TEMA 6.

Probleme teoretice și practice ce țin de conținutul

drepturilor de creanță

6.1.Probleme teoretice și practice privind contractul de investiții în

construcții

6.2.Probleme teoretice și practice privind contractul de

locațiune//arendă
6.3. Probleme teoretice și practice privind exercitarea altor drepturi
de creanță

I. Obiective de referinţă:

– să definească drepturile de creanță;

– să argumenteze esența și particularitățile drepturilor de
creanță;
– să stabilească problemele teoretice și practice ce țin de
conținutul drepturilor de creanță în dependență de opiniile diferitor
doctrinari autohtoni și străini;
– să aplice în practică legislația referitoare la drepturile de
creanță;
– să realizeze hartă de idei referitoare la problemele ce țin de
conținutul drepturilor de creanță.

II. Repere de conţinut

6.1. Probleme teoretice și practice privind contractul de investiții în

construcții
Deşi legislaţia naţională nu prevede şi nu reglementează expres o
astfel de categorie de contracte „cu privire la investirea capitalului în
construcţia spaţiului locativ”, iar în textul acestor contracte nu se face
trimitere la normele legii materiale, încheierea şi realizarea contractelor
vizate este subordonată normelor generale cu privire la obligaţiile
contractuale, precum şi normelor speciale privind dreptul de
proprietate asupra bunurilor imobile, protecţia consumatorilor etc.:

– Codul civil 1107/06.06.2002;

– Legea cadastrului bunurilor imobile 1543/25.02.98;

– Legea cu privire la gaj 449/30.07.2001;

– Legea cu privire la ipotecă 142/26.06.2008;

– Legea insolvabilităţii 149/29.06.2012;

– Legea privind protecţia consumatorilor 105/13.03.2003;

– Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu

consumatorii 256/09.12.2011.

Contractele încheiate între antreprenorii în construcţii şi cetăţeni

(consumatori) „cu privire la investirea capitalului în construcţia spaţiului
locativ” au mai multe elemente caracteristice contractului de antrepriză
reglementat prin art. 931-969 Cod civil.

– art. 406 „Înregistrarea contractelor privind investiţiile în

construcţii”obligă, sub sancţiunea nulităţii, înscrierea în registrul
bunurilor imobile a contractelor prin care una dintre părţi se obligă să
asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită
persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parţial preţul
imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind
cesiunea drepturilor care rezultă din acestea. Partea care asigură
construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze contractele
privind investiţiile în construcţii la oficiile cadastrale teritoriale în
termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a
acestora. Pentru înregistrarea contractelor menţionate la alin.(1),
partea ce asigură construcţia bunului imobil este obligată să
înregistreze dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului
destinat construcţiei, dacă acest drept nu este înregistrat, precum şi să
prezinte oficiului cadastral teritorial autorizaţiile necesare pentru
construcţie, proiectul construcţiei, aprobat în modul stabilit, lista
apartamentelor şi a încăperilor nelocuibile.
După recepţia construcţiei, dreptul de proprietate asupra
apartamentului care face obiectul contractelor menţionate la alin.(1) se
înscrie în registrul bunurilor imobile în temeiul acestor contracte şi al
actului de predare-primire, semnat între părţi.

- art. 404 „Înregistrarea dreptului asupra bunului imobil construit”

permite înregistrarea dreptului asupra construcţiilor nefinalizate,
lipsind interdicţii/condiţii ce ţin de înregistrarea drepturilor companiilor
de construcţii asupra blocurile multietajate finanţate în baza
contractelor „privind investiţiile în construcţii”;

- art. 405 „Înregistrarea dreptului asupra construcţiilor viitoare” nu

reglementează specificul înregistrării condominiului constituit pentru
administrarea blocurilor multietajate finanţate în baza contractelor
”privind investiţiile în construcţii”. Drept urmare a aplicării unor norme
legale defecte, unii antreprenori, obţin înregistrarea dreptului lor de
proprietate asupra construcţiilor nefinalizate finanţate din investiţiile
cetăţenilor şi instituie dreptul de ipotecă al băncilor asupra
construcţiilor, ceea ce generează multiple litigii între investitori
(consumatori), antreprenori şi băncile creditoare. Cetăţenii care au
finanţat construcţia apartamentelor în baza contractelor „cu privire la
investirea capitalului în construcţia spaţiului locativ” sunt nevoiţi să se
adreseze în instanţa de judecată împotriva antreprenorilor şi a băncilor
pentru a solicita recunoaşterea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor contractate şi înregistrarea acestui drept în registrul
bunurilor imobile. Instituirea gajului (ipotecă) în folosul băncilor care
creditează companiile de construcţii pentru realizarea proiectelor de
construire a blocurilor multietajate este un aspect la fel de problematic
- lipsesc reglementările clare privind condiţiile în care ar fi posibilă
gajarea apartamentelor contractate şi finanţate de către cetăţeni
(consumatori). Practica judiciară atestă multiple cazuri în care
contractul de ipotecă este încheiat fără acordul cetăţenilor
(consumatorilor) care au investit mijloacele proprii în edificarea
obiectivelor gajate, iar soluţiile instanţelor de judecată sunt în multe
cazuri pronunţate în favoarea băncilor1. Carenţele cadrului legal cu
privire la gajarea construcţiilor edificate cu antrenarea investiţiilor
efectuate de către cetăţeni în baza contractelor „cu privire la investirea
capitalului în construcţia spaţiului locativ” nu ar fi avut un asemenea
impact dacă nu ar fi fost eliminate garanţiile legale existente anterior în
art. 467 Cod civil, lit. b), care prevedea naşterea gajului legal pentru
creanţele persoanelor care au participat la construcţia imobilelor. Însă,
în 2008 această prevedere a fost eliminată, iar alte reglementări
necesare pentru protecţia consumatorilor nu au fost adoptate.
Dimpotrivă, cadrul legal a fost modificat pentru a facilita realizarea
dreptului de ipotecă al băncilor creditoare în temeiul contractului de
ipotecă învestit cu formulă executorie, fără adresarea cererii în instanţa
de judecată, prevedere care va putea fi lesne utilizată şi în cazul
construcţiilor edificate din investiţiile cetăţenilor (consumatorilor).

