CAPITOLUL 6 EVALUAREA TERENURILOR

Orice investiţie în construcţii este indisolubil legata de terenul pe care se realizează.

Amplasamentul, poziţia, caracteristicile geotehnice ale terenului influenţează în mod
hotarâtor natura si tipul investiţiei, soluţiile tehnice de rezolvare a construcţiilor şi
determină în final costurile şi cheltuielile de investiţie şi pe cele de exploatare. Din acest
punct de vedere, este capital pentru managementul unui proiect de investiţie, să fie
cunoscute toate informaţiile referitoare la terenul pe care urmează să fie amplasată
investiţia şi să facă o evaluare tehnică şi economică corectă a acestuia.

Identificarea caracteristicilor tehnico-economice ale unui teren de constructie, în

vederea evaluarii acestuia, necesită cunoaşterea unor noţiuni de bază din sfera
cadastrului şi a geotehnicii terenurilor.

6.1. Noţiuni generale privind cadastrul

Legea care fundamentează activitatea de cadastru din ţara noastră, este Legea
cadastrului şi publicităţii imobilare nr 7/1996 – cu modificări şi completări ulterioare.
Conform acesteia, activitatea de cadastru se clasifică în cadastru general şi cadastru de
specialitate.

Cadastrul general, este definit ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă

tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.

Cadastru de specialitate, este un subsistem de evidenţă şi inventariere sistematică a

bunurilor imobile, din punct de vedere tehnic şi economic, cu scopul administrării lor
raţionale şi sunt specifice unor domenii de activitate, după cum urmează: cadastrul
fondului agricol, cadastrul fondului apelor, cadastrul fondului forestier, cadastrul
terenurilor cu destinaţie specială (pentru domeniul transporturilor, pentru monumente
istorice, pentru domeniul industrial, pentru terenuri destinate apărării ţării, etc) şi
cadastrul fondului imobiliar-edilitar.

Scopul cadastrului, este multiplu şi constă, spre exemplu, în asigurarea suportului

tehnic necesar identificării proprietăţilor imobiliare, a garantării lor, impozitarea
proprietăţilor, etc.

Documentele cadastrale şi cartea funciară cuprind informaţii cantitative, calitative şi

juridice despre proprietate, derivând de aici şi cele trei funcţii ale cadastrului, respectiv:

 Funcţia tehnică, care se referă la determinarea, prin măsurători şi calcule

specifice topo-cadastrale, a poziţiei, formei şi mărimii suprafeşelor de teren şi ale
clădirilor şi construcţiilor;
  Funcţia economică, prin care se încadrează terenurile în clase de calitate şi se
cartează clădirile în funcţie de materialele de construcţie, de starea fizică şi de
dotări;

 Funcţia juridică, prin care se identifică şi se înscrie în dosarul de cadastru şi în

cartea funciară, proprietarul bunului imobil, în baza actului juridic care atestă
dreptul de proprietate respectiv.

Categorie de folosinţă a terenurilor, reprezintă o caracterizare codificatã din punct de

vedere al destinatiei terenului, în functie de scopul pentru care este utilizat (agricol,
silvic, construcţii, cãi de comunicaţii, exploatare minierã, etc.). În tabelul 2 este
prezentată o sinteză a categoriilor şi subcategoriilor de folosinţă a terenurilor şi
simbolizarea lor.

Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care conţin limitele unităţilor administrativ-
teritoriale ale sectoarelor cadastrale, zonelor de intravilan şi de extravilan, ale unităţilor
teritorial cadastrale (corpuri de proprietate şi parcele) precum şi numerotarea cadastrală
a acestora. Există planuri cadastrale de bază si de ansamblu.

Planul cadastral de bază, cuprinde în detaliu elemente de cadastru general şi se

realizează la diferite scări. De pe un plan cadastral de bază, pot fi culese următoarele
informaţii: poziţia punctelor din reţeaua geodezică de stat, limitele şi punctele de hotar
ale unităţilor administrative-teritoriale, limitele intravilanelor, limitele şi numerele
cadastrale ale corpurilor de proprietate, limitele parcelelor şi ale construcţiilor
permanente din cadrul corpurilor de proprietate, reţeaua de transport, ape, construcţii
hidrotehnice, reţele de utilităţi. În figura 34 este prezentat un plan cadastral.

Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizată a unei unităţi

administrative-teritoriale şi conţime elemente de cadastru grupate în ansamblu pe
categorii de folosinţă, cum ar fi terenul arabil şi pădurile din aria reprezentată şi zona de
curţi şi construcţii.

Cartea funciară, este un registru public în care sunt evidenţiate situaţia material şi
juridică a imobilelor, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la aceste
bunuri. Cartea funciară este format din următoarele părţi:

 Titlu, în care este trecut numărul de carte funciară, numele localităţii în care se
află bunul imobil (corpul de proprietate) şi data înregistrării acestuia în cartea
funciară;
 Partea I (foaia de avere), este rezervată descrierii imobilului în baza dosarului de
cadastru pentru întabulare;
 Partea a-II-a (foaia de proprietate), priveşte dreptul de proprietate
 Partea a-III-a(foaia de sarcini), se referă la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietete şi sarcini.

În figura 35 este exemplificat un extras de carte funciară.

 Tabelul 2.

Simbol Subcategorii de folosinţă Categorii de folosinţă Cod grupa de

destinaţie

A Arabil propriu-zis
AP Pajişti cultivate
AG Grădini cultivate Arabil
AO Orezării -A-
AS Sere
ASO Solarii şi răsadniţe
AC Căpşunării
AD Alte culturi perene
P Păşuni curate
PP Păşuni împădurite Păşuni
PL Păşuni cu pomi fructiferi -P-
PT Păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri TDA
F Fâneţe curate
FP Fâneţe împădurite Fâneţe
FL Fâneţe cu pomi fructiferi -F-
FT Fâneţe cu tufărişuri şi mărăcinişuri
VN Vii nobile
VH Vii hibride Vii
VP Pepiniere viticole -V-
VHA Plantaţii de hamei
L Livezi clasice
LI Livezi intensive şi superintensive Livezi
LF Plantaţii arbuşti fructiferi -L-
LD Plantaţii de dud
LP Pepiniere pomicole
PD Păduri
PDP Perdele de protecţie Păduri
PDT Tufişuri şi mărăcinişuri -P- TDF
PDR Răchitării
PDPS Pepiniere silvice
HR Ape curgătoare
HB Lacuri şi bălţi naturale
HA Lacuri de acumulare Terenuri cu ape şi stuf
HP Amenajări piscicole -HR,HB- TDH
HS Ape cu stuf
HC Canale
HM Marea teritorială
DA Autostrăzi
DN Drumuri naţionale
DJ Drumuri judeţene
DC Drumuri comunale Căi rutiere şi căi ferate
TDS
DS Străzi şi uliţe -DR,CF-
DE Drumuri de exploatare
DT Drumuri şi poteci turistice
CF Căi ferate
C Construcţii
CC Curţi şi construcţii
CA Cariere
CI Cimitire
CD Diguri
CMP Exploatări miniere şi petroliere
Terenuri cu construcţii şi curţi
CFF Fâşie de frontieră TDI
-CC,C-
CP Parcuri
CT Pieţe şi târguri
CPJ Plaje şi ştranduri
CTZ Taluzuri pietruite
CS Terenuri de sport
CAT Alte terenuri de construcţii
NN Nisipuri zburătoare
NB Bolovănişuri, stâncării, pietrişuri
NR Râpe, ravene, torente Terenuri degradate şi
NS Sărături cu crustă neproductive -
NM Mocirle şi smârcuri -N-
NG Gropi de împrumut, depozite
NH halde
Figura 34. Plan cadastral
Figura 35 Extras de carte funciara
Numărul cadastral, face legătura între planul cadastral, registrele cadastrale şi cartea
funciară, precum şi cu bazele de date grafice şi textuale ale sistemului informatic
cadastral

6.2. Noţiuni generale de geotehnica

Geotehnica este definită ca ştiinţa aplicată, care studiază caracteristicile fizice, chimice
şi mecanice ale terenurilor, precum şi comportarea lor sub acţiunea construcţiilor. În
acest scop se elaborează şi se întocmesc diverse documentaţii geotehnice, cum ar fi:
aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic de detaliu, studiul
geotehnic pentru proiectul în fază unică, raportul de monitorizare geotehnică, expertiza
geotehnică.

