Curs civil 2

Contractul de vanzare

Noțiune
Potrivit art. 1650, vânzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau dupa caz se obliga sa
transmita cumparatorului proprietatea unui bun sau orice alt drept in schimbul unui preț pe care
cumparatorul de obliga sa il plateasca. Definitia rezulta din combinarea primelor două alineate. Din
aceasta definiție rezultă ca in mod definitoriu vânzarea are în mod necesar caracter translativ, prin
efectul său se transmite de regula proprietatea unui bun, prin exceptie, orice alt drept cesibil. Acest
efect se produce fie la inchieierea contractului, fie ulterior.

Dreptul transmis poate fi proprietate dar poate fi, de regula, orice alt drept patrimonial, de exemplu
dreptul de uzufruct, un drept de creanta sau chiar un drept potestativ. Doar prin exceptie, drepturile
patrimoniale sunt incesibile, spre exemplu, dreptul de uz sau de abitatie sau dreptul de pensie.

O alte categorie de exceptii e acea a drepturilor patrimoniale care sunt in mod esential accesorii fata
de alte drepturi, aceasta categorie cuprinzand la randul sau doua subcategorii, o categorie pentru
care prin caracterul accesoriu rezulta cu necesitate ca dreptul accesoriu nu se poate transmite decât
împreună cu dreptul principal. Spre exemplu: dreptul de servitute este accesoriu dreptului de
proprietate asupra fondului dominant, iar din acest caracter accesoriu rezulta ca el nu poate fi
transmis in mod distinct fata de proprietatea fondului dominant.

O doua subcategorie este aceea a drepturile accesorii care pot fi transmise si separat de dreptul
principal, dar numai daca dobanditorul are deja in patrimoniul sau un drept de aceasi natura ca si
dreptul principal al transmitatorului, drept care va deveni principal fata de tertul accesoriu transmis:
dreptul de ipoteca – drept esential accesoriu, dar el poate fi transmis distinct, intre creditorii aceluiasi
debitor, schimbându-se creanta garantata.

Tot o vanzare este si contractul prin care, in schimbul obligatiei dobanditorului de a plati o suma de
bani, se constituie un dezmembrământ a dreptului de proprietate in favoarea acelui dobanditor:
constituirea uzufructului in schimbul unei sume de bani, a dreptului de servitute – contracte de
vanzare care nu deroga la natura esential translativa pe care acest contract trebuie sa o aiba.

!! Drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate – prerogative

ale dreptului de proprietate. Constituirea drepturilor reale principale se face printr un mecanism
translativ, transferul prerogativelor se realizează în schimbul unei sume de bani.

Este de esenta vanzarii ca pretul pe care se angajeaza sa il plateasca dobanditorul sa fie o suma de
bani prin aceasta contractul de vanzare se diferenteaza de contractul de schimb si de alte contracte
cu titlu oneros: daca în schimbul transmiterii unui drept, dobânditorul se obliga la randul sau sa
transmita un drept, contractul va fi de schimb. Daca dobanditorul se asigura sa transmită folosința
unui lucru: contract de locatiune. Daca dobânditorul se obliga sa efectueze o lucrare: contract de
antrepriza. Daca dobânditorul nu își asuma nicio obligație: contract de donatie.

Ceea ce diferenteaza vanzarea de oricare act translativ este faptul ca in schimbul dobandirii
dreptului, dobanditorul isi asuma obligatia de a plati o suma de bani, care se numeste pret.

Deoarece dintre toate contractele translativele, contractul de vanzare cunoaste reglementarea cea
mai detaliata a obligatiei transmitatorului, aceasta reglementare joaca rolul unei teorii generale a
obligației transmițătorului, deoarece art 1651 prevăd că dispozițiile contractul de vânzare privind
obligatiile vanzatorului se aplica si obligațiilor înstrăinatului in cazul oricărui alt contract având ca
efect transmiterea unui drept , daca prin reglemenatarile aplicabile acelui contract, nu rezulta altfel.

