Sunteți pe pagina 1din 68

UNIVERSITATEA CREŞTINĂ ‘DIMITRIE CANTEMIR’

FACULTATEA DE RELAŢII ECONOMICE INTERNAŢIONALE

ANALIZA PIEŢEI IN DOMENIUL


IMOBILIAR

Coordonator stiinşific:
Lect.univ. CRĂCIUN CRISTIAN
Absolvent:
Bucnaru Ovidiu

Orasul: Bucuresti
Anul: 2011

CUPRINS:

CAP. 1. PIAŢA IMOBILIARĂ


-1.1 CE ESTE PIAŢA IMOBILIARĂ(REAL ESTATE)?
-1.2 ECONOMIA PIEŢEI IMOBILIARE
-1.3 PIAŢA IMOBILIARĂ INTERNATIONALĂ

1
CAP. 2. PARTICULARITAŢI ALE PIEŢEI IMOBILIARE
-2.1 PIAŢA IMOBILIARĂ IN CONTEXTUL TRANZIŢIEI DE LA ECONOMIA DE
COMANDA LA ECONOMIA DE PIAŢA
-2.2 EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN UNELE TĂRI EUROPENE
-2.3 TRENDUL PREŢURILOR
-2.4 INVESTIŢIILE ÎN DOMENIUL IMOBILIAR: PERSPECTIVE
CAP. 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE
-3.1 SITUAŢIA ECONOMICĂ
-3.2 PIAŢA DE BIROURI
-3.3 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE
-3.4 PIAŢA INDUSTRIALĂ
-3.5 PIAŢA TERENURILOR
-3.6 PIAŢA REZIDENŢIALĂ
-3.7 PIAŢA DE INVESTIŢII IMOBILIARE
-3.8 PIAŢA HOTELIERĂ
CAP. 4 PIAŢA IMOBILIARĂ IN PLINĂ CRIZĂ MONDIALĂ
-4.1 SITUAŢIA ECONOMICĂ
-4.2 PIAŢA DE BIROURI
-4.3 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE
-4.4 PIAŢA INDUSTRIALĂ
-4.5 PIAŢA TERENURILOR
-4.6 PIAŢA DE INVESTIŢII IMOBILIARE
-4.7 EVALUARI
-4.8 PIAŢA REZIDENTIALĂ
-4.9 MONITORIZAREA CONSTRUCŢIILOR
-4.10 PIAŢA HOTELIERĂ
-4.11 INVESTIȚII IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA – ASPECTE FISCALE
-4.12 SCHIMBĂRI ÎN PROCEDURA AUTORIZĂRII LUCRĂRILOR DE CONSTRUCȚII
CAP. 5 INDICELE IMOBILIAR 2011. PREŢURI SI EVOLUŢII
BIBLIOGRAFIE
ANEXĂ: TERMENI FRECVENŢII PE PIAŢA IMOBILIARĂ

CAP. 1. PIAŢA IMOBILIARĂ

1.1 CE ESTE PIAŢA IMOBILIARĂ (REAL ESTATE)?

Real estate este un termen legal (în unele tari, cum ar fi Marea Britanie, Canada, Australia, SUA şi
Bahamas), care cuprinde terenul, împreună cu îmbunătăţiri la terenuri, cum ar fi clădiri, garduri, fântâni şi alte
îmbunătăţiri care sunt fixate în locaţia/imobile respective. Legea imobiliară este corpul de reglementări şi
coduri legale care se referă la astfel de probleme sub o anumită jurisdicţie şi includ lucruri cum ar fi tranzacţii
comerciale şi rezidenţiale a proprietăţilor imobiliare. Termenul de imobiliar este adesea considerat sinonim cu
proprietăţi imobiliare, în contrast cu bunurile personale (numit uneori proprietate personală în conformitate cu
legea proprietăţii personale).

2
Cu toate acestea, în unele situaţii termenul de "imobiliare" se referă la terenuri, spre deosebire de
"bunuri imobiliare", referindu-se la dreptul de proprietate asupra terenurilor şi accesoriilor, inclusiv de orice
caracter permanent, cum ar fi structuri, copaci, minerale, beneficiile, precum şi drepturile inerente acestora.
Proprietatile imobiliare sunt de obicei considerate a fi bunuri imobiliare. Termeni imobiliare şi bunuri
imobiliare sunt utilizate în principal în dreptul comun.

Conţinutul:

* 1 Etimologie
* 2 Sectorul de afaceri

1.Etimologie

În dreptul, cuvântul înseamnă real cu privire la un lucru (res / REI, lucru, de la tambur O.Fr., de la
realis LL "reale", din latină. Res, "materia, lucru"), spre deosebire de o persoană. Astfel, în linii mari legea
distinge între "real" de proprietate (teren şi nimic aplicat pe el) şi "personal" de proprietate (orice altceva, de
exemplu, îmbrăcăminte, mobilier, bani). Diferenţa conceptuală a fost între proprietăţi imobiliare, care ar
transfera titlul împreună cu pământul, şi bunurile mobile, pe care o persoană ar păstra titlul. Cea mai veche
utilizare a termenului "Real Estate", care a fost păstrat în înregistrările istorice a fost în anul 1666. Această
utilizarea de "real" reflectă, de asemenea, preferinţa antice si feudale pentru terenuri, şi de proprietate (şi
proprietari) cu privire la aceasta.

Unii oameni au susţinut că acest cuvânt real în acest sens este descendent (cum ar fi Royal in franceză
şi Real in spaniolă) de la cuvântul latin pentru "rege". În sistemul feudal (care a lăsat multe urme în dreptul
comun), regele era proprietarul tuturor terenurilor, şi toţi cei care au ocupat terenul plăteau chiria catre el
direct sau indirect (prin Lords, care la rândul său ii plătea regelui), în numerar, bunuri sau servicii (inclusiv
serviciul militar). Proprietate fiscale, plătite catre stat, poate fi văzută ca o relicvă a acestui sistem, cum este
simplu taxa de termen. Cu toate acestea, această derivare de real este o concepţie greşită.

2.Sectorul de afaceri

Odată cu dezvoltarea proprietăţii private, piata imobiliare a devenit un domeniu major de activiate,
denumit în mod obişnuit proprietăţi imobiliare comerciale. Achiziţionarea unui bun imobiliar necesită o
investiţie semnificativă, şi fiecare parcelă de teren are caracteristici unice, astfel încât industria imobiliara a
evoluat în mai multe domenii distincte. Specialiştii sunt adesea chemaţi să evalueze imobiliare şi facilita
tranzacţiile. Unele tipuri de afacerile imobiliare includ:

1)Evaluare: Servicii profesionale de evaluare


2)Brokeraj: Un mediator care percepe o taxă pentru a facilita o tranzacţie imobiliară între cele două părţi.
3)De dezvoltare: Îmbunătăţirea terenurilor de utilizare prin adăugarea sau înlocuirea clădirilor
4)Net leasing (in piata imobiliara, un contract de net leasing impune chiriaşului să plătească, în plus faţă de
chirie, unele sau toate cheltuielile legate de proprietate care în mod normal ar fi plătit de către proprietar
(cunoscut sub numele de "proprietar" sau "locator"). Acestea includ cheltuieli, cum ar fi impozitele pe bunuri
imobiliare, de asigurare, întreţinere, reparaţii, utilităţi şi alte elemente.
5)De gestionare a bunurilor: Gestionarea unei proprietati pentru proprietarul acestuia
6)De marketing: Gestionarea partii de vânzare a unei afaceri de proprietate
7)Investiţiile imobiliare: Gestionarea de investiţii de imobiliare
8)Servicii de relocare: Relocarea oamenilor sau afacerilor in o altă ţară

În cadrul fiecărui domeniu, o afacere se pot specializa într-un anumit tip de imobiliare, cum ar fi
proprietăţi rezidenţiale, comerciale, sau industriale. În plus, aproape toate companiile de construcţii au în mod
eficient o conexiune cu piata imobiliara.

3
1.2 ECONOMIA PIEŢEI IMOBILIARE

Este aplicarea tehnicilor economice pentru pieţele imobiliare. Ea încearcă să descrie, să explice şi să
prezică modele de preţuri, de aprovizionare şi cerere. Domeniile strâns legate de economia de locuinţe este
mai restrânsă în sfera de aplicare, concentrându-se pe pieţele imobiliare rezidentiale la fel ca şi cercetarea
tendinţelor imobiliare concentredu-se pe afaceri şi schimbările structurale cu impact asupra industriei. Ambele
se bazează pe analiza echilibrului parţial (cerere şi oferta), economie urbană, amenajarea teritoriului, de
cercetare extinsa, sondaje şi finanţe

Conţinut:
* 1 Privire de ansamblu asupra pieţelor imobiliare
* 2 Cererea pentru locuinţe
* 3 Oferta de locuinţe
* 4 Mecanism de ajustare
* 5 Finanţarea pieţei imobiliare
O 5.1 Asociaţiilor de economii şi împrumut
O 5.2 Băncile comerciale
O 5.3 Băncile de economii
O 5.4 Ipoteca bancara şi brokerul de credit
O 5.5 Societati de asigurare
O 5.6 Uniuni de credit
O 5.7 Sprijin guvernamental
O 5.8 Real estate investment trust
O 5.9 Alte Surse

1.Privire de ansamblu asupra pieţelor imobiliare

Principalii participanti de pe pieţele imobiliare sunt:


1.Proprietar / Utilizator - Aceşti oameni sunt atât proprietarii, precum şi chiriaşi. Ei achizitionaeaza imobile
sau proprietati comerciale ca o investiţie şi, de asemenea, să locuiasca sau să o utilizeze ca o afacere.
2. Proprietar - Aceşti oameni sunt investitori. Ei nu consumă bunul imobiliar care le achiziţionează. De
obicei, ei inchiriaza proprietatea altcuiva.
3.Clientul/Locator - Aceşti oameni sunt doar consumatori de bunuri imobiliare.
4.Dezvoltatorii - Aceste persoane pregăteasc terenul pentru constructii care determină un produs nou
pentru piata.
5.Facilitatorii - Aceasta include banci, brokeri imobiliari, avocaţi, şi altele care să faciliteze cumpărarea şi
vânzarea de bunuri imobiliare.

Proprietar si chiriasul(locator) cuprind cererea si oferta de pe piaţă, în timp ce dezvoltatorii cuprind


partea de aprovizionare. În scopul de a aplica furnizarea şi de a analiză cererea pe pieţele imobiliare o serie de
modificări trebuies facute pe ipoteze si proceduri la nivelul indicilor macroeconomici. În special,
caracteristicile unice ale pietei imobiliare trebuie să fie acomodate. Aceste caracteristici includ:

* Durabilitate – bunul imobiliar este durabil. O clădire poate dura decenii sau chiar secole, şi terenul de
sub ea este practic indestructibil. Din acest motiv, pieţele imobiliare sunt modelate ca un stoc / flux de piaţă.
Aproximativ 98% din aprovizionarea constă din stocul de locuinte existent, în timp ce aproximativ 2% se
compune din fluxul de noi proiecte in dezvoltare. Stocul de aprovizionare imobiliare, în orice perioadă este
determinată de stocul existent în perioada precedentă, rata de deteriorare a stocului existent, rata de renovare a
stocului existent, şi fluxul de proiecte noi în perioada curentă. Efectul de ajustare a pietei imobiliare are
tendinţa de a fi atenuat prin stocul relativ mare de cladiri existente.
* Eterogene - Fiecare parte din bunul imobiliar este unic, în ceea ce priveşte amplasarea sa, din punct de
vedere al clădirii şi în ceea ce priveşte finanţarea acestuia. Acest lucru face dificila stabilirea preţurilor, cresc
costurile de căutare, creează o asimetrie de informaţii, etc. Pentru a rezolva această problemă, economişti (ca
John Fraser Muth (1960)) definesc oferta ca termeni de unităţi de servicii, asta inseamna ca, orice unitate

4
fizică poate fi deconstruita în serviciile pe care le furnizează.(Marcur Olsen (1969)) descrie aceste unităţi de
servicii de locuinţe ca o construcţie teoretică neobservabila. Fondul locativ se depreciază ceea ce face calitativ
diferite locatii intr-o clădire nouă. Procesul de echilibrare a pieţei operează în mai multe nivele de calitate. În
plus, piaţa imobiliară este de obicei împărţit în segmente rezidentiale, comerciale, si industriale. Acesta poate
fi, de asemenea, împărţite în subcategorii cum ar fi zone de agrement, generatoare de venit, zone istorice /
protejate, etc.
* Costuri ridicate de tranzactionare - Cumpararea si / sau mutarea într-o casă costă mult mai mult decât
cele mai multe tipuri de tranzacţii. Aceste costuri includ costurile de căutare, taxele imobiliare, costuri de
miscare/transport, taxele legale, taxele pentru transferuri de terenuri, taxele de înregistrare şi fapta. Costurile
de tranzacţie pentru vânzător variaza de obicei între 1.5-6% din preţul de achiziţie. În unele ţări din Europa
Continentala, costurile de tranzacţie, atât pentru cumpărător şi vânzător pot varia între 15 - 20%.
* Întârzieri lungi de timp - Procesul de ajustare a pieţei este supusă unor întârzieri din cauza duratei de
timp pentru a finanţa, a proiecta, de a construi noi imobile, şi, de asemenea, ca urmare a ratei relativ lente de
schimbare a cererii. Din cauza acestor intarzieri există un potenţial mare pentru un dezechilibru pe termen
scurt. Mecanismele de ajustare tind să fie mai lente, în comparaţie cu pieţele unde exista un flux mai mare de
tranzactii.
* Ambele o investiţie bună şi un consum bun – Bunurile imobiliare pot fi achiziţionate cu speranţa de a
atinge un profit (o investitie buna), sau cu intenţia de a o utiliza (un consum bun), sau ambele. Aceste funcţii
pot fi separate (cu participanţii de pe piaţă concentrându-se pe una sau altă funcţie) sau pot fi combinate (în
cazul în care persoana care locuieste intr-o casa pe care o deţine). Această natură duală a bunului înseamnă că
nu este neobişnuit pentru oameni pentru a supra-investi în proprietari imobiliare, asta inseamna ca, să
investească mai mulţi bani într-un activ decât este valoarea lui pe piaţa liberă.
* Imobilitate – Bunurile imobiliare nu pot fi mutate (cu excepţia locuinţelor mobile, dar terenul de sub ele
este încă imobil). Consumatorii vin la bun, nu bunul la consumator. Din acest motiv, nu poate exista nici piata
propiu-zisa. Aceasta fixitatea spaţiale înseamnă că ajustarea trebuie să apară pe piaţă de către persoanele care
se deplasează la unităţile locative, fata de circulaţia mărfurilor unde produsul ajunge direct la consumator. De
exemplu, dacă se schimba gustul şi mai multe persoane cauta case in suburbii, persoanele trebuie să găsească
o locuinţă în suburbii, deoarece este imposibil de a aduce casa lor existente in suburbie (chiar si un proprietar
de casa mobilă, care ar putea sa se mute, tot trebuie sa gaseasca un teren gol).

2.Cererea pentru locuinţe

Principalii factori determinanţi a cererii pentru locuinte sunt demografice. Cu toate acestea, alţi factori
precum veniturile, preţul de locuinţe, costurile şi disponibilitatea de credit, preferinţele consumatorilor,
preferinţele investitorilor, şi preţul toate joc un rol important.

Variabilele demografice de bază sunt mărimea populaţiei şi creşterea populaţiei: mai mulţi oameni în
economie, mai mare cererea de locuinţe. Dar aceasta este o simplificare. Este necesar să se ia în considerare
dimensiunea in familie, vârstă membrilor familiei, numărul de copii, migraţia netă (imigraţia minus
emigrare), membri non-familie, numărul gospodăriilor detinute de doua familii, ratele de deces, ratele de
divorţ, şi căsătoriile. Pe segmentul rezidential, unitatea elementară de analiză nu este individul asa cum este in
modele de echilibru parţial standard. Mai degrabă, sunt familii cu cereri de locuinţe: de obicei o familie pe
locuinta. Mărimea şi compoziţia demografică a locuintelor este variabilă şi nu în întregime exogena. Este
endogena pe piaţa imobiliară, în sensul că, în calitate de creştere a preţurilor serviciilor pe locuinte, mărimea
locuintelor, de asemenea, vor avea tendinţa să crească.

Venitul este, de asemenea, un factor important. Dacă elasticitatea venituri permanente se măsoară,
rezultatele sunt un pic mai mari (Kain şi Quigley 1975) deoarece impozitul pe profit tranzitoriu variază de la
an la an şi între persoanele fizice veniturile pozitive tranzitorii vor tinde să anuleze veniturilor negative
tranzitorii. Mulţi economişti prefera utilizarea veniturilor permanente, mai degrabă decât venitul anual din
cauza costului ridicat privind achiziţionarea de imobile. Pentru multe persoane, locuinta va fi elementul cel
mai costisitoare ce-l vor cumpara vreodata.

Preţul locuinţelor este de asemenea un factor important.

5
3.Oferta de locuinţe

Constructiile de locuinte este realizata cu ajutorul terenurilor, forţei de muncă, şi factori diferite, cum
ar fi energie electrică şi materiale de constructii. Cantitatea de noi locuinte este determinata de costul acestor
factori, preţul pe stocul existent de case, precum şi tehnologia de producţie. Pentru o locuinţă tipică într-o
zona din extremitatea Bucurestiului, costurile aproximative procentuale poate fi impartite după cum urmează:
costurile de achiziţie de 10%, îmbunătăţirea site-ul costă 11%, costurile forţei de muncă 26%, costurile
materialelor de 31%, costurile de finanţare de 3%, costurile administrative cu 15% , precum şi costurile de
comercializare de 4%. Locuinţe multiple rezidenţiale pot fi: costurile de achiziţie 7%, îmbunătăţirea site-ului
costurile de 8%, costurile forţei de muncă 27%, costurile materialelor de 33%, costurile de finanţare de 4%,
17% costurile administrative, precum şi costurile de introducere pe piaţă de 5%. Cerinţele de
recompartimentare pot creştere costurile de dezvoltare cu până la 3% în funcţie de competenţă. Totuşi, aceste
subdiviziuni creştc de obicei valoarea de piaţă a clădirilor.
Elasticitatea preţurilor de furnizare pe termen lung este destul de ridicat. George Fallis estimează ca
8.2 (Fallis, G. 1985), dar în aprovizionare pe termen scurt tinde să fie foarte inelastică. Oferta de preţ depinde
de elasticitate a restricţiilor de substituţie şi de aprovizionare. Nu există substituibilitate semnificativa atât
între teren şi materiale, precum şi între muncă şi materiale. În locaţii de mare valoare, clădiri cu mai multe
etaje din beton sunt de obicei construite pentru a reduce cantitatea de teren utilizat datorita pretului prea mare
al acestuia. Deoarece costurile forţei de muncă a crescut din 1950, noi materiale şi tehnici de capital intensive
au fost folosite pentru a reduce cantitatea de muncă relativ scumpa. Cu toate acestea, restricţii de
aprovizionare poate afecta în mod semnificativ substituibilitatea. In special lipsa cu aprovizionare de forţa de
muncă calificată, poate constrânge înlocuire din capital in muncă. Disponibilitatea terenurilor poate
constrânge, de asemenea, substituibilitatea dacă zona de interes este delimitată. Utilizarea terenurilor este
controlata, de certificatul de urbanism,care de asemenea, reduce substituibilitatea terenului.

4.Mecanism de ajustare

Mecanism de ajustare de bază este stoc / flux un model pentru a reflecta faptul că circa 98% a pieţei
sunt cladiri existente şi aproximativ 2% este fluxul de clădiri noi

5.Finanţarea pieţei imobiliare

Există moduri diferite de finantare: surse guvernamentale şi comerciale şi instituţii. O casa cumpărata
sau construita poate obţine ajutor financiar din partea asociaţiilor de economii şi împrumut, băncile
comerciale, băncile de economii, brokerii de credit ipotecar, societăţi de asigurări de viaţă, uniunile de credit,
agenţii guvernamentale, investitorii individuali, si constructori.

5.1.Asociaţii de economii şi împrumut

Scopul cel mai important al acestor instituţii este de a face împrumuturi ipotecare pe proprietăţi rezidenţiale.
Aceste organizaţii, care, de asemenea, sunt cunoscute ca asociaţii de economii, institutii şi asociaţiile de
credit, băncile cooperative (din New England), şi asociaţiile locuintelor (din Louisiana), sunt sursa principală
de asistenţă financiară pentru un segment mare de case americane.

5.2.Bănci comerciale

Datorită schimbărilor în legile şi politicile bancare, băncile comerciale sunt ce în ce mai active în finanţarea
locuintelor. Pentru a achiziţiona ipoteci pe bunuri imobile, aceste instituţii trebuie să urmeze două practici
principale:
1. În primul rând, unele dintre bănci menţine departamentele active şi bine organizate a căror funcţie
principală este de a concura în mod activ pentru creditele imobiliare. În zonele lipsite de instituţiile financiare
de credite ipotecare, aceste bănci deveni sursa pentru credite ipotecare rezidenţiale şi agricole
2. În al doilea rând, băncile dobândesc credite ipotecare prin simpla lor de cumpărare de la banci ipotecate
sau de la dealeri.

6
In plus, companiile de servicii tip dealer, care au fost iniţial folosite pentru a obţine credite auto pentru
creditorii permanenti cum ar fi băncile comerciale, a vrut să lărgească activitatea lor, dincolo de zona lor
locală. În ultimii ani, totuşi, aceste companii s-au concentrat pe dobândirea de credite pentru case mobile, atât
pentru băncile comerciale cat şi pentru asociaţiile de economii şi împrumut. Aproape toate acordurile
bancilor /companiilor de servicii conţin o poliţă de asigurare de credit, care protejează creditorul in cazul în
care consumatorul nu mai poate plati creditul.

5.3.Băncile de economii

Aceste instituţii financiare sunt depozitele guvernamentale de tip charter, în primul rând trebuie să accepte
depozitele de consum, şi dupa să facă împrumuturi ipotecare
.
5.4.Ipoteca bancara şi brokerul de credit

Ipoteca bancara este sistemul prin care se acorda împrumuturi ipotecare, vinderea lor altor investitori, servicii
de plăţi lunare, şi pot acţiona ca agenţi pentru a renunţe la fondurile pentru impozite şi asigurări.
Brokerul de credit prezinta practic casa cumpărătorului cu incercarile lor de a găsi cele mai bune împrumuturi
de la o varietate de surse de împrumut. Venitul lor vine de la creditor care acordă împrumutul, plus o taxă
suplimentară, X% din credit ipotecar.

5.5.Societăţile de asigurare

Companiile de asigurari de viata sunt o altă sursă de asistenţă financiară. Aceste companii împrumuta piata
imobiliara ca o formă de investiţii şi de a regla portofoliile lor din timp în timp pentru a reflecta schimbarea
condiţiilor economice. Persoanele fizice care doresc un împrumut de la o companie de asigurări poate trata
direct cu un operator local sau cu un broker care acţionează în calitate de corespondent de împrumut pentru
una sau mai multe societăţi de asigurare.

5.6.Uniunile de credit

Aceste instituţii financiare cooperante sunt organizate de oameni care împărtăşesc o legătură comună - de
exemplu, angajaţii unei companii, un sindicat, sau un grup religios. Unele uniuni de credit oferă împrumuturi,
în plus faţă de alte servicii financiare.

5.7.Sprijinul Guvernamental

În anumite condiţii şi limitări ale fondului Guvernul face împrumuturi indirecte pentru populatie cum ar fi
programul prima casa. Aceste credite sunt, în general, destinate tuturor persoanelor dar este limitat la o suma
(2009 – 58.000Euro). Astfel, statul garantează 80% din valoarea unor credite ipotecare luate de cetăţenii
români, valoarea maximă a creditului garantat de către stat fiind de 60.000 de euro.

5.8.Real Estate Investment Trust

Trustul de investitie imobiliare (REITs), care a început atunci când Actul REITs a intrat în vigoare la 1
ianuarie 1961. REITs, ca asociaţiilor de economii şi împrumut, se angajează să crediteze piata imobiliara şi
pot servi la economia piaţei imobiliare, deşi unele specializari au avut loc în activităţile lor. În SUA, REITs
plăteasc în general taxa mici sau chiar deloc, dar sunt supuse la o serie de cerinţe speciale prevăzute în
Internal Revenue Code(legea fiscala amarican), dintre unul dintre cerinţe este de a distribui anual cu cel puţin
90% din veniturile lor impozabile în sub formă de dividende către acţionari.

5.9.Alte surse

7
Investitorii individuali constituie o sursă destul de mare, dar oarecum în scădere de bani pentru creditele
ipotecare. Observatori cu experienţă susţin că acesti creditorii preferă obligaţii pe termen mai scurt şi
limitează, de obicei, creditele la mai puţin de două treimi din valoarea proprietăţii imobiliare. De asemenea,
constructorii accepta uneori doua ipoteci în partea de plată a preţului de construcţie a unei case în cazul în care
cumpărătorul este în imposibilitatea de a plati suma totală stabilita de creditul ipotecar care a fost oferit.

1.3 PIAŢA IMOBILIARĂ INTERNAŢIONALĂ

Termenul piata imobiliara internaţionala descrie un fenomen relativ nou, început în 1980 şi a ţine pasul
cu globalizarea. Termenul cuprinde piata imobiliară de dezvoltare, vânzări şi tranzacţiilor dincolo de graniţele
naţionale. Piata imobiliara internationala ar putea fi privita ca una dintre cele mai dinamice ramuri ale pietei
imobiliare, deşi aceasta este, prin definiţie, influenţată de fluctuantele valori de piaţă în diferitele sectoare
dintre ţări, cum pot fi dovedite de criza din 2008 a creditelor.

Piaţa imobiliară internaţională are 2 subdiviziuni:


I.Piaţa imobiliară comercială
II.Piaţa imobiliară rezidenţială
Câteva exemple de tranzacţii imobiliare internaţionale sunt:

* Un cetăţean dintr-o ţara achizitioneaza un bun imobiliar in alta ţara


* O corporaţie cu sediul intr-o ţară cumpara sau da inspre închiriere o cladire de birouri in altă ţară
* Un grup de corporaţii sau de investiţii dintr-o ţară construieşte un hotel în altă ţară

I. Piaţa imobiliară comercială

Cele mai multe tranzacţii imobiliare comerciale internaţionale va avea loc între corporaţii şi pot implica, să
conducă sau să fie o consecinţă juridica, urbanism, inginerie, finanţarea, şi lucrările de construcţie. Dintr-o
perspectivă a guvernului, atragerea investiţiilor străine în proiecte de dezvoltare imobiliare poate fi o
prioritate-cheie pentru creşterea veniturilor in ţară şi o strategie-cheie pentru creşterea disponibilităţii
infrastructurii naţionale şi facilităţi.

Unii dintre factorii care conduc la creşterea în sectorul imobiliar comercial internaţional sunt:

* Creştere post-război în dezvoltarea urbană şi a infrastructurii, atât în ţările dezvoltate cat si în cele in curs
de dezvoltare;
* Evoluţia afacerilor spre operaţiunile de afaceri multi-naţionale;
* Creşterea investiţiilor în practicile internaţionale, care să permită investitorilor să caute în afara ţărilor lor
investiţii peste media performantelor.

II. Piaţa imobiliară rezidentială

Cele mai multe tranzacţii imobiliare rezidenţiale internaţionale sunt generate de către persoane fizice prin
cumpărarea de loturi de teren sau unităţi construite (inclusiv case, apartamente,duplexuri). Aceste achiziţii
formeaza in cea mai mare parte a ceea ce este uneori menţionată ca vacanta / a doua locuinta sau a pieţei
hoteliere.

Unii dintre factorii care conduc la creşterea în sectorul rezidenţial imobiliar internaţional sunt:

* Creşterea turismului internaţional şi de călătorie;


* Generaţia Baby Boomer atingând vârsta de pensionare şi căutarea de mai multe opţiuni flexibile pentru
pensionare;
* Creşterea în informaţiile disponibile pe World Wide Web în ceea ce privesc ofertele imobiliare în ţări din
întreaga lume.

8
CAP. 2. PARTICULARITAŢI ALE PIEŢEI IMOBILIARE
2.1. PIAŢA IMOBILIARĂ IN CONTEXTUL TRANZIŢIEI DE LA ECONOMIA DE
COMANDA LA ECONOMIA DE PIAŢA

Obiectivul final al demersurilor de politică economică şi socială este satisfacerea la un nivel


corespunzător a cerinţelor societăţii moderne, a nevoilor de trai materiale şi spirituale. Un rol în acest sens îl
au serviciile, care satisfac o paletă largă de trebuinţe ale oamenilor , începând de la cele primare (transport,
apă, căldură, energie electrică, îngrijire a sănătăţii, etc.) şi până la cele de nivel superior legate de asigurarea
confortului , ridicarea nivelului de cultură, petrecerea agreabilă a timpului liber, etc.