Unele prevederi ale Legii cadastrului bunurilor imobile

1543/25.02.98 acţionează chiar în detrimentul cetăţenilor care
investesc în construcţia locuinţelor. Ne referim în speţă la prevederile
art. 406 „Înregistrarea contractelor privind investiţiile în construcţii”:

- alin. (1) art. 406 instituie imperativ forma autentică (notarială) şi

înregistrarea obligatorie a contractelor privind investiţiile în construcţii,
sub sancţiunea nulităţii;

- alin. (11 ) art. 406 obligă antreprenorul să înregistreze contractele

privind investiţiile în construcţii la oficiile cadastrale teritoriale în
termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a

1 Andrei BRICEAC, Avocat coordonator PB & Partners „Protecţia juridică a consumatorilor care procură
apartamente prin contracte de investiţii în construcţie”.
acestora. Codul contravenţional prevede sancţionarea cu amendă
pentru încălcarea acestei norme2, dar nu cunoaştem cât de frecvente
sunt cazurile de sancţionare pentru această contravenţie;

- alin. (2) art. 406 interzice antreprenorului perceperea plăţilor

înainte de înregistrarea contractelor, dar lipsesc pârghiile legale şi
sancţiunile care ar asigura respectarea acestei norme;

- alin. (4) art. 406 prevede că după recepţia construcţiei, dreptul de

proprietate asupra apartamentului se înscrie în registrul bunurilor
imobile în temeiul contractului şi al actului de predare-primire, semnat
între părţi, dar norma dată nu exclude înregistrarea dreptului de
proprietate al antreprenorului înainte de recepţia finală a construcţiei
(înregistrarea construcţiilor nefinalizate potrivit art. 404 comentat
anterior).

În practică prevederile alin. (1) art. 40 6 privind nulitatea

contractelor care nu au fost supuse autentificării notariale sunt
invocate împotriva cetăţenilor (consumatorilor). Spre exemplu, mai
multe contracte încheiate între consumatori şi ÎI „Tomailî Argo”/SC
”Romanţa Plus” S.R.L. nu au fost autentificate notarial şi nici nu au fost
înregistrate în registrul bunurilor imobile, motiv pentru care în cadrul
procesului de insolvabilitate în derulare S.A. „Banca de Economii”,
creditorul majoritar al companiei S.C. ”Romanţa Plus” S.R.L. a invocat
nulitatea absolută a contractelor şi a contestat dreptul semnatarilor
vizaţi de a obţine statutul de creditor garantat.

În cazul constatării nulităţii contractelor cu pricina consumatorii

vizaţi nu vor putea pretinde la apartamentele nefinisate, ci doar la
restituirea banilor achitaţi efectiv, soluţie ipotetică, practic imposibilă,

2 Codul contravenţional al Republicii Moldova 218/24.10.2008: Articolul 326. Încălcarea prevederilor Legii
cadastrului bunurilor imobile (11 ) Neînregistrarea în termenul stabilit a contractelor privind investiţiile în
construcţii la oficiile cadastrale teritoriale de către partea care asigură construcţia bunului imobil se sancţionează
cu amendă de la 150 la 250 de unităţi convenţionale aplicată persoanei cu funcţie de răspundere, cu amendă de la
350 la 500 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice. Articolul 400. Ministerul Afacerilor Interne (1)
Contravenţiile prevăzute la art.47-54, …326, …se examinează de poliţie
având în vedere că antreprenorul falit nu dispune de mijloace
financiare. Deficienţele cadrului legal analizate supra sunt agravate prin
absenţa prevederilor speciale în legislaţia privind protecţia drepturilor
consumatorilor - Legea privind protecţia consumatorilor
105/13.03.2003 şi Legea privind clauzele abuzive în contractele
încheiate cu consumatorii 256/09.12.2011, legi care nu conţin
prevederi exprese ce ţin de particularităţile contractelor „cu privire la
investirea capitalului în construcţia spaţiului locativ”. Rămâne incert
însuşi faptul dacă aceste contracte pot fi atribuite la cele protejate prin
legislaţia specială privind drepturile consumatorilor. Doar în
Recomandarea Curţii Supreme de Justiţie nr. 4 din 01.11.2012 găsim
concluzia că Legea privind protecţia consumatorilor ar fi aplicabilă
relaţiilor indicate. Calificarea certă a raporturilor dintre antreprenori şi
cetăţenii care investesc în construcţia apartamentelor ca fiind relaţie
„comerciant-consumator” este foarte importantă pentru protejarea
drepturilor cetăţenilor în raport cu companiile în construcţii care
redactează contractele ”cu privire la investirea capitalului în construcţia
spaţiului locativ” şi le promovează în mod public, prin intermediul
campaniilor de publicitate vizuală, prin Internet, radio etc. De regulă,
cetăţenii semnează contractele propuse fără a negocia competent
conţinutul contractelor şi fără a pune la îndoială caracterul legal al
activităţii antreprenorilor în construcţii sau legalitatea contractelor
utilizate pentru atragerea investiţiilor private în construirea blocurilor
locative. În virtutea art. 732 Cod civil, în caz de litigiu dintre antreprenor
şi cetăţean (consumator), neclarităţile din condiţiile contractuale
standard urmează a fi interpretate în defavoarea părţii care le-a
formulat (antreprenorul), în toate cazurile contractul se interpretează
în favoarea consumatorului. Totuşi, această garanţie este prea
generală, fiind stringent necesare intervenţii consistente de ordin
legislativ care să aducă mai multă claritate şi certitudine în raporturile
analizate, care, incontestabil, sunt de interes public. Efectele
păguboase ale legislaţiei defecte în domeniul analizat nu se limitează la
prejudicierea gravă a drepturilor unor grupuri importante de cetăţeni
care au investit în construcţia locuinţelor. Legislaţia sumară în domeniul
cercetat favorizează sistemul coruptibil al atribuirii terenurilor pentru
construcţii. Or, deţinerea sau obţinerea unui teren constituie o primă
condiţie pentru edificarea unui bloc locativ, dar reglementările legale
speciale la acest capitol lipsesc. Cum ar putea fi explicat, spre exemplu,
faptul că în mun. Chişinău blocurile locative sunt edificate pe terenuri
date în arendă pentru un termen de 5 ani (Anexa nr. 29)? După cum se
susţine în raportul „Transparenţa în Municipiul Chişinău”, întocmit de
Centrul Analitic Independent „Expert-Grup”, această modalitatea de
atribuire a terenurilor (arenda) permite privatizarea terenurilor publice
la preţ derizoriu. În unele cazuri blocurile locative sunt construite pe
terenurile ce aparţin APL în schimbul unei cote din apartamentele
construite, fără a fi finanţate de APL (ÎI „Tomailî Argo” şi SC Romanţa
Plus S.R.L., blocul din str. I. Dumeniuc 4 şi 4/1).

