Sunteți pe pagina 1din 12

continut

Ce principiu afirmă că valoarea unei compomente este măsurată în funcţie de suma cu care absenţa sa ar
micşora valoarea întregului? R: Contribuţia
Ce principiu afirmă că pământul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizări, atât timp cât construcţiile sunt
evaluate pe baza altei utilizări?R:consistenţa utilizării
Ce principiu afirmă că valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi susţinută atunci când elemente contrastante,
opuse sau care interacţionează, sunt în stare de echilibru?R echilibrul
Ce principiu afirmă că valoarea unei proprietăţi imobiliare este creată şi susţinută atunci când caracteristicile
proprietăţii corespund cu cererile pieţei sale? R conformitatea
Costul opţiunilor pierdute se numeşte R cost de oportunitate
Ce principiu afirmă că mediul din afara unei proprietăţi are efect asupra valorii sale? R condiţiile externe
Pieţele proprietăţilor imobiliare sunt formate din R vânzători şi cumpărători
Identificarea şi analizarea subpieţelor unei pieţe mari se numeşte R segmentarea pieţei
Diferenţierea dintre proprietatea în cauză şi alte proprietăţi determinate pe baza subclasificărilor cu diferite
caracteristici se numeşte R defalcare
Proprietăţile cu scop special include R şcoli
o piaţă cu câteva proprietăţi de vânzare şi cu mulţi potenţiali cumpărători se numeşte piaţa R vânzătorului
Identificarea şi studierea unei pieţe adecvate se numeşte R analiza de piaţă
Analiza de piaţă include toţi paşii următori, mai puţin R analiza cost-benefîciu
Un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt în vederea realizării unor tr
Pe termen lung, oferta şi cererea de proprietăţi imobiliare tind spre R echilibru

Care din următoarele reprezintă un element de comparaţie în metoda comparţiei vânzărilor? R condiţiile de finanţare
O estimare separată a valorii unui teren este in general inclusă în: R metoda costului
Ajustări procentuale pentru elemente de comparaţie sunt făcute asupra preţurilor: R de vânzare ale proprietăţilor
comparabile
în procesul de evaluare nu se culeg şi analizează următoarele informaţii/date: R c. din teoria evaluării curente
Din categoria de date generale ar trebui studiate: R influenţele economice
Pentru a estima valoarea de piaţă un evaluator urmăreşte: R procesul de evaluare
Primul pas în evaluarea unui imobil - definirea problemei, nu identifică: R cea mai bună utilizare
Care formule reprezintă bazele metodei capitalizării venitului? R venit / rată de capitalizare = valoarea şi venitul x factor
de capitalizare = vâloare
In reconcilierea rezultatelor evaluării, un evaluator face totul din următoarele mai puţin: R calcularea mediei rezultat
Vânzările de imobile dintr-o numită zonă sunt cel mai direct afectate de: R ratele locale ale d
Care din următoarele reprezintă un exemplu de date primare? R actele proprietăţii
Avantajele comparative ale unei regiuni sau comunităţi pot fi atribuite tuturor din următoare
Datele analizate în studiul cererii şi ofertei concurenţiale includ totul din următoarele mai puţ
Când procentajul venitului personal disponibil alocat pentru bunuri şi servicii creşte, cererea pentru proprietăţi imobiliare
industriale şi comerciale: R creste
Chiriile pentru spaţiile rezidenţiale tind să crească atunci când: R ratele dobânzilor cresc
Investiţiile imobiliare sunt realizate ca răspuns la cererea generată de populaţie cu: R puterea efectivă de
cumpărare
In general, cea mai puţin credibilă sursă de date ale vânzărilor sunt: R ziarele
Manualele de costuri sunt folosite pentru R a converti costuri istorice în costuri curente
Datele despre cerere şi oferta competitivă pentru o proprietate sunt analizate pentru a determina următoarele
mai puţin: R costurile de dezvoltare şi estimările deprecierii
Datele despre chirii nu pot includ: R profitul investitorului
Unităţile de comparaţie sunt folosite în R toate cele trei metode
O perioadă în care o zonă obţine atractivitate publică este una de R creştere

