L'ENQUETE DE ÇA M'INTERESSE

Alors que l'Etat soutient la construction de logements collectifs pour densifier

Vivre en pavillon : du A cause de la hausse des prix du chauffage et de l'es-

Rodolphe
Dodier, géo-
sence, l'idéal pavillonnaire vire à la désillusion pour les
graphe,
professeur à
plus démunis. Heureusement, les emplois se rapprochent
l'université
d'Aix-Marseille
et de nouvelles solidarités s'organisent. Texte isabeiieverbaer
et auteur de

I
Habiter les ls en avaient soupé de la promiscuité, de
espaces péri- la pollution, du bruit de la circulation, de
urbains (PUF). l'argent jeté par les fenêtres dans les
loyers. Alors, il y a quatre ans, ils ont réa-
lisé le rêve le mieux partagé par les Français :
acquérir une maison. «Nous avons quitté le
centre-ville de Rouen où nous travaillons
pour nous installer à une quinzaine de kilo-
aussi de se tenir à distance des autres.
«Quand on a vécu en appartement et subi
le bruit des voisins, on souhaite par-dessus
tout être indépendant », appuie Xavier.
Le pavillon connaît un essor spectaculaire
à la fin du xixc siècle. La révolution indus-
trielle fait s'entasser les ouvriers dans les
villes. Ainsi l'agglomération parisienne voit

Les faits mètres, à Malaunay,dans un lotissement en

bordure de forêt », se félicite Xavier, un cadre
de 39 ans. Le rêve a
sa population passer de 2 à 5 millions entre
1865 et 1920. Dans les centres de plus de
50 000 habitants, un
8 Français sur 10 rêvent
d'être propriétaires d'un pavillon
un prix : un endette-
ment sur vingt-cinq Un idéal rendu tiers des ménages vit
dans des conditions

(sondage Nexity/lfop). Depuis
les années 1970, grâce aux aides
publiques à l'accession à la
propriété, plus de la moitié
des ménages
possible grâce au
ans et, à deux. 70 km indignes. Les spécu-
par jour p o u r se lateurs immobiliers
crédit et à une
rendre au bureau. flairent l'aubaine. Ils
En F r a n c e , ce acquièrent des ter-
goût pour la vie en rains en petite cou-
l'est devenue.
pavillon est bien
ancré. En 1945 déjà,production à la ronne et les lotissent
en parcelles pour les

Mais avec l'explosion du prix de

75 % des Français
souhaitaient deve- chaîne des maisons
l'immobilier, les classes popu- nir propriétaires
d'un logement individuel. Une aspiration
laires ont dû s'installer de plus qui s explique sans doute par le passé rural
en plus loin de la ville-centre, de notre pays. La majorité de la population
a des grands-parents paysans. En France,
qui concentre 9 0 % des emplois. il a fallu attendre 1949 pour que la popu-
La part des déplacements lation des villes égale celle des campagnes,
des décennies après l'Angleterre ou l'Al-
dans leur budget a augmenté de lemagne. «Toutefois, l'idée qu'une vie
5 0 % en 40 ans. Et la hausse réussie doit être consacrée à devenir
du coût de l'énergie les fragilise propriétaire de sa maison a aussi été
diffusée par les politiques publiques à
car les pavillons sont souvent travers les aides à l'accession à la pro-
des passoires thermiques. priété, par les médias avec l'image qu'ils
donnent du bonheur, et par les construc-
teurs eux-mêmes et leur matraquage
ENTREPRISES & MARCHÉS
publicitaire»,estime Rodolphe Dodier,
géographe, professeur à l'université
Le déplacement domicile - travail : une plaie d'Aix-Marseille. Et le pavillon, bâtisse
béante plantée au milieu d'une parcelle,
est le modèle de construction qui
chauffer son logement
Boulogne : lorsque répond le mieux à l'idéal des
ménages qui rêvent d'un jardin
\ où faire griller des brochettes et
5 planter des tomates, d'une place
sécurisée pour leur voiture, mais
vendre aux ouvriers
et employés en leur
promettant eau cou-
rante, électricité et tout-à-legout. Ces opé-
rations vite menées provoqueront, au milieu
des années 1920, l'affaire dite des mal-lotis,
ces acheteurs privés de tous les services
promis. «Des milliers d'honnêtes familles de
prolétaires et d'employés, désireuses de
devenir propriétaires, campent dans la boue,
trompés par les lotisseurs », précise Annie
Fourcaut, professeur d'histoire contempo-
raine à l'université Paris 1 Panthéon-Sor-
bonne. La loi Louchcur. votée en 1928, ins-
taurant des prêts à 2 % sur une très longue
durée, permettra à de nombreuses familles
modestes de devenir propriétaires, et à
100 000 mal-lotis banlieusards d'échanger
leur bicoque contre un pavillon en pierre
meulière. La population d'un village comme
Tremblay-en-France (Seine-Saint-Denis) est
multipliée par 6 entre 1921 et 1931.
Au lendemain de la Seconde Guerre mon-
diale, l'urgence de reloger la population
conduit durant deux décennies les pouvoirs
publics à privilégier habitat collectif et loge-
ments à bas coût. Ainsi s'érigent les fameux
«grands ensembles». Il faut attendre 1976
 a
banlieues, les Français privilégient la maison individuelle

