08 de octubre: Lectura El Precio y Redacción de contrato - Indicaciones

ESTUDIANTES:

I. Responder de la Lectura  Contenido del Contrato de Compraventa (p.22):

1. ¿Qué es el precio?

Deriva del latín pretium que en su acepción general y jurídica no es más que el monto
pecuniario en que se estima el objeto de un contrato o también la fijación convencional
del valor económico del bien materia de venta. Rezzónico expresa que: “El precio
constituye la causa-fin de la obligación que contrae el vendedor, de transferir al
comprador la propiedad de la cosa que le vende, así como la cosa vendida constituye la
causa-fin de la obligación que contrae el comprador, de pagarle el precio”.

Por su parte Kaune Arteaga anota que el precio: “Es otro de los objetos de la
compraventa, que consiste en una suma de dinero que debe pagar el comprador al
vendedor, a cambio del derecho de propiedad que recibe”. Definir el precio en el contrato
de compraventa no es sencillo como podría parecer, pero se considera que es el objeto
de la principal prestación del comprador, consistente en transferir la propiedad del dinero
a cambio de la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien objeto de
venta.

Según nuestra normativa, dice Gutiérrez Camacho el precio la compraventa presenta los
requisitos siguientes: a) Es la contraprestación por la traslación de la propiedad y, b)
hade tener siempre una expresión dineraria. Por lo tanto, el precio es uno de los
elementos calificantes de la compraventa, lo que precisamente lo diferencia de otras
figuras contractuales.

2. ¿Cuáles las posiciones doctrinarias?

Sobre el particular existen dos posiciones que es preciso analizar:

1) El precio debe consistir necesariamente en dinero.- Si se consulta la doctrina y la

legislación comparada, se advierte que ésta es una orientación que sustenta la tesis de
que la compraventa debe pagarse necesariamente en dinero, entendiéndose por éste,
como la unidad de medida del valor de las cosas, por tanto, su finalidad es establecer el
valor económico que se asignan a los bienes. Veamos algunos casos en los cuales el
precio puede compensarse mediante la entrega de otros bienes o servicios, casos en los
cuales no podría decirse que existe compraventa. Estos son:

a) Si el precio del bien consistiera en otro bien.- El contrato es típicamente de permuta,

sin embargo, no es indispensable que el precio consista íntegramente en dinero, porque
el Código contempla, la posibilidad de pagar un bien fijando el precio parte en dinero y
parte en otro bien, como sería el caso de quien compra un inmueble pagando una parte
en dinero y otra con un automóvil de segundo uso.

b) Si en la compraventa se prescinde del precio.- Si se transfiere la propiedad del bien

prescindiendo del dinero, el contrato es de donación, pero jamás un negocio jurídico de
compraventa. En este caso la compraventa es nula por falta de precio.
c) Si el precio de un bien consiste en una prestación de hacer.- Podría tratarse de una
prestación de servicios o de un contrato de trabajo, según que la relación laboral
existente sea independiente o dependiente, pero jamás de compraventa.

d) Si en la compraventa se recibe una prestación diferente al precio convenido.- Podría

tratarse de una dación en pago, siempre que el acreedor la reciba como cancelación
total o parcial, por ejemplo, cuando una persona da a otra un bien y recibe a su vez
joyas u otros bienes.

e) Si el precio consistiera en la transmisión de un derecho.- Tal vez habría un contrato

de cesión de derechos, pero no una de compraventa, porque se trata de un acto de
disposición en virtud del cual el cedente transmite al cesionario el derecho a exigir la
prestación a cargo de su deudor que se ha obligado a transferir por un título distinto.

En resumen, nada impide que un negocio jurídico pueda celebrarse en otras formas, en
tales casos son plenamente eficaces, sin embargo, no habrá compraventa por falta del
precio en dinero que es el elemento esencial, sin el cual la compraventa resulta nula.

2) El precio debe consistir en dinero o signo que lo represente.- Un grupo reducido de

códigos civiles recogen expresamente este criterio, según el cual, el precio puede
consistir en dinero o signo que lo represente, por lo que es necesario abordar dos temas:
Uno con relación al precio que puede pactarse en moneda nacional o extranjera y, otro,
respecto de los títulos valores, que de alguna manera representan el pago en un signo
que lo representa.

Si la compraventa se pactara en moneda nacional, ello podría hacerse siguiendo un

estricto criterio nominalista en base a lo establecido por la regla general del artículo
1234, según el cual, el pago de una deuda contraída en moneda nacional no podrá
exigirse en moneda diferente al monto nominal originalmente pactado; sin embargo, las
partes pueden pactar el precio sujeto a cláusulas valoristas, en virtud del numeral 1235,
según el cual, las partes pueden acordar que el monto de una deuda contraída en
moneda nacional sea referido a índices de reajuste automático o a otras monedas. Por
último, el artículo 1237 es más concreto cuando refiere que se pueden concertar
obligaciones en moneda extranjera no prohibidas por leyes especiales.

En lo atinente a los títulos valores o títulos de crédito, éstos son instrumentos que
permiten agilizar el tráfico comercial, materializados en documentos que representan o
incorporan derechos patrimoniales que están destinados a la circulación y reúnen los
requisitos formales esenciales exigidos por la Ley N° 27287. Si bien lo más frecuente es
que los títulos valores se representan a través de soportes materiales como ocurre con
la letra de cambio, el cheque, el pagaré, la factura conformada, etc.; también pueden
representarse mediante anotaciones en cuenta, y/o registrado en una Institución de
Compensación o Liquidación de Valores, lo cual implica su previa desmaterialización,
como sucede con las acciones de una sociedad abierta, los bonos, los papeles
comerciales, etc.

Puede ocurrir, entonces, que el bien materia de compraventa sea pagado mediante la
entrega de títulos valores como letras de cambio, cheques, pagarés, certificado bancario
en moneda nacional o extranjera normadas por la Ley de Títulos Valores, en cuyo caso
es de aplicación el artículo 1233, según el cual, la entrega de títulos valores que
 constituyen órdenes o promesas de pago, sólo extinguirá la obligación primitiva cuando
hubiesen sido pagados o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado, salvo
pacto en contrario. Entre tanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará en
suspenso.

3. ¿Cuáles son los requisitos del precio? Explique.-

Los requisitos del precio son tres: precio en dinero, precio serio y precio determinado o
determinable.

1) Precio en dinero.- El primer requisito del precio es que éste sea necesariamente en
dinero o signo representativo del valor de los bienes, que sirve de medio de pago en el
contrato de compraventa, en tal sentido, desde el punto de vista económico sus
funciones son: a) Como unidad de medida del valor económico que se atribuye a los
bienes y, b) Como instrumento de intercambio de bienes y servicios

Al abordar el tema sobre la doctrina jurídica se ha expuesto dos criterios sobre el precio:
Uno, que sostiene que el precio debe consistir necesariamente en dinero y, otro, según
el cual el precio puede consistir además del dinero en un signo que lo represente.
También ha quedado debidamente establecido que estos criterios no se oponen, sino
que el segundo complementa al primero y, desde luego, puede celebrarse la
compraventa tanto en moneda nacional como extranjera.

2) Precio serio y justo.- Llamado también precio real, es el convenido por las partes con
seriedad que, según Salvat, quiere decir precio real, efectivo y conocido; esto es, precio
veraz y ajustado con la verdad real. El precio deja de ser serio en dos casos: a) Cuando
es simulado o ficticio y. b) Cuando es irrisorio o vil.

El precio es simulado en el contrato de compraventa cuando el comprador no entrega

ninguna contraprestación en dinero resultando en el fondo una donación, tal el caso del
padre que simula vender a su hijo un inmueble determinado por una suma fijada pero
jamás recibida, determinando así la nulidad o anulabilidad del acto según se trate de una
simulación absoluta o relativa. En cambio, el precio es irrisorio o vil, cuando no es
equitativo o justo, como es el caso de quien vende un inmueble por la tercera o cuarta
parte de su precio, lo que genera la rescisión del contrato por lesión en el precio.