Relaţiile distanţă - timp dintre o proprietate sau o zonă şi toate destinaţiile şi originile posibile se numesc R legături
Care din următoarele nu reprezintă o consideraţie importantă în analiza unei zone de apartamente? R întinderea
suprafeţei comerciale

Care din următoarele nu poate fi considerată o caracteristică socială importantă în analiza zonei? R caracteristicile fizice
Care din următoarele reprezintă un factor guvernamental important în analiza zonei? R normativele de construire
Caracteristicile naturale sau artificiale ce sunt conţinute într-o, sau afectează o zonă şi locaţia geografică a acesteia sunt
influenţe R ale mediului înconjurător

Care din următoarele nu reprezintă un element important în analiza zonelor comerciale? R direcţia creşterii evidente
Când un teren este îmbunătăţit astfel încât este gata pentru utilizarea cu un anumit scop, aceste se numeşte R
amplasament
Lungimea măsurată a unui amplasament unde se termină la stradă se numeşte R faţadă
Creşterea în valoare ce rezultă când două sau mai multe amplasamente sunt unite sau create pentru a produce o
utilitate mai mare se numeşte R comasare
în legătură cu un amplasament construit, surplusul de teren ce nu este necesar pentru susţinerea unei îmbunătăţiri
existente se numeşte R teren în exces
Care din următoarele obiecte sunt discutate în secţiunea descrierii exterioare din descrierea unei clădiri? a. instalaţii
electrice şi saniatre R suprastructură
Care din următoarele elemente fac parte din suprastructură? R structură şi izolaţii
Substructura se referă la R structura fundaţiei
Care din următoarele nu reprezintă elemente structurale? R finisaje
Majoritatea fundaţiilor construite în ziua de azi sunt din R beton
Toate din următoarele materiale sunt folosite pentru conducte mai puţin R aluminiu
într-un sistem de încălzire cu apă R apa încălzită de boiler este pompată în calorifere

Normele acceptate ce sunt reflectate în stilurile arhitecturale tipice sau tradiţionale sunt numite R standarde de piaţă
O clădire ce este în armonie cu utilizarea ei şi cu mediul înconjurător se spune că este R compatibilă
Testul ultim al utilităţii funcţionale îl reprezintă R vandabilitate
Distanţa de la peretele coridorului până la peretele exterior se numeşte R deschiderea traveei
Toate clădirile industriale sunt măsurate în termeni de R arie desfăşurată construită
Ce fel de construcţii au separat funcţiile de suport şi închidere, care erau inseparabile în clădirile cu mai multe etaje
făcute din zidărie grea? R perete cortină
Clădirile cu utilizare mixtă sunt proprietăţi producătoare de venit ce cuprind cel puţin trei utilizări importante, incluzând
toate din următoarele mai puţin R depozitare
Principiul ______ susţine că valoarea unei proprietăţi tinde să fie egală cu costul de achiziţie al unui substituit de aceeaşi
calitate. R substituţiei
Metoda __________ este cel mai des folosită pentru evaluarea caselor unifamiliale. R comparării vânzărilor
Corecţiile pentru _________ pot fi combinate cu corecţiile pentru condiţiile de finanţare, în funcţie de cum sunt extrase de
pe piaţă. R c. condiţiile de vânzare
în metoda comparaţiei vânzărilor, multiplicatorii venitului şi chirii nu sunt de obicei folosiţi în evaluarea R caselor pentru o
singură familie
Care din următoarele propoziţii nu descrie corecţiile pentru caracteristici economice? R Nu ar trebui prezentate ca variaţii
ale metodei venitului.
____________ reprezintă o tehnică calitativă folosită pentru a studia vânzările de proprietăţi comparabile. R Analiza
clasamentului
Metoda comparaţiei vânzărilor este des folosită pentru a evalua proprietăţile rezidenţiale şi ____________ R comerciale
şi industriale mici ocupate de proprietari
Corecţiile sunt în general făcute al(e) unei proprietăţi de comparaţie. R preţului de vânzare
O corecţie pentru condiţiile de piaţă ar fi făcută pentru a reflecta R declin al cererii
Faptul că unele chirii tind să fie fixate de chiriile pentru spaţii similare, este o reflecţie a principiului R substituţiei
în evaluarea proprietăţilor generatoare de venit, dreptul de proprietate evaluat reprezintă de obicei R 100% a dreptului de
proprietate într-un imobil închiriat
Venitul net anticipat ce rămâne după scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar înaintea scăderii serviciului datoriei,
se numeşte R venit net din exploatare