Avizul geotehnic preliminar. Scopul întocmirii acestei documentaţii îl reprezintă

elaborarea unui Aviz geotehnice pentru fazele preliminare de proiectare (studiul de
prefezabilitate şi studiul de fezabilitate). Avizul geotehnic preliminar (AG-P) are drept
scop să ajute clientul la evaluarea fezabilităţii adaptării la amplasament a lucrării. Avizul
geotehnic preliminar nu se poate substitui studiului geotehnic necesar la proiectarea
lucrărilor.

Studiul geotehnic, reprezintă documentaţia geotehnică de bază necesară pentru

proiectarea oricărei construcţii. Studiul geotehnic face parte din proiectul tehnic şi din
Documentaţia Tehnică pentru Autorizarea Construcţiei (DTAC).

Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaborează pentru faza de detalii de execuţie în

situaţiile în care pentru proiectarea detaliilor de execuţie sunt necesare elemente
suplimentare faţă de cele furnizate de Studiul geotehnic elaborat pentru faza de proiect
tehnic şi care a făcut parte şi din DTAC.

Studiul geotehnic pentru proiectul în fază unică ,în cazul în care proiectul se elaborează
în fază unică (PFU), în locul fazelor PT şi DDE, se întocmeşte un Studiul geotehnic
pentru proiectul în fază unică.

Raportul de monitorizare geotehnică a execuţie., Monitorizarea geotehnică a execuţiei

lucrărilor urmăreşte de a asigura că lucrările legate de geotehnică sunt realizate în
conformitate cu proiectul pentru a se putea dispune, dacă se dovedeşte necesar,
adaptarea, pe măsura avansării lucrărilor, a detaliilor de execuţie în funcţie de condiţiile
geotehnice întâlnite şi de comportarea lucrărilor în faza de construcţie.

Monitorizarea geotehnică a execuţiei trebuie efectuată, de laboratorul studiului

geotehnic, de unităţi autorizate sau de specialişti atestaţi de MLPTL pentru domeniul Af.
Raportul de monitorizare geotehnică a execuţiei cuprinde notele de sinteză a
monitorizării geotehnice (în primul rând natura şi caracteristicile terenurilor întâlnite şi
compararea cu previziunile) precum şi note privind comportarea lucrării în curs de
execuţie şi a vecinătăţii.

Expertiza geotehnică. Obiectivul documentaţiei geotehnice denumită Expertiza

geotehnică (EG) îl reprezintă expertizarea unuia sau mai multor elemente geotehnice
ale unei lucrări noi, în faza de proiectare sau în faza de execuţie, sau al unei lucrări
existente.

În cazul unei lucrări noi, Expertiza geotehnică poate expertiza studii geotehnice
realizate în prealabil, cu referire la lucrarea sau la partea din lucrarea specificată prin
temă.

În cazul unei lucrări existente, Expertiza geotehnică se diferenţiază după cum lucrarea
este fără avarie sau cu avarie. În cazul unei lucrări fără avarie, obiectivul expertizei
geotehnice îl reprezintă, de regulă, expertizarea unui element geotehnic specific al
lucrării, cu luarea în considerare a studiilor geotehnice realizate în diferitele faze ale
proiectării precum şi a observaţiilor făcute pe parcursul execuţiei şi exploatării. În cazul
unei lucrări cu avarie, obiectivul principal al expertizei geotehnice îl constituie
investigarea cauzelor geotehnice ale avariei constatate şi evaluarea remediilor de avut
în considerare.

Complexitatea şi volumul încercărilor care se efectuează în teren precum şi

complexitatea şi volumul calculelor geotehnice de proiectare sunt dependente de
Categoría geotehnică a terenului de pe amplasament.

Încadrarea preliminară a unei lucrări într-una din categoriile geotehnice trebuie să se

facă, în mod normal, înainte de cercetarea terenului de fundare. Această încadrare
poate fi ulterior schimbată. Categoria poate fi verificată şi eventual schimbată în fiecare
fază a procesului de proiectare şi de execuţie. Diferitele aspecte ale proiectării unei
lucrări pot impune abordări care să corespundă la diferitele categorii geotehnice. Nu
este necesar să se trateze întreaga lucrare în concordanţă cu exigenţele categoriei
celei mai ridicate. Metodele unei categorii mai ridicate pot fi utilizate pentru a justifica o
proiectare mai economică sau atunci când proiectantul consideră oportun acest lucru.

