Analiza comparativă pe creditare

(Credite imobiliare)

Titular seminar:
Lect. Univ. Dr. Carmen Toderașcu

Student:
Grigoriță Victor
FB22
Creditul este o relație bănească ce se stabilește între o persoană fizică sau juridică, numită creditor,
care acordă un împrumut de bani, sau vinde bunuri sau servicii pe datorie, și o altă persoană, numită
debitor, care primește acest împrumut și se obligă sa plăteasca suma primită și dobănda care este
prețul creditului, la o dată scadentă. Cănd creditorul este o bancă, creditul este o operațiune
reglementată printr-un contract prin care banca îi pune la dispoziție debitorului o sumă de bani în
schimbul unui preț (dobănda) și a altor costuri, menționate în contract.
Creditul bancar poate fi de 2 tipuri:
 De consum
 Pentru investiții imobiliare

Conform regulamentului Băncii Naționale a României, creditul pentru investiții imobiliare este orice
credit care îndeplinește următoarele condiții:
1) este garantat cu ipotecă imobiliară
2) este acordat în scopul dobăndirii sau menținerii drepturilor de proprietate asupra unui teren și/sau
unei construcții, realizate sau care urmează sa se realizeze, sau în scopul reabilitării, modernizării,
consolidării sau extinderii unei construcții, precum și în scopul rambursării unui astfel de credit.
Creditul de consum-credit altul decăt cel prevăzut anterior.
Doi termeni adesea confundați sunt credit imobiliar și ipotecar, diferența constă în faptul că creditul
imobiliar se poate garanta și cu ipoteca pe alte imobile, în timp creditul ipotecar se poate garanta
doar pe imobilul care este obiectul creditului.
Condițiile de contractare a creditelor imobiliare diferă de la bancă la bancă, însă în linii generale ele
sunt similare. Principalele caracteristici sunt:
 Să dispui de un avans de minim 15% pentru un împrumut în lei și minim 35% pentru un
împrumut în euro;
 Să ai venituri care au caracter permanent:salarii, pensii, chirii, dividende, diurne, venituri din
străinătate(minim un an vechime), PFA-uri, alte venituri recurente;
 Să ai vărsta de maxim 65 ani la sfărșitul perioadei de creditare;
 Să nu ai restanțe active sau debite neachitate la scadență;
 Să te încadrezi din punct de vedere al scoringul-ui băncii.
 Actele necesare (act de identitate, acord ANAF pentru verificarea veniturilor, documente din
care să rezulte valoarea bunului pentru care se ia creditul, etc.)
La fel ca și condițiile de creditare, costurile aferente creditelor ipotecare diferă în dependență de
banca aleasă, însă mereu costul principal este dobănda, care în cazul creditelor „Pentru casă” este
fixă în primii 5 sau 10 ani, după care devine variabilă dupa formula IRCC(Indicele de Referință
pentru Creditele acordate Consumatorilor) + o marjă a băncii. În afară de dobăndă contractantul se
mai poate aștepta la costuri cum ar fi: costul pentru analiza dosarului, costul pentru administrarea
creditului, taxa de evaluare imobil, asigurarea imobilului, înscrierea garanției la arhiva electronică,
costul asigurării de viață, etc.
Pentru a compara oferta de credite imobiliare pe piața României am ales primele 3 bănci dintre cele
mai populare din țară:
 Banca Comercială a României ( BCR);
Constituită în 1990, membră a Erste Group, este cel mai important grup financiar din
România, incluzănd operațiunile de bancă universală ( retail & corporate, investment,
trezorerie și piețe de capital). BCR este banca nr. 2 în țară după valoarea activelor ( peste 15
mld. EUR).

 Banca Română pentru Dezvoltare (BRD);

Constituită în 1990, deținută de grupul financiar francez Société Générale în proporție de
58,32%. Începând cu anul 2001 BRD - Société Générale funcţionează ca societate deschisă
pe acţiuni fiind tranzacţionată la Bursă de Valori Bucureşti. Este a treia Bancă din Romănia
după valoarea activelor ( 12 mld EUR).

 Banca Transilvania ( BT);

Constituită în 1993, este acum banca nr. 1 din România după valoarea activelor ( 16 mld
EUR), votată cea mai de încredere bancă de către oameni în 2014, în 2018 a devenit cea mai
mare bancă din Europa de Sud-Est. La fel în 2018 a achiziționat băncile Bancpost și
Victoriabank din Republica Moldova, pe lănga Volksbank pe care o deține din 2015.

