• Camerele de supraveghere la bloc: pot

locatarii să se opună monitorizării?

Persoanele vizate de prelucrările de date personale au un drept de opoziție față
de prelucrări, recunoscut în Regulamentul general privind protecția datelor
(GDPR). În ce măsură ar putea face opoziție un locatar față de sistemul de
supraveghere video montat în bloc, în contextul în care nu mai dorește ca datele
sale personale să fie prelucrate în acest mod? Discutabil, potrivit unui specialist.
Însă montarea unui sistem de supraveghere e de natură să aducă atingeri
drepturilor locatarilor.
La montarea camerelor de supraveghere într-un bloc, decizia ar putea fi
secondată pe planul respectării GDPR de folosirea ca temei legal al prelucrării
datelor ideea de interes legitim în securizarea blocului respectiv. Așa cum
spuneam, într-un material anterior, măsura ar trebui luată ca opțiune
secundară, dar dovedit necesară pentru a atinge scopul: securitatea locuințelor și
a persoanelor care locuiesc în acel bloc.
"Utilizarea sistemelor de supraveghere video poate aduce atingere vieții
private, motiv pentru care trebuie analizată cu mare atenție decizia de a instala
un asemenea sistem. În luarea unei asemenea decizii trebuie să se țină cont de
mai multe aspecte", spunea Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării
Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP) într-un ghid pe tema montării acestor
sisteme (făcut în baza vechii legislații a protecției datelor, dar actual în numeroase
dintre considerentele sale). Aspectele respective sunt prezentate în a doua parte
a acestui material.
Dacă asociația ajunge la concluzia că singura modalitate de a asigura securitatea
în clădirea respectivă e un sistem de monitorizarea video, stabilind că există un
interes legitim în prelucrarea datelor personale ale locatarilor în acel mod,
rămâne întrebarea: pot locatarii să se folosească de dreptul de opoziție recunoscut
de GDPR?
Adică pot să facă opoziție funcționării sistemului de supraveghere, în numele
GDPR-ului? Pentru că regulamentul european le recunoaște persoanelor vizate
de prelucrări un drept de a spune nu prelucrării datelor sale de către un operator
de date (așa cum e aici asociația), la un moment dat. Și, chiar dacă nu i se dă curs
acestei solicitări a persoanei vizate, din motive întemeiate, ea trebuie să știe de
ce.
"Când se invocă dreptul de opoziție, se face, de fapt, o personalizare a analizei
interesului legitim pentru locatarul în cauză. Prima întrebare: în cazul
particular al locatarului X, care face opoziție, stă în picioare acel echilibru
dintre respectarea dreptului său și atingerea scopului prin montarea acelui
sistem de supraveghere? A doua întrebare: permite sistemul de monitorizare
respectiv o opoziție din partea a Y locatari? Din punctul meu de vedere, câtă
vreme camera video nu e pusă cumva să permită să se vadă în apartamentul lui
X când deschide ușa, iar clădirea este una în care scara blocului este proprietate
comună (sunt clădiri unde s-au făcut altfel de aranjamente), atunci e greu de
răspuns pozitiv la un drept de opoziție în cazul acesta. Nu poți modifica în vreun
fel, pe cameră, imaginea unui anumit om, astfel încât să nu se mai vadă cine
este. Tot ce poți face e să stochezi datele doar o perioadă limitată de timp, să le
acceseze doar oamenii care sunt îndreptățiți să o facă (să existe parolare pe
sistem, să existe o listă cu oamenii care au dreptul sa vadă imaginile, o politică
de securitate privind accesul la imagini ș.a.m.d.)", spune Alin Popescu, avocat
specializat pe probleme de protecția datelor personale.
Ar fi, deci, greu de admis fără urmă de dubiu că i se poate da curs
solicitării locatarului X, care decide azi că nu mai vrea ca datele sale personale
să fie prelucrate în acel mod. Probleme ar putea apărea însă dacă supravegherea
în sine s-ar face în mod superficial și cu lipsă de considerație față de drepturile
locatarilor.
Nu orice ins din bloc ar trebui să aibă acces la filmări, iar cei abilitați să facă asta
trebuie cunoscuți de toată lumea. Filmările ar trebui să fie reținute pe o scurtă
perioadă de timp și apoi șterse, iar camerele ar trebui montate pe spațiile comune,
fără ca în câmpul lor vizual să intre vreo porțiune din interiorul apartamentul lui
X sau Y. Mai multe despre aceste cerințe mai mult tehnice, dar necesar de
respectat, într-un material viitor.
Notă: Acest material face parte dintr-o serie de articole realizate pe
tema montării sistemelor de supraveghere în blocurile de locuințe,
în contextul GDPR. Restul materialelor se regăsesc aici.
• Din septembrie, prerogativele
președintelui asociației de proprietari vor fi
mai clare
Din septembrie 2018, președinții asociațiilor de proprietari vor beneficia de un
cadru legal mai clar în ceea ce privește atribuțiile lor. Astfel, vor fi prevăzute
expres o serie de obligații detaliate pentru președintele asociației de proprietari.
În general, funcția efectivă a președintelui asociației de proprietari este de
a reprezenta asociația, în special în relațiile cu terții. Totuși, funcția președintelui
nu este limitată la acest aspect și, concret, vor apărea unele modificări cu privire
la atribuțiile președintelui (și prerogativele sale).
Astfel, Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, care va intra în
vigoare în 28 septembrie 2018, va oferi un cadru legal mai detaliat în privința
a ceea ce poate și nu poate să facă președintele asociației de proprietari.
În primul rând, conform noii legi, președintele asociației va avea mai multe
obligații pozitive (va trebui, în mod activ, să acționeze într-un anume scop). De
exemplu, înainte de modificarea fațadei unui bloc, președintele va trebui să
solicite autorităților publice locale informațiile și restricțiile cu privire la
modificarea fațadei. Aceste informații vor trebui să fie prezentate locatarilor, prin
afișarea lor la avizier.
De asemenea, un alt exemplu este obligația președintelui de a solicita notarea
datoriilor mai vechi de trei luni și care sunt mai mari decât salariul minim în
cartea funciară.
O modificare importantă este faptul că președintele nu va mai putea
reprezenta proprietarii în cadrul adunării generale și, astfel, nu va
mai putea vota în numele lor. Pentru mai multe detalii despre această
modificare, a se vedea acest articol.
În plus, delegarea de atribuții de către președinte unui membru al comitetului
executiv va fi posibilă pentru maximum 90 de zile. De asemenea, este
prevăzut expres că responsabilitatea juridică va rămâne în sarcina
președintelui. În continuare, pentru mai multe detalii despre acest aspect, a se
vedea acest articol.
• Cenzorii din asociațiile de proprietari vor
avea nevoie de studii juridice sau economice
Cei care vor dori să devină cenzori într-o asociație de proprietari, după 28
septembrie 2018, vor avea de îndeplinit o serie de condiții suplimentare față de
cele aplicabile la acest moment. Aceste condiții se referă la un anumit nivel de
educație, în cazul persoanelor fizice, și la activitatea desfășurată în anumite
domenii specifice, în cazul persoanelor juridice.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va intra în vigoare la 28
septembrie 2018 și va prevedea anumite condiții legate de nivelul de educație
sau de specificul de activitate pentru persoanele care vor să devină
cenzori.
Pentru a putea îndeplini funcția de cenzor, o persoană, la acest moment, trebuie
să "aibă cel puțin studii medii", conform Legii nr, 230/2007 privind
înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Astfel,
cineva care are absolvit liceul, de exemplu, poate, până la
27 septembrie 2018, să devină cenzor într-o asociație de proprietari.
În schimb, de la 28 septembrie, nu va putea deveni cenzor decât cineva care va
îndeplini anumite condiții suplimentare. Aceste condiții diferă în funcție de
persoana care va ocupa funcția de cenzor (fizică sau juridică).
O persoană fizică va putea fi cenzor, conform Legii nr. 196/2018, doar dacă va
avea, cel puțin, studii medii în domeniul economic (astfel, nu orice
absolvent de liceu ar putea deveni cenzor, ci doar un absolvent de liceu economic,
dacă va avea doar studii liceale, de exemplu) sau studii în domeniul juridic
(aici nu se face vreo limitare la studii medii, astfel că poate fi vorba și de studii
universitare).
În același timp, persoanele juridice vor putea deveni cenzori doar dacă activitatea
lor se desfășoară în unul din următoarele domenii: contabilitate, audit
financiar sau consultanță în domeniul fiscal.
Atenție! Persoanele care au început un mandat de cenzor conform Legii actuale
a asociațiilor de proprietari vor putea să își finalizeze mandatul. Aceasta se
va întâmpla pentru că noua lege nu prevede un termen-limită până la care să își
finalizeze pregătirea cenzorii care încă sunt în desfășurarea funcției. Astfel,
aceștia vor putea să își continue mandatul.
• Ce atribuții suplimentare vor avea, din
luna septembrie, adunările generale ale
proprietarilor
Adunarea generală a proprietarilor va avea o serie de noi atribuții, odată cu
intrarea în vigoare, în luna septembrie 2018, a noii legislații privind organizarea
și funcționarea asociațiilor de proprietari. Mai exact, adunarea generală va avea
de peste două ori mai multe atribuții decât în prezent.
În contextul în care noua legislație privind asociațiile de proprietari, care va intra
în vigoare spre sfârșitul lunii septembrie, va introduce o serie de noutăți în
acest domeniu, și adunarea generală a proprietarilor de apartamente dintr-un
imobil, pe lângă alte structuri sau persoane din conducerea asociației, va căpăta
noi atribuții.
De fapt, Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, actul normativ care
va schimba cadrul actual legal al asociațiilor, va dubla numărul atribuțiilor
adunării generale.
Potrivit atât legislației în vigoare, cât și celei viitoare privind asociațiile de
proprietari, adunarea generală “este alcătuită din toți proprietarii membri ai
asociației de proprietari”, iar adunarea generală ordinară este convocată de
președintele asociației sau de către comitetul executiv. Ca noutate față de
prevederile actuale, noua legislație a asociațiilor va permite ca adunarea generală
ordinară să fie convocată și de cel puțin 20% dintre proprietarii din imobil.
