Sunteți pe pagina 1din 28

Ministerul Educației, Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru

Departamentul Inginerie, Drept și Evaluarea Imobilului

Lucrare grafică de calcul


La disciplina: Administrarea proiectelor

Tema: Elaborarea studiului de fezabilitate a unui proiect de investiție într-o companie de


evaluare, amplasată în orașul Bălți

A efectuat: str. gr. MPC-2006

Eșanu Antonina

A verificat: conf. univ., dr.

Albu Ion

Chișinău, 2020
Cuprins
INTRODUCERE.......................................................................................................................................3
I. PROIECTE DE INVESTIȚII IN CONSTRUCȚII. NOȚIUNI ESENȚIALE..................................4
1.1 Managementul proiectelor.................................................................................................................4
1.2 Managerul de proiecte.......................................................................................................................8
1.3 Studiul de fezabilitate......................................................................................................................10
II. FUNDAMENTAREA PROIECTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII.............................12
2.1 Amplasarea obiectului de investiții..................................................................................................12
2.2 Ideea de proiect................................................................................................................................15
III. EVALUAREA EFICIENȚII ECONOMICE A P.I.C. AGENȚIE PUBLICITARĂ....................23
3.1 Calculul indicatorilor inițiali de proiect...........................................................................................23
3.2 Calculul indicatorilor de eficiență economică a proiectului.............................................................25
Bibliografie...............................................................................................................................................33
ANEXE.....................................................................................................................................................34

2
INTRODUCERE
În perioada actuală, termenii „proiect”, „management de proiect”, „cerere de finanţare”
sau „propunere de proiect” au devenit unele dintre cele mai utilizate cuvinte ale comunicării în
general şi al vocabularului de afaceri în particular. Acest lucru se întâmplă deoarece ne
confruntăm cu o explozie reală de proiecte la nivel mondial, dar şi regional, tendinţă specifică
îndeosebi ţărilor din Europa, unde atragerea de surse financiare prin proiecte a devenit o practică
uzuală. Proiectele de orice tip, mari sau mici, de investiţii sau soft, de anvergură sau la scară mai
redusă reprezintă activitatea de bază a unei multitudini de organizaţii, modalitatea prin care
multe organizaţii supravieţuiesc şi activează în mediul economic actual. Dacă într-un trecut nu
prea îndepărtat metoda de finanţare prin intermediul proiectelor a fost o practică caracteristică
mai ales organizaţiilor neguvernamentale, în ultima perioadă finanţarea prin proiecte s-a extins
atât la nivelul administraţiilor publice, cât şi la nivelul societăţilor comerciale.
Prezentul proiect are ca scop demonstrarea cunoștințelor în studiu de fezabilitate a
proiectului investițional. Ca ideea de baza a proiectului este analiza fezabilității intreprinderii,
unei agenții de publicitate. Cu alte cuvinte, se analizează dacă este convenabil de a deschide o
intreprinderea, care se va ocupa cu elaborarea rapoartelor de evaluare.
Se presupune, că persoana, care va deschide această intreprindere cunoaște piața,
cunoaște lucrările, are legături cu alte intreprinderi, are déjà cîțiva ani buni în domeniu, dispune
de o cerere ridicată a serviciilor. Această înseamnă, că dupa deschiderea intreprinderii și
investiții respective, firma în timpul apropiat va avea obiecte, și respectiv, surse de venit.
În proiect se studiază un model simplificat a activității unei agenții de publicitate. Se
presupune, ca investitorul cu un anumit capital propriu și cu creditul bancar va ridica o
construcție, în care va produce produsul final, la fel va oferi în chirie 3 oficii.
Lucrarea este structurată în trei capitole:
 Capitolul I, este destinat studiul aspectelor teoretice ce țin de proiectele de investiție în
construcții.
 Capitolul II este destinat dezvăluirii ideii de proiect, argumentarea și justificarea alegerii.
 Capitolul III, la rândul său este un capitol destinat calculelor principalilor indicatori de
eficiență a proiectului și pe baza lor formularea anumitor concluzii.
Lucrarea de față are un volum de pagini, inclusiv și anexele, conține mai multe figuri,
formule și tabele.

3
I. PROIECTE DE INVESTIȚII IN CONSTRUCȚII. NOȚIUNI ESENȚIALE

1.1 Managementul proiectelor 


Administrarea unui proiect reprezintă un concept prin care, combinând metodele de
organizare, planificare şi control, se realizează conformarea raţională a tuturor resurselor pentru
a se implementa un anumit proiect într-un mod eficient.
Managementul proiectelor constă în aplicarea cunoștințelor, capabilităților, instrumentelor
și tehnicilor specifice pentru activitățile unui proiect, care au obiective, scopuri și cerințe
definite, referitoare la timp, costuri, calitate și parametri de performanță, activități considerate ca
importante și adecvate pentru finanțare. Timpul, costul,calitatea și performanțele sunt
constrângeri pentru proiect.
Rezultatul aplicării acestui concept reprezintă îndeplinirea obiectivelor stabilite, respectiv
finalizarea cu succes a proiectului în perioada planificată, cu costurile și calitatea stabilită
anterior.
Din perspectiva teoriei managementului de proiect, orice serie de activităţi ce
traversează ciclul proiectului – programare, identificare, pregătire, finanţare,
implementare, evaluare – este un PROIECT. Cea mai simplă definiţie a proiectului
stabileşte că un proiect este o serie de activităţi cu obiective fixate, conceput să producă
un rezultat într-un cadru de timp delimitat conform unor costuri determinate.
Fazele managementului proiectelor
Descrierea managementului proiectelor este posibilă prin analiza ciclului de viață al
proiectelor, care se referă la ansamblul logic de faze ale proiectului, ale căror denumiri și număr
sunt determinate de necesitățile realizării scopurilor sau obiectivelor proiectului. Indiferent de
scop sau complexitate, fiecare proiect trece printr-o serie de faze.
Managementul de proiect trebuie să includă o analiză a riscului și o definiție a criteriilor
pentru terminarea cu succes a fiecărui rezultat livrabil; exemple de livrabile pot fi: un studiu de
fezabilitate, un proiect de detaliu sau un prototip funcțional. Ciclul de viață al proiectului este o
colecție de faze, în general secvențiale, care oferă structura și abordarea proiectului, începînd de
la conceperea proiectului până la terminarea acestuia.
Un proiect este definit ca o serie de activităţi cu obiective fixate, conceput să producă un
rezultat într-un cadru de timp delimitat conform unor costuri determinate. Cadrul de timp
delimitat este unul din elementele esenţiale de diferenţiază proiectul de alte activităţi ale unei
organizaţii care nu sunt proiecte. Perioada de timp care începe de la momentul apariţiei ideii de
proiect şi până la finalizarea lui este numită în teoria managementului de proiect Ciclul de viaţă
al unui proiect.

