Sunteți pe pagina 1din 55

2.

PROPRIETATEA, DEZMEMBRĂMINTELE ŞI APĂRAREA


DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1. Proprietatea 20

2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate 55


2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în 63
revendicare
Obiectivele specifice unităţii de învăţare
Rezumat 70
Teste de autoevaluare 71
Lucrare de verificare 71
Bibliografie minimală 73

Obiective specifice:
La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:

 să defineşti noţiunea de proprietate;


 să identifici caracterele juridice, atributele, formele şi modalităţile
dreptului de proprietate;
 să analizezi dezmembrămintele dreptului de proprietate din punct
de vedere al caracteristicilor definitorii şi particularităţilor lor
juridice;
 să rezumi mijloacele juridice de protecţie a dreptului de proprietate;
 să reliefezi celor două forme ale acţiunii în revendicare.

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 12 ore


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

2.1. Proprietatea
Proprietatea privată
2.1.1. Noţiuni generale. Definiţie

Art. 555 din Codul civil prevede că: „ (1) Proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut
şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de
modalităţi şi dezmembrăminte, după caz”.

Prin dispoziţiile articolului menţionat a fost definit dreptul de proprietate


privată prin enumerarea celor trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia) şi
prin evidenţierea caracterelor juridice ale acestui drept (drept exclusiv, absolut
şi perpetuu). În alineatul (2) legiuitorul a subliniat distincţia dintre dreptul de
proprietate în forma sa pură şi simplă şi modalităţile dreptului de proprietate,
dar şi faţă de dezmembrămintele sale.
În acest mod, în noua reglementare proprietatea privată este definită ca fiind
dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi şi de a dispune de bunul său,
exercitând aceste atribute în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, însă respectând
limitele legale (Uliescu, 2011, p. 92).
Potrivit art. 562 alin. (3):
„Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii,
cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În
caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale
judecătorească”1.
În definirea dreptului de proprietate, avem în vedere doar accepţiunea sa
juridică2.

Spunem deci, că dreptul de proprietate este dreptul subiectiv care permite


titularului său, persoană fizică sau juridică, să posede, să folosească şi să
dispună liber de un lucru, care se află supus mod absolut, exclusiv şi
perpetuu în puterea proprie a titularului său în limitele legii.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată


Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt prevăzute în art. 555 din
Codul civil: caracterul exclusiv, absolut şi perpetuu.
Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezultă din conţinutul art. 555 Cod civil
potrivit căruia „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi
şi dispune de un bun în mod exclusiv…”.

1
Vechiul Cod civil în art. 481 prevedea că: „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru
cazuri de utilitate publică şi primind o dreaptă şi predabilă despăgubire.”
2
Pentru dubla accepţiune a cuvântului “proprietate”, vezi Constantin Stătescu şi Corneliu Bîrsan – Teoria
generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti 1980, pag. 25.

Drept civil. Drepturi reale 20


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

Noţiunea de drept exclusiv, scoate în evidenţă că acest drept se exercită cu


puteri depline de titularul său, cu toate atributele recunoscute dreptului său
(posesia, folosinţa şi dispoziţia) prin excluderea altor persoane (terţi sau
autorităţi publice). O excepţie de la exercitarea dreptului de proprietate
privată cu excluderea terţilor o reprezintă proprietatea comună, situaţie în
care regăsim în acelaşi timp mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate
asupra aceluiaşi bun şi se poate vorbi de „exercitarea în comun a
monopolului de către coproprietari” (Uliescu, 2011, p. 94).
Însă şi în această situaţie, potrivit art. 634 alin. (1) din Codul civil,
„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate
şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară”.
Caracterul perpetuu, sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune că
durata sa este nelimitată în timp şi în consecinţă nu se poate stinge prin
neîntrebuinţare din partea titularului, deci nici după moartea lui. Prin urmare,
dreptul de proprietate subzistă atâta timp cât nu dispare bunul, împrejurarea
materializată în obiceiul popular prin expresia „a vinde sau a cumpăra de veci”.
Acest caracter este prevăzut în Art. 555 alin. (1) din Codul civil care prevede
că:
„Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod
exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”.
Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoană să devină temporar titular al
dreptului de proprietate, dacă s-a convenit astfel în actul de înstrăinare.

Dreptul de proprietate nu dispare prin înstrăinarea bunului asupra căruia este


exercitat. Chiar dacă prin repetate înstrăinări trece în patrimonii diferite,
proprietatea continuă să existe ca drept, deoarece ea stinge în patrimoniul
dispunătorului pentru a renaşte în cel al dobânditorului. Aşa cum s-a precizat
în vechea doctrină românească (Hamangiu, Rosetti-Bălănescu, Băicoianu),
„dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se”.

Codul civil în Art. 562 reglementează Stingerea dreptului de proprietate.


Potrivit alin. (1) al acestui articol,
„(1) Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile
anume determinate de lege”.
Alin. (2) al textului de lege menţionat dispune:
„(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renunţa, prin declaraţie
autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul
se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în
cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare”.
Aşa cum rezultă din prevederile art. 562 alin. (1), în exerciţiul acţiunii în
revendicare posesorul poate invoca prescripţia achizitivă (uzucapiunea), prin
care acesta a dobândit dreptul de proprietate în dauna reclamantului care l-a
pierdut.

Drept civil. Drepturi reale 21


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Un alt caracter al dreptului de proprietate privată este alienabilitatea şi constă
în caracterul dreptului de a putea fi înstrăinat sub orice formă prin acte între vii
sau pentru cauză de moarte. Acest caracter este o consecinţă generală a faptului
că bunurile aflate în circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi înstrăinate.
Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, în virtutea căruia
aceasta este supusă prescripţiei achizitive. Modurile de dobândire a proprietăţii
private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel încât, asupra unui bun,
indiferent de proprietarul său poate fi dobândit dreptul de proprietate prin
efectul uzucapiunii.
Sesizabilitatea constă în aceea că bunurile care formează obiectul proprietăţii
private pot fi urmărite de creditori pentru realizarea creanţelor lor, potrivit
regulilor de drept comun.
În doctrina de până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil au mai fost
subliniate sau menţionate încă două caractere ale dreptului de proprietate, pe
care ne rezumăm a le menţiona deoarece ele vor fi studiate separat, şi anume
caracterul individual şi cel total.

Caracterul individual constă în aceea că dreptul nu poate fi exercitat decât o


singură persoană şi doar în mod excepţional de mai multe, cum este în cazul
coproprietăţii.
Caracterul total al dreptului de proprietate presupune că proprietarul dispune
cu toate „puterile” asupra bunului. Fiecărei „puteri” îi corespunde un anumit
atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosinţa, dispoziţia. Toate aceste
prerogative aparţin în exclusivitate proprietarului şi numai el poate dispune
de ele.

Având în vedere că dreptul de proprietate nu dispare prin neuz rezultă că


principalele acţiuni reale (acţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunea
negatorie) sunt imprescriptibile, ca efect al perpetuităţii dreptului de
proprietate.
În art. 563-564 legiuitorul reglementează Apărarea dreptului de proprietate
private.
Astfel, art. 563 din Codul civil prevede că:
„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă
persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este
cazul.
(2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin
lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin
recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi
poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă”.

Potrivit art. 564 din Codul civil,


„(1) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că
este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil”.

Drept civil. Drepturi reale 22


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Atributele dreptului de proprietate
Încă din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat şi numit
la fel: jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi. Le analizăm separat în cele ce
urmează:
a) Posesia (jus utendi), constă în dreptul titularului de a stăpâni în fapt un bun.
În doctrină au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea că
prin „jus utendi” se înţelege întrebuinţarea unui lucru potrivit naturii sale
specifice. Florin Sion „a uza de lucru în sine”, Rosetti-Bălănescu „dreptul de a
te servi de un lucru”.
Posesia, presupune spre exemplu dreptul de a locui casa, de a folosi maşina,
de a călări bicicleta etc.

Această stăpânire poate fi exercitată de proprietar, sau de o altă persoană.


Între posesie şi proprietate nu poate fi pus semnul egalităţii, deoarece prima,
este doar o expresie exterioară a celei de a doua. Mai întâi este percepută
posesia (care este o stare de fapt) şi apoi proprietatea (care este o stare de
drept).

Altfel spus, o persoană poate avea posesia unui bun fără a fi proprietar, după
cum proprietarul unui bun poate să nu-l posede.

b) Folosinţa (jus fruendi) este dreptul pe care îl are cineva de a folosi


lucrurile percepându-le fructele naturale, civile şi industriale, în interesul său
(Revezi clasificarea bunurilor).

Codul civil, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, în art. 548 alin. (1)
reglementează fructele după cum urmează:
„(1) Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua
substanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile se numesc şi
venituri”.
Rezultă aşadar că fructele pot fi produse numai de bunurile frugifere (făcătoare
de fructe) şi se împart în 3 categorii: 1. – naturale (se nasc indiferent de voinţa
omului); 2. – industriale (presupun intervenţia omului); 3. – civile (sunt
consecinţa unor acte juridice – chirii, dobânzi).
Potrivit art. 548 alin. (2), (3) şi (4):
„ (2) Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără
intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi
sporul animalelor.
(3) Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat
al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în
virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele”.
În art. 549 din Codul civil sunt reglementate productele:

Drept civil. Drepturi reale 23


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
„Productele sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei
acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi altele asemenea”.
Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obţinute decât o singură dată şi
prin consumarea substanţei bunurilor. În cazul coproprietăţii, fiecare
coproprietar poate percepe fructele doar proporţional cu cota sau întinderea
dreptului său individual de proprietate.
c) Dispoziţia (jus abutendi) constă potrivit unei mai vechi concepţii în a
consuma, a înstrăina, a desfiinţa, a distruge, a întrebuinţa în mod definitiv fără
posibilitatea de reîncepere pentru cel ce a uzat astfel. Au mai fost formulate
definiţii în acelaşi sens de Matei Cantacuzino, Florin Sion şi Hamangiu-
Băicoianu.

Definim dreptul de dispoziţie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a


renunţa irevocabil la toate atributele dreptului său în limitele legii.

Aceasta presupune că poate să-l doneze, să-l abandoneze şi chiar să-l distrugă.
Libertatea în materia dispoziţiei poate fi însă îngrădită în mod excepţional prin
lege.

Sarcina de lucru 1
Formulaţi trei argumente în favoarea afirmaţiei: „dreptul de
proprietate se perpetuează transmiţându-se” (Hamangiu, Rosetti-
Bălănescu, Băicoianu) (maximum 7-10 rânduri).

2.1.2. Restricţii ale dreptului de proprietate privată


Caracterizarea dreptului de proprietate ca fiind absolut, a răspuns încă din
epoca revoluţiilor burgheze cerinţelor de garantare şi protejare a proprietăţii,
fără de care progresul social este de neconceput. Aşa cum apreciau Hamangiu
şi contemporanii săi, proprietatea „constituie o enormă forţă civilizatoare,
deoarece se află la baza iniţiativei private şi este singurul resort durabil al
activităţii omeneşti.” Cu toate acestea, în perioada modernă au fost aduse
multiple îngrădiri dreptului de proprietate, dintre care cele mai multe în epoca
1945 – 1989 când s-a tins chiar către desfiinţarea lui.
Între caracterul absolut al proprietăţii şi ocrotirea intereselor sociale trebuie să
existe un judicios echilibru, astfel încât protejarea proprietăţii să nu
Reţine prejudicieze în nici-un fel interesele majore ale societăţii. Tocmai prin
acceste realizarea acestui echilibru între interesele generale şi cele individuale, este
aspecte! atinsă finalitatea legii ca regulator al relaţiilor sociale.
Codul civil în Art. 556 reglementează limitele exercitării dreptului de
proprietate privată:

Drept civil. Drepturi reale 24


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
„(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea
sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu
îngradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu
excepţiile prevăzute de lege”.
Rezultă aşadar că limitările dreptului de proprietate îşi pot avea sorgintea
fie în voinţa omului, fie în a legii.
I. Restricţii stabilite prin voinţa titularului dreptului de proprietate
Exerciţiul proprietăţii implică folosirea de către titular a tuturor atributelor
dreptului său, posesia, folosinţa sau dispoziţia. Nimic nu-l opreşte însă să
înstrăineze sub orice titlu pe oricare din aceste atribute, împrejurare în care
spunem că dreptul de proprietate a fost dezmembrat, luând naştere uzul,
uzufructul, abitaţia, servitutea sau superficia. Cu excepţia cazurilor când
anumite dezmembrăminte apar prin efectul legii (Superficia art. 693-702 Cod
civil; Uzufruct art. 703-748 Cod civil; Uz şi abitaţie art. 749-753 Cod civil;
Servituţile art. 755-772 Cod civil) ele iau naştere prin consimţământul
titularului dreptului de proprietate. Urmare unei asemenea dezmembrări, acesta
rămâne doar cu nuda proprietate (dreptul de dispoziţie), posesia şi folosinţa
aparţinând în fapt altei persoane (uzufructuar spre exemplu).
A doua restricţie a dreptului de proprietate constă în clauza de inalienabilitate,
care presupune interdicţia înstrăinării unui bun stabilită de către dispunător în
sarcina dobânditorului. În acest fel, dobânditorul unui bun, deşi este proprietar,
nu poate să uzeze de toate atributele dreptului său fiindu-i interzisă exerciţiul
atributului dispoziţiei cu privire la bunul primit. O asemenea clauză este licită
doar atunci când are un caracter vremelnic. Nimic nu-l împiedică pe
dispunătorul cu titlu gratuit spre exemplu să-i impună gratificatului păstrarea
bunului primit, pentru o perioadă de timp, să spunem până la îndeplinirea unei
condiţiuni. Dimpotrivă, atunci când clauza este impusă perpetuu, fără nici-o
limită (ceea ce va avea ca efect scoaterea bunului din circuitul civil), ea este
inadmisibilă, întrucât contravine interesului general, deci este totodată ilicită.
Clauza de inalienabilitate este reglementată de Codul civil în art. 627- 629.
Astfel, în 627 se prevede:
„(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru
o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să
curgă de la data dobândirii bunului.
(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o
impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului
contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros,
caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.
(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

Drept civil. Drepturi reale 25


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea
inalienabilităţii”.
Potrivit art. 628 alin. (4) din Codul civil:
„ (4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu
gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului”.
Potrivit acestor prevederi rezultă că pentru a produce efecte clauza de
inalienabilitate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să fie cuprinsă într-un testament sau o convenţie;
- să fie justificată de un interes serios şi legitim;
- să nu aibă o durată mai mare de 49 de ani, termen care începe să curgă de la
data dobândirii bunului.
Clauza de inalienabilitate încetează fie prin convenţia părţilor, pe cale judiciară
sau prin constatarea nulităţii acesteia.

