Sunteți pe pagina 1din 35

GHID

privind valorileorientative
aleproprtetatilorimobiliare
dinjudetul Vrancea
CUPRINSUL RAPORTULUI DE EVALUARE

l.Numele si adresaevaluatorului:SeciuDumitru din Focsani,str.Prof.Caiannr.l2


jud.Vrancea;
2.Competente :Experttehnicjudiciar leg. nr. 1734-1564;
:Evaluator generalist atestatde ANP cu
adev.nr. 1530124.05.1994;
:Expertevaluatorbunuri imobile;
:Membru titular ANEVAR, leg.l6023
3.Beneficiar :CAMERA NOTARILOR PUBLICI GALATI

Prezentalucrares-a intocmit la solicitareaCamereiNotariloi Publici Vrancea,


conform contractuluinr. si are ca obiect stabilireapreturilor infbrmativeminime de
vinzare-cumpararepentru apartamentelesituate in blocuri de locuinte, locuinte
individuale (casede locuit), anexegospodaresti,spatii comercialela parterde bloc, spatii
comercialecladiri independente, hale industriale,grajduri pentruanimale,garajesi boxe
la subsolde bloc.
Lucrareas-a intocmit in scopulstabilirii onorariilor si taxelor reglementateprin
Ordinul Ministerului Justitiei nr.3555/C12000 si OrdonantaGuvernului nr.1211998-art.4.
Labaza stabiliriivalorilorde piataminime au stat:
-prelucrareabazelorde datedin publicatii de specialitate;
-prelucrareabazelorde dateproprii cutranzactiilefacutepe piata ;
-metodede calcul in conformitatecu standardelede evaluareANEVAR ;
-datesi informatii comunicatede Corpul Expertilor Tehnici.

4.Premiseleevaluarii
4.l. Ipotezesi conditii limitative
Labaza evaluarii stauo serie de ipotezesi conditii limitative, prezentatein cele ce
urmeaza.
Opinia evaluatoruluiesteexprimatain concordantacu acesteipotezesi concluzii,
precumsi cu celelalteaprecieridin acestraport.
Principaleleipotezesi limite de cares-atinut sealnain elaborareaprezentului
raport de evaluaresunt urmatoarele:

l.l.l.lpoteze:
* Aspectelejuridice sebazeazaexclusivpe informatiile si documentelefurnizatede catre
reprezentantiiproprietaruluisi au fost prezentatefaraa se intreprindeverificari sau
investigatiisuplimentare.Dreptul de proprietateesteconsideratvalabil si marketabil;
+ Se presupuneca proprietatease conformeazatuturor reglementarilorsi restrictiilorde
zonaresi utilizare,in afaracazului in carea fost identificatao non-conformitate,descrisa
si luata in considerarein prezentul raport ;
* Nu am realizat o analiza(structurala)a cladirii, nici nu am inspectatacele parti care
sunt acoperite,neexpusesauinaccesibile,acesteafiind consideratein staretehnicabuna.
Nu pot exprimaopinia asuprastarii tehnicea partilor neinspectatesi acestraport nu
trebuieintelesca ar valida integritateastructurii sausistemuluicladirilor ;
x Presupunemca nu exista niciun fel de contaminanti si costul activitatilor de
decontaminarenu afecteazavaloarea; nu am fost informat de nicio inspectiensau raport
caresa indice prezentacontaminantilorsaua materialelorpericuloase;
i, I
\).1
iil

ur\
llr ll
* Nu am realizatniciun fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminatilor. Se
presupuneca nu existaconditii asunsesauneaparenteale proprietatii,solului sau
structurii care si influenteze valoarea.Evaluatorul nu-si asumanicio rasponsabilitate
pentruasemeneaconditii saupentruobtinereastudiilor necesarepentrua le descoperi;
* Situatiaactualasi scopulprezenteievaluariau stat labaza selectariimetodelor de
evaluareutilizate si a modalitatilor de aplicare ale acestora,pentru ca valorile rezultate sa
conducala estimareaceamai probabilaa valorii proprietatiiin conditiile tipului valorii
selectate;
* Suprafetelecladirii au fost preluatedin documentatiaprezentat?evaluatorului, fara a se
face masuratori suplimentare;
* Proprietarulesteraspunzatorde corelarea/corespondenta datelorde identificarejuridica
cu cele contabilesi fapticedin terencu privire la activul subiectprezentatevaluatorului;
* Evaluatorulconsideraca presupunerileefectuatela aplicareametodelorde evaluareau
fost rezonabilein lumina faptelorce sunt disponibilela dataevaluarii ;
* Datoritadimensiuniiabsolute,a functionalitatiisi amplasamentuluispatiului,precumsi
a numarului redus de tranzaclii comparabilein conditii normale de piata, metoda
comparatiilor directe nu a putut h aplicata corespunzator/satisfacator ;
* Evaluatorul a utilizat in estimareavalorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitieexistindposibilitateaexistenteisi a altor informatii de careevaluatorulnu avea
cunostinta.

4.I. 2 Conditii limilative

* Orice alocarede valori pe componenteestevalabila numai in cazul utilizarii prezentate


in raport.Valorile separatealocatenu trebuiefolosite in legaturacu o alta evaluaresi sunt
invalide dacasunt astfel utilizate ;
* Orice valori estimatein raport se aplica intregii proprietatisi orice divizare sau
distribuirea valorii pe interesefractionateva invalida valoareaestimata,in afaracazului
in care o astfel de distribuire a fost prevazutain raport.
* Intrareain posesiaunei copii a acestuiraport nu implica dreptul de publicarea
acestuia;
* Evaluatorul,prin naturamuncii sale,nu esteobligat sa ofere in continuareconsultanta
sau sa depunamarturie in instantarelativ la proprietateain chestiune;
* Nici prezentulraport,nici parti ale sale(in specialconcluzii referitoarela valori,
identitateaevaluatorului,s.a.m.d.)nu trebuiepublicatesaumediatizatefara acordulscris
si prealabilal evaluatorului;

5.Analiza datelor

5.I.Cea mai buna utilizare


Conceptulde ceamai buna utilizare reprezintaalternativade utilizare a
proprietatiiselectatadin diferite varianteposibile,alternativacareva constituibazade
pornire si va generaipotezelede lucru necesareaplicarii metodelorde evaluarein
capitoleleurmatoareale lucrarii.
Ceamai buna utilizare-estedefinita cautllizarearezonabila,probabilasi legalaa unui
teren liber sau construit care estefizic posibila, fundamentataadecvat,fezabila financiar
si are ca rczultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare este analizatauzual in una din urmatoarelesituatii:
+ Cea mai buna utilizare a terenului liber;
* Ceamai bunautilizare a terenuluiconstruit; l1
\..\--
l--l
Luj
Ceamai bunautilizare a unei proprietatiimobiliaretrebuie sa indeplineascapatru
criterii .Eatrebuiesa fie :
* Permisibilalegal,
* Posibilafizic,
* Fezabilafinanciar,
* Maxim productiva.
Tindnd seamade acesteconsiderenteceamai bunautilizare va fi determinatain situatia
terenuluiconstruit.
Astfel, avdndin vedereconceptiafunctionala, arhitecturalasi cele prezentatemai sus
apreciemcaceamai buna utilizarea imobilului esteceade proprietateimobiliara
rezidentiala.comercialasauindustriala.
Trecdnd?nrevistacriteriile analizeidefinite (CMBU), pentruutilizareade mai sus :
* Utilizareapermisibilalegal : conform cu avizeleexistente,
* Fizic posibila :cladireaestedotatacu utilitati sprecificesi capacitatilepotentialeale
acestora
* Fezabilafinanciar : prognozaveniturilor si rata capitalizani acestorasunt bazatepe
elementeestimateconform datelorde pe piata fiind generatoarede fluxuri financiare
pozitive;
* Maxim productiva: utilizare industriala.