In privința obligațiilor transmițătorului din orice contract translativ, dispozițiile privind obligațiile
vânzătorului joaca rolul de drept comun, atat fata de regulile speciale prevazute in legatura cu acel
contract translativ, cat si chiar fata de regulile dreptului comun al obligatiilor contractuale.

Caractere juridice
Prin esenta sa, vanzarea este un contract sinalagmatic, prin acest contract isi asuma obligatii
reciproce si interdependente, vânzătorul se obliga sa transmita un drept in considerarea pretului pe
care l-a primit, cumparatorul sa obliga sa plateasca pretul, in considerea dreptului ce ii va fi transmis.

In al doilea rand, vanzarea este un contract esentialmente oneros, la încheierea lui fiecare parte își
asuma propriile obligații, in considerea echivalentului pe care ii va procura executarea ceeleilalte
parti a contrapestatiei.

De regula, vanzarea are caracter comutativ, caracter de natura contractului, la data inchieierii
contractului, partile cunosc ca prestatiile vor exista, precum si ce intindere vor avea. Este totusi
posibil ca prin excepție, in virtutea libertății contractuale, vânzarea sa aiba caracter aleatoriu si
anume atunci cand fie existenta sau întinderea obligației vânzătorului, fie cumpărătorului sunt
afectate de o incertitudine iar șansele de câștig decurgând din acea incertitudine sunt motivul
determinant pentru care se incheie contractul. Spre exemplu: contractele futures, in care partile
convin sa transfere in prezent anumite actiuni pentru pretul pe care ele vor avea la cotația bursiera
într-un moment viitor. Din perspectiva vânzătorului, exista riscul ca prețul sa scadă, incertitudinea
afectează prețul, afectează întinderea obligației cumpărătorilor.

Vanzarea de către pescar pentru preț determinat a tot ce va prinde pescarul in navodul sau- exemplu
de la Gaius, poveste cu oracolul din Delphi.

Contractul este aleatoriu cand cel putin una dintre parti suporta riscul de a pierde sau sansa de a
castiga. In cazul contractelor futures sau despre peste, daca sunt facute in temeiul stipulației pentru
altul, doar una dintre părți va suportul riscul, beneficiarul mereu va castiga.

Vanzarea este esentialmente translativa, dar uneori in doctrina :” in principiu translativ de

proprietate”- se poate explica in doua moduri:

1. Dreptul de proprietate este cel mai frecvent transmis, dreptul de prorpietate va fi transmis
daca partile nu stabilit altfel
2. In sensul ca de regula transferul proprietatii se produce chiar in incheierea contractului de
vanzare. Aceasta regula are foarte multe excepții, situații in care in virtutea partilor,
transferul este amanat la un moment ulterior celui de vanzare

Vanzarea este regula, un contract consensual, in sensul ca ea se încheie valabil indiferent de forma in
care s-a manifestat consimtamantul partilor la vanzare, sub conditia ca acest consimțământ să nu fi
fost echivoc. Prin exceptie, legea prevede anumite cerinte de forma privind validitatea vânzării, cea
mai importanta este in art 1244: trebuie sa fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității
absolute, convențiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in CF.
Potrivit art. 855, toate drepturile reale asupra imobilelor se constituie sau se transmit prin CF, chiar
daca intrarea in vigoare a acestui articol e amanata de 71/2011, astfel cum a fost modificata prin
60/2012, transferul sau constituirea drepturilor reale este supusa inscrierii in CF in temeiul legii
7/1996 in vederea asigurării opozabilității acestor efecte fata de terți. Prin urmare, desi efectul
constituitv a fost amanat chiar si acolo unde nu a intrat in vigoare, înscrierea este necesara pentru
opozabilitate. Art, 1244 contractele de vanzare ce au ca obiect constituirea sau transferul unor astfel
de drepturi sunt supuse formei autentice sub sanctiunea nulitatii absolute.