êve au cauchemar ?
ir que le nombre de pavillons bâtis rede- génération née en 1908 à 34 ans pour celles vont se structurer pour former un groupe de
me supérieur à celui des appartements, née en 1952 ! » 30,4 % des ménages rembour- pression dont l'action en faveur de l'habitat
lusieurs facteurs vont permettre au plus saient un crédit immobilier en 2012 (source individuel sera déterminante, poursuit Ro-
nd nombre, et notamment aux classes Fédération française bancaire). dolphe Dodier. Plusieurs décisions prises par
:mlaires, d ' e x a u c e r leur rêve d ' u n La production des maisons sur un mode les pouvoirs publics l'attestent.» Les gouver-
im'suffit ». L'accès aux crédits, d'abord. La industriel a, elle aussi, facilité l'accès à la pro- nements successifs vont ainsi multiplier les
e en place du marché hypothécaire en priété. Murs de parpaings, charpentes préfa- mesures pour faciliter l'accès à la propriété :
6 permet de gager son emprunt sur le briquées, plaques de plâtre cartonnées font crédit d'impôts sur les intérêts d'emprunt,
ti acheté ; les ménages peuvent dès lors baisser le coût des matériaux et divisent par 3 prêts à taux zéro. Près d'un ménage sur cinq
srunter presque sans apport. « Ce recours le délai de construction qui est aujourd'hui devenu propriétaire entre 2002 et 2006 a
emprunt a complètement modifié la d'environ un an. Cette industrialisation est bénéficié de ce dispositif. L'offre de logement
nière et le moment dont on devient pro- soutenue à la fois par les industriels du béton pour les familles est ainsi devenue en majo-
kaire », détaille François Madoré, profes- et du verre, et par les promoteurs spécialisés rité pavillonnaire. «Certes, les Français
r de géographie à l'université de Nantes, dans la vente sur catalogue, qui apparaissent peuvent aspirer u de tout leur être" à une
âge moyen d'accès à la propriété a forte - dans les années 1960 — l'un des plus célèbres maison»,remarque Marie-Christine Jaillet,
nt diminué, passant de 56 ans pour la étant la société Phénix. «Les constructeurs géographe, directrice de recherche au CNRS
à Toulouse. « Mais constatons qu'on les y in-
cite fortement.» Les constructeurs ne sont
ie forme d'habitat prisée, mais coûteuse dans la durée pas les seuls à en avoir profité. Les équipe-
mentiers fournissant isolation, fenêtres, vo-
Shift Projet (TSP), un club de réflexion consacré à l'énergie, a mené une étude prospective lets roulants ont largement bénéficié de cette
les dépenses énergétiques. En 2012, 2 7 % des foyers consacrent plus de 5 0 % de leur budget expansion, tout comme les grandes surfaces
dépenses contraintes (remboursement du prêt+chauffage+transports). Dans vingt ans, ils
>nt 6 8 % ! Une menace, estime TSP, qu'il faudrait d'ores et déjà prendre en compte. de bricolage ou les jardineries.

