectul la care se
aplică (art. 471 C.civ.), de exemplu, uzufructul lucrurilor imobile, servituţile, acţiunile care
tind la revendicarea unui imobil. Şi tot în categoria bunurilor incorporale intră mobilele prin
determinarea legii, adică printr-o declarare artificială a legii (art. 474 C.civ.). În art. 468
C.civ. legiuitorul distinge o a treia categorie de bunuri: imobilele prin destinaţie iar art. 465
C.civ. evidenţiază şi o a treia varietate de mobile: mobilele prin anticipaţie.
A) Bunuri corporale. Acestea sunt bunurile care au o existenţă materială fiind percepute
de simţurile omului; ele se văd, le putem atinge şi pot fi posedate.
B) Bunuri incorporale. Prin contrast sunt bunuri incorporale acelea care nu au o
existenţă materială (corp, substanţă), nu cad sub simţuri; bunurile incorporale sunt drepturile.

§. 3. Distincţii secundare
1. Bunuri consumptibile şi bunuri neconsumptibile
a)Definire. – Sunt consumptibile bunurile care nu pot fi folosite, conform destinaţiei lor
obişnuite, fără a li se consuma substanţa. Cele neconsumptibile sunt acele bunuri care pot fi
întrebuinţate în mod continuu fără ca prin aceasta să se consume substanţa lor sau să fie
implicată înstrăinarea.
2. Bunuri fungibile şi bunuri nefungibile
a) Definire. – Bunurile fungibile sunt acelea care pot fi înlocuite unele cu altele în
executarea unei obligaţii (banii, ţigările, alimentele etc.). Bunurile nefungibile sunt cele care
nu se pot înlocui unele cu altele pentru a libera pe debitor (un cal de cursă, o monedă de aur
veche, un tablou etc.).

§. 4. Gruparea bunurilor
6

1. Noţiune. –Un bun se poate găsi cu altul într-un anumit raport juridic sau dacă
anumite bunuri reunite formează un ansamblu care are existenţa sa proprie vom fi în prezenţa
unei universalităţi.
2. Raporturi juridice între bunuri
a) Bunuri principale şi bunuri accesorii. – De exemplu, rama pentru tablou, cheile
pentru lacăt, căpăstrul pentru cal, roata de rezervă pentru automobil.
Din litera şi spiritul Codului civil mai rezultă o regulă şi anume: imobilul faţă de mobil
este întotdeauna principal iar pământul (solul) în comparaţie cu construcţiile şi plantaţiile (art.
489 C.civ.) este bunul principal
b) Bunuri frugifere şi bunuri nefrugifere. – De exemplu, terenul agricol care dă anual o
recoltă sau o casă care este închiriată. Numim fruct orice bun accesoriu care este produs
periodic dintr-un bun principal (teren, pomi, capital etc.) fără ca substanţa acestuia să se
diminueze. Fructele sunt de trei feluri: naturale (de pildă, ciupercile şi fructele copacilor),
industriale bunăoară, legumele obţinute prin cultură (art. 483 C.civ.), şi civile, de exemplu,
chirii, arenzi, dobânzi etc.
Productul presupune consumarea substanţei şi este produs de bunul principal la
intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele desprinse episodic dintr-o
carieră neexploatată (art.537 alin. 2) sau arborii tăiaţi izolat (art. 531 C.civ.).
3. Universalităţile
a) Universalităţile de fapt reprezintă o grupare de bunuri mai mult sau mai puţin
omogene care prin voinţa proprietarului este considerată şi tratată ca un bun unic. Sunt clasice
următoarele exemple: o bibliotecă (un ansamblu de volume), o turmă (o sumă de animale) etc.
b) Universalităţi de drept. – Aşa cum am arătat, unica universalitate de drept este
patrimoniul persoanelor fizice şi juridice.

Test de autocontrol:
Definiţi bunurile din punct de vedere juridic. Care este sediul materiei?
Care este principala distincţie a bunurilor cuprinsă în Codul civil?
Daţi exemple de mobile prin anticipaţie, imobile prin destinaţie, mobile prin
determinarea legii.
Care sunt distincţiile secundare privind bunurile? Explicaţi.
Ce înţelegeţi prin bunuri frugifere şi de câte feluri sunt fructele.
Daţi exemplu de o universalitate de fapt.
Care este singura universalitate de drept?
7

Capitolul IV

DREPTUL DE PROPRIETATE
§. 1. Definiţie
Definiţia este dată în art. 480 C.civ. potrivit cãreia: "Proprietatea este dreptul ce are cineva
de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însã în limitele determinate
de lege" . Ea nu este lipsită de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care conferã titularului sãu posesia,
folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes
propriu, cu respectarea normelor în vigoare .

§. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate


1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el conferă titularului totalitatea
prerogativelor, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia ;de altă parte, el este absolut pentru că este
opozabil erga omnes.
2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv pentru cã puterile conferite
de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este perpetuă în două
sensuri : sub aspect ereditar şi sub aspectul imprescriptibilităţii.

§. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate


1. Jus utendi – Acest atribut constã în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se
servi sau întrebuinţa bunul.
2. Jus fruendi - Fructus este în primul rând dreptul proprietarului de a fructifica bunul sãu
sau de a-l lãsa neproductiv.
3. Jus abutendi - conferã proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sãu. Aceastã
liberã dispoziţie se dezvoltã pe un plan material şi pe unul juridic.

§. 4. Limitări ale dreptului de proprietate


1. Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică. – În această categorie o
parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum şi cele alienabile
condiţionat, pe de o parte, şi bunurile aflate în circuitul civil în condiţii restrictive, pe de altă parte.
Nerespectarea dispoziţiilor legale privind inalienabilitatea totală, parţială sau condiţionată a
bunurilor antrenează nulitatea actului (de regulă, nulitatea absolută).

2. Limitări ale dreptului de proprietate izvorâte din raporturile de vecinătate.


A. Raporturi de vecinătate cu caracter de drepturi reale. Codul civil reglementează aceste
raporturi în materia servituţilor, fiind vorba despre servituţile naturale (art. 578-585 C.civ.) şi
servituţile legale (art. 586-619 C.civ.).
B. Raporturi de vecinătate care constituie sarcini reale. Obligaţiile reale de a face sau
obligaţiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele pot
rezulta din lege sau din voinţa părţilor şi se transmit o dată cu transmiterea bunului respectiv. În
8

unele cazuri executarea acestor obligaţii presupune luarea în considerare a raporturilor de


vecinătate.
C. Raporturi de vecinătate rezultate din contractele încheiate între proprietarii vecini.
Proprietarii fondurilor învecinate pot încheia diferite convenţii prin care să-şi asume unele
obligaţii reciproce dar nu cu titlu de servituţi, ci cu titlu de drepturi de creanţă. De pildă, un
proprietar se obligă faţă de vecinul său să-i permită să ia apă din fântâna aflată pe fondul său;
D. Raporturi faptice de vecinătate. În unele cazuri între proprietarii fondurilor învecinate se
pot naşte simple raporturi de fapt (deci fără un conţinut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului
de a lua apă din fântâna situată pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacită de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobândi prin justiţie şi nici nu poate invoca uzucapiunea.
De altă parte sunt actele de pură facultate, de pildă, proprietarul care beneficiază de o
anumită perspectivă deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.
E. Abuzul de drept în raporturile de vecinătate.
Buna vecinătate presupune cel puţin două îndatoriri: prima, vecinul să nu-l prejudicieze pe
vecin şi a doua, vecinul nu trebuie să-l incomodeze într-un mod intolerabil pe vecin. Aceste două
situaţii corespund pe plan doctrinar şi jurisprudenţial la două teorii: abuzul de drept şi
inconvenientele anormale de vecinătate. Această distincţie este importantă deoarece şi
răspunderea este diferită.
Abuzul de drept – condiţiile responsabilităţii: prejudiciul, intenţia de a prejudicia, lipsa unui
interes serios şi legitim.
Inconvenientele anormale de vecinătate - condiţiile responsabilităţii
Prejudiciul (dauna); existenţa unei vinovăţii (neglijenţă, imprudenţă) chiar dacă ea nu apare
întotdeauna cu claritate.
Sancţiunea inconvenientelor de vecinătate constă în primul rând într-o reparaţie în natură
pentru că ea se apropie cel mai mult de principiul reparării integrale. Complementar există
acordarea de daune-interese.
În concluzie nu există un criteriu precis care să permită determinarea limitei care nu trebuie
depăşită de proprietar; aprecierea responsabilităţii fiind o chestiune de fapt se va face de instanţa
de judecată de la caz la caz.
4. Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale. Rechiziţia unor bunuri. – Sunt
situaţii excepţionale când organele autorităţii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenţii
economici, instituţiile publice precum şi alte persoane juridice sau fizice să cedeze temporar unele
bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau autorităţilor publice; aceste
situaţii speciale sunt: declararea mobilizării generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea
stării de urgenţă sau de asediu, concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaţii (Legea nr. 132/
1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public).
Ea prezintă următoarele caractere juridice: a) priveşte, în principiu, bunuri neconsumptibile;
b) este, în principiu, o măsură temporară care va înceta o dată cu încetarea situaţiei excepţionale şi
când bunurile rechiziţionate vor trebui restituite; c) este o măsură obligatorie; d) rechiziţia se face
cu acordarea de despăgubiri atât în cazul rechiziţiei temporare (pentru degradarea sau
devalorizarea bunului) cât şi în cazul rechiziţiei definitive (pentru valoarea bunurilor
consumptibile sau perisabile).
5. Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului. – Această limitare este
prevăzută în Constituţie în art. 41 alin. 1 care statuează: „Pentru lucrări de interes general,
autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi
9

proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte
daune imputabile autorităţii”.
6. Exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã
Noţiune şi reglementare. Cedarea forţată aplicată imobilelor îmbracă forma exproprierii
pentru cauză de utilitate publică. Ea este cuprinsă în art. 481 C.civ. care stabileşte că: „Nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o
dreaptă şi prealabilă despăgubire”, ea îşi găseşte actualmente reglementarea completă în art. 41 din
Constituţie şi în Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate
privatã. Utilitatea publicã se declarã pentru lucrãri de interes naţional sau pentru lucrãri de interes
local (art. 5). Legea nr. 33/1994 enumerã principalele categorii de lucrãri de utilitate publicã într-o
listã nelimitativã (art. 6).
Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. – Acestea sunt reglementate în
Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa
tribunalului în raza căruia este situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile
cerute pentru expropriere, fără a putea repune în discuţie, în principiu, problemele de fond
privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia, întinderea, faptul că nu a fost
contestată hotărârea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotărî şi asupra despăgubirilor cuvenite
fiecăreia dintre persoanele interesate .
Efectele exproprierii. – Exproprierea produce următoarele efecte :
- imobilul expropriat trece în proprietatea publicã liber de orice sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul,
abitaţie, superficie precum şi orice alte drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de
concesiune şi dreptul de folosinţã. Titularii acestor drepturi au drept la despăgubiri.
- în ce priveşte dreptul de ipotecã şi privilegiul imobiliar special care greveazã bunul
expropriat, acestea se strãmutã de drept asupra despãgubirii stabilite de instanţã ; prin această
dispoziţie legea reglementează un nou caz de subrogaţie cu titlu particular (art. 28 alin. 2) ;
- se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat
(de exemplu, cele nãscute din contractul de locaţiune, de comodat). Retrocedarea şi dreptul de
preemţiune la cumpărarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeazã douã drepturi în
favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) şi anume: dreptul de a cere şi de a obţine
retrocedarea imobilului expropriat şi dreptul de preemţiune la cumpãrarea imobilului în ipoteza în
care expropriatorul s-ar hotãrî sã-l înstrãineze.

§. 5. Formele dreptului de proprietate


În prezent distingem:
1 - dupã subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice şi
b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - dupã modul de dobândire: a) dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul
de proprietate dobândit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi
dreptul de proprietate dobândit prin acte pentru cauzã de moarte; c) dreptul de proprietate
originarã şi dreptul de proprietate derivatã.
3 - dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi deosebim: a) drept de
proprietate pur şi simplu şi b) drept de proprietate afectat de modalitãţi.
4 - dupã regimul sãu juridic dreptul de proprietate se prezintã sub douã forme: a) drept de
proprietate publicã şi b) drept de proprietate privatã. Această clasificare este cea mai importantă.
10

§. 6. Dreptul de proprietate publicã


1. Definiţie. Reglementare - Dreptul de proprietate publicã este acel drept de proprietate în
care atributele acestuia se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartã
asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
2. Subiecţii (titularii) dreptului de proprietate publică. – Potrivit dispoziţiilor legale în
vigoare titularii dreptului de proprietate publică sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naţional ;
- unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra bunurilor
din domeniul public de interes local.
3. Obiectul dreptului de proprietate publică. - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publicã şi regimul juridic al acesteia, în art. 3 dispune cã: domeniul public este alcãtuit din
bunurile prevãzute de art. 135 alin. 4 din Constituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte
integrantã din prezenta lege şi din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevãzute de lege.
4. Caracterele dreptului de proprietate publicã sunt în numãr de trei: el este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
5. Modalitãţile de exercitare a dreptului de proprietate publicã sunt de competenţa organelor
centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naţional şi autoritãţile
publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. În concret aceste modalitãţi
sunt dreptul de administrare, concesionarea, închirierea şi dreptul de folosinţã asupra unor
bunuri imobile.
6. Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate publicã. În conformitate cu art. 7 din
Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publicã se dobândeşte prin urmãtoarele moduri:
- pe cale naturalã ; - prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;- prin exproprierea
pentru cauzã de utilitate publicã;- prin acte de donaţie sau legate acceptate, în condiţiile legii, de
organele competente atunci când bunul intrã în domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau unitãţilor administrativ-teritoriale în domeniul public, pentru cauzã
de utilitate publicã; - alte moduri prevãzute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea,
comoara, vânzarea sau schimbul pentru cauzã de utilitate publicã etc.).
În ce priveşte modurile de încetare a dreptului de proprietate publicã, acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale naturalã sau prin intervenţia omului;- trecerea bunului în domeniul
privat. - trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat pentru reconstituirea
dreptului de proprietate particularã, pentru retrocedarea lor foştilor proprietari sau pentru a fi
vândute.

§. 7. Domeniul public şi domeniul privat


1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alcãtuiesc
obiectul dreptului de proprietate publicã a statului şi a unitãţilor administrativ-teritoriale.
Reglementãrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu multã exactitate sfera bunurilor
proprietate publicã statuând în art. 3 alin. 1 cã domeniul public este compus din urmãtoarele
bunuri:
- bunurile enumerate în art. 135 alin. 4 din Constituţie;
- bunurile enumerate în anexa acestei legi;
11

- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi
sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-teritoriale prin modurile prevãzute de lege.
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitezã spunându-se cã el este acel domeniu
din care fac parte bunurile statului care nu aparţin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat
cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitãţile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoanã fizicã sau juridicã. Din domeniul privat fac parte bunurile care au încetat de a mai
aparţine domeniului public, bunurile fãrã stãpân, clãdirile, alte imobile şi mobilierul lor, dacã nu
sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitãţile administrativ-
teritoriale le dobândesc ca orice particular prin donaţie, testamente sau alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziţiilor de drept comun dacã prin lege nu se prevede altfel.

