Guia de Mantenimiento Infraestructura

GUÍA BÁSICA PARA MANTENIMIENTO
DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA
CAJA COSTARRICENSE DE SEGURO SOCIAL

DRSSCS-ARIM
GUÍA BÁSICA PARA MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA FÍSICA
El presente documento fue elaborado por los siguientes profesionales:
• Ing. Gerardo Orozco Masís

Ingeniero Civil del Área Regional de Ingeniería y Mantenimiento
DRSSCS
CCSS
• Ing. Alejandro Vargas Cascante

Ingeniero Electromecánico del Área Regional de Ingeniería y Mantenimiento
DRSSCS
CCSS
2
ÍNDICE
1 Objetivos ................................................................................................................................... 13
1.1 Objetivo especifico ............................................................................................................. 13
1.2 Alcance de la guía ............................................................................................................. 13
2 Condiciones generales y justificación........................................................................................ 14
2.1 Condiciones generales ...................................................................................................... 14
2.1.1 Justificación ............................................................................................................... 14
3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos .................................................................... 16
3.1 Objetivos del mantenimiento .............................................................................................. 16
3.2 Definiciones ....................................................................................................................... 16
3.3 Tipos de mantenimiento ..................................................................................................... 17
3.4 Efecto de la vida útil y capacidad operativa de la infraestructura física: ............................ 18
4 Mantenimiento preventivo y conservación de la infraestructura ................................................ 19
4.1 Componentes estructurales ............................................................................................... 19
4.2 Paredes ............................................................................................................................. 19
4.2.1 Tipos de paredes ....................................................................................................... 19
4.2.2 Mantenimiento ........................................................................................................... 20
4.2.3 Fisuras ....................................................................................................................... 20
4.2.4 Humedad ................................................................................................................... 20
4.3 Techos y cubiertas ............................................................................................................. 21
4.3.1 Uso correcto............................................................................................................... 21
4.4 Pintura ............................................................................................................................... 22
4.4.1 Tipos .......................................................................................................................... 22
4.4.2 Barnices ..................................................................................................................... 22
4.4.3 Pintura acrílica (látex) ................................................................................................ 23
4.4.4 Pintura a base de aceites........................................................................................... 23
4.4.5 Pintura anticorrosiva .................................................................................................. 23
4.4.6 Pinturas epóxicas....................................................................................................... 23
4.4.7 Estuco ........................................................................................................................ 24
4.4.8 Otros acabados.......................................................................................................... 24
3
4.5 Pisos .................................................................................................................................. 24

4.5.1 Tipos de piso.............................................................................................................. 24
4.6 Instalaciones mecánicas .................................................................................................... 24
4.6.1 Tipos de instalaciones mecánicas ............................................................................. 24
4.7 Instalaciones eléctricas ...................................................................................................... 25
4.7.1 Uso correcto............................................................................................................... 25
4.8 Cerrajería ........................................................................................................................... 26
4.8.1 Tipos de cerrajería ..................................................................................................... 26
4.9 Puertas .............................................................................................................................. 27
4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta: ......................................................................... 27
4.9.2 Puertas de doble acción:............................................................................................ 28
4.9.3 Corredizas:................................................................................................................. 28
4.9.4 Plegables: .................................................................................................................. 28
4.9.5 Puertas de Madera: ................................................................................................... 28
4.9.6 Puertas Metálicas: ..................................................................................................... 28
4.9.7 Puertas de PVC: ........................................................................................................ 28
4.9.8 Puertas de Vidrio: ...................................................................................................... 28
4.10 Ventanas............................................................................................................................ 28
4.10.1 Marcos: ...................................................................................................................... 28
4.10.2 Vidrio: ......................................................................................................................... 29
4.10.3 Celosía: ...................................................................................................................... 29
4.11 Cielos ................................................................................................................................. 29
4.11.1 Usos correctos del cielo ............................................................................................. 30
4.12 Trabajos en Metal .............................................................................................................. 30
4.13 Trabajos en Madera ........................................................................................................... 31
4.14 Obras en Ladrillo y Concreto ............................................................................................. 31
4.15 Tapias ................................................................................................................................ 31
4.15.1 Tipos de tapia ............................................................................................................ 31
4.16 Muros de retención ............................................................................................................ 32
4.17 Jardinería ........................................................................................................................... 32
4
4.17.1 Tipos .......................................................................................................................... 32

5 Aplicación mantenimiento preventivo y correctivo ..................................................................... 33
5.1 Mantenimiento de paredes................................................................................................. 33
5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared: ............................................................... 33
5.1.2 Hongos ...................................................................................................................... 33
5.1.3 Manchas y suciedad .................................................................................................. 33
5.1.4 Se desprendió un objeto de la pared y dejo un orificio............................................... 33
5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas .............................................................................. 34
5.2.1 Reparación de goteras ............................................................................................... 34
5.2.2 Cambio de láminas de techo...................................................................................... 35
5.3 Mantenimiento de Pintura .................................................................................................. 36
5.3.1 La pintura se “abomba” .............................................................................................. 37
5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad .............................................................. 37
5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura ....................................................... 37
5.3.4 Fisuras en las paredes ............................................................................................... 37
5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo) .................................. 37
5.3.6 Retoques de pintura en pared:................................................................................... 38
5.3.7 Retoques de Pintura para metal ................................................................................ 40
5.4 Mantenimiento de pisos ..................................................................................................... 41
5.4.1 Cerámica y Porcelanato: ............................................................................................ 41
5.4.2 ¿Qué hacer en caso de?............................................................................................ 41
5.4.3 Cerámica y Porcelanato: .......................................................................................... 42
5.4.4 Cambio de Piso de Loseta ......................................................................................... 42
5.4.5 Reparación de Pisos de Cemento ............................................................................. 44
5.4.6 Para acabado de piso pulido, se procederá de la siguiente manera: ......................... 45
5.4.7 Cambio de cerámicas o azulejos ............................................................................... 45
5.5 Mantenimiento sistema mecánico ...................................................................................... 48
5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras: ........................................................................... 48
5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable ......................................... 49
5.5.12 Tanque Aguas Negras ............................................................................................... 50
5
5.5.13 Cajas de Registro ...................................................................................................... 51

5.5.14 Trampas de Grasa ..................................................................................................... 51
5.5.15 Pérdidas de Agua en la Grifería ................................................................................. 51
5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave .......................................................................... 52
¿Cómo se hace? ....................................................................................................................... 52
5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro ..................................................................................... 53
5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador ................................................ 54
5.5.19 Deterioro del Desagüe de un Inodoro ........................................................................ 55
5.5.20 Limpieza superficial y de sifones. .............................................................................. 55
5.5.21 Llaves y empaques .................................................................................................... 56
5.5.22 Tapa de inodoro ......................................................................................................... 56
5.5.23 Reparar Llave de la Ducha ........................................................................................ 56
5.6 Mantenimiento instalaciones eléctricas .............................................................................. 56
5.6.2 Cambio de Lámparas Incandescentes ....................................................................... 57
5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente ................................................................................... 58
5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz .................................................................................... 60
5.6.5 Interruptor empotrado ................................................................................................ 61
5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos............................................................. 62
5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados .................................................................... 63
5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Eléctricos ............................................................. 63
5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles ...................................................... 64
5.7 Mantenimiento de cerrajerías............................................................................................. 65
5.7.1 Mantenimiento ........................................................................................................... 65
5.8 Mantenimiento de puertas.................................................................................................. 67
5.9 Mantenimiento de ventanas ............................................................................................... 68
5.10 Mantenimiento de cielos .................................................................................................... 69
6

5.11 Mantenimiento de portones................................................................................................ 69
5.11.1 Recomendaciones ..................................................................................................... 70
5.12 Mantenimiento de tapias .................................................................................................... 71
5.13 Mantenimiento muros de retención .................................................................................... 71
6 BIBLIOGRAFIA ......................................................................................................................... 73
7
GLOSARIO
Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos
del respectivo predio.
Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zonas de drenaje, destinada al

tránsito de vehículos.
Derecho de vía: El ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la
distancia entre líneas de propiedad incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.
Línea de Construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la

propiedad.
Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.
Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios

públicos, tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad; además
de vías públicas.
Abasto: Tubo que sirve para conectar un inodoro, lavatorio o un fregadero a la alimentación de
agua potable.
Aguas servidas: Son aquellas que contienen desperdicios, materiales en suspensión o

solución de origen humano, animal, vegetal o químico; proveniente de las descargas
residenciales, edificios comerciales, industrias o empresas de cualquier índole.
Pieza Sanitaria: Artefacto conectado a la instalación interior, que recibe agua potable, sin
peligro de contaminaciones y la descarga a un sistema de evacuación después de ser
utilizadas.
Bajantes: Tuberías verticales en un sistema de desagües de aguas de lluvia, de los techos, al

nivel de suelo.
Boca de limpieza: Pieza o accesorio que forma parte de las tuberías de desagüe, destinadas a
permitir la inspección y la limpieza de dichas tuberías.
Caja de Registro: Caja destinada a permitir la inspección y la desobstrucción de las tuberías

de desagüe, y en la cual se pueden efectuar cambios de dirección, pendiente, diámetro y
material de las tuberías.
Caudal: Volumen líquido o fluido que pasa por una sección de una tubería en una unidad de
tiempo.
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Tanque de Captación: Depósito de agua, usualmente enterrado, intercalado entre el medidor

del servicio de agua potable y un conjunto elevador motor bomba.
Tanque Séptico: Receptáculo que recibe la descarga de las aguas servidas, construido de
manera que permita separar los sólidos de los líquidos, para digerir la materia orgánica y
permitir la salida del líquido clarificado, para ser dispuesto en un sumidero, zanja de absorción
o zanja filtrante. Este tipo de descarga se usa cuando no existe cloaca pública.
Cloaca: Tubería destinada a recolectar y conducir aguas negras servidas desde su aparato
sanitario hasta la red pública de colectores.
Colector: Tubería principal destinada a recolectar y conducir las aguas negras o servidas de
una edificación a la conexión con el servicio público.
Columna de ventilación: Tubería vertical destinada a la entrada o salida de aire de un sistema

de desagüe de una edificación, de uno o varios pisos.
Drenaje de piso: Pieza sanitaria destinada a recolectar aguas servidas o de lluvia, que está
conectada al sistema de desagüe correspondiente de la edificación.
Desagüe: Salida para las aguas negras y de lluvia.
Acometida: Conexión de una edificación determinada a un sistema o servicio establecido.
Concreto: Es el producto de la mezcla de arena (agregado fino), piedra (agregado grueso),

cemento (material ligante) y agua, combinados en una proporción tal, que determina una
cierta resistencia.
Mampostería: Es un componente estructural construido mediante elementos individuales

prefabricados colocados y ajustados conforme a determinado orden, y unidos por medio de
mortero.
Mampostería reforzada: Es aquel tipo de mampostería que utiliza varillas de refuerzo para
resistir las cargas en conjunto con la mampostería.
Columna de mampostería: Elemento vertical construido específicamente con unidades de

mampostería, unidas con mortero y rellenos de concreto fluido. Se caracteriza por ser un
elemento libre de piso a piso.
Columna de concreto: Elemento vertical construido con concreto y acero de refuerzo.
Viga: Elemento estructural horizontal capaz de resistir cargas paralelas. Puede ser hecha de
concreto, acero, madera o mampostería.
Viga de mampostería: Es una viga construida específicamente con unidades mampostería.
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Viga de concreto: Es una viga construida con concreto colado en sitio y acero de refuerzo.
Viga corona: Elemento de concreto, acero o madera utilizado estructuralmente para dar
rigidez a las paredes.
Viga Banquina: Igual que la viga, pero utilizada en la parte interior de los buques de ventanas.
Varilla: Barra de acero de cierto grado de resistencia y diámetro, que se utiliza para soportar
esfuerzos de tensión.
Viga Cargador-Cargador: Igual que la viga, pero utilizado en la parte superior de los buques.
Techo: Parte superior y más alta que cubre una edificación. Superficie superior de un espacio
interior.
Cubierta de techo: Conformación de láminas de un determinado material que funcionan para

cubrir la parte superior de las casas.
Limahoya: Elemento de hojalatería que recibe y canaliza las aguas de dos gradientes de la
cubierta de techo hacia un punto.
Limatón: Elemento de hojalatería que distribuye las aguas de un punto hacia dos gradientes
de la cubierta de techo.
Cumbrera: Elemento superior horizontal de un techo, que distribuye las aguas hacia dos
puntos o que cubre la unión de dos láminas en sus puntos más altos.
Losa cenital: Elemento conformado por una losa de concreto y ventanería, que sirve para dar
ventilación a los baños que, por razones arquitectónicas, no quedan con posibilidades de
tener una ventana hacia el exterior.
Clavadores: Elemento utilizado para colocar la cubierta de un techo, situado comúnmente en

el sentido opuesto a las cerchas.
Tapichel: Es la pared de bloques de concreto, u otro material, que comprende el espacio entre
la viga corona y la cubierta.
Cercha: Elemento de Hierro Galvanizado (HG) o madera, que es utilizado para llevar las
cargas de los techos a otros elementos estructurales como vigas o columnas
Precinta: Elemento utilizado para montar la canoa y como sello entre la cubierta de techo y los
aleros.
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Alero: Parte del techo que sobresale de la línea de cerramiento vertical formando un sólido
geométrico que cumple función de protección.
Buque: Apertura u orificio ubicado en las paredes donde, por lo general, se colocan las
puertas y ventanas.
Cimiento: Parte de la estructura que se halla, generalmente, bajo tierra y sirve para sustentar
el edificio o casa, y repartir sus cargas o empujes sobre el terreno. Puede ser superficial o
profunda, sobre pilotes, etc.
Piso: Suelo pavimentado.
Piso Acabado: Nivel definitivo del pavimento.
Mocheta: Celda de bloque rellena de concreto y con una varilla de acero vertical, utilizada
para fines estructurales.
Contrapiso: Elemento que sirve de base al piso acabado.
Entrepiso: Conjunto de elementos constructivos que separa un piso de otro en una edificación,
construidos monolíticamente, o en forma de vigas sucesivas apoyadas sobre elementos
estructurales como vigas, columnas o muros.
Cielo raso: Techo plano que se coloca a fin de disminuir la altura de un ambiente, o por
motivos estéticos. Se compone de un enlistonado, revocado con yeso o pasta.
Pared: Obra de albañilería de ladrillos de arcilla, o bloques de concreto, que en ocasiones

