Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
PROPRIETATI IMOBILIARE
Sediul : Dr. Tr. Severin, str. I.C. Brãtianu, nr.11, judeţ Mehedinţi
Scrisoarea de transmitere
Evaluator autorizat – Ec. Cojocaru Marian
Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. 11603
Cãtre ,
YNA CONSULTING SPRL
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
1. APARTAMENT cu 3 camere, Su=85 mp, Sc=102 mp, cote parti comune 8,18 si cote
Teren in proprietate 65/794 mp, cu nr. cadastral 401405-C1-U1 situat in Timişoara, str.
Lorena, nr.56, parter, ap.1, judet Timiş.
2. APARTAMENT cu 1 camera, Su=36 mp, Sc=49 mp, cote parti comune 0,55% (alte spatii
comune: centrala termica) si cota parte Teren de 22 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U19
situat in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, sc.A, et.1, ap.19, judet Timiş, precum si :
- LOC PARCARE cu Su=12 mp si Sc=12 mp, cote parti comune 0,20 % (alte spatii comune:
centrala termica) si cota parte Teren de 8 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U121 situat in
Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, Demisol, nr.9, judet Timiş;
- BOXA 3 cu Su=6 mp, Sc=7 mp, cote parti comune 0,09% (alte spatii comune: centrala termica)
si cota Teren de 4 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U163 situata in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-
11, Demisol, nr.51, judet Timiş,
La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţionalã a Evaluatorilor Autorizaţi din România).
1
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
* Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatilor imobiliare existent la momentul inspectiei;
* Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile
exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei
Octombrie 2016 - Noiembrie 2016;
Destinatari/Beneficiari,
YNA CONSULTING SPRL
CONSULTANT INSOLVENŢÃ SPRL
Lichidatori judiciari ai
SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL
Cu stimã,
______________________________________________________________________________
Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate
partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.
2
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Cuprinsul
1. INTRODUCERE
3. PREZENTAREA DATELOR
3
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
1. INTRODUCERE
Cu stimã,
_______________________________________________________________________________
Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate
partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.
4
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Data inspectiei: 30.08.2016 Data evaluarii: 12.10.2016 Curs valutar 4,4961 lei/1 euro
5
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţionalã a Evaluatorilor Autorizaţi din România).
VALOAREA DE
Nr. Denumire Nr.cadastral PIATA*
crt. Curs BNR 12.10.2016 = 4,4961 lei/1 euro LEI EURO
PROPRIETATI IMOBILIARE
1 APARTAMENT 3 camere, Su = 85 mp, str. Lorena, nr. 56 401405-C1-U1 247.000 54.900
402648-C1-U19
APARTAMENT 1 camerã, Su = 36 mp; Loc parcare,
2 402648-C1-U121 183.500 40.800
Su=12mp si Boxa, Su=6 mp, str. Luceafãrul, nr.9-11
402648-C1-U163
TOTAL 430.500 95.700
Destinatari/Beneficiari,
YNA CONSULTING SPRL
CONSULTANT INSOLVENŢÃ SPRL
Lichidatori judiciari ai
SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL
Cu stimã,
Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,
Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. - 11603
_______________________________________________________________________________
Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate
partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.
6
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
2. APARTAMENT cu 1 camera, Su=36 mp, Sc=49 mp, cote parti comune 0,55% (alte spatii
comune: centrala termica) si cota parte Teren de 22 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U19
situat in Zona Sagului din Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, sc.A, et.1 (bloc D+P+5E), ap.19,
judet Timiş, precum si:
- LOC PARCARE cu Su=12 mp si Sc=12 mp, cote parti comune 0,20 % (alte spatii comune:
centrala termica) si cota parte Teren de 8 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U121 situat in
Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, Demisol, nr.9, judet Timiş;
- BOXA 3 cu Su=6 mp, Sc=7 mp, cote parti comune 0,09% (alte spatii comune: centrala termica)
7
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
si cota Teren de 4 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U163 situata in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-
11, Demisol, nr.51, judet Timiş.
Identificarea (inspectia) proprietatii imobiliare a afost realizata de evaluator la data de
30.08.2016 in prezenta reprezentantului lichidatorilor - domnul Badoiu Danut. La data inspectiei
proprietatile evaluate nu erau ocupate.
8
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
9
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal,
a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.
