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Pacho, Cundinamarca, noviembre 12 de 2018

DICTAMEN PERICIAL PREDIO RURAL DENOMINADO

FINCA LOS PINOS O LAS PILAS

PREDIO RURAL:

Finca LOS PINOS O LAS PILAS Vereda MOCHILERO

Municipio de Pacho

SOLICITANTE:
NOMENCLATURA ACTUAL: Finca LOS PINOS O LAS PILAS

Vereda MOCHILERO

Municipio de Pacho

CUNDINAMARCA: MUNICIPIO DE PACHO

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Noviembre 12 DE 2018

INDICE

1 CARACTERISTICAS DEL MUNICIPIO

2 CARACTERISTICAS DEL SECTOR
3 ASPECTO JURIDICO
4 ASPECTO ECONOMICO
5 DESCRIPCION DEL TERRENO
6 CRITERIOS DEL AVALUO
7 METODOLOGIA
8 CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALUO
9 CERTIFICACION DEL AVALUO
10 AVALUO COMERCIAL
11 ANEXOS –COPIAS FOTOGRAFIAS-PLANO

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1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL MUNICIPIO DE PACHO

•    Nombre: Pacho
•    Departamento: Cundinamarca
•    NIT: 899.999.475-4
•    Código Dane: 25513
•    Gentilicio: Pachunos
•    Fecha de fundación: 25 de agosto de 1604
•    Nombres del fundador: Lorencio de Terrones
•    Número de habitantes: 27.000 habitantes
•    Extensión territorial en Km²: 403.3 Km2 / Urbana:3.6 Km2 / Rural:399.7 Km2
•    Altura sobre el nivel del mar en metros: 2.136 m., un rango altitudinal entre los 1.000
y los 3.700 m.
•    Clima cálido con una temperatura: Máxima 27.6°C / Media 22.9°C / Mínima 11.7°C
•    La distancia desde Bogotá D.C. capital del departamento de Cundinamarca es de 88
kilómetros.
•    Principales actividades económicas: el Municipio en 50% aprox. de su densidad
cuenta con zonas agrícolas donde prevalece los cultivos de café, cítricos, papa, plátano,
tomate, caña panelera, heliconias, sábila, así mismo cuenta con producción de pastos,
ganado de leche ganado de carne y otras especies pecuarias.

SIMBOLOS:

EL ESCUDO

Tiene forma de un corazón dividido en tres secciones:

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1. Sobre el fondo rojo figura un yunque, insignia de la industria del hierro y señala a Pacho
como cuna de la siderúrgica en Colombia. 2. En fondo azul, tres
naranjas doradas como nuestro fruto típico. 3. Sobre gris plata un
pino romerón. Descansa sobre el lema: "Trabajo, paz y libertad". Está enmarcado en cuatro
banderas de Pacho.

LA BANDERA

La bandera de Pacho es un rectángulo divido en tres franjas horizontales iguales,

distribuidas así:

El Azul: emblema del ancho cielo que nos cubre, de las aguas, del ornato que le
proporcionan las virtudes y de los valores del espíritu.

El Blanco: en el centro símbolo de la honestidad, la paz, esperanza, fé, honor, amistad y el

espacio abierto de los campos.

El Verde: símbolo de la riqueza de su suelo y la esperanza que cada Pachuno guarda en su

alma sincera, alegre y laboriosa

EL HIMNO

CORO
Salve noble ciudad montañera
Paraíso de paz y de amor; De un cacique
pregonas el nombre; Del paisaje la luz y el color.
I Fuerte raza de
honestos labriegos Laboriosos con fe y
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libertad Transformaron la arisca montaña

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En pujante y alegre ciudad. Tus praderas de

verde esmeralda Son florido y fecundo vergel
De frutales, café y limoneros Naranjales, moliendas y
miel.

II En tus plácidos
campos imperan El trabajo, la fe y el honor;
En tu cielo, bonanza y ventura En tus hijos,
firmeza y valor Murallones graníticos recios,
Torre Indígena altiva y audaz Y un ancestro
indomable forjaron Este pueblo rebelde y tenaz.