Metodologiade evaluareaplicatainclude abordareaevaluarii,, prin costuri" si


abordareape ,,bazade venit".ln pricipiu acestease referala:
* In abordareaprin costuri estedeterminatcostulde reconstructiesaude inlocuire al
cladirii si amenajariiterenuluila dataevaluariiimpreunacu o estimarevalorica a
pierderilor/deprecierilor ce au avut loc datoritauzurii frzice,neadecvariifunctionalesi
conditiilor externe.La costul ramasse adaugavaloareaestimataa terenului.Totalul
reprezintavaloareaindicata de abordareprin costuri.
* In abordareape bazade venit se urmaresteestimareavalorii proprietatiiimobiliare prin
prisma rentabilitatii pe care o reprezintaaceastapentru proprietar (sau potential
investitor),respectivpebazaveniturilor provenitedin inchiriere(exploatare). In calculele
pentru determinareavalorii se folosesteo metoda de capitalizarea veniturilor brute (fara
scadereacheltuielilornecesareintretinerii spatiului)si rata de capitalizare
corespunzatoare. In final s-auscazutcheltuielilereaduceriispatiului la un nivel acceptabil
pentru intrebuintare

6.Abordareaprin costuri

6.I. Evaluareaconstructiilor
Esentaacesteimetodeconstain estimareavalorii de reconstructiea cladirii din
carese deducedepreciereaacumulata,valori corespunzatoare la dataevaluarii.
Aplicareaacesteimetodeimplica urmatorii pasi :
1.Determinareavalorii de reconstructie
2.Estimareadeprecieriitotale
3.Determinareavalorii ramaseactualizateprin scadereadeprecierii totale din
valoareade reconstructie.
Evaluareaconstructieis-arealizatconform ,,Metodologieipentru evaluarea
cladirilor si constructiilorspecialedin grupele I si 2 -indicativ GV-0001/0-95-aprobat de
MI,PAT cu ordinul 321N116.10.1995 si careprevede ca in lipsa documentatieitehnico-
economicede executie,ceamai indicatametodade evaluareesteceaa valorii de
inlocuire,determinat a pe baza,,Cataloagelor de reevaluare"elaborat{de,,Comisia
Centralapentru inventarieresi ReevaluareFonduri Fixe" aprobatein anul 1994,cu
valabilitate de la 01.01.1965.
Aceastapermite stabilireaunei valori apropiatede realitate,cataloageleoglindind
cu fidelitatecaracteristiciletehnico-constructive si gradul de dotarea diverselorcategorii
de claadiri.
Indicatorii cuprind valorile medii ale tuturor cheltuielilor directesi indirecte,
necesarerealizarii unui obiect de constructii, precum si cheltuielile de organizarede
santier,de proiectaresi beneficiul.
Posibilitateaacesteimetodein cazul de fataestesustinitade faptul ca cladirile
sunt edificatela standardelegeneraleaferenteperioadeiin care s-auelaboratacele
cataloage.
Pebazaacesteimetodologii,evaluareacuprindeurmatoareleetape:
I.Stabilireavalorii de reconstructiecu ajutorul ,, Cataloagelorde reevaluare" la
nivelul preturilor 01.0l. I 965.
2.Actuahzareavalorii de inlocuire (nivel 0l .01.l 965) la pretul zilei (data
evaluarii) ;
- Se utilizeazasistemulde coeficientide acfiializarerapidaa valorii de inlocuire
editati de MATRIX ROM, elaboratide NCERC si aprobatide MLPAT. Acesti
coeficientisuntvalabilipentruperioada(01.01. 1965- la dataultimilor indici MLPAT
publicati.)

3.Determinareavalorii ramasela dataevaluarii,aplicAnd(cumulat)urmatoarele


deprecieri
* FizicapebazaNormativuluP 135-1999(elaboratde INCERC si avizatde MLPAT cu
Ordinul nr.85,AI/1999de aprobarea ,,Ghidului cuprinzindcoeficientiide uzura ftzica
normalala mijloacelefixe din grupa l-constructii ;
+ Neadecvarefunctionala-cuantificareapierderilorde valoaredin cauzadeficientelorde
conceptiein proiectarea cladirilor ;
* Din cauzeexterne-cuantificareapierderii de chirie datoratainfluentelor externe,
declinului pietii, vecinatatii,localizareasi conditiile pietei locale.
Pentrudeterminareavalorilor unitaresi totale a fiecarui obiect de constructiisupus
evaluariise parcurgurmatoareleetape:
x Documentareaprivind cladireacareurmeazaa fi evaluata,prin studiereaschitelorpuse
la dispozitiede proprietar,preluareadimensiunilordin datelefurnizatede catreacestasi
stabilireainbaza acestoraa caracteristicilortehnico-constructive ale cladirilor ;
* Cercetareaobiectului la fata locului, stabilireadotarilor si instalatiilorprecumsi
stabilireastarii tehnicea cladirii si a subansamblurilorcomponente;
+ Se efectueazaincadrareacladirii intr-unul din cataloagelede reevaluare
;
* Se elaboreazafazade evaluaresi se determinavalorile unitarede inlocuire, pe total si
pe categoriide lucrari precumsi corectiiledatorateabaterilorfata de prevederiledin
fisele catalogului;
* Se calculeazavaloarea unitarasi totala la nivelul preturilor de catalog01.01.1965;
* Se actualizeazavaloareade inlocuire conform precizarilorprezentatemai sus
;
* Se stabileatevaloarearamasaprin determinareavalorii de inlocuire cu pierdereade
valoaredatoritatuturor deprecierilor(frzice,neadecvarefunctionala,si din cauzeexterne)
care afecteaza cladirea.
Valoareade reconstructie-reprezintacostul estimatpentrua construila preturile curente
de la dataevaluariio copie, o replica exactaa cladirii evaluate,folosind aceleasi
Deprecierea- reprezintao pierderede valoarefata de costul de reconstructiece poate
aparedin cavzeftzice, functionale sau externe.
Estimareadeprecieriis-a efectuatprin metodasegregarii.Prinaceastametodase
analizeazaseparatfiecare cauzaa deprecierii. se cuantifica si apoi se totalizeazao suma
globala.
Principaleletipuri de deprecierecarepot afectao cladire si cu careopereazaaceasta
metodasunt :
* Uzura fizica- esteevidentiatade rosaturi.cazaturi,fisuri, infestari.defectede structura
etc. Aceastapoateaveadouacomponente-uzura fizica recuperabila(se cuantificaprin
costul de readucerea elementuluila conditiade nou, sauca si nou, se ia in considerare
numai dacacostulde corectarea starii tehnicee mai mare decdtcrestereade valoare
rezultata)si uzura frzica nerecuperabila(se refera la elementeledeteriorateftzic care nu
pot fi corectatein prezentdin motive practicesaueconomice)
* Neadecvarefunctionala-estedatade demodarea,neadecvarea sausupradimensionarea
cladirii din punct de vederea dimensiunilor,stilului sauinstalatiilorti echipamentelor
atasate.Se poatemanifestasub doua aspecte-neadecvarefunctionalarecuperabila(se
cuantificaprin costul de inlocuirepentrudeficientecarenecesitaadaugiri,deficientecare
necesitainlocuire saumodernizaresausupradimensionari) si neadecvarefunctionala
nerecuperabila(poatefr cauzatade deficientedatede un elementneinclusin costulde
nou dar ar trebui inclus sauun elementinclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus).
* Depreciereaeconomica(din cauzeexterne)- se datoreazaunor factori externi
proprietatiiimobiliare cum ar fi modificareacererii, utilizareaproprietatii,amplasareain
zona, urbanismul, finanaareaetc. in situatia cladirii din cadrul obiectivului care face
obiectulprezenteievaluaris-eaplicatoatecele trei tipuri de deprecieri.

7. Abordarea pe baza de venit

Valoareade rentabilitatea activului a fost determinataprin metodacapitalizarii


veniturilor. Esentaacesteimetodedin teoria utilitatii, careconferao anumitavaloareunui
bun (sau proprietati) cumparat(e)numai in masurain care cumparatorul(investitorul)
reahzeazao satisfactiedin achizitiarespectiva,in cazulproprietatii,aceastasatisfactiese
reflectaprin cistigurileviitoare realizabiledin inchiriereaproprietatii.
In cadrul evaluariiactivelorin exploatare,trebuie rezolvatedouaprobleme
metodologicesi practice:
-determinareamarimii fluxului anualreproductibil(in cazul nostrucdstiguldisponibil
prin inchiriere).
-stabilirearatei de capitalizaresaua coeficientuluimultiplicator
Venitul brut anual reproductibil (Vbr) poate fi determinatfie pornind de la analiza
evolutiei nivelului si structuriiveniturilor din inchirieresi cheltuieliloraferente
proprietatiiimobiliare evaluate.
In cadrul prezentului raport de evaluarepentru determinareaVbr s-a utilizat nivelul
rentabilitatiicares-arputeaobtine din inchiriereaproprietatii,reflectatde chiria cares-ar
puteapercepede la un potentialchirias.
Cuantumulchiriei se bazeazape informatiile detinuteprivitor la piata locala.
S-a luat in calcul suprafatautila a spatiilor subiect.
Av6nd in vedereca piata faceo diferentaintre potentialulpe componenteimobiliare
(pricipale,auxiliaresi anexe)s-auutilizat chirii unitare(euro/mpfara tva) diferite,
obtinindu-seo chirie lunaraluataca reper.
Rata de capitahzare(c) reprezinta relatia dintre c6stig si valoare si estedlvlzor pnn
intermediulcaruiaun venit net se transformain capital,respectivvaloardldeinvestitie,

4T
['I
,(.1
t
indiferent de forma in care aceastaesterealizata(cumparareaunei intreprinderi,
achizitionareade actiuni,plasamentein domeniul imobiliar etc).
Utilizarea ratei de capitalizarepentru transformareaunui venit net in capital se face
numai in cazul in care venitul net estede forma unei anuitati (marimi egale anuale)
Rata esteinfluentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei
fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptatepentru investitii
alternative,randamentul realizatin trecut de proprietati similare, cerereasi oferta de bani
si de capital,nivelurile de impozitareetc.
Rata de capitalizareexprima rata rentabilitatii ( profit brut/ capital investit * 100) pe
care o acceptaun investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacerepe care o prefera
altor alternativede plasament.
Calculul ratei de capitalizarese face in cel mai corectmod pornind de la informatii
concretefurnizate de piata imobiliara privind tranzactli
( inchirieri, vdnzari, cumparari) incheiate.
Din informatiile disponibilepe piata,nivelul ratelor de capitalizarese regaseste in
intervalul 18-20%pentruproprietatiindustriale,in cadrul prezenteilucrari tinind cont de
conditiile specificeproprietatii(terenconcesionat)s-aaleso ratade capitalizarede20o/o
Relatiade calcul a valorii de randamenta activului prin metodacapitalizarii
beneficiilor este:
Vcb: Vnet/c

Valoarea de piata estemarimea estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata ls


data evaluarii, intre un vinzator decis si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie
echilibrata, dupa un marketing adecvat in care fiecare psrte a actionat in cunostinta de
cauza. prudent si fara constringeri.