tiene función de soporte. Su espesor varía entre 10 y 25 cms.
Pared colindante: Aquella que tiene uno de sus paramentos adyacentes a un lindero.
Pared medianera: Pared que comparten dos aposentos o propiedades individuales.
Batiente: Montante del marco de una puerta o ventana, en el cual bate la hoja cuando se
cierra.
Azulejo: Pequeña piedra bruñida, placa de material cerámico que se utiliza para
revestimientos de servicios sanitarios y decorativos.
Cerámica: Baldosa de arcilla que se presenta en varios tipos para revestir pisos y paredes.
Existen en el mercado diversos tipos de cerámica; las más usadas son las lisas unicolores y
las decoradas.
Cornisa: Resalte alargado, horizontal que sobresale bajo la cubierta o nivel de cielo de un
edificio.
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Edificación: Cualquier estructura pública o privada y sus dependencias, de cualquier uso, sin
importar el tipo de material utilizado en su construcción, se halle o no ocupada.
Escombro: Desecho que queda de una obra de albañilería o constructiva.
Fachada: Fachada de elementos modulares que se montan en el mismo lugar de la obra, y a

los que corresponden las funciones de la separación de lo interior y lo exterior, de aislamiento
térmico y acústico, y de regulación de las vistas exteriores, luz y aire.
Voladizo: Elemento saliente sobre las paredes de un edificio.
Disyuntor Termomagnético: Accesorio eléctrico conocido como breaker.
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CAPITULO 1
1 Objetivos
1.1 Objetivo especifico
Orientar a los responsables de la gestión del mantenimiento de las sedes de áreas, clínicas y
establecimientos de los equipos básicos de atención integral de salud (EBAIS) sobre los principales
procedimientos vinculados al mantenimiento preventivo y correctivo de la infraestructura física.
1.2 Alcance de la guía
La guía de mantenimiento de la infraestructura física está dirigida a los usuarios internos de los
establecimientos del primer nivel de atención (médicos, enfermeros, auxiliares, personal
administrativo y técnico).
13
CAPITULO 2
2 Condiciones generales y justificación
2.1 Condiciones generales

De acuerdo a una muestra de los centros de salud sobre las condiciones del mantenimiento de los
establecimientos de salud, se encontraron los siguientes puntos:
a) Ausencias de políticas en mantenimiento y conservación de la infraestructura y del

equipamiento.
b) Escaso cuidado a la infraestructura física de los establecimientos de salud.
c) Ausencia de sistemas de mantenimiento coordinado.
d) Abundancia de diferentes tipos de equipos haciendo que el mantenimiento y el reemplazo de
partes sean complicados.
e) Falta de personal de mantenimiento calificado y carencia de programas de entrenamiento
permanente.
f) Insuficientes recursos financieros para las acciones de mantenimiento.
g) Brechas entre la sofisticación del equipamiento y las habilidades del personal que los opera.
La Caja Costarricense de Seguro Social tiene entre sus principales objetivos mejorar la calidad y
cobertura de los servicios que brinda, con énfasis a la población más pobre y vulnerable. Para ello,
es necesario fortalecer la ejecución de las actividades de mantenimiento de la infraestructura física
de carácter preventivo y correctivo que garantice las condiciones físicas apropiadas para la gestión
de los establecimientos y la atención de salud.
2.1.1 Justificación
El mantenimiento, en términos globales, toma relevancia como consecuencia de la importancia que

ha adquirido el enfoque de calidad en la atención de la salud.
Dentro de este contexto constituyen elementos fundamentales: la infraestructura física y el

equipamiento, para garantizar una atención de salud con calidad.
Dentro de la gestión de las acciones relacionadas a la infraestructura es importante considerar no

solo la inversión en la construcción de los establecimientos, sino también, las referidas al
mantenimiento de las edificaciones, con la finalidad de conservarlas y prolongar la vida útil de las
mismas.
La situación actual, revela entre otros aspectos, la ausencia de una política institucional que norme y
regule el mantenimiento de la infraestructura física y la falta de un adecuado nivel de mantenimiento
debido, entre muchos factores, principalmente a la carencia de información, a la escasez de
recursos financieros, a la ausencia de recursos humanos para el mantenimiento y a la falta de una
14
cultura de mantenimiento (usuarios y personal), situaciones que dificultan garantizar el

funcionamiento adecuado de los servicios de salud.
Es importante recordar que las instancias de gestión Salud tiene entre sus principales tareas la
rehabilitación y el mejoramiento de la infraestructura física de los establecimientos de salud. Estas
inversiones en infraestructura física requiere de un esfuerzo efectivo para brindar un adecuado
mantenimiento de los mismos, razón por la cual se deben de consignar en los respectivos planes
operativos los recursos necesarios para la ejecución de estas actividades.
Asimismo es necesario que en cada uno de los establecimientos de salud se lleven a cabo un
programa de mantenimiento de la infraestructura física para evitar el deterioro progresivo de las
edificaciones con el incremento posterior de los costos de recuperación y evitar el deterioro de la
imagen institucional.
15
CAPITULO 3
3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos
3.1 Objetivos del mantenimiento

Proteger la inversión patrimonial de los edificios de la institución, conservando y prolongando la vida
útil de la infraestructura física de los establecimientos con la finalidad de brindar un mejor servicio de
calidad a los usuarios.
Mejorar la capacidad operativa de los servicios de salud, para brindar una atención en forma
permanente e ininterrumpida.
Disminuir las tasas de deterioro de la infraestructura física, evitando altas pérdidas de inversión de
capital y elevados costos de operación.
3.2 Definiciones
La palabra mantenimiento, es bastante conocida y utilizada por la gran mayoría de personas
especialmente cuando se trata de evidenciar, el estado de la infraestructura, el mal o poco efectivo
funcionamiento de máquinas, equipos o sus respectivos accesorios, siendo cada vez más vigente la
siguiente interpretación "Mantenimiento es: Cuando todo va bien, nadie recuerda que existe. Cuando
algo va mal, dicen que no existe. Cuando es para gastar, se dice que no es necesario. Pero cuando
realmente no existe, todos concuerdan en que debería existir".
Sin embargo, la acepción más entendida sobre la palabra Mantenimiento corresponde "al conjunto
de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles,
instalaciones, máquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro,
eficiente y económico, previniendo daños o reparándolos cuando ya se hubieran producido".
Se debe tomar en consideración que los enfoques del mantenimiento de establecimientos de salud
no son sólo técnico y económico, sino que se cumple un tercero: el social cuyo valor es incalculable
y que debe tomarse en cuenta para darle su verdadero lugar e importancia al mantenimiento en el
sector salud.
Enumeramos estos 3 enfoques:
• Enfoque técnico: Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en

condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y confiable, para no interrumpir la
prestación de los servicios.
• Enfoque económico: Contribuir con los medios disponibles a sostener la conservación
de la infraestructura física con los costos de operación más bajos posibles.
16
• Enfoque social: Evitar que una falla de las instalaciones ponga en riesgo la prestación
adecuada de los servicios de salud. Este enfoque hace que el mantenimiento de
establecimientos de salud sea especialmente importante ya que no se puede calcular
el costo de una vida humana ni de las enfermedades que pudieran propagarse por
una falta de Mantenimiento de la infraestructura física de los establecimientos.
3.3 Tipos de mantenimiento

Se establece 3 tipos de mantenimiento:
• Predictivo: Corresponde a la filosofía de trabajo para reforzar el mantenimiento

preventivo.
• Preventivo: Obedece a una programación y no a la demanda.
• Correctivo: Obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programación.
17
3.4 Efecto de la vida útil y capacidad operativa de la infraestructura física:
18
CAPITULO 4
4 Mantenimiento preventivo y conservación de la infraestructura
El mantenimiento de la infraestructura física deberá incluir todos los servicios y materiales requeridos
para alcanzar un óptimo estado de conservación de manera que puedan ser utilizados en forma
continua para el propósito con el cual fueron construidos. Los materiales que han sufrido daño
considerable, más allá de las condiciones que justifican su reparación dentro de términos de
economía, deberán ser reemplazados con materiales que ofrezcan una mayor duración. Para evitar
estos daños es necesario considerar en los planes operativos anuales de los establecimientos de
salud, los recursos financieros que permitan llevar a cabo un programa de mantenimiento preventivo.
El Administrador y Director Médico del Área de Salud, está comprometido no solamente, con los
servicios de salud que brinde el establecimiento, con la obra civil, instalaciones y equipos existentes
dentro del establecimiento, sino también debe cuidar lo existente en la parte exterior e interior del
local. Es posible que, en términos comparativos, el mantenimiento exterior sea menos frecuente que
el interior; pero no por esta razón sea menos importante.
Deberán realizarse, por lo menos dos inspecciones al año sobre la estructura arquitectónica y la
obra civil del establecimiento. La inspección deberá centrarse sobre las cubiertas, sistemas de aguas
(pluviales, negras y potables), bajantes, muros y paredes exteriores, carpintería metálica y de
madera, pasadizos exteriores, etc.
Debido a que la estructura exterior del establecimiento está sometida a la acción del clima y las
inclemencias del tiempo, requiere de una estricta programación y ejecución de las acciones de
mantenimiento y reparación a intervalos regulares no mayores de un año. Entre los principales
rubros a considerarse tenemos los siguientes:
4.1 Componentes estructurales

Deberá prestarse especial atención a los componentes estructurales (cimientos, columnas, vigas y
paredes). Estos elementos no deben presentar daño alguno y permanentemente deben de ofrecer
una óptima estabilidad física del establecimiento de salud.
4.2 Paredes
Son elementos verticales que dividen los distintos aposentos de las viviendas y las mismas con el
exterior.
4.2.1 Tipos de paredes
• Paredes de ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno compuestas de

ladrillos de arcilla.
• Paredes de mampostería (bloques y varillas de refuerzo): Son paredes construidas con
bloques de concreto.
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• Paredes de concreto y acero de refuerzo: Es una pared que está compuesta de concreto
solido.
• Pared de vidrio: Generalmente son paredes ornamentales fabricados en vidrio de distintos
espesores y tonalidades de acuerdo al uso y la especificación.
4.2.2 Mantenimiento
Independientemente del tipo de pared que se tenga, se debe evitar que esta se golpee, moje o
raspe; ya que esto deteriorará la pared. Un pésimo cuidado de las paredes puede llegar a disminuir
la capacidad estructural de la misma restándole seguridad a los demás aposentos.
4.2.3 Fisuras
Existen diferentes causas que producen las fisuras y es importante que usted las conozca. En toda
edificación construida con concreto se presentan fisuras de diversos anchos, largos y profundidades.
Es importante diferenciar aquellas que pueden ocasionar problemas, o las que sólo provocan
problemas de tipo estético, que también deben ser reparadas o tratadas.
Las principales causas por las que se dan fisuras son: los cambios fuertes de temperatura (pues
todos los materiales utilizados en la construcción se expanden y contraen según la temperatura), el
clima (algunos materiales tienden a hincharse en presencia de humedad), movimientos sísmicos y el
asentamiento de la edificación en el terreno.
Las microfisuras que comúnmente se presentan en repellos de paredes pueden ser reparadas con
facilidad y, en general, no deben ser motivo de preocupación. Esto se puede arreglar fácilmente
pintando la pared con pintura elastomerica.
Cuando existen fisuras severas o grietas, sobre todo en elementos estructurales, a saber vigas,
columnas, o muros y paredes, ya sea de forma vertical, horizontal o en diagonal (que pueden
implicar fallas en dichos elementos), debe tener cuidado y acudir a un profesional que indique la
gravedad de la situación y la posible solución.
4.2.4 Humedad
Existen muchas causas de humedad dentro de la vivienda, algunas son: las diferencias de
temperaturas en el interior y el exterior de la misma; humedad externa debido a un jardín o un
terreno por encima del nivel de la vivienda; fugas de agua; entre otros. Con la humedad se generan
hongos, los cuales producen problemas respiratorios y alergias.
Se deben realizar los siguientes pasos para evitar este tipo de problemas:
1. Se debe evitar colocar plantas que necesiten mucho riego, cerca de las paredes.
2. Mantener la edificación ventilada.
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3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad.

