Contractul de închiriere

2020
 2. Reglementare, definiție1

Contractul de închiriere este reglementat de Codul Civil începând cu articolele 1777

până la articolele 1835, dar și de Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 (**republicată**)
privind locuințele
Definiție- În sensul Codului Civil, locațiunea este contractul prin care o parte, numită
locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită
perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Felurile locațiunii
 Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar
locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii
locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste
contracte.
Locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist este supusă
prevederilor prezentei secțiuni, precum și dispozițiilor art. 1.824 și 1.828-1.831.
Bunurile ce pot face obiectul locațiunii
Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-o
prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.Reviste (1)

Prețul locațiunii

  Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații.
 Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod
corespunzător, și chiriei.
Încheierea contractului de locațiune

Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului

și prețului.

Durata maximă a locațiunii

Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un
termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Locațiunea fără durată determinată

1
https://www.codulcivil.ro
Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și fi dorit să contracteze pe o durată
nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată:
a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui
profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor
mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru
folosința unui imobil.

3. Obligațiile locatorului și obligațiile locatarului

3.1. Obligațiile principale ale locatorului2

Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:

a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;

b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Predarea bunului

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare
corespunzătoare utilizării acestuia.

Sarcina reparațiilor

Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține
bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației
stabilite potrivit art. 1.799.

Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința
obișnuită a bunului.

Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina
locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare,
reparațiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor
avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.
În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor,
dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înștiințării.

Asigurarea folosinței

Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod
constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt
care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

2
Codul Civil, Art. 1.786.
 Garanția contra viciilor

Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele
existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii.

Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului și
pe care locatarul nu le-a reclamat în condițiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la
despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității
corporale a locatarului.

Efectele garanției contra viciilor

Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o
scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi
cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii.
Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat și la
daune-interese, în afară de cazul când dovedește că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor,
nu era dator să le cunoască.

Garanția pentru lipsa calităților convenite

Acesta este un fragment din Codul Civil din 2009. Cumpărați documentul în formă
actualizată sau alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.
Dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul dat
în locațiune nu corespunde calităților convenite de către părți.

Tulburările de fapt

Locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț
care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea
predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispozițiile art. 1.794 alin. (2) sunt
aplicabile.

Tulburările de drept

Dacă un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune, locatorul este dator să
îl apere pe locatar chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în
parte de folosința bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite
din această cauză.
Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o
înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei. Dacă tulburarea este atât
de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în
condițiile legii.
Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la
daune-interese.

Introducerea în proces a locatorului

 Dacă locatarul este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului
închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței
bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de
procedură civilă.

Locatarul va fi ținut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca

urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ținut la despăgubiri dacă
dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a
acționat.

3.2. Obligațiile locatarului3

Locatarul are următoarele obligații principale:

a) să ia în primire bunul dat în locațiune;

b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudență și diligență;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

Data plății chiriei

În lipsă de stipulație contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele

stabilite potrivit uzanțelor.
Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum
urmează:

a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;

b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună,
dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Caracterul executoriu4

Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost
înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri
executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa
acestora, prin lege.

Obligațiile privind folosirea bunului5

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență,

potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite
3
Codul Civil, Art. 1.796.
4
Codul Civil, Art. 1.798
5
Codul Civil, Art. 1.799.
împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl
folosește.

Schimbarea formei ori destinației bunului. Folosirea abuzivă

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel
încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea
contractului.

Înștiințarea locatorului despre nevoia de reparații

Locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte
cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina
acestuia din urmă.

Reparațiile locative

Acesta este un fragment din Codul Civil din 2009. Cumpărați documentul în formă
actualizată sau alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului.

Lipsa de folosință în caz de reparații urgente

Dacă în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amânate până la
sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va
suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații.

Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut
proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu
pentru întrebuințarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

Obligația de a permite examinarea bunului

Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp
rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl
cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune, fără însă ca prin aceasta
să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului.

3.3. Încetarea contractului

Denunțarea contractului6

6
Codul Civil, Art. 1.816.
 Dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța
contractul prin notificare.
Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de
uzanțe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen.
La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar
contractul de locațiune încheiat în condițiile prevăzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), după caz,
constituie, în condițiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligație.

Rezilierea locațiunii

Art. 1.817. -Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își
execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu
daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii

Imposibilitatea folosirii bunului

Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației
stabilite, locațiunea încetează de drept.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după
împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei.
Atunci când bunul este doar deteriorat, locațiunea continuă, fiind aplicabile dispozițiile
art. 1.788.
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este
fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

4. Locuințele sociale

Aspectele definitorii cu privire la acest subiect sunt reglementate de Legea nr. 85/1992
(**republicată**) (*actualizată*) privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alta destinaţie
construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, dar si
de Legea nr. 114/1996 (**republicată**) privind locuințele

În acest sens, Legea 114/1996 defineste locuinta socială ca fiind Locuința care se
atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau familii, a căror situație economică nu le
permite accesul la o locuința în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței.7

4.1. Modalitatea de închiriere8

Au acces la locuință socială, în vederea închirierii, familiile sau persoanele cu un venit

mediu net lunar pe persoană, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câștigului salarial mediu net
lunar pe total economie, comunicat de Institutul Național de Statistică în ultimul Buletin statistic
anterior lunii în care se analizează cererea, precum și anterior lunii în care se repartizează
locuința.

7
Articolul 2, litera c
8
Legea 114/1996 Capitolul V-Articolul 42
 Locuințele sociale se repartizează de către autoritățile administrației publice locale care le
au în administrare pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condițiile prevederilor
prezentului capitol, și de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită potrivit legii,
următoarele categorii de persoane: persoanele și familiile evacuate sau care urmează a fi
evacuate din locuințele retrocedate foștilor proprietari, tinerii care au vârsta de până la 35 de ani,
tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de
gradul I și II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război, beneficiarii
prevederilor Legii recunoștinței față de eroii-martiri și luptătorii care au contribuit la victoria
Revoluției române din decembrie 1989, precum și față de persoanele care și-au jertfit viața sau
au avut de suferit în urma revoltei muncitorești anticomuniste de la Brașov din noiembrie 1987
nr. 341/2004, cu modificările și completările ulterioare, și ai prevederilor Decretului-lege nr.
118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura
instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite
în prizonieri, republicat, cu modificările și completările ulterioare, alte persoane sau familii
îndreptățite.

4.2. Încheierea contractului9

Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită

de acesta cu beneficiarii stabiliți de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de
prelungire pe baza declarației de venituri și a actelor doveditoare necesare conform prevederilor
legale.Nivelul chiriei nu va depăși 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe
familie. Diferența până la valoarea nominala a chiriei, calculată potrivit art. 31, va fi
subvenționată de la bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde este situată locuința
socială.

4.3. Rezilierea contractului 10

Contractul de închiriere se poate rezilia:

a) în condițiile prevăzute la art. 24 din prezenta lege;
b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi,
depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul
contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei în termen de 90 de zile de la
comunicare.

6. Bibliografie

1.https://ulim.md/sju/nr-3-4-2019/evolutia-istorico-juridica-a-contractului-de-locatiune-a-
bunurilor-imobiliare/
2. https://www.codulcivil.ro
9
Legea 114/1996 Capitolul V-Articolul 44
10
Legea 114/1996 Capitolul V-Articolul 46
3. Legea nr. 85/1992 (**republicată**) (*actualizată*) privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu
alta destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare
de stat
4. Legea nr. 114/1996 (**republicată**) privind locuințele
5. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-dxehpo3/