Care din următoarele nu reprezintă o rată a rentabilităţii ci este o rată de venit? R rata de capitalizare a capitalului propriu
Rata rentabilităţii obţinută sau aşteptată pentru o anumită investiţie pe perioada de deţinere se numeşte R rata internă de
rentabilitate
Procedura folosită pentru a transforma veniturile viitoare în valoare prezentă, la o anumită rată de actualizare, se
numeşte R actualizare

Suma totală pe care un investitor o primeşte la sfârşitul unei investiţii se numeşte R valoare terminală/de reversiune
In metoda capitalizării directe, aşteptările investitorului sunt R simulate
Chiria adiţională este: R chiria procentuală peste chiria minimă garantată
Care tip de contract stipulează că proprietarul plăteşte toate cheltuielile de exploatare ale imobilului? R contract cu chirie
fixă
Primul pas în determinarea venitului şi cheltuielilor este: R analiza chiriei
Care din următoarele prevederi de contract este avantajos proprietarului? R clauze de escaladare
Venitul total anticipat din toate exploatările proprietăţii după ce sunt scăzute pierderile din neocupare şi din neîncasarea
chiriei este: R venitul brut efectiv
O alocare pentru pierderea din neocupare şi din neîncasarea chiriei este estimată ca procentaj din: R venitul brut
potenţial
Deoarece mai puţine servicii sunt puse la dispoziţie chiriaşilor, __________ ar avea probabil o rata mai mică a
cheltuielilor totale de exploatare în venit brut efectiv. R un magazin comercial
Complementul ratei cheltuielilor totale de exploatare este: R rata venitului net
O situaţie de exploatare ar trebui să includă: R comisionul/onorariul de management
Venitul din închirierea garajului într-o clădire de apartamente este: R inclus ca alt venit în venitul brut potenţial
Care din următoarele nu este o rată de venit folosită în metoda capitalizării directe? R rata internă de rentabilitate
Rata totală de capitalizare poate fi obţinută şi din raportul dintre cheltuielile de exploatare şi R multiplicatorul venitului
brut efectiv
Constanta creditului nu este în funcţie de R politica de amortizare
Metoda combinării investiţiilor în care componentele credit şi capital propriu sunt folosite pentru a obţine rata totală de
capitalizare este foarte bună atunci când investitorii sunt interesaţi în principal de R ratele de capitalizare pentru capitalul
propriu
Instituţiile ce acordă credite imobiliare examinează rata de acoperire a serviciului anual al datoriei deoarece R indică
siguranţa creditului

Pentru a aplica metoda reziduală pentru clădiri un evaluator nu are nevoie să cunoască în prezent R valoarea clădirii
în metoda reziduală, rata de capitalizare pentru clădire se aplică asupra valorii clădirii pentru a obţine R VNE
cerut/necesar pentru investiţia în clădire
Atunci când nu există informaţii disponibile despre vânzări de terenuri, evaluatorul poate estima valoarea terenului
folosind metoda reziduală pentru R teren
Multiplicatorii venitului brut sunt folosiţi mai ales în R metoda comparaţiei vânzărilor
în analiza fluxului de numerar actualizat, venitul din revânzare este considerat: R flux de numerar separat
Dacă valoarea şi venitul unei proprietăţi nu se aşteaptă să se schimbe pe perioada de deţinerie a proprietăţii, rata de
capitalizare este: R egală cu rata de actualizare
în metoda capitalizării beneficiilor, rata de capitalizare pentru o proprietate a cărei valoare creşte este: R rata de
actualizare minus rata anuală sperată de creştere a valorii proprietăţii
în evaluarea proprietăţilor generatoare de venit se folosesc toate cele de mai jos, mai puţin R dobânda şi condiţiile
împrumutului
Când cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este pe cale de a se schimba, utilizarea existentă se numeşte utilizare R
interimară

