M3-Z1 Val. in Timp A Banilor - Q1 2020

MODULUL 3 ZIUA 1
Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE - 2020 MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Obiective 6. Capitalizarea
2. Conceptul de valoare a banilor în 7. Indexarea
timp
8. Termeni nominali şi termeni reali
3. Dobânda
9. Exerciții recapitulative
4. Compunerea
5. Actualizarea
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. OBIECTIVE

După parcurgerea acestui capitol ar trebui:
1.Să înțelegem conceptul de ”Valoare în timp a banilor”
2. Să ne reamintim modul de calcul al dobânzii simple și compuse
3. Să înțelegem relația dintre valoarea prezentă și valoarea viitoare
4. Să cunoaștem tehnicile de estimare a valorii prezente și viitoare
5. Să diferențiem anuitățile obișnuite de cele speciale
6. Să înțelegem diferența între exprimarea sumelor de bani în termeni reali și nominali

2. CONCEPTUL DE VALOARE ÎN TIMP A BANILOR

Valoarea în timp a banilor

• Ce ați prefera? 10.000 € astăzi sau 10.000 € peste 5 ani?
Evident, 10.000 € astăzi!
• De ce?
Banii primiți mai devreme pot fi folosiți pentru consum sau pentru investiții.
• Valoarea în timp a banilor se referă la faptul că este preferabilă încasarea
unei sume de bani astăzi mai degrabă decât la o anumită dată în viitor
• Cel care deţine în prezent suma de bani are oportunitatea de a o investi şi de
a obţine câştiguri viitoare sub formă de dobânzi sau profit.

3. DOBÂNDA

Dobânda simplă
Se calculează:
• atunci când durata investiției nu depășește un an sau
• atunci când durata este mai mare de un an, dar dobânda nu se capitalizează, ci se
încasează/plătește la sfârșitul fiecărui an
Ds = Vo × k × n
Ds = dobânda simplă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda simplă
Exemplu
Care este dobânda simplă câștigată în urma investirii
a 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Ds = Vo × k × n
= 100 € × 0,07 × 10
= 70 €
Dobânda simplă Vn
Care este valoarea viitoare (Vn) a depozitului?
Vn = Vo + Ds
= 100 € + 70 €
= 170 €
Valoarea viitoare (Vn) este valoarea la un anumit
moment în viitor a unei sume sau a unor serii de
sume încasate/plătite, la o anumită rată a dobânzii.

Dobânda simplă Vo
Care este valoarea prezentă (Vo) a depozitului?
Valoarea prezentă este chiar suma investită inițial, de
100 €.
Valoarea prezentă (Vo) este valoarea curentă a unei

sume sau a unor serii de sume încasate/plătite la un
anumit moment în viitor, la o anumită rată a
dobânzii.
Dobânda compusă
“Cea mai mare descoperire matematică a tuturor timpurilor este

dobanda compusă”
Albert Einstein
“Dobanda compusă este cea de-a opta minune a lumii. Cine o înțelege o
câștigă, cine nu… o plătește”
Albert Einstein

Dobânda compusă
• durata mai mare de un an
• dobânzile primite sunt reinvestite în scopul de a câștiga dobânzi mai mari în
perioadele următoare
Dc = Vo × (1 + k)n - Vo = Vo × [(1 + k)n – 1]
Dc = dobânda compusă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda compusă
Exemplu
Care este dobânda compusă câștigată în urma investirii
sumei de 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Dc = Vo × [(1 + k)n – 1]
= 100 € × [(1+0,07)10 – 1] = 96,72 €
Astfel, observăm că după 10 ani dobânda compusă câștigată
este 96,72 €, față de dobanda simplă de 70 €.
Dobânda compusă Vn și Vo
Vn = Vo + Dc
= 100 € + 96,72 €
= 196,72 €
Vo = 100 €

