CURS NR.

CONTRACTUL DE ARENDARE

1. Introducere
Considerând arenda o varietate a contractului de locaţiune de lucruri,
noul Cod civil o reglementează sub toate aspectele care o particularizează,
în raport de celelalte varietăţi de locaţiune. Acolo unde reglementarea
particulară nu este suficientă, se vor aplica în completare normele dreptului
comun în materia locaţiunii.

2. Conţinut
2.1. Noţiune, reglementare, caractere juridice
2.1.1. Noţiune
Asemeni Codului civil de la 1864, nici noul Cod civil nu defineşte în
mod expres contractul de arendare. Având în vedere particularităţile din
reglementarea noului Cod civil putem defini contractul de arendare ca fiind
acel contract prin care o parte, numită arendator, transmite celeilalte părţi,
numită arendaş, exploatarea unor bunuri agricole, pe o durată determinată, în
schimbul unui preţ, numit arendă1.
2.1.2. Reglementare
Contractul de arendare este reglementat în Codul civil 2, Cartea a V- a
“Despre obligaţii”, Titlul IX “Diferite contracte speciale”, Capitolul V
“Contractul de locaţiune”, Secţiunea a 3-a “Reguli particulare în materia
arendării”, art. 1836 - 1850.
2.1.3. Caractere juridice
Contractul de arendare prezintă următoarele caractere juridice:
- este un contract sinalagmatic, întrucât dă naştere la obligaţii
reciproce între părţi, arendatorul se obligă să transmită folosinţa bunurilor
agricole pentru o durată determinată, iar arendaşul se obligă să plătească
arenda;
- este un contract esenţialmente cu titlu oneros, întrucât ambele
părţi urmăresc un interes patrimonial propriu. Dacă transmiterea folosinţei
1
Cu privire la alte definiţii ale contractului, a se vedea Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, Editura ACTAMI, Bucureşti, 1998, p. 234; Stanciu D. Carpenaru, Liviu Stanciulescu, Vasile
Nemes, Contracte civile şi comerciale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2009, p.152; Eugeniu Safta-Romano,
Contracte civile, Editura Graphix, Iaşi, 1995, p. 136.
2
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 511 din
24 iulie 2009, modificată prin Legea nr. 71/2011, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr.
409 din 10 iunie 2011, republicată, Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011, în
vigoare de la 1 octombrie 2011.
are loc cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare însă poate fi calificat
valabil ca împrumut de folosinţă3;
- este un contract comutativ, părţile cunoscând din momentul
încheierii contractului, existenţa şi întinderea prestaţiilor la care se obligă.
Chiar dacă recoltele obţinute depind de factori naturali, existând unele
riscuri de pierdere, contractul de arendare nu este un contract aleatoriu,
întrucât obligaţiile părţilor sunt determinate încă de la încheierea
contractului4;
- este un contract solemn. Reglementând condiţiile de formă,
art. 1838 Cod civil prevede în mod expres caracterul solemn al contractului
de arendare. Astfel, conform art. 1838 alin. (1): „Contractul de arendare
trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Se
observă că, spre deosebire de contractul de locaţiune care este un contract
consensual, contractul de arendare este un contract solemn, forma scrisă a
acestuia fiind cerută ad validitatem sub sancţiunea nulităţii absolute. Art.
1838 Cod civil, instituie în sarcina arendaşului obligaţia de a depune un
exemplar al contractului de arendă la consiliul local sau consiliile locale în
raza teritorială a căruia sau cărora se afla bunul, nerespectarea acestei
obligaţii atrăgând aplicarea de către instanţă a unei amenzi civile, pentru
fiecare zi de întârziere [art. 1838 alin. (2)]. Înregistrarea contractului de
arendare corespunde unei alte cerinţe de formă, derogatorie şi ea de la
principiul consensualismului, care este forma cerută pentru opozabilitatea
faţă de terţi. Conform art. 1838 alin. (5) Cod civil, toate cheltuielile legate
de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin
arendaşului.;
- este un contract cu executare succesivă întrucât obligaţiile
părţilor se execută în timp, pe durata arendării. Conform legii, părţile sunt
libere să stabilească durata arendării, fără limite legale iar în situaţia în care
această durată nu a fost determinată, contractul se considera încheiat pe
perioada necesară arendaşului, de regulă un an agricol (art. 1837);
- este un contract netranslativ de proprietate, deoarece prin
încheierea lui se transferă numai dreptul de folosinţă asupra unor bunuri
agricole pentru o durată determinată. Asemeni locatarului, arendaşul este un
simplu detentor precar, iar nu un posesor;
- este un contract intuitu personae, în ceea ce priveşte persoana
arendaşului. În acest sens, legea interzice în mod expres subarendarea totală
sau parţială, nerespectarea interdicţiei fiind sancţionată cu nulitatea absolută
3
Francisc Deak, op.cit., p. 235.
4
L. Lefterache, C.M. Crăciunescu, Legea arendării nr. 16/1994, Comentată și adnotată, Editura All Beck,
Bucureşti, 2000, p. 14.
[art. 1847 alin. (2)]. Consecinţa caracterului intuitu personae al contractului
de arendare este aceea că decesul arendaşului persoană fizică sau dizolvarea
persoanei juridice are ca efect încetarea contractului de arendare;
- contractele de arendare, încheiate în formă autentică precum
şi cele înregistrate la consiliul local constituie titlu executoriu pentru plata
arendei la termenele şi în modalităţile stabilite de părţi la încheierea
contractului (art. 1845). Este o prevedere cu caracter de noutate în raport de
reglementările anterioare ce uşurează executarea silită în cazul neplăţii
arendei.