Legea nr. 196/2018 stabilește că adunarea generală a proprietarilor va
alege sau revoca președintele, ceilalți membri ai comitetului executiv sau ai
comisiei de cenzori, va adopta, modifica sau revoca hotărâri, precum și bugetele
de venituri și cheltuieli, va mandata președintele să angajeze sau să elibereze din
funcție administratorul și va exercita toate celelalte atribuții stabilite prin statut.
Toate aceste atribuții ale adunării generale se regăsesc și în Legea nr. 230/2007,
care stabilește cadrul legal actual al asociațiilor de proprietari. Spre deosebire de
aceasta, Legea nr. 196/2018, noua lege a asociațiilor, va introduce, începând cu
28 septembrie 2018, mai multe noi atribuții ale adunării generale.
Astfel, adunarea generală va trebui, pe lângă atribuțiile menționate mai sus, să
adopte și să modifice statutul și regulamentul imobilului, să ia hotărâri pentru
realizarea lucrărilor de reparații, întreținere, modernizare, consolidare sau
reabilitate termică a clădirii și hotărâri legate de fondul anual de salarii și
indemnizații sau de cuantumul acestora, dar și decizii legate de numărul de
salariați ai asociației.
Una dintre noutățile importante aduse legislației asociațiilor de către Legea nr.
196/2018 este prevederea potrivit căreia adunarea generală va putea decide, dar
doar dacă există acordul scris al tuturor proprietarilor, să contracteze
împrumuturi bancare destinate acoperirii cheltuielilor pentru modernizarea
imobilului. Mai exact, se vor putea realiza lucrări de consolidare a clădirii, de
modernizare a instalațiilor acesteia, de reabilitare termică sau structural-
arhitecturală.
Apoi, noua lege a asociațiilor prevede că adunarea generală va mai stabili și modul
de plată sau tranșele de contribuții pentru fiecare proprietar, cât și sistemul de
penalizări pentru restanțele la întreținere. De asemenea, adunarea generală va
putea stabili, din septembrie 2018, care vor fi plafoanele minime de la care
bunurile sau serviciile vor fi contractate de către asociație pe baza ofertelor de la
firme sau specialiști.
În prezent, sistemul de penalizări pentru restanțele la cotele de întreținere sau
alte cheltuieli ale asociației este stabilit de către comitetul executiv al asociației
de proprietari. Așadar, de luna viitoare, această obligație se va transfera în
sarcina adunării generale.
• Președintele sau administratorul nu vor
mai putea vota în numele altora la adunarea
generală
Președinții asociațiilor de proprietari, administratorii acestora, dar și alte
persoane din conducerea asociațiilor nu vor mai avea dreptul de a reprezenta în
ședințe, începând din luna septembrie, un alt proprietar din imobil. Această
prevedere modifică situația din prezent, care dă posibilitatea oricărui membru al
asociației să reprezinte unul sau mai mulți proprietari de apartamente în cadrul
adunării generale.
Din data de 28 septembrie 2018, actuala legislație privind organizarea și
funcționarea asociațiilor de proprietari va fi înlocuită prin intrarea în vigoare a
Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor. Aceasta va aduce mai multe
schimbări privind funcționarea asociațiile, inclusiv modul în care se vor putea
organiza adunările generale.
Modificările aduse de Legea nr. 196/2018 vor viza și adunările generale sau
modul în care vor putea fi reprezentați proprietarii de apartamente
dintr-un imobil și care nu pot participa la aceste adunări. Concret, din
septembrie, aceștia nu vor mai putea da mandat de reprezentare în
adunarea generală președintelui, membrilor comitetului executiv sau comisiei de
cenzori, administratorului sau unui membru al familiei acestora.
Actul normativ stabilește, mai exact, că “președintele, membrii comitetului
executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al
familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar
în cadrul adunării generale”.
Totuși, un proprietar de apartament care nu va putea participa la o ședință va
putea fi reprezentat de către un alt membru al asociației, dar doar dacă
îi dă acestuia o împuternicire scrisă și semnată. La procesul-verbal al
ședinței se atașează și toate aceste împuterniciri. Un membru al asociației va
putea să reprezinte un singur membru absent, nu mai mulți, după cum se
întâmplă în prezent.
Legea nr. 196/2018 prevede că “un membru al asociației de proprietari poate
reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și
semnată de către proprietarii în numele cărora votează”, adică va limita
numărul persoanelor pe care le va putea reprezenta un proprietar la unu.
În momentul de față, legislația privind asociațiile permite unui membru al
asociației, indiferent că acesta este președinte, cenzor, membru al comitetului
executiv sau simplu membru, să reprezinte oricâți alți proprietari, care nu
pot fi prezenți la ședință. Și în prezent există obligația ca reprezentarea să se facă
în baza unei împuterniciri scrise și semnate.
• Ce noi responsabilități va avea, din
septembrie 2018, comitetul executiv al
asociației de proprietari
Comitetul executiv al unei asociații de proprietari are, potrivit legislației în
vigoare, o serie de atribuții, inclusiv aplicarea hotărârilor adunării generale și
întocmirea proiectului de buget. Odată cu schimbarea cadrului legal privind
asociațiile, în luna septembrie a acestui an, comitetul executiv va avea, precum
adunarea generală, mai multe atribuții față de câte au în prezent.
După data de 28 septembrie, atunci când va intra în vigoare noua legislație
privind asociațiile de proprietari, numărul atribuțiilor comitetului
executiv al asociației de proprietari va crește. Mai exact, după intrarea în
vigoare a Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, comitetul executiv va
avea cu cel puțin cinci obligații în plus față de cele existente în prezent.
După cum stabilește Legea nr. 196/2018, comitetul executiv va fi format din
președintele asociației de proprietari și un număr par de membri, dar
nu mai mult de patru, care vor fi desemnați de către adunarea generală a
asociației. În cazul asociațiilor de proprietari din imobilele mici, adică cu până la
zece apartamente, atribuțiile și responsabilitățile comitetului executiv vor fi
transferate președintelui asociației de proprietari.
Comitetul executiv trebuie, în prezent, să asigure aplicarea hotărârilor adunării
generale, să urmărească respectarea prevederilor legale din domeniu, dar și al
statului asociației, să întocmească bugetul asociației și să pregătească
desfășurarea adunărilor generale, să reglementeze folosirea, întreținerea sau
modificarea părților comune.
Potrivit Legii 230/2007, legea care stabilește condițiile actuale în care se pot
organiza și funcționa asociațiile de proprietari, comitetul executiv este
reprezentat de către președintele asociației de proprietari.
Tot comitetul executiv are ca atribuții și întocmirea sau propunerea unor planuri
de măsuri sau activități și supraveghează desfășurarea lor. Totodată, acesta își
asumă obligații privind interesele legate de clădire, inițiază procese sau apără în
acestea interesele asociației, avizează toate documentele asociației, gestionează
situațiile excepționale și exercită toate atribuțiile conferite prin hotărârile
adunării generale.
În mod special, comitetul executiv urmărește situația încasărilor și a plăților
lunare, avizează documentele asociației și asigură completarea la zi a cărții
tehnice a clădirii și urmărirea comportării construcției.
În afară de atribuțiile pe care le are în prezent, Legea nr. 196/2018 stabilește că,
începând cu 28 septembrie 2018, comitetul executiv va avea obligația de a
convoca adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an
sau ori de câte ori este necesar, de a propune un proiect de regulament al
imobilului, de a recalcula cotele-părți indivize rezultate în urma modificării
suprafețelor utile ale apartamentelor și de a stabili programul de încasări al
asociației.
În același timp, comitetul executiv va trebui să urmărească recuperarea
eventualelor datorii la asociație, să gestioneze derularea creditelor obținute
pentru desfășurarea diverselor lucrări asupra clădirii (consolidare, reabilitare
termică și altele), iar acesta va trebui să fie consultat în legătură cu toate
activitățile care implică asociația.
Același comitet executiv va propune un sistem de penalizări ale asociației
de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile
asociației, valoarea indemnizațiilor sau numărul și funcțiile personalului ce
trebuie încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii
și va notifica instituțiilor publice în toate cazurile în care există bănuieli de
încălcare a legislației privind asociațiile.
După cum spuneam mai sus, de luna viitoare, sistemul de penalizări ale asociației
de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile
asociației va fi propus de către comitetul executiv, dar va fi stabilit de către
adunarea generală.
• Președintele asociației își va putea delega
atribuțiile, dar tot el va răspunde în fața
legii, nu cel delegat
Atribuțiile președinților asociațiilor de proprietari vor putea fi transferate
temporar, începând cu luna septembrie, unui alt membru al comitetului executiv,
dar președintele va rămâne, în continuare, responsabil din punct de vedere legal.
Și în prezent, un președinte de asociație își poate delega atribuțiile, dar nu este
stabilită o durată maximă pentru delegare și nici cine răspunde în fața legii:
președintele sau cel delegat.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va înlocui, începând cu 28
septembrie 2018, actuala legislație privind asociațiile și îi va aduce acesteia o
serie de modificări.
Mai exact, una dintre schimbările stabilite de noua legislație privind asociațiile
de proprietari vizează activitatea președintelui asociației. Concret, acesta
își va putea delega, pe o perioadă limitată, atribuțiile altor persoane care
fac parte din comitetul executiv, dar fără să transfere și răspunderea juridică. Asta
înseamnă că președintele va răspunde, în continuare, în fața legii, chiar
dacă a transferat atribuțiile altei persoane din structura comitetului executiv.
“Președintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui
membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică”, se
precizează în Legea nr. 196/2018. Potrivit aceluiași act normativ, președintele
este membrul asociației de proprietari care a fost ales de cel puțin jumătate plus
unu dintre proprietarii dintr-un imobil. Președinții vor putea fi plătiți, alături de
ceilalți membri ai comitetului executiv, în baza unui contract de mandat.