Caracterul fragmentar şi lacunar al legislaţiei şi incertitudinile

privind competenţa instituţională au creat o situaţie de impas în
raporturile dintre antreprenorii în construcţii şi cetăţenii (consumatorii)
care investesc în construirea locuinţelor private. Depăşirea situaţiei
critice în domeniul cercetat impune adoptarea de urgenţă a unor
măsuri complexe de ordin legislativ şi instituţional, urmând modele
implementate în alte state:

 Revizuirea în regim de urgenţă a Legii cadastrului bunurilor

imobile 1543/25.02.98:

- nulitatea contractelor privind investiţiile în construcţii care nu au

fost autentificate notarial şi nu au fost înscrise în registrul bunurilor
imobile ar trebui să poată fi invocată şi constatată doar la cererea
consumatorului;

- ar trebui interzisă înregistrarea dreptului de proprietate al

antreprenorului asupra construcţiei, inclusiv în cazul construcţiilor
viitoare şi a celor nefinisate, în privinţa locuinţelor (încăperilor)
contractate şi finanţate de către consumatorii persoane fizice, cu
excepţia cazului în care contractul este reziliat

- printr-un acord autentificat notarial în care se confirmă lipsa

pretenţiilor faţă de antreprenor pentru contribuţiile băneşti efectuate
sau faţă de consumator pentru compensarea costului lucrărilor
efectuate, sau prin hotărâre judecătorească emisă la cererea
consumatorului care a fost executată integral de către antreprenor în
partea ce ţine de achitarea efectivă a contribuţiilor băneşti efectuate de
investitor, sau prin hotărâre judecătorească emisă la cererea
antreprenorului;

- este necesară reglementarea mai clară a consecutivităţii

înregistrării trecerii dreptului de proprietate asupra locuinţelor
(încăperilor) contractate şi finanţate de către persoanele fizice, inclusiv
în cazul construcţiilor viitoare şi a celor nefinisate;

- ar trebui interzisă expres înregistrarea în favoarea unei bănci sau

a unui alt creditor a dreptului de ipotecă asupra locuinţelor (încăperilor)
contractate şi finanţate de către persoanele fizice, inclusiv în cazul
construcţiilor viitoare şi a celor nefinisate, cu excepţia cazului în care
există un contract de ipotecă încheiat în condiţiile legii cu participarea
consumatorului, pentru garantarea obligaţiilor acestuia; - înregistrarea
în registrul bunurilor imobile a drepturilor companiilor de construcţii
asupra construcţiei nefinisate şi/sau asupra locuinţelor (încăperilor)
contractate şi finanţate de către persoanele fizice ar trebui să fie
posibilă doar după emiterea unui aviz de către Inspecţia de Stat în
Construcţii.

 Operarea în regim de urgenţă a modificărilor în Legea

insolvabilităţii nr.149 din 29.06.2012:

- în afară de dreptul de a pretinde statutul de creditor garantat,

consumatorilor ar trebui să li se asigure dreptul de înregistrare, la
cerere, a dreptului de proprietate asupra locuinţelor (încăperilor)
contractate, dacă plăţile datorate au fost achitate deplin sau
proporţional gradului de finisare a construcţiei;

- în afară de dreptul de a pretinde statutul de creditor garantat sau

dreptul de proprietate asupra locuinţelor (încăperilor) contractate,
consumatorilor ar trebui să aibă opţiunea de a solicita rezilierea
contractului şi compensarea în mod prioritar a investiţiilor (creanţă
chirografară de rangul II);

- în procesul de insolvabilitate a companiilor de construcţii, ar

trebui să fie obligatorie participarea autorităţii publice responsabile de
supravegherea activităţii companiilor de construcţii - Ministerul
Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor/Inspecţia de Stat în Construcţii;

- ar trebui să fie asigurată participarea/reprezentarea obligatorie a

consumatorilor în comitetul creditorilor şi consultarea obligatorie a
consumatorilor (prin adunarea generală) la adoptarea deciziilor privind
derularea procesului de insolvabilitate.