3. Părţile şi obiectul contractului de arendare

3.1. Părţile contractante
Părţile contractului de arendare sunt arendatorul şi arendaşul
(persoane fizice sau juridice). Poate fi arendator proprietarul, uzufructuarul
sau orice alt deţinător legal de bunuri agricole, precum superficiarul5. Dacă
uzufructuarul poate fi arendator, titularul dreptului de uz nu poate avea
aceasta calitate, dat fiind caracterul strict personal al acestui drept6.
Arendaşul nu poate fi arendator căci dispoziţiile art. 1847 Cod civil
interzic, sub sancţiunea nulităţii absolute, subarendarea bunurilor agricole
arendate, fiind interzise, totodată şi oficiile de arendaşi7.
Legea permite însă cesiunea arendării. În acest sens, conform art.
1846 Cod civil, arendaşul poate ceda contractul de arendare unor categorii
de persoane determinate de legiuitor, şi anume soțului care participă efectiv
la exploatarea bunului ce face obiectul contractului, şi descendenţilor care au
împlinit vârsta majoratului, dar numai cu acordul scris al arendatorului.
În ceea ce priveşte capacitatea părţilor, raportat la dispoziţiile art.
1784 Cod civil, în situația în care contractul de arendare se încheie pe o
perioadă mai mare de 5 ani, întrucât se încheie un act de dispoziţie, atât
arendatorul cât şi arendaşul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Persoanele care, potrivit legii, nu pot încheia decât acte de administrare, vor
putea astfel încheia doar contracte de arendare a căror durată nu va depăşi 5
ani [art. 1784 alin. (3)].

