Sunteți pe pagina 1din 9

DOSAR NR.14156.

01/300/2009

ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI II BUCUREŞTI – SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 2686


Şedinţa publică din data de 28.02.2012
Instanţa constituită din:
PREŞEDINTE: ŢARI VLAD
GREFIER: ŢOLEA GEORGETA

Pe rol se află soluţionarea cauzei având ca obiect pretenţii privind pe reclamanţii –


pârâţi Stan Adriana Ritta şi Stan Constantin, în contradictoriu cu pârâta – reclamantă
Teodoru Anca Marina.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă părţile reprezentate de avocaţi cu
împuterniciri avocaţiale la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei
obiectul cauzei, stadiul judecăţii şi modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi depune în şedinţă publică obiecţiuni la răspunsul d-
nei expert contabil la obiecţiunile formulate şi încuviinţate de către instanţă la termenul de
judecată din data de 08.11.2011.
La interpelarea instanţei, apărătorul reclamanţilor - pârâţi arată că acestea sunt
obiecţiuni formulate la obiecţiuni. Totodată, arată că este de acord cu rezultatul expertului
contabil în ceea ce priveşte preţul chiriei.
Instanţa acordă cuvântul cu privire la obiecţiunile formulate de către reclamanţii –
pârâţi.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi învederează instanţei că, prin răspunsul la obiecţiuni
se specifică faptul că nivelul chiriei pentru zona Centrul Istoric nu este supraevaluat. Arată că,
se vine cu oferte noi de chirii din zona menţionată mai sus şi se precizează că pentru perioada
analizată 2007-2010 media lunară pentru o proprietate în zonă cu o suprafaţă de peste 110 mp
este de 1100 euro.
Arată că, se prezintă o singură ofertă de chirie din zona Centrul Istoric, fără a se
specifica în ce an a fost construit imobilul şi în ce stare se află.
Prin urmare, d-na expert contabil din nou nu răspunde punctual la obiecţiunile
formulate şi anume : expertul nu prezintă oferte de închiriere pentru imobile construite înainte
de anul 1977 imobilul în litigiu fiind construit în 1937. De fapt, oferta depusă nu specifică
anul construcţiei imobilului şi nici starea în care se află acesta. Precizează că, expertul nu a
aplicat corecţia negativă a preţului chiriei determinată de vechimea imobilului, fiind de
notorietate scăderea drastică a preţului chiriiilor din imobile vechi, imobilul fiind construit în
anul 1936, în condiţiile în care piaţa abundă de apartamente noi, nevalorificate. Se specifică
doar că toate clădirile în centrul istoric sunt vechi şi acest lucru nu influenţează preţul.
Arată că, expertul nu a aplicat corecţia negativă a preţului chiriei pentru un imobil care
prezintă risc seismic, imobilul fiind construit în anul 1936, având nevoie de consolidări
majore. Expertul nu prezintă oferte comparabile din imediata vecinătate şi nici oferte
comparabile ca an de construcţie şi finisaje. Totodată, învederează instanţei că se prezintă o
singură ofertă de chirie din zona centru istoric ca fiind de 1100 euro pentru o proprietate în
suprafaţă de 110 mp fără a se specifica anul construcţiei şi starea acestuia.
In concluzie, solicită recalcularea chiriei la o valoare realistă şi susţinută conform
preţului de piaţă, recalculare ce se impune a fi susţinută prin exemple de oferte mai multe la
număr şi din zone identice ţinând cont de toate corecţiile negative ce sunt necesare a fi
aplicate pentru un imobil construit în anul 1936 şi care are nevoie de consolidări majore.