20.02.2013

xpert tehnic
umitru Seciu
PRETURIINFORMATIVEMINIME
valabil2013
VALOAREADE CIRCULATIEA LOCUINTELOR CASE
INDIVIDUALE.
DIN MUNICIPIULFOCSANI
Euro/mparie desfasurata(A.d.)

Nr, Zona de interes locativ Constructii structura Anexe gospodaresti


3rt. barn-paiantzidarie** paianta zidarie
chirpici zid si bef chirpici caramida

I ZONACENTRALAA -strazile-
{na fpatescu.CuzaVodade la int. 7C 150/200 15 25
:u Buceqipanala int.cuAna lpatescu
{urora,AleeaCuzaVoda,B-dul Garii
Bucegi,Cotesti,CezarBoliac,Arh.lon
Mincu,B-dulBraileipanala Kaufland
3-dulBucuresti,Fdt.CuzaVoda,
DuiliuZamfirescu.Eroilor.
N.Balcescu
DimitrieCantemir.Dornei.Ghinea
Dorinel,George Cosbuc,Cotesti(blocuri)
M.Kooalniceanu.
1 Decembrie 1918,Greva de la Grivita,
str.PiataIndependentei,
B-dulIndeoendentei oanala int.cu
Aurora,Mr.Gh.Sontu,Miron Costin,
Mr.Gheorohe Maoheru.
LeonKalustian,Linistei,Nicolaelorqa
Leopoldina Balanuta.M.Koqalniceanu
MaiorGh.Sava,Mr.Gh. Pastia,Marasti
Pct.N.Grigorescu,Oituz,
Plevnei
PiataIndependentei, PiataMoldovei
PenesCurcanu,Piata Unirii,PopaSapca
PiataVictoriei.Fdt.Renasterii.
Stefan
cel Mare,Republicii,
StradaMarea Unirii
panala int.cuAna lpatescu,Rarau
SimionBarnutiuN.Titulescu.Teiului.
fabacaripanala int.cuRodneisi Caian
Dr.Telemac,T.Vladimirescu, AleeaT.
Vladimirescu,Tineretii,Timotei
Cipariu,
B-dulUnirii,UnireaPrincipatelorpanala
int.cuT.Cioariu,Vamii,Al.Vlahuta

2 ZONA B
{lbinei,AlecuRusso,AnqhelSaliqny, 50 120t175 15 20
Arqes(case),Alecu Alex.Sahia
Sihleanu,
Al.Vlahuta,AnulRevolutionar1848
\lex.Golescu.Aqriculturir
Av.Muntenescu, Fdt.Alex.
Sahia,
Aurorade la int.cuB-dulIndependentei
cu Muresului,Aleea Parc
Scolii,Aleea
AleeaFlorilor, Laminorului
Gh.Asachi,Al.

B-dul Braileide la Kauflandpana la

Culturii.Vasile
Chilian.Constitutiei
CuzaVodade la int.cuAna
la Centura.Gr.lonescu
l.L.Caraoiale. Cretu
Cot.Stoienescu,Cpt.
ComisiaCentrala,Fdt.ComisiaCentrala

Dornisoarei. Ecoului
Gloriei.Ghioceilor.

Fdt:Gh.Doia, C
Gh.Doia,lon
13 Decembrie
191S,Gh.Potop,Frunzei,

lnului.Horia
Closcasi Crisan.
lon
8 Martie,lMai,Muncii,Mos

de la
zia Garii.Marasesti

Fdt.Gh.Potop,Prof.D.Caian,Plantelor
Putnei.Prof.C.Stere.Mr.Gh.Sava

Razboieni.Rodnei.PoetNiculutaTeodor
Pinului.
Panduri, Parc,PaunPincio
tii.Vasile Putnei
Parvan.

C.Stere
ScarlatTarnavitu,Stupilor,Siretului,
Str.Marea Uniriide la int.cuAurora

Tabacaridela int.cuRodenipanala str.

TimoteiCipariu,Trotus,Slt.V.Ti
N.Titulescu.Timis.
Gh.Tatulescu
de la int cu
UnireaPrincipatelor
T.Cioariuoanala int.cu lnului

.AleeaEchitatii.Aleea
1 lunie
Fdt.Alecu Aleea
Sihleanu.
AleeaParc.Avramlancu,AleeaAviatorilor
Bistrita,CaleaMoldovei,CaleaMunteniei
3ornelComan.Cot.Cretu Florin.
SincinatPavelescu, Constructorului,
SetateaCraciuna,Clui,Fdt.lL Caraqiale
)emocratiei, Doftana,
Dionisos, Dorului,
manuelPetrut
Fdt.Dionisos,Fdt.Dionisos(Floresti)
Fraternitatii,
Fdt,Gh.Asachi,Fdt.Gh.Doia,
Fdt.Rovine. Fdt.Primaverii.
Libertatii.
Oborulde Vite.PiataObor.
lon Neculce,Patriei,Plooi.
Pacii
PetreLiciu,Petre Maior,Rovine,Revolutiei
Rasaritului,AleeaStadionului,
NicolaeSaveanu
Soveia,Saqetii,Stalesti,
Tisa.Toader Tardea.Col. N.Vasilescu
Cpt.Traian lonescu(Egalitatii),
M.Viteazu
Transilvaniei,Triumfului,Vrancioaia,
Valcelepanala CF.,VadTepes,Vrancei

6 ZONA D
Antrepozite, Balti,Bezei,AleeaSudului 40 75t100 5 8
arpimis,C{in Brancoveanu, Dorobanti,
Dimbovita,Dumbrava, Faqet,Fdt.Faqet
EmanoilPetrut. Focsa. Galati.GhicaVoda
Gradinari, lzlaz,lzvor.Lacramioarei.
Liliacului
Laminorului, Luceafarului,Luminitei,
Lunei
Mieilor,MihaiViteazul;Militari,Mugur,
Fdt.Militari.Movilita.
Milcov.Nuferilor.
Fdt.Nuferilor, Podooriei,Razoare,Salcioara
Slt.Varvarici Doru,Fdt.Staiesti,Targului,
Toporasi,Tisa,Trandafi rilor,Aleea
Unitatii,
Virtutii,Vafcele dupa CF,Zabala,Zabrauti,
Zboina.

7 CartierMandresti 40 50/80 3

NOTA: Pentruconstructiile cu o vechimecuprinsaintre10 si 20 ani se poateaplicao reducerede 10-15%


Pentruconstructiile cu o vechimeintre20si 40 ani se poateaplicaOreducere de 20o/o
Pentruconstructiile cu o vechimemai marede 40 ani se poateaplicao reducerede 25%
Pentruconstructiile cu o vechimemai marede 60 ani se poateaplicao reducerede 40o/o
Pentrucladiriletip P+E sau P+Mansarda taxelese vor stabilipentrusuprafatatotala
desfdsuratd,respectivparterplusetaj sau parterplusmansarda.
dinzidariesimpla
zidarie*"'cladiri
zid si bet"'cladiricu peretidin zid,fundatii,stalpi inzisi olanseedin bet.armat
VALOR! MINIMALEALE APARTAMENTELOR
din oragelejudefuluiVrancea
in 2013
valabile

CuzaVoda de la int.