Categoria geotehnică exprimă riscul geotehnic. Sunt definite în acest sens 3 categorii
geotehnice:

1. Categoriei geotehnice 1 – care prezintă risc geotehnic redus

2. Categoriei geotehnice 2 – care prezintă risc geotehnic moderat
3. Categoriei geotehnice 3 – care prezintă risc geotehnic major

Riscul geotehnic depinde de două categorii de factori:

factorii legaţi de teren, dintre care cei mai importanţi sunt:

o condiţiile de teren
o apa subterană
factorii legaţi de structura
factori legaţi de vecinătăţi

Pentru a facilita încadrarea lucrării într-o Categorie geotehnică, se recomandă folosirea

următoarei metodologii:

Se atribuie fiecăruia dintre cazurile aferente celor 4 factori enumeraţi mai sus un
număr de puncte, specificat în dreptul cazului respectiv
Se însumează punctele corespunzătoare celor 4 factori
La punctajul stabilit pe baza celor 4 factori, se adaugă puncte corespunzătoare
zonei seismice de calcul a amplasamentului
 Încadrarea în categorii geotehnice se va face în funcţie de punctajul total, în
concordanţă cu tabelul următor

Riscul geotehnic
Nr. Categoria
crt. geotehnică
Tip Limite punctaj

1 Redus 6...9 1

2 Moderat 10...14 2

3 Major 15...21 3

Exigenţele privind investigaţiile geotehnice care trebuie realizate şi metodele de

proiectare utilizate, corespunzător categoriilor geotehnice, sunt precizate în tabelul
următor

Categoriile geotehnice

Categoria
Categoria
Categoria geotehnică 1 geotehnică
geotehnică 2
3

Investigaţii Şanţuri, penetrări şi Investigaţii de rutină Investigaţiile

geotehnice foraje de recunoaştere cuprinzând şanţuri, menţionale
a terenului. penetrări, foraje, la Categoria
încercări în geotehnică
laborator şi eventual 2 şi, în plus,
pe teren încercări cu
caracter
special în
laborator şi
pe teren.

Metode de Metode de proiectare Calcule de rutină Calcule mai

proiectare bazate pe măsuri pentru complexe,
prescriptive şi pe stabilitate/capacitate care pot să
proceduri simplificate, portantă şi nu facă
ca de exemplu deformaţii, folosind parte din
utilizarea tabelelor cu metode uzuale normele în
presiuni convenţionale recomandate în vigoare.
la fundarea directă. normele în vigoare.

Calculele de stabilitate
şi de deformaţii pot să
nu fie necesare.
6.3. Evaluarea terenului

Evaluarea are drept scop estimarea unei valori comerciale a terenului în vederea
adoptării unor decizii privind : amplasamentul viitoarei investiţii, modalităţi de obţinere a
terenului, soluţii posibile de realizare a construcţiilor (cu referire în special la soluţiile de
fundare), soluţii de racord la reţelele de utilităţi, etc. Rezultatele evaluării sunt utilizate
în faza de pregătire a investiţiei, respectiv la elaborarea şi întocmirea studiilor de pre-
fezabilitate, a studiilor de fezabilitate, a planurilor de afaceri, a cererilor de finanţare, etc.

Evaluarea unei parcele de teren, este o întreprindere dificilă în primul rând datorită
multitudinii de factori (unii cunoscuţi la momentul evaluării alţii nu) care pot influenţa
această valoare, prin prisma modului în care urmează a fi utilizată această parcelă de
teren.