Potrivit art. 69 din Codul de Procedura Fiscala, daca o instituție sau o autoritate publica este obligata
potrivit legii ca in vederea îndeplinirii unui act, sa solicite celui care i-a cerut îndeplinirea actului un
atestat de indeplinire fiscala, sarcina de a formula aceasta solicitare revine chiar autorității sau
instituției in cauza, aceasta regula se aplica in principiu si notarilor publici, care sunt obligati ca in
vederea autentificarii unui contract translativ in vederea careia legea speciala dispune comunicarea
unui certificat de atestare fiscala, sa solicte acest atestat de la organul competent.

Potrivit art. 158 alin 5 din Codul de Procedura Fiscala, eliberarea certificatului este obligatorie in
vederea înstrăinării terenurilor, clădirilor si mijloacelor de transport, sub sancțiunea nulității absolute
a contractului de înstrăinare. Prin urmare, Codul de Procedura Fiscala implica cerința de forma
pentru validitatea oricărui contract prin care se instraineaza cele trei categorii de bunuri ca la
inchierea incontractului, instrainatorul sa ii remita dobanditorului un certificat emis de organul fiscal
competent, care sa ateste ca toate obligatiile fiscale prevăzute de lege în legătura cu proprietatea
bunului transmis au fost executate pana la data incheierii contractului. Dovada aceste remiteri se
face prin anexarea certificatului.

A doua cauza de nulitate, potrivit art. 19 din Legea ... privind energia pentru clădirile sau unitățile de
clădire care se vând sau se închiriază, investitorul/proprietarul/administratorul este obligat sa puna la
dispozitia proprietarului sau chirias, anterior perfectarii contractului, o copie de pe certificatul de
performanta energetica. Contractele de vanzare cumparare, incheiate fara respectarea acestor
prevederi, sunt supuse nulitatii relative- interesul protejat este al dobanditorului. Prin urmare si acest
text instituie o cerinta de forma care urmareste sa protejeze consimatamantul cumparatorului, in
sensul ca acesta sa aiba cunostiinta la data la care decide cumpărare de performanta energetica, iar
nerespectarea acestei cerinte de forma se santioneaza cu nulitatea relativa in termenul de prescriptie
de 3 ani, care curge de la data la care cumparatorul ar fi trebuit sa cunosca motivul de nulitate, de la
data incheierii contractului.

Potrivit 53 din legea 51/2006, notarii publici nu vor autentifica actele de intrainare a imobilelor sau a
societăților reglementată de 51/1990 ( înstrăinarea acțiunilor acestor societăți ) fără dovada achitarii
la zi a utilitatilor publice de care sunt grevate acestea, eliberate de furnizorii prestatori ai acestor
servicii, in cazul in care bunul e un apartament situat într-un bloc proprietate condominiala, este
necesara si dovada achitarii la zi a datoriilor eliberata de asociația de proprietari- acest text nu
instituie o cauza de nulitate, ci doar o obliigatie profesionala a notarilor in cursul procedurii de
autentificare. Scopul dispoziției este de a asigura plata catre furnizori a datoriilor instrainatorului,
plata care in principiu trebuie efectuata de acesta, iar in cazul in care sunt indeplinite dispozitiile
pentru a i fi opozabile dob, el le va suporta, urmând un regres pe temeiul evicțiunii sau notarului pe
temeiul garanției profesionale.

Legea prevede o anumita forma pt producerea efectelor, art. 31 din legea ... transferul actiunilor
nominative se produce prin inscrierea lui in registrul actionarilor. OUG 78/2001 prevede ca
înmatricularea noului proprietar se face in urma unei cereri comune depusa la organele de politie
competente pe un formular care este anexat ordonanței.