surcentage des foyers selon la part de leur budget Des villages submergés
inçacré aux dénenses contraintes par une ci marée de pavillons»
Dernier facteur à avoir joué un rôle déter-
minant : la généralisation de l'automobile.
30 % des familles en possédaient une dans
les années 1960, plus de 80% aujourd'hui.
30 % en ont même deux (en 2012). «Les
salariés ont profité de cette mobilité nouvelle
pour aller s'installer là où les terrains
n'étaient pas trop chers et où ils trouvaient
une vie plus tranquille », constate Eric Le
Breton, sociologue, chercheur à l'université
de Rennes 2 et auteur de Domicile-travail :
les salariés à bout de souffle. L'amélioration
des routes a aussi contribué à ce phénomène.
La population qui vit en périphérie des villes,
au-delà de la banlieue et de ses grands en-
sembles, a doublé ces quarante dernières
années pour dépasser les 10 millions en 2006.
Cet espace est appelé périurbain car une
large majorité des actifs qui y habite travaille
en ville. Il occupe aujourd'hui un tiers de
l'Hexagone : 1 Français sur 6 y vit et, selon
les prévisions de l'Insee, ils seront plus de la
moitié en 2030. Le pavillon y est le mode
d'habitat privilégié et représente 8 logements
sur 10 (source : Commissariat général au
développement durable, 2012).
« Les villages aux alentours des villes ont
jusqu'en de 1949 de 1975 de 1982 de 1993 de 1997
ainsi été pour beaucoup "submergés" par une
1948 à 1974 à 1981 à 1992 à 1996 à 2001
"marée de pavillons" souvent bien peu m m m
 * :

m
v - ^ !
L'ENQUÊTE DE ÇA M'INTÉRESSE 3-1 \ |I Bnk
-

« a s organisée et contrôlée », décrit Marie-
Christine Jaillet. Et Philippe Schmit, délégué
général adjoint chargé de l'urbanisme à
l'Association des communautés de France
(AdCF),de préciser : «On incrimine les lotis-
sements, mais le grignotage des espaces natu-
rels périurbains s'est fait aussi et surtout de
façon insidieuse et quasi invisible en délivrant sous-sol, reconnaît Xavier. Mais avec notre
des permis de construire au coup par coup.»
46 % des maisons bâties en 2011 l'ont été en
dehors d'opérations d'aménagement.
Toutefois, les communes périurbaines se
sont bien gardées de s'étendre au point de
se toucher. Vue d'avion, cette vaste nappe
de maisons apparaît en effet discontinue,
chaque village étant séparé de ses voisins
par une bande non construite de champs, de
bois. « Cette ceinture verte est essentielle,
car elle conforte les habitants dans l'idée
V '
neuves a augmenté de 5,8 % par an en
moyenne. Pour voir leur rêve de pavillon se
réaliser, les ménages ont dû faire des com-
promis : acheter plus petit, accepter de
passer tous les jours des heures dans les
bouchons, s'endetter plus longtemps. « Nous
rêvions d'une maison de 110 m 2 avec un
budget pour réaliser ce projetai aurait fallu
nous expatrier à 25 km du centre-ville. On
s'est finalement résolus à acheter un pavillon
de 90 m2, plus petit mais plus près.» Ils ne
regrettent pas ce choix. «A Malaunay, il y a
encore des petits commerces, des profession-
nels de santé, le tissu associatif est dense, et
une ligne de bus qui passe près de chez nous
dessert directement le centre de Rouen,
ajoute Xavier. Nous n'aurions pas bénéficié
d'une telle offre de service si nous avions
choisi de nous installer dans une
petite commune plus éloignée.»