§. 8. Dreptul de proprietate privatã (proprietatea privatã)


1. Definiţie. Reglementare – Dreptul de proprietate privată, în opoziţie cu dreptul de
proprietate publică, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate în care prerogativele sale se
exercită de către persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unităţile
administrativ-teritoriale şi care poartă asupa bunurilor mobile şi imobile, fiind alienabil, sesizabil
şi prescriptibil, în condiţiile legii.
2. Subiectele dreptului de proprietate privatã - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele
fizice, persoanele juridice de drept privat, statul şi unitãţile administrativ-teritoriale; acestea din
urmã având, aşadar, calitatea de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privatã - Acestea sunt urmãtoarele:
- dreptul de proprietate privatã este alienabil; - dreptul de proprietate privatã este
prescriptibil; - dreptul de proprietate privatã este sesizabil;
4. Obiectul dreptului de proprietate privatã - Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul
lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrãminte. Clãdirile pot fi închiriate iar
terenurile arendate.
În ce priveşte dreptul de proprietate privatã al persoanelor juridice cum ar fi societãţile
comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societãţile comerciale;
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc.
5. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). – Aşa cum am arătat, statul
şi unităţile administrative-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privată.
Bunurile care formează proprietatea privată a statului şi a unităţilor administrative-teritoriale
constituie domeniul privat. Această noţiune, deşi nu o găsim în Constituţie, a primit o consacrare
legală în legi organice precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat – potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 – este alcătuit din
bunurile aflate în proprietatea statului şi a entităţilor sale teritoriale şi care nu fac parte din
domeniul public.
Constituirea domeniului privat – Domeniul privat se constituie prin mijloace de drept civil
(vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modalităţi
specifice pe care particularii nu le au (dobândirea bunurilor fără stăpân sau abandonate, a
moştenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate publică, exercitarea dreptului de
preemţiune recunoscut statului în anumite condiţii
Regimul juridic al domeniului privat – De regulă regimul juridic al bunurilor din domeniul
privat este – aşa cum am mai arătat – cel de drept comun.

§. 9. Regimul juridic al terenurilor


12

1. Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi
din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei
etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării
terenurilor;
- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea
dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a
terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

§. 10. Modalitãţile dreptului de proprietate


1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau afectat de modalitãţi. În
doctrina noastră sunt cunoscute următoarele modalităţi ale dreptului de proprietate : proprietatea
rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună. În ce ne priveşte considerăm că
modalităţile dreptului de proprietate sunt :
- proprietatea rezolubilă sau condiţională ;
- proprietatea anulabilă (care în sens larg este o proprietatea condiţională) ;
- proprietatea inalienabilă ;
- proprietatea afectată unui scop (proprietatea afectaţiune)
- proprietatea comună cu variantele ei : coproprietate obişnuită sau temporară, coproprietate
forţată şi perpetuă, proprietate comună în devălmăşie şi proprietate periodică.
2. Proprietatea rezolubilã (sau condiţionalã) –Un exemplu va fi edificator: o persoană
donează averea sa altuia cu condiţia că efectele donaţiei vor înceta dacă cel ce a primit gratificarea
(donatarul) va înceta din viaţă înaintea donatorului. Deci soarta donaţiei va atârna de împlinirea
unei condiţii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin încheierea actului de donaţie are loc de îndată
transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existenţa dreptului de proprietate
dobândit de cel gratificat este nesigură atâta vreme cât condiţia se mai poate realiza. Aceasta
deoarece nu se ştie încă dacă donatarul va supravieţui donatorului pentru ca astfel el să rămână
definitiv proprietar al averii primite sau va deceda înaintea acestuia, caz în care bunurile se vor
întoarce în patrimoniul donatorului.
3. Proprietatea anulabilã. – Proprietatea anulabilã reprezintã acea modalitate juridicã a
dreptului de proprietate care apare în situaţia în care transferul proprietãţii se face în temeiul unui
act lovit de nulitate relativã (anulabil).. Dacã acţiunea este admisã dreptul de proprietate al
dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul translativ anulabil a fost confirmat,
dreptul de proprietate al dobânditorului va fi consolidat.
4. Proprietatea inalienabilă. – Deşi, în principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi
declarată prin voinţa omului, considerăm că sunt situaţii când o asemenea clauză de
inalienabilitate trebuie acceptată în actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiţie ca
inalienabilitatea să fie stabilită temporar şi inalienabilitatea să fie justificată de un interes serios
şi legitim.
În concluzie, proprietatea inalienabilă este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda
şi a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziţie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectată unui scop este acea proprietate care este afectată fie exclusiv, fie de
preferinţă unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul actual suportă
restricţiile în dreptul său iar la nevoie el va fi obligat să cedeze proprietatea altei persoane.
13

Instituţia tip în care proprietatea afectată unui scop îşi are locul cel mai potrivit este fundaţia.
Dar mai pot fi întâlnite şi alte cazuri; de pildă, o liberalitate cu sarcină.
6. Proprietatea comunã. - Proprietatea comunã este acea proprietate care se caracterizeazã
prin aceea cã prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreunã şi concomitent mai multor
persoane. Ea poate fi: pe cote-pãrţi, în devãlmãşie şi periodică.
A. Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeazã prin aceea cã un bun aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia
având o cotã-parte idealã din dreptul de proprietate. Aşadar, din aceastã definiţie rezultã douã
reguli şi anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni
materiale din bunul respectiv ; ei nu au decât un drept nedeterminat din bunurile aflate în
coproprietate şi b) cã fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cotã idealã,
abstractã din dreptul de proprietate, exprimatã printr-un procent; fracţie ordinarã sau fracţie
zecimalã
Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este de douã feluri dacã avem în vedere durata
coproprietãţii:
- proprietatea comunã pe cote-pãrţi (coproprietatea) obişnuitã sau temporarã;
- proprietatea comunã pe cote pãrţi (coproprietatea) forţatã şi perpetuã.
a) Proprietatea comunã pe cote-pãrţi obişnuitã sau temporarã. –Ceea ce caracterizează
această modalitate este faptul că ea nu se menţine decât prin voinţa tuturor coproprietarilor.
Oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt oricând cerând partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obişnuită se mai numeşte voluntară sau temporară, spre deosebire de
coproprietatea forţată şi perpetuă. Dacă bunul aflat în coproprietate (indiviziune) nu poate fi
partajat în natură, el va fi partajat în valoare. Obligaţiile coproprietarilor. - În calitatea lor de
coproprietari aceştia au şi unele obligaţii. Astfel, ei sunt obligaţi - în raport cu cota lor parte - la
plata cheltuielilor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului
comun. În mod obişnuit sistarea coproprietãţii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forţatã şi perpetuã. Noţiune, definiţie. Este o coproprietate forţatã
deoarece existã şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi este perpetuã deoarece scopul
bunurilor care îi alcãtuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forţatã. - Doctrina a reţinut urmãtoarele cazuri de coproprietate
forţatã:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a douã imobile vecine;
- coproprietatea despãrţiturilor dintre douã imobile (zidul, şanţul şi gardul);
- coproprietatea asupra pãrţilor comune din clãdirile cu douã sau mai multe apartamente
având proprietari diferiţi;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hârtii de familie, tablouri de
familie, cavouri şi alte lucrãri funerare).
B. Proprietatea comunã în devãlmãşie. - Dreptul de proprietate în devãlmãşie reprezintã
acea proprietate comunã potrivit cãreia titularii sãi nu au determinatã o cotã-parte idealã
(matematicã) din dreptul lor de proprietate.
Proprietatea devãlmaşã a soţilor. - Proprietatea devãlmaşã a soţilor are ca obiect numai
acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în timpul cãsãtoriei.
Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor
comune se realizeazã de comun acord de cãtre ambii soţi. Legea instituie o prezumţie de mandat
tacit reciproc între soţi.
14

Proprietatea comunã devãlmaşã a soţilor înceteazã prin desfacerea sau încetarea cãsãtoriei,
moment în care aceasta se transformã în proprietate comunã pe cote-pãrţi. Dar excepţional, pentru
motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate înceta şi în timpul cãsãtoriei.
C. Proprietatea periodică (partajabilă în timp). – Într-o formă arhaică această proprietate a
fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în care defunctul prin testamentul său desemnează pe
cei doi nepoţi ai săi să fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat, semănat,
recoltat). De fapt, dacă coproprietatea urbană s-a dezvoltat mult în zilele noastre, există această
tendinţă şi în privinţa reşedinţelor de vacanţă.
Societăţile de turism din alte ţări au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor
turişti aceeaşi locuinţă în staţiuni celebre (pe perioade eşalonate de timp şi cu drepturi exclusive)
numindu-i proprietari; este aşa numita proprietate temporară.
Ea a fost definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular
exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade
determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi
titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport
juridic”.