Dacă asociația decide să finanțeze această acțiune, președintele care dorește să se
perfecționeze în domeniul organizării și funcționării asociațiilor de proprietari
poate participa, fără contribuție personală, la cursuri acreditate în domeniu.
Legislația actuală stabilește că președintele asociației este persoana care obține,
în cadrul adunării generale de constituire a asociației de proprietari, cel mai mare
număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv sau este alt membru
al comitetului, ce este ales de majoritatea proprietarilor din clădire.
Totodată, Legea nr. 230/2007, adică legea ce se aplică în prezent, prevede că
președintele asociației poate numi temporar, dar doar în situații deosebite și doar
dintre membrii comitetului, un vicepreședinte, care va prelua atribuțiile
președintelui. În schimb, actul normativ nu precizează, în mod clar, cine va
purta răspunderea juridică.
• Dacă un membru al comitetului executiv
demisionează, acesta va trebui să aștepte
înlocuirea sa
Activitatea membrilor comitetului executiv al unei asociații de proprietari se va
desfășura după noi reguli, introduse, de luna viitoare, de către noua legislație
privind înființarea și organizarea asociațiilor de proprietari. O modificare adusă
Legii asociațiilor de proprietari vizează cazurile în care un membru al comitetului
executiv, inclusiv președintele asociației, își dă demisia și ce condiții trebuie
îndeplinite pentru ca demisia să se aplice efectiv.
Spre sfârșitul lunii viitoare, mai exact, în data de 28 septembrie 2018, va intra
în vigoare noul cadru legal al asociațiilor, și anume Legea nr. 196/2018 privind
înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și
administrarea condominiilor. Odată cu intrarea în vigoare a acestei legi, vor
apărea mai multe schimbări privind organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari, dar și privind activitatea comitetului executiv și a
membrilor săi.
Mai exact, noua legislație a asociațiilor de proprietari stabilește, printre altele, și
modul în care poate demisiona un membru al comitetului executiv.
Astfel, potrivit actului normativ, un membru al comitetului care demisionează va
trebui să asigure în continuare desfășurarea, în condiții normale, a activității
comitetului, până când se găsește un înlocuitor pentru acesta.
“În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de
proprietari, membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile
până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia”,
este precizat în actul normativ.
Așadar, demisia unui membru al comitetului nu se va putea aplica imediat,
ci el va trebui să aștepte, pentru a părăsi postul respectiv, până când i se va găsi
un înlocuitor. Demisia reprezintă, conform Codului muncii, un act unilateral
de voință prin care salariatul comunică în scris angajatorului
încetarea contractului individual de muncă, după împlinirea unui termen
de preaviz. Practic, în cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al unei
asociații, preavizul nu va avea o durată exactă, ci va dura până la găsirea unui
înlocuitor.
Suplimentar, persoana care va demisiona din comitetul executiv al asociației de
proprietari va fi obligată ca, în termen de cinci zile de la încetarea mandatului, să
transmită toate documentele și bunurile pe care le-a avut în administrare.
După cum stabilește noua legislație privind asociațiile și după cum am scris și noi
aici, comitetul executiv va fi format din președintele asociației de proprietari, un
număr par de membri, dar și dintr-un cenzor sau o comisie de astfel de cenzori
(în cazul asociațiilor de proprietari mari). Mandatul unui membru al comitetului
nu va putea fi mai mare de patru ani, dar aceștia vor avea posibilitatea de a
fi realeși.
• Din septembrie, toți banii asociației de
proprietari trebuie să treacă prin contul
bancar al acesteia
Luna viitoare, legislația privind înființarea și organizarea asociațiilor de
proprietari se va modifica, iar noua lege va aduce, pe lângă mai multe noutăți
privind folosirea, modificarea și întreținerea apartamentelor sau modul în care se
pot înființa și funcționa asociațiile de proprietari sau chiriași, și schimbări privind
activitatea administratorilor de imobile. Mai exact, de luna viitoare,
administratorii de bloc nu vor mai putea plăti furnizorii de servicii și produse în
numerar, ci doar din contul curent al asociației, plus că orice sumă încasată de
asociație va trebui să ajungă în acel cont bancar.
În data de 28 septembrie 2018, odată cu intrarea în vigoare a noului cadru
legal al asociațiilor, adică a Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea
și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, vor
apărea mai multe modificări ce vor viza organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari, dar și activitatea administratorilor de bloc.
Potrivit documentului, toate asociațiile de proprietari vor fi obligate să dețină
un singur cont bancar, care va putea fi folosit de către proprietarii
apartamentelor sau de către alți locatari pentru a plăti cotele lunare de
întreținere.
În acest context, administratorul blocului va avea obligația de a folosi, pentru a
efectua plățile curente, dar și pentru încasări, acest cont unic al asociației. Astfel,
administratorul nu va mai putea plăti furnizorii de servicii sau produse
pentru diverse lucrări, fie ele de întreținere sau de reparații, decât prin
intermediul contului curent al asociației.
Suplimentar, atunci când administratorul va primi o plată în numele asociației,
acesta va trebui, în cel mult o zi, să transfere suma în contul curent al
asociației. Mai exact, atunci când un proprietar de apartament îi va plăti în
numerar întreținerea, administratorul este obligat să transfere suma, până a doua
zi, în contul asociației. Actul normativ precizează că în acest cont "sunt vărsate,
în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite
în numele sau în contul asociației".
Ca o excepție de la această regulă și doar cu acordul adunării generale a asociației
de proprietari, administratorul poate păstra o sumă de cel mult 1.000
de lei pe lună pentru efectuarea de plăți pentru cheltuieli neprevăzute.
Dacă se constată faptul că administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau o face
într-un mod defectuos, astfel producând pagube asociației de proprietari, aceasta
poate retrage din garanția administratorului de bloc o sumă de bani pentru a
acoperi daunele provocate. Totodată, asociația de proprietari poate stabili, pentru
recuperarea prejudiciului generat de administrator, și diminuarea venitului
acestuia.
• Din septembrie, asociațiile de proprietari
se vor organiza diferit în funcție de numărul
de apartamente din bloc
De luna viitoare, legislația actuală privind asociațiile de proprietari va fi înlocuită,
iar noua lege va aduce o serie de modificări și clarificări legate de modul în care
se vor putea înființa asociațiile de proprietari, dar și cele de chiriași, cum vor
putea funcționa acestea, inclusiv structura lor, și despre drepturile și obligațiile
proprietarilor de apartamente de bloc.
Cadrul legislativ actual al asociațiilor va fi înlocuit, începând din 28 septembrie
2018, de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
Ca o noutate față de legislația în vigoare, Legea nr. 196/2018 stabilește ca
structura conducerii unei asociații de proprietari să fie diferită în funcție de
numărul de apartamente din imobilul în care se va înființa asociația.
Astfel, asociațiile înființate în imobile cu mai puțin de zece apartamente vor avea
mai puține elemente de organizare, iar cele cu mai mult de zece apartamente vor
avea mai multe astfel de elemente.
Concret, asociațiile de proprietari mici vor avea următoarele structuri de
conducere și control:
• adunarea generală;
• președintele;
• cenzorul.
În schimb, asociațiile mari vor avea pe lângă structurile menționate anterior și un
comitet executiv, iar cenzorul va putea fi înlocuit cu o comisie de cenzori.
Adunarea generală
Un element important al organizării unei asociații de proprietari este adunarea
generală. Aceasta va fi alcătuită, ca și în prezent, din toți proprietarii de
apartamente din clădire. Adunarea generală va avea următoarele atribuții:
• alege și revocă președintele, ceilalți membri ai comitetului executiv și
cenzorul sau comisia de cenzori;
• adoptă și modifică statutul și regulamentul clădirii;
• adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
• adoptă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli;
• hotărăște executarea unor lucrări de întreținere, reparații, modernizare sau
reabilitare termică a imobilului;
• stabilește fondul anual pentru salarii și indemnizații;
• stabilește modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor fiecărui
proprietar;
• stabilește sistemul de penalizări pentru restanțele afișate pe lista de plată;
• mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și
eliberarea din funcție a administratorului, cenzorului sau a altor angajați ori
prestatori.
Suplimentar, adunarea generală poate hotărî ca asociația să contracteze
împrumuturi de la bănci pentru acoperirea cheltuielilor cu consolidarea sau
modernizarea clădirii, modernizarea instalațiilor și a cheltuielilor cu reabilitarea
termică. Această hotărâre se poate lua doar cu acordul scris al tuturor
proprietarilor de apartamente din imobil.
Comitetul executiv
Potrivit noii legislații privind asociațiile, comitetul executiv va fi format din
președintele asociației de proprietari și un număr par de membri, precum și un
cenzor sau comisie de cenzori. Mandatele membrilor comitetului executiv nu vor
putea depăși patru ani, aceștia având posibilitatea de a fi realeși.
Comitetul executiv va avea, conform noii legi a asociațiilor, următoarele atribuții
principale:
• convoacă adunarea generală a asociației de proprietari;
• duce la îndeplinire hotărârile adunării generale;
• propune proiectul de regulament al clădirii;
• întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli;
• stabilește condițiile de folosire, întreținere, reparare, înlocuire și modificare
a părților comune;
• supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de
proprietari, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare;
• stabilește programul de încasări al asociației de proprietari;
• își asumă obligații, în baza hotărârii adunării generale, în numele
proprietarilor membri ai asociației de proprietari, în ceea ce privește
administrarea imobilului;
• este consultat în legătură cu toate activitățile care implică asociația de
proprietari;
• asigură urmărirea comportării în timp a construcției;
• gestionează situațiile excepționale și de criză;
• urmărește recuperarea eventualelor creanțe ale asociației;
• gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor
obținute pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității ambiental-
arhitecturale a clădirii și alte lucrări;
• propune sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari pentru
restanțele afișate pe lista de plată;
• notifică instituțiilor publice abilitate cazurile în care există suspiciuni de
încălcare a prevederilor legale în vigoare;
• ține evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei
documentelor financiar-contabile ale asociației de proprietari;
• propune adunării generale cuantumul indemnizațiilor, precum și numărul
și funcțiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau
contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna
administrare, gestionare și funcționare a clădirii;
Legea nr 196/2018 stabilește ca ședințele comitetului executiv să aibă loc cel
puțin o dată pe lună, iar deciziile comitetului să fie consemnate în registrul unic
de procese-verbale al asociației și afișate, în cel mult șapte zile, la avizer.
