PROIECT DE DIPLOMĂ – CAPITOLUL 3

CAPITOLUL 3

3.1. SISTEMUL INFORMAŢIONAL SPECIFIC FONDULUI

IMOBILIAR-EDILITAR

3.1.1. Definiţia, obiectul şi scopul

Sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar se defineşte ca fiind un subsistem al

cadastrului general prin care se realizează evidenţa şi inventarierea sistematică, din punct de
vedere cantitativ, calitativ şi juridic, a tuturor bunurilor imobile, aflate pe teritoriul fiecărei
localităţi.
Obiectul sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar-edilitar îl constituie
bunurile imobile (terenuri, construcţii, reţele edilitare, parcuri, pieţe etc.) în suprafaţă totală de
aproximativ 1.314.300 ha, reprezentând intravilanele de pe teritoriul ţării noastre, împărţită în 66
municipii, 194 oraşe şi 13343 sate, totalizând peste 15000000 proprietăţi.
Scopul lucrărilor cadastrului fondului imobiliar-edilitar îl constituie (pe lângă evidenţă şi
inventariere) stabilirea unitară a elementelor calitative necesare evaluării terenurilor,
construcţiilor şi a reţelelor edilitare din intravilane; crearea unei baze juste pentru stabilirea
taxelor şi impozitelor; optimizarea utilizării terenurilor, construcţiilor şi a reţelelor edilitare;
crearea şi dezvoltarea unei pieţe a terenurilor şi construcţiilor; realizarea unui sistem
informaţional cadastral ca parte integrantă a sistemului informatic urban.

3.1.2. Etapele care se parcurg la introducerea si întreţinerea sistemului

informaţional specific fondului imobiliar-edilitar

a) Etape care se realizează în cadrul lucrărilor de cadastru general.

Identificarea şi materializarea pe teren a hotarelor teritoriilor administrative, ale
intravilanelor, delimitarea proprietăţilor (corpurilor de proprietate), identificarea categoriilor de
folosinţă şi a proprietarilor; executarea lucrărilor de teren şi prelucrarea datelor; întocmirea
planului cadastral; numerotarea cadastrală şi calculul ariei suprafeţelor unităţilor cadastrale;
întocmirea registrelor cadastrale si întreţinerea planurilor şi registrelor cadastrale.
b) Lucrări care se realizează în cadrul cadastrului fondului imobiliar-edilitar.
În localităţi (cu excepţia celor rurale), sistemul informaţional specific cadastrului
imobiliar-edilitar se realizează sub trei forme:
- sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar;
- cadastrul sistemul informaţional specific cadastrului edilitar;
- evidenţa lucrărilor de cartare geotehnică.

3.1.3. Sistemul informaţional specific fondului imobiliar

Cadastrul fondului imobiliar se execută în două etape: cadastrul de bază şi cadastrul

curent.
a) Cadastrul de bază
Cadastrul de bază are scopul unei prime inventarieri tehnice, economice şi juridice,
precum şi a înregistrării tuturor parcelelor de teren şi construcţiilor din centrele populate. El
foloseşte ca elemente obligatorii, datele furnizate de cadastrul general privind ariile suprafeţelor,
proprietarii bunurilor imobile, destinaţiile şi folosinţele acestora.
Terenurile din perimetrul intravilanelor au destinaţia simbolizată prin codul TDI,
respectiv terenuri cu destinaţia intravilan.