Asemenea cerinte de forma nu reprezinta derogari de la principiul consensualismului, pentru ca

vânzarea se formează valabil indiferent de respectarea lor, in schimb îndeplinirea acestor formalități
este o obligatie pe care partile si-o asuma reciproc, cel putin in mod implicit, prin consimțământul pe
care il dau la vanzare. Astfel vanzatorul care se obliga sa transfere proprietatea unor actiuni este
implict sa faca tot ceea ce depinde de el pentru ca transferul sa aiba, deci inclusiv sa treaca transferul
necesar in registrul acționarilor. La fel, instrainatorului unui mobil, care protrivit destinatiei sale,
trebuie sa circule pe drumurile publice este implicit îndatorat sa facă tot ce tine de el pentru ca
aceasta obligatie sa se desfasoare in mod legal in folosul dobânditorului, adică inclusiv sa completeze
formularul necesar.

Ultimul caracter al contractului de vanzare, deoarece obligatiei principale prin care se definește
contactul este obligația vânzătorului de a transfera un drept, iar acesta se executa cu necesitate uno
ictu, rezulta ca este un contract cu executare instantanee, iar nu un contract cu executare succesiva.
Acest caracter se pastreaza chiar si atunci cand partile vor privi ca plata pretului sa aiba loc in rate.
Chiar si in acest caz, pretul este conceput global, ca obiect al unei obligații unice, el fiind doar in
întregime iar nu pro parte cu obligația asumata de vânzător, transferul dreptului. Plata in rate este o
simpla modalitate care nu schimba natura instantanee de a plati pretul, ci doar amana partial si la
momente diferite executarea acestei obligații. Neplata unei rate nu se sanctioneaza cu rezilierea , ci
cu rezolutiunea, desfiintand retroactiv contractul.

Conditiile de validitate ale contractului:

Capacitatea

Consimțământul : in legătura cu consimțământul la vânzare, NCC prevede condiții specifice privitoare

la formarea progresiva a acestuia. Exista reguli speciale privind promisiunea de vanzare unilaterala
sau sinalagmatica, promisiunea de cumparare, pactul de optiune avand ca obiect un contract de
vanzare si dreptul de preemptiune, inclusiv cel convențional. Pe baza principiului libertății
contractuale, poate exista si un pact de optiune atipic.

Promisiunea unilaterala de vânzare:

Este contractul prin care o parte numita promitent se obliga sa vanda un anumit bun pentru un
anumit pret catre cealalta parte numita beneficiar, daca aceasta din urma va dori sa il cumpere la
acel pret.

Promisiunea de vanzare este reglementa de 1669 NCC, astfel cum aceasta se completează prin art.
1279 referitor la promisiunea de a contracta. Promisiunea de vanzare este un contract. Prin aceasta
promisiunea unilaterala de vanzare se deosebeste de promisiunea unilaterala de 1327, care este un
act unilateral, fiind facuta : cu intentia de a se angaja independent de acceptare. Promisiunea
unilaterala de vânzare este acceptata ca atare de beneficiar. In esența ea generează o obligație a
promitentului de a incheia cu beneficiarul contractul de vânzare privind bunul menționat pentru
pretul mentionat, daca beneficiarul va dori aceasta. Obiectul obligatiei promitentului este incheierea
unui contract, adica o prestatie pozitiva, chiar daca acel contract va fi translativ, nu se va putea
sustine ca din promisiune se naste o obligație de a da, pentru ca prin promisiune, promitentul nu
consimte la vanzarea insasi, ci consimte doar ca in patrimoniul sau sa se nasca o obligatie avand ca
obiect incheierea in viitor a acelei vanzari. Consimțământul la promisiune este distinct fata de
consimțământul la vânzare – face obiectul promisiunei obligatiei asumate de acesta in promisiune.
Natura obligatiei este una de a facea, aceasta nu este insa pura si simpla, ci este unilaterala tocmai
pentru ca numai promitentul se obliga la vanzare, pe cand beneficiarul nu isi asuma aceleasi obligatii.
Promitentul va fi obligat sa vanda numai daca beneficiarul va dori sa cumpere. Pentru ca promisiunea
sa fie unilaterala este necesar ca obligatia promitentului sa fie afectata de o condiție suspensiva pur
potestativa din partea creditorului, obligatia va fi eficace numai daca beneficiarul isi va exprima
intentia de a cumpara, pana la exprimarea acestei intentii, nicio conduita nu este exigibila din partea
promitentului. Dupa exprimarea acestei intentii, obligatia devine exigibila, si mai mult, de vreme ce
exprimarea de către beneficiar a intenției de a cumpăra este un act unilateral, el nu va putea reveni
asupra acestei intentii, deoarece actele unilaterale sunt irevocabile, deci dupa exprimarea intentiei si
beneficiarul devine obligat sa cumpere.