Nu au fost prezentate Extrase de Carte Funciara recente, nu se cunosc alte date cu privire la
numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate ale bunurilor
imobile evaluate.
A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC IZOMETAL-
MAGELLAN SRL–in faliment care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza– libera
de sarcini.
In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2016 sunt
cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ;
- tipuri ale valorii diferite de valoare de piata.
10
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Termenul de vânzare forţatã se utilizeaza atunci cand un vanzator este constrans sa vândã si
nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste
situatii va depinde de :
- natura presiunii asupra vanzatorului;
- motivele limitarii perioadei de marketing, sub cea adecvata;
- consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila
(motivatia partilor-creditorii au interesul sa isi recupereze cat mai repede creantele).
O “vanzare fortata” reprezinta o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al
valorii distinct.
acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt
puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea
valorii raportate;
* Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii cladirilor
(partilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nicio responsabilitate
pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
* Situaţia actuală a bunurilor imobile şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării
metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii bunurilor în condiţiile tipului valorii selectate.
*Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul
valorii exprimate si de informatiile disponibile;
* Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evaluării;
* Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de unde au
rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe piaţă,
care au făcut posibilă şi adecvată selectarea metodei de evaluare;
* Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie
existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
* Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data
intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde
valabilitatea.
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Descrierea situatiei juridice
Dreptul de proprietate asupra proprietatilor imobiliare evaluate rezulta din documentele
puse la dispozitie de client/proprietar. Conform documentelor puse la dispozitie proprietatile
imobiliare apartin SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL–in faliment.
Dreptul de proprietate asupra proprietatilor imobiliare evaluate rezulta din:
1.Apartament str. Lorena nr. 56
- Contract de vanzare-cumparare nr. 419/12.05.2010 autentificat de BNP Azoiţei Ioan-Gabriel;
- Extras CFI 156865/16.10.2012 ;
Conform Extrasului de Carte Funciara Apartamentul are numarul cadastral 401405-C1-U1,
este inscris in Cartea Funciara nr. 401405-C1-U1 a Municipiului Timisoara si are urmatoarele
sarcini :
-Somatie de plata pentru suma de 62.708,94 lei – SC Color Metal SRL;
-Somatie de plata pentru suma de 73.129,71 lei – SC Diabas Bata SRL;
-Somatie de plata pentru suma de 194.768,05 lei – SC Diabas Bata SRL.
Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal,
a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.
Nu au fost prezentate Extrase de Carte Funciara recente, nu se cunosc alte date cu privire la
numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate ale bunurilor
imobile evaluate.
A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC IZOMETAL-
MAGELLAN SRL–in faliment care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza– libera
de sarcini.
14
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Preţurile de vânzare (la oferta) pentru Apartamente cu 1 camera in zona subiect sunt
cuprinse intre 30.000 euro si 50.000 euro sau chiar mai mult in funcţie de suprafaţa, localizare,
acces, etaj, suprafata utila, finisaje,utilitati, dotari. Aceste apartamente sunt mai cautate datorita
costurilor mai reduse (intretinere, utilitati, impozite si taxe locale).
Marja de negociere in tranzactiile cu astfel de proprietati se situeaza intre 5% -7%, fiind
mai mare pentru proprietati mai scumpe iar in ce priveste diferentele de caracteristici fizice
(localizare, suprafata, etaj, anul PIF, compartimetare, finisaje, stare, utilitati, mobilat sau
nu, dependinte) acestea sunt cuprinse intre 2% - 30%, in functie de zona in care se afla
proprietatea, accesul sau apropierea de o strada de circulatie principala sau de institutii si obiective
importante din localitate sau zona.
Oferta de inchiriere pentru apartamente cu 1 camera in zona subiect se incadreaza intre
15
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
220 euro/luna – 270 euro/luna. Chiriile solicitate sunt influentate de aceleasi elemente ca si in
cazul ofertelor de vanzare de astfel de proprietati imobiliare.
Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru
care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă, într-un
anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul
cererii, valoarea proprietăţilor tinde să depindă direct de schimbările de cerere, fiind astfel
influenţată decisiv de cerere. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ
şi cantitativ. Cererea este influentata si de gradul de dezvoltare economica (lipsa investitorilor,
lipsa unor intreprinderi care sa creeze destule locuri de munca, nivelul veniturilor populatiei) iar in
viitorul apropiat nu se intrevad investitii semnificative nici in proprietati rezidentiale si nici in
spatii industriale sau comerciale pe raza localitatii/zonei analizate.
