FISCALITE IMMOBILIERE

Réforme de laTVA immobilière

RÉFORME DE LA TVA IMMOBILIÈRE

 L’article 16 de la Loi de Finance rectificative pour 2010 modifie la fiscalité

des opérations relatives aux immeubles.

 Ces évolutions concernent les règles applicables en matière de TVA et de

droits de mutation.

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Sommaire

1 Présentation de la réforme

2 Opérations réalisées par un assujetti

3 Opérations réalisées hors d’une activité économique

4 Les droits de mutation : Principe général et aménagements

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1 – PRÉSENTATION DE LA RÉFORME

 Réintégration des opérations immobilières dans le droit commun de la

Principe
TVA. Démantelement du régime spécifique de la TVA immobilière.
Directeur
 Suppression du régime des marchands de biens.

 Les opérations réalisées par des assujettis :

Imposables de plein droit.
Ex : livraisons de terrains à bâtir..
On distingue
Exonérés mais taxables sur option.
Ex : livraisons de terrains non constructibles .
 Les opérations réalisées par des non-assujettis.

 Sauf spécificités, le fait générateur et l’exigibilité de la taxe

Acquittement interviennent au moment de la livraison.
 Le redevable est toujours le vendeur du bien.

 Le dispositif antérieur est maintenu : le principe de droits perçus au

taux de droit commun (5.09%) demeure sous réserve des régimes de
Droits de
faveur .
mutation
 Néanmoins, des aménagements sont prévus afin d’apporter plus de
souplesse …
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Sommaire

1 Présentation de la réforme

2 Opérations réalisées par un assujetti

3 Opérations réalisées hors d’une activité économique

4 Les droits de mutation : Principe général et aménagements

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI
Les principes

Opérations immobilières réalisées par un assujetti .

Opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique.
Dans le champ d’application de la TVA.

 On entend par Opérations immobilières les livraisons d’immeubles réalisées à titre onéreux.
 Certains bien corporels suivent le régime des immeubles auxquels ils se rapportent :
- les droits réels immobiliers,
- les droits relatifs aux promesses de vente,
- les parts d’intérêts, les actions assurant la propriété ou la jouissance d’un bien immeuble,
- Les droits au titre d’un contrat de fiducie représentatifs d’un bien immeuble.

 Certaines livraisons sont imposables de plein droit ou exonérées (mais imposables sur
option).

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2.1 Les opérations imposables de plein droit

Les livraisons de terrains à bâtir Terrain à bâtir – Base d’imposition
 Modification de la définition : Terrain sur  Base d’imposition :
lequel des constructions peuvent être - Prix Total du TAB si le bien ouvrait
autorisées, en application d’un plan local droit à déduction lors de l’acquisition par
d’urbanisme, d’une carte communale ou le cédant.
plus largement en application du code de
l’urbanisme. - Marge si le TAB n’ouvrait pas droit à
déduction lors de l’acquisition initiale.
 Modification des modalités de taxation : la
cession de ce type de terrain est soumise
à TVA, indépendamment de la qualité
de l’acquéreur.
 Le redevable est TOUJOURS le cédant.

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2.1 Les opérations imposables de plein droit

Terrain à bâtir – Exemple comparatif
Avant Cessions de TAB acquis par des personnes physiques en vue de la
construction d’habitations.
pas de TVA mais droits d’enregistrement.

Cessions de TAB soumises à TVA sur le prix ou sur la marge. L’acquéreur

non assujetti acquittera des droits d’enregistrement au taux de 5.09% si la
Après TVA est calculée sur la marge, taux réduit de 0.715% sinon.

Terrain à bâtir – Cas

Cédant non  Hors champ, droits d’enregistrement au taux de droit commun.
assujetti - Possibilité de bénéficier du taux réduit de 0.715% si l’acquéreur prend
l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans.
Acquéreur - Possibilité d’une exonération (à l’exception des droits fixes de 125€) si
assujetti engagement de construire dans un délai de 4 ans.
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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2.1 Les opérations imposables de plein droit

Vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA)

 La taxation demeure inchangée : opération soumise à TVA sur le prix total. La TVA est
due par le vendeur assujetti.
 Si l’acquéreur est non assujetti et qu’il revend le bien dans les cinq ans de son
achèvement, la cession entre dans le champ d’application de la TVA.
 La taxe est exigible lors de chaque versement d’acomptes.