Pentru a testa criteriul de fezabilitate financiară pentru fiecare utilizare evaluatorul estimează. R venitul net din exploatare
Cea mai bună utilizare a terenului liber ajută la formarea unei baze pentru R aplicarea metodei costului
Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului liber se bazează pe presupunerea că R orice clădire existentă poate fi
demolată
Terenul care este păstrat în principal pentru o viitoare vânzare poate fi privit ca teren R speculativ
Principiul _________spune că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un amplasament decât pentru altul similar. R
substituţiei
Principiul ___________spune că valoarea este susţinută când diverse elemente dintr-o combinaţie economică sau a
mediului înconjurător sunt în echilibru. R echilibrului
Construcţiile care nu au nici o contribuţie la valoarea proprietăţii constituie o (un) __________ echivalent(a) cu costul
demolării lor. R penalizare a valorii
Când vânzări de amplasamente libere sunt rare, astfel încât datele despre vânzări sunt insuficiente, valoarea terenului se
estimează prin R repartizare/alocare
Metodele de estimare a costurilor nu include R metoda defalcării
Diferenţa dintre preţul de vânzare sau valoarea de piaţă a unei proprietăţi şi suma costurilor directe, costurilor indirecte şi
a valorii curente a terenului reprezintă R profitul promotorului imobiliar
Depinzând de practicile pieţei, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat prin toate modurile următoare mai puţin R ca
procentaj al venitului net din exploatare
Din cauza proiectării speciale a interiorului unei clădiri, există probabilitatea ca metrii pătraţi să nu reprezinte o unitate
adecvată de măsură pentru un (o) R depozit de materiale
Dacă clădirea evaluată este mai mare decât clădirea etalon descrisă în manualul de cost, atunci costul unitar al clădirii în
cauză este probabil R mai mic

Canalizarea, încălzirea-, ascensoarele, şi alte componente ale clădirii nu costă în mod necesar proporţional mai mult să
fie incluse într-o clădire mai mare decât într-una mai mică. Aceasta este reflectată în R metoda comparaţiei unitare

Care metodă de estimare a costului este mai puţin complicată, mai practică şi mai răspândită? R comparaţia unitară
Sursele pentru datele de estimări de costuri includ toate din următoarele mai puţin R încheierile de şedinţă
Cea mai completă şi precisă metodă de estimare a costului este cea a R devizelor
Costurile directe şi indirecte trebuie calculate şi incluse în R toate metodele de estimare a costului
După estimarea costului de reproducţie sau de înlocuire a unei clădiri existente, evaluatorul estimează şi deduce R
deprecierea
în metoda costului, amplasamentul este evaluat ca şi cum ar fi R liber şi disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună
utilizare a sa
Utilizarea unui cost de reproducţie sau de înlocuire depinde de R scopul evaluării
Care din următoarele nu este un cost indirect? R manopera
Diferenţa dintre costul total de dezvoltare al unei proprietăţi şi valoarea ei de piaţă reprezintă R c. profitul promotorului
imobiliar
Un imobil somptuos construit într-o zonă de case mici cu două dormitoare reprezintă un exemplu de R a. supra-
îmbunătăţire
Care din următoarele nu este o componentă a deprecierii cumulate? R pierderea promotorului imobiliar
O clădire construită recent, care reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului său poate să valoreze mai puţin
decât costul său din cauza R deprecierii economice
Costul şi valoarea de piaţă sunt cel mai apropiate când proprietăţile sunt R noi
în metoda costului, costurile de reproducţie sau înlocuire includ toate din următoarele mai puţin R cheltuielile fixe şi
variabile
Perioada estimată în care construcţiile vor continua să contribuie pozitiv la valoarea proprietăţii se numeşte R durată de
viaţă economică rămasă