Sarcina de lucru 2
Elaboraţi un text de 10-12 rânduri în care să argumentaţi
raţionalitatea instituirii restricţiei dreptului de proprietate ce constă
în clauza de inalienabilitate.

II. Restricţii legale aduse dreptului de proprietate


În scopul protejării unor interese generale sau a drepturilor altor persoane,
legiuitorul a instituit o serie de restricţii cu privire la exerciţiul unora dintre
atributele dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil în art. 602 alin. (1)
dispune: „(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în
interes public, fie în interes privat”.
Alin. (2) al aceluia şi articol precizează că din perspectiva interesului ocrotit
prin aceste limitări, „Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori
desfiinţate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate faţă de terţi
este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege”.
Examinarea restricţiilor în sistemul cursului de faţă vizează doar pe cele ce nu
formează obiectul altor discipline (dreptul comercial, administrativ, etc.),
respectiv:
A. Restricţii privind interesele economice şi sociale generale, precum şi
interesele domeniului public.
B. Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.

A. Restricţii privind interesele economice şi sociale generale precum şi


interesele domeniului public.
Drept civil. Drepturi reale 26
Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
a. Limitarea proprietăţii private prin Constituţie, are în vedere dispoziţiile
articolului 44 alineat 3, potrivit căruia:
„Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică,
stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

Aceeaşi dispoziţiune este cuprinsă şi în textul articolului 562 alin. (3) din
Codul civil dispune că:
„(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică
stabilită potrivit legii, cu justa şi prealabila despăgubire, fixată de comun
acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra
cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească”.
Totodată, potrivit articolului 44 alineat 5 din Constituţie, „Pentru lucrări de
interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile
autorităţii”.
Din cele de mai sus rezultă că limitările şi restricţiile prevăzute în art. 44 din
Constituţie sunt operante cu următoarele condiţii:
1. să existe o cauză de interes general sau de utilitate publică;
2. cauza sau interesul să fie stabilite prin lege;
3. despăgubirea proprietarului proporţional cu prejudiciul încercat şi în
principiu în prealabil.

Exproprierea este operaţiunea prin care unele imobile sunt trecute forţat în
proprietatea publică. Este motivul pentru care procedura exproprierii se
declanşează doar atunci când părţile nu convin ca transferul de proprietate în
domeniul public al statului să se facă în baza unui act juridic obişnuit,
vânzare, schimb, donaţie etc.
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituţia României (revizuită): „(2) Proprietatea privată este
garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetăţenii străini şi apatrizii
pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din
aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România
este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin
moştenire legală”.
Dreptul de preempţiune, este o veche instituţie a dreptului românesc, care
coboară în timp până în epoca feudalismului timpuriu. Preempţiunea numită şi
dreptul de protimis, constă în facultatea de care se bucură o persoană de a fi
preferată oricărei alteia la cumpărarea unui anumit bun. Dreptul de
preempţiune poate fi stabilit prin lege sau prin convenţia părţilor, fie în
favoarea unei persoane fizice sau juridice fie în favoarea statului şi constituie o
îngrădire a atributului dispoziţiei deoarece titularul său nu este liber să
înstrăineze bunul decât în anumite condiţii.
Până la intrarea a vigoare a Codului civil actual, singura dispoziţiune legală
care reglementa acest drept era cea cuprinsă în articolul 48 alineat 1 din Lege
18/1991 (cu modificările ulterioare), potrivit căreia „Înstrăinarea de terenuri

Drept civil. Drepturi reale 27


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
agricole în extravilan prin vânzare se poate face prin exercitarea dreptului de
preempţiune”.
Potrivit art. 1.730 din Codul civil:
„(1) În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit
preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.
(2) Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai
dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.
(3) Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă
dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau
de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge
de la comunicarea ofertei către preemptor”.
Dreptul de preemţiune este recunoscut în favoarea unor categorii de persoane
expres şi limitativ prevăzute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor
vecini şi statului şi se exercită prin Agenţia pentru Dezvoltare şi amenajare
Rurală. În legătură cu dreptul de preemţiune aşa cum este el reglementat prin
articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 precizări:
1) Preemţiunea nu operează decât atunci când în discuţiune sunt terenuri
agricole situate în extravilan. „Per a contrario”, în cazul terenurilor situate în
intravilan şi a terenurilor neagricole din extravilan dispoziţiile art. 48 nu sunt
aplicabile.
2) Dreptul de preemţiune nu poate fi exercitat de titularii săi decât în materia
vânzării. Dimpotrivă el nu-şi are aplicare în cazul altor contracte având drept
obiect schimbul, donaţia, arenda sau eventual în materia partajului de bunuri.
3) Exercitarea dreptului de preemţiune presupune respectarea procedurii
prescrise de articolul 48, în sensul sesizării Agenţiei pentru Dezvoltare şi
Amenajare Rurală prin mijlocirea căreia este desemnată persoana ce ar putea
cumpăra. Dacă nici unul dintre cei prevăzuţi de articolul 48 alineatul 2 nu
doreşte să cumpere, dreptul lor la preemţiune se consideră stins, revenind însă
statului în ordinea preferinţei stabilite de text.
Dacă în final agenţia nu acordă statului dreptul de preferinţă în termen de 30 de
zile, vânzarea se va putea face liber, aşa cum prevede alineatul final al
articolului 48. Discuţii în practică s-au făcut cu privire la exercitarea dreptului
de preemţiune în cazul contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de
întreţinere şi al coproprietăţii (Lupulescu, 1993, p. 12).
a. Limitări ale dreptului de proprietate referitoare la construcţii
Legea nr. 50/19913 privind autorizarea executării construcţiilor instituie şi
restricţii vizând exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevăzute norme
referitoare la autoritatea administrativă a lucrărilor de construire, reconstruire,
modificare, extindere sau reparare a clădirilor de orice fel. Dreptul de
dispoziţie este restrâns şi prin interdicţia desfiinţării unor construcţii ori
amenajări, condiţionat de obţinerea unei autorizaţii administrative. Totodată, în
cazul concesionării de terenuri pentru construcţii în situaţia neînceperii

3
Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004

Drept civil. Drepturi reale 28


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
construcţiei în termen de un an de la obţinerea actului de concesiune,
autorizarea îşi pierde valabilitatea.
b. Inalienabilitatea legală, ca rezultat al dispoziţiilor legii, se referă la
bunurile scoase din circuitul civil.

Articolul 136 alineat 4 din Constituţia modificată şi completată prevede că:


„Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice,
ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau
pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică”.
În realizarea aceleiaşi interdicţii constituţionale, potrivit articolului 5 alineat
2 din Legea 18/1991 (cu modificările ulterioare), terenurile care fac parte din
domeniul public sunt scoase din circuitul civil.

Inalienabilitatea unor bunuri rezultă şi din interpretarea „per a contrario” a


dispoziţiilor art. 1229 din Cod civil potrivit cărora „numai bunurile care sunt în
circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”, fiind deci oprită
vânzarea celor pe care legea le scoate în afara circuitului civil.
Astfel de bunuri, deşi în principiu aflate în circuitul civil, sunt oprite
comerţului cum ar fi substanţele toxice şi halucinogene, explozibile sau
animalele bolnave de boli contagioase.
c. Limitări impuse de interese ce vizează apărarea naţională, se referă la
constituirea de desmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri
aflate în puterea de dispoziţie şi folosinţă a Ministerului Apărării Naţionale.
h) Interdicţii referitoare la exploatarea subsolului
Deşi art. 559 alin. (2) din Codul civil prevede în principiu că
„proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afara de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”,
Articolul 136 alineat 3 din Constituţie limitează acest drept. Textul prevede că:
„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei
economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice”.

Sarcina de lucru 3
Analizaţi comparativ reglementările prevăzute în Vechiul Cod civil şi
Codul civil în vigoare referitoare la principalele categorii de restricţii
legale aduse dreptului de proprietate.

Drept civil. Drepturi reale 29


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
B. Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
Raporturile de vecinătate implică o multitudine de probleme legate de
exerciţiul atributelor proprietăţii de către cei ce se află în relaţii de vecinătate.
În articolul 44 alineat 7, Constituţia prevede că:
„Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului”.
În practica judiciară s-a stabilit că de cele mai multe ori exercitarea servituţilor
legate de vecinătate constituie cel mai important factor procesiv. Pentru aceste
considerente, analiza restricţiilor dreptului de proprietate în materia vecinătăţii
se impune atât ca o necesitate de ordin doctrinar cât şi judiciar. Vecinătatea a
două proprietăţi poate da naştere unor limitări şi restricţii de drepturi de
proprietate, aşa zisele servituţi naturale şi legale.
În categoria servituţilor naturale le amintim pe cele referitoare la ape, la
grăniţuire sau împrejmuirea proprietăţii care constituie dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate. Dimpotrivă, servituţile legale spre exemplu cele
referitoare la zidul ori la şanţul comun, nu constituie dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate ci restricţii legale referitoare la exercitarea acestuia.
Dintre aceste restricţii, mai importante sunt cele referitoare la obligaţiile
„propter rem”, obligaţia de toleranţă sau incidente rezultate din raporturile de
vecinătate.
Obligaţiile reale de a face, numite şi obligaţii „propter rem” apar ca un
accesoriu al unui drept real a cărui soartă o vor urma. Această obligaţie nu
corespunde însuşi dreptului real, deoarece ea nu incumbă oricărei persoane, ci
numai titularului dreptului real cu privire la bun, oricare ar fi el. Ea este însă
atât de strâns legată de bun, încât îl urmează în mâna oricărui s-ar găsi.
Aflăm obligaţii „propter rem” în legislaţia noastră doar în materia funciară.
Spre exemplu articolul 58 din Legea 18/1991 stabileşte că titularii unor
proprietăţi învecinate vor face împreună atunci când se impune, lucrări pentru
protecţia şi ameliorarea solului.
Obligaţia de toleranţă există în raporturile de vecinătate, separat şi
inconfundabil cu cea rezultată dintr-o servitute. În acest caz nu ne aflăm deci în
prezenţa unei servituţi ci a unor drepturi de creanţă rezultate dintr-un raport
juridic obligaţional.
Din raporturile de vecinătate se pot naşte şi incidente nerecunoscute în mod
special de legislaţia în materie, dar întâlnite în practica judecătorească. Astfel
de incidente, sunt cele legate de tulburarea adusă raporturilor de vecinătate prin
exercitarea abuzivă a atributelor proprietăţii. În această împrejurare, important
este de cunoscut dacă titularul îşi exercită prerogativele în limitele dreptului
său recunoscut de lege, sau dimpotrivă abuzând cu rea credinţă de dreptul său
tulbură normala exploatare a fondurilor învecinate de către alte persoane.

Drept civil. Drepturi reale 30


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
2.1.3. Obiectul dreptului de proprietate privată
Potrivit art. 553 alin. (1) din Codul civil, „(1) Sunt obiect al proprietăţii private
toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând persoanelor fizice,
persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale”.
Rezultă aşadar că deşi obiect al dreptului de proprietate privată îl constituie
bunurile de uz sau de interes privat (mobile şi imobile) care aparţin subiectelor
dreptului de proprietate privată4, totuşi acesta poate purta şi asupra unui drept,
cu condiţia ca el să facă din element activ al unui patrimoniu şi să fie în
principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista în principiu decât
asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea, proprietatea poate să fie
exercitată bunăoară şi asupra unui document constatator al unei creanţe, cum
sunt titlurile de credit. O altă cerinţă generală cu privire la obiectul dreptului de
proprietate este aceea ca bunul să existe. Existenţa bunului, implică însă
delimitarea sa materială în raport cu coordonatele înconjurătoare dar şi în
raport cu alte bunuri similare.
Cea mai dificilă, delimitarea priveşte cazul bunurilor imobile atât prin natura
lor specială, cât şi prin regimul juridic diferit de al imobilelor. Delimitarea
presupune în materia imobilelor operaţiunile juridice de îngrădire şi grăniţuire.
Regimul juridic al imobilelor, are în vedere în principal regimul special al
apelor pluviale (de izvor sau curgătoare) al terenurilor şi al construcţiilor.
Urmărim în detaliu, delimitarea proprietăţilor şi regimul juridic al imobilelor.
Delimitarea proprietăţilor

Delimitarea proprietăţilor, este operaţiunea care implică fie grăniţuirea a


două proprietăţi lipite între ele, fie îngrădirea proprietăţii ca atribut al
proprietarului de a se folosi liber de fondul său.

a) Îngrădirea, constituie cel mai frecvent mijloc pentru împiedicarea


violării proprietăţii, realizându-se prin împrejmuiri cu garduri, ziduri, şanţuri
etc. Potrivit art. 561 din Codul civil „Orice proprietar poate să îşi
îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile
ocazionate”.
Codul civil reglementează diferit îngrădirea de bunăvoie (art. 561) şi îngrădirea
obligatorie (art. 662).
Dacă în primul caz îngrădirea este o facultate, lăsată la aprecierea
proprietarului, în cel de al doilea ea este dictată de lege, datorită apropierii
dintre proprietăţile existente în localităţile urbane. Art. 662 din Codul civil
prevede Obligaţia de construire a despărţiturilor comune:
„(1) Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie
la construirea unei despărţituri comune”.

4
Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46

Drept civil. Drepturi reale 31


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
b) Grăniţuirea proprietăţilor învecinate
Regula prevăzută de art. 560 din Codul civil este că:
„Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grănițuire prin
reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal,
cheltuielile ocazionate de aceasta”.
De obicei grăniţuirea are loc pe cale amiabilă, prin aceasta urmărindu-se
delimitarea proprietăţilor învecinate, prin semne exterioare şi vizibile.

În practică se pot ivi însă situaţii când grăniţuirea nu se poate face prin bună
înţelegere, fiind necesară intervenţia instanţei. Acţiunea în justiţie prin care
unul dintre proprietari cere în contradictoriu cu vecinii săi delimitarea
proprietăţilor se numeşte acţiune în grăniţuire.

