EL PACTO DE RETROVENTA COMO CLÁUSULA DE DESNATURALIZACIÓN DE LOS ACTOS JURÍDICOS Y NO

DE RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO

 CRISTIAM SORIANO CASTRO[1]

RESUMEN

El Derecho de los Contratos, constituye una rama jurídica de gran trascendencia en casi todo el Derecho en general, encontrándose
presente en cada una de las ramas jurídicas del Derecho Civil Patrimonial. Es un acto realizado a cada momento y por todos, es por
ello que el Derecho regula la forma y los acuerdos que de ella emanen.

Si bien es cierto que la Carta Magna otorga el libre albedrío de contratar a las partes – en su artículo 62º -, existe un “derecho
unilateral de resolución contractual”, que a pesar de su actual estipulación, ha entrado en desuso y en la mayoría de casos, favorece
el abuso del derecho. Nos referimos al pacto de retroventa.

Fijada nuestra posición sobre los pactos que sustentan la formación del contrato, en esta ponencia cabe referirnos de manera puntual,
en principio, del más emblemático ejemplo de contrato consensual: el contrato de compraventa. Luego, desarrollaremos las
concepciones doctrinarias clásicas nacionales e internacionales del pacto de retroventa, para establecer por último, los argumentos
que fundamentan mi posición contraria a la estipulación y mantenimiento de éste pacto en el ordenamiento civil.

PALABRAS CLAVES: PACTO DE RETROVENTA. RESOLUCIÓN UNILATERAL. CONTRATO

ABSTRACT

The Law of Contracts, is a legal arm of great importance in most parts of the law in general, was present in each of the branches of
civil law legal heritage. It is an act at all times and all, is why the law regulates the manner and the agreements emanating from it.

While the Constitution gives the free will of the parties to contract – Article 62 º – there is a “unilateral right of contract
termination,” which despite its current agreement, entered into disuse, and in most cases, the abuse of the right favors. We refer to
the pact retroventa.

Fixed position on the covenants underlying the formation of the contract, in this paper reference is made in a timely manner, in
principle, the most famous example of a consensual contract: the contract of sale. Then we develop the classical doctrinal
conceptions of national and international pact retroventa to establish, finally, the arguments that support my position against the
provision and maintenance of this agreement in the civil order.

KEY WORDS: PACT RETROVENTA. Unilateral. CONTRACT

1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

POTHIER, al tratar la naturaleza de este contrato, señala que este contrato es enteramente del Derecho natural, por que no sólo debe
su origen al mismo sino que se rige por las reglas extraídas de dicho derecho. Pertenece al número de aquellos que se llaman
consensuales, por que se forman por el sólo consentimiento de los contratantes”.

El artículo 1529º del Código Civil nos dice: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero.”

Frente a la definición dada, cabe precisar también, que como regla general, de acuerdo al artículo 949º del mismo cuerpo legal, la
sola obligación surgida del contrato de compraventa (obligación de enajenar), sobre un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él; lo que quiere decir que la sola celebración del contrato de compraventa sobre bien inmueble hará al comprador
propietario de él, esto es se habría transferido con el sólo consentimiento, la propiedad.

Para destacar la importancia jurídica, por demás conocida, del contrato de compraventa, basta recordar lo dicho por Badenes, citado
por ARIAS-SCHREIBER[2], que nos dice: “De la misma forma que el cambio es el principal factor de la vida económica,
jurídicamente el contrato de compraventa es el más importante de los que generan obligaciones patrimoniales, el de más amplia
significación dogmática y, en general, el patrón o modelo de los demás contratos”.

Por otro lado, sin descartar la función económica del contrato en general; sin embargo, tal función y su importancia son mucho más
fáciles de advertir en el caso específico de los contratos de compraventa. El contrato de compraventa se convierte en el instrumento
más importante de la circulación de la riqueza, y forma de adquirir la propiedad de un bien. A través del contrato de compraventa se
logra satisfacer, se podría decir, todas las necesidades de consumo; por ello es importante destacar lo dicho por Torres Mendez:
“este contrato es, sin lugar a dudas, por su sustancia y funcionalidad económica, el más importante y significativo de todos los
contratos habidos y por haber porque el contenido y finalidad económica que respectivamente cubre y satisface, es el de mayor
necesidad y preponderancia de la sociedad moderna: el consumo”.