Tanto en el precio simulado como irrisorio o vil, no existe contraprestación,

consiguientemente, desaparece un elemento propio o especial del contrato de
compraventa, que lo hace ineficaz.

3) Precio determinado o determinable.- Llamado también precio cierto. El precio es

determinado cuando se conoce su monto en forma precisa de tal modo que no haya
dudas, por ejemplo, cuando se compra un inmueble por la suma de Setenta mil dólares;
en cambio, el precio es determinable cuando la fijación de su monto queda supeditado a
alguna circunstancia, esto es, que sea precisable.

Por eso, si el precio no se determina en una cantidad de dinero que sea cierta, precisa o
si no se señalan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a saberse cuál es la
cantidad, no hay contrato, pues en tal hipótesis se ignora el objeto de la obligación del
 comprador, que no se sabe cuál es la suma que debe pagar por el bien materia de
compra, ni correlativamente lo que el vendedor puede exigir por concepto de precio.

4. ¿Qué es el precio mixto y cómo se califica el contrato?

Conforme a la interpretación tradicional se está frente a un caso particular de

transmisión de bienes.

a) Nociones.- El precio mixto es aquél que se paga un bien determinado, una parte en
dinero y otra parte en bien de distinta naturaleza. Durante la vigencia del Código Civil de
1936, existían fundadas razones para dudar de la naturaleza jurídica de un contrato que
tuviese como precio un pago que se efectúa parte en dinero y parte en otro bien, tal el
caso de quien compra un inmueble pagando una parte del precio en dinero y la otra
parte del mismo en especie como un predio rústico o un vehículo automotor.

Con relación a la calificación del contrato se está ante un caso particular de transmisión
de bienes, en que la posibilidad de elegir entre un contrato de compraventa o de
permuta ha llevado a ingeniar diferentes doctrinas. Sobre el particular se consideró las
siguientes posiciones: a) Que se trata de un contrato innominado o atípico. b) Que se
está frente a un contrato de permuta y, c) Que se trata de un contrato de compraventa.

b) Posiciones doctrinarias.- La mayor parte de los códigos civiles que abordan el

problema del precio mixto lo hacen dentro de las normas correspondientes al contrato de
compraventa; no obstante, ello, existe un número reducido de códigos que lo hacen
junto a las normas de la permuta. Nosotros creemos que es correcta su ubicación, sobre
el particular, Castillo Freyre, afirma que se han desarrollado las posiciones objetivas y
subjetivas siguientes

1) Doctrina objetiva.- Dentro de ésta, surgen dos posiciones claramente diferenciables

teniendo en cuenta el valor del dinero o del bien que se permuta: a) La que señala, que
si la parte de igual o mayor valor es en dinero, se está en presencia de un contrato de
compraventa; de lo contrario será una permuta. b) La que sustenta, que si la parte de
mayor valor es en dinero, se está en presencia de un contrato de compraventa; de lo
contrario será una permuta.

2) Doctrina subjetiva.- Sobre este extremo también se dan dos corrientes: a) La que
considera, en primer lugar, que se debe estar a la intensión manifiesta de las partes y,
luego, si ésta se desconoce, si la parte de igual o mayor valor es en dinero, se está en
presencia de una compraventa; de lo contrario, será una permuta. b) La que estima, en
primer lugar, debe estar a la intensión manifiesta de las partes y, luego, si ésta se
desconoce, si la parte de mayor valor es en dinero, se está ante una compraventa; de lo
contrario será una permuta.

3) Posición peruana.- A pesar de los cuestionamientos que se hace a la norma, concluye

de manera concisa expresando: el criterio fundamentalmente subjetivo es
subsidiariamente objetivo, vale decir, que el Código adopta una posición mixta.

Por mucho tiempo, en la realidad contractual no ha existido un criterio uniforme sobre el

precio mixto, sin embargo, hoy es una cuestión resuelta mediante la explicación de las
posiciones de carácter objetivo y subjetivo, explicadas precedentemente. Otros autores
 opinan de manera distinta, ya que para ello se debe tomar en cuenta: a) La
denominación que se le dé al contrato. b) La intención manifiesta de los contratantes. c)
La teoría de la prevalencia de valores, sólo cuando la común intención no consta y habrá
permuta cuando el valor del bien sea igual o inferior al dinero y compraventa, en caso
contrario

Así, el artículo 1531 dispone que, si el precio de una transferencia se fija parte en dinero
y parte en otro bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta de
los contratantes, independientemente de la denominación que se le dé; pero, si no
consta la intención de las partes, el contrato es de permuta cuando el valor del bien es
igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor. De ese modo, el Código
Civil del 84 adopta las dos últimas posiciones

5. Explique los gastos de entrega y transporte.-

Conviene a estas alturas preguntarse: ¿Los gastos de entrega y de transporte forman

parte del precio de la compraventa? Previamente, debe decirse que los gastos de
entrega no son sino una consecuencia de la obligación de entregar la cosa que es de
incumbencia del vendedor, pero puesta bajo el poder del comprador, puede éste
disponer que dicha entrega se efectúe en otro lugar, lo que tiene que ver con los gastos
de transporte. En ese sentido, el precio del bien materia de compraventa puede significar
un plus sobre la suma convenida en el contrato, pero no forma parte de ella.

El numeral 1530, prescribe que los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los
gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del
comprador, salvo pacto distinto. Esto significa que las partes pueden pactar libremente
acerca de los gastos de entrega y transporte, pues el numeral en estudio sólo es
aplicable en vía supletoria, vale decir, cuando las partes contratantes no lo han previsto,
salvo pacto en contrario.

Por eso, expresa Arias Schreiber, lo primero que se debe señalar es el carácter
supletorio de este dispositivo, ya que conforme a su parte final el contrato prevalece en
todo cuando haya sido convenido, tanto en lo que se refiere a la entrega, como al
transporte a lugar diferente al que en ella se realiza. Se entiende que los gastos de
entrega corran por quien deba hacerla y los que surjan de una situación distinta -cual es
la de llevar el bien a otro lugar- sean asumidos por quien los genera, esto es, por el
comprador.

Un ejemplo rubrica lo expresado, si Alberto ha vendido a Betty un automóvil en esta

ciudad y se ha comprometido entregarlo en Arequipa y Betty le pide su traslado a Tacna,
los gastos de transporte y todos los costos que ocasione, que no estaban previstos en el
contrato de compraventa, deberán ser cubiertos por esta última desde que ella fue quien
los ha generado con su petición de traslado a otro lugar.

Compartimos la opinión de Castillo Freyre, cuando expone que dentro del Derecho de
Obligaciones y Contratos resultaría imposible que se efectúe un pago en un lugar
distinto o diferente del de su cumplimiento. Si ello fuera así -explicaequivaldría a decir
que se puede cumplir con ejecutar una obligación en lugar distinto al convenido o a lo
establecido por ley. La frase que se está criticando constituye un error, ya que lo propio
no era referirse ‘a un lugar diferente del de su cumplimiento’, sino a un nuevo lugar que
 las partes hayan convenido para el cumplimiento de la obligación de entrega, diferente
del originalmente pactado; vale decir, entendemos que se alude al supuesto en el cual
se ha variado -evidentemente por mutuo acuerdo- el lugar en que debía efectuarse el
pago. Una interpretación diferente en lo que respecta a este punto carecería de sentido

6. ¿Cuáles son las formas de fijar el precio?

Obviamente en la práctica existen varias formas de fijar el precio. Éstas son:

a) Precio fijado por acuerdo de partes.- Se trata del caso más frecuente puesto que en la
mayoría de las ventas las partes acuerdan en forma expresa el precio. Normalmente, el
precio es el resultado de la libre discusión entre las partes celebrantes del negocio
jurídico, por esta razón, el artículo 1543, se refiere a la nulidad de la compraventa
cuando el precio es fijado unilateralmente. En efecto, dicha norma señala que la
compraventa es nula cuando la determinación de precio se deja al arbitrio de una de las
partes, todo lo que significa que en la compraventa resulta esencial el acuerdo sobre el
bien materia de venta y el precio.