Grăniţuirea poate să presupună stabilirea hotărniciei în cazul în care ea a fost


modificată, dar în subsidiar poate avea ca obiect şi revendicarea unei suprafeţe
de teren cotropite printr-o falsă hotărnicie. În această ultimă situaţie,
reclamantul trebuie să facă dovadă în primul rând că este titularul dreptului de
proprietate.
Regimul juridic al imobilelor
Potrivit art. 559 din Codul civil:
(1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului,
cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi
în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.
(3) Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează
sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de
a apropria şi de a utiliza, în condițiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale”.
A) Proprietatea solului, implică proprietatea suprafeţei şi a subsolului.
a) Proprietatea suprafeţei, este reglementată de art. 559 alin. (2) Cod civil.
În spiritul acestui text, pe suprafaţa terenului său proprietarul poate să ridice
liber „toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă,
în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe
care acestea le-ar produce”.
Totodată, ca efect al exclusivităţii dreptului, acesta poate interzice vecinilor să-i
aducă orice atingere. În virtutea articolului 613 din Codul civil:
„(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea
ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

Drept civil. Drepturi reale 32


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând
proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în
mod natural pe fondul său”.
Rezultă aşadar că titularul dreptului de proprietate poate să taie crengile
copacilor ce se întind şi fac umbră proprietăţii sale, ori rădăcinile întinse pe
terenul său.
În ceea ce priveşte coloana aeriană ce se ridică perpendicular pe suprafaţa
solului, deşi nu este proprietatea sa ea aparţine titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul poate edifica construcţii de orice înălţime, cu condiţia
obţinerii autorizaţiei administrative. El nu se poate însă opune survolării
proprietăţii sale de aeronave, şi nici transportului energiei electrice prin cabluri
suspendate. Temeiul acestor îngrădiri, îl constituie prevederile articolului 136
alineatul 3 din Constituţie, potrivit cărora, spaţiul aerian face obiectivul
exclusiv al proprietăţii publice.
b) Proprietatea subsolului, este instituită de art. 559 Cod civil, potrivit căruia
proprietarului îi este recunoscut dreptul şi asupra subsolului fondului său,
indiferent de adâncimea sa. Articolul 559 din Codul civil, permite
proprietarului să facă „în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege,
şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”. Dreptul
asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotrivă este îngrădit prin
anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 44 alineatul 5 din
Constituţie precizează că: „Pentru lucrări de interes general, autoritatea
publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a
despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”.
Totodată, textul articolului 136 alineatul 3 stabileşte că bogăţiile de orice
Reţine aceste natură ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
aspecte!
B) Regimul juridic al terenurilor
Până în decembrie 1989, legislaţia era foarte restrictivă în ceea ce priveşte
dobândirea, circulaţia şi înstrăinarea terenurilor:
- articolul 30 din Legea 58/1974 stabilea interdicţia înstrăinării altfel decât
prin moştenire legală;
- cei ce părăseau definitiv ţara erau sancţionaţi cu trecerea terenurilor lor în
proprietatea statului;
- dobândirea prin efectul uzucapiunii era de asemenea interzisă.
Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, şi se tindea spre desfiinţarea
proprietăţii private asupra acestora. Constituţia în vigoare prevede că
proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
În afară de unele restricţii pe care le-am amintit deja, Legea 18/1991, stabileşte
cadrul juridic al dobândirii şi circulaţiei terenurilor în România. Potrivit acestei
legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al României.
În conformitate cu art. 559 alin. (1) din Codul civil în vigoare din 1 octombrie
2011, proprietatea terenului se întinde şi asupra a spaţiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale (Florea, 2011, p. 67).

Drept civil. Drepturi reale 33


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Delimitarea terenurilor ce formează dreptul de proprietate privată se impune
mai ales cât priveşte suprafaţa lor. Ori de câte ori există neînţelegeri cu privire
la suprafaţa terenurilor învecinate, instrumentul juridic pe care părţile îl pot
utiliza este prevăzut de art. 560 Cod civil şi anume acţiunea în grăniţuire.
În ce priveşte subsolul terenului, se aplică prevederile art. 559 din Codul civil
coroborate cu dispoziţiile art. 556 alin (1) din Codul civil şi ale art. 44 alin. (5)
din Constituţie.
Regimul juridic al construcţiilor
În legislaţia anterioară au existat mai multe restricţii şi limitări ale dreptului de
proprietate având ca obiect construcţiile. Articolul 5 din Legea 4/1973 stabilea
că „cetăţenii au dreptul să aibă în proprietate personală o singură casă de
odihnă pentru ei şi familiile lor”.
Articolul 60 alineatul 1 lit. a din Legea 5/1973 referitoare la administrarea
fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietar şi chiriaşi (încă
în vigoare) stabileşte reguli referitoare la normarea suprafeţei locuibile în
sensul că fiecare persoană are dreptul la o singură cameră.
În ceea ce priveşte casele de odihnă, articolele 45-48 din Legea 5/1973
dispuneau ca acestea să aibă dimensiuni restrânse şi să se rezume strict la
nevoile proprietarilor şi familiilor lor.
Decretul Lege 61/7 februarie 1990, prevede posibilitatea cumpărării locuinţelor
proprietate de stat de către chiriaşii care locuiesc în ele. Cei ce au cumpărat
locuinţe şi al căror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 în
proprietatea statului, dobândesc prin efectul Legii 18/1991 dreptul de
proprietate asupra acestora prin decizia Prefectului.
Legea 85/22 iulie 1992, a extins sfera locuinţelor ce pot fi vândute şi asupra
acelora construite din fondurile fostelor unităţi economice sau bugetare, în
condiţiile Decretului Legea 61/1990.
Edificarea unei construcţii, impune obţinerea autorizaţiei eliberate de
autoritatea administrativă competentă, potrivit procedurii prevăzute de Legea
nr. 50/19915.

Sarcina de lucru 4
Enumeraţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente între
îngrădire şi grăniţuire ca modalităţi de delimitare a proprietăţilor.

5
Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004

Drept civil. Drepturi reale 34


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Regimul juridic al apelor
Constituţia reglementează în articolul 136 alineat 3 împrejurarea că apele cu
potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interesul public şi
marea teritorială, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Potrivit art. 5 din
Legea 17/7 august 1990 modificată, apele maritime interioare, marea
teritorială, solul şi subsolul acestora precum şi spaţiu aerian de deasupra lor fac
parte din teritoriul României.
Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 reglementează în art. 604-610
limitele dreptului de proprietate privată relative la folosirea apelor (Florea,
2011, p. 54), după cum urmează:
- Art. 604 - Regulile privind curgerea firească a apelor
„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a
apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate
cere autorizarea justiţiei spre a face pe fondul sau lucrările necesare schimbării direcţiei
apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de
natură să agraveze situaţia fondului inferior”.
Potrivit acestui text de lege, în ceea ce priveşte împiedicarea curgerii fireşti a
apelor, limitarea se adresează în egală măsură atât proprietarului fondului
superior cât şi proprietarului fondului inferior.
Astfel, proprietarului fondului inferior îi incumbă obligaţia de a nu face nimic
de natură să împiedice curgerea firească a apelor, iar proprietarul fondului
superior este obligat să se abţină de la efectuarea lucrărilor care ar putea agrava
situaţia fondului inferior.
În situaţia în care fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor,
proprietarul acestuia are posibilitatea să efectueze lucrările necesare schimbării
direcţiei apelor numai dacă îndeplineşte următoarele condiţii:
- să aibă autorizarea justiţiei;
- să suporte cheltuielile aferente lucrărilor.

- Art. 605- Regulile privind curgerea provocată a apelor


„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţăşnesc
pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia,
al apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic,
agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă
sau într-un şanţ.
(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de
scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata
unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.

Drept civil. Drepturi reale 35


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
(3) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o
construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”.
Prevederile cuprinse în acest articol se adresează proprietarului fondului
inferior statuând pentru acesta obligația să nu împiedice curgerea apelor
provocate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane şi se referă la
următoarele situaţii:
- apele care țâşnesc de pe fondul superior din cauza unor lucrări subterane
întreprinse de proprietarul acestuia;
- apele provenite din secarea terenurilor mlăştinoase;
- apele folosite în scop casnic, agricol sau industrial.
Pentru a se invoca obligaţia proprietarului fondului inferior de a nu stăvili
curgerea provocată a apelor, trebuie îndeplinită o condiţie: curgerea provocată
să preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ, adică într-un spaţiu ce
are ca destinaţie curgerea apei (Florea, 2011, p. 55).
Şi în sarcina proprietarului fondului superior sunt stabilite două obligaţii:
- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii
minime fondului inferior;
- să plătească o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului
inferior.
În alineatul 3 al articolului analizat se prevede şi o excepţie de la limitarea
interzicerii împiedicării curgerii provocate a apelor. Potrivit prevederilor
acestui alineat, dacă pe fondul inferior se află „construcţie, împreună cu
grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”, proprietarul nu mai este obligat să
nu împiedice curgerea provocată a apei, putând întreprinde orice măsuri pentru
salvarea bunurilor respective.
- Art. 606- Cheltuielile referitoare la irigaţii
„(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi
artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să
facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.
(2) Dispoziţiile art. 605 alin. (2) şi (3) se aplică în mod corespunzător”.
Limita reglementată de prevederile art. 606 din Codul Civil se aplică
proprietarului fondului situat pe malul unei ape sau străbătut de o apă
curgătoare. Această limitare constă în obligaţia proprietarului fondului riveran
de a permite efectuarea lucrărilor necesare irigării unor fonduri vecine. Această
prevedere se referă la apele naturale şi artificiale de care se poate dispune în
mod efectiv.
În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de a efectua lucrările de captare,
proprietarul fondului ce urmează a fi irigat trebuie să îndeplinească următoarele
condiţii:
- să suporte cheltuielile lucrărilor;
- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii
minime fondului inferior,

Drept civil. Drepturi reale 36


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
- să plătească o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului
riveran.
Excepţia prevăzută la art. 605 alin. (3) din Codul civil operează şi în acest caz.

- Art. 607 - Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa


„(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în
schimbul unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care
nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea
acorda surplusului de apă o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. El poate
însa cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi
existenţa reală a destinaţiei pretinse”.
Limita instituită în acest text de lege stabileşte în sarcina proprietarul căruia îi
prisoseşte apa pentru necesităţile curente obligaţie şi anume, aceea de a oferi
surplusul proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul
său decât cu o cheltuială excesivă. Trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
- achitarea de către proprietarul lipsit de apă a unei juste şi prealabile
compensaţii către proprietarul căruia îi prisoseşte apa, pentru surplusul de apă
primit;
- cheltuielile pe care ar trebui să le suporte proprietarul aflat la nevoie pentru
procurarea apei pe cont propriu să fie excesive.
Alin. (2) al art. 607 reglementează situaţia în care proprietarul surplusului de
apă ar acorda acestuia o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente.
În această ipoteză proprietarul surplusului de apă nu se poate prevala de
afectarea destinaţiei pretinse pentru a fi scutit de îndeplinirea obligaţiei, în
afară de cazul în care dovedeşte că destinaţia pretinsă este reală. În acest caz
poate pretinde proprietarului aflat la nevoie despăgubiri suplimentare (Florea,
2011, p. 57).
- Art. 608 - Întrebuinţarea izvoarelor
„(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub
rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin
această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea
nevoilor curente”.
Potrivit acestui text de lege cel care este proprietarul terenului este şi
proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Rezultă aşadar că
proprietarul unui fond poate acorda izvorului aflat pe fondul său orice
întrebuinţare. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului,
împiedicând-o să curgă pe fondul inferior, poate desfiinţa izvorul sau să-i
schimbe cursul. Odată trecută însă apa pe terenul vecin, aceasta devine prin
accesiune proprietatea titularului acestui fond.
La această reglementare Codul civil, prin prevederile art. 608, instituie două
excepţii:

Drept civil. Drepturi reale 37


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul
fondului inferior atunci când întrebuinţează într-un anumit fel izvorul;
- obligaţia de a nu schimba cursul izvorului dacă prin această schimbare ar
lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor
curente.
În art. 611-616 Codul civil instituie limite relative la picătura streşinii,
distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi plantaţii,
precum şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.
Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numită res comunis”, astfel
încât ele devin proprietatea titularului fondului pe care au căzut.
Doar în acest caz, apa de ploaie (ca şi cea rezultată din topirea zăpezilor sau a
gheţurilor) poate forma obiectul proprietăţii private, în sensul că proprietarul
terenurilor poate să o folosească în mod exclusiv. El poate să o reţină pe
terenul său sau să o lase să curgă pe fondurile inferioare. În momentul în care a
căzut apa încetează a mai fi un lucru al nimănui (res nullius), aparţinând
proprietarul fondului.
Proprietarii fondurilor inferioare sunt opriţi a stăvili curgerea naturală a apei pe
terenurile lor.
O obligaţie similară are însă şi proprietarul fondului superior, oprit de a stăvili
scurgerea naturală a apei pe terenul inferior.
Codul civil, în art. 611-616 reglementează limitele referitoare la picătura
streşinii, distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi
plantaţii, dar şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.
Limitarea privind picătura streşinilor, constă în îndatorirea proprietarului de a
face streşina casei în aşa fel încât apele ploilor să se scurgă pe terenul său ori în
stradă, nu pe locul vecinului (articolul 611 Cod civil).
În ceea ce priveşte distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii,
limitarea se referă la îndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcţii
cu condiţia respectării unei anumite distanţe faţă de linia despărţitoare de
fondul vecin, aşa cum este precizată această distanţă prin lege sau prin obiceiul
locului.
Art. 613 din Codul civil reglementează distanţa minimă pentru arbori, după
cum urmează:
„(1) În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia
acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.
(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea
ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând
proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum si dreptul de a păstra fructele căzute în
mod natural pe fondul său”.

Drept civil. Drepturi reale 38


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Limitatea de vedere, care constă în interdicţia de a se deschide ferestre de
vedere sau balcoane asupra fondului învecinat la distanţe mai mici decât cele
prevăzute de articolul 615 Cod civil.
Fereastra sau deschiderea în zidul comun Art. 614
„Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun, decât cu acordul
proprietarilor”.
Distanţa minimă pentru fereastra de vedere Art. 615
„(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau
neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin, şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar
spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa
zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la
linia de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la
punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie”.

Sarcina de lucru 5
Prezentaţi comparativ regimul juridic al apelor aşa cum a fost prevăzut
în vechea legislaţie şi Codul civil în vigoare.

2.1.4. Formele dreptului de proprietate


Potrivit articolului 136 alineat 1 din Constituţie, „proprietatea este publică sau
privată”. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizează în art.
552 formele de proprietate:
„Proprietatea este publică sau privată”.
Din textele mai sus citate, rezultă că legiuitorul se referă la două ipostaze ale
proprietăţii, şi anume proprietatea privată şi proprietatea publică.