Tehnici utilizate compararea și însumarea

valorii banilor în timp
COMPUNEREA (tehnica dobânzii compuse), utilizată pentru calculul valorii viitoare
(estimată la un anumit moment în viitor) a unei sume de bani deținute în prezent
ACTUALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume

de bani încasate la un anumit moment în viitor
CAPITALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii

de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
INDEXAREA, utilizată pentru convertirea unor costuri sau prețuri plătite în trecut,
în valorile lor curente prin intermediul unor indici specifici

4. COMPUNEREA

COMPUNEREA
Convertirea unei sume de bani curente (Vo) într-o sumă viitoare (Vn),
prin factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse.
Valoarea viitoare a unei sume de bani deținute în prezent este

influențată de nivelul rentabilității medii ce poate fi obținută prin
investirea acestei sume și de perioada pentru care se face investirea
acesteia.

COMPUNEREA
Vn = Vo × (1 + k)n
Vo sau VP = capital inițial investit (suma de bani deținută în prezent,

valoarea prezentă)
Vn sau VV = valoarea capitalului estimată pentru un anumit moment în
viitor (valoarea viitoare)
(1 + k)n = factorul de compunere sau coeficientul de dobândă compusă
sau factorul de fructificare

COMPUNEREA
Exemplu: Astăzi Anul 2
Vo = 100 €, k = 5%, n = 2 ani, Vn = ?
100 € × 1,052 110,25 €
Rezolvare:
Varianta 1: An 1: 100 € × (1 + k) = 100 € × 1,05 = 105,00 €
An 2: 105 € × (1 + k) = 105 € × 1,05 = 110,25 €
Varianta 2: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn = 100 € × (1 + 0,05)2 = 100 € × 1,052 = 110,25 €

COMPUNEREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii investiției inițiale
Vo = 100 € 3500,00
k = 0%, 5%, 10%, 15% 3000,00
Valoarea viitoare a 100 €

2500,00
n = 1 - 25 ani
2000,00
Cu cât rata dobânzii k este
1500,00
mai mare, cu atât mai repede
va crește suma economisită. 1000,00
Cu cât durata investiției va fi 500,00
mai mare, rata dobânzii fiind 0,00

1,00 3,00 5,00 7,00 9,00 11,00 13,00 15,00 17,00 19,00 21,00 23,00 25,00
constantă, cu atât valoarea
Număr de ani
viitoare va fi mai mare
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

COMPUNEREA
EXERCIȚII DIN MANUAL?...

5. ACTUALIZAREA

ACTUALIZAREA
Tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei

încasări (plăți) viitoare sau a unor serii de încasări (plăți) viitoare.
Rata dobânzii compuse utilizată pentru actualizarea sumelor viitoare

este denumită rată de actualizare.

ACTUALIZAREA
Rata de actualizare
Rata reală a Riscul perceput,

Rata anuală a
rentabilității fără risc exprimat prin prime
inflației așteptată
așteptată adiționale de risc

ACTUALIZAREA
Tehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de cel arătat în

formula compunerii
Compunere: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn 1
Actualizare: Vo = n = Vn ×
(1 + k) (1 + k)n
ACTUALIZAREA
1
n = factor de actualizare
(1 + k)
Factorii de actualizare pot fi calculați pe baza formulei sau pot

fi preluați din tabele financiare de la finalul capitolului

ACTUALIZAREA
Exemplu:
Vo = ?, k = 5%, n = 2 ani, Vn = 110,25
Cât trebuie să investim astăzi pentru a încasa 110,25 € la sfârșitul celui
de-al doilea an?
Rezolvare:
Vn 110,25
Vo = n = 2 = 100 €
(1 + k) (1 + 0,05)

ACTUALIZAREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii prezente
Vn = 100 €
110,00
100,00
k = 0%, 5%, 10%, 15% 90,00
80,00
n = 1 - 25 ani
Valoarea prezentă a 100 €
70,00
60,00
Cu cât rata dobânzii k este
50,00
mai mare, cu atât valoarea 40,00
prezentă ar fi mai redusă. 30,00
Cu cât durata investiției 20,00
crește, rata dobânzii fiind 10,00
0,00
constantă, cu atât valoarea 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
Număr de ani
prezentă va fi mai redusă.
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

ACTUALIZAREA
EXERCIȚII DIN MANUAL?...