Es obvio, que el precio establecido por el vendedor y el comprador puede ser

determinado en moneda nacional de curso legal forzoso y en moneda extranjera no
prohibida por leyes especiales previsto en los artículos 1234 y 1237; sin embargo, el
Estado podrá limitar su uso por razones de interés nacional. También, el referido ente
por consideraciones de interés social, público y aún ético puede intervenir en la
contratación fijando anteladamente los precios de determinados bienes como pueden
ser los productos de primera necesidad a través del llamado “control de precios” de
modo que el único precio posible sería el fijado por la autoridad, pero tal hecho sólo
ocurre en casos muy excepcionales.

b) Determinación del precio por un tercero.- Es el caso menos frecuente, pero posible si
acaso las partes no pudieran fijar el precio de común acuerdo. Con relación a su
naturaleza jurídica, algunos autores sostienen que el tercero es: a) un árbitro, lo cual no
puede ser, porque el arbitraje supone siempre un conflicto de intereses o litigio que no
se da en este caso; b) otros, suponen que es un perito, que tampoco es admisible, en
razón de que éste emite su parecer a través de un dictamen, opinión que puede ser
aceptada o no; c) la doctrina más actual se inclina por la figura del mandato en razón de
que el tercero es un mandatario de las partes, tanto que vendedor como comprador
están obligados a acatar su decisión.

El Código se inclina por esta última posición, por eso el artículo 1544 prescribe, que es
válida la compraventa cuando se confía la determinación del precio a un tercero
designado en el contrato o a designarse posteriormente, siendo de aplicación las reglas
establecidas en los artículos 1407 y 1408. En tales casos el precio no está determinado,
pero será determinable.

Ahora bien, si la determinación del precio que es objeto del contrato es diferida a un
tercero y no resulta que las partes quisieron remitirse a su mero arbitrio, el tercero debe
proceder haciendo una apreciación de carácter equitativo. En este evento puede ocurrir
dos cosas: a) Que las partes consideren que la apreciación hecha por el tercero es justa
o. b) Que una de las partes se sienta lesionada y de ser así, nada impedirá impugnar el
precio fijado por el tercero, siendo el juez quien tendrá la última palabra.
Por otro lado, la determinación del precio librada al mero arbitrio de un tercero no podrá
impugnarse si no se prueba la mala fe. Es indudable que, si faltara la determinación del
precio y las partes no se ponen de acuerdo para sustituir al tercero, el contrato resulta
nulo

c) Fijación del precio en bolsa o mercado.- Las bolsas de comercio son instituciones
constituidas por empresarios o comerciantes con la finalidad de concertar sus
operaciones en el mundo de los negocios y de las finanzas que, unas veces, están bajo
la inmediata vigilancia o intervención del Estado y, otras, si bien lo están, pero la
intervención les otorga la más amplia libertad para su creación y funcionamiento. Los
mercados, en cambio, son lugares públicos donde concurren comerciantes y
consumidores para realizar sus transacciones generalmente sujetas a las leyes de la
oferta y de la demanda, pero por excepción, sujetas a intervención estatal a través del
llamado “control de precios” los que pueden cambiar de un día a otro

El artículo 1545 prescribe, que es también válida la compraventa si se conviene que el

precio sea el que tuviere en bolsa o mercado, en determinado lugar y día, por ejemplo,
las partes convienen la compraventa de cien quintales de arroz al precio de venta del
mercado al cabo de treinta días de su celebración.

d) Precios referidos a índices de reajuste automático.- Las partes, en aplicación al

principio de la autonomía de la voluntad, pueden fijar el precio, en primer lugar, en
moneda nacional, pero sujetas a índices de reajuste automático que fije el Banco Central
de Reserva del Perú según escalas móviles vinculadas al costo de vida, incrementos
salariales, fluctuaciones del oro, etc. También pueden fijarse los precios en otras
monedas como el euro, el dólar, yenes, etc.; o, finalmente, referido a mercancías como
el petróleo o metales preciosos, todo para mantener dicho monto en valor constante y
evitar perjuicios al acreedor por las fluctuaciones de la moneda tanto nacional como
extranjera.

El artículo 1546 establece precisamente, que es lícito que las partes fijen el precio con
sujeción a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 1235. Este numeral se refiere a
los índices de reajuste automático que fija el Banco Central de Reserva del Perú, a otras
monedas o a mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor constante.

e) Fijación del precio a falta de determinación expresa.- Llamado también por otros
“precio corriente” o “precio del día” que funciona cuando no se ha determinado el precio.
Técnicamente es nulo el contrato de compraventa en el que se haya omitido el precio;
sin embargo, conforme al artículo 1547, en la compraventa de bienes que el vendedor
vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni convenido el modo de
determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor, esto es, el precio
del día. Se trata entonces de una presunción iuris tamtum, es decir, que admite prueba
en contrario.

En nuestra tradición jurídica existen dos posiciones sobre qué precio deberá tomarse en
cuenta, éstas son: a) El precio corriente de plaza, del día de la entrega del bien y. b) El
precio en el cual el vendedor expende habitualmente el bien. Consideramos que la
norma se refiere a esta última; es más, si se tratara de bienes que tienen precio de bolsa
o de mercado se presume que, a falta de indicación expresa sobre el precio, rige el del
lugar en el cual debe realizarse la entrega.
 f) Determinación del precio por peso neto.- Previamente, conviene establecer la
diferencia que existe entre peso bruto y peso neto. El primero, se refiere a la ‘pesantez’
total de algún bien incluido el envase, embalaje o el vehículo que le sirve de transporte;
mientras que el segundo, al peso real del bien materia de venta, sin considerar el
envase, embalaje o el vehículo que le sirve de transporte.

Ahora bien, el artículo 1548, dispone, que en la compraventa en que el precio se fija por
peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto: todo ello para evitar
imprecisiones.

7. Explique las obligaciones esenciales del vendedor.-

8.2 Obligaciones esenciales del vendedor.- El vendedor tiene las obligaciones

siguientes:

a) Perfeccionar la transferencia de la propiedad.- Una cosa es la transferencia del

derecho de propiedad y otra es la entrega del bien que no se debe confundir y que
excepcionalmente tal entrega puede constituir a la vez la transferencia de ese derecho.
Si por el contrato de compraventa no se transfiere al comprador la propiedad del bien
vendido (sólo se obliga), corresponde al vendedor hacer todo lo necesario para que este
efecto se produzca, pues sólo así se habrá cumplido la obligación que en ese sentido ha
asumido el vendedor al celebrar el contrato.

Por eso, el artículo 1549 establece, que es obligación esencial del vendedor perfeccionar
la transferencia de la propiedad del bien. La forma cómo se perfecciona esta
transferencia, depende de la naturaleza del bien materia de compraventa: si se trata de
bienes muebles, la transferencia del derecho de propiedad se perfecciona con la entrega
o tradición del bien materia de compra, así lo determina el artículo 947; en cambio, si se
trata de bienes inmuebles la traslación del dominio se produce con el sólo
consentimiento o acuerdo de las partes contratantes sobre el bien objeto de venta y el
precio, conforme lo establece el artículo 949.

Empero, si la venta versa sobre un derecho o bienes incorporales, su entrega no es

material, dada la naturaleza del objeto sobre el que recae el contrato. Sin embargo, la
obligación visceral del vendedor consistirá en entregar al comprador los títulos de
pertenencia, el uso de las fórmulas si se trata de un procedimiento y si el derecho faculta
la posesión de una cosa, a la entrega de ésta. En suma, se transmite la propiedad
poniendo a disposición del comprador el bien materia de compraventa, debiendo tener
en cuenta lo expuesto sobre el tema de la transferencia de la propiedad.

b) Estado del bien en el momento de su entrega.- La entrega debe hacerse en el estado

en que se encontraba el bien en el momento de producirse el consentimiento. La función
de la entrega -refiere Messineo- atañe no a la formación de la venta sino a la ejecución
de ella. El artículo 1550 dispone, que el bien debe ser entregado en el estado en que se
encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios, ya que
éstos siguen el destino del principal.