După cum stabilește Legea nr. 196/2018, în funcțiile de conducere, administrare
sau control din asociații nu vor putea fi numite persoane care au au avut
condamnări pentru infracțiuni economice. Legislația în vigoare prevede o măsură
asemănătoare, dar se aplică doar administratorilor și nu este specificat tipul
infracțiunii.
Președintele asociației
Președintele asociației este un alt element al structurii de conducere a unei
asociații și este membrul asociației de proprietari care a fost ales, în cadrul
adunării generale, de cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii prezenți.
Dacă se ia o hotărâre în acest sens, președinții și membrii comitetului executiv
pot fi plătiți pe baza unui contract de mandat. Potrivit noului cadru legal al
asociațiilor, președintele asociației va avea următoarele atribuții:
• reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile
în instanță;
• semnează documentele asociației de proprietari;
• supraveghează și urmărește aplicarea hotărârilor adunării generale,
respectarea prevederilor statutului, precum și aplicarea deciziilor comitetului
executiv;
• aduce la cunoștința proprietarilor prevederile statutului și regulamentului
imobilului;
• răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din
clădire;
• gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de
proprietari în raport cu autoritățile publice;
• prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele
asociației;
• poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după
caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul imobilului sau
hotărârile și deciziile asociației;
• întocmește și actualizează cartea de imobil;
• întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările
generale și asigură semnarea acestuia de către proprietari;
• asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor
generale;
• afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului,
ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori;
• afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului
executiv;
• conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv;
• afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de
utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al
asociației;
• afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de
inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli întîlnite în
activitatea de administrare a imobilului.
Cenzorii sau comisiile de cenzori
Legislația privind asociațiile stabilește și măsuri de control intern privind
îndeplinirea atribuțiilor elementelor structurii de conducere și administrare a
unui imobil, dar și privind execuția bugetului de venituri și cheltuieli. Verificările
menționate anterior vor fi făcute de către cenzori sau comisiile de cenzori,
iar o comisie de cenzori va putea fi formată dintr-un număr impar de membri,
dar nu mai mare de cinci.
Ca și în prezent, pentru a putea fi numită cenzor sau membru al comisiei de
cenzori, o persoană trebuie să aibă cel puțin studii medii, dar, spre deosebire de
legislația actuală, care nu precizează domeniul studiilor, din septembrie, cenzorii
vor trebui să aibă studii medii în domeniul economic sau studii în
domeniul juridic. Totodată, aceștia vor trebui să depună în contul bancar al
asociației o garanție, care nu va putea fi mai mică decât media anuală a totalului
cheltuielilor lunare ale asociației.
Concret, atribuțiile unui cenzor sau a unei comisii de cenzori a asociației de
proprietari vor fi:
• urmărirea aplicării prevederilor cadrului legislativ privind asociațiile de
către structurile de conducere ale asociației de proprietari;
• verificarea gestiunii financiar-contabile;
• verificarea lunară a execuția bugetului de venituri și cheltuieli;
• întocmirea și prezentarea (cel puțin o dată pe an) de rapoarte privind
activitatea sa și gestiunea asociației de proprietari;
• efectuarea de controale inopinate, împreună cu doi membri ai comitetului
executiv pentru verificarea contabilității și a activității de casierie;
• participarea la adunările generale ale asociației și ale comitetului executiv.
• Administrator de bloc în 2018: Ce
schimbări apar în septembrie în activitatea
acestuia
Administratorii au, în principal, atribuții legate de monitorizarea lucrărilor de
întreținere și modernizare a unuia sau mai multor imobile și de gestionarea
bunurilor și fondurilor fiecărei asociații de proprietari. Legislația privind
asociațiile se va schimba, începând cu luna septembrie, iar schimbările aduse de
noua lege a asociațiilor vor viza inclusiv condițiile în care o persoană poate deveni
administrator de bloc și activitatea acestora.
Noua lege a asociațiilor, respectiv Legea nr. 196/2018 privind înființarea,
organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea
condominiilor, se va aplica din 28 septembrie 2018 și va aduce mai multe
noutăți legate de modul în care pot funcționa acestea.
După cum stipulează noua lege, administrarea unui imobil va putea fi făcută
de către o persoană fizică, o persoană fizică autorizată sau o firmă specializată.
Angajarea administratorilor de bloc va putea fi făcută în baza unui contract
individual de muncă sau a unuia de prestări servicii. În prezent,
angajarea unui administrator de bloc se poate face doar în baza unui contract de
muncă.
Una dintre principalele schimbări care vizează activitatea administratorilor va fi
obligația acestora de a deține un certificat de calificare profesională. Mai
exact, din septembrie 2018, o persoană care dorește să desfășoare activitatea de
administrator de bloc va avea la dispoziție 12 luni (până în 28 septembrie
2019) pentru a obține un certificat de calificare profesională.
Persoana care dorește să devină administrator de bloc va trebui să obțină, de la
primarul localității în care se află blocul, un atestat al calității de
administrator de imobile. Atestatul se eliberează în baza certificatului
amintit mai sus, și anume cel de calificare profesională, dar și a cazierului judiciar
și a celui fiscal. Atestatul are o durată de valabilitate de patru ani. În imobilele
cu până la zece apartamente, președintele asociației de proprietari poate
ocupa și funcția de administrator, dar doar dacă acest lucru este decis în
cadrul adunării generale.
Potrivit noii legi a asociațiilor, un administrator are, printre altele și în mod
evident, obligația de a administra imobilul, de a propune și supraveghea lucrările
de întreținere a clădirii, de a ține contabilitatea asociației (în partidă simplă), de
a conduce activitatea de casierie și de a gestiona bunurile și banii asociației. Tot
administratorul blocului va face formalitățile pentru contractarea unor furnizori
de servicii pentru întreținerea imobilului (lift, curățenie etc).
Legea nr. 196/2018 stabilește și că administratorul are obligația de a gestiona
fondul de rulment și fondul de reparații. Mai exact, documentul va obliga
asociația de proprietari să stabilească valoarea fondului de rulment și a celui de
reparații și cota de participare a fiecărui proprietar la fiecare dintre
aceste două fonduri. În momentul de față, fondul de rulment este reglementat
de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea,
organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, nu de legea propriu-zisă.
Același document stabilește că administratorul va fi obligat să calculeze, să
întocmească și să afișeze la avizier lista cu cheltuielile lunare de
întreținere. Această listă se va întocmi în cel mult cinci zile de la primirea
ultimei facturi de la furnizorii de servicii. Pe lângă lista cu cheltuielile blocului,
administratorul va trebui să afișeze și veniturile obținute de asociație din
exploatarea părților comune (închirierea unor spații, antene de telefonie mobilă
montate pe terasă etc).
O altă nouă responsabilitate a administratorului de bloc este cea legată de
respectarea normelor de apărare împotriva incendiilor. Mai exact,
aceștia trebuie să se asigure că intrările/ieșirile imobilului și căile de evacuare în
caz de incendiu nu sunt blocate de obiecte depozitate în dreptul acestora.
În cazul în care administratorul clădirii va fi schimbat, vechiul
administrator va fi obligat să transmită, în termen de cinci zile și în baza unui
proces-verbal, toate documentele, bunurile și banii pe care le-a administrat,
precum și situația financiar-contabilă a asociației. Același proces-verbal va
conține și seria ultimei chitanțe eliberate la plata cheltuielilor de întreținere,
numele restanțierilor, sumele restante, contractele în derulare și plățile ce
urmează a fi făcute.
• Proprietar de apartament în 2018: Ce
drepturi vei avea conform noii legi a
asociațiilor
Proprietarii apartamentelor de bloc au anumite drepturi specifice, conform Legii
asociațiilor de proprietari, act care urmează să fie înlocuit complet spre finele
lunii septembrie 2018. Acestea ajută la buna administrare a spațiilor comune și
la desfășurarea eficientă a activităților asociației de proprietari, motiv pentru care
profităm de schimbarea cadrului legal pentru a-ți reaminti ce drepturi ai atunci
când stai la bloc.
Proprietarii de apartamente au anumite drepturi în ceea ce privește
administrarea spațiilor comune din blocuri, astfel cum reiese din Legea nr.
230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de
proprietari. Însă, începând din 28 septembrie 2018, aceste drepturi vor fi
prevăzute de Legea nr. 196/2018.
Chiar dacă legea nouă nu va aduce modificări majore în privința drepturilor
proprietarilor, anumite schimbări merită menționate. Acestea sunt semnalate
prin text.
Aceste drepturi pot fi împărțite în trei categorii: pentru început, va fi vorba de
drepturile pe care le au proprietarii în raport cu asociația de proprietari.
Aceste drepturi vizează activitatea asociației de proprietari și, în concret, ce pot
cere proprietarii de la asociație.
Altcumva, proprietarii vor mai avea anumite drepturi în ceea ce privește
folosirea spațiilor comune. De asemenea, va există o categorie specială de
drepturi pentru proprietarii care sunt membri ai asociației de proprietari.
1. Drepturile în raport cu activitatea asociației de proprietari
În ceea ce privește relația cu asociația, proprietarii vor avea dreptul să fie
informați în legătură cu activitatea acesteia. Ei pot cere informații cu
privire la întreaga activitate a asociației sau chiar și copii după documente folosite
în desfășurarea activității.
Nu există, în cadrul legii, nicio limitare cu privire la informațiile ce pot fi cerute
de către proprietari. Totuși, asta nu înseamnă că românii care stau la bloc vor
putea să facă abuz de acest drept.