9
Pe măsura progresului societăţii, inventarea de noi produse şi servicii, însoţită de marirea veniturilor şi
a timpului liber al populaţiei conduc la o creştere exponenţială a nevoilor şi a cererii de servicii.
În România se poate vorbi de existenţa unei pieţe imobiliare abia după perioada comunistă.
La începutul anilor `90 a fost promovata o politica generală de liberalizare rapidă a preţurilor, care a
determinat creşterea bruscă a costurilor locuinţelor. Ea nu a fost, însă însoţită de creşterea în acelaşi ritm a
salariilor, atrăgând în consecinţă scăderea puterii de cumpărare. S-a produs un dezechilibru între puterea de
cumpărare a populaţiei şi costul unei locuinţe. În continuare dezechilibrul s-a accentuat. Astăzi, după un
deceniu, situaţia reală a accesului la o locuinţa proprie dovedeşte că forţele pieţei nu au putut reacţiona în
condiţiile imensei disparităţi între cererea reală si ofertă.
Astfel, între anii 1990-1996 piaţa imobiliară este în formare, investitorii îşi asumă riscuri mari, dar şi
o rată de capitalizare ridicată. Din 1997 începe o etapă de dezvoltare a pieţei, în special piaţa birourilor când
se transformă structurile deja existente (proiectate iniţial cu o altă destinaţie) în centre de afaceri, deoarece, în
lipsa unor spaţii care să corespundă standardelor occidentale, companiile multinaţionale închiriază spaţii în
aceste clădiri.
Marile agenţii imobiliare oferă servicii din ce în ce mai diversificate şi destul de apropiate de
standardele occidentale. .La această dată, agenţiile imobiliare cu renume şi-au îmbogăţit gama de servicii
disponibile. În afară de clasicele deja intermedieri imobiliare (vânzări, cumpărări şi închirieri, schimburi,
concesionări, leasing pentru vile, apartamente, terenuri, spaţii comerciale, birouri sau depozite), firmele oferă
consultanţă privind evaluarea şi expertiza tehnică, privind investiţiile imobiliare şi amenajările interioare,
asistenţa procedurală, juridică şi notarială, obţinerea de aprobări şi autorizaţii, studii de fezabilitate sau de
piaţă.
În perioada 2000-2002 are loc o dublare a suprafeţelor existente , se echilibrează raportul calitate preţ,
iar marii investitori îşi fac apariţia pe această piaţă. Începând cu anul 2000 şi pînă în prezent Bucureştiul a
fost şi este cotat ca fiind cel mai scump oraş din estul Europei.
Majoritatea celor care doreau să închirieze, să cumpere sau să vândă un apartament sau o casă apelau
la o agenţie imobiliară. Pentru a-şi mări aria de activitate şi spaţiile publicitare acestea s-au orientat mai nou
către Internet, astfel încât cei care doreau să facă orice fel de tranzacţie imobiliară puteau renunţa la anunţurile
din rubricile de mică publicitate ale ziarelor. Paginile de web ale agenţiilor imobiliare reprezintă o variantă
virtuală a clasicelor instituţii de intermediere a tranzacţiilor cu case sau apartamente. Acestea sunt instrumente
de căutare ideale pentru cei care vor să-şi facă o idee despre mersul pieţei sau despre costuri. Agenţiile
imobiliare virtuale funcţionează pe acelaşi principiu al cererii şi ofertei.
În perioada 2003-2004 piaţa imobiliară este încă instabilă şi în proces de maturizare,anul 2003
reprezentând un punct de „cotitură” în evoluţia preţurior. Din acest motiv riscul investiţiilor în proprietăţi este
perceput ca fiind mai mare decât cel din ţările cu o economie dezvoltată, dar acest lucru face posibilă şi
obţinerea unor profituri mai mari.
Piaţa imobiliară din România oferă în această perioadă numeroase oportunităţi. Pentru a avea succes
pe această piaţă, un investitor trebuie să înţeleagă cum funcţionează o investiţie imobiliară, să fie bine
informat, să cunoască piaţa şi să îşi asume anumite riscuri. Principalele riscuri pe piaţă sunt legate de
posibilitatea scăderii cererii din cauza unei situaţii de declin economic, a schimbărilor în legislaţia taxelor şi
riscul politic.
Investiţiile pe piaţa imobiliară au în general o perioadă de recuperare lungă, comparativ cu plasamentele
de la bursă sau cu afacerile din comerţ. De asemenea, structura unei investiţii în proprietaţi este complexă şi
depinde în general de mai mulţi factori (elemente de construcţie, taxe, fluctuaţii ale pieţei, dobânzi etc.).
În 2004, conform INS, valoarea cifrei de afaceri realizată din tranzacţiile imobiliare operate pe piaţa
românească în primul semestru s-a situat la 8.597 miliarde lei; potenţialul pieţei imobiliare româneşti este
ridicat, existând loc de creştere.
În România se construiesc din ce în ce mai multe locuinţe. Cu toate acestea, potrivit datelor oficiale
comunicate de Institutul Naţional de Statistică (INS), necesarul de locuinţe continuă să fie mare. Majoritatea
locuinţelor terminate în 2004 au fost realizate din fonduri private. Numărul locuinţelor terminate la nivelul
întregii ţări a fost de 29.957, potrivit INS. Chiar dacă există mai multe locuinţe, numărul este insuficient
pentru a se întrevedea la orizont posibilitatea ieftinirii apartamentelor de bloc, construite înainte de ´89.
Terenurile continuă să fie un plasament sigur pe piaţa imobiliară, în special cele pe care urmează să se
dezvolte proiecte rezidenţiale. Dacă tranzacţiile cu terenuri agricole au creat anumite valuri în ultimul timp, pe
fondul creşterii interesului din partea unor grupuri, cele cu destinaţie rezidenţială au rămas pe acelaşi trend
crescător.

10
2.2. EVOLUTIA PIEŢEI IMOBILIARE IN UNELE ŢĂRI EUROPENE

În ultima vreme reprezentanţii mai multor instituţii financiare au afirmat că în ţările dezvoltate ale
Uniunii Europene preţurile proprietăţilor au crescut în mod exagerat. În perioada imediat următoare în ţări ca
Spania, Franţa şi Anglia se asteaptă să se simtă efectele supraevaluarii proprietăţilor imobiliare din ultima
vreme. Directorul Băncii Centrale Europene susţine că în multe ţări, care au trecut la moneda unică
europeană, a avut loc o inflaţie în domeniul proprietăţilor, inflaţie ce nu este însă corelată cu valoarea reală de
piaţă a proprietăţilor respective.
Dacă în ţările mai dezvoltate ale Uniunii Europene se pune problema unei eventuale scăderi a preţurilor
proprietăţilor, nu acelaşi lucru se poate afirma despre ceea ce se va întâmpla în centrul şi estul Europei.
Specialiştii estimează că piaţa de locuinţe rezidenţiale va creşte cel mai mult în ţările estice ale Uniunii
Europene, cele mai mari creşteri fiind aşteptate în Polonia, Cehia şi în marile oraşe din Turcia. Pe termen
mediu, creşteri similare se aşteaptă şi în România şi Bulgaria .
Pronosticurile specialiştilor imobiliari pentru anul 2007 sunt unele cât se poate de clare: cursul pieţei
imobiliare româneşti va reflecta situaţiile postaderare ale Cehiei, Poloniei şi Ungariei. Conform unui studiu
realizat de compania irlandeză Mivan, România este a doua piaţă ca potenţial de dezvoltare din Europa
Centrală şi de Est, primul loc fiind ocupat de Polonia, care a aderat la Uniunea Europeană în 2004. Aflată în
aşteptarea aderării, cu aproximativ un an mai devreme de data programată, în 2003, imobilele de pe segmentul
rezidenţial din Praga s-au scumpit cu 30 - 50%. La scurt timp după integrare, preţurile au scăzut cu
aproximativ 25%.
La fel ca şi în Cehia, vestea aderării a făcut preţurile să crească foarte mult şi în Polonia. Dar, o dată cu
integrarea, acestea au scăzut cu aproximativ 25%, scădere ce poate fi explicată şi de faptul că după aderare s-a
introdus o majorare a TVA-ului de la 7% la 22%. Acesta a fost motivul pentru care cererea pentru locuinţe atît
la vânzare, cât şi la închiriere a fost extrem de scăzută. Începând cu anul 2007, când Polonia ar putea reveni la
TVA-ul de 7%, aceasta situaţie s-ar putea reglementa.
Şi în Ungaria mitul integrării a avut acelaşi efect: preţurile locuinţelor au crescut foarte mult, dublându-se sau
chiar triplându-se în cele mai căutate zone ale Capitalei, până în luna mai 2004. După aderare, preţurile
apartamentelor vechi au îngheţat, iar acum se face remarcată o scădere accentuată, comparativ cu locuinţele
din noile imobile. Reşedinţele din zonele ultracentrale ale Capitalei Ungariei sunt ceva mai scumpe, însă cu
circa 10–20% mai mici comparativ cu cele cerute pentru locuinţele similare existente pe piaţa din Bucureşti.

Cel mai mare grup de servicii imobiliare din lume, CB Richard Ellis, a prezentat un raport privind
piaţa imobiliară europeană, conform căruia cifra de afaceri a acestui sector a crescut în 2006 cu 46% faţă de
anul precedent, până la 227 miliarde euro, informează NewsIn. Creşterea în 2005 a atins nivele similare, ceea
ce înseamnă că în ultimii doi ani piaţa imobiliară europeană aproape s-a dublat.
Cea mai accelerată creştere a fost înregistrată de Germania unde cifra de afaceri a crescut de la 20 miliarde
euro în 2005, până la 51 miliarde euro în 2006, ceea ce reprezintă o creştere de peste 150%. Alte state
europene ce şi-au dublat cifra de afaceri în cursul anului 2006 au fost Belgia, Finlanda, Danemarca şi
Luxemburg.
Europa centrală şi de est a cunoscut de asemenea o creştere substanţială a cifrei de afaceri a sectorului
imobiliar, de la 5,8 miliarde euro în 2005 până la 12,7 miliarde euro în 2006. Cea mai mare creştere a fost
realizată de piaţa rusească, însă şi de pieţele Bulgariei şi României, anticipând aderarea la Uniunea Europeană.
O altă tendinţă notabilă a fost creşterea nivelului de investiţii transfrontaliere. Acestea au crescut cu peste
70%, până la puţin peste 100 de miliarde euro, peste 48% din toate tranzacţiile implicând şi un cumpărător
strain.
"Tendinţele recente de pe piaţa imobiliară europeană sunt rezultatul a două tendinţe majore ale pieţelor
globale de capital", a declarat şeful diviziei de cercetare a CB Richard Ellis, Nick Axford. "Creşterea
populaţiei în vârsta din multe state dezvoltate a sporit nivelul economiilor, iar, în acelaşi timp, investitorii
recunosc că piaţa imobiliară beneficiază de caracteristici care sunt bine adaptate acestor tendinţe de
economisire", a adăugat acesta.
Pentru cei care au intenţionat în ultimii doi ani să investească în segmentul rezidenţial, volatilitatea
pieţei le-a dat bătăi de cap. În plus, multitudinea de speculaţii pe marginea efectelor aderării României la
Uniunea Europeană a creat panică în piaţă. Aceasta s-a tradus în principal în creşterea susţinută a preţurilor

11
apartamentelor vechi, cu toate că dezvoltătorii anunţau tot mai des ieşirea pe piaţă a unor noi complexuri
rezidenţiale, mult mai confortabile decât cele vechi, însă evident mai scumpe.
O revoluţie era de aşteptat să se producă anul acesta, datele tuturor marilor companii imobiliare indicând
posibile crash-uri ale preţurilor apartamentelor comuniste. Cu toate acestea, la trei luni distanţă de finele
anului, preţurile pe metrul pătrat în aceste spaţii continuă să crească ameţitor. În paralel, chiriile înregistrează
maxime istorice, pe fondul dezvoltării extrem de lente a spaţiilor noi în ultimii zece ani.
Reprezentanţii agenţiilor imobiliare sunt, însă, încrezători că acest sfârşit de an şi următorii doi vor calma
apetitul de creştere al pieţei rezidenţiale. Trei sunt factorii care vor doborî preţurile de cele mai multe ori
aberante ale apartamentelor comuniste. Potrivit Ruxandrei Clenciu, preşedintele Asociaţiei Române a
Agenţiilor Imobiliare, o dată cu aderarea României la UE preţurile vor cunoaşte o tendinţă generală de
creştere, iar investiţiile în imobiliar vor fi mai puţin oportune. "Probabil că scăderea va fi de până la 15% ca
urmare a şocului economic care va avea loc pe fondul scumpirii utilităţilor, a alimentelor. Românii nu vor mai
fi atât de interesaţi să cumpere locuinţe, ulterior însă preţurile vor creşte treptat, după care va avea loc o
stabilizare", a spus Clenciu, la Congresul Internaţional Imobiliar.
Un al doilea factor care va determina scăderea preţurilor la apartamente ţine de strategia dezvoltătorilor, care
au înteles că pentru majoritatea românilor preţurile noilor complexe sunt prea mari, chiar şi pentru clasa
medie. Nu au lăsat din calitate, însă au creat apartamente mai mici, ale căror preţuri le concurează puternic pe
cele ale apartamentelor vechi. "Preţul pe metru pătrat în noile complexuri rezidenţiale sunt mai mici decât în
apartamentele comuniste. Dezvoltătorii s-au adaptat cererii din România şi creează acum spaţii mai reduse şi
mult mai accesibile, un model de succes fiind apartamentele de două camere", ne-a declarat preşedintele
ARAI.
De asemenea, Ruxandra Clenciu crede că un factor important în diminuarea preţurilor apartamentelor
vechi va ţine de schimbarea de mentalitate a românilor în privinţa proprietăţii asupra locuinţelor, iar piaţa
închirierilor va avea un rol foarte important. "Tot mai mulţi români vor pleca în străinatate să lucreze, din
acest motiv nu va mai fi un interes atât de mare pentru cumpărarea locuinţelor. De asemenea, vor veni şi mulţi
străini să lucreze în România şi vor căuta să închirieze o locuinţă", ne-a mai precizat preşedintele ARAI.
Previziuni similare a formulat, la seminar, Kamil Kosman, director de divizie în cadrul Ceska Sporitelna Bank
din Cehia, parte a grupului austriac Erste.
El a apreciat că evoluţia pieţei imobiliare din România va fi similară cu cea din Cehia sau Slovacia. "Pe piaţa
rezidenţială, de exemplu, preţurile au crescut extrem de mult înainte de integrarea în Uniunea Europeană,
după care a avut loc o scădere a preţurilor. Treptat, însă, preţurile au început să crească din nou şi ca urmare a
amplificării pieţei creditului ipotecar", a aratat Kosma, menţionând faptul că şi în România, imediat după
aderare, preţurile locuinţelor vor scădea, dar vor începe ulterior să crească treptat.
Totodată, cel mai important factor care ar putea duce la o scădere a preţurilor apartamentelor este acelaşi care
a şi inflamat piaţa: decizia BNR de a sprijini sau nu expansiunea creditelor imobiliar şi ipotecar. Potrivit
consilierului guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu, singurul instrument prin care BNR poate interveni în
piaţa imobiliară este prin intermediul politicii de creditare şi a apreciat, recent, că o eventuală intervenţie este
justificată, chiar dacă preţurile la imobile nu sunt incluse deocamdată în costul de consum, in functie de care
se calculeaza rata inflatiei.
El a adaugat că principalul obiectiv al Bancii Centrale este stabilitatea preţurilor, iar faptul că preţul
caselor şi al terenurilor nu intră în costul de consum nu restrânge dreptul băncii centrale de a încerca să
ajusteze dezechilibrele pieţei imobiliare. Consiliul de Administraţie al BNR a decis recent majorarea ratei
rezervei minime la pasivele în lei şi ridicarea dobânzii de politică monetară până la 8,75%. Aceste măsuri ale
BNR sunt de natură să descurajeze avansul creditului în lei şi, implicit, al tuturor tipurilor de credite, inclusiv
imobiliare.
În acest joc al pieţei imobiliare au intrat şi băncile, care au decis să ofere clienţilor produse
diversificate, destinate şi celor care vor să cumpere apartamente nefinalizate.
În ceea ce priveşte previziunile ARAI pentru celelalte segmente imobiliare, se preconizează că toate
vor înregistra dezvoltări semnificative după aderare deoarece normele Uniunii Europene impun firmelor să se
mute în clădiri specializate de birouri. "Piaţa spaţiilor de birouri va atrage investiţii importante, care vor reuşi
în cele din urmă să echilibreze raportul cerere-ofertă, ceea ce va duce la stabilizarea chiriilor", a spus Clenciu.
Potrivit acesteia, cea mai importantă evoluţie va avea loc pe piaţa spatiilor industriale, dar dezvoltarea acestui
segment va depinde foarte mult şi de nivelul investiţiilor în infrastructură.
Referitor la piaţa spaţiilor comerciale, reprezentantul ARAI a arătat că aceasta va consemna nu numai
intrarea unor operatori importanţi, ci şi ieşirea de pe piaţă a altora. "Concurenţa va fi din ce în ce mai aprigă,

12
dezvoltătorii se vor axa pe conceptul de parcuri comerciale, şi, de asemenea, vom vedea şi retrageri de pe
piaţă, pe fondul amplificării concurenţei", a mai spus Clenciu. Cu toate acestea, reprezentantul Erste Bank a
apreciat că Bucureştiul este cu zece ani în urma capitalei Cehiei în privinţa dezvoltării pieţei spaţiilor
comerciale, însa este optimist că există premise de dezvoltare. În opinia acestuia, piaţa spaţiilor comerciale se
va dezvolta mai ales pe segmentul lanţurilor de centre comerciale şi mai puţin pe cel al spaţiilor comerciale
stradale.
Proiectele rezidenţiale propuse spre finalizare în acest an vor aduce pe piaţa bucureşteana puţin peste
2.200 de apartamente, iar preţurile de vânzare solicitate de dezvoltători se situează între 960-1.700 euro/mp,
susţin reprezentanţii companiei imobiliare CB Richard Ellis.
Cele mai multe locuinţe aflate în stadiu de finalizare în acest an sunt în cartierul Colentina şi aparţin
proiectului Planorama, informează NewsIn. Potrivit analiştilor imobiliari de la compania CB Richard Ellis
(CBRE), lucrările au ca termen de finalizare anul 2007. Cele 1.100 de apartamente care vor fi construite anul
acesta sunt vândute cu 1.000 de euro/mp.
Pe locul doi într-un top al zonelor unde în 2007 vor fi date în folosinţă apartamente noi se află şoseaua
Ştefan cel Mare, unde sunt în lucru şi au ca termen de finalizare acest an, 455 de apartamente. Preţul cerut de
dezvoltător pentru un metru pătrat construit se încadrează între 1.500-1.700 de euro.
Alte 343 de apartamente cu preţ fix de 1.000 euro/mp predate la cheie în acest an se află în zona Lujerului, în
timp ce în cartierul Bucureştii Noi vor fi finalizate lucrările a 50 de locuinţe în cadrul proiectului Phoenix. Tot
în 2007, în Piaţa Sudului vor fi gata 196 de unităţi locative, iar preţul solicitat atinge 1.300 euro/mp.
Însă, analiştii de la CBRE susţin că pe piaţa spaţiilor rezidenţiale din Bucureşti există încă un dezechilibru, iar
locuinţele livrate în anii precedenţi cât şi cele propuse spre finalizare în 2007 sunt insuficiente pentru scăderea
semnificativă a diferenţei între cerere şi ofertă, mai ales pe segmentul populaţiei cu venituri medii.
Preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), Ruxandra Clenciu susţine că în ultimii doi-
trei ani cererea pe piaţa imobliară bucureşteană s-a ridicat la aproximativ 60.000 de locuinţe, iar oferta din
momentul de faţă atinge doar circa 10.000 de case aflate încă in stadiul de construcţie. "în aceste condiţii,
noile apartamente, deşi sunt puţine, vin ca o gură de oxigen pentru cei aflaţi în căutarea unei locuinţe, dar nu
pentru cei cu venituri medii, ci mai mult pentru cei care au venituri peste mediu", a declarat Clenciu.
Potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS), în Bucureşti, in anul 2000 au fost construite 1.200 de
locuinţe, în perioada 2001-2003, circa 1.300 de apartamente anual, în 2004 puţin peste 1.700, iar în 2005 au
fost finalizate alte 2.200 de spaţii locative. În acelaşi timp, stocul de locuinţe din Bucureşti a crescut până la
sfârşitul trimestrului III din 2006 cu numai 731 unităţi.
La sfârşitul anului 2005 stocul total de locuinţe din Bucureşti atingea 784.112 unităţi, în timp ce
suprafaţa medie locuibilă era de 15,89 mp/cameră şi de 38,62 mp/locuinţă

2.3. TRENDUL PREŢURILOR

Din 1991 si pana prin 2001-2002 interesul investitorilor imobiliari pentru achiziţia de case sau
terenuri a fost aproape inexistent. Lipsa cererii a facut ca preţurile la metrul pătrat de teren şi la vilele scoase
la vânzare în zonele bune ale Capitalei să se situeze la un plafon foarte scazut în raport cu valoarea lor
ulterioară. Explicaţiile trebuie cautate în primul rând în climatul macroeconomic din acea perioadă. Astfel,
după o relativa scădere a indicelui preţurilor de consum in 1995 si 1996 Romania a atins în 1997 o rată anuala
a inflaţiei de 154,8%. Practic economia s-a aflat în prag de colaps, iar pericolul s-a menţinut şi în anii care au
urmat. În 1998, 1999 si 2000 inflatia s-a situat în jurul cotei de 50% şi a influenţat toate sectoarele economiei
inclusiv sectorul imobiliar. O rată a inflaţiei mare a afectat şi volumul investiţiilor străine, chiar dacă aparent
între cei doi indicatori nu exista o legatură directă.
Cu toate acestea un mediu inflaţionist reprezintă un puternic factor inhibitor pentru influxurile directe
de capital străin. Mai mult decât atât, făra investiţii din afara ţarii nu putem vorbi de finanţarea deficitului de
cont curent si nici de reducerea datoriei externe. Nu în ultimul rând, la toate aceste probleme s-au adăugat cele
legate de instabilitatea cadrului legislativ, element care a descurajat investitiile în sectorul imobiliar,
incluzându- le aici şi pe cele din domeniul construcţiilor de locuinţe. Climatul macroeconomic nu avea cum să
nu îşi pună amprenta pe volumul tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară şi pe evoluţia preţurilor.
Inflaţia mare a determinat băncile să fie mai mult decât reticente la acordarea de împrumuturi persoanelor
fizice pentru achiziţia sau construcţia de locuinţe. Creditarea era posibilă doar pe termene scurte şi cu
acordarea unor garanţii care depaseau cu mult suma împrumutată. Orice investiţie imobiliară pe termen lung

13
era blocată în lipsa creditului ipotecar sau imobiliar, iar împrumuturile de orice fel erau complet neatractive
din cauza inflaţiei mari.
Cu toate acestea, preţurile la locuinţele din unele zone ale Bucureştiului au crescut chiar si de 14 ori
începand din 1999, cănd se putea cumpara un apartament de doua camere cu echivalentul a 5.500 de euro,
într-o zona semicentrală. Zone care în urmă cu zece ani nu prezentau un interes deosebit din partea
investitorilor si nici măcar a locuitorilor oraşului au ajuns centre majore de interes prin deschiderea unui mall,
spre exemplu, factor care a determinat o creştere mai mare de preţuri decât în cazul unor cartiere similare din
multe puncte de vedere.
"Apariţia primului mall din Bucuresti, în decembrie 1999, a determinat creşterea spectaculoasă a
preţurilor apartamentelor din zona.Astfel, dacă la data lansării centrului comercial puteai achiziţiona un
apartament cu doua camere la preţul de 5.500 de euro, în prezent aceeaşi locuinţa poate fi cumparată cu
85.000 de euro", spun reprezentanţii companiei de consultanţa imobiliară Coldwell Banker Affiliates of
Romania. Spre comparaţie, preţurile locuinţelor din Drumul Taberei au crescut de circa 10 ori, potrivit
aceleiaşi surse.
Dezvoltarea zonei Vitan a provocat o explozie şi pe piaţa terenurilor, care s-au apreciat chiar şi de 20
de ori în ultimii cinci ani, de la preţuri cuprinse între 25 si 80 de euro/metru pătrat, până la valori între 500 si
1.500 de euro/metru pătrat în prezent.Însa, dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale s-au îndreptat puternic spre
această zona a oraşului, în apropierea mall-ului fiind anunţate pentru următorii doi ani cel puţin trei
ansambluri rezidenţiale de mari dimensiuni, care vor totaliza aproape 1.500 de apartamente. Unul dintre cele
mai mari ansambluri din zonă, InCity Residences, este dezvoltat de Anchor Grup, proprietarii Bucureşti Mall,
care vor construi totodată şi o clădire de birouri în zonă. Investiţia în construcţia celor patru blocuri de
apartamente din InCity Residences se ridică la circa 40 de milioane de euro. Totodată, grupul Platinum a
anunţat dezvoltarea unui ansamblu cu 300 de apartamente, Vitan Platinum Towers, care implică o investiţie de
aproximativ 35 milioane de euro. Cel mai mare ansamblu rezidenţial anunţat în zona Vitan este New Town
Residence, care va fi dezvoltat de nord-irlandezii de la Mivan impreună cu fondul de investiţii Fabian Capital.
New Town va fi construit pe un teren de 23.000 de metri pătraţi şi va cuprinde în momentul finalizarii 650 de
apartamente, investiţia implicată fiind estimată la 85 de milioane de euro.
Creşterile de preţuri pentru apartamentele de bloc au fost, în numai trei ani si jumatate, iulie 2003 - decembrie
2008, de peste 300-350 %, in Bucureşti, şi de peste 150-250 % în majoritatea municipiilor din România şi asta
din lipsa de implicare a autorităţilor, susţine analistul Artur Silvestri.

Potrivit lui Silvestri această escaladare a preţurilor la locuinţele din apartamentele de bloc din
România nu s-a produs nicaieri în Europa, în ultimii 15 ani şi intr-un interval atât de scurt, iar un fenomen
asemănător este foarte puţin probabil, chiar imposibil.
"Lipsa de implicare a autorităţilor fără nici un fel de orientare de viitor explica însa totul. Dacă ar fi existat
strategii de dezvoltare a pieţiei de locuinţe ieftine şi dacă ar fi existat interes pentru completarea ritmică a
ofertei, acest dezechilibru cu consecinţe pe termen lung nu s-ar fi produs ori s-ar fi putut tempera", a declarat
analistul în Monitorul Imobiliar. Silvestri consideră că aceste creşteri de preţuri au depaşit cele mai intense
scumpiri europene posibile şi ar fi şocante şi pentru un parizian care acum zece ani a platit pentru un
apartament cam 600.000 de franci, iar astăzi l-ar putea vinde tot cu 600.000, dar în euro, adică de patru ori şi
jumatate mai mult. După părerea analistului imobiliar, în România, însă, aceste sporuri s-au produs accelerat
într-o perioadă de trei ori mai scurtă, iar semne de temperare nu apar.
Un apartament la periferia Parisului costă cât o locuinţă de lux în Dorobanţi, Bucureşti, unde un metru pătrat
construit într-un ansamblu rezidenţial se vinde cu 2.000 - 3000 euro metru pătrat. Un apartament în capitala
Franţei poate fi cumparat cu 7.000 - 9.000 euro metru pătrat, iar locuinţele mai ieftine pot fi găsite la periferie,
în aşa numitele"oraşe-satelit", unde un apartament de două sau trei camere costă cât un apartament de lux în
Dorobanţi, a precizat Arthur Silvestri în Monitorul Imobiliar. Potrivit lui Silvestri, aproximativ 70% din
apartamentele "cotate" din Paris sunt cumparate de străini, în special de americani, japonezi, englezi şi, mai
recent, de italieni. Pentru acestia, un apartament în capitala Franţei reprezintă o reşedinţă secundară sau pur şi
simplu o locuinţa de weekend, a mai spus Silvestri. În Bucureşti, raportul între cumpăratorii români şi străini
este total invers comparativ cu Parisul. Clienţii apartamentelor de lux din zone centrale precum Dorobanţi sunt
în special români, străinii începand să investească abia spre sfarşitul anului trecut. Apartamentele reprezintă
95% din totalul ofertei existente în Paris, întrucât casele "pe pamânt" sunt rare şi scumpe. Pe de altă parte,
noţiunea de "vilă" nu există, o corespondenţă a acesteia fiind hotel particuliar. La vânzare mai există palatele,
dar care sunt disponibile la preţuri exorbitante, explică analistul Arthur Silvestri.

14
Institulul de cercetare Scenari Immobiliari a fost înfiinţat în 1990 şi analizează piaţa imobiliară şi activitatea
economică din Europa şi din Italia. Scenari Immobiliari are birouri în Milano, Roma şi în Frakfurt.
Analiştii din cadrul acestuia estimează pentru 2007 o temperare a creşterii preţurilor în sectorul imobiliar al
pieţelor mature, însă prevăd o majorare pe pieţele emergente, ca România şi Bulgaria, accelerată în special de
aderarea la Uniunea Europeană.
Potrivit studiului publicat pe pagina de internet Scenari Immobiliari, citat de NewsIn, în Europa s-a
inregistrat o creştere a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară în 2006, alimentată în special de creditele ipotecare. În
Italia, la creşterea cererii de locuinţe au contribuit unii emigranţi, dar şi cuplurile tinere, susţin analiştii
Scenari Immobiliari. Studiul analizează preţurile de pe piaţa imobiliară din marile oraşe ale Europei, cu
exceptţa pieţelor aflate în mişcare, categorie din care face parte şi Sofia.
Preţul minim pe metru pătrat construit în Bucureşti este 1.000 de euro, fată de 10.000 de euro în Londra.
Preţul maxim al construcţiilor din capitală este de 3.000 euro/mp, în timp ce la Londra ajunge la 15.000 de
euro/mp, potrivit studiului realizat de institul Scenari Immobiliari din Italia.
Londra se află pe primul loc în topul celor mai scumpe pieţe imobiliare ale Europei, în funcţie de preţul minim
pe metrul pătrat construit. Pe poziţia secundă se clasează Parisul cu 8.200 euro, urmat de Roma cu 6.400 euro.
Pe ultimele poziţii în ceea ce priveşte suma minimă cu care poate fi cumparat un metru pătrat construit se
situează Oslo (Norvegia), cu 1.500 euro şi Bucureştiul, cu 1.000 euro. Potrivit aceluiaşi studiu, în Bruxelles şi
Moscova un metru pătrat construit se vinde cu cel puţin 2.500 euro, în Barcelona şi Berlin cu 3.500 euro, iar
în Dublin şi Frankfurt cu 4.000 euro, respectiv 4.500 euro.
România ocupă prima poziţie într-un clasament al celor mai rentabile state europene în ceea ce
priveşte investiţiile imobiliare pe termen lung, conform estimărilor specialiştilor englezi. Doar în ţara noastra
profitul din investitţile imobiliare poate creşte în zece ani de peste patru ori.
În celelalte ţări prezentate în clasament, profitul estimat se află sub 400%. Statele din Europa de Est şi Ţarile
Baltice depaşesc statele vest-europene deoarece topul este construit pe baza ritmului de dezvoltare economică
al statelor din UE.
Ţara noastră se clasează pe primul loc într-o listă de douazeci de state europene, fiind urmată de
Polonia. Marile state ale Europei nici nu se află în prima jumatate a clasamentului.
Potrivit analiştilor englezi, cei mai importanţi factori care au condus la stabilirea acestor estimari sunt aderarea
ţării noastre la Uniunea Europeană în 2007 şi ritmul rapid de creştere a economiei.
Dacă acum preţul unei case în România este de aproximativ 70.000 - 100.000 de euro, în zece ani preţul
acesteia ar putea fi de 4 ori mai mare. Pentru cei care sunt dispuşi să investească pe termen lung domeniul
imobiliar pare să fie foarte atractiv.