Proprietatea privată
Art. 44, alin. 2 din Constituţie, referindu-se la proprietatea privată precizează
că aceasta este „garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de
titular”. Cu toate acestea, Codul civil oferă cadrul juridic cel mai complet de
reglementare a proprietăţii private sub toate aspectele.
Codul civil în art. 555, reglementând Conţinutul dreptului de proprietate
privată prevede:

Drept civil. Drepturi reale 39


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
„(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi
dezmembrăminte, după caz”.
Definiţia doctrinară a proprietăţii private este următoarea:

Dreptul de proprietate privată este dreptul ce aparţine persoanelor fizice,


juridice, statutului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri
imobile sau mobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate,
în mod exclusiv şi perpetuu, în limitele legii.

Subiectele dreptului de proprietate privată


Titulari ai dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele
juridice, statul, comunele, oraşele, municipiile şi judeţele.
În dreptul civil român orice persoană fizică este subiect al dreptului de
proprietate privată având aptitudinea de a dobândi drepturi patrimoniale chiar
din momentul concepţiei (Florea, 2011, p. 46).
Persoanele fizice pot avea în proprietate orice bun mobil sau imobil aflat în
circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privată este în
principiu nelimitat în sensul că o persoană fizică poate avea oricâte locuinţe,
teren arabil, acţiuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din
patrimoniul lor, le pot înstrăina sub orice formă, pot crea drepturi reale prin
dezmembrarea proprietăţii lor, clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate.
Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituţie:
„Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute
prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Există şi interdicţii legale, în sensul că anumite categorii nu pot avea calitatea
de cumpărători în cazul vânzării unor active ce aparţin societăţilor comerciale
şi regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraţiei publice
locale este acţionar6. Din aceste categorii fac parte:
- reprezentanţii instituţiilor publice implicate în adunările generale ale
acţionarilor;
- membrii consiliilor de administraţie şi directorii executivi ai societăţilor
comerciale sau ai regiilor autonome vânzătoare (Florea, 2011, p. 47).
Persoane juridice
În prezent în România sunt multe categorii de persoane juridice şi foarte multe
persoane juridice. Printre persoanele juridice de drept privat care au calitatea de
subiecte ale dreptului de proprietate privată amintim:

6
Art. 23-30 dn O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, modificată

Drept civil. Drepturi reale 40


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
- societăţile comerciale române, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
sau cu capital de stat şi privat;
- societăţile comerciale cu participare de capital străin cu sediul în România
care sunt persoane juridice de drept privat române (art. 40 alin. (1) din Legea
nr. 105/1992);
- societăţile agricole cu personalitate juridică de tip privat, cu capital variabil,
cu un număr nelimitat şi variabil de asociaţi (art. 4 din Legea nr. 36/1991);
- asociaţiile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea
cooperaţiei);
În calitate de persoane juridice de drept civil, unităţile administrativ –
teritoriale, au în proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotrivă, în calitate
de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de
proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.
În ceea ce priveşte societăţile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea
nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor
întreprinderi sunt acestea, în vreme ce statul este doar proprietarul acţiunilor.
Tuturor acestora le este comun faptul că trebuie să aibă un patrimoniu propriu,
distinct de cel al asociaţilor, afectat realizării unui anumit scop social – legal
(spunem noi). În patrimoniul acestora se găsesc bunuri, mobile sau imobile,
asupra cărora exercită un drept de proprietate privată.
În afara acestor categorii de persoane juridice, societăţile comerciale agricole
sau civile cu scop lucrativ mai sunt şi persoane juridice cu scop nelucrativ, cum
este cazul fundaţilor, sindicatelor sau a asociaţiilor obşteşti, care pot fi titulare
ale dreptului de proprietate privată.
În aceeaşi măsură, sub titulare ale dreptului de proprietate privată, cultele
religioase precum şi aşezămintele bisericeşti (art. 37 alin. (1) din Legea nr.
486/2006 privind libertatea religioasă şi regimul general al cultelor). Acestea
sunt autonome faţă de stat, care se limitează doar la sprijinirea activităţii lor.
Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele şi aşezămintele bisericeşti
exercită în exclusivitate atributele dreptului de proprietate privată, având
totodată legitimare procesuală în procesele ce au ca obiect dreptul lor de
proprietate.
Statul şi unităţile administrative, exercită prerogativele proprietăţii private
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale (art. 553 alin. (1) din Codul civil).
Obiectul dreptului de proprietate privată

Potrivit art. art. 553 din Codul civil:


„(1) Sunt obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile
care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.
(2) Moştenirile vacante se constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul
privat al comunei, oraşului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară.
Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se

Drept civil. Drepturi reale 41


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi
intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
(3) Moştenirile vacante şi imobilele menţionate la alin. (2), aflate în străinătate, se cuvin
statului roman.
(4) Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi rămân în circuitul civil,
dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite
şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege”.
Rezultă aşadar că obiect al dreptului de proprietate privată pot fi bunurile de uz
sau de interes privat care aparţin subiectelor de proprietate privată. De la acest
principiu există o excepţie instituită de art. 136 alin. (3) din Constituţie prin
care se prevede că bunurile enumerate în textul citat sunt obiectul exclusiv al
dreptului de proprietate publică.

Sarcina de lucru 6
Rezumaţi în 5-7 rânduri deosebirile ce apar în reglementarea proprietăţii
private în legislaţia în vigoare comparativ cu legislaţia abrogată .

Proprietatea publică

Dreptul de proprietate publică este dreptul real care aparţine statului şi


unităţilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile şi imobile de
interes naţional sau local, asupra cărora exercită atribuţiile dreptului de
proprietate.

Legislativ, proprietatea publică este reglementată de Constituţie, Codul civil şi


o serie de legi speciale. Constituţia în articolul 136 alineatul 2 foloseşte
termenul de proprietate publică, precizând că aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale.
Articolul 554 din 2 Codul civil, precizează:
„(1) Bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă
numai dacă au fost legal dobândite de către acestea.
(2) Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată
se aplică şi dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile
cu acesta din urmă”.

Drept civil. Drepturi reale 42


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Caracterele juridice ale proprietăţii publice
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. (4) din Constituţie, alin. (1) al art.
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, şi ale art. 861
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate publică este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
Din text, rezultă expres, cele trei caractere juridice şi anume:
1) Caracterul inalienabil, prin care se înţelege că bunurile din domeniul public
sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat chiar de
textul constituţional: articolul 136 alineatul 4 prevede că „Bunurile proprietate
publică sunt inalienabile”. În acelaşi sens, art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991
prevede că „Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
circuitul civil”.
Deşi sunt inalienabile, prevederea constituţională permite ca, în condiţiile legii
asemenea bunuri să poată fi date în administrarea regiilor autonome ori a
instituţiilor publice, concesionate sau închiriate. Deosebit faţă de cele
proprietate privată, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodată însă bunuri
înstrăinate, statului fiindu-i inaccesibil atributul dispoziţiei cu privire la aceste
bunuri.
2) Caracterul imprescriptibil, constă în faptul că nimeni nu ar putea opune
vreodată titularului domeniului public prescripţia achizitivă.
Art. 861 alin. (2) Cod civil reglementând caracterele dreptului de proprietate
publică dispune că:
„(1) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
(2) Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi
prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
(3) În condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă
şi pot fi concesionate ori închiriate”.
Art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991 prevede că dreptul de proprietate asupra
terenurilor aparţinând domeniului public este imprescriptibil.
3) Caracterul insesizabil, presupune împiedicarea urmăririi bunurilor din
domeniul public pentru realizarea creanţelor. Întrucât statul este întotdeauna
solvabil, atât datoriile sale cât şi ale unităţilor administrativ-teritoriale se
plătesc ori se lichidează prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind
aplicabile dispoziţiile de drept comun referitoare la urmărirea silită.
Dimpotrivă dacă asemenea bunuri ar fi urmăribile, atunci ar însemna indirect
că oricine ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
contravine caracterului lor inalienabil.
În aceeaşi măsură, dreptul de proprietate publică este totodată nedezmembrabil.
Obiectul dreptului de proprietate publică
Spre deosebire de proprietatea privată, nu orice bun mobil sau imobil face parte
din domeniul public.

Drept civil. Drepturi reale 43


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Din analiza dispoziţiilor constituţionale şi a celorlalte acte normative în materie
rezultă că proprietatea publică este alcătuită din bunurile prevăzute la art. 136
alin. (3) din Constituţie, din cele stabilite în Anexa la Legea nr. 213/1998
privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, dar şi din orice
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi
sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevăzute de lege (Florea, 2011, p. 78)
Potrivit criteriului importanţei sociale, domeniul public poate fi de interes
naţional, când atributele proprietăţii sunt exercitate de stat, sau de interes local,
când proprietatea aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.
De asemeni, sun bunuri de uz public, accesibile tuturor persoanelor (parcuri,
pieţe, străzi) şi bunuri de interes public care deşi nu pot fi folosite de orice
persoană, sunt destinate a fi folosite pentru activităţi ce interesează pe toţi
membrii societăţii (şcoli, teatre, muzee, biblioteci).
Art. 136 alin. 3 din Constituţie, prevede că fac obiectul exclusiv al proprietăţii
publice, bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţii, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în
interesul public, plajele, marea teritoriale, resursele naturale ale zonei
economice ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege.

Sarcina de lucru 7
Identificaţi şi rezumaţi în 3-5 fraze diferenţele dintre proprietatea
publică şi proprietatea privată.

2.1.5. Modalităţile dreptului de proprietate


Noţiuni generale
Deşi dreptul de proprietate se înfăţişează de regulă ca un drept pur şi simplu
având un singur titular, există şi situaţii când acesta poate fi afectat de
modalităţi sau poate avea mai mulţi titulari.

Vom defini deci modalităţile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind


acele ipostaze când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra
unui bun sau mase de bunuri ori există anumite situaţii de incertitudine
temporară cu privire dreptul de proprietate.

Există aşadar, două categorii de modalităţi juridice şi anume:


1) atunci când dreptul de proprietate se găseşte într-o situaţie juridică de
incertitudine temporară, cum este cazul proprietăţii rezolubile şi a celei
anulabile;

Drept civil. Drepturi reale 44


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
2) atunci când mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietăţii comune în cele două forme, proprietatea comună la
cote părţi şi devălmăşia, proprietăţii periodice.
Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă apare în situaţia când transferul proprietăţii de la o
persoană la alta a operat sub o condiţie rezolutorie. Ce este condiţia, de ce
rezolutorie?

Ca modalitate a actului juridic civil condiţia este un eveniment viitor şi


nesigur ca realizare, de care depinde existenţa (naşterea sau stingerea) actului
juridic civil.

Potrivit art. 1.399 din Codul civil:


„Este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfiinţare depinde de un
eveniment viitor şi nesigur”.
Condiţia rezolutorie potrivit articolului 1401 din Codul civil:
„(1) Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei.
(2) Până la proba contrară, condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa
obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini”.
Este aşadar rezolutorie acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea
actului juridic civil (Beleiu, 1992, p. 154). Următoarea clauză constituie spre
exemplu o condiţie rezolutorie „Prezenta vânzare se desfiinţează dacă
vânzătorului i se naşte un copil în doi ani de la încheierea contractului”.
Revenind la proprietatea rezolubilă, concluzionăm că în cazul în care se
îndeplineşte condiţia, dreptul se desfiinţează retroactiv. Dimpotrivă, dacă nu se
îndeplineşte condiţia rezolutorie, dobânditorul îşi vede consolidat dreptul său.
În aceea ce-l priveşte pe acesta, condiţia ca eveniment viitor şi nesigur are
valoarea unei condiţii suspensive, întrucât de împlinirea acesteia este legată
naşterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani dacă nu se naşte un
copil, de exemplu).
Potrivit art. 1.400 din Codul civil:
„Condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei”.
Practic, până în momentul împlinirii condiţiei, proprietatea aparţine în
acelaşi timp la două persoane: dobânditorului proprietar sub condiţie
rezolutorie şi transmiţătorului sub condiţie suspensivă. Proprietatea
rezolubilă poate fi rezultatul voinţei legii sau al voinţei părţilor.

În Codul civil în vigoare, proprietatea rezolubilă nu e reglementată separat


(Florea, 2011, p. 153), însă potrivit Art. 1.758 din Codul civil:
„(1) Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie
prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis
cumpărătorului.
(2) Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani.
Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”.

Drept civil. Drepturi reale 45


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Vânzarea cu opţiune de răscumpărare reprezintă de fapt o vânzare sub condiţie
rezolutorie, pur potestativă depinzând doar de voinţa transmiţătorului dreptului
de proprietate, care îşi rezervă dreptul să ia înapoi bunul ce a făcut obiectul
contractului de vânzare-cumpărare şi să restituie preţul, adică îşi rezervă
dreptul de a pune părţile în situaţia anterioară încheierii contractului în cauză
(Florea, 2011, p. 154).
Proprietatea anulabilă

Proprietatea anulabilă este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate


dobândit de o persoană printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate
relativă); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimţământ. Nu eroarea
obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimţământului, ori această
deficienţă este sancţionată cu nulitatea absolută, potrivit adagiului “quod
nullum est nullum producit efectum”.

Atunci când proprietatea este dobândită printr-un act juridic anulabil, sunt
posibile 3 ipoteze:
1) actul translativ anulabil este confirmat de către titularul acţiunii în anulare.
În această situaţie, actul juridic se transformă dintr-un anulabil într-unul pur şi
simplu, consolidând în consecinţă dreptul de proprietate al dobânditorului.
2) titularul acţiunii în anulare, obţine anularea actului, deci încetează dreptul de
proprietate al dobânditorului retroactiv.
3) dreptul la acţiune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolidează dreptul
de proprietate al dobânditorului.
În toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului de proprietate este
temporară, anulabilitatea dreptului fiind posibilă până la confirmarea lui sau
până la împlinirea termenului de prescripţie.
În ceea ce priveşte prima ipoteză, Art. 1262 din Codul civil prevede:
„(1) Confirmarea unui contract anulabil rezultă din voinţa, expresă sau tacită, de a renunţa
la dreptul de a invoca nulitatea.
(2) Voinţa de a renunţa trebuie să fie certă”.
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiţii prevăzute de
Codul civil în art. 1263. Astfel, potrivit textului de lege citat,
- se poate confirma doar contractul ale cărui condiţii de validitate sunt întrunite
în momentul confirmării;
- în privinţa persoanei care poate confirma contractual se instituie două
condiţii: aceasta trebuie să cunoască în primul rând cauza de nulitate şi să nu
fie exercitată violenţă în acest sens.
- în alin. (3) şi (4) al art. menţionat se instituie o regulă specială pentru acele
persoane care au dreptul şi obligaţia de a încuviinţa actele minorilor precum şi
pe reprezentanţii instanţei de tutelă, condiţie potrivit căreia aceştia pot
confirma un contract dacă de încuviinţarea lor depindea încheierea valabilă a
acestuia.