Pero, cuando la entrega del bien y sus accesorios no sea simultánea al contrato sino con
posteridad, el vendedor tiene además la obligación, por un lado, de no cambiar el estado
del bien objeto de venta, menos de modificarlo ni mejorarlo y, por otro, la de conservar el
bien tal como se encontraba al momento de la celebración del contrato. No está
permitido que una vez concertado el precio de un vehículo, al momento de su entrega,
se hayan retirado los espejos retrovisores o cualquier otro accesorio.

c) Entrega de documentos y títulos del bien vendido.- De otro lado, la entrega del bien
vendido, trae consigo la obligación de entregar al comprador los antecedentes y títulos
que acrediten el derecho de propiedad del vendedor sobre el bien vendido.
Precisamente, el artículo 1551 dispone, que el vendedor tiene la obligación de entregar
al comprador los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido,
salvo pacto distinto.

Por ejemplo, si el vendedor transfiere un inmueble determinado, tiene también la

obligación de entregar el título de propiedad con el que transfiere, el certificado de
gravámenes, los documentos de autoavalúo y los planos respectivos. También los
recibos de agua, luz, teléfono, arbitrios municipales y todo documento que demuestre
que quien vende tienen sobre el bien inmueble el derecho de propiedad.

d) Oportunidad y lugar de entrega del bien.- En cuanto al tiempo de entrega existen dos
tendencias legislativas. Una de ellas, estima que el bien debe ser entregado en el
momento que lo pida el comprador y, otra, que tal entrega se haga en el momento de la
celebración del contrato. El artículo 1552 establece, que el bien debe ser entregado
inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su
naturaleza o de pacto distinto.

Con respecto al lugar de entrega, el artículo 1553 preceptúa que, a falta de estipulación,
el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse
el contrato. Si el bien fuera incierto, la entrega se hará en el domicilio del vendedor, una
vez que se realice su determinación. Este precepto contempla dos casos: a) Tratándose
de un bien cierto, esto es, individualizado, si no existiera estipulación alguna, el bien
debe ser entregado en el lugar en que se encuentre al momento en que se concluyó el
negocio y. b) Refiriéndose a un bien incierto, es decir, que no estén debidamente
identificados, sólo podrá precisarse por su especie y cantidad (cereales, semovientes) la
entrega se hará en el domicilio del vendedor.

e) Responsabilidad por demora en la entrega del bien.- El artículo 1554 contempla dos
situaciones: a) Caso de la demora por culpa del vendedor, situación en la que éste debe
responder ante el comprador por los frutos del bien, ya que se trata de una sanción por
la dilatación injustificada de entregar el bien, así como por los daños y perjuicios que
ocasiona tal demora. b) Caso de la demora sin culpa del vendedor, esto es, por un
hecho ajeno a su voluntad, situación en la cual se justifica que el vendedor sólo
responda por los frutos que efectivamente haya percibido. Se advierte, que cuando se
hace referencia a los frutos, se sobrentiende que están incluidos también los productos
por simple aplicación del artículo 896.

Se considera el caso del comprador que conoce al tiempo de celebrarse el contrato el

obstáculo que impedirá la entrega oportuna del bien vendido, en cuya eventualidad, no
será posible aplicar el artículo 1554, ni tampoco que el vendedor responda por los daños
y perjuicios que ocasione al comprador, ya que éste a lo sumo tendrá derecho a exigir la
entrega, una vez removido el obstáculo que impide cumplir al vendedor.
 f) Incumplimiento de entrega del bien vendido.- El incumplimiento, por parte del
vendedor, de entregar oportunamente el bien materia de venta, confiere a su comprador:
a) El ejercicio de la acción de cumplimiento o de aplicar, alternativamente, b) La
resolución del contrato por incumplimiento, lo que conlleva para el vendedor la
obligación de restituir el precio, rembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato
que hubiera pagado e indemnizar los daños y perjuicios que hubiera ocasionado con la
falta de entrega (Resolución del contrato por incumplimiento y resolución por falta de
entrega 1428 y 1556).

De un lado, es conveniente aclarar, que la parte que no ha cumplido con la obligación

que le corresponde, no tiene derecho al reembolso de los gastos ni al pago del impuesto
que hubiera realizado. De otro lado, en los contratos cuyo precio se paga a plazos,
puede estimarse como otra sanción, la concesión de una prórroga. El artículo 1557
establece, demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio
debe pagarse a plazos, éstos se prorrogan por el tiempo de la demora. Aquí no interesa
que la demora de la entrega se deba o no a la culpa del vendedor, donde la concesión
de la prórroga puede estimarse como otra sanción, pero desde luego, no sería de
aplicación esta norma si la demora fuese imputable al comprador.

8. Explique la obligación de recibir el precio.-

El vendedor no puede negarse a recepcionar el precio.

a) Nociones.- Sin duda, otra de las obligaciones que tiene el vendedor, es recibir el
precio del bien que ha vendido, aún cuando no exista una norma expresa al respecto.
Muchas legislaciones como la peruana la consideran innecesaria, pero indudablemente
es otra de las obligaciones que debe cumplir el vendedor. El vendedor, se entiende, está
obligado a recepcionar el precio del bien que ha enajenado en el lugar, de la forma y
tiempo convenidos y, si no existe convenio, debe distinguirse dos situaciones: a) Si la
venta es al contado, el precio debe recepcionarse en el momento y lugar de la entrega
del bien. b) Si la venta no es al contado sino por la modalidad de la venta a plazos, el
precio deberá recibirse en el domicilio del comprador.

b) Requisitos del pago por consignación.- Se contempla la negativa de recibir el precio

por el vendedor, sea por haberse retractado del negocio o por cualquier otra
circunstancia, caso en los cuales, el comprador deberá consignar el precio para no
incurrir en mora. Así lo establece el artículo 1251, cuando dispone, que el deudor queda
libre de su obligación si consigna la prestación debida y concurren los siguientes
requisitos:

1) Que el comprador haya ofrecido al vendedor el pago de la prestación debida (precio)

o, en su caso, lo hubiera puesto a su disposición de la manera pactada en el título de la
obligación (contrato).

2) Que, respecto del vendedor concurran los supuestos del artículo 1338, esto es,
cuando injustificadamente se haya negado a recibir el pago. Se entiende que hay
negativa tácita en los casos de respuestas evasivas, de inconcurrencia al lugar pactado
en el día y hora señalados para su cumplimiento, cuando se rehúse a entregar el recibo
correspondiente o conductas análogas.
9. Explique las obligaciones del comprador.

9.1 Obligación de pagar el precio.- Así como la obligación principal del vendedor es la
transferencia de la propiedad del bien objeto de compraventa, también, la obligación
más importante del comprador es pagar el precio estipulado en el momento, de la
manera y en el lugar fijados por las partes, lo cual no significa que no posea otras
obligaciones convencionales y legales.

No está demás señalar que el pago del precio no sólo es una obligación visceral del
comprador, sino también otro elemento esencial y particular del contrato de
compraventa, ya que, sin él, el negocio resultaría también nulo o inexistente como ya se
mencionó anteriormente.

a) Tiempo, forma y lugar de pago del precio.- Sobre el particular el artículo 1558,
prescribe que el comprador está obligado a pagar el precio el momento, de la
manera y en el lugar pactados. A falta de convenio y salvo los usos diversos, debe
ser pagado al contado en el momento y lugar de entrega del bien. Pero, si el pago
no puede hacerse en el lugar de entrega, se hará en el domicilio del comprador.
Contempla cuatro situaciones posibles:

1) Acuerdo expreso.- Si existiera convenio sobre el tiempo, la forma y el lugar de

pago, deberá cumplirse lo estipulado en el contrato, en este caso, el comprador está
obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y el lugar convenidos. Aquí
prevalece la libertad contractual por tratarse de asuntos privados.