2. EL PACTO DE RETROVENTA

Conforme al principio del derecho civil romano, el simple pacto no daba lugar a acciones que permitieran requerir su cumplimiento,
sino que solamente concedían excepción. Es así, donde en la compraventa, se consideró los pactos como partes integrantes del
contrato, ya que los mismos conformaban el consentimiento recíproco.[3]

La cláusula de retroventa es un pacto especial del contrato de compraventa, estipulado en nuestro ordenamiento civil en su artículo
1586º. Se trata de una potestad exclusiva del vendedor, por lo que puede disponer de ella o no. Consiste en una decisión unilateral
que no exige justificación. Su finalidad es disolver la compraventa pese estar ya ejecutadas las obligaciones asumidas por cada
contratante (naturaleza del contrato), esto es, el vendedor cumplió con transferir válidamente la propiedad del bien al comprador, y
éste, a su vez, cumplió también con cancelar la totalidad del precio. En este pacto, la decisión unilateral del vendedor de deshacer la
venta, no requiere de sentencia judicial, porque el efecto jurídico de tal declaración de voluntad, es automática, opera de pleno
derecho; al comprador no le esta permitido intentar ninguna objeción, con lo que el poder del vendedor es absoluto.

En el Derecho Romano, por el pacto de retroventa, el vendedor se reservaba el derecho de volver a comprar la cosa vendida, dentro
de cierto tiempo o sin límite de tiempo, por el mismo precio o por otro distinto determinable o a determinarse. Normalmente, en el
contrato se indicaba el plazo dentro del cual el vendedor se hubiera visto obligado a vender la cosa presionado por sus necesidades
económicas. De ésta manera, si sus negocios prosperaban, tenía la posibilidad de recuperar la cosa vendida.[4]

PLANIOL Y RIPERT[5], de acuerdo con lo establecido en el artículo 1659º del Código Civil francés, consideran que la retroventa
es una facultad de reventa – como la llama la ley -, aunque sus efectos sean muy diferentes a los que produciría una reventa
voluntaria hecha por el comprador al vendedor.

Para Valencia Zea[6], el pacto de retroventa significa la conclusión de una venta sometida a una condición – resolutoria para el
comprador y suspensiva para el vendedor – del dominio de la cosa vendida.

Según nos dice, la condición consiste en que el vendedor declara, antes de vencerse el plazo estipulado o el legal, que resuelve
readquirir el dominio que transmitió, ofreciendo devolver el precio de la compra o el estipulado. Observa que en tales
circunstancias, tenemos que el comprador ha adquirido un derecho sometido a una condición resolutoria. Agrega también que, como
una vez cumplida una condición resolutoria se extingue el dominio retroactivamente con arreglo a los principios generales, se
deduce que en los casos en que el pacto de retroventa produce efectos, en verdad no hubo dos compraventas de la cosa, sino una
sola, es decir, la primera.

Igualmente, destaca el carácter patrimonial del pacto, ya que contiene un derecho que puede ser cedido o embargado por los
acreedores.

Entre los autores nacionales, el doctor León Barandiarán[7] considera que la retroventa es un pacto que puede adjuntarse al contrato
de compraventa y que hace resoluble a ésta, al retornar la cosa al vendedor y devolver este último el precio al comprador.

Afirma también, que por su propio carácter de accesorio y por significar la concentración de una condición resolutoria, no se
presupone: debe estipularse expresamente.

Por su parte, DE LA PUENTE Y LAVALLE[8] considera que la retroventa es un pacto accesorio al contrato de compraventa, que
debe constar expresamente, y que según lo establecido por el Código Civil de 1984, por medio del mismo, el vendedor adquiere el
derecho de resolver unilateralmente el contrato, por lo cual la facultad de recobrar el bien no proviene de la retroventa sino de la
resolución del contrato de compraventa.

Sobre el particular, ARIAS-SHREIBER[9] expresa que por el pacto de retroventa, el vendedor tiene derecho a recuperar el bien
vendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Estima indiscutible además, que el pacto conlleva una condición resolutoria
que, una vez cumplida, produce la consecuencia de hacer que las cosas vuelvan a su estado originario. Considera que esto es
trascendente, ya que al significar la resolución del contrato anterior y no la celebración de una nueva venta, caducan los derechos de
terceras personas y que, por otro lado, el vendedor está en el deber de pagar al comprador el valor de las mejoras necesarias y útiles
introducidas en el bien.

3. ARGUMENTOS CONTRARIOS A LA RETROVENTA.-

Con todo lo señalado anteriormente, cabe preguntarnos ¿en qué constituye el pacto de retroventa frente a los principios vigentes de
contratación?
Basta dar una mirada a la doctrina señalada para concluir de manera inmediata que el pacto de retroventa resulta ser una cláusula
que perjudica y atenta contra el sistema jurídico del derecho.