1
Apărătorul pârâtei – reclamante învederează instanţei că, în total s-au prezentat 90 de
oferte, pentru anii 1945, 1950, 1965, acest aspect fiind acoperit în ceea ce priveşte corecţia
negativă a preţului. Totodată, arată că expertul a prezentat oferte pentru îmbunătăţiri şi pentru
alte criterii.
La interpelarea instanţei, apărătorul reclamanţilor – pârâţi învederează că dacă instanţa
consideră că nu se impune revenirea cu adresă către expert, să respingă obiecţiunile formulate.
Instanţa pune în discuţie admisibilitatea formulării de obiecţiuni la răspunsul
expertului la obiecţiunile deja existente.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi lasă la aprecierea instanţei. Totodată, arată că i se
pare corect, pentru că se urmăreşte interesul părţii.
Apărătorul pârâtei – reclamante învederează instanţei că în Codul de procedură civilă
se arată că se pot face obiecţiuni, însă nu spune şi de câte ori.
Faţă de cererea formulată de către apărătorul reclamanţilor – pârâţi de a se comunica
obiecţiunile la răspunsul d-nei expert Nica Danteş Mariana la obiecţiunile deja existente,
instanţa nu va comunica al doilea set de pe obiecţiuni către expert, întrucât aceasta este o
măsură de tergiversare a soluţionării cauzei.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepţii de invocat sau probe de administrat,
instanţa constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul părţilor în dezbateri asupra
fondului cauzei.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi solicită, pe cererea principală, admiterea acesteia, cu
obligarea pârâtei – reclamante la plata contravalorii actualizate a îmbunătăţirilor necesare şi
utile efectuate de către reclamanţii – pârâţi, astfel cum s-a stabilit în raportul de expertiză
tehnică specialitatea construcţii, dar şi din depoziţiile martorilor, respectiv la plata sumei de
53 725 lei.
Apărătorul pârâtei – reclamante solicită respingerea ca neîntemeiată a cererii
principale şi admiterea cererii reconvenţionale, în sensul obligării reclamanţilor – pârâţi la
plata sumei de 71 400 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului
proprietatea pârâtei – reclamantei, pentru perioada aprilie 2007 – aprilie 2010. Cu cheltuieli
de judecată reprezentând onorariul avocaţial şi cel de expert, sens în care depune factura seria
GAA – 2012 nr. 44 din data de 16.02.2012. Depune şi concluzii scrise.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi solicită respingerea cererii reconvenţionale cu privire
la obligarea reclamanţilor – pârâţi la achitarea contravalorii lipsei de folosinţă, întrucât aceasta
este contrară dispoziţiilor OUG 40/1999, precum şi art. 13 şi art. 15 din Legea 10/2001.
Totodată, precizează că, în cazul în care instanţa va admite această cerere, consideră că se
încadrează în dispoziţiile OUG 40/1999, lipsa de folosinţă urmând a fi acordată conform
veniturilor pârâţilor.
În replică, apărătorul pârâtei – reclamante invocă dispoziţiile OUG 40/1999, „chiria se
stabileşte prin negociere, în funcţie de ofertă şi cerere, ori în funcţie de veniturile pe membru
de familie”.
La interpelarea instanţei, apărătorul pârâtei – reclamante învederează că aceasta este o
acţiune în pretenţii întemeiată pe dreptul comun.
Apărătorul reclamanţilor – pârâţi consideră că se încadrează în dispoziţiile OUG
40/1999, iar la dosarul cauzei există depusă şi o hotărâre pronunţată de Judecătoria Sectorului
2 Bucureşti. Cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariul de expert. Arată că va solicita pe
cale separată onorariul avocaţial.
În conformitate cu art.150 C.pr.civ., instanţa declară închise dezbaterile şi reţine cauza
spre soluţionare.

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:


Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 06.08.2009 în
dos. Nr. 14156/300/2009, reclamanţii-pârâţi Stan Adriana Ritta şi Stan Constantin l-au