4
În abordarea tradițională, pe faze, succesiunea fazelor de realizare a managementului
proiectelor este următoarea:

1. inițierea proiectului

2. planificarea sau dezvoltarea proiectului

3. execuția proiectului sau faza de producție

4. monitorizarea și controlul

5. finalizarea (închiderea) proiectului

Figura 1.1 Fazele managementului proiectelor

De regulă, toate proiectele se desfăşoară într-o succesiune de etape, pornind de la o


problemă existentă din care se desprinde ideea de proiect. Ideea de proiect ţine de un anumit
domeniu şi este specifică pentru un anumit grup ţintă şi anumiţi beneficiari. De aceea, ideile de
proiect se identifică mai uşor şi obţin mai uşor finanţare dacă sunt extrase din documente
strategice sau planuri de dezvoltare ale comunităţilor, din planuri strategice ale organizaţiilor sau
alte documente de acest tip.
Odată identificată, pentru a ajunge un proiect, ideea trebuie formulată şi scrisă conform
cerinţelor, promovată spre a obţine finanţare, implementată şi în final evaluată. Scopul urmărit
de un proiect este de a soluţiona problema existenţă, a obţine rezultatele planificate dar şi a crea
condiţiile necesare pentru realizarea unor acţiuni viitoare de dezvoltare.
Din cele menţionate, teoria managementului proiectelor, stabileşte şase etape distincte ale
ciclului de viaţă al unui proiect. Aşa cum este reprezentat în schiţa grafic, ciclul de viaţa al unui
proiect are şase etape. Dar în cele mai multe cazuri proiectele circulă pe o spirală din cinci etape.
Acest fapt este condiţionat de gradul de planificare al soluţionării problemelor organizaţiei sau
comunităţilor, tipul şi specificul proiectelor, perioada de implementare etc. Din aceste
considerente, ciclul de viaţă a multor proiecte începe de la etapa de identificare, făcând abstracţie
de etapa de programare.Schiţate grafic, consecutivitatea acestor etape se prezintă după cum
urmează:

5
Figura 1.2 Ciclul de viață al unui proiect

PROGRAMAREA. Definiţiile proiectelor evidenţiază faptul că acestea sunt esenţiale


pentru atingerea obiectivelor strategice ale unei organizaţii sau a obiectivelor strategice de
dezvoltare a unei comunităţi. Proiectele reprezintă, de fapt, modalitatea prin care este
implementată strategia de dezvoltare a unei comunităţi sau a unei organizaţii. Iată de ce este
necesar ca proiectele să fie programate din timp, să fie scrise nu pentru a participa la concursurile
de finanţare lansate de diferiţi finanţatori, dar pentru a realiza o viziune, o strategie de dezvoltare
a unei organizaţii sau a unei comunităţi
Este important ca elaborarea documentelor strategice şi programarea proiectelor să se
desfăşoare printr-un proces participativ de consultare şi negociere. Aceasta este una din cerinţele
de bază actuale ale majorităţii finanţatorilor. În documentele strategice se va conveni asupra
domeniilor prioritare de dezvoltare, se vor stabili programele şi se vor schiţa idei de proiecte.
IDENTIFICAREA. Etapa de identificare presupune analiza problemelor existente, a
situaţiilor dificile care se doresc a fi înlăturate, a nevoilor şi intereselor diferitelor grupuri
interesate şi identificarea acelor idei de proiecte care urmează să fie aprofundate şi pe baza
cărora se vor scrie proiectele.
În cadrul acestei etape se elaborează analize, studii de prefezabilitate, sondaje, discuţii,
focus- grupuri. Aceste acţiuni ajută la identificarea şi selectarea problemelor pentru care se
formulează obiectivele, scopul şi activităţile proiectului şi se planifică costurile. În această etapă
se clarifică: este problema identificată una reală pentru grupul ţintă şi beneficiari; rezolvarea
acestei probleme reprezintă o prioritate pentru comunitate/organizaţie; proiectul trebuie derulat
neapărat acum; organizaţia dispune de capacitatea necesară pentru a implementa proiectul. Dacă