2.4. INVESTIŢII IN DOMENIUL IMOBILIAR: PERSPECTIVE

Încrederea tot mai mare în piaţa locală şi perspectivele economice optimiste în urma aderarii la
Uniunea Europeană au determinat creşterea fară precedent a investiţilor în 2008.
Valoarea tranzacţiilor imobiliare a ajuns la 740 milioane euro la sfarşitul anului, potrivit unui raport al
companiei de servicii imobiliare CB Richard Ellis (CBRE), notează Wall-Street.ro. Cel mai interesant segment
de piaţa a fost cel al birourilor, care a primit investiţii în valoare de 382 milioane euro, în timp ce volumul
tranzacţiilor de pe segmentul spaţiilor comerciale a atins aproximativ 285 milioane euro. Segmentele
industrial şi rezidenţial au cunoscut cea mai lentă activitate, cu tranzacţii de investiţii de aproximativ 43
milioane de euro.
Ca alternativă, a crescut interesul şi pentru piaţa hotelurilor şi se va menţine la cote ridicate în
următoarea perioadă, ca urmare a lipsei proprietaţilor de calitate pe celelalte segmente ale pieţei. Pe parcursul
anului 2006 a fost încheiată o singură tranzacţie în domeniul hotelurilor, în valoare de aproximativ 29,5
milioane de euro.
Datorită creşterii activitaţii pe celelalte segmente ale pieţei, proporţia investiţilor în birouri a scăzut,
acestea reprezentând numai 51% din totalul investiţilor pe toate segmentele pieţei, ceea ce reprezintă o
scadere cu 30 puncte procentuale fată de anul 2005.
Au fost tranzactionaţi aproximativ 187.000 mp, totalizând 15,5% din stocul total de birouri. Cele mai
mari tranzacţii cu clădiri de birouri încheiate în semestrul 2 din 2006 au fost achiziţionarea de catre Immoeast
a proiectului Victoria Park pentru 60 milioane de euro şi vânzarea primelor două clădiri din Sema Parc către
fondul austriac Europolis. În 2006 piaţa spaţiilor comerciale a fost al doilea segment ca performanţă din punct
de vedere al valorii tranzacţiilor, cu 3 proiecte tranzacţionate pentru 285 milioane euro. Ca termen de

15
comparaţie, pe tot parcursul anului 2005 a fost încheiată o singură tranzacţie de investiţii cu spaţii comerciale,
în valoare de 3,5 milioane euro. Cea mai mare astfel de tranzacţie încheiată până în prezent pe piaţa
românească este cumpararea înainte de finalizarea lucrărilor a proiectului Sun Plaza de către Sparkassen
Immobilien AG, pentru aproximativ 150 milioane euro. Alte tranzacţii importante au fost cumpărarea City
Mall de către UKA/ APN Group pentru suma totală de 103,3 milioane Euro şi achiziţionarea de către Equest
Balkan Properties a proiectului Vitantis Retail Park pentru aproximativ 31 milioane euro. Pe piaţa spaţiilor
comerciale randamentele se situează între 7,5-9%, în funcţie de tipul proiectului.
În următorul an este estimată construirea a 500.000 metri pătrati de mall-uri, peste ritmul din Franţa
sau Ungaria. În România, stocul spaţiilor comerciale va creşte cu 50 de hectare (500.000 metri pătrati) pănă la
finele anului viitor, adică într-un an, situându-se din această perspectivă în topul primelor zece state de pe
continent, potrivit unui studiu realizat de compania imobiliară Jones Lang LaSalle. Ritmul de creştere pe acest
segment dinamic al pieţei imobiliare îl depaşeşte pe cel înregistrat în Franţa, Belgia, Suedia sau Ungaria, dar
se situează sub cel din Italia, Spania, Germania, Rusia, Polonia sau Turcia.
La o suprafaţă medie de 30.000 metri pătrati pe unitate înseamna că se vor mai construi circa 15 mall-
uri în întreaga ţară.Rata mare de creştere este explicabilă, deoarece în funcţie de stocul existent pe piaţă,
raportat la numărul de locuitori, România se află în prezent pe locul 18 dintre cele 19 pieţe cuprinse în studiu,
depăşind doar Rusia, care la rândul ei este creditată cu o dezvoltare importantă pe acest segment, până la
sfarşitul anului viitor. "Urmeaza să fie livrate cel puţin zece mall-uri până la sfarşitul anului viitor, dar piaţa
este departe de a fi saturată, cel puţin în provincie. Sunt încă destule oraşe mari ignorate de către dezvoltatori",
spune Luiza Moraru, managerul departamentului de retail al companiei de consultanţă imobiliară Eurisko.
Atenţia dezvoltatorilor de mall-uri s-a mutat dinspre pieţele dezvoltate din vestul Europei către sudul, centrul
şi estul Europei, unde, în ţari precum Turcia sau Rusia, numarul de spaţii comerciale va creşte cu peste 50%
până la sfarşitul anului viitor.

CAP. 3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE


3.1 SITUAŢIA ECONOMICĂ

Cum va fi piata imobiliara din Romania afecatata de criza de pe pieţele financiare internaţionale?
Aceasta intrebare a electrizat media si mediul de afaceri din Romania, in timp ce experţi din toate ramurile
economiei au expus pareri diametral opuse. In primul semestru al lui 2007 Romania a avut caracteristicile
unei economii sănătoase, confirmand trendul ascendent demarat in urma cu cativa ani. Cresterea PIB a fost de
peste 6% faţa de anul precedent, somajul mediu anual a fost de 4, 3%, in scadere cu un procent fata de 2006,
iar leul a continuat apreciarea faţă de euro, incurajand o tinta anuala de inflaţie redusa. Semne ale unei

16
potenţiale schimbări de situatie la nivel de ţară au aparut odata cu deprecierea bruscă a leului, incepută in vară,
ceea ce a facut ca estimarile iniţiale ale inflaţiei să devină imposibil de atins. Cheltuielile bugetare pentru
infrastructură au fost intr-o proportie semnificativa concentrate către sfarsitul anului, ceea ce a facut ca
deficitul bugetar sa fie si el, mai mare decât estimarile din primul semestru, amplificandu-se astfel presiunile
inflaţioniste. Astfel, perspectivele macroeconomice au devenit sumbre in asteptarea undei globale de soc de pe
pieţele financiare. Inflatia anuală in 2007 a depăsit până la urma ţinta Bancii Nationale a Romaniei cu 1,6%,
ajungând la 6,6% faţă de anul precedent. Deficitul de cont curent a atins 14,5% din PIB, iar pentru ca leul este
liberalizat aceasta face ca Romania să fie expusă riscurilor privind refinanţarea din strainătate, ceea ce creeaza
neliniste in randurile unor analisti. Însă, in ciuda pesimiştilor, economia romanească a terminat anul in fortă.
Cifrele oficiale indică o creştere puternică spre finalul anului (6,6% in trimestrul patru din 2007 fată de
aceeaşi perioadă a anului trecut – mult peste estimările analiştilor) si o creştere anuală medie de 6% in 2007,
redând astfel încrederea in RON, bursa de la Bucureşti si in economia naţională în general.

In 2008 cererea interna va continua sa fie principalul motor de creştere pentru un PIB anual real estimat să
crească cu 5.8%, chiar in ciuda unei incetiniri a creşterii industriale. Cu toate că inflaţia poate atinge nivelul
de 8% pana la sfârşitul primului trimestru din 2008, exista suficientă determinare de a ţine în frâu cererea
internă si celelalte elemente inflaţioniste, printr-o politică monetară strictă susţinută de ajustări fiscale.
Această determinare este dovedită de proiectul de buget, cu un deficit de 2,3% din PIB (comparativ cu 3% in
2007), si cea de-a treia creştere consecutivă a dobânzii de referinţă a BNR, la 9%. Situaţia internaţională a
creditelor se va resimţi şi pe piaţa imobiliară locală. In ultimii ani nivelul creditelor a crescut mult in România
şi cel mai probabil condiţiile de finanţare vor deveni mai stricte. In ciuda acestei situaţii, impactul asupra
economiei va fi moderat deoarece normele bancare de până acum impuneau oricum garanţii mai mari decât

17
valoare efectivă a creditelor oferite, cel putin comparativ cu celelalte ţări ale Uniunii Europene. Cum bancile
vor deveni mai selective in acordarea creditelor proiectele mai putin competitive vor intâmpina dificultăti in
obţinerea finanţării. Acest fapt va incetini creşterea accelerată prefigurata pentru urmatorii ani, dar pe de alta
parte va imbunătăţi calitatea proiectelor finanţate. In vreme ce nelinistea fată de impactul global al recesiunii
americane va continua cel putin pana la sfârşitul primului semestru din 2008, economia românească se va
mentine pe pozitii. Continuarea investiţiilor majore, in special in infrastructură, va contribui la creşterea
economică pe termen lung si va ajuta piaţa imobiliară, crescand valoarea propritaţilor si oferind acces câtre
noi zone.

3.2 PIAŢA DE BIROURI

Pe scurt

Desi cantitatea spaţiilor de calitate livrate a continuat să crească, cererea a rămas mare, anul 2007
incheinduse cu o rată de neocupare aproape nulă în cladirile din zonele principale, un nou record pentru piaţa
de birouri bucureşteană. Cu toate ca spaţiile de birouri au fost inchiriate cu aceeaşi viteză cu care au fost
livrate pe piaţa, chiriile nu au crescut semnificativ. Pe langa lipsa acută a spaţiilor de birouri, problemele
cauzate de trafic au inceput să îi preocupe atât pe dezvoltatori cât şi pe chiriaşi şi să îi preseze pentru a gasi
alternative. Această situaţie a stimulat interesul pentru zone nu foarte exploatate până acum, precum vestul
Bucureştiului. Câteva proiecte sunt deja programate pentru livrare in această zonă.

Cerere

In 2007 s-au tranzacţionat 203.800 mp de birouri, mai mult cu 25% decât în anul precedent. Opţiunile
fiind limitate, multi chiriaşi au avut de ales între a renunta la unele din criteriile de selectare ale spaţiilor de
birouri sau a astepta până la 2 ani pentru livrarea unui proiect care să corespundă strict cerinţelor. Firmele care
nu au vrut să compromită locaţia sau calitatea noului spaţiu au semnat contracte de preinchiriere in proiecte
programate pentru livrare in 2009. Pe de altă parte, chiriaşii cu nevoie urgenta de spaţiu nu si-au permis la fel
de multa flexibilitate si loc de negocieri, si au fost nevoiti sa se multumeasca cu locatii mai putin ideale. In
general, in 2007 chiriasii au preferat prima varianta, pre-inchirierile reprezentand 60% din totalul tranzactiilor
incheiate. Remarcabila pe piata a fost cresterea semnificativa a cerintelor de spatii mici de pana la 500 mp.
Dezvoltatorii care au observat aceasta crestere au impartit spatiul asa incat sa poata primi mai multi chiriasi pe
etaj, capitalizand astfel pe baza chiriilor mai mari pe care le-au putut obtine de la noul segment de cerere.
Sectorul IT & Telecomunicatii conduce in continuare in topul spatiilor contractate cu 29% din totalul
suprafetei tranzactionate, urmat de Serviciile Financiare cu 20% si piata Auto cu 11%. Cea mai mare
tranzactie din zona principala a fost incheiata de o companie cu profil IT& T iar o companie din sectorul Auto
a inchiriat cea mai mare suprafaţă in zona secundara. Problemele cauzate de trafic si de lipsa locurilor de
parcare din oraş fac ca accesul sa devina un criteriu din ce in ce mai important in procesul de mutare al
companiilor. Datorita proximităţii de cele mai semnificative cartiere

18
rezidenţiale, cererea pentru spatiile din zona centru-vest a crescut, 37.000 mp de birouri livrându-se in 2007 in
zonele Militari si Politehnica. In aceasta parte a oraşului in 2006 si 2007 preturile terenurilor potrivite pentru
proiecte de birouri s-au menţinut mai reduse decât cele din nord. Acest lucru i-a atras pe dezvoltatori
oferindule posibilitatea de a livra proiecte de calitate buna, cu chirii cu 10-15% mai mici decât in clădirile din
nordul oraşului. Chiriile joase, spatiile eficiente ale clădirilor si accesul mai facil decât in centru sau nord, au
făcut ca vestul sa fie o alternativa viabila la nordul capitalei: in 2007 tranzacţiile au crescut de la zero la 20%
din procentul tranzacţiilor încheiate in Bucureşti. Nordul oraşului ramane totuşi zona cea mai activa a pieţei
de birouri cu 61,5% din spatiile închiriate in 2007
.

Ofertă

La sfârşitul anului 2007 stocul spaţiilor de birouri moderne din Bucureşti a crescut cu 50% fata de
sfârşitul anului 2006 ajungând la 608.200 mp. S-au livrat 15 proiecte noi care au adus pe piaţă 194.000 mp de
birouri, din care 30% in zona principala si 70% in zonele secundare ale oraşului. Conceptul de “parc de
birouri” introdus pe piaţă in 2003 de IRIDE si continuat mai târziu de Bucharest Business Park devine din ce
in ce mai răspândit. Succesul celor doua proiecte a încurajat dezvoltatorii sa aducă in clădirile lor calităţile
unui parc de birouri – eficienta si calitatea superioara a spatiilor, clădiri cu înălţimi mai mici si spatii mari pe
etaje sau amenajări peisagistice oferite de locaţii exclusiviste. Astfel, proiectele livrate in 2007 – Victoria
Park, S-Park, West Gate Park si Băneasa Business&Technology Park – au avut parte de o rata de ocupare de
100% in momentul livrării. Amânările date de întârzieri in obţinerea autorizaţiilor de construcţie si inexistenta
pe piaţa românească a unui număr suficient de companii de construcţii se reflecta in decalarea livrării
clădirilor cu pana la 9 luni. Aceasta tendinţă se va pastra si in 2008 si 2009, întrucât situaţia de pe piaţa
construcţiilor nu pare sa se amelioreze in curând. In timpul anului 2007 aproape nici o clădire din Bucureşti
nu a avut spatiu disponibil si astfel, la sfârşitul anului, rata de neocupare a atins un nou record, ajungând la
0%. Aceasta valoare e istorica nu numai pentru piaţa de birouri din Bucureşti. In condiţiile date, majoritatea
proiectelor de calitate au fost pre-inchiriate chiar înainte de începerea construcţiilor.

Chirii

Contractele de inchiriere in cladirile din zonele principale s-au semnat cu o chirie medie de 17,94
Euro/ mp/luna si 15,02 Euro/mp/luna pentru cele din zonele secundare, in usoara crestere fata de anul 2006.
Pre-inchirierile in zonele principale au avut aceeasi valoare cu inchirierile, pe cand in zonele secundare aceste
contracte s-au semnat cu o chirie medie de 13,80 Euro/mp/luna, mai putin cu 8% fata de contractele de
inchiriere din aceeasi zona. Diferenta dintre chiriile obtinute la pre-inchirieri si inchirieri a scazut in 2007 insa
stimulentele oferite de proprietari precum luni de chirie gratuite sau contributii pentru partitii scad costul final
de ocupare cu 5-7%. Chiriile cerute pentru spatiile mici care devin disponibile au atins 30 Euro/mp/luna in
cladiri din zonele principale, dar tranzactiile incheiate la acest nivel al chiriei sunt putine. Costurile de
intretinere sunt calculate si platite pe baza unui sistem “open book” iar dezvoltatorii profesionisti regleaza
costul serviciilor periodic pentru a incorpora costul crescand al utilitatilor si al salariilor personalului de
intretinere. Desi in 2007 costul real al serviciilor in cladirile de birouri moderne din locatiile principale era
intre 4 si 5 Euro/mp/luna, multi proprietari coteaza acest cost intre 3 si 3,5 euro/mp/luna in momentul
negocierii contractului de inchiriere. Aceasta practica e folosita pentru a arata un cost final mai mic al

19
contractului, încercând astfel creşterea chiriei. Preţul locurilor de parcare in clădirile din zona principala a
rămas acelaşi cu cel din 2006, intre 100 si 150 Euro/loc/luna pentru locurile din parcarea subterana si intre 60
si 80 Euro/loc/luna pentru cele de la suprafaţă. Cu toate ca multi chiriaşi sunt dispuşi sa ofere proprietarilor
preturi mai mari pentru parcări, majoritatea clădirilor de birouri nu au suficiente locuri încât să satisfacă
cerinţa.

Previziuni

În primul semestru din 2009 stocul total de birouri ar trebui să ajungă la 1.200.000 mp, dublu faţă de
Decembrie 2007. În prima jumătate a anului 2008 se vor livra 200.000 mp birouri în zonele de afaceri
existente în oraş. Din nouă ofertă 72% din spaţii sunt pre-inchiriate şi ţinând cont de raţă de neocupare de 0%
sunt foarte mari şanse ca restul spaţiului să fie închiriat până la livrare. Stocul spaţiilor de birouri din
Bucureşti la sfârşitul anului 2008 va ajunge la 1.000.000 mp cu cei 370,000 mp care vor fi livraţi pe piaţa în
2008. Totuşi, spaţiul nu e suficient pentru a satisface cerinţele pieţei. Conform unei analize făcute de biroul
nostru, stocul de birouri din capitala e de departe cel mai mic comparativ cu alte pieţe din Europa şi arată
potenţialul de creştere al pieţei locale. Credem că în următorii 5 ani cererea pentru spaţiile moderne de birouri
din Bucureşti va aduce stocul la o valoare de 2.500.000 mp. Băneasa şi Pipera se vor dezvolta în continuare,
cu toate că cererile de spaţii în aceste zone s-au diminuat, în principal din cauza accesului dificil şi a traficului.
Soluţiile pe termen mediu pentru infrastructura vor ameliora problemele, dar nu le vor soluţiona definitiv.
Dezvoltările din vestul oraşului vor continua să apară în următorii ani datorită proximităţii de zona
rezidenţială cea mai populată a capitalei. Zona Barbu Văcărescu – Floreasca se va dezvolta în continuare şi
credem că se va bucura de un foarte mare succes. Un mare avantaj îl constituie accesul pe care îl oferă către
toate cartierele capitalei cât şi către ieşirile din oraş. În acelaşi timp e relativ aproape de zona principală de
birouri. Terenurile cu suprafeţe mari din această zonă permit dezvoltarea unor proiecte de anvergură, odată cu
intrarea pe piaţă a dezvoltatorilor cu experienţă. Estimăm pentru 2008 menţinerea ratei de neocupare aproape
de 0%. Din cauza accesului dificil din zonele secundare şi a chiriilor mari din cele principale ne aşteptăm ca
unele proiecte să nu fie închiriate la fel de facil precum în anii anteriori. Spre exemplu în clădirile centrale,
între Piaţa Universităţii şi Piaţa Victoriei chiriile cerute sunt până la 30 Euro/mp/ luna mult peste nivelul pieţei
şi peste bugetele alocate companiilor multinaţionale. Oricum, aceste preţuri nu sunt un impediment pentru
firmele în căutare de spaţii mici. Cu toate că piaţa de birouri din Bucureşti este încă foarte puternică şi are
nevoie de câţiva ani pentru a ajunge la maturitate, cererea de spaţii de birouri se extinde şi către celelalte oraşe
importante. Companiile mari care deschid sucursale, centre de servicii sau pentru dezvoltare şi cercetare, au
parte de chirii mai mici decât în capitala şi de o forţă de muncă cu salarii mai mici decât în capitală. S-au
încheiat câteva tranzacţii în clădiri din Cluj, Timişoara, Iaşi, Braşov şi Constantă. Odată cu dezvoltatorii
profesionişti care se orientează pe aceste oraşe, anii următori ar trebui să aducă o creştere a cererii şi a ofertei
pentru spaţii de birouri de calitate în afară Bucureştiului.

3.3 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE

Pe scurt

Datorită potenţialului său ridicat, piaţa de retail din România continuă să fie ţinta dezvoltatorilor şi
retailerilor internaţionali. Deşi 2007 a răspândit panică printre dezvoltatori şi investitori potrivit căreia nu
orice proiect de retail fuctioneaza bine, în continuare numărul mare de centre comerciale şi interesul ridicat al
retailerilor ne oferă o perspectivă optimistă asupra pieţei de retail. Potrivit anunţurilor oficiale, stocul total de
centre comerciale se va dubla în 2008, depăşind 1.000.000 de metri pătraţi suprafaţa inchiriabila. În jur de 20
de mall-uri vor fi livrate în România în Bucureşti, Constantă, Braşov, Galaţi, Brăila, Oradea, Buzău, Piatra
Neamţ, Suceava şi Bacău.
.

Cerere

In analiza cererii trebuie să luam in considerare doua aspecte: cererea determinata de potenţialii clienţi
şi cererea formată de retailerii interesati să devina chiriaşi în centre comerciale. Analiza cererii determinate de
potenţialii clienţi arată sustenabilitatea centrelor comerciale ce urmează a fi dezvoltate. Principala

20
caracteristică a zonei de atracţie, puterea de cumpărare, a înregistrat o creştere importanta în 2007, venitul
mediu lunar crescând cu aproape 40%, de la 242 Euro/cap de locuitor în 2006 la 340 Euro/cap de locuitor la
sfârşitul lui 2007. Această creştere, împreună cu o modificare uşoară a coşului de cumpărături (dominat în
continuare de cheltuielile cu alimentele) oferă premisele pentru o bună absorbţie a proiectelor de retail ce
urmează a fi livrate. 2007 a fost un an foarte atractiv din punctul de vedere al brandurilor noi ce au intrat pe
piaţă. Dintre cei 252,300 de metri pătraţi livraţi în 2007, peste 30,000 de metri pătraţi au fost ocupaţi de
branduri noi. Deşi strategia multor retaileri nou-veniţi pe piaţa este să acopere mai întâi Bucureştiul şi după
aceea să se extindă în provincie, 2007 a dovedit că retailerii s-au adaptat condiţiilor pieţei locale alegând
oportunităţile existente – Orsay şi Deichmann şi-au deschis primele magazine în Euromall Piteşti, New
Yorker în European Retail Park Târgu Mureş, în timp ce Polus Cluj a găzduit cele mai multe din brandurile
noi, cum ar fi Piazza Italia, Hervis, Takko şi Bershka. Segmentul de îmbrăcăminte a fost de departe cel mai
activ în cazul noilor veniţi pe piaţă, oferind soluţii bune de ancorare a proiectelor viitoare. În timp ce
segmentul de electrocasnice s-a dovedit mai puţin activ în 2007, neînregistrând schimbări majore, celelalte
două ancore importante, supermarketul/ hypermarketul şi divertismentul s-au confruntat cu lipsa de opţiuni.
Pe sectorul de cinema, cu un singur operator cu adevărat activ, piaţă a fost martoră deschiderii a două locaţii
Cinema City în Timişoara şi în Iaşi. Pe segmentul de supermarket, preluarea operatorului local Artima de
către Carrefour a fost evenimentul marcant al sfârşitului de an, oferind un răspuns lipsei de alternative pentru
formatul de supermarket de 2.000 până la 3.000 de metri pătraţi. În acest fel, Carrefour îşi face intrarea
oficială cu formatul mic pe piaţa din România.

Spaţii stradale

Cererea pe segmentul de spaţii stradale continuă să fie determinată de bănci, farmacii, operatori de
telecomunicaţii şi cazino-uri. În ciuda acestui fapt, o concurenţă timidă, dar în creştere, apare din partea
brandurilor de lux, a restaurantelor şi a cafenelelor. Noii retaileri intraţi pe piaţa sunt: Bally, pe bulevardul
Bălcescu, Baldini, pe strada Rosetti, Versace, Cât Walk şi Segue pe Calea Victoriei şi două magazine multi-
brand, Victoriei 46, pe calea Victoriei şi The Place în zona Dorobanţi. Practică „key money” (plata unei sume
de bani pentru preluarea contractului de închiriere al unui chiriaş curent) este mult mai des întâlnită, fiind
utilizată frecvent de noii retaileri ce intră pe piaţa din România.

Ofertă

-centre comerciale

Evoluţia pieţei de retail este influenţată direct de caracteristicile demografice ale fiecărui oraş în parte.
Pentru că Bucureştiul este oraşul din România cu cel mai mare număr de locuitori şi cel mai mare venit pe cap
de locuitor, în mod normal, interesul retailerilor este de a se concentra mai întâi pe capitală. Zona de atracţie
include 2.500.000 de locuitori în capitală, în timp ce în provincie rareori atinge 500.000 de locuitori în mările
oraşe. Totuşi, datorită faptului că dezvoltatorii îşi doresc să o ia înaintea concurenţei, toate oraşele cu peste
100,000 de locuitori au înregistrat un interes mare în 2007. Cu 14 centre comerciale anunţate a fi livrate în
următorii ani, se poate spune că piaţa din capitala este foarte dinamică. În ciuda acestui fapt, dacă luăm în
considerare stocul de noi centre comerciale livrate în 2007, cei aproximativ 10,000 de metri pătraţi reprezintă
o creştere de doar 6,2%. Extensia Bucureşti Mall şi nouă zona de food court din Unirea Shopping Centre
aproape că nu au schimbat cu nimic posibilitatea de acomodare a cererii pentru capitală. De asemenea, luând
în considerare suprafaţa livrată în 2007, Cluj-Napoca depăşeşte cu mult cifrele din Bucureşti. Deschiderea
Polus şi Iulius în Cluj-Napoca s-a tradus în 98,000 de metri pătraţi de spaţii noi livrate. Pentru prima dată pe
piaţa de retail din România, alt oraş decât Bucureştiul atinge cea mai mare suprafaţă de centre comerciale pe
cap locuitor: 0,2 metri pătraţi de spaţii comerciale în Cluj-Napoca, în comparaţie cu 0,05 metri pătraţi de spaţii
în Bucureşti. Per ansamblu, centrele comerciale livrate anul trecut în în afară Bucureştiului duc la peste
200.000 de metri pătraţi stocul de de spaţii noi de retail. Astfel, deşi aşteptările retailerilor pentru capitala au
fost mult mai mari, celelalte oraşe s-au dovedit mai dinamice pe piaţa de retail din România. O comparaţie
între capitala şi restul ţării din punctul de vedere al stocului anunţat de centre comerciale raportat la cap de
locuitor arată că Bucureştiul rămâne în urmă şi unor oraşe precum Arad sau Ploieşti.

21
Asemenea predicţii precum spaţiul de retail pe cap de locuitor combinat cu puterea de cumpărare indică un
pericol de supraoferta mult mai mare în provincie faţă de Bucureşti. Şi totuşi, chiar dacă pe hârtie acest pericol
există, realitatea ne poate arăta cu totul altceva. Scurta istorie a pieţei de retail din România arată că
dezvoltatorii adopta un joc media anunţând malluri chiar şi acolo unde achiziţia terenului nu a fost încă
finalizată. Menite să descurajeze competiţia, asemenea tehnici reduc de fapt numărul de proiecte ce vor fi
livrate. De asemenea, criza financiară internaţională are un impact direct asupra accesului dezvoltatorilor la
finanţări. Băncile devin mult mai atente la acordarea finanţărilor, şi impun mult mai multe condiţii restrictive.
O analiză mai amănunţită a proiectelor de retail propuse şi a condiţiilor pieţei, o mai mare atenţie acordată
conceptului şi calităţii mall-ului, împreună cu un procent tot mai ridicat de preinchirieri solicitate înainte de
începerea construcţiei, scot din ecuaţie câteva din proiectele anunţate. În acelaşi timp, este adevărat că sunt
situaţii când logica şi bunul simţ sunt puse în spatele ambiţiei, puterii financiare şi încrederii dezvoltatorilor.
Realizările lor anterioare îi fac să creadă că pot avea succes pe orice piaţă oricât de dificil ar fi acest lucru. În
concluzie, chiar dacă stocul anunţat prefigurează o piaţă supra-ofertata, această situaţie se va întâlni numai în
anumite oraşe. În acest caz, doar numărul de vizitatori reprezintă testul real în succesul unui centru comercial.

-spaţii stradale

Oferta de spaţii stradale este în continuare limitată în raport cu cererea retailerilor. Doar câteva unităţi
situate la parterul unor clădiri de birouri cu locaţie bună au fost recent adăugate la spaţiile deja existente. De
asemenea, în centru şi în partea de nord a oraşului Bucureşti, mai multe clădiri rezidenţiale nou livrate au
inclus unităţi de retail la parter. Rata de neocupare este în continuare foarte mică, aproape de zero în zonele
principale şi în jur de 5% în zonele periferice.

Chirii

-preţuri

În Bucureşti, chiria medie în centrele comerciale a înregistrat valori cuprinse între 24 şi 27 de Euro/
metru pătrat/lună, înregistrând o scădere de 4% în comparaţie cu 2006. În restul ţării, se remarcă un interval
mai mare, cu puţin mai mic ca valoare, de 15 - 25 de Euro/metru pătrat/lună, comparat cu 18 – 25
Euro/mp/lună anul trecut. În cazul unei analize regionale, România menţine un nivel ridicat al chiriilor, dar
trendul general este de păstrare a condiţiilor existente pentru următorii 2 până la 5 ani. Dacă chiria medie
pentru spaţiul dedicat ancorelor variază între 7 şi 17 Euro/mp/lună, în funcţie de tipul de retail, suprafeţele
ocupate de non-ancore înregistrează valori între 21 şi 45 Euro/mp/lună, pe piaţa din Bucureşti. Pe lângă chirie,
chiriaşul unui centru comercial trebuie să mai plătească cheltuielile de întreţinere pentru spaţiile comune, taxa
de marketing şi contribuţia la bugetul de marketing pentru evenimentul de deschidere. Cheltuielile de
întreţinere pentru spaţiile comune variază de la 3 până la 9 euro/mp/lună, în timp ce taxă de marketing se

22
menţine între 1 şi 2 euro/mp/ lună. Contribuţia la bugetul de marketing pentru deschidere este de obicei
echivalentul unei chirii pe o lună. Cel mai nou stimulent financiar, contribuţia la amenajarea spaţiului, tinde să
devină o practică comună pentru chiriaşii ancora şi un subiect interesant pentru ceilalţi mari retaileri.

-spaţii stradale

Preţurile au urmat un trend ascendent în 2007, chiriile pe segmentul spaţiilor stradale crescând cu 15 –
25% şi chiar cu mai mult în zonele periferice. Luând în considerare decalajul existent între cerere şi ofertă,
proprietarii menţin o poziţie privilegiată, având posibilitatea să aleagă cel mai bun preţ.

