Révalorisation de L'habitat Par La rénovation-PFE

Thème : « Revalorisation de l’habitat par la rénovation »
DEDICACES
Je voudrais avant tout rendre gloire à Dieu pour toutes les grâces dont
il me couvre, le courage et l’esprit d’intelligence dont j’ai bénéficié tout
au long de ma formation.
En rédigeant ce document, nous pensons tout particulièrement :
A M. ALLOU Konan, Député de la ville de Bouaké.
A ALLOU Fatouma Juliette, ma mère,
A mon regretté père AKE Diaba Jean qui s’en est allé
malheureusement trop tôt
A mes frères et sœurs pour leur soutien sans faille
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment I

REMERCIEMENTS
Au terme de cette étude, je tiens à exprimer ma reconnaissance à

toutes les personnes physiques ou morales, qui de près ou de loin ont
contribué à son accomplissement.
Mes premières pensées vont à l’endroit de mes dirigeants et

encadreurs, à savoir Messieurs :
- FRONDO Michel, Directeur général de l’Ecole Spéciale du

Bâtiment et des Travaux Publics ;
- KOUASSI Jean, Directeur des études des cycles d’Ingénieurs ;
- KOFFI David, Directeur des études des cycles des Techniciens

Supérieurs ;
Aussi, je voudrais dire ma reconnaissance à l’ensemble du personnel

enseignant, pour le savoir qu'ils ont bien voulu partagé avec nous
pendant la durée de notre formation.
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment II

AVANT PROPOS
Aujourd’hui une partie toujours plus grande des bâtiments et des

équipements de génie civil souffrent de défauts techniques et
fonctionnels en raison de leur vieillissement ainsi que de l’évolution
des besoins et des sollicitations. Si l’on veut conserver la valeur de
ces ouvrages, il y a lieu de les rénover, et pour ce faire on ne peut
s’appuyer sur l’empirisme. Si l’on veut conserver les qualités
techniques et architecturales de nos bâtiments et si l’on souhaite
préserver des quartiers, voire des villages, des connaissances
nouvelles doivent être apportées aux nombreuses personnes
concernées : propriétaires, autorités, concepteurs, entrepreneurs et
collaborateurs de tout niveau.
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment III

INTRODUCTION
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment IV

En quelques années, la situation du marché de la construction s’est

considérablement modifiée : la part des constructions neuves est en
nette diminution. En contrepartie, l’importance qu’on accorde à
l’entretien des immeubles et aux rénovations est en évolution
constante. Diverses raisons participent à ce processus :
diminution constante des terrains constructibles ;
augmentation du coût des terrains et du coût de la construction ;
obligations légales toujours plus importantes pouvant

quelquefois décourager les opérations lourdes de démolition-
reconstruction au profit d’interventions plus «douces» ;
attachement du citoyen au patrimoine existant qu’il a parfois de

la peine à voir disparaître.
En tant qu’investissement, les opérations immobilières étaient

généralement considérées comme des investissements à long terme.
L’importance grandissante de l’entretien et de la rénovation ne
provoque pas seulement un surcroît de travail, mais exige des
connaissances supplémentaires et des méthodes de gestion efficaces.
Il ne s’agit plus pour le gérant d’appliquer simplement une gestion
d’urgence cas par cas, mais de réaliser des travaux et d’investir en
fonction d’objectifs précis : préserver au mieux la capacité
fonctionnelle d’un bâtiment et sauvegarder, voir augmenter sa valeur
d’usage, donc sa valeur immobilière.
En Afrique occidentale, tout comme dans beaucoup de régions du
monde, le parc de bâtiments anciens disponibles, potentiellement
améliorables et sujets à rénovation, est assez important. Ce rapport de
fin d’étude s'inscrit dans une politique de réflexion et d'information
scientifique et technique, visant à aider les concepteurs à prendre les
bonnes décisions au bon moment, durant le processus d’élaboration
de leur projet de rénovation d'une construction existante.
TI AMÉLIORABLE
LES PRINCIPES DE RÉNOVATION
LA RÉNOVATION LÉGÈRE OU LOURDE ?
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment V

Ce projet de fin d’étude s’applique principalement à une rénovation

légère mais il peut suggérer des applications dans le cadre d’une
rénovation lourde. Cette option de favoriser les solutions peu
coûteuses répond au souhait d’atteindre un double objectif :
Un objectif économique : non seulement en terme de restriction

des dépenses publiques mais aussi dans un contexte
d’économie globale incluant une réflexion sur le réemploi et la
lutte contre le gaspillage, là où cela s’avère possible et réaliste ;
Un objectif social : en tenant compte de ce que la rénovation de

bâtiment touche surtout des quartiers anciens, habités par une
population à bas revenus et donc sensible à la répercussion du
prix des travaux sur les loyers.
Le plus souvent, la rénovation d’un bâtiment se réalise en plusieurs

étapes qui s’inscrivent dans une pensée globale.
LA RÉNOVATION ET LA PROGRAMMATION
La programmation architecturale et les phases d’avant projet ont une

influence déterminante sur le coût final de l’opération. C’est ici que
l’analyse première de faisabilité d’une rénovation légère intervient : le
bâtiment est-il suffisamment adapté ou adaptable au programme
souhaité ? Si oui, on peut envisager une solution dite “légère”. Dès ce
stade, il faut limiter au maximum les interventions sur le bâtiment :
d’abord parce que chaque intervention est coûteuse et, ensuite, parce
que beaucoup d’entre elles entraînent des effets en cascade. Ainsi par
exemple, par la démolition d’une cloison, on peut être amené à
intervenir sur le revêtement de sol (à l’endroit de l’ancienne cloison),
l’électricité (parce qu’un interrupteur y était localisé), le plafonnage et
pourquoi pas la plomberie et la menuiserie intérieure, etc. Cette
volonté de “modestie” dans l’intervention se concrétisera précisément
dans les deux points suivants :
En rénovation légère, ce sont les lieux qui guident le programme,

au contraire de la construction neuve. En effet, dans un projet de
construction neuve, la démarche logique est de fixer d’abord une
programmation globale qui détermine le nombre de logements
concernés, leur type (1 chambre, 2 ou plus) et leur configuration
générale (gabarits, nombre de circulations verticales, etc.). C’est
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment VI
l’avant-projet qui constitue alors la traduction spatiale de cette

programmation. La démarche est exactement inverse en
rénovation, où l’élément bâti est préexistant et constitue un
acquis : c’est à partir de la disposition des lieux, de la grandeur
des locaux, des circulations et des accès que naîtra un
programme adapté aux possibilités du bâti. En principe, la
diversité des configurations, d’un bâtiment à l’autre, doit
permettre malgré tout de respecter les contraintes de
programmation qui naîtraient par ailleurs : tel immeuble ne se
prête pas à la mise en place de studios comme on l’avait
souhaité, tel autre le permet et on se pliera à cette nouvelle
disposition guidée par les lieux.
En rénovation légère, les modifications apportées au gros-

oeuvre sont réduites au strict minimum. Ce deuxième point
constitue d’ailleurs une conséquence et une extrapolation du
premier : plutôt que de modifier brutalement le gros-oeuvre pour
le plier aux besoins d’une programmation préétablie, on
considèrera que le gros-oeuvre de l’immeuble ne subit, en
principe, aucune modification. On acceptera certains
inconvénients liés à une mauvaise disposition du plan, comme
une baie qui n’est pas située exactement comme on l’aurait
souhaité, et on fera preuve d’ingéniosité pour, au contraire, tirer
parti de situations jugées au départ assez défavorable. On
limitera en fait l’intervention sur le gros-oeuvre d’une part, à ce
qui est strictement indispensable à la sécurité ainsi qu’à la
stabilité du bâtiment et, d’autre part, aux éléments jugés
douteux, eu égard, entre autres, à la responsabilité décennale
de l’entreprise et de l’auteur de projet. Pour l’architecte, le
diagnostic de l’état du bâtiment prendra dans son travail une
place importante et inhabituelle. Bien réalisé, il devrait servir de
point de départ à l’établissement de l’avant-projet. Si le bâtiment
n’est pas adapté au programme, il faut revoir ses intentions ou
passer à une solution “lourde”, qui sera en général plus
coûteuse. Dans certains cas, il faut aussi comparer ces coûts à
ceux d’une démolition et d’une construction neuve. En effet, la
rénovation lourde adapte quelquefois une partie plus ou moins
importante du gros-oeuvre, ce qui entraîne des coûts en
cascade sur les autres postes tels que les finitions existantes,
les menuiseries et les installations diverses. La redistribution des
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment VII

charges peut également entraîner des travaux jusqu’aux

fondations elles-mêmes.
LES ADDITIONS AU GROS-ŒUVRE
Si on se limite à une rénovation légère, il faut autant que possible ne pas toucher au gros-œuvre
existant. Par contre, les additions locales de volume complémentaire constituent parfois une
solution intéressante. Ces additions peuvent être une occasion pour remodeler l’image extérieure
de l’immeuble et constituer ainsi un signe visible de la revalorisation du quartier.
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment VIII

GENERALITES
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment IX

1-1) EVOLUTION DES TRAVAUX DE RENOVATION
Il est extrêmement rare de trouver la «maison de ses rêves».Celle-

ci est plutôt le fruit de plusieurs années de vie commune avec elle
et d’actions diverses en vue de réaliser une parfaite harmonie
entre le bâtiment et ses occupants. En ce sens, la maison est bien
vivante : elle se transforme selon les besoins des propriétaires,
réagit aux changements qui la touchent et vieillit en fonction des
lois naturelles qui lui sont propres et des matériaux qui la
constituent.
Les propriétaires investiront en 2020 près de 6,5 milliards de
Francs en rénovation, soit un peu plus du double des
investissements consacrés a la construction de maisons neuves.
Ce phénomène devrait même s’accentuer au cours des prochaines
années, à tel point que les dépenses de rénovation deviendront un
meilleur indicateur économique que les dépenses qui sont liées à
la construction neuve. Le nombre de logements ayant 25 ans et
plus par rapport au nombre total de logements, qui était de 36% en
1981 et de 60% en 2001 devrait atteindre 75% en 2011.Il y aura
donc une demande croissante pour la rénovation. A l’inverse, le
nombre de mise en chantier de logement neuf demeurera stable
ou en baisse durant la même période.
TABLEAU 1.1 : TYPES DE TRAVAUX EN RENOVATION

POURCENTAGE
TYPES DE TRAVAUX EFFECTUES
(%)
Réparation et entretien 85
Ajouts, agrandissement et aménagement paysagers 34
Remplacement et nouvelles installation d’équipements 29
Rénovation, modification et amélioration 28
Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques 10
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les logements construits après

1991 sont plus rénovés que ceux qui ont été construits avant 1920, ce
qui indique que les travaux correspondent plus aux besoins et aux
préférences des consommateurs qu’a la nécessité de réparer un vieux
logement.
On estime qu’une habitation sur dix nécessite de grosses réparations ou

devrait être rénovée. Toutefois, les dépenses vont principalement aux
améliorations, par opposition aux réparations et à l’entretien.
1-2) POURQUOI RENOVER
Les gens qui investissent dans la rénovation le font aujourd’hui

pour améliorer leur cadre de vie. De plus, les personnes aux prises
avec de grandes responsabilités financières choisissent leur
propriété avec l’idée d’y demeurer longtemps et consacrent donc
plus d’argent pour l’aménager à leur gout.
Il y a 50 ans, les courants d’air, les systèmes d’assainissements
inefficaces et les dallages humides étaient tolérés et même choses
courantes. Aujourd’hui, les critères de confort ont changé.
Par ailleurs :
− Les fondations d’avant 1930 sont souvent en très mauvais
état, en raison du mortier trop faible, du béton poreux et de
l’absence de drain ;
− Les maisons de plus de 70 ans et bien entretenues sont
rares. Les infiltrations d’eau par les parements de
maçonnerie et par les cadres de fenêtres plus ou moins
pourris ont souvent affecté gravement les structures des
murs extérieures ;
− Les toits d’avant 1930 sont faibles au niveau des chevrons ;
− Les structures des murs porteurs sont souvent décalées et
causent des mouvements irréguliers dans les planchers ;
Différentes considérations peuvent influer sur la décision d’une

personne de demeurer dans sa maison et de la rénover plutôt que de
déménager ; ce sont des raisons d’ordre économique, physique ou

socioculturel.
Les raisons d’ordres économiques sont les suivantes :
− La valeur de l’investissement, qui génère un profit à la

revente ;
− Le désir d’éviter les couts d’un déménagement et tous les
frais reliés à la revente et à l’achat d’une maison ;
− L’aménagement paysager déjà fait, dans lequel on a investi
temps et argent ;
− La proximité du lieu de travail.
Les raisons d’ordres physiques, quant à elles sont :
− La croyance populaire selon laquelle les anciennes

constructions seraient généralement «mieux faite» (ce qui est
souvent faux) ;
− Le fait que les maisons anciennes soient souvent plus vastes
et plus hautes que les maisons neuves ;
− Le style de vie qui change (enfants, travail à domicile,
vieillesse, maladie, handicap, goûts) ;
− Le vieillissement précoce ou normal du bâtiment et la
dégradation des matériaux ;
Enfin, les raisons d’ordre socioculturel sont les suivantes :
− Le cachet particulier d’une ancienne maison («ca ne se fait

plus») ;
− L’attrait historique (valeur du patrimoine local ou régional) ;
− Le désir de rester dans le même quartier pour les écoles, les
services, etc.
− La préservation du patrimoine architectural (pour les
bâtiments qui sont classés monuments historiques) ;
− Des considérations d’ordre esthétique (goût de l’époque,
tendances architecturales, etc.
1-3) TYPES DE RENOVATIONS
1.3.1 Rénovation proprement dite
La rénovation du bâtiment consiste en son amélioration fonctionnelle,

physique ou esthétique sans modification de la vocation de l’ensemble.
On peut distinguer deux groupes de rénovation selon leur objet :
1. Les rénovations qui ont pour objet d’améliorer et de mettre en

valeur la qualité de vie dans la maison en augmentant le
confort.
Ex : Finition du sous-sol, installation d’une baignoire,
agrandissement d’une pièce ou construction d’une pièce
supplémentaire, installation d’un système de sécurité central.
2. Les rénovations qui ont pour objet de réparer, de corriger un

problème ou de maintenir le bon fonctionnement d’une
installation.
Ex : Réparer le système de plomberie, augmenter la tension
de l’entrée électrique, remplacer le revêtement du toit,
changer les fenêtres, (bref, tout les gros travaux d’entretien et
de réparation).
Un point important à vérifier avant d’entreprendre des travaux est l’état

de la structure, laquelle doit pouvoir «supporter» les travaux ; il faut
inspecter et réparer, s’il y a lieu, les fondations ainsi que vérifier et
renforcer s’il y a lieu la charpente (plancher, murs, toit).
On peut ensuite entreprendre des travaux de rénovation de l’enveloppe

extérieure :
− Changer les revêtements et les parements ;