6
la aceste aspecte se răspunde cu cel puţin un răspuns „nu”, atunci problema trebuie re-analizată
iar ideea de proiect trebuie regândită şi/sau identificată alta.
PREGĂTIREA. În cadrul acestei etape, în dependenţă de cerinţele înaintate de finanţator,
se detaliază toate aspectele ideii de proiect şi se elaborează proiectul prin completarea
formularului de cerere de finanţare.
Proiectul va ţine cont de toate cerinţele înaintate şi va include în mod obligatoriu
informaţii cu privire la: obiectivele generale şi scopul proiectului, activităţile şi rezultatele
aşteptate, metodologia, indicatorii de performanţă, bugetul, organizaţia care va implementa
proiectului şi factorii care asigură durabilitatea proiectului. Cererea de finanţarea completată
reprezintă propunerea de proiect care devine foaia de parcurs a implementării proiectului şi
principalul document care stă la baza activităţii de monitorizare şi evaluare a impactului
proiectului, activităţi care se desfăşoară pe toată durata proiectului.
FINANŢAREA. Proiectul este scris prin completarea cererii de finanţare, care este un
formular standardizat, diferit pentru fiecare finanţator. Proiectul, de regulă, este depus spre
finanţare la sediul finanţatorului. Fiecare finanţator are de obicei, o comisie de evaluare a
proiectelor care evaluează cererea de finanţare şi decide dacă proiectul va fi sau nu finanţat, pe
baza unor criterii de selecţie. În cazul deciziei de finanţare a proiectului propus, finanţatorul
anunţă organizaţia care a înaintat proiectul şi se semnează un contract de finanţare prin care sunt
determinate volumul şi condiţiile de finanţare. În baza acestui contract organizaţia beneficiar
primeşte finanţarea alocată pentru implementarea proiectului.
IMPLEMENTAREA. În baza resurselor materiale alocate şi a resurselor umane şi
tehnice planificate are loc executarea activităţilor planificate pentru atingerea obiectivelor
proiectului. Implementarea proiectului implică realizarea efectivă a tuturor activităţilor prevăzute
în cererea de finanţare şi contract, inclusiv încheierea contractelor pentru servicii, achiziţii de
bunuri şi lucrări, evenimente publice, investiţii, studii, etc. Evoluţia proiectului este monitorizată
şi, după caz, se propun ajustări impuse de schimbarea condiţiilor iniţiale. La sfârşitul perioadei
de implementare, se poate propune un nou proiect pentru continuarea sau extinderea activităţilor
proiectului.
EVALUAREA. În cadrul acestei etape are loc estimarea obiectivă a proiectului aflat în
derulare sau finalizat. Evaluarea de regulă se realizează pe parcursul tuturor etapelor de
implementare a proiectului. Scopul acestei etape este de-a compara coerenţa rezultatelor
proiectului cu obiectivele propuse, determinând eficienţa, impactul şi durabilitatea proiectului.
Evaluarea furnizează informaţiile necesare privind lecţiile învăţate şi bunele practici obţinute atât
pentru beneficiari cât şi pentru finanţatori.

7
1.2 Managerul de proiecte
Managerului de proiect îi revine responsabilitatea de a planifica şi executa orice proiect,
cum ar fi modernizarea software-ului, industria de construcţii, arhitectura, designul, producţia şi
altele. Este persoana care planifică resursele, determină perioada de realizare,
gestionează comunicarea în echipă, bugetul unui proiect, analizează riscurile, deleagă sarcinile.
Principala responsabilitate a managerului de proiect este de a asigura succesul proiectului
prin minimizarea riscurilor. Acest lucru se efectuează printr-o serie de metode, iar un bun
manager de proiect trebuie să cunoască toate responsabilitățile sistematice ale managerului.
Orice expert din domeniul managementului de proiecte trebuie să dețină cunoştinţe
temeinice, precum şi capacitatea de autoorganizare. Abilitatea de a evalua rațional riscul adus de
realizarea unui proiect reprezintă o condiţie de bază a unui bun manager de proiect.
Pentru a-şi îndeplini sarcinile cu succes, managerul de proiect trebuie să dețină abilităţi
de comunicare eficiente cu colaboratorii săi. Administrarea resurselor umane reprezintă o
premisă importantă pentru ca echipa selectată să fie eficientă.
Caracteristicile unui manager de proiect de succes:

Idei originale

A se descurca
Abilităţi bune
bine sub
de comunicare
presiune

Capacitatea de
a stabili Integritate
priorităţile

Expertiză Entuziasm

Figura 1.3 Caracteristicile unui manager de proiect


Activitatea managerului de proiect implică definirea proiectelor, modelarea organizaţiei
şi întocmirea echipei, controlul şi documentarea proiectului, precum şi gestionarea în toate
etapele proiectului. Aceasta înseamnă că managerul de proiect trebuie să dețină cunoştinţe din
domeniul finanţelor, managementului, precum şi capacitatea de a motiva membrii echipei de
proiect.

8
El organizează, direcţionează și conformează activitatea membrilor echipei, rezolvă
problemele și conflictele și dă directive pentru a finaliza proiectul în mod eficient.
În funcție de locul din structura organizațională, managerul de proiect deține autoritate
mai mare sau mai mică în administrarea proiectului. În ceea ce privește conducerea unei echipe
de proiect, deține autorizarea formală de a conduce echipa în mod eficient.
Cunoştinţele de bază cuprind:

 Dezvoltarea, conducerea şi organizarea proiectelor,


 Metode avansate de Project management,
 Metode financiare cantitative avansate,
 Administrarea şi utilizarea instrumentelor pentru conducerea proiectelor,
 Administrarea finanţelor şi investiţiilor,
 Planificarea şi administrarea resurselor umane,
 Conducerea şi organizarea echipei,
 Abilităţi personale de negociere, leadership, luarea deciziilor adecvate într-un mediu de
afaceri.

Figura 1.4 Particularitățile unui manager de proiect

Nu mai este de ajuns ca managerul de proiect să aibă o certificare și cine știe ce


cunoștințe tehnice de managementul proiectelor. Acum trebuie să fie atent și la calitățile de
leader, la abilitățile interpersonale, acele „soft skills” despre care auzim din ce în ce mai des și
care până acum nu erau considerate importante. În timp ce în urmă cu câțiva ani managementul
proiectelor era văzut ca o activitate în cadrul unui post, acum este o carieră profesională
distinctă.

9
1.3 Studiul de fezabilitate
Studiul de fezabilitate  este instrumentul prin intermediul căruia   este analizată o idee de
afaceri și  poate da răspuns antreprenorului dacă ideea este rezonabilă , oferă niște clarități în ce
privește investițiie și sugerează în  ce condiții trebuie implementat proiectul. SF depistează din
start  imposibilitatea de derulare a afacerii  și are drept scop diminuarea riscurilor, îi scuteşte pe
antreprenori de eventuale  probleme, care în practică sunt identificate atunci când deja este prea
tarziu.
Este indicat ca antreprenorii să solicite   realizarea  studiului de fezabilitate înainte a de a-
și extinde afacerea din următoarele motive:
1. SF poate răspunde la întrebarea dacă e viabilă ideea de proiect. (Multe din ideile de
afaceri identificate nu au supravieţuit şi au fost abandonate la diverse etape de implementare,
deoarece n-a fost realizat un studiu  în prealabil.)
2. SF vă poate sugera cea mai potrivită cale de implementare a unei idei de proiect (cum
să diminuați riscurile și în ce mod să optmizați procesul de implementare.)
3. Un studiu de fezabilitate poate convinge partenerul sau investitorul privind
viabilitatea proiectului având ca scop final atragerea fondurilor acestuia la finanţarea proiectului
respectiv. Aici trebuie să subliniem  faptul că în general, rolul principal în atragerea finanţărilor
îi revine şi Planului de Afaceri (Business - Planului). Rolurile acestor documente de bază
diferă în special prin faptul că Planul de Afaceri este elaborat după şi în continuarea logică
a Studiului de Fezabilitate deoarece foloseşte informaţiile elucidate în acesta.