Los argumentos que basan mi posición contraria a la estipulación del pacto de retroventa son:

3.1.        FAVORECE EL ABUSO DEL DERECHO.- Como ya hemos visto en líneas anteriores, el contrato además de ser
bilateral o plurilateral, es un acto por el cual las partes crean derechos y obligaciones, teniendo presente su perfeccionamiento –
dado a través del consentimiento -. Con ello podemos decir que una de las partes ofrece vender un bien, y la otra expresa su deseo
de poder adquirirlo, por lo que ambas se reúnen y acuerdan, perfeccionándose en ese momento el contrato por la manifestación de
aceptación (consentimiento): de un lado, el querer vender el bien, dejar de ser propietario para transferirlo a otro; y de otro lado, el
querer adquirir ese bien, pagando por él, un precio acordado.

Dentro de tal orden de ideas, no nos explicamos por qué el propio legislador a permitido la celebración del pacto de retroventa, en el
cual, para que el vendedor resuelva unilateralmente el contrato, no se requiere invocar una causal que pudiese ser ficticia [10]. En el
pacto de retroventa la resolución unilateral carece de exposición, vale decir que ella puede fundamentarse, incluso, en un capricho
del vendedor, amparada por este “derecho unilateral”, puede resolver el contrato – según expone CASTILLO FREYRE- “porque le
da la gana”. Comparto esta posición, pues simplemente no existe razón alguna para resolver el contrato de manera unilateral sin
fundamento (de fondo o forma).

Con todo lo expresado, podemos deducir que al demostrarse que el pacto de retroventa promueve el abuso del derecho, generaría
una inseguridad jurídica, pues desalentaría al comprador del bien a invertir en mejorarlo, pues, más allá que el ordenamiento civil
establece una relación a las mejoras, ningún comprador es esta situación se aventuraría a invertir en dicho bien, pues considera el
peligro de que durante la vigencia del plazo, el vendedor puede hacer efectivo su derecho de resolver unilateral y extrajudicialmente
el contrato.

3.2.        DIFICULTA EL TRÁFICO MERCANTIL.- ARIAS-SCHREIBER, en su Exégesis del Código Civil[11], nos habla a
manera de anécdota, que en el debate que sostuvo con los Miembros de la Comisión Revisadota del Código Civil, estuvo en
desacuerdo con la incorporación y mantenimiento del pacto de retroventa; pero DE LA PUENTE Y LAVALLE, tuvo un criterio
distinto que prevaleció. Es así, como DE LA PUENTE Y LAVALLE define los pactos nulos – el pacto de mejor comprador y el
pacto de preferencia – como aquellos que desalientan a los adquirientes, y pone trabas al tráfico contractual, mientras que la
filosofía del Código es la de alentarlo y permitirlo con mayor fluidez. Manifestando esto y tomando en cuenta lo expuesto en líneas
anteriores ¿acaso el pacto de retroventa no desalienta a los adquirientes? Si le faculta al vendedor el derecho de resolver
unilateralmente el contrato ¿se estaría poniendo trabas al tráfico mercantil durante el plazo que funciona?

Sin la menor duda, el pacto de retroventa si dificulta el tráfico mercantil, pues se convierte en un obstáculo para una fluida
contratación y circulación de los bienes en la sociedad[12].

A opinión de CASTILLO FREYRE[13], en el tiempo de vigencia de ese plazo, la propiedad adquirida por el comprador resultará
sumamente relativa, pudiéndose calificar de imperfecta y precaria, en la medida que es revocable.

3.3.        DESNATURALIZA EL DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS.- A opinión de un sector importante de la

doctrina nacional[14] – y la cual comparto – el pacto de retroventa desnaturaliza tanto el Derecho de Obligaciones como la esencia
de los contratos, pues las obligaciones se contraen para cumplirse y no para dejarse de cumplir, mucho menos por voluntad
unilateral de uno de los contratantes.

De esta forma, resulta obvio que el comprador y vendedor deberían ejecutar fielmente sus obligaciones, salvo que, por acuerdo de
las partes, recurran a alguno de los medios extintivos de obligaciones, distintos al pago estricto.

3.4.        SE ENCUENTRA EN DESUSO.- Nuestro Código Civil, es expreso en otorgar al vendedor, el derecho de incorporar el
pacto de retroventa en el contrato, y con ello, el derecho de resolver unilateralmente el contrato.