.AleeaCuza Voda.B-dulGarii
CezarBoliac,Arh.lon
Braileipanala Kaufland
Mincu,B-dul

1 Decembrie
1918,Greva
de la Grivita,

LeonKalustian.
Linistei.Nicolae

MaiorGh.Sava,Mr.Gh.Pastia,Marasti

PenesCurcanu,
PiataUnirii,

cel Mare,Republicii,StradaMarea Unirii


la int.cuAna lpatescu,Rarau
BarnutiuN.Titulescu.Teiului
Tabacarioanala int.cuRodneisi Caian
Dr.Telemac,T.Vladimirescu,AleeaT.
mirescu,Tineretii,Timotei
Cipariu,

Av.Muntenescu, Fdt.Alex.
Sahia,
Aurorade la int.cuB-dulI
cu Muresului.AleeaScolii.Aleea
Parc
Florilor.
Gh.Asachi.Al.
Laminorului

B-dulBraileidela Kauflandoanala

i.Crinului.Cartier
CFR
Culturii,Vasile
Chilian,Constitutiei,
Crisana,Cuza Vodade la int.cuAna
la Centura,Gr.lonescu
l.L.Caraqiale,Cpt.Stoienescu,Cpt.Cretu
ComisiaCentrala,Fdt.Comisia Centrala
Florin.DinicuGolescu.Diviziei

Dornisoarei.
Gloriei.
Ghioceilor.
Ecoului,

13 Decembrie
1918,Gh.Potop,Frunzei
,Faqaras,
Fratiei,
Jiliste,

Inului,Horia
Closcasi Crisan,L

dt.Gh.Potop,
Prof.D.Caian,
Plantelor,

Razboieni.
Rodnei.Poet
NiculutaTeodor
Pinului,Panduri,
Parc,Paun

Plantelor.
PetreStefu,Mr.Gh.Sontu
Rasaritului,Simion
Mehedinti,Sion
ScarlatTarnavitu,Stupilor,Siretului,
C.Stere
Str.Marea Uniriide la int.cuAurora

abacaridela int.cuRodenioanala str

TimoteiCipariu,Trotus,Slt.V.Ti

T.Cipariupana la int. cu Inului


Viilor,
Ecaterina
Varga,Vrancioaia,Zorilor

Fdt.Alecu
Sihleanu,
AleeaCaminului,
Moldovei,
Bistrita,Calea CaleaMunteniei
Florin,
Coman,Cpt.Cretu

Fdt.lL Caraqiale
Craciuna,Clui,

dt.Rovine. Fdt.P
Libertatii.

Tardea.Col.
isa.Toader N.Vasilescu

Valcelepanala CF.,VladTepes,Vrancei

EmanoilPetrut.
Focsa.Galati.Ghica
Voda
,lzlaz,lzvor,Lacramioarei,
Liliacului
Laminorului. Luminitei.
Luceafarului. Lunei

Fdt.Militari. Milcov.Nuferilor
Movilita.
Fdt.Nuferilor,Podgoriei,
Razoare,Salcioara

i,Tisa,Trandafirilor,Aleea
Unitatii,
CF.Zabala,Zabrauti,

Libertatii-zona 4
Parc,Scoala

str.Libertatii
CCH.str.T.Vladimerescu.
delimitate
zonaLiceulEmilBotta,Camin
^ ORASPANCIU
I

ZonaCentrala 12000 16000 19000 2300(


ZonaPeriferica 1100c 15000 16000 1800c

2 ORASODOBESTI
Zonacentrala 6000 12000 1500c 1800c
ZonaPeriferica 5000 10000 1200c 1400c
? ORASMARASESTI
ZonaCentrala 7000 1000c 1300c 1400c
ZonaPerilerica 5000 600c 7000 800c
ZonaDoaoa 3000 4000 5000 6000

NOTA:
Pentruapartamentele construite in perioada1965- 1980se aplicadiferentiat
procentede
reducereintre15 si 25o/o
Pentruapart.construita in perioada1980- 2000se poateaplicaun procentde reducerede 10%
Pentruapartamentele situatela etajele8,9;10se pot aplicareduceride10%
Pentrugarsonierele sub 20 mp suprafatautilase poateacceptao reducerede '15%
Pentruapartamentele cu 2 cameresub 35 mp suprafatautilape poateaplicao reducerede pana 15%
PRETURIINFORMATIVE MINIME
valabile2013
VALOAREADE CIRCULATIEA LOCUINTELOR INDIVIDUALETIP CASEDE LOCUIT
DIN LOCALITATILEARONDATETRIBUNALULUIVRANCEA
Euro/mparie desfasurata(A.
d)

Nr. Teritoriuladm. Apartamente Cladiri Case Anexe gosp.


structura structura
;rt. comuna 1caml2cam/3cam/4cam p a i a n - c h i r . zidarie** oaianta zidarie
30 mp/40mp/55mp/70mp lemn zid si bet. c h i r p i c i simpla
1 ZONA ADJUD
Adiud 70 150t200 15 2C
AdiudulVechi 2500 1400016000/ 8000 70 150t200 15 2C
Boohesti 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 6 1t
Corbita 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 6 18
Homocea 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 6 1€
Ploscuteni 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 o 1€
'lt
Paunesti 2500 t4000t60001 8000 50 63/'135 o
Ruqinesti 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 o 1€
Pufesti 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 1€
Tanasoaia 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 6 18
Anqhelesti 2500 t4000t6000/ 8000 50 63/135 6 18

2 ZONA PANCIU
Panciu 65 100t175 15 25
Fitionesti 1000/1200/1800/ 2000 50 63/135 6 18
Movilita 1000 t1200t1800/ 2000 50 63/135 6 18
Straoane 1000/1200/1800/2000 50 63/135 6 18
Racoasa 1A00n200t 1800/ 2000 5C 63/135 b 18
Cimouri 1000 t1200t1800/ 2000 5C 63/135 c 18
Soveia 1000 t1200t1800/ 2000 5C 63/135 € 18
Vizantea 1000t1200t1800/ 2000 5C 63/135 A 18
Tifesti 1000 /1200/1800/ 2000 5C 63/135 o 18

? ZONAMARASESTI
Mlarasesti OL 90/140 12 20
Haret 1000 t1200t1800/ 2000 5C 63/135 € 18
Oalimanesti 1000 t1200t1800/ 2000 5C 63/135 E 18
Doaga 1000 /1200/1800/ 2000 5C 63/135 e 18
Padureni 1000 t1200t1800/ 2000 5C 63/135 € 18

4 ZONAODOBESTI
Cdobesti 65 100t175 15 25
Jaristea 1000t1200t1800/ 2000 5C 63/135 o 18
Srosteni 1000 t1200t1800/ 2000 50 63/135 b 1
Reqhiu 1000 t1200t1800/ 2000 50 63/135 o 1t
Mera 1000 11200t1800/ 2000 50 63/135 6 1t
Andreasu 1000 t1200t1800/ 2000 50 63/135 6 1t
Virtescoiu 1000 t1200t1800/ 2000 50 63/135 o 1R

ZONA FOCSANI ,I
Golesti 3000 /5000/ 70001 9000 90 155/180 16 3C
Cimpineanca 3000/5000/7000/ 9000 90 100/135 16 3C
Bolotesti 3000 /5000/ 7000/ 9000 50 63/135 b 18
Vidra 3000 /5000/ 7000/ 9000 60 100/160 16 3C
Valea Sarii 3000 /5000/7000/ 9000 50 63/135 7 18
Naruia 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 18
Nereiu 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 18
Birsesti 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 6 18
Vrincioaia 3000 /5000/ 7000/ 9000 50 63/135 6 18
Nistoresti 3000 /5000/7000/ 9000 50 63/135 6 18
Paltin 3000 /5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Iulnici 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Lepsa 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Cirliqele 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63i 135 6 18
PoianaCristei 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 o 18
Cotesti 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 6 18
Urechesti 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 e 18
Ciorasti 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Gugesti 3000 /5000/7000/ 9000 5C 63/135 c 18
Sl.Ciorasti 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 c 18
Dumbraveni 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 € 18
GuraCalitei 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Bordesti 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Dumitresti 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 100/135 1€ 30
5C 63/135 e 't8
hioideni 3000 /5000/ 7000/ 9000
Jitea 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 c 18
y'intileasca 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 E 18
Timboiesti 3000 /5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Sl.Bradului 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 18
Sihlea 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 6 18
Cbriita 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 6 1
cooesti 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 € 1€
3alesti 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 6 1t
fataranu 3000 /5000/ 7000/ 9000 5C 63/135 E 1
/inatori 3000 /5000/ 7000/ 9000 7C 100/135 16 3(
Detresti 3000 /5000/ 7000/ 9000 9C 100/135 16 3(
Suraia 3000 /5000/7000/ 9000 50 63/135 o 1€
VaduRosca 3000 /5000/ 7000/ 9000 50 63/135 o 1€
Biliesti 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 o 1€
Milcovul 3000 /s000/ 7000/ 9000 60 100/135 16 3C
Vulturu 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 1i
Nanesti 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 o 1€
Calieni 3000/5000/7000/ 9000 50 63/135 o 1€
Maicanesti 3000 /5000/ 7000/ 9000 50 63/135 6 18
Rastoaca 3000 /5000/7000/ 9000 50 63/135 6 18
Spulber 3000 /5000/7000/ 9000 50 63/135 6 18
Garoafa 3000 /5000/ 7000/ 9000 72 100/135 6 18
iuslea 3000/5000/7000/ 9000 5C 63/135 A 18
Gologanu 3000 /5000/ 7000/ 9000 6C 63/135 6 18