Nici piata Terenurilor nu este una foarte activa. Evaluarea terenului, considerat ca fiind
liber sau a terenului ca fiind construit, reprezinta un concept economic. Valoarea este creata prin
utilitatea sau capacitatea terenului de a satisface nevoile si dorintele societatii. De-a lungul anilor,
preţul de vânzare al terenurilor a crescut în funcţie de scopul achiziţiei (tipul de clădire ce urmează
să fie construită), locaţie şi parametrii specifici.
Terenurile din zonele din centru si mediane sunt valorificate la maximum pentru dezvoltări în
segmentul rezidenţial şi al spaţiilor comerciale, acestea devenind din ce în ce mai rare şi cu preţuri pe
măsură.
„Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzactiilor este mai mult influentata de
elementele de stabilitate economica si politica decat piata apartamentelor, care sunt elemente de
imediata necesitate” - MediaCity.
La nivel national, evolutia pozitiva a pietei se va vedea in 2016 si pe segmentul terenurilor
(in special terenuri din extravilan sau care sunt trecute in intravilan) care, inca din 2015 a fost
unul efervescent, marcat de tranzactii importante in orasele mari ale tarii.
Potrivit estimarilor companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox scaderea plafonului de
garantii guvernamentale acordate programului Prima Casa ar putea incetini cresterea sectorului
rezidential, dar nu o va stopa.
Echilibrul pietei. Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins
sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor,
datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau
scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei
existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de politica
guvernamentala si de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.
In concluzie, raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare la nivelul
localitatii/zonei analizate este in dezechilibru, oferta surclasand cererea, deci este o piata a
cumparatorului.
1.APARTAMENT cu 3 camere, Su=85 mp, Sc=102 mp, cote parti comune 8,18 si cote Teren
in proprietate 65/794 mp, cu nr. cadastral 401405-C1-U1 situat in Timişoara, str. Lorena, nr.56,
parter, ap.1, judet Timiş.
16
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
17
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Utilitati si instalatii:
normale, de la reteaua orasului;
la data inspectiei instalatiile interioare erau in stare buna.
Incalzirea se realizeaza cu centrala termica a blocului prin
calorifere de otel. Apartamentul are apometre;
stare tehnica buna;
iluminat nocturn de la reteaua stradala;
nu are sistem de alarma audio-video;
nu are/nu a fost pus la dispozitie certificat energetic;
Utilizare actuala - Utilizare rezidentiala - Locuinta. La data inspectiei nu era ocupat.
18
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
2. APARTAMENT cu 1 camera, Su=36 mp, Sc=49 mp, cote parti comune 0,55% (alte spatii
comune: centrala termica) si cota parte Teren de 22 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U19 situat in
Zona Sagului din Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, sc.A, et.1 (bloc D+P+5E), ap.19, judet
Timiş, precum si:
- LOC PARCARE cu Su=12 mp si Sc=12 mp, cote parti comune 0,20 % (alte spatii comune:
centrala termica) si cota parte Teren de 8 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U121 situat in
Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, Demisol, nr.9, judet Timiş;
- BOXA 3 cu Su=6 mp, Sc=7 mp, cote parti comune 0,09% (alte spatii comune: centrala termica)
si cota Teren de 4 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U163 situata in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-
11, Demisol, nr.51, judet Timiş.
Utilitati si instalatii:
normale, de la reteaua orasului;
la data inspectiei instalatiile interioare erau in stare buna.
Incalzirea se realizeaza cu centrala termica a blocului prin
calorifere de otel. Apartamentul are apometre; Are
alimentare cu gaze;
stare tehnica buna;
iluminat nocturn de la reteaua stradala;
nu are sistem de alarma audio-video;
nu are/nu a fost pus la dispozitie certificat energetic;
Utilizare actuala - Utilizare rezidentiala - Locuinta. La data inspectiei nu era ocupat.
20
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
21
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
22
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
-nu se cunosc toate cheltuielile care cad in sarcina proprietarului pentru a se estima cu acuratete
rata de capitalizare ;
-nu se cunoaste marja de negociere care se aplica la ofertele de chirii deoarece proprietarii nu ofera
astfel de informatii decat dupa ce se incheie contractul;
-au existat suficiente informatii de oferte comparabile pentru aplicarea abordarii prin piata,
aceasta abordare nu a fost utilizata pentru estimarea valorii de piata.
