Sunteți pe pagina 1din 287

Drept civil.

Drepturile reale principale


.

Editia a 4-a, revizuita si actualizata


Prof. univ. dr. Corneliu Birsan
Doctor Honoris Causa al Universitatii Paris Panthéon-Sorbonne,
1

al Universitatii de Vest din Timisoara si al Universitatii , Dunadrea de Jos” din Galati


Profesor emerit ia Facultatea de Drept a Universitatii din Bucuresti
Profesor la Facultatea de Drept a Universitatii , Nicolae Titulescu” din Bucuresti
Judecator la Curtea Europeana a Drepturilor Omului in perioada 1998-2013
Membru corespondent al Academiei Romane

Drept civil.
Drepturile reale principale
Copyright©2020 Editura Hamangiu SRL
Editura de prestigiu recunoscut in domeniul stiintelor sociale CNATDGU
Toate drepturile rezervate Editurii Hamangiu Editia a 4-a, revizuita si actualizata
Nicio parte din aceasta lucrare nu poate fi copiata
fara acordul scris al Editurii Hamangiu

Editura Hamangiu:
Str. Mitropolit Filaret nr. 39-39A, Sector 4, Bucuresti, O.P. 5, C.P. 91
Tel./Fax: 021.336.04.43; 031.805.80.21;
Vanzari: 021.336.01.25; 031.425.42.24
E-mail: redactia@hamangiu.ro

Descrierea CIP a Bibliotecii Nationale a Romaniei


BIRSAN, CORNELIU
Drept civil : drepturile reale principale/ Corneliu Birsan. - Ed. a 4-a, reviz. si
actualiz.. Bucuresti : Editura Hamangiu, 2020
-

Index
ISBN 978-606-27-1485-7

34

tamaugnn
2020
Cuprins
Capitolul f. Patrimoniul. Notiune. Caractere juridice. Functii
Sectiunea 1. Notiunea de patrimoniu
Autorul multumeste Doamnei Liana Patrascu Sectiunea a 2-a. Caracterele juridice ale patrimoniului
pentru exemplara munca de redactor al acestei editii. Sectiunea a 3-a. Functiile patrimoniutui 18

Corneliu Birsan Capitolul al Il-lea. Drepturile reale si drepturile de creanta. Categorii


intermediare. Clasificarea drepturilor reale 25
Sectiunea Drepturile reale si drepturile de creanta
1. 25
Sectiunea a 2-a. Categorii juridice intermediare 30
Sectiunea a 3-a. Clasificarea drepturilor reale 33

Capitolul al ill-lea. Dreptul de proprietate. Definitie. Caractere


juridice. Continut. Conditii generale de exercitare 37
Sectiunea Definitia dreptului de proprietate
1. 37
Sectiunea a 2-a. Continutul juridic al dreptului de proprietate 47
Sectiunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 52

Capitolul al IV-lea. Dreptul de proprietate privata 57


Sectiunea 1. Notiuni generale. Definitie 57
Sectiunea a 2-a. Subiectele dreptului de proprietate privata 59
§1. Persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate
privata; obiectele acestui drept 59
§2. Persoanele juridice de drept privat 62
§3. Statul si unitatile sale administrativ-teritoriale ca subiecte
ale dreptului de proprietate privata 66
Sectiunea a 3-a. Continutul si limitele dreptului de proprietate privataé 69
§1. Consideratii generale 69
§2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata 71
2.1. Reglementare. Precizari prealabile. Clasificari 71
2.2. Limitele materiale ale exercitiului dreptului de proprietate
privata 75
2.3. Limitele juridice ale exercitiului dreptului de proprietate
privata 80
La elaborarea prezentei lucrari a fost avutd tn vedere legislatia publicata pana la data de 10
aprilie 2.3.1. Consideratii generale. Clasificari 80
2020.
2.3.2. Limitele legale 81
vi Drepturile reale principale Cuprins Vi

2.3.3. Limitele conventionale 101 Capitolul al Vi-lea. Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate __—«229
2.3.4. Limitele judiciare 108 Sectiunea 1. Notiuni generale. Enumerare 229
2.3.5. Alte limite ale exercitiului dreptului de proprietate privata 110 Sectiunea a 2-a. Proprietatea comund pe cote-parti
_

232
Sectiunea a 4-a. Regimul juridic al unor categorii de bunuri §1. Consideratii generale 232
proprietate privata 114 §2. Coproprietatea obisnuita 235
§1. Consideratii generale 114 §3. Coproprietatea fortata 250
§2. Regimul juridic al realizarii si al desfiintarii constructiilor 115 Sectiunea a 3-a. Proprietatea comuna in devalmasie
|

270
§3. Dobandirea de locuinte gi alte spatii in proprietate privata 118 Sectiunea a 4-a. incetarea proprietatii comune 272
§4. Circulatia juridica a constructiilor 125 Sectiunea a 5-a. Comparatie intre proprietatea comuna pe cote-parti
§5. Regimul folosintei terenurilor pentru productia agricola si silvica. gi proprietatea comund in devalmasie 278
Organizarea si amenajarea teritoriului agricol 128 Sectiunea a 6-a. Proprietatea periodica 279
§6. Circulatia juridica a terenurilor 131
§7. Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural national 143 Capitolul al Vil-lea. Dezmembramintele dreptului de proprietate 287
§8. Limitari temporare sau definitive ale folosintei unor bunuri in Sectiunea 1. Consideratii generale 287
situatii speciale. Rechizitia unor bunuri _
149 Sectiunea a 2-a. Dreptul de superficie 289
Sectiunea a 5-a. Stingerea dreptului de proprietate privat. §1. Dreptul de superficie in sistemul anterior intrarii in vigoare
Exproprierea pentru cauza de utilitate publica 150 a nouiui Cod civil 289
§1. Principii generale 150 §2. Dreptul de superticie in noul Cod civil 294
§2. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica 152 Sectiunea a 3-a. Dreptul de uzufruct 303
Sectiunea a 6-a. Abuzul de drept in materia dreptului de proprietate §1. Definitie. Caractere juridice. Constituire. Obiect 303
privata 168 §2. Drepturile gi obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar____—- 309
2.1. Drepturile uzufructuarului 309
Capitolul al V-lea. Dreptul de proprietate publica 177
2.2. Drepturile nudului proprietar 312
Sectiunea 1. Consideratii generale. Reglementare 177 .2.3. Obligatiile uzufructuarului 313
Sectiunea a 2a Definitia dreptului de proprietate publica. 2.4. Obligatiile nudului proprietar 317
Subiectele, continutul si obiectul sau 180
2.5. Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului
Sectiunea a 3-a. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
proprietar in unele situatii speciale 318
publica si limitele exercitarii sale 198
§3. Stingerea uzufructului 322
§1. Caractere juridice 198
Sectiunea a 4-a. Dreptul de uz si dreptul de abitatie 325
§2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate publica 202
Sectiunea a 5-a. Dreptul de servitute 329
Sectiunea a 4-a. Exercitarea dreptului de proprietate publica _
204
§1. Consideratii generale 329
§1. Precizari preliminare 204
§2. Clasificarea servitutilor 331
§2. Dreptul de administrare 207
§3. Constituirea servitutilor 333
§3. Concesionarea bunurilor proprietate publica 213
§4. Exercitarea servitutilor. Drepturile si obligatiile proprietarilor__——— 334
§4. Inchirierea bunurilor proprietate publica 222
§5. Stingerea servitutilor 337
§5. Darea in folosinta cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate
publica 224
Sectiunea a 5-a. Incetarea dreptului de proprietate publica 226
Vil Drepturile reale principale Cuprins ix

Capitolul al Vill-lea. Apararea dreptului de proprietate si a celorlalte Capitolul al X-lea. Modurile de dobandire a drepturilor reale
drepturi reale principale 341 principale 401
Sectiunea 1. Consideratii generale 341 Sectiunea 1. Consideratii generale 401
Sectiunea a 2-a. Actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de Sectiunea a 2-a. Accesiunea ca mod de dobandire a
drepturilor
reales 405
proprietate privata 343 §1. Consideratii generale 405
§1. Definitie. Caracterizare generala 343 §2. Accesiunea imobiliara naturala 407
§2. Categorii ale actiunii in revendicare 351 §3. Accesiunea imobiliara artificiala 412
Sectiunea a 3-a. Regimul juridic comun al actiunii in revendicare 352 3.1. Accesiunea imobiliara artificiala in fostul Cod civil 412
§1. Precizari prealabile 352 3.2. Accesiunea imobiliara artificial in noul Cod civil 417
§2. Actiunea in revendicare imobiliara 352 3.2.1. Principii generale 417
§3. Actiunea in revendicare mobiliara 363 3.2.2. Realizarea de lucrari cu materialele altei persoane 422
§4. Efectele actiunii in revendicare 364 3.2.3. Realizarea de lucrari autonome cu caracter durabil
Sectiunea a 4-a. Alte actiuni reale de aparare a dreptului dé asupra imobilului apartinand altei persoane 423
proprietate privata si a dezmembramintelor sale 369 3.2.4, Realizarea de lucrari adaugate cu caracter durabil
§1. Actiunea negatorie 369 asupra imobilului apartinand altei persoane 426
§2. Actiunile confesorii 370 3.2.5. intelesul unor termeni si dispozitii legale speciale
§3. Actiunea in granituire 372 privitoare la accesiunea imobiliara artificiala 429
Sectiunea a 5-a. Actiunea in revendicare a dreptului de proprietate §4. Accesiunea mobiliara 436
publica $i a drepturilor reale corespunzatoare proprietatii publice 376 Sectiunea a 3-a. Uzucapiunea (prescriptia achizitiva) ca mod
§1. Actiunea in revendicare a dreptului de proprietate publica 376 de dobandire a drepturilor reale 437
§2. Actiunea in revendicare a drepturilor reale corespunzatoare §1. Consideratii generale 437
dreptului de proprietate publica 378 §2. Uzucapiunea in sistemul fostului Cod civil de la 1864 443
2.1. Felurile uzucapiunii 443
Capitolul al IX-lea. Posesia 381 2.2. Modul de calcul al termenului uzucapiunii 447
Sectiunea 1. Notiuni generale 381 2.3. Efectele uzucapiunii 453
Sectiunea a 2-a. Dobandirea $i pierderea posesiei 386 2.4, Uzucapiunea in regimul de carte funciara reglementat de
§1. Dobandirea posesiei 386 Decretul-lege nr. 115/1938 454
§2. Pierderea posesiei 388 §3. Uzucapiunea in noul Cod civil 457
Sectiunea a 3-a. Viciile posesiei 389 3.1. Uzucapiunea imobiliara extratabulara 457
§1. Consideratii generale 389 3.2. Uzucapiunea imobiliara tabulara 460
§2. Discontinuitatea posesiei 391 3.3. Dispozitii comune aplicabile uzucapiunii imobiliare
§3. Violenta 392 extratabulare si celei tabulare 462
§4. Clandestinitatea 392 3.4. Uzucapiunea bunurilor mobile 465
§5. Precaritatea 393 Sectiunea a 4-a. Dobandirea proprietatii bunurilor mobile
Sectiunea a 4-a. Efectele posesiei 396 prin posesia de buna-credinta 467
§1. Consideratii generale 396 §1. Consideratii generale 467
§2. Posesia creeaza o prezumtie de proprietate 397 §2. Conditiile dobandirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
§3. Protejarea posesiei prin actiunile posesorii 398 mobile prin posesia de buna-credinta 471
X Drepturile reale principale

§3. Situatia dobandirii bunului mobil pierdut ori furat 475


§4. Probleme privitoare la aplicarea art. 937 C. civ. 477
Sectiunea a 5-a. Dobandirea proprietatii fructelor de catre posesorul
de buna-credinta 480 Abrevieri
§1. Consideratii generale 480
§2. Conditiile si justificarea dobandirii fructelor de catre posesorul
alin. alineatul
de buna-credinta. Situatia posesorului de rea-credinta 482
art. articolul
Sectiunea a 6-a. Ocupatiunea, traditiunea si hotararea
judecatoreasca 488 B.C. Buletinul Casatiei
§1. Ocupatiunea _
488 B.C.A. Buletinul Curtilor de Apel
§2. Traditiunea (predarea materiala) ca mod de dobandire a B.J. Buletinul Jurisprudentei
drepturilor reale 491
B. Of. Buletinul Oficial
§3. Hotararea judecatoreasca, mod de dobandire a drepturilor
reale 492 C. adm. Codul administrativ (O.U.G. nr. 57/2019)
C. civ. Codul civil (Legea nr. 287/2009, republicata)
Capitolul al XI-lea. Publicitatea dobandirii drepturilor reale C. civ. 1864 Codul civil de la 1864
imobiliare 495
C. proc. civ. Codul de procedura civiléa (Legea nr. 134/2010,
Sectiunea 1. Consideratii generale 495
republicata)
Sectiunea a 2-a. Problema sistemelor de publicitate imobiliara 496
C. proc. civ. 1865 Codul de procedura civild din 1865
§1. Sistemul de publicitate imobiliara al transcriptiunilor
si inscriptiunilor 502 C.A. Curtea de apel
§2. Sistemul de publicitate bazat pe cartea funciara -
503 C.C.R. Curtea Constitutional a Romaniei
Sectiunea a 3-a. Publicitatea imobiliara in sistemul Legii nr. 7/1996 ____
505 C.D. Culegere de decizii
Sectiunea a 4-a. Publicitatea imobiliara in sistemul noului Cod civil 524 C.E.D.O. Curtea Europeana a Drepturilor Omului
§1. Consideratii generale 524
C.J. Curierul Judiciar
§2. Inscrierea drepturilor tabulare 526
C.J.C.E. Curtea de Justitie a Comunitatilor Europene
§3. Notarea unor drepturi, fapte si raporturi juridice in cartea
funciara _ 534 C.P.J, Culegere de practica judiciara
§4. Rectificarea inscrierilor de carte funciara 536 C.P.J.C. Culegere de practica judiciara in materie civila
C.S.J. Curtea Suprema de Justitie
Index 541
Cas. Curtea de Casatie
Cass. Curtea de Casatie franceza
col. civ. colegiul civil
dec. decizia
dec. de indrum. decizia de indrumare
Dreptul revista Dreptul
Ed. Editura
ed., éd. editia, édition
Xi Drepiurile reale principale
Brana!
ILC.C.J. Inalta Curte de Casatie gi Justitie
J.O. Jurnalul Oficial al Comunitatilor/Uniunii Europene
J.S.C. Jurisprudenta Sectiei civile gi de proprietate Capitolul |. Patrimoniul.
intelectuala
Jud. (sect.) Judecatoria (sectorului) Notiune. Caractere juridice. Functii
lit. litera
M. Of. Monitorul Oficial al Romaniei, Partea
Sectiunea 1. Notiunea de patrimoniu
|

0.G. Ordonanta Guvernului


0.U.G. Ordonanta de urgenta a Guvernului 1. Precizari preliminare. Parte integranta a stiintei dreptului, stiinta dreptului
P.R. Pandectele Romane civil opereaza cu notiuni din care ea tnsagi este constituita. Analiza lor permite
cunoasterea si dezvoltarea acestei importante ramuri a sistemului roman de drept
parag. paragraful care este dreptul civil. Una dintre aceste notiuni este si aceea de patrimoniu.
punctul In dreptul civil, notiunea de patrimoniu are un sens tehnic gi precis, sens pe
pet.
care ne propunem a-l determina in cele ce urmeaza. Dar, asa cum se intampla
R.D.C. Revista de drept comercial
adeseori, suntem in prezenta unei notiuni care, cu intelesuri specifice, este intal-
R.R.D. Revista romana de drept nita si in alte ramuri ale dreptului. Bunaoara, in dreptul international public se
R.R.D.A. Revista romana de drept al afacerilor vorbeste despre patrimoniul comun al umanitatii, ce are ca obiect marea libera,
©

precum si resursele minerale, solide, lichide ori gazoase in situ, care se gasesc
R.R.D.J. Revista romana de jurisprudenta
pe fundul marilor sau in subsolul acestora, inclusiv nodulii polimetalici!"!, Este evi-
R.R.D.P. Revista romana de drept privat dent ca notiunea de patrimoniu astfel folosita are in vedere totalitatea acestor
resurse si marea libera, care apartin intregii umanitati.
R.R.E.S. Revista romana de executare silité
In legislatia noastra de drept civil s-au facut gi se fac adeseori referiri la notiu-
S. Civ. sectia civila nea de patrimoniu. Desi vom reveni imediat asupra acestei probleme, trebuie sa
s. civ. si de sectia civila gi de proprietate intelectuala evidentiem ca, potrivit art. 31 alin. (1) C. civ., situat in materia persoanelor, orice
propr. int. persoand fizica sau juridicé este titulara unui patrimoniu, ce include toate drep-
turile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin acesteia.
s. com. sectia comerciala De asemenea, notiunea de patrimoniu este utilizata in diverse acte normative
s. cont. adm. si sectia de contencios administrativ gi fiscal speciale, prin care se determina regimul juridic al unor anumite categorii de bu-
fis. nuri, adoptate inainte de intrarea in vigoare a noului Cod civil®!. Astfel, art. 1
s. min. si fam. sectia pentru cauze cu minori si de familie
[1 A se vedea art. 116
s. mun. si si urm. din Conventia Natiunilor Unite asupra dreptului marii din
sectia pentru litigii de munca si asigurari sociale 10 decembrie 1982, cunoscuta sub denumirea de Conventia de la Montego Bay; aceasta
asig. soc.
conventie a fost ratificataé de Romania prin Legea nr. 110/1996 (M. Of. nr. 300 din 21
S.D.R. Studii de drept romanesc noiembrie 1996); cu privire la notiunea de patrimoniu comun al umanitatii, a se vedea
J. ComBacaN, S. SuR, Drojt international public, 8° éd., Montchrestien, Paris, 2008,
S,U. Sectiile Unite p. 410-411.
sent. sentinta
2}
Dupa cum se stie, noul Cod civil al Romaniei, respectiv Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil a fost publicaté in M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009, modificata prin Legea
Trib. (jud.) Tribunalul (judetean) nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of.
nr. 409 din 10 iunie 2011), rectificata in M. Of. nr. 427 din 17 iunie 2011 siin M. Of. nr. 489
Trib. Suprem Tribunalul Suprem din 8 iulie 2011 si republicata in M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011. Ulterior republicarii, noul
vol. volumul Cod civil a fost modificat prin Legea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonantei de urgenta
a Guvemului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor masuri necesare intrarii in vigoare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012), rectificat in M. Of.
2 Drepturile reale principale Patrimoniul
|. 3

alin. (2) din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national
Alteori, o grupare de bunuri care au aceeasi natura sau acelasi regim juridic
mobil, republicata!"!, dispune c& ansambiul bunurilor ce reprezinta o m&rturie si o
poate fi desemnata prin notiunea de domeniu. Spre exemplu, art. 4 din Legea
expresie a valorilor, credintelor, cunostintelor si traditiilor aflate in continua evolu- fondului funciar prevede ca terenurile pot face obiect al dreptului de proprietate
tie, precum gi toate elementele rezultate din interactiunea, de-a lungul timpului, privata sau al altor drepturi reale ce au ca titulari persoane fizice sau juridice ori
intre factorii umani si cei naturali, bunuri identificate ca atare, constituie patri-
pot apartine domeniului public sau domeniutui privat. Domeniul public poate fi de
moniul cultural national, indiferent de regimul de proprietate asupra acestor
interes national, caz in care proprietatea asupra sa, in regim de drept public,
bunuri.
Tot astfel, Legea muzeelor si colectiilor publice nr. 311/2003, republicata?), apartine statului, sau de interes local, caz in care proprietatea, de asemenea in
regim de drept public, apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor.
prevede ca patrimoniul muzeal este alcatuit din totalitatea bunurilor, drepturilor si Din punctul de vedere al regimului juridic, terenurile din domeniul public sunt
obligatiilor cu caracter patrimonial ale unui muzeu sau, dupa caz, ale colectiilor scoase din circuitul civil, daca prin lege nu se prevede altfel, iar dreptul de pro-
publice, bunuri ce se pot afla in proprietate publica sau in proprietate privata
prietate asupra lor este imprescriptibil [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991].
fart. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit.b) din aceasté din urm& lege dispune ca
Dimpotriva, terenurile din domeniul privat al statului sunt supuse dispozitiilor de
ansamblul de bunuri culturale gi naturale, constituit in mod sistematic si coerent
drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel (art. din Legea nr. 18/1991,
6

de catre persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, alcatuieste
republicata).
o colectie; in masura in care colectiile sunt accesibile publicului si specialistilor,
Asadar, patrimoniu, colectie, fond, domeniu sunt notiuni care, in mod evident,
indiferent de titularul dreptului de proprietate, si reunesc bunuri semnificative prin
evoca un ansamblu, totalitate de bunuri. Totusi, pe noi ne intereseaza notiunea
valoarea lor artistica, documentara, istorica, stiintifica, culturala si memorialistica, 0
de patrimoniu. Care este punctul de plecare pentru a o putea defini astfel cum
acestea sunt publice. De asemenea, colectiile de astfel de bunuri aflate in pro- este ea specifica stiintei dreptului civil?
prietatea privata a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept privat
Raspunsul la aceasta intrebare a fost dat de o maniera limpede si precisa —
sunt colectii private, ce pot fi accesibile publicului si specialistilor numai cu acor-
asa cum ii este intreaga opera stiintifica -
de profesorul nostru si al atator
dul detinatorilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2008, republicata).
generatii de studenti, Constantin Statescu, cel care a ilustrat ani in sir cursurile
Fara a face referire la o anumita ramura de drept, uneori, in legislatia noastra
de drept civil la Facultatea de Drept a Universitatii din Bucuresti. Continuand
Oo
grupare de bunuri, de valori care au aceeasi natura sau acelasi regim juridic
opera marilor sai inaintagi, intre care ji amintim aici pe profesorii Tr. lonagcu,
poate fi desemnata prin notiunea de fond. Astfel, art. din Legea fondului funciar
1
M. Rarincescu gsi M. Eliescu, profesorul Statescu a insuflat pasiunea si
nr. 18/1991, republicata!), dispune ca terenurile de orice fel, indiferent de desti- exigentele
scolii de drept civil de la facultatea noastra si celor care fac parte in prezent din
natie, de titlul pe baza c&ruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din elita cercetarii juridice romanesti in materie. Nu putem decat s& salut&m cu
care fac parte, constituie fondul funciar al Roméaniei.
imensa satisfactie cel putin doua depline reusite recente: impresionantul tratat de
Sau, potrivit art. 1 din Legea nr. 46/2008 — Codul silvic™!, totalitatea padurilor,
drept civil privind drepturile reale, precum si cartea din 2009 (actualizata in 2013
terenurilor destinate impaduririlor, celor care servesc nevoilor de cultura, pro-
si in 2017) consacrata aceleiagi materii ale profesorului Valeriu Stoica!" gi cursul
a

ductie sau administratie silvica, a iazurilor, a albiilor paraielor, a altor terenuri cu universitar in materie, in mai multe editii, al profesorului Eugen Chelaru de la
destinatie forestier si neproductive, cuprinse in amenajamente silvice la data de Universitatea din Pitestil!.
1 ianuarie 1990, inclusiv cu modificarile de
suprafata, conform operatiunilor de In conceptia profesorului Statescu, stiinta dreptului civil are ca obiect, in ultima
intrari-iesiri efectuate in conditiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului analiza, cercetarea raportului juridic civilca relatie socialé reglementata de norma
de proprietate, fondul forestier national, care, potrivit art. 3 din acelasi cod, este,
juridica civila, privit in elementele sale structurale: subiecte, continut, obiect*).
dupa caz, proprietate publica sau privata si reprezinta un bun de interes national. Continutul raportului juridic civil este dat de drepturile subiective si obligatiile core-
lative care apartin subiectilor raportului juridic civil. Se stie c& drepturile subiective
nr. 246 din 29 aprilie 2013 si modificat prin Legea nr. 138/2014
pentru modificarea si
completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civilé, precum si pentru modi- [ll A se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucu-
ficarea si completarea unor acte normative conexe (M. Of. nr. 753 din 16 octombrie
2014), resti, vol. |, 2004, vol. Il, 2006; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.
prin O.U.G. nr. 1/2016 pentru modificarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura
civila, precum si a unor acte normative conexe (M. Of. nr. 85 din 4 februarie 2016) si prin
Beck, Bucuresti, 2009, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2013, ed. a 3-a, Ed. C.H.
Beck, Bucuresti, 2017.
Legea nr. 17/2017 pentru aprobarea O.U.G. nr. 1/2016 (M. Of. nr. 196 din 21 martie 2017). 2] A se vedea E. CHELARU,
[Ml M.
Of. nr. 259 din 9 aprilie 2014. Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H.
21 M. Of. nr. 207 din
24 martie 2014. Beck, Bucuresti, 2009, ed.a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2013, ed. a 5-a, Ed. C.H.
8] M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Beck, Bucuresti, 2019.
5] A se vedea C.
(4 STATESCU, Drept civil. Persoana fizicd. Persoana juridicd. Drepturile
Republicat in M. Of. nr. 611 din 12 august 2015.
reale, Ed. Didactica gi Pedagogica, Bucuresti, 1970.
4 Drepturile reale principale me Patrimoniul 5
4

gi obligatule corelative pot fl patrimoriale, adica au un continut economic. $I astfel, adica separand — in mainile succesorului patrimoniul acestuia de cel al

personal-nepatrimoniale, care nu au un asemenea continut. defunctului, creditorii succesorali urmareau sa se asigure c& se vor putea
In principiu, drepturile personal-nepatrimoniale privesc subiectele raportului indestula din bunurile care au apartinut defunctului, fara a fi in concurenta cu
juridic civil si, de aceea, sunt cercetate legate de acestea, fara a fi insa astfel propriii creditori ai mostenitorului. Daca nu ar proceda astfel, adica daca nu ar
epuizate. Bunaoara, unele dintre drepturile personal-nepatrimoniale sunt avute provoca repetam: in mainile succesorului separatia de patrimonii, cele doua
— —

in vedere si in cadrul altor ramuri ale dreptulul privat, cum ar fi dreptul familiei sau mase patrimoniale avand ca unic titular pe mostenitor — cea mostenita si cea
drepturile de creatie intelectuala. proprie s-ar uni, si-ar pierde identitatea, cu consecinta pentru creditorii succe-

Pentru definirea notiunii de patrimoniu este evident ca ne intereseaz&@ numai sorali cA vor veni in concurs cu creditorii proprii ai mostenitorului.
drepturile si obligatiile subiective care au o valoare economica, adica cele patri- in fostul Cod civil, notiunea de ,separatie de patrimonii” mai era intalnita in
moniale. Cercetarea drepturilor subiective patrimoniale gi a obligatiilor corelative art. 784 si in art. 1743 din materia privilegiilor™.
poate fi facuta insa in doud moduril!) Ele pot fi cercetate separat. unul cate unul, Mult mai numeroase sunt referirile la notiunea de patrimoniu in sensul ei
ca apartinand unui anumit subiect de drept, deci unui anumit titular. Ele pot fi tehnic de drept civil in legislatia civila adoptata in tara noastra dupa anul 1950, in
drepturi reale sau drepturi de creanté Aceste drepturi subiective civile pot fi cer- special cea din ultimii ani, prin care au fost reglementate organizarea si functio-
cetate si ca un ansamblu, ca 0 universalitate juridica apartinand unui subiect de narea societatilor comerciale®!, societatilor cooperative, ale unor categorii de
drept, fara a mai avea in vedere identitatea fiecarui drept sau a fiecdrei obligatu subiecte de drept public, cum sunt unitatile administrativ-teritoriale, ori de drept
in parte. constienti flind ca ansambiul este alcatuit din acestea privat, precum asociatiile cu scop lucrativ si fundatiile, ale organizatiilor profesio-
Printr-o asemenea fncercare de reunire a tuturor drepturilor subiective cu nale ale profesiilor liberale autorizate, precum avocatii, medicii, arhitectii, execu-
continut economic s1 a obligatiilor corelative ajungem la o notiune care realizeaza torii judecatoresti, notarii publici etc., in reglementarile aplicabile regimului juridic
sinteza lor, adica la nofiunea de patrimoniu. al persoanelor fizice autorizate sa desfasoare activitati economice, precum si cel
al agentilor economici, intreprinderi individuale gi de familie. Nu vom insista asu-
2. Notiunea de patrimoniu in legislatia civila. In legislatia civila romana nu
pra acestor reglementari. ele pot fi consultate cu usurinta in diverse moduri.
a existat $i nu exista o definitie a notiuni Ge patrimoniu Redactorii Codulut civil
In chip firesc, pe baza dezvoltarilor din literatura Juridica, in special cea din a
roman de la 1864, in prezent abrogat!, dupa modelul celui francez de la 1804,
doua jumaiate a secolului trecui gi din primele doua decenii ale acestuia, precum
i-au acordat putina importanta. Nu este mai putin adevarat ca aceasta
notiune nu si prin luarea in considerare a normelor in materie din diverse acte normative ale
ii era straina fostului Cod civil, care facea referiri la ea implicit sau explicit.
Cea mai generala referire la notiunea de patrimoniu — de o maniera implicita — legislatiei noastre civile, chiar fara a fi definita ca atare, notiunea de patrimoniu
este mult mai ,prezenta” in dispozitiile noului Cod civil roman. Astfel, Titlul con- |

era facuta in art. 1718 C. civ. 1864, poirivit cu care ,oricine este obligat personal
sacrat unor dispozitii generale din Cartea ce reglementeaza materia persoanelor
|

este tinut de a indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile si imobile,
cuprinde trei articole — art. 31-33 — extrem de importante, de natura a contura
prezente si viitoare”!, Trimiterea pe care o facea vechiul Cod civil la toate bu- atat continutul notiunii de patrimoniu, cat si, asa cum vom arata mai departe,
nurile ce apartin debitorului, ,prezente gi viitoare”, cu care acesta garanta inde-
caracterele sale juridice.
plinirea obligatiilor asumate fata de creditorul sau, avea in vedere totalitatea
bunurilor acestuia, universalitatea lor, privité ca atare. Fostul Cod civil se referea
explicit la aceasta notiune atunci cand reglementa asa-numita separatie de patn- (I Este de retinut cA noul Cod civil nu mai reglementeaza separatia de patrimonii Insa,
moni, Potrivit art. 781 C. civ. 1864, creditorn une: persoane care a decedat potnvit art. 1107 C. civ., creditor unui Succesibil pot accepta mostenirea acestuia, pe
puteau cere ,separatia patrimoniului defunctului de acela al eredelu/’, cu scopul calea actiunii oblice, in limita indestularii creantei lor. De asemenea, potrivit art. 1156
de a nu se produce confuziunea — in sensul de reunire — intre patrimoniul pe care C. civ., inainte de partajul succesoral, creditorii personali ai unui mostenitor nu pot urmari
l-a lasat persoana decedata si patrimoniul propriu al mostenitorului ei. Procedand partea acestuia din bunurile mostenirii, dar pot cere partajul in numele debitorului lor
mostenitor, pot pretinde a fi prezenti la partajul prin buna invoiala, dupa cum pot interveni
in procesul de partaj.
"ll A se vedea TR.
21 Potrivit art. 77 din
Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010
lonascu, S. BRADEANU, Drepturile reale principale in Republica So- privind Codul de procedura civila (M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012), ,Ori de cate ori prin legi
cialista Romania, Ed. Academiei, Bucuresti, 1978, p. 13. si prin alte acte normative se face trimitere la Legea nr. 31/1990 privind societatile comer-
1 La data intrarii in vigoare a noului Cod civil — 1 octombrie 2011 -, prin ciale ori la «societatea comercial&/societatile comerciale», dupa caz, trimiterea se consi-
dispozitiile
art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind dera a fi facuté la Legea societatilor nr. 31/1990 ori, dupa caz, la «societatea/societatile
Codul civil, a fost abrogat Codul civil din anul 1864 (cu reglementatd/regiementate de Legea nr. 31/1990, republicata,.cu modificarile $i comple-
exceptia art. 1169-1174 si
art. 1176-1206, care au fost abrogate la intrarea in vigoare a noului Cod de procedura ’

tarile ulterioare»”. Precizam ca Legea nr. 76/2012 a intrat in vigoare la data de 15 februarie
civil — 15 februarie 2013). 2013, odata cu intrarea in vigoare a noului Cod de procedura civila (Legea nr. 134/2010,
5! O
dispozitie asemanatoare se regaseste in art. 2324 alin. (1) C. civ. republicata in M. Of. nr. 247 din 10 aprilie 2015).
6 Drepturile reale principale 1. Patrimoniul 7

Dupa ce in primul alineat al art. 31 C. civ. se arata cA orice persoana fizica 3. Definitia patrimoniului!. jn fostul
sau juridica este titulara a unui patrimoniu care cuprinde toate drepturile si toate Cod
civil roman de la 1864 nu a existat
o definitie a notiunii de patrimoniu. Ea nu se regdseste nici in
datoriile acesteia evaluabile in bani, alin. (2) al aceluiagi text dispune ca patri- reglementarile cu-
moniul unei persoane poate face obiectul unei diviziuni sau unei prinse in noul Cod civil!. Simpla evocare a unor mentiuni din legislatia noastra
afectatiuni numai civila in vigoare privitoare la notiunea de patrimoniu ne conduce in
in cazurile si in conditiile prevazute de lege. Articolul 31 alin. (3) C. civ. enumera chip
ca fiind patrimonii de afectatiune masele patrimoniale fiduciare constituite potrivit netagaduit la ideea ca acesta presupune, prin el insusi, o insumare de drepturi
gi obligatii cu continut economic ce apartin unui subiect de drept, persoana fizicd
dispozitiilor Titiului IV din Cartea a Ill-a a noului Cod civil, patrimoniile afectate
exercitarii unei profesii autorizate, precum si alte patrimonii determinate sau juridica. Cum s-a spus, patrimoniul ,nu mai presupune luarea in considerare
potrivit a drepturilor si obligatiilor concrete pe care subiectul de drept le are la un moment
legii ca avand acelasi caracter. Pe langa fiducie, notiunea de patrimoniu este
evocata gi in alte texte ale noului Cod civil roman. Astfel, art. 214 alin. dat, ci ansambiul acestor drepturi si obligatii, privite fara luarea in considerare a
(1) C. civ.
dispune ca membrii organelor care asigura administrarea unei persoane juridice individualitatii lor*!, El este asema&nator unui ,adevarat recipient, al cdrui continut
au obligatia sa asigure si s& mentina poate fi supus unei permanente fluctuatii, fara ca existenta recipientului sa fie
separatia intre patrimoniul acesteia si afectata”l. Aga fiind, putem defini patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor
propriul lor patrimoniu, suntem in prezenta unei separatii de patrimonii, de natura si
sa impiedice confuzia intre patrimoniul persoanei juridice cel al obligatiilor cu valoare economica ce apartin unui subiect de drept®!.
si persoanelor Nu este singura definitie care s-a dat patrimoniului.
fizice care, potrivit statutului ori actului de Astfel, profesorii
infiintare a persoanei juridice, au Tr. lonagcu gsi S. Bradeanu |-au definit ca _,totalitatea
calitatea de membri ai organelor de administrare a drepturilor si obligatiilor
activitatii acesteia. Urmare a avand valoare economica, a bunurilor la care se referA aceste
existentei acestei separatii de patrimonii, creditorii personali ai administratorilor drepturi, apar-
nu vor putea urmari bunurile din tinand unei persoane, ale carei nevoi sau sarcini este destinat sd le satisfacd”®),
patrimoniul persoanei juridice a caror admi-
nistrare o asigura, dupa cum, in principiu, creditorii persoanei Mentionam ca, in conceptia profesorului V. Stoica, cu referire la doctrina
juridice nu vor franceza mai veche, in notiunea de patrimoniu ar intra numai
putea urman bunurile din patrimoniul propriu al administratorului eit‘), drepturile si
De asemenea, notiunea de patrimoniu apare si in alte texte ale noului Cod obligatiile cu continut economic ca bunuri incorporale. in acest sens, el
ca ,patrimoniul este o notiune juridica. deci o realitate intelectuala. Ca sustine
civil roman, precum art 1114 alin (2), care urmare, el
dispune ca mostenitori legali si lega-
taril universal! Sau Cu titlu universal poate fi format tot din elemente intelectuale, adica din drepturi si obligatii
raspund pentru datorule si sarcinile mosteniri! patri-
numar Cu bunurile din patimoniul succesoral. moniale, respectiv dunuri incorporale, iar nu din bunurile materiale
proportional cu cota fiecaruia: corporale”"”],
art. 1624, potrivit caruia in cadrul Este insa de observat ca in dreptul nostru civil drepiuriie patrimoniale sunt
aceluiasi ‘aport obligational nu poate opera considerate ca fiind bunuri In definitiv, toate drepturile si
confuziunea fntre calitatea de creditor si cea de debitor, atunci cand creanta obligatiile cu caracter
datoria se gasesc in acelagi patrimoniu, dar in mase de bunuri
$1 economic se refera la bunuri corporale sau incorporale ori sunt ele insele bunuri.
difenie, art. 1920, De aceea, se poate lesne renunta la mentionarea lor in definitia patrimoniului.
care prevede ca, in executarea
obligatiilor fat& de creditorii societatii, fiecare aso-
ciat raspunde cu propriile sale bunuri proportional cu
aportul sau la patrimoniul 4. Clasificarea elementelor patrimoniului. Cu privire la aceasta
social, numai in cazurile in care creditoru! social nu a putut fi indestulat din problema,
este de retinut, mai intai, c4, daca patrimoniul cuprinde drepturile
bunurile comune ale asociatilor; art. 792 ain materia administrarii bunurilor gi obligatiile cu
altuia, continut economic ce apartin unei persoane, deci care pot fi exprimate fn bani,
potrivit cu care are aceasta calitate persoana tmputernicita prin legat ori
prin
conventie cu administrarea unula sau mai multor bunurl, a unel mase patri-
momaile ori a unui patrmoniu ce nu tI
apartine. In mod implicit, preluand dispozitia [A se vedea gi |. LULA, Unele probleme privind
nofiunea de patrimoniu, in Dreptul
care era cuprinsa in art. 1718 C. civ. 1864, nr. 1/1998, p. 13 gi urm.; a se vedea, de asemenea, O.
notiunea de patrimoniu este evocata UNGUREANU, C. MUNTEANU, Tratat
si de art. 2324 alin. (1) C. civ., potrivit cu care cel care este obligat personal ras- de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucuresti, 2008, p. 1-4;
punde cu toate bunurile sale, mobile si imobile, prezente si viitoare, acestea |.SFERDIAN, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 5
si
servind drept garantie comuna creditorilor sai, urm.; E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 7 si urm.
a constituind, asadar, ceea ce se 21 in sens
contrar, a se vedea D. CiGaN, M. Ertimic, in Noul Cod civil. Comentarii,
denumeste a fi gajul general al creditorilor chirografari. doctrina gi jurisprudenta. Vol. |. Art. 1-952, Ed. Hamangiu,
Bucuresti, 2012, p. 60-61; in
realitate, art. 31 C. civ. nu defineste patrimoniul, ci ti determina
81 C. continutul.
STATESCU, op. cit., p. 484.
4! ibidem.
('l Efectele acestei 51 A se vedea
separatii de patrimonii sunt asemanatoare cu cele pe care le pro- si C. HAMANGIU, |. ROSETTI-BALANESCU, AL. BAICOIANU, Tratat de drept
duce aceeasi separatie reglementata de art. 781 C. civ. civil roman, vol. |, Ed. All Beck, Bucuresti, 1996, p. 522; E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a
1864, care impiedica.a se produce
confuzia intre patrimoniul lui de cuius si cel al
mostenitorilor sai, in beneficiul creditorilor
(2019), p. 8.
8! TR.
personali ai acestora. lonascu, S. BRADEANU, op. cit, p. 13.
(1 A se vedea V.
STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 8.
8 Drepturile reale principale |. Patrimoniul 9

aceasta inseamna automat inlaturarea din cuprinsul lui a drepturiior personal-ne- La randul sau, activul, din punct de vedere economic, poate fi impartit in
patrimoniale, cum ar fi dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputatie capital si venituri"!, Capitalul reprezinté expresia valorica a unor bunuri ce fac
etc. Imprejurarea ca atingerea adusa unui asemenea drept s-ar putea concretiza parte din patrimoniul unei persoane. El poate fi productiv, adica producator de
intr-o creanta in despagubiri, adica intr-un element activ al patrimoniului, nu este venituri — un imobil care a fost inchiriat si produce chirii, un numar de actiuni
de natura sa puna in discutie aceasta inlaturare Spre exemplu, atingerea adusa reprezentand participarea la constituirea capitalului social al unei societati si care
dreptului la onoare al unei persoane prin afirmatii calomnioase despre acea vor produce dividende, un numar de obligatiuni cumparate de la o societate care
persoana poate conduce la obligarea celui care le-a facut la plata, catre cel al le-a emis si care vor produce dobanda, o suma de bani imprumutata unei anumite
carui drept subiectiv personal-nepatrimonial a fost atins, a unei despagubiri. In persoane si care si ea va produce dobanda —, sau neproductiv, cum ar fi o
patrimoniul acestei persoane vom gasi dreptul de creanta impotriva autorului biblioteca de carti, un imobil locuit de proprietar etc. Nimic nu impiedica titularul
faptei ilicite, in cuantumul stabilit de instanté sau de parti. Dar 0 asemenea sa schimbe natura acestui capital si sa il faca din productiv neproductiv sau din
creanta apare ca urmare a atingerii dreptului personal-nepatrimonial care, jn neproductiv productiv. Spre exemplu, la expirarea contractului de inchiriere,
aceasta calitate, ramane intotdeauna in afara patrimoniului, asa cum este cazul proprietarul nu mai inchiriaza imobilul sau, invers, se hotaraste sa inchirieze o
tuturor drepturilor subiective ce apartin acestei categorii. parte din imobil pe care el insusi o locuieste.
In al dollea rand, cand vorbim despre clasificarea elementelor patrimoniului, La randul lor, veniturile reprezintaé resurse periodice care sunt realizate de o
nu avem inca in vedere nici cunoscuta clasificare a drepturilor subiective patri- anumita persoana si care fac sa intre in patrimoniul acesteia valori apreciabile in
monialein drepturi reale si drepturi de creanta, desi este evident ca acestea dau bani?!. Veniturile pot avea origine diversa. De regula, ele constau in sume de bani
continutul patrimoniului. obtinute prin exploatarea unui bun productiv, cum ar fi chiriile incasate prin
in sfarsit, spre deosebire de alti autori!'!, nu avem in vedere nici clasificarea inchirierea unui imobil, dividendele produse de actiunile unei societati, dobanzile
bunurilor care, dupa parerea noastra, constituie materie de cercetare pentru unor sume imprumutate, salariul etc. Dar veniturile pot consta si in bunuri in
teoria raportului juridic civil gi are a fi analizata la obiectul acestuia atunci cand natura, cum ar fi produsele obtinute prin arendarea unei suprafete de teren.
se vorbeste despre ob/ectul derivat al raportului juridic civil’ Pasivul patrimonial cuprinde datoriile, obligatiile evaluabile in bani pe care le
Daca drepturile si obligatlile cu continut economic isi pierd identitatea, ,se are o anumita persoana. Datoria poate consta jn obligatia de a da, adica de a
topesc” in cadrul patrimoniului, nu mai putin drepturile alc&tuiesc ceea ce denu- transmite sau a constitui un drept real, in obligatia de a face, adica de a executa
mim activul patrimonial, iar obligatiile pasivul acestuia. Deci, cuprinsul patrimo- o prestatie pozitiva, sau In obligatia de a nu face, adica de a nu face ceva, ceea
niului, ca expresie contabila, este dat de un activ si pasivul corespunzator®, ce, in lipsa acestei obligatii, ai fi putut sa facil).
Activul patrimonial cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare eco-
nomica, deci exprimabile in bani. Astfel, poate fi vorba despre: dreptu! de pro-
prietate asupra anumitor bunuri, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul Sectiunea a 2-a. Caracterele juridice ale patrimoniului
de uzufruct asupra unor bunuri, acestea ca drepturi reale; dreptul de a se restitui
suma imprumutata, drepiul de a folosi bunul imprumutat de cineva, dreptul de a 5. Patrimoniul este o universalitate juridica. Am aratat ca patrimoniul
primi pretul asupra lucrului vandut cuiva, dreptul de a utiliza energia electrica in
cuprinde drepturile gsi obligatiile cu continut economic ce apartin unui subiect de
urma incheierii unui contract de furnizare a acesteia etc.. ca drepturi de creanta
drept, privite insa in fotalitatea Jor, fara a ne interesa identitatea fiecarui drept sau
Sau dreptur personale. identitatea fiecarei obligatii. Aceasta inseamna ca patrimoniul apare ca o
universalitate juridica, cu doua consecinte:
a) drepturile si obligatiile care alcatuiesc patrimoniul sunt legate intre ele,
formand un tot unitar, nu este exclusa nici ipoteza in care patrimoniul sa fie format
"I 7p acest sens, a se vedea O. UNGUREANU, C
dintr-o grupare de mase de bunuri, fiecare masa avand un regim juridic distinct;
MUNTEANU, Drept civil Drepturile reale,
ed a 3-a revazuta gi adaugita, Ed. Roset, Bucuresti, 2005, p. 51 gi urm., de asemenea,
a se vedea dezvoltarea aceleiasi conceptiiin Tratatul de drept civil al
acelorasi autori, citat
mai sus, p. 48 si urm. a A se vedea G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5° éd.,
1 A se vedea GH. BELEIU, Drept civil. Introducerein dreptul civil. Subiectele Montchrestien, Paris, 1991, p. 286-287.

dreptului
civil, Ed. Sansa SRL, Bucuresti, 1998, p. 98. (2) Art. 548 alin.
(4) C. civ. dispune c& fructele civile sunt veniturile rezultate din folo-
8! Este
ratiunea pentru care uneori patrimoniul este definit ca expresiunea contabila a sirea unui bun de catre o alt& persoanda in virtutea unui act juridic, precum chiriile, arendele,
tuturor puterilor economice apartinand unui subiect ,de drept”. A se vedea G.N. dobanzile, venitul rentelor si dividendele.
LUTESCu,
Teoria generala a drepturilor reale, Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. (81
Spre exemplu, obligatia de a nu ridica un zid la o indltime mai mare decat cea per-
Drepturile
reale principale, Bucuresti, 1947, p. 21. misa de lege.
1 Drepturile reale principale |. Patrimoniul 11

b) drepturile si obligatiile cu continut economic ce alcatuiesc patrimoniul sunt Utilitatea universalitatii de fapt ca componentd a patrimoniului unei persoane
o

distincte de universalitate, aga incat schimbarile care se produc in legatura cu este recunoscuta in noul Cod civil roman, care o consacra in terminis. Potrivit
aceste drepturi si obligatii nu pun in discutie insagi universalitatea, in ansamblul art. 541 alin. (1), constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care apar-
ei, care exista indiferent de miscarile produse in interiorul sau.
Patrimoniul este o universalitate juridica, 0 universalitate de drept, care exista tin aceleiasi persoane si au o destinatie comuna, stabilita prin vointa acesteia ori
prin lege. Asadar, pentru a fi in prezenta unei asemenea universalitati, textul
independent de vointa titularului ei. Aceasta trasatura deosebeste net patrimoniul
impune doua conditii necesare si suficiente:
de ceea ce se denumeste uneori universalitate de fapt. Atunci cand vorbim
a) bunurile care 0 compun sa apartina aceleiasi persoane;
despre 0 universalitate de fapt, avem in vedere imprejurarea in care, prin vointa
titularului — de regula proprietarul —, mai multe bunuri sunt grupate. iar gruparea, b) ansamblul acestor bunuri sa aiba o destinatie comunal".
Consideram ca la acestea are a fi adaugata o a treia conditie, anume desti-
in ansamblui e1, primeste 0 anumita destinatie sau este privita ca atare. Spre
natia comuna a bunurilor sa fie pastrataé pe toataé durata de existenta a an-
exemplu, 0 persoana decide s& vanda biblioteca ce ii apartine sau s& o doneze
samblului, adica a universalitatii de fapt. Cel de-al doilea alineat al art. 541 C. civ.
cuiva. Se poate spune ca, in aceasta situatie, biblioteca formeaza o universalitate
de fapt, pentru ca nu intereseaza individualitatea fiecdrei c&rti dintre cele ce o permite ca bunurile care alcatuiesc universalitatea de fapt sa poata face, impreu-
na ori separat, obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. Bundoara,
compun, ci intereseaza ca toate cartile formeaza biblioteca ce apartine proprie- art. 706 C. civ. enumera printre bunurile ce pot face obiect al dreptului de uzufruct
tarului ei. In orice caz, ea este un element component al patrimoniului
aceleiasi o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta.
persoane. La fel se rationeazé pe exemplul unor colectii de tablouri, colectii
numismatice sau alte asemenea. 6. Orice persoana are un patrimoniu). intr-adevar, calitatea de subiect de
Dupa cum s-a observat in mod judicios, esentiala pentru existenta unei univer- drept civil, de participant la raporturile juridice civile a unei persoane fizice sau
salitati de fapt este ,vointa titularulu! de a privi mai multe bunuri in ansamblul lor, juridice se bazeaza $i pe existenta unul patrimoniu
ca 0 totalitate. iar nu in mod individual”, abordare aflata in deplina concordanta Pentru persoanele fizice, acest caracter are valoare de axioma. Oricat de
Cu principiul libertati de vointa Asa find, 0 persoana poate sa constituie o sarac ar fi cineva, are totusi un minimum de bunuri ce fi alcatuiesc patrimoniul.
universalitate de fapt nu numai din bunuri de acelas! fel, ci chiar bunuri de gen’, La randul lor, persoanele juridice sunt titulare ale patrimoniului necesar inde-
fiindca ceea ce are importanta este numai vointa acelei persoanei de a constitui plinirii scopului pentru care au fost infiintate, indiferent care ar fi acesta: econo-
ansamblul de bununi ca atare!'), mic, de binefacere, de asistenta mutuala pentru membrii lor, cultural, sportiv etc.
In orice caz, instrainarea unor bunuri individual determinate din ansamblul De altfel, legea impune existenta unui patrimoniu ca una dintre conditiile esentiale
universalitatii de fapt va conduce Ia diminuarea ei, deoarece in privinta acesteia pentru insasi existenta persoanei juridice. in acest sens, art. 187 C. civ. dispune
nu opereaza subrogatia reala cu titlu particular;
pretul nu va iua locul bunului ca, pe langa 0 organizare de sine statatoare, orice persoana juridica trebuie sa
instrainat®). aiba un patrimoniu propriu, afectat realizarii unui scop licit si moral, in acord cu
Dimpotriva, in cuprinsul patrimoniului ca universaliiate de drepi. elemenieie interesul general.
componente ~ drepturile gi obligatule cu continut economic — aicatuiesc o unitate
abstracta, susceptibila de modificari sau transformari, ce sunt privite prin expresia 7. Patrimoniul este unic. Aceasta inseamna ca fiecare subiect de drept,
valorica — baneasca — pe care o au. Ca universalitate de drept, spre deosebire persoana fizica sau juridicad, are un singur patrimoniu, oricat de multe drepturi si
de universalitatea de fapt!*!, patrimoniul are un activ un pasiv4), iar intre acestea
si obligatii ar cuprinde acesta.
exista o stransa corelatie. De aceea, se poate spune!! c& ,o universalitate de Legea nu permite ca acelasi subiect de drept sa fie titularul mai multor patri-
drept se defineste ca un ansamblu in cadrul caruia activul corespunde pasivului’. monii. Faptul ca, spre exemplu, in dreptul privat roman este posibilA constituirea
unei societati cu raspundere limitata cu un asociat unic nu trebuie s4 ne conduca
la o alta concluzie. Astfel, daca acest unic asociat al unei asemenea societati
" A se vedea I. LULA, foc. cit., p. 16. este o persoana fizica, nu inseamna ca respectiva persoana apare ca titulara a
2! In
acelasi sens, a se vedea V. STOICA, op. cit, ed. a 3-a (2017), p. 8-9. doua patrimonii: cel propriu si cel al societatii al carei unic asociat este. in reali-
©! Tot 0 universalitate de fapt in dreptul comercial roman este considerat a fi si fondul
tate, ea este titulara unui patrimoniu unic, in care vom gasi dreptul pe care fl are
de comert A se vedea SX D CaRPENARU, Tratat de drept comercial roman, Ed Universul
Juridic, Bucuresti, 2009, p 135, DELEaNU, Fondul de comert —
considerafu generale, in
1

Dreptul nr. 14/2001, p. 73 si urm.; cu privire la aceeasi notiune, a se vedea, de asemenea, (] A se vedea E.
|, DOGARU, S. CERCEL, CHELARU, Comentariu, in FL.A. Balas, E. CHELARU, R. CONSTANTINO-
Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Ed. All Beck,
vici, |. MACOvEI (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-2664, Ed. C.H.
Bucuresti, 2003, p. 8-9.
4] A se vedea G.N. Beck, Bucuresti, 2012, p. 587.
LUTESCU, op. cit, p. 22. 2] Pentru amanunte cu privire la aceastd trdsdturA a
1G CoRNU, op cit, p 289 patrimoniului, a se vedea
V Stoica, op cit.. vol. |, p 57 si urm,

12 |. Patrimoniul 13
Drepiurile reale principale

asupra partilor sociale cu care a contribuit la infiintarea unei persoane juridice bunuri a acestora, art. 312 C. civ. dispune ca viitorii soti au posibilitatea sa isi
distincte, insasi respectiva soctetate. La randul er, aceasta din urma are un aleaga regimul matrimonial dintre urmatoarele regimuri prevazute de text: comu-
patrimoniu propriu. ca persoana juridica, distinct de cel a! asociatului unic initiator nitatea legala, separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.
$i consiiiuitor ai socieiati. Aceeagi va fi gi situatia persoaner fizice autorizate s& Fara a intra in amanunte, deoarece materia urmeaza a fi studiata pe larg la
desfagoare activitati economice in temeiul O.U.G. nr. 44/2008 privind desfasu- dreptul familiei, raportat la problema pusa in discutie, daca luam exemplul situa-
rarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile tiei in care viitorii soti au ales ca regim matrimonial regimul comunitatii legale,
individuale $i inireprinderile familiaie!, tituiara a patramoniuiu propriu, dar
sia acestia vor avea in patrimonuul lor atat bunuri comune proprietate devalmasa, cat
patrimoniului de afectatiune necesar realizarii activitatii economice, definit ca si bunuri proprii.
acea ,masa patrimoniala in cadrul patrimoniului intreprinzatorului, reprezentand Potrivit art. 339 C. civ., bunurile dobandite in timpul existentei comunitatii
totalitatea drepturilor si obligatiilor afectate, prin declaratie scrisa ori,
dupa caz, legale de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune
prin acordul de constituire sau printr-un un act aditional la acesta, exercitarii unei in devalmasie ale sotilor. Apoi, art. 340 C. civ. enumera categoriile de bunuri ale
activitati economice” [art. 2 lit. j) din ordonanta]@. sotilor care au ales regimul comunitatii legale, bunuri ce nu mai sunt comune, ci
bunuri proprii ale fiecarui sot, precum: bunurile dobandite prin mostenire legala,
8. Divizibilitatea_patrimoniului®!. Dac& patrimoniul este unic, aceasta nu legat sau donatie, cu exceptia situatiei in care dispunatorul a prevazut in mod
inseamna ca el este si indivizibil, in sensul cA toate componentele sale ar avea expres ca ele vor fi bunuri comune, bunurile de uz personal, bunurile destinate
unul gi acelasi regim juridic. Patrimoniul unui subiect de exercitarii profesiei de catre unul dintre soti, afara de situatia in care este vorba
drept poate fi divizibil in
mai multe categorii, grupe sau mase de dreptuti si despre bunuri elemente ale unui fond de comert ce face parte din comunitatea
obligatii, fiecare dintre acestea
avand un regim juridic distinct, in raport cu scopul pentru care o astfel de divizare de bunuri, drepturile patrimoniale de creatie intelectuala, bunurile dobandite ca
a patrimoniului a fost realizata
premii ori recompense, manuscrisele operelor stiintifice ori literare, indemnizatia
Trasatura esentiala a divizibilitatii patrimoniului este consacrata cu valoare de de asigurare, despagubirile materiale si morale obtinute ca urmare a repararii
principiu in art. 31 alin. (2) C. civ., care dispune in mod limpede c& patrimoniul unui prejudiciu suferit de unul dintre soti gi altele.
unui subiect de drepi, persoana fizica sau jundica, Urmérirea fiecarei mase de bunuri de catre creditorii sotilor se va putea face,
poate face obrectul uner
diviziuni sau unej afectatiuni, in cazurile si in conditille prevazute de in principiu, asupra masei de bunuri in legatura cu care s-a nascut creanta, iar in
lege.
Astfel, orice societate. ca subiect de drept, are un patnmoniu propriu care caz de neindesiulare, ei vor putea proceda la urmarirea bunurilor din cealalta
cuprinde mai multe mase de punuri — mobile, imobile, fonduri banesti —, fiecare masa. Astfel, dupa ce art. 351 C. civ. enumera cazurile in care sotii raspund cu
avand un regim juridic distinct. Sau o unitate administrativ-teritoriald, ca persoana bunurile comune — obligatiile nascute in legatura cu conservarea, administrarea
juridica de drept public, are un patrimoniu propriu, supus gi normelor juridice de sau dobandirea acestora, obligatiile contractate impreuna, cele asumate de
drept civil, care cuprinde bunuri ce fac parte din domeniul public de interes local oricare dintre soti pentru acoperirea cheltuielilor obignuite ale casatoriei, repa-
gi bunuri ce fac parte din domeniu/ privat al acesteia. in timp ce bunurile din do- rarea prejudiciului cauzat prin insusirea de catre unul dintre soti a unui bun ce
meniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile, cele din domeniul
apartine unei terte persoane, in masura fn care, prin aceasta, au sporit bunurile
privat sunt supuse dispozitiilor de drept comun. daca prin lege nu se prevede sotilor —, art. 352 C. civ. dispune ca, daca aceste obligatii comune nu au fost
altfeli4, acoperite prin urmarirea bunurilor comune, sotii vor raspunde solidar cu bunurile
in cazul persoanelor casatorite, fiecare dintre
soti poate avea in patrimoniul proprii. De asemenea, reluand principiile din fostul Cod al familiei, art. 353 C. civ.
sau atat bunuri
proprii, cat si bunuri comune, potrivit regimului matrimonial pe arata ca bunurile comune ale sotilor nu pot fi urmarite de creditorii personali ai
care softtii $i l-au ales. Intr-adevar, in unuia dintre soti; in caz de neindestulare dupa urmarirea bunurilor proprii ale
concordanta cu realitatile social-economice,
spre deosebire de dispozitiile fostului Cod al familiei, in prezent abrogat in mod sotului debitor, creditorul sau personal poate cere partajul bunurilor comune, insa
expres, Care prevedeau ca unic regim matrimonial al sotilor comunitatea de numai in masura necesara acoperirii creantei sale.
Sau, potrivit art. 1114 alin. (2) C. civ., mostenitorii legali, legatarii universali si
") Publicata in M. Of. nr. 328 din 25
aprilie 2008, aprobata prin Legea nr. 182/2016 legatarii cu titlu universal ai unei persoane raspund pentru datoriile si sarcinile
(M. Of. nr. 828 din 19 octombrie 2016).
1 A se vedea B. DIAMANT, Caracterul mostenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral, proportional cu cota-par-
depasit al teoriei patrimoniului unic, in Dreptul te din mostenire ce revine fiecaruia dintre ei, iar art. 1156 alin. (1) din acelasi cod
nr. 1/2000, p. 116.
1 Pentru am&nunte, a se vedea V. STOICA, prevede ca, inainte de efectuarea partajului succesoral, creditorii personali ai
op. cit, vol. |, p. 61 si urm.
A se vedea art. 861 C. civ., precum si art. 286 si art. 354-355 din Partea a V-a unui mostenitor nu pot urmari partea acestuia din bunurile mostenirii, parte re-
ae ,Re-
guli specifice privind proprietatea publicd si privatd a statului sau a unitatilor admi- zervata prioritar satisfacerii creditorilor succesorali. Aceste texte exprima limpede
nistrativ-teritoriale” a O UG nr 57/2019 privind Codul administrativ (M. Of. nr. 555 din 5 ideea ca, cel putin pentru o perioada de timp, prin efectul acceptari unel
iulie 2019).
(14 Drepturile reale principale 1. Patrimoniul 15

succesiuni, patrimoniul mostenitorului acceptant este divizat in doud mase dis-


tincte de bunuri: masa bunurilor pe care le avea inainte de acceptarea succesiunii indestularea respectivilor creditori, vor putea fi urmarite gi celelalte bunuri aflate
in proprietatea practicianului fn insolventa [art. 6 alin. (3) din
gi masa bunurilor succesorale, fiecare avand, in aceeagi perioadd, un regim aceeasi ordonantal.
De asemenea, potrivit art. 47 alin. (1) din Statutul executorilor judecatoresti
juridic distinct.
din 3 septembrie 2010"), patrimoniul executorului judecatoresc ce
serveste
9. Divizibilitatea patrimoniului si patrimoniile de
afectatiune. Din moment exercitarii profesiei sale are regimul juridic al bunurilor afectate exercitarii acestei
ce in cadrul unuia si aceluiasi patrimoniu pot exista mai multe mase de bunuri cu profesii, deci este un patrimoniu de afectafiune.
regim juridic specific, se recunoaste posibilitatea juridic pentru titular de a afecta Tot astfel, reamintim ca, printre actele normative adoptate inainte de intrarea
una ori mai multe mase patrimoniale realizarii unui scop determinat; acesta este in vigoare a noului Cod civil, O.U.G. nr. 44/2008 privind desfagurarea
activitatilor
sensul art. 31 alin. (2) C. civ., potrivit cu care patrimoniul unei persoane
poate economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si
face obiectul unei diviziuni sau unei afectatiuni, dar numai jn cazurile in con-
si intreprinderile familiale prevede ca aceste subiecte de drept au un patrimoniu de
ditiile prevazute de lege. Asadar, trasatura divizibilitatii patrimoniului_ permite afectatiune constituit din acea masa patrimoniala din cadrul patrimoniului intre-
crearea, inlauntrul acestuia, de mase patrimoniale distincte, anume patrimoniile prinzatorului, care reprezinta ,totalitatea drepturilor si obligatiilor afectate, prin
de afectatiune. declaratie scrisa ori, dupa caz, prin acordul de constituire sau printr-un un act
Trebuie sa retinem ca notiunea de patrimoniu de
afectatiune a fost consacrat& aditional la acesta, exercit&rii unei activitati economice’. Asa fiind, instanta su-
in terminis in dreptul civil rom&n inainte de adoptarea noului Cod civil.
Intr-adevar, prema a statuat, in mod judicios, c&é persoana fizica autorizata sa desfagoare, pe
dupa anul 1990, irecerea tarii noastre la economia de piata a impus organizarea temeiul acestei ordonante, o activitate economica ,are un statut de entitate
pe baze concurentiale a unor profesii care, prin natura lor, sunt considerate a fi juridica diferit de cel al persoanei fizice” si ca, in aceasta calitate, raspunde pentru
profesii liberale, cum ar fi cele de avocat, medic, executor judecatoresc, notar, obligatiile sale ce s-au nascut din exercitarea acestei activitati cu patrimoniul de
expert contabil si contabil autorizat, practician in insolventa etc. Actele normative afectatiune, daca a fost constituit, si, in completare, cu intregui sau patrimoniu.
speciale care reglementeaza statutul celor ce practica asemenea profesii contin Asa find, din moment ce imobilul aflat in litigiu a fost cumparat si inscris in cartea
prevederi potrivit cu care bunuri din patrimoniu! acestor persoane primesc o funciara pe numele persoanei fizice autorizate si era folosit pentru
desfagurarea
destinatie speciala, ca patrimoniu de
afectatiune, ele vor servi atat la exercitarea activitatii comerciale a acesteia, pentru instrainarea lui nu este necesar consim-
profesiei respective, cat si la eventuala indestulare a creditorilor ale cdror
creante tamantul expres al sotiei la incheierea actului juridic, astfel cum prevedeau dis-
S-au nascut in cadrul exercitiului profesiei. Astfel, art. 64 lit.
h) din Legea pozitiile Codului familiei in vigoare la data judecarii cauzei, ,intrucat bunul nu face
nr. 95/2006 privind reforma in domeniul parte din patrimoniul comun al sotilor”®!.
sanatatiil) prevede ca ,,patrimoniul de
afectatiune profesionala’ reprezinta ,totalitatea bunurilor, drepturilor si obligatiilor Sintetizand aceasta practica economica si legisiativa ,premergatoare”, 31
art.
medicului afectate scopului exercitarii profesiei sale”, constituite ,ca o alin. (3) C. civ. dispune, cu valoare de principiu, ca patrimoniile de
fractiune atectatiune
distincta” a patrimoniului sau, ,separata de gajul general al creditorilor sunt mase patrimoniale ,afectate exercitarii unei profesii autorizate, precum si
acestuia”,
iar lit. i) a aceluiasi articol dispune c& acest ,patrimoniu de alte patrimonii astfel determinate”),
afectatiune profesio- 7
nala” impreuna cu infrastructura cabinetului aflata in proprietatea sau in De asemenea, avand in vedere importanta constituirii maselor patrimoniale
folosinta
medicului gsi clientela sa alcdtuiesc ceea ce textul
defineste a fi ,praxisul de de afectatiune destinate exercitarii unor profesii sau, aga cum am vazut mai sus,
medicina de familie’, evident masa patrimoniala distinct&é de masa bunurilor unor activitati economice, noul Cod civil roman instituie anumite norme proce-
per-
sonale ori de alta natura ale medicului. Sau art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 86/2006 durale de principiu privitoare la constituirea si la lichidarea acestor mase
patrimo-
privind organizarea activitatii practicienilor in insolventa?! prevede c&, in masura niale. Asttel, potrivit art. 33, constituirea masei patrimoniale afectate in
exercitarii
in care practicianul in
insolventa igi exercita profesia, printre alte forme prevazute mod individual a unei profesii autorizate se stabileste prin actul incheiat de
titular,
de lege, in cadrul unui cabinet individual, acest cabinet va avea un cu respectarea conditiilor de forma gi de publicitate de
patrimoniu prevazute lege, dispozitie
»afectat exclusiv activitatii profesionale”, cu regimul juridic al unui patrimoniu aplicabil4 in mod corespunzator si in ipoteza maririi ori micsorarii, din diverse
profesional de afectatiune, iar creditorii ale caror creante s-au nascut in cadrul ratiuni, a patrimoniului de afectatiune profesional individual, iar eventuala lichida-
activitatii profesionale a practicianului in insolventa ce isi exercité profesia in re a
acestui patrimoniu are a se face in conditiile lichidarii patrimoniului societa-
cadrul cabinetului individual vor
putea urmari bunurile aflate in acest patrimoniu
de afectatiune; doar in masura in care aceste bunuri nu vor suficiente
fi pentru
(1 M. Of. nr. 713 din 26 octombrie 2010.
['] 2] A se vedea 1.C.C.J., fosta s. com., dec. nr.1072/2009, nepublicata.
Republicaté in M. Of. nr..652 din 28 august 2015.
1 Republicata in M. Of. nr. 724 din 13 octombrie 2011. Privitor la notiunea in discutie, a se vedea V. Stoica, Patrimoniul de afectatiune
(51 —

continuitate si reforma, in R.R.D.P. nr. 2/2013, p. 13 si urm.