Drept civil. Drepturi reale 46


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
- iar în alin. (5) se prevede posibilitatea confirmării implicite prin executarea
obligaţiei în mod voluntar la data la care contractul putea fi valabil confirmat,
iar cel interesat poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificări în
termen de şase luni de la notificare.
Proprietatea comună
Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 în art. 631 şi art. 632
reglementează noţiunea şi formele proprietăţii comune după cum urmează:
Art. 631: „Dispoziţiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul
unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de
proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari”.
Art. 632: „(1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele:
a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).
(2) Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.
(3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar”.
Proprietatea comună este cea mai importantă şi frecventă modalitate a dreptului
de proprietate. Caracteristic proprietăţii comune este faptul că toate
prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comună este susceptibilă de a fi exercitată pe cote părţi sau în
devălmăşie.

Deosebirea dintre proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea comună


în devălmăşie, constă în aceea că în primul caz fiecare dintre titulari are
determinată câte o fracţiune ideală din drept, pe când în cazul devălmăşiei
stăpânirea comună nu este dublată de determinarea cotei.

A) Dreptul de proprietate comună pe cote părţi


1) Definiţie, noţiuni generale

Cunoscut şi sub denumirea de coproprietate, proprietatea comună pe cote


părţi se caracterizează prin aceea că acelaşi bun, nefracţionat în
materialitatea sa aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre
aceştia având numai o cotă parte ideală din dreptul de proprietate.

Altfel spus, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun şi se întâlneşte cu dreptul


celorlalţi în fiecare dintre cele mai mici particule ce alcătuiesc bunul în
materialitatea sa.
Titularii dreptului de proprietate comună pe cote părţi cunosc întinderea
dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materială din bunul
comun ce corespunde întinderii dreptului lor. De exemplu, două persoane au în
proprietate comună un imobil format din teren şi casă de locuit. Întinderea
dreptului fiecăruia este determinată printr-o fracţie (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un
procent (25%, 50%), fără însă ca vreunul să cunoască exact parte din teren,
sau din casa de locuit corespunde dreptului său.

Drept civil. Drepturi reale 47


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Din cele expuse, rezultă că două idei sunt diriguitoare pentru configurarea
noţiunii de proprietate comună pe cote părţi, şi anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracţiuni şi
fiecare parte ar aparţine în exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate
ar fi exclusiv.
b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei părţi ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracţionat, nu însă şi bunul în
materialitatea sa.
La rândul său proprietatea comună pe cote poate fi privită în două forme şi
anume proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi indiviziunea. În vreme ce
proprietatea comună pe cote părţi are ca obiect un bun individual, indiviziunea
are ca obiect o universalitate de bunuri.
Dacă proprietatea comună pe cote părţi este o modalitate a dreptului de
proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Codul civil în art. 633 statuează o prezumţie relativă a coproprietăţii, articolul
menţionat dispunând că:
„Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară”.
Cât priveşte întinderea cotelor părţi, art. 634 din Codul civil prevede:
„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate
şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost
dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri”.
Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de două feluri şi anume:
I) – proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară, care poate
înceta prin efectul împărţelii sau partajului bunului;
II) – proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă ce nu poate să
înceteze nefiind posibilă împărţeala.
Le urmărim în detaliu:
I) Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară
De regulă, proprietatea comună pe cote părţi are un caracter temporar, ea
născându-se ca o consecinţă a moştenirii când în urma defunctului rămân mai
mulţi succesori.
Două principii caracterizează proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi
anume:
a) copărtaşul nu are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun
în materialitatea sa;
b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale
din drept (art. 634 alin. (1) din Codul civil).
La rândul său, fiecare din aceste principii generează drepturile care revin
fiecărui copărtaş şi anume:

Drept civil. Drepturi reale 48


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

Din primul principiu enunţat, rezultă consecinţa că nici unul dintre copărtaşi
nu poate înfăptui acte cu privire la bun în întregul său fără acordul celorlalţi.
Această consecinţă poartă numele de regula unanimităţii.

Acest principiu al unanimităţii este prevăzut de art. 639 din Codul civil care
dispune:
„Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de
neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.
La ce fel de acte se referă însă această regulă:
- Actele materiale, care privesc folosinţa bunului, sunt permise copărtaşilor, cu
condiţia de a nu schimba destinaţia bunului. Cât priveşte fructele, acestea se
cuvin coproprietarilor proporţional cu cota fiecăruia.
Astfel, potrivit art. 640 din Codul civil,
„Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără
acordul celorlalţi coproprietari”.
- În materia actelor juridice, trebuie făcută distincţia între actele de dispoziţiune
şi cele de administrare.
În ceea ce priveşte actele de administrare se aplică prevederile art. 641 alin. (1)
din Codul civil potrivit cărora:
„(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,
cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute
numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi”.
- Nici unul dintre copărtaşi nu poate face fără acordul celorlalţi acte de
dispoziţie, cu privire la întregul bun.
Acest lucru reiese din dispoziţiile art. 640 alin. (4) din Codul civil potrivit
cărora:
„(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziţie”.
Dacă totuşi a fost făcut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul
împărţelii: dacă bunul sau partea materială vor intra în patrimoniul
dispunătorului, actul de dispoziţie va fi retroactiv valabil. În caz contrar, tot
retroactiv, acesta va fi desfiinţat.
Deşi regula unanimităţii urmăreşte şi actele de administrare a bunului, în
practica judiciară s-a admis punctul de vedere că actele de conservare a bunului
pot fi făcute de un singur copărtaş, fără a fi necesar acordul celorlalţi.
Un element de noutate introdus de Codul civil în vigoare reiese din prevederile
art. 643 alin. (1) potrivit cărora:
„(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în
orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”.
Din cel de al doilea principiu, decurge consecinţa că fiecare copărtaş poate să
dispună liber şi neîngrădit de cota sa ideală de drept. Aceasta nu schimbă

Drept civil. Drepturi reale 49


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
natura juridică a bunului, întrucât operează doar o subrogaţie personală,
referitoare la înlocuirea unui copărtaş cu un altul.
Situaţia s-ar schimba doar în ipoteza când înstrăinarea s-ar face tot către un
coproprietar, care în felul acesta ar dobândi proprietatea exclusivă şi integrală
asupra bunului. Încetarea coproprietăţii temporare, are loc de regulă prin
împărţeala, cunoscută şi sub denumirea de partaj. În felul acesta se pune capăt
stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile
stăpânite în comun pe cote părţi sunt împărţite între copărtaşi, fiecare dintre ei
devenind proprietarii unui bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii, în
cazul în care bunul poate fi împărţit în natură. În caz contrar, bunul se atribuie
în întregime unuia dintre copartajanţi cu obligarea sa la plata către ceilalţi a
echivalentului valoric al cotei lor. Dacă nici unul nu doreşte să preia bunul,
acesta va fi vândut la licitaţie, echivalentul valoric fiind împărţit potrivit cotelor
lor, copărtaşilor.
Articolul 669 din Codul civil stabileşte regula că dreptul de a cere încetarea
indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoare la indiviziune, sunt
aplicabile însă şi în materia coproprietăţii. Potrivit art. menţionat:
„Încetarea coproprietatii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a
fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească”.
În aceeaşi măsură este aplicabilă şi dispoziţia din art. 1143 Cod civil, potrivit
căreia nimeni nu poate fi silit a rămâne în indiviziune. În fine, încetarea
coproprietăţii poate avea loc şi în situaţia când unul dintre copărtaşi devine
titular al tuturor cotelor părţi, prin succesiune, cumpărare, donaţie etc.
II) Proprietatea comună pe cote părţi, forţată şi perpetuă
Noţiuni generale
Regula este că, coproprietatea e temporară, dar în mod excepţional, ea poate
avea un caracter perpetuu, deci forţat.

Coproprietatea este forţată, deoarece se menţine indiferent de voinţă


coproprietarilor, şi perpetuă întrucât nu poate înceta pe calea obişnuită a
împărţelii.

Bunurile care alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii


altor bunuri principale, a căror soartă juridică o urmează potrivit principiului
„accesorium sequitur principale”.

Cazuri de coproprietate forţată


Potrivit art. 646 din Codul civil există coproprietate forţată în următoarele
cazuri:
1) părţile comune ale unei clădiri, despărţiturile comune, bunuri ce fac obiectul
proprietăţii periodice, amintirile de familie;
2) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine
situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite în comun;
3) – bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau un drum într-un cartier de locuinţe ori alte bunuri asemenea;

Drept civil. Drepturi reale 50


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
4) – alte bunuri comune prevăzute de lege.
Potrivit art. 647 din Codul Civil:
„(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte
destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod
proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter
accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se
stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal”.
Rezultă aşadar că o primă regulă instituită prin Codul civil cu privire la
coproprietatea forţată este aceea de a folosi bunul conform destinaţiei sale şi de
a permite folosirea bunului şi de către ceilalţi coproprietari.
O altă regulă este aceea a care se referă la coproprietarii bunurilor comune cu
caracter accesoriu prin care se instituie posibilitatea înstrăinării cotei-părţi
din acestea numai împreună şi concomitent cu bunul principal. În ceea ce
priveşte părţile comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente,
titularii unui drept de coproprietate se bucură de următoarele drepturi specifice:
- dreptul de folosinţă, stabilindu-se prin acord de asociere conţinutul acestuia.
Potrivit art. 653 din Codul civil:
„Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care
constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi
proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile
art. 647 rămân aplicabile”.
- dreptul de a fi despăgubit în situaţia în care i s-au pricinuit pagube cu ocazia
efectuării lucrărilor de conservare şi întreţinere a clădirii şi a părţilor comune;
- dreptul de a solicita scoaterea la licitaţie a terenului şi materialelor de
construcţie rezultate de pe urma distrugerii întregii clădiri sau a unei părţi ce i-
ar scădea valoarea cu mai mult de jumătate, drept ce poate fi modificat şi la
care se poate chiar renunţa de comun acord (art. 657 alin. (1) din Codul civil);
- potrivit art. 657 alin. (2) din Codul civil, dacă unul sau mai mulţi
„coproprietari refuză sau nu pot participa la refacere, ei sunt obligaţi să
cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate”.
- dreptul de a solicita şi obţine atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor
comune în condiţiile legii (art. 650 din Codul civil);
- dreptul de a vota cu privire la chestiunile care privesc bunul deţinut în
coproprietate forţată, în termenii stabiliţi prin lege sau pe cale convenţională,
atunci când încheierea unor acorduri derogatoare de la litera legii este permisă.
Obligaţiile specifice ale titularilor unui drept de coproprietate asupra părţilor
comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente sunt mult mai
numeroase (Florea, 2011, p. 142) şi se referă la:
- obligaţia de a respecta termenii acordului de asociere, iar în absenţa unui
astfel de act, prevederile legale aplicabile (art. 647 alin. (1) din Codul civil);

Drept civil. Drepturi reale 51


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari (art. 647
alin. (1) din Codul civil);
- obligaţia de a nu schimba destinaţia părţilor comune ale clădirii;
- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea
părţilor comune ale clădirii proporţional cu cota-parte pe care o deţine;
- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea
părţilor comune ale clădirii ce i-au fost atribuite în folosinţă exclusivă;
- obligaţia de a întreţine spaţiul principal de o asemenea manieră încât să
păstreze clădirea în stare bună;
- obligaţia de a permite accesul în interiorul bunului principal în vederea
efectuării de lucrări de întreţinere şi conservare a clădirii şi părţilor comune;
- obligaţia de a suporta cheltuielile lucrărilor de întreţinere şi conservare a
clădirii şi părţilor comune dacă acestea au fost efectuate în interesul său (art.
656 Cod civil);
- obligaţia contribuirii la refacerea clădirii proporţional cu cota-parte deţinută
(art. 657 Cod civil);
- obligaţia de a respecta prevederile convenţiilor încheiate cu ceilalţi
coproprietari, în măsura în care acestea nu contravin reglementărilor în
vigoare.
2) Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a două imobile vecine. Servesc pentru folosirea a două imobile vecine,
drumurile, potecile, fântânile sau izvoarele, în măsura în care se găsesc chiar pe
linia de hotar dintre cele două proprietăţi. Dimpotrivă, dacă acestea s-ar afla pe
unul dintre fondurile învecinate şi ar servi pentru utilizarea celuilalt, situaţia
juridică nu mai este coproprietatea ci servitutea.
3) Coproprietatea despărţiturilor comune
Expresia „despărţituri comune” desemnează zidul, şanţul sau gardul care
separă două proprietăţi învecinate, şi cu privire la care operează prezumţia de
coproprietate. Asupra acestora, cei doi proprietari au un drept egal,
coproprietatea lor fiind forţată şi perpetuă, accesorie dreptului de proprietate
asupra imobilelor învecinate.
a) Zidul despărţitor, este potrivit art. 660 alin. (1) din Codul civil
„(1) Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în
proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un
semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, în condiţiile legii”.
Dimpotrivă, potrivit art. 661 alin. (1) din Codul civil se instituite prezumţia
că zidul ar aparţine exclusiv proprietarului dinspre care există planul
înclinat:
„(1) Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi
perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului”.

Drept civil. Drepturi reale 52


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Caracterul forţat al coproprietăţii rezultă şi din dispoziţiile art. 663 Cod civil,
potrivit căruia orice vecin poate să facă zidul comun în tot sau în parte, plătind
celuilalt jumătate din valoarea sa sau a părţii ce vrea să o facă comună. Fiecare
dintre coproprietari are dreptul să folosească zidul, fără însă a-l prejudicia pe
celălalt. El poate spre exemplu să construiască în contra zidului comun cu
acordul vecinului sal să îl înalţe ori să deschidă ferestre. Ambii coproprietari
însă sunt obligaţi la repararea şi întreţinerea zidului comun.
b) Şanţul comun
Potrivit art. 660 alin. (1) din Cod civil „toate şanţurile între două proprietăţi
sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă
contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă
proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în
condiţiile legii”. Printre semnele de necomunitate, art. 661 alin. (2) şi alin. (3)
prevăd că:
„(2) Există semn de necomunitate a şanțului atunci când pământul este aruncat ori înălţat
exclusiv pe o parte a şanțului . Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a
proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari”.