4. Para evitar los hongos, se deben aplicar pinturas antihongos.
5. Mantener el sistema de drenaje funcionando correctamente.
4.3 Techos y cubiertas

El techo es la cubierta que se coloca sobre la estructura de las paredes con el objetivo de proteger a
las personas de la misma contra las inclemencias del clima, tales como el frío, la lluvia y el calor.
Los techos están compuestos por diferentes elementos: estructura, cubierta y hojalatería.
Comúnmente las estructuras son de madera, hierro galvanizado o hierro negro, las cubiertas en
diferentes diseños de hierro galvanizado, fibrocemento, asfálticas, barro, etc. La hojalatería
normalmente es de hierro galvanizado y las canoas pueden ser de PVC, hierro galvanizado, entre
otras.
4.3.1 Uso correcto
De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos, tejados o cubiertas
son los más vulnerables, por su implacable exposición al sol, viento, lluvia y cambios de
temperatura. Aún el mejor techo requiere de un mantenimiento periódico.
Todas las cubiertas están sujetas a expansión y contracción por causa de las variaciones de la
temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de fisuras y rupturas, y posibles fugas o
filtraciones, especialmente alrededor de proyecciones del techo, ductos de ventilación, aberturas
para iluminación, etc.
Las cubiertas requieren de vigilancia y atención regulares para asegurar su máximo período de vida
y buenas condiciones funcionales.
Aún cuando las reparaciones mayores y el reemplazo de los techos son realizados en mejor forma
por contratistas especializados, un programa de mantenimiento preventivo bien planificado puede
reducir dramáticamente la frecuencia y seriedad de las reparaciones.
El punto de arranque recomendado es la división de la superficie total del techo en áreas fácilmente
identificables. Estas áreas deberán ser marcadas en los planos de construcción para proporcionar
una ayuda visual para la organización, planeamiento y control de las actividades de mantenimiento.
Luego de que las áreas del techo han sido identificadas, deberá efectuarse una inspección visual de
campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones o estado actual.
Un informe de los hallazgos identifica las áreas problemáticas y permite la realización de la

programación de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe deberá incluir, dentro de lo
posible, información sobre el tamaño, edad, tipo, uso funcional y un historial de las reparaciones
efectuadas. Esta información ayuda al diagnóstico de los problemas y la aplicación de acciones
correctivas.
21
La revisión puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecución de

trabajos de reparación antes de iniciar la implementación de un programa de mantenimiento
preventivo.
Todos los techos deberán ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero preferiblemente dos
veces al año, generalmente antes de la iniciación del período de lluvias.
Paralelamente con los techos deberán ser inspeccionados los canales colectores (canoas) y
bajantes de aguas pluviales, así como las áreas próximas a esquinas, ductos de ventilación, losas,
etc.
4.4 Pintura
La pintura es un producto fluido aplicado sobre una superficie en capas; se transforma al cabo del
tiempo en una película sólida que se adhiere a dicha superficie, de tal forma que recubre, protege y
decora el elemento sobre el que se ha aplicado. Es aplicado en las paredes, techos, canoas,
bajantes, puertas, losas de concreto, entre otros.
Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior del establecimiento deberán
determinarse sobre análisis particulares y requerimientos aplicables a cada caso, tomando en
consideración factores predominantes, tales como: localización geográfica, condiciones
climatológicas, grado de deterioro de las superficies pintadas requerimientos funcionales de la
edificación y apariencia.
Los trabajos de pintura deberán ser ejecutados de manera que sea posible garantizar su
preservación, condiciones de limpieza y saneamiento, iluminación o visibilidad.
4.4.1 Tipos
Existen diferentes tipos de pinturas, tales como barnices, acrílicas, esmaltes, lacas y selladores entre
otros; cada uno con unas propiedades físicas y químicas que deben tenerse en cuenta a la hora de
elegir el producto adecuado, ya sea por el tipo de superficie a aplicar, el carácter estético o las
inclemencias a la que va a estar sometido.
4.4.2 Barnices
Barniz es una disolución de una o más sustancias resinosas en un disolvente. Funciona como un
recubrimiento de superficies, normalmente es transparente, pero podría adquirir distintas
tonalidades. Atendiendo al acabado final de la superficie se pueden clasificar en:
• Barniz brillante
• Barniz mate
• Barniz satinado
• Barniz impregnante anti termitas
22
4.4.3 Pintura acrílica (látex)
La pintura acrílica es una clase de pintura que contiene un material plastificado, pintura de secado
rápido. Aunque son diluibles con agua, una vez secas son resistentes a la misma. Destaca
especialmente por la rapidez del secado. Tiene poco olor, se aplica fácilmente con rodillo o brocha.
La pintura acrílica se puede clasificar en:
• Mate
• Satinada
4.4.4 Pintura a base de aceites
La pintura a base de aceites, es suave y resiste el desgaste y la rotura a largo plazo. Sin embargo,
también tiene un olor fuerte, tarda más en secar y debe ser limpiado con un solvente de pinturas,
como el thinner. Al disolverla se debe seguir las recomendaciones del fabricante, al igual que la
proporción de dilución.
Se puede utilizar tanto internamente como externamente.
4.4.5 Pintura anticorrosiva
Éste tiene el propósito principal de disminuir la oxidación del material (herrumbre), y

secundariamente el de proporcionar una superficie que ofrezca las condiciones propicias para ser
pintada con otros acabados.
Las pinturas anticorrosivas pueden estar hechas a base de agua o aceite, por lo cual se debe estar
atento a la hora de comprar el producto y la solución del producto nos la indica el fabricante.
Actualmente existen productos con una capa protectora de galvanizado, los que conocemos como
hierro galvanizado, y el hecho de estar protegidos con esta capa, nos los hace inmunes ya que esta
capa empieza a sufrir deterioro con el paso del tiempo, por lo que es indispensable aplicarle una
protección adicional adecuada para el material y recomendada por un experto.
4.4.6 Pinturas epóxicas
Creadas para ser utilizadas en superficies de sellado completo para evitar que la humedad, gases o
otras sustancias logren pasar a otro lugar.
Estas pinturas posee flexibilidad, durabilidad y resistencia a los cambios de clima, que actúa como
sistema impermeabilizante para evitar filtraciones de agua; para uso interior y exterior y fácil
aplicación en superficies de concreto, ladrillo, madera, yeso o metal; tanto nuevas, como
previamente pintadas.
23
4.4.7 Estuco
Si bien no es una pintura, cumple una función muy similar ya que es un acabado tipo revestimiento o
repello con color, el cual tiene una textura granulada. Existen dos tipos: acrílico y cementicio. Los
cuales se pueden utilizar tanto interna como externamente.
4.4.8 Otros acabados
Existen distintos tipos de revestimientos en el mercado, algunos son: Estuco Veneciano,

marmolizados, granitos, entre otros. Algunos pueden aplicarse en exteriores o interiores.
4.5 Pisos
El piso es la superficie inferior horizontal de un espacio arquitectónico, el “lugar que se pisa”, es por
donde transitan las personas tanto en interiores, como en exteriores.
4.5.1 Tipos de piso
• Laminados
• Madera
• Lujado: Es la superficie del concreto afinada con una llaneta.
• Cerámica
• Porcelanato
• Entre otros.
4.6 Instalaciones mecánicas

El sistema mecánico es el grupo de componentes necesarios para disponer de las aguas potables,
sanitarias y pluviales de la edificación de manera segura y controlada.
4.6.1 Tipos de instalaciones mecánicas
Dentro de los sistemas mecánicos de la edificación es posible identificar al menos los siguientes:
Sistema de agua potable: Es la red de tuberías, accesorios, válvulas y llaves de control que
canalizan el agua potable a los puntos de servicio dentro de la edificación, sean lavamanos,
inodoros, llaves de baño, llaves de pilas, llaves de jardín y fregadero, entre otros.
Sistema de aguas pluviales: Es el sistema de tuberías y canalizaciones cuya función es la de

recolectar las aguas de lluvia y disponerlas en la red pluvial pública. Está formado por el techo,
canoas, botaguas, limahoyas, limatones, bajantes, cajas de registro, canalizaciones, tuberías y
demás elementos que llevan el agua de lluvia al cordón de caño, cunetas o tuberías públicas
destinadas específicamente para ello.
24
Sistema de aguas servidas - negras: Es el sistema encargado de recoletar y disponer de forma

segura las aguas una vez que han sido usadas en los diferentes accesorios o lugares, sean estos el
servicio sanitario, las pilas, lavamanos, fregaderos, entre otros. Este sistema cuenta con las
siguientes posibles opciones para disponer de las aguas:
1. Tanque séptico y drenajes: Es el tanque recolector encargado de llevar a cabo el

procesamiento de las aguas negras de manera individual para cada vivienda, en conjunto con
el drenaje. Está compuesto al menos por los siguientes elementos: sifones, cajas de registro,
respiradero o chimeneas de ventilación, tuberías de interconexión, tanque séptico y drenaje.
2. Red sanitaria: Está compuesto por una red de tubos y pozos que conectan las viviendas
hacia una planta de tratamiento o un colector público.
3. Otros sistemas:
a. Bio-digestores
b. Bio-jardineras
4.7 Instalaciones eléctricas

Es el sistema a través del cual se alimenta de energía eléctrica la vivienda, brindando la posibilidad
de suministrar potencia para el funcionamiento de los electrodomésticos, iluminación y demás
aparatos o accesorios que necesiten electricidad para su funcionamiento.
Toda edificación debe contar con la caja de interruptores (caja de breakers), que son los
mecanismos de control, distribución y seguridad interna que tiene la vivienda para disponer de la
electricidad.
4.7.1 Uso correcto
Existen dos tipos de voltajes 110 V y 220 V, la mayoría de los aparatos son de voltaje de 110 V,
antes de conectar cualquier aparato se debe verificar minuciosamente el voltaje adecuado para el
mismo.
No conecte varios aparatos en un solo toma corriente, o en una misma regleta.
Identifique y rotule en la caja de breakers los respectivos circuitos.
En zonas donde exista presencia de niños utilice protectores en todos los tomacorrientes.
Si un aparato eléctrico no funciona bien, no lo vuelva a utilizar hasta que el mismo sea reparado.
Si el breaker se activa no lo accione nuevamente hasta que un técnico o profesional identifique la

falla y la corrija.
25
Si su edificación cuenta con tomacorrientes exteriores verifique que los mismos sean para
intemperie y que tengan los respectivos cobertores. De no ser así no conecte ningún aparato hasta
colocar el tomacorriente adecuado.
Si la conexión de un aparato eléctrico es aterrizada, polarizada o ambos (tiene tres puntos de

conexión) no corte ninguna pieza, ni utilice adaptadores para conectar.
4.8 Cerrajería
Cerrajería es el arte de hacer y desarmar cerrojos. Un cerrojo es un mecanismo que asegura
edificios, habitaciones, gabinetes u otros lugares de almacenaje, para impedir que se puedan abrir
sin la llave y así proteger su contenido.
4.8.1 Tipos de cerrajería
Los diferentes tipos de cerraduras se distinguen generalmente por la profundidad y la altura que las
mismas poseen, ya que precisamente son estas las características que determinan que tipo de
cerradura posee el mecanismo. En cualquier edificación las más utilizados son:
• Cerraduras cilíndricas (tubulares):
Están compuestas por una caja cilíndrica con un eje de rotación perpendicular a la hoja de la puerta.
El mecanismo central de la cerradura se encuentra al interior de la puerta. Pueden o no tener llave.
Las que no utilizan llave reciben el nombre de “cerraduras de simple paso”.
También pueden combinar llave por fuera y seguro por dentro, o utilizar llave por ambos lados. Se
utilizan principalmente en puertas de interior.
• Cerraduras de sobreponer (de parche):
Son aquellas que van instaladas sobre la puerta, dejando visible el cuerpo de la cerradura. El cilindro
se ensambla en éste, adosado por la cara opuesta de la puerta. La caja que aloja el picaporte y el
pestillo va colocada en el marco.
Por ser una cerradura que queda a la vista, al momento de la elección resulta importante tener en
cuenta características tales como, tamaño, forma y materialidad. Se colocan habitualmente en
puertas metálicas, rejas y también en puertas delgadas cuyo espesor no permite la instalación de
una cerradura embutida en su interior.
• Cerraduras de embutir (de caja):
La caja de la cerradura es de menor espesor exterior y es más alargada en sentido vertical ya que
tiene que ir completamente embutida en el interior de la puerta. Pueden llevar como tirador una
perilla o una manija. Suelen utilizarse en puertas interiores y puede combinar al igual que en el caso
de las cerraduras cilíndricas, mecanismos con o sin pestillo y llave. La variedad de diseños y estilos
26
de cerraduras es inmensa. No sólo en cuanto a sus formas sino también a los materiales con que se
fabrican. El material del tirador es clave en la duración y el buen aspecto de la cerradura a través del
tiempo. Las hay de acero inoxidable, bronce pulido, envejecido o satinado; también tipo madera,
pintadas y doradas; con o sin lacas de protección. Para la puerta de entrada (acceso principal): En
EBAIS (tipo casa), generalmente se utilizan cerraduras de tipo cilíndricas (tubulares). Algunas de las
características requeridas son: protección antitaladro; llave de punto; tener más de un par de puntos
de cierre y varios pasadores (entre más cantidad mejor).
Muchas cerraduras cuentan con pitones anti corte, los que poseen un refuerzo adicional al centro del
pitón. Algunas también incluyen un pestillo nocturno, un botón que se acciona desde el interior que
impide que la cerradura pueda ser abierta desde afuera, incluso si se cuenta con la propia llave.
Un buen complemento son los cerrojos, simples o dobles. Los simples tienen un cilindro exterior que
se abre y cierra con llave y una mariposa por el interior, que abre y cierra el cerrojo. Los dobles
tienen cilindro exterior e interior, que abren y cierran sólo con llave.
Para puertas interiores: En estos casos, se utiliza normalmente cerraduras del tipo cilíndricas
(tubulares) o de embutir (de caja), ya que son de menor tamaño, decorativas, entre otras.
Cerraduras para baños:
Idealmente deben funcionar sin llave, pero con un pestillo que se acciona desde el interior. Es
importante que cuente con una ranura de emergencia, la que permite desbloquear el pestillo desde
fuera del baño (utilizando por ejemplo una moneda o simplemente el pulgar) en caso que una
emergencia lo requiera. Se recomienda elegir cerraduras de acero inoxidable ya que son más
resistentes al vapor y humedad.
4.9 Puertas
Es un elemento constructivo que consiste en una abertura que permite entrar y salir de la vivienda y
sus habitaciones. Puede ser elaborada por una plancha de madera, hierro, vidrio u otro material.
Ayudan a distribuir las diferentes estancias y proporcionan intimidad.
Las diferencias entre los diversos tipos de puertas que se puede encontrar en el mercado se basan
en tres aspectos el sistema de apertura, el material utilizado y su armazón. En un centro de salud
podemos distinguir básicamente entre dos tipos de puerta según su funcionalidad: puertas de
entrada y puertas interiores. Las puertas de entrada deberán ofrecer seguridad, aislamiento, y
comodidad de uso. Las puertas interiores tienen funciones mucho más diversas como por ejemplo
dar intimidad, dejar pasar o no la luz, separar ambientes, facilitar la climatización de las diferentes
salas, etc.
4.9.1 Sistemas de apertura de una puerta:
Puertas de una acción: son las puertas tradicionales de una o dos hojas cuyo ángulo de apertura es
al menos de 90 grados en una sola dirección. Pueden tener un mecanismo de cierre automático.
27
4.9.2 Puertas de doble acción:
Son las puertas batientes cuyo mecanismo permite la apertura en las dos direcciones, abriendo en
ambos sentidos.
4.9.3 Corredizas:
Son las puertas cuyas hojas se deslizan. Pueden tener una o dos hojas; y su forma también puede
ser curva o semicircular.
4.9.4 Plegables:
El mecanismo de apertura sería el plegamiento de las hojas, generalmente pequeñas y en zigzag.
Respecto a materiales, existen puertas de casi cualquier material, pero dependiendo de la función a
la que se destine la puerta, las características de dichos materiales deberían ser distintas. Los
materiales habituales son: madera, aluminio, hierro, acero, PVC, fibra de vidrio, cristal, espejo, etc.
4.9.5 Puertas de Madera:
Es el material más empleado, ofrece gran variedad de diseños, además de distintas tecnologías y
calidades. A su vez, dentro de las puertas de madera se encuentran Puertas lisas o de placas y las
puertas de tablero.
4.9.6 Puertas Metálicas:
Los metales empleados habitualmente son acero y aluminio.
4.9.7 Puertas de PVC:
Puertas fabricadas en PVC.
4.9.8 Puertas de Vidrio:
Estas puertas pueden estar enmarcadas en madera, aluminio, metal o fabricadas en vidrio sólido.
4.10 Ventanas
Son parte de las paredes que permiten el ingreso de la luz y la ventilación a las viviendas.
4.10.1 Marcos:
Parte externa que sujeta la ventana a las paredes, generalmente son de madera, aluminio, pvc,
entre otros.
28
4.10.2 Vidrio:
Permite el paso de la luz. Se pueden encontrar distintos tipos de acabados entre ellos cromado,
acabado bronce, transparente.
4.10.3 Celosía:
Permite el paso de la luz y la ventilación. Generalmente tienen el mismo acabado del vidrio.
Cerraduras: Algunas ventanas cuentan con cerraduras y agarraderas que contribuyen a la