Toate 3 bănci propun publicului mai multe opțiuni de credite imobiliare, BCR are creditul CASA
MEA și programul Prima Casă, BRD- LA CASA MEA, Prima Casă și HABITAT iar Banca
Transilvania propune creditul IMOBILIAR-IPOTECAR, Prima casă sau Credit pentru proiecte
rezidențiale. Pentru a avea o comparație căt mai justă, voi compara în continuare creditele de bază
de la fiecare bancă, excluzănd programul Prima Casă, iar suma împrumutată va fi 350.000 RON la
fiecare, dobănda va fi fixă în primii 5 ani și variabilă pe restul perioadei, iar durata creditului va fi de
30 ani (360 luni), în cazul fiecărui credit va fi selectată opțiunea de a încasa salariul la bancă pentru
o dobăndă mai mică. În acest caz vor fi comparate creditele CASA MEA de la BCR, LA CASA
MEA de la BRD și Credit Imobiliar-Ipotecar de la BT.
În cazul BCR, creditul CASA MEA presupune o sumă minimă de 45.000 RON, și un avans de
minim 15% din suma împrumutată, iar termenul maxim de creditare este 30 ani. Acordarea
creditului necesită constituirea unei ipoteci constituită în favoarea băncii asupra imobilului
achiziționat, sau, după caz, a altui imobil aflat pe teritoriul Romîniei. Pentru aducerea în garanție a
unui imobil, acesta trebuie evaluat de un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a
Evaluatorilor Autorizați din România, iar plata evaluatorului (370 RON) va fi perceputa drept
comision. Asigurările obligatorii în cazul creditului CASA MEA sunt:
1) Asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD), cesionată în favoarea BCR.
2)Asigurarea facultativă a imobilului ce constituie garanția creditului, cesionată în favoarea BCR.
3) Asigurările de viață și complexă sunt opționale și contra cost, iar ele aduc o reducere
suplimentară de dobândă.
Pentru creditul de 350.000 RON, costurile sunt cele care urmează pentru fiecare bancă:
BCR:
 Rata lunară de 2020,33 RON ( Rată fixă 5,81% primii 5 ani, după care variabilă approx.
5,14% (IRCC+2,70%)
 Comision pentru evaluarea imobilului ce constituie garanția creditului-370 RON
 Asigurările aferente creditului-? (variază în funcție de imobil)
 Comision administrare credit- 0 RON
 Comision analiză dosar- 0 RON
Valoarea totală de rambursat-698.211,07 RON.
BRD:
 Rata lunară de 2148,79 RON ( Rată fixă 5,5%, ulterior variabilă IRCC+2,95%)
 Comision pentru evaluarea imobilului- gratuit( dacă se optează pentru un
evaluator desemnat de bancă)
 Asigurările aferente creditului-?
 Comision administrare credit-0 RON
 Comision analiză dosar- 650 RON
Valoarea totală de rambursat- 747.001 RON
BT:
 Rata lunară de 5,59% (IRCC+2,95%) Rata la acest credit de la BT este variabilă de la
început
 Comision pentru evaluarea imobilului-500 lei
 Asigurările aferente creditului-?
 Comision administrare credit-150 lei pe an
 Comision analiză dosar-400 lei

Valoarea totală de rambursat-711.491 lei

Din informațiile prezentate mai sus putem observa cât de diferite pot fi creditele care la început par
similare. Cea mai mică sumă de rambursat este la BCR ( 698 mii lei), cu 12 mii lei mai ieftin
creditul de la Banca Transilvania, și cu 50 mii lei mai ieftin decăt oferta de la BRD. Acest lucru se
datorează marjei mai mici față de concurență după primii 5 ani, când dobânda devine variabilă.
(2,70%<2,95%). Această diferență de 0,25% pare prea mică pentru a face o diferență, însă la 25 ani,
perioada căt se practică dobânda variabilă, aceasta se trasnformă în 6,25% din suma totală, deci
economisim 21.875 lei doar din această diferență de marjă față de BRD sau BT. Mai putem observa
că deși costurile pentru creditul de la Banca Transilvania sunt mai mari aparent decăt la BRD, acest
lucru nu afectează valoarea totală de rambursat care tot este mai mică cu 36 mii lei. Un alt aspect
important în alegerea creditului este și factorul uman, încrederea față de bancă, clientela fidelă, etc.
Din această cauză deși creditul de la BT nu pare cel mai avantajos, Banca Transilvania este liderul
pieței bancare din România.
Pe lângă creditele de bază oferite de băncile menționate mai sus, ele mai prestează creditele „Prima
Casă”, care sunt în conformitate cu reglementările puse de guvernul României cu privire la
programul Prima Casă care face posibilă accesarea împrumuturilor cu dobânzi mai avantajoase și
alte beneficii, cum ar fi avansul de doar 5% și faptul că statul garantează 80% din valoarea
împrumutului pentru cumpărarea locuinței, iar pentru beneficiari nu există limită de vârstă.

În concluzie putem spune că creditele imobiliare sunt instrumente folositoare pentru persoanele care
doresc să își achiziționeze o locuință proprie și au nevoie de suport material. Ofertele de credite sunt
destule la fiecare bancă și flexibile, ceea ce permite consumatorului să aleagă varianta cea mai
avantajoasă pentru el, în ceea ce ține de perioada de creditare, suma, și alte variabile. În urma
comparației a ofertelor la top 3 bănci din România am aflat că creditul CASA MEA de la BCR este
cel mai avantajos momentan, însă Banca Transilvania se află în creștere din 2018 și este posibil să
vină pe piață cu oferte mai rentabile. Este important ca orice persoană să analizeze minuțios ofertele
de credite imobiliare, și sa facă unele calcule, deoarece cum am observat mai sus, o rată mai mică în
primii 5 ani nu este mereu un avantaj, deoarece unele bănci promovează și publică rata inițială mai
mică și folosesc o marjă mai mare în ratele variabile. Este îmbucurător faptul că instituțiile bancare
deși sunt orientate spre profit oferă șansa debitorilor pe site-urile lor să amâne plata cu 3 rate în
această situație de pandemie mondială.