Noua lege nu va aduce nicio modificare esențială a acestui drept. Totuși, pentru
o bună exercitare a dreptului la informare, Legea nr. 196/2018 prevede anumite
modalități concrete prin care se va face informarea: existența unui „avizier la
care să poată fi afișate documente" relevante și posibilitatea proprietarilor de a
cere „explicații cu privire la calculul cotei de contribuții la cheltuielile asociației
de proprietari”.
În orice caz, aceste modalități nu trebuie văzute ca fiind singurele căi de
manifestare ale dreptului la informare.
În plus, noua lege mai prevede că orice persoană (nu doar proprietarii) care va
considera că i s-a încălcat un drept din cauza actelor asociației de proprietari, ale
comitetului executiv, ale președintelui, ale membrilor comitetului executiv, ale
cenzorilor/ comisiei de cenzori sau ale administratorilor va putea cere intervenția
instituțiilor competente (de exemplu, instanțele judecătorești, pentru constatarea
nulității actelor nule sau pentru acordarea de despăgubiri) pentru rezolvarea
problemelor.
Din nou, nu există nicio modificare majoră, dar este extins cercul persoanelor ale
căror drepturi pot fi afectate, conform noii legi („orice persoană”).
2. Drepturile la folosirea spațiilor comune
Proprietarii vor putea cere intervenția unor persoane cu atribuții din cadrul
asociației (precum președintele sau comitetul executiv) sau altor instituții
competente (inclusiv instanțelor judecătorești) dacă un proprietar va „împiedica,
cu rea-credință (...) folosirea părților comune, potrivit destinației acestora, și
va crea prejudicii celorlalți proprietari”.
De asemenea, dreptul acesta nu este limitat la proprietari, ci la orice persoană
care va considera că i s-a încălcat un drept (cea din urmă persoană fiind, pe lângă
proprietar, cel mai probabil, un chiriaș).
Aici, noutatea constă în sintagma „rea-credință”. Conform legii din 2007,
persoana care împiedica accesul trebuia să acționeze „cu bună-știință”.
3. Drepturile membrilor asociației
În același timp, există drepturi și pentru membrii asociației de proprietari.
Aceștia vor putea „să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a
asociației de proprietari, să își înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și
să fie aleși în structura organizatorică a asociației de proprietari. Noua lege nu
aduce, în acest caz, nicio modificare esențială.
• Proprietar de apartament în 2018: Ce se va
schimba, din septembrie, la obligațiile pe
care le ai la bloc
O nouă lege a asociațiilor va intra în vigoare spre sfârșitul lunii septembrie și va
aduce o serie de modificări legislației ce reglementează modul în care se pot
înființa și organiza asociațiile de proprietari. Pe lângă alte aspecte, documentul
acordă o atenție deosebită și obligațiilor proprietarilor de apartamente din
blocuri, completând și clarificând o mare parte dintre acestea.
Noul cadrul legislativ al asociațiilor de proprietari îl reprezintă Legea nr.
196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de
proprietari și administrarea condominiilor, iar aplicarea prevederilor acestuia
se va face începând cu data de 28 septembrie 2018.
Actul normativ va aduce, începând cu luna septembrie, mai multe noutăți privind
proprietarii apartamentelor de la bloc. Spre exemplu, președintele sau
administratorul asociației va avea obligația de a solicita notarea în cartea
funciară a datoriilor mai vechi de trei luni și cu o valoare mai mare decât
valoarea salariului minim brut pe țară, care, în acest an, este de 1.900 de lei.
Notarea debitelor în cartea funciară va fi scutită de taxa de timbru.
O altă noutate este că, după ce a fost transferat dreptul de proprietate a unui
apartament, noul proprietar va avea la dispoziție zece zile lucrătoare pentru a
transmite asociației de proprietari toate informațiile necesare acesteia pentru
calcularea cotelor de întreținere. Același termen (zece zile) se aplică și obligației
de a anunța președintele asociației despre orice schimbare legată de structura sau
numărul membrilor familiei ce locuiește într-un apartament. Schimbările pot
surveni în cazul decesului unui membru al familiei, în cazul căsătoriei sau al
nașterii unui nou membru al familiei.
Totodată, proprietarii care închiriază un apartament vor avea în continuare
obligația de a plăti cotele de întreținere, urmând să recupereze
contravaloarea acestora de la chiriași, în baza contractului de închiriere.
Mai multe dintre obligațiile proprietarilor de apartamente prezente în noua
legislație a asociațiilor se regăsesc și în cea actuală. Mai exact, prevederile
următoare se regăsesc și în legislația în vigoare, dar au fost nuanțate sau
exprimate mai clar. Astfel, una dintre prevederile legate de obligațiile pe care le
au proprietarii sau asociațiile de proprietari este cea care obligă proprietarii să
întrețină spațiul pe care îl dețin, indiferent dacă acesta este unul pentru
locuit sau are altă destinație, pe propria cheltuială și să păstreze în stare de
funcționare toate sistemele din propriul apartament, respectiv instalațiile
sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz sau apă.
În cazul în care apar daune provocate spațiilor comune sau unui alt apartament
de către un proprietar, acesta este obligat fie să repare stricăciunile, fie să
plătească remedierea acestora. Proprietarii care și-au închiriat
apartamentul vor fi în continuare responsabili față de asociația de proprietari sau
față de furnizorii de servicii.
O altă obligație pe care o vor avea proprietarii de apartamente atunci când apar
probleme legate de rețelele comune de apă, încălzire, gaze și altele este de a
permite accesul în locuință președintelui asociației, unui membru al
comitetului executiv sau administratorului și unui specialist în construcții sau
reparații. Accesul în locuință va putea fi permis doar în cazul în care proprietarul
a primit un preaviz scris cu cel mult cinci zile înainte. În cazurile de urgență,
termenul pentru preaviz se reduce la 24 de ore, fașă de legea în vigoare, care
stipulează că, în cazul urgențelor, accesul se face fără preaviz.
Dacă în urma intervenției apar daune la apartamente, proprietarii acestora vor
fi despăgubiți de către asociație, din fondul de reparații, iar când daunele
sunt provocate de către cel ce execută lucrările, plata lor va fi făcută de către
acesta.
De asemenea, proprietarii sunt obligați să consolideze și să modernizeze
imobilul, dar și echipamentele sau instalațiile și să monteze contoare și să
reabiliteze termic clădirea. Pentru a evita apariția unor situații în care fațadele
clădirilor sunt vopsite în mai multe culori sau diverse tronsoane ale acestora au
alt aspect decât celelalte, în cazul blocurilor cu mai multe scări, modificarea
aspectului fațadei se va face unitar, indiferent de câte asociații de proprietari
există în acel bloc.
Aceeași regulă se aplică și la consolidarea sau modernizarea imobilelor cu mai
multe tronsoane sau scări și la reabilitarea termică și structural-arhitecturală.
Totodată, proprietarii și asociațiile de proprietari sunt obligate să ia măsuri, în
cazul clădirilor încadrate în clase de risc seismic, pentru a reduce acest risc.
Mai multe obligații apar și la vânzarea apartamentelor. Astfel, atunci când
vor dori să-și vândă locuința, proprietarii vor trebui să demonstreze că nu au
datorii la plata cotelor de întreținere. Notarii publici vor autentifica actele
de vânzare a unui apartament doar dacă este îndeplinită una dintre următoarele
două condiții.
Prima dintre acestea este ca proprietarul să demonstreze, prin intermediul unei
adeverințe emise de către asociația de proprietari și valabile 30 de zile, că a plătit
toate cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. În
cazul în care există restanțe la întreținere, ele se vor înscrie pe această adeverință.
Adeverința va fi emisă de către asociație în cel mult trei zile lucrătoare de la
primirea solicitării de eliberare.
A doua condiție pentru autentificarea actelor de vânzare este ca cel ce
intenționează să cumpere apartamentul să fie de acord să preia în întregime
toate datoriile vânzătorului față de asociația de proprietari sau diverși
furnizori de utilități publice.
• Până în septembrie 2019, toate asociațiile
de proprietari vor trebui să adopte un
regulament al blocului
Din septembrie 2018, legislația actuală ce reglementează înființarea, organizarea
și funcționarea asociațiilor de proprietari va fi înlocuită, iar noua lege va aduce
noutăți și clarificări privind folosirea, modificarea și întreținerea apartamentelor,
privind modul în care se pot înființa și funcționa asociațiile de proprietari și
chiriași sau obligativitatea adoptării unui regulament de bloc.
Până la sfârșitul lunii septembrie 2019, asociațiile de proprietari vor fi
obligate să adopte un document în care se vor înscrie regulile de
comportament în bloc, numit regulamentul condominiului. Modelul
regulamentului va fi publicat până la sfârșitul acestui an.
Obligația asociațiilor de proprietari de a întocmi un regulament al blocului este
prevăzută în Legea nr. 196/2018 ce urmează să intre în vigoare în data de 28
septembrie 2018.
Concret, regulamentul blocului va stabili regulile ce vor trebui respectate și
condițiile de folosire a părților comune ale clădirii, precum și normele
de comportament și bună vecinătate dintre proprietari. Acesta trebuie adoptat de
către proprietarii din imobil în cel mult 12 luni de la intrarea în vigoare a Legii
nr. 196/2018, adică până la sfârșitul lunii septembrie 2019.
Întocmirea regulamentului va fi inițiată de președintele asociației de proprietari
sau de către comitetul executiv al asociației și se va dezbate și adopta în cadrul
adunării generale. După adoptarea regulamentului, conținutul acestuia va fi adus
la cunoștința locatarilor fie prin afișarea la avizier, fie prin înmânarea
unei copii a regulamentului fiecărui proprietar, în cel mult o săptămână de
la adoptarea documentului.
Noua lege a asociațiilor nu stabilește și conținutul exact al
regulamentului de bloc, dar precizează că regulamentul “nu poate impune
nicio restricție exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt
justificate prin destinația imobilului, așa cum este prevăzută în proiectul tehnic
și cartea tehnică a construcției”.