NOTA pentrusatelecomponenteale comunei,valoareaminimastabilitase poate


reducecu 20 - 30 %
pentruconstructiilecu o vechimecuprinsaintre20 si 30 ani se poateaplica
o reducerede 10o/o.
pentruconstructiile cu o vechimecuprinsaintre30 si 40 ani se poateacordao,reducerede 2Oo/o
pentruconstructiile cu o vechimemaimarede 40 ani se poateaplicao reducere
de 25o/o
pentruconstructiile cu o vechimemai marede 60 ani se poateaplicao reducerede 40o/o
zidarie**'zidariesimpla
cu peretidin zid.fundatii,
zid si bet*'cladiri stalpi,granzi
sffinsee din bet.armat
PRETURIINFORMATIVE MINIME
valabile2013
VALOAREADE CIRCULATIE
A CONSTRUCTIILOR SPATIICOMERCIALE
HALEINDUSTRIALE,
DEPOZITE, BOXE, GARAJE,GRAJDURI
DINLOCALITATILE
ARONDATETRIBUNALULUI VRANCEA
(A.d.)
Euro/mpariedesfasurata
Mlera 70 50 7C 10 20
Andreasu 70 50 7C 1C 20
Virtescoiu 70 50 7C 10 2A

E ZONA FOCSANI
Focsani-sp.clasice 380 10c 10c 100 35 70
Focsani-sp.inapartam 215 14C 14C
Golesti 110 8C 5C 15 20
Cimoineanca 110 8C 50 15 ZU
Bolotesti 11C 8C 50 15 20
Vidra I lL 8C 50 15 20
ValeaSarii 11C 7C 50 20
Naruia 11C 7C 50 20
Nereiu 110 5C 50 I 20
Birsesti 110 70 50 7 20
Vriceoaia 11C 50 50 20
Nistoresti 11r
I t! 50 50 2C
Paltin 11C 50 50 2C
fulnici 11C 80 50 1C 2C
LEPSA 11C 80 50 1C 20
Cirlioele 11C 50 50 2C
PoianaCristei 110 50 50 7 2C
Cotesti 110 70 50 IL 2C
Urechesti 110 70 50 30 2c
3iorasti 110 50 50 2C
Guqesti 110 70 50 7 2C
a
Sl.Ciorasti 11C 50 50 ZL
Dumbraveni 110 70 50 10 20
SuraCalitei 110 50 50 7 20
3ordesti 110 50 50 7 20
-f^.
)umitresti 110 50 10 20
3hiojdeni 110 50 50 20
Jitea 110 50 50 7 20
Vintileasca 110 50 50 7 20
Timboiesti 110 70 50 10 20
Sl.Bradului 110 50 50 7 20
Sihlea 110 50 50 7 20
Obriita 110 50 50 20
Pooesti 110 70 50 10 2A
Balesti 110 50 50 7 20
Tataranu 't10 50 50 7 20
Vinatori 110 7C 50 10 20
Petresti 110 80 50 15 20
Suraia 110 70 50 15 20
VaduRosca 110 50 50 7 20
Biliesti 110 50 50 7 20
Milcovul 110 70 50 15 20
Vulturu 11C 50 50 7 20
Nanesti 110 50 50 7 20
alieni 110 50 50 7 20
Maicanesti 110 50 5C 7 20
Rastoaca 110 5C /\5c 7 2t
,.\

ffil
htj
Spulber 110 50 50 20
Goloqanu 110 50 50 2C

NOTA pentrusatelecomponente ale comunei,valoareaminimastabilitase poate


reducecu 20 - 30 %
pentruconstructiilecu o vechimecuprinsaintre20 si 30 ani se poateaplica
o reducerede 10- 15 %
pentruspatiilecu o vechimeintre30 si 40 ani se poateaplicao reducerede 20o/o
Evaluator
ing.ec.Diaconu Emilian
Str.Fraternitatii
nr.12Tel 0722374564
Anexanr.1
Valoarea
de circulatie
a terenurilor
dinintravilanul
Focsani,
in
anul2013
Nr.Crt. Denumirea zonei Valoareade circulatie
euro/mp.
1 ZonaA 100
2 ZonaB 60
3 ZonaC 40
4 Z o n aD 20 (cu exceptiazonei
COMAT= 5)
5 Terenuriatrasein intravilan
din 8
prinPUGsau PUZ.
extravilan,
6 CartierMindresti Zonacentr.= 12,
Zona perifsi terenuri
atrase - 6
Anexanr.2
Valoarea
de circulatie
a terenurilor Adjud,
dinintravilanul
In anul2013
Nr.crt. Denumirea zonei Valoareade circulatie
euro/mp.
1 Zonacentrala 40
2 Zona periferica 25
3 Terenuri prin
atrasein intravilan, I
PUGsauPUZ.
4 Adjudul
Vechi,Burcioaia, Siscani. Zonacen Zonaperi
trala fericasi
5 terenatras
2
Anexanr.3
Valoarea
de circulatie orasului
dinintravilanul
a terenurilor Odobesti,
in anul2013
Nr.Crt. Denumirea zonei Valoarea de circulatie
eurolmp.
1 Zona centrala 20
2 Zonaperiferica 10
3 prin
atrasein intravilan,
Terenuri 7,5
PUGsauPUZ.
4 CartierUnirea(maiputinnoulcartier ..r\,
a\\

undeval.= 8 euro)
rezidential -\
' _Jl

il;''ile-
Ai;1ir';i V
Anexanr.4
Valoareade circulatie
a terenurilor
din intavilanele
orasuluiPanciu.
in anul2013
Nr.Crt. Denumirea
zonei Valoareade circulatie
euro/mp.
1 Zonacentrala 20
2 Zona periferica 10
3 prin
Terenuriatrasein intravilan, 8
P U Gs a u P U Z .
4 Sateleaferente
orasuliPanciu Zonacen Zonaperi
trala fericasi te
ren atras

Anexanr.5
Valoarea
de circulatie
a terenurilor
dinintavilanele
orasului
Marasesti, in anul2013
Nr.Crt. Denumirea zonei Valoareade circulatie
euro/mp.
1 Zonacentrala 10
2 Zona periferica 3
3 prin
Terenuriatrasein intravilan, 2
P U Gs i P U Z
4 SateleaferenteorasuliMarasesti Zonacen Zonaperi
trala fericasi
atrase
2.5 2

Anexanr.6
Valoarea
de circulatie a terenurilor dinintravilanele limitrofe
localitatilor
Fuu-ito c s a nln anul| 2913
Muunnti c ri p iruulr1 2013euro/m
euro/
Nr.crt. Denumirea Satulde resedinta Celelaltesate
comunei Denumirea Val.de Denumirea Val.de
zonei circul. zonei circul.
1 CimpineancaZ onacentr. 12 Zonacentr. 6
Zonaperifsi 10 Zonaperif. 3
rezidentiala si terenuri
noua atrase
,/.\
Terenuri 7
atrase.
Nr.crt. Denumirea Satulde resedinta Celelalte
sate
comunei Denzonei Val. Denzonei Val.
2 Golesti Zonacentr. 12 Zonacentr. 12
Zona perif. 10 Zonaperif. 7
si reziden si terenuri
t i a l an o u a atrase
Terenuri 5
atrase
3 Vinatorisat Zona centr. 10 Zona'centr. 3
Vinatori Zona perif. 7 Zona perif.si 2
si atrase atrase.
Vinatorisat Zona centr. 8
Jorasti Zona perif. 4
si atrase
Vinatori
sat Zonacentr. 15
Petresti la padure
Zona perif. 7
si atrase

A n e x an r . 7
Valoareade circulatie
a terenurilor
din intravilanele zoneituristice
a judetuluiVrancea,in anul2013,euro/mp.

Nr. Denum DenumSatecomponente sate(Coza)


Celelalte
crt comunei sate Zona Zona Zona Zona Zona Zona
de vi centrala perif. centr. med. perif.
le si de sat sat euro/ euro/ si
atrase euro/mp euro/ mp. mp. atrase
euro/ mp. euro/
I Tulnici Gresu 1 5 I 4 3 2 1,5
si
Lepsa
Tulnici 5 4 2
2 SovejaDragoslo- Zona Zona Zona (Ruca reni)
veni centr. medianaperif.
si atr
10 8 6 5 4,5 4
'-\

ta')
\ \=_y'
Anexanr. 8
Valoareade circulatie a terenurilor situatein zonacolinarade
din intravilanele
n o r da i u d etuluiVrancea, in anul2013(eu
Nr. D e n u m i r e a Satulde resedinta Celelaltesate
crt. c o m u n e i Terenuri Terenuri Terenuri Terenuri
existente atrasein existente atrasein
in intravilan. in intravilan.
intravilan intravilan.
1 Boqhesti 2 1 tl,5 0.5
2 Corbita 2 1 1.5 0,5
3 Homocea 3 1,5 2 1
4 Ploscuteni 3 1 1,5 0,5
5 Tanasoaia 3 1 1.5 0,5