Promisiunea unilaterala nu este întotdeauna a un contract unilateral. Este posibil ca in schimbul

dreptului de creanta corelativ obligatiei asumate de catre promitent de a vinde, beneficiarul să se
oblige la o contraprestatie. Aceasta contraprestatie = pret al indisponibilizarii, pentru ca bunul este
indisponibilizat in patrimoniul promitentului intre data încheierii contractului de promisiune si data la
care acesta inceteaza sa isi produca efectele. Ca o contraprestatie, beneficiarul se poate obliga să
plătească un preț fie indiferent daca va dori sau nu sa cumpere fie doar in ipoteza in care nu va dori
sa cumpere. In primul caz, daca pretul a fost deja achitat pana la data la care beneficiarul declara ca
dorește să cumpere si contractul de vanzare se incheie, atunci pretul in cauza va fi supus art 1170 si
va fi retinut de catre promitent in contul prețului vânzării ca fiind un avans asupra acestui pret. In
toate cazurile, indisponibilizarea nu poate fi limitata in timp, mecanismul promisiunii unilaterale de
vanzare presupune cu necesitate limitarea in timp a momentului pana la care beneficiarul poate
declara in mod eficace ca dorește sa cumpere bunul. Prin natura sa, promisiunea unilaterala
presupune un termen, termenul pana la care se poate indeplini conditia suspensiva pur potestativa
din partea creditorului care afectează obligația promitentului. Daca acest termen nu a fost stabilit de
catre parți, atunci potrivit art. 1415, oricare dintre ele poate cere instantei de judecata sa stabilească
unul, instanța urmând a determina in funcție de voința parților, care poate fi prezumata, pornind de
la impreujurarile in care s-a incheiat contractul.

In privinta elementelor vanzarii promise, potrivit art. 1279 alin 1, promisiunea de a contracta trebuie
sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa
promisiunea. Promisiunea de vanzare trebuie sa contina toate clauzele in lipsa carora vanzarea nu ar
putea fi incheiata. Pentru ca o vanzare sa poate fi incheiata este suficient ca partile sa prevada
obiectul principial al obligatiilor decurgand din contract adica: lucrul ce va face obiectului, natura
acestui obiect sau pretul sau suficiente criterii ca el sa poate fi determinat la data platii. Daca părțile
nu au prevăzut natura dreptului vândut acesta se prezuma a fi dreptul de proprietate, in consecinta
promisiunea este valabila daca ea contine lucrul ce va face obiectul derivat si suficiente criterii ca la
data platii sa poate fi determinat pretul. Daca promisiunea nu prevede aceste elemente strict
necesare, atunci sanctiunea va fi nulitatea absoluta pentru lipsa unui obiect licit si determinat .
Nulitatea absoluta pentru lipsa obiectului licit decurge din aceea ca un contract de vanzare care nu
permite determinarea lucrurlui vandut si a pretului ar fi la randul sau nul absolut pentru obiect
nedetminat, a.i. obligatia de a incheia un contract...

