CAP.

VI SINTEZA REZULTATELOR EVALUĂRII,

RECONCILIEREA VALORILOR ŞI OPINIA EVALUATORULUI

În vederea înţelegerii rezultatelor la care a ajuns evaluatorul trebuie precizate

unele aspecte esenţiale: piaţa este un set de aranjamente în care vânzătorii şi
cumpărătorii intră în contact prin-un mecanism denumit negocierea preţului. Valoarea
de piaţă este un concept fundamental în practica evaluării. Valoarea de piaţă nu
depinde de tranzacţiile reale ce au loc la data evaluării ci mai degrabă este o estimare a
preţului ce poate fi obţinut într-o tranzacţie efectuată la data evaluării în condiţiile
definiţiei valorii de piaţă.
În acest context preţul de vânzare poate fi diferit faţă de valoarea de piaţă în
măsura în care condiţiile efective de tranzacţionare diferă faţă de condiţiile enunţate în
definiţia valorii de piaţă. În concordanţă cu acesta preţul de vânzare va fi diferit faţă de
valoarea de piaţă în măsura în care condiţiile efective de tranzacţionare diferă de la
condiţiile enunţate în definiţia valorii de piaţă.
Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului agreat de vânzător şi
cumpărător, în condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Conceptul de valoarea de piaţă
presupune un preţ negociat într-o piaţă deschisă şi competitivă; în lipsa existenţei unei
astfel de pieţe, valoarea obţinută prin tranzacţie va fi diferită de valoarea de piaţă, în
măsura în care condiţiile concrete de tranzacţionare diferă de cele descrise în definiţia
valorii de piaţă.
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la
estimarea finală a valorii. În vederea reconcilierii rezultatelor sunt revăzute datele
întregii evaluări, evaluatorul asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice,
raţionamentul şi logica aplicate, conduc la judecăţi consistente.
Astfel sunt analizate rezultatele obţinute prin intermediul abordării vizate:
abordarea prin comparaţii, şi prin prisma celor trei criterii de estimare a valorii finale:
adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii evaluatorul ajunge la estimarea finală a
valorii. Pentru terenul proprietate a Statului Român rezultatele centralizate şi opinia
evaluatorului(la data de 08.01.2018) sunt următoarele:
 Abordări de evaluare Valoarea proprietăţii Valoarea proprietăţii
utilizate în RON în EUR
1. Abordarea prin comparaţii 1.353.400 RON 292.000 EUR
Opinia evaluatorului
Valoarea de piaţă a
1.353.400 RON
proprietăţii în RON
Valoarea de piaţă a
292.000 EUR
proprietăţii în EUR

Valoarea de piaţă a proprietăţii a fost aleasă a fi valoarea obţinută prin

comparaţii având în vedere scopul şi utilizarea raportului şi prin utilizarea principiilor
şi criteriilor de analiză a rezultatelor menţionate în literatura de specialitate care
presupun că:
- valoarea este o predicţie – evaluatorul după analiza cât se poate de obiectivă a
rezultatelor s-a asigurat că rezultatele constituie o previziune realistă a
comportamentului forţelor ce fac piaţa,
- valoarea este subiectivă – datorită unor motive emoţionale sau din cauză că
este privită ca o investiţie particulară,
- evaluarea este comparare – analiza rezultatelor a luat în considerare o mulţime
de comparaţii efectuate în decursul procesului de evaluare,
- orientarea pe piaţă – în analiza finală evaluarea reflectă piaţa.

Având în vedere scopul acestui raport de evaluare această estimare trebuie

privită aşa cum este definită în cadrul literaturii de specialitate: o concluzie imparţială,
expertă şi rezonabilă a unor profesionişti calificaţi, bazată pe analiza tuturor
informaţiilor relevante, cunoscut. Totuşi ea rămâne o opinie, reprezentând percepţia
evaluatorului referitor la cel mai probabil preţ obtenabil într-o tranzacţie obiectivă şi
pentru scopul dorit.
Deci în baza considerentelor expuse anterior ca rezultat al investigaţiilor şi
analizelor efectuate, ţinând seama de contextul actual al pieţei imobiliare, de metodele
de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, în opinia
evaluatorului, valoarea de piață a elementelor de imobilizări evaluate(teren) este
de:
 Valoare de piață la 08.01.2018 (lei) Valoare de piață la 08.01.2018 (EUR)
TEREN 1.353.400 RON 292.000 EUR
TOTAL 1.353.400 RON 292.000 EUR

Cursul de schimb valutar la data evaluării a fost de: 4,6348 lei/EURO.