50
 PROIECT DE DIPLOMĂ – CAPITOLUL 3

Inventarierea tehnico-economică a terenurilor se referă la suprafeţele acestora, la

suprafaţa construită, la subcategoria de folosinţă a lor etc. Inventarierea tehnică şi calitativă a
construcţiilor se referă la mărimea construcţiei (aria la sol sau desfăşurată, numărul de nivele,
etc.), la structura de rezistenţă şi materialul din care este executată construcţia, la dotările ei etc.
De asemenea, această inventariere calitativă se referă şi la starea construcţiilor, indicând
chiar şi cauzele care au dus la o eventuală uzură prematură a lor. Punerea în evidenţă a acestor
caracteristici se face cu ajutorul unor indici de cartare, care se trec pe planurile cadastrale. Odată
cu realizarea inventarierii se pun în evidenţă şi elemente juridice privind diversele sarcini cu care
sunt grevate respectivele terenuri şi construcţii.
Toate aceste date obţinute la inventariere servesc la caracterizarea fondului imobiliar, la
întocmirea planurilor de reconstruire şi sistematizare a oraşelor şi localităţilor rurale, la stabilirea
impozitelor, a cotelor de asigurare, precum şi la realizarea publicităţii imobiliare.
Ca urmare, cadastrul fondului imobiliar completează datele care rezultă în urma
introducerii cadastrului general, cu următoarele elemente:
a) Pentru parcelele de teren:
- subcategoriile de folosinţă ale terenului;
- dotarea edilitară a parcelei, la nivel de branşament;
- zona valorică de încadrare în perimetrul localităţii;
- gradul de seismicitate;
- zonele protejate şi restricţiile acestora etc.
- sarcinile care grevează terenul
b) Pentru construcţii:
- aria suprafeţei construită la sol;
- aria suprafeţei desfăşurate;
- folosinţa, în funcţie de destinaţia iniţială;
- numărul de nivele (cu evidenţierea subsolului);
- structura de rezistenţă şi tipul fundaţiei;
- materialul de construcţie şi tipul învelitorii;
- anul construirii şi starea clădirii;
- dotările edilitare şi tipul de încălzire;
- tipul de proprietate şi modul de administrare;
- tipul de capacitate, numărul de familii şi de persoane;
- valoare istorică;
- sarcinile care grevează construcţia.

1. Latura tehnică a sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar se realizează

după executarea lucrărilor de cadastru general şi se referă la ridicarea limitelor de parcele şi a
celorlalte detalii din interiorul fiecărei proprietăţi (corp de proprietate). Lucrările de ridicare se
sprijină pe punctele cunoscute din reţeaua de ridicare folosită la executarea lucrărilor de
cadastrul general, iar precizia determinărilor este cuprinsă între ±5 mm şi ± 10 mm.
Instrumentele şi metodele folosite la ridicarea detaliilor, precum şi metodele de prelucrare
a observaţilor în cadrul lucrărilor sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar sunt
aceleaşi ca şi cele folosite în lucrările de cadastru general.
2. Latura calitativă a sistemul informaţional specific cadastrului imobiliar furnizează
elementele necesare pentru aprecierea calităţii bunurilor imobile şi pentru evaluarea acestora.
Elementele pentru realizarea aspectului calitativ al cadastrului imobiliar se culeg în teren,
în cadrul interviurilor, realizate de către tehnicienii cadastrali cu proprietarii bunurilor imobile.
Pe baza acestor interviuri se realizează şi cartarea construcţiilor (exprimată prin indici de
cartare), element esenţial pentru evaluarea acestora. Datele obţinute la interviuri sunt
centralizate în fişa bunului imobil.