§. 11. Proprietatea aparentã


Existã o strânsã legãturã între aparenţã şi adagiul latin error communis facit jus; eroarea
comunã şi invincibilã este creatoare de drept. Aşadar, o aparenţã cu adevãrat serioasã poate valida
actele îndeplinite fãrã drept .
Condiţii în care operează proprietatea aparentă sunt următoarele: a) buna credinţã a
dobânditorului; b) o eroare comunã; c) o eroare invincibilã .
Efectele proprietãţii aparente. Având în vedere cã teoria aparenţei protejeazã numai terţii -
înseamnã cã ea nu are nici un efect în raportul proprietar adevãrat - proprietar aparent. Proprietarul
aparent este obligat sã restituie adevãratului proprietar bunul (în naturã) dacã îl mai deţine. Dacã l-
a înstrãinat el trebuie sã restituie acestuia fie preţul pe care l-a încasat (dacã este de bunã credinţã),
fie valoarea actualã a bunului cu daune interese (dacã este de rea credinţã). În raporturile dintre
adevãratul proprietar şi terţi aparenţa este creatoare de drept. Astfel, deşi terţul dobânditor
primeşte bunul de la o persoanã care nu are nici un drept asupra lui, devine totuşi proprietar sau
titular al unui drept real: uzufruct, servitute etc.

Test de autocontrol :
Definiţi dreptul de proprietate. Enumeraţi şi explicaţi caracterele dreptului de proprietate şi
atributele sale.
Ce instituie partea a doua a definiţiei cuprinsă în art. 480 C.civ. ?
Care sunt limitele dreptului de proprietate ?
Există abuz de drept în cazul în care aţi realiza pe terenul d-voastră o construcţie care nu
prezintă nici o utilitate pentru d-voastră dar în schimb aduce prejudicii vecinului ? Argumentaţi.
Daţi exemplu de un inconvenient de vecinătate care ar putea atrage răspunderea vecinului.
Care sunt sancţiunile aplicabile abuzului de drept ? Dar inconvenientelor anormale de
vecinătate ?
Ce constituie proprietatea rezolubilă ? care sunt efectele îndeplinirii condiţiei rezolutorii ?
Faceţi o comparaţie între proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea devălmaşă ?
Care sunt cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă ? Dezvoltaţi-le.
Care sunt condiţiile şi efectele proprietăţii aparente ?
15

Capitolul V

POSESIA

§. 1. Noţiune şi definiţie
Posesia nu trebuie confundatã cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este
decât faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. defineşte posesia astfel: "Posesia este deţinerea unui lucru
sau folosirea de un drept, exercitatã, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru".
Posesia a fost definitã ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constã în
stãpânirea materialã sau exercitarea unei puteri de fapt de cãtre o persoanã asupra unui bun cu
intenţia şi voinţa de a se comporta faţã de toţi ceilalţi ca proprietar sau titular al unui drept real.

§. 2. Caracterele posesiei
Caracterele posesiei sunt urmãtoarele:
a) - posesia se bazeazã pe intenţia de a poseda pentru sine, adicã animus rem sibi habendi;
b) - posesia este incidentã numai drepturilor reale, nu şi celor de creanţã (personale);
c) - posesia face sã se nascã un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

§. 3. Elementele posesiei
Pentru existenţa posesiei sunt necesare douã elemente cumulativ îndeplinite şi anume: unul
material (corpus) şi altul psihologic (animus).
a) Elementul material constã din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra
lucrului ;
b) Elementul psihologic sau intenţional constã în intenţia sau voinţa celui care posedã de a
exercita stãpânirea lucrului pentru sine, adicã ca şi cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul
unui alt drept real.

§. 4. Posesia şi detenţia precarã


Detenţia precarã, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. De
exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, cãrãuşul, creditorul gajist, tutorii pentru
bunurile celor aflaţi sub ocrotirea lor etc.
Detenţia a fost definitã ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu
permisiunea şi pe contul proprietarului, fie în virtutea unui titlu legal sau judiciar.Aceastã definiţie
a detenţiei precare presupune trei condiţii şi anume:
- puterea de fapt ; - puterea de drept ; - obligaţia de restituire.
Comparaţie între detenţia precarã şi posesie. Ele se diferenţiazã sensibil:
- prima diferenţã: putere de fapt sau existenţa unui titlu. Posesia nu este decât un simplu fapt
(res facti), detenţia este o stare de drept (res juris).
- a doua diferenţã: pretenţia la proprietate sau recunoaşterea dreptului proprietarului. Simplu
spus: detentorul recunoaşte dreptul altuia, posesorul nu.

§. 5. Intervertirea detenţiei precare (titlurilor)


Art. 1858 C.civ. stabileşte cazurile de intervertire a detenţiei precare. Acestea sunt:
16

- când deţinãtorul lucrului primeşte cu bunã credinţã de la altã persoanã decât adevãratul
proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care îl deţine;
- atunci când deţinãtorul lucrului prin acte de rezistenţã neagã drepturile celui de la care
deţine bunul. De pildã, din diferite motive locatarul considerã cã el este proprietarul imobilului şi
refuzã sã mai achite chiria ;
- când deţinãtorul strãmutã posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoanã de
bunã credinţã;
- când deţinãtorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dacã succesorul
cu titlu universal este de bunã credinţã.

§. 6. Dobândirea şi pierderea posesiei


Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor douã elemente (corpus şi animus). În ce priveşte
elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de cãtre posesor, fie prin reprezentant (de
exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie sã fie
prezent în mod nemijlocit în persoana posesorului şi nu a reprezentantului. Posesia se pierde prin
dispariţia celor douã elemente. Apare însã foarte logic ca posesia sã se piardã şi prin dispariţia
numai a unuia dintre cele douã elemente. Bunãoarã, când bunul este furat şi deci dispare elementul
corpus sau când posesia pentru sine se transformã în posesie pentru altul în care caz dispare
elementul psihologic.

§. 7. Dovada posesiei
Ea se face prin probaţiunea celor douã elemente ale posesiei. Dovada elementului material
este relativ simplã şi ea se face prin orice mijloc de probã înclusiv martori şi prezumţii. Elementul
psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Existã din acest punct de vedere douã reguli:
- prima este prezumţia de neprecaritate, adicã animus domini este prezumat (art. 1854
C.civ.) ;
- a doua regulã este prezumţia de neintervertire de titlu prevãzutã de art. 1855 C.civ.

§. 8. Calitãţile şi viciile posesiei

Pentru ca posesia sã producã efecte juridice deosebit de întrunirea celor douã elemente, ea
trebuie sã fie utilã, adică neviciată. Pentru a fi utilã ea trebuie sã îndeplineascã anumite calitãţi
prevãzute de art. 1847 C.civ. şi anume: sã fie continuã, neîntreruptã, netulburatã, publicã şi sub
nume de proprietar. La aceste calitãţi cerute posesiei doctrina şi jurisprudenţa a adãugat şi pe
aceea de a fi neechivocã. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitãţilor sale; ele sunt:
discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violenţa (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)şi
echivocul.

§. 9. Efectele posesiei
Aceste efecte sunt:
- posesia creazã o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
- posesorul de bunã credinţã al unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului
pe care îl posedã;
- posesia imobiliarã este apãratã prin acţiunile posesorii;
- posesia prelungitã duce prin uzucapiune la dobândirea dreptului de proprietate asupra
imobilelor.
17

Test de autocontrol :
Ce reprezintă posesia raportat la proprietate ? Care sunt caracterele şi elementele ei ?
Ce condiţii trebuie să îndeplinească posesia pentru a-şi produce efectele ? Articolul.
Cum se probează elementul psihologic al posesiei ?
Faceţi o comparaţie între posesie şi detenţia precară.
Cum se numeşte operaţiunea juridică prin care poţi ca din detentor precar să devii posesor?
Identificaţi art. din Codul civil care instituie cazurile acestei operaţiuni.
Prin ce este apărată posesia ? Poate fi admisibilă o acţiune în complângere intentată de
posesor împotriva proprietarului ?
Ce are la îndemână proprietarul dacă a pierdut o acţiune în reintegrare ? De ce ?