Anexanr.9
Valoarea de circulatie
a terenurilor dinintravilanelezoneide podgoriea
. anu 20 3
u d e t u l ui n (euro/r
Nr. Denumirea Satulde resedinta Celelaltesate
crt. comunei Terenuri Terenuri Terenuri Terenuri
existente atrasein existente atrasein
in intravilan. in intravilan.
intravilan. intravilan.
1 Bolotesti 4,5 2 2,5 1.0
2 Bordesti 3 1,5 3 1
3 Brosteni 3.5 1,5 2 1.0
4 Cirliqe 4 2,5 3 1 ,5
5 Cotesti 4,5 3 3,5 2
6 Dumbraveni 4 2.5 3 1,5
7 Jaristea 4 2,5 3 1,5
I Movilita 3,5 2,5 2,5 2
I Obreiita 4 2
10 Paunesti 3,5 2 2,5 1,7
1 1 Popesti 4 2 3 1,5
12 Ruqinesti 3,5 2 2 1,5
13 S l . B r a d u l u i 3 2 3 1
1 4 Straoane 4 2,5 2,5 2
15 Timboesti 3,5 3 3 1,5
16 Tifesti 4 2,5 2,5 1,5
17 Urechesti 4,5 2,5 3 2
18 Virtescoiu 4 2 2,5 2 -. ,.-'*'.
A n e x an r . 1 0
Valoareade circulatie
a terenurilor
din zoneide ses a judetului,
intravilanele in
anul2013(euro/m
Nr. D e n u m i r e a Satulde resedinta sate
Celelalte
crt. c o m u n e i Terenuri Terenuri Terenuri Terenuri
existente atrasein existente atrasein
in intravilan in intravilan
intravilan. intravilan
1 Balesti 2,5 1
2 Biliesti 4 1
3 Ciorasti 3 1,5 2 1
4 Garoafa 4,5 2 2,5 1
5 Goloqanu 4 2
6 Guqesti 4,5 2 3 2
7 Maicanesti 3 2 2,5 1,5
8 Milcovul 4 2 4 2
9 Nanesti 3 1 2 1
10 Pufesti 3 1,5 2 1
1 1 Rastoaca 4,5 2
12 Sihlea 3,5 1,5 2 1
13 Sl. Ciorasti 4 1,5 2 1
14 Suraia 4 1,5
15 Tataranu 3 1,5 2 1
16 Vulturu 4 2 3 1

Anexanr.11
Valoareade circulatie din intravilanele
a terenurilor din zonade
localitatilor
muntea judetului,in anul2013(euro/mp.).

N r . Denumirea Satulde resedinta Celelaltesate


crt. c o m u n e i Terenuri Terenuri Terenuri Terenuri
existente atrasein existente atrase in
in intravilan in intravilan
intravilan. intravilan
1 Andreiasu 2,5 1,5 1,5 1
2 Birsesti 2,5 1,5 2 1
3 Chioideni 1,5 1 1 0,5
4 Cimpuri 3,5 2,5 2,5 1,5
5 Dumitresti 2.5 1 1 0,5
6 Fitionesti 3,5 2,5 2,5 1,5
7 GuraCalitei 1.5 A
I 1 0,5
8 Jitia 1,5 1 1 0,5
Nr. D e n u m i r e a Satulde resedinta Celelaltesate
crt. c o m u n e i Terenuri Terenuri Terenuri Terenuri
existente atrase existente atrase
I Mera 2,5 1,5 2 1
10 Naruia 2,5 1.5 1,5 1
11 Neqrilesti 2,5 1,5
12 Nereiu 1,5 1 1 1
13 Nistoresti 1,5 1 1 1
14 Paltin 1,5 1 1 0,5
15 Paulesti 1,5 1 1.5 1
1 6 PoianaCristei 2 1 1.5 0.5
1 7 Racoasa 3,5 2,5 2,5 1,5
18 Reqhiu 2 1 1,5 0.5
1 9 Spulber 1,5 1 1 1
20 Vidra 3,5 2 2 1
21 ValeaSarii 3 1,5 2 1
22 Vintileasca 1,5 1 1 0,5
23 VizanteaLivezi 2.5 2 1,5 1
24 Vrincioaia 1,5 1 1 0,5
Nota:Terenurile incadratein zonacentralaa localitatii sunt aceleterenuricare
dispunde cele mai multefacilitatiedilitargospodaresti si socio- economice
existentein localitate. Situatiilecarefac exceptie,au fost mentionatein anexe.
Terenurileincadratein zona medianaa localitatiidispunnumai de o
partedin reteleleedilitare.
Terenurileatrasein intravilan prinPUGsau PUZ nu dispunde retele
edilitarecu exceptiaenergieielectrice.Suntsituatein zona perifericaa
localitatii.
Terenurile a carorfrontla stradaestemai mic de 10 m., celefarafront
la strada,terenurile cu formatriunghiulara, sau alteformeneregulate care
conditioneaza amplasarea constructiilor, au o valoarede circulatie mai micacu
panala 30%decatceleinscrisein anexelede maisus.
In situatiain careun corpde proprietate (teren)estesituatepartialin
intravilansi partialin extravilan, valoareade circulatie totalase calculeaza ca
suma,a valorilorrezultate prinmultiplicarea suprafetelor respective cu valorile
inscrisei n a n e x e l e1 - 1 1 ,p e n t r ui n t r a v i l asni c u v a l o r i l e
i n s c r i s ei n a n e x an r .
12,pentru extravilan .
Valoriledin anexe nu trebuie folositein legdturdcu o altd evaluare,sunt
invalidedacd sunt astfelutilizate.
rr.
/' .
j:i
Evalu t!:Ing.iec.
Dia f Erfigt*n"
Z ErtLt^9,!s
\' ^' 2 .' .9 .(
t6-^r. \: J

\Par, t6V
A n e x an r . 1 2 EvaluatorDiaconuEmilian
Str.Fraternitatiinr. l2 Telefon0722374564
VALOAREA DE CIRCULATIE A TERENURILORSITUATE IN EXTRAVILANUL LOCALITATILOR
DIN JUDETUL VRANCEA, fNIANUL 2OI3
Nr. Denumirea Arabil Paiistinaturale vii Livezi clasice Terenuri Paduri AIte terenuri
Crt. teritoriului Zona Valoarea Zona Valoarea Zona Valoarea Zona Valoare cu front La Amenaj. Tufaris
administra euro/ha. euro/ha. euro/ha. euro/ha. la drum varsta piscicole Stufaris
tiv national exploata euro/ha. Prundis
si judet. bilitatii euro/ha
euro/mp euro/ha
I Focsani II 4000 II 3000 II 5000 II s000 2,0* 2000 150
2 Adiud II 2000 II 2000 II 2500 II 2500 [.0* 1750 1000 150
a
J Marasesti II 1400 II 1400 II 2500 II 2500 1,0* 1750 1000 150
4 Odobesti II 1500 II 1500 I 2700 II 2700 0,5** 1850 150
5 Panciu m 1500 III 1500 I 2700 I 2700 1,0* * 2000 r200 150
6 Andreiasu V 600 I 700 III 1500 0,5** 2000 150
7 Balesti II 800 II 750 II 1500 III 1500 0,5** 1750 750 150
8 Biliesti II 800 II 800 II 1500 I 2700 0r2 * 't 't 1750 750 150
9 Birsesti IV 600 I 750 II 2500 0,5** 2000 1s0
t0 Boehesti III 6s0 TII 650 II 2500 II 2500 0,2* * * 1800 150
ll Bolotesti II TII 800 I 800 I 2700 I 2700 0,5** 1850 150
12 Bordesti III 700 III 700 I 2700 II 2700 0,5** 1850 150
l3 Brosteni II III 700 II 700 I 2700 II 2700 0.5** 1850 r50
t4 Cimpineanca II 1500 I r500 tI 2700 II 2700 0,511 150
15 Chioideni V 600 II 650 I-II 2500 0.5** 1850 150
l6 Ciorasti T-II 800 I 750 II 1500 III 1500 0r2* * * 150
l7 Cimnuri TV 650 I 750 TII 1500 1.0* * 2000 150
l8 Cirliee II III 800 I 800 I 2700 I 2700 0r2*'t* 1850 150
19 Corbita III 650 II 650 II 2500 II 2500 0.5** 1800 150
20 Cotesti II 800 I 800 I 2700 I 2700 1,0* 1850 750 150
2l Dumbraveni II 800 I 800 I 2700 I 2700 1,0* 18s0 750 r50
22 Dumitresti IV 6s0 I 700 II 2500 0,5** 1900 150