6.3.1. Metoda « comparaţiei prin bonitate » pentru evaluarea terenurilor

Metoda presupune aprecierea valorii unui teren prin stabilirea unui punctaj, care
apreciază calitatea acestuia din punct de vedere investiţional. Algoritmul de calcul
utilizează un preţ de referinţă (preţ barem) care este corectat pe baza unor elemente de
comparaţie (bonitate). Relaţiile de calcul, sunt următoarele :

Pentru terenuri amplasate in localităţi mari cu populaţie de peste 10.000 locuitori

Vp = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z

K – coeficient de actualizare a valorii de referinţă a terenului, în funcţie de variaţia

cursului de schimb interbancar :
Curs BNR la data evaluării
K=
3,5084 RON/euro (06,09,2005)

A – valoarea de bază a terenului (valoare determinată pentru un curs de schimb valutar

de 3,5084 RON/euro, comunicat de BNR la data de 06.09.2005). Valoarea de bază a
terenului pe categorii de localităţi, se stabileşte prin corectarea valorii de bază
corespunzătoare municipiului Bucureşti, aplicându-se următorii coeficienţi:

COD CATEGORIA LOCALITĂŢII COEFICIENT DE CORECŢIE

IA Bucureşti 1,00

IIB Municipii şi oraşe cu peste 200.000 locuitori 0,90

Oraşe sau comune cu 50.000 până la 200.000

IIIC 0,80
locuitori

IVD Localităţi cu 10.000 până la 50.000 locuitori 0,60

VE Staţiuni turistice importante 0,70 – 0,90

VIF Staţiuni turistice de mai mică importanţă 0,50 – 0,70

De asemenea, în cadrul fiecărei localităţi, în funcţie de zona din care face parte terenul,
se realizează o diferenţiere, rezultând în final următoarele valori de bază ale terenului:

CATEGORIA IIB=0,9XIA IIIC=0,8XIA

BUCUREŞTI
LOCALITĂŢII - VIF=0,7YIA IVD=0,6XIA VIF=0,5XIA
IA
ZONA VE=0,9XIA VIF=0,8XIA

378 336 294 252 210

0 420 RON/mp
RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp

288 256 224 192 160

1 320 RON/mp
RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp

198 176 154 132 110

2 220 RON/mp
RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp RON/mp

135 120 105

3 150 RON/mp 90 RON/mp 75 RON/mp
RON/mp RON/mp RON/mp

În funcţie de posibilitatea de racordare a terenului la utilităţile tehnico-edilitare ale yonei

(localităţii), se aplică următoarele corecţii (procente din valoarea de bază A):

Poziţionarea reţelei faţă de terenul evaluat

TIP DE RETEA
La gard Până la 100 m Până la 200 m Între 200 si 500 m
(%) (%) (%) (%)

S=apă, canal (apa 60% si canal

16,7 14,2 11,7 8,35
40%)

G= gaze 6,7 5,63 4,56 3,35

T= termoficare 16,7 13,7 10,63 8,35

E= electricitate 6,7 5,63 4,56 3,35

Tf=telefonie 3,4 2,86 2,31 1,70

Pentru distanţe mai mari de 500 m nu se aplică nici o corecţie.

D – tipul de drum la care terenul are acces (% din A)

- Modernizat cu asfalt, beton, pavele: +16,70%

- Modernizat cu bolovani de râu: +9,14%
- Modernizat cu balast: +6,20%

B- forme, proporţii şi orientarea terenului (%dinA)

- Teren la colţ cu 2 străzi: +5%

- Foarte favorabil (raportul laturilor 1/2, 1/3): +5%
- Favorabil (raportul laturilor1/4, 1/5): 0%
- Nefavorabil, forme neregulate, greu de organizat, raportul laturilor peste 1/5 sau
cu front la calea publică sub 10 m: -5%
 - Orientare favorabilă: +3%

R – restricţii de folosire conform planului urbanistic (% din A)

- neconstruibil, in afară de întrebuinţări secundare: -40%

- construibil, condiţionat şi cu restricţii, în funcţie de cauza şi gravitatea restricţiilor:
-10% ; -20%

C- suprafaţă adecvată sau nu, în cadrul urban, în funcţie de utilizarea şi poziţia specifică
a terenului (% din A)

- zona 0 şi ultracentral sub 150 mp: -5%

- zona 1 şi 2 şi 3 favorabil
150 – 300 mp: +5%
Peste 300 mp: +8%
sub 150 mp: 0%
150 – 300 mp: +3%
Peste 300 mp: +5%

V- aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor vecine, calitatea vecinătăţilor şi confortul

urban-social (% din A)
- defavorabil: -10% pînă la -20%
- favorabil: 0,00
- deosebit de favorabil: +10% pînă la +20%

P – poluare (% din A)
- sonoră: -3% până la -5%
- reziduri gazoase: -3%
- reziduri solide: -5%
- reziduri lichide: -7%
- mirosuri şi infestări: -10%
Trebuie avut în vedere şi avizul de mediu existent la data efectuării evaluării.