Proprietatea periodică
Codul civil în Capitolul V din Titlul II reglementează proprietatea periodică.
Potrivit reglementărilor în vigoare, proprietatea periodică este acea modalitate
a dreptului de proprietate caracterizată prin aceea că doi sau mai mulţi titulari
ai unor cote egale sau inegale, exercită atributele corespunzătoare dreptului de
proprietate o perioadă de timp dintr-un an convenită sau proporţională cu cota
parte deţinută (Florea, 2011, p. 148). Potrivit prevederilor art. 688 din Codul
civil, proprietatea periodică poate lua naştere doar prin act juridic fiind exclusă
posibilitatea naşterii în temeiul legii.
În ceea ce priveşte actele pe care le poate face fiecare coproprietar, art. 689 din
Codul civil prevede că fiecare proprietar poate încheia acte de închiriere,
ipotecare, donaţie sau orice act de dispoziţie însă în limita intervalului de timp
care îi revine şi are obligaţia de a preda bunul următorului coproprietar.
Tot în categoria obligaţiilor fiecărui coproprietar se încadrează şi executarea
actelor de conservară în aşa manieră încât să se evite împiedicarea sau
îngreunarea exercitării drepturilor de către ceilalţi coproprietari (art. 690 alin.
(1) din Codul civil). Potrivit alin. (2) al art. menţionat, „Actele prin care se
consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul
celorlalţi coproprietari”. În situaţia în care unul dintre coproprietari îşi
nesocoteşte obligaţiile specifice poate fi obligat să plătească despăgubiri
corespunzătoare pagubei produse câtă vreme cât paguba nu este una de
amploare, caz în care se poate solicita excluderea coproprietarului respectiv,
potrivit art. 691 alin. (2) – (5) din Codul civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 692:

Drept civil. Drepturi reale 53


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
„Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de
către o singură persoana a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, precum
şi în alte cazuri prevăzute de lege”.

Sarcina de lucru 8
Identificaţi şi argumentaţi principiile ce caracterizează proprietatea
comună pe cote părţi obişnuită (maximum 15 rânduri).

Dreptul de proprietate comună în devălmăşie


Noţiuni generale
Dreptul de proprietate în devălmăşie, constituie a doua ipostază în care se
înfăţişează dreptul de proprietate comună. Caracteristic proprietăţii devălmaşe,
spre deosebire de proprietatea comună pe cote părţi, este faptul că la
devălmăşie titularii nu au precizată o cotă parte din drept, acesta aparţinându-le
tuturor, împreună şi nefracţionat.
Cel mai frecvent caz de proprietate comună în devălmăşie este cel al bunurilor
dobândite de către oricare dintre soţi în timpul căsătoriei, în cazul adoptării
regimului comunităţii legale ca regim matrimonial, căci potrivit art. 312 din
Codul civil „(1) Viitorii soţi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea
legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională”.
Izvorul acestei devălmăşii îl constituie faptul dobândirii de către oricare soţi a
unui bun în timpul căsătoriei. Cu privire la administrarea, folosinţa şi dispoziţia
asupra acestor bunuri, ele se realizează de soţi de comun acord. Cu toate
acestea, legea instituie prezumţia mandatului reciproc al soţilor în ceea ce
priveşte administrarea, folosinţa şi dispoziţia cu privire la bunurile comune.
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie poate interveni prin efectul legii
ori prin partaj.

Sarcina de lucru 9
Enumeră şi descrie deosebirile dintre proprietatea comună pe cote
părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

Drept civil. Drepturi reale 54


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate


Noţiuni generale
Ca drept complet, proprietatea însumează atributele deja cunoscute, posesia,
folosinţa şi dispoziţia care aparţin de cele mai multe ori, unui singur titular.
Sunt însă situaţii când atributele proprietăţii aparţin separat şi concomitent mai
multor titulari, formându-se astfel drepturi reale distincte.
Aceste drepturi reale rezultate din exerciţiul separat al atributelor dreptului de
proprietate poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci îi limitează
atributele în dauna proprietarului. Astfel, în vreme ce dreptul de dispoziţie
aparţine nudului proprietar spre exemplu, posesia şi folosinţa pot aparţine altei
ori altor persoane, fără a dispare proprietatea. Totodată, se impune sublinierea
că dezmembrările sunt compatibile numai dreptului de proprietate privată nu şi
cu dreptul de proprietate publică. Această egalitate privind proprietatea privată
porneşte din interpretarea dispoziţiilor art. 44 alin. 2 din Constituţie, potrivit
cărora „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,
indiferent de titular”. Pornind aşadar de pe poziţie de egalitate juridică,
indiferent de titular dezmembrămintele dreptului de proprietate vor putea fi
constituite şi dobândite doar în domeniul proprietăţii private.
În dreptul românesc actual, sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte:
1) dreptul de uzufruct;
2) dreptul de uz;
3) dreptul de abitaţie;
4) dreptul de servitute;
5) dreptul de superficie.

2.2.1. Dreptul de uzufruct


Definiţie, caractere juridice

Definind uzufructul, art. 703 Cod civil precizează că, el „este dreptul de a
folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca
proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.

Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct


este cel mai larg, întrucât îi conferă titularului două dintre cele trei atribuite ale
proprietăţii: posesia şi folosinţa. Din definiţia dată de text, rezultă direct sau
implicit următoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct.
1) Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constând în exerciţiul de
către titular a posesiei şi folosinţei. Uzufructul nu se confundă cu locaţiunea,
care-i conferă chiriaşului sau arendaşului doar un drept personal de creanţă
(Alexandresco, 1909, p. 398).
2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar şi esenţialmente vremelnic,
care conferă uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele
atribute ale proprietăţii şi anume acelea cuprinse în „us utendi” şi “jus
fruendi”. Proprietatea este vremelnic golită, nudă, dar rămâne proprietarului

Drept civil. Drepturi reale 55


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
care pe durata uzufructului este şi el vremelnic lipsit de exerciţiul facultăţii
posesiei şi folosinţei bunului (Cantacuzino, 1921, p. 160).

Uzufructul este vremelnic de altfel prin însuşi esenţa ca: atunci când titularul
său este o persoană fizică el se stinge cel mai târziu la moartea sa. Dacă
titular al uzufructului este o persoană juridică a cărei durată nu este
determinată, uzufructul nu poate fi constituit pe o durată mai mare de 30 de
ani.

2) Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar după cum are ca obiect
bunuri mobile sau imobile.
3. Uzufruct este un drept cu caracter accesibil.Potrivit art. 714 din Codul civil,
„(1) În absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său
unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de
carte funciară fiind aplicabile”.

Obiectul dreptului de uzufruct


Potrivit art. 706 Cod civil, „Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori necorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”. Potrivit dispoziţiilor art.
737-745 din Codul civil uzufructul se poate constitui şi asupra creanţelor,
rentei viagere, asupra acţiunilor şi părţilor sociale corespunzătoare
capitalului unei societăţi comerciale, asupra unei universalităţi juridice,
precum şi asupra fondului de comerţ ca universalitate de fapt (Florea, 2011, p.
197).
Art. 712 din Codul civil prevede:
„Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne,
băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri
de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la
data stingerii uzufructului”.

Constituirea dreptului de uzufruct


Dispoziţiile art. 704 din Codul civil precizează că:
(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de
lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente”.
Rezultă aşadar că uzufructul se poate constitui prin: act juridic, uzucapiune şi
alte moduri prevăzute de lege.
Referitor la prevederile alineatului (2) al textului menţionat se impune
precizarea că acestea trebuie coroborate cu dispoziţiile art. 36 din Codul civil,
conform cărora drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune, însă
numai dacă el se naşte viu.

Drept civil. Drepturi reale 56


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Drepturile şi obligaţiile uzufructului
A) Drepturile uzufructuarului

1) Dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, în virtutea căruia uzufructul are


la îndemână o acţiune reală, echivalentă acţiunii în revendicare în materia
proprietăţii, şi anume acţiunea confesorie. Dacă uzufructul a fost creat
printr-o convenţie, uzufructuarul are la dispoziţiune şi o acţiune personală,
de către cealaltă parte contractantă.

Dacă însă el este constituit prin testament, obligaţia de predare a bunului revine
moştenitorilor. Împotriva acestora, uzufructuarul are la îndemână tot o acţiune
personală, întemeiată pe un drept de creanţă.
2) Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul
implică posibilitatea ca uzufructuarul să se servească de el pentru satisfacerea
nevoilor sale. Uzufructuarul trebuie să exercite posesia în aceleaşi condiţii ca şi
proprietarul. Dreptul de a culege fructele însă impune distincţia între fructele
naturale, civile şi industriale. Fructele naturale şi industriale sunt dobândite de
uzufructuar pe măsura perceperii lor. În măsura în care la momentul deschiderii
uzufructului acestea nu sunt culese ele se cuvin uzufructuarului, după cum dacă
la momentul încetării lui nu au fost culese ele se cuvin proprietarului. Fructele
civile, se dobândesc zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata
uzufructului.
3) Dreptul de dispoziţie al uzufructuarului, se referă atât la posibilitatea
acestuia de a ceda uzufructul (art. 714 Cod civil), cât şi la posibilitatea de a
ceda beneficiul dreptului său de uzufruct, numit emolument (art. 715 din Codul
civil).
4) Dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lucrările necesare efectuate
imobilului;
5) Dreptul de a cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare
adăugate şi pentru celelalte lucrări adăugate, sau pentru îmbunătăţirile făcute
cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
6) Dreptul de a întrebuinţa arborii căzuţi accidental şi să taie arborii
trebuincioşi, cu îndatorirea ca această trebuinţă să fie constatată în prezenţa
nudului proprietar (Florea, 2011, p. 201).

Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţiile uzufructuarului, pot fi analizate în două secvenţe: înainte şi în
timpul exercitării uzufructului.
1) Înainte de intrarea în folosinţă, uzufructuarul are două obligaţii şi anume:
a) Obligaţia de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea imobilelor.
Potrivit art. 724- Cod civil,
„În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ţinut să respecte destinaţia dată bunurilor de
nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului sau cel
puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului.”

Drept civil. Drepturi reale 57


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
b) Obligaţia uzufructuarului de a depune garanţie pentru îndeplinirea
obligaţiilor sale (art. 726-727 Cod civil).
2) În timpul exercitării dreptului său, uzufructuarul are următoarele patru
obligaţii:
a) să se folosească de lucru ca un bun proprietar aşa cum precizează articolul
713 alin. (1) din Codul civil, şi să conserve substanţa bunului (art. 703 din
Codul civil);
b) obligaţia de a plăti sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosinţa bunului şi de a plăti primele de asigurare, dacă bunul este asigurat
(art. 733 Cod civil);
c) obligaţia de a plăti datoriile aferente masei patrimoniale sau părţii din masa
patrimonială dată în uzufruct (art. 743 Cod civil);
d) obligaţia de restituire a bunului care a constituit obiectul uzufructului (în
momentul stingerii dreptului de uzufruct);
e) obligaţia de a plăti despăgubiri în cazul pieirii sau deteriorării bunului din
vina sa;
f) obligaţii în legătură cu lucrările şi îmbunătăţirile efectuate de către
uzufructuar fără acordul nudului proprietar (art. 716 alin.2 Cod civil)

Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar


A) Nudul proprietar, are următoarele drepturi:
- dreptul de a poseda bunul, respectând însă atributele ce aparţin
uzufructului.
- dreptul de a dispune de bun;
- dreptul de protecţie juridică a nudei proprietăţi;
- dreptul de a cere încetarea uzufructului în caz de abuz de folosinţă ori de
nerespectare a modului normal de folosinţă.
- o serie de drepturi de creanţă corelative obligaţiilor uzufructuarului
izvorâte din conţinutul raprturilor juridice obligaţionale.
B) Nudul proprietar are faţă de uzufructuar următoarele obligaţii:
a) obligaţia de a efectua reparaţiile mari (art. 729 alin. 2 Cod civil);
b) obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar stânjeni pe
uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge în modalităţile prevăzute de articolele 746-748 Cod civil.
Aceste modalităţi sunt următoarele:
a) prin moartea uzufructuarului ori după caz la încetarea personalităţii juridice;
b) ajungerea la termen;
c) prin consolidare, adică prin dobândirea de către uzufructuar şi a nudei
proprietăţi.
d) renunţarea la uzufruct
e) prin neuz, dacă uzufructuarul nu-şi exercită – timp de 10 de ani dreptul de
uzufruct sau după caz timp de 2 ani în cazul unei creanţe
f) prin pierirea totală a lucrului.
g) datorită abuzului de folosinţă.

Drept civil. Drepturi reale 58


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Abuzul de folosinţă presupune degradarea sau deteriorarea bunului datorită
neglijenţei uzufructului. Încetarea uzufructului se pronunţă de instanţă la
cererea nudului proprietar.
În practică s-a stabilit de exemplu că în cazul degradării de către uzufructuar a
imobilului ce formează obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul să-l
acţioneze pentru a fi obligat să readucă imobilul în stare de folosinţă fără a cere
şi stingerea uzufructului. Prin această soluţie, a fost vădit nuanţată stingerea
uzufructului prin abuzul de folosinţă.

2.2.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie


Noţiuni generale
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt varietăţi ale uzufructului. În ambele
ipostaze, titularul dobândeşte dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege fructele
numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Deosebirea dintre uz şi abitaţie
derivă din obiectul lor: atunci când obiectul îl constituie o casă de locuit,
suntem în situaţia juridică a unui drept de abitaţie. Dreptul de uz şi cel de
abitaţie sunt reglementate în art. 749-754 şi art. 973 din Codul civil. Fiind
manifestări speciale ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de
abitație sunt supuse dispoziţiilor referitoare la uzufruct, în ceea ce priveşte
constituirea, exercitarea şi stingerea lor (art. 764 din Codul civil).

Dreptul de uz – este un drept real în virtutea căruia titularul său se poate


folosi de lucru şi-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale
familie sale.
Din definiţie, rezultă că uzul are un caracter strict personal neputând fi ceda, iar
bunul care face obiectul uzului nu poate fi închiriat sau după caz, arendat.

Dreptul de abitaţie – este un drept de uz având ca obiect o casă de locuit.


Dreptul de abitaţie este un drept incesibil, iar închirierea locuinţei ce face
obiectul abitaţiei este interzisă.

Prin efectul articolului 973 din Codul civil este recunoscut un drept special de
abitaţie asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moştenirii în
favoarea soţului supravieţuitor care nu are niciun drept real de a folosi o altă
locuinţă corespunzătoare nevoilor sale.
Pentru a fi recunoscut dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor se impune
îndeplinirea unor condiţii:
a) casa de locuit să facă parte din moştenire;
b) soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;
c) dreptul de abitaţie este recunoscut până la data partajului succesoral, dar nu
mai devreme de un an de la data deschiderii moştenirii;
d) dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte
înainte de partaj;
e) soţul supravieț uitor să vină la moştenire în concurs cu alţi moştenitori.