manipulación de las mismas. Generalmente son del mismo acabado del marco.
En caso de realizar alguna ampliación o remodelación cerca de ventanas o puertas de vidrio que
requiera el uso de concreto es recomendable proteger toda la ventana para evitar su deterioro por
salpicaduras de los materiales utilizados. Es necesario mantener limpios los canales de
desplazamiento en las ventanas y puertas corredizas por lo que se debe sacudir con una brocha
pequeña y limpiar con un paño limpio, húmedo y libre de detergentes en polvo (en caso de ser
corrediza). De ser necesaria limpieza más profunda en el aluminio, los sistemas de rodamiento y los
empaques, estos se pueden limpiar con aceite penetrante (similar WD40). Manipule estos materiales
con cuidado y manténgalos fuera del alcance de los niños. No se debe engrasar el aluminio, sus
cerraduras ni sus sistemas de rodamiento, ya que con el tiempo éste crea una capa junto con el
polvo que afecta el correcto funciona-miento del elemento.
Frecuentemente en las edificaciones se utilizan marcos de aluminio, los cuales no deben limpiarse
con abrasivos como thinner, aguarrás o alcohol porque lo manchan y lo decoloran.
Este tipo de manchas debe ser quitado inmediatamente sin utilizar esponjillas metálicas o espátulas.
De la misma forma que el aluminio, el cristal de las ventanas no se debe de limpiar con abrasivos, ni
con espátulas o esponjillas metálicas; existen varios limpiadores especiales disponibles en el
mercado.
Los vidrios se pueden tratar con éstos líquidos especiales y luego pasar un paño limpio y seco.
Si su centro de salud cuenta con puertas corredizas de vidrio, les recomendamos identificar los
vidrios de las puertas con algún elemento decorativo, de forma que se pueda observar claramente
cuando una puerta está abierta o cerrada y evitar con esto posibles accidentes.
4.11 Cielos
Los cielos corresponden a la parte visible del techo desde el interior de la edificación. Estos pueden
ser cielos falsos, que corresponden a láminas (Normalmente: gypsum, plywood, entre otros) fijadas a
la estructura del techo, generando un entretecho o cielo raso.
Algunos tipos de cielos
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• Madera
• Escayola
• Gypsum
• Fibrolit
• Plywood
• Plástico
• Concreto
• Suspendido
4.11.1 Usos correctos del cielo
En caso de ser necesaria la instalación de una lámpara, abanico o adorno en el cielo raso, no
martille ni perfore el mismo. Para evitar accidentes, busque una persona capacitada para realizar
este tipo de labores.
Evite colgar elementos en el cielo raso.
No subirse al cielo raso.
No utilice el cielo raso como bodega, a menos que haya sido diseñado para ese fin.
Evite golpear el cielo raso con cualquier tipo de objeto.
En la medida de lo posible, evite que el vapor del agua que se genera cuando se utiliza maquinas
que sueltan vapor se acumule en el cielo raso, ya que esta condensación mancha y desprende la
pintura, favorece la formación de hongos y deteriora los materiales.
4.12 Trabajos en Metal

Deberá prestarse especial atención a la protección de todas las superficies metálicas expuestas. Los
marcos metálicos de puertas y ventanas deberán mantenerse bien pintados para prevenir su
oxidación, sobre todo en zonas donde se presente una alta salinidad en el ambiente. Las obras de
aluminio, aún cuando no requieren pintura, deberán mantenerse limpias para detener su
decoloración y la pérdida del anodizado.
El hierro galvanizado puede sufrir daños en su capa protectora, dando origen a brotes de oxidación
sobre sus superficies, obligando a someterlos a tratamiento para control del óxido y aplicación de
capas de pintura con el consiguiente aumento en los costos de mantenimiento.
Antes de pintar todas las superficies metálicas instaladas en exteriores, deberán ser preparadas en
forma apropiada y estar libres de cualquier vestigio de suciedad. Para el efecto deberán ser
utilizadas herramientas adecuadas tales como espátulas y cepillos de acero. Previo a la aplicación
de la pintura a base de aceite o agua, (dos o más capas), deberá darse a las superficies metálicas
30
un tratamiento antioxidante mediante la aplicación de una capa de pintura anticorrosiva tipo minio
de las características adecuadas.
El uso de materiales de óptima calidad, la aplicación de buenas técnicas de preparación y la

utilización de mano de obra calificada aseguran la máxima duración del trabajo de pintura.
4.13 Trabajos en Madera

Las piezas de madera en exteriores deberán ser inspeccionadas anualmente para verificar sus
condiciones de solidez y detectar señales de deterioro de la capa protectora de barniz o pintura. Al
igual que en las piezas metálicas, la preparación de las superficies de madera, antes de la aplicación
de la pintura, reviste la mayor importancia.
Toda la pintura "levantada" deberá ser raspada, dejando la superficie lisa y libre de cualquier vestigio
de suciedad, astillas o ralladuras. Deberán utilizarse materiales de la mejor calidad, apropiados para
ser usados a la intemperie, bajo rigurosas condiciones climáticas y ambientales. Se requiere la
utilización de mano de obra calificada y de los elementos de aplicación adecuados para cada caso
en particular.
4.14 Obras en Ladrillo y Concreto

La pintura en las superficies exteriores de ladrillo y concreto no es recomendada. De todas maneras,
si se hace, será única y exclusivamente para efectos y con propósitos decorativos.
En tales casos se sugiere la utilización de pinturas a base de agua, evitando la aplicación de

materiales del tipo "sellador”.
Deberá permitirse que las paredes y/o superficies de ladrillo y concreto "respiren", esto es, que toda
humedad absorbida deberá ser eliminada, de otra forma las superficies interiores del establecimiento
sufrirán daños considerables. El repintado solamente deberá realizarse cuando las condiciones de
apariencia lo exijan.
4.15 Tapias
Es un elemento constructivo, compuesto por una pared que funciona como barrera o límite físico
entre dos propiedades puede estar ubicado en la parte posterior, lateral o frontal de la propiedad.
Es importante aclarar que las tapias solamente están diseñadas para soportar su propio peso, por lo
cual no se recomienda apoyar a ella otras estructuras sin que se haga la debida modificación, previa
consulta a un profesional.
4.15.1 Tipos de tapia
• Tapias en bloque
• Tapias Prefabricadas Decorativas
• Tapias elementos livianos (HG, Malla ciclón, setos, metal, etc.)
31
• Cercos
4.16 Muros de retención

Es un elemento generalmente orientado verticalmente semejante a una pared, cuya función es con-
tener volúmenes de rellenos ya sea de tierra o algún otro material. Su diseño y construcción
dependen de las condiciones bajo los cuales estarán trabajando. Entre los cuales podemos
mencionar los muros de gravedad, muros estructurales, entre otros.
4.17 Jardinería
Un jardín, es una zona del terreno donde se cultivan especies vegetales, con posible añadidura de
otros elementos como fuentes o esculturas, para el placer de los sentidos.
Un jardín puede incorporar tanto materiales naturales como artificiales.
4.17.1 Tipos
Los jardines se pueden clasificar por su uso:
• Jardín público: De fácil acceso a todas las personas.

• Jardín privado: Se encuentran dentro de la propiedad.
32
CAPITULO 5
5 Aplicación mantenimiento preventivo y correctivo
5.1 Mantenimiento de paredes
5.1.1 Necesita colgar o fijar un objeto a la pared:
En caso de que necesite colgar o fijar algún cuadro o pintura, espejo, armarios, soportes para
plantas, adornos, etc; es necesario que consulte, ya sea usted mismo, o con una persona
capacitada, los planos de las ubicaciones de las instalaciones eléctricas y mecánicas; con el fin de
evitar perforar cañerías de agua, desagües o tuberías de energía eléctrica. En el caso de paredes
livianas se debe tratar de colgar o fijar los objetos en la estructura que sostiene la pared.
Un error muy común es utilizar clavos para colgar o fijar objetos, lo que conlleva al deterioro de la
pared y el desprendimiento del repello en el caso de paredes de block o concreto. Una solución muy
sencilla es realizar un agujero con un taladro y colocar el spander y el tornillo adecuado para el tipo
de pared, ya que en el caso de paredes livianas no se puede incrustar clavos ni utilizar tornillos ni
spanders que no sean los adecuados para este tipo de pared (spanders para Gypsum o Fibrolit).
Se debe tener cuidado a la hora de instalar un estante o armario ya que algunos de ellos pueden ser
muy pesados por lo que se deben fijar adecuadamente a la pared. Además evite colocar dentro de
los muebles que están fijados a la pared objetos pesados; lo mejor es colocar todo objeto pesado en
los muebles bajos.
5.1.2 Hongos
Generalmente se producen con la humedad, por lo que primeramente se debe ubicar la fuente de la
humedad y resuelva la situación contactando a una persona capacitada.
Una recomendación sencilla es lavar la sección afectada por el hongo con cloro mezclado con agua
en partes iguales, dejar secar para luego pintarse. Esta actividad debe ser realizada por una persona
capacitada.
5.1.3 Manchas y suciedad
Cuando hay niños presentes las manchas son imposibles de evitar, por lo que se debe tratar de
estar al tanto de las paredes y limpiar las manchas inmediatamente con un trapo seco primeramente,
y si la mancha persiste, con uno húmedo., De persistir, contacte a una persona capacitada.
5.1.4 Se desprendió un objeto de la pared y dejo un orificio
Se debe eliminar todo el material suelto o desprendido alrededor del orificio, luego se debe cubrir
con un material sellante, dejar secar y pintar la sección de pared en la que ocurrió el problema.
33
5.2 Mantenimiento de Techos o Cubiertas

Dentro de las labores de mantenimiento se recomienda:
1. Barrer y limpiar las cubiertas prestando especial atención a los accesorios (canoas,
cumbreras, limahoyas, botaguas, etc) con el propósito de evitar acumulaciones de basura que
provoquen empozamientos y filtraciones.
2. Inspeccionar rigurosamente las cubiertas para identificar reventaduras, hundimientos,

clavos o tornillos flojos. Corregir estos defectos según corresponda, ya que los mismos
pueden ser causa de goteras.
3. Revisar y cuando corresponda restituir o acondicionar los sellos de los botaguas y otros
elementos de la hojalatería que los requieran.
4. Dependiendo del tipo de cubierta y la zona en donde se ubique la edificación, es

recomendable pintar la cubierta al menos cada 2 años para su protección.
Le recomendamos utilizar una pintura adecuada para la cubierta que posea la edificación existente.
Al pintar las cubiertas, debe seguir el siguiente procedimiento:
• Preparar la superficie:
Lavar con agua y detergente adecuado al tipo de cubierta.
Lavar nuevamente con agua
Esperar secado antes de aplicar la pintura
Procure no pintar en invierno.
Es una mala práctica, eliminar el galvanizado con vinagre de banano u otros líquidos para después
pintar la cubierta esta práctica reduce considerablemente la vida útil del techo no es necesario
esperar a que se caiga el galvanizado para pintarlo.
5.2.1 Reparación de goteras
En el caso de aparecer una gotera o filtración mientras ocurre un aguacero, le recomendamos trate
de aislar o retener la entrada del agua mediante recipientes y secar las áreas con paños para evitar
la acumulación de humedad y el deterioro de otras áreas de la vivienda.
Una vez finalizado el aguacero le recomendamos contactar a personal especializado para que
resuelva la filtración o gotera.
34
5.2.2 Cambio de láminas de techo
1. Con un desarmador o con una llave de boca de 1/4". Retirar los elementos de fijación de las
láminas de techo, luego retirar las deterioradas.
2. Al colocar las laminas de techo o colocar nuevamente todas las laminas de techo seguir el
orden de colocado de las mismas tal como se indica en los gráficos adjuntos.
1. Al sobreponerse las laminas de techo se deben de mantener los traslapes mínimos

indicados en los gráficos siguientes
2. Sobrepuestas las láminas de techo se procederá a la fijación de las mismas en las correas
existentes, que pueden ser metálicas o de madera. Los elementos de fijación varían
según el material de los clavadores existentes, según los gráficos siguientes:
35
3. Cuando se tenga cubiertas metálicas (aluminio auto sustentantes), sobre madera o acero,
los elementos de sujeción son los indicados en los gráficos adjuntos:
5.3 Mantenimiento de Pintura