− Modifier les ouvertures (portes et fenêtres) ;
− Refaire la toiture ;
− Réparer les saillies (galeries, balcons).
On peut aussi procéder à des modifications à l’intérieure de la maison

comme :
− Refaire les planchers et les revêtements

− Renouveler de l’équipement (salle de bains, climatisation) ;
− Corriger ou remplacer les installations de plomberie,
d’électricité, de ventilation.
Ces considérations peuvent s’appliquer tant aux bâtiments résidentiels,

qu’aux bâtiments commerciaux, industriels ou institutionnels.
1.3.2 Autres types de rénovations
Restauration : remise en état d’un bâtiment ayant une valeur

historique ou déjà classé monument historique, pour en prolonger
la durée utile, en respectant autant que possible son caractère
initial.
Recyclage : opération destinée à changer la fonction d’un

immeuble.
Ex : Transformer une école en édifice de logement, une usine en
édifice de bureau
Adaptation : modification apportée au bâtiment soit pour l’adapter

aux nouveaux besoins des utilisateurs, soit pour en assurer
l’accessibilité.
Ex : Adapter la maison pour une personne devenue handicapée et
qui doit utiliser un fauteuil roulant.
Agrandissement : intervention qui implique une rénovation et une

transformation pour ajouter de l’espace à un bâtiment existant.
Ex : Construire un étage supplémentaire.
Transformation : travaux importants qui modifient

considérablement l’aspect initial d’un bâtiment ; on procède à une
redistribution de l’espace et on modifie ainsi les relations physiques
et visuelles de l’habitat.
Ex : Abattre des cloisons d’un logement pour en faire un studio.
Réfection : travaux localisés qui ne modifient pas ou modifient très

peu les particularités architecturales (s’appliquent surtout à la
toiture et à la façade).
Ex : Changer les fenêtres, refaire la toiture
Réparation : correction d’un défaut très localisé et souvent mineur.

Ex : Réparation d’un robinet qui fuit, un toit qui coule, une porte qui
ferme mal, un revêtement de comptoir qui gondole.
Reconstruction : démolition complète ou partielle d’un bâtiment

pour en construire un nouveau au même endroit.
Ex : Edifice vétuste démoli pour en construire un nouveau sur le
même terrain.
Conversion : changement d’un mode en un autre système

d’unités.
Ex : Conversion du gaz à l’électricité, conversion de données
impériales en données métriques.
PARTIE A :
Données de la revalorisation
2. LES FACTEURS
2.1 Le vieillissement des constructions
Il est évident que les bâtiments vieillissent. La nature du vieillissement

dépend toujours de la qualité de l’ouvrage et de son mode d’exploitation.
Nous distinguons essentiellement le vieillissement provoqué par l’usure
et la dégradation, et le vieillissement dû à l’évolution des exigences de
notre société.
2.1.1 Vieillissement naturel
Un bâtiment se compose de différents éléments de construction et d’une
grande diversité de matériaux. Chaque élément de construction possède
une durabilité spécifique correspondant à une période de 5 à 150 ans.
Le processus de vieillissement agit sur les éléments de construction
dans un ordre opposé à celui qui régit le déroulement de la construction
à neuf et ses différentes étapes de travaux : le vieillissement affecte
d’abord l’aménagement intérieur, puis les installations techniques et
enfin le gros oeuvre. Dans les immeubles actuels, ces différentes parties
sont souvent étroitement liées et le renouvellement de certains éléments
de construction, qui n’arrivent pas encore au terme de leur durée
d’utilisation, doit être envisagé de façon simultanée. Le processus de
vieillissement est particulier à chaque élément de construction et à
chaque matériau. Les surfaces des sols, parois et plafonds, par
exemple, se salissent rapidement et perdent ainsi de leur qualité
esthétique sans pour autant que leur fiabilité technique s’en ressente.
Quant au gros oeuvre, il ne se dégrade que lentement et ne nécessite
qu’un entretien minimum. Si les effets de l’usure deviennent manifestes,
il faut alors rapidement entreprendre des travaux de remise en état.
Dans ces cas, l’intervalle de temps entre l’apparition des premiers signes
de dégradation et la mise en application des mesures de réparation
adéquates est restreint. Si l’on est tenté de différer la réalisation de ces
travaux, en raison des investissements élevés qu’elle entraîne, on court
le risque de mettre en péril la sécurité de la construction. Il est
souhaitable, voire indispensable, de prendre en considération la
longévité variable des éléments de construction lors de la conception de
l’ouvrage et du choix des matériaux. En fonction de ce principe, les
éléments peu résistants seront disposés de façon à pouvoir les remettre
en état ou les remplacer sans intervenir sur d’autres éléments de
construction. A cet égard, les immeubles– qui nous intéressent ici en
priorité – révèlent de graves lacunes. Ceci est en particulier valable pour
les installations techniques encastrées dans la maçonnerie et
recouvertes de crépis – une technique d’exécution symbole de progrès.
Dans d’autres cas, des matériaux synthétiques d’une durabilité faible

sont placés entre des éléments de maçonnerie. Les constructions dites
«en sandwich» sont composées de matériaux étroitement liés qui
diffèrent quant à leur durée de vie. Par conséquent, lorsque le matériau
le plus éphémère se dégrade, on est contraint de démanteler et de
supprimer l’élément de construction dans son entier. Les méthodes de
construction se sont sacrifiées davantage à l’air du temps qu’elles ne se
sont pliées aux contraintes du temps au sens de durée.
2.1.2 Vieillissement dû à l’environnement

Outre le vieillissement naturel, nous sommes de plus en plus confrontés
à un vieillissement dû à un environnement nocif. Les fenêtres existantes,
par exemple, ne correspondent plus aux normes dictées par
l’augmentation du trafic, du bruit et de la pollution. Elles ne permettent
pas d’assurer le confort souhaitable dans les appartements. Sans parler
des vibrations engendrées par le trafic et des émanations chimiques qui
détériorent les matériaux utilisés pour les façades et les toits. A
l’intérieur, les matériaux composant les aménagements des
appartements jouent également un rôle non négligeable dans le confort
des habitants. Les sols sont le plus souvent constitués de couches
étanches. Les revêtements plastiques, les tapis en matière synthétique
et les plafonds ne permettent plus d’absorber l’humidité ambiante. Cet
inconvénient est encore accentué par l’ameublement : les meubles
plastiques et métalliques. Lorsqu’ils sont associés à d’autres facteurs
tels que la pose de joints en néoprène aux fenêtres, l’augmentation de
l’humidité de l’air peut provoquer des dégâts par la condensation.
2.1.3 Vieillissement fonctionnel

Lors de travaux de rénovation, nous devons tenir compte, en plus des
vieillissements naturels et dus à l’environnement, du vieillissement dit
fonctionnel. En comparaison des exigences d’il y a 30 ans, les habitants
ou locataires attendent de nos jours un plus grand nombre de pièces par
logement, des pièces plus vastes. Ils veulent un agencement moderne
de cuisine et de salle de bains, et souhaitent disposer d’un WC séparé.
Afin d’assurer la location à long terme de ses appartements, le
propriétaire ou le gérant d’immeubles est contraint de se soucier de
l’évolution des exigences de confort. Des travaux importants de
rénovation sont indiqués lorsque les logements proposés sur le marché
ne correspondent plus au niveau de confort souhaité. Dans les grands
ensembles d’habitation, on trouve trop d’appartements de trois pièces

qui, confrontés aux exigences actuelles, ne conviennent plus à la vie de
famille ou sont trop vastes pour des personnes vivant seules. En plus
des interventions périodiques en fonction du vieillissement technique, il
faut également tenir compte des cycles imposés par les habitants. En
une trentaine d’années, un ménage évolue généralement ainsi : il passe
de deux personnes à trois ou quatre, voire plus, et se réduit ensuite de
nouveau à un ménage de deux et finalement à une seule personne.
Dans les cités résidentielles notamment, cet enchaînement a souvent
pour cadre le même appartement. Les conditions d’habitation se
développant conformément à ce processus peuvent être qualifiées
successivement de «généreuses» puis de «conformes», voire
«étriquées», et enfin de «surdimensionnées» et «dispendieux» en fin de
cycle.
La périodicité des cycles imposés par les habitants et par les matériaux
est comparable. Ainsi, à chaque changement de génération parmi les
locataires correspondent d’importants travaux de rénovation assortis de
modifications radicales.
2.1.4 Bilan
Le vieillissement des éléments de construction est une réalité inévitable.
Il est possible d’en différer les effets par des mesures adéquates mais
non de les supprimer. Les causes et les caractéristiques des processus
de vieillissement sont multiples. Pour évaluer correctement l’état d’un
immeuble, il convient d’examiner tous les éléments de construction en
fonction des spécificités du vieillissement naturel, du vieillissement dû à
l’environnement et du vieillissement fonctionnel. Chaque processus de
vieillissement s’opère selon des lois particulières, leur conjugaison peut
précipiter ou différer l’urgence d’une intervention. L’envergure des
travaux de rénovation à entreprendre dépend à la fois du vieillissement
de chaque élément de construction particulier et de la croissance des
exigences des habitants.
La fiabilité des différents éléments de construction est d’origine purement
technique. Les exigences des habitants, par contre, se développent au
sein d’un contexte social, les raisons de leur évolution sont plus
diversifiées et plus malléables qu’on ne le suppose communément.
L’investisseur peut avoir une influence sur la détermination du niveau de

confort. Il peut définir ainsi les objectifs d’une opération de rénovation
selon la demande variable du marché.
2.2 L’ampleur des travaux de rénovation
Le nombre considérable de constructions d’après-guerre

On a construit un plus grand nombre de bâtiments depuis la Seconde
Guerre mondiale que pendant les siècles précédents. Actuellement, 30 à
50 ans après sa construction, une proportion importante de ce parc
immobilier entre dans une phase de rénovation et doit subir d’importants
travaux, même si les constructions d’origine étaient de bonne qualité.
L’état des constructions des années de haute conjoncture

Un groupe particulier d’immeubles est composé de bâtiments plus
récents, construits notamment dans les années de haute conjoncture.
Les méthodes de construction rationnelles (préfabrication des éléments
de construction, etc.), caractérisent la grande majorité de ces bâtiments.
En effet, pour répondre à la demande considérable de logements, leur
construction s’est succédé à un rythme effréné. Bien qu’à cette époque
on ait fait fréquemment allusion au progrès que représentent ces
nouvelles technologies, on s’aperçoit aujourd’hui que la qualité de
construction de ces immeubles est en général nettement inférieure à
celle des immeubles d’avant-guerre.
Bilan
Ce n’est pas l’âge mais l’état d’un immeuble qui détermine le bien-fondé
de sa rénovation. C’est pourquoi ce sont non seulement les bâtiments
construits dans les années 50 et 60, mais également ceux des années
60 et 70 qui entrent aujourd’hui dans une phase de rénovation profonde.
Pour les raisons évoquées plus haut, des bâtiments réalisés à des
périodes différentes nécessitent des interventions simultanées
d’envergure qui dépassent de loin le cadre de simples travaux
d’entretien. Le nombre important des interventions et les frais qui en
découlent réclament une planification globale ainsi qu’une réflexion en
profondeur portant sur la répartition des investissements. Il faut
apprécier l’évolution des revenus des particuliers comme les fluctuations
du rendement de l’immobilier et se soucier également des habitants
d’aujourd’hui et de demain. L’étendue d’une rénovation globale ne peut
se définir à partir des seules données relatives aux déficiences
techniques.
3. LES STRATEGIES
Le vieillissement inévitable des éléments de construction et les
exigences croissantes des locataires/propriétaires imposent un entretien
régulier de l’immeuble et, le moment venu, sa rénovation. Trois
stratégies s’offrent au propriétaire pour envisager l’avenir de la
construction :
– une stratégie d’abandon, c’est-à-dire une exploitation qui envisage à

terme la démolition ;
– une stratégie de maintien de la valeur, c’est-à-dire la maintenance et la

réfection ;
– une stratégie de l’accroissement de la valeur, c’est-à-dire l’adaptation,

la transformation et l’agrandissement.
Il est nécessaire d’étudier plus attentivement ces stratégies et d’en

déterminer les caractéristiques.
3.1 Stratégie d’abandon

Dans un monde qui se distingue par de faibles ressources en capitaux,
les indications techniques et esthétiques sont certes des conditions
indispensables mais non suffisantes, loin s’en faut, pour concrétiser
réellement un projet de rénovation ou même pour en souhaiter la
réalisation. Il est assurément important de savoir, même si toutes les
conditions de sécurité sont réunies et en dépit des indications techniques
et esthétiques, que le report des travaux peut se révéler la meilleure
stratégie du point de vue économique. A une époque où le rendement du
marché des capitaux est meilleur que celui du marché immobilier,
l’investisseur soucieux des réalités économiques préférera, en vue d’une
exploitation efficace, faire durer la construction sans intervention, au
risque de devoir finalement démolir l’immeuble.
Si l’on examine la question au-delà des limites du champ des intérêts
économiques, on s’aperçoit que la stratégie d’abandon peut se révéler
fort problématique, pour les habitants des immeubles concernés et pour
la collectivité dans son ensemble. Cette politique provoque une
instabilité des secteurs d’agglomération concernés. Les appartements
laissés à l’abandon ne peuvent plus répondre aux exigences des
locataires et ne sont habités, en règle générale, que dans des situations
d’urgence. Une telle démarche, même si elle semble être rentable du
point de vue économique, est psychologiquement, socialement et
politiquement inacceptable. Une maison laissée à l’abandon agit
défavorablement sur son environnement, attire une population marginale
et celui qui en a les moyens quittera ce voisinage. La stratégie
d’abandon nous entraîne dans le cercle vicieux de l’appauvrissement,
c’est pourquoi elle est a priori injustifiable.
3.2 Stratégie de maintien de la valeur
Le maintien d’un immeuble à son niveau de valeur relève de l’entretien.