Figura 1.5 Particularitățile studiului de fezabilitate


Studiul de fezabilitate arată antreprenorului în ce parte se duce planificarea proiectului
său, astfel antreprenorii pot lua decizii privind administrarea proiectului său.

10
Indiferent de structura Studiului de Fezabilitate aici trebuie să se regăsească următoarele
domenii de analiză:
m
frn
iste
P
la

c
z
gh
T
E
țo
L
lan ifcar e
P
site mică
T ehni c

rg aniz ționa l
O
E conm ic
ega l
L

Figura 1.6 Domeniul de analiză a studiului de fezabilitate

1.T – tehnic: Se analizează dacă proiectul este realizabil din punct de vedere tehnic / tehnologic.
Se analizează componentele de producere, procesele, produsele, programele şi strategiile
aplicate. În dependenţă de complexitatea proiectului pot să fie supuşi analizei până şi factorii
specifici cum ar fi disponibilitatea tehnologiilor informaţionale, personal calificat şi expertiză
specifică în domeniu.

2. E- Economic: SF apreciază dacă sunt resurse suficiente pentru implementarea unui


asemenea proiect ori ba.În acest context se poate menţiona analiza cea mai complexă - cost /
beneficiu. Costurile de implementare ale proiectului sunt evaluate cu o precizie maxim posibilă.
Analiza respectivă ia în calcul și perioada necesară pentru întoarcerea investiţiei.

3. L - Legal: Sunt respectate toate normele juridice? Expertiza unui specialist în domeniu va
elucida posibilele conflicte juridice care pot crea impedimente în implementarea ideii de afaceri.

4. O- Organizaţional;

5. S- Planificare Sistemică, bazată pe un plan minuţios („scheduling”). Un proiect va eşua în


cazul în care ideea viabilă este implementată prea lent . De aceea la acest compartiment de
analiză se estimează cât ar dura procesul de pregătire şi cât de realist este planul de implementare
a acestuia.

11
II. FUNDAMENTAREA PROIECTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII

2.1 Amplasarea obiectului de investiții


S-a hotărât realizarea unui proiect de investiții în construcții, în orașul Bălți, și anume
procurarea unui imobil pentru a putea presta servicii de evaluare.
Bălți este un oraș în nordul Republicii Moldova, situat la 147 km. de capitala Moldovei -
Chișinău, mai este considerat și capital de norm a RM, are o infrastructură bine dezvoltată.
Cu peste 97 de mii locuitori, Bălți este al 2-lea oraș ca mărime din Moldova, dar și
primul ca mărime și ca importanță din Regiunea de Nord .

Figura 2.1 Amplasarea orașului Bălți

12
În urma analizei pieței orașului Bălți , au fost identificate următoarele oferte de spații
pentru oficii.
Tabel 2.1 Analiza ofertelor terenurilor agricole
Nr. Suprafața, Preț de ofertă,
Amplasarea Preț euro/mp Sursa
or mp euro
1 Bălți, centru 67 40 00 597 https://999.md/ro/67931507
Bălți, cartierul
2 12 3 000 250 https://999.md/ro/68176849
10
3 Bălți, centru 200 140 000 700 https://999.md/ro/50318327

4 Bălți, centru 635 300 000 472 https://999.md/ro/28802214

5 Bălți , centru 47 23 500 500 https://999.md/ro/40157984

6 Bălți, BAM 90 65 000 722 https://999.md/ro/66753861

7 Bălți, centru 100 23 500 235 https://999.md/ro/57935959

8 Bălți, centru 91 57 000 626 https://999.md/ro/67063255

9 Bălți, Autogara 40 18 700 468 https://999.md/ro/27458642

10 Bălți, centru 30 35 000 1 167 https://999.md/ro/49403454


11 Bălți, centru 64 48 700 760 https://999.md/ro/65019946
12 Media     590  
În urma analizei prețurilor de ofertă se poate stabili că valoarea de piață a unui mp de
spațiu de oficii, este de 590 euro/mp

2.2 Ideea de proiect


Ca idee de proiect a fost luat în calcul investirea într-o companie de evaluare care va fi
amplasată în or. Bălți Investirea constituie cumpararea unui oficiu și a tehnicii necesare pentru a
putea face rapoartele de evaluare.

13
Figura 2.2 Amplasarea obiectului
Această companie deja activează de ceva ani buni pe piață, în orașul Bălți și prezintă o
gamă mare de clienți, incluzînd persoane fizice pînă la persoane juridice, la fel își gestionează
produsele pentru orice necesitate a clienților, atât au și clienți din alte raioane, deoarece sunt
singurii care prestează în oraș o așa gamă largă de servicii. Întreprinderea în prezent arendează
un spațiu pentru pentru prestarea serviciilor. Astfel, s-a propus acest studiu de fezabilitate, pentru
cumpărarea unui edificiu propriu și activarea în continuare, la fel pentru dezvoltarea
întreprinderii și trecerea la un nivel nou și mai bun a acestei.
Serviciile de evaluarea devin tot mai solicitate în rindul populației, fiecare familie nou
creată dorește să aibă propria sa locuință, ceea ce îi determină sa apeleze la un specialist în
domeniu.
Unul dintre marile avantaje ale internetului este ca deschide companiile in fata unui numar
foarte mare de potentiali cumparatori, dar, in acelasi timp, le expune si unui numar mai mare de
concurenti. S-au dus vremurile in care firmele puteau fi unice pe o piata mica, locala. Acum trebuie
sa fim unici intr-o piata globala. Pe de alta parte, daca suntem unici cu adevarat, atunci internetul
poate sustine masiv cresterea companiei, punandu-i in dificultate pe concurenti.
Avantajul acestei întreprinderi este că activează de mulți ani și pe oraș nu sunt concurenți
semnificativi, care să investească în astfel de servicii etc. La fel este un risc să-și deschidă altcineva
o astfel de afacere pentru că majoritatea clienților, aparțin agenției date, și va dura foarte mult timp
pentru a câștiga încrederea clienților pe piață.
În mun. Chișinău însă, au fost identificați mai mulți concurenți, care oferă astfel de servicii,
dintre care se află:
14
- Consulting Grup PA;
- ProEstim;
- Nika Imobil;
- OXel Imobil;
- Bursa Imobiliară Lara;
- Camera de comert;
- etc
Însă aceștia pot fi considerați concurenți de gradul 2, care nu au legătură direct cu clienții din
orașul Bălți;
Pentru a putea presta aceste servicii de evaluare nu este necesar o gama foarte largă de tehnică
si produse.