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2.1 Les opérations imposables de plein droit

Livraisons d’immeubles neufs

 Immeubles achevés depuis moins de cinq ans, qu’ils résultent d’une

construction nouvelle ou de travaux ayant consisté en une surélévation
Nouvelle ou en une transformation à l’état neuf.
définition  Notion d’achèvement : lorsque les conditions d’habitabilité ou
d‘utilisation sont réunies ou en cas d’occupation des locaux.

 Si le vendeur est assujetti : l’opération est imposée de plein droit à la

TVA pour toute livraison dans un délai de 5 ans suivant l’achèvement,
Nouvelle quel que soit le nombre de cessions durant cette période.
Taxation  Si le vendeur est non assujetti et que le bien a été acquis comme
immeuble à construire , la cession entre dans le champ d’application
de la TVA.

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2.1 Les opérations imposables de plein droit

Livraisons à soi même d’immeubles (LASM)
LASM d’immeubles neufs invendus LASM de travaux portant sur des logements
dans les 2 ans sociaux

 Taxation de plein droit. Le fait  Taxation de plein droit. Le fait générateur

générateur intervient au moment du
dépôt à la mairie de la déclaration
prévue par la réglementation relative
au permis de construire.
 Le montant des pénalités pour défaut
de constation de la LASM sont
proportionnées au préjudice réel pour
le Trésor.
intervient au moment de l’achèvement de
l’ensemble des travaux ou au dernier jour de
chaque trimestre pour les LASM de travaux
d’entretien effectués au cours du trimestre.
 L’imposition de ces opérations permet la
déduction de la TVA ayant grevé les
dépenses afférentes aux travaux.

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2. 2 Les opérations exonérées mais imposables sur option

Terrains situés dans une zone non constructible

 La cession d’un terrain (hors TAB), dans le cadre d’une activité économique, est soumise
à TVA sur option.
 Dans ce cas, lorsque l’option est exercée, la base d’imposition est toujours constituée par
le prix total.

Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

 La cession d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, réalisée dans le cadre d’une
activité économique est taxable sur option.
 La base d’imposition est constituée :
- soit par le prix total lorsque l’immeuble ouvrait droit à déduction lors de
l’acquisition initiale.
- soit par la marge lorsque l’immeuble n’ouvrait pas droit à déduction.

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2 - OPÉRATIONS RÉALISÉES PAR UN ASSUJETTI

2. 2 Les opérations exonérées mais imposables sur option

Bail à construction
 Exonération avec option possible pour la TVA.
 Un bail à construction sous entend un bail confèrant un droit réel.
 La base d’imposition est constituée par la valeur du droit de reprise des immeubles, à
l’exception des indemnités de reprise et du montant des loyers qui sont imposés par
ailleurs.
 La taxe est exigible pour le bail à construction lors de sa conclusion lorsqu’il s’agit de la
valeur du droit de reprise et lors de l’encaissement pour les loyers.
 Pourquoi choisir l’option ? Car il est possible de déduire la TVA ayant grevé l’acquisition
ou les travaux afférents au terrain loué.

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Sommaire

1 Présentation de la réforme

2 Opérations réalisées par un assujetti

3 Opérations réalisées hors d’une activité économique

4 Les droits de mutation : Principe général et aménagements

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3 - OPÉRATIONS RÉALISÉES HORS D’UNE ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE

 En principe, les opérations immobilières réalisées en dehors d’une activité économique sont
situés hors du champ d’application de la TVA.

 Néanmoins, deux opérations confèrent aux particuliers la qualité d ’assujetti :

Les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire.

Les livraisons à soi-même de logements dans le cadre de la politique d’accession

sociale à la propriété.

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3 - OPÉRATIONS RÉALISÉES HORS D’UNE ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE

Livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire

 Le cédant d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, qu’il avait acquis comme
immeuble à construire, a la qualité d’assujetti :
cette disposition vise particulièrement les biens acquis en EFA (Etat Futur
d’Achèvement) et revendus dans les 5 ans de leur achèvement.
 La cession d’un immeuble neuf a pour base d’imposition son prix total.
 Dans le cadre de cette opération, il est possible de déduire la TVA ayant grevé l’acquisition.
 Les immeubles acquis neufs après achèvement ne sont plus concernés.

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3 - OPÉRATIONS RÉALISÉES HORS D’UNE ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE

Livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire

Exemples
 Le prix TTC est de 120 000 €.
Vente d’un  Le vendeur est redevable de la TVA pour un montant de 19 665 €.
immeuble  L’acquéreur paye le prix TTC, soit 120 000€ mais également les droits
en VEFA d’enregistrement calculés au taux de 0.715% sur la base HT soit :
100320 € x 0.715% = 717€.