2
chemat în judecată pe pârâtul-reclamant Teodoru Anca Marina. Reclamanţii-pârâţi au
solicitat instanţei să dispună obligarea pârâtului-reclamant să plătească suma de 25.000 euro,
reprezentând contravaloarea actualizată a îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate de
reclamanţi cu privire la apartamentul situat în Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, ap. 8,
sector 2, a dependinţelor acestuia, precum şi a cotei din spaţiile şi dependinţelor comune
aflate în coproprietatea forţată a tuturor proprietarilor de apartamente din str. Franceză nr. 52.
Totodată, reclamantul a cerut ca pârâtul să fie obligat la plata cheltuielilor de judecată, mai
puţin onorariul de succes, care va fi cerut pe cale separată. Cererea a fost întemeiată pe
dispoziţiile art. 48 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 10/2001.
În motivare, au arătat că au cumpărat imobilul de la Municipiul Bucureşti prin
mandatar SC Centrul Istoric SA în temeiul Legii nr. 112/1995 prin contractul de vânzare-
cumpărare nr. 102/07.11.1996. Prin sentinţa civilă nr. 2233/14.03.2007 a Judecătoriei
Sectorului 3 Bucureşti, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 327A/07.03.2008 a
Tribunalului Bucureşti, Secţia a III – a Civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr.
144/28.01.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV – a Civilă, instanţa de judecată a
considerat că titlul pârâtei este preferabil contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor
şi i-a obligat pe aceştia să lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul nr. 8 situat în
Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, sector 3.
În susţinerea cererii, însoţită de plata taxei judiciare de timbru şi timbre judiciare, au
fost depuse la dosar: sentinţa civilă nr. 2233/14.03.2007 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti,
decizia civilă nr. 327A/07.03.2008 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a III – a Civilă, decizia
civilă nr. 144/28.01.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV – a Civilă, contractul de
vânzare-cumpărare nr. 102/07.11.1996, contract de închiriere din 14.06.1988, raport de
expertiză tehnică extrajudiciară, alte înscrisuri.
Fiind legal citat, pârâtul-reclamant a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a
solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată şi cerere
reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamanţilor-pârâţi să plătească suma de
71.400 lei (echivalentul a 17.000 euro) reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului proprietatea
sa din Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, ap. 8, sector 3.
În motivarea întâmpinării, a arătat că prin sentinţa civilă nr. 2233/14.03.2007 a
Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti i-a fost admisă acţiunea în revendicare fondată pe dreptul
comun. Suma datorată cu titlu de contravaloare despăgubiri ar trebui redusă considerabil,
întrucât aprecierea sporului de valoare a lucrului este considerat la momentul restituirii
apartamentului de către posesor proprietarului de drept. Reclamanţii sunt de rea-credinţă, fiind
uzurpatori. Art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu se aplică în speţă, fiindcă reclamanţii nu au fost
deposedaţi în temeiul Legii 10/2001, ci dreptului comun. Nu sunt indicate probele pe baza
cărora se pretinde că s-au realizat îmbunătăţiri.
În motivarea cererii reconvenţionale, a arătat că pretinde contravaloarea lipsei de
folosinţă pentru perioada dintre data rămânerii definitive a hotărârii, luna aprilie 2007, până în
prezent. La calculul sumei datorate a avut în vedere cuantumul chiriei plătite în zonă.
La data de 15.01.2010 a fost înregistrată întâmpinare la cererea reconvenţională,
prin care reclamanţii-pârâţi au solicitat disjungerea şi suspendarea judecării acesteia în
temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr.
5689/300/2009 aflat pe rolul Judecătoriei Sector 2 Bucureşti, iar pe fond au solicitat
respingerea acesteia ca neîntemeiată.
În motivare, au arătat că prin cererea ce formează obiectul dosarului nr.
5689/300/2009 au solicitat instanţei să le se recunoască drepturile locative în temeiul O.U.G.
nr. 40/1999, act normativ în temeiul căruia cei ale căror contracte de vânzare-cumpărare au
fost lipsite de efecte juridice prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile beneficiază de
drepturi locative proprii şi limite ale chiriei în funcţie de veniturile cumpărătorilor pe Legea
nr. 112/1995.
Invocă dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora în cazul imobilelor
restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre

3
judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G.
nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de
locuinţe, aprobată cu modificări şi completări. Potrivit art. 15 alin. 3 din Legea nr. 10/2001,
pentru chiriaşii persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum şi pentru cei din
locuinţele prevăzute la art. 26 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ale
căror venituri nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe
economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăşi 25% din venitul net
lunar pe familie. Conform art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 în cazul contractelor de vânzare-
cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi
desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu
persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la
cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Legea nr. 10/2001, astfel
cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, referindu-se la contractele de vânzare-cumpărare
desfiinţate prin hotărâre judecătorească, atribuie acest efect atât acţiunilor în anulare, cât şi
acţiunilor în revendicare pe calea dreptului comun, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 20
alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, având în vedere că situaţiile juridice create sunt identice.
În speţă, prin admiterea acţiunii în revendicare, instanţa de judecată a desfiinţat efectele
contractului de vânzare-cumpărare al reclamanţilor. Aşadar, cererea pârâtei-reclamante având
ca obiect obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata contravalorii lipsei de folosinţă conform
chiriei pe piaţa liberă este nefondată. Mai arată că şi-au îndeplinit obligaţiile prevăzute de art.
6 din O.U.G. nr. 40/1999 şi au solicitat pârâtei-reclamante încheierea unui contract de
închiriere pentru o perioadă de 5 ani. Faţă de refuzul acestora, au promovat acţiune în
instanţă, în cadrul dosarului nr. 5689/300/2009 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti. Pârâta
solicită contravaloarea folosinţei din aprilie 2007, dată la care s-a pronunţat în fond prima
instanţă, când hotărârea nu era încă definitivă. Suma cerută este excesivă, întrucât au fost puşi
în întârziere de abia la data de 28.07.2009.
În şedinţa de judecată din data de 24.02.2010 au fost depuse la dosar înscrisuri: cerere
chemare în judecată din dosarul nr. 5689/300/2009, proces-verbal din 31.03.2009, dovadă de
primire, notificare.
În şedinţa de judecată din data de 23.04.2010 reclamanţii-pârâţi au depus cerere de
recuzare şi în acelaşi timp judecătorul cauzei, d-na Adriana Daniela Barcău, a formulat
declaraţie de abţinere, care a fost admisă prin Încheierea din 05.05.2010, dosarul fiind
repartizat aleatoriu din nou şi reînregistrat sub nr. 14156.01/300/2009.
Prin încheierea de şedinţă din data de 18.01.2011 a fost respinsă cererea de suspendare
a cauzei formulată de reclamanţii-pârâţi în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 Cproc.civ.
În şedinţa publică din data de 15.03.2011 reclamanţii-pârâţi au depus la dosar copie de
pe sentinţa civilă nr. 2750/12.03.2010 prin care a fost soluţionată cererea promovată de
aceştia în dosarul nr. 5689/300/2009.
În cadrul aceleiaşi şedinţe, instanţa, apreciind ca fiind pertinentă, utilă şi concludentă
în vederea soluţionării cauzei, a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosar de părţi,
proba testimonială, proba cu expertiză tehnică specialitatea construcţii pentru reclamanţii-
pârâţi în ce priveşte cererea principală şi proba cu expertiza tehnică specialitatea contabilitate
în ce priveşte cererea reconvenţională. S-a pus în vedere expertului contabil ca la soluţionarea
obiectivelor expertizei să aibă în vedere poziţiile ambelor părţi, calcularea contravalorii lipsei
de folosinţă a imobilului prin raportare atât la chiria practicată pe piaţa liberă, cât şi prin
raportare la veniturile reclamanţilor.
Raportul de expertiză contabilă (f. 35-40) încheiat în data de 06.05.2011 a fost depus
la dosar de expert contabil Nica Dantes Mariana la data de 09.05.2011.
La data de 10.05.2011 a fost audiat în calitate de martor numita Diaconescu Maria-
Rodica.
În şedinţa de judecată de la aceeaşi dată pârâta-reclamantă a renunţat la proba
testimonială.

4
Prin încheierea de şedinţă din data de 21.06.2011 instanţa a respins cererea
reclamanţilor-pârâţi de anulare a raportului de expertiză tehnică specialitatea contabilitate, dar
au fost încuviinţate obiecţiunile acestora.
La data de 26.09.2011 a fost depus şi înregistrat la dosar raportul de expertiză tehnică
întocmit de expertul Săvescu Constantin (f. 237-241).
La data de 27.10.2011 a fost depus şi înregistrat la dosar supliment - raport de
expertiză contabilă (f. 295-299).
La data de 31.01.2012 s-a primit răspunsul la obiecţiunile formulate de reclamanţii-
pârâţi împotriva raportului de expertiză contabilă (f. 311-313).
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