 Elaborarea unei legi speciale care ar reglementa activitatea

companiilor de construcţii la încheierea şi realizarea contractelor de
investiţii în construcţia locuinţelor:

- condiţii pentru licenţierea activităţii companiilor de construcţii

care construiesc locuinţe cu antrenarea investiţiilor cetăţenilor
(consumatorilor);

- cerinţe privind capitalul propriu minimal al companiei de

construcţii care administrează proiecte pentru edificarea blocurilor
locative cu antrenarea investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor);

- limita maximală a cotei investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor) în

raport cu devizul estimativ al proiectului care prevede antrenarea
investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor);
 - aprobarea de către Guvern a condiţiilor esenţiale obligatorii ale
contractului de investiţii în construcţia locuinţelor şi a regulilor privind
încheierea şi evidenţa acestor contracte; - finanţarea treptată a
construcţiei potrivit etapelor principale de edificare a blocurilor
locative;

- atribuţiile autorităţii centrale de specialitate (Ministerul

Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor/Inspecţia de Stat în Construcţii) în
exercitarea supravegherii companiilor de construcţii care administrează
proiecte pentru edificarea blocurilor locative cu antrenarea investiţiilor
cetăţenilor (consumatorilor);

- volumul/conţinutul informaţiei pe care compania de construcţii

este obligată să o prezinte cetăţenilor (consumatorilor) înainte de
încheierea contractelor;

- cerinţe privind plasarea publicităţii de către companiile de

construcţii care administrează proiecte pentru edificarea blocurilor
locative cu antrenarea investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor);

- răspunderea companiilor de construcţii şi a cetăţenilor

(consumatorilor) pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale etc.

 Eficientizarea răspunderii companiilor de construcţii:

- lărgirea spectrului de încălcări care ar trebui calificate ca şi

contravenţii în domeniul construcţiei de locuinţe cu antrenarea
investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor);

- Inspecţia de Stat în Construcţii ar trebui să fie competentă să

constate contravenţiile în domeniul construcţiei de locuinţe cu
antrenarea investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor);

- instituirea răspunderii penale pentru prejudicierea cetăţenilor

(consumatorilor) prin fraudarea proiectelor de construire a locuinţelor
cu antrenarea investiţiilor cetăţenilor (consumatorilor).
  Dezvoltarea abilităţilor consumatorilor în raporturile cu
antreprenorii în construcţii:

- desfăşurarea campaniilor de informare şi sensibilizare a

cetăţenilor (consumatorilor) privitor la investirea mijloacelor proprii în
construcţia locuinţelor;

- elaborarea unor ghiduri privind regulile de prudenţă ce urmează a

fi respectate la încheierea şi în procesul derulării contractelor privind
investiţiile în construcţii. Adoptarea cadrului legal adecvat necesităţilor
protecţiei dreptului de proprietate al cetăţenilor (consumatorilor) ţine
de obligaţia pozitivă de a reacţiona coerent fata de o problemă de
interes general pentru public, obligaţie care revine statului în virtutea
art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană pentru
apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale.

Procedura de înregistrare a drepturilor în baza contractelor cu

privire la investiţia în construcţia unor apartamente la mansarda
blocurilor locative finalizate. În cazul solicitării depunerii cererii de
înregistrare a contractelor cu privire la investiţia în construcţia unor
apartamente la mansarda din partea investitorului sau beneficiarului
construcţiei se recomandă următoarele:

Pentru înregistrarea (notarea) contractelor de investiţii, partea ce

asigură construcţia bunului imobil şi pe numele căruia este eliberată
autorizaţia de construcţie este obligată să prezinte:

- autorizaţia de construcţie;
- proiectul construcţiei aprobat în modul stabilit;
- lista apartamentelor cu indicarea numărului şi numelui
investitorului;
- acordul proprietarului blocului locativ (pentru casele cooperatiste,
asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate APLP, asociaţiilor
în condominiu).
 Beneficiarul construcţiei poate solicita înregistrarea
apartamentelor de la mansardă ca bun viitor la nivel de încăperi izolate.
Înregistrarea subsecventă a contractelor de investiţii va trebui să aibă
ca obiect anume bunurile viitoare(contractele de investiţie cu referire la
anumite încăperi izolate cu anexarea planului din proiect a acesteia).

După recepţionarea construcţiei (construirea mansardei constă în

reconstruirea blocului şi duce la modificarea suprafeţei totale interioare
şi nu a celei exterioare) la cererea beneficiarului înregistrarea dreptului
de proprietate în baza procesului verbal de recepţie finală se va efectua
la nivel de încăperi izolate pe numele beneficiarului construcţiei,
concomitent înscriind procesului verbal de recepţie finală ca document
de drept în subcapitolul II al capitolul A,B .

Înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentului la

cererea investitorului se efectuează în capitolul C după regulile
generale: la cererea titularului de drepturi în baza contractului privind
investiţiile în construcţii, actului de predare-primire şi planului încăperii.

Concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate asupra

apartamentului notarea privind contractul de investire asupra
apartamentului respectiv din subcapitolul III se radiază din oficiu (fără
cerere şi fără plată) de către registrator.