III

Al fragor de martillos y yunques Férrea industria en la

patria surgió Las campanas cantaron su gloria
Y la cruz a los cielos se alzó.

Letra y música: Sacerdote

Jesuita Juan José Briseño Aureguy.

Historia:

El territorio de Pacho estuvo habitado por dos tribus aborígenes descendientes de los
Chibchas: Los "Rutes” y los “Gotaques". Sus gobernantes eran Uzaques o Jefes militares
(el último de ellos fue "Pacho" cuyo nombre en su lengua significaba "Padre Bueno" a
quien los españoles antepusieron el nombre de Diego).

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Diego Pacho fue un gran organizador de la economía, valeroso defensor de su pueblo y

promotor de la Paz, a quien se atribuye la fundación del Municipio de Pacho,
probablemente en el año 1.624. Los primeros españoles llegaron a la región, bajo el mando
del encomendero Don Juan de Olmos en representación de Gonzalo Jiménez de Quesada.

El municipio es conocido como la cuna de la Industria siderúrgica en Latinoamérica desde

cuando en 1814, el Inglés Don Jacobo Wiesner encontró y comenzó a explotar los
yacimientos de Hierro y plomo para abastecer al ejército de Nariño; estableció su fundición
de la Ferrería donde se hicieron las rieles para el ferrocarril de la Sabana y Girardot y
numerosos productos de la industria. Otra empresa de renombre ha sido la Polvorería
Barragán, fundada en 1.875 por don Pedro Barragán y también la Siderúrgica "Corradine".

Su gentilicio es pachuno y se caracteriza por ser una persona amable, emprendedora,

laboriosa y muy cordial con los visitantes. Siempre tiene en su mira el mejoramiento, el
progreso, la ciencia, la cultura y el bienestar social, el arte y el deporte.

Geografía:

El Municipio presenta una topografía accidentada. Diversas ramificaciones de la Cordillera

Oriental recorren su territorio, conocidas como cordilleras del Guayacán, La Piñuela, Las
Delicias, El Tábano, El Mosco, Loma larga, guacamayas, San Jerónimo, Santuario.

El Municipio de Pacho se encuentra localizado al Nor - occidente del Departamento de

Cundinamarca y es cabecera de la Provincia del Rionegro, de la cual hacen parte también
los Municipios de La Palma, Yacopí, El Peñón, Paime, Topaipí, Villagómez y San
Cayetano.

Por el oriente: ZIPAQUIRÁ, COGUA Y TAUSA

Por el occidente: EL PEÑÓN Y VERGARA
Por el norte: SAN CAYETANO, VILLAGÓMEZ Y TOPAIPÍ
Por sur: SUPATÁ Y SUBACHOQUE
Ríos
• Río Negro
• Río Rute o San Antonio
• Río Batan o de la Ferrería
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• Río Yayatá
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• Río Veraguas
• Río Patasia

Quebradas
• Quebrada Amarilla
• Quebrada Seca
• Quebrada Honda
• Quebrada El Suchin
• Quebrada el Hatillo
• Quebrada Gotaqué o Guateque
• Quebrada la Coca
• Quebrada los Copetones
Quebrada Honda: Se encuentra ubicada al Nor- Occidente del municipio, con una extensión
de 6.653.5 Ha, está conformada por 18 veredas y una población de 2.611 habitantes
agrupadas en 511 familias. El municipio se extienda desde la cota 1.000 hasta los 2.200 m.
Sus drenajes principales son la Q. Honda y la Q. Torres.

Rio Veraguas: Esta subcuenca se extiende en sentido Este -Oeste hacia el Norte del
municipio con un área de 7.785.94 Ha, limita con los municipios de Villagómez y San
Cayetano. Su población es de 4.258 habitantes en 786 familias localizadas en 14 veredas.
Se encuentra entre las cotas 1.000 y 3.000 m. Sus drenajes principales son el Rio Veraguas,
Las Quebradas Bermejal y Aguas Claras.

Rio Patasía: Se localiza al Nor-este del municipio y se extiende en el sentido N-S, con una
extensión de 9.689.88 Ha. Sus cotas están entre los 1.000 y los 3600 m. Tiene una
población de 4.968 habitantes agrupados en 694 familias y 9 veredas. Sus drenajes
principales son la Quebrada El Bosque, Rio Yayatá, Quebrada Las Huertas y San Miguel.