Previziuni

Preţurile pentru spaţiile stradale vor înregistra o creştere uşoară, datorită cererii ridicate de pe piaţă, ce
depăşeşte cu mult ofertă Cu atât de multe proiecte care vor fi livrate în următorii ani, este de aşteptat ca piaţa
să se autoregleze. Lipsa succesului imediat pentru proiectele deja livrate împreună cu criza financiară i-au
determinat pe investitori şi fondurile de investiţii să fie mai precauţi la sfârşitul anului, trend ce urmează să
continue şi în 2008. Puterea de cumpărare va continuă să crească în anul următor, oferind în acest fel premize
susţinerii unei suprafeţe mai mari pe cap de locuitor, datorită perspectivelor unui număr mai mare de vizitatori
în mall precum şi vânzărilor mai mari pe fiecare client. Este necesar să atragem atenţia asupra unor cazuri
extreme de pe piaţă, cum ar fi oraşele cu mai puţin de 200.000 de locuitori şi cu peste 200.000 de mp de spaţii
comerciale anunţaţi pentru următorii ani. Partenerii finaciari ar trebui să joace un rol regulator, alegând
proiectele numai după o analiză foarte atentă a locaţiei, experienţei dezvoltatorului, a tenant mix-ului agreat şi
a concurenţei. Pe o piaţă atât de aglomerată, luând în considerare raportul dintre cerere şi ofertă, chiriile vor
urma un trend descendent. Totuşi, în situaţia în care un număr important de proiecte îşi amână datele de
livrare, pe termen scurt nu se va produce nici o modificare semnificativă.

3.4 PIAŢA INDUSTRIALĂ

Pe scurt

O privire succintă asupra cifrelor din 2007 ne arată o creştere semnificativă a sectorulului industrial
comparativ cu anul precedent. 2007 a debutat în forţă, primul semestru al anului fiind foarte dinamic atât din
punct de vedere al spaţiului livrat cât şi al suprafeţelor tranzacţionate. Această tendinţă a continuat şi în a doua
parte a anului, însă cu o intensitate mai mică datorită circumstanţelor din sectorul construcţiilor. Foarte multe

23
proiecte au întârziat livrarea spaţiului planificat datorită numărului mare de proiecte noi şi numărului restrâns
de antreprenori profesionişti. Cu toate acestea, 2007 a adus pe piaţa mai mult de 240.000 de mp de spaţii de
depozitare noi, ceea ce înseamnă aproape de patru ori mai mult decât tot ceea ce s-a livrat pe parcursul anului
precedent. Oferta a fost constituită în principal din noile faze ale proiectelor deja existente precum: Cefin
Logistics Park, Mercury Logistics Park, şi din spaţiul livrat de proiectele noi intrate pe piaţa precum:
Bucharest West, ProLogis Park Bucharest A1, A1 Business Park etc. În ceea ce priveşte cererea, cei
aproximativ 234.000 mp de spaţiu industrial şi logistic închiriaţi de-a lungul anului, aproape au dublat
suprafaţa tranzacţionata comparativ cu 2006. Companiile logistice au continuat să domine cererea pentru
spaţii, fiind urmate îndeaproape de către retaileri. Prin închirierea a 45.000 de mp de spaţii logistice, Carrefour
a încheiat cea mai mare tranzacţie de până acum, reuşind astfel să crească simţitor ponderea retailerilor în
totalul spaţiilor tranzacţionate.

Cerere

Creşterea impresionantă a sectorului de retail a impulsionat cererea pentru spaţii industriale, astfel
multe companii au început să îşi mute sau să îşi extindă activităţile în noile parcuri logistice. 2007 aproape a
dublat cererea pentru spaţii de depozitare comparativ cu anul precedent prin cei 234.000mp tranzacţionaţi de-a
lungul întregului an. Dacă 2006 a fost evident dominat de companiile logistice, anul trecut retailerii au câştigat
un procent important în totalul tranzacţiilor încheiate pe piaţă. Astfel s-a redus simţitor diferenţa dintre cererea
sectorului logistic şi cea provenită de la celelalte industrii. Prima jumătate a lui 2007 a fost foarte activa din
punct de vedere al suprafeţei închiriate, astfel că până la începutul verii au fost tranzacţionaţi peste 163.800
mp de spaţii industriale. Creşterea constantă a pieţei a determinat dublarea suprafeţei medii a unei tranzacţii
comparativ cu anii precedenţi, aceasta situându-se acum în jurul valorii de 6.000mp. Datorită faptului că
proiectele noi de clasa A livrate pe piaţa sunt localizate în partea de vest, 97% din tranzacţii au fost încheiate
acolo, doar câteva fiind semnate în proiecte mici, renovate, din estul Bucureştiului.

Atractivitatea zonei de est a Bucureştiului se va confirma în 2008, când Pantelimon Logistic Park(de altfel
primul parc industrial clasa A din zonă), a anunţat livrarea primei sale faze. Înălţime liberă de 10 m, 5.000
kg/metru pătrat sarcina suportată de pardoseală, sistem de iluminare cu putere medie de 200 lux pentru spaţiul
de depozitare şi 400 lux pentru spaţiul de birouri, rampe hidraulice electrice pentru încărcare/descărcare
marfa, uşi pentru acces auto, sisteme moderne de protecţie şi stingere a incendiilor, sisteme de încălzire,
sisteme moderne de telecomunicaţii şi transfer de date, sisteme performanţe de supraveghere şi pază 24h,
spaţii verzi amenajate etc. reprezintă câteva dintre specificaţiile tehnice standard pe care trebuie să le aibă
orice proiect industrial modern Clasa A. Pe lângă acestea, posibilitatea de extindere în cadrul aceluiaşi proiect,
accesibilitatea sau existenţa unor spaţii generoase de parcare pentru tiruri şi camioane au devenit factori
determinanţi în alegerea unui proiect în detrimentul altuia.

Ofertă

24
2007 a fost un an destul de spectaculos aducând pe 2007 a fost un an destul de spectaculos aducând pe
piaţa de 4 ori mai mult spaţiu industrial şi logistic faţă de 2006, când au fost livraţi numai 61.300 mp. Astfel,
la sfârşitul anului trecut, stocul total de spaţii industriale din Bucureşti s-a dublat ajungând la 500.000 mp.
Stocul total ar fi putut fi şi mai mare, însă circumstanţele existente în sectorul construcţiilor, ca urmare a lipsei
antreprenorilor profesionişti şi a scăderii numărului de muncitori calificaţi, au determinat câteva proiecte de
anvergură să îşi întârzie livrarea spaţiilor pentru primul trimestru al lui 2008. Cei 241.500 mp aduşi pe piaţa
de către proiectele deja existente precum : Cefin Logistics Park, Mercury Logistics Park etc dar şi de către
noii intraţi: Bucharest West, ProLogis Park Bucharest A1, A1 Business Park etc sunt localizaţi în majoritate în
partea de vest a Bucureştiului cu excepţia celor 10.000 mp livraţi de Apollo Center în est. Apariţia de proiecte
noi de bună calitate în zona de sud şi est a Bucureştiului este strâns legată de dezvoltarea reţelei de
infrastructură din aceste zone. Astfel, este foarte probabil că în următorii ani să avem o hartă a locaţiilor
proiectelor industriale mult mai diversificată. Există deja un proiect în dezvoltare în partea de esta
Bucureştiului – Pantelimon Logistic Park care a anunţat livrarea primei sale faze de 18.500 mp pentru
trimestrul al treilea din 2008. Existenţa unei cereri puternice cu capacitate mare de absorbţie a spaţiului
industrial nou livrat a făcut ca rata de neocupare la sfârşitul anului să fie de 7.78 %. Acest procent este însă
relativ şi va ajunge rapid la 0% ca urmare a faptului că majoritatea spaţiului neocupat la 31 decembrie 2007 se
află în negocieri avansate. Bucureştiul are cel mai ridicat nivel de salarizare din întreaga ţară, ceea ce
determină companiile cu activităţi de producţie să îşi relocheze operaţiunile în alte oraşe. Din totalul spaţiului
de depozitare tranzacţionat în 2007, doar 3,46% a fost închiriat de către companii pentru producţie.

Dezvoltatorii care au anticipat această tendinţă sunt în curs de asamblare a parcelelor sau şi-au securizat deja
loturi de teren potrivite pentrudezvoltari industriale, în oraşe mari sau în imediata lor apropiere. Eyemaxx a
livrat prima fază a proiectului sau din Timisoara– LOGCenter (20.000 mp de spaţiu logistic şi industrial) şi
are în dezvoltare alte proiecte în Ploieşti, Sibiu şi Braşov. Cefin Group are în construcţie în Arad 45 000 mp
de spaţii de depozitare, iar liderul de piaţă ceh, CTPInvest a cumpărat loturi de teren în Borş, Piteşti şi Turda,
lansând la sfârşitul anului 2007 primul său proiect CTPoint Borş. De asemenea, dezvoltatorul belgian WDP a
achiziţionat deja câteva terenuri pentru proiectele sale viitoare în apropierea Bucureştiului, Ploiestiului şi
Constantei.

Chirii

În anul 2007 am asistat la o creştere evidentă a ofertei de spaţii industriale noi, cu o cerere şi
maiputernica, ce a determinat cel mai scăzut nivel al ratei de neocupare din ultimii 10 ani şi a menţinut chiriile
aproape la acelaşi nivel că în 2006. Deşi ne-am fi aşteptat la o scădere a chiriilor în 2007, creşterea simţitoare
a costurilor materialelor de construcţii a pus presiune pe umerii developerilor care au menţinut nivelul
acestora stabil pentru cerinţele mici şi medii. Cu toate acestea, chiriaşii cu cerinţe pentru spaţii mari au obţinut
chirii uşor mai scăzute decât în anii precedenţi. De-a lungul anului tranzacţiile de până la 3.000 mp de spaţii

25
industriale s-au semnat la un nivel al chiriei ce a variat între 4,75-5,00 c/mp/lună, iar cele mai mari de 10.000
mp undeva între 3,70 şi 4,10 c/mp/ lună. Pentru unităţi cu suprafate între 3,000 mp până la 10,000 mp chiria a
variat între 4,25 şi 4,75 c/mp/ lună. Cât priveşte nivelul taxei de servicii, majoritatea dezvoltatorilor încă o
cotează la 0,50 c/mp/lună în sistem ”open book„ însă este foarte probabil că aceasta să crească la 0,65
c/mp/lună pentru a reflecta creşterea reală a acestor costuri. Prin sistemul ”open book„ chiriaşul plăteşte lunar
pe lângă chiria propriu-zisă o taxă pentru servicii (ce include costul cu întreţinerea spaţiului comun şi a
echipamentelor, cota aferenta din asigurarea clădirilor, cota aferenta din impozitul pe proprietate), al cărei
nivel este estimat de proprietar. La sfârşitul anului are loc o regularizare a acestei taxe pe baza costurilor reale
efectiv plătite pentru aceste servicii.

Previziuni

Pe piaţa industrială din Bucureşti cererea este încă foarte puternică iar stocul curent de spaţii
industriale şi logistice este insuficient pentru a o acoperi. De aceea, Bucureştiul continuă să fie foarte atractiv
pentru mulţi dezvoltatori care monitorizează permanent piaţă pentru a achiziţiona sau a dezvolta alte parcuri
industriale. Pentru anul 2008 aşteptăm mai mult de 310,000 mp din care 100.000 mp au fost deja pre închiriaţi
până la sfârşitul lui 2007 şi pentru majoritatea spaţiului rămas diferite companii se aflau în negocieri avansate.
De aceea, este foarte probabil că şi 2008 să se confrunte cu o lipsă a spaţiului industrial. Colliers recomandă
companiilor care îşi plănuiesc relocarea sau extinderea operaţiunilor să înceapă să caute spaţiu cu cel puţin 6-9
luni înainte de relocarea propriu zisă. În acest fel, se asigură că au securizat spaţiul adecvat cerinţelor lor şi de
asemenea se vor bucura de câteva avantaje oferite de către dezvoltatori pentru preinchirieri. Locaţiile preferate
rămân în zona autostrăzii A1, cea mai dezvoltată zona, şi este foarte probabil că km 23 (plus/minus 2 km faţă
de Bucureşti sau Piteşti ) să devină următorul loc de mare atractivitate. În partea de est, foarte aproape de
şoseaua de centură, dezvoltatorul britanic European Future Group în colaborare cu cel mai mare fond de
investiţii austriac activ pe piaţa din România, Immoeast, şi-a lansat deja primul parc industrial modern din
această zonă – Pantelimon Logistic Park. Zona de est a fost aleasă şi de alţi doi dezvoltatori care au
achiziţionat loturi de teren pe autostrada A2 Bucureşti – Constantă, la km 30 în Fundulea. Luând în
considerare distanta semnificativă faţă de Bucureşti, rămâne de văzut când vor decide să înceapă dezvoltarea
acestor loturi. Nordul va începe să devină atractiv pentru dezvoltatorii de spaţii industriale de îndată ce noua
autostradă A3 spre Ploieşti se apropie de finalizare. Până atunci zona de nord a Bucureştiului rămâne
neatractivă datorită preţului mult prea ridicat al terenurilor pentru dezvoltarea de spaţii industriale. Cât
priveşte partea de sud, în special şoseaua de centură rămâne încă neatractivă şi insuficient dezvoltată, cu
proiecte vechi şi de dimensiuni mici, care au fost renovate. În contextul unei cereri mai mari decât ofertă, ce
coboară nivelul ratei de neocupare spre zero, şi al creşterii costurilor de construcţie şi în 2008, estimăm că
nivelul chiriilor va rămâne stabil, uşor mai ridicat pentru cerinţele mici şi medii şi ceva mai mic pentru clienţii
cu cerinţe foarte mari.

3.5 PIAŢA TERENURILOR

Pe scurt

Anul 2007 a fost caracterizat, ca şi anul precedent, de o cerere semnificativ mai mare decât ofertă de
terenuri pe piaţa imobiliară, fapt ce a determinat o creştere a preţurilor proprietăţilor scoase la vânzare. În a
doua jumătate a anului ritmul de tranzacţionare s-a redus datorită crizei financiare de pe pieţele internaţionale,
a cărei undă de şoc s-a propagat până în Europa de Est, afectând şi pieţele cu trend pozitiv, precum România.

Cerere

Suprafaţa totală de teren cumpărată în 2007 în Bucureşti (ţinând cont de tranzacţiile mari, de peste
5,000 mp) este de approximativ 1,150,000 mp, cu o valoare totală de peste 675 de milioane de Euro. Mai mult
de 70 % din suprafaţa totală a fost tranzacţionata înainte de August 2007, după care trendul negativ al pieţelor
internaţionale a făcut ca volumul tranzacţiilor pe piaţa locală să scadă. Marii dezvoltatori internaţionali au
continuat să fie cei mai activi cumpărători pe piaţa terenurilor. S-a observat că în 2007, cererea din partea
investitorilor speculativi a scăzut, acest fapt semnalând un început de maturizare a pieţei. Recordul în ceea ce

26
priveşte valoarea cât şi suprafaţa totală a unei tranzacţii este reprezentat de achiziţionarea de către Africa
Israel a terenului fabricii Laromet. Dezvotatorul a plătit 77,5 mil Euro pentru 155,000 mp situaţi în Bucureştii
Noi. O altă tranzacţie record a fost achiziţionarea terenului CI Griviţa sa de către un fond de investiţii israelian
care a plătit 72 mil Euro pentru 6 ha de teren situate pe Bd. Expoziţiei. Destinaţia finală a terenurilor
achiziţionate anul trecut este în continuare predominat rezidenţială, în special pentru apartamente ce se
adresează clasei medii. Pe segmentul de retail RI Investment a realizat o tranzacţie record de peste 50 de
milioane de Euro, în imediata vecinătate a Parcului Titan. Cu o proporţie de 59% din volumul total de
tranzacţii, zona de nord a fost în continuare cea mai activă din punct de vedere al tranzacţiilor efectuate.
Centrul a generat 6 % din volumul tranzacţiilor, vestul a generat 15 %, în timp ce estul a generat 20% din
totalul achiziţiilor importante. Partea de sud a oraşului a fost în continuare inactivă din punctul de vedere al
tranzacţiilor mari cu terenuri.

Ofertă

Ca şi în 2006, în 2007 oferta a fost în principal constituită din terenurile fostelor fabrici care sunt
nevoite să îşi mute activitatea în afara oraşului. Această tendinţă este justificată de nevoia de a împinge toată
activitatea industrială, care constituie principalul factor poluant din capitală, cât mai departe de zonele
rezidenţiale aglomerate unde se află localizate în prezent. Datorită epuizării terenurilor aflate aproape de
centrul oraşului, dezvoltatorii s-au orientat în 2007 către terenuri localizate aproape de ieşirile din oraş, dar
care beneficiază de acces bun către zonele centrale şi care sunt deservite de mijloace de transport în comun.
Oferta de terenuri a provenit în principal din platformele industriale situate în nord (Laromet, Griviţa) şi în
vestul oraşului (Electrotehnica, Tricodava, Frigocom etc). O altă categorie de terenuri care au trezit atenţia
dezvoltatorilor în anul care a trecut au fost terenurile localizate în apropierea viitoarei autostrăzi Bucuresti-
Brasov şi în vecinătatea mult aşteptatului inel extins de centură a Bucureştiului.

Preţuri

Atât creşterea economică din 2007 cât şi numărul mare de tranzacţii importante realizate pe piaţa au
determinat o creştere continuă a preţurilor. Un efect direct al creşterii preţurilor a fost apariţia pe piaţă a unor
terenuri cu valoare totală foarte mare. Acest fapt a constituit o piedică în calea potenţialilor investitori care au
arătat reticenta în a plăti 100 milioane de Euro pentru un teren care necesită o investiţie adiţională de 3-400
milioane de Euro pentru a fi dezvoltat, demonstrând că există încă dubii vizavi de faptul că piaţa imobiliară
din Bucureşti poate absorbi proiecte de asemenea anvergură. Un element în plus care a alimentat neîncrederea
dezvoltatorilor în proiecte atât de mari, a fost concurenta din ce în ce mai mare între proiectele anunţate pe
piaţă, fie că vorbim de proiecte rezidenţiale, de birouri sau de retail. Preţul mediu al tranzacţiilor a fost de
peste 650 Euro/ mp, valoare ce situează valoarea medie din 2007 cu peste 50% peste 2006. Această creştere
puternică a preţului mediu a fost determinată de o egalizare a preţurilor din diferite zone ale capitalei. Preţul
unui mp de teren este aproximativ egal în Ghencea cu preţul unui mp de teren în Colentina, spre deosebire de
2005-2006 când diferenţa era substanţială de la o zonă la alta.

27
Previziuni

În 2008, estimăm că cererea pentru terenuri va fi mai mare decât oferta în condiţiile în care cererea
pentru produsul finit este mult mai mare decât ofertă, în special pentru pieţele de construcţii rezidenţiale şi de
birouri. În altă ordine de idei, criză de pe pieţele financiare internaţionale generează o atitudine sceptică
printre dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală. În aceste condiţii, preconizăm o stabilizare a preţurilor în prima
parte a anului şi o creştere a preţurilor cu aproximativ 10-20% în a doua parte a lui 2008, după trecerea undei
de şoc cauzate de criză financiară din SUA şi vestul Europei.

Provincie

Ca urmare a creşterii competiţiei în capitală, dar şi a nivelului de trăi şi puterii de cumpărare în unele
oraşe, tot mai mulţi dezvoltatori imobiliari şi investitori au cercetat piaţa imobiliară din provincie. Dacă în
ultimii doi ani aceştia s-au orientat către achiziţionarea de site-uri pentru proiecte comerciale, estimăm că în
2008 şi perioada imediat următoare se vor concentra pe segmentul rezidenţial, dar şi cel de birouri, acolo unde
există cerere.

3.6 PIAŢA REZIDENŢIALĂ

Pe scurt

Chiar dacă piaţa rezidenţială din Bucureşti include şi unităţi în proiecte de apartamente de mici
dimensiuni, precum şi case sau vile, acest raport acoperă doar proiectele din capitala şi zonele ei periferice,
care au minim 200 de unităţi locative. Acest tip de proiecte fac obiectul analizei acestui studiu, deoarece au
impact semnificativ asupra pieţei prin mărimea şi conceptul lor. Anul 2007 a fost unul record pentru piaţa
rezidenţială, lansându-se 18 proiecte noi, ceea ce duce numărul total de proiecte lansate pe piaţa în ultimii doi
ani la 39. Cererea a crescut şi ea: 7.300 de apartamente off-plan au fost vândute anul trecut, dublu faţă de
2006. Maimult decât atât, interesul investitorilor pentru astfel de achiziţii a fost foarte ridicat, ajungând la
50% din absorbţie. Preţurile pentru proiectele lansate în prima jumătate a anului au crescut în medie cu 20%,
majoritatea proiectelor lansate în a doua parte a anului având ca ţinta persoanele cu venituri mici şi mijlocii şi
pornind cu un preţ de lansare de 1.100 Euro / mp construit. Această modificare a ţintei de clienţi a făcut ca în
al doilea semestru preţul mediu să se menţină la 1.500 Euro/mp construit, valoarea înregistrată la sfârşitul
primului semestru.

Ofertă

-stoc apartamente noi

Dacă în prima jumătate a anului 2007 nu a fost livrat nici un proiect nou, în cea de-a doua jumătate au
fost finalizate 1.400 de unităţi locative, Quadra Place şi Central Park fiind primele proiecte rezidenţiale livrate
în întregime. Stocul de 800.000 de locuinţe s-a mărit astfel cu numai 0.2%.

28
-proiecte

Anul 2007 a adus pe piaţa 18 proiecte noi, un număr similar cu cel din 2006, însă acestea aducând o
ofertă mai diversificată. Majoritatea acestor proiecte noi sunt localizate în zona de Nord, în Centru şi Sud- Est
nu au fost proiecte noi lansate. Cele 39 de proiecte existente în prezent pe piaţa rezidenţială ar putea aduce în
următorii 7 până la 10 ani în jur de 35,000 de unităţi locative. Dintre acestea, 16,900 apartamente au fost
scoase pe piaţa spre vânzare din anul 2005 şi până în prezent, dintre acestea 5,807 numai în anul 2007.
Jumătate din oferta anului 2007 face parte din proiectele lansate în ultimul semestru al anului. Estimăm că în
jur de 30% din unităţile livrate vor reintra în circuitul pieţei prin revânzare sau închiriere. Proiecte precum
Băneasa şi Central Park au apărut deja pe piaţa rezidenţială secundară. Motivul pentru care aceste apartamente
nu sunt oferite spre vânzare înainte de finalizare este acela că, de obicei, investitorii sunt obligaţi să aştepte
până la livrarea acestora, din cauza clauzelor contractuale impuse de dezvoltatori, dar şi pentru a profita de
creşterea preţurilor.

-concepte

Anul 2007 a adus pe piaţa 18 proiecte noi, asemănător cu 2006, însă oferta potenţială a acestor
proiecte este mai mare. Cele mai multe proiecte noi sunt localizate în zona de Nord, în vreme ce în Centru şi
Sud-Est nu s-au lansat proiecte noi. Cele 39 de proiecte rezidenţiale de pe piaţa au un potenţial de livrare de
35,000 de unităţi locative, în următorii 7 până la 10 ani. Dintre acestea, 16,900 apartamente au fost scoase pe
piaţa spre vânzare începând cu anul 2005 până în prezent, dintre care 5,800 numai în cursul anului 2007.
Jumătate din oferta anului trecut face parte din proiecte lansate în ultimul trimestru al anului. Estimăm că în
jur de 30% din unităţile livrate vor reintra în circuitul pieţei prin revânzare sau închiriere. Proiecte precum
Băneasa şi Central Park au apărut deja pe piaţa rezidenţială secundară. Până acum, cei care au cumpărat
apartamentele în avans nu le-au vândut, deoarece urmăresc să îşi maximizeze profitul prin vânzări după
livrarea proiectelor. În acelaşi timp, dezvoltatorii limitează competiţia, nepermiţând clienţilor care au
cumpărat în avans să vândă înainte ca proiectul să fie finalizat.

-dezvoltatori

Dezvoltatorii locali continuă să fie activi pe piaţă, lansând în 2007 proiecte cu un total de aproximativ
4,700 unităţi, 27% din totalul ofertei de apartamente noi. Dintre dezvoltatorii străini, cei spanioli reprezintă o
categorie importantă. Aceştia au intrat pe piaţa acum 2-3 ani şi s-au concentrat pe securizarea unor locaţii
bune, obţinând preţuri competitive pentru loturile de teren, putându-şi astfel dezvoltă proiectele la preţuri
accesibile. Prezenţa acestora pe piaţa din Bucureşti este benefică având în vedere că aduc know-how în
materie de suprafaţă, mix, finisaje, etc.

-construcţii

Piaţa construcţiilor a întâmpinat un an dificil în 2007 datorită lipsei forţei de muncă, estimată la un
deficit de 300.000 muncitorii în sectorul construcţiilor, la nivel naţional. Această criză este cauzată de trei

29
factori convergenţi: creşterea dramatică a cererii de servicii de construcţii profesioniste, o scădere a cantităţii
de forţă de muncă calificată – datorită emigrării muncitorilor români şi insuficientă oportunităţilor de training
pentru muncitorii noi. Aceste lucruri au condus deja la întârzieri de 2-3 luni a livrărilor. În 2008 companiile
mari de construcţii vor vedea o adevărată provocare în recrutarea forţei de muncă noi şi calificate

Cerere

-absorbţie

Creşterea puterii de cumpărare şi relaxarea condiţiilor de acordare a finanţării au avut o influenţă


majoră asupra cererii în 2007. Cumpărătorii pot lua mai uşor decizii datorită transparenţei ridicate şi uşurinţei
în obţinerea informaţiilor, ca urmare a campaniilor intensive de marketing şi a numărului ridicat de târguri
imobiliare. Pe de altă parte, progresul lucrărilor de construcţii a mărit încrederea în piaţă. Anul trecut erau
7.300 unităţi vândute în proiecte de dimensiuni mari, mai mult decât dublu faţă de cele vândute în 2006.
Adunându-le la cele 16.700 unităţi vândute în blocurile vechi, tot în 2007, absorbţia totală pe întreaga durată a
anului trecut a fost de 24.000 unităţi. Comparativ cu absorbţia de 21.000 unităţi din 2006, anul trecut a
confirmat tendinţa ascendenta a cererii. Cele mai multe apartamente vândute în blocurile vechi sunt situate în
sectorul 3, urmate de sectoarele 6 şi 2, în timp ce în cazul proiectelor noi (lansate în 2007) cele mai multe
unităţi au fost vândute la periferia oraşului, precum şi în sectoarele 6 şi 1.

-cumpărători

Căpătând mai multă încredere, investitorii au considerat piaţa locală mai atractivă şi au achiziţionat
aproximativ 40-50 % din totalul unităţilor vândute, conform estimărilor Colliers. Totuşi, investitorii
instituţionali nu şi-au făcut simţită prezenţa, deoarece momentan piaţa se schimbă prea repede pentru procesul
lor decizional. În schimb, investitorii locali cumpără acum pachete mai mari de apartamente, între 10 şi 15
unităţi, văzând profiturile foarte ridicate generate anul anterior de investiţii similare. În ceea ce priveşte
cumpărătorii finali, a fost sesizată o creştere a interesului din partea acestora, devenind mai informaţi şi
meticuloşi în căutările lor. De asemenea, luând în considerare ofertă mai variată faţă de anii trecuţi, procesul
de decizie legat de achiziţionarea unui apartament este puţin mai lung. Selectarea şi procesul de semnare
pentru cumpărătorii care achiziţionează unităţi în proiecte de lux tinde să dureze între una şi două luni, în timp
ce pentru cumpărătorii care investesc în proiecte destinate clasei medii decizia de achiziţie şi semnarea
contractului se încadrează între 2 săptămâni şi o lună. Clienţii apartamentelor de lux, de obicei îşi negociază
contractul prin intermediul propriilor avocaţi, implicându-şi de asemenea notari şi arhitecţi proprii. Clasa
medie acordă o atenţie deosebită opţiunilor în materie de finisaje, garanţii pentru avans, întârzieri în livrare şi
penalităţile aferente stipulate în contract. În 2007, Colliers a intervievat cumpărătorii care au achiziţionat
proprietăţi în proiectele sale exclusive, în urma rezultatelor reieşind următorul profil al cumpărătorului: dintre
respondenţi, 43% au între 27-27 de ani, iar 36% între 37-47 de ani; în ceea ce priveşte venitul, 42% dintre
client câştigă între 1,000–3,000 c pe lună, 26% între 3,000–5,000c, iar 28% mai mult de 5,000c pe lună;
pentru 61% din persoanele intervievate, locaţia este criteriul cel mai important de selecţie, fiind urmată de
calitate şi preţ, acestea fiind celelalte două criterii importante; dintre cumpărători, 73% au cumpărat
apartamentul pentru uz propriu, 21% pentru revânzare sau închiriere, iar 6% pentru copii sau părinţi.

Preţuri

-evoluţie

30
Preţurile unităţilor aflate în proiecte lansate în prima jumătate a anului au cunoscut o creştere medie
de 20%. Acest fapt se datorează intensificării ritmului vânzărilor dar şi scumpirii materialelor de construcţie şi
forţei de muncă. Dacă în 2006 costul mediu de construcţie era în jur de 600 Euro/mp, în 2007 acesta a ajuns la
750Euro/mp.

Preţul mediu al pieţei rămâne în continuare 1,500 Euro/mp construit (apartament + terasa + pereţi interiori), în
mare parte datorită proiectelor lansate în a 2a jumătate a anului, care, fiind destinate clasei medii şi sub-medii,
au avut un preţ de lansare mai mic. Cel mai mic preţ mediu pentru un apartamente de 3 camere într-un proiect
nou cu peste 200 de unităţi aflat în partea de vest a capitalei este de aproximativ 133,000 Euro + TVA. Însă,
dacă ar fi incluse în această analiză şi apartamentele construite înainte de 1990, zona cea mai accesibilă ca preţ
este cea de sud, unde preţul mediu pentru un apartament de 3 camere este în juri de 130,200 Euro. Costurile
de întreţinere pentru complexele rezidenţiale noi variază între 0.3 şi 1.5 Euro/mp construit.de apartament.

31
-metode de plată

Dezvoltatorii acceptă mai multe modalităţi de plată, oferind cumpărăturilor suficientă flexibilitate
pentru a le permite achiziţii accesibile. Varianta cea mai comună constă într-un avans de 20%-30% şi o plată
finală în momentul livrării a restului de 70%-80% din sumă. În 2007, câţiva dezvoltatori au micşorat avansul
la 10%, dar au introdus câteva rate (de 20%- 25%) pe durata construcţiei, restul urmând a fi plătit la finalizare.
Pentru a simplifica procesul şi mai mult, câţiva dezvoltatori şi-au făcut parteneriate cu băncile finanţatoare,
pentru a oferi cumpărătorilor credite avantajoase; în acest fel, au şi garanţia că clientul va avea posibilitatea de
a achita transă finală la finalul construcţiei.