Debido a que el mantenimiento y la pintura exterior como interior del local son relativamente poco
frecuentes, en algunas oportunidades se opta por contratar los trabajos con personal o entidades
externas a la institución. Sin embargo, el Administrador y Director Médico del Área de Salud, como
personal de mantenimiento deben poseer el conocimiento sobre el uso adecuado de materiales y la
aplicación de técnicas acordes al tratamiento de obras exteriores y a la aplicación de normas y
procedimientos de inspección y fiscalización de las mismas.
Basándose que el tipo de pintura a utilizar depende de la zona en que nos encontremos, el acabado
que queramos tener y el material al que le apliquemos el producto.
Además los elementos que son barnizados (madera), se deben repintar todos los años para
mantener su estética.
A los elementos de metal (cubiertas de techos, verjas, portones, barandas, etc) que están expuestos
a lluvia y sol, se les debe dar un mantenimiento aproximado de cada año, para así evitar la
corrosión.
36
La pintura exterior de los centros médicos se debe estar revisando aproximadamente una vez al año
en lugares del área metropolitana, en las zonas de clima caliente (costas) y zonas de clima muy
húmedo se le debe realizar una inspección, para evitar desprendimientos u hongos.
En la parte interna de la edificación se debe repintar cada dos años aproximadamente.
Cada vez que se realice alguna labor de mantenimiento se debe de tener a mano el color de pintura
con el código, esto para que en el caso de una reparación menor no tenga dos tonos distintos.
Es importante considerar que las pinturas satinadas permiten la limpieza de la pared de una manera
más sencilla, ya que estas se pueden hasta lavar. Se recomienda utilizar este tipo de pintura.
5.3.1 La pintura se “abomba”
Generalmente ocurre cuando existe una humedad en la pared, ya sea por infiltración o por una fuga
en la pared. Primero se debe detectar el problema que ocasiona la humedad y proceder a repararlo,
se debe contratar mano de obra especializada para realizar el trabajo.
5.3.2 La pintura se desprende y no hay humedad
Cuando esto sucede, es probable que no exista una adherencia entre la pintura y el elemento
(pared, techo, puertas, etc), para resolver el problema se debe remover la pintura, lijar, limpiar la
superficie y proceder a aplicar pintura con las mismas características del resto de la pared, para
realizar esto debe contactar a un profesional especializado.
También, esto suele suceder cuando se aplica una pintura incorrecta al elemento y las propiedades
químicas generan desprendimiento.
5.3.3 Aparecen puntos, manchas negras en la pintura
Esto ocurre cuando existe mucha humedad en el ambiente, y en nuestro país es característico que
suceda esto, para corregirlo se debe remover todo el hongo aplicando un fungicida o cloro con agua
en iguales proporciones, luego esperar que seque y aplicarle una pintura antihongos. Se debe
contactar al proveedor de pinturas, para que le aconseje qué hacer.
5.3.4 Fisuras en las paredes
Ver apartado paredes.
5.3.5 Gotera y el cielo de gypsum tiene una mancha negra (hongo)
Primero que todo identifique el problema en el techo y repare la gotera. El cielo raso (gypsum) se
debe dejar secar (temperatura ambiente), luego se debe: limpiar la mancha negra (hongo) que se le
hizo, reparar el cielo, aplicarle una pintura “quitamanchas” y pintar con la pintura que utilizó para el
cielo raso. Para realizar los trabajos descritos anteriormente, contacte a un profesional
especializado.
37
Paralelamente, deberá mantener registros de tiempo de ejecución y sus costos para presupuestos y
ejecución de trabajos futuros.
5.3.6 Retoques de pintura en pared:
Para efectuar retoques de pintura en pared se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
• Una escobilla metálica

• Una espátula
• Una brocha o rodillo
• Lija de agua N° 100
• Yeso o masilla
• Una bandeja
• Un balde y una esponja
Un galón de pintura o la cantidad necesaria y una botella de disolvente apropiado o la cantidad

apropiada (si utiliza pintura a base de aceite)
¿Cómo se hace?
1. Cepille fuertemente la pared con la escobilla metálica para retirar la pintura antigua (Fig.1).
1. Si la pared está estropeada, rellene los agujeros y las fisuras con yeso fino o masilla.
Una vez seco el arreglo, líjelo para que la superficie a pintar esté pareja (Fig. 2)
38
3. Una vez seca la pared (1 ó 2 días), proceda al pintado de la pared para lo cual proteja el
suelo con plástico o con papel periódico y aplique una primera capa de imprimante sobre la
parte a pintar. Si va a utilizar pintura látex, aplique imprimante a base de agua, en caso de
esmaltes o pinturas a base de aceite utilice imprimante a base de aceite.
4. Limpie la totalidad de la pared con la esponja, con una solución con detergente, luego
enjuague. La pared tendrá entonces su color original, lo que permitirá determinar el color
exacto de la pintura necesaria para efectuar el retoque.
5. Luego, con la brocha aplique 1 ó 2 capas de pintura sobre la parte a retocar hasta obtener
un color y un espesor lo más semejante a la pintura del resto de la pared. Antes de aplicar la
segunda capa, deje que la primera mano seque mínimo 12 horas (el tiempo de secado se
indica en el envase de pintura). (Fig.3)
6. Si el retoque aún es demasiado visible, aplique una capa de pintura adicional sobre la
totalidad de la pared o paño.
39
Para volver a pintar un área importante, utilice una brocha o rodillo (según la textura de la pared),
aplique la pintura, sin exceso, con brochadas de arriba hacia abajo.
Concluido el trabajo, limpie todo su material. Si utilizó pintura látex, deberá limpiar los implementos
sólo con agua y si utilizó pintura a base de aceite use thinner o disolvente.
5.3.7 Retoques de Pintura para metal
Cuando se desee volver a pintar los marcos o rejas de fierro con pintura esmalte, se procederá de la
siguiente manera:
1. Con una lija para metal sacar la pintura antigua; posteriormente raspar con la espátula y
retirar todo el material sobrante, debiendo quedar completamente limpia la superficie a
pintar (Fig.4)
40
2. Antes de usar la pintura esmalte, pasar con la brocha una mano de pintura anticorrosiva
(sincromato), para proteger el fierro de la humedad.
3. Una vez que la pintura anticorrosiva se encuentre seca proceder a pasar la pintura
esmalte 2 manos o 2 veces (Fig. 5).
5.4 Mantenimiento de pisos
5.4.1 Cerámica y Porcelanato:
Sólo es necesario repasarlos con agua y algún líquido limpiador recomendado por el proveedor del
piso, ya que son superficies que presentan algún grado de absorción.
No se recomienda utilizar limpiadores como ceras o capas protectoras ya que este tipo de productos
deposita una capa sobre el material que manchará y deteriorará el piso.
Los pisos de cerámica y porcelanato, tanto los esmaltados como los que no lo están, sólo requieren
un cuidado y una limpieza mínima. Las manchas o suciedades que pueden generarse en su uso se
deben a la acumulación de tierra.
Evite el uso de productos químicos como el ácido muriático o similar.
La recomendación general es poner una alfombra que absorba las partículas de suciedad antes de
entrar a la habitación.
5.4.2 ¿Qué hacer en caso de?
• Derrames de líquido: Limpie la superficie con un paño limpio y seco, de forma inmediata;
luego limpie con un paño húmedo, se puede adicionar un jabón con bajo contenido de sulfatos
(Recomendación: jabón de manos).
• Fisuras o desprendimiento de fragua: Remueva la parte afectada, en su totalidad y rellene

con fragua especial para el tipo de piso. En caso de que usted no sepa cómo realizar esta
labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.
41
• En el caso de una fisura mayor, se recomienda desprender la pieza(s) de piso, si así lo

amerita. Para esta labor, contacte un especialista para realizar el trabajo.
• Rayones: Limpie con un paño húmedo y jabón con bajo contenido de sulfatos
(Recomendación, jabón de manos). No aplique lijas o espumas abrasivas (Ejemplo: tipo
lavaplatos)
• Los pisos de porcelanato se deben limpiar y secar inmediatamente después de un derrame

de líquido, ya que estos se manchan muy fácilmente. Especialmente con líquidos como café,
vino, gaseosas, orina, entre otros.
• En el caso de pisos laminados una exposición prolongada a los líquidos podría causar serios
daños en la superficie por lo que se recomienda además de secar en forma inmediata utilizar
un deshumedecedor eléctrico de ser posible.
5.4.3 Cerámica y Porcelanato:
Se debe realizar semanalmente la limpieza normal y una limpieza más profunda, según se observe
en su acabado.
5.4.4 Cambio de Piso de Loseta
Para efectuar el cambio de piso de losetas se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
• Comba o mazo pequeño

• Espátula
• Cincel
• Punta
• Cemento
• Arena Gruesa
• Esponja o trapo limpio
• Bandeja
• Loseta, cerámica o mayólica
• Pedazo de madera
¿Cómo se hace?
1. Utilizando el cincel delgado, comience a picar la fragua de las juntas que separan las
losetas, cerámicos una de otras (fragua). Retire la fragua de los cuatro lados.
42
2. Con la punta y la comba, rompa la loseta rota, suelta o defectuosa y retire los trozos. Para
que no se rompan las losetas, cerámicos contiguas, empiece con pequeños golpes por el
centro y siga por los lados de la pieza (Fig. 1).
3. Con un cincel y la comba picar la capa de cemento (cama de asiento) existente, al retirar la
pieza. Retire los restos de cemento y moje con agua el área descubierta. (Fig. 2)
4. Prepare la mezcla de cemento con arena gruesa en proporción de 1 volumen de cemento

por 4 de arena gruesa y agua, la mezcla debe de estar semiseca, aplicar luego en una capa
uniforme sobre el piso hasta un nivel que permita contener la nueva pieza (Fig. 3)
4. Coloque la pieza nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las
otras piezas. Ponga encima la plancha de madera y efectúe golpes de martillo seco y
suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es así, mueva
ligeramente la pieza con la ayuda de la punta de la espátula. Para finalizar, rellene las
sisas con mezcla de cemento y agua, Aplíquela con una espátula (Fig. 4).
43
5.4.5 Reparación de Pisos de Cemento
4. Ubicada la zona a reparar y utilizando un pequeño mazo, dar golpes suaves alrededor del
área afectada, sobre todo cuando se encuentren rajaduras o englobados (se dice que el
piso está soplado). (Fig. 1)
2. Con el mazo y con golpes fuertes proceder a romper el piso de cemento que está dañado
(Fig. 2).
3. Picar con un cincel el área afectada y luego retirar el material sobrante. (Fig. 3).
44
4. Verter una pequeña cantidad de lechada de cemento (cemento y agua), en la zona a

reparar y dejar que seque un poco. (Fig. 4).
5. Preparar la mezcla de cemento y arena de río fina, en una proporción 1 volumen de

cemento con 2 volúmenes de arena y 3 volúmenes de piedra y se aplicará en el área a
resanar, el espesor será igual al resto del piso (normalmente 3 ó 4 pulgadas de espesor).
Finalmente con un cuchara de albañilería nivelar la mezcla al ras del piso existente, se
puede utilizar también una regla metálica o de madera.
5.4.6 Para acabado de piso pulido, se procederá de la siguiente manera:
Efectuado todo el proceso anterior y después de unos 15 a 20 minutos se espolvorea cemento puro
y se pasa la llaneta con un poco de agua.
5.4.7 Cambio de cerámicas o azulejos
Para efectuar el cambio de una o más cerámicas o azulejos rotas o sueltas se necesitan las
siguientes herramientas y accesorios
• Un martillo
• Un cincel o punta
• Una espátula
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• Una cuchilla
• Cemento
• Mayólicas
• Una pequeña madera
• Una esponja o trapo limpio
• Porcelana
¿Cómo se hace?
6. Utilizando la cuchilla, comience por retirar la fragua de porcelana de los cuatro lados de la
cerámica rota utilizando la cuchilla (Fig. 1).
2. Con cincel delgado o la punta y con un martillo, rompa la cerámica defectuosa y retire los
trozos. Para que no se rompan las cerámicas contiguas, empiece con pequeños golpes por el
centro y siga por los lados de la pieza. Retire los restos de cemento y moje el área sin la
cerámica (Fig. 2).
3. Asegúrese de que la cavidad sea la suficiente como para permitir el emplazamiento de una
nueva cerámica. El margen entre cerámicas debe ser de 3 a 6 mm. (Fig. 3).
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4. Prepare en un recipiente una mezcla de cemento con un poco de agua, con una
consistencia no tan aguada, aplicándolo luego en una capa uniforme sobre la pared o piso y
también sobre el dorso de la cerámica, dejando libre 1 ó 2 cm. del borde del contorno (Fig. 4).
5. Coloque la cerámica nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla con respecto a las
otras cerámicas. Ponga encima la plancha de madera y efectúe golpes de martillo seco y
suave. Las sisas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si no es así, mueva
ligeramente la cerámica con la ayuda de la punta de la espátula. Luego con la espátula, limpie
el cemento de las juntas y deje secar la pieza colocada durante 24 horas. Importante: la o las
cerámica nuevas que se van a colocar deben ser puestas en remojo en un recipiente durante
un periodo mínimo de 6 horas (Fig. 5).
6. Para finalizar, rellenar las sisas con una mezcla de fragua y agua. Aplíquela con una
espátula. Cuando la mezcla empiece a secarse, frote las sisas con una esponja o trapo
húmedo (Fig. 6).
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5.5 Mantenimiento sistema mecánico