2) Falta de acuerdo.- Si no existiera convenio sobre el particular, el precio debe ser

pagado al contado en el momento y lugar de la entrega del bien, salvo los usos o
costumbres del lugar de la celebración del contrato.

3) Ausencia de acuerdo y de usos.- Cuando del contrato ni de los usos pueda

obtenerse directivas para establecer el tiempo, la forma y el lugar de pago del
precio, éste debe efectuarse en el momento y lugar en que el bien deba ser
entregado; pero, si el pago no pudiera hacerse en el lugar de la entrega del bien, se
hará en el domicilio del comprador.

4) Falta de pago en el momento de la entrega.- Si faltara disposición contractual y

normas derivadas de los usos y además el precio no debiera pagarse en el
momento de la entrega del bien, se establece que el pago se hará en el domicilio del
comprador.

b) Incumplimiento de la obligación de pagar el precio.- Si el comprador no pagara el

precio en el momento y lugar convenidos, la ley faculta al vendedor, para tomar
decisiones según las circunstancias:

1) Caso de resolución por incumplimiento total de pago del precio.- Por mandato del
artículo 1428 el vendedor puede solicitar alternativamente: a) El cumplimiento o
ejecución forzosa del contrato, esto es, que el comprador pague el precio prometido,
o. b) La resolución del contrato a fin de que quede sin efecto alguno. En uno u otro
caso, el vendedor puede solicitar la indemnización de daños y perjuicios. Es más, a
partir de la citación con la demanda de resolución el comprador queda impedido de
cumplir con la obligación de pagar el precio.

2) Caso de resolución por incumplimiento parcial.- Cuando se ha pagado parte del

precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación del saldo, el
vendedor perjudicado con el incumplimiento del comprador, puede requerirlo
mediante carta notarial para que pague el precio convenido dentro de un plazo de
quince días, bajo apercibimiento, de que en caso contrario el contrato quedará
resuelto. Si el comprador no cumple dentro del plazo señalado, el contrato quedará
resuelto de pleno derecho, quedando a cargo del comprador la indemnización de
daños y perjuicios. Resuelto el contrato, el vendedor deberá
devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato.
(1559)

Es más, con respecto a la falta de garantía en el saldo del precio el artículo 1560
señala que se observará lo dispuesto en el artículo 1559, si el contrato se resuelve
por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del
precio.

3) Caso de resolución en la venta a plazos.- Cuando el precio debe pagarse por

armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o
no, el vendedor puede pedir optativamente: a) La resolución del contrato, o. b) Exigir
al comprador el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que
estuvieran pendientes. Sin embargo, el vendedor pierde el derecho de optar por la
resolución del contrato si ha pagado más del cincuenta por ciento del precio, siendo
nulo todo pacto en contrario (1561 y 1562).

Según el numeral 1562, modificado por Ley N° 27420 de 07.02.01, las partes
pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del
contrato si el comprador hubiera pagado determinada parte del precio, en cuyo caso
el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo. Comparto la opinión de
Castillo Freyre cuando dice, que el nuevo texto resulta absurdo por inoperante,
porque en la práctica nunca se va a pactar la excepción prevista por el artículo 1562,
salvo que se trate de algún supuesto exótico de compraventa, por eso, mejor
hubiera sido la simple derogatoria de dicho numeral que inclusive hubiera dado
mayor claridad a la norma.

4) Efectos de la resolución por falta de pago del precio.- El artículo 1563 previene,
que la resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el
vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por
el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en
contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título
de indemnización algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este
caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.

Es bueno recordar que por razón de resolución las partes se deben restituir las
prestaciones en el estado en que se encontraran al momento en que se hubiera
producido la causal que motivó la resolución y si ello no fuera posible deberán
reembolsarse en dinero el valor que tenían en el tiempo de la celebración del
negocio.
 5) Resolución de la compraventa de bienes muebles no entregados al comprador.-
Igualmente, el artículo 1564 dispone, que en la compraventa de bienes muebles no
entregados al comprador, sí éste no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la
garantía a que se hubiere obligado, el vendedor está facultado para disponer del
bien. En tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho, vale decir, que no
requiere que sea declarado por el juez. Sus requisitos son: a) Que el vendedor no
haya hecho la tradición del bien mueble al comprador. b) Que el comprador no haya
pagado el precio en todo o en parte.

9.2 Obligación del comprador de recibir el bien.-

Es obvio, que correlativa a la obligación del vendedor de entregar el bien vendido, es

obligación del comprador recibirlo en el estado y las condiciones pactadas con el objeto
de que se cumpla con una de las finalidades primordiales de la compraventa como es la
transmisión de la propiedad y para que el vendedor quede liberado de la custodia del
bien.

El comprador no puede negarse a recibir el bien materia de compraventa puesto que

constituye una de sus obligaciones principales. Si el comprador no recibe el bien objeto
de compra, puede incurrir en mora y quedar obligado a indemnizar los daños y perjuicios
derivados de su retraso, así como también asumir los riesgos conforme lo prevén los
artículos 1338, 1339 y 1340.

Oportunidad de la obligación de recibir el bien.- Preceptúa el artículo 1565, que el

comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que
señalen los usos. Pero, a falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador
debe recibir el bien en el momento de la celebración del contrato. No obstante, lo
establecido se piensa que la recepción del bien materia de compraventa no es una
obligación en sentido estricto la que asume el comprador, sino una exigencia para que el
vendedor cumpla con su obligación de entrega del mismo.

En tal sentido, la norma establece varias hipótesis en lo que concierne al momento o la

oportunidad en que el comprador debe recibir el bien, tales son:

1) Acuerdo expreso.- Cuando en el contrato se ha fijado un plazo para la entrega del

bien, el comprador está obligado a recepcionar el bien en el plazo convenido por las
partes.

2) Falta de acuerdo.- Si en el contrato no se ha fijado el plazo, el bien se recibirá en el

plazo que señalen los usos y costumbres del lugar de la celebración del contrato.

3) Ausencia de acuerdo y de usos.- Si en el contrato no se ha convenido el plazo de

entrega ni de recepción, así como tampoco lo señalan los usos o costumbres, el
comprador recibirá el bien en el momento de la celebración del negocio.

9.3 Otras obligaciones del comprador.-

Es obvio, que el comprador a consecuencia de la conclusión de un contrato de

compraventa tenga otras obligaciones de carácter legal, siendo las más importantes las
siguientes:
1) Pago del impuesto de alcabala.- En la transferencia de bienes inmuebles, el
comprador tiene la obligación de pagar una tasa igual al tres por ciento sobre el
valor del inmueble, por mandato del artículo 25 de la Ley No. 27616 de 29.12.01,
según el cual, la tasa del impuesto es de 3%, siendo de cargo exclusivo del
comprador, sin admitir pacto en contrario. Dicha disposición ha sido modificada por
la Ley No. 27963 de 17.05.03, que establece, que la tasa del impuesto es del 3%,
siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario; sin
embargo, no está afecto este impuesto al tramo comprendido por las primeras 10
UIT del valor del inmueble calculado conforme a lo dispuesto en el artículo
precedente. Esta tasa constituye un ingreso para los municipios tanto provinciales
como distritales.

Este impuesto se paga al momento de comprar el inmueble, como una casa,

departamento o terreno en general y corresponde al comprador abonar este
impuesto y la tasa es del 3% del precio de venta que no puede ser menor al valor
del autoevalúo reajustado por el índice de precios al por mayor. Es importante
precisar que las primeras 10 UIT del precio están inafectas. Actualmente, el valor de
1 UIT es de S/. 3950.00 soles. La alcabala podrá ser pagada hasta el último día
hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia

2) Declaración y Pago del Impuesto por venta de inmuebles.- Para calcular el monto a
pagar por el impuesto16, primero determina el costo del inmueble, así obtendrás la
ganancia efectiva respecto de la cual aplicarás el porcentaje correspondiente.