16 Drepturile reale principale |. Patrimoniul 17

tilor constituite in temeiul dispozitiilor noului Cod civil, prin aplicarea prevederilor ferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa patrimoniala in alta nu constituie o
art. 1941-1948 din acelasi cod, daca prin lege nu se dispune altel.
instrainare
in sfargit, potrivit art 31 alin. (3) C. cwv., sunt pairimonii de
afectatiune si Aceste dispozitn cu caracter de noutate in dreptul nostru civil impun cateva
masele patrimoniale fiduciare. Fiducia este institutie noua in legislatia civila
o observatii. Mai intai, ne putem intreba dac& termenul de ,,transfer’ utilizat de
romana, introdusa prin dispozitiile noului Cod civil. Pe terenul problemei puse fn
art. 32 C. civ. este cel mai adecvat cu putinta; in definitiv, a transfera un
discutie, precizam ca, potrivit art. 773 C. civ., fiducia reprezinta 0 operatiune bun, de
regula, semnifica trecerea |ui de la un titular la un alt titular, adica din
juridica pe temeiul careia una ori mai multe persoane, denumite constituitori, patrimoniul
unuia in patrimoniul altuia, ceea ce semnifica imprejurarea ca are loc o ,instrai-
transfera anumite bunuri ce pot consta in drepturi reale,
drepturi de creanta, nare” a bunului de la titularul dreptului asupra lui la un alt titular. Dimpotriva, in
garantii sau alte drepturi patrimoniale ori un ansamblu de asemenea bunuri, situatia examinata, textul dispune limpede cA nu opereaza o ,instrainare”. De
prezente ori viitoare, catre unul sau mai multi fiduciari, care le pun in valoare
pentru un scop determinat, in folosul unuia sau mai multor beneficiari Aceste aceea, poate ca mai exact ar fi fost s4 se spuna ca ,trecerea” unui bun dintr-o
bunuri alcatuiesc 0 masa patrimoniald autonomé, distinct& de
masa patrimoniala intr-alta nu constituie o ,instrainare”. Dincolo de aceasta
celelalte drepturt si
observatie pur terminologica ,,benigna”, in al doilea rand, chiar daca o asemenea
obligatii care se regasesc in patrimoniul fiduciarilor, Ca si in cazul celorlalte cazuri
de constituire a unor patrimonii de operatiune juridica nu constituie o instrainare, nu mai putin, ea are
afectatiune evocate mai sus, separarea clarA afi facuta cu
a patrimoniilor in cazul fiduciei determina respectarea conditiilor prevazute de lege. O aplicare a acestui principiu in
situatia juridic& a creditorilor partilor la gasim
materia regimurilor matrimoniale reglementata de nou! Cod civil roman. Am
aceasta operatiune juridica. Astfel, potrivit art. 786 C. civ., bunurile din
masa amintit mai sus ca, la incheierea casatoriei, sotii au posibilitatea
patrimoniala fiduciara — deci ,afectate” fiduciei — vor putea fi urmarite, in sa opteze pentru
conditiile unul dintre regimurile matrimoniale reglementate de noul cod. In acelagi timp,
legii, numai de c&tre titularii de creante care s-au nascut in legatura cu aceste
bunuri ori de acei creditori ai constituitorului fiduciei care au o dispozitiile acestuia permit sotilor sd modifice, prin vointa lor, in
timpul casatoriei,
garantie reala regimul matrimonial initial ales. Astfel, potrivit art. 369 C. civ., dupa cel
asupra bunurilor fiduciare, garantie ce a dobandit opozabilitate putin un
fata de terti, in an de. la incheierea cas&toriei, sotii pot, ori de cate ori doresc, sA inlocuiasca
conditiile legii, anterior constituirii fiduciei. Totugi, textul recunoaste un drept de
urmarire ce poate fi exercitat gi de ceilalti creditori ai constituitorului regimul matrimonial existent cu un alt regim matrimonial si s& jl cu
fiduciei, insa 'modifice,
numai fn temeiul unei hotarari respectarea conditiilor prevazute de lege pentru incheierea conventiilor
judecatoresti definitive prin care a fost admisa niale. Bunaoara, presupunand ca sotii au ales, la incheierea casatoriei, matrimo-
ca regim
actiunea de desfiintare a contractului de fiducie ori acesta le-a devenit, in orice matrimonial pe cel al comunitatii conventionale, art. 367 C. civ. permite acestora
mod, inopozabil, cu efect retroactiv. La randul Jor, titularii creantelor care s-au
nascut in legatura cu masa patrimoniala fiduciara nu vor
sa includa in comunitate, in tot sau in parte, cu anumite exceptii, bunuri proprii
putea urmari, pentru ori sa restranga comunitatea la anumite bunuri, indiferent de data dobandirii lor.
satisfacerea creantelor lor, decat aceste bunuri, cu
excepltia situatiei in care prin Un ,transfer” al unui bun propriu al unuia dintre soti in cadrul comunitatii con-
contractul de fiducie s-a prevazut in mod
expres obligatia fiduciarului ori a ventionale de bunuri nu constituie instrdinare; dar un asemenea transfer trebuie
constituitorului fiduciei sau a amandurora impreuna de a
raspunde pentru o parte $A se facd numai cu respectarea conditillor prevazute de lege. Spre exemplu,
sau pentru tot pasivul fiduciei. In acest din urma
caz, creditorii in cauza vor printre altele, art. 369 alin. (2) C. civ. impune ca, spre a fi opozabila tertilor,
urmari, mai intai, activul masei patrimoniale fiduciare modi-
si, numai in masura in care ficarea conventiei matrimoniale prin care s-ar realiza gi transferul in discutie s&
acesta se va dovedi neindestulAtor, vor putea fi urmarite bunurile
fiduciarului ori fie inscrisa in Registrul national notarial al conventiilor matrimoniale. Subliniem
ale constituitorului fiduciei sau ale
amandurora, in limita si in ordinea prevazuta ca aceasta formalitate priveste numai modificarea statutului matrimonial initial, si
de parti in contractul de fiducie.
nu insasi forma actului de transfer al bunului intr-o altaé masa patrimoniala.
in al treilea rand, art. 32 alin. (1) C. civ. impune ca transferul analizat sA se
;
10. Divizibilitatea patrimoniului
si transferul intrapatrimonial. Ca o con-
secinta a recunoasterii principiului divizibilitatii patrimoniului si a reglementarii faca fara prejudicierea creditorilor fiecdreia dintre masele patrimoniale
cuprinse
existentei, inlauntrul aceluiasi patrimoniu, a patrimoniilor de in aceasta operatiune. Aceasta inseamna, spre exemplu, ca transferul
afectatiune, art. 32 unui bun
C. Civ. instituie posibilitatea juridicd a transferului propriu al unuia dintre soti in cadrul comunitatii legale nu trebuie sa
intrapatrimonial. Potrivit alin. (1) prejudicieze
al acestui text, in cazul divizarii unui interesele creditorilor personali ai acestuia, dup& cum trecerea unor bunuri din
patrimoniu ori al existentei unui patrimoniu
de afectatiune in cadrul aceluiasi patrimoniu astfel comunitate in masa patrimoniala a bunurilor proprii ale sotilor nu poate fi de
divizat, avand acelasi titular,
poate opera un transfer al drepturilor $i obligatiilor dintr-o masa natura a-i prejudicia pe creditorii ale cAror creante s-au nascut in legatura cu acte
patrimoniala in
alta; un asemenea transfer se va face cu respeciarea eventualelor juridice privitoare la comunitatea lor legal4 de bunuri (art. 351-353 C. civ.).
zute de lege pentru a opera si fara conditii preva-
prejudicierea drepturilor creditorilor asupra
fiecarei mase patrimoniale. Textul precizeaz& c& intr-o asemenea
situatie trans-
18 Drepturile reale principale |. Patrimoniul 19

in sfargit, dupa cum s-a observat!'!, din moment ce transferurile de bunuri —


permite si explica gajul general al creditorilor chirografari;
efectuate intre masele patrimoniale ale aceluiasi patrimoniu nu constituie instrai- —
permite gi explica subrogatia reala cu titlu universal;
nari, actul juridic prin care se efectueaz&a un asemenea transfer nu trebuie sa fie —
permite si explica transmisiunea universala si transmisiunea cu titlu uni-
incheiat in forma autentica, chiar daca aceasta ar fi impusa de lege pentru un versal.
transfer propriu-zis, adica intr-un alt patrimoniu, de asemenea, transferul intra-
patrimonial nu este impozabil din punct de vedere fiscal. 13. Gajul general al creditorilor chirografari. Fara notiunea de patrimoniu
nu se poate explica de ce orice subiect de drept, persoana fizic& sau juridica,
11. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice intre vii. Din
raspunde de indeplinirea obligatiilor care ii incumba cu bunurile sale prezente si
moment ce patrimoniul este strans legat de subiectul de drept caruia ji apartine, viitoare. Altfel sous, nu se poate explica insusi gajul general pe care 1 au creditorii
nu este de conceput transmiterea lui prin acte fntre vii.
chirografari ai debitorului; sunt creditori chirografari acei creditori care nu dispun
O persoana fizica sau juridica poate transmite, prin asemenea acte, unul sau de garantie reala asupra unui bun determinat al debitorului lor. Preluand acest
mai multe drepturi din cuprinsul patrimoniului ei, dar nu insusi patrimoniul.
principiu ce era cuprins in dispozitiile art. 1718 C. civ. 1864"!, in prezent abrogat,
!,
Dupa cum s-a spus patrimoniul ramane legat de persoana titularului sau
atata vreme cat acesta este in fiinta.
art. 2324 alin. (1) C. civ. dispune ca cel ce este obligat personal raéspunde cu
toate bunurile sale mobile gi imobile, prezente si viitoare; ele servesc drept ga-
Transmisiunea universala a patrimoniului nu poate avea loc decat la decesul
rantie comuna a creditorilor sai.
unei persoane fizice sau in momentul reorganizarii si incetarii existentei persoa-
Creditorii chirografari au acea garantie constand in dreptul de gaj general,
nei juridice™!,
care priveste, in principiu, totalitatea bunurilor debitorului, indiferent de modifi-
imprejurarea ca dispozitiile art. 1747-1754 C. civ. reglementeaza posibilitatea carile care au loc in patrimoniul acestuia de /a nasterea
vanzarii unei mosteniri nu este de natura a duce la o alté concluzie. in realitate, creantei si pana in
momentul executarii. Asadar, obiectul dreptului de gaj general al creditorilor
vanzarea mostenirii presupune transmiterea catre cumparator a drepturilor si
chirografari fi constituie insusi patrimoniul debitorului, si nu bunuri concrete,
obligatiilor din care este alcatuité mostenirea ce face obiectul vanzarii. individualizate, care il compun. Debitorul, cu toate ca are datorii fat& de creditorii
De la acest principiu exista o singura exceptie in privinta persoanelor juridice,
sai, ramane liber sa igi administreze patrimoniul sau asa cum crede de cuviinta.
in sensul ca poate opera o transmisiune patrimoniala cu titlu universal fara ca
EI poate dobandi noi bunuri, poate sa le instraineze pe cele existente sau poate
persoana juridica sa igi inceteze existenta, anume atunci cand ea este supusa contracta noi datorii, cu conditia s& nu urmareasca a-si crea o stare de insol-
reorganizarii prin divizare partiala. Intr-adevar, potrivit art. 236 alin. (3) C. civ., vabilitate. Dupa cum s-a observat, termenul de gaj folosit in formularea acestei
intr-o asemenea ipoteza, o fractiune din patrimoniul unei persoane juridice care
functii a patrimoniului este utilizat jntr-o ,acceptie metaforica, pentru a evoca
isi mentine fiinta se desprinde si se transmite catre una sau mai multe persoane puterea pe care creditorul chirografar o are asupra patrimoniului debitorului”
juridice care exista sau care se infiinteaza in acest fel. Suntem deci in prezenta saul, Nu mai putin, fara dreptul de gaj general asupra patrimoniului debitorului,
unei transmisiuni de patrimoniu cu titlu universal ,intre vii’, adic& intre persoane
creditorii ar trebui s& isi constituie garantii reale — gajul propriu-zis, ipoteca,
juridice care ,,fiinteaza” sau care iau astfel ,fiinta’“).
privilegiile — care ar greva anumite bunuri din patrimoniul debitorului.
Actele de dispozitie facute de debitor cu privire la bunurile ce alcdtuiesc
patrimoniul sunt opozabile creditorilor chirografari de la nasterea creantei lor
Sectiunea a 3-a. Functiile patrimoniului pana la urmarirea bunurilor, sub rezerva dreptului pe care acestia fl au de a cere,
pe cale judecatoreasca, revocarea acelor acte facute de debitor in frauda drep-
12. Consideratii generale. Luarea in considerare a drepturilor si turilor lor, printr-o actiune specifica denumita actiunea revocatorie, in
obligatiilor conditiile
cu continut economic ce apartin unui subiect de drept ca o universalitate juridicd prevazute de art. 1562-1565 C. civ.
are anumite consecinte juridice subsumate prin ceea ce se denumeste ca
repre-
zinta functiile patrimoniului.
in dreptul civil roman se considera cA patrimoniul are trei
functii, si anume:

[ll
[l Art. 1718 C. civ. 1864 prevedea cA ,Oricine este obligat personal este tinut de a
A se vedea E. CHELARU, op. cit. (2012), p. 37.
2] A se vedea Fr. TERRE, PH. SIMLER, Droit civil. Les biens, 4° éd., Dalloz, Paris, 1992, indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile gi imobile, prezente gi viitoare”.
2] A se vedea V.
STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 27.
p. 6.
(1) C. civ., dac& dovedeste un prejudiciu constand in crearea
[3 Potrivit art. 1562 alin.
5!A se vedea GH. BELEIU, Drept civil roman. Introducere in dreptul civil. Subiectele
sau in marirea unei stari de insolvabilitate, creditorul poate cere sa fie declarate inopo-
dreptului civil, Casa de editura si presa ,Sansa” SRL, Bucuresti, 1993, p. 402-415. zabile actele juridice incheiate de debitor in frauda drepturilor sale; fraudarea avutd in
4] fbidem.
vedere de text este tocmai crearea ori marirea starii sale de insolvabilitate.
I. Patrimoniul 21
20 Drepturile reale principale

Trecerea creditorilor la executarea creantei marcheaza momentul fixarii in orice caz, pe plan general, se poate spune ca divizarea patrimoniului in mai
dreptului de gaj general asupra unor bunuri individual determinate din patrimoniul multe mase de bunuti, fiecare dintre ele cu regim juridic distinct, este de natura
debitorului, adicA asupra bunurilor efectiv urmarite. sa conduca la specializarea gajului general al creditorilor chirografari; dreptul lor
Din acest punct de vedere, apare cat se poate de judicioasa distinctia facuta astfel definit ,se restrange” la acea masa patrimoniala a debitorului in legatura cu
in literatura de specialitate intre functia patrimoniului ce permite si explica gajul care li s-a nascut creanta, vorbindu-se, intr-o asemenea situatie, despre gajul
general al creditorilor chirografari si ,mecanismul juridic prin care se exercita specializat al creditorilor chirografari. Gajul general in discutie ramane general,
aceasta functie”"), {ntr-adevar, functia in discutie are in vedere universalitatea, deoarece el poarta asupra unei intregi mase patrimoniale, chiar daca va fi limitat
totalitatea bunurilor care alcatuiesc patrimoniu! debitorului in miscarea acestora la activul patrimonial din acea grupare de bunuril"),
prin actele juridice incheiate de debitor cu privire la ,componenta concretaé” a In sfarsit, noul Cod civil instituie in art. 2325 posibilitatea pentru creditor si
patrimoniului sau, pe cand punerea in valoare a acestei functii, adicd insasi debitor s& convina a limita dreptul creditorului de a urmari bunurile ce nu fi sunt
exercitarea dreptului de gaj general de catre un creditor chirografar, semnifica ipotecate. Altfel spus, pe temeiul unei asemenea conventii, in caz de neindestu-
posibilitatea ca el sa urm&reasca drepturile reale si de creanta existente in lare a creditorului ipotecar din bunul ori bunurile ipotecate, pentru restul creantei
patrimoniul debitorului la momentul la care acesta decide inceperea urmaririi silite ori creantelor sale ipotecare, el devenind un creditor chirografar, se obliga sa nu
si, eventual, s& ia masurile prevAzute de lege pentru indisponibilizarea unor bu- urmareasca celelalte bunuri din patrimoniul debitorului sau.
nuri®! ori de desfiintare a unor acte juridice incheiate de debitor tn frauda dreptului
sau de gaj general, in calitate de creditor chirografar. Ins& art. 2324 C. civ. pre- 14. Patrimoniul si subrogatia reala cu titlu universall*!, Subrogatia in-
cizeaza ca nu pot face obiectul gajului general al creditorilor chirografari, nepu- seamna iniocuire. Ea este personala, cand o persoand ia locul alteia, in calitate
tand deci fi urmarite de catre acestia, bunurile insesizabile, caracter ce poate fi de titular al unui drept, si rea/a, daca un bun este iniocuit cu altul. La randul ei,
dobandit prin lege ori prin vointa partilor, cand aceasta o permite. subrogatia reala poate fi universala, cand se aplica la scara unui patrimoniu, sau
Astfel cum am aratat mai sus, patrimoniul se caracterizeaza, printre altele, cu titlu universal, atunci cand priveste o masa patrimoniala, o diviziune a
acesteia, si cu titlu particular, cand priveste un bun individual determinat. Aici ne
prin divizibilitatea sa, cu posibilitatea constituirii unor patrimonii de afectatiune.
Atunci se pune intrebarea: cum se raporteaza functia patrimoniului de a asigura intereseaza doar subrogatia reala. Asadar, daca in cuprinsul unui patrimoniu,
gajul general al creditorilor chirografari la divizibilitatea patrimoniului? Raspunsul respectiv al unei mase patrimoniale, un lucru este inlocuit cu altul, inlocuirea
la aceasta intrebare, inexistent in legisiatia romana sub regimul juridic al fostului poarta denumirea de subrogatie reala universala sau cu titlu universal. Aceasta
Cod civil, este dat de dispozitiile art. 2324 alin. (3) si (4) C. civ. roman in vigoare jnseamna ca locul oricarui bun din patrimoniu care este instrainat este luat de
de la 1 octombrie 2011. Daca este vorba despre un patrimoniu care este divizat, pretul incasat, iar daca pretul se investeste intr-un alt bun, acesta intra in
in general, in mai multe mase de bunuri, pe temeiul art. 2324 alin. (3) C. civ., patrimoniu jn locul valorii respective (in iudiciis universalibus pretium succedit
creditorii ale caror creante s-au nascut jn legatura cu o anumita diviziune a loco rei et res loco pretii). Facem precizarea ca subrogatia reala universala ori cu
titlu universal nu are a fi confundata cu transferul drepturilor si obligatiilor cu
patrimoniului, autorizata de lege, trebuie, mai intai, s4 urmareasca bunurile care
fac parte din acea masa patrimoniala; numai in masura in care aceste bunuri sunt continut economic dintr-o masa patrimoniala in alta, in conditiile art. 32 alin. (2)
insuficiente, ei vor putea urmari, pentru satisfacerea in intregime a creantelor lor,
C. civ., transfer ce nu constituie instrainare. Acest transfer” nu presupune inlo-
celelalte bunuri ale debitorului. cuirea unui bun din masa patrimoniala din cadrul careia acesta se produce cu un
De asemenea, art. 2324 alin. (4) C. civ. dispune ca, in situatia existentei unui alt bun, ci simpla schimbare a destinatiei bunului, prin vointa titularului patrimo-
niului inlauntrul cdruia opereaza un asemenea transfer.
patrimoniu de afectatiune constituit pentru exercitarea unei anumite profesii
autorizate de lege, bunurile care se gasesc in aceasta masa patrimoniala vor Datorita caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridica, drepturile si
putea fi urmarite numai de catre creditorii chirografari ale caror creante s-au obligatiile ce i! alcatuiesc pot fi inlocuite cu alte valori, fara ca universalitatea Iui
nascut in legaturd cu exercitarea acelei profesii. Mai mult, spre deosebire de sa fie afectaté. Permanent si automat valorile nou-intrate tntr-un patrimoniu iau
locul, se subroga celor iesite, capatand pozitia juridica avutaé de acestea din
situatia divizarii unui patrimoniu in general, dacé este vorba despre patrimoniile
de afectatiune in discutie, textul precizeaza ca acesti creditori nu vor putea urmari urma®l,
celelalte bunuri ale debitorului. Aceasta inseamna ca riscul ,insolvabilitati”” patri-
moniului de afectatiune va fi suportat de catre creditorii chirografari ce s-au tt] A se vedea L. Pop,
Dreptul de proprietate si dezmembrdmintele sale, Ed. Lumina
nascut in legatura cu exercitarea profesiei autorizate de lege. Lex, Bucuresti, 1996, p. 16.
21
Uneori, in literatura de specialitate, aceasta subrogatie este denumita si subrogatie
reald generala; a se vedea V. Stoica, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 22-24.
"l A se vedea V. STOICA, op. cit., ed. a 3-a (31 ©.
STATESCU, C. BIRSAN, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Tipografia
(2017), p. 28.
2] fbidem.
Universitatii din Bucuresti, 1988, p. 15.
22 Drepturile reale principale |. Patrimoniul 23

Functia juridica a subrogatiei reale universale sau cu titlu universal este aceea 15. Subrogatia cu titlu particular. Spre deosebire de subrogatia reala
de a asigura continuarea afectatiunii unui patrimoniu sau a unei mase dintr-un
universala sau cu titlu universal, care opereaza in mod automat, subrogatia reala
patrimoniu destinatiei economice concrete, specifice. Din acest punct de vedere, cu titlu particular se produce numai atunci cand legea o prevede in mod expres
subrogatia reala universala sau cu titlu universal se interfereaz& cu cealalta
si priveste un bun luat ut singulf".
functie a patrimoniului

dreptul de gaj general al creditorilor chirografari —, al Potrivit unor dispozitii cuprinse atat in unele legi speciale, cat si in noul Cod
carei continut il realizeaza gi il mentine, deoarece locul bunului instrainat va fi
civil, in dreptul civil roman in vigoare exista mai multe cazuri de subrogatie reala
luat de bunul primit in schimb, asa incat creditorul va putea sA urmdreasca, la
cu titlu particular, intre care mentionam cateva. Bundoara, art. 28 alin. (2) din
scadenta, bunuri concrete care se vor afla in patrimoniul debitorului la momentul
la care se porneste executarea. Acesta este sensul expresiei folosite in art. 2324 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica! dispu-
ne ca ipoteca gi privilegiul ce grevau bunul expropriat se stramuta prin efectul
alin. (1) C. civ., potrivit careia cel care este obligat personal raspunde cu toate
bunurile sale mobile si imobile, prezente gi viitoare”, ele reprezentand legii (de drept) asupra indemnizatiei de expropriere. Acest principiu este preluat
»garantia de art. 2330 alin. (2) C.civ., care araté ca sunt afectate platii creantelor
comuna a creditorilor sai”.
De asemenea, subrogatia reala universala are a fi raportata si la trasdtura privilegiate sau ipotecare, dupa rangul lor, sumele datorate in temeiul exproprierii
pentru cauza de utilitate publica sau cu titlu de despAgubire pentru ingradirile
patrimoniului de a fi divizibil, careia se subordoneaza. Intr-adevar, afectarea
i

aduse dreptului de proprietate, stabilite prin lege.


unor mase de bunuri dintr-un patrimoniu unei destinatii economice concrete este
Sau, potrivit art.45 din Codul silvic, administratorul padurilor proprietate
asigurata ca efect al divizibilitatii patrimoniului, iar subrogatia reala universala se
va producein interesul fiecdrei mase de bunuri din patrimoniu, asigurandu-i astfel publica a statului ia masuri de lichidare a enclavelor si de corectare a perimetrului
fondului forestier prin schimburi si/sau cumparari de terenuri, in numele statului,
destinatia. Spre exemplu, in cazul in care sotii au ales regimul matrimonial al
prin acte autentice; terenurile care fac obiectul schimbului vor dobandi situatia
comunitatii legale, daca se instraineaza un bun propriu, bunul procurat cu banii
juridica si destinatia terenurilor cu care se efectueaza schimbul.
incasati va intra in masa bunurilor proprii, iar daca se instraineaz4 un bun comun, Cazuri de subrogatie reala particulara se regdsesc si in noul Cod civil. Astfel,
valoarea lui de inlocuire intra in masa bunurilor comune.
potrivit art. 2330 alin. (1), daca un bun grevat cu un privilegiu ori o ipoteca a pierit
Subrogatia reala universala sau cu titlu universal functioneaza si in alte cazuri ori a fost deteriorat, indemnizatia de asigurare sau, dupa caz, despagubirea obti-
cu aceeasi finalitate, anume asigurarea
destinatiei masei de bunuri, cum ar fi nuta de titularul bunului va fi afectata platii creantelor ipotecare ori privilegiate,
necesitatea impartirii unui patrimoniu sau aceea a restituirii_ unui patrimoniu.
dupa rangul lor. Acelasi principiu opereaza in materia uzufructului, deoarece,
intr-adevar, in ipoteza in care mai multi succesori dobandesc impreuna un
potrivit art. 748 C. civ., in caz de distrugere a bunului care formeaza obiectul
patrimoniu, ei se aflain stare de indiviziune, a carei lichidare se face prin impéar-
dreptului de uzufruct din caz fortuit, fie aceasta si partiala, uzufructul va continua
teald (partaj). sa existe, deci se va transfera asupra despagubirii platite de tert sau, dupA caz,
Daca bunurile ce fac obiectul imp€rtelii (partajului) nu sunt comod
in natura, se va proceda la vanzarea lor la
partajabile asupra indemnizatiei de asigurare, daca aceasta nu este folosita pentru repa-
licitatie publica, iar suma obtinuta prin rarea bunului.
vanzare va lua, prin subrogare, locul bunurilor
instrdinate, urmand ca aceasta sa De asemenea, art. 2393 C. civ. din materia ipotecilor mobiliare, introduse in
se imparta intre copartasi proportional cu cota-parte din succesiune a fiecdruia
dintre ei [art. 676 alin. (2) lit. b) C. civ.]. Sau, urmarea anularii unei hot&rari legislatia noastra civila in locul fostelor garantii reale mobiliare ce erau regle-
jude- mentate in Codul civil de la 1864 sub denumirea de ,,gaj”, dispune ca cel ce achi-
catoresti declarative de moarte, celui care fusese declarat mort trebuie s4 i se
restituie patrimoniul. Astfel, potrivit art. 54 alin. (2) C. civ., cel care fost declarat zitioneaza un bun in cursul obignuit al activitatii unei intreprinderi care instrainea-
a za bunuri de acelasi fel dobandeste bunul liber de ipotecile eventual constituite
mort poate cere, dupa anularea hotararii judec&toresti declarative de
moarte, de instrainator privitor la acesta, chiar daca ipoteca este perfecta, iar dobanditorul
inapoierea in natura a bunurilor sale de la mostenitorii sai
prezumtivi, iar daca cunostea existenta ei. Intr-o asemenea ipoteza, ipoteca se va stramuta asupra
aceasta nu mai este cu putinta, restituirea se va face prin echivalent. in cazulin
care prezumtivii succesori ai celui declarat mort au instrdinat unul sau mai multe pretului sau asupra altor bunuri rezultate din instrainarea bunului ipotecat,
bunuri printr-un act cu titlu oneros catre un operand astfel o subrogatie reala cu titlu particular.
tert de buna-credinta, actul de instrai-
nare ramane vaiabil, iar in patrimoniul ce se inapoiaza va fi inclus 16. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal. La
pretul primit de
Succesor, Care se va subroga bunului sau bunurilor instrainate. Tertul dobanditor decesul unei persoane fizice sau in caz de reorganizare a unei persoane juridice
este de buna-credinta numai in masura in care nu se va face dovada ca, la data
dobandirii bunului, stia ori trebuia sd stie ca persoana declarata moarta este in fi Cu privire la comparatia intre subrogatia reala cu titlu universal (subrogatia reala
viata [art. 54 alin. (2) partea finala C. civ.]. generala) si subrogatia reala cu titlu particular, a se vedea V. STOICA, op. cit, ed. a 3-a
(2017), p. 24.
1 Republicata in M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011.
24 Drepturile reale principale

prin fuziune ori prin contopirea mai multor persoane juridice spre a constitui o
noua persoana juridica sau prin divizare, se transmit toate drepturile si obligatiile
care au apartinut subiectului de drept a carui fiinté inceteaza. Obiectul transmi-
siunii il constituie insugi patrimoniul ca universalitate juridica ce apartine acelui
subiect de drept, si nu drepturi si obligatii privite in mod izolat.
Capitolul al Il-lea. Drepturile reale
Daca intregul patrimoniu se transmite unui succesor, ne aflam jn prezenta si drepturile de creanta. Categorii intermediare.
unei transmisiuni universale. Daca se transmit fractiuni din patrimoniu c&tre mai
multi succesori, fiecare dintre ei primind 0 asemenea
fractiune, opereazA o
Clasificarea drepturilor reale
transmisiune cu titlu universal.
Dar atat succesorul universal, cat si cel cu titlu universal dobandesc atat acti-
vul, cat si pasivul patrimonial. Intre ei exista numai o deosebire cantitativa, nu
calitativa. Sectiunea 1. Drepturile reale si drepturile de creanté
Ambele transmisiuni nu pot fi concepute insa in afara notiunii de patrimoniu
in care se reflecta unitatea activului si pasivului, ce apartin si formeaza pattri- 17. Clasificarea drepturilor patrimoniale in drepturi reale si drepturi de
moniul unui anumit subject de drept"’, creanta. Am aratat ca in componenta patrimoniului intra numai drepturile subiec-
tive ce au un continut economic, adica sunt evaluabile in bani. Aceste drepturi se
clasifica in doua mari grupe: drepturile reale si drepturile de creanta.
Ca drepturi subiective civile patrimoniale, drepturile reale si cele de creanta
au caracteristici distincte. Evidentierea acestor caracteristici este necesara pen-
tru precizarea regimului lor juridic, mai ales din perspectiva circulatiei lor.
intr-adevar, componente ale patrimoniului unui subiect de drept, practic in cadrul
acestuia, drepturile reale si, in special, cele de creanta se gasesc intr-o continua
migcare, In scopul realizarii intereselor economice ale titularului lor, prin parti-
ciparea acestuia la circuitul civil general.
18. Drepturile reale. /us in re sunt acele drepturi subiective patrimoniale pe
temeiul carora tituiarul lor poate sA exercite anumite puteri, prerogative asupra
unui bun determinat, in mod direct si nemijlocit, fara interventia altei persoane.
Pentru a pune in evidenta imprejurarea ca in cazul drepturilor reale titularul
exercita direct si nemijlocit anumite prerogative asupra bunului care apare ca
obiect al dreptului sau, tn literatura juridicéa mai veche s-a spus uneori ca dreptul
real creeaza un raport nemijlocit intre om si lucru!"!. in realitate, ceea ce se urma-
rea prin aceasta afirmatie nu era altceva decat sublinierea ,puterilor’, a prero-
gativelor conferite titularului dreptului real asupra bunului ce constituie obiectul
dreptului sau.
Astazi doctrina este unanima in a considera ca dreptul real este un raport intre
oameni, cu privire ja lucruri. Numai astfel se poate recunoaste caracterul social
al raportului juridic civil care priveste un drept real.
Asa fiind, dreptul real presupune stabilirea unui raport juridic privitor la un bun
determinat intre una sau mai multe persoane ca subiect activ al raportului juridic
si toate celelalte persoane nedeterminate ca subiect pasiv, cu obligatia generala
negativa de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitarea prerogativelor drep-
tului real de catre titularul sau.

(1 A se vedea C. STATESCU, C. I'l


BIRSAN, Op. cit., p. 18. A se vedea C. HAMANGIU, |. ROSETTI-BALANESCU, AL. BAICOIANU, op. cif., p. 526.
26 Drepturile reale principale Il. Drepturile reale gi drepturile de creanta

19. Nu se poate nega faptul c& aceasta constructie are un caracter abstract.
Din acest punct de vedere, se.spune ca drepturile reale sunt absolute, adicd
Ce inseamna ,toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat’? Ca
suntem tot timpul in raporturi juridice cu privire la bunurile asupra cdrora avem opozabile erga omnes.
un drept de proprietate — spre exemplu, cu toate subiectele de Dimpotriva, in continutul dreptului de creanté vom gasi intotdeauna dreptul
drept de pe pa- subiectului activ — creditorul— de a pretinde subiectului pasiv — debitorul — sa dea,
mant? $i apoi, ce continut economic are ,obligatia generala negativa” ce revine
acestui subiect pasiv al raportului juridic ce poarta asupra unui drept real? sd facé sau sd nu faca ceva. De aceea, se spune ca drepturile de creanta sunt
Evident, zero. relative, adica opozabile inter partes.
Dar numai printr-o asemenea constructie abstracté se poate da caracter
22. Deosebirile prezentate, aparent esentiale, isi au limitele lor.
social acestui raport juridic. lar, atunci cand cineva aduce Mai intai, este de observat ca titularul dreptului real nu poate opune dreptul
atingere exercitiului
prerogativelor dreptului real de cAtre titularul sAu, nu se ,individualizeaza” in ca- sau tuturor decat sub forma negativa, in sensul ca toti sunt obligati sa ji respecte
drul raportului juridic ce priveste un drept real, ci se
naste un nou raport juridic, dreptul, dar nimeninu are vreo obligatie pozitiva in legatura cu acest drept!"),
un raport juridic obligational, un drept de temeiul caruia titularul drep- in al doilea rand, afirmatia cA dreptul real este absolut, pe cand cel de creanta
creanta, pe
tului lezat — creditorva pretinde celui care i-a ,atins”
dreptul real — debitor ~sa este relativ trebuie nuantata. intr-adevar, dreptul de creanta este relativ in sensul
il despagubeasca, adicé

s repare atingerea adusa. Fata de toate celelalte per- efectelor sale obligatorif, dreptul la care d& nastere poate fi exercitat de catre
soane nedeterminate subzista obligatia generala negativa de care aminteam mai creditor, iar obligatia trebuie executata de catre debitor. Dimpotriva, situatia juridi-
sus. ca creata intre parti este opozabila erga omnes, in sensul c& nimeni nu poate s&
20. Dreptul de creanta. /us ad rem este acel drept subiectiv stanjeneasca in vreun fel exercitarea drepturilor si obligatiilor partilor. Este vorba
patrimonial in aici despre clasica distinctie din materia efectelor contractului intre relativitate si
Virtutea caruia subiectul activ, denumit creditor, poate
pretinde subiectului pasiv, opozabilitate®!,
denumit.debitor, sa dea, sa facd sau sa nu facd ceva. Dupa cum dispune in prima in al treilea rand, sA presupunem cA, fiind vorba despre un drept real — spre
sa parte art. 2324 alin. (1) C. civ., debitorul se obliga ,personal”
fata de creditorul exemplu, dreptul de proprietate —, cineva aduce o atingere dreptului
sau; de aceea, drepturile de creanta sunt uneori denumite a fi drepturi ,perso- proprie-
tarului; bunaoara, acel cineva produce o stricdciune bunului in discutie. Intr-o
nale”!'],
asemenea situatie, se va crea un nou raport juridic, obligational de aceasta data,
21. Comparatie intre drepturile reale si drepturile de adica un drept de creanta, in sensul ca proprietarul va putea cere despagubiri de
creanta. Orice com- la autorul atingerii dreptului sau. El este creditorul obligatiei de despagubire, iar
paratie presupune evidentierea asem&n€rilor si deosebirilor intre categoriile
cel care i-a atins dreptul debitorul aceleiagi obligatii. Subzisté ins& obligatia
supuse acestei operatiuni intelectuale.
Exista o singura trasatura care reprezinta asemAanarea intre generala negativa a tuturor celorlalte persoane nedeterminate, mentinandu-se
drepturile reale si caracterul absolut al dreptului real, opozabil erga omnes.
drepturile de creanta: ambele fac parte din marea grupare — in fond, categorie —
a drepiurilor patrimoniale. Sa presupunem acum ca cineva este creditorul obligatiei asumate de o alta
Deosebirile intre ele sunt mai multe si presupun o analiza persoana de a-l transporta intr-un anumit loc. Suntem in prezenta unui drept de
nuantata. creanta, cu obligatia corelativa. Un tert impiedica pe debitor s& fl transporte pe
Din punctul de vedere al subiectelor,
dreptul real are ca subiect activ titularul creditorul acestei obligatii, ceea ce conduce la crearea unui prejudiciu pentru
Sau, iar ca subiect pasiv toate celelalte persoane nedeterminate, cu luarea in
creditor. Tertul a ignorat obligatia negativa de a nu stanjeni exercitiul dreptului
considerare limitelor acestei constructii juridice, asa cum am ar&tat mai sus.
a creditorului, care, ca situatie juridica, este opozabild erga omnes. Consecinta?
Dimpotriva, dreptul de creanta presupune un raport juridic intre subjectul activ Se nagte un nou raport juridic, tot obligational, pe temeiul caruia tertul va fi tinut
determinat sau cel putin determinabil, denumit creditor,
gi subiectul pasiv, sa il despagubeasca pe creditorul impiedicat in exercitiul dreptului sau.
denumit debitor.
In sfargit, este de retinut ca opozabilitatea in materia drepturilor reale impune
Din punctul de vedere al
continutului, dreptul real confera titularului sAu anu- uneori indeplinirea anumitor forme de publicitate, cum ar fi publicitatea transmi-
mite prerogative, puteri pe care acesta le exercitA direct
$i nemijlocit asupra siunilor imobiliare sau publicitatea ipotecilor.
obiectului dreptului su, iar toate celelalte persoane au
obligatia generala nega-
tiva de a se abtine s& impiedice in vreun chip 23. Din punctul de vedere al duratei lor, drepturile reale pot fi perpetue, cum
exercitiul prerogativelor respective.
sunt dreptul de proprietate si dreptul de servitute, sau sunt constituite pe o durata

(! Formularea ,oricine este [ll A se vedea FR. TERRE, PH. SIMLER, op. cit., p. 31.
obligat personal” se regasea gi in dispozitiile art. 1718 Pl A se vedea gi |. DELEANU, Opozabilitatea — consideratii generale, in Dreptul nr. 7/2001,
C. civ. 1864, in prezent abrogat.
p. 87 si urm., in special p. 91-95.

28 Drepturile reale principale ll. Drepturile reale si drepturile de creanta 29

mare de timp; spre exemplu, uzufructul in favoarea persoanelor juridice nu poate uzufructuarul poate cere oricui_ sa fi lase linistita folosinta a bunului primit in
fi mai mare de 30 de ani; atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufruct, chiar si proprietarului care i-a constituit acest drept.
el se reduce de drept la 30 de ani; la fel, daca a fost prevazut termenul uzufruc- Dreptul de preferinté consta in facultatea conferita titularului dreptului real de
tului in favoarea persoanei juridice, el nu poate fi mai mare de 30 de ani, legea a avea prioritate fata de titularii altor drepturi reale sau de creanta. Un creditor
prezumand ca a fost constituit pe acest termen. In privinta persoanelor fizice, ipotecar se va indestula cu preferinta pentru creanta garantata cu bunul ipotecat
legea dispune ca, daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma carac- din suma obtinuta ca urmare a executarii ipotecii; un creditor ipotecar de rangul |

terul sau viager (art. 708 C. civ.). va avea preferinta — in acelagi scop — fata de creditorul ipotecar de rangul II
Drepturile de creanta au o durata limitata in timp. asupra aceluiasi bun, la randu-i si el titular al unui drept real accesoriu dreptul

Privitor la categoria drepturilor reale ce erau reglementate de fostul Cod civil de ipoteca —, dar de rang inferior, etc.
roman de la 1864 gi de alte acte normative speciale, se afirma adeseori ca, din
25. Ni se pare insa ca si aici lucrurile nu sunt asa de nete si trebuie nuantate.
punct de vedere numeric, drepturile reale sunt limitate ca numar, in timp ce
drepturile de creanta sunt nelimitate. intr-adevar, pe langa contractele regle-
Sa presupunem ca A este titularul dreptului de proprietate asupra unui bun,
mentate de lege— asa-numitele contracte numite care a intrat fara temei in stapanirea lui B; A doreste sA redobandeasca bunul
-, partile pot imagina raporturi
juridice obligationale sub forma contractelor nenumite. De asemenea, nu trebuie proprietatea sa. Ce va putea face A, din punct de vedere juridic, in ipoteza in care
B refuza inapoierea de bunavoie a bunului? Va trebui sa intenteze o actiune in
pierdut din vedere ca un raport juridic obligational, adica un drept de creanta, se
revendicare impotriva lui B, in care va trebui sA dovedeasca dreptul de pro-
poate naste din orice fapta a omului cauzatoare de prejudicii, adicA din ‘fapte
ilicite, sau din anumite situatii care conduc la crearea unui dezechilibru patrimo- prietate asupra bunului in litigiu; odataé aceasta dovada facuta, B va fi obligat de
nial — cum ar fi imbogatirea fara temei legitim — si impun restabilirea echilibrului instanta sa fi restituie bunul. Se poate spune oare ca A a urmarit bunul gi ca a
beneficiat de dreptul de preferinta asupra bunului respectiv? Nu, el pur gi simplu
initial.
Observam ca, intr-adevar, drepturile reale sunt limitate ca numéar in a dovedit ca este proprietar si ca, aga fiind, cel ce
fi detine bunul fara drept trebuie
legislatia sa i-l restituie.
civila, dar numai la un moment dat. Nimic nu impiedica legiuitorul sa reglemen-
teze noi drepturi reale, anumite drepturi de folosinta, cu caracteristicile specifice S& admitem acum ca A are o creanta impotriva lui B, garantata cu o ipoteca
unor drepturi reale. Ca este asa ne dovedesc din plin dispozitiile cuprinse in asupra unui imobil proprietatea lui B, ipoteca inscrisa in registrul de publicitate
art. 551 C. civ. care, dupa ce enumera 10 categorii de drepturi reale, arata ca imobiliara.
sunt drepturi reale ,a/te drepturi (s.n., C.B.) carora legea le recunoaste acest Pana la scadenta, B vinde imobilul ipotecat; la scadenta el nu plateste datoria
caracter’. catre A, astfel ca acesta va urmdari bunul ipotecat in mainile noului proprietar pe
De asemenea, in literatura de specialitate s-a observat in mod judicios ca nu temeiul dreptului sau de ipoteca, il va scoate in vanzare in conditiile stabilite de
numai numéarul, ci si continutul juridic al drepturilor reale este, de regula, stabilit lege si se va indestula din pret, cu preferinta fata de creditorii chirografari ai
prin lege, afara de situatia acelor drepturi reale recunoscute in dreptul nostru civil proprietarilor.
care pot lua nastere prin vointa omului, cum sunt servitutile stabilite prin fapta lata de ce am fi tentati sA spunem ca, in realitate, dreptul de urmarire si dreptul
omului si dreptul de superficiel’l, In orice caz, ca regula de preferinté opereaza in privinta drepturilor reale accesorii pe langa drepturile
generalA, prerogativele de creanta — ipoteca, gajul si privilegiile -, nu gi in privinta drepturilor reale
corespunzatoare unui anumit drept real sunt cele prevazute de normele care fl
reglementeaza; prin vointa omului nu i-ar putea fi addugate alte prerogative. principale",
Consideraminsa ca este de conceput /imitarea lor prin manifestarea de vointa a
titularului unui drept real.

24. Dreptul de urmarire si dreptul de


preferinta. Spre deosebire de
drepturile de creanta, drepturile reale prezintaé doua prerogative suplimentare:
dreptul de urmarire si dreptul de preferinta. "1]
Practic, aceeagi este concluzia la care ajunge si profesorul V. Stoica, dar plecand
Dreptul de urmarire reprezinta facultatea titularului dreptului real de a pretinde de la un punct diferit, anume distinctia dintre prerogativele substantiale ale oricarui drept
bunul care formeaza obiectul dreptului sau din mana oricui s-ar afla. Astfel, subiectiv si latura sa procesuala, adica apararii lui in justitie pe calea unei
pro- posibilitatea
actiuni civile. Orice titular de drept real poate sa igi apere dreptul sau in justitie, pe cand
prietarul poate reclamainapoierea bunului sau de la cel care il detine fara temei; titularul unui drept real de garantie, ca se bucura de o asemenea posibi-
pe langa faptul
litate juridicd, prin intentarea actiuniiin justitie, din punct de vedere material, el va ,urmari”
indestularea sa jn calitate de creditor titular al garantie si va fi ,preferat” celorlalti creditori
cu garantii reale cu rang inferior si creditorilor chirografari; a se vedea V. STOICA, op. cit.,
"A se vedea V. STOICA, op. cit., vol. |, p. 104. ed. a 3-a (2017), p. 34.
30 Drepturile reale principale li. Drepturile reale si drepturile de creanta 31

Sectiunea a 2-a. Categoriijuridice intermediare sa Aceasta obligatie nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu incumba
oricarei persoane, ci numai proprietarului sau detinatorului ;
acestuial"l .

26. Precizari prealabile. in general, se admite cA la limita dintre drepturile Dupa cum s-a spus, sfera persoanelor la care se raporteaza obligatia reala
reale gi drepturile de creanta se situeaza doua categorii juridice intermediare. Ea ramane invariabil aceeasi, fiindca vechiul proprietar care a instrainat bunul
grevat
anume obligafiile reale de a face — obligatule propter rem — si cu o asemenea obligatie ,este complet liberat, iar detinatorul actual este debitor
obligatiile opozabile a

tertilor obligatiile scriptae in rem. E exclusiv din cauza si numai pe perioada de timp cat se afla in raport direct cu
Credem ca, din punctul de vedere al clasificarii drepturilor subiective bunul’?!,
patrimo-
niale in drepturi reale si drepturi de creanta, tot ca o categorie intermediara situa- Obligatiile scriptae in rem se caracterizeaza prin aceea ca sunt atat de strans
ta intre acestea doua pot fi considerate si drepturile de legate de stapanirea unui bun, incat creditorul nu poate obtine satisfacerea
i}

i
creatie intelectuala"|.
Desigur ca, facand 0 asemenea afirmatie, spre a evita orice confuzie, nu pierdem dreptului sau decat daca dobanditorul actual al lucrului va fi obligat sa respecte
i

din vedere niciun moment ca drepturile de creatie intelectuala sunt situate acest drept, degi nu a participat in niciun fel la incheierea contractului initial care
sila a condus la nasterea dreptului creditorului. Este cazul locatarului unui bun pe
granita dintre drepturile patrimoniale si cele personal-nepatrimoniale, deoarece
prezinta tras&turi specifice ambelor categorii. NU mai putin, consideram ca care locatorul |-a instrainat dupa incheierea contractului de locatiune. Intr-adevar,
trasaturile patrimoniale ce le caracterizeazA sunt de natura sa le situeze potrivit art. 1811 C. civ., daca bunul dat in locatiune este instrainat,
si la dreptul loca-
limita dintre drepturile reale si drepturile de tarului este opozabil noului dobanditor: daca imobilul dat in locatiune este inscris
creanta.
fn cartea funciara, iar locatiunea a fost nofatd in registrul de publicitate imobiliara;
27. Obligatiile propter rem gi daca imobilul nu este inscris in cartea funciara, dar locatiunea s-a facut printr-un
obligatiile scriptae in rem), Obligatiile
propter rem, cunoscute sub denumirea de obligatii reale de a face, reprezinta inscris cu data cerita, care este anterioara datei certe a actului de instrainare; in
indatoriri care revin detin&torului unui bun determinat cazul bunurilor mobile supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a
si au ca izvor legea sau
conventia partilor. indeplinit aceste formalitati privitoare la bunul obiect al locatiunii; in cazul celor-
Asttel, art. 74 din Legea nr. 18/1991, republicata, impune tuturor lalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.
de terenuri agricole obligatia de a asigura cultivarea acestora detinatorilor
si obligatia de a Observam ca, in toate aceste situatii, desi locatarul nu are niciun raport juridic
asigura protectia solului; detinatorii care nu isi indeplinesc aceste obligatii pot fi cu noul dobanditor al bunului, acesta, in conformitate cu dispozitiile legale
sanctionati in conditiile art. 75 si art. 76 din aceeasi lege. evocate, este obligat sa recunoasca si sa respecte locatiunea facuta inainte de
Asemenea obligatii sunt impuse de lege si tuturor instrainarea bunului, daca s-a facut printr-un act ce indeplineste conditiille de
detinatorilor de paduri:
asigurarea intretinerii si a respectarii amenajamentelor silvice; asigurarea pazei publicitate prevazute de lege.
$i a iniegritati: ionduiu: forestier, realizarea lucranlor de regenerare a
paduril;
prevenirea si combaterea bolilor $1 dunatorilor paduri! etc. 28. Drepturile de creatie intelectuala. Aceasta categorie cuprinde drepturile
In cea de-a doua ipoteza — conferite de activitatea spirituala desfasurata de oameni. O asemenea activitate
conventia partilor —, proprietarul unui fond aservit
igi poate asuma obligatia, spre exemplu, cu ocazia constituirii unei de durata sau chiar ca o sclipire a geniului uman se poate concretiza in opere
servituti de literar-artistice sau stiintifice.
trecere, de a efectua lucrarile necesare exercitiului servitutii.
Ambele situatii constituie sarcini reale — Mai intai, autorul unei opere literar-artistice are drepturi personal-nepatrimo-
obligatii reale de a face — impuse de
lege sau de vointa partilor, care greveaza dreptul asupra terenului si care, niale legate de creatia sa: dreptul de a fi recunoscut ca autor al operei, dreptul
de
accesorii ale acestuia fiind, se vor transmite odata cu bunul, fara a fi nevoie de a decide publicarea ei, dreptul de a cere ca opera sa sa nu ii fie atinsa de terti
nicio formalitate speciala de transcriere sau inscriere ori de o noua etc.
conventie a
partilor in acest sens. Astfel, art. din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor si drepturile co-
1

nexe'l dispune ca dreptul de autor asupra operei literare, artistice sau stiintifice,

" A se vedea FR. TERRE, PH. SIMLER, op. cit., p. 28-30; a se vedea, jn IC, STATESCU, C. BIRSAN, op. cit, p. 21; pentru alte categorii de obligatii propter rem,
Fr. acelasi sens, clasificate dupa natura lor, care poate fi civila, adica stabilite prin norme
juridice
de drept
ZENATTI, TH. REVET, Les biens, 2° éd. refondue, P.U.F., Paris, 1997, p. 48 si urm. civil, administrativa, stabilite prin norme ce impun anumite obligatii unor cate-
2! In literatura noastra detinatorilor
juridicd, aceste obligatii au fost denumite si analizate pe larg ca
gorii de bunuri a caror indeplinire este in sarcina autoritatilor conven-
drepturi patrimoniale atipice, a se vedea V. STOICA, op. cit., vol. 1, p. 112 administrative, si
si urm. Dimpo- tionala, adica stabilite prin conventia partilor, a se vedea V. Stoica, op. cit., ed. a 3-a
triva, alti autori continud a vedea in aceste obligatii, asemenea noua,
,categorii juridice (2017), p. 40 si urm.
intermediare”; a se vedea, in acest sens, O. UNGUREANU, C. MUNTEANU,
op. cit. (2008), 1 A se vedea |. LULA, Privire generald asupra obligatiilor ,propter rem”, .in Dreptul
p. 43-47; E. CHELARU, op. cit. (2009), p. 21-23.
1 A se vedea art. 17-18 din Legea nr. 46/2008 — Codul silvic. nr. 8/2000, p. 10.
13]
Republicaté in M. Of. nr. 489 din 14 iunie 2018.
32 Drepturile reale principale ll. Drepturile reale si drepturile de creanta 33

precum si asupra oricaror asemenea opere de creatie intelectuala este recu- Sectiunea a 3-a. Clasificarea drepturilor reale
noscut si garantat in conditiile legii. Acest drept este legat de persoana autorului
gi comporta atribute de ordin moral si patrimonial [alin. (1)]. De asemenea, textul
29. Drepturi reale principale si drepturi reale accesorii. in dreptul civil
prevede ca opera de creatie intelectuala este recunoscuta si protejata, indepen-
dent de aducerea fa cunostinta publica, prin simplul fapt al realizarii ei, chiar roman, drepturile reale se clasifica in drepturi reale principale si drepturi reale
neterminata. accesorii.
Din punct de vedere patrimonial, autorul are mai intai un drept real — dreptul Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existenta de sine
de proprietate asupra obiectului in care se materializeazA opera sa originald: stdtatoare in raport cu alte drepturi reale sau drepturi de creanta.
manuscris, pictura, sculptura, grafica etc. Drepturile reale accesorii sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta si,
Distinct de acest drept, autorul operei si, in cazul operelor literare, pe o durata in consecinta, existenta lor depinde in mod direct si nemijlocit de existenta drep-
de timp, mostenitorii lui au un drept de natura patrimoniala ce rezult& din valo- tului pe care il garanteaza.
rificarea creatiei respective. Cum s-a spus!"], pe drept cuvant, este vorba, intr-o Asadar, drepturile reale accesorii sunt accesorii pe langa drepturile de
asemenea situatie, despre un drept incorporal de natura mobiliara, distinct de creanta.
bunul corporal in care s-a concretizat opera creata de autor?)
30. Categorii de drepturi reale principale. in mod traditional, ca principiu,
Asemanator se prezinta lucrurile gi in celelalte domenii ale activitatii intelec-
sunt drepturi reale principale dreptul de proprietate si dezmembradmintele
tuale: desenele gi-modelele, marcile de fabricd, de
comert si de serviciu, inova- acestuia.
tille.
Totusi, infatigarea drepturilor reale principale in dreptul civil in vigoare este
Chiar gi scrisorile, rezultat al corespondentei purtate intre anumite persoane,
mult mai complexa. Astfel, din punctul de vedere al regimului juridic aplicabil,
pot pune probleme din punctul de vedere al discutiei noastre"!, Astfel, o scrisoare
dreptul de proprietate poate fi drept de proprietate publica, ce apartine, in regim
trimisa unei persoane presupune, mai intai, dreptul de proprietate asupra inscri-
de drept public, statului si unitatilor administrativ-teritoriale, si drept de proprietate
sului in care ea se incorporeaza si care apartine destinatarului ei. Este vorba
privata, ce poate apartine oricarui subject de drept. De altfel, art. 552 C. civ.
despre un drept asupra unui bun mobil corporal. Apoi, se poate pune problema
dispune ca proprietatea este publica sau privata.
dreptului de a face uz de acea scrisoare prin posibilitatea comunicarii continutului Din punctul de vedere al subjectelor si al regimului de punere in valoare,
ei tertilor, afara daca expeditorul si detindtorul nu au decis ca el sa ramana
subiectele de drept public — statu si unitatile administrativ-teritoriale — pot consti-
confidential. in sfargit, scrisorile respective pot fi publicate intr-o opera structurata tui cu privire la bunurile proprietatea lor publica urmatoarele drepturi corespun-
ca atare, caz in care vom fi in prezenta unui drept de creatie literara gi artistica
zatoare (art. 866 C. civ.):
ce are ca autor pe cel care face selectia, adnotarile, comentariile gi publicarea. —
dreptul de administrare;
Drepturile de creatie intelectuala nu sunt, asadar, nici drepturi reale — dar
dreptul de concesiune;

elemente din aceste drepturi nu le sunt straine —, nici drepturi de ~ dreptul de
creanta, desi folosinta cu titlu gratuit.
prezinté asemanari si cu acestea, cel putin sub aspectul lor economic.
Dreptului de proprietate privata, indiferent de titular — subiectele de drept
Dar nu sunt drepturi de creanta prin ele insele, pentru cA nu presupun exer-
public sau persoanele fizice si persoanele juridice de drept privat —, ii corespund
citarea lor asupra unui debitor determinat sau cel putin determinabil.
dezmembramintele acestuia, respectiv:
Ele confer titularului posibilitatea punerii lor in valoare in diverse moduri ~ dreptul de uzufruct;
si,
din acest punct de vedere, se apropie de drepturile reale ca drepturi exclusive de
dreptul de uz;

exploatarel, Este ratiunea pentru care in teoria dreptului si in practicé se vor- —
dreptul de abitatie;
beste despre proprietatea literara gi artistica, proprietatea industrialA etc. De
dreptul de servitute;

aceea, aceste drepturi formeaza obiect distinct de cercetare al unei ramuri
dreptul de superficie.

moderme a dreptului privat — dreptul de proprietate intelectuald.
Noul Cod civil roman contine in art. 551 0 enumerare ,numerotata’” a tuturor
drepturilor reale din sistemul nostru de drept, principale si accesorii. Astfel, potri-
vit acestui text, sunt drepturi reale:
1. dreptul de proprietate;
" A se vedea FR. TERRE, PH. SIMLER, op. cit., p. 28. 2. dreptul de superficie;
1 Precizam ca nu avem in vedere aici contractul de editare care creeazA
-

drepturi si 3. dreptul de uzufruct;


obligatii in cadrul unui raport juridic obligational ce are acest izvor.
5! A se vedea FR. 4. dreptul de uz;
TERRE, PH. SIMLER, Op. cit, p. 29.
4l fhidem. 5. dreptul de abitatie;
34 Drepturile reale principale ll. Drepturile reale si drepturile de creanta 35

6. dreptul de servitute;
7. dreptul de administrare;
dar recunoscut atat de practica judiciara, cat si de doctrinal", Pe temeiul dreptului
8. dreptul de concesiune;
de retentie, debitorul obligatiei de restituire a unui bun are posibilitatea sa refuze
9. dreptul de folosinta; executarea acesteia pana cand titularul bunului care pretinde restituirea ii va plati
10. drepturile reale de garantie;
eventualele cheltuieli pe care el le-a facut cu conservarea, intretinerea sau
11. alte drepturi carora legea le recunoaste acest caracter. jmbunatatirea bunului in cauza. Astfel, art. 2495 C. civ, dispune ca cel care este
dator sa remita sau sa restituie un bun poate sa fl retina, cat timp
creditorul
restituirii nu igi executa obligatia sa izvorata din acelagi raport de
31. Drepturile reale accesorii. Enumerate in categoria drepturilor reale de drept sau, dupa
art. 551 C. civ., drepturile reale de
garantie sunt drepturi accesorii pe langa un
caz, atat timp cat creditorul nu il despagubeste pe debitorul restituirii pentru chel-
drept de creanta. Articolul 2323 C. civ. dispune ca intreg Titlul XI al CartiiaV-aa tuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru
prejudiciile
codului, intitulat ,,Privilegiile si garantiile reale”, reglementeaza privilegiiie, precum pe care, eventual, bunul i le-a cauzat, legea putand stabili gi alte situatii in care o
si garantiile reale destinate s4 asigure indeplinirea unei obligatii patrimoniale de persoana este indreptatita a exercita un asemenea drept de retentie.
catre debitorul acesteia. Sunt drepturi reale accesorii
privilegiile, ipoteca si gajul.
Ca drepturi reale accesorii pe langa drepturile de
creanta, ele urmeazé a fi
cercetate pe larg la teoria generala a obligatiilor, de aceea nu vom face decat 0
scurta evocare a fiecarei categorii.
Astfel, art. 2333 C. civ. defineste privilegiul ca o preferintaé acordata de lege
unui creditor in considerarea
creantei sale. Privilegiile sunt opozabile tertilor fara
a fi necesara inscrierea lor in registrele de publicitate, afara dac&d
legea nu
prevede altfel, iar creditorul privilegiat este preferat celorlalti creditori, chiar daca
drepturile acestora s-au nascut ori au fost inscrise inaintea nasterii privilegiului
(art. 2334-2335 C. civ.).
Cat privegte jpoteca, potrivit art. 2343 C. civ., ea este un
drept real asupra
unor bunuri mobile sau imobile ale debitorului, care sunt afectate
garantarii
executarii unei obligatii. Articolul 2345 C. civ. precizeaza cd
dreptul de ipotecd se
mentine asupra bunurilor astfel grevate ,in orice mana ar trece”, deci in mainile
oricui s-ar afla, iar creditorul ipotecar are dreptul de
a-si satisface creanta, in
conditiile legii, inaintea creditorilor chirografari, precum si inaintea celorlalti cre-
ditori ipotecari de rang inferior. Daca prin
lege nu se dispune ailtfel, ipoteca nu
este opozabila tertilor decat din ziua inscrierii ei in
registrele de publicitate
(art. 2346 C. civ.).
La randul sau, gajul este un contract accesoriu prin care
debitorul, in scopul
garantarii execut&rii obligatiei asumate fata de creditorul sau, remite ori lasa in
pastrare acestuia anumite bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise
in forma materializata (art. 2480 C. civ. si art. 186 din
Legea nr. 71/2011 de
punere in aplicare a noului Cod civil)!"),
in principiu, gajul este un drept de garantie real accesorie
pe langa un drept
de creanta, care presupune deposedarea debitorului, astfel cA el are ca
obiect
bunuri ce pot fi stapanite in materialitatea lor,
categorie de bunuri ce include
titlurile negociabile ,materializate” intr-un inscris de valoare.