Le degré le plus bas est appelé la maintenance. Le propriétaire est tenu
de garder les appartements dans un état qui correspond à l’utilisation
prévue. Ces travaux d’entretien nécessaires sont financés par les
provisions prévues à cet effet et ne doivent pas provoquer
d’augmentation de loyer dans le cas d’immeubles en location. A un
degré supérieur, les travaux de remise en état ou de réfection portant sur
les aménagements intérieurs et les installations, seront adaptés à la
durée restante de l’élément de construction le plus durable, c’est-à-dire
le gros oeuvre. En maintenant l’état de la construction grâce à des
travaux d’entretien adéquats, le propriétaire renonce à la fois à

l’amélioration du niveau du confort et à la transformation de
l’appartement. Cette stratégie s’appuie sur l’hypothèse selon laquelle
chaque niveau de confort d’habitation possède son marché potentiel.
Les exigences en matière de logement ne sont pas uniformes. Les
aspirations des locataires sont à la fois plus complexes et plus étendues
qu’on ne le pense. Il existe une grande diversité de types
d’appartements qui se distinguent tant par le nombre de leurs pièces et
leurs dimensions que par leurs équipements, l’âge, le mode et
l’emplacement de la construction.
Les propriétaires comme les locataires profitent de la diversité des
niveaux de confort proposés sur le marché du logement. C’est grâce à
elle que le locataire peut trouver un appartement à sa convenance et à
un prix abordable. Le propriétaire, quant à lui, obtient un rendement
satisfaisant moyennant un faible niveau d’investissement. Cette manière
«douce» d’entretenir le parc immobilier est susceptible de mieux résister
aux fluctuations, sa mise en pratique se justifie surtout dans les zones
urbaines. Même lorsque le standard d’un immeuble est modeste, sa
remise en état périodique est indispensable, voire plus importante que
dans le cas d’appartements au niveau de confort élevé. En effet, par un
entretien régulier, le bon fonctionnement compense quelque peu la
modestie des équipements. Il arrive trop fréquemment que l’on juge la
«qualité » d’un appartement d’après le niveau de son équipement. Des
annonces telles que «studio américain, WC séparé, deux salles de bains
avec baignoire», etc., sont l’expression de cet intérêt «prosaïque» que
l’on porte au confort. Mais il existe également des familles qui n’ont pas
besoin de tels accessoires, qui ne pensent pas en fonction d’un modèle
d’équipement et qui recherchent de préférence des chambres grandes et
simples et un espace commun bien organisé. Le faible niveau
d’équipement d’un logement n’est pas le signe d’un esprit rétrograde, il
ne témoigne pas non plus des premières manifestations d’un
délabrement.
3.3 Stratégie d’accroissement de la valeur
Contrairement aux travaux d’entretien indispensables du point de vue

technique, il s’agit, lorsque l’on entreprend des travaux de rénovation,
d’améliorer l’état des ouvrages et d’adapter la qualité des logements aux
nouvelles exigences. On s’efforce ainsi de concilier les mesures prises
pour supprimer les insuffisances techniques avec la volonté d’améliorer
le niveau d’équipement. Ces travaux entraînent nécessairement une
augmentation de la valeur de l’immeuble. Différents niveaux

d’augmentation de la valeur sont envisageables :
A) L’adaptation
La qualité des logements doit correspondre au niveau de confort d’une

construction neuve. Les travaux à réaliser lors de l’adaptation d’un
immeuble satisferont à la fois les exigences des nouvelles techniques de
construction, les contraintes imposées par le souci de l’environnement et
les préoccupations d’ordre fonctionnel. En plus du maintien en état de la
construction, les investissements doivent permettre d’atteindre le niveau
des équipements des logements actuels. (Air conditionné, système de
détection de fumée, système de sécurité, etc.)
B) La transformation
On dépasse le niveau de confort actuel et on s’efforce d’anticiper les

évolutions futures. On parle aussi de réaffectation ou de réorganisation.
Lors d’une transformation, la construction est fortement mise à
contribution ; elle peut-être considérablement modifiée. Dans les
grandes cités résidentielles, on cherche surtout à adapter le niveau de
confort au niveau actuel. Ainsi, dans la plupart des cas, le locataire peut
rester dans son appartement grâce à l’application de mesures
techniques et constructives adéquates et à des travaux entrepris suivant
un plan soigneusement élaboré. Cependant, de tels programmes ne sont
pas facilement réalisables sous nos cieux.
Il est rare que les transformations de luxe constituent une bonne
stratégie s’agissant de la rénovation d’ensembles d’habitations d’une
certaine importance. Elles exigent de lourdes interventions avec pour
conséquence une hausse considérable des loyers, hausse que les
locataires actuels ne peuvent ou ne veulent pas payer. De telles
interventions provoquent un changement de locataires. C’est la raison
pour laquelle elles sont envisageables pour un seul immeuble mais
difficilement pour le quartier dans son ensemble.
3.4 Bilan
Toutes ces stratégies se fondent sur une analyse minutieuse des
conditions existantes : les dégâts, le marché du logement, le rendement,
etc. Pourtant un simple recensement ne suffit pas : Quand et sous quelle
forme une construction est-elle passible de subir des travaux de
rénovation ? Seul le contexte économique, actuel et à venir, peut

répondre à cette question. Les actions visant à maintenir la valeur optent
pour le statu quo dans le but de consolider la qualité de la construction.
Ces actions ne concourent pas au développement de valeurs nouvelles
et créent, par conséquent, très peu de nouvelles sources de revenus. Le
simple maintien de la valeur est la stratégie qui convient le mieux à des
appartements de bonne qualité dotés d’un équipement simple. Ces
appartements correspondent à un besoin réel et sont recherchés par un
nombre de locataires toujours plus important.
L’étude d’une rénovation augmentant la valeur de la construction,

requiert une réflexion fondamentale et approfondie. Les locataires et les
autorités politiques doivent prendre une part active à cette réflexion, au
même titre que les investisseurs et les professionnels du bâtiment.
Ce parc immobilier appartient à un petit nombre de propriétaires : l’Etat,

les mutuelles, etc., et ne se prête pas à la stratégie d’abandon. Ni les
investisseurs institutionnels, ni les autorités politiques ne peuvent se
permettre de livrer tout un ensemble d’habitations au processus de
dégradation. Les travaux d’entretien entrepris dans les appartements
des grands ensembles sont fréquents ; ils sont effectués surtout à
l’occasion d’un changement de locataire ou de propriétaire. Leur action
se limite toutefois à l’essentiel. Il s’agit en général d’un renouvellement
des surfaces : peinture des murs et des plafonds, remplacement des
moquettes, etc.
La rénovation crée de nouvelles valeurs. Celles-ci doivent répondre aux

aspirations et aux exigences de chacun (par exemple l’augmentation de
la surface habitable, l’amélioration de la qualité de vie). A vrai dire, ceci
n’est réalisable qu’avec la participation de toutes les parties concernées
et à condition que celles-ci parviennent à concilier leurs intérêts
divergents. Aussi est-il nécessaire d’exposer et de justifier de manière
claire chaque position individuelle, chaque intérêt particulier, pour rendre
possibles, par la négociation et le dialogue, des concessions
réciproques.
4. Les acteurs
Le marché du logement réunit une foule de personnes et d’intérêts.
Bien qu’il soit aisé de définir différentes sphères d’intérêts, des attitudes
divergentes existent à l’intérieur de chacune d’elles. Il n’existe pas un
locataire type, de même qu’il n’y a pas un investisseur ou une forme
d’autorité, cependant il est possible de distinguer les caractéristiques de
chaque groupe.
Le locataire souhaite jouir d’un bel appartement situé dans un

environnement agréable. Cet appartement, au loyer si possible modeste,
doit en même temps correspondre à ses aspirations.
Le propriétaire préfère, dans la mesure du possible, ne pas trop investir

dans les frais d’entretien. Il souhaite éviter les conflits avec ses
locataires tout en visant une forte rentabilité, de manière à garantir le
capital investi. C’est pourquoi il vérifie la valeur marchande, procède à
des réévaluations et s’intéresse à un parc immobilier rentable à long
terme.
Les autorités aspirent à un développement «sain» de la commune avec

un grand nombre de bons contribuables. La perspective d’une bonne
rentabilité est l’un des moteurs majeurs de la construction. Dans un
système où les logements sont réalisés en grande partie par des
investisseurs privés, il n’y a rien à objecter à cela. On ne peut en
revanche, lorsqu’il s’agit du marché du logement, sacrifier la
responsabilité sociale et agir suivant les seuls critères d’efficacité
économique. Car, pour ce qui est de la construction de logements
précisément, il importe de prendre en considération le lien qui rattache le
gain économique à son tribut social. Or, s’il est vrai que le gain peut
constituer à la fois un objectif et une motivation, la responsabilité sociale
de l’investisseur doit définir ce qui est adéquat et admissible.
4.1 L’investisseur
Admettons que le propriétaire soit surtout intéressé par un rendement
décent de ses biens, qu’il ne souhaite pas seulement le maintien de la
valeur de ses immeubles mais leur augmentation, en prévision de la
demande à venir. Son action est déterminée par le rapport réciproque
«valeur-frais-rendement». La volonté d’augmenter la valeur d’un
immeuble impose des coûts élevés que le propriétaire peut se permettre
si, et seulement si, il améliore l’attractivité de ses biens immobiliers sur le
marché du logement. Il définira la qualité d’aménagement et le niveau
d’équipement selon l’importance et l’emplacement de son avoir. Or, les
opérations de rénovation n’offrent pas au propriétaire une marge de
manœuvre illimitée. La propriété et l’exploitation d’un bien immobilier
l’engagent également à prendre en charge des responsabilités sociales.
La maison fait figure de «patrie» du locataire. Elle a trouvé sa place dans
le quartier et participe, comme ses occupants, à la vie de la commune.
Elle s’est enracinée et, comme l’arbre, elle porte des fruits. La maison,
ses habitants et son environnement se sont développés et forment
désormais ensemble un nouvel organisme. Dans cet ensemble,
l’immeuble, à lui seul, ne représente qu’un élément parmi d’autres, et le
tout est bien plus important pour la cohabitation et la prospérité de la
commune que l’élément isolé. Cette responsabilité sociale restreint
l’intérêt économique privé du propriétaire.
4.2 Les locataires

4.2.1 Réflexions de base
Si l’on admet que le locataire recherche d’abord un bel appartement, au
loyer modéré, situé dans un cadre agréable et qui corresponde à ses
aspirations, cela ne signifie pas pour autant qu’il n’existe qu’un seul
mode d’habitation.
– Conformément à la diversité des individus, les besoins sont multiples

et chacun a sa propre idée du cadre de vie qu’il souhaite et du montant
raisonnable d’un loyer.
– Les revendications des locataires actuels peuvent différer des

exigences des locataires futurs. Compte tenu du fait qu’il n’existe ni LE
locataire, ni LE logement, ni LE marché type, il s’avère opportun que
chaque demande de logement rencontre une offre appropriée.
4.2.2 Le locataire
Le locataire réagit selon ses désirs et ses besoins personnels. Un loyer
avantageux représente pour lui un critère essentiel. Le locataire
«sédentaire» est satisfait de bénéficier d’un loyer favorable grâce à une
location ininterrompue pendant une longue période. Il s’est habitué à une
vie confortable et ne voudrait pas voir ses avantages ruinés par des
travaux imminents. Il ne désire pas de nouvelles faïences dans la salle
de bains, ni de meuble lavabo. Il se contente de nouvelles tapisseries et
d’un renouvellement des peintures dans les chambres. Selon lui, le reste
de l’appartement ne devra être transformé qu’au moment où il le quittera.
Tout ce qu’il souhaite aujourd’hui, c’est de ne pas être importuné, ce qui
adviendra par la suite ne l’intéresse guère. Pourtant, il n’y a pas que les
questions matérielles qui comptent. Le locataire s’est intégré dans un
quartier et dans une commune. Lui et sa famille ont tissé un réseau
complexe de liens : les connaissances, les voisins, les écoles, les
associations, etc. Les habitants ne peuvent admettre que leur
environnement social soit remis en cause par des travaux de rénovation
qui ne leur paraissent pas d’une importance vitale.
4.2.3 Tout être humain habite