t..z
Nr. Denumirea Arab Pajisti vii Livezi Front Paduri Alte terenuri
Crt. localitatii Zona Euro/ha Zona Euro/ha Zona Euro/ha Zona Euro/ha Euro/mp Euro/ha Euro/ha Euro/ha
23 Fitionesti III 700 III 700 II 2700 II 2700 0.2 rr:t tr 2000 150
24 Garoafa II 850 II 800 II 1500 III 1500 1,0* 1750 150
25 Golesti II 1500 II 1300 II 2300 II 2300 1,0* 1800 150
26 Golosanu II 850 TI 800 II 1500 III 1500 0,5** 1800 600 150
)1 Gueesti il 850 II 800 II 2500 II 2500 0r2'tr'* 1750 150
28 Gura Calitei V 600 II 650 IV 1500 III 1500 0r2*L* 1800 150
29 Homocea III 750 III 700 II 2500 II 2500 0,5** 1800 150
30 Jaristea III 800 I 800 I 2700 II 2700 0,2* * * 1850 150
31 Jitia IV 600 I 700 IV 1500 0,5** 1900 150
32 Maicanesti I-II 850 II 750 II 1500 III 1500 0,5** 1750 650 150
33 Mera IV 600 I 750 III 2300 0,5** 1850 150
34 Milcovul II 800 II 750 II 1500 III 1500 0,2* * * t750 150
35 Movilita m 700 III 700 II 2700 I 2700 0t2**tr 2000 150
36 Nanesti II 750 II 700 II 1500 III 1500 0,5** 1750 600 150
37 Naruia V 600 I-II 700 IV 2300 0r2**" 2000 150
l8 Nesrilesti IV 650 I 750 IV 2300 0,5** 2000 150
39 Nereiu V 600 I 750 V 1500 0.!**r' 2000 t50
40 Nistoresti V 600 T 700 V 1500 0,!*** 2000 150
4l Obreiita I-II 800 I 750 I 2700 I 2700 1,0* 1850 r50
42 Paltin IV 650 I 750 IV 2000 0rl*** 2000 150
43 Paulesti IV 600 I 750 IV 2000 0r2*"'t 2000 150
44 Paunesti III 750 I 750 II 2700 II 2700 0r2'tr'* 1850 r50
45 Ploscuteni III 750 I 750 II 2500 II 2500 0r2*r'* 1850 150
46 Poiana IV-V 600 II 650 Iil 1500 III 2300 ot2t'*x 1850 150
Cristei
47 Ponesti III 750 II 750 I 2700 I 2700 1,0* 1850 150
48 Pufesti il 850 II 800 II 2500 II 2500 1,0* 1750 150
49 Racoasa IV 650 I-II 750 TV III 2500 1,0* * 2000 150
50 Rastoaca II 850 II 800 u 1500 III 2500 0,5** 1750 150
51 Reghiu V 600 I 700 III 2300 0,5** 2000 150

- -ii
It'

) ,l
7i

rf -',,? rr,n
, -//
Nr. Denumirea Arabil Paiisti vii Livezi Front Paduri Alte terenuri
Crt. localitatii Zona Euro/ha Zona Euro/ha Zona Euro/ha Zona Euro/ha Euro/mo Euro/ha Euro/ha Euro/ha
52 Rusinesti III 750 I 750 II 2700 III 2500 1,0* 2000 150
53 Sihlea II 750 II 700 III 1500 IIT 2s00 0,5** 1800 700 150
54 Sl Bradului III 700 II 700 I 2700 I 2700 1.0* 1850 150
f,f, Sl Ciorasti II 800 II 750 II 1500 II 2500 0rl't * r' 1750 600 150
56 Soveia IV 2000 I 1800 IV 2700 1.0* * 2000 150
3/ Snulber IV 600 I 750 IV 2000 0r2*'t* 2000 150
58 Straoane II III 700 III 700 I 2700 II 2700 1.0* * 2000 150
59 Suraia II 800 II 800 II r500 II 2700 0r2*r'* 1750 750 150
60 Tanasoaia III 650 III 650 II 2500 II 2500 0.2* * * 1850 150
6l Tataranu II III 700 II 700 II 1500 II 2300 0r5** 1750 150
62 Timboesti III 700 III 700 I 2700 I 2700 1.0* 1850 150
63 Tulnici (fara IV 600 I 800 IV 2000 0r5** 2000 150
Gresu si Lep
Lepsa,Gresu 2000 2000 2000 0,5** 2000
64 Tifesti t I I I I 750 I 800 I 2700 II 2700 1.0* 2000 150
65 Urechesti II III 750 I 750 I 2700 I 2700 1,0* 1850 150
66 Valea Sarii IV 600 I-I I 750 III 2300 0,5** 2000 150
67 Vidra III 650 T 800 v 1500 II 2500 0,5** 1900 150
68 Vintileasca III-V 600 I 700 V 1500 0,5** 2000 150
69 Yizan. Livezi IV 600 I 750 III 2500 0.2** 't 2000 r50
70 Vinatori II 1500 II 1500 II 2500 II 2700 0r!'t*'* 1750 750 150
7l Virtescoiu III 700 TII 700 I 2700 II 2700 0.]'t** 1850 150
72 Vrincioaia IV 600 I 650 IV 2000 oo2*** 2000 150
73 Vulturu I-II 800 II 800 II 1500 II 2500 0,5** t750 150
Nota:Suprafetele de arabil mai m&ride 3 ha.,situateintr-un singurtrup, din localitatilecu specilicagricol,(inscrisein anexele8-
11)au valoareade circulstiede 1200euro/ha,,iar celemai mari de 10 hs.,situateintr-un singurtrup, au o valoarede circulatiede
1500euro/ha.Terenurileagricole(arabil, pajisti,vii si livezi)cu front la drumul european(notatcu *), la drumurile
cu **) ssula drumurilejud€tene(notrtecu ***) au o valoarede circulatiemai maredecatrestulterenurilor
nationsle,(notate
ag cole,datoiita posibilitatiide a li folositepentrurerlizaresunor constructiipermisede l€ge.Suprafetele oecesareunor astfelde
constructiisunt limitate,motiv pentru care valoriledin tabelul de mai sussevor aplica suprafe la I ha. In cazul
instrainarii unor suprafetemai mari, diferentade pesteun hectarseva evaluaIa categoria
Evaluator milian

i;ffi:
eE
Confidential Fisa de calcul nr I

Valoarea terenurilor arabile din judetul Vrancea pe clase de calitate


calculate prin metoda ratei funciare capitalizate
2013
Clasa Nr. puncte Prod. Val. produc. Val. rentei Val unitara
de de medie/ha lei/ha. funciare pe clase
calitate bonitarelha nr. punctex prod./hax leiAra. lei/ha Val.
40 kg.ha. pret&g. val. prod.x rent x I 00/
170A ratadoban
I 90 90 x40 = 3 6 0 0x 0 , 9 : 3240xlTYo 550,8x
3600 3240 :550,8 t0019:
6I20lei:
1423euro
2 70 7 0x 4 0 : 2 8 0 0x 0 , 9 : 2520x l7o/o 428,4x
2800 2520 :428,4 t0019:
4760lei:
I 1O7euro
a
J 50 5 0x 4 0 : 2000x 0,9: 1800x 17o/o 306x
2000 l 800 :306 10019:
3400lei:
790euro
4 30 3 0x 4 0 : 1 2 0 0x 0 , 9 : 1 0 8 0x 1 8 3 , 6x
1200 1080 l7o/o: 100/9:
183,6 2040lei:
474euro
5 20 2 0x 4 0 : 8 0 0x 0 , 9 : 720 x l7o/o 1 2 2 , 4x
800 720 :122,4 10019:
1 3 6 0 l e: i
3 16euro

Potentialulde productieal terenurilorseapreciazapebazanotelor de


bonitarenaturala,inscrisein studiilepedologice.Sefolosesc5 clase
de calitateincadrateastfel:clasaI-a: 8l - 100puncte;clasall-a: 6l
- 80 puncte;clasaIII-a : 4l - 60 puncte;clasaIV-a : 2I - 40 puncte;
clasaV-a: 20 puncte.
Potrivit cercetarilordin Romaniaproductiamediede graupe punctual
de bonitareestede 40 ks.
Pretul mediu, in anul 2013, a productieiagricole din judetul Vrancea
pebaza carora se calculeazavenitul din arendaexprimata in natura
comform art.62 al. I din codul fiscal este:- grau:0,9 leilkg.
Renta funciarace corespundepamantuluica mijloc de productieeste
cuprinsaintre I 7 si 25Yo.( pentru terenurileagricolese folosestelTYo
iar pentru terenurile forestiere se foloseste25Yo)
Pentru apreciereapretului de circulatiea terenuriloragricole in anul
2013, pentru fiecareteritoriu administrativ,s-a stabilit pebaza
studiilor pedologice,clasamedie de calitate.Aceastaincadrarea
teritoriilor in clasemedii de calitatenu excludeposibilitateaca intr-un
anumit teritoriu sa se instrainezeterenuri de calitate mai buna sau mai
slabadecatmedia si in consecintavaloareade piata sa fie mai mare
sau mai mica decatvaloareapropusaprin expertiza.
Valorile obtinute prin capitalizarearentei funciare, vor fi comparate
cu preturile inscrise in contractelede vinzare - cumparareconsultate,
cu valorile din ofertele de vanzaresau cele de cumparare,cu cele din
expertizeleproprii si pe aceastabazase vor propunevalori de
circulatiepentruanul 2013.
Calculandvaloareade circulatiea terenurilorarabileprin metoda
venitului net obtinut din arendareasauconcesionarea unor suprafete
de catre proprietarii lor, au rezultatvalori relativeapropiatede cele
din fisa de calcul de mai sus.