Capitolul VI

APÃRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE


ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

§. 1. Consideraţii preliminarii
Mijloacele de apãrare a dreptului de proprietate au fost grupate în douã categorii:
mijloace indirecte sau nespecifice precum acţiunile în justiţie întemeiate pe drepturile de
creanţã (acţiunile în executarea contractelor, în rãspundere contractualã, în restituirea plãţii
nedatorate etc.) şi mijloace directe sau specifice care sunt aşa-numitele acţiuni reale. Aceste
mijloace directe sunt acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere instanţei de judecatã sã
statueze cã el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un anumit
bun. Sunt acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie,
acţiunea confesorie şi acţiunea în prestaţie tabularã.

§. 2. Acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie


Acţiunea în grãniţuire este acţiunea prin care titularul ei solicitã instanţei de judecatã sã
stabileascã prin semne exterioare linia despãrţitoare între cele douã fonduri vecine. Ea poate fi
exercitatã de cãtre proprietar, uzufructuar şi chiar de cãtre posesor, nu însã şi de cãtre detentorii
precari.
Acţiunea negatorie este acţiunea prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate
contestã (neagã) pârâtului cã ar avea un drept de uzufruct, un drept de superficie, un drept de
uz, un drept de abitaţie sau un drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa şi, în
consecinţã, sã înceteze exercitarea sa nelegitimã
Acţiunea confesorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei sã stabileascã cã el
este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de superficie, al unui drept de uz sau abitaţie
ori al unui drept de servitute cu privire la un bun şi sã-l oblige pe pârât (proprietar sau altã
persoanã) sã-i permitã exercitarea netulburatã.

§. 3. Acţiunea în revendicare
1. Noţiune, definire. - Acţiunea în revendicare este acea acţiune realã prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului sãu, cere instanţei de judecatã sã i se recunoascã
dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
18

2. Caracterele acţiunii în revendicare:- este o acţiune realã ;- ea este o acţiune petitorie;


- acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã sub aspect extinctiv.

§. 4. Revendicarea bunurilor imobile


Ea pune în discuţie douã probleme: proba dreptului de proprietate şi caracterul
imprescriptibil al acţiunii în revendicare.
1) Prima problemã: proba dreptului de proprietate (probatio diabolica) incumbã
reclamantului care pretinde cã este proprietarul imobilului.
Pentru atenuarea dificultãţilor referitoare la proba dreptului de proprietate doctrinarii
jurisprudenţa au cristalizat câteva reguli care se învârt în jurul noţiunilor de titlu şi de posesie şi
impun o comparaţie a acestora şi anume : titlu contra titlu, titlu contra posesie şi posesie contra
posesie.
2. A doua problemã: acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã. Acest
principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz
indiferent de timpul cât titularul sãu nu l-a exercitat.
3. Efectele acţiunii în revendicare. - Atunci când acţiunea în revendicare este admisã
instanţa prin hotãrâre judecãtoreascã va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe
cale de consecinţã va dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dupã caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce atingere
exerciţiului dreptului de proprietate.
Dacã restituirea în naturã nu mai este posibilã (fie cã bunul a pierit, fie cã a fost dobândit
de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat sã-i plãteascã reclamantului un echivalent
bãnesc.
Dacã bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi în funcţie de buna sau reaua
credinţã a posesorului. Atât posesorul de bunã credinţã cât şi cel de rea credinţã au dreptul de a
cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au fãcut
cu privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fãcute pentru conservarea bunului; trebuie ca fãrã ele
conservarea bunului sã nu fi fost cu putinţã.
Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare
sau creşterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plãcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul le-
a fãcut pentru plãcerea sa personalã; ele nu se restituie dar posesorul este în drept sã ridice acele
lucruri fãrã însã a deteriora bunul respectiv.

§. 5. Revendicarea bunurilor mobile


1. Regula prevãzutã de art. 1909 C.civ. - Revendicarea bunurilor mobile este esenţial
deosebitã de revendicarea bunurilor imobile. Revendicarea bunurilor mobile este diferitã dupã
cum pârâtul este un posesor de rea credinţã, un hoţ sau un gãsitor sau, dimpotrivã, un posesor
de bunã credinţã. Art. 1909 C.civ. prevede cã: "Lucrurile mişcãtoare se pescriu prin faptul
posesiunii lor fãrã sã fie trebuinţã de vreo scurgere de timp". De fapt art. 1909 C.civ.
formuleazã regula cã în materia bunurilor mobile posesia de bunã credinţã valoreazã titlul de
proprietate.
N.B. Dispoziţiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terţul dobânditor care cu bunã
credinţã a dobândit bunul de la un detentor precar cãruia adevãratul proprietar i l-a încredinţat
de bunã voie.
19

2. Regula instituitã de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabilã în cazul bunurilor
pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel ce a pierdut sau cel cãruia i s-a furat
un lucru poate sã-l revendice în curs de 3 ani din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat de la cel
care îl gãseşte rãmânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are". Textul reprodus are în
vedere situaţia în care bunul se aflã în posesia unui terţ dobânditor de bunã credinţã care a
dobândit bunul de la hoţ sau gãsitor.
3. Reguli derogatorii prevãzute de art. 1910 C.civ. – Regula înscrisă în art. 1909 alin. 2
suferã o excepţie înscrisã în art. 1910 C.civ. care statueazã cã: "Dacã posesorul actual al
lucrului furat sau pierdut l-a cumpãrat la bâlci sau la târg sau la o vindere publicã sau de la un
negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sã ia lucrul înapoi decât
întorcând posesorului preţul ce l-a costat".

Test de autocontrol :
Care sunt mijloacele de apărare ale dreptului de proprietate şi altor drepturi reale :
clasificare.
În ce constă acţiunea confesorie ? Cine poate exercita acţiunea negatorie ?
Explicaţi revendicarea imobiliară.
Care este contradicţia cuprinsă în art. 1909 alin. 1 referitor la prescripţia achizitivă ?
Care sunt regulile aplicabile revendicării mobiliare?

Capitolul VII

DEZMEMBRÃMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE


§. 1. Consideraţii generale
Aşadar, dezmembrãmintele proprietãţii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea
ori limitarea unor atribute din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt
opozabile atât terţilor cât şi proprietarului.
Dezmembrãmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie

§. 2.Uzufructul
1. Definiţie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care conferã titularului
sãu (numit uzufructuar) atributele de posesie şi folosinţã asupra bunului ce aparţine altei
persoane (numit nud proprietar) cu obligaţia de a conserva substanţa. Uzufructul este
reglementat de art. 517-564 C.civ. Se poate, deci, spune că uzufructul este un drept real de
folosinţă şi posesie asupra lucrului altuia.
2. Caracterele uzufructului sunt urmãtoarele:
- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia (ius in re
alliena) ; - este un drept esenţialmente temporar ; - pe durata sa uzufructul acordã proprietarului
bunului puteri reduse ; - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci şi asupra
unui drept ; - este un drept incesibil ceea ce înseamnã cã el nu poate fi transmis prin acte şi
fapte juridice între vii ori pentru cauzã de moarte.
2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe
tot felul de bunuri, mobile şi imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau
20

nefungibile. De regulã el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece


uzufructuarul are obligaţia de a conserva substanţa bunului.
3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueazã cã "uzufructul se
stabileşte prin lege şi prin voinţa omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin
lege a fost abrogatã, el poate fi dobândit fie prin voinţa omului (act juridic), fie prin
uzucapiune.
Constituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în douã moduri: prin convenţie
şi prin testament.
4. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului. - el are dreptul sã cearã predarea în folosinţa
sa a bunului supus uzufructului ; uzufructuarul are dreptul sã se foloseascã de bun precum şi de
a-i culege fructele; uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului sãu
de uzufruct dar nu însuşi acest drept ; pentru protejarea dreptului sãu uzufructuarul are la
îndemânã acţiunile posesorii; când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumã prin
folosinţã (bani, grâne, bãuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfârşitul uzufructului
trebuie sã le restituie în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare ori preţul.
În ce priveşte obligaţiile uzufructuarului aici vom distinge : uzufructuarul are obligaţia de
a proceda la inventarierea mobilelor şi a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.);
uzufructuarul este obligat de a da cauţiune ; uzufructuarul este obligat sã se foloseascã de lucru
ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ ; obligaţia de a aduce la cunoştinţa nudului
proprietar orice încãlcãri sau uzurpãri ale dreptului celui din urmã; în caz contrar el va rãmâne
rãspunzãtor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca şi cum le-ar fi cauzat
el însuşi;
5. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar. - În privinţa drepturilor distingem:
- dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care
revin uzufructuarului; dreptul proprietarului de a exercita toate acţiunile care privesc
proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu, acţiunea în revendicare sau acţiunile
posesorii).
Obligaţiile nudului proprietar sunt: - o obligaţie de garanţie prin care nudul proprietar
trebuie sã-l garanteze pe uzufructuar împotriva evicţiunii; - o obligaţie negativã de a nu aduce
atingere exercitãrii de cãtre uzufructuar a drepturilor sale.
6. Stingerea uzufructului are loc în urmãtoarele cazuri:
- prin moartea uzufructuarului; - la împlinirea termenului pentru care a fost constituit; -
atunci când uzufructuarul dobândeşte şi nuda proprietate, adicã prin consolidarea dreptului (art.
557 C.civ.); - uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripţie extinctivã; - în cazul în care
lucrul a pierit în totalitate; - prin abuz de folosinţã dacã prin acest abuz uzufructuarul a provocat
stricãciuni fondului .
7. Lichidarea uzufructului. - La încetarea uzufructului principala obligaţie a
uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv; excepţie, cazul
în care uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totalã a bunului din cauze
neimputabile uzufructuarului.

§. 3. Dreptul de uz şi de abitaţie
1. Dreptul de uz este acel drept real principal care conferã titularului atributele de posesie
şi folosinţã asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale şi ale familiei
.Culegerea fructelor poate fi fãcutã numai în naturã iar dacã acestea depãşesc trebuinţele
21

titularului dreptului şi ale familiei sale, ele nu pot fi înstrãinate. Titular al dreptului de uz nu
poate fi decât o persoanã fizicã; el are un caracter personal.
Dreptul de uz se dobândeşte prin convenţie, testament şi uzucapiune. Dreptul de uz se
stinge în aceleaşi condiţii ca şi uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia
şi moştenitorii uzuarului dacã aşa s-a convenit prin convenţie.
2. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţã şi conferã
titularului posesia şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa; el este, aşadar, un
drept de uz care are ca obiect o locuinţã.

§. 4. Dreptul de servitute
1. Definiţie. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu şi indivizibil
constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul şi utilitatea altui
imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor proprietari diferiţi.
2. Caracterele dreptului de servitute sunt urmãtoarele:
- servitutea este un drept real ; - servitutea este un drept imobiliar ; - servitutea este un
drept perpetuu ;- servitutea este indivizibilã ;- servitutea nu poate fi înstrãinatã, urmãritã sau
ipotecatã independent de fondul al cãrui accesoriu este.
3. Clasificarea servituţilor. - Urmãrind prevederile Codului civil deosebim urmãtoarele
servituţi:
A. - Dupã originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituţile se împart în:
a) servituţi naturale adicã acelea care îşi au originea în situaţia naturalã a fondurilor, de
exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578
C.civ.), servitutea de îngrãdire a proprietãţii (art. 578 C.civ.);
b) servituţile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art.
611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picãturilor din streaşinã etc.;
c) servituţi stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin
convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului; ele se mai numesc servituţi
veritabile sau propriu-zise.
B.- Dupã modul lor de exercitare distingem:
a) servituţi continue pentru a cãror exercitare şi existenţã nu este nevoie de fapta actualã a
omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de
vedere (art. 622 C.civ.);
b) servituţi necontinue pentru a cãror existenţã şi exercitare este necesarã fapta omului, de
pildã: servitutea de trecere, servitutea de a paşte animalele, servitutea de a lua apã din fântânã
(art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.
C.- Dupã felul în care se manifestã:
a) servituţi aparente fiind acelea care se cunosc datoritã unor semne exterioare, cum ar fi
o fereastrã, o uşã, o cãrare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.);
b) servituţi neaparente sunt acelea a cãror existenţã nu poate fi cunoscutã printr-un semn
exterior, cum este servitutea de a nu clãdi sau zidi decât pânã la o anumitã distanţã sau înãlţime
sau cea de a nu planta la o distanţã mai micã decât cea prevãzutã de lege etc.
D.- Dupã obiectul lor servituţile se clasificã în:
a) servituţi pozitive şi negative. b) servituţi urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dupã cum
ele sunt constituite în folosul unei clãdiri sau al unui teren.
Servituţile naturale şi servituţile legale. Servituţile naturale. - Aşa numitele servituţi
naturale sunt urmãtoarele:
22

a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) ;


b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.);
c) dreptul de grãniţuire (art. 584 C.civ.) ;
d) dreptul de îngrãdire (art. 585 C.civ).
Servituţile legale. - În art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituţile legale şi anume:
a) distanţa plantaţiilor ;
b) distanţa şi lucrãrile intermediare cerute pentru unele construcţii ;
c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.) ;
d) picãtura streaşinilor (art. 615 C.civ.);
e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.).
f) prin legi speciale sunt reglementate şi alte servituţi în domeniul apelor, pãdurilor,
cele aeronautice ca şi servituţi de utilitate publicã
Servituţile stabilite prin fapta omului. - Aceste servituţi sunt reglementate în art. 620-643
C.civ. şi sunt singurele servituţi veritabile, adevãrate dezmembrãminte ale dreptului de
proprietate.
Constituirea servituţilor : prin titlu, prin uzucapiune, prin destinaţia proprietarului
8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile şi obligaţiile generale ale
proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrãrile necesare pentru conservarea şi
exercitarea servituţii; de a nu face lucrãri care ar antrena schimbãri împovãrãtoare pentru fondul
aservit.
Drepturile şi obligaţiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit
are obligaţia de a face unele cheltuieli ; el nu poate face nimic pentru a scãdea sau îngreuna
întrebuinţarea servituţii;
9. Stingerea servituţilor. - Dreptul de servitute se poate stinge în urmãtoarele moduri:
- prin confuziune adicã prin reunirea ambelor fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar;
- prin neuz sau prescripţie extinctivã ceea ce înseamnã cã ea nu se exercitã timp de 30 de
ani;
- prin pieirea fondului aservit;
- prin renunţarea dreptului la servitute;
- prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a întemeiat servitutea.

§. 5. Dreptul de superficie
1. Definiţie. - Dreptul de superficie este acel drept real principal care constã în dreptul de
proprietate al unei persoane numitã superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor
lucrãri care se aflã pe un teren care aparţine altei persoane şi asupra cãruia superficiarul are un
drept de folosinţã ; el este un drept real imobiliar.
2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:
- este un drept real imobiliar având ca obiect construcţii, plantaţii sau lucrãri aşezate pe
sol; este un drept perpetuu ; este un drept care conferã superficiarului un drept de folosinţã
asupra terenului pe care se aflã construcţiile sau plantaţiile ; este un drept imprescriptibil aşa
încât acţiunea confesorie poate fi oricând intentată.
3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobândeşte prin titlu,
prin uzucapiune sau prin lege. De regulã constituirea acestui drept se face prin convenţie
încheiatã între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia.
4. Exercitarea dreptului de superficie. – Superficiarul este proprietarul construcţiilor,
plantaţiilor sau al lucrărilor executate. Aşadar el exercită asupra acestora atributele dreptului de
23

proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Asupra terenului are doar un drept de folosinţă
circumscris scopului exercitării acestui drept (inclusiv ridicarea construcţiei. O dată cu
înstrăinarea construcţiei se va transmite dobânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului.
Dreptul de superficie este transmisibil prin orice act juridic ; el poate fi grevat de sarcini reale
sau de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; el poate constitui obiectul urmăririi silite
imobiliare.
5. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept înceteazã în urmãtoarele douã situaţii:
1) când construcţia, plantaţia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinţatã de superficiar şi 2)
când proprietarul terenului devine - prin convenţie, succesiune, uzucapiune - şi proprietar al
construcţiei, plantaţiei sau lucrãrii respective ; 3) prin expropriere.