Etapa premergătoare celei de selectare a surselor de finaţare străine este cea de analiză a
creditelor oferite de diverse instituţii de creditare, pentru ca decizia luată în acest sens să asigure un
efect maxim în rezultatul realizării proiectului. Oferta de produse bancare pentru investiţii este des
intîlnită pe piaţa bancară din Republicii Moldova, aceasta îmbrăcind diverse forme cum
sunt:creditul pentru investiţii, creditul pe termen mediu, finanţare ainvestiţiilor prin diverse
programe de finanţare (inclusiv granturi) etc.
Suma creditului acordat este de regulă stabilită reeşind din costul proiectului, eficienţa business
planului, ţinînd cont de marimea contribuţiei proprii ale investitorului, de solvabilitatea acestuia,
de istoria lui creditară , şi altele.
Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost
utilizate informaţii furnizate de următoarele bănci:
E
im
xk
n
a
BtrA
sc
b
o
M Vlv
d
g
Exim B
k
an
icto riab
V n k
Moin co
ld a n
b
m k

Figura 2.3 Băncile analizate pentru credit

15
III. EVALUAREA EFICIENȚII ECONOMICE A P.I.C. AGENȚIE PUBLICITARĂ
3.1 Calculul indicatorilor inițiali de proiect
În cadrul indicatorilor inițiali de proiector vor fi determinate datele generale, precum
suprafețe, volume și capacități, transformate în sume bănești. În ceea ce urmează vor fi calculați
indicatorii de proiect.
Determinarea cheltuielilor investiționale inițiale, necesare pentru inițierea unei afaceri se
face în corespundere cu capacitățile de producție a acesteia. În suma totală a cheltuielilor
investiționale se specific cheltuielile legate de procurarea clădirii, procurare a tehnicii necesare.
Tabelul 3.1. Necesarul de investitii
Preț Curs
Nr.crt Denumirea U/ Cantitate unitar, valuta
. activului M a euro r Total, mii lei
1 Spațiu de oficiu m2 40 300 19,9 238,80
2 Calculatoare buc. 4 400 19,9 31,84
Imprimanta
3 alb/negru buc. 1 180 19,9 3,58
Imprimantă
4 color buc. 1 200 19,9 3,98
5 Aparat foto buc. 1 350 19,9 6,97
6 Masă de oficiu buc. 4 100 19,9 7,96
7 Scaune buc. 6 15 19,9 1,79
8 Dulap buc. 3 70 19,9 4,18
9 Frigider buc. 1 150 19,9 2,99
10 Conditioner buc. 1 220 19,9 4,38
11 Software un 5 55 19,9 5,47
12 Automobil un 1 7000 19,9 139,30
  Total   451,23

Astfel, în urma analizei costurilor inițiale necesare pentru implementarea proiectului a fost
stabilit că suma totală a investițiilor inițiale este de 451,23 mii lei. După cum putem observa în
cadrul proiectului suma cea mai mare o constituie procurarea spațiului de oficii.
Determinarea normei de amortizare
Norma de amortizare în cadrul lucrării grafice de calcul a fost determinată prin intermediul
formulei
100
Na= ;
DNE
Unde: Na – norma de amortizare;
DNE – durata normativă de exploatare; (conform Catalogului mijloacelor fixe și
activelor nemateriale);
Calculele rezultate în urma aplicării formulei prezentate ulterior sunt prezentate în cadrul
tabelului 3.2.
16
Tabel. 3.2 Determinarea normei de amortizare
Total De
Nr.crt ,mii , Pond. NA, Aan,
. Denumirea activului lei ani Val.% % Mii lei Nau, %
238,8
1 Spațiu de oficiu 0 60 52,92 1,89 4,51 1,00
2 Calculatoare 31,84 7 7,06 14,17 4,51 1,00
125,9
3 Imprimanta alb/negru 3,58 6 0,79 7 4,51 1,00
113,3
4 Imprimantă color 3,98 4 0,88 8 4,51 1,00
5 Aparat foto 6,97 10 1,54 64,79 4,51 1,00
6 Masă de oficiu 7,96 6 1,76 56,69 4,51 1,00
251,9
7 Scaune 1,79 6 0,40 4 4,51 1,00
107,9
8 Dulap 4,18 8 0,93 8 4,51 1,00
151,1
9 Frigider 2,99 7 0,66 7 4,51 1,00
103,0
10 Conditioner 4,38 5 0,97 7 4,51 1,00
11 Software 5,47 3 1,21 82,45 4,51 1,00
139,3
12 Automobil 0 10 30,87 3,24 4,51 1,00
451,2
  Total 3 54,15 12,00

În continuare este nevoie de a determina norma de amortizare medie ponderată, care se


calculează ca o medie aritmetică normei de amortizare a fiecărui element enumerat.
Iar amortizarea totală poate fi determinată în cadrul formulei.
Ń a
A= xI ;
100 c.
Unde: Ń a – norma de amortizare medie ponderată;
I c. – investiții capitale.
Înlocuind datele obținute anterior în cadrul formulei se obține o amortizare totală de 25,82
mii lei.
Tabel 3.3 Determinarea costul vînzărilor
Nr.crt Volumu Cost Total an.
. Sursa de venit U/m l unitar Total mii lei mii lei
1 Raport(apartamente) buc 100 300 30 360
2 Raport(case individuale) buc 30 700 21 252
Raport(imobile
3 comerciale) buc 10 800 8 96
Raport(imobile
4 industriale) buc 3 800 2,4 28,8
17
5 Raport(terenuri agricole) buc 50 350 17,5 210
Raport(terenuri de
6 constructii) buc 20 400 8 96
7 Raport(utilaje) buc 5 600 3 36
Raport( stocuri de
8 marfuri) buc 2 700 1,4 16,8
  Total IC   91,3 1095,6

Astfel, în urma analizei necesarului de fonduri financiare pentru exploatarea întreprinderii


a fost determinată o sumă lunară de 91,3 mii lei, echivalentul anual de 1095,6 mii lei.