32. O garantie care se situeaza la limita


garantiilor reale este dreptul de
retentie, nereglementat ca atare de legislatia noastra anterioara noului Cod civil,
ft Urmand
,,indemnurile” exprimate in literatura de specialitate, prin preluarea caracte-
"l A se vedea gi AL. BLEOANCA, in Nou! Cod civil. Comentarii, doctrina risticilor sale esentiale determinate in practica judecatoreasca, noul Cod civil
si jurisprudenta. reglemen-
teaza dreptul de retentie in mod distinct fn Titlul XI al Cartii a V-a ,Despre obligatii”, titlu
Vol. lil. Art. 1650-2664, Ed. Hamangiu,
Bucuresti, 2012, p. 893-894. consacrat privilegiilor si garantiilor reale.
a
fecmssice.
(
ds pops chal:

Capitolul al Ill-lea. Dreptul de proprietate.


Definitie. Caractere juridice. Continut.
Conditii generale de exercitare

Sectiunea 1. Definitia dreptului de proprietate

33. Precizari preliminare. Aparuta, practic, odata cu insagi aparitia omului pe


pamant, proprietatea a stat si sta la baza dezvoltarii societatii omenesti.
In toate lucr&rile din literatura juridicA ce este consacrata materiei drepturilor
reale sau numai dreptului de proprietate se recunoaste ca suntem in prezenta
unui concept deosebit de complex, cu multiple semnificatii de ordin istoric, socio-
logic gi juridic, aflat intr-o permanenta evolutie.
Insasi notiunea de proprietate formeaza obiect de controversa.
Daca la inceputurile organizarii existentei omului ca fiinté sociala insugirea
premiselor asigurarii traiului sau a aparut ca fireasca, dezvoltarea vietii sociale a
impus ordonarea relatiilor dintre oameni. Realizata mai intai la nivelul unor comu-
nitati teritoriale restranse, de-a lungul istoriei, s-a ajuns la formarea de colectivitati
din ce in ce mai mari, unite prin diferite scopuri, pentru ca, la un moment dat,
oamenii sa se organizeze in state. Ca entitati organizate, primele formatiuni sta-
tale au edictat norme juridice care au avut in vedere si raporturile de proprietate.

34. Proprietatea ca relatie sociala si dreptul de proprietate ca raport


juridic. Degi in limbajul comun aceste doua notiuni se confunda — in definitiv,
fiecare dintre noi sounem: sunt proprietarul cutarui bun, societatea X este proprie-
tara uzinei Y, statul este proprietarul bogatiilor subsolului etc. -, continuam sa
credem ca nu se poate pune semnul egalitatii intre proprietate, ca relatie
economica, si dreptul de proprietate, ca raport juridic!"),
Relatia economica de proprietate inseamna insusirea premiselor naturale ale
oricarei producti. In oranduirea comunei primitive, omul si-a insusit primele
bunuri de cate ori a avut nevoie, aga cum le-a gAsit in natura. Insusirea exercitata
de unul a fost incet recunoscuta de ceilalti. Daca unul a produs ceva ce repre-
zenta mai mult decat ti era necesar si a constatai ca altcineva a produs alte bunuri
care il interesau, s-a ajuns la schimb, apoi la piata, apoi la organizarea sociala,
care a insemnat o anumita specializare a activitatii umane prin diviziunea muncii.
Membrii comunitatilor umane in curs de formare s-au recunoscut fntre ei sau,
la scara comunitatilor, fntre ele, ca proprietari de bunuri. Sau, altfel sous, puterea

f
lt] A se vedea C. STATESCU, C. BIRSAN, op. cit, p. 27.

=
38 Drepturile reale principale
(li. Dreptul de proprietate notiuni generale 39

exercitata de cineva asupra bunului sau a trebuit recunoscuta de


ceilalti. Proprie- Mentionam ca dispozitiile art. 44 alin. (4) din Constitutia revizuita interzic in
tatea s-a transformat in relatie sociala de
insusire, iar cand aceast& relatie sociala
a fost cuprinsa in norme juridice — de la cutuma mod expres nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silité in proprietate
pana la norma edictata de enti-
tatea care a ajuns sa 0 ordoneze, sao reglementeze, anume statul publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice ori
~, ea a devenit
raport juridic, anume drept de proprietate. de alta natura discriminatorie a titularilor bunurilor.
Articolul 136 din Titlul IV al Constitutiei, consacrat economiei si
Desigur, la scara dezvoltarii omenirii, acest proces s-a petrecut lent diferit finantelor pu-
si blice, dispune ca proprietatea este publica sau privata; proprietatea publica apar-
de la o comunitate la alta. Esenta lui ins&
ramane, in conceptia noastra, aceeasi:
transformarea relatiei sociale de proprietate intr-un tine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale [art. 136 alin. (2)]. In alin. (3) si
raport juridic, cu toate
consecintele ce decurg de aici. (4) ale aceluiasi text constitutional sunt determinate bunurile care fac obiectul
Dupa cum s-a spus!", ,ar trebui sa intelegem ce vrea sA insemne exclusiv al proprietatii publice si care le este regimul juridic, iar art. 136 alin. (5)
notiunea de dispune ca proprietatea privata este, in conditiile legii organice, inviolabila.
proprietate. Proprietatea este o forma juridica ce nu are nimic universal in ea.
Cea de astazi are putine trasaturi comune cu cea din Retinem, agadar, ca, in conceptia constituantului roman, dreptul de proprie-
epoca feudala, dar are o tate apare ca un drept fundamental al cetatenilor tari, inscris printre celelalte
legatura de filiatie siguré cu proprietatea din dreptul roman. De unde ideea c&
proprietatea nu ar fi decat expresia juridica a raporturilor ce rezulta dintr-un sis- drepturi gi libertati publice fundamentale recunoscute si aparate de orice consti-
tem economic determinat, analiza de la care subtilul Marx tutie democratica moderna. Totodata, aga cum vom arata in dezvoltarile ulterioa-
duce controversa cu
naivul critic universal (al re, Constitutia reglementeaza formele fundamentale ale dreptului de proprietate
proprietatii) care a fost inaintagul sau P.J. Proudhon”21.
in Romania — proprietatea publica si proprietatea privata — gi liniile generale ale
35. Constitutia Romaniei despre regimului lor juridic.
dreptul de proprietate™), fn Titlul [I din
Constitutia Romaniei revizuita, intitulat ,Drepturile, libertatile si indatoririle fun-
36. Dreptul de proprietate in fostul Cod civil roman de la 1864. Aparent,
damentale”, la Capitolul If care reglementeaza drepturile si
libertatile fundamen- S-ar putea spune ca institutia centrala a fostului Cod civil roman in vigoare de la
tale, art. 44 prevede ca »Dreptul de proprietate, precum
si creantele asupra sta- 1865, dupa modelul sau napoleonian de la 1804, este proprietatea. Aceasta idee
tului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor
drepturi sunt stabilite de lege” ar putea fi sustinuta de faptul ca in Cartea
(s.n., C.B.). De asemenea, acelasi text prevede principiul constitutional a Il-a a codului se vorbea ,Despre
potrivit cu bunuri si despre osebitele modificari ale proprietati’, iar intreaga Carte
Care proprietatea privata este garantata ocrotita in mod a Ill-a,
si egal de lege, indiferent adica cea mai mare parte a reglementarilor pe care ea le cuprindea, era consa-
de titular.
crata diferitelor moduri prin care se dobandeste proprietatea.
Apoi, textul art. 44 contine dispozitii de principiu privitoare la conditiile in care
cetateni straini iapatrizi pot dobandi dreptul de propnetate privata asupra
terenurilor, la exproprierea pentru cauz& de utilitate publica, modul in care o si
Privite lucrurile prin prisma dinamicii dreptului civil, adicd a
valorilor, ideea poate fi sustinuta.
circulatiei bunurilor

In realitate ins, Titlul II al Cartii a Il-a, care era intitulat


autoritate publica poate folosi subsolul oric&rei Despre proprietate”,
proprietati imobiliare pentru lucrari consacra doar trei articole insusi dreptului de proprietate. Astfel, art. 480 C. civ.
de interes general,
obligatiile ce decurg din raporturile de vecinatate si cele de 1864 incerca s& dea definitie dreptului de proprietate, spunand c& acesta este
protectie a mediulul, posibilitatea confiscari, numat in conditiile legu, a bunurilor o
destinate, folosite sau rezultate din infractiuni ori dreptul ce are cineva de a se bucura $1 dispune de un lucru in mod exclusiv si
contraventii, precum si regula absolut, insa in limitele determinate de lege.
potrivit cu care averea dobandita in mod licit nu poate fi confiscata.
Este limpede ca, in conceptia fostului Cod civil, dreptul de proprietate confe-
rea titularului sau anumite atribute; cé sintagma ,a se bucura” semnifica posi-
bilitatea pentru proprietar de a stapAni bunul fn aceasta calitate si de a-| folosi in
"l A se vedea Fr. interesul gi in puterea sa; ca lui se recunostea si dreptul de a dispune de bunul
ZENATTI, TH. REVET, op. cit., p. 142. i
1 Este vorba despre celebra lucrare a lui PJ. care formeaza obiectul dreptului sau; ca el exercita aceste prerogative in mod
PROUDHON, Ce este proprietatea, din
anul 1840, in care el sustine ca ,aceasta n-ar fi decat un
I] Avem in vedere furt” (ibidem). exclusiv gi absolut, insa in limitele determinate de lege.
dispozitiile pertinente din Constitutia RomAniei, revizuita
cata, cu actualizarea denumirilor si cu noua numerotare a si republi- Apoi, art. 481 C. civ. 1864 prevedea ca nimeni nu poate fi silit a ceda proprie-
textelor, in M. Of. nr. 767 din 31 tatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica gi printr-o dreapta si preala-
octombrie 2003, astfel cum a fost modificata
si completata prin Legea de revizuire a
Constitutiei nr. 429/2003 (M. Of. nr. 758 din 29 octombrie 2003). Aceasta bila despagubire, ceea ce inseamna ca textul formula principiul exproprierii
lege a fost apro- pen-
bata prin referendumul national din 18-19 octombrie 2003 tru cauza de utilitate publica. In sfarsit, tot la nivel de principiu, art. 482 din
a intrat in vigoare la data de
29 octombrie 2003, data publicarii in M. Of. nr. 758 din 29 si acelasi
octombrie 2003 a Hotararii cod reglementa accesiunea in materia proprietatii, potrivit cu care proprietatea
Constitutionale nr. 3 din 22 octombrie 2003 pentru confirmarea Curtii
rezultatelor acestui refe- unui.lucru mobil ori imobil dadea drept asupra a tot ce producea lucrul gi asupra
rendum.
a tot ce se unea ca accesoriu cu lucrul, fntr-un mod natural sau artificial. Evident,
40 lil. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 41
Drepturiie reale principale

dreptul ,,la tot ce produce lucrul” nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul firesc al de regula, cel ce a constituit dreptul de uzufruct este proprietarul bunului, care
exercitiului prerogativei jus fruendi, recunoscuta titularului dreptului de pro- continua sa exercite atributul dispozitiei asupra bunului dat in uzufruct altel
prietate. persoane. La fel, superficiarul poate exercita atributele de posesie gi folosinta si,
in anumite limite, chiar si atributul de dispozitie.
37. Dreptul de proprietate in noul Cod civil. Intreaga Carte a Ill-a a noulu: Prin urmare. simpla intrunire a atributelor prin care se exteriorizeaza dreptul
Cod civil esie consacraia materei bunuriior. Primui titlu al acester de proprietate nu este suficienta pentru definirea acestu: Cl
carti vorbeste drept, trebuie preci-
despre bunuri si drepturi reale in general, ca obiecte ale dreptului de proprietate. zata pozitia specifica a celui caruia el apartine sau a celui care exercita aceste
Retinem din acest titlu enuntul art. 552 C. civ., subsumat capitolului ce
enunta atribute.
»drepturile reale in general’, potrivit cu care proprietatea este publica sau Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiasi bun,
privata,
fiind astfel puse in lumina categoriile fundamentale ale dreptului de
proprietate in proprietarul exercité atributele juridice ale dreptului de proprietate in putere
dreptul nostru civil. Titlurile urmatoare ale aceleiasi carti reglementeaza succesiv proprie si in interes propriu.
dreptul de proprietate privaté, dezmembramintele acesteia, fiducia, administrarea Proprietarul exercita atributele dreptului sau fn putere proprie, deoarece el se
bunurilor altuia, dreptul de proprietate publica, publicitatea imobiliara
prin cartea supune numai legii. Celelalte persoane, altele decat proprietarul, exercita unele
funciara si posesia. Simpla evocare a acestor titluri sistematizarea atribute ale dreptului de proprietate fn virtutea puterii transmise de proprietar si
evidentiaza
mult mai riguroasa a materiilor consacrate dreptului de in conformitate nu numai cu legea, dar si cu vointa proprietarului care,
proprietate, realizata prin recunos-
dispozitiile legii civile romane fundamentale prin introducerea in cadrul noului cod candu-i-le altuia asupra unui bun ce ji apartine, le concretizeaza gi le fixeaza
i

a dispozitiilor privitoare la dreptul de proprietate publica a celor consacrate limitele de exercitare!"!.


si pu- .
blicitatii imobiliare, reglementate anterior prin legi speciale ori prin norme dispa- A doua particularitate a dreptului de proprietate este aceea ca
rate, cum era regimul juridic al proprietatii publice. De asemenea, proprietarul
evidentiem exercita atrioutele dreptului sau de proprietate fn interesul sau propriu. Chiar da-
reglementarea in noul Cod civil a unor institutii noi in dreptul civil roman, cum
sunt fiducia si administrarea bunurilor altuia.
c titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanta, prin exercitarea acestor
atribute, urmaresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul SU-
38. Definitia dreptului de proprietate. Literatura juridica de biect de drept care exercita, direct sau indirect (prin alte persoane), plenitudinea
specialitate este atributelor proprietati, 7p cele din urma, in propriul sau interes,
unanima in a defini dreptul de proprietate prin punerea in
evidenta a atributelor Sintetizand cele expuse succint, dreptui de proprietate se concretizeaza in
pe care acesta le confera titularului sau: posesia, folosinta gi dispozitia. Aceasta
urmatoarele elemente:
pare a fi $i conceptia noului Cod civil roman care, in art. 555, defineste, discutabil, ~ sub aspect economic, este un drept de apropriere a unor bunuri, corporale
numai dreptul de proprietate privata ca fiind dreptul titularului de a
poseda, a sau incorporale;
folosi gi a dispune de un bun in mod exclusiv, absolut
si perpetuu, fn limitele
stabilite de lege, precizand ca, in conditiile legii, el este

exprima o relatie sociala de apropriere;
susceptibil de modalitati
si dezmembraminte, dupa caz.
—cuprinde in continutul sau atributele posesiei, folosintei si dispozitier,
Consideram ins& cé o asemenea definitie nu este de natura s& puna in evi-
— atributele
dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin puterea
si in interesul sau propriu.
denta $i continutul social-economic al dreptului analizat!'!. Cu alte cuvinte, spre a
in concluzie, dreptul de proprietate este ace! drept subiectiv care da
intelege, sub aspect juridic, in ce consta raportul de apropriere, a carui expresie expresia
este dreptul de proprietate, trebuie descifrat modul in care sunt exercitate atri- aproprierii unui bun, drept care permite titularului sa posede, sd foloseasca si sa
butele conferite de acest drept. dispuna de acel lucru, in putere proprie si in interes propriu, in cadrul si cu res-
Este posibil ca unele dintre atributele dreptului de proprietate sa fie exercitate pectarea legislatiei existente™.
de catre o alta persoana decat proprietarul, in temeiul unui 39. Scurta privire de ordin istoric asupra evolutiei dreptului de proprie-
drept real derivat din
dreptul de proprietate, dupa cum arata art. 555 alin. (2) C. civ., sau in temeiul tate], Am aratat mai sus ca, atunci cand in societatea primitiva oamenii si-au
unui raport juridic obligational. Spre exemplu, in cazul unui contract de
inchiriere,
locatarul detine bunul inchiriat si il foloseste. Dar el exercita aceste atribute numai
in masura in care i-au fost conferite de {bidem.
proprietar!2], Mai mult, si uzufructuarul M1

este titularul unui drept real care ii confera stapanirea si folosirea unui [21 C. STATEscu, C. BIRSAN, op. cit, p. 32.
bun; dar, 81
Ibidem; pentru alte definitii ale dreptului de proprietate, a se vedea M. TOMA, Drept
civil. Drepturile reale, Ed. si Tipografia Argument, Bucuresti, urm.
1999, p. 66 si
"lA se vedea C. STATESCu, C. BIRSAN, op. cit., p. 31; L. Pop, op. cit., p. 34.
4) Pentru o prezentare pe larg a ,profilului istoric” al dreptului de proprietate, ase vedea
21 C. STATESCuU, C. BIRSAN, op. cit, p. 31. O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, op. cit. (2008), p. 110 si urm.
'

42 Drepturile reale principale Il. Dreptul de proprietate —


notiuni generale 43

insusit primele elemente necesare existentei lor, a fost vorba despre o insusire acestor trasaturi este reglementarea, chiar si sumara, a dreptului de proprietate
la nivelul individului.
jn Codul civil francez de la 1804, care consacra toate aceste atribute.
Asupra anumitor bunuri, in special pamantul, insusirea se realiza la nivelul Se recunoaste doar posibilitatea statului de a expropria pe particulari, dar
unor colectivitati, care au devenit din ce in ce mai mici, pana la nivelul unei familii.
numai pentru interese de utilitate publica gi cu plata de despagubiri.
Adevarata consacrare juridicé a dreptului de proprietate apare insa in
dreptul Dreptul de proprietate a continuat sa evolueze si in epoca moderna gi con-
roman, in epoca celor XII Table, cand s-a ajuns, pe diferite cai, la
partajarea temporana. Mai intai, este de retinut ca s-a extins insusi domeniul acestui drept
pamantului gi la instituirea unui drept de proprietate individuala ce avea ca titular
pe pater familias, care exercita puterea deplina asupra bunurilor proprietatea sa: prin aparitia si reglementarea drepturilor de proprietate intelectuala asupra crea-
dominium ex jure quiritum. Acest dominium, tiei artistice, stiintifice, asupra inventiilor, inovatiilor, marcilor de fabrica si de ser-
suveran, exclusiv si perpetuu, con- viciu, desenelor etc.
fera proprietarului trei atribute
esentiale: ius utendi, ius fruendi si ius abutendi. Ne in al doilea rand, epoca moderna cunoaste miscari deosebite ale
aflam in prezenta constructiei proprietatii
desavargite a prerogativelor pe care le cuprinde
dreptul de proprietate, fara a lua in considerare in vreun fel exercitiul lor intr-un private, prin nationalizari sau, jn sens invers, privatizari ale unor sectoare econo-
cadru social, care sA cuprinda si anumite limite. S-a observat!'l cg mice, in functie de interesele societatii, exprimate prin fortele politice de diferite
Digestele sanc- tendinte care preiau puterea in urma unor alegeri libere si democratice.
tionau totusi anumite tulburari cauzate de
proprietar vecinilor prin exercitiul drep- in al treilea rand, datorita dezvoltarii tehnice si globalizarii economiei mon-
tului sau, fara insa ca prin aceasta sA se
poata vorbi despre o functie sociala a diale, asistam la concentrari de capitaluri si formarea, in diverse domenii — ser-
dreptului de proprietate.
In Evul Mediu, raporturile de vicii, industrie, comert —, a unor societati transnationale care depdsesc ceea ce
proprietate sunt mai complexe, dar numai cu pri- se intelegea pana in prezent prin proprietatea individuala.
vire la proprietatea imobiliara; bunurile mobile nu au mare
de aceea se spunea res mobilis, res vilis. importanta economica, in al patrulea rand, dezvoltarea economica a impus si impune dezvoltarea
Cat priveste proprietatea imobiliara, aceasta era divizata proprietatii mobiliare. Intr-adevar, creditul, finantele, societatile cu capitaluri imen-
dupa raporturile se au impus crearea unui regim juridic deosebit pentru bunurile mobile incorpo-
sociale de vasalitate ce predominau in Evul Mediu intre dominium
eminens, care rale, cum ar fi titlurile de credit, actiunile si obligatiunile societ&tilor. De aseme-
apartinea proprietarului feudal, si dominium utile, care apartinea
vasali. diversilor sai nea, bunuri mobile de o importanté economica deosebita, cum ar fi navele si
in Franta, spre exemplu, s-a aeronavele, se bucura de un regim juridic deosebit, asemanator bunurilor imobile.
ajuns ca dominium eminens al proprietarului
feudal s@ devina un simplu atribut al Astfel, acestea sunt supuse regimului inmatricularii in registre speciale, iar
rangului acestuia de senior, pe cand adeva-
ratele atribute ale acestui drept sa fie exercitate de titularii lui asupra lor se pot constitui ipoteci.
dominium utile, in al cincilea rand, societatea civila a devenit din ce fn ce mai exigenta cu
Mai mult, spre a se ajunge la centralizarea
puterii regale, s-au realizat
juridice care s& transfere dominium eminens c&tre constructii privire la corelatia intre dezvoltarea economico-sociala a statelor si prezervarea
rege, de unde s-a dedus unui mediu inconjurdtor cat mai sandtos. De aceea, statele sunt nevoite, din ce
posibilitatea pentru stat, a cArui expresie regele o
intruchipa, iar celebra formula in ce mai mult, pe plan intern, regional sau universal, s& adopte masuri legislative
a regelui Ludovic al XIV-lea — L’Etat, c’est moi— este
revelatoare in acest sens, prin care sa impuna norme cat mai severe de protejare a acestuia.
sa intervina in exercitiul dreptului de
proprietate individuala. In sfargit, ca unul care am scris in domeniu, nu putem s& nu spunem cateva
Revoiutiile burgheze, in special cele din Anglia si Franta, au avut ca
Scop, cuvinte despre ,intreruperea” dezvoltarii sociale dat& de scurta existenta la scara
printre altele, si ,descatusarea” dreptului de proprietate de sistemul de
raporturi istoriei omenirii, dar cu consecinte dintre cele mai nefaste pentru cateva
contorsionate cunoscut de societatea feudala. generatii
care au trait realitatile respective, a proprietatii socialiste. AparutA mai intai ca o
Deciaratia drepturilor omului si ale cetateanului a Revolutiei franceze din anul
1789 proclama, in art. 2, cd ySCopul oricarei idee utopica intr-un anumit context istoric, ea s-a transformat, din pacate, in
asociatii politice este conservarea realitate sociala in mai multe tari europene, din Asia gi din Caraibe.
drepturilor naturale si imprescriptibile ale omului. Acestea sunt
libertatea, pro- Socializarea mijloacelor de productie, impins& pana la absurd in unele tari,
prietatea etc.” Asadar, proprietatea si libertatea persoanei
apar ca drepturi natu- printre care si Romania, s-a dovedit o frana in calea dezvoltarii societatilor res-
rale, inerente omului.
Dreptul de proprietate redevine absolut $i perpetuu, sacru
pective. Statul omniprezent, mai ales in economie, totalitar si asupritor in celelalte
se mai face distinctie intre bunurile mobile si inviolabil, far& a relatii sociale gi-a dovedit incapacitatea de a asigura progresul firesc al tarilor
si cele imobile. Expresia juridica a
respective. Nu numai datele statistice, ci realitatile crude traite au demonstrat din
plin acest lucru.
"A se vedea FR. TERRE, PH. SIMLER, op. cit., p. 55. Prabugirea regimurilor totalitare din tarile europene din anul 1989, in modurile
2! Ibidem. cunoscute, a fost de natura sa integreze si aceste state in procesul de dezvoltare
44 Drepturile reale principale lll. Dreptul de proprietate — notiuni generale 45

economica normala, bazat pe proprietatea privat®, la care se revine, nu fara


in Italia, art. 436 C. civ. de la 1865 avea o
greutati si obstacole de natura diversa. formulare asemanatoare cu cea
Daca, din acest punct de vedere, mai existA astazi cateva ,bastioane’ cuprinsa in art. 544 C. civ. francez. Codul civil italian din anul 1942 insa, desi
ale pro- recunoaste ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv si
prietatii socialiste date de Coreea de Nord, Vietnam si Cuba, China ofer& un unui lucru 836
complet, individual
asupra (art. 832), prin art. impune cel
exemplu interesant de ,,coexistenta pasnica’, cel putin din anii 1980 si pana in obligatia proprietarilor, putin
teoretica, de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit functiilor economice si
prezent, intre ideologia siaiaia iotalitara $! dezvoitarea
propnetatn private. exigentelor productiei nationale.
40. Cateva consideratii de drept comparat Codul civil german de la 1900 dispune, tn art. 903, ca proprietarul, fn
privitoare la dreptul de pro- masura
prietate. Constitutiile si codurile civile ale statelor europene occidentale in care legea sau drepturile unor terte persoane nu se opun, are facultatea sa
adoptate
-

in secolul al XIX-lea sau pe parcursul secolului XX au fost utilizeze bunul sau aga cum doreste si de a impiedica orice ingerinta din partea
influentate de unei alte persoane. De retinut ca nu se face nicio mentiune despre
Deciaratia drepturilor omului si ale cet&teanului a Revolutiei franceze din anul
caracterul
1789, care, in art. 17, proclama dreptul de proprietate sacru si inviolabif"), absolut al dreptului de proprietate. Mai mult, Constitutia de la Weimar,
adoptata
Astfel, art. 544 C. civ. francez, care, dupa cum se stie, a servit ca model mai de Germania jn anul 1919, proclama ca ,proprietatea obliga”, iar Constitutia
multor coduri europene gi ale unor state din America
Latina, adoptate ulterior, germana in vigoare impune proprietarului exercitarea dreptului sau conform cu
printre care si Codul civil roman de la 1864, defineste proprietatea ca fiind natura lucrului gi cu respectarea intereselor generale ale societatiil").
,dreptul La randul sau, Codul civil elvetian, elaborat sub dubla influenta, franceza si
de a se bucura si de a dispune de lucruri, in modul cel mai absolut
(!), cu conditia
de a nu face un uz interzis de legi sau de germana, prevede, in art. 641, ca ,proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune
regulamente”,
Este interesant de retinut ca, in Constitutia franceza din 4 octombrie in mod liber de el, in limitele determinate de lege. El poate sa il revendice de la
1958, in oricine il detine si sa respinga orice uzurpare”.
vigoare, nu exista dispozitii specifice cu privire la dreptul de proprietate. Nu mai
putin, preambulul acesteia dispune ca spoporul francez proclama solemn Doctrina elvetiana! defineste dreptul de proprietate ca reprezentand stapani-
ataga- rea totala si exclusiva a unui bun, in limitele ordinii juridice, care confera titularului
mentul sau la Declaratia drepturilor omului
gi la principiile suveranitatii nationale
astfel cum ele sunt definite prin sau dreptul de a uza de lucru, de a se bucura (!) de acesta si de a dispune de el
Declaratia de la 1789, confirmate si completate
prin preambulul Constitutiei din 1946”. Asa fiind, avand a se material si juridic. Proprietatea absoarbe toate utilitatile bunului, in ciuda nume-
pronunta asupra roaselor sale restrictii impuse de lege!!. Lege mult mai moderna, Codul civil elve-
conformitatii nationalizarilor intreprinse de Guvernul socialist francez ajuns la
putere in urma alegerilor prezidentiale si legislative din anul 1981 cu tian reglementeaza proprietatea colectiva si coproprietatea, in
special cea pe
Constitutiei din anul 1958, Consiliul Constitutional francez a statuat in dispozitiile etaje (art. 646 si urm.). De asemenea, contine dispozitii de principiu privitoare la
sensul c&
dreptul de proprietate are un caracter fundamental pentru societatea franceza. In proprietatea funciara (art. 655 si urm.).
acest sens, inalta jurisdictie In materia proprietatii, sistemul de drept englez este total diferit de cel conti-
constitutional& reafirma ca, ,daca ulterior anului 1789
gi pana in zilele noastre finalitatile si conditille de exercitare a nental. Astfel, mai intai, raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate
dreptului de pro-
prietate au cunoscut o evolutie caracterizata atat prin notabila extindere a cam- de diversele relatii de vasalitate, au fost inlaturate abia in decursul secolului XX,
pului sau de aplicare la domenii individuale noi, cat perioada in care s-au simplificat tranzactiile imobiliare si s-a introdus
si prin limitari impuse de publicitatea
interesul general, insegi principiile imobiliara. Totusi, in conceptia dreptului funciar englez, Coroana regala
enuntate de Declaratia drepturilor omului au continua
deplina valoare constitutionala, atat in ceea ce priveste caracterul fundamental a detine, cel putin teoretic, dominium eminens asupra totalitatii
pamantului
al dreptului de proprietate a carui conservare
constituie unul dintre scopurile englez'4l, De unde consecinta ca intreaga suprafata de teren a Regatului
Societatu politice $i care este pus pe aceiagi plan cu libertatea, ar reveni Coroanei, atunci cand nu ar mai exista nicio persoana care sabritanic detina
siguranta $1 rezis- un titlu valabil asupra terenului.
tenta la opresiune, cat si in ceea ce priveste garantiile conferite titularilor acestui
drept si prerogativele puterii publice’2), Altfel spus, desi Este de retinut ca in dreptul englez termenul de property desemneaza
drept fundamental,
dreptul de proprietate poate suferi, prin decizii ale ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce se intelege in mod obisnuit in dreptul
autoritatilor publice, anumite
restrangeri dictate de interese de utilitate publica, in
conditiile legii.

(l A se vedea J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Traité de droit civil, sous la


textul art. 17 se spune ca ,proprietatea fiind un
drept inviolabil si sacru, nimeni nu direction de J. GHESTIN, L.G.D.J., Paris, 2000, p. 70.
poate fi privat de ea, decat atunci cand o necesitate publica, Fl A se vedea P.H. STEINAUER, Les droits réels, Ed.
legal constatata, o impune in Staempfli, Berna, 1985, p. 1003 si
mod evident si cu conditia unei juste
si prealabile despdgubiri”. urm.
2] A se vedea F.
LUCHAIRE, Les fondements constitutionnels du droit civil, in Revue 3]
trimestrielle de droit civil, 1982, p. 266 si urm. bidem.
4] A se vedea J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, op. cit., p. 73 si urm.
46 Drepturile reale principale
Ill. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 47
continental prin dreptul de proprietate corespunde, in
dreptul englez, termenului 4
de ownership si are ca obiect bunurile mobile. & intr-o jurisprudenta constanta, ca textul amintit trei norme distincte:
contine prima,
in privinta proprietatii imobiliare se admite c& care este cuprinsa in prima fraza@ a parag. 1 al are caracter si
detinatorii acesteia (estates) textului, un general
exercita rea/ property asupra pamantului, care reprezinta un enunta principiul respectului proprietatif, a doua, figu rand in a doua fraza a ace-
drept de concesiune
pe o durata de timp, spre deosebire de cel care inchiriaza terenul, care exercitaé luiasi paragraf, vizeaza privarea de proprietate, careia fi impune anumite conditii;
personal property. Concesiunea este conceputa ca un drept ce se exercita cat priveste a treia norma, cuprinsa in parag. 2 al ea
pe textului, recunoaste statelor
durata vietii concesionarului si a contractante puterea, intre altele, de a reglementa de
descendentilor acestuia, astfel ca, practic, se utilizarea bunurilor catre
ajunge la exercitarea unui drept perpetuul"'!, proprietar in conformitate cu interesul general. Aceste ultime doua norme insa,
care reprezinta exemple particulare de atingeri aduse dreptului
41. Dreptul de proprietate in acte de proprietate,
internationale. Dupa cel de-al Doilea trebuie sa fie interpretate fn lumina principiului inscris in prima norma: asigurarea
Razboi Mondial, fata de ororile pe care acesta le-a respectului acestui drept!").
declansat si intretnut in lume
timp de sase ani, comunitatea internationala, actionand prin diverse Asa fiind, orice masura care reprezinta o ingerinta in exercitiul dreptului de pro-
in plan universal sau in plan organizatii
regional, a adoptat norme de protectie a drepturilor prietate trebuie sa asigure ,,un just echilibru” intre exigentele interesului al
omului. Printre aceste drepturi este prevazut general
comunitatii si imperativul salvgardarii drepturilor fundamentale ale individului),
si dreptul de proprietate. .
Astfel, Declaratia universala a drepturilor omului adoptata in anul 1948 de De asemenea, competenta a veghea la corecta aplicare a normelor dreptului
Adunarea Generala a
Organizatiei Natiunilor Unite prevede, in art. 17, c& ,orice Uniunii Europene, Curtea de Justitie a acestei Uniuni — Curtea de la -
Luxembourg
persoana, privité ca subiect unic sau asociat in a decis ca ,,drepturile fundamentale (ale omului), tn special dreptul
colectivitati, are dreptul la pro- de proprietate,
prietate. Nimeni nu poate fi privat in mod arbitrar de proprietatea sa”. nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate in considerare prin la
Textul, ca raportare
intreaga Declaratie de altfel, are valoare proclamatorie si nu exista niciun instru- functia lor in societate. Aceasta inseamna ca restrictiile ce unor
ment juridic de natura a-i controla aplicarea concreta. raspund obiective
de interes general nu constituie, in raport cu scopul urmarit, 0
in aceast& ordine de idei, este de interventie nema-
retinut ca un tratat international de o impor- surata gi intolerabila care ar aduce atingere insesi substantei dreptului ga-
tanta cu totul deosebita este Conventia privind apararea drepturilor omului a rantat’®),
si
libertatilor fundamentale adoptata de tarile membre ale Consiliului Europei la De altfel, dupa ce in art. 17 Carta drepturilor a Uniunii
Roma la 4 noiembrie 1950, intrata in vigoare in anul fundamentale Europene
1953, semnata de Romania dispune ca orice persoana are dreptul de a detine in de a folosi,
de
la 7 octombrie 1993 gi intrat& in proprietate,.
vigoare pentru tara noastra la 20 iunie 1994, care a dispune si de a lasa mostenire bunurile pe care le-a in legal,
dobandit mod in
prevede, in art. 1 parag. 1 din Protocolul sau aditional nr. 1!, c& orice partea sa finala prevede ca folosinta bunurilor poate fi reglementata de lege fn
persoana
fizica sau juridica are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni limitele impuse de interesul gerieral.
nu poate fi
privat de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica
gi in conditiile
prevazute de lege gi de principiile generale de drept
international.
Paragraful 2 al aceluiasi text din Protocolul nr. 1 prevede ca aceste
dispozitii
Sectiunea a 2-a. Continutul juridic al
nu sunt de natura sa aduca
atingere dreptului pe care jl au statele suverane de
a adopta legile pe care le socotesc necesare
dreptului de proprietate
pentru reglementarea utilizarii
bunurilor proprietate privata in conformitate cu interesul
general. 42. Am aratat mai sus ca art. 555 alin. (1) C. civ., chiar daca se numai
Cu privire la aplicarea refera
dispozitiilor art. din Protocolul nr. 1, Curtea Europea-
1

la dreptul de proprietate privata, in realitate defineste acest drept prin raportare


na a Drepturilor Omului, al c&rei rol
esential este de a veghea modul in care sta-
tele semnatare isi respecté angajamentul
juridic si politic de a asigura
la scar nationala, a drepturilor protectia,
pe care Conventia le reglementeaza, a "1 A se
vedea, spre exemplu, C.E.D.O., cauza Les Saints Monastéres c. Greciei,
decis,
Hotararea din 9 decembrie 1994, Publications de la Cour Européenne des Droits de
{] fbidem. r’Homme, Série A, nr. 301, § 56.
1 Protocolul aditional cunoscut astazi sub denumirea de 1 fbidem, § 70. Aceleasi considerente se reg&sesc in ulterioare
Protocolul aditional nr. 1 Ja nenumarate hotarari
Conventia pentru apararea drepturilor omutui si a libertdtilor fundamentale fost ale Curtii; pentru amanunte privitoare la protectia dreptului de in euro-
la Paris in anul 1952 gi a intrat in a adoptat proprietate sistemul
vigoare pentru tarile semnatare — tarile membre ale pean de protectie a drepturilor omului, a se vedea C. BIRSAN, Conventia europeana a drep-
Consiliului Europei in anul 1954. Romania a semnat acest
— turilor omului. Comentariu pe articole, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck,
protecol aditional odata cu Bucuresti, 2010, p. 1641
semnarea Conventiei si a celorlaite protocoale aditionale ale si urm.; R. CHIRITA, Conventia europeand a drepturilor omului. Comentarii pe articole,
Consiliul Europei, astfel c& acest document a intrat in Conventiei, prin intrarea in ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucuresti, 2008, p. 768 si urm.
vigoare pentru tara noastra tot la 20 3] C.J.C.E., cauza C-44/89, Von Deetzen c. Hauptzollamt Oldenburg, Decizia din 22
iunie 1994,
octombrie 1991, Bulletin CUCE nr. 18-1, p. 2.
48 Drepturile reale principale lt. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 49

la atributele pe care le confera, acestea, la randul Posesia, ca stare de fapt, nu se confunda cu Este ca,
lor, nefiind suficiente pentru adevarat
Proprietatea.
insagi definitia dreptului de proprietate. uneori, se spune ca, aparandu-se posesia, se apara insusi dreptul de proprietate
Nu mai putin, acest text determina de proprietate, mai ales in materie imobiliara,
continutul juridic al dreptului de proprietate gi ca dovada dreptului flind extrem
prin enumerarea atributelor juridice pe care dreptul analizat le confera titularului de dificila, insusi proprietarul poate spre a face dovada dreptului sau, un
sau. in conceptia noului Cod civil roman, aceste atribute invoca,
sunt: posesia, folosinta ot ct esiei, cum ar fi uzucapiunea. ;
si dispozitia, atribute ce au a fi exercitate ,in limitele stabilite de Cconigeram insA ca dificultatea dovezii dreptului nu se confunda cu lipsa
lege”. Ele repre-
zinta ansamblul ,,puterilor’, prerogativelor recunoscute de
legea civil fundamen- acesi
tala proprietarului bunului. Pcosesta. ca stare de fapt, este distinct& de ca de drept. Si
Din acest punct de vedere, se afirma uneori in proprietate, stare
literatura de specialitate ca proprietarul stapaneste bunul, are posesia /ui, dar in sa
calitatea de titular al drep-
dreptul de proprietate este un drept total"),
Reamintim ca art. 480 C. civ. 1864 determina
continutul juridic al dreptului de
proprietate prin definitia potrivit cu care proprietatea este
tului de proprietate asupra bunului. Sau, altfel

jetate.
in
spus, cazul
analizei
dreptului de proprietate, vorbim despre posesie ca atribut al dreptului de con
,dreptul ce are cineva Us
de a se bucura si de a dispune de un lucru’.
Dupa cum a observat insa marele Pode altel jn una dintre deciziile sale in materie de proprietate, Curtea Constitu-
civilist roman D. Alexandresco, prin folosirea tionala retine ca regimul juridic general al proprietatii, sau
expresiei ,a se bucura” legiuitorul a publica privata, vizea-
inteles sa includa in realitate atributele posesiei $i folosintei bunului, ZA, ca esentd, cele trei elemente ale dreptului de proprietate: posesia, folosinta,
enuntandu-! ‘cal
separat pe cel de dispozitie”). :

In noul Cod civil, legiuitorul roman


contemporan enunta direct cele trei pre- oath de ce preferam sa spunem ca, pe continut, dreptul de proprietate confera
rogative ,clasice” ale dreptului de proprietate, cunoscute inc& din titularului sau posesia, folosinta si dispozitia care formeaza
dreptul roman: bunului obiectul
dreptul de a poseda bunul (ius Possidendi), dreptul de a-! sau?!. Consecinta? Vom analiza posesia si sale dupa ce vom
folosi, care presupune dreptului
efectele
folosinta pentru sine (ius utendi) si posibilitatea culegerii fructelor bunului cerceta in intregime dreptul de proprietate si
fruendi), si dreptul de dispozitie, materiala gi juridica (ius
(ius dezmembramintele sale, deoarece
uneori chiar si acestea sunt susceptibile de posesie;
abutendi). ca atare, exercitarea
43. Posesia (ius possidendi). Ca atribut ori posesiei asupra lor poate aparea producatoare de efecte si protectie juridica’".
prerogativa a dreptului de pro-
prietate ce intra in continutul acestuia, posesia reprezinta 44. Folosinta (ius utendi si ius fruendi). Acest
aproprierea, insusirea atribut presupune facultatea
si stapanirea bunului ce formeaza obiectul dreptului analizat de catre titularul recunoscuta titularului dreptului de proprietate de a bunul ce
acesta avand reprezentarea psihologica, intelectuala a sau, utiliza formeaza
obiectul dreptului in materialitatea sa, direct si nemijlocit, in
calitatea de proprietar. Dobandirea
imprejurarii cA el are prin putere proprie gi
si prefigurarea calitatii de proprietar pot avea interes propriu. In leg&tura cu utilizarea bunurilor este de
temeiuri juridice dintre cele mai consumptibile, retinut
diverse, toate insa trebuind a fi in masurd s& ca, de regula, uzul lor se confunda cu dreptul de a dispune de ele,
confere in mod valabil aceasta calitate: pentru ratiuni
constituirea, fabricarea, confectionarea care nu necesita explicatii suplimentare; consumarea inseamna disparitia lor.
bunului, dobandirea dreptului de proprietate De asemenea, se admite ca dreptul proprietarului de a uza de bunui sau
asupra bunului prin incheierea de
acte juridice perfect valabile: contractul de
vanzare, contractul de donatie etc., implica si latura negativa a acestei anume
dobandirea bunului pe cale succesorald etc. De prerogative, facultatea de anu uza de
care insagi legea il obliga sa o
aceea, atunci cand vorbim bun, de a nu se servi de el, in afara situatiilor in
despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate, putem
spune ca starea de
fapt a stap4nirii bunului se Suprapune perfect peste starea de
drept, ,stapanitorul”
fiind insusgi titularul dreptului de
proprietate asupra bunului stapanit.
Vom arata insa la capitolul consacrat
de fapt constand in stapanirea unui
posesiei ca aceasta reprezinta o stare
bun, cu intentia de a apdreaca proprietar al
M1

‘ Decizia Curtii Constitutionale a Romaniei nr. 4/1992 (M. Of. nr. 182 din
30 lulie 902) in acelact sens, art. 5 alin. (2) din Legea
unitatilor economice de stat ca regii autonome si
nr.
15/1
990 privind
(M.
Por ganizarea
Of. nr. 98d
bunului. Dar posesorul nu este prin societati comerciale
definitie proprietar, el nu are dreptul de august 1990) prevede ca, in exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor in din
proprietate asupra bunului, ci fi detine ca si cum ar fi autonom de acestea.
proprietar. patrimoniul ei, regia autonoma poseda, foloseste
(2) Tr. JONASCU, S. BRADEANU, op. cit, new
p. 56.

ih acolasl sone, a So vedea E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 39; in
(3)

sens
contrar, a se vedea I.P. FILIPESCU, Drept civil. Dreptul de proprietate $i alte drepturi rea
Nl A se vedea H. et 6,
L. MAzEAUuD, J. MAZEAUD, Ed. Actami, Bucuresti, 1998, p. 48 si urm.; I. DoGARU, S. CERCEL, op. cif., p. 25
Legon de droit civil. Les biens, 8° éd. par
FR. CHABAS, Montchrestien, Paris, 1994.
1 D, ALEXANDRESCO, V. STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 54 si urm.; L. L.M. =!
civil.am
Explicatiunea teoretic& $i practic a dreptului civil roman, tomul
Ill,
Pop, HAROSA,
turile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2006, p. 55 si urm.;oer
O. he
UNGUREANU,
partea I, ed. a 2-a, Bucuresti, 1909, p. 230. C. MUNTEANU, op. c/t. (2008), p. 371 si urm.
50 Drepturile reale principale
lll. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 51

faca. Astfel, art. 562 alin. (1) C. civ. prevede ca


dreptul de proprietate privata se
stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. Dimpotriva, productele sunt acele derivate care, prin culegerea lor, conduc la
In orice caz, uzul este prerogativa cea mai directa a alterarea substantei bunului. Asa ar putea fi carierele, padurile etc."
dreptului de proprietate,
manifestarea concreta a contactului direct al proprietarului cu bunul ce Nu mai putin, prin voinfa omului se poate ajunge ca insegi productele fie
formeaza sa
obiectul dreptului sau. Din acest punct de vedere, este de considerate fructe. Astfel, daca exploatarea unei paduri se
retinut c& atributul face esalonat gi pe
folosintei bunului nu poate fi exercitat prin intermediul altei persoane. parcele bine determinate, fara a se ajunge la defrisarea totala a suprafetei de
Dimpotriva, teren care este insdsi padurea, vom putea vorbi despre culegerea de fructe.
posesia, atat ca stare de fapt, cat si ca stare de drept, poate fi exercitaté
corpore
alieno; proprietarul care inchiriaz4 bunul ramane titular al Dimpotriva, daca se defriseaza tntreaga La fel
posesiei asupra padure, se vor culege productele.
acestuia, chiriagul avand calitatea de detentor precar'|, in ipoteza exploatarii rationale si periodice a unei pepiniere.
Folosinta bunului are si un alt element, cunoscut sub denumirea de ius La randul lor, fructele sunt naturale, civile si industriale.
fruendi. Aceasta prerogativa semnifica Articolul 548 alin. (2) C. civ. defineste fructele naturale ca fiind produse de
dreptul proprietarului de a-si pune bunul bun
in valoare prin exploatarea sa, ceea ce conduce la in mod spontan, fara a finecesara munca omului in scopul producerii lor: pasunile
culegerea derivatelor bunului,
adica fructele si productele De altfel, art. 547 C. civ. arat& ca naturale, prasila animalelor etc.
produsele bunurilor Fructele industriale sunt produse de bun ca urmare a muncii omului, cum ar fi
sunt fructele si productele. Spre
exemplu, proprietarul culege recoltele produse
de teren, inchiriaz& bunul, imprumutd o suma de bani cu recoltele de diverse feluri si altele asemenea [art. 548 alin. (3) C. civ.].
dobanda etc. fn acelasi Fructele civile constau in venituri periodice ale bunului, pe care proprietarul le
timp, el are dreptul de a nu exploata in acest mod bunul, afara daca
legea nu il culege prin transmiterea folosintei bunului sau catre un tert: chiria obtinuta pentru
obliga sa o faca.
inchirierea bunului, dobanda produsaé de suma imprumutata etc. [art. 548 alin. (4)
Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului sAu poate
presupune atat C. civ.].
acte materiale, cat si acte juridice®!. Din acest
punct de vedere, retinem ca pro-
prietarul poate efectua acte materiale de culegere a fructelor sau DKpozitil art. 550 alin. (1) C. civ. precizeaza ca fructele si productele se
productelor cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel. De
realizate de bun sau poate sA le
culeaga ca urmare a incheierii de acte juridice: text determina modul de culegere a fructelor de catre proprietar, in
asemenea, acelasi
de
contractul de jnchiriere a bunului, contractul de
imprumut ete.!5! fiecare categorie, problema asupra careia vom reveni ulterior, la un altfunctiecapitol al
45. Cu privire la derivatele bunului, se face o lucrarii.
distinctie intre fructe si
producte. Fructele sunt derivatele bunului care se
obtin in mod periodic, farg 46. Dispozitia (ius abutendi). Dreptul de dispozitie
alterarea substantei lui). intregeste continutul
dreptului de proprietate si consté in prerogativa cu
proprietarului de a hotari
privire la soarta bunului sau, atat din punct de vedere material, si din punct
de vedere juridic.
;
Dreptul proprietarului de a dispune material si juridic de bunul sau reprezinta
un atribut esential al dreptului de proprietate.
(In acelagi sens, a se vedea gi V. STOICA, op. cit., ed. a 3-a Daca proprietarul poate transmite catre un tert atributele stapanirii si
folosintei
2] A se vedea FR. TERRE, PH. SIMLER, (2017), p. 102. bunului sau, fie temporar, cum ar fi in situatia inchirierii bunului a constituirii
© Instantele franceze op. cit, p. 81. sau
au fost confruntate cu o aplicare interesanta a unui drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar fi in situatia constituirii unei
atributului servituti,
folosintei bunului care tinde a-i adauga acestuia un element nou. sau daca transmiterea acestor atribute se concretizeaza chiar in constituirea, in
recunoscut proprietarului dreptul de a interzice difuzarea unor Astfel, jurisprudenta a
mobile sau imobile in scopuri comerciale sau imagini ale bunurilor sale favoarea unui tert, a unui drept real de sine statator, cum ar fi dreptul de
profesionale, cum ar fi includerea unor sau dreptul de servitute, niciodata proprietarul nu poate transmite atributul uzufruct
imagini ale unor constructii pe carti postale ilustrate, aloume sau alte dispo-
asemenea. Asadar, Zitiei bunului. A transmite acest atribut semnifica insdsi transmisiunea
proprietarul are un veritabil drept de imagine asupra bunurilor dreptului
de proprietate, care ii permite sA se sale, ca atribut al dreptului
opuna utilizarii de catre un tert a imaginii bunului. S-a de proprietate; titularul dreptului de proprietate si, implicit, al
observat insa ca acest aspect al dreptului de atributului dispozitiei
a bunului trebuie conciliat cu va fi noul dobanditor al bunului, asa cum se gasea in patrimoniul celui de la care
de exploatare a unei opere de art& sub formafolosinta
unui album tematic, spre
dreptul
il dobandeste.
ar trebui sacrificat, pentru ca, in acest din urma exemplu, care nu
Caz, nu ar mai fi vorba despre o simpla Dupa cum arata profesorul Matei Cantacuzino, »Puterea de a dispune de
reproducere a imaginii, ci despre o prelucrare artistica din
vedea J.-L. BERGEL, M. BRUScHI, S. partea autorului albumului; a se dreptul de proprietate, de a-l instraina, de a-| transmite constituie un atribut esen-
CIMAMONTI, Op. cit, p. 84-85 si
p. 84, nota 97. jurisprudenta citata la
fl Art. 548 alin.
(1) C. civ. defineste fructele ca fiind ,acele produse care deriva din Potrivit art. 549 C. civ., ,oroductele sunt produsele obtinute
ih)
cu
folosirea unui bun, fara a diminua dintr-un bun consu-
substanta acestuia’. marea sau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o
cariera si altele asemenea’.
52 Drepturile reale principale lll. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 53

tial al proprietatii. Inalienabilitatea, care e neaparat vremelnica si neap&rat rela-


tiva, adica cu privire la raporturile dintre anumite persoane sau dintre anumite dreptului de proprietate este retinut in mod expres de dispozitiile art. 555 alin. (1)
categorii de persoane, nu poate sa existe decat in cazurile prescrise sau
° . civ.

duite de lege, ceea ce inseamna ca facultatea de a instrdina inga- Asadar, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv $i perpetuu.
este de ordine
publica, libera circulatie a bunurilor fiind in relatie directa cu interesele economiei 48. Dreptul de proprietate este un drept absolut. Prin retinerea caracterului
obstest? (s.n., C.B.). Si, mai departe, profesorul Cantacuzino observa ca ,,faculta- absolut al dreptului de proprietate se voieste demarcarea lui de toate
tea de a instraina e un atribut care nu este celelalte
specific dreptului real de proprietate, drepturi reale. El este conceput ca expresia cea mai cuprinzatoare a continutului
ci un atribut inerent notiunii de patrimoniu este
(...) comun tuturor elementeior active unui drept subiectiv. Numai dreptul de un drept real complet,
ale patrimoniului, atat acelora care deriva dintr-un proprietate
raport de obligatii (...), cat si deoarece este unicul astfel de drept care confera titularului sau exercifiul tuturor
acelora care constau in drepturi reale, dezmembraminte ale
prerogativelor sale posesia, folosinta gi dispozitia. In cazul celorlalte drepturi

in aceasta materie trebuie sa fie formulat cu proprietatii. Principiul
privire la toate elementele active ale reale se pot exercita numai stapanirea si folosinta dreptul de
patrimoniului, in intelesul c& prohibitiunea de a instraina bunului,
dreptul transmis este, in apartinand fntotdeauna titularului dreptului proprietate care repozite
a constituit acele
afara de cazurile prevazute de lege, de
incompatibild cu transmisiunea dreptului si drepturi reale, dezmembraminte ale proprietatii.
trebuie, ca atare, sa fie privita ca ilicit®’ (s.n., Dupa cum s-a spus, ,caracterul absolut al dreptului de proprietate tre ui uie
C.B.)!,
Imprejurarea ca, uneori, exercitiul atributului dispozitiei juridice asupra bunului interpretat in sensul ca titularul sau are asupra lucrului latitudinea de a-i trage
este supus, mai ales in materie imobiliara, dar nici in cea toate foloasele, de a profita de toata utilitatea pe care el
exclus, la diverse limitari, de regula pentru ratiuni ce
mobiliara nu este de 0 confera sidea savarsi
de toate actele juridice care raspund nevoilor proprietarului de
a unor interese de ordin general, nu este de natura
tin luarea in considerare sau impuse propriul
s& ne conduca la o alta sau interes”), Din caracterul absolut al dreptului de
concluzie. Astfel, legea poate sa impuna necesitatea unei proprietate s-a tras adeseori
autorizari administra- concluzia ca el este un drept opozabil erga omnes. Am aratat atunci
tive prealabile pentru instrainarea unui insa, cand
bun, s& recunoasca areptul de am facut comparatia intre drepturile reale si creanta ca drepturi
ne, in caz de instrainare, pentru anumite preemptiu- drepturile de
categorii de persoane, s& dispuna inalie- patrimoniale, care sunt limitele unei asemenea caracterizari?,
nabilitatea temporara a unor categorii de bunuri sau De asemenea, adeseori, legiuitorul impune anumite restrictii in
pur gi simplu sa interzica exercitiul
drep-
circulatia juridicé a bunurilor ,afara din comert”. tului de proprietate, atunci cand este nevoie de unor
Toate acestea au a fi privite insa prin prisma unuia dintre protectia sau realizarea
caracterele juridice obiective de interes general sau din alte ratiuni. Totusi, si
ale dreptului de proprietate, anume ca el are a fi exercitat proprietarul este liber
in conditiile prevazute fn masura sa efectueze toate actele materiale si nu ii
de lege; il vom analiza mai departe. juridice care sunt interzise
in mod expres. Libertatea acestor acte constituie principiul, restrictiile
lar exerci-
tiului lor, oricat vor fi de importante gi de numeroase, constituie exceptii de
la
regula si trebuie expres prevazute de lege"). Sau, cum s-a spus, ,nu trebuie
Sectiunea a 3-a. Caracterele juridice descrise prerogativele proprietarului; este suficient sa fie cautate limitele
ale dreptului de proprietate acesiora*[4]
Numai legiuitorul este cel care poate fixa limitele
exercitiului prerogativelor
47. Definitia si continutul dreptului de dreptului de proprietate, dar, si atunci cand o un just
proprietate ne permit s& punem in face, trebuie sa asigure
echilibru intre prezervarea intereselor proprietarului si luarea in considerare a
evidenta caracterele sale juridice. Din acest punct de vedere, nu pare inutil a
reaminti c& dispozitille art. 480 C. civ. roman de la interesului general, social.
1864, dupa modeiul sau
napoleonian — Codul civil francez din 1804 ~, arata ca 49. Dreptul de proprietate este un drept Acest
dreptul de proprietate este caracter decurge
un drept ,exclusiv si absolut’. S-a subliniat
intotdeauna in literatura de specia- ca proprietarul este
exclusiv.
sa
din imprejurarea singur toate
litate ce a fost consacrata istoricului indreptatit exercite
evolutiei dreptului de proprietate cA o prerogativele conferite de acest drept. El poate utiliza bunul sau asa cum doreste,
asemenea formulare nu reprezenta altceva decat
expresia juridica a ideilor fara ca vreo alté persoana s& poata interveni intr-un in
Revolutiei franceze din anul 1789, care au mod oarecare exercifiul
proclamat, aga cum am ara&tat mai dreptului sau. Tot astfel, proprietarul este singurul indreptatit sa ,dezmembreze
sus, dreptul de proprietate sacru si inviolabil.
Sub regimul fostului Cod civil roman, caracterelor
exclusiv si absolut toata
literatura juridica le adauga si caracterul (11 G.N. LUTESCU, op. cit., p. 258.
perpetuu. In prezent, acest caracter al
2] A se vedea supra, nr. 21.
(S]A se vedea J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, 3c CimAMO Am, , op. ct, p. 98
S. op.
cit.,
p.