COMPUNEREA ȘI ACTUALIZAREA
Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate
așteptată.
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de

numerar) ce urmează să fie încasate sau plătite la momente viitoare de timp
Actualizarea înseamnă diminuarea veniturilor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite și

consumate imediat, cum este cazul unui venit curent.
Actualizarea face posibilă compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi
obținute sau plătite la momente diferite de timp
Compunerea și actualizarea reprezintă relația între valoarea viitoare și valoarea prezentă

6. CAPITALIZAREA

CAPITALIZAREA
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de

fluxuri de numerar constante sau crescătoare cu o rată anuală
constantă (g).
Capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune însă

formule matematice de calcul simplificate.
Diferența față de actualizare: fluxurile de numerar ce vor fi obținute

sunt constante sau cresc cu o rată constantă g

CAPITALIZAREA
Capitalizarea unui flux de numerar constant în funcție de durata
investiției și de frecvența fluxurilor:
A. durată de timp nelimitată (perpetuu) – frecvență anuală
B. durată de timp limitată – frecvență anuală
C. durată de timp limitată – frecvență mai mică de un an

CAPITALIZAREA
A1. Flux de numerar anual constant și perpetuu
(1a) Vc = Vc = CF × M (1b)
• Vc = valoarea actualizată (prezentă) a capitalului ce generează un flux de numerar

constant anual în mod perpetuu (CF)
• CF = fluxul de numerar constant ce urmează să fie încasat anual, în mod perpetuu
• c = rata de capitalizare, ce reprezintă rata rentabilității așteptată de investitori și care se
consideră că are același nivel în perpetuitate
• Flux constant => g = 0 => c = k (rata de capitalizare = rata de actualizare)
• M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant și perpetuu = 1 / c

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă perpetuă constantă de 100 € anual
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 0; c = k = 5%;
€
Vc = = = 2.000 € (1a)
,
Vc = CF × M = 100 € x = 100 € x 20 = 2.000 € (1b)
,

CAPITALIZAREA
A2. Flux de numerar anual crescător perpetuu cu o rată anuală constantă g
Formula Gordon-Shapiro CF1 1

Vc  M 
kg kg
• CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obținut la finele primului an al perioadei de

previziune.
CF1 = CF0 × (1+g)
• g = rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar
• k = rata de actualizare constantă a fluxului de numerar
• c = k - g, rata de capitalizare ce reprezintă, în acest caz, diferența dintre rata de
actualizare (k) și rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar (g)

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă anuală de 100 € crescătoare cu 2% / an perpetuu
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 2%; k = 5%
€ ( , )
Vc = = = 3.400 € (2a)
, ,
Vc = CF1 × M = 100 € x (1+0,02) x = 102 € x 33,33 = 3.400 € (2b)

, ,

CAPITALIZAREA
B. Flux de numerar constant cu o frecvență anuală de-a lungul unui interval
de timp limitat
1
1 n
1
Vc = CF x Fcap 1  k n Fcap  
Fcap 
k t 1 1  k t
• Vc = valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o
perioadă limitată;
• CF = fluxul de numerar constant ce va fi obținut periodic;
• Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de
numerar constant periodic

CAPITALIZAREA
Exemplu
Chirie anuală de 6.000 €; n = 3 ani; rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 6.000 €; n = 3; k = 5%
1
1
Fcap an 
1

1

1

1  0,053  2,7232
1  0,05 1  0,05 1  0,053
2
0,05
Vc = 6.000 × 2,7232 = 16.339 €

CAPITALIZAREA
C. Flux de numerar constant care se va obține cu o frecvență mai mică de un an și pe o
durată de timp limitată
1 − (1 + )−n×m
Vc = CF x Fcap Fcapper =
• Fcapper = Fcap calculat în cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mică de un an;
• k = rata de actualizare;
• n = numărul de ani ai perioadei de-a lungul căreia se obțin fluxurile constante de
numerar;
• m = numărul fracțiunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele cărora sunt
obținute fluxurile constante de numerar.