Drept civil. Drepturi reale 59


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
2.2.3. Dreptul de servitute
Definiţie, caractere

Potrivit definiţiei date de articolul 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea
este „Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar”.

Rezultă din definiţie că şase sunt caracteristicile servituţii şi anume:


1) Servitutea este un “jus in re aliena”, adică un drept asupra lucrului altuia
constând într-un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
2) Servitutea implică existenţa a două bunuri imobile care aparţin la doi
proprietari diferiţi. Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se
numeşte fond dominant, în vreme ce imobilul asupra căruia există sarcina
servituţii poartă numele de fond aservit.
3) Servitutea este un drept în exclusivitate imobiliar, fiind de neconceput în
materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrământul servituţii sunt numai
imobilele prin natura lor, nu şi cele prin destinaţie sau prin obiectul la care se
aplică.
4) Servitutea este un accesoriu al fondului. În consecinţă, servitutea nu poate
fi înstrăinată decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului al cărui
accesoriu este.
5) Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce înseamnă că servitutea va exista
cât timp vor dura imobilele, afară dacă părţile nu au stabilit altfel.
6) Servitutea este indivizibilă, caracter ce presupune că atunci când un bun
aparţine în coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sau în favoarea acelui bun decât prin consimţământul unanim al
titularilor. Altfel spus, servitutea se datorează de întregul fond aservit şi profită
întregului fond dominant.
De la regula indivizibilităţii servituţii, în art. 769 alin. (3) din Codul civil se
instituie o excepţie, în sensul că:
„(3) Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a
uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din
părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge”.
Clasificarea servituţilor
Potrivit reglementărilor din sistemul Codului civil, servituţile sunt susceptibile
de mai multe clasificări.
1. Din perspectiva manifestării lor externe distingem servituţi aparente şi
neaparente. Sunt aparente servituţile care se recunosc după semne exterioare,
precum uşile, ferestrele sau apeductele (art. 760 alin. (2) din Codul civil).
Dimpotrivă, sunt neaparente servituţile care nu au un semn exterior de
recunoaştere, cum este interdicţia de a zidi până la o anumită înălţime (art. 760
alin. 3 din Codul civil).
2. În funcţie de modul de exercitare, servituţile pot fi: servituţi continue şi
necontinue, după cum exerciţiul lor este sau poate fi continuu fără să fie
necesară fapta actuală a omului, ori, din contra, este necesară fapta omului

Drept civil. Drepturi reale 60


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
pentru a fi exercitate. Sunt servituţi continue, servituţile de trecere ori
servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).
Potrivit art. 761 alin. (3) din Codul civil:
„Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului,
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport”.
3. După modul în care titularii fondului pot să exercite sau să se abţină de la
exercitarea anumitor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, servituţile sunt: servituţi pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul
fondului dominant să facă în mod nemijlocit, acte de folosinţă pe fondul
aservit, aşa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua apă; servituţi negative,
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricţii sau impedimente
pentru exercitarea dreptului său, aşa cum sunt de exemplu, servitutea de a nu
clădi pe terenul său, ori de a nu deschide ferestre.

Sarcina de lucru 10
Identificaţi şi analizaţi deosebirile dintre reglementarea dreptului de
servitute în Codul civil în vigoare şi vechiul cod civil.

Stingerea servituţilor
Din dispoziţiunile art. 770 alin. (1) din Codului civil în materia servituţilor,
rezultă că acestea încetează în următoarele situaţii:
a) consolidarea sau confuziunea atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi
proprietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant la dreptul de servitute;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea servituţii de către proprietarul fondului aservit;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.

2.2.4. Dreptul de superficie. Definiţie, caractere


În Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, superficia este
reglementată în art. 693-702. Potrivit art. 693 alin. (1) din Codul civil:
„Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra
ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”.

Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate


pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor care se
află pe suprafaţa de teren ori în subsolul acelui teren ce aparţine unei alte
persoane, teren asupra căruia superficiarul capătă un drept de folosinţă.

Drept civil. Drepturi reale 61


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Dreptul de superficie comportă aşadar o suprapunere a două drepturi de
proprietate aparţinând simultan la doi proprietari dar având obiecte diferite:
dreptul superficiarului, proprietar asupra construcţiilor şi dreptul proprietarului
asupra terenului.
În art. 702 din Codul civil se prevede:
„Dispoziţiile prezentului capitol sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor
lucrări autonome cu caracter durabil”.
Dreptul de superficie se individualizează prin următoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcţii,
plantaţii sau lucrări ataşate solului. El implică întotdeauna pe lângă proprietatea
asupra acestora şi dreptul de folosinţă asupra terenului (solului şi/sau
subsolului) pe care se află construcţiile, plantaţiile ori lucrările;
b) este imprescriptibil sub aspect extinctiv
c) superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
neuz. Totodată, aflându-se în situaţi suprapunerii a două drepturi de
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi făcut
să înceteze pe calea ieşirii din indiviziune;
d) este un drept temporar. Potrivit art 694 din Codul civil, „Dreptul de
superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit”.
Constituirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 alin. (2)-(4) din Codul civil:
„(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin
uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân
aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului
fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat,
către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza
renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea”.
Rezultă aşadar că dreptul de superficie poate fi dobândit:
a) prin act juridic în temeiul căreia se înscrie în cartea funciară.
Actul juridic poate fi convenţie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede două
situaţii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic, şi anume:
- înscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul
întregului fond a transmis exclusiv construcţia;
- înscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul
întregului fond a transmis terenul şi construcţia separat către două persoane.
b) prin uzucapiune. Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului
de superficie în măsura în care posesorul terenului are de la începutul posesiei

Drept civil. Drepturi reale 62


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
intenţia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
(Florea, 2011, p. 190).
Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizează în termen de 10 ani
(uzucapiunea extratabulară), şi respectiv de 5 ani în situaţia uzucapiunii
tabulare.
c) renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului;
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui terţ.
e) În domeniul relaţiilor de familie, în regimul comunităţii legale şi se referă la
acea situaţie în care în timpul căsătoriei soţii realizează o construcţie, plantaţie
sau alte lucrări autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al
unuia dintre ei (art. 339 din Codul civil).
Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge potrivit art. 698 din Codul civil în următoarele
moduri:
„Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una din
următoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege”.

Sarcina de lucru 11
Consultând bibliografia indicată la finalul unităţii de învăţare,
prezentaţi în paralel drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului
dominant şi cele ale proprietarului fondului aservit.

2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în revendicare


Noţiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat întotdeauna de o protecţie juridică de natură să-i asigure exerciţiul
netulburat. În doctrină, mijloacele de apărare a dreptului de proprietate au fost
definite ca fiind acele acţiuni prin care proprietarul dinte să înlăture atingerile
ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.
Mijloacele juridice de apărare a dreptului de proprietate pot fi clasificate în
două mari categorii şi anume:

Drept civil. Drepturi reale 63


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
a) mijloace juridice nespecifice, sau indirecte, sunt acţiunile născute din
drepturi de creanţă. Ele nu se întemeiază deci pe dreptul de proprietate sau pe
alt drept real, ci pe obligaţii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte
ilicite sau cvasicontracte ori din îmbogăţirea fără just temei.
b) mijloacele juridice specifice sau directe de protejare a dreptului de
proprietate, sunt acţiunile care se întemeiază pe dreptul de proprietate sau pe
faptul posesiunii. Aceste acţiuni având ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real, se numesc acţiuni reale.
La rândul lor acţiunile reale se pot împărţi în acţiuni petitorii şi acţiuni
posesorii.

Sunt acţiuni petitorii, acele acţiuni reale menite să apere dreptul de


proprietate sau alt drept real, cum ar fi acţiunile în revendicare, acţiunile
confesorii, acţiunile în grăniţuire etc.

Sunt acţiuni posesorii acele acţiuni reale destinate să apere posesiunea unui
imobil.
Între cele două categorii de acţiuni există mai multe deosebiri, dintre care mai
importante sunt două: spre deosebire de acţiunile petitorii care vizează fondul
dreptului, cele posesorii protejează doar posesia; în vreme ce acţiunile peţitorii
nu pot fi promovate decât de titularul dreptului real încălcat, acţiunile posesorii
pot fi promovate şi de către posesor.

Acţiunea în revendicare. Definiţie

Acţiunea în revendicare este reglementată în art. 563, 565, 566 din Codul
civil.
Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil
„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de
la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la
despăgubiri, dacă este cazul”.

În ştiinţa dreptului, acţiunea în revendicare a fost definită ca fiind acea acţiune


reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea
acestuia de la posesorul neproprietar. În practică, acţiunea în revendicare este
cunoscută ca acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului
neproprietar.

Acţiunea în revendicare este caracterizată ca fiind o acţiune petitorie reală şi


imprescriptibilă. Ea este petitorie deoarece tinde să stabilească direct
existenţa dreptului de proprietate a reclamantului, şi reală deoarece ea apără
însăşi dreptul real de proprietate.

Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, deoarece dreptul de proprietate


pe care se întemeiază este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzându-
se prin neuz.

Drept civil. Drepturi reale 64


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Condiţii pentru exercitarea acţiunii
1) Condiţia calităţii de proprietar exclusiv
Persoana care revendică un bun (reclamantul) trebuie să aibă calitatea de
proprietar, adică să facă dovada dreptului său de proprietate.

Proprietarul exclusiv exercită acţiunea în revendicare, iar instanţele verifică


dacă acesta are calitatea pe care o pretinde în raport şi de susţinerile şi
dovezile pârâtului potrivit principiului „in excipiendo reus fit actor”.

În practica juridică s-a stabilit că doar proprietarul exclusiv are exerciţiul


acţiunii în revendicare. Aşadar, acţiunea în revendicare a unui coindivizor nu ar
putea fi primită, deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu
poate revendica nici întregul bun fără acordul celorlalţi coproprietari, şi nici
cota sa parte mai înainte de individualizarea ei ca efect a unei hotărâri de
partaj. Per a contrario, va fi primită acţiunea în revendicare promovată de toţi
coindivizarii, care împreună au un drept exclusiv asupra bunului ce formează
obiectul indiviziunii.
În aceeaşi măsură, în practica judecătorească s-a pus problema dacă numai unui
dintre soţi are exerciţiul acţiunii în revendicare a unui bun comun în temeiul
mandatului tacit reciproc. Răspunsul a fost pozitiv, plecând de la idea că prin
acţiunea sa, soţul reclamant, vizează mărirea patrimoniului comun, care-i
profită şi celuilalt soţ. În fine, o ultimă problemă a fost aceea de a se şti dacă
este admisibilă acţiunea în revendicare promovată de un coproprietar împotriva
celorlalţi cu privire la bunul indiviz. Răspunsul dat în practica instanţei
supreme a fost negativ, cu motivarea că un coindivizar nu poate revendica un
bun indiviz mai înainte de înfăptuirea partajului, deoarece acţiunea în
revendicare presupune un drept exclusiv şi determinat pe care coindivizarul nu
îl poate obţine decât prin efectul partajului.
2) Pârâtul acţiunii în revendicare poate fi posesorul bunului revendicat sau o
altă persoană care îl deţine fără drept (art. 563 alin. (1) Cod civil).

Sarcina de lucru 12
Redactează un text de 15-20 de rânduri prin care să explici unui
interlocutor imaginar care sunt condiţiile exercitării acţiunii în
revendicare.

Acţiunea în revendicare imobiliară


Exerciţiul acţiunii în revendicare implică în primul rând dovada dreptului de
proprietate, iar în procesul civil sarcina probei aparţine reclamantului,
dispoziţiunea articolului 112 din codul de procedură civilă fiind plastic
evidenţiată de adagiul „actori incumbit probatio”.
Drept civil. Drepturi reale 65
Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Potrivit art. 565 din Codul civil: „În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Nu de puţine ori nu există înscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietăţii. Este totodată posibil ca înscrisurile să nu fie
însoţite de schiţe sau planuri pentru delimitarea imobilelor ş.a.m.d. Faţă de
dificultăţile întâmpinate în materia revendicării imobiliare, practica
judecătorească a stabilit o serie de principii care se aplică în soluţionarea
acestor cauze, în următoarele ipoteze:
A) Ambele părţi invocă titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat, altele decât extrasul de carte funciară;
După cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi
soluţionarea litigiului poate cunoaşte două ipoteze şi anume:
a) Când ambele titluri provin de la acelaşi autor, trebuie analizat dacă părţile şi-
au transcris sau nu titlul în registrul de transcripţiuni imobiliare.
Dacă nici una dintre părţi nu şi-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil în
speţă cel de dată mai veche, potrivit principiului „qui prior tempore potior
jure”. Potrivit aceluiaşi principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior
transcris în registrul de transcripţiuni, dacă ambele au fost transcrise.
b) Când titlurile provin de la autori deosebiţi, va avea câştig de cauză partea al
cărui titlu este mai preferabil, potrivit principiului „nemo plus juris in alium
transferre potest quamipse habet”. Pentru a stabili care este titlul preferabil,
stanţele au în vedere următoarele criterii:
- verificarea autorilor şi a dreptului pe care aceştia îl aveau cu privire la bunul
în litigiu;
- când nu există alte mijloace de probă în afară de titulari se va da câştig de
cauză părţii al cărui titlu are dată certă mai veche.
B) O singură parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Dacă pârâtul invocă un asemenea titlu, atunci acţiunea reclamantului va fi
respinsă. Dimpotrivă dacă titlul este invocat de către reclamant, el va avea
câştig de cauză cu două condiţii:
- titlul să emane de la un terţ;
- pârâtul şă nu fi dovedit că reclamantul a dobândit titlul de la un non
dominus.
C) Nici una dintre părţile litigante nu are titlu
„Ide plano”, acţiunea ar trebui respinsă, deoarece în favoarea posesorului
operează prezumţia de proprietate instituită de articolul 919 alin. (1) şi alin. (2)
Cod civil. Aşa fiind, posesorul pârât ar avea câştig de cauză pe baza
principiului „in pari causa melior est causa possidentis”. Acestei situaţii
tranşante, practica judecătorească i-a adus însă un amendament, constând în
analiza prealabilă a celor două posesii aflate în conflict. Ar avea deci câştig cel
ce invocă o posesie mai îndelungată, utilă sau de bună credinţă.