Dicho costo mencionado, en el impuesto a la renta es conocido como costo

computable, y con relación a este tributo debes aplicar las siguientes reglas para su
determinación:

a) El costo computable respecto de adquisiciones a título oneroso (se refiere a

cuando pagaste por la adquisición del inmueble) será el valor de adquisición o
construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el
Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por
mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI),
incrementado con el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.

b) Los inmuebles adquiridos a título gratuito (por ejemplo, obtenidos por una
herencia, o cuando no pagaste por la adquisición del inmueble) con anterioridad al 1
de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo
ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición
del inmueble.

c) Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el

costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su
costo de manera fehaciente.

En caso se haya pactado la venta en dólares norteamericanos u otra moneda

extranjera, el tipo de cambio que utilizarás es el de compra, vigente y publicado por
la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se
ha celebrado el contrato.
 Se debe tomar en cuenta que si se pactó obligaciones por montos mayores a S/.
3500 o US1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema
bancario y financiero, caso contrario, el perjudicado será el adquirente del bien, en
caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de
adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin
deducción de su costo.

A fin de determinar el monto a pagar se realiza el siguiente procedimiento:

‘GANANCIA DEL CAPITA x 5% = MONTO A PAGAR’. Se La declaración la puede

efectuar mediante el Formulario Virtual N° 1665, ingresando en el Portal web de
SUNAT www.sunat.gob.pe, en el módulo "Declaración y Pago", usando tu Clave
SOL, ubicando el rubro Renta 2da. Categoría en el menú, completas y envías el
formulario, efectuando el pago respectivo.

Si se efectúo solamente la declaración con el Formulario Virtual N° 1665, pero no se

realizó el pago (pago "0"), deberás pagar utilizando el Formulario 1662 - Boleta de
Pago (Sistema Pago Fácil) en la red bancaria autorizada.

Debes declarar y pagar el impuesto por la venta de tu inmueble hasta el mes

siguiente de percibida la renta, es decir de recibido el pago por el bien, dentro de los
plazos establecidos en el cronograma mensual para obligaciones tributaria que la
SUNAT aprueba para cada año, consignando el periodo correspondiente al mes en
que percibiste dicho ingreso.

3) Pago de intereses en caso de retraso o de compraventa con precio aplazado.- Es

otra obligación del comprador en determinados supuestos en los que el comprador
debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del
precio, si así se hubiera convenido y si el comprador se hubiere constituido en mora,
con arreglo al artículo 1211 del Código Civil (mora solvendi).

10. En qué consiste la transferencia del riesgo

Nociones previas.- Entre la celebración del contrato y la total ejecución de la prestación

media un lapso de tiempo en el cual puede producirse el deterioro o la pérdida del bien,
determinando con ello la imposibilidad de su cumplimiento. El deterioro es el menoscabo
físico que disminuye el valor o el rendimiento económico del bien; en cambio, la pérdida
es la desaparición, el extravío, la expropiación o la destrucción total del mismo.

No se trata, pues, de una imposibilidad originaria como cuando una prestación se hace
imposible antes de la celebración del contrato que sin duda devendría nulo, sino de una
imposibilidad sobrevenida entre la conclusión del negocio y su ejecución. Tal es el caso
de la venta de un automóvil o de un departamento que se destruyen durante un sismo
antes de que ocurra su entrega. ¿Quién deberá soportar el daño o perjuicio de la
prestación y quién de la contraprestación? Desde la antigüedad se han establecido
normas para adjudicar el riesgo, sea para tener que soportarlo o intentar su
resarcimiento; sin embargo, ningún jurista ha considerado el riesgo desde el lado del
comprador, lo que ha constituido por mucho tiempo una laguna doctrinal.
 Por eso, la transferencia del riesgo, no sólo es una de las innovaciones importantes que
trae el ordenamiento jurídico civil de 1984, sino que por medio de ella se pone fin al
‘problema de los riesgos en la compraventa’ que no tuvo solución bajo la vigencia del
Código Civil derogado; sin embargo, las normas referidas a la compraventa devienen
redundantes y hasta contradictorias con los demás preceptos referidos a las
obligaciones de dar y los contratos con prestaciones recíprocas. 10.2

Conceptualización.- De manera general, el término ‘transferencia’ significa acto y efecto

de transferir, esto es, de ceder, traspasar o trasladar una cosa; mientras que el ‘riesgo’
viene a ser la posibilidad o probabilidad de un daño o perjuicio. En sentido gramatical, la
transferencia del riesgo no es más que el paso o traslación de un daño o perjuicio de
una persona a otra en determinadas circunstancias, de esa manera, la ‘entrega’ es el
momento decisivo en orden al traspaso del riesgo.

En sentido jurídico, la transferencia del riesgo no es otra cosa que la aplicación de la

teoría del riesgo al contrato de compraventa con la finalidad de establecer expresamente
de qué modo el daño o perjuicio sufrido por el vendedor pasa al comprador. Se trata de
saber quién soportará el riesgo de pérdida del bien y la incidencia que tiene dicha
pérdida en las obligaciones con prestaciones recíprocas como la compraventa, para lo
que es preciso volver a los conceptos de riesgo de la cosa, de la prestación y de la
contraprestación.

Debe destacarse, entonces, la importancia que tiene distinguir entre el periculum rei que
es el perjuicio que sufre el propietario por la pérdida de la cosa que funciona sólo en el
ámbito de los derechos reales y, el periculum obligationis, que es el perjuicio resultante
de la imposibilidad de cumplir una prestación obligacional que opera en el campo de las
obligaciones y de los contratos. En la compraventa que es un contrato con prestaciones
recíprocas rige el periculum obligationis donde los únicos principios aplicables son el
periculum est creditoris (el riesgo es del acreedor) y el periculum est debitoris (el riesgo
es del deudor).

Esto equivale a decir que los principios que están en juego en la contratación no son el
res perit dominó (la cosa se pierde para su dueño), sino el periculum est creditoris (para
casos de pérdidas del bien por culpa del acreedor) y el periculum est debitoris (para
casos de pérdida del bien por culpa del deudor y sin culpa de las partes). Los artículos
1431, 1432 y 1433 se refieren a la transferencia del riesgo en los contratos con
prestaciones recíprocas y el numeral 1434, a la transfere

11. Explique los casos de transferencia del riesgo en la compraventa.- El Código Civil
peruano contempla cuatros casos.
1) Riesgo del contrato por pérdida de bienes ciertos.- Bienes ciertos son aquéllos
que están debidamente individualizados, identificados o determinados como
puede ser un libro sobre contratación, el vehículo marca Toyota de placa de
rodaje No. BK-1097, el edificio 1535 de la Avenida La Marina, etc. Está previsto
en el artículo 1567, según el cual, el riesgo de pérdida de bienes ciertos, no
imputable a los contratantes, pasa al comprador en el momento de su entrega.

Este precepto se justifica por haberse adoptado el principio periculum est

debitoris, donde el riesgo es del deudor. Puente y Lavalle17 dice: Aplicando este
principio a la compraventa de bienes ciertos, sean muebles o inmuebles, el
 riesgo del contrato por pérdida del bien pasa del vendedor al comprador en el
momento de la entrega, pues sólo en ese momento el vendedor deja de ser
deudor por haber cumplido totalmente su obligación de transferir la propiedad
del bien.

No debe olvidarse que la obligación de transferir la propiedad de un bien es

siempre una obligación de dar, por la cual la prestación en que la obligación
consiste no se reduce a transferir la propiedad sino que, aún tratándose de
bienes inmuebles cuya propiedad se transfiere con la sola obligación de
enajenarlos, la prestación sólo queda plenamente cumplida y el vendedor deja
de ser deudor cuando entrega al comprador el bien (que ya era suyo), por
cuanto la obligación de dar contiene la de entregar.