A) În ce priveşte cererea de chemare în judecată

În drept, instanţa reţine că, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul
la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin
îmbunătăţirile necesare şi utile (alin.1), respectiv indiferent dacă imobilul a fost preluat cu
titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei
îndreptăţite (alin.2).
Instanţa nu poate soluţiona cererea de chemare în judecată prin aplicarea acestui text de
lege, având în vedere că în prezenta cauză suma de bani constituind contravaloarea
îmbunătăţirilor aduse imobilului situat în Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, ap. 8, sector 2,
nu este solicitată în contradictoriu cu persoana îndreptăţită, pârâta-reclamantă din prezenta
cauză neavând această calitate, întrucât nu a beneficiat de măsuri reparatorii în natură sau
echivalent, astfel cum acestea sunt reglementate în sistemul Legii nr. 10/2001, ci a dobândit
posesia imobilului pe calea exercitării unei acţiuni în revendicare întemeiate pe dreptul
comun.
Cu toate acestea, având în vedere că instanţa nu este ţinută de temeiul de drept invocat
de reclamanţii-pârâţi, calificarea juridică a cererii de chemare în judecată prin stabilirea cauzei
acesteia fiind atributul exclusiv al instanţei de judecată, cum finalitatea acţiunii reclamanţilor-
pârâţi poate fi atinsă şi prin aplicarea principiilor de drept care guvernează îmbogăţirea fără
justă cauză, instanţa urmează să cerceteze temeinicia cererii reclamanţilor-pârâţi din această
perspectivă.
Aşa cum s-a statuat în mod constant în jurisprudenţă şi doctrină, îmbogăţirea fără justă
cauză reprezintă acel izvor de obligaţii juridice civile constând într-un fapt licit, ce are ca
efect mărirea patrimoniului debitorului cu o valoare patrimonială şi scăderea patrimoniului
creditorului cu aceeaşi valoare patrimonială, fără a exista o justă cauză care să justifice
producerea acestor mutaţii în conţinutul patrimoniilor celor două părţi.
În fapt, în prezenta cauză, patrimoniul pârâtei-reclamante, ce cuprinde şi dreptul de
proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, ap. 8, sector 2, s-a
mărit ca efect al îmbunătăţirilor necesare şi utile pe care reclamanţii-pârâţi le-au efectuat
asupra aceluiaşi imobil în perioada în care aceştia au exercitat posesia asupra bunului.
Existenţa, întinderea şi cuantumul contravalorii acestor îmbunătăţiri rezultă din
conţinutul raportului de expertiză tehnică întocmit de expertul Săvescu Constantin (f. 237-
241), în concluziile căruia se arată că s-au identificat îmbunătăţirile aduse imobilului şi s-au
evaluat la suma de 53.725 lei. Aşadar, patrimoniul pârâtei-reclamante s-a îmbogăţit cu această
sumă de bani, în detrimentul patrimoniului reclamanţilor-pârâţi, fără a exista o justă cauză în
acest sens.
În ce priveşte apărările pârâtei-reclamante în sensul că nu sunt indicate probele pe baza
cărora se pretinde că s-au realizat îmbunătăţiri, instanţa reţine că reclamanţii-pârâţi au depus
un set consistent de înscrisuri care probează că au fost efectuate aceste cheltuieli, care se
coroborează totodată cu depoziţia testimonială a martorei Diaconescu Maria-Rodica, din care
rezultă că din anul 1988 reclamanţii au preluat imobilul într-o stare precară, întrucât au locuit
anterior acolo trei familii, că a fost necesară curăţarea tencuielii până la zidărie, totul fiind

5
neigienizat. Instalaţiile sanitare erau degradate, fiind dezafectată centrala comună în anul
2003, toţi proprietarii condominiului au fost nevoiţi să-şi cumpere centrale proprii, au fost
schimbate ţevile pentru apă şi căldură, instalaţia pentru furnizarea gazelor naturale a fost
înlocuită. S-au mai efectuat cheltuieli legate de ascensor, acoperiş, schimbarea hidroforului, a
instalaţiilor electrice, interfon.
Având în vedere toate aceste elemente probatorii, fiind de necontestat faptul că
reclamanţii-pârâţi au locuit aproximativ 20 de ani în imobilul în discuţie, perioadă în care
inevitabil s-a ivit necesitatea efectuării unor cheltuieli necesare şi utile, străine de cheltuielile
exclusiv locative, cu atât mai mult cu cât în speţă este vorba de un imobil construit în anii 30,
instanţa constată că suma de 53.725 lei calculată prin raportul de expertiză este nu doar legală,
dar şi justă.