98.

('] M. 14] PH.


MALAURIE, L. AYNES, Droit civil. Les biens, 4° éd. par PH. THERY, Litec, Paris,
CANTACUZINO, Elementele dreptului civil, Ed. All,
Bucuresti, 1998, p. 138. p. 477.
54 Drepturile reale principale lll. Dreptul de proprietate —
notiuni generale 55

dreptul sau de proprietate prin consimtirea ca anumite prerogative sA fie exer-


citate de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembraminte ale [nal treilea rand, din moment ce dreptul de proprietate nu se pierde
dreptului de pro- new:
prietate, sau ca drepturi de creanta, rezultate din raporturi juridice aceasta inseamna ca actiunea cea mai energica prin care el are a ennaparat, fi

dupa cum, jn cazul proprietatii comune, atributele dreptului de obligationale, anume actiunea in revendicare, este imprescriptibila extinctiv.
proprietate sunt in sfarsit, consideram ca numai prin recunoasterea earactenyt npetuu
perp
exercitate concomitent de mai
multi titulari asupra aceluiagi bun sau asupra
aceleiagi mase de bunutri, fara ins4 a se pune astfel in in anumite situatii speciale, se poate pune problema sau
ui,
discutie caracterul exclusiv reconstituiril
al dreptului. Este cunoscut faptul ca formarea fostului drept de ‘th. de
proprietate socia
in literatura noastra juridica de stat si cooperatista s-a realizat prin negarea de hanes
specialitate s-a afirmat ca, privit prin prisma dreptului
caracterului sau exclusiv, dreptul de
proprietate pare pentru titularul sAu ca un
derea regimurilor totalitare in fostele
tari socialiste
europeneproprietate
a fos pra awe
monopol’, ceea ce semnifica imprejurarea ca in proportii gi cu instrumente juridice de incercarea urmat rose,
din utilitatea lucrului care
stertii nu au, in principiu, nicio parte
apartine altuia. Ei nu pot nici sa il intrebuinteze, nici sa
diferite,
nedreptati care a constituit-o aceasta negare, fie
de
reparare am
restituirea i
il foloseasca, nici sA
dispuna de el. Exclusivitatea se afl in raport gi cu punurilor, fie prin adoptarea altor prin
. Or, nu se ne
dreptul masuri reparatorii
de reproducere fotografica’, deoarece de principiu, reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui post buncome pe 7
proprietarul ,are un drept la imagine
asupra bunurilor sale”!"!, recunoaste caracterul sau perpetuu.
Mai mult, dupa cum s-a Spus in mod
judicios, ,caracterul exclusiv al dreptului
de proprietate opereaza, mai ales, in
raporturile cu autoritatile publice (...) cArora
le este interzisa incdlcarea
monopolului proprietarului privind exercitarea
tului de proprietate””!. De aitfel, art. 136 alin. drep-
(5) din Constitutia revizuita dispune
ca dreptul de proprietate privata este
inviolabil, iar potrivit art. 44 alin. (1) si (2)
din Legea fundamentala,
dreptul de proprietate, precum si creantele asupra sta-
tului sunt garantate, proprietatea
privata fiind garantata si ocrotita in mod egal de
lege, indiferent de titular. Desigur, aga cum precizeaza
dispozitiile art. 556 C. civ.,
dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale
obiectului sau, iar
limitarea exercitiului atributelor acestui
drept trebuie sa rezulte din lege sau din
vointa proprietarului, in acest din urma caz, cu
nu permite o astfel de limitare. exceptia situatiilor in care legea

50. Dreptul de proprietate este un


drept perpetuu. Se spune despre
dreptul de proprietate ca are acest caracter, deoarece el
dureaza atata vreme cat
Subzista bunul care ji formeaza obiectul. Evident c&
natura bunului va
acest caracter al dreptului de influenta
proprietate. Nimeni nu a sustinut si nu va
vreodata caracterul perpetuu al sustine
dreptului de proprietate asupra unor bunuri
consumptibile, caci ar fi un nonsens. M1]
Romania, a se vedea, in special: dispozitille in materie cuprinse in Legea
in realitate, aceasta caracteristica are un
sens juridic propriu®), Mai intai, este fondulul funciar nr. 18/1991, republicata, cele ale Legii nr. 1/2000 pentru
de retinut ca dreptul de dreptului de proprietate asupra ee enurilor aaricoie si celor Torestiere joconstituirea
proprietate nu are o durata limitata in timp, ci dureaza
atata vreme cat exista bunul
ilor

Legii fondului funciar nr. 18/1994 gi ale


at
ale Leg rar 1689/1997 (M
Legii (M. Of.
‘ate nr. por
I
asupra caruia el se exercita. in acelasi timp, el nu
oe Pate
nr. 1

este un drept viager, ci se transmite Prarie 2000) Zele ale Legii nr. 10/2001- privind regimul juridic al unor
prin succesiune. De asemenea, se poate mod abuziv in perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, (M. 98
transmite prin acte intre vii si va continua sa
existe in patrimoniul celui care il din 2 septembrie 2005); Legea nr. 247/2005
privind reforma
republicata
in
domeniile
rst
proprie
5

dobandeste. justitiei, precum si unele masuri adiacen tatns


in al doilea rand, el este
perpetuu, pentru ca exista independent de exer- ifi
i
compietarea Legii nr. COT
10/2 species
privind aginnul juste sl
regi urot stile preluate
aba
citarea lui. Dac& legea nu il
obliga, proprietarul poate sA nu uzeze de
bun.
tamod in perioada 6 martie 1945 - 22
masurile pentru finalizarea procesului de
decembrie 1989; Legea nr.
restituire,
bilelor preluate in mod abuziv in perioada regimului comunist in
in
natura sau prin
aiaa
iin prvind
Og
din 17 mai 2013); a se vedea, de asemenea, |. ADAM, romana
Legea nr. 10/2001. is
are -¢
"I A se vedea O.
UNGUREANU, C. MUNTEANU, op. cit. (2005), p. 97. aplicabil imobilelor preluate abuziv, Ed. All Beck, Bucuresti, 2001, precum sioom Jane
1 A se vedea V. STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 125-126.
8] A se vedea J.-L.
BERGEL, M. BRUSCHI, S. CIMAMONTI, Op, cit., p. 102.
Consideratii asupra Legii nr. 1/2000 pentru
terenurilor agricole si a celor forestiere,
reconstituirea dreptului
solicitate potrivit prevederilor
nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997, in Dreptul nr. 3/2000, p. 3 si urm.
de
ae
Legii
an cor
a" fran pra
fondulu
Capitolul al IV-lea. Dreptul de
proprietate privata

Sectiunea 1. Notiuni generale. Definitie

51.in cadrul sistemului raporturilor juridice de proprietate specifice unei


economii de piata, bazata pe libera initiativa si pe concurenta, aga cum este
definita, prin art. 135 alin. (1) din Constitutie, economia Romaniei, proprietatea
privata reprezinta forma dominanta de proprietate. De altfel, este de retinut ca,
desi art. 552 C. civ. dispune ca sistemul nostru de drept civil cunoaste doua
forme de proprietate, anume proprietatea publica si proprietatea privata, textul
imediat subsecvent — art. 553 — este consacrat unor principii generale privitoare
la proprietatea privata, asupra carora vom reveni ulterior pe larg, iar art. 554
determina regimul general al proprietatii publice, pe care il vom analiza in
capitolul consacrat acestui tip de proprietate.
Intr-adevar, daca proprietatea publica isi are finalitatile sale incontestabile, nu
mai putin, bunurile care ji formeaza obiectul, ca principiu, sunt scoase din circuitul
civil general.
Dimpotriva, bunurile proprietate privata nu numai c& sunt in circuitul civil
general, dar circulatia lor rapida, punerea lor imediata in valoare sunt de natura
sa asigure insagi vigoarea unei economii de tip concurential. Din acest punct de
vedere, potrivit art. 553 alin. (4) C. civ., bunurile obiect al proprietatii private,
indiferent de titular, sunt si raman fn circuitul civil, daca prin lege nu se dispune
altfel. Aceste bunuri pot fi instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite si pot fi
dobandite prin orice mod prevazut de lege.
Acestea sunt, printre altele, ratiunile pentru care dreptul de proprietate privata
constituie obiectul unui regim de protectie de ordin constitutional. Astfel, dupa
cum am mai aratat, potrivit art. 44 alin. (1) din Constitutie, dreptul de proprietate
privata si creantele asupra statului sunt garantate. Apoi, art. 136 alin. (5) din
Constitutie dispune ca proprietatea privata este, in conditiile legii organice,
inviolabila.
De asemenea, potrivit art. 44 alin. (2) din Constitutie, proprietate privata este
garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular.
Reamintim ca, potrivit Constitutiei, nimeni nu poate fi expropriat decat pentru
0 cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despa-
gubire, iar daca pentru lucrari de interes general autoritatea publica poate folosi
subsolul oricarei proprietati imobiliare, aceasta are obligatia de a-! despagubi pe
proprietar pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum $i
pentru alte daune imputabile autoritatii [art. 44 alin. (3) si (5) din Constitutie]. Tot
58 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 59

ca 0 garantie de ordin constitutional trebuie privita si modalitatea


Stabilirii despa- privata ca fiind ace/ drept subiectiv ce apaitine persoanelor fizice, persoanelor
gubirilor pentru limitarile dreptului de proprietate amintite mai sus.
acestea se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, fn caz de Intr-adevar, juridice, statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra oricarui bun,
prin hotarare judecatoreasca [art. 44 alin. (6) din divergenta, exceptia celor aflate exclusiv in proprietate publica, bunuri asupra carora cu
Constitutie]. fitularul
De asemenea, art. 44 alin. (4) din exercita posesia, folosinta si dispozitia, in putere proprie si in interes propriu, ins&
Constitutie interzice in mod expres natio- in limitele determinate de lege").
nalizarea sau orice alte masuri de trecere silit4 in
proprietate publica a unor bu-
nuri pe baza
apartenentei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt& natura
discriminatorie a titularilor.
Potrivit dispozitilor constitutionale, averea Sectiunea a 2-a. Subiectele dreptului
dobandita licit nu poate fi confis-
cata, iar Caracierul licit al dobandirn avern este prezumat de proprietate privata
[art. 44 alin. (8)].
in acelasi timp, Constitutia
dispune, de principiu,
privata obliga la respectarea sarcinilor privind
a
dreptul de proprietate
protectia mediului gi asigurarea 53. Enumerare. Astfel cum am aratat mai sus, pot subiecte ale de
bunei vecinatati, precum si la fi dreptului
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori proprietate privata persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat gi alte
obiceiului, revin proprietarului [art. 44 alin. (7)]. Aceasta asemenea subiecte colective, precum gi statul si unitatile sale administra-
practic in termeni identici si de art. 603 C, civ.{1
In stransa
dispozitie este preluata
"iv-teritoriale.
corelatie cu protectia acordata proprietatii private, Se poate vedea cu usurintaé ca exista
art. 46, garanteaza dreptul la Constitutia, prin subiecte colective ale dreptului de
mostenire. proprietate privata: persoanele juridice de drept privat gi entitati
De asemenea, recunoscand juridice asema-
importanta dreptului de proprietate in general, natoare, cum ar fi cultele religioase si altele asemenea"!, statul si sale
deci si pe aceea a dreptului de unitatile
proprietate privataé, Legea fundamentala prevede administrativ-teritoriale, dupa cum acest drept poate apartine persoanelor fizice,
ca regimul proprietatii, fara
distinctie, este reglementat prin lege organic [art. 73 ca subiecte individuale.
alin. (3) lit. m)}.

52. Ca regula generala,


dreptul de proprietate privata poate
§1. Persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate
subiect de drept: statul, apartine oricarui
unitatile sale administrativ-teritoriale, subiectele de drept privata; obiectele acestui drept
de tip asociativ, cultele religioase,
persoanele fizice.
Cu privire la object, ca regula 54. Principii generale. Atunci cand discutém despre
generala, ea poate avea ca obiect orice bun, cu fizice ca
exceptia acelor bunuri care, numai prin natura lor, nu gi prin subiecte ale dreptului de proprietate privaté, credem ca persoanele
se pot retine doud
parte din domeniul public al statului sau al destinatia legii, fac incipii generale.
aceasta precizare, deoarece consideram ca bunuri din entitatilor sale teritoriale. Facem
Categoria celor care, prin
aie ovim principiu este acela ca in dreptul nostru civil orice
persoana fizica este
destinatia legii, fac parte din domeniul public al statului sau al subiect al dreptului de proprietate privata, cu dea
unitatilor sale aptitudinea dobandi drepturi
administrativ-teritoriale pot forma si obiect al dreptului de patrimoniale chiar din momentul conceptiei sale, potrivit cunoscutei reguli infans
proprietate privata.
Evident, nu avem in vedere acelagi bun, ci bunuri din conceptus pro nato habetur.
De altfel, art. 553 alin. (1) C. civ. aceeasi calegorie. Un al doilea principiu priveste obiectul dreptului de proprietate a
precizeaza ca pot forma obiect al dreptului privata gi are
de proprietate privat toate bunurile de uz ori fi formulat in sensul ca orice bun poate forma obiect al dreptului de
de interes privat ce proprietate
soanelor fizice, persoanelor juridice de apartin per- privata: bunuri imobile, precum terenuri si constructii de orice fel, bunuri
drept privat sau de drept public, inclusiv mobile
bunurile care alc&tuiesc domeniul corporale, indiferent de valoarea lor, bunuri mobile
.

privat al statului si al unitatilor sale admi- precum actiuni


incorporale,
ale societatilor, obligatiuni ale acestora, titluri de credit, devize etc.
nistrativ-teritoriale.
Din cele de mai sus gi cu luarea in
considerare a dispozitiilor art. 555 C. civ., 55. Precizari. in stadiul actual al legislatiei noastre in materie, ce are
pe care le-am amintit anterior, rezult4 ca legislatie
putem defini dreptul de proprietate in vedere atat dispozitille constitutionale succesive pertinente, cat si normele

" Din acest punct de vedere, credem


ca, dintr-o inadvertent&, art. 603 C. civ. este "ll A se vedea
enumerat de art 59 din Legea nr 71/2014
pentru punerea in aplicare a Legi nr 287/2009
siO UNGuREANU. C MUNTEANU, Confinutul si definitia dreptului de pro-
privind Codul civil printre textele care nu se prietate privata in lumina noului Cod civil, in RR D.P nr
in vigoare a acestuia: in aplica situatulor jundice nascute anterior 1 Pentru unele subiecte colective ad-hoc ale 3/2013, p. 102 slurm.
definitiv, norma cuprinsa in art. 44 alin. (7) din intrarii de se
dreptului proprietate privata, a
fi considerata ca fiind de Constitutie poate vedea S. VACARUS, Obstile de mogsneni, obstile
aplicare directa. Oricum, aceasta de razesi, comunitatile graniceresti de
teoretic. observatie este de ordin pur avere si composesoratele ca subiecte de drept, in lumina legislatiei fondului funciar, in
Dreptul nr. 10/2000, p. 16 si urm.
60 Drepiurile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 61

legale adoptate pe baza acesior dispozitii, principiile mai sus expuse impun versata inca sub imperiul primei Constitutii moderne a Romaniei din
anumite precizari. Astfel, in primul rand, de la
principiul ca orice bun poate forma domnitorului Al.|. Cuza, solutia propusa sub imperiul dispozitiilor mai sus e\imps
obiect al dreptului de proprietate privata exista o
singura exceptie si ea priveste a fost aceea ca, intr-o asemenea situatie, terenurile respective sa fie do
bunurile care nu pot forma obiect al acestui unei despagubiri care sa repre an ue
drept. in proprietatea privata a statului, plata
intr-adevar, am aratat in mai multe randuri ca, din moment ce bunurile enu- i ii

cu
jata a terenului.
merate in art. 136 alin. (3) din Constitutie
pot forma exclusiv obiect al dreptului Din mcmonte ogee nu desemna vreo autoritate statala care sa preia terenul
de proprietate publica, ele nu pot forma obiect al
in al doilea rand, este de observat cdo
dreptului de proprietate privata.
situatie special este datd de problema
gi sa plateasca despagubirea, prin aplicarea normelor generale in
urma s& fie reprezentat in toate aceste operatiuni juridice prin mater, Ministe ru a
a az
dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre i
a
straini si apatrizi in
Romania, problema privitor la care reglementarile legale au cunoscut o de litigiu intre parti, competenta solutionarii lui se considera a reveni
.

anumitd
evolutie.
a
i
nstantelo judecatoresti de drept comun.
intr-adevar, potrivit art.41 alin. (2) teza a Il-a din Constitutia_ originara, Daca mostenirea compusa numai din terenuri gi, pe Janga
cetatenii strdini si apatrizii nu puteau dobandi dreptul de proprietate strain sau apatrid, aveau calitatea de
asupra
terenurilor, se subintelege, in Romania.
urmau sa dobandeasca terenurile, dar
mostenitor $l cetateni
omen acest co ;i
Aceeasi interdictie era reluata in legea speciala care reglementa
juridic al circulatiei juridice a terenurilor, Legea nr.
regimul
a
cetateanului strain sau a aveall a
apatridului i oot a.
despagubirea

54/1998, in art. 3 alin. (1); tn a o cu fotul alta mai intai


alin. (2) al aceluiagi text preciza ca Puroblera discutie primit reglementare, prin
»persoanele fizice care au cetatenie romana zitiile cuprinse in Constitutia revizuita in anul 2003, apoi prin acte normativ aispe-
gi domiciliul in strdinatate pot dobandi, in Romania,
prin acte juridice intre vii si secvente. intr-adevar, in prezent, art. 44 alin. (2) tezaa Il-a din Constitutia Sub-
prin mostenire, terenuri de orice fel”.
blicata prevede ca ,,cetatenii straini si apatrizii pot
dobandi
dreptul de rep
Asadar, atat textul constitutional originar, cat si cel al art. 3 alin. terenurilor numai in rezultate din propniet
nr. 54/1998 instituiau o
(1) din Legea privaté asupra conditiile aderarea Romani
incapacitate speciala in ceea ce fi Priveste pe straini si pe Uniunea European si din alte tratate internationale la care este ss
parte,
apatrizi, carora li se interzicea dobandirea de terenuri in Romania

a
Romania, oricare ar fi pei baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin legea organica, precum $I
fost categoria de
folosinta a acestoral'|. Incapacitatea astfel instituita avea in ire legala”.
vedere orice mijloc juridic de dobandire a
terenurilor, fie c& era vorba despre acte mod logo, prevederile restrictive in materie ce erau in
intre vii sau pentru cauza de moarte, fie ca era vorba cuprinse Legea
despre uzucapiune sau nr. 54/1998 privind circulatia juridica a fost
accesiune naiturala. terenurilor au abrogate,
rene
intreaga lege, prin dispozitiile art. 8 din Titlul x, intitulat »Circulatia juridica a ou
Din moment ce
interdictia analizata se referea expres la dobandirea dreptului
de proprietate asupra terenurilor, se deducea cA nurilor’, al Legii nr. 247/2005, care, in art. 3 din titlu, dispunea i
oe
acelasistraine pot oa dreptul
cetatenii straini si apatrizii tenii straini si apatrizii, precum si
puteau dobandi dezmembraminte ale persoanele juridice conan
proprietatii, precum uzufructul, uzul, servi- de proprietate asupra terenurilor in in
Romania, conditiile legii 44 alin.
.

tutea si superficia.
Legea speciala despre care vorbesc atat prevederile art.speoiae 2) teza
Aceasta interdictie nu avea cum s& puna in 247/2 ae
a Il-a din Constitutie, cat si cele ale art. 3 din al Legii
succesorala a cetatenilor straini si a apatrizilor in discutie insasi capacitatea Titlul Xx nr.
male
Romania, astfel ca ei puteau sus evocate este Legea nr. 312/2005 privind dreptului de
avea Ccalitatea de mostenitori ai unui roman. Daca in mostenirea pe care dobandirea propre’
de catre
cetatean privata asupra terenurilor catre cet&tenii straini si apatrizi, precum si
acesta din urma o lasa se afla si un teren situat in de
straine).
juridice

Romania, iar, in calitate de persoanele


mostenitor, era chemat la succesiune un apatrid sau un Pentru waven vedere de ansamblu asupra materiei, vom analiza
strain, din moment ce
legea interzicea dobandirea, si pe aceasta cale, a terenului, se acestei legi atunci cand, mai jos, vom examina regimul juridic al aspozitie
de a se sti ce se intampla cu acest teren in punea problema circulatiei
lipsa unor mostenitori romani. Contro-
in

tara noastra.
ilor

_
In sfarsit mentionam gi 0 interdictie legala care ii
privegte
(1
S-a observat ca legea nu facea nicio Intr-adevar, potrivit art. 26 din O.U.G. nr. 88/1997®!, cu modificarile pe colatent roma.
precizare privitoare la cetatenii romani cu
domiciliul in Romania; o asemenea precizare ar fi cadrul procesului de privatizare a societatilor la care statul ori o autoritate pu In
uiterioare,
aparut ca fiind inutilA, considerandu-se
totusi c& acuratetea redactarii unui text de principiu ar fi
impus formularea ipotezei
cuprinse in art. 3 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, in prezent
abrogata, in sensul ca cetatenii
romani, indiferent daca au domiciliul in
orice fel in Romania. A se vedea CL.
tara sau in strainatate, pot dobandi terenuri de (Cu privire la situatia analizata, a se vedea Fr. DEAK, Mostenirea legala, Ed. Actami,
juridice care nu au cetatenia, respectiv
POPESCU, Posibilitatea persoanelor fizice sau Bucuresti, 1994, p. 17-19; E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 136.
de proprietate asupra terenurilor in nationalitatea roman, de a fi titulare ale dreptului [2] M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Romania, in Dreptul nr. 8/1998, p. 41. 31 M. Of. nr. 381 din 29 decembrie 1997.
62 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 63

locala este actionar majoritar, nu au dreptul sa participe


reprezentantii institutiilor realizarea scopului stabilit prin lege, actul de constituire sau statut. in
publice implicate in adundrile generale ale actionarilor, membrii consiliului de acestei din urma de se Asadar,
privinta categorii persoane juridice, aplicad
administratie gi directorii executivi ai societatilor sau ai regiilor autonome van- principiul spe-
zatoare. cialitatii capacitatii lor de folosinta. Aceasta inseamna ca ele pot avea in
Proprie-
tate privata bunuri care servesc realizarii scopului pentru care au fost infiintate.
In sfArgit, nu sunt de exclus anumite incapacitati speciale privitoare la doban-
§2. Persoanele juridice de drept privat direa unor bunuri chiar de catre persoanele juridice de drept privat.
.

56. Caracterizare generala. Persoanele juridice de 57. Societatile romane reglementate de Legea nr. 31/1990. Acestea sunt
drept privat reprezinta,
atat in privinta numarului lor, cat si in cele mai importante persoane juridice cu scop lucrativ ca subiecte ale
privinta continutului activitatii si, pe cale de dreptului
consecinta, a m&rimii patrimoniului pus in valoare, o categorie deosebit de de proprietate privata. Ele pot fi cu capital de stat, cu capital privat cu Capital
sau
importanta pentru viata economica si sociald a tarii. Toate persoanele juridice de de stat si privat si se pot organiza in oricare dintre formele prevazute de
lege:
drept privat: societati reglementate de Legea nr. 31/1 990, forme de asociere cu societate in nume colectiv, societate in comandita simpl&, societate pe actiuni,
scop lucrativ, forme de asociere profesionala, asociatii cu scopuri nelucrative sau societate in comandita pe actiuni si societate cu raéspundere limitata (art. 2
din
de binefacere, alte organizatii caritabile, asociatii culturale Legea societatilor nr. 31/1990, republicata!"!, cu modificarile ulterioare). In princi-
si sportive, culte reli-
gioase, organizatii neguvernamentale etc., sunt subiecte ale dreptului de piu, sunt formate din mai multe persoane fizice sau juridice, dar pot fi gi uniperso-
pro- nale. Astfel, art. 13 din Legea nr. 31/1990 permite infiintarea de societati cu ras-
prietate privata.
Obiectul acestui drept jl constituie bunurile din pundere limitata cu un singur asociat, iar potrivit art. 14 alin. (1) din lege,
patrimoniul lor, oricare ar fi o persoana fizica sau o persoanda juridicA nu poate fi asociat unicaceeasgi decat intr-o
cuprinderea lor valorica.
In privinta bunurilor care pot forma obiect al singura societate cu raspundere limitata.
dreptului de proprietate privata al
persoanelor juridice, trebuie sa facem cAteva precizari. 58. Societatile agricole. Legea nr. 36/1991 privind societatile agricole si alte
O prima precizare este aceea cA nu pot forma obiect al forme de asociere jn agricultura!!, cu modificarile ulterioare, dupa ce jn art. 3
dreptului de proprietate
privata al persoanelor juridice de drept privat bunurile care sunt exclusiv prevede ca proprietarii de terenuri agricole pot constitui societati, conform
tate publica, astfel cum sunt ele prevazute in art. 136 alin. proprie- dispo-
(3) din Constitute. zitiilor cuprinse in legea generala in materie (Legea nr. 31/1990), prin art. 4 insti-
O a doua precizare cu caracter istoric are a fi facuta, tuie posibilitatea asocierii lor in societati agricole cu personalitate juridicé. Aces-
dupa cum am aratat mai
sus, in raport de dispozitia ce era cuprinsa in art. 3 alin. (3) din Legea nr. 54/1998 tea sunt societati de tip privat, cu capital variabil, cu un numar nelimitat si variabil
privind circulatia juridica a terenurilor, potrivit cu care spersoanele juridice straine de asociati, avand ca obiect exploatarea pamAantului si a mijloacelor de munca
nu pot dobandi terenuri in Romania
prin acte juridice intre vii sau pentru cauza folosite in agricultura™!,
de moarte”, lege in prezent abrogata. De asemenea, ele pot realiza gi investitii de interes agricol. Societatea agri-
.

$i aceasta dispozitie era in deplina concordanta cu aceea continutd in art. 41 cola nu are caracter comercial (art. 5 din Legea nr. 36/1991).
alin. (2) partea finala din Constitutia Ca persoane juridice de drept privat, societatile agricole au, fn
originara din anul 1991, care interzicea
strainilor si apatrizilor s4 dobandeasca dreptul de proprietate
proprietate asupra terenurilor privata sau in folosinta, utilaje, alte mijloace materiale si banesti, precum si ani-
in Romania. Sub acest regim male aduse de asociati si numai in folosinté terenurile agricole ale asociatilor,
constitutional in materie, Curtea Constitutionala a
decis in mai multe randuri c&, desi persoanele care pastreaza dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
juridice straine nu sunt nemijlocit
desemnate prin reglementarea
constitutionala amintita, este neindoielnic faptul
ca nici acestea, indiferent unde si-ar avea sediul, nu 59. Organizatiile cooperatiste. Un alt subiect colectiv al dreptului de
pot dobandi, in proprietate, proprie-
terenuri in Romania!"), tate privata il reprezinta organizatiile asociative economice de tip
cooperatist.
O a treia precizare, de aceast4 data de ordin
general, este legata de capa- Cooperatia reprezinta un sector specific al economiei, care
functioneaza prin
citatea de folosinta a persoanelor juridice.
intr-adevar, daca, potrivit art. 206 societati cooperative gi alte forme de asociere a acestora la nivel teritorial si
alin. (1) C. civ., persoana juridica national, reglementate prin Legea nr. 1/2005 privind organizarea si functionarea
poate avea orice drepturi si obligatii civile, afara
de cele care, prin natura lor sau potrivit
legii, nu pot apartine decat persoanei
fizice, cel de-al doilea alineat al aceluiagi text dispune ca persoanele
juridice fara
scop lucrativ nu pot avea decat acele drepturi si obligatii civile necesare "] M. Of. nr. 1066 din 17 noiembrie 2004.
pentru
2] M. Of. nr. 97 din 6 mai 1991.
5] Cu
[I A se vedea Decizia nr 342/1997 (M. Of nr 333 din 27 noiembrie privire la alte forme de punere in valoare a bunurilor agricole, inclusiv terenurile,
1997), Decizia a se vedea Legea nr. 37/2015 pnivind clasificarea fermelor gi
nr. 73/1997 (M. Of. nr. 75 din 29
apniite 1997).
exploatatilor agricole (M. Of.
nr. 172 din 12 martie 2015).
64 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 65

cooperatieil"!, Societatile cooperative sunt agenti economici cu capital privat, fiind Asociatiile si fundatiile sunt — ca persoane juridice titulare ale dreptului de

constituite ca asociatii autonome de persoane fizice si/sau juridice, in scopul lor. De altfel, legea impune ca
proprietate asupra bunurilor din patrimoniul actul
promovarii intereselor economice, sociale si culturale ale membrilor cooperatori constitutiv al asociatiei, care trebuie incheiat in forma autentica sau atestata de
(art. 7 din lege). De asemenea, cooperativele-institutii de credit se constituie ca avocat, sA cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute, patrimoniul initial al aso-
asociatii autonome de persoane fizice unite voluntar in scopul tndeplinirii nevoilor ciatiei.
si aspiratiilor comune economice, sociale si culturale, a caror activitate se desfa- ‘Activul patrimonial nu poate fi mai mic de 200 lei si este alcatuit din aportul in
goara cu precadere pe principiul intrajutorarii membrilor cooperatori). natura si/sau in bani al asociatilor. Statutul asociatiei trebuie sa cuprinda, in mod
Societatea cooperativa este titulara dreptului de proprietate privaté asupra obligatoriu, sub sanctiunea nulitati, categoriile de resurse patrimoniale ale aso-
bunurilor din patrimoniul ei (art. 64 din Legea nr. 1/2005) si orice instrainare sau ciatiei si destinatia bunurilor in caz de dizolvare.
transmitere a folosintei imobilizarilor corporale, care sunt proprietatea societatii titulare ale unui
Asociatia isi poate constitui filiale ca structuri teritoriale,
cooperative, se poate realiza numai cu plata, membrii cooperatori putand avea patrimoniu distinct de cel al asociatiei (art. 13).
un drept de preemptiune, respectiv de preferinta (art. 65 din Legea nr. 1/2005).
Tributar reglementarilor anterioare®! si adoptat inaintea Constitutiei din 1991, 61. Cat priveste fundatia, aceasta este un subiect de drept ce se infiinteaza
Decretullege nr. 66/1990 privind organizarea si functionarea cooperatiei meste- de una sau mai multe persoane care, pe baza unui act juridic intre vii ori pentru
sugaresti, prin art. 21-22, instituia un regim derogatoriu de la dreptul comun pen- cauza de moarte, constituie un patrimoniu afectat, in mod permanent si irevo-
tru bunurile proprietatea cooperativelor mestesugaresti, declarandu-le impres- cabil, realizarii unui scop de interes general sau, dupa caz, al unor colectivitati
(art. 15 din O.G. nr. 26/2000). Activul patrimonial initial al fundatiei trebuie
sa
criptibile si insesizabile. In mod judicios, Curtea Constitutionala a statuat jn
sensul ca aceste dispozitii au a fi considerate abrogate in temeiul art. 150 din includa bunuri tn natura sau in numerar, a caror valoare totala sa fie de cel putin
Constitutia originara, in prezent art. 154 din Constitutia revizuita, cu motivarea ca 100 de ori salariul minim brut pe tara garantat in plata, la data constituirii acesteia.
proprietatea organizatiilor cooperatiei mestesugaresti este o proprietate privata, Prin derogare, activul patrimonial initial al fundatiei poate fi in valoare totala
supusa regimului constitutional general de ocrotire a proprietatii private, astfel de cel putin 20 de ori salariul minim brut pe tara garantat in plata, daca scopul ei
cum rezulta din art. 135 si art. 41 alin. (2) din Legea fundamentala originara!!. exclusiv, sub sanctiunea dizolvarii pe cale judec&toreasca, este efectuarea ope-
ratiunilor de colectare de fonduri care sa fie la dispozitia unor asociatii sau fun-
60. Asociatiile $i fundatiile. Potrivit O.G. nr. 26/20005!, cu modificarile ulte-
dati, in vederea realizarii de programe determinate (art. 15). Daca fundatia
rioare, persoanele fizice si persoanele juridice care urmaresc desfasurarea unor dobandeste personalitate juridica dupa decesul fondatorului,
efectele liberali-
activitati de interes general sau in interesul unor colectivitati ori, dup& caz, in tatilor facute de acesta in favoarea fundatiei anterior constituirii ei se vor produce
interesul lor personal nepatrimonial pot constitui asociatii ori fundatii, ca persoane de la data actului constitutiv, pentru fundatiile infiintate prin acte intre vii, si de la
juridice de drept privat, fara scop lucrativ (art. 1), data mortii testatorului, pentru fundatiile infiintate prin testament [art. 19 alin. (3)
Ordonanta prevede posibilitatea ca 0 asociatie sau o fundatie s& poata fi recu- din O.G. nr. 26/2000].
noscuta de Guvernul Roméniei ca fiind de utilitate publica, cu intrunirea unor
conditii speciale. 62. Cultele religioase. Pana in anul 2006, cadrul legislativ al organizarii
cultelor religioase in Romania era dat de Decretul nr. 177/1948 privind regimul
general al cultelor religioase!"), in prezent abrogat. Potrivit art. 28 din acest act
normativ, cultele religioase recunoscute erau persoane juridice. Aceeasi calitate
fi
Republicata in M. Of. nr. 368 din 20 mai 2014. © aveau gi partile lor componente locale, care aveau numarul legal de membri
1 A se vedea art. 333 si urm. din O.U.G. nr. 99/2006 privind institutiile de credit gi
prevazut de legea persoanelor juridice, precum gsi agezamintele, asociatiile,
adecvarea capitalului (M. Of. nr. 1027 din 27 decembrie 2006).
5] A se vedea ordinele gi congregatiile prevazute de statutele lor de organizare, daca acestea
Legea nr. 14/1968 privind organizarea si functionarea cooperatiei meste- din urma s-au conformat legii persoanelor juridice®!. Din art. 29 din acelasi act
A
sugaregti, abrogata expres prin art. 36 din Decretul-lege nr. 66/1990.
se vedea Decizia nr. 184/1998 (M. Of. nr. 35 din 28 ianuarie 1999). Desi sesizarea normativ rezulta cA bunurile mobile si imobile ale cultelor religioase, ale diferitelor
lor parti constitutive, ale agezamintelor, ale asociatiilor, ale ordinelor si ale con-
Curtii a privit numai insesizabilitatea bunurilor cooperativelor megtesugaresti, consideram
ca rationamentul jurisdictiei constitutionale priveste, in egala m&sura, pentru identitate de
ratiune, si imprescriptibilitatea acestora.
FIM. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000. Mentionam ca prin aceasta
ordonanta a fost abro-
gata expres Legea nr. 21/1924 pentru persoanele juridice, cu modificarile ulterioare. (11 Publicat in M. Of. nr. 178 din 4
august 1948, corectat prin rectificarea aparuta in
6 Cu privire la aceste subiecte de drept, a se vedea R. DimitRiu, M. Of. nr. 204 din 3 septembrie 1948.
Discutii tn legadtura cu
Ordonanta Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociatii si fundatii, in Dreptul nr. 5/2000, 21 S-au avut in vedere
dispozitiile Legii nr. 21/1924 privitoare la persoanele juridice, in
p. 3 si urm. vigoare la acea data, in prezent abrogate prin O.G. nr. 26/2000.
66 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 67

gregatiilor erau proprietatea privata a acestora si erau puse in valoare potrivit


tiv-teritoriale fac parte, dupa caz, din domeniul public sau din al
dispozitiilor cuprinse in statutul fiecdrui asemenea subiect de drept privat. domeniul privat
Prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioasd acestora, insA numai dacaé au fost, la randul lor, dobandite prin unul dintre
si regimul general al modurile prevazute de lege.
cultelor"! a fost definit cadrul legal al exercitarii dreptului fundamental la libertatea
de gandire, de constiinta gi religioasa in tara noastra, potrivit Constitutiei trata-
si 64. Obiectul dreptului de proprietate privata al statului si al unitatilor sale
telor internationale la care Romania este parte (art. 1 din
lege). Potrivit art. 27 administrativ-teritoriale. Principiul general in aceasta materie este in
alin. (1) din Legea nr. 489/2006, cultele recunoscute inscris
gi unitatile lor de cult pot prezent in art. 354 C. adm., potrivit cu care domeniul privat al statului al
avea si dobandi, in proprietate sau in administrare, bunuri mobile sau
si imobile, asu- entitatilor sale teritoriale este alcdtuit din bunuri aflate fn
pra carora pot exercita dreptul de dispozitie, in conformitate cu statutele proprii. proprietatea lor gi care
nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitatile admi-
De asemenea, legea prevede ca asociatiile religioase, ca forme de manifestare
nistrativ-teritoriale au drept de proprietate privata.
a libertatii de religie, dobandesc personalitate juridicd
prin inscrierea lor in Re- Astfel, terenurile proprietatea statului care se aflau in exploatarea fostelor
gistrul asociatiilor religioase instituit la grefa judecatoriei in a cArei
circumscriptie cooperative agricole de productie, ramase neatribuite dupa incheierea proce-
teritoriala igi au sediul si au un patrimoniu propriu, care este alc&tuit din aportul durilor legale de reconstituire a dreptului de proprietate, trec in domeniul privat al
in natura sau fn bani al
asociatilor. Legea impune conditia ca valoarea pattri- comunei, al oragului sau al municipiului [art. 31 alin. (2) din Legea nr. 18/1
moniului initial al acestor asociatii s& fie cel 991].
putin la nivelul a doua salarii brute pe Sau, potrivit art. 33 din Legea nr. 18/1991, terenurile provenite din fostele izlazuri
economie [art. 41 alin. (2) lit. a)].
comunale — pajisti si terenuri arabile — care s-au aflat in folosinta fostelor
cooperative agricole de productie trec in proprietatea privata a
comunelor, ora-
§3. Statul si unitatile sale administrativ-teritoriale ca subiecte ale selor sau, dupa caz, a municipiilor si in administrarea primariilor, urmand a fi
folosite ca paguni comunale si pentru producerea de furaje si de seminte pentru
dreptului de proprietate privata
culturi furajere.
63. Statul si unitatile administrativ-teritoriale au calitatea de subiecte ale
65. Bunurile din patrimoniul regiilor autonome si al societatilor cu capital de
dreptului de proprietate privata.
stat sunt proprietatea acestora, astfel ca ele nu pot face parte din proprietatea
Desi art. 136 alin. (2) din Constitutia revizuita dispune ca proprietatea publica
apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, nu se poate spune ca privata a statului sau a entitatilor sale teritoriale. 7
aceste subiecte de drept public nu pot fi si titulare ale intr-adevar, am mai aratat ca, potrivit art. 5 din Legea nr. 15/1990 privind reor-
dreptului de proprietate
privata. Aceasta, pe de o parte. Pe de alta parte, dispozitii cuprinse fn legi orga- ganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale,
nice se refera direct la domeniul privat al statului cu modificarile ulterioare, regiile autonome sunt proprietare ale bunurilor din patri-
si al unitatilor administra- moniul lor si exercita asupra acestora posesia, folosinta si dispozitia,
tiv-teritoriale, deci la proprietatea privata a acestor subiecte de in conditiile
drept. stabilite de lege. De asemenea, art. 20 alin. (2) din aceeasi lege
Astfel, art. 6 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar dispune ca dispune ca
domeniu! privat al statului si, respectiv, al comunelor, societatile reglementate de Legea nr. 31/1990 sunt proprietare ale bunurilor din
oraselor, municipiilor si al
judetelor este alcatuit din terenuri, altele decat cele care, prin natura lor sau prin patrimoniul lor, cu exceptia celor dobandite cu alt titlu.
destinatia legii, fac parte din domeniul public al subiectelor de drept enumerate, Asa fiind, nu se poate vedea cum, asupra acelorasi bunuri, ar putea exista si
aflate sau intrate in proprietatea lor prin cdile dreptul de proprietate privata al regiilor autonome si al societatilor
$i modurile prevazute de lege. El (comerciale),
este supus dispozitiilor de drept comun, daca prin gi dreptul de proprietate privata al statului sau al entitatilor sale teritoriale, dupa
lege nu se prevede altfel. caz!"l,
La randul sau, Codul administrativ prevede c& domeniul
privat al statului sau De altfel, in mod judicios a retinut Curtea Suprema de Justitie ca, cu
al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri aflate in numai
lor gi care nu fac parte din domeniul public. Bunurile care fac
proprietatea incdlcarea flagranta a dreptului de proprietate, dobandit de reclamanta dintr-o
parte din domeniul actiune in baza art. 20 din Legea nr. 15/1990, si cu depasirea propriei compe-
privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale se afla in circuitul civil
si
se supun regulilor prevazute de Codul civil, daca tente, Guvernul Romaniei a dispus transferul spatiilor comerciale din patrimoniul
prin lege nu se prevede aitfel acesteia in patrimoniul altei societati cu capital majoritar de stat, astfel ca res-
(art. 354 si art. 355 C. adm.).
In sfargit, pectiva hotarare de Guvern a fost anulata!!,
mentionam ca, dupa ce art. 859 alin. (1) C. civ. enumera bunurile ce
constituie obiect exclusiv al dreptului de proprietate
publica, alin. (2) al aceluiasi
text prevede ca celelalte bunuri ce statului ori (lin sens contrar, a se vedea |. ADAM, Regimul juridic al dobandirii si al instrainarii
apartin unitatilor sale administra-
imobilelor terenuri si constructii, Ed. Europa Nova, Bucuresti, 10.

1996, p.
Fl A se vedea C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 210 din 3 februarie ;
[l Republicata in M. Of. nr. 201 din 21 martie 2014, 1999, in Dreptul
nr. 8/1999, p. 142.
68 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 69

Tot astfel, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a decis cA o hotarare a


o persoana particulara”, ceea ce inseamna ca ele sunt supuse regimului juridic
Guvernului RomAniei prin care s-a dispus trecerea unui teren din
de drept comun'""!.
reclamantei, societate pe actiuni cu capital majoritar de stat, in
patrimoniul
proprietatea Totusi, prevederi exprese ale unor dispozitii legale in
; 7
statului fara plata vreunei despagubiri, ,cu titlu de maierie permit derogari
reparatiune” si ,,fara nicio expli- de la aceasta regula generala. Bundoara, art. 355 C.
catie ori justificare suficienta din partea autoritatilor nationale si fara ca Guvernul adm. dispune ca bunurile
ce fac parte din patrimoniul privat al statului sau al
Sa poataé invoca o baza& legalA de natura a autoriza o eventuald unitatilor administrativ-te-
«gestionare ritoriale se afla in circuitul civil si sunt supuse regulilor prevazute de Codul civil,
directa» a patrimoniului reclamantei, chiar dacA statul avea 0
participare majo- daca prin lege nu se prevede altfel.
ritara la capitalul acesteia, reprezinta o incdlcare a
dreptului ei de proprietate, Este adevarat insa ca nu arareori ,,legea dispune altfel”, deoarece nu se
protejat de dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la poate
Conventie”!"). face abstractie in totalitate, in problema pusa in discutie, de
normele derogatorii
66. Formarea domeniului privat. de la dreptul comun instituite de legiuitor, care au a tine seama de
Desi, in principal, subiecte de drept public ca statul si unitatile sale administrativ-teritoriale sunt atat
imprejurarea
investite cu autoritatea necesara realizarii organizarii
functiilor specifice de drept subiecte de drept public,
cat si subiecte de drept privat, participante, in aceasta circuitul
public, statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale ultima calitate, la
dreptului de civil general. Asa fiind, dupa cum s-a observat tn judicios in
proprietate privata, si subiecte de drept civil si, in aceasta calitate, mod literatura
participante la juridica, ,elementele de drept public vor putea altera, intr-o oarecare
raporturi juridice civile. Ca atare, in cadrul unor asemenea raporturi,
pot dobandi regimul juridic de drept comun al bunurilor care formeaza domeniul privat’®! masura, al
dreptul de proprietate privaté asupra unor bunuri:
vanzare-cumparare, acestor entitati juridice.
schimb, legat, uzucapiune, accesiune si altele, cum ar putea fi contracteledonaiii, nenu-
mite. in orice caz, aceste situatii reprezintaé exceptii de la principiul general enuntat
in acelagi timp, s-a aratat ca exist& mai sus, astfel ca, dupa cum aratam, ele trebuie sa fie prevazute de
si moduri specifice de dobandire a drep- lege™!.
tului de proprietate privata a statului, care nu se intalnesc in Bunaoara, art. 363 alin. (1) C. adm. dispune cA vanzarea bunurilor din
privinta altor subiecte domeniul
de drept privat!l, cum ar fi dobandirea, in conditiile privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale se face prin licitatie
legii®!, a bunurilor fara stapan
sau abandonate, a mostenirilor vacante (art. 1135-1140 C. publica, organizata in conditiile prevazute de acest act acceptarea
civ.), prin dezafecta- normativ. Sau
rea unor bunuri proprietate publica si prin donatiilor si a legatelor facute catre stat ori cdtre unitatile administrativ-teritoriale
exercitarea, in anumite situatii, a drep- este supusa anumitor aprobari, dupa caz, in conditiille prevazute de art. 291
tului de preemptiune recunoscut statului, cum ar fi cel
reglementat de art. 36 C. adm.
alin. (1) din Legea nr. 182/2000 privind
protejarea patrimoniului cultural national In sfargit, este de retinut c& bunurile imobile din domeniul privat al sau
mobil, republicata, care instituie un drept de preemptiune in favoarea statului
statului, in din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale sunt supuse inventarierii,
ipoteza vanzarii unor bunuri culturale proprietate privataé, clasate ca bunuri de
tezaur. in conditiile art. 356-357 C. adm.

66 bis. Din punctul de vedere al


regimului juridic al bunurilor proprietate
privata apartinand statului ori unitatilor administrativ-teritoriale, in Sectiunea a 3-a. Continutul si limitele dreptului
principiu nu
exista nicio deosebire fata de cel de drept comun de proprietate privata
aplicabil dreptului de proprietate
avand ca titular persoane fizice sau persoane
juridice de drept privat. in acest
sens, reamintim ca, potrivit art. 44 alin. (2) din
Constitutie, proprietatea privata §1. Consideratii generale
este garantata $i ocrotita in mod egal, indiferent de titular.
Dupa cum s-a observat
in literatura noastra juridica de
specialitate mai veche, cu referire la bunurile din 67. Dispozitiile noului Cod civil privitoare la continutul si drep-
domeniul privat al statului sau al ,stabilimentelor limitele
publice si comunale”, acestea tului de proprietate privata. Am aratat mai sus cA, atunci cand vorbim
»Nu sunt afectate uzului public. Ele nu se deosebesc de despre
bunurile particularilor continutul dreptului de proprietate, avem in vedere insesi atributele,
decat prin aceea ca proprietarul lor este statul, prerogativele
judetul sau comuna in loc de a fi pe care acest drept le confera titularului sau. Dar, pentru a determina
pe deplin
acest continut, trebuie avute in vedere si limitarile ce pot fi concepute, fn diverse
Nl A se vedea EDO Hotararea din 22 martie
2011, cauza S.C. Granitul S.A. ¢c. feluri, privitoare la acest drept.
Romaniei, nepublicata, www.echr.coe.int.
1 A se vedea C. OPRISAN,
Regimul general al proprietatii in Romania, in S.D.R.
nr. 1/1995, p. 26.
1 A se vedea O.G. nr. 14/2007
pentru reglementarea modului si conditiilor de valorifi- [lA se vedea C. HAMANGIU, |. ROSETTI-BALANESCU, AL. BAICOIANU, op. cit, vol. |, p. 918.
care a bunurilor intrate, potrivit legii, in Il A se vedea E. CHELARU,
proprietatea privata a statului, republicata (M. Of. op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 145.
nr. 694 din 23 septembrie 3] fbidem.
2014).
70 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 71

in sistemul Coduiui civil roman de ia 1864, in vigoare pana la 1 octombrie


Este ratiunea pentru care ambele aceste reglementari vor fi cercetate in
2011, prerogativele dreptului de proprietate erau evocate in art. 480, spunan-
lucrarea noastra in capitole distincte. in schimb, in cadrul
du-se, cum am mai mentionat, ca proprietatea este dreptul ce are cineva de a acestui capitol, strans
bucura” si de a dispune de un bun, in mod exclusiv si absolut, insa in limitele
»se@
legat de continutul dreptului de proprietate, urmeaza a analiza limitele exercitiului
determinate de lege. Sub regimul acestui cod au fost adoptate, de-a sau.
Jungul De asemenea, vom discuta, intr-o sectiune speciala a acestui capitol, pro-
aplicarii sale, numeroase acte normative speciale prin care au fost aduse diverse
limitari ale exercitiului prerogativelor dreptului de blema stingerii dreptului de proprietate privata.
proprietate, de regula privitoare
la exercitarea dispozitiei materiale, dar mai ales a
dispozitiei juridice asupra
bunurilor obiect al dreptului de proprietate, in special al
dreptului de proprietate §2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata
privata.
Alta este insa conceptia noului Cod civil roman in materia 2.1. Reglementare. Precizari prealabile. Clasificari
pus& in discutie.
intr-adevar, intr-o sistematizare normativA ce poate fi discutata, primul capitol, de-
numit ,Dispozitii generale”, din Titlul II al 69. Sediul materiei. Principiile generale privitoare la limitele exercitarii drep-
Cartii a Ill-a consacrat dreptului de pro-
prietate privata cuprinde o prima sectiune, intitulaté ,Continutul, intinderea si stin- tului de proprietate sunt cuprinse in dispozitiile art. 556 C. civ.
Intr-adevar, in
gerea dreptului de proprietate privata’. Intdiul text al acestei sectiuni — art. 555 — primul sau alineat, textul disoune ca dreptul de proprietate poate fi exercitat in
determina continutul dreptului de proprietate privata, dispunand, in limitele materiale ale obiectului sau, acestea fiind limitele corporale ale bunului
primul sau
alineat, ca acest drept confer titularului sau atributele cunoscute — posesia, folo- ce formeaza obiectul dreptului in discutie, cu ingradirile stabilite de lege.
De
sinta si dispozitia —, prerogative ce se exercité de catre acesta ,in mod exclusiv, asemenea, cel de-al doilea alineat al aceluiasi articol stabileste principiul potrivit
absolut si perpetuu’, insa ,in limitele determinate de cu care legea poate limita exercitarea atributelor dreptului de
lege”. Nu vedem de ce proprietate, de
legiuitorul a determinat astfel numai continutul dreptului de proprietate privata; in regula acestea fiind folosinta si dispozitia. In sfarsit, art. 556 alin. (3) C. civ.
definitiv, acelasi este si continutul dreptului de proprietate publicaé. Ca, permite limitarea exercitarii dreptului de proprietate prin vointa cu
asa cum proprietarulul,
vom vedea atunci cand vom cerceta dreptul de de in materie. rezulta ca de
proprietate publica, regimul sau exceptiile prevazute lege Asadar, limitarile dreptului
juridic este diferit, aceasta este o alt& problema, ce se situeaza, in chip evident, proprietate pot fi materiale si juridice. Consecvent acestei idei cuprinse in textul
pe
un alt plan. ; evocat, noul Cod civil consacra intreg Capitolul lil din titlul privitor la dreptul de
In orice caz, potrivit art. 554 alin. (2) C. civ., daca
prin lege nu se prevede proprietate privata limitelor juridice ale acestui drept, care pot fi /imite legale
altfel, dispozitile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica (art. 602-625), adica determinate de lege, limite conventionale (art. 626-629), ce
si dreptului
de proprietate publica, ins& numai in masura in care sunt sunt stabilite prin conventia partilor, si limite judiciare (art. 630), ceea ce in-
compatibile cu aceasta
din urma. seamna instituirea lor prin hotarare judecatoreasca.
Limitele materiale privesc insasi corporabilitatea bunului, mobil sau imobil, cu
68. Textele subsecvente ale aceleiasi sectiuni
cuprind reglementari de prin- unele distinctii, pe care le vom vedea mai departe. Aceasta nu inseamna ca
cipiu ale unor materii privitoare la dreptul de proprietate privata, si anume: limitele ta legiuitorului nu poate interveni spre a ingradi o parte din aceasta
voin-
exercitiului acestui drept (art. 556); modurile lui de dobandire (art. 557); cine scorporabili-
tate”. Bunaoara, potrivit art. 44 alin. (5) din Constitutia Romaniei, republicata,
suporta riscul lucrului (art. 558), textul instituind regula ca proprietarul este cel in
care suporta acest risc, afaré daca riscul nu a fost asumat de o alta scopul realizarii unor lucrari de interes general, autoritatea publica va putea folosi
persoana sau subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia corespunzatoare
daca prin lege nu se dispune altfel; intinderea
dreptului de proprietate privata
de a-|
despagubi pe proprietarul solului pentru daunele aduse acestuia, plantatiilor ori
asupra terenurilor (art. 559) gi, legat de determinarea intinderii sale constructiilor aflate pe suprafata de teren respectiva, precum si pentru daunele
sunt reglementate obligatia de materiale,
granituire (art. 560) si dreptul de ingradire imputabile autoritatii insegi, cauzate cu prilejul efectuarii acelor lucrari.
(art. 561), precum gi stingerea dreptului de proprietate (art. 562). Cea de-a doua
Ca principiu, limitele juridice privesc atributele dreptului de proprietate si au
sectiune a aceluiagi capitol cuprinde reglementarea apararii dreptului de proprie- izvorul in vointa juridica exprimata fie de legiuitor, fie de judecator, de
igi
tate privata prin actiunea in revendicare si prin regula, cu
actiunea negatorie (art. 563-566 prilejul solutionarii unui litigiu fntre partile in prezenta, fie ca urmare a
C. civ.). exprimarii
Se poate observa cu usurinta faptul cé acest capitol al noului Cod civil vointei proprietarului prin acte juridice care au ca scop constituirea unor limite ale
contine exercitiului dreptului de proprietate.
reglementari variate, ce depasesc cadrul stabilirii continutului acestui drept, cum
ar fi cele privitoare la enumerarea modurilor sale de dobandire la
si apdrarea sa
prin actiuni specifice de drept civil.