Ex
Ing. Ec.
Confldential Fisa de calcul nr 2
Valoareapajistilor naturaledin judetul Vrancea,p€ clasede calitate,
calculateprin metodacapitalizariivenitului net (renta capitalizata)
2013
I Venitul net reprezentatde redeventape hectarobtinutade proprietarul
terenului.
ADS Bucurestia concesionatun terenin suprafatade 700 ha pasune
de clasaIV - a din zonaMaicanesticu o redeventa anualade 164kg.
grau/ha. Val. arendei: 164k9. grau/ha. x 0,9lei/kg:.147,6\ei.
Vteren: Renta(valoareaarendei)I ratade capitalizare x 100
Vpajistecal.IV-a: l47,6leiI 9 x 100: 1640lei.
Valoareapunctuluide bonitareestede:
1640lei / 30 punctepentr.clasaIV-a : 54,6leilpunct.
Rezulta:
Paj
iste
cr,1-: t
: ?%
: -' J3;#;
lilu::olJr!r',?,
:
cl. III-a 50 x 54.6:2730Iei- 635euro
cl IV-a : 1640lei- 381euro
cl. V-a : 20 x 54,6 : 1092lei - 254 euro
2 Venitul net obtinutpebazacontravaloriicantitatiimedii de masaverde
obtinutape pajistilenaturaledinjudet.
Potrivit Anuaruluistatisticdin Romaniaproductiamediede masa
verdeobtinutape pajistilenaturaledin Romaniain ultimii ani este
cuprinsaintre8983kg.ha. Si 12898kg./ha.
Productiamediepe pajistilenaturaledin judetulVrancea
, de clasaIII-a de calitateestecca.11,5toneAa.
Venitulobtinutpe hectarulde pajistenaturalaestede:
V : I 1500kg. x 0,018 lei/kg.: 207 lei.
V terencl. III-a :207 lei x 10019 :2300 lei.
Val. pct.de bonitare:2300lei/ 50 pct : 46leilpuct
Rezulta: pajistecl. I-a : 4140lei- 963euro;cl. II-a :3220lei-749
euro;cl III-a : 2300lei - 535 euro;cl IV-a : 1380lei - 321euro;cl V-a
: 920 lei - 214 euro.
3 In localitatiledin zona montanadefavorizata a judetuluivenitulnet
obtinutpe hectarulde pajisti naturaleestemai maredecatin restul
localitatilor,datoritaunorplati compensatorii si de agromediudin fonduri
europene( de cca280 euro) si in consecinta valoareade piataa
terenurilordin acestelocalitatiareo tendintade
Expert9
Ing. Ec. a-c
.i

.W
[,
()
a
Confidential Fisa de calculnr 3
Valoareaterenurilorocupatecu plantatiide vita de vie din judetul
Vranceacalculateprin metodapretului de inlocuire-2013.
1 Valoareaplantatiilornoi de vita de vie seva determinape baza
"Devizului pe categoriide lucrari" realizatde ICDVV Valea
Calugareasca. Potrivitdevizuluide lucrariinfiintareaunui hectarde
plantatiede vie costa:
Pregatirea unui hectarpentruinfiintareaplantatieide vie : 10037lei
Plantatun hectarde vita de vie :41085 lei
Instalareasistemuluide sustinere pentrut ha. :41668 lei
IntretinereI ha.plantatiein anulI :16919lei
Intretineret ha.plantatiein anulII : 18735lei
IntretinereI ha.plantatiein anulIII : 12780lei
Totalcheltuieli : 141224lei
32391euro
2 Yaloareaplantatiilornoi de vita de vie sepoatedeterminasi pebaza
costurilorde infintaresi intretinerein primii 3 ani.
Unelesocietatide profil ( printrecaresi PauloConsultSRL) seoferasa
realizezeinfiintareasi predareala cheiea unui hectarde vita de vie cu
sumade 12000- 16000euro(functiede soi si conditiiconcrete)si sa
realizezeintretinerea plantatieiin primii 3 ani cu sumade 5oo euro/an.
Rezultaastfelca valoareaunui hectarde vita de vie este:
V: 14000euroinfiintarea * 3 x 500euro/an: 15500euro.
Rezultaastfelca valoareauneiplantatiitinerede vita de vie ( 4 - 5 ani )
estede cca 15000euro.
In Romaniaciclul biologicnormalde productiepentruvita de vie (din
soiurilenobile)estestabilitla25 ani, la caresepot adauga5 ani, in
functiede soi si stareade intretinere.Seconsidera ca o plantatiede vita
de vie a ajunsla finalulcicluluibiologicnaturalde productiedupa40 ani
de la plantare.
Rezultaastfelca plantatiilerealizateinaintede 1972si-au epuizat. ciclul
biologicsi in consecinta si-aupierdutvaloareade piata.
Plantatiilerealizatein anul 1989au o valoareramasade 3lo/odin o
plantatienouaadica:V : 15000eurox 3lo/o: 4650euro(20000lei)
Plantatiilerealizatein anul 1973au o valoarede:
V: 15000euro x l}Yo (valoarereziduala-spalieri,
sarma): 15ooeuro.(6450lei ). Comparand acestevaloricu celedin
contractele de vanzare- cumparareputemstabilivalorilede piataa
plantatiilorde vita de vie. Expertev
ffi",nfiEl
ffi;$
\11'' ''{
Confidential

Fisa de calcul nr 4
Valoarea terenurilor ocupate cu vegetatie forestiera, determinata pe
baza Metodologiei de achizitionare prin cumparare, de catre Regia
Nationala a Padurilor a unor terenuri ce pot fi inclusein fondul
forestier (HG 118/2010)-(2012 - 2013)

Pretul terenului forestierva fi determinatcu relatia:


V teren forest.: V teren fara veg. forest + V veg. forest.
V ter. fara veg. forest.: S(suprafata)x Rl(coef. de evaluarea sanseide
instalarea veg. forest.)x R2(coef. de eval. a riscului de asig. a integrit.
padurii) x Vu(val. max. a unui teren de i ha. de clasaa III-a stabilitain
funct. de crestereamedie a speciei,pretul mediu al metrului cub si rata
medie a profitului : 25Yo)
1 a Valoarea terenurilor fara vegetatieforestieradin zona de sesa
judetului.
Paduri constituitedin girnite, zavoaiede plopi si salcamcate Il3 fiecare.
Vter. : t ha. x I x 0,8 x 186 euro/ha: 149 euro/ha.
I b Valoarea terenurilor fara vegetatieforestieradin zona de fagete si
gorunete cate Yzfiecare.
Vter. : I ha. x 1"0x 0.9 x 282 euro/ha.: 254 euro/ha.
I c Valoareaterenurilorfara vegetatieforestieradin zona de molido -
bradete sau bradete- fagete sau amestecuride rasinoasecu fag.
Vter. : I ha. x 1.0 x 0.9 x 285 eurolha: 257 eurolha.
2 Valoareavegetatieiforestiere.
Vveg forest.lha.: K(indice de acoperire)x Dl(indice de reducere
in functie de stareade sanatatea arboretului) xD2 (indice de reducerein
functie de calitateaarboretului) x SPRi(proportiade participare in
compozitie a specieii) x Vi (valoareamaxima a unui ha. de paduredin
specia"i".
2 al Valoareavegetatieidin zonade ses(paduri de plop, salcamsi
gamita cate l13 fiecare)la varstaexploatabilitatii(de peste30 ani,
respectiv100 ani).
V v e g . : 0 , 7 x t h a . x 0 , 7 5 x 0 , 8 x 3 7 9 7e u r o : 1 5 9 4 e u r o / h a .
2 a2 Yaloarea vegetatiei din zona de ses(paduri de garnita, stejar
brumariu si pufos cate l13 fiecare)la varstaexploatabilitatii.
Vveg. 0,7 x I ha. x 0,75 x 0,75 x 4314euro : 1698euro.
2bYaloarea vegetatieidin zonade fag, mesteacansi carpen(cate 1/3
fiecare)
V veg.: 4,7x I ha x A,75x0,75x 4058euro: 1598euro.
2 c Valoareavegetatieidin zonaforestierade molido- bradetesau
bradete,pinete,fagetesi amestecuride rasinoasecu fag la varsta
exploatabilitatii(molid saubrad,pin si fag cate1/3fiecare)
V veg.:0,7 x I ha x0,75 x0,75 x7425euro: 2924euro.
3 Valoareaterenurilorcu vegetatieforestiera.
3 Zonade ses(zavoaiede plop, salcamsi garnite)la varsta
1
exploatabilitatii
Vter : 149euroval. teren+ 1594euroval max veg : 1743euro
3 2 Zonade ses( gamitacu stejarbrumariusi pufoscatel/3 fiecare)la
varstaexploatabilitatii.
Vter. = 149euroval. teren+ 1698euroval. veg.: 1846euro.
3 3 Zonaforestiera(de fag,mesteacan si carpen cate113fiecare) la
varstaexploatabilitatii
Vter : 254 euroval.teren+ 1598euroval max veg: 1852euro
3 4 Zona forestierade molido - bradete.bradete- fasetesi amestecuri
de rasinoase cu fag tinere.
Vter : 257 euroval. teren+ 2924euroval. ves.: 3 181euro

Expert
Ing. ec.Di