B) În ce priveşte cererea reconvenţională

Prin cererea reconvenţională pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanţilor-pârâţi


să plătească suma de 71.400 lei (echivalentul a 17.000 euro) reprezentând lipsa de folosinţă a
spaţiului proprietatea sa din Bucureşti, str. Franceză nr. 52, et. 3, ap. 8, sector 3, suma fiind
calculată prin luarea în considerare a chiriei la valoarea de piaţă.
În drept, instanţa reţine că potrivit art. 483 C.civ. fructele naturale sau industriale ale
pământului, fructele civile, sporul animalelor (prăsila), se cuvin proprietarului în puterea
dreptului de accesiune, iar potrivit art. 485 C.civ. posesorul nu câştigă proprietatea
fructelor decât când posedă cu bună-credinţă. Totodată, dispoziţiile art. 486, 487 C.civ.
stipulează că posesorul este de bună-credinţă când posedă ca proprietar în puterea unui titlu
translativ de proprietate, ale cărui viciuri nu-i sunt cunoscute şi că el încetează de a fi cu bună-
credinţă din momentul când aceste viciuri îi sunt cunoscute.
Aşadar, de la data la care posesorul neproprietar încetează să mai fie de bună-credinţă,
el este ţinut să plătească proprietarului contravaloarea fructelor civile care i s-ar fi cuvenit
acestuia dacă ar fi avut posesia. Acest mecanism juridic instituit de prevederile art. 483 şi 485
C.civ. nu reprezintă decât o aplicaţie a principiilor răspunderii civile delictuale de la art. 998-
999 C.civ., în temeiul cărora, autorul faptei ilicite, care în mod culpabil (posesorul de rea-
credinţă care posedă în temeiul unui titlu ale cărui vicii îi sunt cunoscute) cauzează altuia
(proprietarului neposesor) un prejudiciu (contravaloarea chiriilor/fructelor civile pe care ar fi
trebuit să le încaseze), este ţinut să-l repare.
În fapt, sub aspectul culpei civile, instanţa constată că reclamanţii-pârâţi au devenit
posesori de rea-credinţă de la data introducerii acţiunii în revendicare, în speţă 02.06.2006 (f.
10 din primul volum), acesta fiind considerat unanim în jurisprudenţă şi doctrină ca fiind
momentul cel mai târziu la care posesorul neproprietar ia cunoştinţă de viciile titlului său de
proprietate. Fapta ilicită constă în stăpânirea imobilului altuia, ca posesor de rea-credinţă,
începând cu data de 02.06.2006 şi până la data de 06.05.2010, data eliberării imobilului prin
evacuarea reclamanţilor-pârâţi. Legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită şi prejudiciu este
evidentă, din moment ce nu s-ar putea concepe existenţa prejudiciului constând în lipsa
folosinţei bunului dacă bunul s-ar fi aflat în posesia proprietarului.
În ce priveşte întinderea prejudiciului constând în contravaloarea chiriilor pe care le-
ar fi putut încasa proprietarul, instanţa va avea în vedere existenţa unei culpe concurente a
pârâtei-reclamante, care este de natură să atenueze răspunderea civilă delictuală a
reclamanţilor-pârâţi. Culpa concurentă izvorăşte din faptul ilicit al neîncheierii contractului
de închiriere sub regimul juridic al O.U.G. nr. 40/1999, care este imputabil exclusiv
pârâtei-reclamante, astfel încât aceasta nu se poate prevala de propria turpitudine pentru a
invoca inexistenţa drepturilor locative ale reclamanţilor-pârâţi. Aşadar, instanţa va determina
întinderea prejudiciului prin raportare la cuantumul chiriei care i s-ar fi cuvenit pârâtei-
reclamante în sistemul O.U.G. nr. 40/1999, iar nu prin raportare la cuantumul chiriei care i s-
ar fi cuvenit pe bază de negociere, în funcţie de preţul alcătuit din confruntarea ofertei şi
cererii pe piaţa liberă, pentru următoarele considerente.

