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UNI
STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEGLI Codice progetto
GL UNI del
IMMOBILI U98000240
Rev. 05.10.2015
CLASSIFICAZIONE
CT/EF Codice progetto U98000240
SOMMARIO Italiano
La norma è finalizzata a definire principi e
procedimenti funzionali alla stima del valore di
mercato degli immobili.
Inglese
The norm is aimed to defining the criteria for the
estimation of market value of the properties.
RELAZIONI NAZIONALI
RELAZIONI
INTERNAZIONALI
RICONFERMA
Varianti rispetto
all’edizione precedente
UNI
Ente Nazionale Via Sannio, 2
Italiano 20137 Milano, Italia
di Unificazione
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0 INTRODUZIONE
La presente norma è volta a definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di
mercato degli immobili, escludendo basi di valore diverse dal valore di mercato, tenendo in
considerazione le principali specifiche provenienti dalle norme di riferimento e dagli standard
internazionali, europei e nazionali, a beneficio di tutti i soggetti coinvolti al fine di migliorare la
qualità del servizio estimativo.
2 RIFERIMENTI NORMATIVI
La presente norma rimanda, mediante riferimenti datati e non, a disposizioni contenute in altre
pubblicazioni. Tali riferimenti normativi sono citati nei punti appropriati del testo e sono di seguito
elencati. Per quanto riguarda i riferimenti datati, successive modifiche o revisioni apportate a dette
pubblicazioni valgono unicamente se introdotte nella presente [parte della] norma come
aggiornamento o revisione. Per i riferimenti non datati vale l'ultima edizione della pubblicazione alla
quale si fa riferimento (compresi gli aggiornamenti).
UNI CEI EN ISO/IEC 17024 Valutazione della conformità – Requisiti generali per gli
organismi che operano nella certificazione del personale.
CEN Guide 14:2010 Linee guida di indirizzo per le attività di normazione sulla
qualificazione delle professioni.
3 TERMINI E DEFINIZIONI
Ai fini del presente documento si applicano i termini e le definizioni di cui alla UNI EN ISO 9000 e i
termini e le definizioni seguenti:
3.1 audit documentale: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale e
le prescrizioni normative.
3.2 aggiustamenti: attività finalizzata all’applicazione dell’approccio di mercato (Market approach)
che prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi di mercato in base alle caratteristiche degli immobili
di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima.
3.3 assunzione: proposizione ritenuta essere vera per certi fini. Comprende fatti, condizioni o
situazioni che influiscono sull’oggetto e sull’approccio alla valutazione, la cui verifica può non essere
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possibile. Una volta dichiarata, deve essere motivata e accettata al fine di comprendere la
valutazione.
3.4 assunzione speciale: Un’assunzione nella quale si presuppone che la valutazione sia basata
su fatti diversi da quelli esistenti alla data di valutazione
3.5 cliente o committente: chiunque (persona fisica o giuridica, ente pubblico o privato) richieda
prestazioni di stima e valutazione immobiliare.
3.6 dichiarazione di conformità: attestazione che la valutazione è stata eseguita conformemente
alla presente norma.
3.7 due diligence immobiliare: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato
documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con l’individuazione delle eventuali
difformità e/o delle necessarie attività di adeguamento e/o trasformazione, con la quantificazione
degli oneri economici necessari.
3.8 immobile o bene immobiliare: fabbricato (o porzione di fabbricato) costituito da una o più unità
immobiliari o terreno costituito da una o più particelle catastali.
3.9 informazione di mercato: dati di carattere tecnico, economico e finanziario essenziali per
svolgere l’incarico; possono variare in funzione della tipologia dell’immobile oggetto di valutazione e
del procedimento di valutazione adottato.
3.10 limitazione: Limite imposto alla valutazione immobiliare; può essere richiesto dal
committente, dichiarato dal valutatore oppure imposto dalla normativa.
3.11 metodo del costo (Cost approach): metodo finalizzato a determinare il valore di un
immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione o di sostituzione
dell’edificio, eventualmente deprezzato.
3.12 metodo del mercato (Market approach): metodo finalizzato a determinare il valore di
mercato di un immobile attraverso il prezzo di mercato rilevato per immobili simili.
3.13 metodo del reddito (Income approach): metodo finalizzato a determinare il valore di
mercato di un immobile attraverso il reddito ritraibile da esso erogato.
3.14 procedimenti di stima: modo con cui si conduce un’operazione estimativa per giungere alla
soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si giunge alla
formulazione quantitativa del valore di mercato.
3.15 promotore immobiliare: soggetto che promuove l’iniziativa immobiliare occupandosi delle
fasi inerenti la ideazione, pianificazione economico-finanziaria, progettazione, realizzazione e
commercializzazione.
3.16 rapporto di valutazione (o perizia di stima): documento che raccoglie le direttive di un
incarico, le finalità della valutazione, il metodo ed i risultati dell’analisi che hanno portato alla stima
del valore attribuito all’immobile.
3.17 riesame della valutazione: revisione di un Rapporto di valutazione eseguita da un valutatore
diverso dal primo redattore.