3.2. Obiectul contractului de arendare

5
Gheorghe Beleiu, Contractul de arendare(II), în revista Dreptul nr. 6/1995, p. 25.
6
Pentru noţiunea şi caracterele dreptului de uz, a se vedea, Bujorel Florea, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2000, p. 205.
7
Nu se permite intermedierea în materie de arendare.
 Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arendare are un obiect
dublu: bunurile agricole arendate şi preţul (arenda).
Bunurile ce pot fi arendate sunt menţionate de legiuitor în cuprinsul
art. 1836 Cod civil.
În sinteză, pot constitui obiect al contractului de arendare terenurile
cu destinaţie agricolă precum şi bunurile destinate exploatării agricole. Este
vorba de bunuri mobile sau imobile destinate exploatării agricole. Această
reglementare determină particularitatea contractului de arendare evitându-se
confuzia cu bunurile ce fac obiectul altor contracte de locaţiune.
Bunurile ce fac obiectul contractului de arendare trebuie să
îndeplinească următoarele condiţii:
- să existe în momentul încheierii contractului;
- să fie determinate individual sau generic;
- să fie licite şi posibile;
- să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia
uzufructuarului sau deţinătorului legal;
- să fie în circuitul civil, conform art. 12298.
În schimbul folosinţei bunurilor agricole arendaşul plăteşte un preţ
numit arendă. Conform legii arenda poate fi stabilită fie în bani fie în fructe 9.
Părţile sunt libere să stabilească modalităţile de plată a arendei precum şi
elementele de determinare a mărimii acesteia. Cât priveşte plata arendei,
aceasta se face la termenele şi locul stabilite în contract, ţinându-se cont de
felul produselor şi specificul obţinerii lor. Dacă părţile nu dispun în contract
asupra locului plăţii, se aplică dreptul comun (art.1494).
Având în vedere natura juridică a contractului de arendare şi scopul
urmărit de părţi, arenda trebuie să fie reală10 și serioasă, în sensul de a nu fi
disproporţionată în raport cu obiectul contractului şi cu obligaţiile asumate
de către părţi11.

4. Efectele contractului de arendare

4.1. Obligaţiile arendatorului
8
L. Lefterache, C.M. Crăciunescu, op.cit., p. 5-6.
9
Vechiul Cod civil reglementă cele două modalităţi de plată a arendei, în natură şi în bani, la care Legea nr.
16/1994 a mai adăugat una: arenda în natură şi în bani.
10
Este vorba despre preţul sincer.
11
În sistemul Legii arendării nr. 16/1994, stabilirea cuantumului arendei pentru fiecare categorie de
folosinţă a terenului se putea face în funcţie de : suprafaţă, potenţialul de producţie, structura parcelară,
relieful şi gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de
depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătăţiri funciare sau alte
dotări (art. 14).
 Regulile particulare prevăzute în materia contractului de arendare nu
vizează obligaţiile arendatorului în privinţa cărora vom face apel la regulile
cu caracter general din materia contractului de locaţiune.
În consecinţă, arendatorul are următoarele obligaţii:
a) obligaţia de predare a bunurilor arendate. una din principalele
obligaţii ale arendatorului este aceea de a preda bunurile arendate la
termenul şi locul convenit de părţi în contract. Arendatorul trebuie să predea
bunurile agricole conform contractului, în starea corespunzătoare exploatării
agricole. După predare, arendatorul are obligaţia de a menţine bunurile
arendate în stare corespunzătoare de folosinţă pe toata durata contractului. În
acest sens, el este obligat să efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea
stării de folosinţă corespunzătoare, pe toată perioada derulării contractului,
ţinând cont de natura bunului sau de cea conferită prin voinţa părţilor;
b) obligaţia de garanţie contra evicţiunii totale sau parţiale
provenind din propria faptă sau de la terţi şi pentru viciile ascunse ale
bunurilor arendate. În sarcina arendatorului se află şi obligaţia de garanţie
care vizează folosinţa liniştită şi utilă a bunului dat în arendă12;
c) obligaţia respectării dreptului de preempţiune al arendaşului. În
materia arendării, Codul civil recunoaşte în mod expres şi echivoc
arendaşului un drept de preempţiune. Astfel, art. 1849 stabileşte că:
„Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate,
care se exercită potrivit art. 1730-1739”. Din acest text rezultă că, pe de o
parte, legea instituie un drept de preempţiune în favoarea arendaşului, iar pe
de altă parte, sub aspect procedural, pentru utilizarea efectivă a dreptului
astfel creat, trimite la normele privind exercitarea dreptului de preempţiune
în materia vânzării, care sunt aplicabile în mod corespunzător. Prin urmare,
arendaşul beneficiază astfel de un drept de preempţiune la vânzarea
bunurilor agricole ce fac obiectul contractului de arendare13. De aceea,
reţinem şi obligaţia arendatorului de a respecta dreptul de preempţiune al
arendaşului ca o obligaţie corelativă dreptului real instituit de lege în
favoarea acestuia din urmă.