Previziuni

În contextul multor incertitudini legate de evoluţia crizei financiare începute în Statele Unite, estimăm
că pe termen scurt - următoarele 6 luni – piaţa rezidenţială va creşte într-un ritm mai puţin alert decât în 2007,
ţinând cont că noii jucători de pe piaţa vor aştepta efectele crizei asupra schemelor lor de finanţare. Pe termen
mediu şi lung, piaţa rezidenţială din România va continuă să crească întrucât aceasta depinde în primul rând
de raportul dintre cerere şi ofertă, care este încă foarte mare. Până la sfârşitul lui 2008 estimăm că stocul de
apartamente noi va fi de 5.000 de unităţi, iar până în anul 2010 acesta va ajunge la 15.000. Absorbţia de
apartamente noi va creşte de la 10.000 de unităţi în 2008 la 20.000 în următorii 3 - 4 ani. Decizia de a
cumpăra un apartament nou în detrimentul unuia vechi depinde şi de durată de viaţă a blocurilor construite
înainte de 1989, care se va apropia de sfârşit în următorii 15 ani. Dintre investitorii care au cumpărat
apartamente noi off-plan în ultimele 18 luni, aproape jumătate le vor oferi pentru închiriere, iar restul le vor
vinde. După ce s-au îndreptat către locaţii în apropierea centurii, dezvoltatorii caută să dezvolte proiecte în

32
zone mai îndepărtate, dar cu un mare potenţial, precum Saftica, Cernica, Tărtăşeşti, Bragadiru şi Buftea.
Proiectele de lux vor fi dezvoltate la o scară mai largă, fiind localizate mai mult în nordul oraşului, şi vor
aduce un alt stil de viaţă la preţuri ridicate. În rest, preţurile vor continua să crească cu o medie de 5% în
prima jumătate a anului, ajungând la o creştere medie anuală de 15% până la sfârşitul lui 2008.

3.7 PIAŢA DE INVESTIŢII IMOBILIARE

Pe scurt

În primele nouă luni ale anului 2007 piaţa de investiţii imobiliare din România a arătat primele semne
de maturitate: o cerere foarte puternică pentru produse de investiţii şi randamente care au ajuns din urmă
nivelurile pieţelor vest europene. În ultimul trimestru, criza din pieţele financiare internaţionale a făcut că
deciziile de investiţii fie în expectativă, astfel încât cei mai mulţi investitori au preferat să aştepte şi să
înţeleagă cauzele acestei crize, precum şi efectele ei pe piaţa locală. Piaţa de investiţii a ajuns în 2007 la 1.5
miliarde de Euro, o creştere de 66 % comparativ cu anul 2006, însă sub cele 2 miliarde de Euro estimate la
începutul anului. În ciuda reducerii randamentelor, creşterea volumului de investiţii s-a datorat în principal
suplimentarii ofertei pentru 2007 şi 2008 în sectorului de birouri din Bucureşti, precum şi în cel al sectorului
de retail din oraşele secundare ale ţării.

Cerere

Immoeast şi-a menţinut în continuare poziţia dominantă în piaţă, cu nouă mari tranzacţii încheiate în
decursul anului 2007. Achiziţia proiectului de retail Polus Constantă raportată la un preţ de 185 milioane
Euro, cea mai mare tranzacţie din prima jumătate a anului, a crescut portofoliul de proprietăţi comerciale al
fondului la aproximativ 1,78 miliarde Euro. “Tranzacţia anului” a fost însă, vânzarea proiectului de birouri
America House, situat în Piaţa Victoriei, dezvoltat de GTC, achiziţionat de grupul francez Natixis la un preţ
de 120 milioane Euro, reprezentând un randament de 5.55%, minim istoric în piaţă de investiţii din România.
Un alt semn al maturităţii l-a reprezentat prima dezinvestire remarcabilă a unui fond: European Convergence
Property Company (fond ce aparţine de Charlemagne Capital, listat la Bursa din Londra) care a vândut
portofoliul format din trei clădiri de birouri — PGV, Construdava I şi Milenium Tower — către fondul
german DEGI, divizia de investiţii imobiliare a Allianz Group. Valoarea tranzacţiei a fost aproximativ de 110
milioane Euro. O altă tendinţa remarcată în 2007 a fost intrarea în piaţă a fondurilor specializate pe anumite
sectoare ale pieţei imobiliare. Spre exemplu, Sonae Sierra a păşit foarte hotărât în sectorul de retail prin
achiziţia a trei proiecte: River Plaza, un centru comercial din Râmnicu Vâlcea, Craiova Mall şi Arenă Center
din Bacău. În această categorie s-a înscris şi cea mai mare tranzacţie din sectorul industrial unde Teesland
IOG a achiziţionat Parcul Industrial A1 de la Cefin la preţul de 82 milioane Euro. Foarte activi au fost de
asemenea şi investitorii de mărime medie care şi-au creat un portofoliu puternic de proprietăţi comerciale din
sectorul imobiliar. Aceştia foarte probabil se vor orienta către o dezinvestire pe termen scurt/mediu.

33
Ofertă

Sectorul de retail conduce piaţa de investiţii în 2007 din punct de vedere al volumului, cu mai mult de
700 milioane de Euro investiţi. Însă, datorită lipsei de produse disponibile, aproape toate tranzacţiile au fost
cumpărări de centre comerciale în avans în oraşele din provincie. Interesul faţă de acest sector se justifică prin
diferenţa de 100 puncte de bază între yiled-ul sectorului de comercial şi cel pentru birouri. Aproape toţi
dezvoltatorii urmăresc să îşi asigure o dezinvestire întrucât mai mult de 90 de proiecte sunt anunţate pentru
dezvoltare în următorii 3-5 ani în toată ţara. Piaţa de birouri a înregistrat 10 tranzacţii majore la un volum total
de peste 500 milioane Euro şi încă rămâne un sector foarte atractiv pentru investitori. Cu toate că cele mai
multe fonduri preferă să cumpere produse de referinţă construite conform standardelor internaţionale, datorită
cantităţii insuficiente de astfel de produse, mulţi dintre investitori îşi îndreaptă capitalul către alte investiţii.
Spre exemplu, Fabian Capital a achiziţionat Cubic Centre, un proiect de birouri de 27,000 mp situat în Pipera
Tunari, iar City Capital a investit 35 de milioane de Euro în două clădiri de birouri: Avrig 35 şi clădirea UPC.

Randamente

Randamentele primare ale sectorului de birouri s-au comprimat remarcabil de la un nivel de 7 % atins
în 2006 la un minim de 5.55% în 2007. Această tendinţă a fost urmată şi în celelalte sectoare ale pieţei
imobiliare. Randamentele primare ale pieţei de retail au ajuns la 6.75% pentru concepte bune de centre
comerciale situate în oraşele mari, în timp ce media s-a situat în jurul valorii de 7.25%. Proiectele industriale
au fost vândute la randamente de aproximativ 8%, o scădere semnificativă comparativ cu 2006.

Previziuni

Criza din pieţele financiare globale precum şi creşterea constantă a ratei Euribor în 2007, a determinat
multe fonduri să se retragă din tranzacţii unde randamentele erau prea apropiate de EURIBOR pentru a îşi
reevalua oportunităţile. Această situaţie vă duce, foarte probabil, la întârzieri în investiţiile directe din sectorul
imobiliar pentru achiziţii atât în terenuri cât şi în investiţii comerciale. Cu toate acestea, deoarece cererea
pentru produse este foarte solidă în toate sectoarele pieţei imobiliare şi ratele de neocupare sunt aproape zero
atât în piaţă de birouri cât şi în cea de industrial şi de retail, iar piaţa locală va continuă să crească, investitorii
vor trece peste neliniştea provocată de criză globală şi îşi vor relua activitatea de investiţii în România. În
2008, tranzacţiile de investiţii se vor derula probabil într-un ritm mai lent ca în 2007, în timp ce randamentele
vor suferi mici corecţii în prima parte a anului.

34
3.8 PIAŢA HOTELIERĂ

Pe scurt

Cu investiţii de peste 74 milioane euro şi cu patru importante tranzacţii hoteliere încheiate, 2007 este
primul an în care piaţa de investiţii capătă importantă şi în domeniul hotelier. Majoritatea tranzacţiilor din
acest sector vizează proprietăţi operaţionale, ceea ce s-ar putea dovedi o solidă realizare de afaceri. În paralel,
multe proiecte iniţiate anul acesta urmează să se finalizeze în următorii 2-3 ani.

Cererea

Oamenii de afaceri contribuie în cea mai mare măsură la cererea hotelieră totală. Una din principalele
caracteristici ale acestui tip de cerere este faptul că este foarte puternică în timpul zilelor săptămânii (de luni
până joi), scade substanţial vinerea şi sâmbăta şi creşte într-o oarecare măsură duminică. Această cerere este
relativ constantă pe parcursul anului, cu o scădere vizibilă în perioada decembrie-februarie şi în august.
Cererea viitoare pe acest segment este strâns legată de sănătatea economică a ţării. Numărul de şederi pe
noapte a crescut de asemenea, alături de numărul de sosiri, dar într-un ritm mai lent. Aceasta ne duce la
concluzia că şederea medie a unui client a scăzut, de la 2,01 nopţi în 2004, la 1,96 nopţi în 2006, reconfirmând
statutul de destinaţie de afaceri al oraşului. Vizitatorii străini deţin procentajul cel mai mare din vizitele totale
în Bucureşti, cu mai mult de 60% din total, pentru ultimii trei ani. Din totalul de şederi peste noapte ale
străinilor, 73% au fost generate de ţările europene, ceea ce confirmă statutul acestei zone că principala sursă
de vizitatori a oraşului. Din Europa, importante surse de vizitatori sunt Italia, Germania şi Regatul Unit.
Recent, Bucureştiul a devenit o destinaţie interesantă pentru companiile care organizează întâlniri, reuniuni,
conferinţe şi expoziţii. Cererea pentru astfel de evenimente a crescut, în Bucureşti, cu aproximativ 30% în
2007 şi se previzionează că va creşte în continuare. Pe termen mediu, Bucureştiul ar putea depăşi destinaţii
bine-cunoscute precum Praga, Budapesta sau Varşovia din acest punct de vedere. În ultimii doi ani, veniturile
generate de acest segment al pieţei au ajuns la aproape 25% din veniturile totale.

Ofertă

În Bucureşti se găsesc numai 102 hoteluri, cu o capacitate de aproximativ 8.000 de camere, mai puţin
decât în alte mari capitale europene precum Varşovia, Budapesta sau Praga. Majoritatea hotelurilor
bucureştene au sub 50 de camere (57%) şi între 50 şi 100 de camere (22%). În 2007, oferta a înregistrat o
uşoară creştere faţă de anul precedent, în jur de 4%, dar va cunoaşte o creştere semnificativă în 2008, datorită
unor inaugurări importante, precum Rin Grand Hotel (1400 de camere), Ramada Plaza (302 camere) şi
Radisson SAS (424 de camere), toate aşteptate în primul trimestru al anului 2008. Se aşteaptă şi inaugurarea
altor hoteluri până la mijlocul anului 2008, contribuind cu un număr important de camere la piaţa hotelurilor
de 2 şi 4 stele şi ducând astfel la o creştere a ofertei de camere în Bucureşti cu încă 300 de camere.

35
Preţuri

Per total, tarifele medii în 2007 au înregistrat, faţă de 2006, o creştere de aproximativ 7% pentru
hotelurile de 4 şi 5 stele. Cum gradul de ocupare a crescut de asemenea, dar într-un ritm mai lent în
comparaţie cu anul precedent, principalul indicator al venitului, venitul per camera disponibilă, a înregistrat o
creştere şi mai mare, situată la aproximativ 8-9% în comparaţie cu 2006.

Previziuni

Oraşul Bucureşti îşi va păstra statutul la care a ajuns în ultimii ani, rămânând o destinaţie predominant
de afaceri, deşi se poate prevedea că piaţa turistică va creşte din an în an, datorită noutăţii Bucureştiului că
destinaţie de turistică printre capitalele europene, precum şi datorită intrării pe piaţă a companiilor aeriene
low-cost. Ne putem aştepta ca piaţa Bucureştiului să continue să atragă atenţia mai multor lanţuri hoteliere
internaţionale interesate să intre pe piaţa în 2008. Investiţiile hoteliere majore din Bucureşti se vor concentra
în zona proprietăţilor de 4 şi 5 stele, dovedind o tendinţă către apariţia de hoteluri cu mai mult de 150 de
camere, situate în locuri uşor accesibile, mai ales pentru oameni de afaceri. Multe proiecte de dezvoltare vor fi
în general de tip mixt.

36
CAP. 4. PIAŢA IMOBILIARĂ ÎN PLINĂ CRIZĂ MONDIALĂ
4.1 SITUAŢIA ECONOMICĂ

După ce în perioada 2001 – 2008 economia României a înregistrat o creștere în medie de 6% pe an,
evenimentele anului trecut au inversat tendința, aducând cu sine o serie de efecte negative. O contracție de
7% până la 8% este previzionată pentru economie în 2009. Investițiile străine directe s-au înjumătățit la 3,5
miliarde Euro în primele trei trimestre ale anului. Rata șomajului a crescut pe parcursul anului și estimările
anunțau o valoare de 8% până la sfârșitul anului. Nici prognozele pentru anul 2010 nu sunt mai optimiste: pe
măsură ce se conturează tot mai multe falimente și necesitatea unei reforme se simte din ce în ce mai presantă
în cadrul sistemului public, se apreciază că rata șomajului va crește în continuare. Datoria (exprimată în
monedă străină) acumulată de persoanele fizice și juridice, împreună cu o depreciere de 10% a monedei locale
față de Euro înregistrată în a doua jumătate a anului 2008, au pus presiune asupra capacității de plată a
datoriei pentru debitori. Deficitul bugetar se estimează că va depăși 7% din PIB iar guvernul a fost nevoit să
accepte ajutorul financiar de 20 miliarde Euro din partea FMI. Din categoria veștilor bune, deficitul de cont
curent s-a îmbunătățit semnificativ. Acesta s-a redus cu 75% față de valoarea înregistrată în octombrie 2008
(de la 13 mld Euro la 3,3 mld Euro) și estimările sugerau că va ajunge până la 4,6% până la sfârșitul anului
(comparativ cu 12,3% la sfârșitul anului 2008). Deși volumul investițiilor străine directe a reprezentat
aproximativ jumătate din activitatea înregistrată în aceeași perioadă a anului trecut, acestea au indicat
uninteres continuu al investitorilor pentru România și au acoperit cu succes deficitul de cont curent până în
octombrie. În ceea ce privește inflația, aceasta a atins valoarea de 4,74% la sfârșitul anului și a fost estimată
la 3,5% pentru 2010 și 3% pentru 2011. În 2010, se previzionează ca economia României să revină la un ritm
de creștere (deși la o rată modestă de 0,5–2%) pe baza așteptărilor că economiile vestice își vor reveni și
astfel se vor dezvolta exporturile, băncile vor reporni finanțarea și consumul va începe să crească. Estimările
Băncii Mondiale plasează rata de creștere pentru anul 2011 în jurul valorii de 4,6%. Finanțarea este în
continuare foarte restrictivă, ca rezultat al lipsei de oferte de creditare și al costului ridicat. Băncile s-au
angajat într-o competiție acerbă pentru atragerea depozitelor la începutul anului, pe măsură ce sursa finanțării
străine a secat. Ratele dobânzilor pentru datoriile în monedă locală au înregistrat o valoare de 16% din
ianuarie până în martie, în timp ce costurile împrumuturilor noi contractate a depășit 20% în aceeași
perioadă.2 Costul capitalului a scăzut semnificativ către sfârșitul anului, până la 15% în moneda locală, în
timp ce ratele dobânzilor la depozite au scăzut sub 10%. Valoarea cursului de schimb EURO/RON înregistrată
la sfârșitul anului a fost considerată sustenabilă de majoritatea analiștilor și previziunile sugerează că moneda
națională își va întări poziția în următorul an. Unii agenți economici din București și Londra deja pariază pe
întărirea monedei locale în 2010. O piață internă vastă, o forță de muncă la costuri competitive, corecția
prețurilor de pe piața imobiliară cât și o monedă stabilă reprezintă avantaje semnificative pentru investitori, la
fel ca acum cinci ani. Diferența importantă este faptul că în momentul de față România este membră a
Uniunii Europene, un statut care îi oferă o stabilitate economică și politică importantă.

Anul trecut s-au resimțit în economia autohtonă efecte negative ale crizei globale: declinul economic,
creșterea șomajului și majorarea deficitului bugetar. În 2010 însă, ne așteptăm ca economia României să
reînceapă să crească, pe baza exporturilor și a revitalizării consumului.

GUVERN: PREȘEDINTE REALES ȘI COALIȚIE MAJORITARĂ

37
Demiterea coaliției guvernamentale de anul trecut a apărut într-o perioadă delicată, în mijlocul procesului de
deteriorare al finanțelor publice. Virarea tranșei din împrumutul promis de FMI, de 20 miliarde Euro, a fost
amânată până în momentul în care România ar fi beneficiat de un guvern capabil să întrunească cerințele
stricte ale FMI privind reformele sistemului public (cum ar fi reducerea deficitului fiscal la 5,9% anul viitor).
În aceste condiții, alegerile din Decembrie au fost așteptate cu nerăbdare. Fostul președinte Traian Băsescu a
fost reales pentru un nou mandat și a fost constituit un nou guvern condus de fostul Prim-Ministru Emil Boc,
membru PDL. După securizarea unui parteneriat cu UDMR și alte partide minoritare, precum și trecerea unor
reprezentanți PSD la PDL, guvernul este matematic liderul unei coaliții majoritare, având premisele necesare
pentru a conduce Guvernul într-un mod eficient într-o perioadă care se anunță tumultoasă și care va impune
necesitatea unor reforme solide.

Sursa: Banca Națională a României

38
4.2 PIAŢA DE BIROURI

2009 a adus pe piață o ofertă record de clădiri noi astfel încât la sfârșitul anului stocul total de spații
de birouri a atins 1.250.000 mp. Cu toate acestea, din cauza condițiilor economice dificile, tranzacțiile cu
spații de birouri au scăzut conducând la rate de neocupare mai ridicate și chirii mai scăzute. În consecință,
2010 reprezintă o perioadă ideală pentru reducerea costurilor cu închirierea prin contractarea de spații
potrivite la un nivel sustenabil al chiriei. Acum este momentul potrivit pentru a analiza piața și a actiona.

Ofertă

Oferta de spații de birouri a atins punctul maxim în 2009, când aproape 405.000 mp de spații
moderne și de calitate au fost livrate pe piață, de două ori mai mult decât în 2008. Această suprafață este
localizată în cadrul proiectelor care au început lucrările în perioada de creștere a pieței (2007–2008) și a căror
dezvoltare a durat între 12 și 20 de luni, unele proiecte suferind amânări. Doar 15% din totalul spațiilor
livrate este localizat în zona centrală a orașului, în timp ce restul spațiilor au fost împărțite relativ egal între
semi-centru și periferie. Cu toate că stocul din zonele semicentrală și periferică a crescut în mod constant
începând cu anul 2006, evoluția ofertei pentru zona centrală a înregistrat un ritm de creștere mai scăzut din
cauza disponibilității reduse a terenurilor pentru astfel de dezvoltări. Dintre dezvoltatorii care au livrat clădiri
de birouri în 2009, majoritatea sunt străini. Astfel, trei companii grecești au livrat aproximativ 30% din totalul
spațiilor noi, un procent similar cu cel creat de dezvoltatorii autohtoni.

Cerere

În anul 2009 s-au închiriat peste 90.000 de mp uniform distribuiți între cele trei zone. Suprafața
medie închiriată pe piață s-a situat în jurul valorii de 1.300 mp. Majoritatea companiilor care au închiriat
spații în 2009 au procedat astfel din următoarele motive:
• Expirarea contractului de închiriere
• Oportunitatea de a găsi un spațiu de o calitate superioară la un preț redus sau de a-și reloca sediul companiei
mai aproape de centrul orașului
• Incidente de forță majoră au creat o cerere imediată de cel puțin 13.000 mp pe piața spațiilor de birouri
Comparativ cu anul 2008, în 2009 volumul de spații de birouri absorbit de piață a scăzut cu 60%. Pentru a
avea o imagine reala asupra pieței, în 2008 peste 80% din activitatea de închiriere a fost determinată de
preînchirieri, în timp ce în 2009 nicio suprafața nu a fost preînchiriată. Această situație are două cauze
principale; în primul rând rata de neocupare a spațiilor de birouri a început să crească considerabil încă din
2008 iar preînchirierile nu mai aveau la fel de mult sens având în vedere că firmele au putut găsi spații
disponibile în majoritatea clădirilor existente pe piață. În al doilea rând, luând în considerare declinul
economic, majoritatea companiilor s-au confruntat cu insecuritatea activității viitoare sau cu reorganizări și
concedieri. În consecință, extinderea spațiilor de birouri nu s-a regăsit pe agenda celor mai multe companii. În
ultimul rând, companiile cu nevoi substanțiale de spații de birouri nu s-au angajat în nici o tranzacție în 2009.
Subînchirierea a reprezentat o opțiune pentru companiile care căutau să reducă costurile, în special pentru
acelea care închiriaseră suprafețe mai mari de 2.000 mp. Mare parte din companiile care au luat astfel de
măsuri aparțin industriei auto, construcțiilor dar și domeniului consultanței.

39
„2009 a schimbat regulile pieței de birouri. Odată cu declinul mediului de afaceri a crescut semnificativ și
rata de neocupare. Lipsa pre-închirierilor a împiedicat dezvoltatorii să mai anunțe proiecte majore noi. Totuși,
scăderea chiriilor face din 2010 perioada ideală pentru reducerea costurilor, prin contractarea de spații
potrivite în termeni financiari sustenabili.”

Horia Moldovan – director asociat, divizia de închirieri spații de birouri(COLLIERS ROMÂNIA)

Până la sfârșitul lui 2009 rata de neocupare a crescut considerabil în toate zonele, fapt ce s-a
concretizat într-o rată medie de neocupare de 18%, după ce în 2007 aceasta a fost 0% iar în 2008 ajunsese la
3%. Zona centrală a înregistrat o rată de neocupare neobișnuită, de 10%, similar celei semicentrale, în timp ce
zona periferică a atins un nivel record de 30%.

Chirii

Deși în 2008 chiria pieței de birouri pentru zona centrală se găsea în intervalul 22–24 Euro/mp, în
anul 2009 nivelul chiriilor a scăzut cu 20%, sub pragul de 20 Euro/mp. În zonele semicentrală și periferică s-a
înregistrat o descreștere asemănătoare. Deși chiriile s-au redus, costurile de relocare au fost destul de ridicate,
astfel determinând majoritatea companiilor să găsească soluții pe termen scurt și să încerce să renegocieze
sau să subînchirieze parte din spațiul pe care l-au contractat deja. În încercarea de a-și face proiectele mai
atractive pentru chiriași, proprietarii au devenit flexibili oferind stimulente cum ar fi luni fără plata chiriei și
sume de bani pentru acoperirea cheltuielilor de amenajare a spațiilor. Pentru chiriași, astfel de măsuri au
avantajul de a reduce chiria efectivă. De exemplu, pentru un contract pe o durată de cinci ani, o companie
primește de obicei aproximativ trei luni fără plata chiriei. Pentru contracte mai lungi, această scutire poate
crește. Per ansamblu aceste beneficii suplimentare reduc chiria efectivă cu 10% sau chiar mai mult.

Previziuni

Estimările noastre previzionează că anul 2010 va aduce pe piață aproximativ 200.000 mp de spații noi
de birouri, cu 50% mai puțin decât suprafața livrată în 2009. Această ofertă potențială se va regăsi în mare
parte în clădirile la care lucrările de construcție au fost amânate în 2009. În plus, spre deosebire de anii
trecuți, în 2009 nu a început construcția la niciun proiect nou major. Momentan există aproximativ 500.000
de mp în proiecte de birouri aflate în faze anterioare construcției, cu o probabilitate scăzută de a începe
construcția în următoarele șase luni. Astfel, estimăm că în 2011–2012 nivelul livrărilor de spații noi de
birouri va fi scăzut. Pe ansamblu, chiriile își vor menține trendul descendent din 2009 cu o scădere adițională
de 10 până la 15%. În unele zone, unde ratele de neocupare înregistrează deja un nivel ridicat, am putea asista
la o scădere cu peste 20%. Din cauza acestei tendințe, companiile care au închiriat spații de birouri în diferite

40
zone sau clădiri, au oportunitatea de a-și consolida spațiile într-un singur spațiu, în condiții mai favorabile.
Clădirile localizate în zona centrală, cu acces bun, vor fi disponibile la chirii mai scăzute comparativ cu 2009
și 2008, devenind interesante pentru o plajă mai largă de clienți. Pentru zona centrală, estimăm că rata de
neocupare nu va depăși 10%, în vreme ce pe piața spațiilor de birouri în ansamblu, rata de neocupare este
așteptată să atingă 20-25%. În plus, acele companii care au analizat piața în 2009 în căutarea unor spații mai
bune la chirii accesibile însă nu s-au angajat în nici un contract, probabil anul acesta vor lua o decizie. Așadar,
estimăm o creștere a activității cu peste 50%. Pe de alta parte, proprietarii vor rămâne flexibili în negocierile
cu potențialii chiriași continuând să ofere stimulente pentru amenajarea spațiilor și perioade fără plata chiriei,
micsorând astfel chiriile efective. În concluzie, contractele de închiriere vor fi mai avantajoase pentru chiriași.
Pe termen lung, deoarece nu ne așteptăm să existe o ofertă nouă semnificativă în 2011 iar economia și
afacerile sunt previzionate să evolueze pe un trend ascendent, echilibrul pieței se va schimba din nou. Din
toate aceste motive, 2010 va reprezenta cel mai bun moment pentru chiriași să contracteze spațiul potrivit.

4.3 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE

Într-o piață afectată de perioada economică turbulentă, în care nivelul consumului a scăzut cu 15%,
preocuparea principală a retailerilor în prima jumătate a anului 2009 a fost optimizarea rețelelor de magazine.

Ofertă

2009 a fost anul în care s-a înregistrat cea mai mare discrepanță între numărul de centre comerciale
anunțate oficial și proiectele efectiv livrate. Câteva dintre proiecte au fost amânate pentru 2010, în timp ce
altele au fost oprite pe o perioadă nedeterminată. Astfel, deși peste 20 proiecte, însumând peste 835.0001 mp,
au avut data de lansare anunțată pentru 2009, numai 27% din spațiile anunțate au fost efectiv livrate –
158.000 mp în București și 70.000 mp în afara Bucureștiului. Oferta de spații comerciale disponibile pentru
închiriere a fost micșorată de închiderea a două proiecte de retail (Armonia Brăila și Trident Sibiu), dar în
același timp a fost sporită de creșterea ratei de neocupare în centrele comerciale existente. Însumând spațiile
neocupate în centrele comerciale funcționale și în proiectele noi care se vor livra în 2010 și 2011, stocul total
de spații disponibile la închiriere se ridică la 337.000 mp. Din aceștia, 128.000 mp sunt disponibili în centrele
comerciale deja date în folosință, în timp ce 209.000 mp sunt oferiți pentru preînchiriere în proiecte viitoare
atât în București cât și în țară.

Cerere

În încercarea de a asigura supraviețuirea brandului lor, retailerii au început să implementeze diferite


strategii de restructurare, luând în considerare profitabilitatea fiecărui magazin. Astfel, aceștia au aplicat

41
măsuri de reducere a costurilor, de la renegocierea chiriilor până la închiderea completă a locațiilor
neprofitabile. În ciuda acestor măsuri, unii dintre retaileri nu au reușit să își îndeplinească obligațiile
financiare față de creditorii lor, fiind astfel forțați să declare starea de insolvență. Chiar dacă insolvența este
considerată o măsură drastică, ea reprezintă un scut legal împotriva creditorilor. Retailerii au posibilitatea să
își renegocieze și restructureze contractele cu furnizorii și proprietarii. Astfel, chiar dacă un retailer se află în
stare de insolvență, are încă posibilitatea să păstreze magazinele cu performanțe bune și chiar să se extindă în
locații noi, profitând de oportunitățile care pot apărea pe piață. Spre deosebire de prima parte a anului, în care
numărul tranzacțiilor a fost foarte redus, în a doua jumătate a anului am asistat la o creștere semnificativă a
cererii de spații comerciale, în special pentru centrele comerciale deja existente. Astfel, retailerii care au
reușit să se adapteze la noile condiții de pieță au început să privească strategic către viitor, în căutarea
oportunităților, obținând astfel locații în centre comerciale de succes la prețuri competitive. Mai mult decât
atât, 2009 a marcat intrarea pe piață a câtorva branduri importante, cum ar fi Decathlon, C&A sau Kiabi.
Noile branduri s-au concentrat în principal pe deschiderea locațiilor în București, unde au avut în vedere atât
centrele comerciale deja existente, cât și cele recent inaugurate.

„Cererea pentru spații comerciale și numărul tranzacțiilor încheiate vor spori în 2010, în special în a doua
jumatate a anului, deși nu suficient de mult pentru a determina
o creștere a nivelului chiriilor. Perspectiva pentru spațiile stradale în locații principale
pare promițătoare, datorită cererii în creștere din partea brandurilor de lux.”

Georgiana Andrei – manager, divizia de închirieri spații comerciale(COLLIERS ROMÂNIA)

Chirii

În procesul de reducere a costurilor, caracteristic pentru anul 2009, retailerii au început campanii
extinse de renegociere a chiriilor în majoritatea centrelor comerciale. Amplitudinea renegocierilor a variat
considerabil de la un centru comercial la altul, în funcție de reputația și performanța centrului comercial,
segmentul de retail, precum și de rolul jucat de fiecare retailer în centrul comercial respectiv. Reducerile
chiriilor a oscilat între 10% și 50%, creând astfel diferențe semnificative între nivelul chiriilor din diferite
centre comerciale, în special în afara Bucureștiului. Indiferent de reducere, renegocierile au fost de cele mai
multe ori agreate pe o perioadă determinată, 6 luni până la un an. Retailerii care încă au puterea financiară
pentru a se extinde, deținând o poziție forte în negocieri. Ei pot forța o reducere semnificativă a chiriilor
pentru proiectele în construcție. Cerințele pe care unele dintre ancore le au înainte de a intra într-un centru
comercial nou pot include, pe lângă un nivel scăzut al chiriilor, luni gratuite sau indemnizații pentru
amenajări. Concesiile sunt de obicei oferite pentru 1–2 ani, astfel proprietarii încearcând să își limiteze
pierderea cât de mult se poate.