CAPITALIZAREA
1 − (1 + )−n×2
• Periodicitate semestrială: FcapS =
1 − (1 + )−n×4
• Periodicitate trimestrială: FcapT =
1 − (1 + )−n×12
• Periodicitate lunară: FcapL =

7. INDEXAREA

INDEXAREA
• Prin metoda indexării, un preț/cost dintr-un an anterior este adus la
nivelul prețului/costului curent care ar trebui să fie practicat sau
recunoscut la data evaluării
• Instrumentul utilizat este un indice de preț adecvat
• Indicele cronologic reprezintă raportul dintre nivelul unui indicator

înregistrat în perioada dată și nivelul aceluiași indicator înregistrat
într-o perioadă de referință anterioară, numită perioada sau anul de
bază

INDEXAREA
• indici ai prețurilor și
În evaluare se folosesc în • indici ai costurilor
mod curent:
Indicii trebuie folosiți cu • baza la care se aplică, respectiv

prudență și numai după ce costul sau prețul istoric
se înțelege corectitudinea • modalitatea de calcul a indicilor
celor două elemente:

INDEXAREA
Posibilă utilizare a indexării:
• în evaluarea întreprinderii, pentru convertirea unor indicatori financiari
ai perioadelor anterioare (cifra de afaceri, cheltuieli, profit etc.) în
preţurile curente, de la data evaluării. În acest fel se asigură
comparabilitatea acestor indicatori. Instrumentul utilizat este un indice
de preţ adecvat
• în evaluarea unor active individuale specializate (îndeosebi de natura
mijloacelor fixe) în scopul convertirii costului istoric (al activelor în starea
nouă de la da achiziţiei sau punerii în funcţiune) în preţurile curente, de
la data evaluării. Instrumentul utilizat este un indice de preţ adecvat

INDEXAREA
Concepte de bază în elaborarea indicilor
• Anul de bază sau de referință = Anul față de care se calculează un indice
cronologic. De obicei, este notat cu 100.
• Schimbarea bazei de comparație (înlănțuire) = Schimbarea anului de bază în
cadrul unui șir de indici.
An de bază 2001 An de bază 2004
Calculare
An Indice An Indice
2001 100 2001 62,5 (100/160)100
2002 130 2002 81,2 (130/160)100
2004 160 2004 100 (160/160)100
2006 200 2006 125 (200/160)100
2012 260 2012 162,5 (260/160)100
Formula pentru înlănțuire Indice an ce trebuie recalculat

= × 100
(schimbarea anului de bază) Indice an de bază dorit

INDEXAREA
Tipuri de indici
A. După modul de calcul sunt:

1. Indici de preţ relativ. Se calculează prin raportarea indicilor individuali însumaţi:
1.(a) indici de preţ relativ neponderat
1.(b) indici de preţ relativ ponderat.
2. Indici agregaţi. Se calculează prin raportarea sumelor elementelor agregate:
2.(a) indici agregaţi neponderaţi
2.(b) indici agregaţi ponderaţi
2.(b1) indici Laspeyres
2.(b2) indici Paasche.