Felul acestor înregistrări şi a actelor prezentate spre înregistrare

urmează a fi examinate foarte minuţios şi profund.

Cazurile de emitere a deciziilor registratorilor în privinţa

respingerii cererii sau refuzului la notarea contractelor de investiţie
sau înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor /
încăperilor, solicitate spre înregistrare în temeiul hotărârilor instanţei
de judecată, din motivul prezenţei notărilor interdicţiilor /
sechestrelor la nivel de teren şi construcţie - bloc locativ.
 O primă situaţie sunt cazurile solicitărilor de notare a contractelor
de investiţie şi la acest capitol menţionăm că, la cererea de a fi notate
contractele de investiţie la nivel de teren sau construcţie - bloc locativ,
nu este temei de respingere a cererii sau de refuz la efectuarea
notărilor menţionate, în cazul în care sunt notate interdicţii / sechestre
la nivel de teren şi / sau construcţie - bloc locativ, cu excepţia cazurilor
în care oficiului cadastral teritorial i se interzice efectuarea cărorva
înscrieri, modificări în registrul bunurilor imobile.

O altă situaţie este solicitarea înregistrării dreptului de proprietate

asupra încăperilor din blocul locativ asupra căruia este notat
sechestru / interdicţie, în temeiul unei hotărâri de judecată, în
asemenea situaţii menţionăm că, în cazul în care în temeiul hotărârilor
instanţelor de judecată se solicită înregistrarea dreptului de proprietate
asupra spaţiilor locative şi/sau nelocative din construcţie (bloc locativ)
asupra cărora sunt notate sechestre / interdicţii, atunci, dacă instanţa
de judecată încuviinţează (obligă) oficiul cadastral teritorial să
efectueze înregistrarea dreptului de proprietate asupra încăperii,
registratorul oficiului cadastral va primi cerere spre înregistrarea
dreptului şi va efectua intabularea dreptului solicitat, dar nu notarea
hotărârii instanţei de judecată.

Cele relatate în a doua situaţie, se argumentează prin faptul că,

dreptul de proprietate este recunoscut prin hotărâre de judecată şi
conform art. 16 al Codului de procedură Civilă actele judecătoreşti au
caracter obligatoriu.

La fel prin prevederile art. 371 al Legii cadastrului bunurilor

imobile este prevăzut faptul că dreptul de proprietate care provine prin
hotărâri judecătoreşti este deja valabil şi apariţia acestuia nu este
legată de înscrierea în registrul bunurilor imobile. Totodată prin
hotărâre se încuviinţează (obligă) oficiul cadastral teritorial să
înregistreze dreptul de proprietate asupra bunului imobil concret
identificat, individualizat ca proprietate a altei persoane, decât cea
intabulată ca proprietar la nivel de construcţie (bloc locativ).

Atragem atenţia asupra faptului că, la ambele situaţii, pentru a lua

o decizie corectă se vor examina minuţios grevările, interdicţiile
existente la nivel de construcţie - bloc locativ sau teren, pentru a stabili
dacă acestea se referă la proprietatea titularului blocului locativ sau
terenului şi dacă nu se extinde şi asupra altor bunuri imobile
(apartamente / spaţii nelocative).

6.1. Probleme teoretice și practice privind contractul de

locațiune/arendă

În literatura juridică s-a pus întrebarea: dreptul de folosinţă al

locatarului este un drept real sau este un drept de creanţă? Principalele
argumente3 în favoarea calificării dreptului locatarului ca fiind un drept
real ar putea fi:

– atunci când locaţiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani, ea

devine act de dispoziţie;

– pentru a fi opozabil terţilor, actul este supus publicităţii

imobiliare (cel puţin în cazul în care obiectul contractului este un
imobil).

Menţionăm însă că, potrivit opiniei majoritare în materie, dreptul

de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, pentru următoarele
argumente:

– locaţiunea este act de dispoziţie numai când depăşeşte 5 ani şi

este supusă publicităţii imobiliare; în celelalte cazuri, dreptul de
folosinţă al locatarului este un drept de administrare;

3 M.B. CANTACUZINO, Elementele dreptului civil, 1921, p. 651.

 – dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă, nu conferă locatarului
dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terţilor şi nici dreptul de
preferinţă (specifice doar drepturilor reale);

– drepturile reale sunt limitativ enunţate de lege (dreptul de

folosinţă locativă nefigurând printre acestea).

Ca drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter

mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de
gaj şi transmisibil atât inter vivos, cât şi mortis causa4.

Procedura de notare a acordurilor adiționale la contractele de

locațiune / arendă prin care una din părți este substituită cu
moștenitorii acesteia. În conformitate cu articolul 902 Cod civil
locaţiunea nu încetează prin decesul locatarului, nici prin cel al
locatorului dacă în contract nu este prevăzut altfel sau dacă, în funcţie
de circumstanţe, contractul nu mai poate fi menţinut.

Respectiv, moartea uneia din părţile contractante nu atrage

încetarea contractului de locaţiune/arendă, drepturile şi obligaţiile
părţilor trecând asupra moştenitorilor legali sau testamentari, cu
excepţia a două cazuri: contractul de locaţiune/arendă prevede expres
încetarea relaţiilor contractuale cu moartea unei din părţi, sau dacă
contractul nu mai poate fi menţinut, reieşind din circumstanţele pentru
care a fost încheiat.

Astfel că, urmează a fi acceptate pentru notare acordurile

adiţionale la contractele de locaţiune, arendă prin care se substituie
una din părţile contractante cu moştenitorii acesteia.