6
Potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 în cazul imobilelor restituite prin
procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt
aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu
destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, cu
modificările şi completările ulterioare, iar conform art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 în cazul
contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995
pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în
proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de
justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o
ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Instanţa arată că acest text de lege trebuie analizat pe calea unei operaţii de interpretare
teleologică în sensul avut în vedere de legiuitor la data adoptării sale. În mod evident, textul
de lege oferă protecţie juridică tuturor celor care au avut calitatea de chiriaşi, au dobândit
calitatea de proprietari pe calea încheierii unor contracte de vânzare-cumpărare în temeiul
Legii nr. 112/1995 şi au fost evinşi ulterior pe cale judiciară de adevăratul proprietar,
indiferent de calea efectivă prin care s-a realizat evicţiunea, prin sistemul acţiunilor civile
reglementate de Legea nr. 10/2001 ori prin intermediul unei acţiuni în revendicare întemeiate
pe dreptul comun.
Efectul primordial al evicţiunii cumpărătorului constă în neutralizarea efectului
translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare, or, câtă vreme contractul de
vânzare-cumpărare nu a transmis niciodată dreptul de proprietate, nu se poate afirma că şi-a
păstrat fiinţa juridică bazică, căci doar un contract valabil de vânzare-cumpărare, care
transferă dreptul real, poate fi un contract în deplină fiinţă juridică. Este adevărat că
evicţiunea cumpărătorului nu desfiinţează în tot contractul de vânzare-cumpărare, câtă
vreme el fiinţează în continuare sub aspectul raporturilor juridice dintre cumpărător şi
vânzător, guvernate de regulile răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea cauzată de terţ
cumpărătorului, însă aceasta nu schimbă cu nimic realitatea că principalul efect juridic al
contractului de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat.
Aşadar, chiar şi prin prisma unei operaţiuni de interpretare literală a textului de lege,
termenul desfiinţate folosit de legiuitor vizează atât situaţia în care contractul este desfiinţat
prin hotărâre judecătorească de admitere a acţiunii în nulitate, cât şi situaţia în care efectul
principal al contractului, cel translativ de proprietate, este desfiinţat prin hotărâre
judecătorească de admitere a acţiunii în revendicare, prin care cumpărătorul pârât este evins.
O interpretare contrară celei de mai sus, pe lângă faptul că ar suferi de păcatul unei
viziuni pur formale, ar fi de natură să instituie un tratament discriminatoriu între două
categorii identice de destinatari ai legii, care se află în situaţii similare, fără a exista
pentru aceasta o justificare obiectivă şi rezonabilă.

Astfel, instanţa reţine că reclamanţii-pârâţi au adresat o cerere pârâtei-reclamante pentru


încheierea unui contract de închiriere potrivit dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, însă aceasta
din urmă a refuzat încheierea contractului (f. 258-262 din primul volum), cu toate că
prevederile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 o obligau în acest sens. Faptul neîncheierii
contractului de închiriere este imputabil exclusiv pârâtei-reclamante, astfel încât aceasta nu se
poate prevala de propria turpitudine pentru a invoca inexistenţa drepturilor locative ale
reclamanţilor-pârâţi.
Este adevărat că dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 sunt lacunare, întrucât nu reglementează
în mod expres şi dincolo de orice îndoială procedura de urmat de către beneficiarul dispoziţiei
de la art. 6 în situaţia în care proprietarul refuză încheierea contractului de închiriere.
Prevederile art. 7-11 din O.U.G. nr. 40/1999, deci inclusiv cele care reglementează cazul de
prelungire de drept a contractului de închiriere, au în vedere ipoteza prelungirii contractului
de închiriere, deci vizează un contract deja existent, iar nu şi situaţia în care nu mai există
contract de închiriere. Cu toate acestea, este incontestabil că reclamanţii-pârâţi nu au dobândit