Potrivit Legii nr. 196/2018, până în data de 28 decembrie 2018, Ministerul
Dezvoltării Regionale și Administrației Publice va publica un model al
regulamentului de bloc. Totodată, actul normativ stabilește că atunci când un
apartament își schimbă proprietarul, adică este vândut, regulile de folosire a
spațiilor comune nu se schimbă.
Regulamentul blocului va trebui respectat, pe lângă proprietarii apartamentelor
din imobil, și de către chiriași sau de către cei ce sunt găzduiți pe o
perioadă limitată într-unul dintre apartamente. Obligația de a-i informa pe
chiriași sau pe cei veniți în vizită despre prevederile regulamentului de bloc revine
proprietarilor. În cazul în care regulamentul nu este respectat de către un locatar,
ceilalți proprietari au dreptul de a sesiza președintele sau comitetul
executiv al asociației cu privire la aceste nereguli.
• Toate asociațiile de proprietari vor fi
obligate să aibă un singur cont bancar
Noua lege a asociațiilor, ce va intra în vigoare spre sfârșitul lunii septembrie,
aduce o serie de noutăți legislației din domeniu, inclusiv posibilitatea chiriașilor
de a se organiza în asociații și posibilitatea ca toți proprietarii să plătească
cheltuielile de întreținere direct în contul asociației. Legea nr. 196/2018 privind
înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și
administrarea condominiilor va înlocui, din 28 septembrie 2018, actuala lege a
asociațiilor, și anume Legea nr. 230/2007.
Actul normativ va introduce mai multe noutăți în domeniul asociațiilor, inclusiv
posibilitatea de a plăti întreținerea într-un cont bancar.
După intrarea în vigoare a noii legi privind asociațiile, fiecare asociație de
proprietari va fi obligată să aibă un singur cont bancar, astfel încât
locatarii să poată plăti cheltuielile de întreținere direct în acest cont și dându-le
acestora posibilitatea de a plăti oricând întreținerea, nu numai în ziua stabilită
pentru încasarea (în numerar) a acesteia.
Pentru a le facilita locatarilor plata întreținerii în acest cont, reprezentanții
asociației de proprietari vor trebui să afișeze, odată cu lista de plată a
cheltuielilor asociației, și datele de identificare ale contului bancar al
asociației. Mai exact, datele care trebuie afișate la avizier sunt numele
titularului contului bancar, banca la care a fost deschis contul, sucursala băncii și
codul IBAN.
Codul IBAN (International Bank Account Number) reprezintă numărul unic de
identificare a unui cont bancar, fiind format din 24 de caractere și recunoscut la
nivel internațional. Acest cod permite identificarea beneficiarului unei
plăți, chiar dacă plătitorul nu poate furniza și alte detalii legate de contul în care
trebuie virați banii.
O asociație de proprietari este, potrivit Legii nr. 196/2018, “forma juridică de
organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un
condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile
prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea,
repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în
stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de
către toți proprietarii”.
Totodată, după cum stabilește același document, condominiul reprezintă un
imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există mai mult
de trei apartamente, iar cheltuielile asociației sunt toate cheltuielile care au
legătură cu exploatarea, repararea, întreținerea proprietății comune, dar și
cheltuielile cu serviciile care nu sunt facturate individual locatarilor
(de exemplu, furnizarea apei sau încălzirea).
• Administratorii de bloc vor putea fi
obligați de asociațiile de proprietari să aibă
polițe de asigurare
Asociația de proprietari va putea să-i impună administratorului să-și facă poliță
de asigurare pentru răspundere civilă profesională, potrivit viitoarei reglementări
a asociațiilor, aplicabilă din 28 septembrie. Administratorii care nu se vor
conforma condiției impuse de membrii asociației vor putea fi amendați cu până
la 3.000 de lei.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va înlocui actuala reglementare a
asociațiilor, adică Legea nr. 230/2007, începând din 28 septembrie 2018.
"Pentru protejarea intereselor proprietarilor și ale asociației de proprietari
împotriva riscurilor aferente activității de administrare într-un condominiu,
administratorii, la solicitarea asociațiilor de proprietari, sunt obligați să
încheie, pe cheltuială proprie, polițe de asigurare de răspundere civilă
profesională", se prevede în noua lege.
Spre deosebire de reglementarea actuală, unde încheierea unei astfel de polițe
este facultativă și e lăsată numai la aprecierea administratorului de bloc, noua
reglementare va schimba semnificativ lucrurile: practic, dacă asociația îi cere
acest lucru, administratorul va fi obligat să încheie o poliță de
asigurare de răspundere civilă profesională.
Totuși, încheierea unei astfel de polițe nu va fi o condiție pentru obținerea
atestatului de administrator, ci doar o condiție pe care membrii asociației i-o vor
putea impune acestuia cu succes, fiind, de altfel, în interesul lor să o facă.
În plus, legea actuală scoate de sub umbrela asigurării civile riscurile cu privire la
fraudă, înșelăciune, deturnare de fonduri cu bună știință ș.a.m.d., însă
reglementarea viitoare nu mai conține aceste excepții.
Cum se va sancționa refuzul administratorului de a încheia o astfel de poliță? Cu
amenzi contravenționale, prevede noua lege, cuprinse între 500 și 3.000
de lei.
• Noua lege a asociațiilor: Locatarii de la
parter vor putea fi scutiți de unele cheltuieli
cu liftul
Într-un bloc de locuințe există întotdeauna câțiva oameni care nu folosesc
niciodată liftul -- și, nu, nu ne referim la cei care folosesc scările în locul liftului
pentru a se menține în formă sau din cauza claustrofobiei, ci ne referim la locatarii
de la parter. Adesea, sunt nemulțumiți că sunt obligați să plătească unele sume
de bani în legătură cu funcționarea liftului, deși ei nu se folosesc niciodată de el.
Ei trebuie să știe însă că noua lege a asociațiilor de proprietari, în vigoare din 28
septembrie, prevede expres că aceștia vor putea fi exceptați de la unele plăți.
Noul cadru legislativ pentru asociațiile de proprietari este Legea nr. 196/2018
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și
administrarea condominiilor. Ea a apărut deja în Monitorul Oficial și va intra în
vigoare pe 28 septembrie.
Această nouă lege prevede că cei care locuiesc la primul nivel al unei clădiri (și
care nu folosesc liftul aproape niciodată, neavând de ce) vor putea fi scutiți de
a mai plăti ceva pentru consumul de energie de la lift.
"(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei
părți din proprietatea comună. (5) Prin excepție de la prevederile alin.(4), în
baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului/
ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol,
demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin", scrie
în Legea nr. 196/2018.
E important de văzut că nu vorbim de o exceptare care va avea loc automat, ci de
o chestiune care, în unele blocuri, poate, nu se va întâmpla. Pentru a se lua decizia
scutirii de cheltuială va trebui luată o hotărâre a adunării generale.
• Asociațiile de proprietari vor putea înscrie
o ipotecă pe apartamentele datornicilor la
cheltuielile blocului
Față de actuala lege, care prevede un privilegiu imobiliar, asociația de proprietari
va avea posibilitatea să înscrie la cartea funciară o ipotecă imobiliară în contra
proprietarului cu restanțe la cheltuielile blocului, potrivit viitoarei legi a
asociațiilor de proprietari. Iar executorii vor fi obligați să anunțe asociațiile atunci
când se derulează executări silite privind imobilele din blocul respectiv.
Asociațiile vor avea o ipotecă legală asupra apartamentelor proprietarilor din
condominiu și, pe lângă asta, un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, ca să-și poată recupera cotele restante la cheltuielile asociației.
O prevede Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, care va înlocui
actuala reglementare a asociațiilor, adică Legea nr. 230/2007. Dar asta se va
întâmpla abia din 28 septembrie, când Legea nr. 190/2018 o va înlocui cu totul
pe cea actuală (inclusiv normele sale de aplicare).
"Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor
spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate
cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. De
asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un
privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele
și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv.
Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care
există sumele datorate", potrivit viitoarei legi a asociațiilor de proprietari.
În timp ce actuala lege prevede un privilegiu imobiliar cu rang prioritar, noua lege
se va referi la o ipotecă legală, care se va înscrie la cartea funciară și care va putea
fi ștearsă în maximum zece zile de la data la care restanțele au fost achitate.
Pentru toate aceste lucruri, asociația va fi scutită de taxă de timbru. O ipotecă
este, practic, cea mai bună modalitate de a recupera, într-un fel sau altul, o datorie
restantă de la cineva.
În plus, prevede legea viitoare, executorii vor fi obligați să anunțe în scris
asociațiile de proprietari cu privire la posibilitatea de a interveni într-o executare
silită pornită de un al creditor al locatarului restant.
Cum se va ajunge la înscrierea unui ipoteci
Potrivit aceluiași act normativ aplicabil din septembrie, administratorul va fi
obligat să anunțe în scris proprietarul care are restanțe la cheltuielile comune ale
imobilului. "Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa
în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv
90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la
avizier", prevede actul.
Asta înseamnă că va fi suficient să treacă două luni de la scadență pentru
ca asociația să aibă dreptul să dea proprietarul în judecată. Dar, odată
împlinit termenul conform prevederii de mai sus, asociația va avea dreptul să
meargă la cartea funciară pentru a-și înscrie ipoteca.
"Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui
asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a
cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță, numai
după împlinirea termenelor prevăzute la art.78 alin.(2) (v. mai sus - n.red.)",
prevede, mai exact, viitoarea lege.
Atât înscrierea ipotecii la cartea funciară, cât și acționarea în judecată a
proprietarului datornic sunt instrumente la care asociația apelează doar dacă
consideră că este necesar și nu sunt interdependente.
Modificarea, de bun augur?
Am întrebat un avocat cum se traduce înlocuirea privilegiului imobiliar cu rang
prioritar cu ipoteca imobiliară, adusă de legea aplicabilă din 28 septembrie.