4.2. Obligaţiile arendaşului

12
Legea nr. 16/1994 se referea exclusiv la garanţia împotriva evicţiunii (art. 8), normele sale fiind
completate cu dispoziţiile din dreptul comun privind obligaţia de garanţie contra viciilor ascunse ale
lucrului.
13
Şi Legea arendării nr. 16/1994 instituia un drept de preempţiune al arendaşului în cazul vânzării
terenurilor agricole extravilane pe care acesta le primise în arendă. În acest sens, a se vedea, Adina Foltiş,
Dreptul de preempţiune, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 184-187.
 Coroborând regulile particulare din materia arendării cu prevederile
generale din materia contractului de locaţiune, reţinem următoarele obligaţii
ce cad în sarcina arendaşului:
a) obligaţia de plată a arendei. Cea mai importantă obligaţie a
arendaşului este aceea de a plăti arenda la termenele, locul şi în modalităţile
stabilite prin contract. Arenda se plăteşte în bani sau în produse.
Atunci când plata se face în fructe, ţinând cont de faptul că acestea
sunt mărfuri perisabile, legea stabileşte că arendaşul trebuie să facă plata, la
data culegerii, iar arendatorul trebuie să facă recepţia fructelor culese de la
data notificării de către arendaş (art. 1844).
Dacă părţile nu au stabilit în contract locul plăţii, se vor aplica
regulile din dreptul comun14.
b) obligaţia de a lua în primire bunurile arendate. De regulă,
bunurile sunt predate arendaşului şi luate în primire de acesta pe baza unui
inventar care să ateste starea în care bunurile se aflau la momentul încheierii
contractului. În absenţa inventarului, se prezumă că bunurile au fost primite
în bună stare. Este vorba de o prezumţie relativă (iuris tantum) care poate fi
combătută prin proba contrarie15.
c) obligaţia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar şi
potrivit destinaţiei lor. Arendaşul este obligat să folosească bunurile arendate
cu grija şi priceperea pe care le-ar fi depus însuşi proprietarul acestora,
urmărind menţinerea potenţialului productiv şi efectuarea lucrărilor necesare
în acest scop. În acest sens, arendaşul va răspunde pentru culpa levis in
abstracto, după tipul omului prudent şi vigilent16.
Cu toate că legea nu cuprinde o dispoziţie expresă pentru arendaş
privind obligaţia de a nu schimba categoria de folosinţă a terenului, aceasta
rezultă în mod implicit din dispoz. art. 1839 Cod civil, conform cărora,
arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu
acordul prealabil şi scris al proprietarului.
d) obligaţia asigurării bunurilor arendate. O regăsim înscrisă în
dispoz. art. 1840 Cod civil conform cărora, arendaşul are obligaţia de a
încheia contract de asigurare pentru bunurile ce formează obiectul
contractului de arendare. În lipsa asigurării arendaşul va răspunde faţă de
arendator pentru prejudiciul astfel cauzat.
e) obligaţia de a apăra bunul arendat împotriva uzurpărilor, în
condiţiile dreptului comun (contractul de locaţiune). Asemeni oricărui
14
Conform dispoz. art. 1494 din noul Cod civil.
15
Francis Deak, op.cit., p.247.
16
In reglementarea anterioară, în cazul nerespectării acestor obligaţii de către arendaş, arendatorul avea
dreptul de a cere repunerea bunurilor arendate în situaţia anterioară sau rezilierea contractului cu daune-
interese (art. 24 alin. (2) din Legea nr. 16/1994 si art. 1455 alin. (1) din Codul civil.
locatar, arendaşul va trebui să înştiinţeze pe locator atunci când bunul este
uzurpat de un terţ. În caz contrar el va fi răspunzător pentru daunele suferite
de arendator.
f) obligaţia de restituire. La încetarea contractului, indiferent de
cauza acesteia, arendaşul este obligat să restituie bunurile arendate în starea
în care le-a primit, conform inventarului făcut la predare. În caz de refuz,
arendatorul poate cere restituirea bunurilor fie prin promovarea unei acţiuni
în revendicare (care poate fi folosită numai dacă arendatorul este şi
proprietarul bunurilor arendate), fie prin promovarea unei acţiuni personale
ex contractu.
g) obligaţia de plată a cheltuielilor. Conform legii, toate cheltuielile
ocazionate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de
arendare, sunt în sarcina arendaşului.