Previziuni

Pe baza stadiului actual al construcției proiectelor anunțate, estimările sugerează faptul că anul 2010
va aduce pe piață șase noi centre comerciale, însumând 209.000 mp suprafață totală închiriabilă. O parte din
aceste proiecte este posibil să fie amânate pentru 2011, în timp ce oferta de spații comerciale în provincie ar
putea să fie influențată negativ de închiderea centrelor comerciale care nu performează. Cu toate acestea, ne
așteptăm ca îmbunătățirea situației economice și deblocarea finanțărilor să impulsioneze reluarea unora
dintre proiectele oprite, însă nici unul din aceste proiecte nu va putea livrat până la sfârșitul anului. Cererea
pentru spații comerciale și, implicit, numărul de tranzacții încheiate vor spori în 2010, în special în semestrul
II. Cererea va rămâne concentrată pe centrele comerciale existente, în timp ce preînchirierile vor fi semnate
numai pentru proiectele cu șanse mari să fie livrate (care dovedesc că dispun de finanțare și cu stadiul
construcțiilor avansat), cu o locație bună și un mix al chiriașilor atractiv. Deși pe un trend ascendent, cererea
pentru spații comerciale în anul următor nu va suficient de ridicată pentru a determina o creștere a nivelului
chiriei. Din contră, se așteaptă ca nivelul chiriilor, renegociat, să rămână neschimbat până cel puțin în a doua
jumătate a anului 2010, iar în cazul centrelor comerciale cu performanțe mai slabe, se așteaptă scăderi
ulterioare ale chiriilor.

42
Spaţii comerciale stradale

Tendința generală descendentă a pieței de retail a fost simțită pe toate arterele comerciale principale
din București. Cu toate acestea, zona comercială principală are încă o performanță considerabil mai bună
decât zonele secundare și periferice, atât în ceea ce privește ratele de ocupare cât și scăderea chiriilor. Pentru
a asigura semnarea contractelor cu chiriașii noi, proprietarii au fost nevoiți să reducă nivelul chiriilor cu
aproximativ 20-25% față de începutul anului (sau 30-35% față de vârfurile atinse în H2 2008). Chiar și în
spațiile comerciale cu chiriași stabili, chiriile s-au redus cu 15-30% în urma renegocierilor, agreate, în general
pentru o perioadă temporară de 1-2 ani. Cererea de spații comerciale stradale în locații foarte bune, pe arterele
principale, a venit în principal din partea brandurilor de modă de lux și a cafenelelor. Pe lângă reducerea
chiriilor, prosperitatea cafenelelor a fost facilitată de evoluția lucrărilor de infrastructură în Centrul Vechi al
orașului (zona Lipscani), rezolvarea aspectelor legale cu unii dintre proprietarii spațiilor și atractivitatea
crescândă a zonei pentru tineri. Perspectivele anului 2010 pentru spațiile stradale în locații principale par
promițătoare, datorită cererii din partea brandurilor de lux în creștere. Totuși, chiriile vor continua să sufere
reduceri ușoare, în special în locațiile secundare și periferice, pentru că cererea din partea băncilor,
farmaciilor, cazinourilor și firmelor de telefonie – principalii clienți de dinainte de criză – va rămâne la un
nivel scăzut.

4.4 PIAŢA INDUSTRIALĂ

2009 a reprezentat un an liniștit pentru piața industrială. Datorită nivelului modest al livrărilor, stocul
de spații industriale a înregistrat doar o creștere ușoară, în timp ce cererea pentru astfel de spații a fost slabă
în timpul anului. Primele tranzacții importante au fost înregistrate la sfârșitul celui de-al doilea semestru.

Stoc

La sfârșitul anului 2009, stocul de spații industriale din București și împrejurimi a rămas aproape la
același nivel ca în 2008. Doar 33.000 mp de spații noi au fost livrate pe piață, în scădere cu 90% față de anul
precedent. Astfel, stocul total de spații industriale și logistice a atins aproximativ 900.000 mp Sub influența
condițiilor economice recente, dezvoltatorii au oprit sau amânat lucrările la majoritatea proiectelor. Spațiile
care au fost livrate în 2009 au reprezentat extensii ale parcurilor existente a căror construcție a început în
prima parte a anului 2008. În condițiile actuale, disponibilitatea spațiilor a început să devină o problemă
vizibilă pe piață. Spațiile mari sunt greu de găsit, doar o unitate mai mare de 10.000 mp fiind disponibilă
pentru chiriașii potențiali. Majoritatea parcurilor logistice au unități disponibile cu suprafețe cuprinse între
1.000 și 3.000 mp. În afara Bucureștiului, Helios Phoenix a livrat 15.000 mp în cadrul proiectului Olympian
Logistic Park din Brașov. Alte proiecte au fost amânate, din cauza opțiunilor de finanțare restrânse și
gradului ridicat de risc.

43
Cerere

Cererea pentru spații industriale și logistice a înregistrat deasemenea o scădere de-a lungul anului
2009. Un total de aproape 100.000 de mp au fost închiriați în 2009, aproximativ 50% din volumul înregistrat
cu un an în urmă. Din cauza incertitudinii generale legată de înrăutățirea condițiilor economice la sfârșitul
anului 2008 și începutul lui 2009, companiile au înghețat activitățile de extindere. Acesta este principalul
motiv pentru care primul trimestru al anului a înregistrat o activitate foarte scăzută, doar 6.000 mp de spații
tranzacționate. Pe măsură ce companiile s-au adaptat la noua realitate, închirierile au început să crească ușor.
În încercarea de a reduce costurile, chiriașii au început să-și renegocieze chiriile, să reducă spațiul ocupat sau
să se relocheze în spații mai avantajoase din punct de vedere financiar. Astfel de măsuri au făcut ca rata de
neocupare să se tripleze față de nivelul din 2008, stabilizându-se la 12% la finalul anului 2009. Cea mai
importantă tranzacție pe piața spațiilor industriale din București în 2009 a fost reprezentată de închirierea a
10.000 mp în cadrul parcului dezvoltat de Portland Trust, Bucharest West. Colliers International a intermediat
tranzacția asistând chiriașul Antalis în găsirea spațiului potrivit. În tranzacția de referință a anului trecut,
Colliers International a reprezentat compania Unilever în procesul de contractare a unui spațiu industrial de
30.000 mp și a peste 1.000 mp de birouri anexați, în West Park Ploiești. Spațiul va servi ca un centru de
distribuție regional pentru Unilever.

„Pe măsură ce condițiile pieței se îmbunătățesc, am putea asista până la sfârșitul lui 2010 la o scădere a
spațiului disponibil, iar odată cu ocuparea spațiilor proprietarii nu vor mai fi la fel de flexibili cum sunt astăzi.
De aceea, perioada actuală este cea mai atractivă pentru chiriașii care doresc să renegocieze contractele sau să
își relocheze operațiunile.”

Viorel Opaiț – manager, divizia de închirieri spații industriale(COLLIERS ROMÂNIA)

Chirii

Câștigătorii schimbărilor care s-au produs în piață au fost chiriașii mai mici care astfel au avut mai
multe opțiuni în ceea ce privește spațiul logistic. Astfel de chiriași, în căutare de unități de depozitare mici
(mai puțin de 3.000 mp) ar putea găsi spațiu disponibil la o chirie redusă cu 10-15%, comparativ cu anul
precedent. Pe de altă parte, găsirea și contractarea unităților mari a reprezentat un proces mai dificil și astfel
chiriile pentru aceste spații nu au înregistrat modificări majore. Prin urmare, marja între chiria minimă și
chiria maximă pe piață s-a redus semnificativ în 2009.

Previziuni

Millenium Logistic Park a fost singura dezvoltare speculativă în construcție la sfârșitul anului,
construcție ce va adaugă 20.000 mp la stocul de spații industriale din zona de sud a Bucureștiului. Având în
vedere această situație, nu vom vedea nici un proiect industrial nou livrat înainte de a doua jumătate a anului
2010. Prin urmare, chiriașii cu cerințe mari vor fi nevoiți să apeleze fie la pre-închirierea spațiului, fie la
contractarea construcției unui spațiu potrivit cerințelor lor, cu scopul de a obține un nivel bun al chiriei sau,
pur și simplu pentru a-și asigura nevoia de spațiu. Pe de altă parte, chiriașii care au nevoie de spații mai mici,

44
pot profita de pe urma gradului actual de neocupare și obține o localizare mai bună, chirii competitive și
condiții contractuale favorabile. Odată cu ocuparea spațiilor diponibile continuă, proprietarii parcurilor
industriale nu vor rămâne la fel de flexibili ca în momentul de față, ceea ce face perioada actuală foarte
atractivă pentru activități de renegociere și relocare. Estimăm că rata de neocupare va mai crește pe termen
scurt, până la un nivel de 14% în 2010, deoarece unii chiriași vor elibera spații în primul trimestru al anului.
Piețele din afara Bucureștiului sunt și ele în curs de dezvoltare în ceea ce privește creșterea stocului de spații
industriale, în special în orașe precum Ploiești sau Timișoara. De exemplu, anul viitor West Park din Ploiești
va aduce pe piață 30.000 mp de spații de depozitare moderne, contractate în totalitate de Unilever. În
Timișoara, Invest4See va livra prima fază de 12.000 mp a proiectului Timișoara Airport Park, a cărui
construcție a început în 2009.

4.5 PIAŢA TERENURILOR

După nouă luni de stagnare, piața de terenuri din București a început să dea semne de revigorare către
sfârșitul anului 2009. În ciuda ajustării substanțiale a prețurilor, care au ajuns foarte aproape de nivelul
înregistrat în 2006, valoarea terenurilor tranzacționate anul trecut a atins cu greu 10% din valoarea înregistrată
în 2008. Cu toate acestea, evoluția din ultimele luni ne fac încrezători că vom asista la o schimbare pozitivă
pe piață în anul care tocmai a început.

Cerere

Cererea pentru terenuri a fost mult diminuată pe tot parcursul anului 2009. Scăderea abruptă pe
piețele utilizatorilor finali (rezidențial, birouri, spații comerciale, spații industriale) combinată cu teama unei
potențiale amplificări a crizei economice a determinat investitorii să fie extrem de prudenți în ceea ce
privește achiziția de proprietăți. Lipsa finanțării din partea băncilor pentru achiziționarea de terenuri a fost
un alt factor fundamental care a contribuit decisiv la scăderea dramatică a achizițiilor. Cei mai activi
cumpărători în 2009 au fost retailerii mari, în special rețelele de tip discount (cum ar fi Plus Discount, Penny
Market) și magazinele Do-It-Yourself (cum ar fi bauMax), care încă își continuă strategia de expansiune la
nivel național. Acești cumpărători au preferat locații semi-centrale în cartierele cu o densitate mare a
populației sau zonele periferice care beneficiază de expunere foarte bună. O altă sursă a cererii a venit din
partea persoanelor fizice dispunând de lichidități, care au căutat proprietăți bune la prețuri foarte reduse.
Chiar și unii dezvoltatori au ales să folosească surplusul de lichidități pentru a beneficia de pe urma
oportunităților apărute în această perioadă, în detrimentul continuării proiectelor care se aflau deja în derulare
și care s-au dovedit dificil de vândut sau închiriat. Cel mai relevant exemplu este achiziția de către Liebrecht
& Wood a aprox. 60 hectare de teren pentru dezvoltări comerciale localizate la ieșirile din București, contra
sumei de 30 de milioane de Euro. Modificările aduse Legii Urbanismului, care au intrat în vigoare la 1
Octombrie, au reprezentat un motiv de îngrijorare pentru potențialii cumpărători. Cum noile reglementări
limitează parametrii de construire, unii investitori au condiționat achizițiile de terenuri de obținerea
autorizațiilor de construcție, protejându-se astfel împotriva riscului de a obține coeficienți urbanistici cu
valori sub cele așteptate.

45
Ofertă

Pe fondul dificultății de a obține finanțare pentru proiecte din cauza condițiilor foarte stricte impuse
de bănci (40-60% fonduri proprii; 40-50% pre-închirieri pentru proiecte de birouri, 50-60% pre-închirieri
pentru centre comerciale și minim 30% apartamente vândute off-plan pentru proiecte rezidențiale),
dezvoltatorii au fost forțați să oprească construcția și chiar să scoată la vânzare portofolii mari de terenuri –
majoritatea incluzând credite ipotecare. Astfel, dezvoltatorii au căutat investitori care să achiziționeze
terenurile prin preluarea împrumuturilor atașate sau să accepte un acord de tip joint-venture în care să aducă
capital propriu pentru dezvoltare. Totuși, în majoritatea cazurilor, creditele ipotecare au depășit prețul pe care
potențialii investitori au fost dispuși să-l plătească pentru proprietățile în cauză. Spre sfârșitul anului, unele
bănci au început mult așteptata lichidare a garanțiilor pentru credite neperformante, în mare parte fiind vorba
de proprietăți neatractive. În cazul proprietăților bune, băncile au preferat să restructureze împrumuturile în
loc să le execute. Tot către sfârșitul anului, am asistat la primele cazuri de faliment printre dezvoltatori. Cel
mai notabil exemplu a fost EFG Crevedia Development, societatea care deținea aproximativ 124 de hectare de
teren în Buftea. Terenurile au fost vândute de lichidator pentru numai 25% din prețul așteptat inițial.

„Piața terenurilor a fost probabil cel mai liniștit segment imobiliar în 2009, fiind caracterizat de puțini
cumpărători, majoritatea oportuniști, tranzacții puține și reduse ca valoare, și reacții întârziate ale
proprietarilor cu privire la ajustarea așteptărilor legate de preț.”

Sînziana Oprea – broker, divizia de terenuri(COLLIERS ROMÂNIA)

Preţuri

Spre deosebire de prima parte a anului, când atât proprietarilor de teren cât și investitorilor le era greu
să estimeze valoarea proprietăților în contextul incertitudinii care domina întreaga piață, către sfârșitul anului
piața s-a apropiat de un potențial echilibru. Prețurile cerute de proprietari pentru terenurile situate în
București au scăzut în medie cu 40–60%, de la nivelurile înregistrate în perioada de vârf. Cu toate acestea, nu
toți proprietarii au fost dispuși să accepte noile condiții din piață și în consecință, am asistat la situații în
care proprietăți similare au fost oferite spre vânzare la prețuri semnificativ diferite. Valoarea tranzacțiilor
finalizate în anul 2009 a fost cu aproximativ 90% sub valoarea înregistrată în anul precedent. Scăderea
prețului a variat semnificativ, în funcție de tipul de cumpărător implicat în tranzacție. În timp ce companiile
care doreau să cumpere pentru dezvoltarea de proiecte pentru uzul propriu și retailerii au acceptat reduceri de
preț de 50%, investitorii au dat dovadă de un comportament oportunist, fiind dispuși să achiziționeze terenuri
doar la 20–30% din prețul pe care l-ar fi plătit în perioada 2007–2008.

46
Previziuni

Spre sfârșitul anului, indiciile din piață, inclusiv numărul de tranzacții încheiate, au sporit încrederea
proprietarilor că 2010 va aduce mai multă activitate pe piața de terenuri. Estimăm că prețurile au ajuns
aproape de punctul minim și, dacă vor mai avea loc ajustări, acestea vor fi minore. Ne așteptăm ca prima
parte a anului 2010 să rămână dominată de căutarea de proprietăți “distressed” care au fost relativ rare pe
piață în 2009. Tot în primul semestru ne așteptăm ca băncile să clarifice dacă vor proceda la executarea
creditelor neperformante într-o proporție mai mare decât în 2009, incluzând și proprietățile bune, în locații cu
potențial de dezvoltare. Este foarte probabil ca, spre a doua parte a anului, investitorii activi pe piața
terenurilor să înceapă să dea dovadă de un comportament mai puțin oportunist și să își fundamenteze
deciziile pe baza potențialului de absorbție a pieței și nu doar pe prezumții speculative.

4.6 PIAŢA DE INVESTIŢII IMOBILIARE

Dincolo de turbulențele din 2009, noul an va oferi multe oportunități pentru investitori să
achiziționeze active pe piața românească. Nivelul scăzut de lichiditate din 2009 și concurența mai puțin
intensă pentru active a condus la ajustarea așteptărilor vânzătorilor, semnele de pe piață indicând începutul
unei reveniri a pietei imobiliare. Creșterea economică previzionată, deficitul de stoc pe termen lung pe piețele
comerciale și revenirea creditării bancare sunt premise pozitive pentru stimularea tranzacțiilor în 2010.
Investitorii care vor intra primii pe piață vor fi cei mai avantajați.

DOUA TRANZACȚII ÎN 2009

Într-un mediu economic dificil la nivel global, piața de investiții s-a apropiat de punctul zero în 2009.
Cu toate acestea, două tranzacții de referință au fost încheiate, cu o valoare totală de 120 – 150 milioane de
Euro, fapt ce indică că această perioadă a oferit oportunități pentru investitorii au avut capacitatea să încheie
tranzacții. La începutul acestui an, fondul Fabian Romania Limited a fost achiziționat pe bursa AIM din
Londra de Black Sea Global Properties. Fondul achiziționat deține 11 proprietăți, dintre care șase clădiri de
birouri generatoare de venit, cu un total net al activelor în valoare de aproximativ 80 milioane de Euro. În a
doua jumătate a anului, European Retail Park Brăila, un complex comercial de 53.000 mp dezvoltat de
Belrom, a fost achiziționat de New Europe Property Investments (Nepi) într-o tranzacție estimată la 63
milioane de Euro. Tranzacția a fost finanțată printr-un mix de credit, schimb de acțiuni și capital din partea
cumpărătorului – yield-ul anunțat de 9,4% fiind legat de aceste condiții particulare.

FONDURILE DE CAPITAL PRIVAT, ORIENTATE CĂTRE OBȚINEREA DE VENITURI MARI

Deoarece fondurile germanice de investiții au ieșit momentan de pe piață și întoarcerea lor nu este
așteptată mai devreme de a doua jumătate a anului, doar fondurile de tip „private equity” s-au interesat în mod
activ de oportunitățile existente. Proiectele preferate au fost cele generatoare de venit, ce puteau oferi rate
interne ale rentabilității (RIR) de minim 25%. Unele fonduri au avut și cerințe de dividende anuale,
aproximativ 15% pe capitalul investit. Datorită condițiilor dificile de pe piețele financiare și lipsa
vânzătorilor în dificultate, aceste obiective au fost greu de atins. În plus, cumpărătorii au estimat foarte
conservativ valoarea chiriilor sustenabile în proiectele de interes, fapt ce a condus la o reducere substanțială a
prețurilor față de cele cerute de către vânzători. Deși schimbările de pe piețele internaționale au redus
așteptările vânzătorilor locali, prețurile oferite de investitori în aceste condiții au continuat să fie respinse de
către majoritatea proprietarilor. Cumpărătorii au fost interesați de toate tipurile de active imobiliare

47
comerciale, un semn de încredere atât în mediul de afaceri cât și în piețele de consum. Bucureștiul a rămas
singura piață țintă pentru unii dintre jucătorii activi, în timp ce alte fonduri s-au orientat și după oportunități
din regiune.

Preţuri

Patru motive au făcut ca stabilirea prețurilor de echilibru pe piață să fie dificilă anul trecut. Primul a
fost lichiditatea foarte scăzută. Al doilea motiv a fost complexitatea tranzacțiilor încheiate, fie prin tipul
activelor tranzacționate sau structurile de finanțare folosite. În al treilea rând marja mare între prețurile cerute
de investitori și cele oferite de vânzători evidențiază pozițiile agresive ale ambelor părți. Aceasta situație a
fost facilitată de lipsa de presiune asupra cumpărătorilor care nu s-au grăbit să cheltuie banii într-un context
nesigur, precum și asupra vânzătorilor care nu au fost constrânși să vândă de către creditori. Volumul
anticipat al tranzacțiilor de proprietăți „distressed” nu a apărut, unele bănci susținând public faptul că nu vor
să execute debitorii, ci preferă găsirea unor soluții alternative.

„Rezultatul pozitiv al evenimentelor din 2009 a fost că diferența între randamentele așteptate de cumpărători
și vânzători a început să scadă. Marja estimată a fost în primul semestru de aproximativ 250 puncte de bază,
scăzând până la sfârșitul anului la 100 puncte de bază în unele cazuri, în favoarea cumpărătorilor. Aceasta
arată o piață care se dezmorțește.”

Blake Horsley – manager, divizia de investiții(COLLIERS ROMÂNIA)

În al patrulea rând, majoritatea investitorilor au avut în vedere în procesul de achiziție realizarea unui
anumit nivel al ratei interne de rentabilitate (RIR) și nu obținerea unui anumit randament (yield). Astfel,
yield-urile oferite au variat considerabil în funcție de parametrii specifici fiecărui cumpărător și proiect în
parte. Rezultatul pozitiv al perioadei a fost că diferența între nivelul yield-urilor așteptate de cumpărători și
vânzători a început să se micșoreze. Dacă marja estimată a fost în primul semestru aproximativ 250 puncte de
bază, aceasta a ajuns până la sfârșitul anului la 100 puncte de bază în unele cazuri, în favoarea cumpărătorilor.
Aceasta indică o piață pe cale de dezmorțire.

Previziuni

Numeroase argumente de bază susțin un mediu atractiv pentru investiții în anul 2010, invitând
investitorii să profite de oportunitățile existente pe piață. În primul rând, condițiile de pe piețele economice
și financiare internaționale s-au îmbunătățit semnificativ iar investitorii și-au reînceput activitatea pe piețele
mai dezvoltate. În al doilea rând, diferența ofertelor de vânzare/cumpărare în continuă scădere arată că există
un interes din partea ambelor părți și că urmează să fie încheiate o serie de tranzacții. În al treilea rând, odată
cu trecerea timpului, este probabil ca băncile să pună presiune pe produsele neperformante, fiind posibil ca
aceasta să se resimtă și asupra activelor mai bune. În al patrulea rând, am putut vedea în ultima vreme

48
manifestarea unui nou fenomen, acela de „cumpărători constrânși”. Timpul trece asupra capitalului destinat
investițiilor, care trebuie să fie cheltuiți sau returnați acționarilor, ultima variantă având cel mai puțin sens
pentru managerii de portofoliu. În final, mulți investitori cred în dezvoltarea pe termen lung a României,
datorită dimensiunii pieței naționale și scutului economic și politic care rezidă în statutul de membru al
Uniunii Europene. Estimările sugerează că perioada imediat următoare va fi caracterizata de creștere
economica pozitivă. La nivelul stocurilor actuale, piețele comerciale vor fi din nou sub-dezvoltate din punct
de vedere al ofertei, odată ce afacerile își reiau cursul normal. Principalele riscuri care vor amenința piața
imobiliară în 2010 sunt cele legate de dependența economiei României de ritmul mediului economic
internațional. În cazul puțin probabil al unei a doua serii de perturbări, impactul asupra României va fi mai
semnificativ. Condițiile neatractive de creditare și piețele de închiriere încetinite de anul trecut au determinat
investitorii să ia în considerare mecanisme inovative pentru structurarea și finanțarea tranzacțiilor. Vom
vedea din ce în ce mai multe abordări de acest fel anul acesta, în timp ce investitorii și proprietarii vor închide
decalajul de preț.

4.7 EVALUĂRI

DE CE DESPRE ETICĂ?

Evenimentele recente din lumea financiară au demonstrat efectele distructive ale conduitei neetice și
au făcut din aceasta o preocupare foarte importantă în mediul politic și de afaceri. Etica a devenit de
asemenea un subiect major în comunitatea de real estate în 2009. Au jucat evaluatorii un rol important în
inflația de valori în piață sau au fost doar martorii schimbărilor dramatice din 2006–2008? Au rămas ei
imparțiali în a reflecta fundamentele pieței? Au respectat codul de etică recomandat de instituțiile de
guvernare sau au cedat la presiunea pe termen scurt de pe piețele emergente? În cele ce urmează am dori să
analizăm cum etica în evaluări poate fi măsurată și controlată. Clienții au dreptul de a primi răspunsuri clare
despre ce măsuri sunt puse în aplicare de către furnizorul de servicii în scopul de a asigura un nivel ridicat de
profesionalism și standarde etice. Importanță eticii este de asemenea crucială pentru compania prestatoare de
servicii. Cercetarea realizată de RICS și publicată în mai 2010 printre o serie de companii majore active în
domeniul imobiliar a dezvăluit măsură în care contează etica: “Toate firmele implicate în studiu recunosc
faptul că standardele etice înalte sunt esențiale în păstrarea reputației firmei și a profesiei. Este bine cunoscut
faptul că reputația profesională individuală, cât și reputația companiei, au o valoare economică la care
contribuie și standardele etice ridicate. Principiile etice au deci o valoare comercială. Poate și mai important,
absența valorilor etice are un cost comercial, iar uneori costul poate fi devastator când rezultatul este
pierderea afacerii sau despăgubiri serioase.

ETICA ÎN EVALUĂRI

Conform Royal Institute of Chartered Surveyors, instituția care reglementează deontologia profesiei
imobiliare la nivel global, definiția conduitei etice profesionale este simplă și explicită: “să faci tot ce poți
pentru a servi cât mai bine interesele clienților tăi, cunoscând și respectând în același timp interesele
publicului larg”. Să luăm în considerare doar prima parte a definiției ar fi o greșeală, mai ales pentru
evaluatorul aflat deseori sub presiunea clientului. “Interesul publicului larg” este un aspect esențial pentru
care un evaluator trebuie să rămână parte independentă în procesul de evaluare (să ne gândim, de exemplu la
relația dintre un creditor și un debitor).

CARE SUNT INSTITUȚIILE DE REGLEMENTARE ÎN DOMENIU?

RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) a dezvoltat cel mai cunoscut cod de conduită pentru
profesiile din domeniul imobiliar din Europa și chiar pe plan global. Calitatea de membru RICS necesită
respectarea codurilor de conduită dezvoltate de institut. Cele mai importante companii de pe piața imobiliară
din Europa angajează membri RICS sau sunt membri ca și companii, la rândul lor. Principiile generale și
regulile de conduită RICS sunt prezentate în “Red Book” (“Cartea Roșie”). În plus, RICS publică Regulile de
Conduită pentru Membri și pentru Companii. Un cod similar de conduită este prezentat în Standardele
Internaționale de Evaluări, de către Comitetul Standardelor Internaționale de Evaluări. Aceste reguli au fost

49
adoptate oficial și de către Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR). Standardele RICS
sunt obligatorii doar pentru membrii organizației, pe când normele impuse de IVS și ANEVAR sunt
obligatorii pentru toți evaluatorii autorizați din România.

CARE SUNT PRINCIPIILE DE BAZĂ ALE CODULUI DE CONDUITĂ ÎN EVALUARE?

Principalele valori comune promovate de RICS, IVS și ANEVAR sunt: Integritate, Competență,
Confidențialitate, Transparență, Independență și Managementul/Evitarea conflictului de interese. În cele ce
urmează vom descrie pe scurt fiecare dintre acestea. Cu excepția cazului în care se menționează altfel, citatele
sunt preluate din “Rules of Conduct for Members”, 4 Iunie 2007, sau Editia a 6-a a Standardelor de Evaluare,
ambele fiind publicate de RICS, sau Standarde Internaționale de Evaluare, ediția a 8-a, 2007.

„Clienții serviciilor de evaluare au dreptul de a primi răspunsuri clare despre ce măsuri sunt puse în aplicare
de către furnizorul de servicii în scopul de a asigura un nivel ridicat de profesionalism și respectarea
standardelor etice.”

Raluca Buciuc – director asociat, divizia de evaluări(COLLIERS ROMÂNIA)

Integritatea este legată de comportamentul general al evaluatorului, acesta fiind sfătuit să fie cinstit în
activitatea sa: “niciodată să nu induci în eroare în mod deliberat, fie prin ascunderea sau denaturarea
informațiilor”. Codul cere ca evaluatorul să nu pună câștigul propriu deasupra intereselor clienților și să ia în
considerare interesul mai larg al societății în judecata sa. Competența este legată de cunoștințele tehnice de
evaluator și de conceptul de specializare. “Membrii trebuie să își desfășoare lucrările profesionale cu
pricepere, grijă și meticulozitate în ceea ce privește standardele tehnice așteptate de la ei”. Evaluatorul ar
trebui să refuze un mandat în cazul în care acesta este în afara competenței sale profesionale sau are
cunoștințe limitate cu privire la abordarea adecvată a obiectului evaluării. În acest ultim caz evaluatorul ar
trebui să formeze o echipă împreună cu un expert în domeniu. Evaluatorul este reponsabil pentru acțiunile
sale în cadrul oricarui mandat acceptat. Confidențialitatea este unul dintre aspectele cele mai importante în
relația dintre evaluator și client. Aceasta afectează de asemenea terțe părți în calitate de proprietari ai
clădirilor sau băncile creditoare. “Exista o obligație generală de a trata informațiile ca fiind confidențiale în
cazul în care acestea devin cunoscute ca urmare a relației profesionale, și nu aparțin domeniului public.”
Dacă din cauza unui conflict de interese confidențialitatea nu poate fi respectată, atunci mandatul ar trebui
refuzat. Conflictele de interese reprezintă un alt element important. Evaluatorul “trebuie să declare orice
conflict de interes potențial către toate părțile relevante.” Acest aspect poate apărea în special când
evaluatorul a analizat proprietatea în trecut sau în cazul în care evaluatorul face parte dintr-o companie mai
mare ce include alte departamente care au interese diferite în proprietatea în cauză. În acest caz, evaluatorul
sau firma ar trebui să demareze mai multe acțiuni pentru a evita un conflict. Crearea de “ziduri chinezești”
este un astfel de exemplu. Un conflict potențial ar trebui anunțat în scris către client, și un acord trebuie
obținut cu privire la administrarea conflictului. Independența și transparența sunt valorile cele mai
importante care trebuie îndeplinite de un evaluator pentru a evita conflictele de interese. Un evaluator nu ar
trebui să permită ca sentimentele sau interesele personale să afecteze raționamentul profesional și ar trebui să
“împărtășească toate datele cu clienții, făcând lucrurile simplu de înțeles”. Independența este pusă în pericol,
de exemplu, de fiecare dată când rezultatul evaluării este discutat (a se citi “negociat”) înainte de finalizare, fie
cu clientul sau cu un terț interesat de evaluare. “Este necesar ca evaluatorii să identifice orice amenințare
asupra independenței și obiectivității lor și să ia măsuri potrivite înainte de acceptarea mandatului.”

CE TREBUIE SĂ ȘTIE UN CLIENT ÎNAINTE DE A SEMNA COLABORAREA?

Clientul ar trebui să înțeleaga felul în care evaluatorul trebuie să transforme în realitate principiile de
etică prezentate mai sus și să se asigure că interesele sale nu sunt în conflict cu furnizorul de servicii. Mai jos
sunt câteva întrebări pe care clientul ar trebui să și le pună înainte de a semna contractul de servicii:
1. Ce experiență relevantă are evaluatorul cu proprietăți similare?
2. Există posibile conflicte de interes privind mandatul?
3. Ar putea evaluatorul să gestioneze conflictul, dacă există?