"Modificările din legea asociațiilor de proprietari urmează trendul
legiuitorului, început prin Codul civil în vigoare din 2011, de a transforma/
redenumi/ confunda privilegiile cu ipoteci. Conform noului Cod civil, ce era
reglementat anterior ca privilegiu special, acum găsim ca ipotecă legală. Găsesc
contradictoriu modul nou de reglementare și nu înțeleg scopul urmărit de
legiuitor: este acela de a proteja suplimentar asociațiile de proprietari (așa cum
reiese din necesitatea informării asociației că există un dosar de executare
pentru un apartament) sau de a o introduce între ceilalți creditori ipotecari, la
comun cu banca creditoare etc.?", spune Liliana Grădinaru, avocat.
Și, totuși, ce sunt privilegiile?
Codul civil prevede că un privilegiu este o preferință acordată prin lege unui
creditor în considerarea creanței sale. Ele sunt opozabile terților, ca regulă, fără
să trebuiască înscrise undeva. Creditorul privilegiat este preferat celorlalți
creditori, chiar dacă drepturile acestora s-au născut ori au fost înscrise mai
înainte.
Avocata ne explică faptul că ipoteca legală pe care o vor avea asociațiile după
înscrierea la cartea funciară va fi valorificată după privilegiile speciale. "Ca
ordine de plată, întâi se plătesc creanțele garantate cu privilegiul general,
mobiliar și imobiliar al cheltuielilor de judecată și executare făcute în interesul
comun al creditorilor, apoi privilegiile speciale, mobiliare și imobiliare,
conservate potrivit legii (adică înscrise) și apoi ipotecile, legale și convenționale,
mobiliare sau imobiliare", a precizat Liliana Grădinaru.
O diferență care nu ar trebui scăpată din discuție este și următoarea: dacă, acum,
privilegiul asociației poate fi radiat nu doar de asociație, ci și de datornic, pe noua
lege, unde avem ipoteca legală, doar asociația va putea să o înlăture de la
cartea funciară.
Este de bun augur însă că noua lege vine să protejeze drepturile celorlalți
proprietari și locatari din bloc, prin faptul că executorul care se ocupă de
urmărirea silită a unui apartament din respectivul bloc va trebui să anunțe
asociația despre acest lucru.
• Cum se vor putea vinde, din septembrie,
locuințele unde există datorii
Față de actuala reglementare, viitoarea legislație a asociațiilor de proprietari va
cuprinde mai multe aspecte legate de condițiile vânzării apartamentelor de către
proprietari, din perspectiva datoriilor pe care le au la asociație sau la utilități.
Noua lege se va aplica de la finalul lunii septembrie.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va înlocui actuala reglementare a
asociațiilor, adică Legea nr. 230/2007, începând din 28 septembrie.
În primul rând, proprietarii vor trebui să facă și dovada plății la zi a
utilităților publice, atunci când înstrăinează apartamentele, nu doar dovada
achitării cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, cum prevede actuala lege.
"Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă
destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de
înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile
asociației de proprietari și a utilităților publice", scrie în conținutul noii legi.
La notar, vânzătorul va trebui să aducă o adeverință din partea asociației, care
dovedește că acele cote sunt plătite la zi, dar va putea aduce și o adeverință care
să arate restanțele la data respectivă.
Noua reglementare va detalia cum anume va trebui să arate această adeverință.
Mai exact:
• va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și
termenul de valabilitate de 30 zile calendaristice;
• va trebui prezentată notarului în original, cu semnătura olografă a
administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea
numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari;
excepțional, semnătura oricăruia dintre aceștia va fi suficientă, dacă în cuprinsul
adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături.
"În situația în care condominiul nu are constituită asociație de proprietari, sau
deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcție, sau plata
cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de proprietari sau/și
pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii
condominiului, înstrăinătorul va da o declarație pe proprie răspundere cu
privire la acest aspect, declarație care va fi menționată în cuprinsul actului
notarial de înstrăinare și va prezenta notarului public copia ultimei facturi
împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a cotelor de contribuție
la cheltuielile asociației de proprietari și/sau cuantumul debitelor acestora de
la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai
mare de 2 luni", se prevede în noua lege cu privire la celelalte situații.
Cum va autentifica notarul actele de vânzare
În viitoarea reglementare se prevede că notarul va accepta să autentifice actele de
vânzare fie în condițiile de mai sus, adică primind adeverința doveditoare a
plăților la zi sau a restanțelor ori declarația pe propria răspundere, fie dacă
dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate restanțele
proprietarului către asociația și toate datoriile către toți furnizorii de utilități
publice.
Nu de puține ori, dobânditorii apartamentelor cu datorii află destul de târziu de
sumele respective sau află că acestea sunt mult mai mari decât li se spusese inițial.
Aceste noi prevederi ar trebui să reducă situațiile de acest fel, odată ce intră în
vigoare.
Notă: În lege scrie că aceste lucruri vor fi valabile și în cazul în care se pronunță
o hotărâre judecătorească ce ține loc de act de înstrăinare.
Față de actuala reglementare, unde e prevăzută sancțiunea nulității absolute,
noua reglementare sancționează nerespectarea condițiilor de mai sus cu
nulitatea relativă.
"La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii
judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz,
instanța de judecată ori executorul judecătoresc vor menționa în act că noului
proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de proprietari,
în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de
proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea
calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru
respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință
si datele de contact ale proprietarului", se mai prevede în viitoarea lege.
Proprietarul va fi obligat să-i dea cumpărătorului orice documente pe
care le are acesta și care ar putea avea consecințe asupra drepturilor și
obligațiilor privitoare la proprietatea care e înstrăinată, inclusiv certificatul
de performanță energetică, scrie în actul normativ. Iar îndeplinirea acestei
obligații va trebui să fie trecută expres în contractul dintre părți.
Notă: Dacă tot suntem aici, ar trebui să menționăm că noua lege îi va obliga pe
administratorii de bloc să noteze la cartea funciară datoriilor mai vechi de trei
luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut (care acum e în
valoare de 1.900 de lei).
• Modificările de apartament în noua lege a
asociațiilor: Ce obligații vor avea
proprietarii și ce amenzi vor risca
Modificările de apartament pentru care e necesară o autorizație de construire vor
trebui aduse la cunoștința asociației de proprietari, prevede viitoarea
reglementare a asociațiilor de proprietari, aplicabilă din 28 septembrie.
Condițiile în care se pot face modificări de către proprietarii de apartamente vor
fi ușor dezvoltate în această nouă lege, care prevede și amenzi mai mari pentru
încălcarea obligațiilor ce le revin.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va înlocui Legea nr. 230/2007,
adică actuala reglementare, începând cu 28 septembrie 2018.
Subiectul modificărilor apartamentelor și spațiilor comune din blocuri
se regăsește și în noua lege, cu o abordare similară, puțin mai detaliată. Nici
actuala lege nu va condiționa modificările în apartament de aprobarea asociației
de proprietari, dar o obligație de înștiințare cu privire la acestea apare în
noua lege. Totuși, se referă numai la situațiile în care e necesară pentru acele
modificări o autorizație de construcție.
"Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei
autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se
aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din
cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a
procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din
proiectul tehnic", prevede noua lege, dar nu există o sancțiune în lege pentru
nerespectarea acestei obligații.
Într-un material realizat cu un an în urmă, în care analizam condițiile în care se
pot face modificări de apartament, atât din perspectiva Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcții, cât și din perspectiva Legii
asociațiilor, trăgeam concluzia că nu e nevoie de aprobarea asociației pentru
modificările de apartament, dar că ele trebuie să respecte Legea construcțiilor --
unde amenzile pentru lipsa autorizației sunt destul de mari, ajungând până la
100.000 de lei.
"Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăților individuale,
proprietarii obțin avizele și autorizațiile așa cum sunt reglementate de legislația
în vigoare, și au obligația să nu pună în pericol integritatea structurală a
condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și sănătatea
populației, conform legislației în vigoare", se continuă, în noua lege.
Modificările care implică zidurile ce separă apartamentele rămân sub umbrela
unei reglementări similare celei existente până acum.
Ce se va sancționa în noua lege?
Noua reglementare prevede o obligație expresă a proprietarilor de a comunica
asociației și organului fiscal local orice schimbare a suprafeței construite
sau utile, în cel mult 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Nerespectarea acestei
obligații va atrage, potrivit actului, o amendă de la 200 la 1.000 de lei,
chestiune neprecizată până acum în actuala lege.
"Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la
autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea
administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea
structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța
clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a
instalațiilor aferente acestora", se prevede în noua lege.
Cei care vor pune în pericol integritatea structurală a condomniului sau a altor
apartamente, să zicem, sau care vor afecta buna funcționare a instalațiilor
aferente acestora vor risca amenzi între 500 și 3.000 de lei.
Apoi, modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari,
precum și a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea noii
legi se va sancționa cu amenzi între 5.000 și 10.000 de lei (amenzile sunt de
două ori mai mari ca acum). E vorba, mai exact, de nerespectarea obligației de a
obține acordul membrilor din asociație și, mai ales, dacă e cazul, de acordul
proprietarilor afectați.
"Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente
de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare
pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi,
pereți, scări interioare și altele asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi
din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor
direct afectați, și pe baza autorizației de construire, cu respectarea legislației în
vigoare", scrie, mai exact, în noua reglementare.
• Ce amendă va risca proprietarul care nu
permite accesul în apartament, în urma
preavizului asociației
Proprietarii care nu vor permite accesul în locuință pentru reparații, lucrări sau
în situații de urgență, după ce au primit preaviz motivat de la asociație, vor risca
o amendă de la 500 la 3.000 de lei, potrivit viitoarei legi a asociaților de
proprietari, aplicabilă din septembrie.
Obligația proprietarului de a permite accesul în apartamentul său, în caz de
reparații/lucrări sau în caz de urgență, există și în prezent, dar noua lege a
asociațiilor de proprietari prevede o amendă țintită pentru refuzul proprietarilor.
Iar amenda va fi cuprinsă între 500 și 3.000 de lei, potrivit Legii nr.
190/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de
proprietari și administrarea condominiilor, în vigoare de la 28 septembrie 2018.