Tout être humain habite. On peut déduire de cette assertion qu’habiter
est non seulement un besoin mais un droit fondamental. Le «droit au
logement» est un droit souvent mentionné, mais il n’a jamais été reconnu
formellement. A défaut de ce «droit au logement», «habiter» demeure
l’un des besoins fondamentaux de tout être humain. Chez lui l’individu
trouve la paix, la sécurité, la dignité et de ce fait une qualité de vie.
Cependant, «habiter» n’est pas déterminé par des règles universelles. Il
faut apprendre à habiter et réapprendre continuellement. Même si
certains bâtiments sont destinés à durer plusieurs siècles, chaque
génération, chaque individu est appelé à décider à nouveau de quelle
façon il désire «habiter». Si dur et si pénible que soit le manque
d’habitations, si sérieux qu’il soit comme entrave et comme menace, la
véritable crise de l’habitation ne consiste pas dans le manque de
logements. La véritable crise de l’habitation réside en ceci que les
mortels en sont toujours à chercher l’être de l’habitation et qu’il leur faut
d’abord apprendre à habiter.
Il faut privilégier cette idée de l’habiter lors de rénovation, puisqu’on

intervient sur ce que l’on pourrait appeler un «fragment de patrie»,
fragment qui ne doit en aucune façon disparaître.
4.3 La commune et les autorités
En côte d’Ivoire, il est très rare que les autorités communales incitent à
entreprendre des travaux de rénovation. Elles ne sont pas alarmées par
la recrudescence des problèmes sociaux et par la propension des
locataires à la mobilité. Cependant, leur rôle est tout autre et très
important dans le processus de revalorisation des ensembles
résidentiels de nos villes.
Elles devraient diagnostiquer les premiers symptômes de délabrement et
exiger que les propriétaires s’engagent à prendre les mesures
adéquates.
Les autorités communales ont également d’autres préoccupations. Elles
doivent présider au développement du domaine bâti de la commune. A
cette fin, elles sont amenées à mieux utiliser les zones déjà construites
en les densifiant. L’objectif est la densification et non l’expansion de la
commune. Les opérations de rénovation nous offrent des possibilités
qu’il faut saisir. C’est pourquoi les autorités communales et les
propriétaires doivent engager le dialogue et esquisser dans leurs
grandes lignes les perspectives d’un éventuel développement.
L’exemple que donnent les communes dans l’amélioration des
infrastructures peut inciter les investisseurs institutionnels à engager la
rénovation de leurs propres biens immobiliers.
Les autorités doivent être conscientes du fait qu’elles sont les seules à
pouvoir œuvrer au profit de tous les acteurs concernés. C’est pourquoi
elles sont tenues non seulement de reconnaître les problèmes
spécifiques de la commune mais elles doivent aspirer à les résoudre en
proposant des solutions qui visent un développement dans l’intérêt du
bien commun.
4.4 Bilan
Indépendamment des intérêts particuliers défendus par les acteurs
participant au marché du logement, il convient de signaler ici d’autres
secteurs d’intervention : l’appartement, la maison, la cité résidentielle,
l’environnement, la commune et la région. Les travaux d’entretien sont
effectués, en règle générale, dans le micro secteur de l’«appartement
maison». Aussi les problèmes peuvent-ils se régler directement entre le
propriétaire et le locataire.
Les travaux de rénovation cependant ne doivent pas se réduire au seul

bâtiment touché, mais ils doivent en plus tenir compte du contexte et du
développement de la commune.
Les autorités jouent un rôle essentiel dans la tentative de coordonner et

d’équilibrer les intérêts divergents des parties concernées dès le début
du projet. Les concessions qu’elles feront aux groupes les plus puissants
viseront un tel équilibre en même temps qu’il sera de leur devoir d’aider
les plus démunis à atteindre leurs objectifs. «Habiter» ne peut toutefois
se réduire à de simples questions d’ordre économique et, dans un Etat
en bonne santé, il devrait être possible d’assurer des conditions de
logement satisfaisantes à tous les citoyens. Depuis peu, les premiers
signes d’une détérioration de la situation se manifestent : ce ne sont plus
seulement les groupes de population les plus démunis qui éprouvent
certaines difficultés à obtenir un logement décent, mais les familles à
revenus moyens se trouvent également confrontées à la crise du
logement et parfois ne peuvent régler le montant de leur loyer. Les
propriétaires, inquiets choisissent avec plus de vigilance un locataire
«convenable». Le nombre de personnes économiquement faibles va
croissant.
Les opérations de rénovation nous donnent l’occasion de diversifier une
gamme de logements aujourd’hui trop uniforme, d’étudier et de réaliser
de nouveaux modèles d’habitation. Il s’agit, dans l’optique du marché,
d’échapper à la reproduction perpétuelle des «modèles traditionnels», de
combler les lacunes et de créer une réelle diversité.
5. La revalorisation des ensembles

résidentiels
Le maintien en état des bâtiments ne relève jamais d’une simple tâche
architecturale ou technique ; en réalité il s’agit d’une entreprise réalisée
pour favoriser le développement de nos cités. Ce n’est pas tant l’ouvrage
isolé requérant des travaux d’entretien qui constitue l’élément significatif,
mais bien l’ensemble d’habitations qui l’englobe, le quartier, la
commune. Dans le processus de décision, les problèmes techniques qui
sont la cause des travaux de rénovation revêtent un intérêt tout relatif :
ce sont les données socio-économiques qui composent ici le facteur
déterminant.
5.1 Les tendances sur le marché du logement
La situation du marché est un élément clé de toute réflexion et de toute

décision en rapport avec la rénovation des grands ensembles
d’habitations. Ce marché ne demeure jamais stable, il est au contraire
animé sans relâche par l’influence d’intérêts contraires.
5.1.1 Sédentarité et mobilité
Les locataires sédentaires assimilent leur appartement à ce que l’on

pourrait appeler un «fragment de patrie» et comptent bien y demeurer –
si cela est possible – une vie entière. D’autres locataires ne s’arrêtent
que peu de temps et équipent leur domicile du strict nécessaire. Il s’agit
le plus souvent de personnes dans une phase transitoire. Ils changent
fréquemment de lieux de résidence et leurs exigences en matière de
logement sont par conséquent multiples et variables.
5.1.2 Cité-dortoir et cadre de vie
Ce sont des ensembles d’habitations standardisés dans lesquels

prédomine un même type d’appartement. Aux yeux des habitants, le bon
côté de ces quartiers réside dans les espaces verts compris entre les
immeubles, les dégagements créés par le type d’implantation ainsi que
les places de jeux pour les enfants. Les qualités de ce type de quartier
conservent toujours la faveur des locataires. Mais force est de constater
que les cités-dortoirs, sans autres activités que le logement, sont de plus
en plus mal acceptées. Suivant les exigences exprimées aujourd’hui, ces
cités doivent dorénavant offrir un cadre de vie qui soit le reflet de la vie
quotidienne dans toute son ampleur et faire une place autant à
l’habitation qu’au travail et au loisir. Le locataire sédentaire aspire à jouir
d’une gamme de services multiples à proximité immédiate de son
domicile. Le locataire mobile, lui, est disposé à supporter les
inconvénients d’un bref déplacement vers la commune la plus proche.
Reste que le rattachement au réseau des transports publics représente
un apport fort apprécié.
5.2 La rénovation des grands ensembles
Nous vivons actuellement une période de bouleversements des valeurs

de notre société.
– Les principes d’aménagement du territoire sont en mutation. A

l’avenir, en effet, il s’agira avant toute chose d’intensifier l’utilisation des
secteurs déjà construits et non de les étendre. Le but visé est d’instaurer
une véritable économie du sol par le développement du domaine bâti.
– Les changements survenus, tant dans la vie en commun que dans la

structure de la société – augmentation du nombre des personnes âgées
et des petits ménages, etc. – appellent la création d’une gamme
diversifiée de logements et incitent à entreprendre des transformations
au niveau de l’infrastructure.
Dans ce contexte, la rénovation du parc immobilier revêt une

signification toute particulière : son objectif consiste à la fois à pallier les
déficiences des constructions et à stimuler le développement de l’habitat
dans son ensemble. Les rénovations offrent entre autres avantages :
– de mieux rattacher les immeubles existants au tissu urbain et social de

la commune ;
– d’intensifier l’exploitation de l’environnement construit et du parc

immobilier ;
– de combler les lacunes ;
– de réactiver ce qui est mal ou plus utilisé.
PARTIE B :
Démarches
6. L’inventaire
La connaissance globale et détaillée d’un ouvrage et de son contexte est
l’une des conditions essentielles à toute intervention d’une certaine
envergure. L’inventaire ne vise pas à fixer ni l’étendue des travaux, ni le
mode de réalisation du renouvellement. Son unique objectif est d’établir
un recueil – aussi exhaustif que possible – des éléments dont
l’importance sera décisive pour mener à bien un projet de rénovation. Il
importe pour cela de prendre en considération les données suivantes :
L’état technique de la construction ;

Les possibilités accordées par le règlement de construction ;
Les données économiques ;
La structure sociale des immeubles examinés ;
La structure sociale des quartiers environnants ;
Les équipements du quartier et de la commune ;
Les tendances se manifestant au sein de cette commune ;
Les aspects écologiques.
Il est recommandé de procéder à un inventaire aussi complet que

possible des immeubles et du quartier.
6.1 Données techniques

Un inventaire aussi exhaustif que possible des données techniques se
doit d’inclure les points suivants :
– une liste des documents disponibles concernant le bâtiment ;
– une énumération «biographique» des dates les plus importantes de

l’édifice (année de construction, travaux étudiés précédemment ou
réalisés, etc.) ;
– les concepteurs et entrepreneurs qui sont intervenus à ce jour ;
– un inventaire des défauts ;
– une liste des problèmes techniques diagnostiqués.

Il ne s’agit pas seulement de relever les détériorations constatées, mais
également de relever les problèmes ayant trait à l’organisation des
travaux (installation de chantier, accès, emploi des machines, etc.) ;
– une liste des analyses à réaliser (du point de vue de la physique du

bâtiment, contrôle du système structurel, contrôle de l’état des conduites,
etc.) ;
– une liste des documents qui doivent être établis ;
– une évaluation sur la base des dernières années de la consommation

en eau, électricité, etc. ;
– des informations sur la réglementation en vigueur en matière de

construction ;
– un rapport concernant les revendications des locataires et du

propriétaire ;
– les souhaits du propriétaire ;
– un ordre des priorités.
Cependant, en plus de ces indications concernant l’état de l’ouvrage, cet

inventaire doit comprendre également des informations relatives à
l’environnement du bâtiment :
– l’absence ou la prolifération de la végétation ;
– les chemins et leur éclairage ;
– les places de jeux ;
– les espaces verts ;
– les places de parc pour les automobiles ;
– etc.
6.2 Données économiques et juridiques
En outre, un inventaire exhaustif des biens immobiliers doit inclure des

données en rapport avec la situation économique et juridique des
immeubles concernés.
6.2.1 Les données économiques
Les fonds prévus pour les frais d’entretien composent, en réalité, les
provisions indispensables au maintien du bien immobilier. Les provisions
devraient correspondre annuellement à une valeur comprise entre 1% et
1,5% de la valeur du bâtiment. Ce pourcentage peut être adapté
périodiquement au renchérissement. Le montant global des provisions à
disposition doit figurer dans l’inventaire. En effet, il est à compter au
nombre des éléments essentiels qui permettent de définir le projet de
rénovation. Ces décomptes fourniront les informations suivantes :
– le rendement brut, y compris la couverture des frais ;

– le rendement net ;
– le montant des provisions pour l’entretien ;
6.2.2 Les données juridiques
La connaissance des conditions juridiques fera, elle aussi, partie d’un

inventaire exhaustif. Il est souhaitable de disposer des documents
suivants :
– les règlements des constructions et d’aménagement du territoire en

vigueur dans la commune et le district ;
– un extrait du registre foncier ;
– un plan cadastral ;
– les conventions éventuelles en matière de droit du voisinage (contrats,

droit coutumier, servitudes).
Les prescriptions en vigueur au moment des travaux de rénovation

doivent être respectées. L’examen des lois et règlements permet de
vérifier si le plan de la construction existante exploite à fond les
possibilités de construire, relativement par exemple à la hauteur de la
corniche et du faîte, à la longueur des façades, ou à la possibilité
d’envisager des extensions.
6.3 Structure sociale de la population résidente
Les travaux de rénovation ne se justifient pas uniquement par le souci de

pallier aux déficiences techniques, mais aussi par la volonté de
moderniser les équipements des appartements tombés en désuétude.
Des logements en dessous des exigences actuelles conduisent les
locataires à déménager plus souvent. Les appartements n’atteignant
plus le niveau de confort qui correspond à la demande courante, sont
loués à des personnes aux moyens financiers limités et qui, de ce fait,
n’ont pas de prétentions particulières quant à l’équipement de leur
logement, ou à des personnes qui n’y logent que pour peu de temps.
Cette évolution grève la rentabilité de l’immeuble. Les indications
relatives à la structure sociale de la population résidente doivent être
comprises dans cet inventaire exhaustif. Il est souhaitable de disposer
des informations suivantes :
– la dimension des appartements et le nombre de chambres ;
– le nombre de personnes qui vivent dans un même appartement ;
– l’âge des locataires ;
– la moyenne des changements de locataires au cours des dernières

années ;
6.4 Structure sociale de l’environnement proche et lointain
La qualité d’un appartement ne dépend pas seulement de l’état de

l’ouvrage et de son équipement mais également des caractéristiques de
l’environnement – proche ou lointain – dans lequel il est situé. On
prétend qu’il existe de bonnes et de mauvaises adresses. Un immeuble
peut se situer dans une zone stable, dans une zone labile ou encore
dans une zone en voie de restructuration.
Dans les zones stables, les projets de rénovation se font au gré des
besoins. La rénovation des ouvrages s’opère sans heurt, elle ne
bouleverse pas les structures établies et n’a pas de conséquences
notables sur l’environnement immédiat ou lointain.
Dans les zones labiles, les qualités se détériorent et créent un
déséquilibre. L’attrait de ces zones décroît et tend même à disparaître.
Un nombre important d’immeubles doivent être rénovés, mais rien n’est
entrepris dans ce sens. Les possibilités de construire restent
inexploitées.
Certaines zones labiles peuvent subir des changements considérables
dus entre autre au raccordement au réseau des transports publics ou au
changement d’affectation, par exemple, qui vont les dynamiser. Il est
néanmoins difficile d’y voir les signes d’une évolution. Le
développement, incertain, doit être stimulé par des initiatives politiques
ou privées. De telles zones sont qualifiées parfois de «quartiers urbains
vétustes». La plupart d’entre elles n’ont bénéficié d’aucun investissement
depuis de nombreuses années. La nature d’un quartier détermine
l’attitude des investisseurs, mais elle conditionne également le travail de
ceux qui ont pour tâche de maintenir la qualité des conditions
d’habitation. Dans ce cas, la commune est sollicitée en premier lieu : en
effet, par une planification adéquate, elle peut concourir à tracer les
étapes et les grandes lignes du développement de ces zones.
6.5 L’infrastructure des immeubles et de leur

environnement
Le développement d’un secteur dépend également de son infrastructure.