50
4. Cum asigură evaluatorul confidențialitatea informațiilor puse la dispoziție de către client?
5. Care este procedeul de administrare a reclamațiilor în cadrul companiei?
6. Care este valoarea poliței de despăgubire profesională a evaluatorului?

Un client ar trebui să știe înainte de semnarea termenilor contractuali dacă firma are o procedură de rezolvare
a reclamațiilor, respectiv asigurare profesională. De asemenea, clientul poate să întrebe dacă evaluatorul a
făcut cursuri de dezvoltare profesională sau dacă are experiență relevantă în domeniul evaluării. Aceste
aspecte nu acoperă toate standardele etice în mod exhaustiv, dar ar trebui să ajute clientul să stabilească o
relație corectă cu evaluatorul.

4.8 PIAŢA REZIDENŢIALĂ

Dacă până în 2008 oferta de apartamente noi a provenit doar de la dezvoltatori, anul trecut piața a
înregistrat pentru prima oară o nouă sursă: investitorii. Așadar, după câțiva ani în care investitorii au fost cei
mai importanți clienți ai proiectelor rezidențiale noi, în 2009 ei au intrat în competiție acerbă cu dezvoltatorii.
Cererea a evoluat de la blocajul din primul trimestru, la activitatea modestă din al doilea și a încheiat anul cu
creșterea volumului de vânzări, odată cu lansarea programului guvernamental “Prima Casă” în Iulie 2009.

Ofertă

La sfârșitul anului 2009 oferta de apartamente noi nevândute era de 9.000 de unități provenind fie
direct de la dezvoltatori (6.000) fie indirect, de la investitori (aproximativ 3.000). În comparație cu 2008,
oferta de apartamente moderne disponibile la vânzare a înregistrat o scădere de 18%. Cele 6.000 de
apartamente nevândute sunt disponibile în 35 de proiecte, dintre care o parte sunt deja livrate, iar celelalte în
construcție. Deși în anul 2009 nu a fost lansat niciun proiect rezidențial nou, oferta s-a modificat datorită
proiectelor amânate sau din cauza apartamentelor care au devenit disponibile la vânzare ca efect al rezilierii
ante-contractelor. Câteva proiecte care s-au bucurat de succes în timpul perioadei de efervescență a pieței
rezidențiale (100% vânzări în faza de proiect) au fost grav afectate în 2009. Apartamentele au fost finalizate
în mijlocul crizei financiare, când numeroase ante-contracte au fost reziliate întrucât cumpărătorii nu au mai
putut onora tranzacția finală. Cea mai frecventă metodă de plată a necesitat achitarea unui avans la semnarea
ante-contractelor, iar apoi o rată finală în momentul livrării apartamentului. Din cauza imposibilității
clienților de a efectua plata finală, un număr mare de ante-contracte nu s-au concretizat și astfel apartamentele
respective au redevenit disponibile pe piață. Numărul de apartamente livrate a continuat să crească în 2009,
iar stocul de unități rezidențiale moderne a atins pragul de 11.000 la finalul anului. În primele șase luni au
fost finalizate 2.000 de apartamente, în timp ce în a doua parte a anului au fost livrate încă 4.000 de unități.

Cerere

Aproximativ 1.300 de apartamente au fost vândute în 2009 (în proiecte cu peste 200 de unități), o
reducere a vânzărilor cu 63% în comparație cu anul 2008. Exceptând cererea din partea investitorilor în anul
2008 (aproximativ 30% din vânzările totale), cererea consumatorilor finali a scăzut cu 50% față de 2008. În
2009 investitorii s-au retras din piața rezidențială. Cererea s-a comportat diferit în 2009. Primul trimestru a
fost caracterizat de vânzări reduse, dar până la sfârșitul semestrului au fost tranzacționate 515 apartamente.
Proiectele care au acceptat noile condiții de piață, au redus prețurile și au oferit metode de plată favorabile au
reușit să atragă puținii cumpărători din piață. În a doua jumătate a anului 2009 motorul pieței a fost
programul “Prima Casă”. Această initiațivă a influențat volumul vânzărilor în cazul proiectelor care au redus
prețurile, oferind apartamente a căror valoare s-a încadrat în limita sumei de 60.000 de Euro garantată de
guvern. Astfel, în al doilea semestru, au fost vândute încă aproximativ 800 de apartamente.

51
„În 2009, piața rezidențială s-a confruntat cu o supraofertă de apartamente finalizate, în timp ce vânzările în
faza de proiect au lipsit cu desăvârșire. Cel mai probabil, 2010 va avea o evoluție similară, cu modificări
nesemnificative ale ofertei și un nivel al cererii dependent de inițiativele guvernului și de încrederea
cumpărătorilor.”

Ștefania Baldovinescu – manager, divizia de consultanță(COLLIERS ROMÂNIA)

Preţuri

Analiza de la finalul anului 2009 indică reduceri moderate ale prețurilor pentru apartamentele noi
(19%), similare cu cele pentru apartamentele vechi (20%). Prețul mediu pentru locuințele noi a încheiat anul
la 1.300 Euro pe metrul pătrat (fără TVA), marcând o reducere de 19% față de nivelul din decembrie 2008.
Prețurile au avut o evoluție uniformă pe parcursul anului trecut, înregistrând descreșteri similare în ambele
semestre. Majoritatea dezvoltatorilor au preferat să mențină un nivel ridicat al prețurilor de listă, însă au dat
dovadă de flexibilitate în negocierea cu clienții. Așadar prețul efectiv pentru o tranzacție încheiată ar putea fi
cu 10–15% mai mic decât prețul de listă. În plus, dezvoltatorii au oferit o varietate de stimulente financiare
potențialilor clienți ca de exemplu: bucătării complet echipate și utilate, locuri de parcare, spații de
depozitare sau reduceri de preț pentru un număr limitat de apartamente.

Previziuni

Cel mai probabil în 2010 piața rezidențială va avea o evoluție similară cu anul trecut: oferta va
rămâne aproape neschimbată, cererea va depinde în mare măsură de inițiativele guvernamentale și de
încrederea consumatorilor finali, în timp ce prețurile vor continua tendința descendentă, însă într-un ritm mai
scăzut. Stocul de 9.000 de apartamente nevândute la finalul anului 2009 face ca piața rezidențială să
înregistreze o supraofertă în momentul actual. Cu toate acestea, comparând stocul de apartamente noi pe cap
de locuitor din București cu cel din alte capitale din Europa Centrala și de Est, este evident că Bucureștiul
este cu mult în urma acestor orașe. De aceea, pe termen mediu și lung, considerăm ca piața rezidențială
locală are un potențial ridicat de dezvoltare. Totuși pe termen scurt (2010), cererea reală va depinde în mare
măsură de programul “Prima Casă” și de alte măsuri guvernamentale (ex: 5% TVA pentru toate
apartamentele noi, indiferent de preț sau suprafață). Astfel, ne asteptăm ca tendința descendentă a prețurilor
să continue, însă într-un ritm mai lent. Estimăm că scăderea prețurilor în 2010 va fi una moderată, cu o
valoare medie de până la 10%.

52
Sursa: Institutul Național de Statistică, Biroul de
statistică din Cehia, Biroul central de statistică din
Ungaria, Biroul Central de Statistică (GUS)

Notă: Divizia de Consultanță monitorizează trimestrial piața rezidențială din punct de vedere al ofertei,
vânzărilor și prețurilor.

4.9 MONITORIZAREA CONSRUCŢIILOR

Pe măsură ce piața a continuat pe tendința de scădere a anului trecut, nu s-a obținut nicio finanțare
nouă pentru proiecte medii și mari, indiferent că vorbim despre centre comerciale, birouri, rezidențial sau
industrial. Ținând cont de condițiile actualei piețe, importanța monitorizării de proiect a crescut substanțial
deoarece oferă jucătorilor din piață, în mod special băncilor și fondurilor de investiții, un instrument foarte
util pentru managementul riscului în procesul de construcție. Pe lângă supravegherea proiectelor din punct de
vedere tehnic, consultanții profesioniști pot de asemenea oferi atât sfaturi privind analiza contractelor de
închiriere cât și posibile scenarii de finalizare adaptate tipului de proiect. Totodată, o analiză profesionistă
poate include și estimări privind evoluția pieței în care este încadrat proiectul analizat, precum și analize
complexe ale cheltuielilor efectuate. În prezent, în România sunt aproximativ 90 de proiecte în dezvoltare
pentru care au fost solicitate servicii de monitorizare de către entitățile finanțatoare. Proiectele monitorizate,
supervizate de către cele mai active companii din acest segment de piață, reprezintă construcții rezidențiale
(45%), clădiri de birouri (20%), centre comerciale (35%) și câteva proiecte de infrastructură și renovări de
clădiri. În cele ce urmează, dorim să abordăm două aspecte importante, care contribuie la succesul unui
proiect imobiliar, în faza de construcție: contractele FIDIC și managementul corespunzător al cheltuielilor
indirecte din proiect.

CONTRACTELE FIDIC – CONDIȚIILE GENERALE PRIVIND ASIGURAREA

În actualul context al pieței, în care numai dezvoltatorii experimentați au avut succes și au reușit să
livreze proiectele anunțate cu depășiri rezonabile de timp și buget, este recomandabilă alinierea contractelor
de antrepriză la condițiile generale ale unui contract FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs
Consultants). Totuși, o atenție suplimentară ar trebui acordată alinierii acestor condiții generale cu legislația
românească în vigoare. Cerințele pentru asigurarea lucrărilor de antrepriză ajută la protejarea părților
implicate împotriva riscurilor la care acestea sunt expuse în cadrul proiectului respectiv. Prin urmare, termenii
și condițiile FIDIC recomandă constructorului sau dezvoltatorului să nu asigure lucrările, echipamentele,
materialele cât și documentele pentru o valoare mai mică decât costurile de înlocuire, incluzând costurile cu
demolările, cu îndepărtarea resturilor din șantier, taxele profesionale și profitul. Totodată, este recomandabilă
semnarea unei asigurări care să acopere eventualele obligații privind revendicări care vizează angajații
contractorului pentru toată perioada în care aceștia sunt implicați în executarea lucrărilor. Clauzele de
asigurare ar trebui să acopere și situațiile care pot apărea atunci când una dintre părți este acuzată cu privire
la un incident pentru care o altă parte este parțial sau total responsabilă. Astfel, este recomandabil pentru
partea asigurată să mențină o asigurare împotriva obligațiilor legate de pierderi, pagube, accidente privind
orice bun sau orice persoană (altele decât cele menționate anterior), care pot apărea în timpul activității de
antrepriză.

53
MANAGEMENTUL COSTURILOR INDIRECTE

În estimarea bugetului pentru un proiect imobiliar, rolul principal este cel al costurilor directe, cele
privind antrepriza și utilitățile necesare. Pe lângă acestea, este foarte important să luăm în considerare toate
costurile indirecte legate de proiect și să le estimăm având în vedere nu numai particularitățile proiectului ci
și direcția generală a pieței. În linii mari, costurile indirecte includ costuri cu managementul de proiect,
costuri cu consultanții, cu autorizația de construire, costuri de proiectare, de brokeraj, costuri de marketing,
costuri financiare și cele asociate cu situațiile neprevăzute. O estimare corectă a acestor costuri cât și un
management profesionist de proiect în timpul procesului de construcție asigură o finalizare cu succes a
acestuia, cu depășiri minime ale bugetului estimat. Cu toate acestea, astfel de excese au fost des întâlnite în
piață și multe dintre proiecte au fost livrate cu depășiri de cel puțin 5–10%. Aceste costuri adiționale
nedorite pot fi însă prevenite în timpul dezvoltării proiectului printr-o analiză minuțioasă a tuturor
cheltuielilor din proiect, corelată cu o distribuție a acestora pe categoria de cost de care aparțin. Experiența
noastră a arătat că procentaje mai mari sunt alocate managementului de proiect și costurilor de proiectare,
fiecare reprezentând aproximativ 3% din costurile directe de antrepriză.

„În estimarea bugetului pentru un proiect imobiliar, rolul principal este acordat costurilor directe. Pe lângă
acestea, este foarte important să luăm în considerare toate costurile indirecte legate de proiect. O estimare
corectă a acestor costuri asigură o finalizare cu succes a proiectului, cu depașiri minime ale bugetului
estimat.”

Raluca Laudoniu – manager, divizia de monitorizare a construcțiilor(COLLIERS ROMÂNIA)

Costurile cu managementul de proiect includ cheltuielile cu echipa de administrare a proiectului, în


timp ce costurile cu proiectarea variază în funcție de mărimea și tipul proiectului. Alte costuri care de obicei
sunt estimate ca procentaje costurile directe sunt cele privind autorizația de construire și taxele municipale,
care sunt estimate la 2,4%, precum și costurile cu consultanții (imobiliari, juridici, etc). Acestea din urmă sunt
în general calculate pe baza practicii de piață, la 1,5% din costurile indirecte. Costurile cu vânzarea și
marketingul sunt estimate de obicei din veniturile pe care le va genera proiectul. Astfel, costurile de marketing
sunt estimate la 1%, iar costurile de brokeraj, care apar în timpul procesului de vânzare, sunt estimate la
12,5% din veniturile obținute în timpul primului an de funcționare pentru proiecte de birouri, industriale sau
retail, sau 1% din veniturile totale pentru clădiri rezidențiale. Costurile indirecte includ și comisioane de
finanțare, de obicei în jur de 9% din suma finanțată. În plus, este recomandată alocarea unei sume pentru
cheltuieli neprevăzute (5% din costurile directe), pentru a acoperi posibilele schimbări de preț sau costuri care
apar din diverse riscuri. Depășirile pot fi cauzate și de costuri neprevăzute indirecte, cazuri în care estimarea
de 5% nu va fi întotdeauna suficientă. Pentru a evita costurile suplimentare nedorite, cheltuielile indirecte
trebuie monitorizate atent. Graficul de mai jos arată modul în care costurile indirecte (estimate ca procentaje
din costurile directe) pot fluctua în diferitele faze ale construcției. Cu toate ca piața imobiliară este într-o
schimbare continuă, trendurile care stau la bază sunt aceleași și trebuie înțelese corect pentru a putea estima
eficient costurile indirecte din proiectele viitoare. O valoare semnificativă a costurilor indirecte este cheltuită
înaintea demarării construcției, fază în care costurile cu consultanții, proiectarea, marketingul și autorizația
de construire sunt considerabil mai mari decât cele înregistrate în perioada următoare. În fazele care urmează,
toate aceste cheltuieli vor cunoaste o tendință descrescătoare, cu excepția costurilor cu consultanții, care vor
crește ușor spre finalul construcției. Dacă tendința cheltuielilor neprevăzute este dependentă de evoluția
costurilor directe, iar cheltuielile cu finanțarea evoluează în funcție de cheltuielile totale, costurile cu
managementul de proiect sunt de obicei constante în timpul dezvoltării proiectului. Și costurile cu brokerajul
au o tendință constantă, dar spre deosebire de cele anterioare, sume mai mari sunt alocate în faza finală,
înaintea finalizării complete.

54
4.10 PIAŢA HOTELIERĂ

Analiza pieţei naţionale

Industria turismului a fost una dintre cele mai afectate de criza economică mondială, ale cărei semne
începuseră să se manifeste încă din Q3 2008, și care a condus la o scădere accentuată în 2009, atât a cererii de
servicii hoteliere cât și a sumelor cheltuite de turiști. Diminuarea bugetelor de călătorii a determinat fie
reducerea duratei acestora, fie scăderea categoriilor de confort practicate, fie substituirea deplasărilor cu
soluții bazate pe noile tehnologii. Cele mai afectate segmente de turiști au fost cel de afaceri și cel de
conferințe, și ca urmare, destinațiile ce se bazau pe acest gen de turiști au avut cel mai mult de suferit.
Tendința descrescătoare s-a confirmat în Q4 2008 și a continuat în 2009, astfel numărul turiștilor care s-au
cazat în hotelurile românești a scăzut cu 14% față de anul precedent, iar durata medie a sejurului a scăzut la
mai puțin de 3 zile. Ca urmare, gradul de ocupare a avut de suferit, numărul camerelor ocupate scazând cu o
cincime față de 2008. Ultima jumătate a anului a arătat însă semne de încetinire a ritmului scăderilor, pe
fondul ajustării tarifelor practicate de către hotelieri și a stabilizării economice ușoare înregistrată de Europa
de Vest, ca principală sursă de turiști pentru România. Principalele piețe generatoare de turiști au fost în
continuare țările vecine: Ungaria (25%) și Bulgaria (12%), care însă au scăzut ca și număr cu 4% și,
respectiv, 20% față de 2008. Cele mai mari descreșteri ale numărului de turiști s-au înregistrat în rândul
cetățenilor germani (15%) și italieni (14%). Comparativ cu anul trecut, oferta de spații de cazare a rămas
relativ constantă, majoritatea proiectelor anunțate fiind amânate sau anulate, iar proiecte noi nu au mai fost
începute, în condițiile dificultăților de a obține finanțare în condiții rezonabile. Pentru anii următori sunt însă
anunțate aproximativ 40 de proiecte de hoteluri la nivel național, care vor aduce un surplus de aproape 6.000
de spații de cazare. Gradul de penetrare al brandurilor internaționale ramâne la unul din cele mai scăzute
niveluri din Europa, puțin peste 7% din camerele de hotel disponibile în România fiind afiliate unui lanț
internațional. Numărul de tranzacții a cunoscut de asemenea o scădere semnificativă, volumul acestora
nedepășind 15 milioane de Euro. Deși foarte multe proprietăți au fost puse la vânzare din cauza dificultăților,
cumpărătorii au întârziat să apară, fie datorită greutăților în a finanța astfel de achiziții, fie așteptând ca
valoarea proprietăților să mai scadă.

55
Cererea hotelieră a Bucureştiului

În București sosirile de turiști au înregistrat o scădere de 8%, în medie, pe anul 2009, precum și o
reducere a duratei medii a sejurului până la 1,8 nopți, în scădere de la 2.1 nopți în 2008. Ca o destinație care
se bazează în proporție de 80% pe turismul de afaceri, Bucureștiul a fost puternic afectat de criza economică
care a determinat micșorarea drastică a bugetelor de călătorii ale marilor companii, precum și schimbări
notabile în comportamentul turiștilor. Cele mai afectate de aceste schimbări au fost hotelurile de categorie
superioară, mai ales în ceea ce privește tarifele practicate. Gradul de ocupare s-a situat în 2009 la 56%, în
minus cu 7% față de 2008, cu scăderi majore în special în primele 6 luni, ajungând însă spre sfârșitul anului
la valori similare celor din 2008. Dar adevarata problemă în 2009 a reprezentat-o nivelul tarifului mediu, care
a rămas constant mult sub valorile înregistrate în 2008, ajungând în medie la 73 Euro. S-a înregistrat astfel o
scădere de aproape 40% față de 2008, recuperarea acestei reduceri fiind o mare provocare pentru hotelieri, în
anii care urmează.

Oferta hotelieră a Bucureştiului

La sfârșitul lunii anului 2009, Bucureștiul dispunea de un număr de 153 hoteluri, cu peste 11.500
camere. Deși numărul spațiilor de cazare a crescut cu aproximativ 12% față de 2008, oferta hotelieră din

56
București prezintă încă numeroase semne de imaturitate față de alte capitale europene: majoritatea hotelurilor
au sub 50 camere (60%); alocarea pe categorii este dezechilibrata, (mai mult de jumătate din hoteluri fiind
clasificate la 4 stele); penetrarea lanțurilor internaționale este încă redusă (13% din total hoteluri sunt afiliate
la un lanț internațional).

Previziuni

După un 2009 foarte dificil, anul 2010 prezintă câteva motive de optimism moderat. Țările din vestul
Europei au început deja să raporteze creșteri ale produsului intern brut iar pentru România se estimează, de
asemenea, o creștere de 0,5%. Cum produsul intern brut a fost, istoric vorbind, un bun indicator al circulației
turistice, este astfel de așteptat o creștere a cererii de servicii hoteliere. În același timp însă, oferta de spații
de cazare va rămâne relativ constantă pe termen scurt, datorită faptului că accesul la finanțare va continua să
fie dificil. Astfel multe dintre proiectele existente vor continua să fie blocate, iar altele noi vor întârzia să
apară. În aceste condiții sunt motive să credem că gradele de ocupare ale hotelurilor vor recupera din scăderile
înregistrate. În urma reechilibrării raportului dintre cerere și ofertă, tariful mediu de asemenea își va stopa
scăderea și va începe să crească, dar într-un ritm mult mai lent decât gradul de ocupare. Problemele
întâmpinate de proprietarii de hoteluri vor crea însă oportunități pentru investitori: atât pentru achiziția de
proprietăți aflate în dificultate, la prețuri sub valoarea de piață, cât și pentru investiții în hoteluri noi, prin
scăderea prețurilor terenurilor și a costurilor de construcție. Astfel, oportunități pentru investiții în hoteluri
noi vor continua să existe în România, în special pentru hoteluri de clasificare medie, în orașele secundare sau
în dezvoltări mixte. Lanțurile internaționale își vor întări prezența de asemenea, în condițiile în care
instituțiile financiare și grupurile hoteliere vor impune dezvoltatorilor să contracteze soluții profesionale de
operare, ca o garanție suplimentară pentru rezultate bune.

4.11 INVESTIŢII IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA – ASPECTE FISCALE

Modificările legislative în domeniul fiscal ce au intrat în vigoare începând cu 1 Ianuarie 2010 aduc
modificări importante pentru contribuabilii români. Cu toate acestea, domeniul investițiilor imobiliare din
România nu este afectat în mod semnificativ de aceste modificări legislative. Prezentăm în continuare o serie
de aspecte fiscale ce trebuie avute în vedere de către o persoana fizică română în momentul efectuării de
investiții imobiliare în România fie direct, fie prin intermediul unei companii locale, precum și de către alți
investitori.

Impozitarea veniturilor din chirii

Veniturile realizate atât de societăți cât și de persoane fizice din activități de închiriere se impozitează
cu aceeași cotă de 16%, deși calculul bazei impozabile este diferit. În cazul societăților române, în afară de
alte cheltuieli deductibile fiscal, baza impozabilă se diminuează cu deprecierea fiscală a proprietății imobiliare

57
(cu excepția terenului, care nu este un activ amortizabil). Potrivit modificărilor recente ale legislației fiscale,
introduse în luna Mai 2009, rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, efectuată după 1
Ianuarie 2004, vor fi recunoscute gradual ca venituri taxabile în mod proporțional cu amortizarea fiscală a
acestor active sau la momentul vânzării/casării lor. Această regulă vizează rezervele din reevaluare care sunt
deduse la calculul profitului impozabil prin intermediul amortizării fiscale sau al cheltuielilor privind activele
cedate/casate. Ca efect, această prevedere elimină reevaluarea fiscală a activelor care a fost disponibilă pentru
câțiva ani. Pentru investitorii persoane fizice, baza impozabilă se determină prin scăderea unei cote de 25%
reprezentând cheltuieli din venitul brut din chirii (rata efectivă a impozitului se reduce astfel la 12%). Ca o
opțiune, persoanele fizice pot lua în considerare deducerea cheltuielilor efective. În cazul a mai mult de 5
contracte de închiriere, persoanele fizice trebuie să se înregistreze ca și comercianți și să plătească 16%
asupra diferenței dintre veniturile din chirii și cheltuielile deductibile relevante.

Vanzarea proprietăţilor imobiliare

Profiturile realizate de societățile române în urma vânzării proprietăților imobiliare din România intra
sub incidența impozitului pe profit de 16% (impozitul minim a fost introdus începând cu 1 Mai 2009).
Câștigul impozabil se va determina ca diferența dintre prețul de vânzare și valoarea fiscală a mijloacelor fixe
vândute. În cazul mijloacelor fixe amortizabile vândute (clădiri), valoarea fiscală deductibilă se definește ca
valoarea de intrare minus deprecierea fiscală. Distribuirea profiturilor nete va fi de asemenea supusă
impozitului pe dividende de 16%. Există posibilitatea ca impozitul să fie redus sub cota de 16%, chiar până la
zero (de exemplu, prin aplicarea prevederilor convențiilor de evitare a dublei impuneri sau prin aplicarea
prevederilor Directivei UE privind sistemul comun de impozitare care se aplică în cazul societăților mamă și
filialelor acestora din diferite state membre). Ca o alternativă, în loc să vândă proprietățile imobiliare, o
persoană fizică poate decide să vândă acțiunile deținute în respectiva companie, și în acest caz, câștigurile de
capital obținute de persoana fizică vor fi supuse impozitului pe venit de 16%. În cazul câștigurilor de capital
realizate de persoane fizice din proprietăți personale vândute, nivelul impozitului depinde de perioada de
deținere a proprietății respective. Astfel, impozitul pentru proprietățile imobiliare vândute în termen de 3 ani
de la achiziție este de 3% pentru tranzacțiile până la 200.000 RON, în timp ce pentru tranzacțiile a căror
valoare depășește suma de 200.000 RON, impozitul datorat este de 6.000 RON plus 2% din suma care
depășește 200.000 RON. Pentru vânzarea proprietăților deținute pe o perioadă mai mare de 3 ani, impozitul
se stabilește la 2% pentru tranzacțiile până la 200.000 RON, în timp ce pentru tranzacțiile peste 200.000
RON impozitul datorat este de 4.000 RON plus 1% din suma care depășește valoarea de 200.000 RON.
Persoanele fizice care desfășoară activități de vânzare a proprietăților imobiliare cu scop lucrativ nu pot
aplica regulile de mai sus, și dimpotrivă, profiturile (diferența dintre veniturile din vânzare și cheltuielile
deductibile relevante, ajustată cu anumite elemente specifice prevăzute de lege) vor fi impozitate la cota de
16%.

Taxa pe valuare adăugată

Închirierea proprietăților imobiliare este în mod normal ooperațiune scutită de TVA. Cu toate acestea,
orice persoană impozabilă care realizează astfel de operațiuni poate opta pentru taxarea acestora cu TVA în
cota de 19%. Ca regulă generală, vânzarea de către orice persoană de clădiri vechi/părți de clădiri și a
terenului aferent, precum și a oricărui tip de teren este scutită de la plata TVA fără drept de deducere, cu
excepția cazului în care persoana impozabilă care efectuează aceste tranzacții a optat pentru taxarea cu 19%
TVA a vânzării. Aceasta scutire nu se aplică vânzării de către o persoană
impozabilă de clădiri noi sau de terenuri construibile. Începand cu luna decembrie 2008, o cotă de 5% a fost
introdusă pentru vânzarea de locuințe sociale (inclusiv terenul aferent) în anumite condiții (spre exemplu,
locuințe cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, a căror valoare nu depașește suma de 380.000 lei,
exclusiv TVA). Persoanele fizice care vând proprietăți imobiliare cu scop lucrativ vor fi considerate persoane
impozabile. Astfel, atunci când efectuează operațiuni impozabile (ex. vânzarea de clădiri noi) persoanele
fizice au obligația de a se înregistra în scopuri de TVA dacă volumul tranzacțiilor depășește valoarea de
35.000 Euro.

58
Taxele locale

Proprietarii de clădiri datorează anual un impozit pe clădiri către autoritățile locale. Pentru societăți,
impozitul pe clădiri variază între 0,25–1,5% din valoarea contabilă a clădirii. Impozitul pe clădiri poate ajunge
până la 10%, în cazul în care clădirea nu a fost reevaluata în ultimii 3 ani. În cazul persoanelor fizice, cota de
impozitare este de 0,1% și se aplică la valoarea clădirii pe baza unor valori minimale stabilite prin lege
(începand cu anul 2010 aceste valori s-au majorat cu aproximativ 20%). Pentru proprietăți echivalente, baza
impozabilă pentru persoane fizice poate fi cu mult mai mică decât cea pentru companii. Referitor la impozitul
pe teren, atât persoanele fizice cât și cele juridice care dețin terenuri au obligația de a plăti impozitul pe teren,
care este stabilit ca o sumă fixă pe unitatea de suprafață, în funcție de amplasarea terenului. Consiliile locale
pot acorda scutiri de la plata impozitului pe clădiri și teren societăților comerciale în baza anumitor scheme
de ajutor de stat pentru dezvoltare regională.

4.12 SCHIMBĂRI ÎN PROCEDURA AUTORIZĂRII LUCRĂRILOR DE


CONSTRUCŢII

În data de 14 octombrie 2009, a intrat în vigoare Legea nr. 261/2009 privind aprobarea Ordonanței de
Urgență a Guvernului nr. 214/2008, modificând Legea privind autorizarea lucrărilor de construcții, i.e. Legea
nr. 50/1991. Acest act normativ a adus o serie de modificări importante în procedura autorizării executării
lucrărilor de construcții în România. Aceste schimbări au fost apoi implementate prin noile norme
metodologice la Legea privind autorizarea lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului
dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 și intrate în vigoare începând cu data de 23 Noiembrie 2009.
Noutățile legislative sunt o consecință a integrării în Uniunea Europeană și a obligației corelative de
armonizare legislativă; de data aceasta scopul a fost adaptarea legislației în construcții cu procedura evaluării
impactului asupra mediului conform Directivei Consiliului 85/337/CEE. Fazele procedurii de autorizare a
executării lucrărilor de construcții au fost reconsiderate în scopul includerii acelor etape care permit evaluarea
impactului asupra mediului a unui anumit proiect. Orice persoană care urmărește eliberarea unei autorizații de
construire (cu excepția autorizațiilor de desființare) este obligată, după obținerea certificatului de urbanism,
să solicite autorității competente pentru protecția mediului să realizeze o evaluare inițială. Această autoritate
va decide dacă respectivul proiect intră în categoria proiectelor pentru care este necesară evaluarea impactului
asupra mediului. Solicitantul autorizației de construire trebuie apoi să notifice autoritatea publică competentă
cu privire la menținerea solicitării sale inițiale de obținere a autorizației de construire. Procedura de evaluare
a efectelor asupra mediului se va desfașura după depunerea confirmării anterior menționate, dar înainte de
întocmirea/finalizarea documentației tehnice și va fi finalizată prin emiterea unei declarații/punct de vedere
ori al unui act administrativ al autorității competente pentru protecția mediului (care diferă în funcție de
efectele obiectivului de investiții asupra mediului: acordul de mediu sau avizul Natura 2000). O altă
preocupare a legiuitorului a fost aceea de a implementa un mecanism de asigurare a transparenței procedurii
de avizare/autorizare. În acest scop, publicul este informat și consultat în legătură cu obiectivul de investiții
supus autorizării. Autorizația de construire și anexele sale trebuie să fie publicate pe pagina proprie de
internet a autorității administratiei publice emitente sau afișate la sediul acesteia. De asemenea, orice
persoană vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim prin emiterea autorizației de construire sau
prin refuzul de emitere a autorizației de construire, poate face o contestație. Furnizorii și administratorii de
utilități urbane au obligația de a face publice, la sediu și pe pagina proprie de internet, datele și informațiile
specifice domeniului lor, necesare pentru elaborarea documentațiilor pentru obținerea avizelor/acordurilor.
Au fost luate măsuri pentru standardizarea condițiilor de autorizare în situațiile în care lucrările se realizează
pe amplasamente ce depășesc limitele judetului, respectiv ale municipiului București, după caz.