Test de autocontrol :
Ce înseamnă şi care sunt dezmembrămintele dreptului de proprietate ?
Identificaţi în Codul civil şi enumeraţi servituţile naturale.
Care sunt modalităţile de constituire ale uzufructului ? Ce drepturi şi obligaţii are
uzufructuarul ? Dar nudul proprietar ?
Faceţi o comparaţie între uzufruct şi servitute.
Definiţi dreptul de superficie şi explicaţi cum se exercită acest drept.

Capitolul VIII

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A


CELORLALTE DREPTURI REALE

§. 1. Noţiuni introductive
Art. 644 C.civ. statueazã: "Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune,
prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune" iar art. 655 C.civ. cã "proprietatea se mai dobândeşte prin
accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune".
Aceste moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt aplicabile,
deopotrivã, dreptului de proprietate şi celorlalte drepturi reale, dezmembrãminte. Dreptul de
proprietate publicã poate fi dobândit numai în temeiul legii.

§. 2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale


Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe
criterii:
a) dupã întinderea dobândirii dreptului existã:
- moduri de dobândire universalã sau cu titlu universal şi moduri de dobândire cu titlu
particular ;
b) dupã caracterul dobândirii deosebim moduri de dobândire cu titlu oneros şi moduri de
dobândire cu titlu gratuit ;
c) dupã momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate deosebim
moduri de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauzã de moarte ;
d) dupã situaţia juridicã a bunului în momentul dobândirii deosebim moduri originare şi
moduri derivate de dobândire a proprietãţii.
24

§. 3. Convenţia sau contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a


celorlalte drepturi reale
În materie opereazã principiul potrivit cãruia transmisiunea dreptului de proprietate ori
constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului; în alte cuvinte este vorba
de principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu în materia vânzãrii este reflectatã
de art. 1295 alin. 1 C.civ. De la principiul expus există şi excepţii.

§. 4. Accesiunea sau incorporaţiunea


Accesiunea este încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare având
proprietari diferiţi. Art. 488 C.civ. stabileşte cã: "Tot ce se uneşte şi se încorporeazã cu lucrul se
cuvine proprietarului lucrului". Accesiunea se clasificã dupã obiectul ei în: accesiune imobiliarã
(naturalã şi artificialã) şi accesiune mobiliarã.
1. Accesiunea imobiliarã naturalã . - Ea presupune unirea sau încorporarea a douã bunuri
având proprietari diferiţi fãrã intervenţia omului. Codul civil reglementeazã urmãtoarele cazuri
de accesiune naturalã: aluviunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, accesiunea animalelor
sãlbatice şi accesiunea albiei pãrãsite.
2. Accesiunea imobiliarã artificialã. - Ea se realizeazã prin intervenţia omului. Art. 492
C.civ. stabileşte cã "Orice construcţie, plantaţie sau lucru fãcut în pãmânt sau asupra
pãmântului sunt prezumate a fi fãcute de proprietarul acelui pãmânt cu cheltuiala sa şi cã sunt
ale lui pânã ce se dovedeşte din contra"; Codul reglementeazã douã cazuri de accesiune
imobiliarã artificialã (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt: a) accesiunea construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în
proprietatea altei persoane şi b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de
o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494
C.civ. distinge însã douã cazuri dupã cum constructorul a fost sau nu de bunã credinţã.
3. Accesiunea mobiliarã. - Aceasta presupune unirea a douã bunuri mobile care aparţin la
proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de cãtre o persoanã prin munca sa
folosind materialele altuia.
În Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliarã: adjuncţiunea,
specificaţiunea şi confuziunea sau amestecul.

§. 5. Tradiţiunea
Ea constituie un alt mod de dobândire a proprietãţii. Prin tradiţiune înţelegem remiterea,
predarea materialã a unui bun. În prezent ea are o sferã de aplicare restrânsã; prin ea are loc
transferul dreptului de proprietate în cazul darurilor manuale (adicã a unor donaţii curente)
înlocuind astfel forma înscrisului autentic, condiţie esenţialã în contractul de donaţie.

§. 6. Ocupaţiunea (ocuparea)
Acest mod de dobândire a proprietãţii constã în luarea în posesie a unui bun care nu
aparţine nimãnui, a unui bun fãrã stãpân. Dar potrivit art. 477 şi 646 C.civ. bunurile fãrã stãpân
sunt în proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobândire a
proprietãţii. Doctrina a apreciat cã în aceastã categorie ar intra: apa de bãut dintr-un izvor
natural, vânatul sau peştele când sunt dobândite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuinţele
casnice.

§. 7. Hotãrârea judecãtoreascã
25

Hotãrârea judecãtoreascã constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a


altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.
Exemplu: ordonanţa de adjudecare prin care se definitiveazã executarea silitã constând în
vânzarea prin licitaţie publicã a unor bunuri; în acest caz cumpãrãtorul sau adjudecatarul devine
proprietar.

§. 8. Uzucapiunea (prescripţia achizitivã)


1. Noţiune şi justificare. - Uzucapiunea sau prescripţia achizitivã este acel mod originar
de dobândire a proprietãţii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de
cãtre o persoanã în condiţiile şi termenul prevãzute de lege. Ea implică elementul timp.
2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplicã numai bunurilor imobile,
bunurile mobile dobândindu-se în baza art. 1909 C.civ. prin însuşi faptul posesiei lor cu bunã
credinţã, fãrã trecerea unui interval de timp .
4. Uzucapiunea în sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dupã Codul civil este de douã
feluri şi anume: uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pânã
la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci când sunt îndeplinite douã
condiţii: - posesia sã fie utilã (adicã o posesie propriu-zisã şi neviciatã); - posesia sã fie
exercitatã neîntrerupt timp de 30 de ani indiferent dacã posesorul este de bunã sau de rea
credinţã.
Uzucapiunea de 10 pânã la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueazã
cã "Cel ce câştigã cu bunã credinţã şi printr-o justã cauzã un nemişcãtor determinat, va prescrie
proprietatea aceluia prin 10 ani dacã adevãratul proprietar locuieşte în raza teritorialã a
tribunalului unde se aflã nemişcãtorul şi prin 20 de ani dacã locuieşte afarã din acea razã
teritorialã".
Condiţii : - posesia sã se întemeieze pe un just titlu ; posesia sã fie de bunã credinţã;
bunul sã fie un bun imobil individual determinat.
5. Uzucapiunea în sistemul cãrţilor funciare. - Sistemul de publicitate imobiliarã prin
cãrţile funciare se aplicã în Transilvania, Banat şi Bucovina. Uzucapiunea în aceste teritorii este
supusã Legii nr. 115/1938 şi nu Codului civil.
Legea nr. 115/1938 reglementeazã douã cazuri de uzucapiune şi anume: uzucapiunea
tabularã şi uzucapiunea extratabularã (art. 27 şi 28 din lege).
Uzucapiunea tabularã (sau prin convalescenţa titlului) este reglementatã de art. 27 din
Legea nr. 115/1938 care prevede cã în cazul în care s-au înscris în cartea funciarã - fãrã cauzã
legitimã - drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, ele vor rãmâne valabil dobândite
dacã titularul dreptului le-a posedat cu bunã credinţã, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma
"fãrã cauzã legitimã" înseamnã un titlu nevalabil.
Uzucapiunea extratabularã. - Ea este reglementatã de art. 28 din Legea nr. 115/1938.
Acest text de lege prevede cã: persoana care a posedat un bun imobil în condiţiile legii timp de
20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost înscris în cartea funciarã,
poate cere întabularea dreptului în favoarea sa.
6. Joncţiunea posesiilor. - Prin aceasta înţelegem unirea posesiei uzucapantului (a
posesorului actual) cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitatã de cãtre autorul sãu cu
scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Art. 1860 C.civ. stabileşte cã: „Orice posesor are facultatea, spre a putea opune
prescripţia, sã uneascã posesia sa cu posesia autorului sãu”;
26

Condiţii :1) sã existe o posesie propriu-zisã; 2) posesorul actual sã fi dobândit posesia


bunului de la autorul sãu pe baza unui raport juridic.
7. Calculul termenului de prescripţie. - El se calculeazã pe zile, ziua fiind de 24 de ore.
Ea începe la miezul nopţii şi se terminã la miezul nopţii urmãtoare. Ziua în care începe
prescripţia nu intrã în calcul iar prescripţia se încheie la miezul nopţii ultimei zile a termenului
prevãzut de lege.
8. Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii. - Aceste cazuri sunt prevãzute de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivã. Dimpotrivã, întreruperea naturalã este
specificã numai prescripţiei achizitive; ea este incidentã, conform art. 1864 C.civ., în douã
cazuri:- când posesorul este şi rãmâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului indiferent
cine este autorul deposedãrii;- când bunul cu privire la care se exercitã posesia este declarat
imprescriptibil de lege.
9. Efectele uzucapiunii. - Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al
uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest
efect este retroactiv ceea ce înseamnã cã uzucapantul devine proprietar din chiar momentul în
care a început sã curgã termenul de prescripţie.
Uzucapiunea trebuie invocatã pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie.
Creditorii uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice; sau dacã
renunţarea s-a fãcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul sã solicite revocarea
renunţãrii prin acţiunea paulianã.