10% des Français

Les prix de l'immobilier ont ainsi
^ ^ ^ créé un périurbain à plusieurs vi-
V tesses. La distance à la ville-centre,

font plus de 30 km V
v les services, l'offre de transports en
commun, la qualité du paysage déter-
eu les moyens de s'installer ailleurs, il fait
moins bon vivre. Parce que les communes
par jour pour se v
v minent l'attractivité des communes, les
prix des pavillons et le profil des gens qui
qui s'y trouvent subissent parfois des nui-
sances importantes, avec la proximité d'un

rendre au travail
qu'ils vivent dans un village entouré de na-
ture», explique Eric Charmes, sociologue,
directeur de recherche à l'université de Lyon
et auteur de la Ville émieîtée (PUF). «Que
les zones bâties des différentes communes
se rejoignent, et ces derniers ont vite le
sentiment quils sont rattrapés par la ban-
lieue qu'ils ont fuie !» Pour protéger leurs
ceintures vertes, les maires restreignent
l'ouverture à l'urbanisation. «Arrivés à un
certain seuil de population, ils arrêtent de
délivrer des permis de construire», précise
Lionel Rougé, géographe et chercheur à
l'université de Caen. C'est ainsi que la de-
mande de pavillon
d a n s la p r e m i è r e
couronne entourant Le prix des terrains s'envole
W
f
y vivent. « Dans l'ouest de l'Ile-de-France,
les villages situés à moins de 40 km de
Paris se caractérisent par une forte propor-
tion de cadres (21 %), observe Lionel Rougé.
Ensuite, plus on s'éloigne, plus cette propor-
tion décroît régulièrement. Au-delà de
80 km, les cadres ne r e p r é s e n t e n t plus
que 1 ménage sur 10, plus de la moitié sont
des ouvriers ou des retraités.» Exemple : à
Châteaufort, le revenu moyen d'un couple
avec deux enfants s'élève à 70 000 € par an.
Il faut dire que ce village des Yvelines, situé
dans le parc naturel régional de la vallée de
Chevreuse, offre à ses 1 400 habitants un
cadre de vie très agréable tout en étant
proche de zones d'emplois importantes
comme le plateau de Saclay. Dans le péri-
urbain des classes populaires qui n'ont pas
aéroport ou d'une décharge... Mais aussi
parce qu'elles sont loin de tout. Des emplois
mais aussi des services qui ont eu tendance
à s'éloigner et se raréfier ces dernières années
avec la fermeture des bureaux de poste, des
cabinets médicaux, etc. La distance à vol
d'oiseau des commerces et des établisse-
ments scolaires, par exemple, y a augmenté
respectivement de 29 % et 22 % entre 1994
et 2008 (source Insee). C'est «la France
moche», comme l'a qualifiée Télérama en
février 2010, une France de lotissements
standardisés, de ronds-points en cascades et
de «boîtes à chaussures» (les hangars) aux
enseignes criardes. « Partout la même trilogie
— infrastructures routières, zones commer-
ciales, lotissements — concourt à l'étalement
urbain le plus spectaculaire d'Europe», dé-
nonce l'hebdomadaire.
Dans ces territoires excentrés, l'offre de
transports en commun est quasiment inexis-

i«faire
les grandes villes a
t r è s vite d é p a s s é
Is ont été 158 000 et réclamant des 210 € en IdF. Pour tante. Il faut prendre sa voiture pour conduire

l'offre. Les prix se

foyers en 2013 à aides de l'Etat. Pre- s'adapter, les mé- les enfants à l'école, acheter le pain et surtout