De asemenea, au fost aduse anumite clarificări cu privire la modificările proiectului; „modificările de


temă” au fost definite; în cazul intervenirii modificărilor de temă, o nouă autorizație de construire trebuie
emisă; modificările de temă vor determina reluarea procedurii de autorizare în măsura în care depășesc
limitele avizelor și acordurilor inițiale și ale actului inițial administrativ al autorității competente pentru
protecția mediului. În cazul în care survine o astfel de modificare de temă, investitorul/proprietarul trebuie să
oprească lucrările până la obținerea unei noi autorizații de construire. În ceea ce privește modificările locale

59
ale soluțiilor tehnice, în anumite condiții, limitativ prevăzute, ele nu necesită emiterea unei noi autorizații de
construire. Aceste condiții au fost într-o anumită măsură clarificate. De asemenea, prin Legea nr. 261/2009 a
fost introdusă regula potrivit căreia autorizația de construire și autorizația pentru organizarea executării
lucrărilor de șantier trebuie să fie emise în același timp. Celeritatea procedurii de autorizare rămâne un
deziderat, dar anumite măsuri pozitive au fost implementate în acest scop. În măsura în care documentația
este completă, entitățile competente să emită avizele/acordurile cerute prin certificatul de urbanism trebuie să
se conformeze obligației lor de emitere a respectivelor avize/acorduri în termen de 15 zile de la data
înregistrării cererii. S-a prevăzut în mod expres în lege că nerespectarea acestei obligații este considerată a fi o
aprobare tacită (cu excepția avizelor/acordurilor emise de autoritatea competentă pentru protecția mediului).
Regimul sancționator a fost modificat din anumite puncte de vedere, determinând o înăsprire a legii. De
exemplu, construcțiile executate fără autorizație de construire pe terenuri aparținând domeniului public sau
privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale vor putea fi desființate fără emiterea unei autorizații
de desființare, fără sesizarea instanțelor judecătorești și pe cheltuiala contravenientului. Plângerea împotriva
procesului-verbal de sancționare nu suspendă demolarea acestor construcții. Cota obligatorie în cuantum de
0,5% din valoarea devizului de construcții datorată Casei Sociale a Constructorilor, introdusă prin Ordonanța
de Urgență a Guvernului nr. 214/2008 a fost acum înlăturată. Cu toate acestea, ea continuă să fie menționată
în alte acte normative, astfel încât continuă să existe nelămuriri cu privire la acest subiect. O clarificare a
legiuitorului cu privire la aplicabilitatea sa este recomandabilă. Recentele modificări sunt un pas mic în sensul
fluidizării și transparentizării procedurii și ar putea conduce la o procedură mai previzibilă și la o
responsabilizare crescută a persoanelor fizice implicate în procedura autorizării.

60
CAP. 5. INDICELE IMOBILIAR 2011. PRETURI SI EVOLUTII
Preturi case. Preturi terenuri. Indici si evolutii imobiliare in 2011.

Luni 10 ianuarie a avut loc sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare Economica conferinta :
Evolutii imobiliare in 2011. Scaderea pietei imobiliare: pana unde , pana cand ? Conferinta a unit economisti,
experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si fonduri de investitii imobiliare din strainatate.

2010: cadere record pe piata imobiliara.

Dezabaterea a inceput cu analiza scaderii record a pietei imobiliare din Romania, ce a cunoscut o reducere de
peste 45% in preturi in anul trecut. Prabusirea de valoare de la 1.200/1.300 de euro pe metro patrat la 800-650
de euro nu reprezinta decat o parte vizibila a aisbergului ce a lovit piata imobiliara romaneasca. Alte cifre
facute publice au aratat noi dimensiuni ale prabusirii: proiecte imobiliare inghetate in valoare de 1 miliard de
euro, numarul falimentelor in lumea developerilor ( constructorilor ) a depasit 50%, retrageri de pe piata
romaneasca a peste 1,5 miliarde de euro ce ar fi trebuit investite in imobiliare. Tabloul sumbru nu este insa
unic, preturile proprietatilor au cunoscut scaderi asemanatoare in Bulgaria, Serbia, Albania si Grecia care cu
50% conduc in topul scaderii valorilor imobiliare, Ungaria , Cehia si Slovacia au cunoscut reduceri cu 30% a
valorii fondului imobiliar. Cu 45% Romania ocupa un neconfortabil loc 4 in regiune in topul prabusirilor de
valori imobiliare.

2011: scadere de 50% a preturilor.

Evolutia pietei imobiliare in 2011 va fi negativa , a fost opinia unanima a expertilor, cu o scadere medie de
50% ajungandu-se la o valoare de 350-400 de euro pe metru patrat construit la finele anului. Ratiunile
reducerilor continue sunt nenumarate. Astfel in 2011 vor aparea pe piata peste 50.000 de apartamente ce vor fi
confiscate de banci ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor.

Bancile au anuntat ca vor vinde garsonierele centrale cu preturi intre 20-30.000 de euro, apartamentele cu 2
camere cu 40.000 d eeuro si cele de trei camere cu 50.000 de euro , vilele peste 100 de metri patrati cu
100.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 50-60.000 de euro in zone perferice. Preturile
terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu60% in 2010 ,vor scadea din nou cu inca 50%,
la sub 100 de euro pe metru patrat in centrul Bucurestiului. Alte fenomene negative enumerate in timpul
conferintei sunt: reducerea veniturilor populatiei in 2011 cu 25% , ceea ce va reduce corespunzator numarul
celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare la sub 50.000 de oameni ( fata de 1 milion de
romani ce actionau pe piata imobiliara inainte de criza). Sistemul bancar este gripat si nu poate acorda credite
fara o dobanda reala de 20% ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut. Se poate aprecia ca cine
acceseaza un credit imobiliar in aceasta perioada are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda
proprietatile.

Piata imobiliara este asediata de supraoferta.

Prabusirea imobiliara va continua si se va accentua si datorita aparitiei pe piata imobiliara, ca urmare a


falimentelor individuale si de firma, a peste 10.000 de hectare de terenuri construibile, intravilane, ce vor
prabusi preturile terenurilor suplimentar. In plus un fond imobiliar de peste 6.500-7.000 de vile, in zone
precum Pipera, Baneasa, Damaroaia care se vor vinde pe piata cu preturi sub 80.000 de euro vor impinge si
fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire. Acestea sunt cifre conservatoare , cuprinzand date de proprietati
pe care le avem deja in procese de executare judiciara si confiscare si scoatere pe piata imobiliara cu preturi
deja fixate , anunta Lo Petersen, reprezentantul unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca. Pe langa
aceste proprietati altele se vor adauga in acest an pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a
subliniat acelasi oficial.

61
Economistul sef, Mihail Racaceanu a aratat si el ca prabusirea pietei imobiliare este strict legata de climatul
toxic al economiei romanesti. Un calcul simplu arata ca piata imobiliara este strict conecata de evolutia
salariului mediu pe economie, a aratat economistul sef. Pretul unui metru patrat construibil , in zonele centrale
nu poate depasi de doua ori valoarea salariului mediu pe economie. Cum in Romania salariul mediu este de
250 de euro rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 500 de euro pe metru patrat, iar la
finele anului cand salariul mediu se va reduce la sub 200 de euro si pretul va trebui sa urmeze aceasta tendinta
coborand sub 400 de euro , poate 350 de euro. Cum preturile actuale sunt de cc. 700 de euro pe metru patrat,
calculul scaderii preturilor e usor de facut si matematica pura, reducere de minimum 50% a taiat rece orice
discutie economistul sef.

Piata vilelor : prabusire totala.

In 2011 cea mai afectata va fi piata vilelor , proprietarii acestora au rezistat inca in speranta unei reveniri a
pietei imobiliare, dar in acest an au intrat in colimatorul bancilor care doresc sa execute prioritar aceste
proprietati, deoarece piata este suprasaturata de apartamente de bloc, in timp ce executate rapid si vandute la
preturi de 100.000 de euro vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi. Ca atare in acest an
atacul imobilar se va concentra pe acest sector. Zone precum Pipera, Baneasa, Tunari se mai pot vinde inca cu
preturi de peste 70.000 de euro , restul sunt zonelor precum sudul si estul capitalei sunt nevandabile, piata
fiind inchisa. Executarile silite vor reinviora piata vilelor vandute la preturi sub 80.000 de euro au apreciat
expertii prezenti la discutie.

Piata chriilor: sufocare totala.

Ultima veste proasta a fost data de reprezentantul unei agentii imobiliare ce a aratat ca scaderea chiriilor si
imposibilitatea de a mai gasii chiriasi solvabili a adus proprietarii marilor vile in pragul falimentului. Inainte
de criza un proprietar de vila castiga 5-7.000 de euro din chiria unei vile centrale ( Dorobanti, Romana ,
Aviatori) acum preturile au scazut la sub 3.000 de euro pe luna si sub 2.000 de euro la jumatate anului 2011
pentru aceleasi zone. Ori o casa veche necesita lucrari de intretinere de peste 2.000 de euro lunar, deci s-a
instaurat asfixia economica si in zonele ultracentrale ce fusesera imune la efectele crizei. In lunile urmatoare
ne asteptam la aparitia pe piata la niste preturi ce amintesc de anii 1995 a marilor proprietati imobiliare din
zonele centrale.

Criza se va opri in 2015/2016.

Singura veste buna a fost aceea ca vom asista la o stabilizare a pietei imobiliare in jurul anilor 2016. Calculul
e simplu, economia globala se va echilibra in 2013-2014, iar piata romaneasca simte evolutiile internationale
cu o intraziere de 2-3 ani, deci stabilizarea va avea loc la preturi de 200 de euro metru patrat prin 2015.
Trebuie sa intelegem o evidenta, nimeni nu va cumpara in Romania proprietati cu 400 sau 500 de euro metru
patrat, cand va gasi acelasi lucru in Bulgaria sau Serbia sau Grecia la 200 de euro metru patrat. Trebuie deci sa
ne uitam la tendintele din jur, ca sa intelegem unde se indreapta Romania, a concluzionat invitatul de onoare
Lo Petersen

62
BIBLIOGRAFIE:
1. INSTITUTUL NAŢIONAL DE STATISTICĂ(STATISTICA PREŢURILOR

IMOBILIARE)
2. EUROSTAT(CURRENT MARKET RENTS 2009)
3. COLLIERS INTERNAŢIONAL(ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE 2008-

2010)
4. INSTITUTUL DE RELAŢII INTERNAŢIONALE SI COOPERARE
ECONOMICĂ(INDICELE IMOBILIAR 2011)
5. TREND HOSPITALITY(PIAŢA HOTELIERĂ 2008-2010)

6. SITEUL WWW.IMOPEDIA.RO

7. BAZA DE DATE ARGUS


8. SITEUL WWW.DARIAN.RO

9. SITEUL WWW.IMOBILIARE.RO

10. SĂPTĂMÂNA FINANCIARĂ


http://www.sfin.ro/site/bani___afaceri/piata_imobiliara/

63
ANEXĂ:

Termeni frecvenţi pe piaţa imobiliară


ANTECONTRACT - convenţia prin care una din părţi sau ambele părţi se obligă să încheie în viitor un
anumit contract al cărui conţinut esenţial este determinat în prezent. Este deci un acord de voinţă prealabil
perfectării altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligaţiei de a face, adică de a perfectă ulterior
contractul promis, în condiţiile convenite prin respectivul acord prealabil.
CARTE FUNCIARĂ - înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în
cadrul căruia evidentă se ţine pe imobile şi nu pe proprietari. C.F se întocmeşte în mod distinct pentru fiecare
imobil şi cuprinde menţiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi în privinţa imobilului
respectiv. Se întocmeşte şi se numerotează pe localităţi.
BIROU DE CARTE FUNCIARA - compartiment auxiliar al judecãtoriei, care are ca obiect de activitate
înscrierea în cartea funciarã a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile.
CADASTRU GENERAL - sistemul unitar si obligatoriu de evidentã tehnicã, economicã si juridicã prin care
se realizeazã identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor corpurilor de proprietate,
indiferent de destinatie si de proprietar, de pe întreg teritoriul tãrii.
CARTE FUNCIARA-sistem de publiciate imobiliarã întemeiat pe identificarea cadastralã a imobilelor.
CADASTRE DE SPECIALITATE - subsisteme de evidentã si inventariere sistematicã din punct de vedere
tehnic si economic a bunurilor imobile, specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrãrii lor
rationale. Dintre acestea se disting:
• cadastrul agricol - evidenta si inventarierea sistematicã a terenurilor agricole pe categorii si
subcategorii de folosintã, specificând natura solului, panta, pretabilitatea la anumite culturi, clasa de
calitate, venitul net, etc.;
• cadastrul forestier - evidenta si inventarierea sistematicã a fondului forestier national si a
amenajamentelor silvice, specificând suprafata, esenta lemnoasã, vârsta, consistenta masei lemnoase,
etc., precum si informatii referitoare la sol, relief si climã;
• cadastrul cãilor ferate - evidenta si inventarierea terenurilor, constructiilor, instalatiilor si stãrii retelei
feroviare;
• cadastrul drumurilor - evidenta si inventarierea terenurilor, constructiilor, instalatiilor si stãrii retelei
de drumuri;
• cadastrul porturilor -evidenta si inventarierea sistematicã a terenurilor, constructiilor, instalatiilor,
cãilor de transport, retelelor subterane si supraterane, platformelor tehnologice etc., care deservesc
unitãþile portuare;
• cadastrul aeroporturilor - evidenta si inventarierea sistematicã a terenurilor, constructiilor,
instalatiilor, cãilor de transport, retelelor subterane si supraterane, etc., care deservesc aeroporturile;
• cadastrul apelor - evidentă şi inventarierea apelor, a terenurilor acoperite de ape şi stuf precum şi a
instalaţiilor care le deservesc, organizate pe bazine hidrografice, specificând suprafaţă, calitatea,
folosinþa, instalaţiile de transport şi exploatare, de protecţie şi ameliorare a calităţii, precum şi
condiţiile de relief şi climã;
• cadastrul fondului imobiliar - evidentă şi inventarierea corpurilor de proprietate din localităţi,
specificând, pentru construcţii, folosinţă, materialele de construcţie, structură, regimul de înălţime,
fundaţia, suprafaţă, dotãrile, starea;
• cadastrul reţelelor edilitare (apã, canalizare, termoficare, gaz, electrice, telefonice) - evidentă şi
inventarierea reţelelor edilitare şi a instalaţiilor care le deservesc, specificând amplasamentele,
traseele, dimensiunile, materialele de construcţie, parametrii tehnici, starea.
CODIFICARE CADASRALA - operatiunea prin care se atribuie numere identificatoare (coduri) de
recunoastere unicã a corpurilor de proprietate în raport cu proprietarul.

64
CORP CLADIRE - parte componentã a unei clãdiri, delimitatã dupã urmãtoarele criterii:
• sistemul arhitectonic si constructiv determinat de fatade si materialele de constructie a peretilor
exteriori;
• intrarea separatã în clãdire;
• independenta si regimul diferit de înãltime fatã de alte clãdiri alãturate;
CATEGORIE DE FOLOSINTA A TERENULUI - caracterizare codificatã din punct de vedere al
destinatiei terenului în functie de scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, construcþii, cãi de
comunicatii, exploatare minierã, etc.)
CONCESIUNE - operatie juridica avand ca finalitate punerea in valoare a unor activitati economice, servicii
publice, unitati de productie ale unor regii autonome si terenuri proprietate de stat.
CONTRACT DE COMISION - contract in temeiul caruia o persoana fizica sau juridica numita comisionar,
se obliga fata de alta persoana (fizica sau juridica) numita comitent, sa incheie anumite acte juridica in nume
propriu, dar in contul acesteia din urma, primind pentru serviciul respectiv o remuneratie numita comision,
calculata procentual la valoarea operatiunii realizate.
CONTRACT DE COMODAT - contract prin care o persoana numita comodant, remite, spre folosinta
temporara, unei alte persoane numita comodatar, un lucru cu obligatia pentru acesta din urma de al restitui in
natura, in individualitatea sa.
CONTRACT DE DONATIE - contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti, numita
donator, isi micsoreaza actual si revocabil, cu intentie liberala, patrimoniul sau cu un drept (real sau de
creanta), marind corespunzator patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa
primeasca ceva in schimb.
CONTRACT DE INTRETINERE - contract in virtutea careia una din parti numita intretinut instraineaza un
bun sau plateste o suma de bani (numita capital) celeilalte parti, numita intretinator, care se obliga in schimb,
sai asigure intretinerea (adica toate cele necesare traiului), pe durata întregii sale vieti, şi, la deces să o
înmormânteze după datina.
CONTRACT DE LOCAŢIUNE - contractul în virtutea căruia o persoană numită locator se obligă să asigure
altei persoane numită locatar folosinţă integrală sau parţială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o
durată de timp determinată, în schimbul unui preţ corespunzător.
CONTRACT DE MANDAT - contract în virtutea căruia o persoană numită mandatar se obligă să facă ceva
pe seama altei persoane, numită mandant, de la care a primit o împuternicire în acest scop.
CONTRACT DE RENTĂ VIAGERĂ - contract prin efectul căruia o persoană numită creditelor,
înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani (numită capital) către o altă persoană numită debirentier, care
se obligă, în schimb, să efectueze în favoarea celei dintâi o prestaţie periodică în bani, numită renta viageră,
până la decesul acesteia.
CONTRACT DE SCHIMB - contract prin care părţile, numită copermutanti, dau fiecare celeilalte un lucru
pentru altul.
CONTRACT DE SUBLOCAŢIUNE - acord de voinţe în temeiul căruia locatarul care a dobândit folosinţa
temporară a unui bun pe baza unui contract de locaţiune subînchiriază acel bun unui terţ (sublocatar) care se
obligă să plătească chirie.
CONTRACT DE VANZARECUMPARARE- contract prin care una din părţi, numită vânzător, strămută
proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, numită cumpărător, care se obligă a plăti, în schimb, celui
dintâi (adică vânzătorului) o sumă de bani convenita ca preţ al bunului vândut.
CONSTRUCŢIE - o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construitã cu o utilizare distinctã pentru
proprietar, care aparţine unei persoane sau mai multor persoane, în indiviziune. Aceasta poate fi o clãdire
întreagã sau pãrti dintr-o clãdire, cu una sau mai multe intrãri. Fiecare intrare are o adresã. Adresa este
identicã cu cea a intrãrii.
CORP DE PROPRIETATE - una sau mai multe parcele alipite, aparþinând aceluiaşi proprietar.

65
DELIMITARE CADASTRALĂ a unităţii administrativ-teritoriale - lucrare distinctã la introducerea
cadastrului la nivelul unităţii administrativ-teritoriale, constând în: constituirea conform legii a comisiei,
parcurgerea întregului traseu al hotarului unităţii administrativ- teritoriale, stabilirea punctelor de hotar
caracteristice pe linia de hotar sau pe limita intravilanului şi marcarea lor cu borne, determinarea
coordonatelor acestora, întocmirea actelor şi documentaţiei tehnice de delimitare.
DREPT DE ABITAŢIE - drept de uz având ca obiect o casă de locuit. În principiu, nu poate fi cedat şi nici
închiriat; prin excepţie titularul sau poate închiria altcuiva partea din casă pe care nu o locuieşte.
DREPT DE CREANTA - exprima facultatea creditorului dintrun raport juridic obligational de a pretinde
debitorului indeplinirea obligatiei corelative de a da, de a face sau a nu face ceva.
DREPT DE IPOTECĂ - drept real accesoriu având ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei
persoane fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul respectiv în
stăpânirea oricui sar află şi de a fi plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul acelui bun.
DREPT DE PREEMŢIUNE - facultate de care se bucură o persoană de a fi preferată oricărei alte persoane
la cumpărarea unui anumit bun.
DREPT DE PROPRIETATE - drept subiectiv, ce dă expresie juridică aproprierii unui lucru intro anumită
formă socială şi care permite individului, entităţilor juridice colective sau statului, ori organelor sale (centrale
sau locale) să posede sau să folosească şi să dispună de lucrul respectiv, fie direct şi nemijlocit prin putere
proprie şi în interes propriu, fie indirect şi nemijlocit, ca efect al punerii în valoare de către titularii lor a
drepturilor reale principale constituite asupra lui, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.
DREPT DE SERVITUTE - drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu şi indivizibil care dezmembrează
proprietatea, conferind titularului sau anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.
DREPT DE SUPERFICIE - drept real care constă în dreptul de proprietate cel are o persoană numită
superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor şi altor lucrări aflate pe terenul aparţinând altei persoane, teren în
privinţa căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
DREPT DE UZUFRUCT - drept real care conferă titularului sau posesia şi folosinţă asupra lucrurilor ce
aparţin altcuiva, percum şi posibilitatea exercitării acestor atribute în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul având
însă îndatorirea de a conserva substanţa lucrurilor respective.
DREPT REAL - dreptul absolut, adicã opozabil tuturor, pe care titularul îl exercitã direct asupra bunului, fãrã
a fi necesarã intervenţia altor persoane.
DREPT DE PROPRIETATE PRIVATĂ - drept aparţinând numai persoanelor fizice care îşi pot exercita,
asupra imobilelor din proprietatea privatã, toate prerogativele dreptului de proprietate, adicã posesia, folosinţă
şi dispoziţia din putere proprie şi în interesul satisfacerii nevoilor personale.
DREPTURI REALE IMOBILIARE - drepturi care au o existentã de sine stãtãtoare în raport cu alte drepturi
reale sau de creanţa.
DREPTURI REALE IMOBILIARE ACCESORII -drepturi reale imobiliare care servesc ca o garanţie
realã a unor drepturi de creanţa şi au o existentã juridicã subordonatã drepturilor reale imobiliare principale.
Din acestea fac parte: ipotecă, amanetul şi unele privilegii imobiliare.
DEŢINĂTORI DE TERENURI - titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau
cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deţinători precari.
ENTITĂŢI DE BAZĂ ale sistemului de evidentã a cadastrului general - parcela, construcţia şi proprietarul.
EVICŢIUNE - termen ce desemnează pierderea de către cumpărător, în tot sau în parte, a dreptului de
proprietate asupra lucrului cumpărat, sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar
cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare a valorificării de către vânzător sau de către
un terţ a unui drept care exclude, în tot sau în parte, dreptul cumpărătorului referitor la bunul respectiv.
EXTRAVILANUL unităţii administrativ-teritoriale - partea din unitatea administrativ-teritorialã cuprinsã în
afară intravilanului, delimitatã cadastral potrivit legii.
FOND FUNCIAR - totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlurile pe baza cãrora sunt
deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al unui judeţ, al României, etc.).

66
GAJ - contract accesoriu, real, unilateral şi indivizibil în temeiul căruia debitorul sau o terţă persoana remite
creditorului sau unui terţ, un bun mobil, corporal sau incorporal, în vederea garantării executării unei obligaţii.
IMOBIL - parcelã de teren cu sau fãrã construcţii.
INTRAVILANUL unităţii administrativ-teritoriale - partea din unitatea administrativ-teritorialã, legal
delimitatã, destinatã construirii şi habitaţiei.
NUMEROTARE CADASTRALĂ - operaţiunea prin care se atribuie, dupã anumite reguli, numere de ordine
(numere cadastrale) corpurilor de proprietate şi parcelelor din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale.
NUMEROTARE TOPOGRAFICĂ (în cadastru) - operaţia prin care se atribuie numere de ordine punctelor
caracteristice ale contururilor.
PARCELA - suprafaţa de teren situatã într-o unitate administrativ-teritorialã pe un amplasament bine stabilit,
având o singurã categorie de folosinţă şi aparţinând unui proprietar sau mai multor proprietari, în indiviziune.
Din punct de vedere economic, o parcelã poate avea mai multe subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscalã
este o porţiune a parcelei având aceeaşi clasificare calitativã.
PUBLICITATE IMOBILIARĂ - sistem de înscriere în documente publice a corpurilor de proprietate
împreunã cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii şi posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliarã se
realizeazã prin cartea funciarã.
PARTIDĂ CADASTRALĂ - suma corpurilor de proprietate care aparţin aceluiaşi proprietar în cuprinsul
unei unităţi administrativ-teritoriale (comunã, oraş sau municipiu).
PLAN TOPOGRAFIC - reprezentare convenţională, în plan, analogicã sau digitalã, a unei suprafeţe de
teren, într-o proiecţie cartograficã şi într-un sistem de referinţă. În România planul topografic se întocmeşte în
Sistemul de proiecţie Stereografic 1970 şi în Sistemul de referinţă Marea Neagrã 1975.
PLAN CADASTRAL DE BAZĂ - plan tematic întocmit pentru nevoile cadastrului general, pe care sunt
redate detaliat, poziţia şi numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate şi parcelelor, categoriile de folosinţă
a terenurilor şi construcţiile permanente.
PLAN CADASTRAL DE ANSAMBLU - produs derivat obţinut prin generalizarea conþinutului planului
cadastral de bazã. Se întocmeşte, de regulã, pentru o unitate administrativ-teritoriale şi conţine reprezentarea
hotarului, a limitelor intravilanelor şi denumirile acestora, principalele detalii liniare, elemente de toponimie,
denumirile teritoriilor administrative vecine.
PROPRIETAR - persoanã fizicã sau juridicã titularã în exclusivitate sau în indiviziune a dreptului real
asupra corpului de proprietate supus înscrierii.
POSESOR - persoanã fizicã sau juridicã care deţine numai posesiunea şi folosinţă din dezmembrãmintele
dreptului de proprietate.
POPRIRE - modalitate a executării silite constând în indisponibilizarea sumelor de bani, titlurilor de valoare
sau a altor bunuri mobile, incorporale, urmăribile datorate debitorului de către un terţ sau pe care acesta i le va
datora în viitor în temeiul unor raporturi juridice existente.
PROMISIUNE DE CONTRACT - convenţia prin care una din părţi sau ambele părţi se obligă să încheie în
viitor un anumit contract al cărui conţinut esenţial este determinat în prezent.
PUBLICITATE IMOBILIARĂ = sistem de înscriere în documente publice a corpurilor de proprietate
împreuna cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii şi posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliară se
realizează prin cartea funciara.
PUNCTUL GEODEZIC (PG) - elementul din reţeaua geodezicã materializat în teren, poziţionat prin
coordonate în sistemele de referinţă oficiale, inventariat dupã numãr/denumire şi cu fisã de descriere.
REGISTRU CADASTRAL - documentul principal al cadastrului general, prin care se sistematizeazã datele
cadastrale pentru evidenţierea distinctã în cadrul unităţii administrativ-teritoriale a situaţiei corpurilor de
proprietate şi proprietarilor, precum şi a situaţiilor centralizatoare pe destinaţii ale terenurilor, grupelor de
proprietari, intravilan - extravilan, etc.

67
REŢEA GEODEZICĂ (RG) - totalitatea punctelor determinate într-un sistem unitar de referinţă, cuprinzând
reţeaua de triangulatie- trilateraţie (RTT), pentru poziţionarea în plan şi reţeaua de nivelment şi gravimetrie
(RNG) pentru poziţionarea altimetricã. Reţeaua de triangulatie- trilateraţie (RTT) este formatã din puncte
situate pe o anumitã suprafaţă, încadrate în reţele geometrice compacte în care s-au efectuat determinãri
astronomice şi/sau direcţii azimutale, distanţe zenitale şi lungimi de lături, pe baza cãrora s-au calculat
coordonatele punctelor în sistem unitar de referinţă.
REZILIERE - termen ce desemnează în mod generic desfacerea contractului sinalagmatic cu executare
succesivă, producând efecte numai pentru viitor, iar nu şi pentru trecut şi care este motivată prin faptul
neexecutării necorespunzătoare a contractului de către una din părţi din cauze imputabile acesteia.
REZOLUŢIUNEA CONTRACTULUI desemnează desfiinţarea cu efect retroactiv a contractului
sinalagmatic cu executare unui ictu, la cererea unei părţi ca urmare a neexecutării culpabile a prestaţiei
asumata de către cealaltă parte.

SECTOR CADASTRAL - diviziune tehnicã cadastralã a unitãtii administrativ-teritoriale, delimitatã de


detalii liniare (cãi de comunicatie, ape, diguri, etc.), care nu suferã modificãri curente si care cuprinde mai
multe bunuri imobile alipite.

SISTEMUL INFORMAŢIONAL AL CADASTRULUI - organizarea de baze de date grafice şi


alfanumerice de evidentã tehnicã, economicã şi juridicã referitoare la corpurile de proprietate şi la proprietarii
acestora.
SCHIŢĂ CORPULUI DE PROPRIETATE - documentul grafic ce se întocmeşte odatã cu completarea fisei
corpului de proprietate, la o scarã convenabilã, pe care se înscriu datele de localizare şi de identificare a
corpului de proprietate, categoriile de folosinţă a parcelelor, construcţiile, precum şi vecinătăţile acestora.
SUBROGAŢIE - procedeu juridic presupunând substituirea creditorului dintr-un raport juridic obligaţional
de către o altă persoană care plătind acestuia (creditorului iniţial) datoria debitorului dobândeşte calitatea de
creditor al acelui debitor împreună cu toate drepturile pe care le avea împotriva lui creditorul plătit.
VICII ASCUNSE - desemnează în mod generic defectele sau deficienţele calitative ale bunului vândut,
închiriat, sau ale lucrărilor executate, care, existând în momentul predării bunului nu au fost cunoscute de
către dobânditor şi nici nu puteau fi descoperite de el prin mijloacele obişnuite de verificare sau recepţie şi
care fac ca bunul să nu poată fi întrebuinţat conform destinaţiei sale ori îi micşorează posibilităţile de
întrebuinţare în aşa măsură încât se poate presupune că dobânditorul n-ar fi contractat sau n-ar fi consimţit să
plătească preţul contractual stabilit dacă l-ar fi cunoscut.
TESTAMENT - act juridic unilateral, solemn, esenţialmente personal şi revocabil prin care testatorul
dispune, pentru cazul încetării sale din viaţa de întreaga sa avere sau numai de o parte din această.

68