De menţionat este că, registratorul va verifica dacă în certificatul

de moştenire este stipulată trecerea drepturilor şi obligaţiilor ce
izvorăsc din contractul de locaţiune/arendă la moştenitor, în caz
contrar, va recomanda solicitantului să se adreseze notarului pentru
eliberarea unui certificat de moştenire suplimentar.
4 C. TOADER, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 200, p. 161.
 Înscrierile în Registrul bunurilor imobile se vor efectua în felul
următor:

ь În cazul în care a decedat locatarul sau arendaşul:

– înscrierea în privinţa dreptului de locaţiune / arendă
existent se va radia în temeiul certificatului de moştenire;
– se va efectua o nouă înregistrare a dreptului de
locaţiune / arendă după moştenitor;
– în rubrica „Acte Drept" din SIA „LegalCad” se vor
indica Contractul de locațiune / arendă existent, cu indicarea numărului
de cerere în baza căreia a fost înregistrat iniţial contractul şi acordul
adiţional la contractul de locațiune / arendă prezentat spre înregistrare
cu numărul cererii de înregistrare depusă de solicitant;
– data de înscriere în registrul bunurilor imobile a
dreptului de locațiune / arendă va fi data iniţială de înregistrare a
contractului. La situaţia relatată se va perfecta cererea în SIA
„BusinessCad” cu serviciul „Notarea locaţiunii / arendei...”.
ь În cazul în care a decedat locatorul sau arendatorul
(proprietarul) şi se prezentă acordul adiţional la contractul de
locaţiune/arendă:
– În rubrica „Acte Drept" din SIA „LegalCad” la
Contractul de locațiune /arendă existent, se anexează acordul adiţional
la contractul de locaţiune/arendă cu numărul cererii de înregistrare
depusă de solicitant;
– La situaţia relatată se va perfecta cererea în SIA
„BusinessCad" cu serviciul „Alte activităţi legate de înregistrare....”.

6.4. Probleme teoretice și practice privind exercitarea altor drepturi

de creanță

Antecontractul. Construcţia juridică a antecontractului a fost

reintrodusă fragmentar în legislaţia civilă în calitate de mecanism juridic
pentru reglementarea relaţiilor de formare progresivă a contractului
civil propriu-zis. Însuşi procesul de formare a unui contract civil,
convenţional poate fi descompus în mai multe etape, necesare pentru
maturizarea consimţămîntului de a contracta5. Negocierile contractuale
deseori trec succesiv în faza antecontractelor, entităţi juridice pe larg
utilizate în practica contractuală în formula “contract preliminar”,
“contract prealabil”, “contract cadru”, “acord de principiu”, “scrisoare
de intenţie”. Deşi, codul civil nu plasează această formulă juridică în
cadrul clasificării legale a contractelor, expusă în arta. 666, totuşi
noţiunea şi regimul juridic al antecontractelor este într-o manieră
nesistemică stabilită de legislaţia civilă. Conform prevederilor art. 679
alin. 3 C.C. R.M. “prin contract se poate naşte obligaţia de a se încheia
un contract. Forma stabilită pentru contract se aplică şi pentru
antecontract”. Menţiunea legală respectivă îşi are amprenta în teoria
germană de calificare largă a antecontractului, conform căreia
antecontract este orice contract viitor, orice convenţie obligatorie, dar
provizorie, ceea ce nemţii numesc punctaţie, fiecare din punctele ce a
avut un acord ce formează un antecontract6.

În relaţiile de afaceri din Germania, ca şi în Franţa, precum şi alte

ţări europene, formarea contractului se poate face şi succesiv ca
urmare a unor negocieri de către unul sau mai multe acorduri
preparatorii, ce sunt numite şi antecontracte.

Astfel, în dreptul german7 se poate vorbi despre contractul

preliminar (antecontractul) şi contractul de opţiuni.

Contractul preliminar sau antecontractul este un contract prin care

părţile reciproc sau una dintre ele, unilateral, în favoarea celeilalte părţi
să încheie cît de curînd un alt contract ce l-au calificat ca fiind
contractul principal. Părţile decurg la încheierea unui antecontract din
cauza impedimentelor, obstacolelor materiale sau juridice ce li se
impun pentru un timp relativ determinabil.
5 Dorin Cimil, Antecontractul / https://dreptprivat.wordpress.com/2011/06/24/antecontractul/

6 Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Pierre Yves-Cautier; Contractele civile. trad: Diana Dănişor. Bucureşti, 2009,
p.61.

7  Stancu Radu. Formarea contractelor în dreptul european – dreptul german

 Validitatea acestui precontract obligă conţinutul său să fie
determinat sau cel puţin determinabil în stipulările sale esenţiale.

Precontractul poate fi supus aceloraşi condiţii de formă ca şi

contractul principal, atunci cînd dispoziţiile litigioase vizează protecţia
contractului contra tuturor deciziilor precipitate, spre exemplu dacă e
să vorbim despre un precontract relativ la vînzarea unui imobil acesta
trebuie să fie făcut în faţa notarului în aceiaşi manieră ca şi contractul
principal. Însă, dacă dispoziţiile nu au decît o funcţie probatorie, ele nu
sunt aplicabile antecontractului.

Antecontractul conferă fiecărei părţi dreptul de a cere în justiţie

încheierea contractului principal. Hotărîrea ce are forţă de lucru
judecat, va ţine loc de declaraţie necesară încheierii contractului.