Entendons par infrastructure, l’ensemble des installations nécessaires à
la vie d’un quartier. Il s’agit de commodités telles que la proximité des
points d’approvisionnement destinés à satisfaire des besoins quotidiens,
d’écoles, la présence d’installations de détente, d’espaces verts et de
terrains de sport ainsi qu’un accès facile aux transports publics. Voici,
sous forme lapidaire, les éléments qui façonnent un environnement :
Les voies de communication

Les trajets qui séparent le logement du lieu de travail, de l’école, des
centres d’achat ; la proximité des transports publics, bus, taxis ; les
routes d’accès.
Les écoles
Les jardins d’enfants, les écoles primaires et secondaires, les écoles
professionnelles et l’université.
Les centres d’achats

Les commerces, les magasins et les boutiques, les centres
commerciaux, la poste, les banques et les restaurants.
Les infrastructures culturelles et de loisir

Les cinémas, le musée, les lieux de culte et d’associations, les
installations sportives, les places de jeux et les espaces verts.
Les nuisances
Le bruit, les odeurs, le trafic, les industries et les risques potentiels.
6.6 Les évolutions possibles dans le contexte
Le recensement du parc immobilier, s’il se veut pertinent, ne peut se

borner à égrener les constats. Il doit également fournir des indications
sur le potentiel de développement du quartier et de son environnement,
indications comprenant à la fois les aspects positifs et négatifs.
6.6.1 Les modifications du contexte

Dans de nombreux cas, l’immeuble a subi une évolution moins
importante que son propre environnement. Cela s’explique de différentes
façons : Les routes secondaires se sont transformées en axes
principaux. Le trafic s’est intensifié. Des groupes de population
indésirables (drogués, prostituées, etc.) se sont établis dans certains
quartiers.
Cependant, il est possible de relever certains aspects positifs dans
l’évolution du contexte : Le quartier est mieux raccordé au réseau des
transports publics. De nouveaux équipements, répondant à divers
besoins quotidiens, ont été installés à proximité immédiate des
habitations. Des écoles et des équipements de loisirs et de sports ont
été construits. Tous ces changements, que nous les approuvions ou
non, ont des répercussions tant positives que négatives. De plus, cette
évolution est continue et c’est pourquoi nous pouvons agir sur son cours.
Il nous appartient de saisir cette opportunité, surtout au stade de l’étude
d’une opération de rénovation importante.
6.6.2 Les valeurs historiques et culturelles

Nous avons tendance à considérer les problèmes du logement dans la
seule optique du marché. De ce fait, nous suivons l’inclination commune
qui consiste à favoriser, dans ce domaine comme dans toute activité
humaine, l’intérêt économique aux dépens des valeurs culturelles. Il
nous incombe, en tant que «constructeurs», de créer et de privilégier ces
valeurs culturelles. Il est fondamental, dans une évaluation correcte d’un
immeuble, d’étudier sa portée historique et culturelle ainsi que la valeur
spécifique d’un ouvrage dans son rapport avec la cité dans son
ensemble.
6.7 Les aspects écologiques
Dans le domaine de la rénovation, Il existe des arguments en faveur du

respect de l’environnement. Si certains d’entre eux sont le reflet d’une
exigence actuelle de plus en plus répandue, d’autres sont le fruit d’une
réflexion suscitée par la conviction que l’exploitation systématique de
nos ressources naturelles met en danger notre existence et celle des
générations futures. Il va sans dire que des arguments d’ordre
économique peuvent également être invoqués pour étayer la thèse
écologiste : Ce qui est faux du point de vue de l’écologie ne peut
s’avérer vrai dans une optique économique, car ce qui détruit les
fondements de la vie détruit les fondements économiques. Ceci est
particulièrement valable dans le domaine de la rénovation des
immeubles d’habitations, domaine dans lequel il convient d’assurer la
sécurité des investissements à long terme.
Mais que signifie : prendre en considération les aspects écologiques

dans le cadre de l’inventaire d’un parc immobilier ?
Les matériaux de construction inadéquats, voire nuisibles à la santé,

doivent être reconnus et dénoncés comme tels. En outre, au moment de
leur choix, il est nécessaire de connaître les propriétés des matériaux,
depuis le moment de leur fabrication jusqu’à celui de leur élimination. En
outre, une disposition des éléments de la construction du plus durable
vers celui qui se dégrade le plus vite est aussi à insérer dans une
approche écologique. En effet, par cette précaution, il sera possible de
remplacer l’élément altéré sans endommager, voire éliminer, un élément
encore en bon état.
7. L’énoncé des problèmes

Lorsque l’on utilise la notion de «projet», dans le cadre d’une opération
de rénovation, on entend avant toute chose un projet de construction et
plus particulièrement un projet d’exécution. Il convient toutefois, dans
une phase préliminaire, de concevoir le projet comme un outil permettant
d’énoncer les problèmes et de caractériser globalement et avec
exactitude la situation initiale, le point de départ du projet. Il facilite par la
suite le développement de solutions de rénovation qui diffèrent par la
portée des interventions qu’elles requièrent. La formulation des
problèmes ne peut être guidée par des préjugés, elle doit viser une mise
en évidence des données. Aussi travaille-t-on au moyen de variantes,
qui doivent être comparables entre elles et qu’il convient de développer à
partir de tel ou tel aspect du problème, aspect jugé significatif, sans
émettre de jugements de valeur. De même, il est nécessaire de mesurer
toutes leurs conséquences et d’envisager d’éventuels effets
secondaires.
Chaque projet énoncé sous forme de problème doit contenir les
indications suivantes :
A. Mesures à prendre et niveau d’intervention
– nature et portée des mesures techniques ;

– interdépendances des mesures.
B. Degré des nuisances
– durée des travaux ;

– nature et durée des nuisances ;
C. Coûts
– ordre de grandeur des coûts ;

– mesures de maintien et d’accroissement de la valeur ;
–montant des dédommagements pour les nuisances et restrictions
subies ;
– adaptation des frais secondaires ;
– rentabilité actuelle et future ;
– financement.
D. Conséquences et réactions
– conséquences pour le propriétaire ;

– conséquences pour le locataire ;
– conséquences pour l’autorité communale ;
– réactions des locataires.
7.1 Les préjudices à l’habitation
Les travaux d’entretien et de rénovation importunent les habitants. En

règle générale, une opération de rénovation comprend à la fois des
travaux d’entretien et des travaux de rénovation proprement dits qu’il est
difficile de traiter de manière séparée.
7.1.1 Degré des nuisances

L’importance des nuisances portées à l’habitation dépend de la nature
de l’intervention.
Les nuisances légères sont :
– Les interventions qui peuvent être réalisées depuis l’extérieur

(agrandissement de balcons, etc.). Les habitants souffrent
essentiellement du bruit causé par les travaux, de la poussière, de la
gêne provoquée par les échafaudages et de la crainte d’éventuels
cambriolages.
– Les travaux de remplacement (le remplacement des fenêtres, des

stores). Les travaux doivent être organisés et réalisés selon un planning.
Les ouvriers ne passent que peu de temps dans les logements. Ces
travaux provoquent certains dérangements. Néanmoins, ceux-ci peuvent
être qualifiés de légers vu la rapidité et la précision de l’intervention ; le
bruit et la saleté qu’ils occasionnent restent tolérables.
– Les travaux que l’on peut entreprendre à choix, et qui concernent

quelques pièces seulement (travaux de peinture et pose de nouvelles
tapisseries). Les travaux peuvent être fixés librement, de préférence à un
moment jugé propice et d’un commun accord, puisqu’ils peuvent
s’effectuer indépendamment de toute autre intervention. Les
dérangements qu’ils occasionnent demeurent circonscrits localement.
– L’agrandissement du bâtiment pour la construction de chambres

supplémentaires. La construction en annexe peut être édifiée sans
déranger exagérément les habitants de l’immeuble. Les ouvriers
accèdent au chantier par un échafaudage. La brèche permettant de
relier la nouvelle partie au bâtiment existant est pratiquée peu avant le
terme des travaux.
Les nuisances importantes sont :
– Les travaux d’une certaine durée entrepris sur les conduites sanitaires.
S’il est possible de renoncer temporairement à l’utilisation d’une pièce,
on ne peut en revanche se passer de toilettes. Dans ce cas, il est
nécessaire d’aménager des installations provisoires, ou alors prévoir un
container sanitaire (en vogue sur les grands chantiers). Cependant la
direction des travaux ne doit pas uniquement prendre en charge
l’installation de tels équipements provisoires, il lui appartient également
d’organiser l’évacuation des déchets. Les équipements provisoires
doivent répondre aux besoins des habitants. Pour des personnes âgées,
l’aménagement de toilettes à l’intérieur du logement est indispensable.
En outre, il faut séparer les installations sanitaires mises à la disposition
des locataires de celles utilisées par les ouvriers.
– Transformation de l’enveloppe du bâtiment (par exemple

agrandissement de pièces nécessitant la démolition ponctuelle des
façades). Afin d’agrandir les pièces vers l’extérieur, il faut percer ou
abattre des murs, et parfois déplacer des évaporateurs de climatiseurs,
des conduites d’eau et d’électricité. On crée des raccords de dalles, et
on remplace les revêtements de sol. Durant ces travaux, toute une partie
de l’immeuble est rendue inhabitable.
– Modification de la disposition en plan. D’ordinaire, plusieurs pièces

sont touchées par une telle transformation. Il convient alors de libérer au
moins l’une des pièces afin de ménager un accès au chantier.
– Transformation à l’intérieur de l’appartement, en particulier des

espaces sanitaires. On accède à ces espaces par les couloirs des
appartements, mais l’accès aux chambres doit également être garanti
pendant toute la durée des travaux.
7.1.2 Durée des nuisances
L’importance des nuisances relève de la nature et de l’étendue des

travaux envisagés, mais elles sont également déterminées en fonction
du seuil de tolérance des habitants touchés. Or, il est possible
d’observer certaines règles quant à la durée de telle ou telle intervention
: la durée des travaux qui sont réalisés dans des appartements habités
ne doit pas dépasser un mois. Des travaux de rénovation des salles
d’eau d’un appartement doivent être planifiés de manière à être réalisés
pendant les jours ouvrés afin que le locataire puisse disposer des
installations le week-end, éventuellement à l’aide de solutions
provisoires.
En Europe, l’expertise en matière de rénovation est très poussée et cette
étape dans le processus des travaux met en scène un type
d’appartement appelé « appartement de transfert »
Le but de ces appartements de transfert, est de recevoir de manière
provisoire les locataires des appartements sujets aux travaux de
rénovation lorsque les maisons ne sont plus habitables vu l’envergure
des travaux. Cependant, le déplacement de locataires dans des
appartements de transfert ne doit pas se prolonger au-delà de six mois.
7.1.3 Nuisances en fonction des saisons
Seuls les jours fériés viennent interrompre les travaux de construction

d’un immeuble neuf. Ce principe ne devrait pas s’appliquer aux travaux
de rénovation. La réfection des façades, comme les travaux entrepris à
l’intérieur de l’immeuble qui, en règle générale, touchent également de
près ou de loin aux installations de climatisation, d’électricité, doivent
être effectués durant les saisons sèches. Il en va de même pour les
travaux d’étanchéité, de réfection de peinture et même de rénovation
routière.
7.1.4 Seuil de tolérance des locataires
Les seuils de tolérance ne sont pas les mêmes pour tous les locataires.
Il y a lieu ici d’examiner les caractères particuliers des différents
individus. Il est important de ménager tout spécialement :
– les personnes âgées ;

– les malades ;
– les handicapés ;
– les familles avec des enfants en bas âge ;

– les personnes qui travaillent de nuit.
Il est, de toute évidence, impossible de satisfaire les personnes