sont envolés et, par

construire», mière raison : ren- nages diminuent leur rejoindre son travail. 10 % des Français par-
courent plus de 30 km par jour pour se rendre
conséquent, les mé- selon les chiffres du chérissement des parcelle (1072 m2) au bureau ou à l'atelier. Et parmi eux. les
nages se sont instal- ministère de l'Ecolo- terrains à bâtir, dont pour une surface salariés les plus précaires, intérimaires et
lés plus loin. gie. C'est 14 000 lo- le prix a doublé en moyenne de plancher C D D sont surreprésentés. Ainsi, de nom-
L'explosion des
gements de moins moins de dix ans de 125 m2. Le terrain breuses familles modestes installées dans la
tarifs de l'immobi- qu'en 2012. L'Union dans certaines ré- compte pour un tiers lointaine périphérie des villes ont été ame-
lier, déconnectée de des constructeurs, gions (Ile-de-France, dans le prix d'achat, nées à faire des arbitrages difficiles. « Il n'est
l'évolution des reve- l'une des fédérations PACA, Centre...). qui atteint 210 000 € pas rare que les femmes renoncent à travail-
nus, a elle aussi pesé professionnelles, fait Coût moyen du ter- en moyenne. 27% ler étant donné le coût des transports et de
sur cet exode rural à grise mine, déplorant rain en France : des acheteurs étaient garde des enfants, observe Rodolphe Dodier.
l'envers. Depuis la fin les difficultés des 66 €/m2, avec un déjà propriétaires; Elles deviennent en quelque sorte prison-
des années 1990, le jeunes couples à ac- écart allant de 36 € 49% étaient loca- nières de leur pavillon et ne s'y sentent pas
prix des m a i s o n s céder à la propriété, en Bourgogne à taires hors HLM. nécessairement bien.»