3.18 rilievo architettonico: misurazione fisica dell’immobile da effettuarsi in loco con
conseguente restituzione grafica dello stato dei luoghi.
3.19 titolarità: possesso di diritti reali inerente un bene immobiliare.
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3.20 valore attuale netto: misura della differenza tra i ricavi scontati e i costi scontati in un’analisi
del flusso di cassa.
3.21 valore di mercato: importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della
valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali
condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti
hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.
NOTA 1: Regolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale
dell’Unione Europea N. L 176 del 27 giugno 2013 [4]
3.22 valutatore immobiliare: soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità
e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare (vedere UNI 11558:2014).
4 PRINCIPI E PROCEDIMENTI
Gli approcci estimativi di seguito definiti, ove ritenuto necessario dal valutatore, possono essere
utilizzati in modo combinato.
L’approccio di mercato si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un
sufficiente numero di recenti, documentate e attendibili transazioni. Il metodo si impiega nelle
stime di mercato di singoli immobili e di complessi immobiliari. Maggiore è il numero dei dati
relativi agli immobili di confronto (comparabili) e migliori sono le condizioni di svolgimento della
stima e, conseguentemente, l’attendibilità del risultato. Tale approccio considera fondamentale
la disponibilità di caratteristiche e prezzi relativi a transazioni di immobili similari concluse
recentemente nel medesimo segmento di mercato.
Al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo
recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di
mercato di riferimento), laddove il committente nella fase di sottoscrizione della lettera
d'incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi della
comparabilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese
in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price);
tuttavia la rilevanza di tale informazione deve essere chiaramente definita e analizzata in modo
critico nonché giustificata, obbligatoriamente, nel rapporto estimativo.
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4.2 Metodo del reddito
Converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito
annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.
Il valutatore deve sempre confermare al cliente per iscritto, prima dell’avvio di qualsiasi attività,
modalità e termini in base ai quali si impegna a eseguire la valutazione, i quali devono
comprendere almeno le seguenti attività:
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f) dichiarazione di competenza necessaria ad accettare l’incarico, precisando se il valutatore
necessita di qualsiasi tipo di supporto da altri in relazione a specifici aspetti dell’incarico;
g) eventuali limitazioni, prescrizioni, particolari o deroghe;
h) le indagini minime che il valutatore deve effettuare in relazione a quanto previsto
nell’Appendice A;
i) eventuali consensi alla divulgazione;
l) la conferma che la valutazione sarà eseguita in conformità alla presente norma;
m) l’ammontare del compenso del valutatore concordato tra le parti.
n) indicare la polizza assicurativa (RC professionale) e relativo massimale di copertura.
5.2 Procedura
Il processo valutativo è costituito da una serie di attività, comprendenti l’analisi documentale,
attività di verifica, indagini di mercato, elaborazione dei dati e redazione del rapporto di
valutazione. Ove previsto dall’incarico, vanno espletate anche le fasi di accesso e rilievo
dell’immobile e di raccolta di informazioni presso i pubblici uffici.
A seguito dell’assunzione del formale incarico di stima, la procedura inerente l’attività di
valutazione immobiliare comporterà l’esecuzione dei compiti di seguito elencati:
a. verifica documentale preliminare;
b. accesso e rilievo dell’immobile oggetto di valutazione, salvo esonero previsto dall’incarico
(vedere Appendice A);
c. raccolta eventuale di informazioni presso i pubblici uffici (vedere Appendice A);
d. indagini di mercato;
e. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato;
f. redazione del rapporto di valutazione;
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b. accesso e misurazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione (salvo esonero previsto
dall’incarico); effettuazione di un sopralluogo e ispezione all’immobile oggetto di valutazione.
Il sopralluogo e l’ispezione sono svolti sia internamente che esternamente all’immobile e non
devono limitarsi a una sua porzione.
b. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato; calcolo effettuato mediante
l’applicazione dei procedimenti di valutazione.
La presente fase attiene la redazione di un rapporto di valutazione (scritto) che deve fornire
informazioni sufficienti per permettere a terzi di comprendere integralmente le analisi, la qualità
dei dati, i procedimenti e le metodologie applicate per la determinazione del valore di mercato.
IV. Scopo della valutazione, comprendente la precisazione della base del valore (valore di
mercato);
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dell’immobile (ad esempio, per i fabbricati, tipologia edilizia, dimensioni, numero dei piani, accessi, finiture, dotazioni
impiantistiche, parcheggi, vetustà, ecc.). In ogni caso, la descrizione deve fornire tutti gli elementi necessari per consentire a
terzi di formarsi un giudizio adeguato sulle caratteristiche riportate in quanto rilevanti rispetto al valore di mercato e alla qualità
dell’immobile.
X. Titolarità della proprietà. A tal fine dovrà essere accertato lo stato delle trascrizioni (anche
pregiudizievoli), con specificazione dell’atto notarile o del titolo legale mediante il quale il
bene immobile è pervenuto alla parte proprietaria, e lo stato delle iscrizioni.
XI. Sussistenza di servitù attive e passive ivi compreso eventuali servitù legittime, in quanto
risultati da giusto titolo, oppure apparenti.