ES
eo
72 Drepiurile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 73

70. Indiferent ins& de natura lor, limitarile dreptului de proprietate nu conduc


la negarea acestuia!'!. Desi drept absolut, opozabil erga omnes, mai amintit, in Titlul IV, intitulat ,Economia si finantele publice”, dispune ca
dreptui de pro- economia Romaniei este o economie de piata, deci libera initiativa
prietate se exercita in cadrul unor raporturi sociale care presupun luarea jn con- bazata pe si
siderare atat a intereselor individuale, cat si a intereselor de ordin pe concurenta, iar statul trebuie s& asigure, printre altele, comertului,
general, ce tin libertatea
de insasi organizarea vietii de catre protectia concurentei loiale, crearea cadrului favorabil pentru clasificarea tuturor
autoritatile statale, in limitele competentelor
lor. factorilor de productie, protejarea intereselor nationale in activitatea economica,
Problema aceasta este departe de a avea caracter de noutate. financiara si valutara, exploatarea resurselor naturale in cu interesul
intr-adevar, refacerea ocrotirea
concordanta
sub regimul fostului Cod civil roman, in literatura national, gsi mediului inconjurator, precum gi mentinerea
juridica mai veche s-a ar&tat ca,
atunci cand art. 480 C. civ. 1864 dispunea ca echilibrului ecologic etc. ;
dreptul de proprietate se exercita De asemenea, am aratat ca textul constitutional urmator — art. 136 —
in conditiile prevazute de lege, prin aceste
conditii aveau a fi avute in vedere ocrotirea proprietatii de catre stat si determina formele dreptului
consacra
in
,limitele normale ale dreptului de proprietate’, care de proprietate
,cuprind toate ingradirile, Romania: aceasta poate fi publicd, atunci cand apartine statului sau
infinit de variate dupa timp si loc, care se
impun fie in privinta obiectului dreptului, unitafilor
fie in privinta unor atribute ale administrativ-teritoriale, si privata, atunci cand apartine tuturor celorlalte subiecte
dretului, spre apararea intereselor obstesti sau
spre apararea intereselor private ale altora”), de drept.
Alteori s-a spus c&, ,pentru a Proprietatea publica se bucura de un regim juridic de protectie, sensul
cunoaste (...) exercitiul insusi al dreptului de in ca
bunurile care ji formeaza obiectul sunt inalienabile [art. 136 alin. (4)],
proprietate, mai bine zis a sti ce poate face proprietarul cu lucrul
asupra caruia lar proprie-
are un asemenea drept, cel mai nimerit lucru este sa tatea privata, la randul ei, in conditiile legii, este 36 alin. (5)].
ardt&m ce nu ti este inviolabila [art 1
sa facd, adica sa cercetAm limitele care ji ingaduit In acelasi timp, am vazut cA printre drepturile si libertatile
ingradesc exercitiul. Aceste restrictiuni fundamentale
sunt, in cea mai mare parte, inspirate de interesul Constitutia Romaniei reglementeaz& dreptul de proprietate privata, este
public in intelesul lui cel mai care
si ocrotit in mod de indiferent de titular 44 El
larg, cci, chiar atunci cand, aparent, ele urmaresc protectia unui interes garantat egal lege, [art. alin. (2).
privat, este garantat, pentru ca /a baza economiei de piata ca
deasupra lor nu e greu a gasi tot o preocupare de ordin general”). sta proprietatea privata,
In prezent, astfel cum se sublinia in mod expresie economica a libertatii individului. Ea poate fi pus in valoare de catre
judicios intr-o decizie de speta cu individ ca persoana fizica sau fn mod colectiv, prin exercitarea dreptului
valoare de principiu a unei
curti romane de apel, intr-o jurisprudenta constanta, tutional la asociere (art.40 din Constitutie), adica prin crearea de
consti-
Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat ca subiecte
proprietarul nu este privat de colective de drept privat. societati, asociatii cu scop lucrativ, asociatii fara scop
dreptul sau daca, prin limitarea atributelor acestui
drept in scopul asigurAarii lucrativ etc.
realizarii unui interes general, nu se
ajunge la golirea de continut a dreptului, Asocierea si, prin aceasta, crearea unor subiecte colective de drept nu
.

afectandu-| in substanta sa. Aceasta,


deoarece, in conceptia jurisdictiei europe- schimba esenta dreptului de proprietate asupra bunurilor din
ne, drepturile fundamentale, in Special dreptul de patrimoniul unor
proprietate, nu confera titula- asemenea subiecte colective de drept; el ramane un drept de proprietate
rului prerogative absolute, ,ci trebuie luate in
considerare prin raportare la care are continutul si limitele stabilite prin actele de constituire si statute,privata,
lor in societate, astfel incat functia dar si
restrictiile ce raéspund unor obiective de interes ge- de lege, in general.
neral nu constituie, in raport cu
scopul urmarit, o interventie nemasurata si into- Intr-o economie de piata nu poate fi negat rolul statului, care trebuie sa
lerabila” care ar putea fi considerat4 ca ar aduce
atingere insesi substantei asi-
acestui drept!*). gure, in esenta, dezvoltarea economica a t&rii prin punerea in a
valoare bunurilor
proprietatea sa, publica sau privata, si prin asigurarea dezvoltarii proprietatii
71. Totugi, corelatia dintre interesul private apartinand celorlalte subiecte de drept.
general si cel individual, de natura a
concretiza limitele exercitiului dreptului de Desigur, aderarea RomAniei la Uniunea Europeana la 1 ianuarie 2007 a
proprietate, nu are a fi privita in mod fost
abstract, ci in functie de insasi evolutia acestui drept de precedata de recunoasterea economiei tarii noastre ca o economie
nomice in care el este exercitat,
si conditiile social-eco- de piata, cu toate caracteristicile acesteia, in special
functionala
baza cererii
Cel mai adesea, aceasta idee se reflectA in functionarea pe
reglementarile de ordin consti- gi ofertei si prin rolul predominant al sectorului privat in cadrul ei.
tutional. Astfel, art. 135 din Constitutia Roméniei, revizuita, Nu mai putin, nu trebuie pierdut din vedere ca statul a mostenit de la vechiul
situat, asa cum am
regim totalitar practic dreptul de proprietate asupra tuturor
mijloacelor de produc-
"lA se vedea V. STOICA, tie, iar procesul de privatizare, adica de trecere a bunurilor din sta-
op. cit. (2009), p. 107. proprietatea
1 M.B. CANTACUZINO, tului in proprietatea privata a altor subiecte de drept, nu s-a incheiat incd sau nu
op. cit., p. 141.
8! G.N.
LuTESCU, op. cit., p. 295. intotdeauna privatizarea unor societati cu capital de stat a fost un
4] A se vedea C.A. Craiova, s. a Il-a civ., dec. nr. 534 din 18 decembrie 2014, in In orice caz, statul va avea mereu fn proprietate publica sau succes. anumite
nr. 3/2015, p. 12. B.C.A. privata
categorii de bunuri, astfel cum dispune art. 136 alin. (3) din Constitutie.
74 Drepturile reale principale iV. Dreptul de propnetate privata 75

Sintagma ,statul de drept” exprima, printre altele, si ideea cd dreptul de in al treilea rand, legea impune anumite limitari temporare sau definitive ale
proprietate privata, cu regimul juridic ce ji corespunde si care reprezinta regula folosintei bunurilor, cum ar fi in materia rechizitiilor.
intr-o economie de piatd, este garantat si ocrotit de stat, aflandu-se ins& in inter- in al patrulea rand, exista prevederi legale care limiteaza exercitiul unor pre-
dependenta cu dreptul de proprietate publica. rogative ale dreptului de proprietate prin raportare la zona in care sunt situate
Statul trebuie s@ asigure armonizarea celor doud forme de anumite bunuri imobile sau datorita destinatiei lor, cum sunt imobilele situate in
proprietate,
interesul individual avand zonele protejate!!, in sensul anexei nr. 2 la Legea nr. 350/2001 privind ame-
a fi imbinat cu cel colectiv, pentru ca, indiferent de
forma ei, proprietatea exprima gi ideea de functie socialal"!. Asa fiind, este firesc najarea teritoriului si urbanismul®!, monumentele istorice declarate ca atare"l,
sa existe diverse limitdri ale exercitiului atributelor dreptului de proprietate, indiferent de titularul dreptului de proprietate asupra lor, si alte asemenea bunuri.
cuprinse in reglementari legale de natura administrativa sau civila. in al cincilea rand, dupa cum am arAtat, exista limitari ale exercitiului dreptului
Pentru ca, astfel cum s-a spus®l, unei perceptii abstracte, uniforme de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricarei proprietati imobiliare
si cu
caracter ideologic trebuie preferata o analiza a de pentru lucrari de interes general.
functionala dreptului proprie-
tate, in care domeniul si exercitarea dreptului nu pot fi nelimitate. in sfarsit, exista limitari care conduc, in conditiile legii, la pierderea dreptului
Acestea sunt considerentele pentru care art. 602 alin. (1) C. civ. dispune ca de proprietate privata prin exproprierea pentru lucrari de interes public.
legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate, fie in interes public, fie in Precizam aici ca ne vom ocupa separat, intr-un alt capitol, de regimul juridic
interes privat. Dand expresie principiului al realizarii, transformarii si demolarii constructiilor$i de regimul juridic al bunurilor
libertatii de vointa, alin. (2) al aceluiasi
text precizeaza ca, daca este vorba despre limitari ale dreptului de din patrimoniul cultural national mobil, care privesc si anumite limitari ale dreptului
proprietate cu
interes privat, acestea pot fi modificate ori chiar desfiintate prin acordul de dispozitie, materiala sau juridica, asupra acestor categorii de bunuri.
partilor,
urmand fi opozabile tertilor prin indeplinirea Separat vom examina confiscarea, rechizitia si exproprierea bunurilor pro-
a formalitatilor de publicitate preva-
zute de lege. prietate privata.
Agadar, dreptul de proprietate nu poate fi protejat decat in limitele functiilor
carora el trebuie s4 raspunda; daca are fi protejat, apoi dreptul de
a proprietate 2.2. Limitele materiale ale exercitiului dreptului de proprietate
implica limitari pe care le impun finalitatile sale morale, eficacitatea sa economica
$i exigentele interesului general. privata

72. Categorii de limitari ale dreptului de proprietate. Revenind la 73. Precizari preliminare. Delimitari. Atunci cand vorbim despre limitele
dispozi- materiale ale dreptului de proprietate privaté asupra unui bun, este evident ca
tile noului Cod civil in materie, sigur cA cea mai importanta clasificare a limitelor
exercitiului dreptului de proprietate este in limite materiale si limite juridice, cele avem in vedere ,starea sa fizica”, adica insasi corporabilitatea bunului respectiv,
din urma putand fi limite legale, limite judiciare fie el mobil sau imobil. ins& problema unor asemenea limite materiale priveste
si limite conventionale. Aceasta
este clasificarea pe care o vom urma in analiza lor. Nu mai numai bunurile mobile ori imobile corporale; bunurile incorporale ca valori patri-
putin, atat din
dispozitiile noului Cod civil, cat si din cele cuprinse in alte acte normative ramase moniale pot forma, eventual, numai obiectul unor limite juridice ale exercitiului
in vigoare, rezulta ca pot fi avute in vedere si alte dreptului de proprietate”),
categorii de asemenea limitari,
care pot interfera cu cele amintite mai sus. Dar, chiar si atunci cand avem in vedere limitari materiale ce privesc bunurile
Astfel, in primul rand, exista limitari care privesc exercitiul atributului corporale, inca se impun anumite distinctii. Cum s-a spus, jn privinta bunurilor
dispozitiei
juridice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie persoane fizice,
fie persoane juridice, de drept public sau de
drept privat. Avem fn vedere aici
( Potrivit anexei nr. 2 la Legea nr. 350/2001, zona protejata reprezinta acea zona
bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau naturala ori construita, delimitaté geografic si/sau topografic, determinaté de existenta
temporar, sau unor valori de patrimoniu natural si/sau cultural a caror protejare prezinta un interes public
alienabile in conditii restrictive.
si declarata ca atare pentru atingerea obiectivelor specifice de conservare si a
In al doilea rand, exist& limitdri ale reabilitare
exercitiului dreptului de proprietate care valorilor de patrimoniu. Statutul de zona protejata creeaza asupra imobilelor din interiorul
decurg din raporturile de vecinatate, cum sunt multe limitari reglementate de noul zonei servituti de interventie legate de desfiintare, modificare, functionalitate, distante,
Cod civil. inaltime, volumetrie, expresie arhitecturala etc. si este stabilit prin documentatii de urba-
hism specifice, aprobate potrivit legii.
21 M. Of. nr. 373 din 10 iulie 2001.
"l A se vedea FL. BaAIAS, B. DUMITRACHE, Discutii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind 31 A se vedea
Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice,
exproprierea pentru cauzé de utilitate publica, in Dreptul nr. 4/1995, p. 19. Cu privire la cata (M. Of. nr. 938 din 20 noiembrie 2006); a se vedea si A.-M. VLAD, Limitarile republi-
doctrina functiei sociale a proprietatii, se vedea J.-L. BERGEL, M.
a
BRUSCHI, S. CIMAMONTI, atributelor dreptului de proprietate in functie de locul situarii bunului imobil si exercitarii
destinatia
op. cit., p. 79-80. acestuia. Aspecte practice, in R.R.D.A. nr. 4/2017, p. 1-5.
1 jdem, p. 81. 4] A se vedea
si V. STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 115.
76 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 77

mobile corporale, corporabilitatea lor este, ,de regula, clara si precisa’l'!, de 74. Suprafata terenului. Firesc este ca orice proprietar al unui teren, indife-
natura a stabili insegi limitele in care au a fi exercitate atributele dreptului de pro- rent care i-ar fi natura si destinatia, sa cunoasca suprafata acestuia, adica
prietate asupra bunului. Desigur, potrivit naturii gi destinatiei bunului, proprietarul jntinderea materiala a dreptului sau. In masura in care proprietarul are un titlu fn
li poate schimba configuratia ,,fizica”, modificandu-i astfel limitele
corporabilitatii, sensul de instrumentum asupra terenului sau, de regula acesta cuprinde mentiuni
prin exercitarea dreptului de dispozitie materiala ca atribut al dreptului de pro- cu privire la intinderea suprafetei terenului, vecinatatile sale si poate fi insotit de
prietate privitor la un anumit bun corporabil. Daca cel care antameaza corpo- planuri cadastrale. Daca terenul este inscris in cartea funciara, aceasta inscriere
rabilitatea bunului mobil este un tert, au a fi luate in discutie posibilele raporturi cuprinde gi o ,descriere” a imobilului, astfel cum dispune art. 876 alin. (1) C. civ.,
juridice nascute intre proprietar si terta persoana, raporturi ce au ca obiect descriere ce are ca o componenta esentiala intinderea suprafetei terenului.
material bunul in discutie; in absenta unor asemenea raporturi, se va putea pune Eventualele litigii dintre proprietarii vecini pentru determinarea exacta a intinderii
problema angajarii raspunderii civile delictuale a tertului pentru atingerile aduse materiale a supratetelor de teren asupra carora poarta dreptul lor de proprietate
,corporabilitatii bunului’. imobiliara vor putea fi solutionate pe calea unei actiuni in justitie specifice, anume
Cu referire la bunurile imobile, din punctul de vedere al limitelor materiale ale actiunea in granituire, pe temeiul art. 560 C. civ. (art. 584 din fostul cod). Vom
exercitiului dreptului de proprietate, trebuie sa distingem intre constructii si tere- analiza ins& aceasta actiune atunci cand vom pune in discutie mijloacele juridice
nuri. in privinta constructiilor, configuratia ,fizica” a acestora determina
insesi de aparare a dreptului de proprietate, pentru ca, dupa cum vom vedea, ea poate
limitele materiale ale dreptului de proprietate asupra lor; o schimbare a acestor fi conceputa ca o actiune in justitie ce are ca scop apararea acestui drept prin
limite prin interventia proprietarului prin exercitarea prerogativei stabilirea cat mai exacta a limitelor materiale ale obiectului sau, terenul asupra
dispozitiei
materiale asupra constructiei nu va putea fi facuta decat cu respectarea caruia poarta dreptul. Nu mai putin, potrivit art. 561 C. civ., orice proprietar poate
legislatiei
speciale in materie, cu precizarea ca, intr-o astfel de situatie, schimbarea confi- sa isi ingradeasca proprietatea sa, suportand, in conditiile legii, cheltuielile oca-
guratiei materiale a bunului se va putea face numai prin respectarea unei limitari zionate (art. 585 C. civ. 1864). Precizam ca, de regula, textul are in vedere ipo-
juridice a exercitiului dreptului de proprietate asupra bunului, anume prin vointa teza inexistentei unui conflict intre proprietarii vecini cu privire la limitele supra-
legiuitorului, care impune respectarea unei anumite discipline in constructii, in fetei de teren ce apartine proprietarului care purcede la ingradirea proprietatii
interes general. De asemenea, daca, prin ipoteza, obiectul dreptului de proprie- sale; in fapt, aceasta ingradire se face strict in limitele materiale ale obiectului
tate poarta asupra unui apartament situat fntr-un imobil cu mai multe apartamente dreptului.
cu proprietari diferiti si apare un litigiu intre proprietarii acestora privitor la limitele
materiale ale dreptului lor, urmeaza ca acel litigiu sa fie solutionat dupa regulile 75. Spatiul de deasupra terenului. Am aratat mai sus ca, potrivit art. 559
alin. (1) C. civ., dreptul de proprietate asupra terenului cuprinde gsi spatiul situat
prevazute de lege in materia coproprietatii fortate.
Mai complicata este problema limitelor materiale ale dreptului de proprietate deasupra lui. Aceasta inseamna ca, cel putin teoretic, proprietarul terenului este
asupra terenurilor, deoarece acesta cuprinde, cel putin teoretic, nu numai supra- si proprietarul acestui spatiu. Formularea principiului tine insa mai degraba de
fata terenului, ci si spatiul situat deasupra sa, precum si subsolul sau. intr-adevar, yepoca romantica a absolutismului dreptului de proprietate”. Realitatile contem-
potrivit art. 559 alin. (1) C. civ., proprietatea terenului se intinde si asupra subso- porane in materie sunt cu totul altele, fie numai prin raportare la deosebita dez-
lului $i a spatiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale™!. For- voltare a transporturilor aeriene. in orice caz, in determinarea limitei materiale a
mularea principiului este cel putin seduca&toare si reflectdé ideea spatiului situat deasupra unui teren proprietate privata, trebuie sa avem in vedere
,deplinatatii” mai multe reglementari. Astfel, potrivit art. 136 alin. (3) din Constitutia republica-
dreptului de proprietate. Precizarea finalA este insA de naturd s& confere un
anumit ,,realism” modului in care legiuitorul a voit s defineasca limitele materiale ta, spatiul aerian al Romaniei face obiectul exclusiv al proprietatii publice a sta-
tului. Notiunea de spatiu aerian nu este insa specifica numai dreptului intern; ea
ale dreptului de proprietate asupra terenurilor, dupa cum vom arata in cele ce
urmeaza. In orice caz, in aceast& materie legiuitorul roman modern a fost mult este cunoscuta si in dreptul international. Din punctul de vedere al dreptului intern
mai ,precaut” decat cel de la 1864, care scrisese in art. 489 C. civ. 1864 ca ,Pro- roman in materie, retinem ca, potrivit art. 8 alin. (1) din Codul aerian!), »spatiul
aerian national reprezinta coloana de aer situata deasupra teritoriului in care
prietatea pamantului cuprinde in sine proprietatea suprafetei si subfetei lui’, fara
nicio alta precizare. Romania igi exercité suveranitatea, pana la limita inferioaraé a spatiului
extraatmosferic”. Observam ca textul determina limita superioara a spatiului
aerian proprietate publica a statului. Dar care este limita inferioara a acestuia,
determinand astfel limita superioara a dreptului de proprietate privaté asupra
["l fbidem.
© [ll A se vedea
21
dispozitie asemanatoare se regdseste in art. 951 alin. (1) C. civ. Québec (Cana- Legea nr. 21/2020 privind Codul aerian (publicata in M. Of. nr. 222 din
da), potrivit cu care ,/a propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous’ (pro- 19 martie 2020, in vigoare de la 19 iunie 2020), prin care a fost abrogata O.G. nr. 29/1997
prietatea asupra solului cuprinde si pe aceea de deasupra si dedesubtul ei). privind Codul aerian civil (republicata in M. Of. nr. 45 din 26 ianuarie 2001).
78 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 79

spatiului de deasupra terenului ce formeaza obiectul acelui drept? Interpretarea Ca titular al dreptului de proprietate asupra spatiului aflat deasupra terenului
unor dispozitii din Codul aerian ce par a da un raspuns la aceasta intrebare nu
credem ca apare ca evidenta!"). sau, proprietarul poate interzice oricarei persoane sa fi incalce in vreun mod
Credem ca raspunsul la problema discutata trebuie s& fie unul de natura acest drept.
pragmatica, in functie de modul cum intelege proprietarul s& puna in valoare 76. Subsolul terenului. Daca am lua ad litteram dispozitiile art. 559 alin. (1)
spatiul de deasupra terenului proprietatea sa. Or, din acest punct de vedere, C. civ., ar insemna sa afirmam un principiu inexact nu numai din punct de vedere
art. 559 alin. (2) C. civ. dispune ca proprietarul poate face deasupra terenului sau
juridic, ci gi din punctul de vedere al ... fizicii planetei Pamant: dreptul de proprie-
toate constructiile, plantatiile si lucrarile pe care le gaseste de
cuviinta, in afara tate asupra unui teren cuprinde, in mod nelimitat, si subsolul acelui teren,
de exceptiile stabilite de lege, ,si poate trage din ele toate foloasele pe care aces-
tea le-ar produce”. Daca este vorba despre plantatii ori alte lucrari, geologic gi fizic, pana ... in centrul pamantului!
desigur ca Sigur, dupa enuntarea acestui ,generos” principiu, legiuitorul a avut grijé s&
trebuie avute in vedere normele administrative ce reglementeaza ocuparea so-
adauge in ultima parte a textului ca ,intinderea” dreptului de proprietate asupra
lului, natura lucrarilor ce se pot face etc. Daca proprietarul va edifica o construc- subsolului terenului se determina ,cu respectarea limitelor legale”; si daca nu
tie, pe langa aceste norme, el va trebui sA respecte, ca limita a folosintei spatiului suntem jn prezenta unor asemenea limite, pe care le vom arata mai jos, cum s-ar
de deasupra terenului sau, normele administrative de stabilire a
inaltimii cladirilor putea determina ce inseamna intinderea dreptului de proprietate asupra subso-
in zona data si, in general, normele de urbanism. De asemenea, pentru terenurile
lului terenului?
aflate in vecinatatea aeroporturilor sau a altor
instalatii aeronautice, limita ma- Oricum, problema exercit&rii dreptului de proprietate asupra subsolului tere-
teriala a folosintei terenurilor proprietate privat&é este determinata de nului ca limita materiala a acestui drept are a fi nuantata. Astfel, nu trebuie sa
existenta
servitutilor aeronautice, ca servituti administrative, stabilite in cadrul unor rapor- pierdem din vedere ca art. 136 alin. (3) din Constitutie dispune ca bogdtiile de
turi de drept public si decurgand din
situatia bunurilor. interes public ale subsolului fac exclusiv obiect al dreptului de proprietate publica
Astfel, potrivit art. 3 alin. (1) pct. 41 din noul Cod aerian, servitutile aeronautice a statuluf, per a contrario, se deduce ca bogatiile care nu sunt de interes public
cuprind ,,conditii, restrictii, obligatii impuse de reglementarile nationale, europene pot fi exploatate de catre titularul dreptului de proprietate asupra terenului in sub-
si/sau internationale, in interesul sigurantei zborului”. Articolul 84 din acelasi cod solul cdruia acestea s-ar putea gdsi. De asemenea, ardtam mai sus ca, potrivit
prevede ca, in scopul asigurarii sigurantei zborului, se stabilesc, in conformitate art. 44 alin. (5) din Constitutie, fn jooteza efectuarii unor lucrari de interes general,
cu reglementarile specifice emise, la propunerea
Autoritatii Aeronautice Civile autoritatea publica este indrituita sa foloseasca subsolul oricarei proprietati imo-
Romane, de Ministerul Transporturilor, cu respectarea standardelor si a practi- biliare, cu obligatia corespunzatoare de a-| despagubi pe proprietarul acelui teren
cilor recomandate de Organizatia Aviatiei Civile
Internationale, zone supuse ,ser- pentru eventualele daune aduse solului, plantatiilor ori constructiilor ce se aflau
vitutilor aeronautice civile” aferente aerodromurilor civile certificate si echipamen- pe terenul respectiv, precum si pentru alte daune care sunt imputabile autoritatilor
telor serviciilor civile de navigatie aeriana, precum si restrictii asociate acestor care au dispus sau/si au efectuat lucrarile. Cuantumul despagubirilor poate fi
zone legate de regimul constructiilor, destinatia si utilizarea terenurilor. lar art. 87 stabilit prin acordul partilor, iar daca acestea nu se inteleg, el urmeaza a fi
alin. (1) din noul Cod aerian dispune ca orice modificare a
regulamentului local determinat de instanta judecatoreasca [art. 44 alin. (6) din Constitutie].
de urbanism, precum gi orice lucrare sau schimbare a
destinatiei si/sau a utilizarii Interesul general avut in vedere pentru realizarea lucrarilor are a fi dovedit de
unui teren in zonele supuse servitutilor aeronautice civile se fac numai cu avizul catre autoritatea statala care solicité aceasta. Daca proprietarul terenului se
Autoritatii Aeronautice Civile Romane, emis in exercitarea functiei de supervizare opune, credem ca va decide instanta judecatoreasca. La randul lor, despagubirile
a sigurantei ce revine acesteia, iar in cazul aerodromutilor civile utilizate
si ca ce pot fi acordate proprietarului terenului pentru daunele aduse solului, plantatiilor
baze de operare pentru aeronave de stat, cu avizul
Autoritatii Aeronautice Civile ori constructiilor ce s-ar afla pe acel teren sunt de doua categorii: o prima cate-
Romane gi al Ministerului Apararii Nationale.
gorie este aceea a despagubirilor ce trebuie acordate pentru pagubele rezultate,
Este evident ca asemenea limitari ca acelea ardtate mai sus sunt de in mod obiectiv, prin insasi folosinta subsolului proprietatii imobiliare; cea de-a
drept
public. Nimic nu se opune ca proprietarul s& igi asume obligatia fataé de un vecin doua categorie de despagubiri are in vedere eventualele pagube produse cu
al sau de a nu construi pe terenul unui raport juridic
obligational ori sa constituie acelagi prilej, ,imputabile autoritati’” (publice), cum dispune textul constitutional.
o servitute cu acelasi continut juridic. In aceasta din urma situatie, urmeaza a fi angajata raéspunderea civila delictuala
a autoritatii publice, cu indeplinirea tuturor conditiilor pe care ea le
presupune,
"l A se vedea art. 7, art. 10, art. 76 art. 78 din fostul Cod conditii a caror indeplinire urmeaza a fi probata de proprietarul solului!"), Intr-o
si aerian civil, iar in prezent
art. 9, art. 12, art. 84 si art. 89 din noul Cod aerian,
adoptat prin Legea nr. 21/2020; in
sensul ca aceste texte ar permite stabilirea limitei materiale ,aeriene” a
dreptului de
proprietate asupra unui teren, a se vedea V. SToIca, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 132-133.
NV, Stoica, op. cit, ed. a 3-a (2017), p. 134.
.

80 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 81

asemenea situatie, realizarea acordului partilor in privinta cuantumului


gubirilor acordate nu este de exclus.
In sfarsit, art. 559 alin. (2) C. civ. instituie, in a doua sa
despa-

parte, norma potrivit


Pe plan general, este de observat ca reglementarile legale

conventionale gi judiciare ale dreptului de avand


ea
capitol asigura o buna sistematizare a materiel, cele privitoare la limitarile juri
de
in
acest
ice
cu care proprietarul unui teren ,(...) este proprietate caracter ate
tinut s& respecte, in conditiile gi in limitele no
determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale
izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane subsolului,
si altora ase-
in cadrul legii civile fundamentale romane.
Cat
general, acestea erau cuprinse, in mod impropriu, in fostul
servitutilor naturale
priveste limitarile
Cod
civil
slega
°.
roman de la i
1864 in materia gi legale. Precizam ca »noutatea’
menea”""], despre
vorbim are in vedere numai cuprinderea acestor limite in care
reglementarilor nou
77. Terenurile cu ape. Limitele materiale ale Cod civil, nu insasi existenta forin dreptul civil roman ante noul cod. Intr-adevar,
exercitiului dreptului de pro- a format o
prietate au a fi intelese gi prin raportare la dispozitiile legale ce gi sub imperiul fostului Cod civil de la 1864, chiar daca problema
reglementeaza de controversaé fn doctrina jin nu vreme
de exclus
regimul apelor. Pe acest plan, trebuie s& amintim ca, potrivit obiect si practica judiciara, era
dispozitiilor art. 136 unor clauze de inalienabilitate a baza
alin. (3) din Constitutie, ,(...) apele cu potential
energetic valorificabil, de interes
stabilirea unor bunuri prin vointa partilor, pe
liberei autonomii de vointa exprimate jn cata
national (...)”, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. principiului acte juridice,
in schimb, art. 559 alin. (3) C. civ. asemenea clauze nu erau contrare ordinii publice si regulilor de convietuire vreme
dispune ca apele de gi albiile aces-
tora apartin proprietarului terenului pe care se formeazdsuprafata sau curg, in conditiile sociala. Tot astfel, sub ,imperiul” aceluiasi Cod civil, nu aveau a fi de neconceput
prevazute de lege. De asemenea, potrivit tezei a Il-a a aceluiasi text, situatii in care judecatorul sa fi fost chemat a aprecia abuz de
proprietarul eventualul drept
unui teren are dreptul de a-si
apropria si utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor si comis de una dintre partile unui litigiu ce avea ca obiect exercitarea anumitor
a lacurilor aflate pe acel teren, apa freaticA din subsolul atribute ale dreptului de proprietate asupra unui de
viale. Aceste dispozitii au a fi completate cu cele
lui, precum si apele plu-
cuprinse jn art. 602-610 C. civ.
bunului, si, astfel, s& determine el, prin hotarare,
bun,
limitele
exemplu,
jena
exercitiului dreptului,
privitoare la folosinta apelor, subsumate insa materiei limitelor cum 4 atam mai sus.
legale ale exercitiului orice caz, abordarea sistematizata si, intr-o Cu caracter
dreptului de proprietate, pe care le vom analiza imediat mai anumita masura,
jos. a
de noutate a limitelor juridice ale exercitiului dreptului de impus
proprietate
2.3. Limitele juridice ale exercitiului includerea in cadrul acestui capitol a unor norme de drept privitoare la aplicarea
dreptului de proprietate privata lor in timp, asupra carora vom reveni mai jos.

2.3.1. Consideratii generale. Clasificdri 79. Clasificare. in analiza consacrata limitarilor in criteriul
puse discutie, dupa
vointei juridice, nu putem decat sa urmam de
sistematizarea prevazuta noul
noe
78. Sediul materiei. Am ar&tat ca Titlul II,
Capitolul Ill al cartii despre bunuri civil, astfel cé vom cerceta mai intai limitarile legale, apoi limitarile conventionale
din noul Cod civil este consacrat limitelor si, in sfarsit, imitarile judiciare.
juridice ale dreptului de proprietate
privata si ca, in conceptia noii legi fundamentale civile, aceste limite
pot fi legale,
conventionale si judiciare. Caracteristica lor comuna, esentiala, este aceea ca 2.3.2. Limitele legale
limitele juridice sunt impuse prin
vointa juridicé exprimata fie de legiuitor, fie de
titularul dreptului de proprietate privata 80. Precizari prealabile. Posibile distinctii
asupra unui bun, fie de judecator, cu privitoare la ‘limitele legale.
prilejul solutionarii unui conflict juridic privitor la Dispozitiile art. 602-625 C. civ. ce formeaza prima sectiune din capitolul amintit
exercitiul prerogativelor acestui
drept si, nefiind aplicabile nici dispozitiile din materia limitelor privitor la limitele juridice ale exercitiului dreptului de proprietate privata sunt
legale si nici cele
despre limitele conventionale, avand a tranga litigiul, judecatorul consacrate fimitelor legale ale exercitiului acestui drept. Este de observat ca
stabileste el
insusi prin hotaérarea pe care o va pronunta, in cadrul principiilor primele doua articole ale acestei sectiuni art. 602-603 alcatuiesc un paragraf
— —
generale de
drept aplicabile in materie, eventualele fimit&ri ale distinct, intitulat dispozitii comune. Articolul 602 alin. (1 ) C. civ. instituie un prin-
exercitiului dreptului de
proprietate, de regula intre proprietarii unor fonduri invecinate; cipiu general, potrivit cu care legea poate limita exercitarea dreptului de
aceasta, in scopul
asigurarii unei bune convietuiri, fiind »depasite” astfel ,inconvenientele normale
3 prietate fie in interes public, fie in interes privat. Am incercat sa demons ram oe
ale vecinatati” (art. 630 C. civ.). anterior ca acest principiu domina intreaga materie a
exercitaril prerogativelor
conferite de dreptul de proprietate; nu se poate face abstractie de
acest principiu
it
nici atunci cand au a fi determinate limitele materiale ale exercitiului dreptului de
Mai sintetic, art. 951 C. civ. Québec, care credem cd a
,inspirat” textul amintit,
dispune ca proprietarul terenului ,este tinut s& respecte, intre
altele, drepturile publice
asupra minelor, asupra napelor de apa gi asupra raurilor subterane” Gel deval doilea alineat al aceluiasi text dispune ca limitele legale ale dreptului
sur les mines, sur les nappes d'eau et sur les (,/es droits publics de proprietate stabilite in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar
riviéres souterraines’).
82 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 83

prin acordul pdrtilor, precizand ins& ca, spre a fi opozabile tertilor, este necesar Bunaoara, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin
ca modificarea sau desfiintarea astfel realizata s4 indeplineasca
formalitatile de degradare gi poluare, gi-au pierdut, total sau partial, capacitatea de
publicitate prevazute de lege. Bundoard, art. 612 C. civ. impune, cum vom vedea productie
pentru culturi agricole sau silvice vor fi constituite in asa-numite perimetre de
imediat, o anumita ,distanta minima in constructi”, dar permite ,orice ameliorare cu privire la care se vor elabora masuri si lucrari specifice, de natura
derogare”
de la aceasta, care se poate face ,prin acordul
partilor, exprimat intr-un inscris sa conduca la redarea potentialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de
autentic”. Un asemenea acord poate avea ca obiect, de terenuri. Detinatorii lor sunt obligati s& le puna la dispozitia organelor chemate a
exemplu, constituirea
unei servituti prin acordul p&rtilor de a nu zidi la o
distanté mai mare decat cea executa lucrarile prevazute in proiectul de ameliorare intocmit. Or, este evident
de 60 de cm ,fata de linia de hotar, dac& nu se prevede altfel
prin lege sau prin ca executarea unor asemenea lucrari presupune cooperarea intre detinatorii de
regulamentul de urbanism” pentru zona respectiva. Pentru a fi opozabil terenuri vecine, cu sprijinul acordat de stat, expresie a realizArii unui interes de
tertilor,
actul autentic prin care proprietarii vecini au convenit altfel are a fi inscris in
cartea ordin general, anume protectia fondului funciar!"!,
funciara. Sunt de conceput si raporturi de vecinatate constituite prin asumarea de
Articolul 602 alin. (2) C. civ. permite chiar
desfiintarea, tot prin acordul partilor, obligatii contractuale intre proprietari invecinati. Asemenea obligatii pot rezulta
a limitelor legale stabilite in interes privat, dar numai cu caracter
temporar, cu din conventii incheiate intre proprietarii invecinati, care, pe aceasta cale, pot
indeplinirea conditiilor de forma si de publicitate evocate. stabili intre ei drepturi si obligatii similare in continutul lor cu cele care iau nastere
Preluand principiul din art. 44 alin. (7) din
Constitutie, art. 603 C. civ. dispune in temeiul unor servituti. Sore exemplu, proprietarul A se obliga fata de vecinul
ca dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor
privind protectia mediului sau, proprietarul B, sa nu sadeasca arbori inalti la o distantaé mai mare decat cea
gi asigurarea bunei vecinatati!"!, precum si la respectarea celorlalte sarcini
care, legala, spre a nu umbri culturile realizate de acesta din urma pe fondul sau, fara
potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. ca un asemenea acord sa conduca la constituirea servitutii de a nu planta.
Sarcinile privind protectia mediului inconjurator sunt deosebit de
complexe,
iar ansamblul de reglementari juridice in domeniu constituie un 81. Categorii de limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate
,»obiectiv de inte-
res public major’, ele fiind adoptate ,pe baza
principiilor si elementelor strategice stabilite in interes privat. Textele ,de substanta” ale capitolului in discutie din
care conduc la dezvoltarea durabila” [art. 1 alin. noul Cod civil reglementeaza trei categorii de limite legale ale exercitiului drep-
(1) din O.U.G. nr. 195/2005
privind protectia mediului#!]. Potrivit art. 6 din acest act normativ, tului de proprietate privata:
protectia me-
diului constituie obligatia si responsabilitatea a) limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea
autoritatilor administrative publice
centrale si locale, precum si a tuturor persoanelor fizice fireasca a apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocata a apelor (art. 605);
gi juridice. O.U.G.
nr. 195/2005 stabileste obligatiile ce revin cheltuieli referitoare la irigatii (art. 606); obligatia proprietarului caruia ti prisoseste
persoanelor fizice gi juridice in legatura
cu: regimul juridic al substantelor gi al preparatelor apa (art. 607); intrebuintarea izvoarelor (art. 608); despagubirile datorate pro-
periculoase; regimul ingra-
samintelor chimice si al produselor de protectie a plantelor; conservarea biodiver- prietarului fondului pe care se afla izvorul (art. 609). Toate aceste dispozitii au a
sitatii si a ariilor naturale protejate; protectia apelor si a ecosistemelor acvatice; ficompletate cu reglementarile speciale in materia regimului apelor (art. 610);
protectia atmosferei si gestionarea zgomotului ambiental; protectia solului, a b) limitele de natura a asigura, in privinta imobilelor, bune raporturi de veci-
subsolului si a ecosistemelor terestre; natate: picatura stresinii (art. 611); distanta si lucrarile intermediare cerute pentru
protectia asezarilor umane si altele.
Cat priveste ,asigurarea bunei anumite constructii, lucrari si plantatii (art. 612-613); vederea asupra proprietatii
vecinatati”, in anumite situatii raporturile de
vecinatate pot constitui unele sarcini reale. Astfel, atunci cand am analizat clasi- vecinului (art. 614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
ficarea drepturilor subiective patrimoniale in drepturi reale Cc) limitele aplicabile in situatii speciale: dreptul de trecere pentru utilitati si
si drepturi de creanta,
aratam ca la limita dintre aceste doua categorii se pentru efectuarea unor lucrari (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea
gasesc gi obligatiile reale de a
face — obligatii propter rem —, care decurg din in posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obtine despagubiri in ipoteza
stapanirea, cu orice titlu, a unor
bunuri. Am vazut ca ele pot rezulta din distrugerii bunului sau in situatia generata de o stare de necesitate (art. 624).
lege sau pot fi stabilite prin vointa partilor
si se transmit odata cu transmiterea acelor bunuri. Uneori, indeplinirea acestor Este de observat ca, practic, primele doua categorii de limite evocate cuprind,
obligatii presupune luarea in considerare a raporturilor de vecinatate intre fonduri. cu unele exceptii, dreptul de granituire (art. 584 C. civ. 1864) si dreptul de ingra-
dire (art. 585 C. civ. 1864), despre zidul si santul comun (art. 590-609),
situatiile
" Cu privire la obligatia asigurdrii bunei
vecinatati, a se vedea |. ADAM, Raspunderea
pe care fostul Cod civil roman de la 1864 le reglementa in materia servitutilor,
$i repararea prejudiciului pentru tulburarile de vecinatate, in Dreptul nr. calificandu-le ca fiind, cele din prima categorie, servituti naturale si, cele din a
urm.
12/2018, p. 109 si
I M. Of. nr. 1196 din 30 decembrie 2005. 0.U.G. nr. 195/2005 a fost modificata
si
aprobata prin Legea nr. 265/2006 (M. Of. nr. 586 din 6 iulie 2006); i)
ulterior, ea a suferit si Reglementari asemanatoare referitoare la asigurarea protectiei solului se gasesc si
alte modificari. in art. 68-69 din O.U.G. nr. 195/2005 privind
protectia mediului.
'

84 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 85

doua categorie, servituti legale. In conceptia fostului Cod civil, servitutile naturale
text, locurile inferioare erau considerate a fi »supuse” apelor care curg in mod
erau considerate ca luau nastere ,din situatia lucrurilor’.
natural, fara interventia omului, de pe ,locurile superioare”. Proprietarul fondului
in realitate, intreaga doctrina romana in materie a
evidentiat faptul ca ,inferior’ nu avea dreptul sa ridice stavile care sa opreasca aceasta scurgere,
aga-zisele servituti naturale si legale reglementate de fostul Cod civil de la 1864
dupa cum proprietarului fondului »superior” nu ii era ingaduit sA faca nicio lucrare
reprezentau un mod de determinare a continutului dreptului de proprietate sia
spre agravarea servitutii fondului inferior.
limitelor exercitiului acestui drept prin luarea in considerare atat a
»situatiei Sub imperiul acestor reglementari, instanta suprema a decis ca orice incidente
lucrurilor’, cat si a necesitatii asigurarii raporturilor firesti tntre proprietarii unor intre proprietari privitoare la exercitarea acestei solutionate cu
bunuri imobile invecinate!"). servituti trebuie
respectarea interesului cultivarii terenurilor, cu luarea in a intereselor
considerare
Totusi, dincolo de aces aspect, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu, in conformitate cu
reglementarile din fostul Cod civil in materie nu pot fi ignorate. intr-adevar, potrivit
proprietarilor, regulamentele particulare si locale asupra
curgerii si uzului apelor'"!, Aceasta jurisprudenta ramane valabila si sub regimul
art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a
Legii nr. 287/2009 dispozitiilor in materie din noul Cod civil.
privind Codul civil, dispozitiile art. 602-625 C. civ. nu se vor aplica situatiilor juri- In schimb, dispozitii cu caracter de noutate in legislatia noastra civila sunt cele
dice nascute anterior intrarii sale in vigoare, adic& anterior datei de 1 octombrie
cuprinse fn art. 605 C. civ., care instituie reguli speciale privitoare la curgerea
2011. Aceasta inseamna ca toate raporturile juridice privitoare la
asa-numitele provocata a apelor. Textul dispune c@ proprietarul unui fond inferior nu poate
servituti naturale gi legale nascute anterior intrarii in vigoare a noului Cod civil vor impiedica curgerea unor ape provocata de proprietarul fondului superior ori de
fi supuse reglementarilor in domeniu din fostul Cod
civil, dispozitiile acestuia din alte persoane, cum ar fi cele care ,tasnesc’” (ies cu presiune) pe cel din urma fond
urma avand a se aplica si eventualelor litigii intre
parti privitoare ia exercitarea prin realizarea de lucrari subterane de catre proprietarul acestuia, dupa cum el
drepturilor si obligatiilor generate de asemenea raporturi juridice. nu poate impiedica nici curgerea apelor provenite din
In sfarsit, categoriile de limite legale ale exercitiului secarea terenurilor mlasti-
dreptului de proprietate noase, a apeior folosite in scop casnic, agricot ori industrial, insa numai daca o
teglementate de noul Cod civil nu epuizeazA intreaga materie in discutie. asemenea curgere preceda varsarea intr-un curs de apa sau intr-un In
intr-adevar, art. 625 C. civ. precizeaz4 cA aceste ,ingradiri” se completeaza cu sant.
acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si mijloacele
dispozitiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi al de curgere care ar aduce prejudicii minime fondului inferior; de chiar
terenurilor gi constructiilor de orice fel, padurilor, bunurilor din patrimoniul asemenea,
national daca alege o astfel de ,cale lesnicioasa” de curgere a apelor, el ramane »dator
cultural, bunurilor sacre ale cuitelor religioase, precum si altor asemenea. la
plata unei despagubiri juste si prealabile catre proprietarul acestui din urma fond”.
In caz de neintelegere intre cei doi proprietari, desi textul nu prevede, credem ca
A. Limite referitoare la folosirea apelor eventualul litigiu dintre ei privitor la cuantumul despagubirilor de
datorate
proprietarul fondului superior celuilalt proprietar afi de instanta de
82. Reguli privitoare la curgerea fireasca a apelor, la
urmeaza decis
curgerea provocata judecata. Articolul 605 alin. (3) dispune insa ca principiile la
privitoare curgerea
si la irigatii. Fara a ad&uga ceva la ,starea naturala” a fondurilor, art. 604 provocata a apelor nu se vor aplica atunci cand pe fondul inferior se afla o
C. civ. dispune ca proprietarul fondului inferior nu poate impiedica fn niciun fel constructie, impreuna cu gradina si curtea aferenta, ori un cimitir.
curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior; in masura in care o Tot caracter de noutate au limitele legale ale exercitiului dreptului de pro-
asemenea curgere cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia prietate inscrise in art. 606 C. civ. privind repartizarea cheltuielilor intre proprie-
poate cere instantei de judecaté competente sa il autorizeze sa efectueze, pe tarii riverani in caz de utilizare a irigatiilor. Ele prevad ca proprietarul care doreste
fondul sau, lucrarile necesare schimbarii sa foloseasca pentru irigarea terenului sau apele naturale si
directiei apelor, cu suportarea cheltuie- artificiale de care
lilor ocazionate de realizarea unor asemenea lucrari. poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiva, sé faca
Scopul lor nu poate fi altul
decat acela al evitarii unor distrugeri ale fondului inferior cauzate de »pe trenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei’, cu obligatia
curgerea
naturala a apelor de pe fondul superior. La randul sau, de a alege in acest scop calea si mijloacele de curgere care aduc
proprietarul acestui din prejudicii mini-
urma fond este obligat s4 nu efectueze nicio lucrare de natura sa me celuilalt riveran si de a-i plati acestuia ,despagubiri minime gi prealabile”.
agraveze Dar
situatia fondului inferior. asemenea lucrari nu pot fi facute dacd pe fondul ,riveranului opus” se atla (0)
Aceleasi reguli in materie erau cuprinse, sub denumirea dat& in doctrina de constructie impreuna cu gradina gi curtea aferenta ori un cimitir [art. 606 alin. (2)
servitutea de scurgere a apelor naturale, in art. 578 C. civ. 1864. Potrivit acestui C. civ].

"I A se vedea,
printre alte lucrari in domeniu, M.B. CANTACUZINO, op. cit, p. 152-153:
Tr. lonagcu, S. BRADEANU, op. cit., p. 132; C. STATESCU, C. BIRSAN, op. cit. (1988), p. 254
si urm.; L. Pop, op. cit. (2001), p. 202-203; V. Stoica, op. cit., vol. |, p. 524 urm. A se vedea C.S.J., s. civ., dec. nr. 1947/1992, in Dreptul nr. 11-12/1993, p. 123.
si
86 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 87

83. Obligatia proprietarului caruia ii prisoseste apa. Tot cu caracter de


noutate in legislatia civila romana apare fi dispozitia cuprinsa in art. 607 C. civ., fondului inferior’, este foarte importanté din punctul de vedere al posibilitatii
a
care instituie o limita legala a exercitiului dreptului de proprietate privata asupra ,supravietuiri? legii vechi (art. 59 din Legea nr. 71/2011). Intr-adevar, conceputa
unui teren ce dispune de o sursa ori o intindere de apa, naturala sau artificiala, ca o servitute de izvor in regimul fostului Cod civil, fiind o servitute continua si
insa aceasta produce ,un surplus de apa” faté de intrebuintarea pe care pro- aparenta, ea putea fi dobandita prin uzucapiune (art. 580 C. civ. 1864); asa find,
prietarul o da acelei ape. Asa fiind, textul instituie o obligatie pentru proprietarul proprietarul izvorului ramane obligat sa respecte eventuala servitute de izvor
,caruia ji prisoseste apa” pentru necesitatile curente ca, ,in schimbul unei juste dobandita de ,megiesul” sAu prin uzucapiune sau chiar printr-un alt titlu.
In orice caz, art. 608 alin. (2) C. civ. dispune c& proprietarul fondului pe care
gi prealabile compensatii”, s& ofere acest surplus proprietarului care nu si-ar
se afla izvorul nu poate sa ji schimbe cursul, daca printr-o asemenea schimbare
putea procura apa necesara punerii in valoare a fondului sau, ,decat cu o chel-
tuiala excesiva” [art. 607 alin. (1) C. civ.]. Mai mult, potrivit art. 607 alin. i-ar lipsi pe locuitorii unei localitati de apa necesara satisfacerii nevoilor lor
(2), pro- curente. in ipoteza in care o terta persoana ar efectua lucrari ce ar conduce la
prietarul nu poate fi scutit de aceasta obligatie sub pretext ca ar putea utiliza
surplusul de apa intr-un alt scop ,decat satisfacerea necesitatilor curente”, dar va secarea, micsorarea ori alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se afla
izvorul va putea cere repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoana, iar
putea cere ,despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de
a dovedi existenta reala a destinatiei pretinse’. daca starea de fapt o permite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde
In ceea ce ne priveste, marturisim ca avem unele indoieli cu »restabilirea situatiei anterioare, atunci cand apa este indispensabila pentru
privire la aplica-
tile practice ale dispozitiilor cuprinse in textul evocat. Oricum, aplicarea lui pre- exploatarea fondului sau”. Daca izvorul se intinde pe doua fonduri invecinate,
supune indeplinirea a cel putin trei conditii:
aceste principii se vor aplica ,in mod corespunzator, tinand seama de intinderea
izvorului pe fiecare fond” (art. 609 C. civ.).
a) sa existe un ,surplus de apa” fata de ,necesitatile curente” pe fondul unui
anumit proprietar; in sfarsit, art. 610 precizeaza ca toate dispozitiile noului Cod civil privitoare la
aceste limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate privata in materia
b) un alt proprietar s& nu isi poataé procura apa necesarA punerii in valoare a
fondului sAu decat facand cheltuieli excesive, folosirii apelor ,se completeaza cu reglementarile speciale in materia apelor’.
situatie in care primul proprietar Cele mai importante asemenea reglement&ri sunt cuprinse in Legea nr. 107/1996
este obligat de lege ,sA ofere” acestuia din urma acel
surplus; a apelor'"!, cu numeroasele ei modificari ulterioare, unele dintre acestea avand
Cc) ,Oferta” poate fi facuta insa numai in schimbul unei juste si prealabile com-
ca scop introducerea reglementarilor Uniunii Europene prin care este stabilit
pensatii. Sigur, textul nu o spune, dar, daca partile nu se inteleg asupra cuantu-
mului acestei compensatii, urmeaza a decide cadrul de politica comunitara in domeniul apelor.
instanta de judecata, care va apre-
cia $i asupra existentei ,surplusului de ap&”, asupra
necesitatilor proprietarilor fn
litigiu, a caracterului eventual excesiv al cheltuielilor amintite de text; toate aces- B. Limite tinand de raporturile de vecinatate
tea sunt chestiuni de fapt, ce trebuie lasate la aprecierea judecatorului, la nevoie
el putand recurge la expertize de specialitate. 85. Picdtura stresinii. Articolul 611 C. civ. dispune cA proprietarul ,este
obligat sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la ploi sa
84. intrebuintarea izvoarelor. Preluand, practic,
dispozitille art. 579 C. civ. nu se scurga pe fondul proprietarului vecin”. Textul este ,,tributar” vechii regle-
1864, art. 608 C. civ. dispune ca proprietarul unui izvor care se afla pe fondul sau mentari, cu precizarea ca art. 615 C. civ. 1864 permitea proprietarului sa ,,con-
poate da acestuia ,,orice intrebuintare” ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub duca” apa prin streagina casei sale gsi... pe ulite, adicd pe strazi. Ni se pare insaé
rezerva Ca, procedand astfel, sa nu aduca ,atingere drepturilor dobandite de ca prevederea legala in materie are a fi interpretata intr-un sens mai larg, ea
proprietarul fondului inferior’. in aplicarea dispozitiilor art. 579 C. civ. 1864, urmand, credem, a-si gasi aplicare pentru orice constructie realizata de un pro-
instanta suprema a decis ca textul consacr& dreptul absolut al proprietarului prietar — grajd distinct, ,acareturi” gospodaresti etc. — pe fondul sau, prin rapor-
izvorului aflat pe proprietatea sa, drept insa ,,ingradit si cenzurabil de tare la situatia fondului invecinat!!. Sub regimul reglementarii anterioare, in prac-
justitie ori
de cate ori, prin exercitiul sdu, vataéma dreptul proprietarului tica judecdtoreasca s-a decis ca aprecierea locului de scurgere a apelor de pe

megies — vecin
(n.n. C.B.) dobandit asupra izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune”"'!, Credem stregini se face tinand cont de linia de hotar intre doua proprietati, dar cA modul
ca principiul enuntat in aceasta decizie de speta are aplicabilitate sub
si imperiul
noului text. Mai mult, precizarea pe care acesta o cuprinde,
potrivit cu care pro- {l Legea apelor a fost publicaté in M. Of. nr. 244 din 8 octombrie 1996 si a suferit
prietarul izvorului ,nu poate aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul numeroase modificari prin ordonante de urgenta ale Guvernului gi alte legi succesive.
1 Din acest punct de vedere, observam ca dispozitia corespunz&toare din ,modelul’
canadian este mai precisa, deoarece art. 983 C. civ. Québec dispune ca ,acoperisurile
"I A se vedea I.C.C.J., s. civ. (s.n., C.B.) trebuie realizate in asa fel incat apele, zapezile si gheturile s4 cada pe fondul
si de propr. int., dec. nr. 1494 din 25 februarie 2005, in
J.S.C. 2005, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2006, p. 57. proprietarului” (,/es toits doivent étre établis de maniére que les eaux, les neiges et les
glaces tombent sur le fonds du propriétaire’).
88 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 89

de agezare a acestora poate determina existenta ,servitutii naturale de scurgere cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate” [art. 613 alin. (2)
a apelor", in prezent suportarea limitei legale a exercitiului dreptului de proprie- C. civ.].
tate ce consta in asigurarea ,,curgerii firegti apelor’, astfel cum dispune art. 604
a
Dupa cum s-a observat!], aceste norme au caracter supletiv, deoarece ele au
alin. (1) C. civ. afi aplicate numai daca legi speciale, regulamentul de urbanism al zonei ori chiar
obiceiul locului nu dispun altfel.
86. Distanta minima in constructii. In mod mult mai precis decat vechea
Sub regimul reglementarii anterioare in materie, ce era cuprinsa in dispozitiile
reglementare in materiel, art. 612 C. civ. instituie obligatia potrivit cu care art. 608 C. civ. 1864, asemanatoare celei din textul jn discutie, in practica judi-
proprietarul unui fond poate realiza orice constructii, lucrari sau plantatii numai cu
ciara s-a decis ca proprietarul fondului vecin are dreptul sa ceara scoaterea arbo-
respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar care desparte rilor gi a gardurilor vii plantate la o distanta mai mica de hotar fata de cea legala,
proprietatea sa de proprietatea sau proprietatile invecinate, daca prin lege ori prin chiar daca el insugi nu a respectat aceasta distanta atunci cand a realizat ase-
regulamentul de urbanism nu se prevede altfel; in orice caz, proprietarul unui menea plantatii pe terenul saul! Tot astfel, fiind conceputa in vechea reglemen-
fond este obligat s4 efectueze asemenea lucrari astfel incat sA nu se aducd
tare ca o servitute legala ce avea caracterul de servitute continua si aparenta,
atingere drepturilor proprietarilor invecinati. Aceasta norma legala este insa su-
susceptibila a fi dobandita prin uzucapiune, in jurisprudenta mai veche a fostului
pletiva. intr-adevar, in partea sa finala, textul dispune ca orice derogare de la Tribunal Suprem s-a decis ca obligatia de a respecta distanta plantatiilor preva-
distanta minima, oriunde ar fi prevazuté aceasta, se poate face prin acordul zuta de Codul civil dispare atunci cand proprietarul fondului invecinat a dobAandit
partilor, un asemenea acord trebuie insa exprimat in forma autenticd. servitutea contrara, adica dreptul de a avea plantatii la o distanta inferioara. O
Cu respectarea acestei conditii imperative, proprietarii fondurilor invecinate
atare servitute, continua si aparenta, dobandita prin prescriptia achizitiva (uzu-
pot conveni ca unul dintre ei sa realizeze o constructie, o plantatie sau o alt&
lucrare la o distanta mai mare sau mai mica fata de fondul vecin decat cea de 60 capiunea) de 30 de ani, nu poate fi inlaturata prin actiunea pe care ar introduce-o
de cm stabilita de art. 612 C. civ. ori de regulamentul de urbanism al zonei proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant, care ,,s-a
prescris prin acel termen”"!, Si intr-o asemenea situatie isi gasesc aplicarea
respective.
dispozitiile art. 59 din Legea nr. 71/2011, dupa cum nu este de neconceput nici
87. Distanta minima pentru arbori. Raporturile de buna vecinatate presu- sub regimul noului Cod civil dobandirea unei servituti ,prin fapta omului” cu
pun, printre altele, si respectarea unei distante minime fata de fondul vecin, dis- acelagi obiect: o distanta mai mare sau mai mica a constructiilor, plantatiilor ori a
altor lucrari fata de fondul vecin.
tanta la care unul dintre proprietari poate planta arbori pe fondul sau. Articolul
613 alin. (1) C. civ. dispune cA, in lipsa unor dispozitii contrare cuprinse in lege, Dispozitiile art. 613 alin. (3) C. civ. prevad dreptul proprietarului fondului peste
in regulamentul de urbanism sau stabilite de obiceiul locului, arborii trebuie care, eventual, se intind radacinile sau ramurile arborilor ce se gasesc pe fondul
s&diti
la o distanta de cel putin 2 metri fata de linia de hotar, cu proprietarului vecin si apartin acestuia de a le taia si credem — a le preda™,
exceptia arborilor care
i

ajung la o inaltime mai mica de 2 mettri, a plantatiilor si a gardurilor vii; in cazul precum si dreptul de a culege tn proprietate — a
pastra” — fructele cdézute in mod
acestor din urma arbori, au fi aplicate dispozitiile art. 612 C. civ. amintite mai natural pe fondul sau, per a contrario, nu si pe cele a cdéror cadere o provoaca.
a
sus, Care permit, pentru astfel de arbori, plantarea lor pana la distanta de 60 de 88. Vederea asupra proprietatii vecinului. Conceputa in sistemul fostului
cm fata de fondul invecinat. in caz de nerespectare a
distantei de 2 metri preva- Cod civil ca o servitute ,legala”, anume servitutea de vedere, art. 614-616 C. civ.
zute pentru ,arbori mari”, proprietarul vecin care constata aceasta este
indreptatit aduc materia ,la locul ei firesc”, anume ca o limita a exercitiului dreptului de pro-
sa ceara scoaterea lor ori, dupa caz, s& pretindad taierea lor ,la inaltimea
prietate privata prevazuta de lege, prin raportare la relatiile de vecinatate. Artico-
cuvenita”, dupa cum este indreptatit a face aceasta operatiune el insusi, dar ,pe lul 614 inscrie principiul potrivit caruia nu este permis niciunui coproprietar s&
faca o fereastra ori sA practice o ,deschidere” in zidul comun decat cu acordul

"l A se vedea C.A. [ll


lasi, dec. nr. 1149 din 21 iulie 1999, in M. GaITA, M.M. Pivniceru, A se vedea E. CHELARU, op. cif. (2009), p. 675.
Jurtisprudenta Curtii de Apel lasi in materie civila pe anul 1999, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, Fl A se vedea C.A.
Galati, s. civ., dec. nr. 364/1994, in C. TURIANU, Dreptul de proprie-
2000, p. 16. tate si alte drepturi reale. Practicd judiciaré adnotata, Ed. All Beck, Bucuresti, 1998, p. 225.
2] A se vedea art. 610 C. civ. 8] A se vedea Trib.
1864, care dispunea cA ,cel ce face un put sau o privata Suprem, col. civ., dec. nr. 1504/1968, in C.D. 1968, p. 74.
langa un zid comun sau nu; cel ce vrea sa cladeasca un camin ori o vatra, o fierarie, un 41 Din nou
,modelul” canadian este mai precis pentru situatia discutat&, deoarece
cuptor sau 0 soba, sa-i alature un ocol de vite, sau cel ce vrea sa puie langa zid un magazin art. 985 C. civ. Québec dispune in partea sa finalé ca, daca proprietarul vecin refuza sa
de sare ori gramezi de materii corozive” este obligat ,s& lase departarea prescrisa de taie ramurile si rad&cinile ,,cu pricina’, el este indreptatit sa il constranga” — evident, prin
regulamente” — adica de reglementarile speciale in materie — si de ,obiceiuri particulare justitie sa le taie (,en cas de refus, il peut le contraindre a les couper’); pentru alte discutii

asupra unor asemenea obiecte, sau s& faca lucrrile prescrise de aceleasi legi si regu- si drept comparat in materie, a se vedea O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, op. cif. (2008),
lamente spre a nu aduce vatamare vecinului’. p. 549, in special nota nr. 244.
90 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 91

tuturor celorlalti coproprietari. Aceasta dispozitie trebuie raportata la cea cuprinsa


inaltime si distanta fata de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al
in art. 660 C. civ., care inscrie zidul ce desparte doua fonduri printre despartiturile
dreptului de proprietate si nu sunt de natura a-! prejudicia pe proprietarul vecin!"),
prezumate a fi coproprietatea fortata a proprietarilor fondurilor invecinate astfel Instanta poate stabili, in functie de dimensiunea si tipul constructiei, daca
despartite. Acordul impus de prevederile art. 614 priveste exercitarea dreptului deschiderile practicate sunt numai pentru aerisire sau si pentru vedere, caz in
de dispozitie materiala asupra acestui bun, astfel ca toti coproprietarii trebuie sa
care poate dispune inchiderea acestora din urma”!,
consimta la efectuarea unei ferestre ori despartituri in zidul comun. Aceleasi Este evident cA redactorii noului Cod civil au tinut seama de aceasta
raporturi de buna vecinatate impun pastrarea unei distante minime pentru practi-
jurisprudenta si au inclus principiul astfel formulat in noul cod.
carea de ferestre de vedere pe unul dintre fondurile invecinate.
Apoi, art. 615 C. civ. stabileste principiile privitoare la distanta minima pentru 89. Dreptul de trecere. Sub aceasta denumire, art. 617-620 C. civ. regle-
ferestrele de vedere spre fondurile invecinate. Astfel, potrivit primului alineat al menteaza, dupa parerea noastra, cea mai importanta limitare legala a exercitiului
acestui text, este obligatorie pastrarea unei distante de ce/ putin 2 metri intre dreptului de proprietate privata, cu numeroase aplicari practice. Potrivit art. 617
fondul, ingradit ori neingradit, ce apartine proprietarului vecin si fereastra pentru alin. (1), proprietarul unui fond, adica al unui teren, care este lipsit de acces la
vedere, balconui ori alte asemenea lucrari care sunt orientate catre acel fond. calea publica are dreptul sa se permita trecerea pe fondul vecinului sau”, pentru
i

Daca lucrarile sunt dispuse materialmente neparalel'! cu linia de hotar spre exploatarea propriului sau fond (teren). In termeni asemanatori, prin folosirea
fondul vecin, ele trebuie sa fie executate la o distanta de pana la un metru fata sintagmei ,loc infundat’, si nu a celei de ,,teren lipsit de acces la calea publica’,
de aceasta linie; cum spune art. 615 alin. (2), astfel de lucrari sunt interzise la o ele fiind in mod evident echivalente, art. 616 C. civ. 1864 reglementa, printre alte
distanta mai mica de un metru”. Cat privegte modul de stabilire a distantelor servituti legale amintite mai sus, aga-numita servitute legala de trecere. Practic,
prevazute de text, ele se calculeaza de la punctul cel mai apropiat fata de linia intreaga doctrina consacrata drepturilor reale a aratat intotdeauna ca, la fel ca si
de hotar existent pe fata zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe in situatia celorlalte aga-zise servituti naturale si legale reglementate de vechiul
linia exterioara a balconului, pana la linia de hotar; in cazul lucrarilor neparalele, Cod civil, si servitutea de trecere nu era altceva decat o limita a exercitarii
distanta se masoara tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrarii dreptului de proprietate, o obligatie fireasca impusa proprietarilor unor fonduri
de linia de hotar si pana la aceasta linie [art. 61 alin. (3) C. civ.]. invecinate, aflate in ipoteza prevazuta de lege.
Dimpotriva, dispozitiile art. 616 C. civ. permit unui proprietar sa isi deschida, Noul Cod civil inlocuieste in mod judicios servitutea legala de trecere cu
fara limita de distanta, aga-numite ferestre de lumina, daca sunt astfel construite dreptul de trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fara acces la calea
incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat. publica de a obtine un asemenea acces prin utilizarea unei cai de trecere ce se
Conceputa ca o servitute legala de vedere, limita analizataé era reglementata situeaza, preexistand ori fiind constituita in acest scop, pe terenul proprietarului
de art. 611-613 C. civ. 1864 si obliga reciproc pe proprietarii imobilelor invecinate vecin care dispune de acest acces. Dincolo de starea obiectiva in care se afla
de a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distanta mai mica de 1,90 m, daca cele doua fonduri, in sensul ca unul dintre ele are acces la calea publica, dar nu
vederea este directa asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, cand vederea este si fondul invecinat, art. 617 C. civ. introduce o nuanta sesizabila privitoare la
oblica fata de acesta. modul concret in care se naste dreptul de trecere pentru proprietarul locului
Servitutea contrara, adicé dreptul de a avea deschideri la distante mai mici ,infundat’. Situatia obiectiva in care se gasegte acesta din urma face ca el sa
fata de fondul invecinat decat cele amintite, ca servitute continua si aparenta, dobandeasca ex /ege, prin manifestarea sa unilaterala de vointa, dreptul de a i
putea fi dobandita prin uzucapiune, dar si prin titlu sau prin destinatia proprie- se permite trecerea pe fondul vecinului sau. Este ratiunea pentru care acest drept
tarului. a fost calificat ca fiind un drept potestativ®!. Punerea lui in valoare urmeaza a se
in masura in care au fost dobandite asemenea servituti sub regimul fostului realiza in anumite conditii prevazute de art. 617 alin. (2) C. civ., in una dintre
Cod civil de la 1864, ele raman supuse reglementarilor acestuia (art. 59 din modalitatile juridice reglementate de art. 619 C. civ.: intelegerea partilor, hotara-
Legea nr. 71/2011). rea judecatoreasca ori uzucapiunea speciala de 10 ani instituita in materie.
Tot sub regimul vechiului Cod civil, practica judecdtoreasca a decis insa ca Trebuie insa s& deosebim dreptul de trecere ca limita legala a exercitiului
deschiderile care s& serveasca numai pentru aerisire si iluminatul natural al dreptului de proprietate privataé de eventuala servitute de trecere constituita in
imobilului — aga-numitele deschideri de aer si lumina — pot fi practicate la orice
I] A se vedea Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1504/1976, in R.R.D. nr. 2/1977, p. 65;
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1263/1973, in R.R.D. nr. 12/1973, p. 156.
fl C.SJ., s.civ., dec. nr. 195/1992, in Dreptul nr. 2/1993, p.76; a se vedea
AL. GEAMANA, Servitutea de lumina in dreptul roman actual si consecintele ei, in Dreptul
‘Tl Asemenea lucrari
,neparalele” erau considerate de art. 613 C. civ. 1864 a procura nr. 9/2000, p. 31.
»vederi piezise” fata de proprietatea vecinului. 5] A se vedea V. STOICA,
op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 146.
.