INDEXAREA
Tipuri de indici
B. După baza de raportare sunt:

• indici cu bază fixă
• indici cu bază variabilă (bază în schimbare sau în lanţ)
C. După natura fenomenului analizat sunt:
• indici ai preţurilor (de consum şi ai produselor industriale);
• indici ai volumului fizic
• indici ai salariului
• indici ai stocurilor
• indici ai preţurilor unor proprietăţi imobiliare
• indici de actualizare a costului de înlocuire a construcţiilor

INDEXAREA
Rezultatele aplicării mai multor tipuri de indici sunt întotdeauna diferite.
De aceea, evaluatorul trebuie să știe ce fel de indice a utilizat, tipul
acestuia, cine l-a calculat, și de ce este cel mai adecvat indice dintre cei
posibili de utilizat.
Indicii folosiți în evaluarea proprietăților imobiliare vor fi:

• indicii prețurilor de consum
• indici de cost în construcții pe categorii de obiecte și pe elemente de structură
• indici de evoluția a prețurilor proprietăților rezidențiale
• indici de actualizare a costului de înlocuire al construcțiilor

INDEXAREA
Indicii preţurilor de consum (IPC)
IPC măsoară evoluţia de ansamblu a preţurilor mărfurilor cumpărate şi a tarifelor serviciilor utilizate de
către populaţie într-o anumită perioadă (perioada curentă), faţă de o anumită perioadă anterioară
(perioadă de bază sau de referinţă)
Rata inflației se calculează pe baza IPC și poate fi:
• rata lunară a inflației

• rata medie lunară a inflației
• rata anuală a inflației
• rata inflației la sfârșitul anului

INDEXAREA
Indicii de cost în construcții pe categorii de obiecte și elemente de
structură
• măsoară evoluția costurilor practicate la realizarea lucrărilor de

construcții executate într-o anumită perioadă față de o perioadă de
referință
• http://statistici.insse.ro/shop/index.jsp?page=tempo2&lang=ro&cont
ext=52

INDEXAREA
• Indicii de actualizare a prețului clădirilor și construcțiilor speciale
(Corpul Experților Tehnici ─ CET-R)
• Indicii de actualizare elaborați de INCERC au la bază devize pe

categorii de lucrări calculate în prețuri unitare cuprinse în Cataloage
de prețuri de deviz
• Acești indici sunt utilizați în principal în abordarea prin cost pe baza

„Cataloagelor de reevaluare a clădirilor și construcțiilor speciale”
ediția 1964, reeditată în 1995

INDEXAREA
ATENȚIE!
• Indicii reprezintă un instrument de calcul la care evaluatorul recurge numai în ultimă

instanță
• Rezultatul aplicării unui indice este costul de reproducere sau de reconstruire al unui
activ identic, la data evaluării și nu costul de înlocuire al unui activ modern echivalent
• Un indice de preț sau de cost se aplică întotdeauna asupra costului istoric al unui activ,
înțeles ca fiind costul activului în stare nouă în anul în care a fost achiziționat/pus în
funcțiune (respectiv în anul de bază) și nicidecum costul de cumpărare al unui activ
folosit (la mâna a două) sau valoarea rămasă actualizată (în urma unei reevaluări permisă
legal)
• Diverse entități pot calcula, folosind baze de date proprii, diverse tipuri de indici (de
exemplu, indici imobiliari pe segmente de piață, indicii elaborați de INCERC); folosirea
corectă a acestora presupune cunoașterea referințelor acestor indici, a metodologiei de
calcul

8. TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI
Indicatorii economici care reflectă veniturile, cheltuielile şi

rezultatele sunt exprimaţi în termeni nominali sau preţuri
curente/ale perioadei
Pentru compararea nivelului veniturilor și cheltuielilor aferente unei

proprietăți imobiliare, calculaţi pentru ani diferiți, este necesară
transformarea acestora în termeni reali sau preţuri constante

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI

• Prețurile curente (termeni nominali) sunt prețurile curente de piață în fiecare
perioadă de referință la care sunt tranzacționate bunurile economice
• Prețurile constante (exprimate în termeni reali) sunt prețurile la care se
tranzacționează bunurile economice în anul considerat ca fiind cel de bază sau de
referință
• Deflatarea este tehnica prin care se convertește nivelul unui indicator exprimat în
prețuri curente (termeni nominali) în nivelul aceluiași indicator exprimat în
prețuri constante (termeni reali).
Indicatorul exprimat în termeni
nominali
Indicatorul exprimat în termeni = × 100
reali
Indicele prețului grupei de
produse