Nulitatea prin obiect nedeterminat se explica prin acea ca daca obligatia este incheierea unui
contract care nu permite determinarea lucrului vândut sau a prețului datorat, acest obiect este el
insusi nedeterminat ceea ce antreneaza nulitatea obligatiei

Atunci când legea prevede pentru vânzarea promisa o anumita cerinta de forma pt validitatea
contractuluinde vanzare , acea cerinta de forma nu se va aplica si contractului de promisiune, aceasta
pentru ca cerintele de validitate sunt exceptii de la principiul consensualismului, prin urmare norma
care prevede aplicarea acelor cerinte doar in legatura cu vanzarea promisa este de stricta
interpretare si aplicare si nu poate fi extinsa la contractul de promisiune insusi.
In cazul in care promitentul refuza sa încheie contractul la care s-a obligat sau in cazul in care
beneficiarul, după ce a declarat ca dorește sa cumpere, nu își da concursul la încheierea acestui
contract, partea interesata are alegerea de a cere fie executarea silita in natura o obligatiei de a
contracta, fie prin echivalent constand in despagubiri fie rezolutiunea promisiunii cu restituirea
prestației si daune interese. Executarea silita in natura imbraca o forma speciala si anume creditorul
va putea solicita instanței judecătorești sa pronunțe o hotărâre care sa substituie consimțământul
promitentului la vânzarea promisa.

Beneficiarul va obtine o hotarare care produce exact aceleași efecte ca si contractul la care avea
dreptul, dar care in plus este un titlu executoriu a.i. aceste efecte sunt susceptibile de executare silita
la cererea oricareia dintre parti. Potrivit art 1169 alin 1 care reia dispozitiile similare din 1279 alin 3,
hotararea care tine loc de vanzare nu se va putea pronunta decat daca : reclamantul si-a executat
propriile obligatii ( unii autori susțin ca beneficiarul sa își fi executat deja inainte de pronuntarea
hotararii obligatiile care ar decurge pentru el din vanzarea pe care o solicita : daca promitentul a
promis sa vanda bunul, beneficiarul ar fi trebuit sa plateasca pretul Dinca: articolul are in vedere
acele obligatii ale reclamantului care decurgeau din promisiune si au devenit scadente ca de exemplu
cand reclamantul s-a obligat sa plateasca un pret al indisponibilizarii, insa nu se va cere sa
dovedeasca si obligatiile decurgand in vanzare, pentru ca inainte de vanzare, acele obligatii nu s-au
născut) , toate celelalte conditiile de validitate ale contractului promis sunt indeplinite ( unii autori si
unele instante au dedus din aceasta conditie ca atunci legea cere pentru vanzare forma autentica ad
validitatem, instanta nu ar putea pronunta hotararea care tine loc de vanzare decat pe temeiul unei
promisiuni care imbraca forma autentica, Dinca : in primul rând, consimțământul la promisiune este
prin ipoteza disctinct de consimtamntul la vanzarea promisa, prin urmare si forma
consimantamntului la promisiune este distincta de cea de la vanzare, daca legea cere forma
autentica la vanzarea promisa, aceasta forma nu poate fi suplinita prin forma consimțământului la
promisiune, in al doilea rand, prin ipoteza atunci când se cere pronunțarea unei hotărâri, înseamnă
ca la data cererii consimtamntul la vanzare nu a fost dat, deci inseamna ca acesta nu avea nicio
forma, deci condițiile trebuie sa fie altele decat consimantul si forma. De fapt atunci cand substituie
consimtamntul, instanta il substituie in mod necesar, in forma autentica, actul este autentic atunci
când a fost realizat de către sau sub supravegherea autoritatii publice competente cu formalitățile
cerute de lege pentru exercitarea competentei sale. Autoritatea de drept comun este notarul, dar si
autoritatea administrativa care emite un act administrativ tot un act autentic emite si instanța
competenta sa emită un act autentic, prin urmare hotararea judecatoareasca e totdeauna act
autentic ( cu privire la acest aspect hot 755 /2914 constituionalitate 20 privind legea 17/2014, CCr a
retinut ca potrivit NCC nu exista nicio diferenta de efecte intre promisiunile de vanzare inchriate in
forma autentica si cele incheiate in alta forma, CCR a retinut ca nu poate fi retinuta aceasta diferenta
nici in privinta dreptului beneficiarului promisiunii de a obține o hotărâre care sa tina loc de
contractul de vanzare.