Como vemos, el perfeccionamiento de un primer contrato, dado por el consentimiento de las partes, no lleva a preguntarnos ¿porqué
se le otorga a una de las partes el derecho de resolver el contrato?

Para contestarnos, nos referimos a la utilidad del pacto de retroventa. En algunos países de Latinoamérica, este pacto aún continua
vigente. Algunos jurisconsultos argentinos, cuando se refieren al pacto de retroventa nos dicen: “este pacto encubre siempre un
préstamo de dinero – como vimos ocurría en el derecho romano -; la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. Es
un arma poderosa en manos de prestamistas de inescrupulosos que imponen al deudor condiciones leoninas y que tienen en estos
contratos un procedimiento que muchas veces les permite quedarse con bienes importantes por un precio mismo”[15].
Al respecto, VALENCIA ZEA[16] declara que antiguamente este pacto tenía gran utilidad como institución de crédito, pero hoy a
perdido buena parte de su eficacia, pues tiende a ser reemplazado por otras instituciones más idóneas, como la hipoteca, tratándose
de cosas inmuebles; o como la prenda y la compraventa con pacto de reserva de dominio, respecto de las cosas muebles.

Expresa también, que este pacto se aplica cuando una persona conviene en prestar a otra determinada cantidad de dinero, y para
seguridad del pago se acuerda que el deudor dé en venta una cosa suya al acreedor, aún que sin que aquél tenga la intensión de
desprenderse definitivamente de su propiedad, motivo por el cual inserta en el contrato la cláusula de que quien aparece como
vendedor puede recobrar el derecho transmitido mediante el pago de una suma de dinero, que de ordinario es la misma que
constituye el objeto del mutuo y que se hace figurar como precio de la cosa vendida.

Esta es sólo una situación que justifica el pacto de retroventa, pero dicha situación también cuenta con varias figuras como opciones.
El propietario del bien, no sólo tiene la opción de realizar un contrato de compraventa con la cláusula de retroventa, pues el Código
Civil, también establece las figuras de Hipoteca y Anticresis, como garantías reales del cumplimiento de una obligación. Así, en su
artículo 1091º, nos dice que por la Anticresis “se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho
de explotarlo y percibir sus frutos”; y en su artículo 1097º, nos dice que “por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los
derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”. [17]

A mi criterio, la única opción posible del porque el vendedor ejercería el pacto de retroventa, es el de obtenerlo y disponer
nuevamente de él, posibilitándolo a venderlo a un precio superior, por lo que podría estarse hablando de un posible pacto nulo.

Por ello, no es extraño que algunas legislaciones internacionales la hayan prohibido, como por ejemplo, el Código Civil Mexicano
(art. 2302), el Código Portugués (art.1587), la Ley Rumana del 02/04/31 contra la usura, el Código Civil Paraguayo (art. 770)[18],
entre otros.

CONCLUSIONES

Que, el Estado debe garantizar plenamente la libertad de contratar, pero bajo estrictos permisos legales. Estipular cláusulas que
permitan alentar y permitir el tráfico contractual, puesto que es filosofía del Código Civil el brindar seguridad jurídica en todo acto
jurídico normado. 

Que, resulta claro que el pacto de retroventa normado en nuestro Código Civil, de por si, con su sola estipulación en un contrato, es
un pacto nulo; y es claro que estamos ante el ejercicio del abuso del derecho, pues si bien es legítimo usar los derechos que la ley
reconoce y concede, no lo es abusar de ellos; si bien la ley es la base en razón de la cual la persona puede desarrollar sus actividades
sin temor de perjudicar a terceros, el abuso del derecho estaría en el ejercicio anormal del mismo, en falta de diligencia, en la
desviación del fin social y económico de un derecho con mala intención.

PROPUESTA

En primer lugar, que se DEROGUE el pacto de retroventa y se INCORPORE como uno de los pactos nulos, pues si bien nuestra
Constitución otorga la libertad de contratar, garantizando que las partes puedan pactar validamente según las normas vigentes al
tiempo del contrato[19], estos pactos deben ser con fines lícitos, que no contravengan las leyes del orden público[20] y no amparen
el ejercicio ni la omisión abusiva de un derecho a tenor de lo preceptuado en el artículo II del Título Preliminar del Código Civil, en
concordancia con el artículo II, inciso 2º de la Declaración Universal de los Derecho Humanos y artículo 15º del Pacto Internacional
de Derechos Civiles y Políticos.