Rio Batán: Tiene un área de 6.264.6 Ha y una población de 2.280 habitantes en 5 veredas y
agrupadas en 401 familias. Sus cotas están entre los 1.200 y los 3.600 m. Se encuentra
ubicada hacia el oriente del municipio en sentido Este-Oeste. Sus afluentes más importantes
son la Q. El Roble y la Q. El Suchín, que en conjunto con el Rio Rute, forman el Rio
Negro.
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Rio Rute: Esta localizado al sur del municipio y drena en sentido Sur -Norte surtiendo el
acueducto de la cabecera municipal de Pacho, tiene un área de 6.047.6 Ha y una población
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de 930 habitantes agrupadas en 186 familias y ubicadas en 5 veredas. Sus cotas van desde
los 1.800 hasta los 3.700 m. Sus afluentes más importantes son el Rio La Piñuela, Q. San
Antonio, Q. La Esmeralda y Copetones.

Rio Amarillo: Se localiza al Suroccidente del municipio; tiene un área de 7.773.22

hectáreas, la integran 20 veredas, con una población de 6.009 habitantes y 963 familias. Sus
cotas van desde los 800 hasta los 2.200 m. Los afluentes más importantes de esta
Subcuencas son el Rio Amarillo y la Q. Seca.

El Municipio presenta una topografía accidentada. Diversas ramificaciones de la Cordillera

Oriental recorren su territorio, conocidas como cordilleras del Guayacán, La Piñuela, Las
Delicias, El Tábano, El Mosco, Loma larga, guacamayas, San Jerónimo, Santuario.

DIVISION POLITICA Página25

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Ecología:

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FLORA: La importancia y significancia de la flora salta a la vista si se tiene en cuenta no

solo el papel que desempeña este recurso como asimilador básico de la energía solar,
constituyéndose así en productor primario de casi todos los ecosistemas, sino también sus
importantes relaciones con el resto de componentes bióticos y abióticos del medio; la
vegetación es estabilizadora de pendientes, retarda la erosión, influye en la cantidad y
calidad del agua, mantiene microclimas locales, filtra la atmósfera, atenúa el ruido, es el
hábitat de especies animales y embellece el paisaje regional.

FAUNA: En el estudio de vegetación se diferenciaron dos (2) zonas de vida o formaciones

vegetales: bosque muy húmedo montano bajo y bosque muy húmedo premontano. En cada
una de estas se encontraron 3 asociaciones vegetales, como son, bosque natural primario,
bosque natural secundario y rastrojo.

Economía:

Por la gran variedad de climas, la fertilidad de su suelo, la tenacidad de sus gentes, su

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laboriosidad y espíritu creativo, Pacho cuenta con numerosos recursos naturales y

económicos, como son: la agricultura con sus variados productos de clima cálido, templado
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y frío: café, naranjas y otros cítricos, fresas, papayas, piñas, bananos, plátano, verduras,
legumbres, papa, yuca, hortalizas, maderas, plantas medicinales y flores. Otro renglón
valioso de su economía es la ganadería que comprende: vacunos que proporcionan materia
prima para algunas industrias lácteas como el queso, cuajadas, kumis, yogurt y otros;
porcinos y ovinos; también son importantes los conejos, la apicultura y la piscicultura, sin
olvidar las aves de corral: pollos, gallinas, patos y pavos.

Los caballos han dado renombre a nivel nacional e internacional por la esbeltez de su paso
fino colombiano. En la minería se destaca la explotación de carbón mineral en la Vereda
Cerro Negro cerca de la Vía de Zipaquirá; en cuanto a la industria, aparte de las ya
mencionadas: Polvorearía, Tecno ingeniería, merecen nombrarse la fábrica de Cerámicas de
la familia Cárdenas en el sitio La Ferrería, donde se elaboran –aunque en pequeña escala-,
hermosas piezas de exportación por una de las cuales, consistente en un Ajedrez con figuras
mitológicas, ganó un premio en el Japón. A nivel familiar funcionan algunas
microempresas como: panaderías, criadero de aves, talleres metal mecánicos, ebanisterías,
sastrerías y centros comerciales.