92 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 93


r

conditiile prevazute de art. 755 si urm. C. civ. O asemenea servitute constituie un fiind, ea a decis in sensul ca este just a considera ca o extindere a sferei titularilor
veritabil dezmembramant al dreptului de
proprietate, pentru a carui constituire nu unei actiuni de stabilire a servitutii de trecere are a fi ingaduité Vvreme
mai este necesar fi indeplinite conditiile fara reat a
a prevazute de legea fundamentala civilA esentiala ramane nevoia de a asigura accesul la un imobil iesire ca
me
pentru dobandirea dreptului de trecere peste fondul invecinat. Nimic nu se ca
constituirii unei servituti de trecere prin acordul opune publica", deoarece dintr-o astfel de perspectiva poate fi acceptata
partilor privitoare la un teren ce doar persoana care isi poate dovedi in mod riguros calitatea de proprie ideaa nu
are iegire la calea publica, daca cei doi avea
proprietari considera c4 trecerea pe fondul un posesor al unui imobil fara legire la calea
unuia dintre ei apare ca fiind mai lesnicioasa publica poate
pentru proprietarul fondului domi-
nant, dupa cum nu are fi exclus& constituirea unei asemenea
a
procesuala
de
activa intr-o
trecere, cata
actiune
vreme
in justitie
acesta, degi
prin
nu
care
sa solicite recunoas
are
caliate
orea
servituti chiar in dreptului este inca proprietar,
privinta unor fonduri care nu sunt invecinate. domini, deci intentia de a se comporta ca un an ns
Cert este un lucru: dupa cum s-a observat!"!, fie c& este vorba veritabil proprietar, exerci
despre punerea stapanire de fapt bunului, specifica, ce fi ofera aparenta unui veritaan
in valoare a dreptului legal de asupra
trecere, fie despre constituirea unei servituti de OT pt de p roprietate!*!,
trecere prin fapta omului ca dezmembramént al
dreptului de proprietate, proprie- Dimpotriva aceeasi instanta a decis ca aceasta extindere nu poate
tarul fondului care suporta trecerea celuilalt
proprietar igi poate exercita toate pana la a se considera ca si un detentor precar ar putea introduce actiunea merge
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului sau, inclusiv recunoasterea unui drept de servitute de trecere, deoarece el ,nu poseda penny
asupra por-
tiunii materiale pe care a dobandit dreptul de trecere celalalt sine si nu se comporta ca un veritabil El pen ns
ditia de a nu impiedica intr-un fel oarecare aceast& trecere. La randul
proprietar, cu con-
in cu
proprietar. se afla
sale fiin ne
porte
temeiul dreptului dobAndit in conditille sau, pe
legii ori prin fapta omului, proprietarul
fondului ,dominant” exercité practic anumite acte de
dependenta raport
mod sever la ceea cea
na
proprietarul

convent
insusi, puterile juridice
cu proprietarul prin actul juridic in temeiul c a an
folosinta asupra terenului °~a
iS entia precara”™!.
Celuilalt proprietar. Apar, astfel, a fi exercitate in comun De asomenva trebuie precizat cA de dreptul de trecere analizat poate bene-
prerogative ale dreptului
de proprietate privata asupra
aceluiagi bun, fara ca prin aceasta s& putem vorbi ficia nu numai proprietaru!l unui teren lipsit de la
despre o coproprietate; izvorul acestui exercitiu ,comun” este diferit: intr-un caz
acces calea publica, dar si pro-
prietarul unei constructii aflat in aceeasi situatie'!; insugi noul Cod civil foloseste
legea, in celalalt vointa partilor. nu fond”, nu de teren.
90. Notiunea de fond lipsit de acces Ia calea een fond liosit de acces la calea publica (,loc
infundat”)
se intelege
acel
teren
publica. inainte de a delimita care este inconjurat de alte diferite proprietati, fara ca de
aceasta notiune, intelegem a pune in titularul dreptului
discutie o problema ce tine de titularul prietate asupra fondului dominant sa aiba vreo alta posibilitate de iegire la calea pro”
dreptului legal de trecere. Articolul 617 C. civ. dispune ca
proprietarul unui fond
fara acces la calea publica poate cere sAise
permita trecerea pe fondul vecinului Pan oractica judecatoreasca s-a decis ca notiunea de loc infundat cuprinde
Sau Ce are un asemenea acces; aceasta inseamna
ca, in primul rand, titular al numai acel imobil care se afla intr-o situatie de imposibilitate absoluta in privinta nu
dreptului in discutie este proprietarul fondului ,infundat”, in
Cod civil roman. in conditiile aplic&rii terminologia fostului accesului la calea publica, ci si pe acela ar prezenta
dispozitiilor art. 616 din acest din urma cod, pentru care acest acces
care reglementau asa-zisa servitute inconveniente grave sau ar fi periculos. cate locul
legala de trecere, ce avea, in Dimpotriva, ori de ori are
pate
la calea publicé pe un drum care, in anumite
acelasi obiect, practica judecatoreasca a fost confruntata cu problemaconsecinta,
de ase sti imprejurari, este
mpracwa ar
care poate deveni practicabil cu oarecare
daca si ,alte persoane” ce stapanesc un asemenea imobil
cu un alt titlu, cum ar cheltuieli, dispozitiile art. 616 civ.
1864 nu isi mai gasesc aplicarea. Ramane la suverana a instantei
fi posesia ori
detentia precara, sunt indreptatite sa actioneze in aprecierea sa
justitie pentru hotarasca, in functie de situatia de fapt, asupra astfel
recunoasterea dreptului de trecere peste terenul invecinat cu consecintelor unor cor
iesire la calea conveniente si greutatil®). In orice caz, suprema instanta a decis ca din dispozitiile
publica. Aceasta problema s-ar putea pune gi sub
regimul noilor prevederi legale
in materie.
Raspunsul practicii judiciare anterioare a fost Astfel, o curte de apel
a aratat ca instituirea unui drept de servitute de nuantat.
trecere este legata in mod direct tt] A se vedea C.A.
Cluj, s. civ., mun. si asig. soc., min. si fam., dec. nr. 2426/R din 27
de situatia unor fonduri invecinate, ea vizand octombrie 2006, in B.C.A. nr. 1/2007, p. 6.
asigurarea accesului la calea publi-
ca si punerea in valoare a imobilului Fl bidem.
lipsit de aceasta posibilitate. Plecand de la
aceasta premisa, instanta a considerat ca ,o 81 Jbidem.
restrangere a categorie titularilor 4] A se vedea E. CHELARU, op. cif. (2012), p.77
unor asemenea
actiuni in justitie la proprietarii fondurilor apare nejustificata”.
77.

Asa A se vedea 1.C.C.J., 8. civ. gi de propr. int., dec. nr. 1214 din 17 februarie 2005, in
ie]
J.S.C. 2005, p. 55.
I] A se vedea C.S.J., 8. civ., dec. nr. 2275/1991, .in Dreptul nr. 85
fi
Idem, p. 141.
8/1992, p. si dec.
nr. 572/1990, in Dreptul nr. 1/1991.A se vedea si P.PeRuU, Sintezd teoretica a
94 Drepturile reale principale
IV. Dreptul de proprietate privata 95
art. 618 si art. 634 C. civ. 1864 rezult& ca la
de trecere trebuie s constituirea unui drept de servitute
se tina seama si de interesul celui ce urmeaza sa
suporte
utilitate privataé care asigura, de regula, accesul
4
nediscriminatoriu
al
vehiculelor
consecintele ei, si nu sa se ia in considerare, in mod precumpanitor al pietonilor [art. lit. a) din O.G. nr. 43/1
si exclusiv, si 997 privind regimul drumurilor }. Aga
interesul celui ce urmeaza sa beneficieze de find, chiar daca sub regimul fostului Cod in practica decis in
dreptul de trecerel'l, si c&, din civil, judiciaré s-a
moment ce proprietarul fondului are mod judicios in sensul ca nu este cale publica ,un drum de adica
iesire la drumul public, chiar in conditii mai tarina’, un drum
impovaratoare, cum ar fi lungimea drumului, nu se justifica caruia i se da o intrebuintare limitata, cu caracter
recunoasterea unei temporar, prin conventia mai
servituti de trecere pe un drum mai Scurt, ce s-ar situa pe fondul multor proprietari, doar pentru transportul recoltelor,
»drum’ care, cu exceptia
invecinat?!, Tot astfel, intr-o alta proprietarului
situatie, dar in aplicarea aceluiagi principiu, su- acestei perioade precis determinate ca scop, fiind arat si
prema instantaé a decis c& ,este de luat in considerare acelor cu culturi
este
de inexistent,
toamna®!.
semanat, dupa culegerea recolte,
triva carora se cere
apararea paratilor impo-
recunoasterea dreptului de servitute de trecere asupra fon-
dului lor, in sensul c& trecerea unor 91. intinderea si modul de stabilire a In
autovehicule in imediata apropiere a casei dreptului de trecere. conceptia
lor, veche de peste 100 de ani, le-ar putea noului Cod civil, din moment ce proprietarul fondului are oa |

produce mari pagube’!], »infunda dreptul


Situatia de fond lipsit de acces la calea publica nu trebuie sa rezulte din
se permita” trecerea pe fondul vecinului sau in
spre calea publica, punerea valoa-
titularului dreptului de proprietate fapta re a acestui drept prin stabilirea atat a intinderii sale, cat
asupra acestuia"!; ea trebuie sa rezulte dintr-un gia modului de exercitare
caz fortuit si— chiar daca mai rar de are a fi determinata sau prin intelegerea partilor, sau
conceput in practic ~ dintr-un caz de prin hotarare judecatoreas-
majora. forta ca, adica prin justitie; de asemenea, el dobandit printr-o folosinta continua
poate fi
one itata timp de 10 ani, adica prin uzucapiune.
Totusi, art. 618 alin. (2) C. civ. dispune ca, atunci cnd
lipsa accesului la calea tical 617 alin. (2) C. civ. stabileste ca trecerea se faca
7 de
publica este imputabila proprietarului care pretinde sa in conditii
trecerea, aceasta poate fi natura a aduce 0 ,minima stanjenire” exercitarii dreptului de proprietate asupra
Stabilité numai cu consimt&méntui
proprietarului fondului care are acces la calea
fondului cu acces la calea publica, iar daca mai multe fonduri de
publica gi cu plata unei dublului
despagubirii. vecine dispun
In orice caz, nu mai este loc infundat acel un asemenea acces, ,trecerea urmeaza a se face caruia i s-ar aduce
teren invecinat cu altul care are pe fondul
acces la calea publica, iar proprietarul acestuia din cele mai putine prejudicii”. S-a observat insa ca,
urma |-a dobandit si pe daca partile convin asupra locu-
primull, lui pe care va fi exercitat dreptul de trecere, nu mai este
necesara indeplinirea
De asemenea, daca lipsa accesului la calea criteriilor orientative enuntate de art. 617 alin. (2) pentru stabilirea continutului
ep ie
publica este rezultatul unui aces
|

contract de vanzare, al unui contract de schimb ori


al unei operatiuni de . voy

precum gi al oricarui alt act juridic, trecerea nu va partaj, umal absenta unui acord al partilor in acest sens
putea fi cerutaé decat acelor proprietarul locului fara
proprietari care, in urma incheierii unor asemenea acte acces la calea publica va putea cere instantei de sa atat
juridice translative ori judecata stabileasca
declarative de proprietate, au dobandit in insagi existenta dreptului de trecere, cat si si conditiile
de
proprietatea lor partea de teren pe care locul, intinderea
se facea anterior trecerea. Altfel Spus, urmare a incheierii unui act exercitare. Bunaoara, sub regimul aplicabil fostei de in
juridic, titularul servituti legale trecere,
practica judiciara s-a decis ca efectuarea unor catorva
dreptului de trecere nu poate schimba modul de exercitare a
acestui drept!4l, lucrari precum inlaturarea
Notiunea de ,cale publica’ la care se pomi fructiferi tineri si, eventual, refacerea traseului unei despartituri nu sunt de
art. 617-620 C. civ. nu este definita de dobandeste acces in conditiile natura sa reprezinte un impediment la afectarea la
niciunul dintre ele, astfel cA ea urmeazd a unei suprafete de teren
fi raportata la ceea ce constituirea unui drept de trecere, proprietarul fondului ,aservit a fi
ordonanta Guvernului in materie Stabileste ca fiind ,drum avand
deschis circulatiei publice’, adica orice drum pagubit de proprietarul fondului care cere recunoasterea dreptului de treceredes- .
public, precum si orice drum de Noul Cod civil prevede si posibilitatea stabilirii de
dreptului legal trecere prin
uzucapiune, termenul acesteia fiind cel comun — in prezent — in materie, de 10
jurisprudentei instantelor din circumscriptia Curtii de Apel Suceava in materie
Dreptul nr. 5/1995, p. 44. civila, in ani.
(A se vedea I.C.C.J., s. civ. gi de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 Aceasta inseamna ca, prin ipoteza, cel care ,,stabileste”
astiel
modul de exer-
J.S.C. 2005, p. 57-58. martie 2005, in
citare a dreptului de trecere este insusi proprietarul locului fara acces la calea
F1.C.C.J., 8. civ. side propr int. dec nr 4886 din 6 iunie 2005, inJ SC
8] A se vedea 2005, p 62
I.C.C.J., s. civ. $1 de propr. int., dec. nr. 2154 din 18 martie
B.C. nr. 1/2006, p. 20. 2005, in [] Republicata in M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, modificatd ulterior in mai multe
4] A se vedea C.A.
Cluj, s. I civ., dec. nr. 260 din 14 martie 201 5, in B.C.A. nr. randuri.
p. 11. 10/2015, fl A se vedea C.A. Suceava,; s. civ., dec. nr. 692/1994, publicaté si comentata in
Fl A se vedea C.A.
Bacau, dec. nr. 617/1 996, in P. Peruu, foc. cit., p. 44.
anul 1996, p. 16. Jurisprudenta Curtii de Apel Bacau pe (3! A se vedea V.
8] A se vedea Trib. STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 144.
Mures, s. I civ., dec. nr. 401/A din 2 iulie 2018, 41 A se vedea C.A.
portal.just.ro. Cluj, s. civ., mun. gi asig. soc., min. gi fam., dec. nr. 1694/Rindindin 4
octombrie 2004, in B.J. 2004, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 2005, p. 120.
96 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 97

publica, dincolo insa de vointa proprietarului; pentru ca, daca proprietarul fondului scadea sau face incomoda exercitarea servitutii de catre proprietarul fondului
aservit este de acord cu conditiile concrete de exercitare a trecerii
pe fondul sau, dominant!",
atunci exista ,intelegerea p€rtilor’; dac&é un asemenea acord nu s-a
realizat, De asemenea, nu vedem de ce nu s-ar aplica si in prezent principiul potrivit
atunci proprietarul fondului lipsit de trecere la calea publicd se va adresa,
asa cu care proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea impo-
cum am aratat mai sus, instantei de judecata. Dar poate el, prin actele de exer-
varatoare, va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere,
citare a dreptului de trecere, s& stabileasca prin propria-i
vointa ,intinderea si fara ca acesta din urma sa il poata refuza (art. 634 teza a Ill-a C. civ. 1864).
modul de exercitare a dreptului de trecere” in
discutie prin uzucapiune? In con- In practica judecdtoreasca s-a decis in sensul ca acest principiu trebuie inter-
ceptia noului Cod civil, raspunsul este afirmativ. Aceast& solutie a fost criticat&,
ni se pare pe drept cuvant, in doctrina recenta consacrata noului Cod pretat rational, fiind aplicabil atat in cazurile in care proprietarul fondului aservit,
civil, deoa- pentru care servitutea a devenit prea impovaratoare, a oferit proprietarului fon-
rece uzucapiunea este un mod de dobandire a dreptului de
proprietate si a altor dului dominant o alta trecere la calea publica, dar si in cazul in care acestuia din
drepturi reale, astfel ca ,nu se justificd aplicarea ei pentru stabilirea
continutului urma i se deschide o cale de natura sa fi asigure trecerea in aceleagi conditii.
unei limitari legale a dreptului de proprietate”!).
Daca o servitute stabilita prin titlu in anul 1933 pentru trecere cu piciorul si caruta,
92. Despagubiri; stingerea dreptului de trecere. folosita in prezent pentru trecere cu un autovehicul, este de naturA sA slabeasca
Spre deosebire de
art. 616 C. civ. 1864, care prevedea in mod o constructie a proprietarului fondului aservit, pretentia proprietarului fondului
expres ca asa-zisa servitute legala
de trecere se stabilea cu titlu oneros, proprietarul fondului ,dominant” avand inda- dominant de a exercita in continuare dreptul de servitute initial stabilit, dar cu
torirea de a despagubi pe proprietarul fondului care o autovehicule, deci peste limitele avute in vedere de parti la constituirea servitutii,
ysuporta”, noul Cod civil nu
mai prevede in mod expres acest caracter al
dreptului legal de trecere; nu mai reprezinta o exercilare abuziva a dreptului de servitute; ea justifica cererea
putin, el rezulta atat din dispozitiile art. 618, care vorbeste despre obligatiile de proprietarului fondului aservit de inchidere a dreptului de acces al proprietarului
plata a ,dublului despagubirii’, dar mai ales, chiar daca in mod indirect, din preve- fondului dominant pe terenul proprietatea sal.
derile art. 620, care reglementeaza Tot in practica judiciaraé s-a decis cA despagubirea trebuie s& acopere
prescriptia actiunii in despagubiri pe care o
poate exercita proprietarul fondului ce suporta accesul la calea publica al pro- echivalentul lipsei de folosinta a terenului de catre proprietarul fondului ,aservit’,
prietarului lipsit de un asemenea acces, precum gi ,restituirea despagubirilor la pretul de circulatie!. Ni se pare ca solutia va putea fi retinut&é numai in situatia
incasate”. Desi noul cod nu dispune nimic in acest sens, in care proprietarul fondului ce suportaé trecerea la calea publica in folosul
despagubirile vor putea
fi stabilite prin acordul
partilor ori, in caz de litigiu, de catre instanta de judecata. proprietarului invecinat a ,indisponibilizat” o parte din terenul sAu special in acest
Din acest punct de vedere, sub regimul vechiului Cod
civil, instanta suprema a scop; daca insa trecerea este folosita de ambii proprietari, nivelul desp&gubirii va
decis, in mod judicios, ca actiunea in despAgubiri prevazuta de textele in materie trebui sa ia in considerare acest fapt. De asemenea, fosta instanta suprema a
are ca obiect paguba pricinuité fondului aservit, decis ca proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pre-
si nu folosul pe care calea de
trecere i] aduce proprietarului fondului dominant, iar in
ipoteza executarii unor tentia de a i se acorda teren in compensatie, dar ca partile pot recurge la o ase-
lucrari trebuincioase pentru ele se menea modalitate de despagubire, situatie in care sunt tinute sA indeplineasca
exercitiul servitutii, imputa proprietarului fon-
dului dominant; insa, atunci cand trecerea
serveste si fondului aservit, cheltuielile formalitatile prevazute de lege pentru schimbul de terenuril4!.
au a fi suportate, »proportional cu foloasele culese”, In orice caz, s-a apreciat cd, sub regimul noului Cod civil, dac& dreptul de
si de proprietarul acestui
fond?!, trecere a fost dobandit prin uzucapiune, proprietarul locului infundat nu va datora
Titularul dreptului de servitute trebuie sa isi exercite celuilalt proprietar nicio despagubire®!.
dreptul in limitele titlului
sau, intelegand prin acest titlu temeiul juridic al dobandirii dreptului de trecere, Articolul 620 C. civ. dispune ca termenul de prescriptie pentru actiunea in
respectiv conventia p&rtilor, hot&rarea judecdtoreasca ori uzucapiunea, adica despdagubiri ,pe care o are proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului
»printr-o folosintaé continua pe timp de 10 ani”, in aceastA din urma fondului dominant incepe s& curgé din momentul stabilirii dreptului de trecere”.
situatie cu Textul este limpede; singura observatie pe care o facem este cd notiunile de ,fond
rezerva aratata mai sus, fara a putea face, nici pe fondul
Supus servitutii, nici pe
fondul pentru care servitutea a fost
infiintaté, vreo schimbare impovaratoare
fondului aservit. La randul lui, nici proprietarul acestuia din urma nu va
putea " A se vedea CSJ
I A se vedea C.A. lagi,s. civ., dec. nr. 1123/1990, in Dreptul nr. 7-8/1991, p. 127.
dec. nr. 1827 din 3 decembrie 1999, in M. GaITA, M.M. Pivni-
CERU, op. cit., p. 21.
"l A se vedea E.
5] CSJ s. civ., dec. nr. 136/1994, in Dreptul nr. 5/1995, p. 79.
A se vedea
CHELARU, op. cit, ed. a 5-a (2019), p. 56. "41
Ibidem, precum si Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 357/1970, in R.R.D. nr. 8/1970,
(2 A se
vedea I.C.C.J., s. civ. gi de propr. int. dec. nr. 4081 din 17 mai 2005, in J.S.C. p. 169.
2005, p. 59-60. 5! A se vedea V.
STOICA, op. cit., ed. a 3-a (2017), p. 147.
98 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 99

dominant’ si de fond aservit” specifice materiei servitutilor sunt utilizate si pentru


de apa, de gaz sau alte asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane
ceea ce reprezinta, in conceptia noului Cod civil, nu o servitute legala, ci o limita ori aeriene, dupa caz, precum si a oricaror alte instalatii sau materiale ce au
legala a exercitiului dreptului de proprietate privata. aceeasi finalitate. Precizam ca, spre deosebire de dreptul de trecere recunoscut
Daca dintr-un motiv anume inceteaza dreptul de trecere, proprietarul fondului
aservit este dator sa restituie despagubirea incasataé, cu deducerea pagubei
de art. 617 C. civ. proprietarului lipsit
de acces la calea publica, dreptul de trecere
pentru utilitati este recunoscut in beneficiul celui care le realizeaza si priveste ori
suferite in raport cu durata efectiva a exercitarii dreptului de trecere. invecinate’, ori fonduri
,fondurile ,din aceeasi zona”, fara a fi invecinate; proprie-
Nu trebuie confundata insa prescriptia dreptului la despagubiri cu o eventuala tarul acestor fonduri este obligat sA permita trecerea peste ori prin fondul sau a
prescriere a insugi dreptului de trecere. Articolul 617 alin. (3) C. civ. prevede in oricaror instalatii, conducte, materiale ori alte asemenea. Cel mai adesea, acest
terminis ca dreptul de trecere este imprescriptibil. Teza a |l-a a aceluiagi alineat drept ,special” de trecere este in interes public, pentru ca lucrarile pot fi realizate
dispune insa ca el se stinge in situatia in care fondul dominant dobandeste un alt in beneficiul unor ,,comunitati’ cu diferiti proprietari de fonduri: strazi, cartiere,
acces la calea publica. Dupa cum s-a decis in practica judiciara, nu mai este loc cvartale, sate, asezari mai mici etc. Precizam ca nu intereseaza cine efectueaza
infundat acel teren care se invecineaz& cu un altul, care are acces la calea lucrarile, in materialitatea lor, putand fi vorba despre societati private ori regii
publica, iar proprietarul sau a dobandit si proprietatea terenului invecinat, initial autonome de stat. Ceea ce intereseaza in situatia data este raportul dintre doud
fara un asemenea acces", fondurice apartin unor proprietari diferiti; proprietarul unuia dintre ele este obligat
s& permita efectuarea lucr€rilor, celalalt ori ceilalti proprietari trebuie sA permita
C. Alte limite legale aceasta.
Asa fiind, nu credem ca acest drept ,special” de trecere, chiar instituit de lege —
93. Precizari preliminare. Sub aceasta titulatura, in ultimul paragraf al primei art. 621 C. civ. este recunoscut numai in interes public, nu si in interes privat!"),

sectiuni limitele legale ale dreptului de proprietate privata — din capitolul consa- Bundoara, art. 646 C. civ. prevede, printre cazurile de coproprietate
fortata,
crat acestui drept, noul Cod civil reglementeaza ,alte limite”, cAteva ,ounurile comune afectate utilizarii doua sau mai multor fonduri, cum ar fi o
situatii spe-
a

ciale in care, pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri, un
privat,
titularul dreptului de proprietate asupra unui teren sau asupra unui alt bun drum comun intr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri”. Or, daca ar
isi vede
restransa exercitarea prerogativelor dreptului sAu, cu posibilitatea corespunza- trebui sa fie efectuate alte lucrari ori instalatii la aceste bunuri coproprietate
toare pentru alt proprietar de a ,beneficia”, voit ori chiar fortuit, de acele restran- fortata, pentru a caror realizare ar trebui sA se treacd peste ori printr-un fond
geri. Sunt reglementate astfel: dreptul de trecere pentru utilitati (art. 621); dreptul invecinat proprietatea altei persoane, este evident cA asemenea lucrdri s-ar
de trecere pentru efectuarea unor lucrari (art. 622); dreptul de trecere realiza fn interes privat.
pentru
reintrarea in posesie (art. 623) si starea de necesitate (art. 624). De Articolul 621 alin. (2) C. civ. impune o conditie restrictiva pentru realizarea
asemenea,
art. 625 C. civ., sub titulatura de ,reguli speciale”, dispune ca toate lucrarilor ori a instalatiilor prevazute de primul sau alineat: obligatia de a permite
ingradirile
dreptului de proprietate privaté reglementate de sectiunea care le cuprinde se trecerea pentru utilitati subzistaé numai in situatia in care trecerea prin alta parte
completeaza cu dispozitiile legilor speciale privitoare la regimul juridic al anumitor ar fi imposibila, periculoasé sau foarte costisitoare. Sarcina probei
existentei
categorii de bunuri, cum ar fi: terenurile si constructiiie de orice fel, padurile, acestor imprejurari revine proprietarului fondului care va beneficia de acest drept
bunurile din patrimoniul national-cultural, bunurile sacre ale cultelor »special” de trecere.
religioase,
precum si alte asemenea. Este ratiunea pentru care vom evoca pe scurt, intr-o Ins&, in toate cazurile, proprietarul obligat sa permita trecerea prin fondul sau
sectiune aparte, regimul juridic al unora dintre aceste categorii de bunuri. are dreptul la plata unei juste despagubiri care, in ipoteza realizarii unor utilitati
Precizam ca, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 privind punerea in noi, trebuie sa fie prealabila [art. 621 alin. (3) C. civ.]. Partile interesate pot sA se
aplicare
a noului Cod civil, toate aceste ,alte limite” ale
exercitiului dreptului de proprietate inteleagaé asupra cuantumului acestor despagubiri; in caz de neintelegere, desi
privata au fi aplicate numai situatiilor juridice nAscute ulterior intrarii in vigoare a textul nu dispune, credem ca urmeaza a decide instanta de judecata.
noului cod. Din ratiuni economice, cladirile, curtile si gradinile lor sunt exceptate de la
instituirea acestui drept de trecere pentru realizarea de utilitati, dac& o asemenea.
94. Dreptul de trecere pentru
utilitati. Potrivit art. 621 C. civ., proprietarul trecere are ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care acestea sunt
unui fond este obligat sé permita trecerea prin ori pe fondul sau a
retelelor edili- utilitati noi.
tare ce deservesc fonduri invecinate ori din aceeasi zona, cum ar fi conductele In sfarsit, precizam ca acte normative speciale privitoare la regimul juridic al
apelor, al producerii si exploatarii energiei electrice si gazelor naturale, al minelor
lA se vedea C.A. Bac&u, dec. nr. 617/1996, in
Jurisprudenta Curtii de Apel Bacau pe
anul 1996, p. 16. fi A se vedea V. STOICA, op. cit. (2009), p. 120.
100 IV. Dreptul de proprietate privata 101
Drepturile reale principale

instituie, sub denumirea de ,,drept de trecere” ori de ,,drept de uz si de servitute’, privat, ori simpla toleranta, impusa de existenta unor corecte gi
raporturi sociale
anumite obligatii de natura administrativa ce revin proprietarilor ori civilizate. In orice a a
caz, legiuitorul inteles merge spana la capat” cu
detinatorilor sjuridiciza-
de terenuri riverane sau necesare exploatarii rea” ipotezei in discutie, deoarece art. 623 alin. (2) C. civ. in
bogatiilor naturale proprietate publi- dispune ca, toate
ca, obiect al acestor reglementari. Preferam sa le prezentam pe scurt legate de cazurile, proprietarul fondului care permite trecerea pentru reintrarea in posesie
dezmembramintele dreptului de proprietate, chiar dacd ele nu constituie ase- are dreptul la o justa despagubire pentru in
prejudiciile ocazionate de reintrarea
menea dezmembraminte. cele care bunul si astfel
posesie, precum si pentru pe
(,cautat” sgasit si nf@Cu-
perat’) le-a cauzat fondului” (sau). Suntem tentati sa spunem: in caz de nein-
95. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari. Sub aceast&
telegere, va
sintag- decide instanta judecatoreasca.
ma aparent cuprinzatoare, art. 622 C. civ. reglementeaz& doua limitari ale
drep-
tului de proprietate privata ce tin tot de raporturile de buna 97. Starea de necesitate. Situatia reglementata de art. 624 C. civ. nu mai are
vecinatate, si anume:
obligatia unui proprietar de a permite folosirea fondului sau pentru efectuarea in vedere un drept de trecere, ci o limita legala a dreptului de proprie-
exercitiului
unor lucrari necesare fondului invecinat, precum tate ce poate sa apara intr-o imprejurare complet straina de anu-
si obligatia de a permite accesul vointa partilor,
vecinului pe terenul sau pentru taierea crengilor me in caz de stare de necesitate. Potrivit alin. (1) al textului in ipoteza
si culegerea fructelor, se inte- mentionat,
lege, ale arborilor mari ori ale pomilor fructiferi aflati pe terenul vecinului ,bene- in care o persoana a folosit ori a distrus un bun ce apartine unei alte persoane,
ficiar’ al dreptului corespunzator, respectiv de a efectua lucrarile insa intr-un scop bine determinat, dar fortuit, anume ,pentru a apara pe sine ori
si de a taia
crengile si culege fructele. Solutia legiuitorului este inteleapta si de natura a pune pe altul de un pericol iminent’, proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are
capat unor conflicte care, pana la aceasta reglementare, puteau fi dreptul sa ceara o despagubire echitabila de la cel care (astfel) a fost salvat” ori
solutionate de
instanté mai degraba pe principiul echitatii si al abuzului de drept, in caz de opo- si-a salvat propriul sau bun. ;
zitie, adeseori neintemeiata, a proprietarului vecin de a consimti la efectuarea Aparent oarecum anodin, textul impune cel putin doua precizari: mai intai,
lucrarilor de catre un alt proprietar invecinat, prin folosirea fondului sdu. persoana care foloseste bunul altuia pentru a se apara pe sine ori pe altul trebuie
Credem insa c& denumirea textului ~,dreptul de trecere sa fie intr-un pericol iminent, evident real si serios, nu pe cale sa se
pentru efectuarea imaginar,
unor lucrari” (art. 622) — nu corespunde pe produca ori in curs sa se produca; tn al doilea rand, cel al carui folosit
deplin prime sale ipoteze — permiterea bun a fost
folosirii fondului pentru efectuarea unor /ucrari necesare fondului ori distrus in acest scop are dreptul sA ceara ,o despagubire la cel
invecinat; fn echitabila” de
realitate, in practica este foarte posibil s4 nu fie vorba numai despre salvat. in realitate, cum s-a observat!'! in mod judicios, in ipoteza nu este
a consimti la trecerea peste fond, ci chiar la obligatia de vorba despre o ,despagubire”, ,,fapta’” celui ce foloseste
data
suportarea unor lucrari temporare bunul neavand caracter
realizarii ,lucrarilor necesare”, cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt ilicit; starea de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; bunului
esafo- proprietarul
daj. Dreptul de trecere se ,,verifica” insA in cea de-a doua ipoteza a textului, anu- folosit va primi o indemnizatie de la cel ,,salvat”. Dimpotriva, a
proprietarul care
me folosirea terenului invecinat pentru taierea provocat ori a favorizat pericolul nu va mai fi indemnizat pentru folosirea ori chiar
crengilor si culegerea fructelor.
Subliniem insa ca, pe de o parte, ambele ipoteze au jn vedere un distrugerea bunului sau [art. 624 alin. (2) C. civ.].
drept cu
caracter temporar, iar, pe de alta parte, partea finalA a art. 622 alin.
(1) C. civ.
dispune ca acest drept poate conduce la acordarea de despagubiri pentru titularul 2.3.3. Limitele conventionale
fondului care suporta trecerea ori efectuarea
lucrarilor, ins& numai ,dacd este
cazul’, 98, Precizari prealabile. Dreptul de
proprietate confera titularului sau anu-
De asemenea, prin trimiterea pe care o face la mite prerogative, atribute sau puteri — posesia, folosinta
dispozitiile art. 621 alin. (2) $i dispozitia
—,
C. civ. amintite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune ca pe care
dreptul de trecere recunos- acesta le exercita in mod direct si nemijlocit asupra bunului care
cut in conditiile primului sau alineat poate fi recunoscut numai formeaza obiec-
daca efectuarea tul dreptului sAu, dupa cum se spune cu deplin temei, alte
fara interventia unei
lucrarilor, taierea crengilor ori culegerea fructelor prin alta parte ar fi persoane. Ca orice drept subiectiv insa, dreptul de proprietate se exercita in ca-
imposibild,
periculoasa ori foarte costisitoare. drul unor raporturi sociale, convertite adeseori in raporturi exercitiul
juridice: in
atributelor recunoscute titularului dreptului, acesta poate incheia acte
96. Dreptul de trecere pentru reintrarea in diverse
posesie. Potrivit art. 623 alin. (1) juridice care privesc obiectul material al dreptului sau, bunul sa.
C. civ., proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altei proprietatea
persoane pentru a Poate proprietarul sa isi limiteze, prin vointa sa, exercitarea dintre aceste
redobandi posesia unui bun al sau, ajuns unora
intamplator pe fondul proprietatea sa, prerogative? Raspunsul la aceasta intrebare este dat aparent limpede, pentru
cu conditia de fi fost
a instiintat in prealabil despre intentia celui ce doreste sa fi
foloseasca fondul in acest scop. Acest drept de trecere
poate fi complet strain de
raporturile de vecinatate, dupa cum le poate presupune. In [lA se vedea M. NICOLAE, Codex Iuris Civilis, tomul Noul Cod civil. Editie critica,
definitiv, ne intrebam |,
daca este chiar un drept subiectiv, limita a de proprietate Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2012, p. 177, nota 3.
exercitiului dreptului
102 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 103

prima data ca principiu general in legislatia noastra civila, de dispozitiile art. 626
C. civ., potrivit cu care ,proprietarul poate consimti la limitarea dreptului sau prin proprietate si dezmembraméantul constituit de proprietar prin conventie sau prin
acte juridice, daca nu incalca (astfel) ordinea publica si bunele moravuri”. testament.
Asadar, limitare specifica a exercitiului prerogativei dispozitiei juridice asupra unui
proprietarul poate, prin propria-i manifestare de vointa liber exprimata, s& con- O

simta ,la limitarea dreptului sau”; or, aceasta inseamna ca bun o constituie inalienabilitatea sa, imposibilitatea de a-l instraina. Aceasta
proprietarul poate sa
poate decurge din lege inalienabilitate legala —, astfel cA o vom analiza separat,

incheie acte juridice prin care consimte la limitarea exercitiului al
insesi atributelor dupa cum ea poate rezulta din vointa proprietarului, fiind vorba, in acest
pe care le confera dreptul de proprietate. Prin raportare la aceste atribute —
i
Caz,
posesia, folosinta gi dispozitia —, este de observat c& niciodata proprietarul nu va despre o inalienabilitate voluntara, astfel cum vom vedea in cele ce urmeaza.
putea consimti la ,limitarea” posesiei sale, aceasta ar fi un nonsens juridic; ca 99. Inalienabilitatea voluntara. Clauza de inalienabilitate. Precizand intr-o
Stare de fapt, posesia semnifica, pentru proprietar, stapanirea bunului cu animus
materie specifica ideea cuprinsa in art. 626 C. civ., potrivit cu care proprietarul
sibi habendi corespunzator dreptului sau de proprietate; iar daca o alt&
persoana poate consimti la limitarea dreptului sau prin acte juridice, cu conditia de a nu fi
a intrat in stapanirea bunului si se considera ea
insdsi proprietar, aceasta incalcate ordinea publica si bunele moravuri, art. 627 C. civ. permite in terminis,
inseamna ,,negarea” dreptului adevaratului proprietar. De asemenea,
privitor la pentru prima data in legislatia noastra civila, includerea in actele juridice transla-
prerogativa folosintei bunului, inca trebuie sA distingem. intr-adevar, daca pro- tive de proprietate a unei clauze de inalienabilitate. Intr-adevar, potrivit alin. (1) al
prietarul transmite folosinta bunului sau c&tre o alté persoana in temeiul unui act acestui text, prin conventie ori prin testament se poate interzice instrainarea unui
juridic — de exemplu, un contract de inchiriere —, procedand astfel el nu face decat bun, insa numai pentru o duratd de cel mult 49 de ani, ,daca exista un interes
s@ puna in valoare posibilitatea conferita de
prerogativa folosintei de a pune bunul serios gi legitim’” pentru a se proceda asifel.
in valoare in interesul sau, culegand astfel fructele civile
produse de bun; intr-o Din acest punct de vedere, este de retinut ca, potrivit art. 12 C. civ., oricine
asemenea situatie, proprietarul nu consimte nicidecum la ,limitarea”
dreptului poate dispune de bunurile sale, daca legea nu prevede tn mod expres altfel;
sau. Dimpotriva, daca proprietarul unui teren se obliga or,
fata de proprietarul inve- dispozitiile art. 626-629 C. civ. pe care le vom analiza in cele ce urmeaza prevad
cinat sa nu construiasca pe terenul s4u la o
distantaé mai mare decat ii permit in mod expres aitfel.
normele legale aplicabile in materie, fara ca prin aceasta sa se constituie un Sub regimul fostului Cod civil roman, problema inalienabilitatii dreptului de
drept
de servitute de a nu zidi, prin manifestarea sa de
vointa el consimte la o limitare proprietate a fost multa vreme controversata in doctrinal"); ea a fost admisa, in
a deplinei folosinte a terenului proprietatea sa. anumite circumstante precise, in practica judecatoreasca"!. Totusi, s-a observat
In orice caz, trebuie sa distingem aceasta
situatie ce are ca temei juridic vointa ca, in ultima perioada de aplicare a fostului Cod civil, atat literatura juridica de
partilor de imprejurarea in care s-ar crea o anumita ingéduinta intre proprietarii specialitate, aproape in unanimitate, cat si practica judecatoreasca admiteau
vecini, fara ca acegtia s& se oblige la mentinerea ei cu vreun titlu; in aceast& posibilitatea inserarii unei clauze de inalienabilitate in actele juridice translative
ipoteza, ,,titlul” este dat numai de starea de fapt astfel creata gi dureaza atat timp de proprietate, urmand a se ajunge la consacrarea ei legislativa, realizata prin
cat este permisa de cel ce 0 tolereaza; beneficiarul ei nu o
poate redobandi prin dispozitiile noului Cod civil pe care le discutam®!.
justitiel"),
Cel mai adesea insa problema limitarii dreptului de
proprietate se pune cu fl A se vedea, privitor la aceasta controversa, in special O. UNGUREANU, C. MUNTEANU,
privire la exercitarea prerogativei dispozitiei, in special aceea a
dispozitiei juri- op. cit. (2008), p. 172-174; E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 60-65 si autorii acolo
dice. Din acest punct de vedere, in primul rand
proprietarul poate consimti la citati.
constituirea asupra bunului sau a unui dezmembramant al A se vedea Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 400/1978, in C.D. 1978, p. 22.
dreptului de proprie-
(21

tate — dreptul de uzufruct, de uz, de de 3] A se vedea O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, op. cif. (2008), p. 173; a se vedea, de
abitatie, dreptul superficie ori de servitute.
Aceasta inseamna ca titularul unui dezmembramant al dreptului de asemenea, L. CocHiOR, Clauza de inalienabilitate (I) si (Il), in C.J. nr. 10/2015, p. 540 si
proprietate
va exercita anumite atribute ale acestui drept prin constituirea unui alt urm., respectiv in C.J. nr. 11/2015, p. 593 si urm. Este de retinut ca, potrivit art.
drept real, 1212
C. civ. Québec, ,Restrictia exercitarii dreptului de a dispune de un bun nu poate fi stipulata
opozabil tuturor, inclusiv adevaratului proprietar care a
»despartit” astfel exercitiul decat prin donatie sau (prin) testament” (,La restriction 4 l’exercice du droit de
prerogativelor dreptului sau. Asadar, in cazul dezmembramintelor, ne aflam, d'un bien ne peut 6ire stioulé que par donation ou testament’) si cA asemenea clauza
disposer
0

desigur, in prezenta ,limitarii” dreptului de proprietate prin vointa proprietarului, nu este valida decat daca este temporara si justificaté de un interes serios si legitim (Cette
ins& cu consecinta constituirii unor drepturi reaie stipulation n’est pas valide que si elle est temporaire et justifié par un intérét sérieux
distincte, cu obiect specific, et
drepturi reale ce poarta asupra aceluiasi bun, coexistand privitor la acesta nuda légitime’). De asemenea, clauza de inalienabilitate este reglementata in prezent si
in
Codul civil francez care, in art. 900-1, dispune: ,,Clauzele de inalienabilitate care afecteaza
un bun donat sau transmis prin legat nu sunt valabile daca nu sunt temporare si justificate
" A se vedea C. BiRsAN, Nota II la decizia civil nr. 30/1983 a Tribunalului de un interes legitim. Dar, si in acest caz, donatarul sau legatarul poate fi autorizat
judiciar
Caras-Se- sa dispuna de un bun daca interesul care a justificat clauza a disparut sau a ap&rut un
verin, in R.R.D. nr. 4/1984, p. 49-53.
interes mai important de protejat” (,,Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou
104 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 105

Revenind la dispozitiile art. 627 C. civ., trebuie precizat cd, pentru ca o clauzA de inalienabilitate, valabil incheiat, produce efecte intre in
parti si, principiu, prin
de inalienabilitate sa fie valabila, este necesar& indeplinirea mai multor la art. 1282 C. civ., de
conditii. raportare dispozitiile fata succesoril partilor, universali, cu
in primul rand, ea poate fi dispusa numai prin
conventia partilor ori prin testa- titlu universal ori cu titlu particular. Daca o clauza de a fost
inalienabilitate preva-
ment, obligatia de a nu instraina bunul revine dobanditorului acestuia ca efect al zuta intr-un testament, tertii nu au cum sa o cunoasca, deci aceasta nu le-ar fi
contractului incheiat de parti sau impusa beneficiarului testamentului
prin vointa opozabila. ;
unilaterala exprimata de testator (de cuius). Aga fiind, aceasta inseamna cA Mai mult, art. 628 alin. (1)C. civ. dispune ca o clauza de
inalienabilitate nu va
proprietarul unui bun nu va putea face niciodata o »declaratie de inalienabilitate” putea fi invocata impotriva dobanditorilor bunului cu privire la fe)
care exista
cu privire la un anumit bun din patrimoniul s4u; o asemenea manifestare de asemenea clauza sau impotriva creditorilor proprietarului care s-a obligat sa
ar fi lipsita de orice efect juridic. vointa nu
instraineze, decat daca ea indeplineste toate conditiile de validitate amintite
mai
In al doilea rand, pentru validitatea clauzei de sus si au fost indeplinite si formalitatile de Daca 0 clauza
inalienabilitate, trebuie justificat publicitate, dupa caz.
,un interes serios si legitim’; acesta ar putea fi: af dispunatorului, cand, 4 de inalienabilitate a fost prevazuta fntr-un contract cu titlu ea este
proprietarul constituie un uzufruct in beneficiul altei persoane, careia fi interzice
ins& instrdinarea uzufructului, voind astfel a avea tot
bunaoara,

timpul acelasi uzufructuar


q
bilA4 nu numai creditorilor actuali ori celor viitori ai
anteriori actului de dobandire; in caz de a
gratuit,
dobanditorului,
indeplinire formalitatilor de
dar
celor i
opoza-

publicitate,
pe durata uzufructului constituit prin conventia p&rtilor; al dobanditorului bunului bunul astfel ,grevat” nu va putea fi urmarit de toate aceste categorii de creditori
gratificat de proprietar, dar care este o persoana inclinata a nu fi foarte ai proprietarului dobanditor al acelui bun.
riguroas&
cu administrarea patrimoniului ei; af unui
tert, caruia proprietarul transmitator fi
constituie o renta viagera in sarcina dobanditorului cu titlu 100. Clauza de inalienabilitate in situatii speciale. Este posibil ca partile
gratuit al bunului!"),
Preluand solutia inscrisa atat in art. 900-1 C. civ. francez, cat unui contract de instrainare a unui bun sa se inteleaga, printre altele, in sensul
si in art. 1213 ca dobanditorul bunului se obliga a transmite dreptul de proprietate asupra aces-
C. civ. Québec, art. 627 alin. (2) C. civ. roman
prevede ca dobanditorul poate fi
autorizat de instanta de judecatd sa dispund tuia in viitor, catre o persoana determinata sau chiar determinabila, de
totusi de bunul ce i-a fost transmis exemplu,
afectat de asemenea clauz, ,,daca interesul care a primul copil care se va naste in familia dobanditorului. 627 alin. (4)
justificat clauza de inalie- Articolul
0

nabilitate a bunului a disparut sau daca un interes C. civ. dispune ca, intr-o asemenea situatie, clauza de inalienabilitate
superior o impune”. Un ase- este »sub-
menea , interes superior’ poate conduce la redobandirea inteleasa’, adica se prezuméa existenta ei. Solutia legiuitorului este de
dreptului de a instraina logica,
bunul de o parte ori de cealalta, fara vreo alt& limitare a natura sA conduc la indeplinirea intocmai a obligatiei asumate de
exercitiului dreptuiui de dobanditorul
bunului de a nu instraina fn viitor acel bun decat catre o persoana determinata
dispozitie juridicA asupra acelui bun. De exemplu, presupunand ca donatorul a
facut o donatie unor membri ai familiei sale, iar interesul ori determinabila. Potrivit unei precizari ulterioare introduse de legiuitor'"), in cate-
legitim al unei eventuale
clauze de inalienabilitate a bunului donat a constat in mentinerea lui in goria conventiilor prevazute de acest text prin care se naste obligatia mentionata
cadrul
familiei, dupa moartea donatorului, s-ar putea ca acest interes sa nu mai au a fi cuprinse si antecontractele ce au ca obiect transmiterea, tn prin
existe, viitor,
cu consecinta posibilitatii pentru donatari de a cere incetarea efectelor incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
clauzei de
inalienabilitate. imobil, dupa caz, daca prin lege nu se prevede altfel.
in al treilea rand, fn Situatia transmiterii succesorale a unui bun cu privire la care
conceptia noului Cod civil, o clauza de inalienabilitate a partile au
unui bun, indiferent de modul instituirii ei,
este, prin esentd, temporara; ea poate convenit asupra unei clauze de inalienabilitate este reglementata de dispozitiile
fi constituita pe un termen art. 627 alin. (5) C. civ.; potrivit acestui text, transmiterea bunului ,pe cale SUC-
limitat, ce poate fi de ,cel mult 49 de ani”. Acest termen de
incepe s& curga din momentul dobandirii bunului instrainat de cAtre cel catre care cesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii” (sale).
Aceasta inseam-
se face instrdinarea [art. 627 alin. (1) teza finala C. na ca, chiar daca bunul a fost dobandit afectat de o clauza de
Civ.]. inalienabilitate,
In sfarsit, in ipoteza in care o clauza de inalienabilitate dob&nditorul ramane liber ca, la decesul sau, sa jl transmita legali
este inserata intr-un mostenitorilor
contract translativ de proprietate, art. 628 alin. ori celor instituiti prin vointa sa, adica mostenitorilor testamentari. Daca
(2) C. civ. impune ca, spre a fi opo- formeaza obiectul unei substitutii fideicomisare ce consta in obligatia
bunul
zabila tertilor, aceasta sa fie supusa
formalitatilor de publicitate. Intr-adevar, potri- prevazuta
in sarcina legatarului ori a donatarului gratificat cu acest bun de a-! administra si
vit principiului
relativitatii efectelor contractului, un contract ce contine o clauza
a-l transmite, la decesul sau, unei persoane desemnate de dispundator (art. 994

légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifies par un intérét sérieux et
légitime. Méme dans ce cas, le donataire ou le légataire peut étre judiciairement autorisé [1] A se vedea art. 60' din
Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Codului civil, astfel
a disposer du bien si l'intérét qui avait cum a fost introdus prin art. Ill pet. 8 din O.U.G. nr. 79/2011 pentru
justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un reglementarea unor
intérét plus important l’exige”); cu privire la alte masuri necesare intrarii in vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (publicata in
reglementari de drept comparat in materie,
a se vedea O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, M. Of. nr. 696 din 30 septembrie 2011, aprobaté cu modificdri prin Legea nr. 60/2012,
op. cit., p. 173, nota nr. 212.
"l A se vedea E. .

publicata in M. Of. nr. 225 din 17 aprilie 2012).


CHELARU, op. cit, ed. a 5-a (2019), p. 66.
4:
106
Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 107
__

C civ.), dobanditorul va fi tinut de aceasta


obligatie, astfel ca nu va putea trans-
mite, la decesul sau. decat substitutului beneficiar desemnat de dispunator!"! é prezumé pana la proba contrarie, ce are a fi facuté de partea interesat& sA puna
in discutie validitatea acelui contract.
101. Formalitatile de publicitate. 1n mAsura in care, pentru anumite bunuri, Privitor la sanctiunile de drept civil aplicabile in materie, sub titulatura ,sanc-
s-a instrturt un sistem de publicitate a transmisiunii ori a aitor tiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate”, art. 629 C. civ. prevede
operatiuni juridice
privitoare la asemenea bunuri, clauza de inalienabilitate care are ca obiect un unele reguli speciale numai acesteia. Astfel, potrivit alin. (1), instréinatorul poate
astfel de bun devine opozabila tertilor numai prin indeplinirea sa ceara rezolutiunea contractului in ipoteza incalcarii clauzei de inalienabilitate
formalitatilor preva-
zute de lege fart 628 alin. (2)C civ]. de c&tre debitorul sau. in realitate, astfel cum s-a observat!"!, intr-o asemenea
Daca actul de instrdinare cu clauza& de inalienabilitate are ca obiect un bun ipoteza, instrainatorul poate sa obtind rezolutiunea contractului, deoarece aceas-
mobil, potrivit art 902 alin. (2) pct 8C civ , aceasta clauza va fi notata in cartea ta opereaza nu numai prin intentarea unei actiuni in justitie cu acest obiect, ci
funciara: ea devine opozabila tertilor numai prin notarea in registrul de publicitate poate opera si prin deciaratie unilaterala de rezolutie in conditiile prevazute de
imobiliara. Pentru ipoteza in care actul de instrainare cu
aceeasi clauza priveste art, 1552 C. civ., precum si in temeiul unui pact comisoriu prevazut de parti in
un bun mobil, art. 628 alin. (3) C. civ. dispune ca se vor
aplica, in mod corespun- acest scop, in baza dispozitiilor art. 1553 C. civ.
zator, ,tegulile prevazute pentru dobandirea proprietatii privind posesia de Este de observat ca sanctiunea rezolutiunii contractului in cazul incalcarii
buna-credinta”. clauzei de inalienabilitate a fost retinuté in doctrina majoritara si sub regimul
Potrivit art. 936 C. civ., cu exceptia cazurilor prevazute de
lege, posesia de fostului Cod civil roman®, in prezent abrogat, precizandu-se ca desfiintarea prin
buna-credinta a unui bun mobil ,asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juri- rezolutiune a contractului initial prevazut cu clauza in discutie va conduce si la
dice constitutive sau translative de drepturi reale”. Or, potrivit art. 938 alin. desfiintarea eventualelor acte de instrainare subsecvente, potrivit principiului
(1)
C civ. este posesor de bund-credinta ce! care nu cunostea si nici nu trebula sa resoluto jure dantis, resolvitur ius accipientis Solutiile acestea au fi retinute prin
a
cunoasca, dupa impreyuran, ipsa caiitatu de proprietar a instrainatorulul bunului. prisma dispozitiior tranzitoru in materie cuprinse tn art. 60 din Legea nr. 71/2011,
Aceasta inseamna ca dobanditorul unut bun mobil care a cunoscut, pe orice cale, la care ne vom referi imediat.
Ca bunul pe care il dobandeste era afectat de o clauza de inalienabilitate nu va Totusi, sub regimul noului Cod civil se precizeaza mai limpede soarta actului
putea sa invoce dobandirea dreptului de proprietate asupra acelui bun prin subsecvent incheiat de dobanditoru! bunului afectat de o clauza de inalienabi-
posesia de buna-creainta’2! litate. Intr-adevar, art. 629 alin. (2) C. civ. prevede ca atat instrdinatorul, cat si
tertul in beneficiul caruia a fost inserataé 0 asemenea clauza pot cere anularea
102. Dispozitii speciale privitoare la
sanctiunile de drept civil aplicabile. actului de instrdinare subsecvent incheiat cu nerespectarea ei. Asadar, in aceas-
O prima sanctiune rezulta din dispozitiile art 628 alin (5) C civ., aceasta fiind o
ta situatie, legea prevede posibilitatea de a se cere anularea actului, ceea ce
consecinta a neindeplinir une: obligati contractuale de catre debitorul acesteia inseamna ca suntem in prezenta unei nulitati relative a actului subsecvent. S-a
si angajarea, in acest fel, a raspunderii sale. intr-adevar, textul evocat dispune
spus ca sunt anulabile nu numai actele prin care s-a transmis dreptul de proprie-
ca, chiar daca nu au fost indeplinite conditiile de opozabilitate a clauzei de inalie- tate asupra unui bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate, ci si acelea prin
Nabilitaie, beneficiarul e1 poate pretinde daune-interese de la proprietarul care nu care s-ar constitui un drept real de garantie asupra acelui bun, cum ar fi ipoteca
se coniormeaza obligatiet asumate s1 instraineaza bunul. ori gajul, pentru ca ,aceste din urma acte contin in ele pericolul instrainarii in caz
Apoi, Ca sanctiune specifica actelor juridice civile, nuftarea opereaza si in de urmarire silita”®!.
privinta clauzei de inalienabilitate. Este posibil ca 0 cauza de nulitate sa loveasca De altfel, art. 629 alin. (3) C. civ. dispune ca, chiar daca bunul tnstrainat cu
numai clauza de inalienabilitate: intr-o asemenea situatie, contractul
tsi va pro- clauza de inalienabilitate se afla in patrimoniul debitorului acestei clauze, nu este
duce electele sale, mar putin aceasta clauza, dimpotniva, daca ¥
intregul contract posibila urmarirea lui, atata vreme cat clauza isi produce efectele, daca prin lege
este lovit de nulitate, clauza de inalienabilitate nu va
.Supravietul’ acelul contract. nu se prevede aittfel.
Articolul 627 alin. (3) prevede o regula speciala in aceasta
materie, si anume,
daca 0 clauza de inalienapiltate a fost determinanta la incheierea unui 103. Observatii finale. Dispozitii tranzitorii. Fara indoiala ca inserarea unei
nulitatea clauzei de inalienabilitate va atrage nulitatea contract,
intregulu: contract. Mat clauze de inalienabilitate intr-un act juridic translativ de proprietate constituie o
mult, partea finala a acestui text instituie prezumtia potrivit cu care, in contractele derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor prin exercitarea atributului
Cu titlu oneros ce contin o clauza de dispozitiei juridice de catre proprietarul lor. Discutata gi, in cele din urma, admisa
inalienabilitate, caracterul ei determinant se
sub regimul vechiului Cod civil, prin luarea in considerare principiului libertatii
a

se vedea (] A se vedea M. NICOLAE, op. cit. (2012), p. 179.