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil faţă de toată suprafaţa

terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaţia urbanistică)
- construibil peste 60%: M=1,20
- construibil intre 45% si 60%: M=1,00
- construibil sub 45%: M=0,75

F- coeficient privind natura terenului de fundare

- pentru teren normal de fundare : F= 1,00

- pentru teren macroporic care necesită măsuri speciale de consolidare a solului:
F=0,80
- pentru terenuri neconsolidate, umpluturi recente, care necesita fundare indirectă:
F=0,50
Gs- coeficient privind gradul seismic al zonei

- pentru gradul 7-8: 1,00

- pentru gradul 9: 0,85

H- coeficient privind regimul de înălţime construibil

- pentru regim de înălţime P+M+1-3 etaje: 1,00

- pentru regim de înălţime P+M+4-6 etaje: 1,25
- pentru regim de înălţime P+M+7-12 etaje: 1,40
- pentru regim de înălţime P+M+13-20 etaje: 1,80
- pentru regim de înălţime P+M+peste 20 de etaje: 2,20

Go – coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienţilor rezultaţi la pct
a. şi b.

a.Teren ocupat cu dotări construcţii:

- ce nu necesită dezafectări: 1,00

- ce necesită dezafectări parţiale sau totale: 0,75 – 0,95
- ocupat cu construcţii de patrimoniu: 0,40

b.Pentru teren în pantă:

- favorabil constructiv: 1,00

- nefavorabil, necesită rezolvări speciale constructive: 0,80 – 0,90
- nefavorabil, în zone turistice: 0,70 – 0,80

Cr – coeficient privind situaţia juridică a terenului

- terenuri cu procese în curs pentru definitivarea proprietăţii: 0,90

U – utilizarea terenului

- dacă documentaţiile de urbanism permit realizarea de construcţii destinate

exploatării comerciale, hoteluri, mică industrie, birouri, comerţ, parcaje subterane
şi anexe tehnice aferente: U = 3,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit construirea de locuinţe uni sau
multifuncţionale destinate exploatării comerciale sau vânzării: U = 2,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit construirea de locuinţe individuale
unifamiliale: U = 1,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit realizarea de construcţii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50

Z - coeficient de zonă indiferent de utilizarea terenului

 MUNICIPII CU PESTE 200.000
AMPLASARE TEREN BUCUREŞTI
LOCUITORI

În zona „0” pe arterele principale nominalizate de

3,00 x 2,00 = 2,00 x 1,50 = 3,00
Autorităţile Locale
6,00

În zona „0” vecine cu arterele importante până la 3,00 x 1,50 =

2,00
200 m 4,50

În zona „0” oricare alte poziţii 3,00 1,50

Pentru terenuri amplasate în localităţi mici cu o populaţie sub 10.000 de locuitori

Vt = Vb x K x ( A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z,

Vb - valoarea de bază a terenului, determinată în funcţie de importanţa localităţii (sat,

comună, oraş mic)

- sat : 3,65 RON/mp

- comună: 5,50 RON/mp
- comune limitrofe oraselor cu o populaţie mai mare de 50.000 de locuitori şi
staţiunile balneare, precum şi cele amplasate în imediata vecinătate a căilor de
acces rutier de nivel european: 7,30 RON/mp
- oras mic: 9,15 RON/mp

K – coeficient de actualizare a valorii de referinţă a terenului, în funcţie de variaţia

cursului de schimb interbancar :
Curs BNR la data evaluării
K=
3,5084 RON/euro (06,09,2005)

A - categoria localităţii

- sat: 0,1
- comună: 0,2
- oraş mic: 0,4
- staţiuni turistice mici şi zone cu potenţial turistic, balnear: 1,50