Oferte de vanzare apartamente cu 3 camere in zona subiect sunt prezentate mai jos:
Pret -
Nr. Zona Anul Etaj Nr. Tip apart. Suprafata (mp) Pret Su Finisaje Confort Utilitati
crt. PIF camere Sc Su euro euro/mp Stare
Boxa (loc toate,
1 Dorobantilor 2010 P/P+3 3 semidecomandat 75.6 63 60000 952 renovat parcare) centrala
foarte
buna mobilat,utilat proprie
loc parcare toate,
2 Dorobantilor 2016 1/P+2 3 decomandat 94 77 61500 799 superioare nemobilat centrala
buna proprie
loc parcare toate,
3 Dorobantilor 2016 1/P+2 3 decomandat 92.76 77.3 61850 800 renovat nemobilat centrala
foarte
buna proprie
23
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
termoficare
În cazul apartamentului evaluat, analiza s-a făcut pe baza datelor şi informaţiilor rezultate
din identificarea a 4 oferte de vanzare de apartamente din zona, preturile la oferta ale acestora
fiind cuprinse intre 60.000 euro si 66.000 euro.
Grila comparatiilor,datelor de piaţă şi ajustarile realizate sunt prezentate în ANEXA 1 :
Timisoara, str.
APARTAMENT 3 camere, str. Lorena, nr.56, zona zona zona zona
Lorena,zona
Timisoara Dorobantilor Dorobantilor Dorobantilor Dorobantilor
Dorobantilor
24
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
AJUSTARI EFECTUATE % € % € % € % €
Toate comparabilele sunt la oferta, pret negociabil. Se ajusteaza comparabilele cu marja de negociere estimata
recunoscuta de piata de aprox.5% (Analiza de piata)
Cheltuieli necesare imediat dupa cumparare nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
ajustare 0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0
valoare ajustata 57000.00 58425.00 58757.00 62700.00
str.Lorena nr.56,
Zona
LOCALIZARE Dorobantilor similara similara similara similara
ajustare 0% 0% 0.00 0% 0 0% 0 0% 0
valoare ajustata 57000.00 58425.00 58757.00 62700.00
Se analizeaza C1 (acelasi an ca subiectul) si C3 (mai nou si caracteristici mai apropiate de C1) si se face calculul pentru diferenta de ani. Se
ajusteaza C2,C3 si C4 pozitiv pentru an mai vechi si negativ pentru an mai nou.
Se calculeaza corectia unitara euro/mp pentru fiecare comparabila si se ajusteaza pozitiv toate comparabilele (au suprafata mai mica decat cea
a subiectului) cu pretul estimat/mp de Su inmultit cu diferenta de mp dintre comparabile si subiect.
C1 este mobilat si utilat iar celelalte comparabile se vand nemobilate ca si subiectul. Se ajusteaza negativ C1 pentru mobilier si utilarea cu
electrocasnice.
boxa/ loc
BOXA/GARAJ/LOC PARCARE nu parcare loc parcare loc parcare Garaj
- - -
ajustare -15% -9805 -9% -5571 9% 5581 -12% 7482
valoare ajustata 55564.00 56326.00 56425.00 54864.00
Se ajusteaza negativ toate comparabilele pentru caracteristici superioare fata de subiect. C1 are boxa si loc de parcare (este superioara fata de
celelalte comparabile). C2 si C3 au doar locuri de parcare (din analiza pietei a rezultat faptul ca apartamentele noi cu loc de parcare sunt cu
aprox. 6000 euro mai scumpe iar cele cu boxa cu aprox. 4000 euro mai scumpe) iar C4 are garaj (este superioara fata de C2 si C3).Ajustarea este
rezonabila avand in vedere lipsa locurilor de parcare din toate marile orase.
26
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
In urma stabilirii ajustarilor totale nete si ajustarilor totale brute se selecteaza C4 care are
caracteristici mai apropiate de cele ale subiectului si cea mai mica ajustare bruta procentuala
(18%), rezultand o Valoare de Piata = 54.900 euro respectiv 247.000 lei.