E CHELARU, op. cit, ed a 5-a (2019). p. 67
jbidem, 21 A se vedea O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, op. cit. (2008), p. 175.
'S] A se vedea E.
CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 65.
108 Drepturile reale principale iV. Dreptul de broprietate privata 409

de vointa a p€rtilor in materia actelor juridice civile, ea este


reglementata in Am analizat anterior limitele legale prevazute de civil
prezent in noul Cod civil, care impune totusi conditii relativ riguroase in materie. dispozitiile noului Cod
roman in cadrul raporturilor de vecinatate; de asemenea, am aratat ca prin
Am vazut ca, temporara prin esenta ei, clauza de inalienabilitate
een “
trebuie sa fie ventia partilor pot fi stabilite anumite limite ale exercitiului coree
justificata de ,,un interes serios si legitim’. Asa fiind, cel care invecinate. sectiune cons
intelege s& se pre- asupra fondurilor Intr-o
speciala
proprieta
valeze de aceasta clauza va fi tinut s&8 dovedeasca un asemenea interes.
ale dreptului de proprietate privata, noul Cod civil reglementeaza imi in
me or icioe
Cu 0 anumita remarcabila ae
prudenta, legiuitorul a inscris o importanta dispo- la exercitiul acestui drept. Aceasta ca de
limite
zitie tranzitorie cu privire la aplicabilitatea clauzei analizate. Astfel, art. 60 din
privitoare inseamna asemenea
izvor nu numai legea ori vointa partilor, ci si vointa judecatorului, a au ne
Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului Cod civil dispune, in
primul judecata. Desigur, dupa cum s-a observat!", notiunea de limite
judiciare
ale
instante °
sau alineat, ca validitatea si efectele juridice ale clauzei de
inalienabilitate insti- citiului dreptului de proprietate privata ar putea genera o anumita con exe
tuite prin conventia partilor raman
»guvernate” de legea in vigoare la momentul Intr-adevar, judec&torul poate interveni si in situatia in care s-ar crea ue.
incheierii conventiei; este aplicarea cunoscutului °
succesiune de reglementari — tempus regit actum.
Daca insa o clauza& de inalienabilitate este
principiu incident in caz de intre parti privitor la modul in care sunt aplicate dispozitiile legale referitoare
limitele legale ori conventionale; or, intr-o
asemenea situatie,
el va
in con
i
prevazuta printr-un testament, functie de fapta dedusa judecatii, modul concret in care au a opera aceste aprecia. e:
art. 60 alin. (2) din
aceeagi lege distinge intre legea care se aplicd in privinta da mihi factum, dabo tibi ius. Dimpotriva, limitele judiciare au a fi stabilite de mile-
validitatii clauzei incluse in testament si legea care va guverna efectele acelei cator, in absenta unei prevederi legale privitoare la continutul acestora, he
clauze, prin ipotez4 ea urmarind a-si produce efecte la un moment ulterior
incheierii testamentului ce cuprinde o astfel de clauza.
situatie de fapt care face necesara o asemenea “ara
limita pentru a pastra echilibru
intr-adevar, textul dispune intre ‘sferele de exercitare ale dreptului de proprietate privataé apartinand unor
ca validitatea clauzei de inalienabilitate inscrise in testament ietari
va fi guvernata de diferiti”!.
legea civila in vigoare la momentul incheierii testamentului, in Pee acest plan al discutiei, se impune a sublinia ca elementul de noutate adus
timp ce efectele
acestei clauze vor fi guvernate de legea in vigoare la data deschiderii succesiunii,
prin recentul Cod civil roman consta in
_
Practic, aceasta inseamna cA efectele unei clauze de inalienabilitate aceea Ca, printr-un text special
prevazute art. 630 sunt prevazute domeniul de aplicare a limitelor judiciare gi criteriul de
—,
printr-un testament ce priveste o succesiune deschis& ori care se va evaluare necesar stabilirii lor.
deschide
dupa data de 1 octombrie 201 1, data intrarii in vigoare a noului Cod
civil, vor fi
guvernate de dispozitiile acestuia, in timp ce validitatea clauzei urmeaza 105. Limitele judiciare ca posibilitate juridica a
a fi de depasire inconve-
raportata la legea in vigoare la momentul intocmirii testamentului, adica sub nientelor normale ale vecinatatii. Insagi denumirea data art. C. civ. per-
regi- de 630
mul prevederilor fostului Cod civil. mite identificarea elementelor aratate. Intr-adevar, de aplicare a
domeniul limi-
telor judiciare este dat de raporturile de iar va
vecinatate, stabilirea lor se face in
2.3.4. Limitele judiciare scopul asigurarii unor bune raporturi de vecinatate, dupa criteriul inconvenien
telor normale ce pot sa apara in cadrul acestor raporturi, inconveniente vor
care
104, Precizari preliminare. Fondurile ce putea fi depasite prin vointa judecatorului, prin raportare la principiul echitatii.
apartin unor proprietari diferiti care exercitarea
se invecineaza intre ele semnifica unor Potrivit art. 630 C. civ., daca un proprietar cauzeaza,
existenta imprejurari de fapt. Asadar, in prin dreptului
sine, vecinatatea este intotdeauna un fapt. sau, anumite inconveniente mai mari decat cele normale in cadrul raporturior
Punerea in valoare a acestor fonduri de catre vecinatate, instanta de judecata va putea, ,,din considerente de echitate’, saoe i
proprietarii lor sau de catre
titularii altor drepturi asupra acestora
conduce, adeseori, la crearea unor raporturi oblige la ,despagubiri” in folosul celui vatamat, precum si, atunci cand este posi-
juridice sau raporturi de fapt intre titulari, care, intr-o formula bil, la restabilirea situatiei anterioare producerii acestor inconveniente. Observam
sintetica, sunt cA textul vorbeste despre inconveniente create
denumite raporturi de vecindatate. prin exercitarea dreptului
Potrivit art. 44 alin. (7) din proprietate in general; in realitate, practic, astfel de inconveniente pot aparea ae
Constitutie, dreptul de proprietate obliga la respec- Cé
tarea sarcinilor privind asigurarea bunei urmare a exercitiului atributului folosintei de catre unul
vecinatati, precum si la respectarea dintre proprietarii vecini,
celorlalte sarcini care, potrivit legii sau efectele acestora resimtindu-se asupra fondului prin
obiceiului, revin proprietarului. Prin aceas- invecinat. Bunaoara,
ta formulare, legiuitorul constituant a efectuarea unor lucrari de reparatii mai importante la cladirea situata pe terenul
inteles s& acopere intreaga gama a ra-
porturilor de vecinatate, indiferent de izvorul lor, deci indiferent daca sau, proprietarul creeaza anumite dezagremente vecinului sau vecinilor
asemenea
Caracterul ,normal” al inconvenientelor astfel create — ,mai mari decat cele sa
raporturi s-au stabilit prin lege, prin vointa omului sau au ramas simple raporturi
de fapt. In orice caz, textul
constitutional voieste sA exprime ideea cA aceste
raporturi reprezinta o limitare a exercitiului dreptului de
proprietate, cu finalitatea tl A se vedea V.
asigurarii unei tolerante pagnice comune. STOICA, op. cit, ed. a 3-a (2017), p. 147.
2] jbidem.
110 Drepturile reale principale
IV. Dreptul de proprietate privata 111
normale” — este la aprecierea suverana a Judecatorulul.
Echitatea impune insa
ca ele sa nu tie suportate ca atare de cAtre cel este limitata circulatia juridica a ‘unor categorii de bunuri,
vatamat; art. 630 alin. (1) C. cw. Curtea
prevede ca echitatea impune ca proprietarul care le creeaza sa il a admis ca legiuitorul poate adopta asemenea in vonstiutionals
in
despagubeasca reglementari,
pe cel vatamat Precizam ca aceasta situatie trebule distinsa net de aceea in norma care interzice instrainarea bun este masura care
care unui cuprinsa intr-o
proprietarul depaseste limitele acestor .inconveniente normale” in aceasta, deoarece prerogativa din ege Organica:
exercitiul instrainarii face parte regimul
dreptulu' sau; intr-o asemenea situatie, el comite un abuz de al dreptului de proprietate; or, art 73 alin (3) lit din wa
include gener
reg: ul
drept. sanctionat de m)
judecator prin angajarea raspunderil civile delictuale a al al
legal propnietatu si mostenirn in Constitutie
Proprietarulul care a categoria legilor organicet”.
actionat cu vinovatie, in conditille art 1357 C civ In cele ce urmeaz& vom mentiona anumite limitari le
Dimpotriva, ipoteza reglemen- legale temporare
tata de art. 630 alin. (1) C civ nu exercitiului prerogativei dispozitiei juridice asupra unor proprictate
presupune vinovatia celul ce creeaza incon- bunuri
venente normale vecinulul s4u Dincolo insa de privaied
ipsa vinovatiei sale, principiul precum si unele bunuri care au un regim legal special. Distinct, vom trata
echitatii comanda obligarea sa la repararea prejudiciulu! astfel zitia bunurilor proprietate privata, precum si nur bu
cauzat, eventual, exproprierea unor asemenea
daca este posibil, cu restabilirea
situatiei anterioare producerii pentru cauza de utilitate publica. De asemenea, tot in mod distinct a
inconvenientelor
ai
in dscutie. vom prezer'a
regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructillor gi vom face une
Articolul 630 alin. (2) prevede ca, atunci cand
inconveniente apare ca fiind inor in
prejudiciul cauzat de asemenea
dac4 mai multe astfel de reglementari au, prin in
$i
privitoare la reglementarea circulatiei juridice a terenurilor a constructil © bree

or on
a noului
raport cu necesitatea sau cu utilitatea a intrarea vigoare
desfasurarii activitatii prejudiciabile de catre proprietar, civil, mai degraba un caracter ,istoric’, dar demn de interes, cel putin sub aspectu °c
instanta de judecata va +
putea incuviinta desfasurarea acelei activitati: cel astfel aplicarii legii civile in timp.
prejudiciat va avea insa
dreptul la despagubiri. In Situatia in care prejudiciul
apare ca find ziminent sau 107. Bunuri proprietate privata declarate ori
foarte probabil’,
instanta de judecat& va putea sa incuviinteze prin temporar inalienabile
presedintiala, specifica solutionarii_ ,,situatiilor de urgenta”, masurile ordonanta
necesare
alienabile conditionat!!. Prin legi speciale
au
fost instituite
asemenea limite
pentru prevenirea pagubel [art. 630 alin. exercitiului prerogativei dispozitiei juridice la an
(3) C. civ.]. privitor bunuri Proprietate
In sfarsit, art. 61 din dobandite in conditiile prevazute de aceste prvale
Legea de aplicare a noului Cod civil dispune ca dispozitiile legi. Precizam ca dispozitiile
art. 630 analizate mai sus se vor
aplica Numat inconvenentelor cauzate dupa pe care le vom evoca mai jos sunt fn vigoare si dupa intrarea in vigoare a noului eaale
intrarea acestuia in vigoare. Eventualele Cod ivil. Printre acestea, mentionam:
litigit privitoare la asemenea inconve-
niente au a fi solutionate ocuintele care au fost realizate cu la de stat nu pot
dupa principule stabilite de literatura de specialitate subventii de bugetul fi
de practica judec&toreasca sub si instrainate prin acte intre vii decat dupa integrala a sumelor de bani
regimul fostului Cod civil roman de la 1864 restituirea
actualizate si pe baza dovezii de depunere integrala a acestor
contravalorii
2.3.5, Alte limite ale exercifiului actualizate, obtinute ca subventii de la bugetul de in erilor
sume
dreptului de proprietate privata stat conditiile preve
legii locuintei (art. 19 din Legea nr. 114/1996 a
106. Precizari prealabile. Ratiuni de ordin
- locuintele cumparate cu credite C.E.C. pe
locuintei, republicatal \;
Decretu
social, caracteristicile anumitor temeiul dispozitiilor
lui-lege nr. 61/1990 privind vanzarea de din statu
categorii de bunuri, importanta lor pentru economia locuinte construite fondurile
lor s! alte asemenea
nationals. natura si destinatia catre populatie!, care pana la rambursarea a creditului in
pot impune crearea prin iege a aitor limite ale integrala obfinut
exercitiului dobandirii unei asemenea locuinte nu pot fi restructurate sau scopy
ara
dreptului de proprietate decat cele analizate
intr-un anumit domeniu de
anterior, prin legi speciale, aplicabile autorizarea prealabila aC E.C (art 12 din Decretul-lege nr 61/1 instrainate
reglementare. In orice caz, din moment ce ~ investitile imobiliare constand in dobandirea 990);
include dreptul de proprietate prinire Constitutia dreptulur de proprietate asupra
drepturile tundamentale ale cetatenilor, Ti unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, reabilitarea
sunt aplicabile
dispozitile art. 53, potrvit cu care exercitiul unor drepturi poate fi amenajarea, viabilizarea,
consolidarea sau extinderea acestuia, realizate prin
restrans numai prin lege si numai daca se
impune, dupa caz, pentru apdrarea acordarea de credite ipo e
care grevate cu drept de ipoteca ce garanteaza restituirea creditelor obtinute in
Sigurantei nationale, a orainii, a sanatatii sau a moralei
publice, a drepturilor si
libertatilor cetatenilor, desfasurarea instructie! penale,
naturale orl a unui sinistru deosebit de
prevenirea unor
grav, restrangerea trebuie sa fie
calamitati
propor-
l A se vedea C.C.R., Decizia nr. 6 din 11 noiembrie cu privire la
tionala cu situatia care a determinat-o
TEN
1992
gi nu poate atinge insasi nalitatea unor prevederi ale Legii privind masuri constitutio-
existenta premergatoare

ee
dreptulul. 4%

# juridice a unor imobile trecute in proprietatea 23 1944 (M.


situa re
Of. nr.

De cele mai multe ort, din 4 te 1993), ase vedea si V STOICA, op. cit. O00) Guaust
restrangerea dreptulu: de proprieiaie privata prin 309), p.
99.

legi instrainare a unor


speciale priveste regimul Juridic al instrainaril lor. "A se vedea M. NIcoLae, Discutii privind interdictiile legale de
(2)
Coniruntata cu problema de a
se sti daca legiuitorul poate bunuri imobifiare, in Dreptul nr 7/2001. p. 57-58
adopta, in siituahi determinate,
dispozitii prin care (31 M. Of. nr. 393 ain 31 aecempnie 1997.

41M, Of. nr. 22 din 8 februarie 1990.


112
Drepturile reale principale IV. Dreptu! dé proprietate privata 113

acest scop, nu pot fi instrdinate decat cu


acordul scris $i prealabildat de creditorul Bunuri care nu pot circula decat in conditii
108.
ipotecar, adic de institutia finantatoare; acest acord restrictive. Exista anu-
fiecare instrainare determinata, la inscrierea
este necesar cu privire la ite categorii de bunuri care, tn principiu, sunt fn circuitul civil, dar, din ratiuni de
pentru investitii imobiliare; sanctiunea
ipotecii aferente unui credit ipotecar ordine publica sau din alte considerente, nu pot circula decat in conditii restrictive,
nulitatea absoluta a actului de instrainare.
nerespectarii acestor dispozitii consta in aid nu pot fi dobandite, detinute sau instrainate decat cu
f iale.
unor
Biroul de carte funciara are
ise i
respectarea
inscrise in legi speciale. Printre acestea pot t fienumerate!”!:
Pri

de a nota din oficiu aceasta


privind creditul ipotecar pentru
obligatia
interdictie de instrdinare (art. 5 din Legea nr. 190/1999 nn n
armele si munitiile, pe temeiul dispozitiilor cuprinse in Legea nr. 295/2004
ivind .
,
.
fi

investitii imobiliare!")); armelor si munitiilor*!;


[2].

terenurile atribuite jn proprietate tinerilor
din mediul rural pentru
7
regimul

Poe materialele explozive (Legea nr. 126/1995 privind


de locuinte gi anexe construirea regimul materiilor explo
gospodaresti nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii ive):
timp de 10 ani socotiti de la data terminarii
absolute a contractului de instrainare constructiei, sub sanctiunea nulitatii
ue rgréseimintele chimice gi produsele de protectie a (art. 34-38
plantelor din
[art. 6 alin. (6) din Legea nr. 646/2002
privind sprijinul acordat de stat tinerilor din
OUG nr. 195/2005 privind protectia mediului);
substantele si preparatele peri-
meniul ruralliy. culoase (art. 24-28); deseurile toxice (art. 29-33); organismele modificate genetic
i i
39-44), texte din aceeasi O.U.G. nr. 195/2005;;
.
(ar pioctele de cult (art. 1 si art. 2 din Legea nr. 7
[ M. Of. nr. 611 din 14
decembrie 1999,
i
iv al cultelor religioase pentru producerea biectelor
ok
igi

hee seat
de cult);
dreptul

1 Mentionam ca,
panda la intrarea in vigoare a noului Cod
Oe punurile sacre si cele afectate direct si exclusiv |

civil, au existat si urmatoarele unui cult religios, stabilite ca


interdictii de instrainare a unor imobile, terenuri atare conform statutelor proprii, in conformitate cu
legi speciale:
si constructii, dobandite in temeiul unor traditia gi practicile fiecérui
cult, dobandite cu titlu, sunt inalienabile si si pot fi
imprescriptibile
numai in conditiile prevazute de statutele cult [art. 27 alin. (2) mewainate
fiecarui
nr. 489/2006 privind libertatea religioasa si regimul general al cultelor, an rep
Sasa
° licata].
in erst precizam ca, potrivit Legii nr. 95/2006 privind
7
sanatatii, republicata, donarea si transpiantul de organe,
i
reforma in
‘om
oe
ut

igine a
origine iumana se7 fac in scop cu asigurarea unor stan
tic, , cu dees
terapeuti a, asi \
de siguranta, in vederea garantarii unui nive fare
ate

inainte de implinirea termenului de 10 i maven


ridicat de protectie a sanatat
ani de la data cumpararii, dar dtectie
in conditiile stabilite de aceasta lege, ale carei tai
a

prietari ai locuintelor trecute in numai fostilor pro- himane


proprietatea statului, Ari, Bri
indreptatiti de lege la restituirea
4rii,

tarii, evaluarii, prelevarii, conservarii, distri prevecer rs Taneplantal


distribuirii, transportulu |

Suirii,

do organe, tesuturi si celule de origine umana destinate transplantului (Titlul VI
tl

terenurile atribuite in conformitate cu


dispozitille art. 19 alin. (1), art. 21
Legea fondului funciar, republicata, nu puteau fi gi art. 43 din din lege).
de 10 ani Socotiti de la instrdinate prin acte juridice intre vii
inceputul anului urmator celui in care s-a facut timp
(art. 32 din Legea nr. 18/1 991, republicata). inscrierea
proprietatii
In literatura de
specialitate aceste doua drepturi au fost
caracterizate ca situatii de:
inalienabilitate legaia; indisponibilizare
partiala, fiindcd nu vizau, in principiu, decat
instrai-
aceste dispozitii din legile speciale care le
Or, 0
j
Legea nr. 71/2011 pentru punerea inconneau
di

Sedul evil respectiv. lit. t) — art. 32 din


au
ap icare a ost
fondului
i

Le
egii aber009 pr
nr. a
nr. 10/2001, puteau fi
instrainate inainte de implinirea acestui
Legea funciar;
lit. t)
Legea nr. 112/1 995; lit. v) — printre alte texte, si art. 44 din O.U.G. nr.
['l A se vedea M. NICOLAE, /oc.
toto oo .
(8) din

proprietari, indreptatiti de lege sa le redobandeasca in termen, dar numai fostilor cit., p. 59.

20
2]
loc. cit., p. 47-56; proprietate. A se vedea M. Republicataé in M. Of. nr. 425 din 10
NICOLAE,
~ bunurile imobile —
terenuri gi constructii cu
destinatia de locuint& — care fac obiectul
[3]

14]
icata in M. Of. nr. 177 din 12 martie
Mot
lunie
din 1 octombrie 1992. In aplicarea
oad
7 —
unei 4 i
de

neJustiti
incunostintari scrise, notific&ri sau cereri in constatarea sau Suprema de Justitie a statuat in sensul ca, din moment aceste! leah,fosta; Cutei
ce prin lege
dispozitilor
4,

realizarea dreptului de
s-

igi privi

dreptul exclusiv privind producerea obiec


iv

nu puteau fi instrainate sub religioase biectelor de cult, refuzul unei‘arhiepiscopl


i
nicio forma prin acte juridice intre tanta) la cererea formulata de o societate do af cxitoreat
copii

date in leasing, inchiriate sau vii, concesionate,


subinchiriate in beneficiul unui nou ipotecate,
roduek seen!
obiecte este intemeiat, nu un
comerc | fi
0.U.G. nr. 40/1999 privind 44 din si
rei sali an
|

protectia Chiriasilor gi stabilirea chiriei chiriag (art. cunt


i i i i
lin. (2) din Legea nr. 103/1992, printre obiecte' le de cult


Pentru spatiile cu sun preysoute st
le, lar
iumanare sunt asimilate obiectelor de cult; or, aceste bunuri
Tefuzate, contestata in instanta; a se vedea C.S.J., s. cont. formal adm., vided
Dreptul nr. 11/1994, p. 118.
114 Drepturile reale principale !V. Dreptul de proprietate privat& 115

Sectiunea a 4-a. Regimul juridic al unor categorii §2. Regimul juridic al realizarii si al desfiintarii constructiilor
de bunuri proprietate privata 110. Regiementare. in aceastA materie intereseazd, cu deosebire, cadrul
juridic general al amenajarii teritoriului si cel al executarii, al transformarii si al
§1. Consideratii generale demolarii constructiilor, pentru ca, din punctul de vedere al circulatiei lor, ele sunt
in circuitul civil general, cu precizarile pe care le vom face mai departe.
109. Am aratat ca sfera proprietatii private este deosebit de vasta, atat cu Dispozitiile cuprinse in Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si
privire la obiectul acesteia, cat si cu privire la subiectele ei. Intr-adevar, din punc- urbanismul, cu modificarile ulterioare, statornicesc principiile generale in materie
tul de vedere al bunurilor care pot face obiect al dreptului de proprietate privata,
gi contin, in esenta, reglementari de drept administrativ, ca, de altfel, si cele cu-
reamintim principiul potrivit cu care orice bun poate fi obiect al acestui drept, cu prinse in Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii
exceptia bunurilor care pot fi exclusiv proprietate publica. Reamintim ca, potrivit si unele masuri pentru realizarea locuintelor, care, in urma modificarilor aduse
art. 553 alin. (1) C. civ., pot fi obiecte ale dreptului de proprietate privata toate prin Legea nr. 453/2001 si a republicarii ei in temeiul aceleiagi legi, are ca titlu
bunurile de uz gi interes privat care apartin persoanelor fizice, persoanelor juri- Lege privind autorizarea executarii lucrarilor de construcfil.
dice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile ce alcatuiesc domeniul
privat al statului si al unitatilor sale administrativ-teritoriale. 111. Principii privind amenajarea teritoriului. Fara a intra in amanunte care
Cat priveste subiectele dreptului de proprietate privata, am aratat ca acestea nu intereseaza materia, retinem ca Legea nr. 350/2001 stabileste obiectivele

pot fi persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat societatile reglemen- amenajari teritoriului, si anume: dezvoltarea economica si sociala echilibrata a
tate de Legea nr. 31/1990, societatile agricole, alte asociatii cu scop lucrativ, pre- regiunilor si a zonelor, cu respectarea specificului acestora, imbunatatirea calitatii
cum cooperativele mestesugaresti, de consum sau de credit, asociatiile cu scop vietii oamenilor gi a colectivitatilor umane in ansamblul lor, gestionarea in spiritul
preponderent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt cultele dezvoltarii durabile a peisajului, componenta de baza a patrimoniului natural si
religioase —, precum si statul si unitatile administrativ-teritoriale. cultural si a resurselor naturale, utilizarea rationala a teritoriului tarii, prin limitarea
Datorita importantei lor, precum gi prin luarea in considerare a unor interese extinderii necontrolate a localitatilor si conservarea terenurilor agricole fertile,
de ordin general, social, exercitiul dreptului de proprietate privata asupra unor conservarea si dezvoltarea diversitatii culturale (art. 9).
De asemenea, legea impune anumite obiective si pentru activitatea de urba-
categorii de bunuri poate fi supus de legiuitor unor reguli speciale. Avem in ve-
dere anumite reglementari deosebite de limitele exercitiului dreptului de proprie- nism, dintre care mentionam: utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiile
tate privata analizate mai sus, cu care totusi nu arareori se intersecteaza, dar urbanistice adecvate, si extinderea controlaté a zonelor construite, precum si
care instituie un regim juridic special pentru unele categorii de bunuri. Neres- protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural construit si natural
pectarea lor poate atrage aplicarea anumitor sanctiuni, fie de ordin administrativ, (art. 13).
spre exemplu, amenzi contraventionale, fie civile, cum este nulitatea actului Legea stabileste atributiile administratiei publice centrale, judetene gi locale in
juridic care se incheie cu nerespectarea conditillor prevazute de lege pentru privinta amenajarii teritoriului gi a urbanismului si prevede ca aplicarea documen-
incheierea lui. tatiei specializate de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate, potrivit
in cele ce urmeaza, ne vom referi, in special, la regimul juridic al constructiilor prevederilor sale, se asigura prin eliberarea certificatelor de urbanism.
si dobandirea dreptului de proprietate asupra locuintelor, in conditiile unor acte
112. Certificatul de urbanism este actul administrativ de informare, cu caracter
normative speciale, la regimul juridic al terenurilor, cu privire speciala asupra
istoricului circulatiei lor, cu precizarea situatiei actuale a circulatiei terenurilor sia obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice judetene sau locale face
cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare
constructiilor, precum gi la regimul juridic al unor bunuri care fac parte din
pentru realizarea unor investitii, tranzactii imobiliare si alte operatiuni imobiliare,
patrimoniul cultural national.
Reamintim ca, potrivit art. 625 C. civ., toate limitarile privitoare la dreptul de potrivit legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin
proprietate privata pe care le reglementeaza legea civila fundamentala, analizate
mai sus, se completeaza cu dispozitiile legilor speciale privind regimul juridic al licitatie, a lucrarilor de proiectare si de executie a lucrarilor publice, precum si
anumitor categorii de bunuri, cum ar fi constructiile de orice fel, padurile, bunurile pentru intocmirea documentatiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situa-
din patrimoniul national-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase si alte te in intravilanul localitatilor, in cel putin 3 parcele, atunci cand operatiunile
asemenea. respective au ca obiect realizarea de lucrari de constructii si de infrastructura
(art. 29 alin. (1) si (2) din Legea nr. 350/2001].
116 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 117
Din punctul de vedere al regimului juridic al
imobilului, certificatul de urbanism in art. 4 din lege. Cererea de eliberare a autorizatiei de construire! va fj
trebuie sa continaé mentiuni privitoare la: dreptul de insotita
proprietate asupra imobilului de certificatul de urbanism.
si servitutile de utilitate publica de care acesta este grevat; situarea imobilului —
intr-o sistematizare legislativa discutabila, ,rod” ins& al numeroaselor modifi-
teren $i/sau constructiile aferente — in intravilan sau in
extravilan: prevederi ale cari — nu intotdeauna corelate intre ele — ale celor doua acte normative
documentatiilor de urbanism prin care se instituie un esentiale
regim special asupra imo- in materie — Legea nr. 350/2001 si Legea nr. 50/1991 art.6 din Legea
bilului ~ zone protejate,
interdictii definitive sau temporare de construire —, daca nr. 50/1991 prevede continutul certificatului de urbanism, fara ca textele cores-
acesta este inscris in Lista cuprinzand monumentele istorice din
Romania si
punzatoare in materie din legea ulterioara Legea nr. 350/2001
— —
evocate mai
asupra caruia, in cazul vanzarii, este necesara exercitarea dreptuiui de
pre- sus sa faca referire la acest continut.
eptiune al statului, potrivit legii, precum si alte mentiuni prevazute de lege; in orice caz, potrivit art. 6 din Legea nr. 50/1991, acesta este actul
informatiile privitoare la dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia vor autoritatilor
fi preluate din cartea funciara, conform extrasului de prin care: 7
carte funciara [art. 31 lit. a)
a) fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic,
din Legea nr. 350/2001]; de asemenea, certificatul de
urbanism trebuie sa economic si
tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in cu
precizeze regimul economic si regimul tehnic al imobilului privitor la care se conformitate
elibereaza fart. 31 lit. b) sic) din aceeasi lege]. prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori
ale
planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate gi aprobate
potrivit legii;
113. Executarea lucrarilor de b) stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de
constructii sau de desfiintare a acestora.
Chiar in primul sau articol in redactarea de specificul amplasamentului;
dupa modificarea adusa prin O.U.G.
nr. 214/2008"!, in Legea nr. 50/1991 este inscris
principiul potrivit cu care execu-
c) stabilesc lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii
tarea lucrarilor de constructii este permisa numai executarii lucrarilor de construire;
pe baza unei autorizatii de
construire sau de desfiintare. Aceasta se emite la solicitarea titularului unui d) incunostinteaza investitorul/solicitantul cu privire la obligatia de a
drept autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii contacta
real asupra unui imobil — teren de
si/sau constructie — identificat prin numarul ca-
dastral al imobilului, afara de cazul in care vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesarepunctului in vederea
legea dispune altfel.
Observam ca, fata de prevederea initiala a Legii nr. 50/1 autorizarii;
991, care indreptatea
pe cel ce detinea un titiu de proprietate asupra unui imobil — e) indica nominal operatorii de retele tehnico-edilitare care vor emite respec-
privita in
sensul ei de operatiune juridica, negotium iuris — s& solicite notiune o autorizatie de
tivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de retele supra-
construire sau de desfiintare a unei terane si subterane care afecteaz& suprafata de teren gi/sau constructiile pentru
constructii, textul actual dispune cA poate
solicita asemenea operatiune orice titular de care se solicita certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane
drept real asupra unui astfel de
o

bun: drept de proprietate, de superficie, de constituite in conditiile legii.


folosinta.
De asemenea, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 La randul lor, operatiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare — partia-
dispune ca orice construc-
tie civila, industriala, inclusiv cele necesare sustinerii instalatiilor la sau totala — a constructiilor si a instalatiilor aferente, precum si a ame-
si utilajelor teh- oricaror
nologice, agricole sau de orice alta natura, se poate realiza numai cu najari se fac numai pe baza autorizatiei de desfiintare, obtinuta in de la
respectarea prealabil
autorizatiei de construire, emisa in conditiile acestei
legi, precum si a regle- autoritatile publice, ca gi in cazul autorizarii si al ridicarii constructiilor (art. 8)#!.
mentarilor privind proiectarea si executarea
constructiilor.
Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale pe baza caruia
Se asigura aplicarea masurilor prevazute de
lege privitoare la amplasarea, conce- '] Instanta suprema a decis in sensul cA, potrivit art. 489 civ.
perea, realizarea, exploatarea si postutilizarea C. 1864, proprietarul
constructiilor. Ea se emite in baza terenului este gsi proprietarul constructiei ridicate pe acel teren, chiar
daca
nu a avut autori-
documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de zatie de construire; lipsa autorizatiei de construire poate avea consecinte pe planul rapor-
constructii, elaborata in
conditiile legii, in temeiul si cu respectarea turilor de natura administrativa, conform Legii nr. 50/1991, antrenand contra-
prevederilor documentatiilor de urba- raspunderea
nism, avizate gi aprobate potrivit legii [art. 2 alin. (1) gi ventionala, iar nu inadmisibilitatea actiunii in constatarea dreptului de proprietate; a se
(2) din Legea nr. 50/1991 ]. vedea 1.C.C.J., s. civ. si de propr. int., dec. nr. 3668 din 6 2005, p. 23.
Autorizatiile de construire se emit de catre presedintii consiliilor mai 2005, in J.S.C.
judetene, de 21 fn
practica judiciard s-a decis ca, in situatia executarii unei a
primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, obligatii de face care
dupa distinctiile facute consta in demolarea unei constructii edificate pe un teren ce trebuia restituit
creditorului,
acesta fiind autorizat de instantaé sa execute el obligatia pe nu
cheltuiala debitorului,
executorul judecadtoresc este cel care are calitatea, art. 1 din Legea
conform alin. (1)
nr. 50/1991, cu modificarile si completarile ulterioare, de a de
solicita autorizatia Trib.
ci titularul dreptului real asupra unui imobil, teren sau constructie;
demolare,
''] M. Of. nr. 847 din 16 a se Mures,
decembrie 2008. vedea
s. civ., dec. civ. nr. 255/A din 16 mai 2017, in R.R.E.S. nr. 4/2017, p. 175 si urm.
|
118 _ Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privataé 119

Autorizatiile de construire sau de desfiintare, care au fost emise cu incalcarea acestora de Ia stat, fie prin construire de locuinte. Avem in vedere urmatoarele
prevederilor legale, pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ, acte normative:
ca urmare introducerii actiunii de catre prefect, in urma activitatii de control a
a a) Decretul-lege nr. 61/1990 privind vanzarea de locuinte construite din
Inspectoratului de Stat in Constructii (art. 12). fondurile statului catre populatie;
Totusi, legea dispune ca se pot executa fara autorizatie de construire anumite b) Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte gi spatii cu alta destinatie
lucrari ce nu modificé structura de rezistenta si/sau aspectul arhitectural al
construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare
constructiilor, precum: reparatii de tmprejmuiri, atunci cand nu se schimba forma de stat, republicatal);
acestora gi materialele din care sunt executate, reparatii la acoperisuri, invelitori
c) Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei unor imobile cu
si terase, atunci cand nu se schimba forma acestora, reparatii si inlocuiri de
destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statuluil;
tamplarie interioara, reparatii si inlocuiri de tamplarie exterioara, cu pastrarea d) Legea nr. 114/1996 a locuintei, republicata.
formei acestora, dimensiunilor golurilor si tamplariei, inclusiv in
situatia in care se
schimba materialele din care sunt realizate respectivele lucrari; zugraveli si vopsi- 115. Dobandirea de locuinte sau de alte spatii de cdtre persoanele fizice,
torii interioare si exterioare, acestea din urma fara modificarea formei fatadei cla- in temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 si al Legii nr. 85/1992. Aceste legi au
dirilor si a culorii; trotuare, ziduri de sprijin, scari de acces si alte asemenea fost concepute ca legi de protectie sociala, caracter concretizat in inlesnirile
(art. 11 din Legea nr. 50/1991). acordate celor ce pot cumpara: pretul stabilit in conformitate cu dispozitiile aces-
Articolul 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 dispune ca terenurile ce tor acte normative era mult sub pretul de circulatie al unor locuinte asemanatoare;
apartin
domeniului privat al statului sau al entitatilor sale teritoriale, destinate construirii, posibilitatea cumpararii locuintelor in rate; rata mica a dobanzilor percepute la
pot fi vandute, concesionate ori inchiriate prin licitatie publica, potrivit legii, in creditele acordate de stat pentru dobandirea acestor locuinte.
In general, credem cA reglementarile avute in vedere gi-au produs deja
conditiile respectarii documentatiei de urbanism si de amenajare a teritoriului,
efectele juridice, avandin prezent mai mult un caracter ,istoric’, dar ele trebuie
aprobate potrivit legii, fn vederea realizarii constructiei de catre titular.
In anumite situatii, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fara cunoscute, datorita problemelor ce pot aparea in practica privitoare la circulatia
acestor bunuri.
licitatie publica, dar cu plata unei taxe de redeventa, potrivit legii, sau pot fi date
in folosinta, pe termen limitat. Persoanele fizice si juridice care realizeaza lucrari Potrivit reglementarilor cuprinse in aceste acte normative, se puteau si se pot
de constructie au obligatia de a executa integral lucrarile, astfel cum acestea sunt vinde catre populatie, in m&sura in care mai exist&é asemenea locuinte ,in
prevazute in autorizatia de construire [art. 37 alin. (1)]. portofoliul de stat”:

Facem precizarea ca normele privitoare la autorizarea efectuarii sau desfiin- locuintele construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor bugetare
de stat, cu anumite exceptii (art. din Decretul-lege nr. 61/1990 si din Legea
tarii constructiilor se aplic& tuturor executantilor de asemenea lucrari, deci si cu
1

nr. 85/1992);
privire la constructiile proprietate publica. ~
De asemenea, trebuie retinut ca, potrivit art. 3 din Legea nr. 114/1996, autori- locuintele care, inainte de 6 martie 1945, au apartinut institutiilor de stat,
zarea executarii constructiilor de locuinte noi, indiferent de natura regiilor autonome gi societatilor cu capital de stat care si-au incetat existenta
proprietatii ori
a amplasamentelor pe care acestea vor fi realizate, se va face pe baza satisfa- dupa aceasta daté sau, dupa caz, au devenit, prin reorganizare, unitati econo-
cerii unor exigente minimale, prevazute in anexa nr. 1 la lege, iar consiliile mice sau bugetare de stat [art. 7 alin. (2) din Legea nr. 85/1992];
jude- ~
tene gi locale pot autoriza executarea etapizata a constructiilor de locuinte, potri- constructiile de locuinte finantate din fondurile statului, in curs de executie
gi nerepartizate nominal pana la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992, care
vit competenielor acestor autoritati administrative, stabilite de lege. nu au putut fi terminate; acestea pot fi instrainate pe apartamente, pe paliere, pe
scari, pe tronsoane de cladiri sau in intregime, prin licitatie publica (art. 2 alin. (1)
§3. Dobandirea de locuinte si alte spatii in proprietate privata din Legea nr. 85/1992);
de asemenea, prin licitatie publica pot fi vandute spatiile destinate activi-
114. Precizari preliminare. Prin legi speciale, adoptate dupa schimbarea
tatilor de comert si de prestari de servicii, de mica industrie si oricaror alte activita-
regimului politic in Romania, in special in prima jum&tate a anilor 1990, a fost
ti similare, situate in constructiile de locuinte in curs de executie si aflate in
reglementata posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobandi in proprietate
proprietatea regiilor autonome specializate in administrarea locuintelor sau ale
personala imobile locuite sau chiar spatii cu alta destinatie, fie prin cumpararea consiliilor locale [art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/1992].

(lM. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998.


1 M. Of. nr. 279 din 29 noiembrie 1995.
120 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 121

Potrivit ambelor acte normative, daca locuintele ce se vand sunt ocupate de locuintelor, in proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota
chiriasi, dreptul de a cumpéra aceste locuinte revine numai titularului contractului detinuta din constructie.
de inchiriere. ‘La randul sau, art. 10 din Legea nr. 85/1992, republicaté, prevede ca, daca
Nu pot fi vandute /ocuintele de interventie construite din fondurile intr-o cladire sunt mai multe locuinte si spatii cu o alta destinatie care se vand,
unitatilor
economice sau bugetare, precum si /ocuintele de serviciu din mediul rural, desti- odata cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobandeste si dreptul de pro-
nate personaiului medical, didactic, altor specialisti sau personalului Ministerului
prietate asupra terenului aferent cladirii, asa cum a fost determinat prin autorizatia
de Interne (art. 7 alin. ultim din Legea nr. 85/1992). de construire sau prin fisele tehnice de masurAatori ale terenului aferent cladirii.
Atat persoanelor care dobandesc locuintele in conditiile Decretului-lege
116. Din moment ce locuintele se vand numai celor care le ocupa in calitate
nr. 61/1990, cat si celor care le dobandesc in conditiile Legii nr. 85/1992, republi-
de chiriasi, rezulté doua consecinte: in primul rand, numai chiriasii au posibilitatea
cata, li se vor atribui terenurile potrivit dispozitiilor art. 36 alin. (2) din Legea
sa igi manifeste optiunea de a cumpara locuinta pe care o ocupal"!: in al doilea
nr. 18/1991"),
rand, unitatile specializate de stat detinatoare ale locuintelor nu vor putea refuza
incheierea contractelor de vanzare-cumparare a acelei locuinte. Cum s-a obser- 118. Dobandirea de locuinte in temeiul Legii nr. 112/1995. Legea
vat, este vorba despre o obligatie legala de vanzare, adic o obligatie de a face, nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia
a carei indeplinire poate fi cenzurata de instanta de judecata, care va putea pro- de locuinte, trecute in proprietatea statului contine unele masuri reparatorii
nunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare”l, De ase- limitate pentru fostii proprietari persoane fizice — ai imobilelor cu destinatia de
menea, in practica supremei instante s-a decis c& dispozitiile Legii nr. 85/1992, locuinte trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice,
prin care a fost reglementata vanzarea locuintelor din fondurile statului si din dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in posesia titularului sau a altor
fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, nu conditioneaza vanzarea persoane juridice la data de 22 decembrie 1989"!
lor catre cei care le ocupa in calitate de chiriasi de obligatia acestora de a Trecerea locuintei in proprietatea statului trebuie sa se fi facut pe temeiul unui
contracta intr-un termen stabilit de oferta unitatii vanzatoare"). titlu valabil pentru stat sau alt dobAnditor, iar validitatea titlului are a fi analizata
in raport cu dispozitiile legale in vigoare la data cand ea a operat'l.
117. Cu privire la situatia juridica a terenului pe care se afla
locuinta dobandita Aplicarea masurilor reparatorii prevazute de Legea nr. 112/1995 nu repre-
de chiriasi pe temeiul celor doua acte normative, este de
retinut ca art. 3 alin. (2) zinta, dupa parerea noastra, o modalitate de dobandire a dreptului de proprietate
din Decretul-lege nr. 61/1990 dispune ca, odata cu
locuinta, se transmite cum- de catre beneficiarii acestora, ci redobandire a unui drept pe care titularul /-a
o

paratorului acesteia si dreptul de folosinté asupra terenului aferent, pe durata avut anterior in patrimoniul sau. Este adevarat ca el /a pierdut ca urmare a
existentei constructiei.
aplicarii unor masuri abuzive, o perioada de timp, cand titularul sau a fost statul
Ulterior, a fost adoptata Legea nr. 18/1991 — Legea fondului funciar — care, in sau alt subiect de drept care a primit bunul respectiv. Nu mai putin, pe temeiul
art. 35 alin. (2), devenit, dupa renumerotarea si republicarea legii, art. 36,
dispu- perpetuitatii ‘dreptului de proprietate, titularu! masurii reparatorii va dobandi
ne ca terenurile proprietate de stat, situate in intravilanul
localitatilor, atribuite, dreptul temporar pierdut.
potrivit legii, in folosinta vegnica sau in folosinta pe durata existentei constructiilor
in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia 119. In schimb, legea dispune ca acei chiriasi din apartamentelé care nu se
cumpararii
de la stat a unor asemenea locuinte trec, la cererea proprietarilor actuali ai restituie, din ratiunile prevazute de lege, fostilor proprietari sau mostenitorilor
acestora pot opta pentru cumpararea acestor locuinte (art. 9).

[] Dupa cum s-a decis in practica judecatoreasca, este nul contractul incheiat de
persoana care a pierdut, cu putin timp fnainte de incheierea contractului, calitatea de (l Privitor la aplicarea acestor dispozitii legale, a se vedea |. ROMOSAN, Transformarea
chiriag, ca urmare a unui schimb de locuint&. A se vedea Trib. jud. Suceava, s. civ. si cont. dreptului de folosinta asupra terenurilor in drept de proprietate, in situatiile reglementate
adm., dec. nr. 346/1993, in Dreptul nr. 10-11/1998, p. 112. prin art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicatd la 5 ianuarie 1998,
2] A se vedea I.
ALBu, Libertatea contractuald, in Dreptul nr. 3/1993, p. 36; I. LULA, in Dreptul nr. 3/1999, p. 69 si urm.
Executarea unei obligatii de a face impuse printr-o 2] Masurile
reparatorii dispuse de Legea nr. 112/1995 au fost completate cu cele care
dispozitie legala, in Dreptul nr. 8/1993,
p. 38; E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 235. in acelasi sens, a se vedea Decizia pot fi obtinute in temeiul dispozitiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
nr. Il din 29 noiembrie 1997, preluate in mod abuziv in perioada de 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum si cu
pronuntata, in Sectii Unite, de Curtea Suprema de Justitie
intr-un recurs in interesul legii, in Dreptul nr. 2/1998, p. cele dispuse in temeiul Legii nr. 247/2005 sau al Legii nr. 165/2013.
101 si urm.; de asemenea, a se
vedea gi Decizia nr. 3 din 3 februarie 2013, pronuntata de Inalta Curte de 3] A se vedea C. Zamsa, Cu
privire la domeniul de aplicare a Legii nr. 112/1995, in
Casatie gi Justitie
intr-un recurs in interesul legii (M. Of. nr. 188 din 3 aprilie Dreptul nr. 10/1996, p. 56-73. A se vedea art. 2 din Normele metodologice privind apli-
2013).
1 1.C.C.J., 8. civ. gi de propr. int., dec. nr. 668 din februarie 2005, fn B.C. nr.
1/2006,
carea Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, modificata prin H.G. nr. 11/1997,
p. 13-14. republicata (M. Of. nr. 27 din 18 februarie 1997).
122 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 123

Legeaa instituit un drept de optiune de a cumpara in favoarea chiriasilor, care, Desigur ca, in prezent, aceste interdictii au incetat sA isi mai produca efecte
odata exprimat, obliga intreprinderea de stat specializata in vanzarea locuintelor scurs de la intrarea legii in vigoare, dar, mai ales, datorit& abrogarii
gi prin timpul
sa incheie contractul de vanzare-cumparare!"), acestui text care o impunea.
De acest drept beneficiaza si chiriasii care ocupa spatii locative realizate prin Potrivit art. 10 alin. (1) din lege, sunt exceptate de la vanzare apartamentele
extinderea spatiului initial construit [art. 9 alin. (2)].
care, la data intrarii in vigoare a legii, beneficiaz& de dot&ri speciale, cum sunt:
Cei care cumpara locuintele pe care le ocupa in calitate de chiriasi beneficiaza
piscina, sauna, sera, crama, bar, vinoteca sau camera frigorifica.
de anumite facilitati privitoare la posibilitatea dobandirii lor in rate, nivelul redus De asemenea, sunt exceptate de la vanzare locuintele care au avut destinatie
al dobanzii etc.
de casa de oaspeti, de protocol, precum gi cele folosite ca regedinte pentru fostii
Nu pot cumpara locuintele respective chiriasii titulari sau membrii familiilor lor —
gi actualii demnitari [art. 10 alin. (2)]!")
sot, sotie, copii minori care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate

personala dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu. 120. Dobandirea in proprietate de locuinte in conditiile Legii nr. 114/1996
Chiriagii care nu dispun de posibilitati materiale de cumparare a locuintei pot a locuintei. Mai intai, este de retinut ca aceasta lege defineste notiunea de
sa ramana in continuare in spatiul locativ pe care il ocupa, cu plata chiriei stabilite locuinta ca fiind acea constructie alcatuité din una sau mai multe camere de
de lege. locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de
Articolul 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 instituia interdictia instrainarii timp locuit ale unei persoane sau ale unei familii [art. 2 lit. a)].
de 10 ani a locuintelor astfel dobandite; am amintit mai sus ca acest text a fost Trebuie s& precizam ca, prin O.U.G. nr. 210/20087) si prin Legea
abrogat expres prin art. 230 lit. t) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in nr. 143/20175), art. 2 din Legea nr. 114/1996 a fost intregit, prin definirea nu
aplicare a noului Cod civil. numai a locuintei propriu-zise, ci gi a altor categorii de locuinte, ce pot corespunde
In orice caz, privitor la aceasta interdictie, Curtea Constitutionala a decis ca unor nevoi sociale determinate sau care tin de insagi dezvoltarea constructiei de
ea nu incalca dispozitiile art. 41 alin. (1) teza din Constitutia originara, intrucat
|
locuinte proprietate privata a subiectelor de drept persoane fizice ori juridice de
intra in puterea Parlamentului, ca unica autoritate legiuitoare a tari, sa decida drept privat. Astfel, textul evocat defineste:
locuinta convenabila. acea locuinta care, prin gradul de satisfacere a rapor-
instituirea unei interdictii temporare de instrainare®!. —

De asemenea, Curtea Constitutionala a statuat in sensul ca prevederea tului intre cerintele utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat,
cuprinsa la art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, care impunea interdictia acopera necesitatile esentiale de odihna, prepararea hranei, educatie si igiena,
vanzarii timp de 10 ani a locuintei dobandite potrivit acestei legi, nu contravenea asigurand minimul de exigente privitoare la aceste elemente prevazute de lege;
nici art. 25 din Constitutie, care proclama dreptul de libera circulatie, deoarece locuinta sociala: locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor per-

norma legala criticata prin invocarea exceptiei de neconstitutionalitate nu are soane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta
semnificatia obligarii cumparatorului locuintei de a locui in ea pe toata durata in proprietate ori inchirierea unei locuinte in conditiile pietei;
celor 10 ani de la cumparare, fara a putea calatori sau a-si stabili domiciliul in —
locuinta de serviciu: locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor
orice alta localitate din tara sau jn strainatate!), institutii ori unor agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca,
De altfel, dacé legea interzicea instrainarea apartamentului timp de 10 ani, potrivit prevederilor legale in materie;
credem ca ea nu interzicea si constituirea unor dezmembraminte ale dreptului de ~
locuinta de interventie: acea locuinta destinata cazarii personalului unitatilor
proprietate asupra lui. economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati
sau functii ce necesita prezenta permanenta ori in caz de urgenta jn cadrul acelor
unitati;

" Curtea Constitutionala a decis c& aceasta dispozitie legal nu este contrar& art. 41
alin. (1), (5) si (7) si art. 135 alin. (6) din Constitutia originara, intrucat posibilitatea vanzarii " Cu privire la aceasta dispozitie a legii, Curtea Constitutionald a decis c& ea nu
catre chiriagi a locuintelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari constituie incalca art. 16 din Constitutie, care instituie principiul egalitatii tuturor cetatenilor in fata
recunoasterea prin lege a unui drept subiectiv, inlaturandu-se astfel discriminarea ante- legii, deoarece chiriasii locuintelor mentionate de textul pus jn discutie, datorité naturii,
rioara, cand un asemenea drept era recunoscut numai chiriasilor din locuintele construite caracteristicilor ori destinatiei locuintelor pe care le ocupa, se afla intr-o situatie diferita
din fondurile statului; a se vedea C.C.R., Decizia nr. 73 din 19 iulie 1995 (M. Of. nr. 177
fata de ceilalti chiriagi, astfel c& legiuitorul a putut opta pentru solutii diferite, fara a leza
din 8 august 1995). vreo norma constitutionalé; a se vedea C.C.R., Decizia nr. 16 din 10 noiembrie 1998
Fl A se vedea C.C.R., Decizia nr. 169 din 2 noiembrie 1999
(M. Of. nr. 151 din 12 (M. Of. nr. 502 din 28 decembrie 1998).
aprilie 2000) si Decizia nr. 238 din 21 noiembrie 2000 (M. Of. nr. 46 din 29 ianuarie 2001). 21M. Of. nr. 835 din 11 decembrie 2008.
8] A se vedea C.C.R., Decizia nr. 238/2000, supra cit. 31M. Of. nr. 461 din 20 iunie 2017.
124 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 125


locuinta de necesitate: locuinta destinata cazdrii temporare a persoanelor si contractarii locuintei, persoanele calificate din agricultura, invatamant, sanatate,
familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale administratie publicé gsi culte care isi stabilesc domiciliul in mediul rural, alte
ori ca urmare a producerii unor accidente sau ale caror
locuinte sunt supuse categorii de persoane stabilite de consiliile locale. Aceste categorii de persoane
demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate public, precum si pentru pot beneficia de subventii de la bugetul de stat,
in anumite limite, plata pretului
realizarea unor lucrari de reabilitare ce nu pot fi efectuatetn cladirile ocupate de locuintei in rate lunare pe termen de 20 de ani etc.
locatari; Pana la restituirea sumelor datorate de catre beneficiarii locuintelor, aceasta

locuinta de sprijin: locuinta cu o suprafata utila de cel mult 100 mp, care se este grevata cu un drept de ipoteca legala in favoarea statului (art. 18).
atribuie cu chirie unor persoane sau familii care au fost evacuate prin proceduri Locuinta astfel construita este indisponibilizata, in sensul ca titularul nu o
de executare silité din locuintele proprietate personala, in urma neachitarii obli- poate instraina prin acte intre vii decat dupa ce va face dovada restituirii sau
gatiilor contractuale prevazute in contracte de credit ipotecar, si a caror situatie depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate ce i-au fost acordate ca
economica nu le permite accesul la o locuintain proprietate sau inchirierea unei subventii de la bugetul de stat (art. 19).
locuintein conditiile pietei;
locuinta de protocol: acea locuinta destinata utilizarii de c&tre persoanele

§4. Circulatia juridica a constructiilor
care sunt alese sau numite in functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata
exercitarii acestora; 121. Principiu. Constructiile proprietate privata sunt fn circuitul civil general.

casa de vacanta: locuinta ocupata temporar, ca resedintaé secundara, desti- Ca urmare, ele pot fi instrainate, respectiv dobandite prin oricare dintre modurile
nata odihnei si recreerii; prevazute de lege: conventie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.

condominiu: acel imobil format din teren cu una sau mai multe Tot astfel, dreptul de proprietate asupra consiructiilor este compatibil cu insti-
constructii,
intre care unele proprietati sunt comune, iar restul sunt tuirea unor drepturi reale principale, dezmembraminte ale proprietatii — uzufruct,
proprietati individuale,
pentru care se intocmesc atat o carte funciara colectiva, cat si o carte funciara uz, abitatie, servitute, superficie -
asupra acestora, dupa cum dreptul de pro-
individuala pentru fiecare unitate individuala aflata in proprietate exclusiva, care prietate asupra lor fi
poate grevat de ipoteca sau de un privilegiu imobiliar.
poate fi reprezentata de locuinte gsi de spatii cu alt& destinatie, dupa caz; de ase- De asemenea, persoanele fizice sau juridice straine pot dobandi dreptul de
menea, constituie condominiu si un corp de cladire multietajat sau, in conditiile proprietate asupra constructiilor.
in care se poate delimita proprietatea comuna, fiecare tronson cu una sau mai Am aratat ca, in anumite situatii determinate de lege, exista unele interdictii
multe scari din cadrul acestuia; un ansamblu temporare cu privire la exercitarea atributului dispozitiei juridice prin instrainarea
rezidential format din locuinte si
constructii cu alta destinatie, individuale, amplasate izolat, insiruit ori
cuplat, in constructiilor, ceea ce insa nu pune in discutie principiul general enuntat.
care proprietatile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comuna
122. Precizam ca, chiar si in perioada anterioara anului 1990, constructiile au
fortata si perpetua;

unitatea individuala: acea unitate functionalé, componenta a unui condomi- fost in circuitul civil general, numai ca atat transmiterea dreptului de proprietate,
niu, formata din una ori mai multe camere de locuit si/sau spatii cu alta cat si constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri imobile erau condi-
destinatie tionate de obtinerea unei autorizatii administrative prealabile si de incheierea
situate la acelasi nivel al cladirii ori la niveluri diferite, cu
dependintele, dotirile si actului de instrdinare, respectiv de constituire a altui drept real in forma autentica.
utilitatile necesare,i avand acces direct gi intrare separata, si care a fost construita
sau transformata in scopul de fi folosita, de regula, de o singura gospodarie; in Nerespectarea acestor cerinte legale era sanctionata cu nulitatea absoluta a
a
cazul in care accesul la unitatea functionald sau la un condominiu nu se face actului juridic astfel incheiat. Partile puteau incheia antecontracte de instrainare,
direct dintr-un drum public, acesta trebuie sa fie asigurat printr-o cale de acces ca promisiuni bilaterale de a instrdina, care, daca nu erau executate, permiteau
ori o servitute de trecere, mentionate obligatoriu in actele partii interesate s@ se adreseze instantei de judecata spre a obtine o hotarare
juridice si inscrise in
cartea funciara. care sa tina loc de contract.
In al doilea rand, potrivit legii, persoanele fizice sau juridice romane intr-o anumit& perioada de timp, constructiile situate in oragele declarate de
pot realiza
constructii de pentru sau in valorificarii lege orase mari puteau fi dobandite prin acte intre vii numai dac& dobanditorul
locuinte folosinta proprie scopul for (art. 4).
este evident ca sa avea domiciliul sau avea dreptul sa isi stabileasca domiciliul in orasul respectiv.
Asadar, legea intelege incurajeze constructia de locuinte,
deoarece aceasta se poate face nu numai pentru asigurarea nevoilor De asemenea, alte reglementari prevedeau incapacitati pentru anumite categorii
proprii de de persoane fizice de a dobandi, prin acte intre vii, constructiil"!.
locuit ale celui care construieste, dar si pentru a valorifica, in
conditiile legii,
locuintele construite.
in al treilea rand, legea prevede unele (1 Cu
privire la aplicarea in timp a legii civile in materia instrainarilor imobiliare, ase
facilitati de care beneficiazA anumite vedea L. Pop, op. cit., p. 140-155, cu literatura juridica si practica judecatoreasca acolo
categorii de persoane — tinerii cdsatoriti in varst& de pana la 35 de ani la data
citate; de asemenea, a se vedea E. CHELARU, op. cit. (2009), p. 208 si urm.
126 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 127

123. Spre deosebire de perioada anterioara mentionata, dupa anul 1990 si ramase definitiva, a certificatului de mostenitor ori in baza unui alt act emis de
pana la adoptarea noului Cod civil, chiar sub imperiul dispozitillor Legii autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede aceasta.
nr. 247/2005 in materie, in prezent abrogate expres, am considerat cA nu se De asemenea, art. 886 C. civ. disoune cA modificarea unui drept real imobiliar
cerea indeplinirea vreunei conditii de forma a actului juridic de instrainare sau de se va face potrivit regulilor aplicabile dobandirii ori stingerii drepturilor reale, daca
dobandire a constructiilor'").
prin lege nu se dispune altfel.
Asa fiind, inseamna ca ele puteau fi instrdinate prin simplul acord de vointa al De altfel, art. 1676 C. civ. prevede ca, tn materia vanz&rii de imobile, stramu-
partilor. Inscrierea in cartea funciara a unor asemenea acte de instrainare avea tarea dreptului de proprietate de la vanz&tor la cumparator este supusa dispo-
ca efect numai opozabilitatea fata de terti a actului de instrainare (art. 25 din
zitiilor de carte funciara, ceea ce inseamna ca un asemenea transfer va opera,
Legea nr. 7/1996, in prezent abrogat). intre parti, efectul transiativ al actului de atat intre parti, cat si fala de terti, numai prin inscrierea actului de transmitere,
instrainare se producea in momentul realizarii acordului de vointa. De la acest incheiatin forma autenticd, in cartea funciara. Nerespectarea acestei conditii de
principiu existau unele exceptii, spre exemplu, in materia donatiilor, cand, pentru forma este sanctionataé cu nulitatea absoluté a actului de instrainare. in acest
a fi valabil, actul juridic trebuie incheiat in forma autentica (art. 813 C. civ. 1864). sens, art. 1244 C. civ. dispune imperativ ca, in afara cazurilor prevazute de lege,
S-a observat insa ca instrainarea constructiilor prin act sub semnatura privata conventiile constitutive sau translative de drepturi reale care urmeaza a fi inscrise
nu putea conduce la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, in cartea funciara trebuie s& fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea
ci numai la constituirea unui drept de superficie, avand ca titular pe dobanditorul
nulitatii absolute a actului de constituire ori de transmitere a acelui drept.
constructieil!. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezmembramant al drep- Fara a intra intr-o analiza detaliata in materie, se impun totugi doua observatii.
tului de proprietate, nu se realiza o instrainare a terenului, iar constructia formea- O prima observatie este aceea ca dispozitiile noului Cod civil amintite au in
za un tot indivizibil cu terenul, disocierea intre ele putand a fi conceputa numai vedere instrainarea de imobile in general, fara a distinge jntre terenuri si
din punct de vedere juridic, nu si fizic. Apoi, nu exista o alta solutie juridica pentru
constructii. Desi vom relua aceste dispozitii si cu privire la circulatia terenurilor,
a determina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de alta parte, nu se putea face cu precizarile pe care le vom face in privinta acesteia, am considerat c& este
in mod indirect instrainarea terenului, altfel decat impune legea, respectiv forma firesc a le evidentia si in legatura cu regimul juridic al circulatiei constructiilor,
autentica a actului de instrainare a terenurilor, conditie imperativa pe care o deoarece am vazut ca, in trecut, acesta era diferit de cel al circulatiei terenurilor.
impuneau dispozitiile art. 2 din Titlul X — ,,Circulatia juridicé a terenurilor’ — din Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar, el se aplica
Legea nr. 247/2005!5!, imobilelor in general, terenuri ori constructii, terenuri cu sau fara constructii,
indiferent de temeiul juridic al dreptului proprietarului constructiei asupra terenului
124, Regimul juridic actual al circulatiei constructiilor. Printre multiplele
elemente esentiale de noutate in diverse domenii ale dreptului civil roman aduse pe care aceasta se afla, respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de
concesiune ori drept de folosinta a terenului.
de Codul civil intrat in vigoare la 1 octombrie 2011 este si cel privitor la regimul
O a doua observatie tine de aplicarea in timp a principiilor evocate. Din acest
juridic al circulatiei imobilelor. intr-adevar, potrivit art. 885 C. civ., sub rezerva
unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse fn punct de vedere, trebuie sa evidentiem ca, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea
nr. 71/2011 privind punerea in aplicare a noului Cod civil, printre altele,
cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin dispozitiile
art. 885 alin. (1) se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru
inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau a faptului juridic in sens
fiecare unitate administrativ-teritorialA si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
restrans care a justificat inscrierea, iar art. 888 C. civ. dispune ca inscrierea in
cartea funciara a drepturilor reale, deci si a drepturilor reale asupra constructiilor, cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu prevederile Legii
cadastrului gi a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si
se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti
completarile ulterioare.
Pana la data prevazuta de acest text, inscrierea in cartea funciara a dreptului
de proprietate si a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea
s-au transmis, constituit ori modificat in mod valabil se face numai in scop de
[1] A se vedea C. BIRSAN, op. cit. (2008), p. 140-141.
2 A se vedea D. CHIRICA, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, opozabilitate fata de terti[art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta inseam-
1997, p. 54-55; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucuresti, na ca, intre parti, transmiterea, constituirea si modificarea unui drept real vor
1999, p. 12. opera la momentul incheierii acestuia in forma autentica (art. 1244 C. civ.).
5! Pentru un alt
punct de vederein materie sustinut pentru acea perioada, a se vedea
E. CHELARU, op. cit. (2009), p. 186-187; cu privire la regimul juridic al circulatiei construc- 125. Transmiterea dreptului de folosinté sau de concesiune asupra tere-
tiilor proprietate privata gi evolutia reglementarii acestuia pana in anul 2005, a se vedea si nului. Este posibil ca instrainarea constructiei s& se facé de catre proprietarul ei
l ADAM, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2005, p. 329 si care nu este si proprietar al terenului pe care aceasta se afla sau, mai precis,
urm.
t

128 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 129

asupra terenului aferent acesteia, ci are asupra lui un drept de folosinté sau un
drept de concesiune. cand au efectuat-o, la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se
Intr-o astfel de situatie, odata cu instrainarea constructiei se va transmite in afla terenul, in vederea inregistrarii in registrul agricol. Schimbarea folosintei
mod automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra acesteia, terenurilor agricole ce constituie zone de protectie a monumentelor se face cu
si
dreptul de folosintaé sau de concesiune asupra terenului aferent. acordul Comisiei nationale monumentelor, a ansambiurilor si a siturilor istorice
a