Por su suelo, clima y ubicación geográfica, Pacho produce la mejor naranja del país
calificada como la más DULCE DE COLOMBIA. Su demanda domina los mercados de la
Capital de la república y su prestigio llega a nivel internacional. El municipio de Pacho
cuenta con numerosos árboles en plena producción y otros en desarrollo.

La proyección de siembra, teniendo en cuenta los viveros existentes y los programas de

tecnificación del Comité de Cafeteros, la Secretaría de Agricultura y el ICA, es de un
elevado número por año.

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Vías:

El Municipio presenta una Red Vial importante que lo comunica en primera instancia con
Bogotá D.C. y la Sabana a través de la Troncal del Ríonegro, la cual une a los Municipio
de Zipaquirá, La Palma, Yacopí y Autopista a Medellín, así mismo el Municipio se
comunica a través de vías intermunicipales con los Municipios de San Cayetano, Supatá,
Vergara, Villagómez, El Peñón y La Peña.

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2. CARACTERISTICAS DEL SECTOR

Las actividades del sector son netamente agropecuarias de pequeña escala,

ACTIVIDADES DE USO GENERAL PREDOMINANTE

Las actividades del sector son de tipo cultivo de pastos para ganado lechero la mayoría de
su producción es desplazada a la capital. También hay cultivos alternos, aunque en menor
cantidad, destacándose básicamente los frutales, algunas legumbres y hortalizas que son en
su mayoría para auto-consumo. Los usos del suelo también permiten, aunque por su
extensión no se da en el predio, la avicultura, la piscicultura, carpicultura y la cría de
ganado porcino y vacuno que vienen en continuo aumento, mejorando las oportunidades
nutricionales para la población, de la vereda y el municipio.

El predio se denomina LOS PINOS O LAS PILAS y tiene una extensión 118.000metros
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cuadrados
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TIPO DE INMUEBLE

El bien del presente informe de avalúo, consiste en un lote de terreno con extensión
superficiaria de 19 HECTAREAS 2400 metros cuadrados aproximadamente ubicados en la
vereda MOCHILERO del área rural del municipio de Pacho Cundinamarca.

 TIPO DE AVALUO

RURAL

 LOCALIZACION DEL INMUEBLE

DIRECCION ACTUAL: FINCA LOS PINOS O LAS PILAS Vereda MOCHILERO

Municipio de Pacho, Cundinamarca

 USO ACTUAL

Lote de terreno con usos agropecuario de pasto

 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

Como vías de acceso e influencia del sector encontramos:

Terrestres: de Bogotá a Pacho pasando por Zipaquirá a 88 Km al noroccidente de

Cundinamarca.

 SERVICIOS PUBLICOS

El terreno no cuenta aún con servicios públicos el agua se toma del acueducto veredal.

 TRANSPORTE PUBLICO

Periodicidad.

Terrestres: Bogotá - Pacho, Una hora y treinta minutos hay una distancia de 88 kilómetros
desde la salida de Bogotá, al municipio viaja la Flota Rionegro, el pasaje tiene un valor de $
15.000 pesos y tienen rutas en diferentes horarios, especialmente en días de mercado.
Todos estos con buena periodicidad y para el predio se cuenta con el servicio de taxi como
transporte principal.
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3. ASPECTO JURIDICO
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OBJETO DEL AVALÚO

El presente estudio está orientado hacia la determinación de factores físicos económicos

que nos determinen el valor comercial del terreno.