Drept civil. Drepturi reale 66


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
Acţiunea în revendicare mobiliară
Acţiunea în revendicare mobiliară cunoaşte un regim juridic deosebit de cel al
acţiunii imobiliare. Caracterul particular rezidă în dispoziţiile articolului 937
alin. (1) din Codul civil potrivit cărora
„Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
luării sale în posesie efectivă”.
Rezultă aşadar că posesorul de bună-credinţă care a dobândit de la un non
dominus, poate în conflictul cu proprietarul deposedat să beneficieze de un
mod specific de dobândire a dreptului de proprietate şi poate invoca în favoarea
sa prezumţia de titlu de proprietate în conflict cu autorul său, indifferent dacă
este un dominus sau nondominus.
Faţă de această dispoziţiune a legii, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibilă, deoarece posesorul beneficiază de la bun început de prezumţia de
proprietate. În cazul bunurilor mobile corporale, posesia creează în favoarea
posesorului o prezumţie absolută de proprietate, împotriva căreia nu se admite
proba contrarie.
Regula prevăzută de articolul 937 alineatul 1 Cod civil, este aplicabilă numai
cu privire la bunurile mobile privite în mod individual nu şi unor mase sau
universităţi de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
mobile. Rezultă aşadar că acţiunea în revendicare mobiliară nu ar putea fi
exercitată decât atunci când nu sunt aplicabile prevederile articolului 937
alineatul 1 din Codul civil, deci în situaţiile în care nu-şi mai are aplicare
prezumţia absolută de proprietate.
O asemenea împrejurare este reglementată de textul articolului 937 alineatul 2
Cod civil, potrivit căruia:
„(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-
credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data
la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului”
a) Acţiunea în revendicare mobiliară îndreptată împotriva posesorului de bună
credinţă, porneşte de la idea că cel la care se găseşte bunul, l-a dobândit la
rândul său de la autorul furtului sau de la găsitor. În această ipoteză, bunul
mobil poate fi revendicat în interiorul termenului de 3 ani calculat din
momentul când bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridică a avut de
soluţionat problema de a şti dacă acest termen este de prescripţie ori de
decădere. Chestiunea implică un real interes practic, deoarece spre deosebire de
termenele de decădere, termenele de prescripţie sunt susceptibile de întrerupere
şi suspendare. S-a răspuns aşadar că termenul de 3 ai nu este de prescripţie ci,
un termen prefix, de decădere la expirarea căruia se stinge însuşi dreptul de
proprietate al celui care revendică.
Revendicându-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicat nu
are obligaţia de a-i plăti acestui posesor contravaloarea bunului, chiar dacă
posesorul ar face dovada că a cumpărat la rândul lui bunul şi că a plătit preţul.
La rândul său, acesta se poate întoarce pentru desdăunare împotriva celui de la
care a dobândit bunul.

Drept civil. Drepturi reale 67


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
De la regula prevăzută de articolul 937 alineat 2 Cod civil, derogă prevederile
alin. (3) al aceluiaşi articol:
„(3) Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care
vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar
acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-
credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit
vânzătorului”.
Într-o asemenea ipoteză, adevăratul proprietar se va îndrepta împotriva hoţului
sau găsitorului de la care va recupera sume pe care el la rândul său i-a plătit-o
dobânditorului de bună credinţă.
b) Acţiunea în revendicare mobiliară împotriva hoţului, găsitorului sau
dobânditorului de rea credinţă, se întemeiază pe împrejurarea că posesia de rea
credinţă nu are valoarea unui titlu de proprietate.
c) Acţiunea în revendicare împotriva celui care deţine bunul direct de la
proprietar are în vedere situaţia detentorului precar. Aceasta deţine lucrul în
virtutea unor relaţii contractuale cu proprietarul său. Aşa fiind, detentorul
precar nu se bucură de prezumţia instituită de articolul 937 alineatul 1 din
Codul civil, motiv pentru care nici acţiunea pentru restituirea bunului nu se
întemeiază pe dispoziţiile articolului 937 alineatul 2 din Codul civil.
O asemenea acţiune în restituire are un caracter personal, izvorul obligaţiei
constituindu-l contractul. Cu toate acestea, nimic nu-l împiedică pe proprietar
să revendice bunul atunci când detentorul ar refuza să-I restituie bunul
pretinzând şi el că ar avea un drept de proprietate.

Sarcina de lucru 13
Identificaţi avantajele acţiunii în revendicare faţă de acţiunea
personală în restituire (3-5 rânduri).

Efectele acţiunii în revendicare


Odată admisă acţiunea în revendicare, trebuiesc soluţionate trei categorii de
chestiuni şi anume:
a) – restituirea lucrului;
b) – restituirea fructelor;
c) – plata cheltuielilor necesare şi utile
a) Restituirea lucrului este prima şi cea mai importantă consecinţă a admiterii
acţiunii în revendicare.
Restituirea se va face în natură şi liber de orice sarcină potrivit principiului
„resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”. Dacă bunul a pierit, astfel
încât restituirea în natură nu mai este posibilă, pârâtul posesor va fi obligat la

Drept civil. Drepturi reale 68


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
plata despăgubirilor civile (art. 566 alin. 1 Cod civil). În cazul exproprierii
pârâtul va fi obligat să restituie reclamantului indemnizaţia încasată.
Dacă bunul a fost asigurat şi a pierit, posesorul va restitui indemnizaţia de
expropriere primită.
b) Restituirea fructelor. În virtutea dreptului său de proprietate fructele se
cuvin proprietarului. Aşadar pe lângă efectul principal al restituirii bunului,
admiterea acţiunii în revendicare produce şi efectul secundar al obligaţiei de
restituire a fructelor culese. Această obligaţie incumbă însă numai în sarcina
posesorului de rea credinţă. Posesorul de bună credinţă păstrează fructele
culese până la intentarea acţiunii în revendicare. Obligaţia restituirii fructelor
incumbă şi pârâtului detentor precar (art.566 alin. 2 din Codul civil).
c) Plata cheltuielilor făcute de posesor cu bunul, va fi făcută de către
proprietar, indiferent dacă posesorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă.
Se face însă distincţie între cheltuielile necesare (art. 566 alin. 3 şi 5),
cheltuielile utile (art. 566 alin. 4), cele voluptuare (art. 566 alin. 8) şi
cheltuielile pentru producerea şi culegerea fructelor şi productelor (art. 566
alin. 5).

Sunt necesare, acele cheltuieli făcute în vederea conservării lucrului. Ele vor
fi restituite de proprietar chiar şi posesorului de rea credinţă, întrucât numai
datorită cheltuielii sale a fost conservat bunul.
Art. 566 Cod civil:
„(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
Cheltuielile utile sunt cele care fără a fi necesare aduc totuşi un folos
deoarece sporesc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
„(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă
prin lege nu se prevede altfel”.
Indiferent de natura posesiei sale, cel ce le-a făcut este îndreptăţit a le primi, în
măsura sporului de valoare adus prin ele lucrului, spor apreciat la momentul
restituirii.

Cheltuielile voluptuare sunt cele făcute de către posesor pentru plăcerea sa şi


care nu măresc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
„(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul
are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă
prin aceasta bunul nu se deteriorează”.

Proprietarul nu va fi obligat aşadar la restituirea lor, indiferent dacă posesorul a


fost de bună sau de rea credinţă. Sunt cheltuieli pentru producerea şi culegerea
fructelor şi productelor cele care potrivit art. 566 alin. (5):

Drept civil. Drepturi reale 69


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
„(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor”.

Sarcina de lucru 14
Analizaţi comparativ dispoziţiile Codului civil în vigoare cu cele ale
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la acţiunea în
revendicare.

Rezumat
Dreptul de proprietate este, conform Error! Bookmark not defined., dreptul
unei persoane de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însă în limitele determinate de lege. În funcţie de titular şi
caracteristici, proprietatea poate fi privată sau publică. Dreptul de
proprietate privată este definit ca dreptul real principal care conferă
titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (jus utendi, jus
fruendi, jus abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care
pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor
materiale şi a limitelor juridice. Dreptul de proprietate publică este dreptul
real principal, inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, care conferă atributele
de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, care, prin natura sa sau
prin declaraţie a legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi
exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor
materiale şi a limitelor juridice. Titularul dreptului de proprietatea publică
poate fi statul sau o unitate administrativ-teritorială. Drepturile reale
rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate
poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Ele nu
desfiinţează dreptul de proprietate, însă îi limitează atributele, proprietarul
fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de dezmembrăminte: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de
superficie, dreptul real de folosinţă. Aceste drepturi sunt compatibile numai
cu dreptul de proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este
inalienabil în plenitudinea atributelor sale, ceea ce îl face nesusceptibil de
dezmembrare. Apărare dreptului de proprietate, ca principal drept real, dar şi
a celorlalte drepturi reale, se realizează printr-un ansamblu de mijloace
juridice reglementate de diferite ramuri ale sistemului de drept românesc.
Acţiunea în revendicare este acea acţiune civilă reală prin care proprietarul
care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia. În literatura
juridică, acţiunea în revendicare este definită ca fiind acţiunea prin care
proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice ale acestei acţiuni sunt: caracter real, caracter petitoriu şi
caracter imprescriptibil.
Drept civil. Drepturi reale 70
Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

Teste de autoevaluare
1. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt:
a. exclusivitatea şi perpetuitatea;
b. inalienabilitatea şi insesizabilitatea;
c. exclusivitatea şi inalienabilitatea.

2. În cazul proprietăţii comune pe cote părţi este fracţionat:


a. obiectul material al proprietăţii;
b. dreptul;
c. bunul.

3. Uzufructul se constituie prin:


a) act juridic;
b) uzucapiune;
c) alte moduri de dobândire.

4. Servituţile pot fi:


a) aparente şi neaparente;
b) continue şi discontinue;
c) pozitive şi negative.

5. Acţiunea de revendicare poate fi exercitată de:


a. posesorul bunului;
b. coproprietarul bunului;
c. proprietarul exclusiv al bunului.

Lucrare de verificare aferentă capitolelor 1 şi 2


SUBIECTUL NR. 1
Primus, în calitate de proprietar unic al unui teren în suprafaţă de 8000 mp., l-a
vândut cu suma de 200.000 lei către patru fraţi. Actul de vânzare-cumpărare a
fost încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, în atâtea exemplare
câte părţi erau. Cei patru fraţi au ridicat împreună pe acel teren patru case,
pentru fiecare câte una, dar nici una dintre case nu aparţinea în exclusivitate
unui singur frate, întrucât fiecare dintre ei a contribuit în mod egal la
construirea fiecăreia dintre ele. La sfârşitul anului, trei dintre fraţi au plecat să
muncească în străinătate, iar cel de-al patrulea a rămas în ţară pentru a îngriji
de casele şi bunurile acestora. În aceste condiţii, fratele care a rămas în ţară era
ajutat cu bani în fiecare lună de către ceilalţi fraţi, întrucât aceştia veneau prin
rotaţie în ţară.
La ultima vizită pe care a făcut-o unul dintre fraţi, acesta i-a reproşat celui
rămas în ţară că nu se ocupa de îngrijirea terenului, în concret nu a cules merele
din livadă, astfel că o mare cantitate de fructe s-a stricat. Între timp, cel rămas
în ţară a închiriat trei case (fără ca ceilalţi frați să se opună) şi cu banii rezultaţi
din închiriere şi-a cumpărat un autoturism. De asemenea, a vândut o porţiune
din teren unor terţi, care şi-au ridicat garaje pe acel teren. Pe o altă porţiune de
teren, fratele din ţară a construit un grajd şi a crescut şase cai pe care ulterior i-

Drept civil. Drepturi reale 71


Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
a vândut. Ulterior a racordat casele la reţeaua de gaz natural şi a cheltuit o
sumă importantă de bani pentru instalarea unor posturi telefonice în fiecare
casă.
După întoarcerea fraţilor în ţară, între aceştia şi cel care a rămas s-au iscat o
serie de neînţelegeri cu privire la sumele de bani pe care acesta le datora
celorlalţi. Părţile au ajuns în faţa instanţei şi au solicitat partajarea bunurilor şi
clarificarea tuturor relaţiilor patrimoniale litigioase dintre ei. Instanţa l-a
introdus în proces şi pe Primus, întrebându-l dacă confirmă actul de înstrăinare
a terenului, pentru că acesta este lovit de nulitate. Primus a confirmat actul de
vânzare-cumpărare, astfel că instanţa a luat act de valabilitatea lui.

Probleme de soluţionat:
1. Care este diferenţa între coproprietate şi indiviziune? Realizaţi o comparaţie
între reglementările prevăzute în vechiul Cod civil şi Codul civil în vigoare.
(1 punct)
2. Ce înţelegeţi prin proprietate comună pe cote-părţi? De câte feluri este
aceasta? Realizaţi o comparaţie între reglementările prevăzute în vechiul
Cod civil şi Codul civil în vigoare. (1 punct)
3. În speţă ce fel de proprietate comună identificaţi? (0,25 puncte)
4. Fraţii au intrat în proprietate comună prin:
- succesiune;
- convenție;
- coposesie;
- ocupațiune. (0,25 puncte)
5. Care este regula incidentă cu privire la actele relative la bun în
materialitatea lui conform Codului civil în vigoare? (0,25 puncte)
6. Ce fel de caracter are posesia pe care o exercită fratele rămas în ţară pentru
ceilalţi? Ar putea să o invoce pentru a uzucapa? (0,25 puncte)
7. Pentru ca fratele rămas să poată uzucapa, ce condiţii trebuie să
îndeplinească? (0,5 puncte)
8. Ce mare greşeala a făcut instanţa? (0,5 puncte)
9. Considerând că actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat, soluționați
litigiul din speţă. (1 punct)

SUBIECTUL NR. 2
Analizaţi comparativ dezmembrămintele dreptului de proprietatea pornind de
la prevederile acestora în Vechiul Cod civil şi actuala reglementare. (10
puncte).

Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea


rezolvării cerinţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional).
Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul
prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul
secţiunii Carnet de note din acelaşi site de curs.
Drept civil. Drepturi reale 72
Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate

Bibliografie minimală
Apostu, Ioan (2006). Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor
reale principale. Galaţi: Editura Fundaţiei Academice „Danubius”.
BIBLIOGRAPHY Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale.
Ediţia a III-a revăzută şi adăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 27-80; 199-239; 266-307.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul
Juridic, pp. 42-94; 127-157; 184-213.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I.
Bucureşti: Wolter Kluvers, pp. 11-91.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-
aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:
Editura Universitară, pp. 34-51;198-257; 312-342.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 107-364; 466-598; 422-466.

Drept civil. Drepturi reale 73