XIII. Eventuali condizioni limitanti e assunzioni (e/o assunzioni speciali) che hanno condizionato
la valutazione (vedere Appendice A).
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XV. Clausola che, in assenza di preventivo accordo, vieti specificatamente la pubblicazione
completa o parziale nonché l’utilizzazione del rapporto per finalità diverse da quelle per cui è
stato redatto.
In ogni caso il rapporto di valutazione deve presentare le conclusioni della valutazione in modo
chiaro, accurato e completo affinché le medesime non risultino fuorvianti.
La valutazione della conformità della prestazione ai requisiti di qualità, descritti nel presente punto,
è strutturata per essere uno strumento di misurazione della corretta esecuzione della prestazione
professionale da parte del valutatore; supporta, inoltre, il professionista nello svolgimento della
prestazione professionale in modo da soddisfare le esigenze della committenza, considerando
anche eventuali interessi di terzi.
La valutazione della prestazione fornisce un controllo della qualità e dell’attendibilità della stima in
esame e considera i seguenti aspetti:
- la completezza;
- la coerenza;
- la ragionevolezza;
- la correttezza.
Il riesame del rapporto di valutazione potrà avvenire sulla base di livelli diversi di approfondimento,
in quanto finalizzato:
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estimativi che regolano la materia della valutazione secondo la dottrina economica, i criteri
estimativi, i procedimenti e i metodi di stima.
(b) al riesame di carattere formale e sostanziale, che potrà essere articolato in:
i) riesame a tavolino della valutazione.
Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presentati nel Rapporto di valutazione,
che possono essere o non essere confermati. Il riesame si attua utilizzando una lista di
controllo. Il valutatore riesaminatore controlla l’accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei
dati, l’adeguatezza della metodologia e l’aderenza con le direttive del cliente, con i requisiti
normativi e con gli standard professionali.
ii) riesame sul campo.
Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e, ove possibile,
anche interna dell’immobile da valutare, nonché, possibilmente, ispezioni degli immobili
comparabili a conferma dei dati riportati nel Rapporto da riesaminare. Generalmente utilizza
la lista di controllo che copre tutte le voci considerate nel riesame a tavolino, e può anche
comprendere una conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere ulteriori dati e
una verifica di eventuali programmi informatici utilizzati nella stesura del Rapporto di
valutazione.
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APPENDICE A
(normativa)
Gli approfondimenti tecnici devono essere quanto più completi possibili e prevedere normalmente
verifiche tecniche a supporto della valutazione al fine di:
verificare la titolarità del bene oggetto di valutazione (anche attraverso specifici accessi
presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)
verificare la conformità edilizio/urbanistico/catastale del bene (anche
attraverso specifici accessi presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)
effettuare l’audit documentale concernente gli impianti, la condizione statica e la condizione
ambientale del bene (la due diligence potrà eseguirsi solo su esplicita richiesta).
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Si intende per soggetto qualificato: es. Ente Pubblico, Investitore Corporate, Developer, Fondo Immobiliare, Fondo
Pensione, Banca, Assicurazione, Property company; sono escluse le perizie per l’erogazione di finanziamenti;
2
Si intende per soggetto finanziatore: es. Banca, Società di leasing;
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Ad esempio: le Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) e le
indicazioni Assilea.
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Le parti possono concordare di non eseguire le verifiche tecniche sopra elencate, in sede di
incarico, con descrizione chiara e puntuale delle esclusioni di indagine. Il valutatore deve descrivere
chiaramente durante la fase di definizione dell’incarico, sia in forma scritta sia in forma verbale, e
nel rapporto di valutazione, i limiti all’incarico e i possibili rischi per il cliente legati all’eliminazione
ovvero alla non esecuzione di attività di verifica tecnica specifica. Al committente si deve assicurare
un consenso informato.
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APPENDICE B
(Informativa)
[1] Decreto Legislativo 16 gennaio 2013, n.13 - Definizione delle norme generali e dei livelli
essenziali delle prestazioni per l'individuazione e validazione degli apprendimenti non formali e
informali e degli standard minimi di servizio del sistema nazionale di certificazione delle
competenze, a norma dell'articolo 4, commi 58 e 68, della legge 28 giugno 2012, n. 92.
[4] Regolamento (UE) N. 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,
relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento.
[5] Direttiva (UE) N. 17/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014 in
merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica
delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010
[6] Legge 6 agosto 2015 n.132 - Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile
e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria
[7] Direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,
sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle
imprese di investimento.
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Bibliografia
[1] Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard, IV Edizione
(2011), Tecnoborsa, Roma
[2] Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
(2015), ABI, Roma
[3] International valuation standards (2013), International Valuation Standards Council
(IVSC), London
[4] Valuation standards Edition 2014, The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS),
Coventry
[5] European Valuation Standards 7th Edition (2012), The European Group of Valuers’
Associatons (TEGoVA), Bruxelles
[6] The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2014-2015,
Appraisal Foundation, Washington DC
[7] Manuale Operativo delle stime immobiliari (2011), Agenzia del Territorio, Roma
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