Fecha de Solicitud: Noviembre 17 de 2018

Fecha de Inspección Noviembre 17 de 2018
Fecha de Presentación Informe: noviembre 28 de 2018

PROPIETARIO: MONPEZA SAS

3.1 TITULOS OBSERVADOS

Copias de Paz y salvo impuesto predial,
Certificado de Tradición y Libertad
Escritura No., Notaria de Pacho Cundinamarca.
Matricula Inmobiliaria Número 170-7545
REGISTRO CATASTRAL:25513000300080130000

DESCRIPICION CABIDA Y LINDEROS

VER LINDEROS EN LA ESCRITURA NOTARIA de PACHO.
Anotación 1: ESPECIFICACION 320 SERVIDUMBRE DE TRANSITO ACTIVO.
Anotación 2: ESPECIFICACION 138 DONACION (Modo de Adquisición)
Anotación 3: ESPECIFICACION 307 COMPRAVENTA DE DERECHOS de cuota
Lo anterior no constituye un estudio de títulos.

3.2 NORMATIVIDAD:

(LEY 388 1997) EOT, LEY DE DESARROLLO DE TERRITORIOS, LEY 152 DE 1994
ART. 41, LEY 388 1997 ART. 28; NUEVAS NORMAS NACIONALES QUE OBLIGAN
AJUSTAR LOS ORDENAMIENTOS COMO EL DECRETO 3600 DEL 2007, EL 097
DEL 2006, LA LEY 1228 DEL 2008 Y DECRETO 4085 Y 4086. Página25
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4. ASPECTO ECONOMICO

ACTUALIZACION ECONOMICA Y RENTABILIDAD

EL inmueble ubicado en la vereda Los Pinos finca LOS PINOS O LAS PILAS del
Municipio de Pacho, la cual es utilizada exclusivamente para explotación agropecuaria

OFERTA Y DEMANDA DE INMUEBLES EN LA ZONA

Se tiene en cuenta la PROYECCION DE LA ZONA, en la actualidad las zonas constituyen

esta categoría de terrenos aptos para el uso agropecuario los cuales se consideran sitios de
economía mixta por su cercanía a la cabecera municipal. Los cuales son de más alto valor.

PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:

Son buenas en razón a la demanda de predios de alto grado de deseabilidad para el

desarrollo de proyectos civiles, que tengan que ser modificados para la construcción de
condominios residenciales con amplias zonas verdes y extensión libres.

5. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El terreno objeto del presente avalúo, es un lote de terreno donde se encuentra ubicada la
FINCA LOS PINOS O LAS PILAS con una extensión de 118.000 M2, aproximadamente,
su forma es triangular con algunos pequeños sectores semipendientes, cultivados
principalmente en pasto de ordeño, cuenta con potreros de buena extensión los cuales se
encuentran en buenas condiciones para producción. Hay un camino veredal que da el
acceso a la finca se accede por vía vehicular principal que une la cabecera y parte de la
vereda, y a una distancia de doce minutos aproximadamente del pueblo, actualmente el uso
del suelo que está permitido es agropecuario, igual las dimensiones de la finca la podemos
apreciar en el plano de linderos de la finca así como las fotografías que fueron tomadas el
día de la inspección ocular.

INFRAESTRUCTURA:

EL PREDIO LOS PINOS O LAS PILAS con matrícula 170-7545 de la oficina de registro
de instrumentos públicos de Pacho, cuenta con servicios públicos domiciliarios de

Además, cuenta con una buena vía de acceso (vía principal Bogotá Pacho) y en dirección a
la finca encontramos un carreeable en recebo en regular estado de conservación,

CARACTERISTICAS DEL TERRENO.

ESPECIFICACIONES GENERALES DEL TERRENO

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El sector es en su mayoría es ondulado con algunos sectores irregulares, su suelo es apto

para vivienda campesina, y agricultura,

IDENTIFICACION Y CARACTERISTICAS DE LA SERVIDUMBRE

Podemos decir que la servidumbre que es objeto de avaluó tiene dos clasificaciones.

1. Servidumbre: aérea: por el paso de líneas eléctrica.

2. Servidumbre a nivel del terreno: porque encontramos sitios para construcción de

torres.