In cazul in care anumite cerințele de validitate ale contractului pot fi indeplinite pe parcursul
procesului, si din promisiune rezulta o obligatie a uneia dintre parti de a indeplini aceste cerinte
anterior incheierii contractului de vanzare promis, atunci instanta trebuie sa dispuna in sarcina acelei
parti sa indeplineasca acele formalitati in cursul procesului

Potrivit art 1669 alin 2 actiunea avand ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa constituie
consimțământul părții se prescrie într-un termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
incheiat. In cazul promisiunii unilaterale, data la care contractul trebuia incheiat este data la care a
fost împlinită conditia suspensiva pur potestativa din partea creditorului care afecta obligatia
promitentului, adica in termenul ca i-a fost oferit, beneficiarul a declarat ca doreste sa cumpere.
Celelalte componente gen posibilitatea de a cere rezoluțiunea, executarea silita se prescriu potrivit
dreptului comun, deci de 3 ani. Ratiunea acestei prescriptii speciale este ca pe calea acestei
pronunțări, beneficiarul poate deveni proprietarul bunului si in consecinta posibilitatea de a cere
suplinirea consimtamantului creeaza o incertidutine cu privire la dreptul de proprietate al bunului.
Actiunea este supusa timbrarii la valoare in sensul ca taxa de timbru se va calcula direct proporțional
cu prețul vânzării promise considerându-se ca valoarea actului substituit este egala cu valoarea
acestui pret.

Potrivit deciziei ICCj 8/2013, acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care substituie
consimtamntul unei parti la incheierea unui contract translativ privind drepturi imobiliare are natura
juridica a unei actiuni personale imobiliare, a.i. competenta de solutionare a acestei actiuni revine la
alegerea reclamantului fie instantei in raza careia isi are domiciuliul sau sediul paratul fie instantei in
raza teritoriala a ceraia trebuie sa se execute obligatia de a incheia contractul.

Ce se intampla atunci cand intre data incheierii contractului de promisiune si data hotararii,
promitentul a dispus de bun in favoarea unui terț? Vanzarea lucrului altuia este valabila . Legiuitorul
a instituit prin art. 60 indice 1 din legea 71/2011 astfel cum a fost introdus prin OUG 79/2011 o
prezumție de inalienabilitate convențională a bunului care face obiectul vanzarii promise. Altfel spus
in orice promisiune de vanzare se subintelege ca partile convin ca bunul ce face obiectul contractului
translativ sa fie afectat de o inalienabiliate, care sa dureze pana la incetarea efectelor promisiunii. In
virtutea acestei inalienabilitati, daca ea este opozabila tertilor, si daca ea a fost incalcata printr un act
de instrainare, atunci beneficiarul promisiunii poate cere fie rezoluțiunea promisiunii cu daune
interese, fie chiar anularea contractului incheiat cu tertul, ca urmare a anularii bunul fiind considerat
ca a ramas tot timpul in patrimoniul promitentului, astfel ca daca se obtine si o hotarare, se poate
aduce bunul in patrimoniul sau. Opozabilitatea inalienabilitatii in materie mobiliara decurge numai
din cunoasterea ei de catre tertii in cauza, pe cand in materie imobiliara decurge din notarea
promisiunii in CF potrivit art. 906. Potrivit art. 906: promisiunea de vanzare nu poate fi notata decat
daca prevede un termen, daca nu prevede un termen, se va respinge cererea de notare, deoarece ar
genera o incertitudine in timp. O data ce a fost notata promisiunea, biroul de CF o va radia din oficiu
daca pana la expirarea unuit termen de la 6 luni de la data expirarii termenului prevazut in
promisiune nu a fost fie inscris dreptul de proprietate, fie notata o actiune a acestuia avand ca obiect
pronuntarea unei hotarari care sa substituie pronuntarea.

Obiectul

Cauza licita ( nu prezinta specificitati)