«éternellement mécontentes». Les travaux de rénovation constituent
donc un prétexte «bienvenu» à l’expression de leurs frustrations
personnelles. Il importe par conséquent de reconnaître l’existence d’une
catégorie de locataires foncièrement «négatifs » et ne pas prendre trop à
cœur les attaques personnelles.
8. Processus de rénovation
8.1 La planification
8.1.1 Architecture
Avant d’entreprendre un projet de rénovation, on doit s’assurer du bon

état de notre bâti, connaitre son potentiel et ses limites.
On pourra alors élaborer le projet en fonction des normes de

construction et du budget alloué. Mais on doit d’abord se familiariser
avec le type de construction et le style de l’immeuble en question. Si l’on
comprend la façon dont la maison à été construite, les rénovations
correspondront mieux à sa «personnalité». En respectant son caractère
original et en réparant les éléments détériorés plutôt qu’en les
remplaçants, on a toutes les chances d’obtenir des résultats durables,
moins couteux et plus adaptés au bâti.
Il est important d’exploiter les atouts d’un bâtiment et d’en conserver le

style original. Trop souvent, les propriétaires altèrent le caractère unique
de leur demeure en procédant à sa réfection. Il ne faut pas sous-évaluer
la valeur historique ou architecturale particulière de la plupart des vieilles
maisons qui, en apparence, n’ont qu’un cachet «moyen».
Il est essentiel aussi d’observer l’architecture environnante pour repérer

les traits caractéristiques des bâtiments de façon à assortir les travaux à
l’environnement bâti, tout en ne négligeant pas l’aspect esthétique de la
construction. Les maisons d’une rue peuvent avoir en commun un type
d’implantation de toit ou des matériaux de revêtement qu’il convient de
conserver sur l’immeuble étudié. Pour une construction détachée, le
caractère des cotés et de l’arrière est aussi important. Il faut, entre
autre :
− Chercher à conserver les éléments du décor architectural

présents dans la façade ;
− Eviter les disproportions des dimensions des murs et du toit ;
− Harmoniser le type, la dimension et la répartition des
fenêtres ;
− Tenir compte de l’apparence visuelle d’une galerie par

rapport aux éléments de la façade ;
− Conserver la maçonnerie d’origine et utiliser des matériaux
compatibles pour les réparations ;
− Choisir un matériau de remplacement compatible avec l’âge
ou le style de la maison ;
− Tenir compte des bâtiments voisins semblables qui ont
conservé leurs éléments d’origine.
Sinon, on risque de se retrouver avec une maison ni vieille, ni neutre,

ayant perdu son charme d’origine, même pas moderne, bref, avec un
résultat représentant tout au plus un mauvais compromis, un produit
douteux. Ce n’est qu’en respectant le caractère original d’une maison
qu’on parvient généralement le mieux à améliorer son apparence et à
accroitre sa valeur.
On doit se rappeler que les acheteurs potentiels recherchent avant tout

la beauté, la simplicité et la qualité. Pour ce faire, il faut conserver le
cachet d’origine (lorsqu’il existe), choisir des matériaux durables qui ne
requièrent pas trop d’entretien et harmoniser le bâtiment avec
l’environnement.
En Côte d’Ivoire, certains édifices sont soumis à la loi sur les biens
culturels, laquelle s’applique à la conservation et à la mise en valeur du
patrimoine. Le Ministre des affaires culturelles, qui l’administre, peut
classer un édifice comme «historique», ce qui signifie qu’il ne pourra être
vendu, détruit, restauré, ni modifié sans autorisation du Ministère. Une
aire de protection autour de cet édifice obligera tous les propriétaires
voisins à aviser le Ministère de toute vente ou des travaux effectués sur
l’édifice.
Une fois qu’on a pris connaissance de toutes ces conditions et des

grands principes liés à l’architecture, on pourra :
− Déterminer la nature des travaux à entreprendre (entretien,

changements, etc.) ;
− Fixer, à tête froide, le budget selon les ressources dont on
dispose ;
− Bien examiner la maison pour déterminer précisément les

défaillances à corriger ;
− Vérifier les règlements de construction et d’urbanisme au
besoin.
Il faut toujours envisager la possibilité de renoncer à la rénovation si

celle-ci est compromise par le mauvais état du bâtiment ou des attentes
irréaliste du propriétaire.
Finalement, il est préférable de penser à long terme lorsqu’on entreprend

des travaux de rénovation : les besoins des occupants peuvent changer.
Par exemple, il faut prévoir l’utilisation possible du logement par une
personne handicapée, la transformation d’une chambre en bureau, etc.
8.1.2 Réglementation
A l’instar de son homologue de l’urbanisme, le droit positif ivoirien de la

construction a également hérité de la législation coloniale française en
vigueur au moment de l’accession de l’Etat à l’indépendance.
Chronologiquement, le droit de la construction intervient après celui de
l’urbanisme et il relève sans conteste au droit privé, principalement au
droit civil.
En Cote d’Ivoire, le droit de construction est essentiellement régi par les

dispositions du code civil napoléonien français de 1804 en ses
dispositions applicables en la matière, les lois n°62-253 du 31 juillet 1962
relative au permis de construire ainsi que quelques lois nationales
spécifique adoptées par le législateur.
La mise en œuvre de la réglementation de la construction est assurée

par le ministre en charge de la construction qui définit la politique
nationale de la construction et assure l’encadrement des opérations de
construction à travers ses différentes structures, notamment la Direction
de la Construction et de la Maintenance ainsi que la Direction des
Affaires Juridiques et du Contentieux.
Outre les structures administratives, l’intervention d’organismes

parapublics est également sollicitée. A cet égard, on peut citer la Société
de Construction Immobilière de Cote d’Ivoire (SICOGI) dont la mission
était de construire et d’équiper les quartiers dans l’esprit du plan de
l’urbanisme, la défunte Société de Gestion Financière de l’Habitat
(SOGEFIHA) en ce qui concerne la gestion des ressources affectées à
l’habitat rural et urbain, le Laboratoire du Bâtiment et des Travaux Public
(LBTP), ainsi que la SONITRA qui les structure placées sous la tutelle du
Ministère.
La notion de construction en elle-même ne fait de définition légale.

Toutefois la doctrine s’accorde à ranger sous ce vocable, tout ouvrage
façonné par l’homme, indépendamment de son caractère immobilier ou
mobilier ou de sa destination, de son implantation au sol ou en sous-sol.
Ce faisant, le droit de la construction serait l’ensemble des textes à
caractère législatif, réglementaire ou jurisprudentiel appelé à réglementer
l’activité de construction de même que ses intervenants.
De l’ensemble des dispositions des textes juridiques précités, il ressort

que le droit de la construction fait l’objet d’une prescription qui permet de
distinguer d’une part le droit commun de la construction et d’autre part le
droit spécial de la construction. Mais l’opérationnalisation de tout cet
arsenal juridique repose sur le respect d’un certain nombre de
prescriptions qui s’incorporent à l’assiette de toute opération de
construction que sont les servitudes dont dans le cadre de cette
discipline juridique s’avère nécessaire.
8.1.3 Permis
Lorsqu’on veut effectuer des travaux de rénovation, de construction ou

de démolition, il faut se procurer au préalable le permis adéquat. Ce
permis devrait préciser que les travaux doivent être exécutés à l’intérieur
d’un certain délai. Cela permettrait :
− D’éviter un développement anarchique de l’environnement ;

− De respecter des conditions de zonage et d’aménagement
de l’espace ;
− D’assurer la sécurité des personnes et des biens en

respectant les normes de construction ;
− De maintenir à jour le parc immobilier.
Il existe différents types de permis autorisant des travaux :
− De construction ;
− De modification (y compris de rénovation) ;
− De démolition ;
− D’occupation pour usage autre que le logement ;
− D’installation d’enseignes ou d’antennes ;
− Etc.
Les coûts reliés à l’obtention d’un permis de modification correspondent

en général à 1% du coût total des travaux entrepris, mais varie en
fonction des pays.
Bien que quelques dispositions régissant les constructions figurent dans

la loi n°626253 du 31 Juillet 1962, pour l’essentie l le permis de conduire
est régit par la loi n°65-248 du 4 août 1965.
Hugues Périnet- Marquet (1979) a élaboré une définition dualiste

du droit de construire qui recouvre « deux prérogatives différentes : un
droit d’initiative qui attaché au sol, possède de ce fait une nature réelle et
un droit de construire proprement dit, octroyé au constructeur par
l’autorité administrative ». Le poids de celle-ci est matérialisé par la
planification urbaine, notamment les prescriptions des Plans
d’Urbanisme Directeur, dont les dispositions s’imposent aux opérations
dans le régime du permis de construire.
Christophe Alègre de la soujeole préconise une réorganisation du

système juridique autour d’une certaine « nationalisation de l’espace ».
Cette doctrine permettrait de résoudre le problème foncier" en
distinguant le droit de propriété et le droit de construire " : « la solution
général de l’unité de l’espace public comme objet de police spéciale de
l’état permet beaucoup plus à l’administration, conformément à la
pratique ».
La législation relative au permis de construire « fixe les conditions

suivant lesquelles il peut être sursis à statuer pour la construction qui
sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution
d’un plan d’urbanisme [en cour d’élaboration] ».
« Adapter de la décision selon laquelle le plan d’urbanisme a été mis à

l’enquête publique, les décisions de sursis ne peuvent être motivées que
par des dispositions au plan ».
L’obligation d’obtenir un permis de construire préalable s’impose aux

personnes morales de droit public comme aux personnes morales de
droit privé. Le permis de conduire est obligatoire non seulement pour les
réalisations nouvelles, mais aussi pour les clôture, les modifications
extérieures, les reprises de gros œuvre, les surélévations, les travaux
trainant modification de la destination du bâtiment et de la distribution
intérieure des points visés par les règlements sanitaires.
CONSTITUTION DU DOSSIER
Le permis de conduire ne peut être délivré que si le projet de

construction est conforme aux dispositions législatives et réglementaires
en vigueur et respecte les servitudes d’alignement et, le cas échéant, de
nivellement fixées par l’autorité compétente. Le dossier technique de
l’Urbanisme (Abidjan) ou à la direction régionale (intérieur du pays) qui
procède à l’instruction de la demande. Il contient les pièces suivantes :
une lettre de demande de permis de construire adressé à la mairie

du lieu de construire ;
un titre de propriétaire de terrain (la lettre d’attribution, l’arrêté de
concession provisoire ou l’acte du BNETD) ;
un extrait topographique visé par la C.I.E, la SODECI. La direction
du Domaine urbain et de la direction de l’assainissement ;
un plan d’assainissement visé par la direction de l’eau ;
un certificat d’urbanisme délivré par la sous direction législation et
permis de conduire ;
une photocopie de la lettre d’attribution délivrée par la CIALI ;
un plan d’exécution ;
un plan de masse, d’échelle comprise entre 1/200, 1/100 ou 1/500.

Ce plan comporte notamment :
Un plan d’exécution d’échelle 1/50 ou 1/100,
L’orientation
Les limites du terrain et l’indication de la superficie,
Le tracer des voies publiques et de déserte avec indication de la
largeur,
Les courbes de niveau ou de nivellement du terrain,
Le tracer des réseaux électriques, des canalisations d’eau
existantes et Projetées,
L’emplacement des aires de stationnement et des garages,
Le tracé des clôtures,
Le volume des bâtiments à construire.
En retour, après instruction du dossier par les services techniques, le

demandeur reçoit un arrêté portant autorisation de construire signé par
Ministre chargé de la Construction, de l’urbanisme et de l’habitat.
Nota : Dans certains pays, la conception des logements est réglementée