El área de terreno que será utilizada para la servidumbre esta especificada de la siguiente
manera:

1. AREA DE CONSTRUCCIÓN DE CADA TORRE

El área de construcción de cada torre será:

Torre No XX 12xxx metros cuadrados.
2. ALTURA DE LAS TORRES

La altura de las torres será de la siguiente medida

Torre No XX 4xxx metros cuadrados
3. DISTANCIA ENTRE TORRES

La distancia entre cada torre serán de la siguiente manera

Entre la torre 2xxx a la torre 3xxx 320 metros
Entre la torre 3xxx a la torre 4xxx 195 metros
4 METROS LINEALES DE CABLE
La longitud necesaria entre la torre 2xxx torre 3xxx y la torre 4xxx 6060 metros (12
hilos de 505 metros cada uno)
500 m de OPGW
500 de alumoweld
5 TIPO DE CABLE UTILIZADO

El tipo de cable utilizado será cable acar60012/7

6 VOLTAJE
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El voltaje que conducirá la línea será de 230 KV

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7. El área de retiro constituirá el área de servidumbre, será de 16 metros a cada lado del
eje de la línea para un total de 32 metros.

Podemos decir que esta servidumbre pertenece a la CATEGORIA DE ALTA

AFECTACION, ya que se considera que se encuentra ubicada en una zona rural, donde se
están desarrollando proyectos civiles de condominios y casas campestres que tengan que
ser modificados. Casos de líneas de alta tensión, tuberías para oleoductos tanto en terreno
como subterráneas con el riesgo de explosiones e incendios

6. CRITERIOS DEL AVALUO

Para determinar el valor de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la
imposición de la servidumbre, se tuvieron en cuenta adicionalmente características más
relevantes descritas anteriormente, las siguientes apreciaciones:

Área de construcción de las torres

Altura de las torres

Distancia entre las torres

metros lineales de cable

Tipo de cable utilizado

El voltaje manejado

Area de retiro a lado y lado del cablado

7. METODOLOGIA

El presente informe cumple con las normas legales del decreto 1420/98 y metodologías de
la resolución 762 del IGAC y resolución 620 del 2008., En el desarrollo del trabajo se
utilizaron los siguientes métodos para determinar los valores reportados.

Método de mercados

Se hizo un estudio de mercadeo y estadística en algunos PREDIOS ubicados en el sector

que también están siendo afectados, para determinar su valor actual de acuerdo a la oferta y
la demanda actual en la zona de influencia.
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8. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO

Adicionalmente a las características más relevantes de las unidades a avaluar, expuestas en

el presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las
siguientes consideraciones generales:

 Las características generales del sector de localización.

 La ubicación especifica del terreno.
 El terreno, su estado de conservación y mantenimiento del bien en mención.
 Las vías de acceso al sector, sus servicios generales de infraestructura nacional y municipal.
 El avalúo practicado corresponde al precio comercial de los lotes, expresado en dinero,
entendiéndose por precio comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por cada uno de los lotes, en un
mercado con alternativas de negociación.
 El avalúo practicado también corresponde al precio de venta de cada uno de los inmuebles,
expresado según la matriz de rentabilidad mínima para inmuebles del área rural, de acuerdo
a la oferta y demanda del sector de influencia.

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9. CERTIFICACION DEL AVALUO

Por medio de la presente informo que no tengo interés presente ni futuro de la propiedad en
cuestión. No tengo interés ni perjuicio con respecto a la materia en cuestión de estos
reportes de avalúo, o de las partes involucradas.

Mis conclusiones no están influenciadas por los honorarios que reciba. En lo mejor de mi
conocimiento y convencimiento, el contenido de este reporte de avalúo, sus análisis,
opiniones y conclusiones expresadas son verdaderos y correctos

Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los requerimientos
del Código de Ética y los estándares de conducta profesional, del Registro Nacional de
Avaluadores del cual soy miembro.

Basado en la opinión que contiene este reporte y en mi experiencia como avaluador, es mi

opinión que el valor en el mercado de la propiedad

10. AVALÚO COMERCIAL

VALOR DE LA FINCA SIN SERVIDUMBRE

DIRECCION: FINCA NEGRETE ALTO

VEREDA LA CABRERA
MUNICIPIO PACHO
PROPIETARIOS: MONPEZA S.A.S.