La principal rutina de mantenimiento para los sistemas de una edificacion es el adecuado uso que
las personas le den a los mismos y una inspección y limpieza periódicos. Es muy importante tener
identificados todos los puntos de inspección tales como tapas, registros y tapones de registro de
tuberías. Dentro de las principales actividades de mantenimiento se pueden mencionar las
siguientes:
Sistema de agua potable: Las actividades de mantenimiento más frecuentes consisten en una
revisión de uniones, empaques y llaves.
Sistema de aguas pluviales: Es recomendable (previo a la época lluviosa) se realice una inspección
y limpieza de canoas, cajas de registro y salidas de tuberías pluviales, a fin de evitar acumulaciones
de materiales que ocasionen taponamientos o desborde de aguas por las canoas.
5.5.1 Sistema de aguas servidas-negras:
Para un adecuado funcionamiento del sistema se debe realizar un mantenimiento preventivo, que
consiste en una revisión periódica y limpieza de cajas de registro, ceniceros, trampas de grasa y
sifones.
En los puntos de conexión de esta red (inodoros, fregaderos, lavamanos, pilas, duchas) NO deposite
ningún tipo de desecho u objeto que pueda realizar una obstrucción, tales como juguetes, cabello,
pedazos de jabón, desechos de alimentos, condones, toallas sanitarias, pañales.
Tampoco debe depositar productos químicos como potasa, desatorador, cloro en exceso.
Trampa de grasas: Realice una limpieza mensual de las trampas de grasas, con el fin de evitar
malos olores, obstrucciones y plagas.
Tanque séptico: La actividad de mantenimiento consiste en hacer una extracción mediante equipo
de bombeo de las partículas sólidas que se acumulan y sedimentan en el tanque. Se recomienda
una revisión aproximadamente cada dos años para determinar si se debe realizar una limpieza del
tanque.
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Esta labor se debe realizar por medio de personal y equipo apropiado.
• Sistema de agua potable
En caso de fugas cierre la llave de paso principal. Identifique el problema y localice a una persona
capacitada para realizar las reparaciones.
• Sistema de aguas pluviales
En caso de una obstrucción en canoas, bajantes o tuberías, espere que culmine la lluvia y proceda a
ubicar el punto de obstrucción. Localice una persona capacitada para realizar tal labor.
• Sistema de aguas servidas-negras
En caso de obstrucciones NO utilice el sistema (inodoro, lavatorio, fregadero, pilas, duchas), ya que
el ingreso de líquido incrementa el problema. Proceda a ubicar el punto de obstrucción y localice una
persona capacitada para realizar tal labor.
En caso de malos olores, verifique que las aguas servidas-negras cuentan con un sistema de
ventilación y que los accesorios de baño cuenten con su respectivo sifón. Identifique el problema y
localice una persona capacitada para que corrija el problema.
5.5.3 Cisterna - Tanque Elevado o Enterrado de Agua Potable
Especial cuidado debe darse al mantenimiento preventivo del cisterna y el tanque elevado o
subterráneo, que deben de limpiarse por lo menos cada seis meses. La limpieza se debe realizar
disolviendo en un balde de 10 litros de agua 50 ml de cloro; con esta solución lavar con una escoba
el piso, las paredes y la tapa, eliminando la capa verde y grasosa (musgo) que se forma por la
humedad. Después de 15 minutos se enjuaga y se desecha toda el agua. Esta operación debe
efectuarse dos veces durante el periodo de limpieza.
Cuidar que los accesorios del tanque, válvulas y los flotadores estén en buen estado para evitar que
el agua se desperdicie. Revisar que la tapa del tanque esté bien cerrada para que el agua no se
contamine.
Verificar que las estructuras del tanque estén en buen estado, cualquier avería o desperfecto deberá
repararse de inmediato. No utilizar mecanismos de lavados a presión, ya que dañaría el repello de
las paredes.
En el mantenimiento preventivo de la infraestructura física son importantes las inspecciones y la

limpieza permanente del establecimiento de salud.
49
5.5.12 Tanque Aguas Negras
Debe realizarse mantenimiento preventivo para este sistema, mediante la inspección periódica del
tanque séptico. Esto se hará a través de los registros de la tapa superior; por ahí es posible medir la
cantidad de los lodos acumulados en el fondo del tanque, introduciendo una vara con un pedazo de
tela o mechas atadas en su extremo. En forma semejante, se puede inspeccionar el espesor de la
capa de natas. Esta actividad se debe ejecutar una vez al año.
Debe hacerse la limpieza del tanque séptico al final del período de diseño o como consecuencia a
una inspección previa, que indique la necesidad de llevar a cabo tal función anticipadamente; esto es
cuando las natas o los lodos estén muy cerca de la boca de salida (accesorios tubería “T”).
De un tanque séptico se debe extraer solamente el 80% de su contenido, dejando dentro de él un

volumen equivalente al 20% del total, este material se deja como “semilla” de bacterias activas, para
que el funcionamiento del sistema de tratamiento continúe, con material biológico apropiado
adaptado.
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Se debe evitar echar el papel higiénico en las tazas de los inodoros, así como pañales, toallas
sanitarias, condones, envolturas de jabón, plásticos, papel para el secado de manos y otros. Los
mismos son desechos sólidos y deben ser tratados como tal, depositándose los mismos en un
basurero con su respectiva tapa.
Los tanques sépticos siempre funcionan llenos de agua, el líquido debe quedar a nivel de la tubería
de salida del mismo.
5.5.13 Cajas de Registro
Las cajas de registro están destinadas a permitir la inspección y la desobstrucción de las tuberías de
desagüe de aguas pluviales (lluvia), negras (servicios sanitarios) y grises (Lavatorios, piletas y
otros), y en la cual se pueden efectuar cambios de dirección, pendiente, diámetro y material de las
tuberías.
Por lo tanto, las cajas de registro deben de mantenerse libres de objetos ajenos al sistema que
puedan producir obstrucciones en las mismas o en los tramos de las tuberías ya enterradas. Se
debe realizar inspección y limpieza al menos una vez al mes, especialmente antes del inicio del
invierno.
5.5.14 Trampas de Grasa
La trampa de grasa se le debe realizar una inspección mensual y una limpieza cada dos meses, con
el fin de evitar malos olores, obstrucciones y plagas.
El mantenimiento de estos aparatos, se pueden efectuar manualmente y consiste en extraer la grasa

acumulada desde la zona de retención, hasta dejar el interior del condensador solamente con
líquido.
5.5.15 Pérdidas de Agua en la Grifería
La pérdida de agua que genera el goteo de una grifería representa un volumen significativo de agua,
que es muy lamentable que se desperdicie, sumando al costo que esto representa.
51
5.5.16 Cambio de Empaquetadura de llave
¿Cómo se hace?
1. Para reparar una grifería que gotea se necesita:
• Llave stillson o llave francesa

• Desarmador o destornillador mediano
• Alicate
• Cuchillo pequeño
• Válvulas y empaquetaduras del mismo tipo de cambio
2. Cuando la llave de la grifería está cerrada, el empaque detiene el paso del agua. Al abrirlo,
el eje y empaque suben y liberan el paso del agua. Si el grifo gotea cuando está cerrado,
quiere decir que el empaque está gastado. Hay que desmontar toda la grifería y cambiar el
empaque.
3. Antes de desmontarlo, cierre la llave de paso del agua (Fig. 1), luego abrir totalmente la
llave de la grifería (Fig. 2).
52
4. Retire la tapa o adorno que cubre el tornillo, según el modelo, la perilla o manecilla puede
estar sujeta por un tornillo, una tuerca o sencillamente encajada (Fig. 3).
5. Quitar el tornillo con un destornillador o desarmador (Fig. 4).
6. Desenrosque la tuerca del eje o vástago con una llave francesa y sujetar con la otra mano
el brazo de la grifería (Fig. 5).
7. Retire el eje o vástago del cuerpo del caño. En el extremo del vástago va sujeto el empaque
(normalmente va encajada). Desenroscar el tornillo de bronce del eje y retirar el empaque
gastado, con una pequeña cuchilla. Cambie el empaque por otro nuevo de características
similares, cuidar que esté en la posición adecuada y presionar a fondo (Fig. 6).
8. Para volver a montar el grifo, éste debe estar en posición de abierto. Meter el eje o vástago
dentro del cuerpo de la grifería y sujetándolo por el brazo o pico, atornille la tuerca, coloque la
perilla y ajuste con el tornillo. Luego abrir la llave general de paso del agua y compruebe el
resultado de la reparación. Si la grifería aún gotea, ésta puede deberse a que el asiento de la
válvula esté gastado o agrietado. En este caso hay que llamar al gasfitero para que empareje
el asiento o la base del caño
9. Si la grifería aún gotea habrá que pensar en colocar uno nuevo.
5.5.17 Fugas de Agua en el Inodoro
Estas fugas pueden ser detectadas echando un tinte azul al tanque de inodoro. Si comienza a salir
agua de color azul por la taza del inodoro sin accionarlo, es señal de que existe una fuga.
53
Las válvulas de llenado de agua al tanque del inodoro son generalmente de dos tipos: de bronce y
de plástico. En ambos casos, el mecanismo de cierre es similar. Este consiste en un flotador y su
varilla, lo que significa que a medida que se va llenando el tanque, va subiendo, accionando de este
modo la válvula de ingreso.
Cuando el empaque de la válvula de ingreso se gasta por el uso, se produce la inesperada fuga
silenciosa y que apenas se nota. El detalle del funcionamiento de flotadores del inodoro de bronce o
de plástico se gráfica a continuación (Fig. 7).
Estas fugas o filtraciones merecen especial atención porque son de común ocurrencia en los
establecimientos de salud. Estas fugas pueden ser ruidosas y visibles, o silenciosas e invisibles
siendo estas las más graves, dado que son las más difíciles de detectar.
5.5.18 Fugas de Agua en el Inodoro por Fallas del Flotador
a. Flotador Inadecuado:
Se produce cuando el flotador instalado es de dimensiones más pequeñas que las apropiadas. En
este caso, no ejerce la presión necesaria y no se realiza el cierre de la válvula produciendo la fuga
de agua. Para resolver este problema cambie por un flotador más grande.
b. Flotador con agua:
En los casos en que el flotador tiene un agujero, le entra agua produciéndose este desperfecto.
Obviamente, un flotador en estas condiciones tampoco ejercerá la presión necesaria sobre la válvula
y se producirá la fuga de agua. En este caso cambie el flotador.
c. Varilla deformada:
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Cuando la varilla del flotador es muy delgada, es decir no posee la sección transversal necesaria,
tiende a curvarse hacia arriba, por efecto de la presión que el agua ejerce sobre el flotador. En este
caso reemplace por una nueva varilla de dimensiones adecuadas (Fig. 8).
5.5.19 Deterioro del Desagüe de un Inodoro
Un desagüe defectuoso da lugar a que el agua se pierda, sin que el tanque pueda llenarse
totalmente. Para evitar estas fugas actúe de la siguiente manera:
1. Examine la empaquetadura de asiento y revise la guía para que ella se deslice rápidamente
por el tapón y descanse normalmente sobre la boca del desagüe cada vez que se descargue
el tanque (Fig. 9).
2. Si persiste el escape, cambie la empaquetadura de asiento.
5.5.20 Limpieza superficial y de sifones.
Los sifones son los elementos de la tubería sanitaria encargados de mantener controlados los malos
olores provenientes de la tubería sanitaria. Su limpieza y correcto funcionamiento son actividades de
control periódico que deben de realizarse a fin de evitar incidentes desagradables dentro de la
vivienda.
55
Los sistemas de tuberías modernas deben tener tuberías de ventilación que ayuden a mantener
controlados los malos olores así como la cantidad de agua mínima necesaria en los sifones, razón
por la cual es importante que se encuentren libres de obstáculos y a un nivel superior al techo de la
vivienda.
5.5.21 Llaves y empaques
Las llaves de servicio de agua limpia deben de cerrarse y abrirse gentilmente, ya que podría
deteriorarse el empaque de sello y ocasionar fuga de agua.
5.5.22 Tapa de inodoro
Al igual que las piezas de porcelana vitrificada u otro material frágil con que se fabrique la losa
sanitaria, las tapas que son de material plástico deben de mantenerse limpias y para tal efecto,
deben de usarse productos desinfectantes al menos una vez al día, evitando el uso de esponjas
abrasivas o líquidos que pudieran llegar a deteriorar la capacidad de servicio y acabado de las
mismas.
Si bien es cierto la loza sanitaria es un material muy duradero si se utiliza de forma adecuada,
también existen elementos propios de su funcionamiento que la hacen particularmente delicada, por
ejemplo los accesorios de control de agua, perillas, palancas, tubos de abasto, entre otros. Cualquier
actividad de reparación, cambio de piezas quebradas o deterioradas debe realizarla personal
especializado, a fin de evitar malas instalaciones, fugas de aguas contaminadas y quebraduras de
las piezas sanitarias.
5.5.23 Reparar Llave de la Ducha
Para cambiar el empaque, seguir los mismos pasos para la reparación de una grifería que está
goteando.
Otros de los problemas que se genera es cuando las llaves se aprietan demasiado, creyendo que
están mal cerrados porque siguen cayendo gotitas que quedan en la llave. Esto provoca daño en la
empaquetadura.
5.6 Mantenimiento instalaciones eléctricas