51
 PROIECT DE DIPLOMĂ – CAPITOLUL 3

a) Fişa bunului imobil este un document care se întocmeşte pentru fiecare bun imobil de
pe teritoriul în care se introduce cadastrul, folosind datele din interviurile realizate în teren, în
timpul executării lucrărilor de introducere a cadastrului.
Fişa conţine, în plus, pe lângă elementele care ţin de cadastrul general şi elementele
referitoare la aspectul calitativ al cadastrului fondului imobiliar. Astfel, la teren: date privind
parcela (folosinţa, clasa de calitate); la construcţii: date privind fiecare corp de construcţie
(suprafaţa desfăşurată, destinaţia şi folosinţa, tip structură, fundaţie, materiale, tip pereţi, nr. de
etaje, dotări, anul construcţiei, stare, tip proprietate şi mod administrare, tip capacitate, nr. familii
şi nr. persoane etc.).
b) Cartarea construcţiilor (figura 25.) Cartarea construcţiilor este operaţiunea prin care
acestea se încadrează în anumite clase de calitate, în funcţie de datele care se obţin despre clădiri
(structura de rezistenţă şi materialul de construcţie, exprimate prin indici de cartare) şi dotarea
lor cu utilităţi (existenţa instalaţiilor tehnico-sanitare, telefonice, de iluminat, de termoficare sau
gaze, etc.), precum şi despre starea acestora (atât a construcţiilor cât şi a dotărilor).
Aceşti indici de cartare sunt însoţiţi de cifre care arată numărul de etaje (cifra de la
exponent) şi numărul de subsoluri locuibile (cifra trecută ca indice - în cazul când există un
singur nivel de subsol se trece litera s în loc de cifra 1). In cazul când indicele de cartare nu este
însoţit de nici unul din elementele menţionate, atunci clădirea înseamnă că are numai parter. De
exemplu, o construcţie cu cinci etaje şi subsol marcată cu indicele A5S semnifică: construcţie cu
fundaţie de beton, structură de rezistenţă şi planşee din beton armat, cu zidărie portantă
(cărămidă, BCA, bolţari etc.) şi cu un număr de 7 nivele (cinci etaje, parter şi subsol locuibil).
Subsolurile tehnice nu se iau în considerare.
Corpurile de construcţie se evidenţiază pe planul cadastral prin litera C scrisă în interiorul
conturului clădirii, iar numărul corpului se marchează ca indice, de exemplu, C1, C2, C3, etc.,
figura 24.
În conformitate cu prevederile STAS 4908/79, se încadrează şi tratează cu denumirea de
Corp, clădirile de locuit, dependinţele (bucătării, spălătorii, garaje, depozite, ateliere, birouri
etc.), clădiri social-culturale, spitale etc., cu înălţimea la cornişă de minimum 2,30 m, având
fundaţii de beton sau piatră, pereţi de grosime normală, planşee, uşi şi ferestre de dimensiuni
normale, pardoseli, acoperişuri etc.
Se consideră corpuri distincte, următoarele construcţii:
- clădirile izolate din cadrul aceleiaşi parcele (locuinţe, bucătării de vară etc);
- clădirile izolate legate între ele prin arcade, balcoane de serviciu, pasarele, porticuri, etc;
- clădirile lipite care au sistem constructiv şi arhitectonic diferit, cu intrări separate şi pereţi plini
între ele, care le separă de la fundaţie până la acoperiş;
- clădirile alipite, dar plasate în parcele alăturate, cu număr poştal propriu, chiar dacă au sistem
constructiv şi arhitectonic unitar (construcţiile de locuinţe sistem duplex); dacă sunt în aceeaşi
parcelă se consideră un singur corp, chiar dacă nu comunică între ele;