Un alt acord important este contractul de opţiune, contract ce

conferă uneia dintre părţi drept de opţiune, dreptul de a da naştere
imediat, printr-o declaraţie unilaterală de voinţă, unui raport
contractual, în care conţinutul este stabilit şi fixat. Contractul de
opţiune prezintă un interes sporit datorită faptului că permite unui
potenţial contractant să îşi rezerve un timp de reflecţie înainte de a lua
decizia de a contracta şi de a împiedica cealaltă parte să nu se îndrepte
către un terţ. Din punct de vedere tehnic, dreptul de opţiune se
analizează ca un drept de a constitui unilateral o situaţie juridică nouă,
în timp ce dreptul care provine din contractul preliminar este dreptul
de a cere un anumit comportament contractantului.

Codul civil al Republicii Moldova prevede posibilitatea părţilor de a

se angaja prin promisiunea de a contracta, care reprezintă o formă
juridică a antecontractului, nespecificînd în fond caracterul promisiunii
ca una de nuanţă unilaterală sau bilaterală. Legea civilă se pronunţă
expres doar la capitolul formei actului juridicc în forma promisiunii de a
contracta, conform art. 208 alin.6 “Promisiunea de a încheia un act
juridic nu trebuie să îmbrace forma cerută pentru acel act”. Esenţa
acestei reglementări rezultă în faptul că, promisiunea de a încheia un
act juridic nu se supune regimului juridic privitor la forma actului juridic
civil cu excepţia cazurilor cînd legea prevede pentru promisiunea de a
contracta îmbrăcarea anumitei forme necesare pentru valabilitatea
juridică a construcţiei date. Însă, ţinînd cont de faptul,
că antecontractul este în esenţă un contract civil, el se supune plenar
regulilor de fond al contractelor, ceea ce înseamnă că cade sub
incidenţa normelor dreptului contractual, stabilite de legislaţia civilă.
Promisiunea de a încheia un act juridic spre deosebire de promisiunea
de a contracta fie unilaterală sau bilaterală, nu reprezintă în toate
cazurile un antecontract, din simplul motiv, că nu fiecare act juridic este
un contract, de aceea există o diferită reglementare în privinţa formei
promisiunii de a încheia un act juridic şi promisiunii de a contracta.

Prin urmare, antecontractul poate fi încheiat în formă unui contract

unic, la fel şi prin intermediului ofertei şi acceptării.

Antecontractul urmează să conţină condiţiile esenţiale pentru a fi

marcată valabilitatea lui juridică. La fel, nu poate fi exclus faptul
posibilităţii pluralităţii de subiecţi pe ambele extreme ale contractului,
precum şi angajarea răspunderii pe cote-părţi solidară sau subsidiară. În
aceiaşi ordine de idei faţă de ante contract urmează a fi aplicate
normele legislaţiei civile privind cesiunea, delegaţia, stingerea
obligaţiilor, la fel şi nulitatea actelor juridice civile.

Logic şi întemeiat juridic în continuarea descrierii regimului juridic a

antecontractului reprezintă aplicarea faţă de părţile antecontractului a
tuturor măsurilor de asigurare, de executare a obligaţiilor civile
prevăzute de Codul Civil. În situaţiile practice de încheiere a
contractelor părţile indică în antecontracte condiţii de aplicare a
măsurilor de asigurare ca penalităţile şi arvuna. La fel, sunt prevăzute şi
condiţii de efectuare a achitărilor legate de încheierea contractelor în
viitor, plăţi în formă de acont, avans pentru contractele de bază.
  Efectele juridice ale nerespectării promisiunii bilaterale de a
contracta sunt expuse în art. 703 C.C. R.M. şi anume, “contractul
încheiat cu încălcarea promisiunii de a contracta date unei alte
persoane este opozabil beneficiarului promisiunii fără a-l priva pe
acesta de dreptul de a cere promitentului şi terţului de rea-credinţă
care a contractat cu ultimul repararea prejudiciilor suferite”. Această
normă din codul civil stabileşte expres opozabilitatea promisiunii de a
contracta beneficiarului promisiunii, fapt ce înseamnă că ultimul poate
beneficia, în temei legal, de toate efectele juridice ale promisiunii, fiind
beneficiar direct ale acestora, iar afectarea opozabilităţii reprezintă un
temei de despăgubire din partea promitentului şi terţului de rea-
credinţă.

Reglementările juridice uniforme în domeniul contractelor speciale

denotă faptul că sunt recunoscute şi promisiunile unilaterale de a
contracta, în special în art. 830 Cod civil “pentru a produce efecte,
contractul care conţine promisiunea de a transmite în viitor un bun
trebuie încheiat în formă autentică. Nerespectarea formei nu afectează
valabilitatea donaţiei dacă promisiunea este îndeplinită, cu excepţia
contractelor care au ca obiect bunuri pentru a căror înstrăinare se cere
formă autentică”, precum şi art. 849 Cod civil “pentru valabilitatea unui
contract prin care se promite o rentă este necesară formularea în scris
a promisiunii şi autentificarea ei notarială”. Dar acest fapt nu înseamnă,
că numai în cadrul raporturilor contractele translative de proprietate
este posibilă şi oportună utilizarea antecontractului. În situaţia
prevăzută de art. 870 Cod civil revocarea promisiunii de împrumut nu
este prevăzută cerinţă de formă a promisiunii ca condiţie ad validatem,
deoarece funcţionează regula generală, stabilită în art. 679 alin.3 C.C.
R.M., în schimb legiuitorul pune accent pe protejarea intereselor
patrimoniale ale creditorului, care poate unilateral să renunţe la
îndeplinirea obligaţiilor în cazul în care situaţia materială a
împrumutatului se înrăutăţeşte substanţial, fapt ce ar periclita
restituirea împrumutului, chiar dacă înrăutăţirea s-a produs înainte de
încheierea contractului şi a devenit cunoscută împrumutătorului
ulterior. Acest drept de revocare unilaterală a promisiunii de a
contracta în cadrul raporturilor de împrumut, reprezintă o excepţie de
la regula de bază a regimului juridic al antecontractului, conform căreia,
antecontractul spre deosebire de oferta de a contracta nu poate fi
revocat de către promitent. Caracterul irevocabil al antecontractului se
bazează pe ideea, că antecontractului este o formaţie bilaterală, avînd
la bază un acord de voinţă8.