(interdiction de passer directement des W.C.dans les cuisines ou la salle
à manger, dimension minimale des chambres, hauteur minimale sous
plafond, etc.).
ACCORD PREALABLE
Sur présentation d’un dossier simplifié, l’administration peut délivrer un

accord préalable sur l’implantation et le volume des constructions
projetées. L’accord préalable précise, le cas échéant, les conditions
particulières à remplir en matière d’accès et de stationnement des
véhicules, des raccordements des réseaux d’assainissement, d’aspect
des bâtiments et d’aménagement des espaces libres ainsi que, dans les
grands ensembles immobiliers, en matière de réalisation d’équipements
d’intérêt général.
L’accord préalable est obligatoire lorsque les projets de construction se

situent à l’intérieur de périmètres sensibles déterminés par arrêtés, tels
que :
Centre urbains ensemble monumentaux ou sites protégés, sans que

cette énumération soit limitative. La validité de l’accord préalable est d’un
an.
Dans le cas de lotissements, le ministère impose la réalisation

d’infrastructure et d’équipements collectifs (bureau de poste, école
primaire, etc.). « Certains prometteurs trouvent des subterfuges pour
passer la construction de 249 lots et obtiennent un accord préalable
sans avoir à construire alors que celle-ci est nécessaire pour 250 lots. »
PERMIS DE CONSTRUIRE, INSTRUCTION, DECISION
Lorsque la construction projetée est soumise, en vertu de dispositions

législatives ou réglementaires ou en raison de son emplacement ou de
son utilisation, à des prescriptions particulières dont l’application ne
révèle pas de la compétence du ministre chargé de la construction et de
l’urbanisme, le permis de construire ne peut être accordé qu’après
accord du ou des ministres concernés.
Il peut être sursis à statuer sur une demande de permis de construire
pendant une période de deux mois au maximum, lorsque la construction
projetée est incompatible avec des projets d’urbanisme non encore
approuvés. Passé ce délai, la demande est considérée comme
approuvée s’il n’en a été donné aucune suite : dans ce cas, le silence de
l’administration vaut approbation tacite du projet.
Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions
projetées respectent :
les plans d’urbanisme et l’alignement approuvés,

les règlements d’urbanisme,
les servitudes de salubrité, de sécurité publique, de caractère
architectural, de conservation des sites, imposés par la loi et les
règlements.
La décision en matière de permis de construire, doit être notifiée dans un

délai maximum de trois mois s’il y a lieu de procéder à une enquête. Le
silence de l’administration ne vaut pas acceptation mais permet au
demandeur de saisir le ministre de la construction et du cadre de vie par

lettre recommandée avec accusé de réception.
Le ministre dispose d’un délai de trois mois pour statuer sur La
demande. Passé ce nouveau délai le silence du ministre est considéré
comme un avis favorable.
Toutes décisions portant refus de permis de construction ou sursis à
statuer doit être motivée.
La délivrance portant refus du permis de construire ou sursis à statuer
doit être motivée.
La délivrance du permis de construire n’engage en aucun cas la
responsabilité de l’administration quant aux malfaçons dans la
construction, notamment dans la stabilité de l’œuvre, ou la validité du
titre d’occupation du terrain.
REALISATION DES TRAVAUX
Les préfets, les maires et les délégués, les représentants assermentés

du ministre chargé de la construction et de l’urbanisme ou les
représentants dûment habilités de tout autre ministère concerné par
l’acte de construire, peuvent à tous moment visité les chantiers en cours
et procéder aux vérifications qu’ils juges utiles, tant sur la construction
proprement dite que les abords qui en dépendent.
Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris
dans le délai de deux ans à compter de sa délivrance.
IMMEUBLES DE LA HAUTEUR
Le permis de construire des immeubles de grande hauteur est délivré

dans les formes habituelles après avis de la commission technique
interministérielle des immeubles de grande hauteur. Il comporte une
clause expresse relative aux mesures de sécurité des travailleurs
employés à l’exécution des travaux.
CONTRÔLE A POSTERIORI
Lorsque la construction est achevée, il est délivré un certificat de

conformité qui vaut permis d’habiter [...] ou qui autorise l’admission du
public [...]
Le tribunal peut ordonner [...] Soit la mise en conformité […] soit la
démolition des constructions irrégulières. Lorsque des constructions
soumises à l’obligation du permis de construire, sont édifiées en
l’absence de ce document, les architectes, entrepreneurs et bénéficiaires
des travaux effectués au mépris des obligations ou le permis de
construire, encourent une amende de 10 000 à 500 000 FCFA chacun.
La récidive entraîne une amende de 50 000 à 2,5 millions de francs et un
emprisonnement de 2 mois à un an. Le tribunal peut prononcer une
astreinte pour régulariser la situation de 500 F à 5 000 F par jour.
Au mois de mai 2007, la mairie de Cocody n’a hésiter à faire raser au
bulldozer tant le marché du Plateaux-Dokui et son maquis qu’une
maison en construction ne pouvant présenter un permis de construire.
Une telle action relève de la compétence de l’Etat.
ENTRETIEN DES IMMEUBLES
La propriété immobilière n’est pas absolue : le décret n° 73-184 impose

aux propriétaires de restaurer et entretenir les immeubles situés à
l’intérieur de périmètres urbains déterminés par arrêtés conjoints du
ministre de la construction et du ministre de l’intérieur. L’absence
d’entretien est sanctionnée pénalement (art 4) d’amende et/ ou
emprisonnement.
Les vastes trainées noires qui souillent les façades des immeubles du
quartier de SOCOCE (Deux plateaux, boulevard Latrille) et bien d’autre,
montrent que ce décret reste lettre mortes. Au plan de la politique
économique, les salaires qui seraient distribuée aux salariés des
entreprises chargées de ravalement des immeubles, aurai un effet
dynamisant sur l’économie général.
Plus généralement, la construction de 2000 (art 28) impose à « pour la
communauté et [à] chaque personne physique ou morale » « la
protection de l’environnement et la promotion de la qualité de vie ».Le
curage des fossés et l’enlèvement des ordures ménagères sont-elle
incluses dans ces obligations ? Quelles sanctions frappent ceux qui les
négligent ? De façon précise, à qui incombent-elles ? Le paiement des
taxes y afférentes est-il libératoire de l’obligation constitutionnelle ?
« Le raccordement aux égouts d’eaux usées établis sous la voie

publique, est obligatoire pour les immeubles y ayant accès soit
directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitude de
passage, sauf dérogation de l’autorité compétente dans les zones
d’habitat évolutif ». L’état et les collectivités territoriales ont-ils l’obligation
d’implanter ces égouts ?
Il arrive que le service des permis apporte lui-même quelques

modifications mineures aux plans ; ceci évite à la personne qui demande
le permis de recommencer tout le travail pour de simples détails et fait
économiser du temps. Les plans rectifiés doivent cependant être
approuvés par le demandeur. Il se peut tout de même que ce dernier soit
obliger de recommencer complètement les plans en cas de corrections
substantielles requises, d’où la nécessité de bien s’informer avant
d’exécuter les plans et de respecter les normes.
On peut compter en moyenne 6 Mois pour l’obtention d’un permis, mais

les délais varient d’une municipalité à une autre. L’obtention d’un permis
évite de subir lorsqu’une infrastructure est découverte, même une fois
les travaux terminés : amendes reconstruction selon les normes ou
même démolition de travaux non conformes. Un certain nombre de
citoyens omettent de demander un permis .Ils risquent d’être dénoncés
de se faire prendre sur le fait par une patrouille d’inspecteurs, les
contrevenants doivent alors cesser les travaux et sont poursuivis en
cour. Si les travaux ne sont pas conformes aux règlements, l’inspecteur
pourra demander de les recommencer. Pourquoi donc s’obstine t’on à ne
pas demander un permis, Les raisons invoquées généralement sont les
délais pour l’obtenir, la hausse de valeur de l’évaluation foncière de
l’édifice ou l’ignorance de l’obligation de faire approuver un projet par les
autorités compétentes.
On doit généralement demander un permis pour transformer ,rénover,

agrandir une maison, installer une enseigne, une clôture, une remise
,une piscine, une terrasse en bois ,ou pour modifier des portes et des
fenêtres .Pour certaines maisons âgées ou dans certains quartiers

anciens’ un permis doit être demander pour tout type de travaux
extérieurs afin de préserver l’apparence de bâtiment. Ce permis doit être
affiché de façon à être visible de la rue.
Lorsqu’on reçoit une subvention municipale pour construire, l’inspecteur

de la municipalité doit être avisé des débuts des travaux, avant toute
coulée du béton et à chacune des étapes importantes de la construction,
telles que l’érection du charpente, la fermeture dans mur et dans les
plafonds, la finition et à la fin des travaux.
8.1.4 ETAPES DE LA REALISATION D’UN PROJET DE

RENOVATION
Avant de dresser sa liste des travaux à entreprendre, le propriétaire,

rappelons-le, doit se demander dans quelle mesure sa maison et son
quartier lui fournissent le cadre nécessaire à la réalisation de ses projets
de vie. Cela lui permet de déterminer les possibilités d’adaptation de sa
maison et le temps approximatif dont il pourra profiter des changements
apportés.
Une fois les plans et devis approuvés par le service de construction

obtenu, on demande au moins trois soumissions d’entrepreneurs
différents. La durée de validité d’une soumission varie en fonction du
projet et peut varier entre 30 et 120 jours, sauf si l’entrepreneur indique
une durée dans ce document.
ETAPES DE REALISATION D’UN PROJET DE RENOVATION
• Déterminer la liste générale des besoins et l’ordre des priorités par le propriétaire
• Inspection des lieux et rapport d’inspection
• Commentaire du concepteur, avec ou sans esquisses, pour bien préciser le projet
• Relevé des lieux et mise en plan de l’aménagement existant
• Evaluation sommaire du coût des travaux et des honoraires professionnels
• Discussion et mise en plan de l’aménagement proposé
• Etablissement des plans d’exécution avec détails techniques
• Rédaction des devis des matériaux et des méthodes de construction
• Appel d’offres et signature du contrat avec l’entrepreneur
• Surveillance selon la progression des travaux
• Acceptation provisoire puis finale des travaux
Si l’entrepreneur offre une garantie, il faut vérifier auprès de l’organisme

qui gère le plan de garantie si l’entrepreneur est accrédité et si tous les
travaux sont couverts. On signe alors avec l’entrepreneur choisi un
contact clair ce qui favorisera un bon service et une bonne entente. Il est
préverbale d’inclure dans le contrat le calendrier des travaux et de
préciser les périodes ou le propriétaire devra libérer les lieux. On peut
prévoir une pénalité dans le contrat en cas de retard des travaux, mais
l’entrepreneur en tiendra compte en augmentant peut-être les coûts.
Il est recommandé de payer l’entrepreneur selon l’avancement des

travaux et d’exiger une entente écrite pour tout travail non prévu au
contrat.
Lorsque les locaux sont prêt à être occupés, l’entrepreneur et le

propriétaire signe un certificat de fin des travaux. Les détails qui restent
à finir sont une liste de « travaux à terminer». Attention : si la liste des
travaux restant est importante, on peut retenir de 10 à 15% du coût total
des travaux.
Si l’on constate des défauts de construction, il est toujours préverbale

d’essayer de s’entendre avec l’entrepreneur pour les régler. Si ce n’est
pas possible, on l’avisera par lettre recommandées qu’on adresse, le cas
échéant, à l’organisme gérant le plan de garantie, ou encore on
soumettra une plainte à l’antenne de la construction si l’entrepreneur
licencié ne participe pas à un plan de garantie.
GESTION D’UN PROJET DE RENOVATION
Le succès d’un projet de rénovation réside surtout dans la planification,

le choix de l’entrepreneur et la rédaction d’un contrat détaillé avec celui-
ci. Un projet peut être géré par un auto conducteur, en autogestion (le
propriétaire engage des travailleurs spécialisés), par un entrepreneur
général ou par un gérant de projet (architecte, ingénieur, technologue,
autre).
Un auto constructeur doit posséder l’expérience et la compétence

requise pour effectuer un travail de qualité, avoir à sa disposition les
outils nécessaire ; et évaluer l’économie réalisée en fonction des

contraintes et de ses capacités.
L’autogestion signifie que le propriétaire n’exécute aucun travail lui-

même : il engage, supervise et coordonne le travail des travailleurs
spécialisés, et place certaines commandes de matériaux .Il ne faut pas
sous estimer le nombre d’heure de travail que cela peut représenter et
les risques importants de délais, d’imprévus et de changement au cours
des travaux. L’autogestion d’un projet de rénovation doit être vue comme
un travail à temps plein.
La gestion et la réalisation d’un projet par un entrepreneur général sont

de loin la solution la plus simple et la plus sure lorsqu’on engage une
entreprise qualifiée et offrant de bonnes garanties. Il faut toutefois bien
comprendre la portée des garanties, qui se limitent souvent aux
matériaux ou à l’installation. De plus, les garanties sont parfois offertes
par les manufacturiers seulement. La faillite d’un manufacturier peut
donc entrainer l’annulation de toute garantie.
Contrairement à l’entrepreneur, il n’assume pas la responsabilité de la

réalisation des travaux. Il est un représentant du propriétaire auprès des
sous traitants et des autres professions (architectes, ingénieurs).
Toutefois, si le gérant de projet assure des tâches de coordination et de
surveillance des travaux, il en assume alors la responsabilité. Le
calendrier des travaux est un outil indispensable pour bien gérer une
rénovation. Il permet d’établir à quel moment on doit commander les
matériaux et quand « réserver ».
Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel

du bâtiment, qui pourra comprendre les attentes du propriétaire, tenir
compte de son mode de vie, de ces habitudes, s’assurer de la fiabilité du
projet, rendre le projet conforme aux normes et aux règlements, et
assurer des travaux plus efficaces.
8.1.5 AMENAGEMENT
CARACTERISTIQUE DE L’AMENAGEMENT INTERIEUR D’UNE MAISON

• Utilisation polyvalente des pièces selon les besoins existants
• Pièces fonctionnelles reliées entre elles par une circulation minimale
• Conception sécuritaire contre vol et les accidents potentiels
• Accès facile pour les personnes à motricité réduite (PMR)
• Eclairage naturel suffisant et agréable, conçu en fonction des activités, des vue et de l’ensoleillement
• Esthétique cohérente et adaptée à l’esthétique générale du quartier, surtout si celui-ci est relativement
homogène
Les travaux doivent correspondre aux besoins du consommateur avec

un juste équilibre de qualité et de prix. Ils doivent être exécutés selon les
normes, les codes en vigueurs au moment de la rénovation. On devra
surveiller entre autres, par exemple, les éléments suivants :
• Eclairage intérieur
Une fenestration correspondant à au moins 10% de la surface de
plancher doit être prévue dans toutes les pièces, sauf dans la salle
de bain, le bureau ou l’atelier, ou les fenêtres ne sont pas
obligatoire, mais il faudra alors installer un système de ventilation
mécanique (VMC) dans les chambres ,on peut réduire ce
pourcentage à 5%. Un puits de lumière peur remplacer une seule
fenêtre dans une seule pièce.
• Ouvertures pour les pièces doubles

La cloison séparant une pièce double doit occuper moins de 60%
du plan de séparation ; donc, l’ouverture devra être moins de 40%
de la cloison.
• Aires minimales et maximales permises pour les ajouts

Entre autres, une chambre doit avoir une superficie minimale de
7.00 mètre carré.
• Hauteurs requises pour les endroits habitables