2) Transferencia del riesgo antes de la entrega.- Si se aplicara estrictamente la

regla del artículo 1567 en todos los casos se tendría que el riesgo del contrato lo
sufriría siempre el vendedor en cuanto no cumpla con entregar el bien al
comprador, pero el artículo siguiente constituye una excepción a dicha regla.

En efecto, el numeral 1568 establece que, en el caso del artículo anterior, el

riesgo de pérdida pasa al comprador antes de la entrega de los bienes si,
encontrándose a su disposición, no los recibe en el momento señalado en el
contrato para la entrega. En efecto, la ley dispone que el comprador está
obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en el que señalen los
usos, por eso producida la mora del comprador, el vendedor tiene derecho a
exigir el pago del precio o la resolución del contrato en aplicación de los
numerales 1340, 1432 y 1565.

Por consiguiente, el vendedor quedará no sólo liberado de entregar los bienes,

sino además tendrá derecho para recibir íntegramente el precio, porque la
pérdida o destrucción del bien no es imputable al vendedor, desde que estaba a
disposición del comprador. Debe entenderse que existe equivalencia
significativa entre los términos ‘entrega’ y puesta a ‘disposición’.

3) Transferencia del riesgo en la compraventa de bienes inciertos.- Los bienes

inciertos se determinan por su género y especie. Entonces, la compraventa es
por peso, cuenta o medida -refiere Baudry Lacantinerie- cuando es necesario
pesar, contar o medir el bien que se vende para llegar a la determinación del
bien vendido o del precio de venta. Así, una persona puede vender 100
quintales de maíz a razón de mil nuevos soles cada quintal, 10 cabezas de
ganado vacuno, 100 metros de tela, etc.

Ahora bien, el artículo 1569 dispone que, en caso de compraventa de bienes por
peso, número o medida, se aplica el artículo 1568 si, encontrándose los bienes
a su disposición, el comprador no concurre en el momento señalado en el
contrato o determinado por el vendedor para pesarlos, contarlos o medirlos,
siempre que se encuentren a su disposición. El numeral ya no se refiere a la
compraventa de bienes ciertos, sino a bienes inciertos o de bienes fungibles.

En consecuencia, en la venta de bienes de esta naturaleza, el riesgo pasa al

comprador si éste no concurre el día señalado en el contrato para realizar
 dichas operaciones y, si no se hubiera señalado el día, rige el señalado por el
vendedor. Se advierte que en ambos casos los bienes deben encontrarse a
disposición del comprador.

4) Transferencia del riesgo por expedición del bien a lugar distinto de la entrega.-
Está contemplado en el artículo 1570, el mismo establece que, si ha pedido del
comprador, el vendedor expide el bien a lugar distinto a aquél en que debía ser
entregado, el riesgo de pérdida pasa al comprador a partir del momento de su
expedición. Tal es el caso de quien compra un vehículo automotor en est
ciudad, pero pide se le entregue en Tacna, sufriendo una aparatosa volcadura
en el trayecto. Los daños ocasionados los deberá asumir el comprador.

Entonces, resulta justo que el vendedor quede liberado del riesgo, a partir del
momento de su expedición, en razón de que el comprador ha autorizado que el
bien sea remitido a un lugar distinto del convenido para su entrega, salvo pacto
en contrario, aún cuando algunos especialistas piensan que hubiera sido
conveniente que el Código prescinda de esta norma.

Explique las modalidades de la compraventa.-

Compraventa de bienes muebles.- La compraventa de bienes muebles, asume las

modalidades siguientes:

a) Venta a satisfacción del comprador.- Denominada venta ad gustum, tiene lugar cuando
su objeto consiste en bienes que es costumbre gustar, paladear o degustar antes de
comprarla, tal como ocurre en la venta de licores, perfumes o comestibles. Messineo las
llama ‘venta con reserva de que agrade’, la cual está subordinada a un previo agradar
para que pueda perfeccionarse la venta.

Doctrinariamente se discute la naturaleza jurídica de estos negocios: una corriente,

postula que es sólo una promesa unilateral de compraventa o simples gestiones
precontractuales; otra, que la estima como una venta sujeta a la condición suspensiva
de que el bien sea satisfactorio para el comprador, esto es, que le guste o agrade y;
finalmente, una última, sustenta que la venta no se perfecciona hasta que el comprador
comunique al vendedor que el bien le satisface.

Ésta última orientación ha sido adoptada por la legislación peruana, por eso el artículo
1571 señala que, la compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona
sólo en el momento en que éste declara su conformidad. Esta declaración hecha por el
comprador puede ser conocida dentro del plazo estipulado en el contrato, dentro del
plazo fijado por los usos comerciales y, en defecto de ambas formas, dentro de un plazo
prudencial que será fijado por el vendedor.

Empero, si el comprador no declara que el bien le agrade o satisface, en el plazo fijado

por las partes, caducará la oferta del vendedor y el contrato dejará de formarse
definitivamente.

b) Venta a prueba.- Llamada también “venta a ensayo o prueba” que según Lacantinerie y
Saignat es aquélla en la que el comprador se reserva el derecho de ensayar la cosa
antes de comprarla definitivamente. En esta venta la facultad de ensayar o probar
 proviene de una especulación formal o de una cláusula del contrato. Ejemplo, la
compraventa de un vehículo de segundo uso.
La doctrina presenta dos orientaciones: una, estima que la venta con sujeción a prueba,
es una bajo condición resolutoria, de modo que la compraventa queda resuelta no
obstante que el comprador ha efectuado la prueba con éxito verificando que el bien tiene
las cualidades que afirma el vendedor o que resulta idónea para la finalidad a la que está
destinada y aunque dichas constataciones hubieran dado resultados positivos, se
encontraría el comprador en la más absoluta libertad de no aceptar la oferta; otra,
considera que esta venta es hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las
cualidades pactadas o cuando sea idónea para la finalidad a que está destinada.
Nuestro Código adopta la segunda orientación en el artículo 1572.

Ahora bien, la prueba o ensayo debe realizarse en el plazo y según las condiciones
pactadas en el contrato o por los usos comerciales; pero, sino se realizara tal ensayo o
el resultado de ésta no es comunicado al vendedor, dentro del plazo indicado, la
condición se tendrá por cumplida, vale decir, que el contrato tendrá plenos efectos desde
su celebración.

c) Compraventa sobre muestra.- Conocida como “venta de calidad determinada”, que

según Messineo, es aquélla que concierne a la determinación de la cualidad de un bien,
la cual tiene lugar, ya no mediante la visión o la inspección por parte del comprador, sino
mediante la relatio o referencia a la muestra. Tal el caso de la venta de un reloj de oro de
18 quilates o la venta de cortes de futura fabricación, pero de calidad conocida y
solicitada.

La mayor parte de los autores están de acuerdo en que se trata respecto de su

naturaleza jurídica, de una venta condicional, pues los contratantes entienden vender y
comprar respectivamente, bajo la condición de que el bien vendido es conforme a la
“muestra” o que tiene la calidad determinada y exigida. En efecto, el artículo 1573
prescribe, si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la
resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida
en el comercio.

Entonces, de su naturaleza jurídica se desprende que el comprador no puede a su

arbitrio rechazar el bien vendido, debiendo necesariamente aceptarla y pagar el precio si
tiene la calidad convenida o es de la misma calidad que la muestra. De lo contrario, se
resuelve el contrato, entendiéndose que queda sin efecto.

Compraventa sobre bienes inmuebles.- En cambio, cuando se trata de bienes sobre medida,
particularmente, la compraventa asume las modalidades que a continuación se señalan:

a) Compraventa por extensión o cabida.- Propiamente se refiere a la venta ad mensuran.

