Sunteți pe pagina 1din 26

Drept civil.

Drepturi reale
Cursul nr. 7
Dezmembrămintele dreptului de
proprietate
Noțiuni generale
Ca drept complet, proprietatea însumează atributele
deja cunoscute, posesia, folosinţa şi dispoziţia care
aparţin de cele mai multe ori, unui singur titular.
Sunt însă situaţii când atributele proprietăţii aparţin
separat şi concomitent mai multor titulari,
formându-se astfel drepturi reale distincte.
Aceste drepturi reale rezultate din exerciţiul
separat al atributelor dreptului de proprietate poartă
denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
privată sunt definite ca fiind drepturi reale
derivate asupra bunului și dreptului de
proprietate al altuia, care se constituie sau se
dobândesc prin transferul unor elemente din
atributele dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv către o altă persoană sau prin
exercitarea concurentă a acestor elemente de
către proprietarul bunului și o altă persoană.
Potrivit Codului civil, dezmembrămintele
dreptului de proprietate privată sunt: superficia,
uzufructul, uzul și abitația, servituțile.
Superficia
Noțiunea de drept de superficie
Codul civil în art. 693-702 reglementează
superficia. Aceasta reprezintă:
„(1) Superficia este dreptul de a avea
sau de a edifica o construcție pe terenul
altuia, deasupra ori în subsolul acelui
teren, asupra căruia superficiarul
dobândește un drept de folosință”.
Dreptul de superficie comportă aşadar o
suprapunere a două drepturi de proprietate
aparţinând simultan la doi proprietari dar având
obiecte diferite: dreptul superficiarului,
proprietar asupra construcţiilor, plantaţiilor şi
lucrărilor şi dreptul proprietarului asupra
terenului.
Dreptul de superficie se individualizează prin
următoarele caractere juridice:
a)este un drept real principal imobiliar ce poate
avea ca obiect numai construcţii, plantaţii sau
lucrări ataşate solului. El implică întotdeauna pe
lângă proprietatea asupra acestora şi dreptul de
folosinţă asupra terenului pe care se află
construcţiile, plantaţiile ori lucrările;
b)superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de
superficie nu se stinge prin neuz. Totodată, aflându-
se în situaţia suprapunerii a două drepturi de
proprietate, deci nu a unei coproprietăți, dreptul de
superficie nu poate fi făcut să înceteze pe calea
ieşirii din indiviziune.
c) este imprescriptibil sub aspect extinctiv
d) este un drept temporar
Art. 694din Codul Civil reglementează durata
dreptului de superficie:
„Dreptul de superficie se poate constitui pe o
durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi
reînnoit”.
În conformitate cu prevederile Codului civil (art.
693 alin.2-4), dreptul de superficie poate fi
dobândit:
„(2) Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic,
precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispozițiile
în materie de carte funciară rămân aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care
proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a
transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane,
chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate
înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate
înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca
accesiunea”.
Întinderea, exercitarea și apărarea dreptului de superficie
Art. 695 din Codul civil prevede:

„(1) Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului


constitutiv. În lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de
superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se
construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de
suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției
edificate.
(2) În cazul prevăzut la art. 693 alin. (3), în absența unei stipulații contrare,
titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției. El
o poate însă demola, dar cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.
(3) În cazul în care superficiarul modifică structura construcției,
proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului
de superficie sau repunerea în situația anterioară. În al doilea caz, curgerea
termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei
superficiei.
(4) Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcția
există, dreptul de folosință asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca
numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției”.
Stingerea dreptului de superficitate
Art. 698 din Codul civil reglementează cazurile de
încetare a superficiei:
„Dreptul de superficie se stinge prin radierea din
cartea funciară, pentru una dintre următoarele
cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul și construcția
devin proprietatea aceleiași persoane;
c) prin pieirea construcției, dacă există stipulație
expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege”.
Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului
1. La împlinirea termenului pentru care s-a constituit
dreptul de superficie, în absența unor stipulații
contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de
proprietate asupra construcției edificate de superficiar
prin accesiune.
2. Proprietarul terenului, la încetarea superficiei prin
expirarea termenului poate să ceară obligarea
constructorului să cumpere terenul la valoarea de
circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi
existat construcția.
3. Stingerea dezmembrămintelor consimțite de
superficiar la momentul stingerii dreptului de
superficie, în absența unei înțelegeri contrare încheiată
cu proprietarul terenului.
Efectele încetării superficiei prin consolidare
Art. 700 din Codul civil
„(1) În cazul în care dreptul de superficie s-a
stins prin consolidare, în absenta unei stipulații
contrare, dezmembramintele consimțite de
superficiar se mențin pe durata pentru care au
fost constituite, dar nu mai târziu de implinirea
termenului inițial al superficiei.
(2) Ipotecile născute pe durata existenței
superficiei se mențin fiecare în funcție de
obiectul asupra căruia s-au constituit”.
Uzufructul