52
 PROIECT DE DIPLOMĂ – CAPITOLUL 3

N
42

37
41
38 43

33 36 45
44
32 46
39 40
35
34

Figura 24 – Cartarea cadastrală a construcţiilor

- două sau mai multe clădiri alipite, cu sisteme constructiv şi arhitectonic diferite, dar cu relaţii
funcţionale (locuinţă plus dependinţe, respectiv: baie, bucătărie, closet, magazie etc.), situate în
aceeaşi parcelă, constituie un singur corp;
- două sau mai multe clădiri alipite cu sisteme constructiv şi arhitectonic identice sau diferite,
fără relaţii funcţionale, sau grajdurile etc. constituie corpuri diferite;
- blocurile cu mai multe tronsoane, pot avea mai multe corpuri, formate dintr-un număr de
tronsoane care au acelaşi număr poştal, chiar dacă nu comunică între ele;
- tronsoanele de bloc cu înălţimi diferite sau decalate în plan, constituie corpuri distincte, chiar
dacă au acelaşi număr poştal ca şi alte tronsoane;
- nu se consideră corpuri distincte, construcţiile care au o suprafaţă mai mică de 4 mp sau
înălţimea la cornişe mai mică de 2 m (intră în categoria anexe);
Pe construcţiile cu altă destinaţie decât locuinţe (cele industriale, cele social-culturale
etc.) se scrie pe flecare corp, în afară de indicele de cartare, folosinţa principală (hală de
fabricaţie, atelier de producţie, şcoală, spital etc.) şi înălţimea la cornişe. Construcţii anexă sunt
considerate cele realizate din cărămidă, paiantă, bârne sau alte materiale rezultate din recuperări,
cu pereţi subţiri, înălţimea la cornişă şi încăperi sub 2 m, acoperiş simplu (de regulă din carton
asfaltat), finisaje de slabă calitate, etc.
Pe planul cadastral la anexele care îndeplinesc condiţiile prezentate se trec indicii de mai
sus, iar celelalte se reprezintă pe plan prin perimetrul lor şi diagonale.
c) Starea construcţiilor. Starea construcţiilor, reprezentând un aspect principal în
evaluarea acestora, se apreciază pe baza unor elemente principale, cum ar fi: vechimea
construcţiei, echiparea tehnică a ei, confortul, starea finisajelor, modul de conservare a
construcţiilor etc.
În funcţie de aceste elemente s-au stabilit pentru starea construcţiilor, următoarele grupe
de clădiri:

53
 PROIECT DE DIPLOMĂ – CAPITOLUL 3

- clădiri cu stare foarte bună (fb)

- clădiri cu stare bună (b);
- clădiri cu stare satisfăcătoare (s);
- clădiri cu stare rea (r);
- clădiri insalubre (i);
- ruine (X) .
d) Stabilirea vechimii construcţiilor. Vechimea construcţiilor se stabileşte de la data când
clădirea are pereţi şi acoperiş, astfel:
- pentru construcţiile din raza oraşelor şi municipiilor vechimea se stabileşte pe baza
autorizaţiilor de construcţie, eliberate de serviciile pentru disciplina în construcţii din primării, în
baza actelor de proprietate. In lipsa acestora, vechimea se stabileşte pe baza proceselor verbale
privind stabilirea impozitelor, taxelor şi primelor de asigurare, iar în ultimă instanţă, după
declaraţia proprietarului;
- pentru clădirile din raza comunelor şi din afara perimetrului oraşelor şi municipiilor pe baza
actelor specificate mai sus, iar în lipsa lor, se poate lua ca bază:
- anul construirii clădirii înscris în registrul agricol;
- eventuale înscrieri pe clădiri sau declaraţiile deţinătorilor construcţiei.
3. Latura juridică a cadastrului fondului imobiliar.
Elementele privitoare la situaţia juridică a fondului imobiliar sunt aceleaşi cu cele
prezentate la cadastrul general. După realizarea cadastrului general, toate schimbările care
intervin în situaţia juridică a bunurilor imobile, inclusiv evidenţa sarcinilor cu care acestea sunt
grevate, sunt rezolvate în cadrul cadastrului curent.

b) Cadastrul curent
Cadastrul curent se referă la lucrările de întreţinere a cadastrului fondului imobiliar. El
începe imediat după terminarea cadastrului de bază, iar în oraşele mari începe chiar înainte de
terminarea acestuia. Cadastrul curent are rolul de a înregistra continuu toate schimbările care
intervin asupra bunurilor imobile, din punct de vedere cantitativ, calitativ şi juridic, folosind în
acest scop aceleaşi metodologii şi respectând aceleaşi principii, care au fost stabilite la cadastrul
de bază şi la cadastrul general.
Rezultatele acestor lucrări de întreţinere, privind schimbările intervenite asupra bunurilor
imobile din localităţi, sub toate aspectele, sunt puse gratuit la dispoziţia Oficiilor de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară, pentru a face operaţiunile necesare în documentele cadastrului general.

54