Determinarea venitului din vânzări


Venitul din vânzări în cazul agenției de publicitate, este reprezentată de darea în chirie a 3
oficii cu Stot de 74,8 mp cu 7 euro/mp, și respectiv de serviciile care sunt oferite de această
întreprindere.
Tabel 3.4. Determinarea veniturilor lunare
Nr.crt Volumu Cost Total mii Total an. mii
. Sursa de venit U/m l unitar lei lei
1 Raport(apartamente) buc 100 750 75 900
Raport(case
2 individuale) buc 30 1400 42 504
Raport(imobile
3 comerciale) buc 10 2000 20 240
Raport(imobile
4 industriale) buc 3 1800 5,4 64,8
Raport(terenuri
5 agricole) buc 50 700 35 420
Raport(terenuri de
6 constructii) buc 20 700 14 168
7 Raport(utilaje) buc 5 1000 5 60
Raport( stocuri de
8 marfuri) buc 2 1500 3 36
  Total IC   199,4 2392,8

A fost determinat că venitul potențial total este de 199,4 mii lei pe lună, respectiv cel anual
de 2 392,9mii lei.
Tabelul 3.5 Determinarea cheltuielilor generale și administrative
Nr
.
crt Cheltuieli U/m Cantitatea Cost unitar Total mii lei Total an mii lei
1 cheltuieli generale set 4 1200 4,8 57,6
cheltuieli
2 administrative pers 4 12000 48 576
3 cheltuieli comerciale pers 1 8000 8 96
18
4 alte cheltuieli set 2 500 1 12
  Total CGA   61,8 741,6

Comform tabelului de mai sus sa stability că cheltuielile generale și administrative lunare


constituie 61,8 mii lei și respective cele anuale de 741,6 mii lei.

Tabelul 3.6 Raportul de profit și pirderi


Nr. Valoarea mii lei
crt
. Indicator lunar anual
1 venitul din vinzari 199,4 2392,8
2 costul vinzarilor 91,30 1096
3 cheltuieli generale si adm 61,8 741,6
4 venitul brut 46,30 555,60
5 impozitul pe venit 5,56 66,67
6 profit net 40,74 488,93
7 amortizarea 54,15
8 CFN 543,08

Conform tabelului 3.6 sa calculate că CFN annual constituie 543,08 mii lei
3.2 Calculul indicatorilor de eficiență economică a proiectului
În analiza eficientei economice a investițiilor un instrument important de investigare îl
constituie indicatorii economici. Rolul lor este acela de a exprima conținutul real al diferitelor
caracteristici ale fenomenului economic, din activitatea investițională, supus analizei, cum ar fi
bunăoară: raportul dintre mărimile acestor caracteristici, corelațiile dintre ele, evoluția lor in timp
etc.Acești indicatori fac parte din instrumentul de baza folosit pentru măsurarea și analiza
eficientei economice în cadrul evaluării proiectelor de investiții, reprezentând caracteristici
cantitative, mărimi si valori, cu ajutorul cărora se exprima nivelul eficientei economice.

În esență, indicatorii economici au menirea de a atenționa decidentul asupra condițiilor


concrete în care funcționează sistemul economic în perioada analizată, iar neluarea lor în seamă
sau ignorarea informațiilor furnizate de ei pot conduce la o funcționare ineficiența a sistemului
sau chiar blocarea acestuia.
Pentru determinarea eficienței proiectului, în condițiile pieței actuale se vor analiza
următorii indicatori de bază.

19
Cheltuielile la 1 leu de venit – reprezintă suma de bani care trebuie de cheltuit pentru a
produce o cantitate de produs, care va genera în viitor un leu de venit, acest indicator se
determină conform formulei
Ctot
C h= ;
V tot
Unde: C h - cheltuieli la 1 leu de venit;
C tot – total costuri de exploata;
V tot – total venituri;
În urma realizării calculelor cu privire la cheltuielile la 1 leu de venit, în baza formulei, am
obținut că pentru fiecare leu de venit se vor cheltui aproximativ 0,3545 lei. Acesta reprezintă un
rezultat foarte bun și denotă exploatarea rațională a depozitului frigorific, prin diminuarea
cheltuielilor și prin urmare majorarea profitului viitor.
Determinarea CFN
Calculele de determinare a fluxurilor nete de numerar sunt prezentate în cadrul tabelului
3.7.
Tabel 3.7 Planificarea indicatorilor economici de proiect
Nr. Perioada ani
crt. Indicator 0 1 2 3 4 5
3738,7
1 venitul din vinzari 2392,8 2991,00 5 4486,50 5383,80 6191,37
2 Sporul Vv % 0 25 25 20 20 15
1325,6
3 Costul vinzarilor 1095,60 1205,16 8 1431,73 1546,27 1623,58
4 Sporul CV % 0 10 10 8 8 5
Cheltuieli generale si
5 adm 741,6 756,43 771,56 786,99 802,73 818,79
6 sporul CGA % 0 2 2 2 2 2
1641,5
7 Venitul brut 555,60 1029,41 1 2267,78 3034,80 3749,00
8 Impozitul pe venit 66,67 123,53 196,98 272,13 364,18 449,88
1444,5
9 Profitul net 488,93 905,88 3 1995,64 2670,62 3299,12
10 Amortizarea 54,15 54,15 54,15 54,15 54,15 54,15
1498,6
11 CFN 543,08 960,03 8 2049,79 2724,77 3353,27

Conform tabelului de mai sus se poate observa că CFN este în creștere fată de anii
precedenți.