RATA NOMINALĂ VS RATA REALĂ A

RENTABILITĂŢII
• Relaţia existentă între rata nominală a rentabilităţii, rata reală a rentabilităţii şi rata
inflaţiei este cunoscută sub denumirea de formula lui Fisher şi este următoarea:
(1+kn) = (1+kr) X (1+ri)

în care:
• kn= rata nominală a rentabilităţii;
• kr= rata reală a rentabilităţii;
• ri = rata inflaţiei.
Atunci când rata reală a rentabilităţii şi rata inflaţiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificată a lui Fisher:
kn= kr + ri

RENTABILITĂŢII
Exemplu
a) Rata nominală anuală a rentabilităţii ce poate fi obţinută prin închirierea
unei proprietăţi imobiliare este de 10%, chiriile fiind încasate în lei. În
condiţiile în care rata anuală a inflaţiei estimată pentru lei este de 4%,
care este nivelul ratei reale a rentabilităţii?
b) Un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani a acestei proprietăţi
imobiliare presupune obţinerea următoarelor chirii anuale estimate în
preţurile perioadelor în care se va face încasarea acestora: CF1 = 31.200
lei, CF2 = 32.448 lei, CF3 = 33.746 lei. Care este valoarea deflatată (în
preţuri constante, în termeni reali) a chiriilor ce urmează să fie încasate?
c) Care este valoarea actualizată a seriei de chirii anuale ce vor fi obţinute
pe o perioadă de 3 ani din deţinerea contractului de închiriere?

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
a) Calculul ratei reale a rentabilității
( ) ( , )
= −1= −1 = 0,0576 ≈ 5,76%
( ) ( , )
formula simplificată a lui Fisher:
kr= kn + ri = 0,1 – 0,04 = 0,06 ≈ 6%
! Cu cât rata reală a rentabilității și a inflației sunt mai mari, cu atât
aproximarea ratei reale a rentabilității prin formula simplificată a lui
Fisher este mai grosieră


RENTABILITĂŢII
Rezolvare
b) Calculul valorii deflatate a chiriilor ce vor fi încasate
CF1 31.200
CF1r  1
 1
 30.000 lei
1  ri  1  4%
CF2 32.448 unde CF1r , CF2r , CF3r reprezintă valoarea deflatată (în
CF2 r    30.000 lei
termeni reali) a chiriilor
1  ri 2 1  4%2
CF3 33.746
CF3r  3
 3
 30.000 lei
1  ri  1  4% 

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
c) Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale
CF1 CF2 CF3 31.200 32.448 33.746
V0  1
 2
 3
 1
 2
 3
 80.534 lei
1  kn  1  kn  1  kn  1  10% 1  10% 1  10% 
CF1r CF2 r CF3r 30.000 30.000 30.000

V0        80.534 lei
1  k r 1 1  k r 2 1  k r 3 1  5,76% 1 1  5,76% 2 1  5,76%3

8. CONCEPTE CHEIE

CONCEPTE CHEIE
Vn sau FV = Valoarea viitoare (Future Value) – reprezintă valoarea viitoare, ținând cont de ratele de
dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate în prezent pe piață, care va fi deținută de un agent
economic care investește în prezent o anumită sumă de bani.
V0 sau PV = Valoarea prezentă (Present value) – reprezintă suma de bani care trebuie investită în
prezent pentru a produce în viitor, ținând cont de ratele de dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate
în prezent pe piață, o sumă prestabilită.
Rata de capitalizare – o rată a venitului exprimată procentual ca raport intre venitul net din exploatare a
unei proprietăți și prețul acesteia.
Rata de actualizare – o rată a rentabilității cerută/așteptată de investitor (k) – o rată a rentabilității

pentru a face conversia plăților sau încasărilor viitoare la valoarea lor actualizată.