Las actividades de mantenimiento en la red eléctrica deben ser realizadas por personal con
preparación y experiencia en el campo, ya que pueden implicar serios riesgos para las personas que
lo ejecutan.
La varilla a tierra (Cooperweld) debe mantenerse limpia de impurezas, y las conexiones deben estar
ajustadas.
56
En caso de que por alguna razón ocurra un corto circuito, el breaker se activa de inmediato, sin
embargo, si por alguna razón esto no ocurre, debe accionarse manualmente el interruptor principal a
fin de quitar la energía eléctrica en toda la vivienda y llamar inmediatamente al electricista de
confianza a fin de que identifique y corrija el desperfecto. No vuelva a conectar el interuptor principal
ni el breaker, hasta no cerciorarse de que el problema ha sido corregido.
En caso de que el fluido eléctrico haya sido interrumpido, verifique primeramente que el recibo
eléctrico este cancelado, si el medidor esta al revés o con un sello rojo, significa que el servicio fue
suspendido. En caso de tormenta eléctrica, es recomendable desconectar la mayoría de los
aparatos eléctricos.
5.6.2 Cambio de Lámparas Incandescentes
¿Cómo se hace?
1. Localizar el bombillo fundido o "quemado", accionando el interruptor; este debe hacer el

ruido característico ("clic"), siempre y cuando se encuentre en buen estado.
2. Si después de hacer lo anterior el bombillo no enciende proceda a cambiarlo.
3. Asegúrese que el interruptor este en posición de "apagado". Para mayor seguridad,

desconecte el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero eléctrico y que alimenta el
circuito eléctrico de la luminaria, colocarlo en posición “OFF” (Fig. 2).
4. Retire el bombillo fundido o "quemado", dándole vuelta a la izquierda con una mano,
usando la otra para sujetar el soquet (Fig. 3).
5. Revise que el soquet esté en buen estado, que los conductores eléctricos estén bien fijados
y que el alojamiento del bombillo no se encuentre flojo.
6. Limpie el bombillo nuevo.
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7. Coloque el bombillo nuevo, girándolo suavemente hacia la derecha para no dañar las
ranuras de enrosque, ajustar sin esfuerzo sujetando el soquet (Fig. 4).
8. Proceda a colocar el disyuntor (Breaker) que se encuentra en el tablero eléctrico en

posición “ON” y accione el interruptor de luz (Fig. 5).
9. Si el desperfecto persiste, después de ejecutar correctamente los pasos anteriores, solicite

la intervención de un técnico electricista.
5.6.3 Cambio de Tubo Fluorescente
¿Cómo se hace?
1. Para reparar o sustituir un tubo fluorescente se necesita:
a) Un destornillador mediano.
b) Un tubo fluorescente.
c) Un arrancador.
d) Un balastro.
2. Pueden presentarse diversos tipos de anomalías. Hay que determinar en primer lugar los
motivos:
• Si el tubo no enciende cuando el interruptor es accionado, esto puede deberse a varias

causas:
a) Apagón: Examine los fusibles o disyuntores (Breakers).

b) El tubo fluorescente está mal colocado: Retire el tubo y vuelva a colocarlo en su sitio,
comprobando que sus extremos queden perfectamente introducidos en sus
terminales.
c) Tubo averiado: El tubo puede estar "quemado" o tener los extremos sueltos. Cambiar
por un tubo nuevo.
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• Si se encienden sólo los extremos, quedando la parte central del tubo a oscuras o mal
iluminado: el arrancador debe estar malogrado. Compruebe si está bien conectado en su
porta arrancador. Si es así, cámbielo por uno nuevo, de las mismas características.
• Si el tubo parpadea y hace ruido: la avería procede generalmente del tubo o del arrancador,
que pueden estar mal conectados o defectuosos. Retirar el tubo y el arrancador y volver a
colocarlos, si el problema persiste, cambiarlos.
• Si el tubo alumbra débilmente debe estar gastado, proceder a cambiarlos. Si la avería

continúa, probablemente el balastro esté malo y deberá también ser cambiado. Tener
cuidado en ajustar bien los conductores eléctricos (Fig. 6).
3. Para desmontar un tubo fluorescente, sujételo por los dos extremos (no por el centro, pues
se puede romper), gírelo en 90° grados y tire de él suavemente para desencajarlo de los
terminales. Para volver a colocarlo, encaje los extremos en su sitio y gírelos en 90° grados
pero en sentido contrario (Fig.7).
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4. Para llegar hasta el arrancador, retire el tubo. El receptáculo del arrancador está fijado en la
base del tubo (madera o metálico). Para desmontar el arrancador, sostenga el receptáculo y
gírelo en 90° grados hasta dejar libres los terminales. Luego desencájelo con mucho cuidado
(Fig. 8).
5. Si se cambia el balastro tener el cuidado en instalar el nuevo en la misma posición que el

dañado, asegurándose de conservar la misma polaridad de los circuitos y el ajuste de los
contactos (Fig. 9).
5.6.4 Cambio de Interruptor de Luz
Un indicio del mal estado de un interruptor es el no efectuar el ruido característico "clic" al

accionarlo. Estos elementos no son reparables cuando dejan de operar correctamente, por lo
que deben ser reemplazados en su totalidad.
5.6.4.1 Interruptor sobre expuesto
¿Cómo se hace? (Fig. 10)
1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no esté fundido o "quemado", probando con

uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.
2. Verificar que no haya corte de corriente eléctrica y que exista corriente en el disyuntor del
tablero general, haciendo uso de probadores de corriente.
3. Después de comprobar que el bombillo o fluorescente no estén fundidos o "quemados" y

que sí hay corriente es probable que la falla esté en el interruptor.
4. Tome un interruptor nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.
5. Corte la corriente en el disyuntor principal o el de distribución del circuito a trabajar,

moviendo la palanca del mismo en posición “OFF”.
60
6. Proceda a sustituir el interruptor defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los tornillos
que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efectúe la conexión de los cables
en el interruptor nuevo.
7. Coloque el interruptor nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.
8. Regrese la corriente eléctrica moviendo la palanca hacia la posición “ON” del disyuntor
(Fig.5).
9. Accione el interruptor que cambió para comprobar su funcionamiento (Fig.5).
5.6.5 Interruptor empotrado
1. Compruebe que el bombillo o el fluorescente no esté fundido o "quemado", probando con

uno nuevo, siguiendo los pasos indicados en los puntos 5.6.2 y 5.6.3.
3. Después de comprobar que el bombillo o fluorescente no estén fundidos o "quemados" y

que sí hay corriente es probable que la falla esté en el interruptor.
4. Tome un interruptor nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

4. Retire la placa de la base empotrado.
5. Quite el puente que soporta el contacto (dado).
6. Retire el contacto (dado) defectuoso del chasis y coloque el nuevo dado.
7. Conecte los terminales al nuevo dado.
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8. Vuelva a colocar el puente en la caja.
9. Coloque la placa del interruptor.
10. Regrese la corriente eléctrica moviendo la palanca hacia la posición “ON” del disyuntor.
11. Accione el interruptor que cambió para comprobar su funcionamiento.
5.6.6 Cambio de Tomacorrientes sobre expuestos
¿Cómo se hace?
1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no esté dañado probando

conectando el mismo en otros tomacorrientes.
3. Después de comprobar que el equipo no está dañado y que sí hay corriente es probable
que la falla esté en el tomacorriente.
4. Tome un tomacorriente nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, saque los
tornillos que lo sujeta a la base, quite los tornillos de los terminales y efectúe la conexión de
los cables en el tomacorriente nuevo.
7. Coloque el tomacorriente nuevo en la misma base y con los mismos tornillos.
9. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambió, para comprobar su funcionamiento.
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5.6.7 Cambio de Tomacorrientes empotrados
¿Cómo se hace?
1. Compruebe que el equipo conectado al tomacorriente no esté dañado probando

conectando el mismo en otros tomacorrientes.
3. Después de comprobar que el equipo no está dañado y que sí hay corriente es probable
que la falla esté en el tomacorriente.
4. Tome un tomacorriente nuevo y revíselo para comprobar que se encuentra en buen estado.

6. Proceda a sustituir el tomacorriente defectuoso por el nuevo. Para quitarlo, retire la placa de
la base empotrado, quite los tornillos que soporta el tomacorriente y desconecte los cables.
6. Retire el tomacorriente defectuoso del chasis y coloque el nuevo.
7. Conecte los terminales al nuevo tomacorriente.
8. Vuelva a colocar el tomacorriente en la caja.
9. Coloque la placa del tomacorriente.
11. Conecte el equipo en el tomacorriente que cambió, para comprobar su funcionamiento.
5.6.8 Cambio de Enchufes de Aparatos Eléctricos
1. Revise las clavijas del enchufe comprobando que no estén rotas y que los terminales se
encuentren bien ajustados. Si están aparentemente bien, puede ser que el cable sea el
dañado; revíselo para comprobar que no esté dañado o partido, sobre todo en la sección más
cercana al enchufe. Si las clavijas están rotas o en mal estado proceda a cambiarlas, en caso
contrario cambiar el enchufe íntegramente.
2. Para cambiar el enchufe íntegramente o las clavijas, quite los tornillos de sujeción y retirar
el cable.
63
3. Colocar el cable en el nuevo enchufe o en las clavijas, hacer un nudo simple para separar
los 2 polos del cable y rehacer los ojillos en las puntas para introducir los tornillos a los 2 polos
del cable y ajuste, con un destornillador, los tornillos a los terminales.
5.6.9 Cambio de Fusibles en Interruptores de Fusibles
(Llaves de Cuchilla) (Fig. 13)
¿Cómo se hace?
Cuando se produce una interrupción del fluido eléctrico (apagón, o deja de funcionar el equipo en
que se está trabajando, la causa puede ser que se ha "quemado" el fusible, para cambiar proceder
de la siguiente manera:
1. Bajar la palanca desconexión y desconexión, a la posición indicada en "desconectado”.
2. Remover "descolgar" la tapa que protege los fusibles, verificar el estado de éstos, si el
cordón de plomo está interrumpido (ver 1) está quemado, se debe observar bien; porque a
veces el cordón se funde junto al tornillo de sujeción, y ni se percibe
3. Retirar los restos de cordón aflojando los tornillos, luego medir la longitud del plomo a
reponer, moldearlo y fijarlo con los tornillos según la figura, ajustar bien los tornillos para que
haya una buena conductividad.
64
4. Reinstalar la tapa removible y subir la palanca de conexión.
5.7 Mantenimiento de cerrajerías
5.7.1 Mantenimiento
Para un funcionamiento más suave, se recomienda lubricar los mecanismos interiores de la

cerradura. Para lubricar la cerradura que está con la llave dura de dar vuelta, use polvo de grafito, no
use aceite lubricante, pues este puede juntarse con el polvo y la humedad y empeorar la situación.
No coloque adhesivos sobre el acabado de las cerraduras, podría afectar la laca protectora.
Para limpiar la cerradura usar sólo paño humedecido con agua. Nunca usar elementos abrasivos,
alcohol, barnices, removedores de pintura, objetos filosos como cuchillos, llaves de puertas,
colgadores de ropa, etc. Pueden deteriorar la capa de laca protectora y empezar así un proceso de
corrosión del metal.
Cuando se requiere de una fuerza excesiva para hacer girar la llave.
• Aplique aceite lubricante en spray en pequeñas cantidades.

• Trate de girar la llave para ayudar a accionar el mecanismo.
• Una vez que este accionó limpie el exceso.
• Si el mecanismo no funcionó contacte un cerrajero.
Que se quiebre la llave dentro del mecanismo.
• Contacte al cerrajero.
Para efectuar reparación de la cerradura se necesitan las siguientes herramientas y accesorios:
• Un destornillador mediano
• Una lima para metales
• Una brocha o pincel pequeño
• Una aceitera
• Una botellita de kerosene
• Si es necesario una cerradura nueva
¿Cómo se hace?
1. Si la puerta no se ajusta a la cerradura posiblemente el pestillo se ha desplazado con

relación a la placa de la cerradura, debido a la deformación o al hundimiento de la puerta.
Será necesario, pues, reparar la puerta. También puede deberse a que el pestillo esté trabado
y no engancha. Si éste es el caso, lubrique el pestillo con aceite con un pequeño pincel y
mueva la manija varias veces para que el aceite quede bien distribuido.
65
2. Si el desplazamiento entre el pestillo y la cerradura no es muy grande, puede ampliar el

agujero de la placa metálica ubicada en el marco de la puerta, con una lima para metales.
(Fig. 1).
3. Existen varios tipos de cerraduras todas ellas son fácilmente desmontables
4. Normalmente, el mal funcionamiento de una cerradura se debe a la mala lubricación de sus

piezas móviles. Para lubricarla, utilice la aceitera introduciendo el aceite en el pestillo y en el
interior del agujero para la llave. Luego mueva la manija y la llave (previamente lubricada con
aceite). Repita la operación hasta que quede bien lubricada.
5. Si el resultado no fuese satisfactorio o la cerradura quedará bloqueada, desmóntela y limpie

todas las piezas del mecanismo con un pincel impregnado en kerosene. Sáquelas
cuidadosamente con un trapo, engráselas y vuelva a colocar la cerradura. Cuando el
mecanismo esté muy oxidado, deje la cerradura completa durante algunas horas en un baño
de kerosene, y si fuere necesario, elimine el óxido con una tela de esmeril.
66
5.8 Mantenimiento de puertas

