Ministerul Educației, Culturii și Cercetării din Rep.

Moldova
Colegiul de Construcții din Hîncești

Disciplina : Teoria Evaluării

Lucrare Practică
,,Estimarea valorii unui bun imobil prin metoda
analizei vânzării comparabile’’

Elaborat : Croitoru Ion

Grupa EI-171

Verificat : Cioara Olga

 Hîncești 2019

Metoda analizei vânzării comparabile

Introducere
Prezentul capitol examinează esenţa metodei comparaţiei vânzărilor şi etapele
aplicării ei, criteriile de selectare a obiectului-analog şi a elementelor de comparaţie,
precum şi consecutivitatea estimării ajustărilor. în cazul efectuării unei tranzacţii comerciale,
preţul tranzacţiei reprezintă cel mai bun indicator al valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. în
cazul când proprietatea imobiliară nu a participat niciodată într-o tranzacţie de vânzare-
cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea
de
piaţă a proprietăţii poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vânzare a
proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii subiect.
 Metoda vânzărilor comparabile modelează comportamentul participan-ţilor la piaţa
imobiliară, în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care auparticipat obiectele
similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare.
Criteriul de selectare a obiectelor similar presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul
evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate,
pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată.
1. Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei pieţe
imobiliare dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul
evaluării este un bun imobiliar specializat sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice
unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor comparabile nu
este apropriată.
Aplicarea metodei vânzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei
proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării proprietăţilor
comparabile;
3) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
4) determinarea mărimii ajustărilor;
5) comparaţia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, în scopul
corectării preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile;
6) analiza preţurilor ajustate ale proprietăţilor comparabile pentru a determina valoarea de piaţă
a proprietăţii evaluate. Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului
evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificării obiectelor comparabile şi de metodele de ajustare a preţurilor. Definirea misiunii de
evaluare presupune identificarea proprietăţii imobiliare, a drepturilor reale asupra obiectului
evaluării, modului de utilizare, determinarea datei evaluării şi tipului valorii ce urmează a fi
estimată. Cele mai frecvente scopuri ale evaluării sunt prezentate în capitolul 4 „Scopurile
evaluării şi tipurilor valorii estimate". Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile
imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei
vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor
imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar pentru
analiză. De regulă, pentru comparare sunt suficiente trei – cinci vânzări, dar cu cât mai mare
este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Metoda vânzărilor
comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentru
data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice
ale obiectelor şi alţi factori.
2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare
In procesul de aplicare a metodei vânzărilor comparabile este important ca bunurile imobiliare
selectate în calitate de obiecte comparabile şi obiectul evaluării să fie similare. Ele pot fi
comparate din punct de vedere al datei tranzacţiei, al caracteristicilor fizice şi capacităţii de
competitivitate. Din toate caracteristicile indicate mai sus, cea mai importantă este capacitatea
de competitivitate. Dacă bunurile imobiliare nu concurează pe aceeaşi piaţă, ele nu sunt
influenţate de aceiaşi factori ai cererii şi ofertei. De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor
imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul
bun imobiliar, cât şi o parte componentă a bunului. Alte unităţi de comparaţie pot fi: lm" de
suprafaţă totală, 1 m2 de suprafaţă de producţie sau locativă, 1 m de suprafaţă arendată, etc.
Preţul pentru o unitate de comparaţie este indicele care urmează a fi estimat.
In practica de evaluare elementele de comparaţie care urmează a fi analizate sunt
următoarele:
1) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
2) condiţiile de finanţare;
3) condiţiile tranzacţiei;
4) condiţiile pieţei;
5) amplasarea;
6) caracteristicile fizice;
7) caracteristicile economice;
8) modul de folosinţă (devierile de la modul de folosinţă stabilit în conformitate
cu legislaţia);
9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.
Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise. în majoritatea cazurilor, preţul bunului
imobiliar este funcţie a avantajelor obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra
lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preţul de vânzare va fi cel mai mare în cazul
transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului şi
construcţiei. Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie
a bunului imobiliar, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie
la reducerea valorii bunului imobiliar, prin urmare şi a preţului de vânzare. Dacă dreptul de
proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului
imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie să aplice corectările
respective ale preţului de vânzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală
cu valoare de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobiliar. Sunt frecvente cazurile
când bunurile imobiliare cu destinaţie comercială sunt vândute împreună cu contractele curente
de arendă. Dacă plata de arendă prevăzută în contractele curente este diferită de plata de arendă
de piaţă, noul proprietar al bunului imobiliar va primi venituri diferite de cele obţinute pe piaţa
liberă. Diferenţa între plata de arendă de piaţă şi plata de arendă contractuală va fi considerată
drept ajustare pentru drepturile de proprietate transmise. Mărimea ajustării poate fi estimată
după următoarele metode: metoda capitalizării directe a diferenţei între plăţile de arendă şi
metoda actualizării diferenţei între plăţile de arendă pentru perioada până la expirarea
contractului de arendă.
Aceste corectări sunt aplicate în următoarele cazuri:
• cumpărătorul plăteşte creditorului dobândă pentru creditul acordat cu scopul procurării
bunului imobiliar. în acest caz din preţul de vânzare se scade suma dobânzii.
• vânzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordând cumpărătorului un credit ipotecar.
În cazurile când tranzacţia este finanţată integral din mijloacele cumpărătorului, la data vânzării,