Test de autoevaluare :
Care sunt modurile de dobândire a dreptului de proprietate ? Clasificaţi-le.
Identificaţi articolele din Codul civil aplicabile accesiunii imobiliare naturale.
Ce situaţii distingem în cadrul accesiunii imobiliare artificiale şi cum se soluţionează
acestea.
De câte feluri este uzucapiunea ? Care sunt regulile aplicabile uzucapiunii după Codul
civil ? Dar uzucapiunii extratabulare?
Ce act normativ reglementează pe viitor uzucapiunile începute şi neîmplinite până la
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1976 ?

Capitolul IX

PUBLICITATEA IMOBILIARÃ

§. 1. Consideraţii generale
Definire. - Prin publicitate imobiliarã se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin care
se evidenţiazã situaţia materialã şi juridicã a imobilelor în mod public pentru a se ocroti
circuitul lor civil.
Scopul publicitãţii imobiliare. - Prin publicitatea imobiliară se realizează atît securitatea
juridică statică, prin aceea că atestă existenţa drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice şi
juridice, cît şi securitatea juridică dinamică, prin faptul că ea conferă celor interesaţi date certe
cu privire la situaţia juridică a imobilelor.
Sistemele de publicitate imobiliarã. - Pe teritoriul ţãrii noastre existã urmãtoarele sisteme
de publicitate imobiliarã:
27

- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistem care este reglementat de


Codul civil şi Codul de procedurã civilã; el este aplicabil în Vechea Ţarã (România înainte de
1918);
- sistemul cãrţilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul 241/1947 şi
care este aplicabil în Transilvania, Banat şi Bucovina;
- sistemul intermediar al cãrţilor de publicitate funciarã reglementat de Decretul nr.
242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil parţial în jud. Ilfov şi Bucureşti.

§. 3. Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni


Acesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem
personal deoarece aceste registre se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. În aceste
registre care se ţin la judecãtorii se fac douã feluri de înregistrãri: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se fac în registrul de transcrieri. Ele reprezintã copierea fidelã a actelor
juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept
real sau se sting astfel de drepturi.
Înscrierile constau în consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care
se referã la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci; ele se fac în registrele de inscripţiuni.
Efectele transcrierii şi înscrierii rezidã în opozabilitatea faţã de terţi. Lipsa transcrierii
sau înscrierii este sancţionatã cu inopozabilitatea faţã de terţi.

§. 5. Sistemul cãrţilor funciare


Spre deosebire de registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni care constituie un sistem
personal, cãrţile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece
transcrierile se fac pe imobile şi nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare înscrise în C.F. se
numesc drepturi tabulare.
Cuprinsul cãrţilor funciare. - Cãrţile funciare sunt întocmite pe comune, oraşe şi
municipii. Cãrţile funciare din aceeaşi unitate administrativã (comunã, oraş, municipiu)
alcãtuiesc registrul funciar. Cãrţile funciare se ţin la Judecãtoria competentã.
Cartea funciarã propriu-zisã este alcãtuitã dintr-un titlu şi trei pãrţi sau foi :Partea I sau
foaia de avere ; Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde înscrieri cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului; Partea a III-a sau foaia de sarcini .

§. 5. Acţiunile de carte funciarã


Acestea se referã la înscrierile care se opereazã în cartea funciarã. Ele sunt de douã feluri:
acţiunea în prestaţie tabularã şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarã.
1. Acţiunea în prestaţie tabularã. Potrivit art. 22 şi 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a
obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat sã
predea înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciarã. Dacã cel care s-a
obligat în acest fel refuzã sã-şi îndeplineascã aceastã obligaţie persoana îndreptãţitã se poate
adresa instanţei de judecatã pentru ca aceasta, prin hotãrâre, sã dispunã întabularea sau, dupã
caz, radierea dreptului real.
2. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarã. Ea este acţiunea prin care se
cere instanţei îndreptarea sau înlãturarea unei înscrieri din cartea funciarã necorespunzãtoare
realitãţii pentru ca în acest fel sã se punã de acord situaţia tabularã cu situaţia juridicã realã a
unui imobil. Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
28

§. 6. Noile cãrţi funciare


1. Generalitãţi. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliarã a fost
edictatã pentru a introduce un sistem unic pentru toatã ţara - sistemul real de publicitate.
Sistematizarea reglementărilor în Legea 7/1996 este făcută în trei titluri : Titlul I, intitulat
„Regimul general al cadastrului” (art. 1-19); Titlul al II-lea – „Publicitatea imobiliară” (art. 20-
57) în care sunt reglementate noile cărţi funciare; Titlul al III-lea, „Dispoziţii tranzitorii,
sancţiuni şi dispoziţii finale” (art. 58-72).
2. Registrul cadastral de publicitate imobiliarã. - Publicitatea imobiliarã se realizeazã,
potrivit noii legi, prin înscrierea în cãrţile funciare a actelor şi faptelor juridice referitoare la
imobilele din aceeaşi localitate. Cãrţile funciare alcãtuiesc registrul cadastral de publicitate
imobiliarã al unei anumite localitãţi; ele se ţin de cãtre Biroul de carte funciarã aflat în
subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru.
3. Cãrţile funciare. - În conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciarã este structuratã
astfel: un titlu care conţine numãrul ei şi numele localitãţii în care este situat imobilul, precum
şi trei pãrţi : Partea I care cuprinde descrierea imobilelor ; Partea a II-a se referã la înscrierile
privind dreptul de proprietate ; Partea a III-a cuprinde înscrierile privind dezmembrãmintele
dreptului de proprietate şi sarcini
4. Corpul de proprietate. - Legea statueazã cã unul sau mai multe imobile alipite de pe
teritoriul unei localitãţi, aparţinând aceluiaşi proprietar, formeazã corpul de proprietate care se
înscrie în cartea funciarã.
Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Noua lege a
îmbrãţişat sistemul foilor personale în care persoana este elementul central în jurul cãreia
graviteazã imobilele.
5. Principiile noilor cărţi funciare. – Art. 27- 28 din Legea nr. 7/1996 instituie principiul
publicităţii integrale, principiul relativităţii, principiul forţei probante a înscrierilor drepturilor
reale ; principiul legalităţii, principiul disponibilităţii, principiul priorităţii, principiul
oficialităţii.
6. Înscrierile în cartea funciarã. - Art. 44 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a
birourilor de carte funciară prevede că înscrisurile, după obiectul lor, sunt de trei feluri:
întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
8. Efectele înscrierii în cartea funciară. Întabularea şi înscrierea provizorie au ca efect
opozabilitatea faţă de terţi a actelor şi faptelor juridice prin care se dobândesc, se modifică sau
se sting drepturile reale imobiliare.
Notarea, pe lângă opozabilitatea faţă de terţi are ca efect şi informarea acestora cu privire la
drepturile personale, faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imobilele întabulate.

Test de autoevaluare:
Ce înseamnă publicitate imobiliară şi care este scopul ei?
Care sunt sistemele de publicitate imobiliară şi unde se aplică?
Descrieţi aceste sisteme.
Care sunt modificările aduse publicităţii imobiliare prin Legea nr. 7/1996?