2. APARTAMENT cu 1 camera, Su=36 mp, Sc=49 mp situat in Timisoara, Zona Sagului, str.
Luceafãrul, nr.9-11, sc.A, et.1, ap.19, judet Timiş, precum si:
- LOC PARCARE cu Su=12 mp si Sc=12 mp,situat in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11,
Demisol, nr.9, judet Timiş;
- BOXA 3 cu Su=6 mp, Sc=7 mp, situata in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, Demisol, nr.51,
judet Timiş.
Oferte de vanzare apartamente cu 1 camera in zona subiect sunt prezentate mai jos:
Suprafata Pret -
Nr. Zona Anul Etaj Nr. Tip apart. (mp) Pret Su Finisaje Confort Utilitati
crt. PIF camere Sc Su euro euro/mp Stare
nemobilat toate,
1 Sagului 1990 4/P+4 1 decomandat 42 35 34000 971 moderne bucatarie incalzire
langa
Billa buna mobilata termoficare
toate,
2 Sagului 1970 4/P+4 1 decomandat 42 35 35000 1000 moderne mobilat incalzire
Piata
Doina buna decent termoficare
toate,
3 Sagului 1980 4/P+4 1 decomandat 43 36 36000 1000 moderne partial incalzire
Profi,Piata buna mobilat termoficare
utilat toate,
4 Elisabetin 1990 4/P+4 1 decomandat 45 38 38000 1000 moderne mobilat incalzire
Profi,Billa buna complet termoficare
toate,
5 Sagului 1985 3/P+4 1 decomandat 40 34 38500 1132 moderne nemobilat incalzire
Piata
Doina buna termoficare
mobilat toate,
6 Odobescu 1980 3/P+4 1 decomandat 46 38 45900 1208 moderne utilat incalzire
Iosefin buna termoficare
27
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
În cazul apartamentului evaluat, analiza s-a făcut pe baza datelor şi informaţiilor rezultate
din identificarea a 4 oferte de vanzare de apartamente din zona, preturile la oferta ale acestora
fiind cuprinse intre 34.000 euro si 38.000 euro.
Grila comparatiilor,datelor de piaţă şi ajustarile realizate sunt prezentate în ANEXA 2 :
Timisoara, str.
APARTAMENT 1 camera, str. Luceafarul, nr.9-11, Sagului, langa Sagului, Piata Sagului, Elisabetin,
Luceafarul, zona
sc.A,et.1,ap.19, Timisoara cu Loc parcare si Boxa Billa Doina Profi Profi
Piata Doina
AJUSTARI EFECTUATE % € % € % € % €
Toate comparabilele sunt la oferta, pret negociabil. Se ajusteaza comparabilele cu marja de negociere estimata
recunoscuta de piata de aprox.5% (Analiza de piata)
28
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Cheltuieli necesare imediat dupa cumparare nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
ajustare 0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0 0% 0.0
valoare ajustata 32300.00 33250.00 34200.00 36100.00
str.Luceafarul,
LOCALIZARE Zona Sagului similara similara similara similara
ajustare 0% 0% 0.00 0% 0 0% 0 0% 0
valoare ajustata 32300.00 33250.00 34200.00 36100.00
Se analizeaza C3 si C2 (caracteristici asemanatoare) pentru diferenta de 10 ani. Se ajusteaza pozitiv toate comparabilele pentru vechime
mai mare decat cea a subiectului (3% pt. 10 ani vechime).
Se calculeaza corectia unitara euro/mp pentru fiecare comparabila si se ajusteaza pozitiv toate comparabilele (au suprafata mai mica decat
cea a subiectului) cu pretul estimat/mp de Su inmultit cu diferenta de mp dintre comparabile si subiect.
29
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
valoare ajustata 34842.00 37898.00 36883.00 35868.00
bucat. mobilat partial mobilat,
CONFORT nemobilat mobilata decent mobilat utilat
- - - - - -
ajustare 10% -3484 12% -3790 12% 4426 15% 5380
valoare ajustata 31358.00 34108.00 32457.00 30488.00
Se ajusteaza negativ toate comparabilele pentru dotari superioare fata de subiect, in functie de gradul dotarilor.
Se ajusteaza pozitiv toate comparabilele deoarece subiectul are boxa si loc de parcare, fiind superior (din analiza pietei a rezultat faptul ca
apartamentele noi cu loc de parcare sunt cu aprox. 6000 euro mai scumpe iar cele cu boxa cu aprox. 4000 euro mai scumpe).