nu este necesar să fie aplicate careva corectări la preţul tranzacţiei, deoarece tranzacţia este
efectuată ţinând cont de valoarea prezentă a banilor la data tranzacţiei. în cazul când vânzătorul
finanţează tranzacţia, acordând un credit ipotecar cumpărătorului, mărimea corectării este
determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata
dobânzii de piaţă. Condiţiile tranzacţiei. Acest element de comparaţie reflectă condiţiile atipice
ale tranzacţiei. De exemplu, ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei este aplicată când vânzarea
este efectuată în termeni restrânşi, sau când între părţile implicate în tranzacţie există relaţii
speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Principala problemă constă în
identificarea condiţiilor speciale (atipice) şi estimarea mărimii ajustării. în general, mărimea
ajustării poate fi estimată ca diferenţa între valoarea de piaţă a bunului imobiliar care a fost
vândut în condiţii "normale" pentru piaţa liberă şi valoarea de piaţă a unui bun imobiliar similar
obiectului evaluării, care a participat într-o tranzacţie cu condiţii atipice.
Ţinând cont de dificultatea estimării ajustării pentru condiţiile tranzacţiei, este recomandabil să
fie excluse din analiză bunurile imobiliare ce au participat în tranzacţii cu condiţii atipice.
Condiţiile pieţei. Ajustările pentru condiţiile pieţei presupun estimarea evoluţiei preţurilor pe
piaţa imobiliară pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important să fie luată în
considerare influenţa inflaţiei sau deflaţiei, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în
general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobiliare, etc.
Cel mai bun indicator al condiţiilor pieţei este vânzarea repetată a unui bun imobiliar în diferite
perioade de timp. In practică, mărimea ajustării pentru condiţiile pieţei este, deseori,
determinată în baza evoluţiei indicilor generali ai preţurilor.amplasarea. Corectarea preţurilor
pentru amplasare este efectuată doar în
cazurile când bunurile imobiliare comparabile şi obiectul evaluării sunt amplasate în locuri
diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasării cuprinde diferite
caracteristici. Pentru terenurile cu destinaţie agricolă caracteristicile principale analizate sunt
bonitatea solului, existenţa sistemului de irigaţie, existenţa şi calitatea drumurilor de acces,
distanţa faţă de pieţele de desfacere ale producţiei agricole, şi altele. Pentru terenurile amplasate
în intravilanul localităţilor importante sunt următoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii,
popularitatea zonei în care este amplasat terenul şi altele. în scopul determinării mărimii
ajustării pentru elementul dat de comparaţie este estimată partea venitul provenit din arendă,
care se datorează amplasării mai favorabile a bunului imobiliar, din diferenţa între preţurile de
vânzare a bunurilor imobiliare similare amplasate în locuri diferite. în general, putem afirma că
ajustarea pentru amplasare reflectă diferenţa între valoarea loturilor de teren ale proprietăţilor
imobiliare analizate. Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au
caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vârstei, suprafeţei, elementelor constructive,
uzurii şi aspectului exterior. Ajustările pentru caracteristicile fizice sunt determinate în urma
analizei fiecărui element de comparaţie. Totodată, este important să menţionăm că mărimea
ajustării poate să nu coincidă cu costul elementului de
diferenţiere, deoarece nu orice cumpărător este de acord să plătească un preţ mai mare doar
pentru, de exemplu, o finisare interioară sau exterioară deosebită. Caracteristicile economice.
Acest element de comparaţie, de regulă, este analizat în cazul evaluării bunurilor imobiliare
care generează venituri. Caracteristicile economice cuprind: cheltuielile operaţionale curente,
calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenii contractului de arendă, şi
altele. Modul de folosinţă. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativă
evaluatorul trebuie să excludă bunurile care au un mod de folosinţă diferit de cel al obiectului
evaluării. De exemplu, în cazul evaluării unui bloc locativ cu mai multe niveluri, dacă în calitate
de bun imobiliar comparabil este selectat un bloc locativ la parterul căruia este amplasată o
cafenea, ceea ce va cauza anumite incomodităţi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie să
opereze ajustările necesare preţului bunului comparabil, modul de folosinţă a căruia deviază de
cel prevăzut iniţial. Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaţie, cel mai frecvent, sunt întâlnite în cazul proprietăţilor imobiliare comerciale şi
industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac parte: utilajul tehnologic,
mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. în metoda vânzărilor comparabile aceste
componente trebuie evidenţiate şi excluse din calcule.
3. Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor
în evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a mărimii ajustărilor:
1. Metoda analizei pare
Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina mărimea
ajustării pentru un element de comparaţie. în acest caz, bunurile imobiliare care au participat în
tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este
estimată corecţia.
2. Metoda analizei datelor secundare
Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei care nu este
legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se
referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate şi altele.

3. Metoda analizei statistice

Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, în special, metoda analizei
de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare
influenţă asupra valorii bunului imobiliar şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date
este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri
imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul
impozitării. în practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii
ajustărilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări personale şi altele. Aceste metode sunt
prezentate detaliat în manualele de statistică şi evaluare. Etapele aplicării ajustărilor în procesul
aplicării metodei vânzărilor comparabile preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului
evaluări sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. De regulă, ajustările sunt aplicate în
următoarea consecutivitate:
1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
3) ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
4) ajustarea pentru condiţiile pieţei - data tranzacţiei;
5) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condi-ţiile de vânzare şi data
tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare
corectare a elementului de comparaţie. Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi
aplicate în dependenţă de preferinţele evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa
rezultatul final.