Les fins de mois sont d'autant plus difficiles
que les dépenses de chauffage grèvent aussi
fortement les budgets. La facture s'élève à
1 700 € par an en moyenne en Ile-de-France.
Beaucoup de pavillons se révèlent être des
«passoires thermiques» car ils ne sont pas
isolés par les logements voisins et disposent
de surfaces vitrées plus importantes. Ils
consomment 10 à 15 % d'énergie en plus
qu'un appartement à dimensions égales. Ceux
construits jusqu'au milieu des années 1970,
avant que ne soit adoptée la première régle-
mentation thermique (en 1975) s avèrent par-
ticulièrement mal isolés. Pour ne rien arran-
ger, trois quarts des maisons situées en zone
périurbaine sont chauffées à l'électricité, l'une
des énergies les plus chères. « C'est une ano-
malie française, dénonce Maïzia Mindjid, pro-
fesseur à Polytech Tours. Afin d absorber la
surcapacité des centrales nucléaires, les mé-
nages ont été encouragés à équiper leur mai-
son en tout électrique,»
Les zones pavillonnaires excentrées
sont propices à l'entraide
Pour bien des ménages modestes installés
loin des villes-centres, la vie rêvée en pavillon
pourrait virer au cauchemar avec l'envolée
du prix de l'énergie amorcée depuis 2008.
Les fermetures d'usines qui se succèdent
enfoncent encore le clou. 15 à 20 % des fa-
milles qui vivent dans le périurbain des
grandes villes comme Lyon, Marseille, Bor-
deaux sont considérées comme vulnérables
à la hausse du prix des carburants. Les
transports dépassent déjà 18 % de leurs reve-
nus. Une nouvelle envolée de l'énergie
pourrait les faire basculer dans le rouge !
Ce scénario noir n'est toutefois pas inéluc-
table. D'abord, les communes du périurbain
ressemblent de moins en moins à des vil-
Une proximité retrouvée
Dans le périurbain se nouent des
solidarités, d'autant que les habitants
restent davantage chez eux le week-
end et pendant les congés : l'« effet
barbecue», disent les chercheurs.
lages-dortoirs. « Beaucoup d'entreprises se
sont délocalisées en périphérie des villes afin
de payer moins d'impôts et de bénéficier de
plus d'espace », souligne Lionel Rougé. Le
périurbain a ainsi gagné un million d'emplois
dans le commerce, les transports et les ser-
vices entre 1999 et 2010.35 % des personnes
qui y vivent y travaillent aussi, ce qui réduit
leur budget transport. « Elles se rendent ra-
rement dans la ville-centre et profitent de
l'offre de services offerte par les bourgs si-
tués près de chez eux qui sont ainsi redyna-
misés, ajoute Lionel Rougé. Ce périurbain
u
archipel''constitué de plusieurs pôles d'em-
ploi et d'activités et qui privilégie la proxi-
mité, c'est l'avenir.»
Ces zones pavillonnaires seraient égale-
ment propices à l'entraide entre voisins. « Les
habitants du périurbain ne vivent pas tous
recroquevillés dans des pavillons et beau-
coup recherchent au contraire une sociabilité
locale dense», remarque Eric Charmes.
Lionel Rougé a aussi observé cette convivia-
lité. « Ils partagent leur voiture pour faire les
courses, troquent fruits et légumes cultivés
dans leurs jardins.» Cette stratégie d'échange
de services peut aider les familles modestes
à passer les caps difficiles, a fortiori lors-
qu'elles ont déjà remboursé leur maison.
Enfin, l'Etat semble avoir pris la mesure
du risque de relégation qui pèse sur ces
territoires durement frappés par la crise. Les
crédits de la politique de la ville, concentrés
jusqu'alors sur les banlieues, devraient désor-
mais bénéficier à tous les quartiers concen-
trant de la pauvreté, qu'ils soient situés en
zone urbaine ou à la campagne. Une centaine
de nouvelles communes prioritaires ont ainsi
été identifiées, notamment des petites et
moyennes villes comme Auch (32), Guéret
(23), Villeneuve-sur-Lot (47). Joigny (89),
Des commerces en enfilade
Les magasins sont posés le long des
routes pour en faciliter l'accès en
voiture, rarement en transports en
commun. Pourtant, un tiers des
visiteurs en sortent les mains vides.
Issoudun (36), Dinan (22), Pont-Sainte-
Maxence (60), Sablé-sur-Sarthe (72)... Ces
territoires devraient bénéficier d'une mobi-
lisation renforcée de l'ensemble des poli-
tiques publiques de l'Etat, en faveur de
l'emploi, de l'éducation, des transports et de
programmes de renouvellement urbains.
Lorsque Xavier et son épouse ont choisi
Malaunay pour s'installer, ils n'ont pas évalué
l'impact que ce choix aurait sur leur budget,
la part des transports notamment. «Pour la
plupart des acquéreurs, les coûts du chauf-
fage et des déplacements sont invisibles, ils
ne pèsent pas dans l'arbitrage lorsqu'ils
achètent leur logement, regrette Maizïa
Mindjid. C'est après qu'ils se font sentir. En
Allemagne, certaines banques intègrent ces
coûts de l'énergie dans l'évaluation de la
solvabilité des personnes qui sollicitent un
crédit immobilier.» Ce n'est pas encore le
cas en France. Toutefois des outils Internet
pour évaluer ces charges se développent.
Ainsi, la calculette éco-déplacements de
l'Ademe est déjà disponible. Elle permet de
comparer les coûts et les impacts sur l'envi-
ronnement des allers-retours domicile-travail
en fonction du moyen de transport choisi.
Pour un trajet de 30 km par exemple, prendre
le train plutôt que la voiture permet d'éco-
nomiser 5 576 € par an. De quoi rêver d'un
pavillon... près d'une gare ! •
POUR ALLER PLUS LOIN
I Livres bas», Aymeric Patricot,
• « Fractures françaises », édition Plein Jour.
Christophe Guilluy, • « La Ville émiettée,
éd. Flammarion. essai sur la clubbisation
• « Les Petits Blancs, un de la vie urbaine»,
voyage dans la France d'en Eric Charmes, PUF.