Bunaoara, art. 15 din Decretul-lege nr. 61/1990 prevede ca, in caz de instrai- (art. 78).
nare a locuintei dobandite in conditiile pe care el le instituie, se transmite asupra in al treilea rand, detinatorii de terenuri agricole sunt obligati s& execute, prin
unitati specializate, lucrarile necesare pentru protectia si ameliorarea solului,
dobanditorului si dreptul de folosint& asupra terenului, pe durata existentei
constructieil"!. stabilite de organele abilitate. Daca este vorba despre terenuri degradate si
De asemenea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea exe- poluate care si-au pierdut capacitatea de productie agricola sau silvica, acestea
cutarii lucrarilor de constructii, republicata, dreptul de concesiune vor fi constituite in perimetre de ameliorare, iar detinatorii lor sunt obligati sa le
asupra tere-
nului pe care se gaseste o se transmite in caz de succesiune sau de puna la dispozitia entitatilor care executa lucrarile prevazute in proiectul de
constructie ameliorare a terenurilor respective (art. 82, art. 83).
instrainare a constructiei pentru realizarea careia el a fost constituit; in
aceleasi in sfarsit, detinatorii de terenuri degradate, chiar daca nu sunt cuprinse intr-un
conditii se transmite si autorizatia de construire eliberatd celui care a realizat
perimetru de ameliorare, individual sau asociati, pot sa faca din proprie initiativa
constructia.
inierbari, impaduriri, corectare a reactiei solului sau alte lucrari de ameliorare pe
terenurile lor, cu sprijinul statului, care le va pune la dispozitie materialul necesar
§5. Regimul folosintei terenurilor pentru productia agricola si
gi asistenta tehnica la executarea lucrarilor (art. 87).
silvica. Organizarea si amenajarea teritoriului agricol
128. Folosirea temporara sau definitiva a terenurilor in alte scopuri decat
126. Caracterizare generala. Legea fondului funciar instituie anumite
obliga- productia agricola si silvica. Ca principiu, amplasarea noilor constructii de
tii ce revin tuturor detinatorilor de terenuri agricole care au drept scop rationala orice fel se face in intravilanul localitatilor, cu exceptia urmatoarelor categorii,
utilizare a acestora, imbunatatirea si refacerea terenurilor degradate, reintrodu- care pot fi amplasate in extravilan pe terenurile agricole de clasa a Ill-a, a IV-a si
cerea terenurilor degradatein circuitul productiv, amenajarea cat mai judicioasa a V-a de calitate, avand categoria de folosinta arabil, vii si livezi, precum si pe
a teritoriului agricol. Astfel cum le-am caracterizat si cu un alt prilej, sunt, in esen- cele amenajate cu lucrari de imbunatatiri funciare: cele care fac obiectul unor
ta, obligatii reale de a face— obligatii propter rem, care privesc bunul detinut cu proiecte publice si private si pot genera efecte poluante factorilor de mediu; cele
orice titlu, in cazul discutat terenurile agricole si silvice, si revin oricarui care, prin natura lor, nu se pot amplasa in intravilan, respectiv: cariere, balastiere,
detinator
al acestora. gropi de imprumut, gropi de gunoi, refugii montane, refugii in caz de urgenta cu
infrastructura necesara; cele care servesc activitatilor agricole si/sau serviciilor
127. Obligatii care au in vedere folosirea terenurilor pentru
productia conexe, precum: depozite de ingrasaminte minerale ori naturale, constructii de
agricola si silvicd. in primul rand, potrivit Legii nr. 18/1991, republicata, toti compostare, silozuri pentru furaje, magazii, soproane, silozuri pentru depozitarea
detinadtorii de terenuri agricole au obligatia s& asigure cultivarea acestora si gi conservarea semintelor de consum, inclusiv spatiile administrative aferente
protectia Solului (art. 74). Detinatorii de terenuri care nu isi indeplinesc aceasta acestora, platformele si spatiile de depozitare a produselor agricole primare, sere,
obligatie vor putea fi sanctionati contraventional, dupa procedura instituita prin solare, rasadnite si ciupercarii, adaposturi de animale; cele de interes national,
art. 75 din Legea fondului funciar.
judetean sau local, declarate de utilitate publica, in conditiiie legislatiei in vigoare;
In al doilea rand, schimbarea categoriei de
folosinta a terenurilor arabile ale anexe gospodaresti ale exploatatiilor agricole definite de Legea nr. 50/1991; cele
persoanelor juridicein alte categorii de folosinta agricola se poate face numai cu specifice acvaculturii, cu infrastructura si utilitatile necesare, inclusiv amenajari
avizul organelor de specialitate, in conditiileimpuse de lege (art.
77). piscicole/amenajari prin extragere de agregate minerale pe terenuri agricole
Persoanele fizice sunt libere s& schimbe categoria de
folosinta a terenurilor situate in extravilan; cele cu destinatie militara, caile ferate, soselele de impor-
agricole cu suprafata de pana la 1 ha inclusiv pe care le detinin proprietate, dar tanta deosebita, liniile electrice de inalta tensiune, forarea si echiparea sondelor,
sunt obligate s4 anunte schimbarea intervenita, in termen de 30 de zile de la data lucrarile aferente exploatarii titeiului si gazului, conductele magistrale de transport
gaze sau petrol, lucrarile de gospodarire a apelor, canalizare si realizarea de
surse de apa, puturi, aductii de apa pentru exploatatia agricola, precum gi obiec-
(I Reamintim c, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicata, proprietarii tive meteorologice; cele pentru imbunatatiri funciare si regularizarea cursurilor de
constructiilor care au dobanditin folosinta vesnica sau pe durata existentei constructiei
terenurile pe care acestea se aflA pot sa ceara transformarea acestui apa, respectiv: irigatii, desecari, taluzari, protectia malurilor si altele asemenea;
drept jiin drept de infrastructuri de comunicatii radio-TV sau telefonie, drumuri publice gi private,
proprietate.
130 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 131

drumuri tehnologice. De asemenea, pe terenurile agricole din extravilan de clasa d) stabilirea retelei de drumuri agricole, completarea retelei de bunuri de inte-
|
si a Il-a de calitate, precum gi pe terenurile ocupate de parcuri nationale, rezer- res general, integrate in organizarea si in ameliorarea teritoriului, in scopul efec-
vatii, monumente, ansambluri arheologice gi istorice se pot amplasa, in baza tuarii transportului, productiei si accesului maginilor agricole necesare procesului
autorizatiei de construire gi a aprobarii scoaterii definitive sau temporare din de productie. . .

circuitul agricol, doar constructiile care servesc activitatilor agricole, cu destinatie Legea fondului funciar prevede ca studiile si proiectele de organizare gi de
militara, caile ferate, soselele de importanta deosebita, liniile electrice de inalta amenajare a teritoriului agricol se elaboreaza de unitatile centrale sau judetene
tensiune, forarea si echiparea sondelor, lucrarile aferente exploatarii titeiului si de specialitate si se supun discutiei proprietarilor de terenuri din zona interesata.
gazului, conductele magistrale de transport gaze sau petrol, lucrarile de gos- {in cazul adoptarii lor cu majoritatea de voturi a proprietarilor care detin
2/3 din
podarre a apelor, canalizare si realizarea de surse de apa, precum si pentru suprafata si al aprobarii de c&tre organele agricole judetene, aplicarea masurilor
imbunatatiri funciare si regularizarea cursurilor de apa, respectiv: irigatii, dese- gi a lucrarilor prevazute
in proiecte devin obligatorii pentru toti proprietarii
cari, taluzari, protectia malurilor si altele asemenea (art. 91 si art. 92 din Legea (art. 105).
nr. 18/1991).
Scoaterea definitiva sau temporara din circuitul agricol a terenurilor agricole §6. Circulatia juridica a terenurilor
situatein extravilan se aproba prin: decizie a directorului directiei pentru agricul-
tura judetene, pentru terenurile agricole de pana la 1 ha, inclusiv; prin decizie a 130. Precizari prealabile. Sub regimul Codului civil roman de la 1864, in
directorului directiei pentru agriculturé judetene, pentru terenurile agricole in prezent abrogat, nu au existat dispozitii speciale privitoare la circulatia terenurilor
suprafata de pana la 100 ha, inclusiv, cu avizul structurii de specialitate din cadrul proprietate privata.
Ministerului Agriculturii; prin hotarare a Guvernului, pentru terenurile agricole a Aceasta inseamna ca aveau a fi aplicate principiile generale inscrise in
caror suprafatéa depageste 100 ha, initiaté de Ministerul Agriculturii (art. 94 din diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea ca oricine poate dispune liber de
Legea nr. 18/1991). bunurile ce sunt ale lui, cu modificarile stabilite de lege.
De asemenea, legea dispune ca titularii lucrarilor de investitii sau de pro- O norma generala era cuprinsa in art. 971 C. civ. 1864, care prevedea ca, in
ductie, care detin terenuri scoase definitiv din circuitul agricol, pe care nu le mai contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real,
folosescin procesul de productie, cum sunt cele ramase in urma excavarii de proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor. Prin
-
materii prime — carbune, caolin, argila, pietrig de la sondele abandonate si alte aplicarea acestui lucru in privinta contractului de vanzare-cumparare, art. 1295
asemenea, sunt obligati sé ia masurile necesare de amenajare si nivelare, C. civ. 1864 prevedea ca vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este
dandu-le o folosinta agricola, iar dacé acest lucru nu este posibil, o stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit
folosinta
piscicola sau silvicd, in termen de pana la 2 ani de Ia incheierea procesului de asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu
productie (art. 101 din Legea nr. 18/1991). se va fi numarat.
Toate aceste dispozitii au condus la conciuzia ca, sub imperiul fostului Cod
129. Organizarea si amenajarea teritoriului agricol. Potrivit art. 104 din
civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica si in privinta instrai-
Legea fondului funciar nr. 18/1991, aceste operatiuni au in vedere crearea con- narilor de terenuri, cu exceptia instrainarilor facute prin donatii sau testamente si
ditillor pentru o mai buna folosire a terenurilorin scopul productiei agricole si se cu privire la constituirea de ipoteci, cand conditiile de forma erau cerute ad
executd pe baza de studii si de proiecte, Ja cererea proprietarifor, urmarindu-se: validitatem.
a) corelarea dezvoltarii agricole din zona cu celelalte activitati economice si
sociale, prin stabilirea de masuri care s4 conduca la cresterea productiei agricole, 131. Sub regimul totalitar din Romania, in perioada 1947-1989, prin diverse
©

jn ansamblul teritoriului; acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil
b) gruparea prin comasare a terenurilor pe proprietari si destinatii, in concor- al instrdinarilor tuturor categoriilor de terenuri si s-a impus conditia formei
danta cu structurile de proprietate si cu formele de cultivare a paméantului iin urma autentice a actului de instrainare.
asocierilor, stabilirea perimetrului fiecarei proprietati, comasAnd terenurile disper- Mai tarziu, in anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea
sate gi rectificand hotarele nerational amplasate; teritoriului gi a localitatilor urbane gi rurale, precum si Legea nr. 59 privitoare la
c) elaborarea de studii si proiecte de organizare gi de functionare a fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general,
tilor agricole); exploata- singura lor modalitate de dobandire recunoscuta fiind mostenirea legala.
Mai mult, in caz de instrdinare a constructiei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis in proprietatea statului, iar dobanditorul constructiei dobandea terenul
" A se vedea gi Legea nr. 37/2015 privind clasificarea fermelor si exploatatiilor agricole.
132 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 133

pe care era situata in folosinta, pe durata existentei acesteia, in limitele stabilite 133. Regimul juridic al circulatiei terenurilor instituit prin Legea
prin detaliile de sistematizare, limite care nu puteau exceda 250 mp!"!. nr. 18/1991. Noua Lege a fondului funciar, intrata in vigoare la 20 februarie 1991,
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, ca, din moment ce instrainarea republicata la 5 ianuarie 1998, a liberalizat, in anumite conditii, circulatia juridica
terenurilor poate fi facuta numai prin mostenire legald, ele nu se puteau dobandi a terenurilor prin instituirea urmatoarelor principii (art. 66- 73)!"
prin testament sau prin uzucapiune si nici nu se puteau constitui dezmembra- — terenurile de orice fel au fost introdusein circuitul civil general, fiind consa-

minte asupra lor, cu exceptia unor situatii speciale de constituire a dreptului de crat principiul liberei lor circulatii;
superficie?!. — instrainarea terenurilor
prin acte juridice intre vii se putea face numai cu
respectarea formei autentice a actului;
132. Imediat dupa decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abro- — se instituia dobandirii in proprietate privata, prin acte juridice fntre
interdictia
gata Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte vii, a unor suprafete mai mari de 100 ha teren agricol in echivalent arabil de
dispozitii restrictive in materie, printre care si art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, familie, sub sanctiunea nulitatii absolute, totala sau partiala, dupa caz, a actului
ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la instrai-
de instrainare;
narile de terenuri, mentinandu-se totugi unele restrictii pentru circulatia terenurilor — instrdinarea
prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face
din localitatile prevazute de Decretul nr. 144/1958, anume, in principiu,
localitati numai cu respectarea unui drept de preemptiune, recunoscut anumitor categorii
urbane!4l, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. Mentionam ca in mod tranzi- de persoane fizice sau juridice;
toriu a fost adoptata Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporara a instrai- — insesizabilitatea terenurilor
agricole extravilane, cu exceptia cazurilor preva-
narilor de terenuri intre vii‘), care, prin art. 1 alin. (1), a interzis instrainarea, prin
zute de lege.
acte juridice intre vii, a terenurilor de orice fel, situate inauntrul sau tn afara locali-
tatilor, pana la adoptarea noilor reglementari ale fondului funciar. Prin exceptie, 134. Legea nr. 54/1998 privitoare la circulatia juridica a terenurilor. Un alt
legea permitea instrainarea terenurilor aferente constructiilor care faceau obiec- moment in evolutia reglementarilor in materie a fost dat de aceasta lege, in
tul unor acte translative de proprietate —
inclusiv curtea in suprafata de cel mult
— prezent, cum am mai spus, abrogata expres prin Legea nr. 247/2005. Legea
1000 mp. nr. 54/1998 a abrogat expres dispozitiile in materie cuprinse in Capitolul V din
Ulterior, pana la intrarea in vigoare a noului Cod civil la 1 octombrie 2011, Legea fondului funciar, pe care, in linii mari, le prelua, adaugandinsa elemente
regimul juridic al circulatiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte nor- noi, de natura sa liberalizeze aproape total circulatia juridica a terenurilor proprie-
mative succesive, in prezent abrogate unele prin altele, iar ultimul in materie — tate privata, devenite, pe temeiul prevederilor ei, alienabile, sesizabile si prescrip-
Titlul X din Legea nr. 247/2005 — abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totusi, tibile achizitiv®!.
ni se pare utila 0 evocare succinta a acestor
dispozitii, fie numai si prin raportarea 135. Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998. Aceasta privea terenurile $i
la principiul tempus regit actum, efectele juridice ale actelor de dobAndire ori
instrainare a terenurilor s-au produs sub regimul acelor acte normative si nu persoanele carora li se aplicau dispozitiile legii.
arareori ele pot fi invocate in prezent. Cu privire la terenuri, potrivit art. 1, terenurile proprietate privata, indiferent de
titularul lor, erau declarate ca sunt si rman in circuitul civil, puteau fi instrainate
sau dobandite tn conditiile pe care legea le stabilea.
Legea interzicea, sub sanctiunea nulitatii absolute, instrainarile, sub orice
" Este ratiunea pentru care actualul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 dispune c& forma, ale terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judeca-
terenurile atribuitein folosinta, pe durata existentei consiructiillor dobanditorilor acestora, toresti, pe tot timpul solutiondrii lor (art. 15).
ca efect al preluarii terenurilor aferente De asemenea, legea preciza ca dispozitiile ei se intregesc cu prevederile
constructiilor, in conditiile dispozitiilor art. 30 din
nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului sia
Legea localit&tilor urbane si rurale, generale ale legisiatiei civile, in masura in care nu contravin normelor pe care ea
trec in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de
folosinta a terenului, ‘proprietari ai le impune (art. 18).
locuintelor.
2) Pentru
regimul juridic al terenurilor in perioada amintitd, a se vedea C. BIRSAN,
Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. Stiintifica, Bucuresti, 1983; C..STATESCu,
C. BIRSAN, op. cit., p. 158 si urm.
8] Pentru am&nunte
privitoare la consecintele abrogarii actelor normative mentionate,
a se vedea Birsan, V. Stoica,
C. Evolutia legislatiei privind circulatia imobilelor, in Dreptul
nr. 6/1990, p. 45-49; D. CHIRICA,
Consecintele modificarifor legislative post-revolutionare
1] A se vedea L. Pop,
op. cit, p. 123-134; E. CHELARU, op. cit, ed. a 5-a (2019),
asupra circulatiei imobilelor proprietate particulard, in Dreptul nr. 6/1999, p. 25-27; p. 190-191; M. NicoLae, Legea nr. 54 privind circulatia juridicd a terenurilor, in Dreptul
E. CHELARU, Circulatia juridica a terenurilor, Ed. All Beck, Bucuresti, 1999, p. 37-45. nr. 8/1998, p. 3 si urm.
4] Publicata in 2] A se vedea M. NICOLAE, loc. cit,
p. 4.
M. Of. nr. 95 din 1 septembrie 1990, apoi abrogata prin Legea nr. 18/1991.
IV. Dreptul de proprietate privata 135
134 Drepturile reale principale

Toate acestea ne-au condus la concluzia ca, sub regimul dispozitiillor acestei supuse regimului de drept comun (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 354-355
C. adm., art. 553 C. civ.);
legi, terenurile proprietate privata de orice fel, agricole ori neagricole, situate in
intravilan sau in extravilan, erau in circuitul civil general". c) in sfargit, precizam ca, si sub regimul Legii nr. 54/1998, societatile comer-
Chiar sub regimul Legii nr. 54/1998, nu se aflau in circuitul civil terenurile ciale romane cu capital integral sau partial strain puteau detine jn proprietate
terenuri in Romania, ca persoane juridice romane.
proprietate publicé a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, afara de
Prin exceptie, nu aveau capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate asu-
ipoteza in care, prin dezafectare din domeniul public, intra in proprietatea privata
a acelorasi subiecte, cu regimul juridic corespunzator [art. 5 alin. (2) din Legea pra terenurilor nu numai apatrizii, cetatenii straini si persoanele juridice straine, ci
nr. 18/1991, republicata]. si membrii unei familii, astfel cum acestia erau luati in considerare in art. 2
alin. (2) din Legea nr. 54/1998, potrivit carora, in cazul dobandirii prin acte juridice
In privinta persoanelor, Legea nr. 54/1998, in acord cu dispozitiile cuprinse in
intre vii, proprietatea funciara a dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren
art. 41 alin. (2) teza a Il-a din Constitutia originara din anul 1991, interzicea ceta-
agricol in echivalent arabil, de familie, prin familie intelegandu-se, in sensul legii
tenilor straini si apatrizilor s& dobandeasca terenuri in proprietate in Romania. discutate, sotii si copiii necasatoriti, indiferent de varsta, daca gospodaresc cu
Aceeasi interdictie se aplica si in privinta persoanelor juridice straine [art. 3
alin. (1)2! si (3)]. parintii lor. Incalcarea acestei dispozitii se sanctiona cu reductiunea actului juridic
pana la limita legala de 200 hal").
Asadar, puteau dobandi terenuri in proprietate privata urmatoarele categorii
de subiecte de drept): 136. Principiile regimului juridic al circulatiei terenurilor instituite prin
a) persoanele fizice care au cetatenia romana, indiferent de domiciliul lor, fn Legea nr. 54/1998. Legea instituia mai multe principii care precizau cadrul juridic
tara sau in strainatate. in privinta persoanelor fizice romane cu domiciliul in strai- privitor la circulatia terenurilor in Romania.
natate, legea dispunea expres ca acestea pot dobandi terenuri de orice fel in Un prim principiu |-am amintit deja: toate terenurile de orice fel, proprietate
Romania, prin acte juridice intre vii sau prin mostenire. Desi legea nu se referea privata, oriunde ar fi situate, sunt si rama&n in circuitul civil.
si la uzucapiune, am considerat ca ea putea fi invocata si de aceste persoane ca Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circulatii juridice a
mod de dobandire a proprietatii asupra terenurilor in Romania, daca sunt terenurilor, potrivit cu care terenurile aflate in circuitul civil puteau fi instrainate
indeplinite conditiile prevazute de lege!"!; gi/sau dobandite liber, prin oricare dintre modurile prevazute de lege, acte juridice
b) persoanele juridice romane, cu respectarea principiului specialitatii capaci- sau fapte juridice stricto sensu”).
tatii lor de folosinta. Intr-adevar, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede ca Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/1998 era acela potrivit caruia
terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privata sau al altor drepturi instrainarea si dobandirea terenurilor de orice fel prin acte juridice intre vii tre-
reale, avand ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot apartine domeniului buiau facute prin incheierea actului in forma autentica [art. 2 alin. (1)]. Asadar,
public sau domeniului privat. forma autentica a actului de instrainare si/sau dobandire era ceruta ad vaili-
Potrivit art. 225 C. civ., este persoana juridica de nationalitate romana orice ditatem.
persoana juridica ce isi are sediul in Romania. Pentru transmisiunile prin acte juridice mortis causa nu se cerea forma auten-
Reamintim cA in categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de tica a actului, ci aveau a se aplica regulile dreptului succesoral.
proprietate privaté asupra terenurilor intra si statul si unitatile administrativ-teri- De asemenea, din moment ce legea vorbea despre instrainarea terenurilor
toriale, iar obiectul dreptului este dat de terenurile din domeniu! privat al acestora, care era supusa conditiei formei autentice a actului prin care aceasta se realiza,
constituirea de drepturi reale, dezmembraminte ale proprietatii, era supusa prin-
cipiului consensualismului actelor juridice.
[1] A se vedea C, BIRSAN, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucuresti, Un al treilea principiu era inscris in art. 5 din lege, care dispunea ca ,,instrai-
2001, p. 153. narea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respec-
2] Prin Decizia nr. 408/2004 (M. Of. nr. 1054 din 15 noiembrie 2004), Curtea Constitu-

tionalé a constatat ca, in urma modificarilor intervenite prin revizuirea Constitutiei in


privinta dobandirii dreptului de proprietate privata de catre cettenii straini gi apatrizi,
prevederile art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor nu
mai sunt in vigoare, in m&sura in care interdictia de a dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor opereaza si in cazul cetatenilor straini si apatrizilor care: indeplinesc
conditiile prevazute de noua norma constitutionala. Precizam ca suprafata ce putea fi dobandita in reglementarea cuprins& in Legea
IS] A se vedea M.
NICOLAE, Joc. cit, p. 5-6.
4] A se vedea C. BiRSAN, op. cit. (2001), p. 153; amintim ca posesia se poate exercita
nr. 18/1991 era de 100 ha, iar sanctiunea adecvata si precisd era nulitatea absoluta a
actului, partialé sau totala, dupa caz.
si corpore alieno, ceea ce constituie un suport juridic pentru afirmatia noastra, chiar daca 1 M. NICOLAE, foc. cit. p. 8.
persoana se afla in strainatate.
136 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 137

tarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor""


urma gi persoanele fizice [art. 12 alin. (2)]. Legea a inteles s& prevadd expres
(s.n., C.B.).
sanctiunea nulitatii absolute a actului pentru aceasta operatiune care s-ar fi
Dreptul de preemptiune opera numai in privinta terenurilor situate in extra- incheiat altfel decat in forma autentica, desi si schimbul de terenuri este un act
vilan. Articolul 4 din lege dispunea ca ,instrainarea terenurilor agricole situate tn
de instrainare intre vii ce cadea sub incidenta art. 2 alin. (1) si a art. 14 alin. (1).
intravilan este libera’, fara respectarea vreunui drept de preemptiune.
Cat priveste reductiunea, ea consta in desfiintarea totala sau partiala a actului
Scopul instituirii dreptului de preemptiune, in ordinea prevazuta de lege, este
acela al evitarii impartirii excesive a proprietatilor funciare si al favorizarii, pe cat juridic intre vii incheiat cu nesocotirea interdictiei de a dobandi o proprietate
funciara mai mare de 200 ha teren agricol in echivalent arabil de familie, prin
posibil, a concentrarii lor, pentru o mai buna punere in valoare a terenurilor familie intelegandu-se, in acest caz, sotul, sotia si copiii care gospodaresc
agricole!!.
impreuna cu parintii lor [art. 2 alin. (2) si (3) din Legea nr. 54/1998).
Neexercitarea dreptului de preemptiune in termenul prevazut de lege, dupa Aceasta notiune nu avea insa a fi confundata cu reductiunea liberalitatilor
afigarea ofertei de vanzare, conducea la stingerea Jui. Incheierea unui contract excesive, specifica dreptului succesoral, care isi are cu totul alt domeniu de
de vanzare a unui teren agricol situat in extravilan, cu nerespectarea dreptului de
aplicare.
preemptiune, se sanctiona cu nulitatea relativa a actului, cu regimul juridic speci- in realitate, avand in vedere scopul ei, anume limitarea suprafetei ce poate fi
fic acesteia: posibilitatea invocarii ei de catre titularii dreptului sau de avanzii lor
dobandita de o familie, in sensul Legii nr. 54/1998, !a 200 ha, dar numai prin acte
cauza, prescriptibilitatea actiunii in termenul general de prescriptie de 3 ani, care
juridice intre vii, nu gi prin acte juridice pentru cauza de moarte, am considerat ca
incepea sa curga de la data cand cel indreptatit a cunoscut ori trebuia s4 cu- aceasta sanctiune astfel denumita reprezinta numai o exprimare nedibace a
noasca incheierea contractului de vanzare prin care i s-a nesocotit dreptul,
tert legiuitorului, care a avut in vedere nulitatea absoluta a actului incheiat cu neres-
fata de contractul incheiat cu nesocotirea dreptului saul, si posibilitatea pectarea conditiilor impuse de lege. De altfel, regimul juridic al ,reductiunii’, pre-
confirmari actului, expres sau tacit. vazuta de art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul decat al nulitatii absolute, pentru
137. in sfarsit, in caz de nerespectare a dispozitiilor sale, Legea nr. 54/1998 ca norma incalcata aparea ca fiind de ordine publica!"
instituia doua sanctiuni: una cunoscuta, anume nulitatea, cealalta insa a constituit
o inovatie a acestei legi, anume reductiunea.
138. Regimul juridic al circulatiei terenurilor instituit prin Legea
nr. 247/2005. In esenta, acest regim era dat de dispozitiile cuprinse jn Titlul X al
Am aratat mai sus ca nerespectarea dreptului de preemptiune era
sanctionata Legii nr. 247/2005, intitulat »Circulatia juridica a terenurilor’. Intr-adevar, abro-
cu nulitatea relativa a actului de instrdinare.
gand expres si in intregime Legea nr. 54/1998, prin dispozitiile titlului amintit al
Nulitatea absoluta, sanctiune mult mai energica, cu regimul juridic ce ii este
Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circulatiei terenurilor in dreptul
specific, se aplicain cazul nerespectarii unor dispozitii de ordine publica cuprinse nostru civil ce putea fi sintetizat in doua principii esentiale, pe care le vom
in Legea nr. 54/1998. Acestea erau:
~ nerespectarea formei autentice a actului de instrainare in cazul instrainarii prezenta in cele ce urmeaza.
Un prim principiu este acela ca toate terenurile proprietate privata erau
prin acte intre vii a terenurilor de orice fel, proprietate privata, situate in intravilan considerate a fi in circuitul civil general. Astfel, potrivit art. din Titlul X al Legii
1

sau in extravilan [art. 14 alin. (1) din lege]; nr. 247/2005, terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor,

dobandirea unor terenuri de catre persoanele fizice straine sau de catre sunt si raman in circuitul civil; efe puteau fi instrainate si dobandite in mod liber,
persoanele juridice straine care nu au calitatea de investitori in Romania; prin oricare dintre modurile drepturilor reale prevazute de lege, cu respectarea

nerespectarea interdictiei temporare de instrainare a terenurilor cu privire la unor dispozitii inscrise in cuprinsul aceluiasi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin
care exista litigii pe rolul instantelor de judecata [art. 15 alin. (2)]; aceasta prevedere s-a ajuns, practic, dupa multa vreme, la unificarea regimului

nerespectarea formei autentice a contractului de schimb de terenuri tntre
circulatiei terenurilor, fara a se face vreo deosebire dupa destinatia sau locul in
persoanele fizice, intre persoanele juridice de drept privat sau intre acestea din care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o alta desti-
natie, situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor, terenuri cu destinatie
I Pentru a evita orice confuzie, subliniem c& Legea arendarii nr. 16/1994 (M. Of. nr. 91
forestiera, pasuni de orice categorie etc., iar instrainarea si dobandirea lor se
puteau face prin oricare dintre modurile care erau prevazute de art. 644-645
din 7 aprilie 1994) a fost
abrogata expres prin dispozitiile art. 230 lit.r) din Legea
nr. 71/2011 privind punerea in aplicare a noului Cod civil. C. civ. 1864 sau de alte dispozitii legale. De asemenea, din moment ce toate
1 A se vedea E. CHELARU, Dreptul de terenurile erau in circuitul civil, aceasta insemna ca ele puteau forma nu numai
preemtiune reglementat de Legea nr. ‘54/1 998,
in Dreptul nr. 8/1998, p. 19 si urm. obiect al unor transmisiuni prin acte intre vii ori prin acte pentru cauza de moarte,
81
Aga fiind, din moment ce pentru el contractul este un fapt juridic, consecintele vor fi
_ importante gi din punctul de vedere al probei, anume va putea dovedi cu orice mijloc de
proba contractul incheiat prin nerespectarea drepturilor sale. "lin acelagi sens, a se vedea M. NICOLAE, /oc. cit., p. 16.
iV. Dreptul de proprietate privata 139
138 Drepturile reale principale

ci si obiect al constituirii dezmembrdmintelor dreptului de proprietate ce erau real, dezmembramant al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu si la
reglementate de legislatia noastra civila aplicabilé sub regimul fostului Cod civil jnstrainarea unor asemenea drepturi reale deja constituite sub imperiul vechilor
si care au ramas, in esenta, aceleasi si sub regimul noului cod. regiementari". De asemenea, s-a apreciat cA aceasta obligatie ,constituia un
S-a observat' insa ca instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor regres” de natura sa creeze mari dificultati in practica, mai ales in situatiile in care
exceptii prevazute prin acte normative speciale, cum ar fi interdictia instrainarii proprietarul unui teren a consimtit ca o alta persoana sa construiasca pe terenul
terenurilor ce au facut obiectul constituirii dreptului de proprietate in conditiile sau ori in ipoteza in care ambii soti ridica impreuna o constructie pe terenul
art. 19 alin. (1), art. 21 si art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, proprietatea exclusiva a unuia dintre ei, stiut fiind ca, pana la adoptarea acestei
republicata, interdictie instituita prin dispozitiile art. 32 din aceast& lege”! De ase- reglementari, in general, literatura gi practica judiciara au recunoscut in favoarea
menea, acest principiu nu era infirmat nici de indisponibilizarea temporara a constructorului neproprietar al terenului dobandirea unui drept de superficie
terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privata asupra acelui teren!l,
in temeiul legilor funciare, pe durata existentei unui litigiu in cadrul unei ase- Este posibil insa ca partile sa fi incheiat un antecontract prin care sa se oblige
menea proceduri. la incheierea in viitor a unui contract de instrainare a unui teren. Oricare i-ar fi
fost denumirea acestui antecontract utilizata in practica de parti — promisiune de
Ins, cu exceptia unui asemenea litigiu, existenta altor litigii de alta natura
privitoare la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si
vanzare-cumparare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. —, e/
nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta asupra unor astfel de terenuri, nu era transiativ de proprietate, pe temeiul lui, nu putea opera transmisiunea

dupa caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005). dreptului de proprietate sau constituirea unui dezmembramant al unui asemenea
Precizam insa c4, asa cum am aratat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X drept. Altfel spus, el nu privea indeplinirea unei obligatii de a da, ci a unei obligatii
din Legea nr. 247/2005, dispozitiile legale ce instituiau aceste exceptii, la randul de a face: incheierea in viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului tn
materia transmisiunilor imobiliare a avut o larga aplicatie in practica noastra
lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglementarile discutate privea forma actelor judiciara inca din momentul instituirii unor dispozitii legale restrictive in materie,
de instrdinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte iar aplicatiile sale practice au format obiectul unor temeinice analize in literatura
noastra juridica!. Aceasta teorie a putut fi aplicata si in privinta regimului cir-
juridice intre vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile
cu sau fara constructii, situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor, indife- culatiei terenurilor instituit prin dispozitiile Legii nr. 247/2005. Intr-adevar, art. 5
rent de destinatia sau de intinderea lor, puteau fi instrainate si dobandite prin acte alin. (2) din Titlul X din aceasta lege dispunea ca, fn situatiain care, dupa incheie-
rea unui antecontract de instrainare privitor la un teren, cu sau fara constructii,
juridice intre vii incheiate in forma autenticaé; sanctiunea nerespectarii acestei
una dintre parti refuza s& incheie contractul valabil de instrainare in forma
conditii era prevazuta expres de acelasi text: nulitatea absoluta a actului. Asadar,
conditia incheierii unui act de instrainare de terenuri in forma autentica era autenticd, partea care si-a indeplinit obligatiile sale va putea sesiza instanta
impusa pentru insasi validitatea actului (ad validitatem). De asemenea, spre deo- competenta, care va pronunta o hotdrare ce va tine loc de contract. Agadar, in
sebire de reglementarea anterioara a formei actelor de instrainare a terenurilor conditiille prevazute de text, consimtamantul partii in culpa in executarea
prevazuta de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentica numai pentru obligatiilor ce fi revin din antecontractul incheiat de parti, esential, din acest punct
actele juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate, nu si pentru cele de vedere, fiind faptul ca cealalté parte care solicita pronuntarea unei hotarari

prin care se constituiau dezmembraminte ale dreptului de proprietate privitoare


judecatoresti sa isi fi executat propria-i obligatie, va fi suplinit prin acea hotarare
la terenuri, reglementarea cuprinsa in Legea nr. 247/2005 instituia, in mod pronuntata de instanta de judecata").
in orice caz, este de retinut ca nicio alta conditie privitoare la instrainarea
expres, sub aceeasi sanctiune — nulitatea absoluta a actului —, conditia formei
autentice ad validitatem si in privinta constituirii, prin acte juridice intre vii, a drep- terenurilor prin acte intre vii, cum ar fi conditia de intindere a suprafetei dobandite
turilor reale dezmembraminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct,
sau aceea a unei autorizari administrative prealabile, nu mai era impusa de regle-
mentarile prezentate.
dreptul de uz, dreptul de servitute stabilita prin fapta omului, dreptul de
superficie,
repetam, reglementate sub regimul fostului Cod civil.
Cu privire la aceasta dispozitie,in literatura juridica s-a observat in mod perti-
nent ca redactarea textului era deficitara, deoarece el se referea in mod expres
la obligatia incheierii in forma autentica numai a actului de constituire a unui drept I) jdem, p. 156.
Fl A se vedea E. CHELARU,
op. cit. (1999), p. 145.
81 Cu
privire la analiza antecontractului de instrainare a terenurilor si la literatura
(1) A se vedea si E. CHELARU, op. cit., ed. a 5-a (2019), p. 198. juridica in materie, se vedea E. CHELARU, op. cif. (1999), p. 146 si urm.
a

1 Pentru analiza acestei 41 Pentru


conditiile de aplicare a textului art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, a
se
interdictii, se vedea L. Pop, L.M. HAROSA, op. cit.,
a
p. 151 si
urm. vedea, pe larg, E. CHELARU, op. cit. (1999), p. 147 si urm.
140 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 141

139. Regimul juridic actual al circulatiei terenurilor. Pentru ratiuni asupra cat si fata de terti, in momentul inscrierii operatiunii juridice in
carora nu vom starui in cele ce urmeaza, atat in perioada totalitara, cat si dupa
att intre parti,
cartea funciara.
evolutiile politice de dupa 1989, pana la intrarea in vigoare a noului Cod civil Totusi, regimul juridic actual al circulatiei bunurilor imobile in dreptul nostru
roman la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte
civil are a fi intregit cu dispozitiile tranzitorii cuprinse in art.56 din Legea
normative distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fara constructii, altele la
nr. 71/2011, potrivit cu care efectul translativ de proprietate sau constitutiv de
terenurile agricole — cum a fost, bunaoara, Decretul nr. 151/1950 privitor la circu-
dezmembraminte ale proprietatii ori modificator al unui drept real imobiliar, astfel
latia terenurilor agricole; aceasta, cel putin pana la scoaterea, practic, din circuitul cum acesta este reglementat de art. 885 si art. 886 C. civ., anume ca el urmeaza
civil a terenurilor de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am aratat cd, dupa 1990,
ase produce, atat intre parti, cat si fata de terti, numai din momentul inscrierii in
terenurile au fost reintroduse, in anumite conditii, in circuitul civil general, Legea
cartea funciara, se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru
nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic unitar al
circulatiei juridice a tuturor fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere ori din oficiu, a
categoriilor de terenuri. Totusi, si sub imperiul acestei legi, pana la intrarea tn cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii
vigoare a noului Cod civil, vorbeam in mod distinct despre regimul juridic al cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si
circulatiei constructiilor si despre cel al circulatiei terenurilor. completarile ulterioare.
Or, noul Cod civil instituie, dupa multi ani, un regim juridic unitar al circulatiei Panda la aceasta data, inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate
imobilelor in dreptul nostru civil, fara a mai face vreo distinctie intre terenuri si
ori a altor drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost trans-
constructii, chiar daca, in privinta terenurilor, prevede si unele reglementari spe- mise, constituite ori modificate in mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile
ciale ce tin de categoria acestora, fara a deroga insa de la principiile generale ce
tertilor, intre parti, aceste efecte se vor produce la momentul incheierii actului in
guverneaza materia discutata. Asadar, in cele ce urmeaza nu vom face altceva forma autentical"|,
decat sa reluam pe scurt principiile generale pe care le-am evidentiat atunci cand
am evocat regimul juridic actual al circulatiei constructiilor, insA cu folosirea unei 140. Problema dobAandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de
terminologii unitare, respectiv cea utilizaté de noul Cod civil — imobilele aflate in catre cetatenii straini, de catre apatrizi si de persoanele juridice straine. Am
circuitul civil general. intr-adevar, potrivit art. 885 C. civ., sub rezerva unor aratat mai sus ca, sub regimul constitutional dat de Constitutia originara din anul
dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea 1991, a fost impusa, prin dispozitiile art. 41 alin. (2) teza a Il-a din Legea funda-
funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea mentala, interdictia pentru cetatenii straini si apatrizi de a dobandi dreptul de
lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului juridic in sens restrans care a proprietate asupra terenurilor in Romania. Aceasta interdictie a fost preluata si
justificat inscrierea; de asemenea, art. 886 C. civ. dispune cA modificarea unui de Legea nr. 54/1998 privitoare la circulatia juridica a terenurilor, in prezent abro-
drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobandirii sau stingerii de gata, care dispunea in art. 3 ca cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele
drepturi reale, daca prin lege nu se dispune altfel. In acelasi timp, potrivit art. 888 juridice straéine nu pot dobandi terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau
C. civ., inscrierea in cartea funciara a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor pentru cauza de moarte. A fost asttfel instituita pentru aceste subiecte de drept o
de bunuri imobile se efectueazA fn baza inscrisului autentic notarial, a unei incapacitate de a dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act
hotarari judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de mostenitor ori in baza juridic, fie el intre vii sau pentru cauza de moarte, ori prin fapte juridice, cum sunt
unui act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede accesiunea si uzucapiunea.
aceasta. De asemenea, reamintim si dispozitiile art. 1244 C. civ., care prevad ca, Constitutia revizuita in anul 2003, precum si acte normative subsecvente au
in afara cazurilor prevazute de lege, conventiile constitutive sau translative de modificat insa in chip esential reglementarea materiei supuse discutiei. Astfel,
drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara trebuie sa fie incheiate mai intai, in prezent, art. 44 alin. (2) teza a Il-a din Constitutie dispune ca cetatenii
prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului prin care se straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privataé asupra terenurilor
realizeaza aceste operatiuni juridice.
Agadar, in prezent, in dreptul civil roman, transmiterea dreptului de proprietate
asupra bunurilor imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembraminte ale () F&rd a intra in detalii, vom mentiona doar ca pentru anumite instrainari de imobile
acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai legea poate impune si alte conditii; bundoara, art. 1746 C. civ. reglementeaza vanzarea
terenurilor forestiere si dispune ca terenurile din fondul forestier proprietate privata vor
prin incheierea actului in forma autentica si inscrierea transmisiunii ori a consti-
tuirii dreptului in cartea funciarad; ambele conditii ttebuie indeplinite imperativ, sub putea fi vandute cu respectarea unui drept de preemptiune, instituit, in ordine, in favoarea
coproprietarilor asupra acelorasi terenuri, respectiv a vecinilor; art.123' din Legea
sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic, transmiterea dreptului de proprie- nr. 71/2011 de punere in aplicare a noului Cod civil, astfel cum a fost introdus prin art. III
tate, constituirea oricarui alt drept real dezmembramant al proprietatii vor pet. 18 din O.U.G. nr. 79/2011, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 60/2012,
opera,
precizeaza ca numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiazé de acest drept
de preemptiune, nu si proprietarii vecini de terenuri agricole.
142 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privat 143

numai in conditiile ce rezult4 din aderarea Romaniei la Uniunea


alte tratate internationale la care Romania este
European si din precum gi persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat
parte, pe baza de reciprocitate, membru al Uniunii — pot dobandi dreptul de proprietate terenurilor
potrivit dispozitiilor prevazute de legea organica, precum si prin asupra
mostenire legala. agricole, padurilor si asupra terenurilor forestiere la implinirea unui de
Se observa ca noua prevedere constitutionala nu mai formuleaz&
ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, respectiv 1
fermen 7
negativ prin-
cipiul fundamental in materie; ea pune accentul pe cazurile si lanuarie
conditiile in care 2007. Aceste dispozitii nu se aplica insa fermierilor care desfasoara
aceste persoane fizice pot dobandi dreptul de proprietate activitati
asupra terenurilor. Sau, independente si sunt, dupa caz, sau cetateni ai statelor membre
dupa cum s-a spus in literatura juridicA de specialitate, incapacitatea ale Uniunii ori
cetatenilor apatrizi cu domiciliul intr-un asemenea stat si igi stabilesc resedinta in
straini si a apatrizilor de a dobandi acest Romania,
drept a devenit relativa si partialé!", in sau sunt apatrizi cu domiciliul in Romania. Aceste categorii de persoane doban-
orice caz, din moment ce textul
constitutional dispune ca cetatenii straini si desc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor
apatrizii pot dobandi terenuri numai prin mostenire legala, aceasta inseamna ca forestiere in aceleagi conditii cu cele aplicabile cetatenilor romni, chiar de la data
ei nu vor putea dobandi astfel de bunuri
prin mostenire testamentara. aderarii Romaniei la Uniunea Europeana [art. 5 alin. (2) si (4) din lege]. Aceasta
Totusi, consideram, alaturi de alti autori, cA ei pot dobandi dezmembraminte inseamna ca, de la data intrarii in vigoare a noului Cod civil, aceste categorii de
ale dreptului de proprietate asupra terenurilor2..
persoane vor putea dobandi terenurile respective numai in conditiile reglemen-
Mergand ins& mai departe cu analiza noastra, se impune a aminti ca, tate de textele din noul cod aplicabile in materie, la fel ca si cetatenii romani:
potrivit
dispozitiilor art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, in prezent forma autentica a actului gi inscrierea dobandirii in cartea funciara, dupa
abrogate, ,»cetatenii
Straini si apatrizii, precum si persoanele
juridice straine pot dobandi dreptul de distinctiile aratate mai sus privitoare la aplicarea in timp a acestor dispozitii. De
proprietate asupra terenurilor in Romania, in conditiile prevazute de asemenea, art. 5 alin. (5) din Legea nr. 312/2005 dispune ca aceste persoane nu
legea
Speciala”. Pe aceste baze a fost adoptata Legea nr. 312/2005
privind dobandirea pot schimba destinatia terenurilor agricole, a padurilor si a forestiere
dreptului de proprietate privat& asupra terenurilor de c&tre terenurilor
cetatenii straini si pe durata perioadei de tranzitie, care a inceput la data de 1 ianuarie 2007, data
apatrizi, precum gi de catre persoanele juridice straine®),
Abrogarea Titlului X din aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
Legea nr. 247/2005 nu pune in discutie mentinerea in vigoare a reglementarilor Netagaduit, dispozitiile evocate au ca scop aplicarea in Romania a principiului
introduse prin aceast& lege speciala. Potrivit art. 3 din acest act liberei circulatii a tuturor bunurilor si serviciilor in cadrul Uniunii Europene!"),
normativ, ceta-
tenii unui stat membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul intr-un aseme- in sfarsit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune ca
nea stat sau cu domiciliul in Romania, cetatenii strdini, apatrizii si
precum $i persoanele juridice strdine persoanele juridice apartinand statelor terte vor putea dobandi drept de
constituite in conformitate cu proprie-
legislatia nationala a unui stat membru al Uniunii tate asupra terenurilor in conditiile ce vor fi reglementate prin tratate
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in internatio-
aceleasi conditii preva- nale, pe baza de reciprocitate; aceste persoane ins nu vor putea dobandi dreptul
zute de lege pentru
cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane. de proprietate asupra terenurilor in conditii mai favorabile decat cele aplicabile
Agadar, in privinta dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor in
cetatenilor statelor membre ale Uniunii Europene gsi persoanelor juridice consti-
Romania, textul evocat asimileaza cetatenii straini, apatrizii si persoanele tuie in conformitate cu legislatia nationala a unui asemenea stat.
juridice
Straine cu persoanele fizice gi juridice romane. Aceast&
asimilare nu s-a produs
ins& in mod automat, ci intr-un termen
diferentiat, prevazut de art. 4 si art. 5 din §7. Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural national
Legea nr. 312/2005. Asttfel, potrivit art. 4, cetatenii unui stat membru al Uniunii
Europene, nerezidenti in Romania, apatrizii
nerezidenti in Romania, dar avand 141. Consideratii generale. Orice stat intelege sA protejeze de o maniera
domiciliul intr-un stat membru al Uniunii,
precum si persoanele juridice nerezi- mai mult sau mai putin restrictiva anumite bunuri care, indiferent in
dente in tara noastra, dar constituite in conformitate cu proprietatea
legislatia nationala a unui carui subiect de drept se afla — public sau privat —, constituie valori deosebite,
stat membru al Uniunii, pot dobandi
dreptul de proprietate asupra unor terenuri marturie a dezvoltarii sale istorice, de multe ori
pentru ,,resedinte secundare”, respectiv ,,sedii secundare’, la contributii la crearea valorilor
implinirea a 5 ani culturii universale. Din pacate, Romania a
reactionat tarziu la imperativul protec-
de la data aderarii RomAaniei la Uniunea
Europeana, adica la implinirea acestui tiei valorilor sale culturale, iar atunci cand a facut-o, in anul 1974/2, reglementarea
termen ce a inceput sa curga de la data de 1 ianuarie 2007.
De asemenea, art. 5
din lege dispune ca
aceleasi categorii de persoane — cet&teni ai statelor membre
si apatrizi, dar cu domiciliul intr-un stat membru al Uniunii sau in "
Romania, A se vedea E. CHELARU, op. cit, ed. a 5-a (2019), p. 228-229.
Fl A se vedea
Legea nr. 63/1974 privitoare la ocrotirea patrimoniului cultural national
" A se vedea ADAM, op. cit., p. 148.
|.
al R.S.R. (B. Of. nr. 137 din 2 noiembrie
al Consiliului Frontului Salvarii
1974), abrogata expres prin Decretul nr. 90/1990
2! A se vedea E. CHELARU, Nationale privind infiintarea si organizarea
op. cit. (2009), p. 155. Comisiei
Muzeelor gi Colectiilor (M. Of. nr. 20 din 6 februarie 1990), la randul tui abrogat prin
8] M. Of. nr. 1008 din 14 O.G.
noiembrie 2005. nr. 68/1994 privind
protejarea patrimoniului cultural national.
144 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 145

in materie, pe langa norme de protectie a acestora, continea unele


dispozitii abu- Bunurile imobile sau ansamblurile de bunutri imobile care prezinta valoare din
zive, specifice unui stat totalitar. punct de
vedere arheologic, istoric, peisa-
arhitectural, artistic, religios, urbanistic,
Aceasta insa nu a justificat cu nimic, spunem noi, abrogarea imediata sitotald, sunt monumente clasate pe
gistic sau tehnico-stiintific istorice, categorii (art. 2).
in martie 1990, prin Decretul Consiliului Frontului Salvarii
Nationale nr. 90/1990, Procedura de clasare se declanseaza /a solicitarea persoanelor fizice sau
a Legii nr. 63/1974 care reglementa materia. Pana in anul 1992, practic bunurile titulari ai dreptului sau ai altor drepturi reale
juridice de drept privat, de proprietate
din patrimoniul cultural al tarii au ramas fara niciun fel de unor bunuri culturale imobile, din
protectie, cu consecinte asupra ori oficiu.
care nu stim daca vor putea fi cuantificate vreodata. Monumentele istorice care apartin statului sau unitatilor sale administra-
tiv-teritoriale se declara, potrivit legii, ca facand parte din domeniul public sau
142. Reglementarea actualad a acestei maierii este
dispersata si inegala. domeniu! privat al statului, respectiv al unitatilor administrativ-teritoriale, prin lege,
Este dispersata, pentru cA este cuprinsa in trei acte normative distincte, dintre
la propunerea ministerului de specialitate [art. 7 alin. (1)].
care cel de-al treilea si ultimul, pana in prezent, abrogd unele din
dispozitii pri- Detinatorii cu orice titlu ai monumentelor istorice, Precum si ai
mele doua. bunurilor
culturale mobile clasate pot fi: institutii publice specializate, precum muzee™,
Astfel, dupa cum se prevede chiar in primul sau articol, pana la adoptarea prin
arhive, case memoriale, colectii!, biblioteci; institutii publice nespecializate; insti-
lege a unor reglementari speciale privind protejarea patrimoniului cultural tutii cu caracter militar ori de aparare a tarii; de
natio- institutiile cult; persoane juridice
nal, a fost adoptata O.G. nr. 27/1992 privind unele masuri pentru protectia patri- in comertul cu astfel de bunuri, precum anticariate,
moniului cultural national!"!, definit de maniera sumara, instituind unele specializate consignatil,
obligatii agentii de intermediere, case de licitatii gi altele; alte persoane juridice; persoane
pentru detinatorii unor asemenea bunuri si prevazand anumite fizice [art. 7 alin. (2) din O.G. nr. 68/1994).
sanctiuni.
In acelasi scop gi tot pana la adoptarea unei
reglementari speciale in materie, Monumentele istorice se bucura de o protectie speciala, care se realizeaza
in anul 1994 Guvernul a adoptat O.G. nr. 68/19942), prin care sunt zone de protectie, cu scopurile determinate de
completate prin instituirea, pentru ele, a unei
prevederile ordonantei anterioare.
lege (art. 17-18).
Reglementarea cuprinsa in acest act normativ este mai ampla si mai precisa,
.

Potrivit art. 29 din ordonanta, monumentele istorice in


dar a ramas fragmentara. clasate, aflate pro-
prietate publica, sunt inalienabile; instrainarea acestora cu orice titlu si pe orice
In sfarsit, la 25 octombrie 2000, Parlamentul Romaniei a
nr. 182 privitoare la protejarea patrimoniului cultural
adoptat Legea cale va fi lovita de nulitate absoluta.
Textul nu face altceva decat sa reia principiul

national mobil, care, inalienabilitatii bunurilor
intr-adevar, contine o reglementare unitard, precisa gi detaliaté, dar numai a
proprietate publica. In orice caz, din moment ce ea nu prevede nimic in privinta
regimului juridic al bunurilor mobile ce fac parte din patrimoniul cultural celor proprietate privata, tragem concluzia ca acesta este cel de drept comun, cu
national,
dar, aga cum rezulta si din titlul ei, legea las bunurile imobile din
acelasi patri- respectarea obligatiilor specifice rezultate din clasarea lor.
moniu reglementarii regimului lor prin
ordonantele amintite®).
Tehnica legislativa, in ansamblul ei, ni se pare defectuoasa. In ceea ce ne 144. Regimul juridic al bunurilor din patrimoniul cultural national
mobil.
priveste, nu reusim a vedea motivele pentru care nu s-a adoptat o lege care sa Acest regim este cuprinzator reglementat prin Legea nr. 182/2000, republicata.
contina dispozitii privitoare la regimul juridic al tuturor bunurilor din patrimoniul Preluand aproape in aceiasi termeni textul art. 1 din O.G. nr. 68/1994 mai
evocat
cultural, mobile sau imobile. sus, art. din Legea nr. 182/2000 determina bunurile care fac acest
parte din
1

patrimoniu, iar in art. 2 este reluat principiul constitutional al garantaril dreptului


143. Regimul bunurilor imobile din patrimoniul cultural de catre stat, cu
national. Potrivit de proprietate asupra bunurilor cuprinse fn patrimoniul
national,
art. 1 din O.G. nr.
68/1994, patrimoniul cultural national cuprinde bunurile mobile precizarea ca exercitarea lui, precum si a altor drepturi reale asupra acestor
si imobile cu valoare deosebita, de interes public, marturii de neinlocuit ale poten- bunuri se face in conditiile prevazute de lege.
tialului creator uman in relatia sa cu mediul natural si cu mediul istoriceste Articolul 3 din lege face o enumerare aproape exhaustiva a mobile
constituit pe teritoriul tarii noastre, ale istoriei gi bunurilor
civilizatiei nationale gi universale. ce fac parte din patrimoniul cultural national, care incepe cu bunuri
arheologice,
opere de arta etc. si se incheie cu matrite de compact discuri, de CD-ROM si
DVD etc.
(] Publicaté in M. Of. nr. 215 din 28 august 1992, aprobaté
prin Legea nr. 11/1994
(M. Of. nr. 65 din 14 martie 1994),
1 Publicata in M. Of. nr. 247 din 31
august 1994, aprobata prin Legea nr. 41/1995
(M. Of. nr. 105 din 30 mai 1995).
IPrin art. 86 alin. (2) din lege (in prezent, art.
99), sunt abrogate expres reglementa-
(1 A se vedea Legea nr. 311/2003 a muzeelor gi a colectiilor publice, republicata
rile din ordonantele evocate privitoare la (M. Of. nr. 207 din 24 martie 2014).
regimul bunurilor mobile din patrimoniul cultural
national. 2] fbidem.
146 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 147

Dupa importanta lor, aceste bunuri sunt impartite in doua categorii: Organizatorul expozitiei sau initiatorul ori autorul proiectului cultural raspunde
a) fondul patrimoniului cultural national, alcatuit din bunuri culturale cu valoare civil, material, disciplinar, contraventional sau penal, dupa caz, de integritatea
deosebitd pentru Romania: bunurilor expuse gsi este obligat sa ia toate masurile necesare de securitate, de
b) tezaurul patrimoniului cultural national, alcatuit din bunuri culturale cu conservare, de asigurare si de mentinere a cotei valorice a bunului tmprumutat
valoare exceptionala pentru umanitate (art. 4). (art. 34).
Bunurile culturale mobile pot fi proprietatea publica sau privata a statului ori a
146. Articolul 35 din Legea nr. 182/2000 dispune ca bunurile culturale pot fi
unitatilor administrativ-teritoriale, asupra lor putandu-se constitui, potrivit formei
de proprietate, in conditiile legii, un drept de administrare sau alte drepturi reale, instrainate prin vanzare publica. Aceasta, ca si intermedierea ei, se efectueaza
Sau proprietatea privata a persoanelor fizice si a persoanelor juridice de drept numai prin operatori economici autorizati, cu respectarea urmatoarelor obligatii:
privat (art. 5). a) afigarea |a loc vizibil a normelor privind comertul cu bunuri culturale mobile;
Autoritatile publice, proprietarii, titularii altor drepturi reale, precum si titularii b) detinerea unui registru in care sa fie mentionate, corect si complet, numele
dreptului de administrare asupra bunurilor culturale au obligatia de a le proteja si adresa ofertantului, descrierea si pretul fiecarui bun; informatiile cuprinse tn
impotriva oricdror acte comisive sau omisive care pot duce la degradarea, registru au caracter confidential;
distrugerea, pierderea, sustragerea sau exportul lor ilegal (art. 8). c) instiintarea in scris, in termen de 5 zile de la data ofertei, a directiilor jude-
Aceste bunuri sunt supuse cercetarii de catre cercetatori specializati, in tene pentru cultura si patrimoniu cultural national despre existenta unor bunuri
principal pentru cele detinute de institutii, clasariiin fond si tezaur, dupa distinctia susceptibile a fi clasate;
aratata mai sus, si evidentei (art. 9--21). d) instiintarea in scris, in acelasi termen, a proprietarului bunului cu privire la
Dreptul proprietarului bunului de a cere clasarea acestuia este imprescriptibil posibilitatea declansarii procedurii de clasare;
[art. 18 alin. (1)]. e) pentru bunurile culturale mobile de tezaur, comunicarea in scris, in termen
In anumite situatii, se poate face si decilasarea bunului, la cererea de 3 zile de la data inregistrarii acestora in registrul propriu, directiei judetene
proprie-
tarului sau din oficiu (art. 19), caz in care el va intra in regimul de drept comun. pentru cultura gsi patrimoniu cultural national despre punerea in vanzare a bunului,
in conditiile art. 36 din Legea nr. 182/2000, in vederea exercitarii dreptului de
Proprietarii, titularii altor drepturi reale sau ai dreptului de administrare, pre-
cum si detinatorii cu orice titlu ai bunurilor culturale mobile clasate au obligatiile preemptiune instituit de lege in favoarea statului.
Bunurile proprietate privaté a persoanelor fizice si a persoanelor juridice de
prevazute de lege privitoare la pastrarea, depozitarea si asigurarea securitatii lor
(art. 23-27). drept privat, clasate bunuri culturale mobile de tezaur, pot face obiectul unei
vanzari publice numai in conditiile exercitarii dreptului de preemptiune de catre
Mentionam ca, in cazul bunurilor mobile culturale proprietate privata, pentru
efectuarea de studii si lucrari de specialitate asupra lor este necesar acordul statul roman, prin Ministerul Culturii (art. 36). Termenul exercitarii dreptului de
proprietarului. preemptiune este de 30 de zile de la data primirii comunicarii scrise cu intentia
In sfArgit, bunurile culturale mobile clasate pot fi supuse restaurdarii, in con- de vanzare, de catre agentul economic specializat. Valoarea de achizitionare a
bunului este cea negociata cu vanzatorul sau cu agentul economic specializat ori
ditiile legii (art. 28-32 din Legea nr. 182/2000).
cea rezultata din licitatia publica [art. 36 alin. (3)].
145. Circulatia bunurilor culturale mobile. Bunurile culturale mobile clasa- Vanzarea acestor bunuri cu nerespectarea dreptului de preemptiune al
te, aflate in proprietatea publica a statului sau a unit&tilor sale teritoriale, au statului este sanctionata cu nulitatea absoluta a actului [art. 36 alin. (5)].
regimul juridic general al bunurilor proprietate publica, adic& sunt inalienabile,
147. Potrivit Legii nr. 182/2000, scoaterea peste frontieré a bunurilor culturale
imprescriptibile si insesizabile (art. 33 din Legea nr. 182/2000).
mobile este consideraté operatiune de export, care poate fi temporar sau
Institutiile publice detinatoare de bunuri culturale mobile pot sa le imprumute,
definitiv. Exportul temporar sau definitiv al bunurilor culturale mobile clasate sau
pentru organizarea unor expozitii sau realizarea de alte proiecte culturale, altor
neclasate se poate efectua pe baza unui certificat de export, emis de directiile
institutii publice sau unor persoane juridice de drept privat din tara, in conditiile
dreptului comun, cu avizul de specialitate al Comisiei Nationale a Muzeelor si judetene de specialitate.
Bunurile culturale mobile clasate bunuri de tezaur, proprietatea persoanelor
Colectiilor si cu aprobarea Ministerului Culturii.
La randul lor, fn aceleasi conditii ale dreptului comun, persoanele fizice si cele fizice sau a persoanelor juridice de drept privat, pot fi exportate numai temporar,
cu avizul comisiei de specialitate din minister si cu aprobarea ministrului culturii.
juridice de drept privat pot imprumuta institutiilor publice specializate bunurile
mobile clasate din proprietatea lor. De asemenea, temporar, pot fi exportate bunurile mobile clasate aflate fn
Daca bunurile in discutie apartin cultelor religioase, imprumutul se face tot in proprietatea statului sau a unitatilor sale teritoriale si numai pentru organizarea
de expozitii in straindtate, pentru investigatii de laborator, pentru restaurare sau
conditiile dreptului comun, dar cu aprobarea sefilor de cult.
pentru expertizare [art. 38 alin. (1) si (2)].
148 Drepturile reale principale IV. Dreptul de proprietate privata 149

Totusi, in anumite situatii, bunurile culturale mobile clasate in fond, proprie-


plantatiilor sau constructiilor, precum gi pentru orice alte prejudicii cauzate prin
tatea privata a statului sau a unitatilor sale teritoriale, pot fi exportate definitiv
efectuarea cercetarilor solicitate.
numai in cadrul unui schimb de bunuri culturale de aceeagi
importanta si sem- Despagubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, in caz de
nificatie culturala si numai in cazuri cu totul exceptionale, atunci cand prevaleaza neintelegere, de catre instantele judecatoresti competente.
interesul istoric, stiintific sau cultural. Persoanele fizice care au descoperit in mod intamplator bunuri arheologice
Acest schimb se aproba prin hotarare a Guvernului, respectiv a consiliului
sunt obligate sa le predea, in termen de 72 de ore de la descoperire, primarului
judetean sau local, dupa caz, cu avizul Comisiei Nationale a Muzeelor si Colec- unitatii administrativ-teritoriale in a carei raza a fost facuta descoperirea, care, la
tiilor, ca organ administrativ central de specialitate, iar bunul cultural obtinut prin randul lui, este obligat sa instiinteze, tot in 72 de ore, despre aceasta, directia
schimbul astfel efectuat va urma regimul juridic al bunului datin schimb (art. 40 judeteana de cultura si patrimoniu cultural national si sa ia toate masurile de
din Legea nr. 182/2000).
protectie gi de conservare a bunurilor descoperite. In termen de 10 zile dela data
Articolul 43 din Legea nr. 182/2000 impune persoanelor fizice sau juridice de
descoperirii lor, primarul este obligat sa le predea directiei judetene de specia-
drept privat care au in proprietatea lor bunuri culturale mobile clasate obligatia de litate (art. 49 din Legea nr. 182/2000).
a anunta fn scris serviciile publice descentralizate ale Ministerului Culturii Autorii descoperirilor intamplatoare, care au predat bunurile autoritatilor publi-
despre
orice transfer al unui asemenea bunin proprietatea altei persoane in termen de
ce locale, au dreptul la o recompensa baneasca de 30% din valoarea bunului,
15 zile de la data efectudrii lui, aceeasi obligatie, in acelasi termen, revine
si calculaté in momentul acordarii recompensei, iar, in cazul descoperirii unor bu-
oricarei persoane fizice ori juridice de drept privat care constituie un alt drept real nuri culturale de valoare exceptionala, se poate acorda si o bonificatie supli-
asupra unui astfel de bun. De asemenea, jn cazul pierderii sau furtului bunurilor mentara de pana la 15% din valoarea bunului. Valoarea bunurilor astfel desco-
culturale mobile clasate, proprietarii sau titularii de alte drepturi reale, titularii
perite se stabileste de experti acreditati, de regula, pe langa organele judetene
dreptului de administrare, precum si detinatorii cu orice titlu ai unor asemenea de specialitate.
bunuri au obligatia de a anunta in scris organul de politie din raza teritoriala In cazul neprimirii recompensei, autorul descoperirii se poate adresa instantei
despre un astfel de eveniment, in termen de 24 de ore de la constatarea de judecata competente cu o actiune scutita de taxa de timbru (art. 49).
producerii lui.

148. Regimul juridic al bunurilor arheologice mobile descoperite intam- §8. Limitari temporare sau definitive ale folosintei unor bunuri in
pl