En esta modalidad de venta inmobiliaria el precio se fija con arreglo a la extensión o
cabida del bien, lo que determina que el precio total de la compraventa se obtenga
multiplicando la real extensión por el precio fijado para cada unidad. Así: 100 dólares por
metro cuadrado, 9,000 soles por hectárea, etc.
Está prevista en el artículo 1574, según el cual, en la compraventa de un bien con
indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada
unidad de extensión o cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador la
cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a
 pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo
que se halle de menos, todo lo que resulta enteramente justo.

La facultad del comprador para optar por la rescisión está contemplada en el artículo
1575 que expresa, que si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es
mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su
rescisión, esto es, dejar sin efecto el negocio por una causa contemporánea a su
celebración. Tal hecho significa: a) Que el comprador no está en aptitud de pagar el
mayor precio correspondiente al exceso de extensión o cabida, o. b) Que al comprador
no le conviene adquirir el bien con una extensión o cabida menor. Es obvio que la
rescisión tiene efecto retroactivo y constituye un derecho establecido en favor del
comprador.

Así mismo, la ley prevé dos situaciones: a) Las facilidades para que el comprador pague
el exceso que resulta de una venta de esta modalidad, obligando al vendedor le conceda
el plazo no menos de 30 días si aquél no pudiera pagar el precio de modo inmediato;
pero, si el vendedor no lo hace, el plazo será fijado por el juez en la vía incidental, con
arreglo a las circunstancias. b) Facilidades para que el vendedor devuelva al comprador
la diferencia resultante, en cuyo caso se aplica igual regla concediéndole el plazo de 30
días.

Finalmente, la ley establece el plazo de caducidad de seis meses para las acciones
derivadas del derecho del vendedor al aumento del precio y del comprador a su
disminución, así como el derecho de este último para pedir la rescisión del contrato. El
plazo se computa desde la recepción del bien por el comprador.

b) Compraventa en bloque.- Llamada también venta ad corpus, en esta modalidad se

transfiere la totalidad de un bien determinado, sin indicar su área y por un solo precio. La
venta es sobre la totalidad del inmueble, por lo que resulta indiferente el exceso o
defecto sobre sus medidas. Es muy frecuente su uso en la compraventa de inmuebles,
aunque más frecuentemente tratándose de fundos rústicos o agrícolas.

En esta clase de ventas, las partes tienen en cuenta principalmente su ubicación o

situación y las características del inmueble en su conjunto sin indicar dimensiones
exactas, tal el caso de la venta del fundo ‘Ocucaje’ en el departamento de Ica o la venta
del predio ubicado en el paraje denominado ‘Valle Viejo’ en el departamento de Tacna,
etc.

La primera parte del artículo 1577, trata sobre la venta ad corpus cuando señala que, si
el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun
cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a
pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente, por tanto, no
habrá reajuste del precio.

Sin embargo, la segunda parte de este precepto establece, si se indicó en el contrato la

extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio
sufrirá la reducción o el aumento proporcional, sin generar rescisión del contrato. El
derecho del vendedor al aumento del precio y el del comprador a su disminución, así
como el derecho de este último de pedir la rescisión caducan a los seis meses de la
recepción del bien por el comprador. (1579)
c) Compraventa de bienes homogéneos.- Denominada “venta acumulativa”, en esta
modalidad se transfieren dos o más bienes en un mismo contrato, por un solo mismo
precio, tal el caso de quién vende un lote de terreno de 150 m2, otro de 200 m2 y
también un tercero de 500 m2, ubicados en diferentes lugares de la ciudad, todo por el
precio de quince mil dólares americanos.

Esta modalidad está prevista en el artículo 1578 cuando dispone, que si en la

compraventa de varios bienes homogéneos por un solo y mismo precio, pero con
indicación de sus respectivas extensiones o cabidas, se encuentra que la extensión o
cabida es superior en alguno o algunos e inferior en otro u otros, se hará la
compensación entre las faltas y los excesos, hasta el límite de su concurrencia. Pero, si
el precio fue pactado por unidad de extensión o medida, el derecho al suplemento, o a la
disminución del precio que resulta después de efectuada la compensación se regula por
los artículos 1574 a 1576. En ambos casos referidos a la compraventa por medida o por
extensión o cabida.

El plazo de caducidad es de seis meses, que se empieza a contar desde la recepción

del bien por el comprador para todas las acciones derivadas del derecho del vendedor al
aumento del precio, el derecho del comprador a su disminución, así como para pedir por
éste la rescisión del contrato

Compraventa sobre documentos. El intento de lograr la unificación de los principios

generales que inspiran tanto a los contratos civiles como a los mercantiles ha llevado a los
legisladores regular diversas instituciones dentro del Código Civil, muchas de ellas de uso
frecuente en la actividad comercial o mercantil, aunque no exclusivas de éstas

a) Nociones.- Llamada antiguamente “venta contra documentos”, es aquélla que tiene lugar
entre localidades distintas, propios del comercio marítimo o transoceánico que
presupone mercaderías en viaje o no entregados todavía al comprador; sin embargo,
según que la mercadería viaje por vía aérea, marítima o terrestre, el título o documento
representativo dará al comprador el modo de obtener del respectivo porteador la entrega
de la mercadería. Entonces, es la segunda figura especial de venta mobiliaria regulada
por el Código, precisamente el artículo 1580 refiere: que, en la compraventa sobre
documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su título representativo y por
los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.

Puente y Lavalle escribe: “No puede desconocerse la eficacia de los títulos

representativos de la mercadería, como los warrants y los conocimientos de embarque
que otorgan al legítimo tenedor del título el derecho de disposición sobre el bien
representado aún cuando éste no se encuentre en poder de dicho tenedor”. Concluye, el
mismo autor, afirmando que al quedar sustituida la entrega del bien por la entrega del
título, el vendedor se libera de la obligación de entregar el bien, que es inherente a la
compraventa, quedando agotada toda actividad en relación con tal obligación. En
adelante corresponde al comprador hacer efectiva la entrega del bien. Además, el título
representativo no atribuye al poseedor del mismo la propiedad del bien, sino sólo su
disponibilidad.

b) Oportunidad y lugar de pago.- El artículo 1581 previene que, el pago debe efectuarse en
el momento y lugar de entrega de los documentos indicados en al numeral 1580, salvo
 pacto o usos distintos. Este precepto constituye una excepción al principio contenido en
el numeral 1558, según el cual, el precio debe ser pagado en el momento, de la manera
y en el lugar pactado.

Finalmente, debe indicarse que las ventas sobre documentos suelen incluir: a) La
cláusula ‘cif’ (cost, insurance, freight), en la cuál el precio de venta incluye el costo de la
mercadería, el seguro y el flete. b) La cláusula ‘fob‘ (free on board) en cuyo caso se
incluye todos los gastos hasta poner la mercadería a bordo. c) La cláusula ‘fas’ (free
alongside ship) en cuyo supuesto sólo se incluyen los gastos de transporte hasta el
costado del buque.

II. Sobre la base de las lecturas Contenido del Contrato y Concepto y Regulación del contrato de

compraventa: Redactar un contrato privado de compraventa de bien inmueble. Ese bien
inmueble está registrado a nombre de su anterior propietario, quien hace dos años (22 de
setiembre del 2018) se lo ha vendido a Usted por escritura publica, sin embargo, no se ha
logrado registrar hasta la fecha dicho contrato por inexactitudes en el perímetro. Los
compradores quieren realizar el contrato cuanto antes y no les interesa que siga figurando el
anterior propietario como tal en los Registros Públicos. En este caso, Usted, debe figurar como
parte vendedora y ser tres los compradores.

Debe contener sus elementos estructurales (indispensables) y además incorporar cláusulas

según la siguiente indicación:

a) Fraccionamiento en cuotas del pago.

b) Postergación de la entrega del bien.

c) Intereses en caso no se cumplan oportunamente el pago de las cuotas.

d) Cláusula penal.

e) Reserva de propiedad.

P.D. Deberá ser remitida al aula virtual con el nombre del vendedor (por ejemplo) Contrato de
Compraventa Juan Pérez