SOLICITANTE:

AREA HA. AREA M2 VALOR HECTAREA VALOR PREDIO VALOR M2

19,2400 192400 $ 120.000.000,00 $2.308.800.000,00 $ 12.000,00

SON DOS MIL TRESCIENTOS OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL

PESOS M/CTE. ($2.308.800.000,00 )

VALORACION DE LA SERVIDUMBRE
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Área total de la servidumbre:

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505 metros lineales de cableado + 32 metros de retiro lateral x 32 metros de retiro de ancho
= 17184 metros cuadrados.
El porcentaje de afectación es de 70% - 90% por ser una servidumbre de categoría alta

MOTIVO VALOR
VALOR DEL AJUST
SECCION ÁREA M2 COEFICIENTE VALOR TOTAL
UNIT. M2 COEFICIE ADO
NTE M2
Servidumbre
20.087 12.000 70% alta categoría 8.400 $241.044.000,00
TOTAL 20.087 $241.044.000,00

VALORACION DEL TERRENO DESPUES DE LA AFECTACION DE SERVIDUMBRE

VALOR VALOR
MOTIVO DEL
SECCION AREA M2 UNITARI0 COEFICIENTE AJUSTADO VALOR TOTAL
COEFICIENTE
M2 M2

192400 12000 90% (-)área $10800

$ 2.077.920.000,00

20.087 12000 30% Categoría alta $3600

$ 72.313.200,00

TOTAL $2.005.606.800,00

DAÑO AL REMANENTE

A B C D
Valor de la finca Valor de la finca afectada por Monto del daño al remanente: Valor de la finca con
Antes: la servidumbre después servidumbre después

$ 2.308.800.000,00 $2.005.606.800,00 A-B = C $2.005.606.800,00

$ 303.193.200,00
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DAÑOS Y PERJUICIOS POR IMPOSICION DE LA SERVIDUMBRE

DAÑO AL REMANENTE 303.193.200,00

DAÑO EMERGENTE

Valor daños por servidumbre $ 303.193.200,00

La finca presenta después del análisis una pérdida del valor de TRESCIENTOS TRES
MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS PESOS M/CTE.($
$ 303.193.200,00)

NOTA ANEXA

El valor del inmueble está basado en la información suministrada por los lugareños con
respecto a ofertas realizadas a los terrenos del sector de influencia, además del uso que
tiene actualmente el lote de terreno objeto del avaluó, sin embargo se hizo el estudio de
acuerdo al IPVU acumulado desde el año 2005 a 2015 con un incremento anual promedio
de 6.6% más el acumulado de este año del 5.9% , lo cual nos da un valor catastral
aproximado de $ 1.649.75 según el DANE y LONJANAP, igual es muy bajo de acuerdo al
uso del suelo del Ebot, para hacerlo coincidir con el valor real de los terrenos estudiados.

DATOS DE REFERENCIA PACHO - MUESTREO:

HECTARE
TELEFONO A
AREA M2 VALOR PREDIO VALOR m2
ENCUESTADO
Luis Ángel 3118687516 30000,00 $360.000.000,00 $12.000,00
3
Fabián 3172492174 6,4 64000,00 $960.000.000,00 $15.000,00
Antonio 3118623037 2,25 22500,00 $261.000.000,00 $11.600,00
Javier 3134609176 3,5 35000,00 $490.000.000,00 $14.000,00
Albero   4,6 46000,00 $483.000.000,00 $10.500,00
Miriam 3112869128 2,35 23500,00 $199.750.000,00 $ 8.500,00
VALOR
PROMEDIO m2         $11.933,33
Aproximando a decenas tenemos un valor por metro cuadrado de $12.000000

Entonces promediando el muestreo a m2 el valor promedio es de $12.000.000 POR

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1570000 Mts 2 (área del predio) El predio tiene un valor comercial de DIEZCIOCHO
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MIL OCHOCIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS M/CTE.

($18.840.000.000,00.00) PESOS M/CTE.

Atentamente

JORGE ENRIQUE DIAZ BARRAGAN

Otras Fuentes del Estudio de Mercado:

www.laguiainmobiliaria.com
www.metrocuadrado.com
www.lonjapropiedadraiz.com
www.sociedadcolombianadearquitectos.com

FOTOS

Como Llegar a Pacho Animado

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Equipamiento Rural Plano 14

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/Pacho_veredas.jpg

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