20
Analizând evoluția în timp a CFN putem concluziona că daca evoluția activității
întreprinderii va fi similară celei prognozate se așteaptă că aceasta va avea posibilități bănești
necesare pentru a face față plaților, fluxul de intrări înregistrând o creștere pe toată durata de
previziune.
Tabelul 3.8 Identificarea angajamentului de capital
Nr.crt Perioada, ani
Indicatori
. 0 1 2 3 4 5
1 Investiții capitale (IC) 451,23 0 0 0 0 0
1095,6 1325,6 1431,7
2 Costul vânzărilor (CE) 1205,16 1546,27 1623,58
0 8 3
Angajament de capital 1546,8 1325,6 1431,7
3 1205,16 1546,27 1623,58
(AC) 3 8 3

Determinarea ratei de actualizare


Rata de actualizare reprezintă rata rentabilității folosita pentru a converti o suma de bani,
care trebuie plătită sau primita in viitor, in valoarea ei actualizata.
Calculele se vor realiza prin intermediul metodei mediei ponderate, care presupune
aplicarea formulei
C cp x Pcp C cî x Pcî
ra = + ;
100 100
Unde: C cp – costul capitalului propriu (care conform datelor statistice în domeniul
publicității constituie 40,5%);
Pcp – ponderea capitalului propriu(luând în considerație că banca selectată acoperă 60%
din necesarului de fonduri de investiție ponderea mijloacelor proprii va fi de 40%);
C cî – costul capitalului împrumutat, care constituie 8%, rata acordată de Mobiasbanca -
OTP Group S.A. pentru creditele investiționale,
Pc î – ponderea capitalului împrumutat, conform condițiilor creditului investițional acordat
de Mobiasbanca - OTP Group S.A., egal cu 60%.
Astfel, în urma realizării calculelor necesare am obținut o rată de actualizare egală cu
22,95%.
Tabelul 3.9 Determinarea surselor de finanțare a proiectului
Nr.cr Ponderea Contributia, Rata de
t Sursa de finantare Costul % ,% mii lei actualizare
1 Capital propriu 30 60 270,74 22,95
2 capital bancar 12 40 180,49

21
Conform tabelului 3.9 rata de actualizare e ste egală cu 22,95%

Tabel 3.10.Actualizarea indicatorilor de proiect


Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 2049,79 2724,77 3353,27
2 K actualizare 1 0,8134 0,6616 0,5381 0,4377 0,3560
3 CFN actualizat, mii lei 543,08 780,86 991,49 1103,00 1192,58 1193,75
4 CFNT actualizat, mii lei 5804,76
Angajamentul de
5 1546,83 1205,16 1325,68 1431,73 1546,27 1623,58
capital, mii lei
6 AC actualizat, mii lei 1546,83 980,24 877,03 770,42 676,77 577,99
7 ACT actualizat, mii lei 5429,29
8 VNAT, mii lei 375,47

Astfel se poate observa că la actualizarea indicatorilor de proiect cu o rată de actualizare de


22,95 %, fluxurile de numerar prezintă o tendință de descreștere pe perioada prognozată, acest fapt
relevă influența majoră a timpului asupra fluxurilor bănești.
Tabel 3.11.Actualizarea indicatorilor de proiect
Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 2049,79 2724,77 3353,27
2 K actualizare 1 0,7940 0,6304 0,5006 0,3974 0,3156
CFN actualizat, mii
3 543,08 762,26 944,82 1026,05 1082,94 1058,19
lei
CFNT actualizat, mii
4 5417,33
lei
Angajamentul de
5 1546,83 1205,16 1325,68 1431,73 1546,27 1623,58
capital, mii lei
6 AC actualizat, mii lei 1546,83 956,89 835,75 716,67 614,56 512,35
ACT actualizat, mii
7 5183,05
lei
8 VNAT, mii lei 234,28
Astfel se poate observa că la actualizarea indicatorilor de proiect cu o rată de actualizare de
25,95 %, fluxurile de numerar prezintă o tendință de descreștere pe perioada prognozată, acest fapt
relevă influența majoră a timpului asupra fluxurilor bănești.

Tabel 3.12Actualizarea indicatorilor de proiect


Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
2049,7
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 2724,77 3353,27
9
2 K actualizare 1 0,7755 0,6014 0,4664 0,3617 0,2805

22
CFN actualizat, mii
3 543,08 744,52 901,36 956,08 985,63 940,69
lei
CFNT actualizat, mii
4 5071,36
lei
Angajamentul de 1431,7
5 1546,83 1205,16 1325,68 1546,27 1623,58
capital, mii lei 3
6 AC actualizat, mii lei 1546,83 934,63 797,31 667,80 559,33 455,46
ACT actualizat, mii
7 4961,37
lei
8 VNAT, mii lei 110,00

Astfel se poate observa că la actualizarea indicatorilor de proiect cu o rată de actualizare de


28,95 %, fluxurile de numerar prezintă o tendință de descreștere pe perioada prognozată, acest fapt
relevă influența majoră a timpului asupra fluxurilor bănești.

Tabel 3.13Actualizarea indicatorilor de proiect


Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 2049,79 2724,77 3353,27
2 K actualizare 1 0,7579 0,5744 0,4353 0,3299 0,2501
CFN actualizat, mii
3 543,08 727,60 860,84 892,34 899,00 838,50
lei
CFNT actualizat, mii
4 4761,35
lei
Angajamentul de
5 1546,83 1205,16 1325,68 1431,73 1546,27 1623,58
capital, mii lei
6 AC actualizat, mii lei 1546,83 913,38 761,47 623,28 510,17 405,98
ACT actualizat, mii
7 4761,11
lei
8 VNAT, mii lei 0,24
Astfel se poate observa că la actualizarea indicatorilor de proiect cu o rată de actualizare de
31,95 %, fluxurile de numerar prezintă o tendință de descreștere pe perioada prognozată, acest fapt
relevă influența majoră a timpului asupra fluxurilor bănești.
Tabel 3.14Actualizarea indicatorilor de proiect
Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 2049,79 2724,77 3353,27
2 K actualizare 1 0,7410 0,5491 0,4069 0,3016 0,2235
CFN actualizat, mii
3 543,08 711,42 822,99 834,14 821,68 749,35
lei
CFNT actualizat, mii
4 4482,66
lei
Angajamentul de
5 1546,83 1205,16 1325,68 1431,73 1546,27 1623,58
capital, mii lei

23
6 AC actualizat, mii lei 1546,83 893,07 727,99 582,63 466,29 362,82
ACT actualizat, mii
7 4579,63
lei
8 VNAT, mii lei -96,97

Astfel se poate observa că la actualizarea indicatorilor de proiect cu o rată de actualizare de


34,95 %, fluxurile de numerar prezintă o tendință de descreștere pe perioada prognozată, acest fapt
relevă influența majoră a timpului asupra fluxurilor bănești.