In urma stabilirii ajustarilor totale nete si ajustarilor totale brute se selecteaza C1 care are
caracteristici mai apropiate de cele ale subiectului si cea mai mica ajustare bruta procentuala
(54%), rezultand o Valoare de Piata = 40.800 euro respectiv 183.500 lei.
1. APARTAMENT cu 3 camere, Su=85 mp, Sc=102 mp, cote parti comune 8,18 si cote
Teren in proprietate 65/794 mp, cu nr. cadastral 401405-C1-U1 situat in Timişoara, str.
Lorena, nr.56, parter, ap.1, judet Timiş;
si
2. APARTAMENT cu 1 camera, Su=36 mp, Sc=49 mp, cote parti comune 0,55% (alte spatii
comune: centrala termica) si cota parte Teren de 22 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U19
situat in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, sc.A, et.1, ap.19, judet Timiş, precum si :
- LOC PARCARE cu Su=12 mp si Sc=12 mp, cote parti comune 0,20 % (alte spatii comune:
centrala termica) si cota parte Teren de 8 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U121 situat in
Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-11, Demisol, nr.9, judet Timiş;
- BOXA 3 cu Su=6 mp, Sc=7 mp, cote parti comune 0,09% (alte spatii comune: centrala termica)
si cota Teren de 4 mp, cu nr. cadastral 402648-C1-U163 situata in Timişoara, str. Luceafãrul, nr.9-
11, Demisol, nr.51, judet Timiş
apartin SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL – in faliment, Dosar nr. 6902/101/2012 – Tribunalul
30
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Datorită datelor avute la dispoziţie, valoarea rezultată este cea mai adecvata pentru estimarea
Valorii de Piaţă a proprietatilor evaluate. In urma reanalizarii datelor disponibile, a tehnicilor si a
rationamentului profesional, avand in vedere relevanţa informaţiilor si scopul evaluării, în opinia
evaluatorului, valoarea estimata si recomandata pentru proprietatea imobiliara analizata
rezultata din aplicarea Abordarii prin Piata este urmatoarea:
VALOAREA DE
Nr. Denumire Nr.cadastral PIATA*
crt. Curs BNR 12.10.2016 = 4,4961 lei/1 euro LEI EURO
PROPRIETATI IMOBILIARE
1 APARTAMENT 3 camere, Su = 85 mp, str. Lorena, nr. 56 401405-C1-U1 247.000 54.900
402648-C1-U19
APARTAMENT 1 camerã, Su = 36 mp; Loc parcare,
2 402648-C1-U121 183.500 40.800
Su=12mp si Boxa, Su=6 mp, str. Luceafãrul, nr.9-11
402648-C1-U163
TOTAL 430.500 95.700
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele privind
valoarea sunt:
-Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
-Valorile au fost exprimate şi sunt valabile exclusiv în condiţiile şi prevederile prezentului raport;
-Preţul de tranzacţionare se va putea situa atât deasupra cât şi sub valoarea opinată ţinand seama
de particularităţile valabile la data tranzacţiei (motivaţia vânzătorului, motivaţia cumpărătorului,
caracteristicile pieţei imobiliare, condiţii concrete ale tranzacţiei )
-Valoarea este o predicţie;
-Valoarea este subiectivă;
- Evaluarea este o opinie asupra unei valori obtenabile posibile in cazul unei tranzactii si in ipoteza
lichidarii sau vanzarii fortate a proprietatilor imobiliare in scopul achitarii debitelor catre creditori;
- Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de
cumparare si fara includerea unor impozite sau taxe.
Data, Cu stimã,
12.10.2016
Evaluator autorizat – Ec.Cojocaru Marian,
Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. - 11603
32
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
ANEXE
COMPARABILE APARTAMENT 3 camere
Comparabila 1
33
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 2
34
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 3
35
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 4
36
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
37
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 2
38
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 3
39
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
Comparabila 4
40
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
41
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
42
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
43
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
44
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
45
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
46
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
47
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
48
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
49
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
50
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
51
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
52
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
53
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603
“RAPORT DE EVALUARE NR. 236 / 12.10.2016 “EVALUARE APARTAMENTE - SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL “
54
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN – specializãrile EI, EPI, EBM – Legitimaţie nr. 11603