Care metodă pentru estimarea deprecierii ia în considerare efectele obiectelor recuperabile, dar nu ia în considerare
duratele de viaţă rămase diferite ale elementelor clădirii? R metoda duratei modificate de viaţă economică
Ce tip de neadecvare funcţională recuperabilă este măsurat ca fiind costul de instalare al unui element nou minus
valoarea rămasă a elementului existent? R deficienţă care are nevoie de înlocuire
Neadecvarea funcţională nerecuperabilă nu poate fi măsurată prin R estimarea costului de reparaţie
Deprecierea economică (din cauze externe) nu este R recuperabilă de către proprietar sau chiriaş

Ce procedură de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este recomandată în metoda segregării? R durata de viaţă fizică
Care metodă de estimare a deprecierii este mai puţin precisă? R duratei de viaţă economică
Chiriile mici, de pe o piaţă cu ofertă excedentară de spaţii de închiriat, pot fi cauza unei R deprecieri economice (din
cauze externe)
în estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaţie a vânzărilor nu depinde de R identificarea tipului de
depreciere prezentă
Cea mai precisă utilizare a judecăţii în evaluare apare probabil la: R reconcilierea rezultatelor metodelor de
evaluare
în procesul de evaluare, rezultatele sunt reconciliate într-o valoare finală R după ce au fost aplicate toate metodele de
evaluare relevante
Un client care se hotărăşte asupra celei mai bune asigurări pentru proprietatea sa ar fi mai interesat de secţiunea
__________ din raportul de evaluare. R estimarea costului

Pentru a reconcilia rezultatele pentru o clădire nefinalizată, obţinute prin metoda costului cu rezultatele obţinute prin
metoda comparaţiei vânzărilor şi prin metoda capitalizării venitului, un evaluator trebuie să ia în considerare R atingerea
gradului de ocupare stabilizat
Ce metodă de evaluare ar avea probabil cea mai mare relevanţă în estimarea valorii unei clădiri de birouri? R
capitalizarea venitului
Adecvarea şi precizia contribuie la R calitatea raportului de evaluare
Cel mai bun indicator al preciziei evaluării rezultă din folosirea R celui mai mare număr de proprietăţi comparabile
Estimarea punctuală este cea mai puţin adecvată pentru un client interesat de R formularea unei oferte pentru
proprietate
Rezultatul evaluării ar trebui rotunjit pentru a reflecta R lipsa preciziei asociată cu o opinie
Intervalul valorii nu poate fi R raportat ca valoare punctuală
Dimensiunea, conţinutul şi tipul raportului de evaluare nu este dictat de R efortul evaluatorului
O scrisoare de transmitere nu conţine R ipotezele şi condiţiile limitative
Rapoartele de evaluare pot omite R anexe
Secţiunea cu certificarea valorii dintr-un raport de evaluare nu conţine afirmaţia că R o anumită metodă de evaluare a
fost folosită în evaluare
Secţiunea cu ipotezele şi condiţiile limitative a unui raport de evaluare se poate referi la cele de mai jos, mai puţin R
obiectivul şi scopul evaluării
Care din următoarele teme nu vor fi discutate în identificarea drepturilor asupra proprietăţii evaluate? R multiplicatorii
chiriei
Secţiunile descriptive şi de interpretare ale unui raport de evaluare trebuie să fie R separate
Care din următorii termeni dintr-un raport de evaluare indică faptul că proprietatea evaluată este generatoare de venit? R
studiul de piaţă
Urmatoarele sunt greseli comune gasitei n rapoartele de evaluare, mai putin R folosirea analizei statistice si a
programelor de calculator
Care dintre propozitiile urmatoare este falsa? Verificatorii ar trebui sa: R considere raportul de evaluare in conditiile
valorilor de piata carora li se supun prognozele facute.
Un evaluator trebuie sa investigheze motivatiile participantilor la piata nu pentru ca R cunoasterea motivatiei poate
explica diferentele dintre rezultatele obtinute prin diverse metode.
lizării unor tranzacţii imobiliare se numeşte R piaţa proprietăţilor imobiliare

a mediei rezultatelor
e locale ale dobânzilor

n următoarele mai puţin: R gradului ridicat de ocupare


arele mai puţin: R studiile de impact asupra mediului înconjurător