Un moment de polemică teoretică, care poate avea repercursiuni şi

în domeniul practicii contractuale este definirea obiectului
antecontractului, care în opinia doctrinarului dr. Aurel Băieşu,
reprezintă obligaţia de a încheia în viitor un contract civil, deci o
prestaţie de a face9

. Obligaţia de a încheia în viitor un contract civil, reprezintă după

părerea mea, cauza contractului, condiţie de bază a valabilităţii
antecontractului, iar obiectul acestei entităţi juridice analizate poate
cuprinde şi alte acţiuni (obligaţii), inclusiv şi cele de plată a avansului,
modalităţi de asigurare a viitoarelor obligaţii şi altele. Practica
contractuală ne arată că deja la etapa antecontractului, părţile doresc
realizarea cărorva condiţii ale viitorului contract şi obţinerea unor
beneficii, de obicei în formă bănească, care în mod normal, ar fi trebuit
primite în cadrul contractului de bază cu posibilitatea compensării
creanţelor după efectuarea achitărilor definitive. Consider, că există o
posibilitate legală de lărgire a conţinutului antecontractului, prin prisma
argumentelor că regimul juridic ale contractului şi antecontractului este
acelaşi, iar conform art. 679 cod civil “Contractul se consideră încheiat
dacă părţile au ajuns la un acord privind toate clauzele lui esenţiale.
Sînt esenţiale clauzele care sînt stabilite ca atare prin lege, care reies
din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia din părţi,
8 Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor/Sergiu Baieş, Victor Volcinschi, Valentina Cibotari,
Aurel Băieşu, Ion Creţu. – Chişinău, ”Tipografia Centrală”, 2005. Vol.2. p.304.

9 Aurel Băieşu. Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor. Cap.XII, p.305.
trebuie realizat un acord”. Reiese că legea nu interzice părţilor
antecontractului prin acordul lor comun să includă orice condiţii în
calitate de condiţii esenţiale legale, referitoare la viitorul contract,
inclusiv şi cele de achitare pînă la încheierea contractului a avansului
sau efectuarea lucrărilor ce ar permite folosirea obiectului material al
contractului. Aceste argumente pot avea putere de convingere asupra
judecătorilor şi persoanelor competente să soluţioneze litigii ce rezultă
din antecontracte, numai dacă privim problema prin prisma principiului
libertăţii şi egalităţii contractuale, dar nu prin prisma dogmelor
iraţionale, ce nu pot permite dezvoltarea circuitului civil.

Exemplu:

În cazul în care în registrul bunurilor imobile a fost notat

antecontractul privind încheierea contractului de vînzare-cumpărare a
unui apartament în folosul persoanei X, iar peste un anumit timp se
prezintă contractul de vînzare –cumpărare a apartamentului unde
cumpărător este persoana Y (alta decît cea indicată în antecontract),
registratorul nu are nici un temei de refuz de înregistrare a contractului
de vînzare-cumpărare la cererea cumpărătorului Y.

Antecontractul nu poate fi considerat drept o interdicție de

înstrăinare a altei persoane și nici un drept real. În cazul
antecontractului este vorba de un drept de creanță pe care îl are
titularul dreptului față de vînzător. Înscrierea despre antecontract nu se
radiază din registru, pentru radiere fiind necesar consimțămîntul
persoanei în folosul căreia a fost înscris antecontractul.

Dreptul de preemţiune născut din act juridic presupune facultatea

de care se bucură o persoană de a fi preferată oricărei alte persoane la
cumpărarea unui anumit bun. Poate fi stabilit prin lege sau prin
convenţia părţilor, fie în favoarea unei persoane fizice sau juridice, fie în
favoarea statului.
Condiţiile de aplicare a dreptului de preemţiune diferă în funcţie de:
– bunul pentru care se aplică, formând obiectul acestui drept;

– actul ce urmează a fi încheiat, contractul de vânzare-cumpărare;

– dreptul înstrăinat prin contractul încheiat, ce încalcă acest drept.

Dreptul de preemţiune este prevăzut de lege numai în situaţia în

care  înstrăinarea se face prin vânzare-cumpărare, care implică
încheierea unui contract cu titlu oneros, comutativ, dreptul de
preemţiune neputând fi  recunoscut în cazul unei înstrăinări cu titlu
gratuit (ex. donaţie) sau cu caracter aleatoriu (ex. contract de
întreţinere sau de rentă viageră), fie printr-un contract de schimb chiar
cu sultă. Bunul, neavând un preţ,  specific operaţiei de vânzare-
cumpărare, dreptul de preemţiune nu poate fi recunoscut, acesta
operând numai la preţ egal.

Pentru aplicabilitatea dreptului de preemţiune actul juridic interzis

trebuie  să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate,
nevizând prin “înstrăinare prin vânzare” şi dezmembrămintele acestui
drept – cum ar fi:  dreptul de uzufruct sau de folosinţă al bunului.

III. Sugestii metodice

A. Strategii de predare & învățare: Prelegerea interactivă, rezolvare

de probleme, studiul de caz.