 Le vendeur non assujetti devient redevable légal de la TVA sur le prix

Revente de
total. Une déduction de la TVA supportée lors de l’acquisition est
l’immeuble possible.
neuf
 Le prix de vente est fixé à 140 000€ TTC. La TVA collectée s’élève à
achevé
22943€. Cependant la TVA nette due s’élève à : 22943 – 19665 =3278€.
depuis
moins de 5  Le nouvel acquéreur paye le prix TTC soit 140 000€ ainsi que les droits
d’enregistrement, soit 837 € (117057 x 0.715%).
ans

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3 - OPÉRATIONS RÉALISÉES HORS D’UNE ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE

LSAM dans le cadre de la politique d’accession sociale à la propriété

 Accession à la propriété dans le cadre des opérations « Pass-foncier » :
un taux réduit de TVA est applicable dans les opérations d’accession à la propriété de
caractère social selon deux modes :
- soit par application directe du taux réduit aux livraisons ou travaux fournis à
l’accédant.
- soit par application du taux normal suivie d’une LSAM opérée au taux réduit, en
bénéficiant du remboursement de la différence des 2 taux.
Dans ce cadre, les opérations soumises au taux réduit sont :
- les livraisons de TAB et les cessions de droit au bail à construction, en vue de
l’acquisition de logements neufs à titre de première résidence principale.

- les livraisons réalisées dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété

sous le bénéfice d’un prêt octroyé par un organisme associé collecteur de l’Union
d’économie sociale du logement.

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3 - OPÉRATIONS RÉALISÉES HORS D’UNE ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE

LSAM dans le cadre de la politique d’accession sociale à la propriété

 Accession sociale à la propriété en zone Anru:

Certaines opérations bénéficient du taux réduit de TVA telles que :

- les livraisons d’immeubles et les travaux pour la construction de logements
destinés à permettre l’accès à la propriété de personnes physiques aux ressources
limitées.
Ces biens doivent être situés ou être à proximité de zones ANRU.

- les LSAM des ces immeubles lorsque le taux réduit ne s’applique pas directement.

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Sommaire

1 Présentation de la réforme

2 Opérations réalisées par un assujetti

3 Opérations réalisées hors d’une activité économique

4 Les droits de mutation : Principe général et aménagements

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4 – DROITS DE MUTATION

 Le principe originel est maintenu :

Taux de droit commun à 5.09%

Principe de Taux réduit de 0.715%

taxation
 Le Taux réduit est généralement applicable en raison de la nature de
l’opération et de sa soumission à la TVA sur le prix total, ou en raison
de l’engagement de revendre ou de construire pris par l’acquéreur
assujetti.

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4 – DROITS DE MUTATION

Opérations soumises Opérations soumises

au taux réduit au taux de droit commun

 Acquistions de terrains non

 Acquisitions de TAB lorsqu’elles ont constructibles et d’immeubles
été soumises à TVA sur le prix total. achevés depuis plus de 5 ans,
L’acquéreur ne doit pas s’engager à soumis à TVA sur option du cédant.
construire. Si l’acquéreur est un
assujetti et qu’il prend l’engagement de
 Ces opérations sont taxés de plein
construire, la taxation est limitée au
droit même si l’option pour la TVA est
droit fixe de 125€.
calculée sur le prix total.
 Acquisitions d’immeubles neufs
cédés par un assujetti dans le cadre
d’une activité économique.  Une taxation réduite est possible
lorsque l’acquéreur assujetti prend un
 Acquisitions d’immeubles neufs
engagement de construire ou de
cédés par un assujetti, hors du cadre
revendre le bien dans les délais
d’une activité économique, si le cédant
impartis.
avait pris l’engagement préalable de
construire.

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4 – DROITS DE MUTATION

L’acquéreur assujetti prend l’engagement de revendre ou de construire

 La possibilité de recourir à de tels engagements est désormais ouverte à tous les

assujettis.
 Des mesures plus souples sont envisagées :

 Le délai est porté de 4 à 5 ans. Cet engagement donne droit à une

taxation au taux réduit.
Engagement de  Le bien peut être repris dans le délai par un sous-acquéreur assujetti
revendre qui doit respecter l’engagement de l’acquéreur initial.
 Une prolongation annuelle du délai pour la revente est possible sous
certaines conditions.
 Cet engagement ouvre droit à une exonération de droits de
mutation sous réserve du droit fixe de 125€.
Engagement de
construire  Le délai de réalisation est maintenu à 4 ans.
 L’engagement de construire peut être repris par un sous-acquéreur.

Une substitution entre ces deux engagements est autorisée.

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 Des questions?

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