Rata internă de rentabilitate este acea rată la care veniturile din vânzări sunt egale cu
costurile.
RIR=amin ⁡+ ( amax −a min ) x VNAT ¿ ¿ ¿

Tabelul 3.15 Determinarea ratei interne de rentabilitate


Nr.crt Denumire a
1 2 3 4 5
. indicatorilor
1 22,95 25,95 28,95 31,95 34,95
Rata de actualizare, %
2 VNAT, mii lei 375,47 234,28 110,00 0,24 -96,97
Conform calculeleor RIR este egal cu 31,94%

RIR
500.00
400.00
300.00
200.00
100.00
0.00
1 2 3 4 5
-100.00
-200.00

Figura 3.1 Rata internă de rentabilitate

Tabelul 3.16 Verificarea marjei de eroare


Nr.crt Denumirea Perioada, ani
. indicatorilor 0 1 2 3 4 5
2049,7 2724,7
1 CFN, mii lei 543,08 960,03 1498,68 3353,27
9 7
2 K actualizare 1,0000 0,8134 0,6616 0,5381 0,4377 0,3560
3 CFN actualizat, mii 543,08 780,86 991,49 1103,0 1192,5 1193,75

24
lei 0 8
CFNT actualizat,
4 5804,76
mii lei
Angajamentul de 1546,8 1431,7 1546,2
5 1205,16 1325,68 1623,58
capital, mii lei 3 3 7
AC actualizat, mii 1546,8
6 980,24 877,03 770,42 676,77 577,99
lei 3
ACT actualizat, mii
7 5429,29
lei
8 VNAT, mii lei 1,07

Analizînd tabelul de mai sus se poate observa că marja de eroare este de 1,07 % lucru care
se datorează calcularea ratei de actualizare cu o diferență de 3%.
CF mediu 967,46
TIC 0,47

Tabelul 3.17 Determinarea TIC în dinamică


Nr.crt Perioada, ani
Indicatori
. 0 1 2 3 4 5
Investiții capitale (IC),
1 451,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
mii lei
2 CFNact. , mii lei 543,08 780,86 991,49 1103,00 1192,58 1193,75
1095,6
Costul vinzarilor mii lei 980,24 877,03 770,42 676,77 577,99
0
Amortizarea 54,15 54,15 54,15 54,15 54,15 54,15
Soldul restant (SR), mii
3 -155,44 -253,53 60,31 278,43 461,66 561,61
lei
4 T IC, ani 5 1686

DIC 0,27 mii lei/zi


N 1686

Tabelul 3.18 Planul calendaristic de recuperare a investițiilor


Total
Nr.crt Perioada, ani CG+D, mii
Indicatori lei
.
1 2 3 4
25
Creditul bancar (CB),
1 180,49
mii lei
2 PN, mii lei 488,93 905,88 1444,53 1995,64
Soldul restant (CB),
3 180,49 180,49 180,49 180,49
mii lei
Dobânda pentru CB,
4 21,66 21,66 21,66 21,66
mii lei
5 Total spre plată mii lei 202,15 202,15 202,15 202,15 808,61
6 SP 286,78 703,73 1242,38 1793,49

Astfel în urma calculelor a fost stabilit că recuperarea investițiilor va avea loc într-un
termen mai mare de un an.
Pe baza tabelului anterior poate fi calculat avantajul economic, ca diferența între soldul la
finele anului 4 și cel de la finele anului 5. Acest calcul simplu ne prezintă existența unui avantaj
economic de 1481, mii lei. Astfel, dacă împărțim acest avantaj la 360 zile putem obține o
recuperare zilnică a investițiilor de 4,12 mii lei.

Concluzii
Analiza tabelului ne permite să confirmăm eficiența economică a proiectului, drept
dovadă fiind încadrarea valorilor obținute în limitele stabilite.
În urma anlizei eficienţei economice a proiectul investiţional de procurarea aunui oficu
în orașil Balți , ca ulterior să fie utilizat ca companie de evaluare, sa constatat că se va a vea
nevoie de 451,23 mii lei investiții.
Veniturile în cazul dat vor fi și ele avantajoase constituind 2 392,8 mii lei annual, evident
că aceste venituri pot fi marite după ce compania de evaluare va începe sa caumuleze și mai
mulți clienți care vor fi gata să achite pentru serviciile prestate de către compania respective.
Rata internă de rentabilitate în cazul proiectului investițional dat va fi de 31,94% este o
rată destul de înaltă.

26
Bibliografie
1. Regulament privind fundamentarea proiectelor investiționale în construcții NCM
L.01.07-2005;
2. https://www.casaperfecta.md/property/proiect-casa-126-mp-2/ , pentru costul 1 m.p de
construcție;
3. https://geoportal.md, determinarea amplasării obiectului investiției
4. http://bmpublic.md/
5. http://somersbi.md/
6. http://creativmedia.md/
7. 999.md, pentru analiza ofertelor de terenuri
8. https://www.zspotmedia.ro/blog/cutter-plottere-si-taierea-vinilului/
9. https://www.zspotmedia.ro/imprimanta-ecosolvent-p324.html
10. http://www.rasfoiesc.com/business/economie/finante-banci/ROLUL-STUDIULUI-DE-
FEZABILITAT35.php
11. http://statistica.gov.md/newsview.php?l=ro&idc=168&id=6408 , rentabilitatea pentru
acest tip de activitate.

27
ANEXE

28