7
drepturi locative în sistemul O.U.G. nr. 44/1999, deşi ar fi trebuit s-o facă, din pricina
conduitei ilicite şi imputabile a pârâtei-reclamante.
Drepturile locative conferite de O.U.G. nr. 40/1999, de care ar fi trebuit să se bucure
reclamanţii-pârâţi se circumscriu în esenţă imperativului limitării cuantumului chiriei datorate
la nu mai mult de un sfert din venitul net lunar pe familie.
În acest sens, conform art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999, pentru locuinţele proprietate
particulară a persoanelor fizice şi juridice prevăzute la art. 2-7, chiria se stabileşte prin
negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract de închiriere (alin. 1),
iar dispoziţiile art. 31 se aplică în mod corespunzător (alin. 2). Art. 31 alin. 1 din O.U.G. nr.
40/1999 prevede că nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele prevăzute la art. 26 şi terenul
aferent acestora nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul
mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie. În
cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar
pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din
venitul net lunar pe familie.
Făcându-se aplicarea acestor dispoziţii, expertul Nica Dantes Mariana a stabilit prin
suplimentul la raportul de expertiză contabilă (f. 295-299) că reclamanţii-pârâţi ar trebui să
plătească pârâtei-reclamante suma de 44.452 lei pentru folosinţa imobilului din intervalul de
timp aprilie 2007 – aprilie 2010.

C) În privinţa cheltuielilor de judecată

Conform art. 276 C.proc.civ., când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în
parte, instanţa va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de
judecată, putând face compensarea lor.
În prezenta cauză, ambele părţi sunt atât câştigătoare, cât şi căzute în pretenţii, astfel încât
instanţa va obliga reclamanţii-pârâţi să plătească pârâtei-reclamante cu titlu de cheltuieli de
judecată suma de 3.000 lei dintr-un total de 6.193,14 lei reprezentând taxă judiciară de timbru
(3.039 lei conform dovezilor de la f. 234 şi 253), timbre judiciare (5 lei), onorariu avocat
(2.149,14 lei conform dovadă f. 300 volum nr. 2) şi onorariu expert (1.000 lei conform
dovadă fila nr. 26 volum nr. 2).
În ce priveşte onorariul de expert (600 lei conform dovadă f. 25 volum nr. 2) solicitat oral
în concluziile pe fond de către reclamanţii-pârâţi, instanţa nu-l va acorda, ci-l va compensa
judiciar în parte cu cheltuielile efectuate de pârâta-reclamantă, astfel încât pentru rest
(onorariu avocat) va constata că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite în parte cererea de chemare în
judecată şi va obliga pârâta-reclamantă să plătească reclamanţilor-pârâţi suma de 53.725 lei
reprezentând contravaloare îmbunătăţiri, va admite în parte cererea reconvenţională şi va
obliga reclamanţii-pârâţi să plătească reclamantei-pârâte suma de 44.452 lei reprezentând
contravaloare folosinţă imobil, va obliga reclamanţii-pârâţi să plătească pârâtei-reclamante cu
titlu de cheltuieli de judecată suma de 3.000 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre
judiciare, onorariu avocat şi onorariu expert şi va lua act că reclamanţii-pârâţi nu au solicitat
cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE


ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată având ca obiect pretenţii privind pe


reclamanţii – pârâţi Stan Adriana Ritta şi Stan Constantin, ambii cu domiciliul ales în mun.
Bucureşti, sector 1, str. Paris nr. 45, et. 2, în contradictoriu cu pârâta – reclamantă Teodoru
Anca Marina, domiciliată în mun. Bucureşti, sector 2, str. Romulus nr. 19.

8
Obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamanţilor-pârâţi suma de 53.725 lei
reprezentând contravaloare îmbunătăţiri.
Admite în parte cererea reconvenţională.
Obligă reclamanţii-pârâţi să plătească reclamantei-pârâte suma de 44.452 lei
reprezentând contravaloare folosinţă imobil.
Ia act că reclamanţii-pârâţi nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Obligă reclamanţii-pârâţi să plătească pârâtei-reclamante cu titlu de cheltuieli de
judecată suma de 3.000 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariu
avocat şi onorariu expert.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28.02.2012.

PREŞEDINTE
GREFIER

Jud. red. Ţ.V.şi dact. Ţ.G. 5 ex/07.03.2012