CONCEPTE CHEIE
Factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse = (1 + k)n presupune
reinvestirea câștigurilor la aceeași rată a rentabilității pentru perioada rămasă
până la scadența investiției.
Factorul de actualizare = reprezintă inversul factorului dobânzii

compuse.
Factorul de capitalizare = sau factorul valorii actualizate a unui flux de

numerar constant periodic.

9. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

Enunțuri adevărat/fals
1. Actualizarea este utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani încasate
la un anumit moment în viitor.
a. Adevărat
b. Fals
2. Cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât suma economisită va crește mai repede.
a. Adevărat
b. Fals
3. Factorul de capitalizare este supraunitar, iar factorul de actualizare este subunitar.
a. Adevărat
b. Fals
67
4. În situația în care venitul obtenabil în viitor se exprimă în prețuri curente, actualizarea acestora se va
face cu indicele prețurilor de consum.
a. Adevărat
b. Fals
5. Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate

așteptată.
a. Adevărat
b. Fals
6. Un indice poate fi o reflectare a modificării unui cost/preț într-o perioadă de timp.

a. Adevărat
b. Fals

7. Indicii reprezintă un instrument de calcul la care evaluatorul recurge numai în ultimă instanță.
a. Adevărat
b. Fals
1
1
8. Factorul de capitalizare 
1  k n sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic.
k
a. Adevărat
b. Fals
9. Baza pentru construirea unui indice nu este anul curent, ci un an arbitrar (an de bază).
a. Adevărat
b. Fals
10. Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau crescătoare
cu o rată anuală constantă.
a. Adevărat
b. Fals

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Care este relația dintre actualizare și compunere:
a) sunt procese identice
b) presupun calcule inverse
c) nu există nicio relație
d) actualizarea constă în aplicarea unui indice asupra costului istoric
2. Care dintre următoarele afirmații este falsă:

a) cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât mai repede va crește suma economisită
b) cu cât durata investiției va fi mai mare, rata dobânzii fiind constantă, cu atât valoarea viitoare va fi
mai ridicată
c) cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât mai repede va crește suma economisită
d) niciun răspuns corect
70
3. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de 7%, de ce sumă veți dispune la
sfârșitul a 8 ani?
a) 172 €
b) 127 €
c) 192 €
d) 182 €
4. La o rată a dobânzii de 7%, factorul de actualizare pentru o sumă primită după 5 ani este:
a) 1,7130
b) 0,8126
c) 0,7130
d) 0,6230
71
5. Valoarea actualizată a unei sume de bani ce urmează a fi obținută într-un anumit moment în viitor
poate fi estimată prin multiplicarea acesteia cu:
a) factorul de capitalizare
b) factorul dobânzii compuse
c) factorul de actualizare
d) indicele prețurilor specific
6. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie
a rentabilității așteptată de investitorii de pe piața imobiliară este 10%. În aceste condiții, care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu?
a) 9.090 €
b) 90.900 €
c) 100.000 €
d) 110.000 €
72
7. Care este relația între factorul de capitalizare și factorul de actualizare:

a) nu au nicio legătură
b) se referă la procese distincte
c) sunt identici
d) factorul de capitalizare este o sumă a factorilor de actualizare
8. În accepțiunea evaluării, prin capitalizarea unui venit se înțelege:

a) recunoașterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat)
b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse într-un depozit la bancă
c) calculul valorii actualizate a unei sume de bani încasate la un anumit moment în viitor
d) calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
73
9. Erori în aplicarea indicilor pot să apară când:

a) se aplică asupra costului unei proprietăți vechi
b) se aplică un indice al altei grupe de produse
c) anul de bază este foarte îndepărtat (15-20 ani)
d) toate răspunsurile de mai sus
10.Care dintre următoarele expresii sunt corecte:

a) prețuri curente = termeni reali
b) prețuri curente = termeni nominali
c) prețuri constante = termeni reali
d) (b) și (c)
74
11.În situația în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în prețuri curente, actualizarea
acestora se va face cu:
a) rata inflației
b) o rată de actualizare exprimată în termeni reali
c) o rată de actualizare exprimată în termeni nominali
d) indicele prețurilor de consum
12.La o rată de actualizare de 20%, cât este factorul de capitalizare pentru trei ani viitori de încasare
a unui venit:
a) 0,694
b) 2,1
c) 1,5
d) niciun răspuns corect
75
Probleme
1. Un investitor încasează chirii anuale constante de 12.000 € timp de 3 ani, iar rata rentabilităţii
aşteptată de investitori este de 7%.
a. Care este valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar estimate prin aplicarea factorului de
capitalizare?
b. Care este valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar în cazul încasării trimestriale a chiriei
anuale?
2. Un agent economic investește 10.000 RON pe o perioadă de 10 ani. Investiția îi aduce o rentabilitate
de 8% pe an în primii 4 ani, și de 4% pe an în ultimii 6 ani. Care este valoarea viitoare a investiției?
3. Ce sumă trebuie investită pe o perioadă de trei ani la o rată de rentabilitate de 8% pe an astfel încât
la sfârșit să se obțină o sumă de 10.000 RON?
76
4. Un investitor depozitează o sumă de 10.000 RON. După 10 ani, investitorul deține 17.910 RON de
pe urma acestei investiții. Care este rata de rentabilitate anuală?
5. La o rată a dobânzii de 7%, care este factorul de actualizare pentru o sumă primită după 5 ani?
6. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de 7%, de ce sumă veți dispune la
sfârșitul a 8 ani?
7. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie
a rentabilității așteptată de investitorii de pe piața imobiliară este 10%. În aceste condiții, care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu?
77
Vă mulțumesc!
Modulul III – Ziua 1
Lector ...
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

M3-Z1 Val. in Timp A Banilor - Q1 2020

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

M3-Z1 Val. in Timp A Banilor - Q1 2020

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 3 ZIUA 1

Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

După parcurgerea acestui capitol ar trebui:

1.Să înțelegem conceptul de ”Valoare în timp a banilor”

2. Să ne reamintim modul de calcul al dobânzii simple și compuse

3. Să înțelegem relația dintre valoarea prezentă și valoarea viitoare

4. Să cunoaștem tehnicile de estimare a valorii prezente și viitoare

5. Să diferențiem anuitățile obișnuite de cele speciale

6. Să înțelegem diferența între exprimarea sumelor de bani în termeni reali și nominali

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

2. CONCEPTUL DE VALOARE ÎN TIMP A BANILOR

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 6

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 7

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

Valoarea prezentă (Vo) este valoarea curentă a unei

“Cea mai mare descoperire matematică a tuturor timpurilor este

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

Dc = Vo × (1 + k)n - Vo = Vo × [(1 + k)n – 1]

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 15

Tehnici utilizate compararea și însumarea

ACTUALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume

CAPITALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Valoarea viitoare a unei sume de bani deținute în prezent este

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 18

Vo sau VP = capital inițial investit (suma de bani deținută în prezent,

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

k = 0%, 5%, 10%, 15% 3000,00

Valoarea viitoare a 100 €

Cu cât durata investiției va fi 500,00

mai mare, rata dobânzii fiind 0,00

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

EXERCIȚII DIN MANUAL?...

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

Tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei

Rata dobânzii compuse utilizată pentru actualizarea sumelor viitoare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24

Rata reală a Riscul perceput,

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 25

Tehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de cel arătat în

Factorii de actualizare pot fi calculați pe baza formulei sau pot

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 27

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 28

k = 0%, 5%, 10%, 15% 90,00

prezentă ar fi mai redusă. 30,00

Cu cât durata investiției 20,00

crește, rata dobânzii fiind 10,00

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 29

EXERCIȚII DIN MANUAL?...

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 30

Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de

Actualizarea înseamnă diminuarea veniturilor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite și

Compunerea și actualizarea reprezintă relația între valoarea viitoare și valoarea prezentă

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 31