5. Riscul în materia contractului de arendare

Părţile contractante au posibilitatea de a insera în contractul de
arendare unele clauze referitoare la suportarea riscului. În lipsa acestora sau
în cazul insuficienţei lor, problema suportării riscului se va rezolva după
regulile consacrate în dispoziţiile Codului civil.
În acest sens, reţinem următoarele situaţii:
- riscul pieirii fortuite, în tot sau în parte, a bunurilor agricole
arendate, este suportat de arendator, în calitatea sa de proprietar, potrivit
regulii res perit domino (art. 558). În astfel de situaţie, arendaşul va trebui să
facă dovada că pieirea s-a produs fără culpa sa (dintr-o cauza străină, precum
forţa majoră sau cazul fortuit). Dacă arendatorul nu este şi proprietarul
bunurilor (ex. uzufructuarul), riscul pieirii bunului va fi suportat de acesta,
„...corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului”17. În situaţia în
care a fost pus în întârziere, chiar dacă pieirea bunului a fost fortuită, riscul
va fi suportat de arendaş deoarece este debitor al obligaţiei de restituire a
bunurilor arendate18;
- pentru situaţia în care arenda s-a stabilit în bani, iar pe durata
arendării are loc pieirea fortuită a întregii recolte sau a cel puţin jumătate din
aceasta, arendaşul poate să ceară reducerea proporţională a arendei stabilite
prin contract [art. 1841 alin. (1)]. În situaţia în care contractul de arendare s-
a încheiat pe mai mulţi ani, reducerea arendei se va putea face la încetarea
contractului, printr-o compensare luându-se în calcul recolta strânsă în
17
Francisc Deak, op.cit., p.243.
18
Punerea în întârziere strămută riscul pe capul debitorului [art. 1047 alin. (2) Codul civil de la 1864].
Conform art. 1844 din Noul Cod civil, atunci când arenda se plăteşte în fructe, arendaşul este de drept în
întârziere pentru predarea lor la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de
la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.
perioada derulării contractului [art. 1841 alin. (2)]. Prin excepţie, arendaşul
nu poate obţine reducerea proporţională a rentei dacă pieirea fortuită a
recoltei s-a produs după ce aceasta a fost culeasă şi nici în situaţia în care a
cunoscut paguba la momentul încheierii contractului de arendare (art. 1842);
- pentru situaţia în care arenda a fost stabilită sub forma unei
cote-părţi din fructe (arenda procentuală) pierderea fortuită a recoltei se
suportă proporţional de ambele părţi, conform dispoz. art. 1843 alin. (1)
Cod civil. Lucrurile stau diferit în cazul în care fructele pier după ce au fost
culese, când riscul este suportat de partea care a întârziat cu predarea lor [art.
1843 alin. (2)].

6. Încetarea contractului de arendare

Pe lângă cauzele generale de încetare a locaţiunii aplicabile şi în
materia contractului de arendare, articolul 1850 Cod civil prevede o serie de
situaţii speciale de încetare a contractului de arendare precum: decesul,
incapacitatea sau falimentul arendaşului. Aceste dispoziţii consacră
caracterul intuitu personae al contractului de arendare spre deosebire de
locaţiune, care nu prezintă această caracteristică.

Şi în cazul contractului de arendare, expirarea termenului atrage

încetarea contractului. Cu referire specială la contractul de arendare, dispoz.
art. 1848 Cod civil prevăd că în cazul în care nici una dintre părţile
contractante nu i-a comunicat celeilalte, în scris, în termenele stipulate de
lege, refuzul de a mai continua raporturile contractuale, contractul de
arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeași durată.
Reînnoirea arendării înseamnă un nou contract de arendare, aceasta
presupunând îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate reglementate de art.
1179 C.civ., la momentul reînnoirii.