Las puertas están sometidas a un continuo desgaste, lluvia, aire y humedad son los principales
enemigos a los que hay que hacer frente. Se recomienda mantenerlas limpias, en el caso de las
puertas de aluminio es necesario limpiar constantemente los rieles y rodines.
Se aconseja evitar el cierre violento de las hojas de puertas y manipular con prudencia los elementos
de cierre con el fin de asegurar un funcionamiento adecuado. Sobre las puertas de ingreso de frente
o lateral por estar muy expuestas a los agentes climáticos (lluvia, soleamiento, etc.) realice el
mantenimiento del acabado de la puerta, para evitar que las mismas se deterioren.
En el caso de trabajos de mantenimiento en la fachada o el interior de la vivienda (limpieza, pintura,

etc.) es aconsejable proteger las puertas y marcos.
Evitar el uso de productos abrasivos, como detergentes en polvo, alambrina, etc., que pueden rayar
la superficie de los perfiles o la apariencia de los elementos.
En el caso de vidrio, deberán limpiarse con los productos y medios de uso habitual para este fin.
En caso de puertas de PVC en ningún caso deberán emplearse disolventes que afecten al PVC
como acetona, éter, etc.
Para el mantenimiento de los herrajes que dan movimiento a la puerta, en condiciones de

agresividad atmosféricas normales, lubricarlos una vez al año a fin de garantizar su conservación.
No se deben guindar ningún objeto, persona o animal de los llavines.
Asegurarse que las puertas cuentan con topes en las paredes o el piso, los cuales protegen las
puertas, llavines y paredes.
Es recomendable tener un juego de llaves adicional fuera del edificio.
En caso de extravío del juego de llaves, cambie las cerraduras, al menos las principales.
67
• Las puertas corredizas se traban o suenan al deslizarse:
Primeramente, cerciórese que la puerta esté montada sobre el riel, luego verifique que no hayan
obstáculos que impidan el paso de la puerta. De continuar el problema, contacte a una persona
capacitada para realizar esta tarea.
• Puertas que se atascan:
Una de las posibles causas del mal funcionamiento de una puerta es el roce con el suelo o con el
mismo marco. Habrá que empezar por asegurarse de que la puerta está bien suspendida en sus
bisagras, pues en muchos casos el rozamiento se debe a que los tornillos no están correctamente
apretados. Si después de atornillarlos se comprueba que no quedan fijos, contacte a una persona
capacitada para realizar esta tarea.
El que una puerta no cierre bien puede ser ocasionado también porque la madera se haya hinchado
por la humedad o se contrae por el calor, por lo que alguno de sus bordes esté tocando el marco de
la puerta. En ese caso se debe observar si la puerta está pintada será fácil detectar la zona del
borde que está más pulida, es decir sin pintura.
Recuerde que si las bisagras de la puerta hacen ruido sólo debe aplicar un poco de aceite lubricante
que cumpla la función.
5.9 Mantenimiento de ventanas

El aluminio es un material durable, pero se deteriora por el uso indebido o descuido. Su adecuado
mantenimiento requiere mantener limpios los rieles de las ventanas y puertas corredizas, evitar
golpear las ventanas y puertas, y familiarizarse con el funcionamiento de las cerraduras, que son las
que más fácilmente se pueden dañar. Recuerde abrir y cerrar las ventanas usando sólo las manijas
y no otros puntos.
Las ventanas y puertas necesitan lubricarse una vez al año para un mejor funcionamiento. Los
empaques alrededor de las ventanas y puertas deben revisarse una vez al año y cambiar el
empaque.
La ventana se desmontó: No esfuerce la ventana, se puede quebrar y producir una herida. Localice
al proveedor.
La ventana está manchada: Existen diferentes tipos de manchas, se debe utilizar el producto que el
proveedor recomienda para este tipo de casos. Localice al proveedor.
La cerradura se traba, no abre o no cierra: No esfuerce la llave ni la cerradura, de ser posible no

utilice dicha cerradura. Localice al proveedor de la ventana o a un cerrajero.
68
Las celosías estas flojas: Generalmente se debe a que las piezas que sujetan la celosía se aflojan,
estas se puede ajustar con un alicate normal, sin ejercer mucha presión en el vidrio. Una manera de
evitar esto es cerrando las celosías suavemente.
Manijas flojas o se caen: Trate de no utilizar esa ventana, y si lo hace trate de jalar la manija
suavemente. Si no tiene conocimiento de cómo ajustar las manijas, localice al proveedor.
El vidrio se revienta: Esto puede ocurrir por diferentes causas, como golpes o temblores por ejemplo.
Contacte al proveedor para que sustituya la pieza.
5.10 Mantenimiento de cielos

En el caso de cielos de gypsum, dentro de la vida útil del mismo se presentan fisuras en uniones
de molduras, tabiques y láminas o se desprende la cinta que cubre las uniones. Para estas
situaciones, localice a una persona capacitada para corregir la situación.
Los cielos de madera deben estarse tratando según el acabado final del mismo (barniz o pintura) al
menos una vez al año. Además se debe realizar una inspección frecuente del estado de todas las
piezas que componen el mismo, para lo cual se debe localizar una persona capacitada para realizar
esta labor.
• Humedad:
Usted puede eliminar o disminuir el problema de la humedad adoptando algunos de los siguientes
hábitos:
Ventile y abra las ventanas de los cubículos todos los días.
• Manchas en el cielo raso:
Las manchas se pueden generar debido a hongos, humedad, goteras, condensación, acumulación
de grasa o falta de mantenimiento de la pintura de los cielos. Para corregir estas manchas localice a
una persona capacitada para realizar esta labor, ya que en ocasiones es necesario sustituir parte del
cielo raso.
• Plagas:
Contacte a un especialista contra plagas (fumigador). Reemplace las piezas dañadas. Verifique que
en los cielos no existan aperturas para evitar el ingreso de animales o insectos.
5.11 Mantenimiento de portones

Por las condiciones climáticas de nuestro país, estas estructuras sufren deterioro permanente, por
esta razón se deben realizar labores de mantenimiento rigurosas.
69
Si están a la intemperie se deben pintar al menos una vez al año o darles el tratamiento
recomendado por los especialistas.
Lubrique los mecanismos de movimiento y cierre.
Elimine cualquier corrosión que aparezca en las uniones en el caso de los metálicos.
Ajuste los tornillos y accesorios.
Los que corren sobre un riel, procurar mantenerlos limpios y libres de obstrucciones.
En caso de Portones Eléctricos, mantener lubricados el sistema de apertura.
Los accesorios tales como bisagras, llavines, aldabas, candados, entre otros, se les debe dar el
mantenimiento adecuado de forma periódica para asegurar su correcto funcionamiento.
5.11.1 Recomendaciones
• En caso de rejas:
Al momento de instalación verifique que se apoyen sobre una estructura que las soporte
adecuadamente.
No utilice las rejas como escalera o punto de apoyo.
No cuelgue de ellas objetos pesados tales como plantas, jaulas, ropa húmeda, ni amarre de ellas la
mascota con su correa.
• En caso de Portones:
Operar suavemente (no tirarlos), no los golpee, no se deben cargar con pesos adicionales, siempre
deben estar libres en su recorrido, entre otros. En la medida de lo posible, es recomendable que
estén protegidos del sol y la lluvia.
En caso de falta de fluido eléctrico, asegúrese de saber cómo se opera de forma manual la apertura
del portón.
En caso de que no opere correctamente el mecanismo de apertura, no fuerce el portón y haga una
pequeña revisión.
En caso de que el portón utilice sensores, verifique su correcta posición y que estén libres de
obstáculos entre ellos.
70
5.12 Mantenimiento de tapias

Las tapias tienen un desempeño estructural muy diferente a las paredes de mampostería en una
edificación, por lo que normalmente se separan de la estructura de la vivienda por medio de una
junta constructiva, que viene de piso a viga (no es un daño estructural) es un detalle que se realiza a
propósito para que cada estructura se desempeñe acorde a su condición.
Las tapias por su exposición a la intemperie requieren de un mantenimiento básico como:
Revisión periódica del acabado de las paredes (bloque, prefabricado, etc.), en caso de presencia de
sisas, desprendimiento de mortero o uniones sueltas es importante resanar las mismas.
Revise los revestimientos que puedan tener partes perdidas o sueltas, estén levantados o
pandeados o tengan moho.
Revise las superficies pintadas donde la pintura muestre algún problema: se esté pelando,
cayendo o levantando, o si hay señas de humedad o moho.
Revise el estado del enmasillado donde se unen dos materiales diferentes.
Para los muros externos es recomendable eliminar cualquier material o acumulación que le
agreguen peso adicional al relleno del muro, como parquear automóviles en bordes de muro o
edificar algún tipo de obra sobre el mismo.
Una ampliación aledaña a la tapia:
Verifique quien es el propietario de las tapias alrededor de su propiedad, consulte a un profesional

que lo asesore.
5.13 Mantenimiento muros de retención

Los muros pueden estar a la intemperie de forma permanente (en patios por ejemplo) y pueden
tener funciones como servir de pared. Para cada caso, los cuidados son particulares:
• Muros a la intemperie:
1. Limpiar los espacios o tuberías de drenaje que posean.
2. Limpieza de maleza en general y basura.
• Muros con función de pared de bloques o concreto:
1. Adicionalmente a los cuidados indicados anteriormente, se debe impermeabilizar ante la aparición

de humedad en la cara expuesta del muro. Asimismo, buscar un experto que ubique y corrija la
fuente de la humedad.
71
2. Detectar posibles fisuras en los muros de concreto o bloques para evitar que el agua penetre en el
aposento.
3. Pintar normalmente de acuerdo con el uso.
En el caso de aparecer una filtración o humedad internamente y dado que estos muros son
elementos estructurales y pesados, le re-comendamos contactar a personal especializado para que
resuelva la situación.
72
BIBLIOGRAFIA
6 BIBLIOGRAFIA
Arquitectos, C. F. (2010). Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones. San
José.
Brusó, L. (2004). Depuración Biológica Total de Aguas Residuales. San José.
Canarias, C. O. (2010). Manual de Uso y Mantenimiento del Edifico. Canarias.
Construcción, C. C. (2012). Manual de Mantenimiento de Vivienda. San José.
Escalante, I. E. (2003). Tanques Sépticos Conceptos Teóricos Base y Aplicaciones. San José.
Salud, M. d. (2001). Guía de Mantenimiento de la Infraestructura Física.
Tubosistemas. (1995). Manual Técnico para Tuberías Plásticas. San José.
73

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GUÍA BÁSICA PARA MANTENIMIENTO

CAJA COSTARRICENSE DE SEGURO SOCIAL

El presente documento fue elaborado por los siguientes profesionales:

• Ing. Gerardo Orozco Masís

• Ing. Alejandro Vargas Cascante

4.5 Pisos .................................................................................................................................. 24

4.17.1 Tipos .......................................................................................................................... 32

5.5.13 Cajas de Registro ...................................................................................................... 51

5.10.1 ¿Qué hacer en caso de?............................................................................................ 69

Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zonas de drenaje, destinada al

Línea de Construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la

Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios

Aguas servidas: Son aquellas que contienen desperdicios, materiales en suspensión o

Bajantes: Tuberías verticales en un sistema de desagües de aguas de lluvia, de los techos, al

Caja de Registro: Caja destinada a permitir la inspección y la desobstrucción de las tuberías

Tanque de Captación: Depósito de agua, usualmente enterrado, intercalado entre el medidor

Columna de ventilación: Tubería vertical destinada a la entrada o salida de aire de un sistema

Desagüe: Salida para las aguas negras y de lluvia.

Acometida: Conexión de una edificación determinada a un sistema o servicio establecido.

Concreto: Es el producto de la mezcla de arena (agregado fino), piedra (agregado grueso),

Mampostería: Es un componente estructural construido mediante elementos individuales

Columna de mampostería: Elemento vertical construido específicamente con unidades de

Columna de concreto: Elemento vertical construido con concreto y acero de refuerzo.

Viga de mampostería: Es una viga construida específicamente con unidades mampostería.

Cubierta de techo: Conformación de láminas de un determinado material que funcionan para

Clavadores: Elemento utilizado para colocar la cubierta de un techo, situado comúnmente en

Piso: Suelo pavimentado.

Piso Acabado: Nivel definitivo del pavimento.

Contrapiso: Elemento que sirve de base al piso acabado.

Pared: Obra de albañilería de ladrillos de arcilla, o bloques de concreto, que en ocasiones

Pared medianera: Pared que comparten dos aposentos o propiedades individuales.

Escombro: Desecho que queda de una obra de albañilería o constructiva.

Fachada: Fachada de elementos modulares que se montan en el mismo lugar de la obra, y a

Voladizo: Elemento saliente sobre las paredes de un edificio.

Disyuntor Termomagnético: Accesorio eléctrico conocido como breaker.

1.1 Objetivo especifico

1.2 Alcance de la guía

2.1 Condiciones generales

a) Ausencias de políticas en mantenimiento y conservación de la infraestructura y del

El mantenimiento, en términos globales, toma relevancia como consecuencia de la importancia que

Dentro de este contexto constituyen elementos fundamentales: la infraestructura física y el

Dentro de la gestión de las acciones relacionadas a la infraestructura es importante considerar no

cultura de mantenimiento (usuarios y personal), situaciones que dificultan garantizar el

3 Objetivos, definiciones y tipos de mantenimientos

3.1 Objetivos del mantenimiento

Enumeramos estos 3 enfoques:

• Enfoque técnico: Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en

3.3 Tipos de mantenimiento

• Predictivo: Corresponde a la filosofía de trabajo para reforzar el mantenimiento

3.4 Efecto de la vida útil y capacidad operativa de la infraestructura física:

4.1 Componentes estructurales

4.2.1 Tipos de paredes

• Paredes de ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno compuestas de

3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad.

4.3 Techos y cubiertas

4.3.1 Uso correcto

Un informe de los hallazgos identifica las áreas problemáticas y permite la realización de la

La revisión puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la ejecución de

4.4.3 Pintura acrílica (látex)

La pintura acrílica se puede clasificar en:

4.4.4 Pintura a base de aceites

Se puede utilizar tanto internamente como externamente.

4.4.5 Pintura anticorrosiva