En segundo lugar, que se considere como precedente internacional en Latinoamérica, la Ley 701/95, dada por el Congreso de la
Nación de Paraguay referente a la “Prohibición de la Venta con Pacto de Retroventa y el Pacto de Reventa”.

BIBLIOGRAFÍA

ALBA CRESPO. “Derecho Romano II”. Editorial Sudecor, Córdova, 1993. p.335.

BADENES GASSET, Ramón (1979). El contrato de compraventa. Tomo I. 2da Ed. Barcelona, Editado por los Hijos de José Bosch,
S. A.

CARNELLI, Santiago (1989) Eficacia contractual Buenos Aires. Abeledo Perrot.

CASTILLO FREYRE, Mario. “Comentario al Contrato de Compraventa”. Gaceta Jurídica. Primera Edición. Enero 2002.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel (1999). El contrato de compraventa. Lima Perú Editores Gaceta Jurídica.

MESSINEO, Francesco (1952). Doctrina General del Contrato. Tomo II. Buenos Aires Ediciones Jurídicas Europa – América,.

POTHIER, Robert Joseph (1948) (1824). Tratado de los Contratos. Tomo I, Buenos Aires Editorial Atalaya.

SCHREIBERT PEZET, Max Arias, “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” Tomo I. Edición 2006. Editorial Gaceta Jurídica
S.A. Lima-Perú.

[1] Estudiante del XI Ciclo de Derecho de la Universidad Señor de Sipán. Asistente de Cátedra del Curso de Derecho de Contratos y
Responsabilidad Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad Señor de Sipán.

[2] ARIAS SCHREIBERT PEZET, Max, “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” Tomo I. Edición 2006. Editorial Gaceta
Jurídica S.A. Lima-Perú.

[3] ALBA CRESPO. “Derecho Romano II”. Editorial Sudecor, Córdova, 1993. p.335. “La jurisprudencia llegó a aceptar que fueran
exigibles mediante la acción surgida del contrato (de buena fe), al que estaban agregados por considerarlos elementos determinantes
o condicionantes del negocio celebrado”.

[4] DI PETRO Alfredo – LAPIENZA ELLI, Ángel. “Derecho Romano”. Editorial Desalma, Buenos Aires, 1983. p.295, sostiene
que este pacto resultó siempre sospechoso, por ocultar generalmente operaciones usuarias, como cuando el prestamista se hace
vender la cosa por un precio omnicomprensivo del capital e intereses, ya que de no efectivizarse el pago, se queda directamente con
la propiedad de la cosa.

[5] PLANIOL, Marcel y RIPERT, Georges. Op. cit. Tomo V pág.257

[6] VALENCIA ZEA, Arturo. Op. cit. Tomo IV. pág.105

[7] LEÓN BARANDIARÁN, José. Op. cit. Tomo I. pág. 87

[8] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. En: Revoredo Marsano, Delia. Op. cit. TomoVI. pág. 236

[9] ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Op. cit. Tomo II pág. 122

[10] CASTILLO FREYRE, Mario. “Comentario al Contrato de Compraventa”. Gaceta Jurídica. Primera Edición. Enero 2002. pág.
279

[11] ARIAS SCHEREIBERT PEZET, Max, “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” Tomo II. Edición 2006. Editorial Gaceta
Jurídica S.A. Lima-Perú.

[12] Recordemos que éste pacto considera tantos los bienes muebles como inmuebles. Y es naturaleza fundamental de los bienes
muebles su fluida contratación.

[13] CASTILLO FREYRE, Mario. Op.cit pág.280

[14] Apoyado por lo señalado por los doctores Max Arias-Schreiber Pezet (ARIAS SCHREIBERT PEZET, Max, “Exégesis del
Código Civil Peruano de 1984” Tomo II. Edición 2006. Editorial Gaceta Jurídica S.A. Lima-Perú. págs.122 y 123); Eduardo
Benavides Torres (BENAVIDES TORRES, Eduardo. “La Contratación Moderna y el Código Civil peruano. En: Iuset Veritas.
Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Año VII, Número12,
Lima, pág. 38) y Mario Castillo Freyre (CASTILLO FREYRE, Mario. “Comentario al Contrato de Compraventa”. Gaceta Jurídica.
Primera Edición. Enero 2002. pág. 278 -282)

[15] RESTREPO GÓMEZ, Carlos Eduardo. “Compraventa con pacto de retroventa”

[16] VALENCIA ZEA, Arturo. Op. cit. Tomo IV. pág104

[17] Algunas de las opciones de bienes inmuebles

[18] Éste último mediante su disposición del año 1995