Legea nr. 190/2018 va ajunge curând să înlocuiască cu totul Legea nr. 230/2007,
actuala reglementare a asociațiilor. Noua lege e mult mai cuprinzătoare, iar
subiectul accesului în locuință e mai detaliat reglementat.
"Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de
proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al
unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unei persoane
calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, după caz, în
proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se
repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate
avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepție cazurile
de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore", scrie în viitoarea
lege.
În noul act normativ, aplicarea amenzii pentru acest refuz este foarte clară: cei
care nu respectă prevederea de mai sus vor risca o amendă între 500 și 3.000 de
lei. Cuantumul amenzii se regăsește și acum în lege, dar se aplică
pentru neluarea măsurilor necesare pentru a repara și a menține clădirea
în stare de siguranță și, de asemenea, vizează atât proprietarii, cât și asociația în
sine. Noua lege fixează însă amenda pentrurefuzul efectiv de a permite
accesul.
În esență, chestiunea preavizului e aproximativ la fel și în actuala lege, numai că,
la situațiile de urgență, nu e prevăzut un preaviz de 24 de ore, ci ideea că
accesul trebuie să se facă imediat. Nu se prevede în actuala lege nici că preavizul
trebuie să fie motivat, dar noua lege include această cerință.
De asemenea, noua lege clarifică și lărgește sfera celor cărora trebuie să li
se permită accesul:
• președintele asociației sau un membru al comitetului executiv;
• administratorul;
• persoana calificată să realizeze lucrările.
Cine va aplica amenda în cazurile de refuz ale proprietarilor? Potrivit
proiectului, cei de la poliția locală, primarii ori împuterniciții lor. De asemenea,
pentru această faptă contravențională nu se va putea da un avertisment la
prima abatere.
Răspunderea pentru stricăciuni: a proprietarului și a asociației
Refuzul proprietarului de a permite accesul în locuința sa se poate traduce uneori
în pagube pentru vecinii săi, pagube pentru care acesta trebuie să răspundă
conform legii. "În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea
sa (...) acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create
proprietarilor afectați, în condițiile legii", prevede noua reglementare.
Mai departe, documentul prevede și că proprietarul păgubit în urma
efectuării lucrărilor în apartamentul său (deci, după ce a permis accesul)
va fi despăgubit de asociația de proprietari, prin fondul de reparații.
În cazul în care prejudiciul e cauzat de executantul lucrărilor de intervenție,
atunci el va despăgubi proprietarul.
Lucrările de intervenție la elementele componente ale proprietății comune se vor
executa în condițiile stabilite de comun acord și consemnate printr-un acord
semnat de către proprietar și asociația de proprietari.
• Proprietarii vor fi obligați să anunțe
chiriașii la asociație, în cel mult zece zile de
la semnarea contractului
Proprietarii care dau în chirie apartamentele lor vor trebui să anunțe asociația, în
cel mult zece zile, care sunt noii ocupanți ai respectivelor apartamente, prevede
expres viitoarea lege a asociațiilor de proprietari, în vigoare de la finele lui
septembrie. Au fost prevăzute, în noua lege, mai multe aspecte pe care practica
le-a subliniat și până acum și, chiar dacă nu sunt prevăzute expres de actuala lege
a asociațiilor, reieșeau din normele dreptului civil.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va înlocui actuala reglementare a
asociațiilor începând din 28 septembrie 2018.
Față de actuala lege, acest nou cadru legislativ va aduce niște precizări ce lipsesc,
în mare parte, din actuala lege a asociațiilor. De fapt, noile reglementări transpun
lucruri care se întâmplă în practică sau care reprezintă uzanțe ale unor asociații
de proprietari, precum e necesitatea de a anunța atunci când intră (noi) chiriași
într-un apartament. Până acum însă, unii proprietari se prevalau de ideea că nu
există prevăzute expres astfel de obligații, prin urmare, nu le respectau.
"Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice
schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces,
căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și
locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței",
scrie, mai exact, în viitoarea lege.
Mai departe, prevede legea, notificarea respectivă se va face în zece zile de
la semnarea contractului de închiriere/comodat.
Notă: Vă amintim că un contract de închiriere nu are nevoie de autentificare ca
să fie valabil. E suficient un document sub semnătură privată, semnat de ambele
părți și în câte un exemplar pentru fiecare. Prin urmare, termenul acela de zece
zile nu se calculează de la o eventuală autentificare a respectivului contract ori de
la fiscalizarea veniturilor din chirii ș.a.m.d., ci de la semnarea lui în mod efectiv.
Tot proprietarul rămâne obligat să plătească dările
"Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator și locatar, precum
și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă
proprietarul, în calitate de locator, de obligațiile sale față de asociația de
proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, prevăzute în prezenta
lege", mai prevede viitoarea reglementare.
Ce înseamnă asta, mai exact? Obligațiile proprietarului față de asociația
de proprietari ori față de furnizorii de utilități rămân tot la el, chiar
dacă are chiriași. Deși aceștia din urmă trebuie să plătească întreținerea, în fapt,
dacă nu o fac, tot proprietarul trebuie să le achite. Faptul că respectivii chiriași nu
și-au respectat angajamentele din contractul cu proprietarul nu le este opozabil
celor din bloc și nici furnizorilor de utilități.
"În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitație,
precum și în cazul unor contracte de comodat pentru spațiile din condominiu,
obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta
recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a spațiilor respective,
contravaloarea acestora în condițiile stabilite prin contractul de
închiriere/constituire/comodat", prevede actul normativ aplicabil din 28
septembrie.
Lucrurile au stat la fel, în practică, și până acum. Contractul dintre proprietar și
chiriaș este irelevant pentru asociația de proprietari, în momentul când există
datorii la întreținere. Cel care le datorează este proprietarul, tocmai în virtutea
calității sale și el este cel ce poate fi executat silit, dacă se ajunge acolo. Faptul că
el poate să-și recupereze apoi banii de la chiriaș, printr-un proces, cel mai
probabil, nu e de natură să intereseze asociația de proprietari.
Important! Trebuie știut și că, potrivit noii reglementări, se vor nota obligatoriu
la cartea funciară datoriile mai vechi de trei luni și care depășesc valoarea
salariului de bază minim brut (care este de 1.900 de lei, momentan).
În fine, ar mai trebui menționat un lucru: nu există atașate sancțiuni de
nerespectarea obligației de a anunța asociația că a fost încheiat un contract de
închiriere/comodat pe spațiul respectiv.
• Noua lege a asociațiilor: Ce termene au la
dispoziție asociațiile și administratorii să se
alinieze noilor reguli
Noua lege a asociațiilor de proprietari intră în vigoare la finele lunii septembrie,
dar proprietarii, administratorii de bloc și președinții asociațiilor vor avea mai
multe termene-limită de conformare la noile obligații. De exemplu,
administratorii au la dispoziție încă 12 luni din septembrie pentru a-și face rost
de certificatele de calificare profesională. Și tot 12 luni vor avea la dispoziție
asociațiile pentru a aproba un regulament al condominiului care să se plieze pe
noile cerințe legale.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor
de proprietari și administrarea condominiilor va intra în vigoare pe 28
septembrie 2018. De la acel moment, nu ne mai uităm nici în Legea nr. 230/2007,
nici în normele ei de punere în aplicare, pentru că acestea vor ieși din vigoare și
vor fi înlocuite cu totul de această nouă lege.
Pentru că aduce și unele noutăți legate de funcționarea asociațiilor, de cerințele
pentru a deveni administrator de bloc și nu numai, legiuitorul român a prevăzut
mai multe termene de conformare atât pentru asociații și proprietarii din
blocurile de locuințe, cât și pentru administratorii de bloc.
"Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi
(anterior datei de 28 septembrie - n.red.) își păstrează statutul juridic obținut
la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate
cu prevederile prezentei legi", scrie în noua lege.
Așadar, chiar dacă intră în vigoare condiții noi pentru înființarea asociațiilor, nu
vor trebui făcute demersuri suplimentare pentru alinierea la acestea. Dar
asociațiile care există deja vor trebui să se adapteze tuturor celorlalte prevederi
din Legea nr. 196/2019, începând din 28 septembrie.
Legea mai prevede că asociațiile de locatari din clădirile unde locatarii au
dobândit proprietatea, în condițiile legii și unde nu s-a făcut nici până acum
reorganizarea în asociații de proprietari, vor avea la dispoziție 12 luni de
la intrarea în vigoare a noii legi pentru a se reorganiza așa cum prevede această
lege. Aici, termenul-limită este 28 septembrie 2019.
Administratorii au 12 luni ca să obțină certificatele de calificare
"Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu
prevederile Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea
asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot
îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la
intrarea în vigoare a prezentei legi obțin certificate de calificare profesională
care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de
administrator, în conformitate cu prezenta lege", prevede noua lege.
Pentru că noua lege aduce condiția ca administratorii să aibă neapărat un
certificat de calificare profesională pentru ocupația de administrator, iar la acest
standard trebuie să se ridice și cei care sunt deja administratori, legiuitorul a decis
să le ofere acestora din urmă un termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a noii
legi pentru a face rost de certificat-- mai exact, până pe 29 septembrie.
Notă: Până la finalul anului, ar trebui actualizat și standardul ocupațional
privind administratorul de condominiu, așa cum se arată în lege.
Aceeași lege mai prevede și următoarele termene de conformare:
• până pe 27 noiembrie 2018, președinții asociațiilor trebuie să transmită
la autoritățile locale numele și datele actualizate ale președintelui
comitetului executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul;
• până pe 28 septembrie 2019:
o proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament
al condominiului (până la finalul anului vom avea și un model oficial de la
Ministerul Dezvoltării);
o proprietarii care nu au informat asociația cu privire la modificările
suprafețelor construite sau utile efectuate înainte de 28 septembrie 2018, sunt
obligați să comunice asociației de proprietari modificările
suprafețelor respective;
o președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să
actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu
altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile
privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente
acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației
pentru respectiva locuință.