Potrivit ar. 703 din Codul civil:


„Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei
persoane și de a culege fructele acestuia,
întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de
a-i conserva substanța”.
Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de
uzufruct este cel mai larg, întrucât îi conferă titularului două dintre cele
trei atribuite ale proprietăţii: posesia şi folosinţa. Din definiţia dată
rezultă următoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct:
1. Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constând în
exerciţiul de către titular a posesiei şi folosinţei.
2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar şi esenţialmente
vremelnic, care conferă uzufructuarului puterea de a exercita
asupra lucrului altuia unele atribute ale proprietăţii şi anume acelea
cuprinse în „us utendi” şi “jus fruendi”.
3. Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar după cum are ca
obiect bunuri mobile sau imobile.
4. Dreptul de uzufruct este inaccesibil pentru cauză de moarte,
deoarece el încetează odată cu moartea titularului.
5. Uzufructul presupune exerciţiul a două dintre atributele
proprietăţii: posesia şi folosinţa.
Obiectul uzufructului Art. 706 Cod civil
Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o
masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o
cotă-parte din acestea.
Potrivit art. 737-745 Cod civil uzufructul poate fi
constituit și asupra creanțelor, inclusiv asupra
unei rente viagere, asupra acțiunilor și părților
sociale corespunzătoare capitalului unei societăți
comerciale, asupra unei universalități juridice,
precum și asupra fondului de comerț ca
universalitate de fapt.
Constituirea dreptului de uzufruct

Potrivit Art. 704 Cod civil:


„(1) Uzufructul se poate constitui prin act
juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute
de lege, dispozițiile în materie de carte funciară
fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai în
favoarea unei persoane existente”.
Drepturile uzufructuarului
1. Dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, în virtutea căruia uzufructul are la
îndemână o acţiune reală, echivalentă acţiunii în revendicare în materia proprietăţii,
şi anume acţiunea confesorie. Dacă uzufructul a fost creat printr-o convenţie,
uzufructuarul are la dispoziţiune şi o acţiune personală, de către cealaltă parte
contractantă (art. 713 alin (2) Cod civil).
2. Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul implică
posibilitatea ca uzufructuarul să se servească de el pentru satisfacerea nevoilor sale.
Uzufructuarul trebuie să exercite posesia în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul (art.
707 Cod civil).
3. Dreptul de dispoziţie al uzufructuarului, se referă la posibilitatea acestuia de a ceda
beneficiul dreptului său de uzufruct, numit emolument. Această cesiune nu
presupune însuşi cedarea dreptului, care nu este posibilă, ci doar a beneficiului
uzufructului. Uzufructuarul rămâne chiar şi în această situaţie obligat faţă de nudul
proprietar de a-i restitui bunul (art. 714 cod civil, art. 715 cod civil).
Obligaţiile uzufructuarului
În raport cu momentul nașterii lor, obligațiile uzufructuarului se împart în trei
categorii:
- obligații născute în momentul constituirii uzufructului: obligaţia de a
inventaria bunurile mobile şi de a constata starea imobilelor (art. 724- Cod
civil) și obligația uzufructuarului de a depune garanție pentru îndeplinirea
obligațiilor sale (art. 726-727 cod civil)
- obligații născute în timpul uzufructului: obliația de a conserva substanța
bunului (art. 703 cod civil) și de a se folosi de lucru ca un bun proprietar (art.
713 alin. 1 cod civil), obligația de întreținere a lucrului în bună stare, prin
efectuarea reparațiilor de întreținere, prin înștiințarea nudului proprietar despre
necesitatea reparațiilor mari și reconstituirea a ceea ce s-a distrus datorită
vechimii ori dintr-un caz fortuit (729-731 Cod civil); obligația de a plăti
sarcinile și cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosința bunului și de a
plăti primele de asigurare, dacă bunul este asigurat (art. 733 Cod civil);
obligația uzufructuarului universal de a plăti datoriile aferente masei
patrimoniale sau părții din masa patrimonială date în uzufruct (art. 743 cod
civil) etc.
- obligații născute în momentul stingerii uzufructului: obligația de restituire
a bunului care a format obiectul uzufructului (art. 713 alin (2) cod civil),
obligația de a plăti despăgubiri în cazul pieirii sau deteriorării bunului din vina
sa, obligații în legătură cu lucrările și îmbunătățirile efectuate de către
uzufructuar, fără acordul nudului proprietar (art. 716 alin. 2 cod civil).
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
Nudul proprietar, are următoarele drepturi:
- dreptul de a dispune de lucru, respectând însă atributele
ce aparţin uzufructului. În virtutea acestui drept, nudul
proprietar are următoarele posibilităţi:
– să înstrăineze bunul;
– să greveze bunul supus uzufructului;
– să constituie o servitute, fără a-l deranja pe uzufructuar în
exerciţiul dreptului său;
- dreptul de a beneficia de productele bunului, întrucât
uzufructuarul nu are dreptul de culege decât fructele;
- dreptul de a exercita toate acţiunile care interesează
proprietatea asupra lucrului.
Obligaţiile nudului proprietar

- obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar


stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale;
- obligația de a efectua reparațiile mari (art. 729 alin. 2
cod civil)
- obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune,
obligația de a reconstrui, împreună cu uzufructuarul,
ceea ce s-a distrus datorită vechimii ori dintr-un caz
fortuit (art. 731 cod civil)
- obligația de a suporta cheltuielile și sarcinile
proprietății (art. 735 cod civil);
- obligația de a restitui sumele avansate de uzufructuarul
universal ori cu titlu universal (art. 743 alin. 1 din codul
civil)
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge prin următoarele moduri specifice
(art. 746-748 Cod civil):
- prin moartea uzufructuarului, ori după caz, încetarea
personalității juridice;
- ajungerea la termen;
- prin consolidare, adică prin dobândirea de către
uzufructuar şi a nudei proprietăţi. Devenind în acest
mod deplin proprietar al lucrului, dreptul de uzufruct
încetează fiind înlocuit cu dreptul de proprietate
- prin neuz timp de 10 ani sau după caz, timp de 2 ani
de zile în cazul unei creanțe;
- în caz de abuz de folosință;
- pieirea bunului.
Uzul și abitația
Uzul și abitația sunt dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate și în același timp constituie și varietăţi ale
uzufructului. Codul civil reglementează dreptul de uz și
dreptul de abitație în art. 749-754 și art. 973.

Dreptul de uz – este un drept real în virtutea căruia


titularul său se poate folosi de lucru şi-i poate culege
fructele numai pentru nevoile lui şi ale familie sale.
Limitele dreptului de uz și abitație Art. 752

„Dreptul de uz ori de abitație nu poate fi cedat,


iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu
poate fi închiriat sau, după caz, arendat”.
Dreptul de abitaţie – este un drept de uz având ca
obiect o casă de locuit.
„Titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în
locuința nudului proprietar împreuna cu soțul și copiii
săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la
data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții
ori alte persoane aflate în întreținere”.
Servituțile