B - poziţia terenului faţă de localitate

- în exteriorul localităţii: 0,0

- în zona periferică: 0,5
- în zona mediană: 0,8
- în zona centrală: 1,0
- în zone construibile extravilane, între localităţi, pe artere cu trafic intens: 1,2
F – funcţiile economico-sociale ale localităţii

- activitate agricolă: 0,5

- activitate agricolă şi funcţie economică limitată în mica industrie şi servicii: 0,8
- activitate complexă cu accent pe industrie şi prestări de servicii: 1,0

T – poziţia terenului faţă de căile de transport (coeficienţi cumulativi)

- rutiere adiacente: 0,2

- rutiere cu transport in comun: 0,3
- feroviare(până la 2 km faţă de staţie): 0,3
- fluviale (până la 5 km de port): 0,5
- maritime(până la 10 km de port): 0,5

E - echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul, reţele la distanţă de:

TIP DE RETEA LA GARD PÂNĂ LA 500 M

Retea de alimentare cu apă 0,30 0,15

Reţea de canalizare 0,20 0,10

Reţele de energie electrică 0,30 0,15

Reţea de gaze naturale 0,50 0,25

Reţea de energie termică 0,50 0,25

Reţea de telefonie 0,20 0,20

G – caracteristici geotehnice defavorabile

- cu dificultăţi de fundare: -0,2

- inundabile: -0,4
- alunecări de teren: -0,7

R – restricţii de folosire a terenului

- neconstruibil: -0,4
- construibil cu restricţii: -0,1 până la -0,3

P – poluat cu reziduuri

- sonore: -0,2
- gazoase: -0,3
- solide: -0,5
- lichide: -0,7
S – raportul între faţada şi adâncimea terenului

- foarte favorabil (1/2 , 1/3): +0,5

- favorabil (1/4 , 1/5): 0,0
- nefavorabil (peste 1/5): -0,5

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil faţă de toată suprafaţa

terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaţia urbanistică)
- construibil peste 60%: M=1,25
- construibil intre 45% si 60%: M=1,00
- construibil sub 45%: M=0,85

În cazul terenurilor ocupate de agenţi economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi

următorul:

- construibil până la 1.000 mp: 1,00

- construibil între 1.000 mp si 1.500 mp: 1,15
- construibil între 5.000 mp si 10.000 mp: 1,20
- construibil peste 10.000 mp: 1,25

Go – coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienţilor rezultaţi la pct
a. şi b.

a.Teren ocupat cu dotări construcţii:

- ce nu necesită dezafectări: 1,00

- ce necesită dezafectări parţiale sau totale: 0,75 – 0,95
- ocupat cu construcţii de patrimoniu: 0,40

b.Pentru teren în pantă:

- favorabil constructiv: 0,95

- nefavorabil, necesită rezolvări speciale constructive: 0,80 – 0,90
- nefavorabil, în zone turistice: 0,70 – 0,80

Cr – coeficient privind situaţia juridică a terenului

- terenuri cu procese în curs pentru definitivarea proprietăţii: 0,90

U – utilizarea terenului (coeficient de zonă, numai la oraşe mici şi indiferent de
delimitarea construcţiilor)

- dacă documentaţiile de urbanism permit realizarea de construcţii destinate

exploatării comerciale, hoteluri, mică industrie, birouri, comerţ, parcaje subterane
şi anexe tehnice aferente: U = 3,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit construirea de locuinţe uni sau
multifuncţionale destinate exploatării comerciale sau vânzării: U = 2,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit construirea de locuinţe individuale
unifamiliale: U = 1,00
- dacă documentaţiile de urbanism permit realizarea de construcţii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50

Z - coeficient de zonă numai la oraşe mici

- zona „0” : 1,1 pînă la 1,2

- în restul zonelor: 1,0

Observaţii generale:

- metoda descrisă anterior este recomandată a fi utilizată doar în situaţiile în care

se urmăreşte evaluarea „calităţii investiţionale” a unui teren;
- metoda nu este recomandată a fi utilizată atunci când se doreşte estimarea unei
„valori comerciale” a terenului;
- în situaţiile în care există puţine informaţii cu privire la valoarea comercială a unui
teren, se poate aplica, cu observaţiile şi limitările de rigoare, şi metoda descrisă
anterior pentru estimarea valorii comerciale a terenului.