Dans une pièce, 50% de la superficie doit avoir 2.20 mètre de haut
sous les obstacles ponctuels (tuyaux, poutre, etc.). On ne tient pas
compte de l’espace où la hauteur est inférieure à 1.40 mètres.
• Garde corps et main courante

Un garde d’une hauteur minimale de 107 centimètre est requis
pour tout le balcon, toiture terrasse, passerelle, escalier de plus de
6 contremarches, si la dénivellation dépasse 60 centimètre ; la
hauteur sera de 90 centimètre pour un espace desservant un seul
logement et situé entre 60 et 100 centimètres du sol .Aucun garde
corps n’est requis si la dénivellation ne dépasse 60 centimètres.
Une main courante est requise pour un escalier intérieur de plus de
trois contremarches.
• Issues.
Un logement doit avoir deux portes de sorties, sauf si une fenêtre
est à moins de 1.50 mètre du sol ; la largeur des condors et des
escaliers sera de 0.76 mètre.
Des normes plus strictes s’appliquent aussi pour les immeubles de plus
de huit logements et de plus de 2 étages, notamment en ce qui concerne
la protection contre les incendies.
Pour l’aménagement, on doit tenir compte aussi des tendances, des

modes et des demandes des acheteurs éventuels.
Par exemple, on s’attend maintenant à trouver dans une salle de bains
(quoique ces critères puissent n’être que passagers) :
Une aire spacieuse, avec de nombreux rangement ;
Deux lavabos et une grande surface de comptoir de toilette ;
Une douche indépendante de la baignoire ;
Un éclairage propre à chaque activité (fonction, ambiance)
Une ventilation excellente, indépendante de l’éclairage
Un besoin d’entretien réduit au minimum (douche moulée,

grands carreaux de céramique).
Avant de rénover, il faut inspecter le bâtiment pour s’assurer que les

fondations et la charpente sont stables et peuvent accepter les nouvelles
charges .On vérifiera ensuite l’enveloppe extérieur (murs, portes,
fenêtres et toitures) afin que les travaux entrepris à l’intérieur soient bien
protégés.
8.1.6 PLAN ET DEVIS

8.1.6.1 Plan
Les devis doivent être plus complets possible, car ils font parties du
contrat qui lie le propriétaire et l’entrepreneur. Toute ambigüité ou
imprécision risque de soulever des litiges. Le plan permet d’avoir sous
nos yeux des résultats final de la rénovation, avec des détails des
modifications à apporter à la rénovation et à l’environnement.
Intervenant dans l’élaboration des divers plans
Architecte, Ayant une plus grande expérience et une formation

poussée, il proposera souvent une meilleure conception ; le
recours à l’architecte est souvent d’ ailleurs obligatoire pour des
travaux de plus de 50.000.000 FCFA et pour les édifices publics.
Technicien, Technicien en représentation graphique et technique

de construction. Pour de petits bâtiments résidentiels dont le coût
de travaux ne dépasse pas 5.0000.000 FCFA
Designer d’intérieur (architecture d’intérieur), Pour les petits

travaux de réaménagement, le choix des matériaux de finition, des
couleurs et du mobilier.
Ingénieur, Ingénieur en génie civil pour tous les travaux relatifs

aux fondations et à la charpente, et l’ingénieur en électricité ou en
mécanique du bâtiment, les travaux de plus de 5.0000.000 FCFA
et pour les édifices publics.
Géomètre, Pour pouvoir obtenir le certificat de localisation et

l’extrait Topographique du terrain (plan de bornage)
8.1.6.2 Devis
Le devis complète les plans et à préséance sur les dessins en cas de

litige. Il consiste en une série de notes écrites présentant la qualité des
matériaux, des appareils, des accessoires et des ouvrages et les
méthodes de construction que l’entrepreneur devra utiliser.
Certains devis très sommaires sont imprimés à même les plans de
rénovation. D’autres plus complexes, forment un document annexé aux
plans.
8.1.7 MILIEU DE LA CONSTRUCTION

8.1.7.1 Entrepreneurs et ouvriers
Les entrepreneurs en construction et rénovation doivent avoir une

licence. Ils doivent faire exécuter les travaux d’électricité, de plomberie,
par des entrepreneurs spécialisés.
Seul l’auto-conducteur peut effectuer ses propres travaux sans détenir
une licence, sauf les travaux d’électricités et de plomberie.
Un auto-conducteur qui prévoit des travaux autres que pour sa résidence
doit obtenir une licence, sauf si les travaux sont confiés à un
entrepreneur général.
Les ouvriers doivent être compétents. Ils sont divisés en 3 classes :
Manœuvre : Il a reçu une formation de 60 heures, a suivi un cours

de sécurité sur les chantiers ;
Apprenti : Diplômé d’une école de métier de la construction (il ya

25 métiers) ;
Compagnon : Ouvrier qui a travaillé comme apprenti de 1 à 5 ans

selon sa spécialité.
8.1.7.1 Association
Les associations d’ouvriers sont formées pour assurer la protection de

public ou de leurs membres ou encore pour organiser de façon efficace
le milieu de la construction. En Côte d’Ivoire, il est très rare de voir ce

genre d’association en place au sein de la caste ouvrière.
8.1.8 PERSONNES DE LA RÉNOVATION

En rénovation, certaines personnes interviennent en première ligne.
Le propriétaire
Il décide des taxes à faire ou confie un mandat à un professionnel.
Il choisit l’entrepreneur, vérifie le contrat, facilite le travail de
l’entrepreneur et des autres professionnels, traite avec
l’entrepreneur, paie selon les conditions du contrat et signe un avis
de fin des travaux. Il peut aussi s’occuper d’obtenir certains permis.
L’entrepreneur
Il exécute les travaux selon le contrat ou les modifications
autorisées par le propriétaire ou ses mandataires, obtenir une
assurance, paie les ouvriers, les fournisseurs et les traitants et
surveille l’exécution de tous les travaux .Il peut aussi s’occuper
d’obtenir les permis.
Le contremaître
Il dirige l’équipe d’ouvriers et traite avec le propriétaire ou ses
mandataires pour des questions relatives au chantier.
Le sous-traitant
Il exécute certains travaux spécialisés demandés par
l’entrepreneur.
Le concepteur
Il peut prendre en charge le projet au complet ou en partie :
inspection ; relevés, normes et règlements, permis, esquisse, plan,
devis, surveillance des travaux (qualité et conformité au contrat) et
des paiements.
8.1.9 CHOIX DE L’ENTREPRISE

Tout commence par le dressage de la liste des entrepreneurs qui
conviennent au projet. Il est bon de discuter du projet avec quelques
entrepreneurs ou rénovateurs afin de connaitre leur avis et leurs
suggestions sur la manière d’exécuter les travaux.
Responsabilité générales d’un entrepreneur
Etablir une relation de confiance avec le client, ne pas recourir à

des faux fuyants du genre « on verra ça plus tard », ce qui peut
signifier « trop tard » pour le client.
Eviter d’être trop presser, il ne s’agit pas de signer rapidement un
contrat trop vite bâclé.
Etablir un contrat clair indiquant les travaux, faire le calendrier, le

prix et les conditions de paiement.
Détenir une assurance responsabilité civile (dommage matériels ou

autres).
Avoir la compétence pour réaliser les travaux sans bavure et

pouvoir présenter un cahier de ses réalisations passées.
Il faut surtout éviter de se baser uniquement sur le coût

mentionnés dans les soumissions : un entrepreneur compétent ne
travail pas au rabais.
8.1.10 CONTRAT
Un contrat établit un lieu juridique entre deux parties. Il existe 4 types de
contrats, qui établissent la partie des travaux et les méthodes de
paiement. Il faudra choisir le type le plus approprié aux travaux à
entreprendre.
• Le contrat à prix fixe

L’entrepreneur exécute les travaux pour un montant forfaitaire et
assume les pertes, modifications et les ajouts sont payés en
surplus. Convient pour les petits et moyens projets de rénovation.
• Le contrat à pourcentage
Le propriétaire paie le coût des travaux, auquel s’ajoutera un
pourcentage par les frais généraux de l’entrepreneur. Convient
pour le gros projet, mais nécessite un control plus sévère.
• Le contrat à prix unitaire

L’entrepreneur est appelé à faire la réalisation des plans et la
planification du projet. Convient à de gros projets commerciaux.
• Le contrat de type gérance

L’entrepreneur est appelé à faire la réalisation des plans et la
planification du projet. Convient à de gros projets commerciaux.
ELEMENTS A RETROUVER DANS UN CONTRAT
Noms et adresses des deux contrats.
Description complète et détaillée des travaux à effectuer.
Liste des matériaux utilisés.
Liste des travaux confiés aux sous traitants.
Nom de la personne responsable d’obtenir les permis nécessaires.
Assurance du nettoyage quotidien et final du chantier.
Description des garanties (ce qui est couvert, la période de

temps,…)
Description de l’assurance responsabilité civile de l’entrepreneur.
Date de début et fin des travaux.
Coût des travaux et conditions de paiement.

Accès aux services par les ouvriers (salle de bains, téléphone, aire
de stationnement, etc.)
D’autre formules types peuvent compléter le contrat, selon la complexité

du projet de rénovation : ordre du propriétaire, proposition de
modification, certificat de réception de provisoire des travaux, certificat
de fin des travaux, demande de paiement, avis de non-conformité, etc. A
noter que les plans et devis font partie intégrante du contrat.
8.1.11 ASSURANCE ET GARANTIES

Les cautions, garanties et assurances permettent de minimiser les
pertes d’investissement en cas de malfaçon ou de faillite.
8.1.11.1 Assurances
La commission de la santé et de la sécurité du travail couvre les risques

d’accident de travail sur les gros chantiers à condition qu’une cotisation
soit versée. L’assurance responsable civile couvre les dommages
corporels ou les décès occasionnés par un accident sur les lieux de la
rénovation. En matière de responsabilité civile, d’incident ou de vol, il
s’agit d’aviser la compagnie d’assurance dans le cas d’un
agrandissement ou d’une rénovation qui augmente la valeur de la
construction ; sinon celle-ci ne sera pas couverte pour sa pleine valeur.
8.1.11.2 Garanties et cautions
Outre la responsabilité de l’entrepreneur et du concepteur pour une

période bien donnée après la fin de travaux, différents garanties,
obligatoires en construction neuves mais encore facultative en
rénovation sont offert, par des organisation professionnelles.
8.1.12 SECURITE
Les travaux de rénovation comportent certains risques évidents et
d’autres cachés dont il faut se méfier. Ce tableau indique les risques liés
à certains produits.
Il y a des mesures de sécurité à prendre, telles que :
Garder les lieux de travail propre ;

Conserver les produits toxiques dans des contenants sûrs et
fermés ;
Utilisation de l’équipement approprié et en bon état ;
Utiliser des masques anti poussières, anti vapeurs, anti gaz selon
le cas ;
Avoir un extincteur de type Abc à porté de main ;
Porter des équipements de protection approprié (anti bruit,
lunettes, habits, bottes, casques, gants) ;
Vérifier les locaux de travail ;
Rester vigilant en tout temps.
TABLEAU 2.1 : MATERIAUX POUVANT ETRE DANGEREUX POUR LA SANTE
MATERIAUX RISQUES POUR LA SANTE
Amiante Amiantose, cancer du poumon
Bruit Perte de L’ouïe
Fatigue, faiblesse, nausées, vertiges, irritation des yeux,

Décapants chimiques de la peau et des voies respiratoires, irrégularités et
crises cardiaques
Isocyanurates (dans
les résines, les
Allergies, bronchites chimiques
peintures, les
mousses)
Moisissures,
Infections, allergies, irritation des yeux, de la peau et des
excréments
voies respiratoires
d’animaux
Coliques, problèmes rénaux, perte d’énergie,

Plomb
affaiblissement des facultés, effets cérébraux
Résines époxy Irritation de la peau et des poumons
Sciure Asthme, irritation
Silice lésions aux poumons
Inflammation de la peau, problèmes hépatiques, rénaux,

Solvants
du système nerveux
Vapeur de soudure Fièvre des fondeurs, cancer du poumon
8.2 La planification
8.2.1 CONNAISSANCES PREALABLES
On ne s’improvise pas inspecteur en bâtiment. Pour inspecter avec

compétence un bâtiment, déceler les anomalies, déterminer les causes
probables et proposer des correctifs appropriés, l’inspecteur doit
posséder des connaissances précises qu’il aura acquises au cours de
nombreuses années d’études et de pratiques.
Ces connaissances concernent :
Les codes et règlements de construction en vigueur ;

Les techniques de construction anciennes et actuelles (structures
et architectures) ;
La science du bâtiment et les principes servant de base à la
construction ;
Les coûts et les restrictions budgétaires pour le projet (surtout pour
faire le suivi) ;
les métiers de la construction ;
Les exigences relatives à la santé et à la sécurité (qualité de l’air,
humidité, stabilité, structurale) ;
Les méthodes d’évaluation de l’état de structure et de l’enveloppe
du bâtiment ;
La rédaction d’un rapport clair, précis et complet.
Il est important de renseigner le propriétaire au sujet des implications du

projet de rénovation en ce qui concerne les codes, les règlements, les
permis, les coûts, les assurances, etc.
L’inspecteur doit donc avoir une connaissance élargie de tous les
domaines touchés par la rénovation et doit tenir cette connaissance à
jour en suivant l’évolution des matériaux, des techniques et des
procédures afin de les intégrer les uns aux autres.
Qu’il soit architecte, ingénieur, technologue, ou entrepreneur en
construction, l’inspecteur en bâtiment doit avoir acquise une expertise
dans ce domaine, et il est préférable qu’il détienne une assurance
responsabilité professionnelle.
Savoir bien diagnostiquer les vices de construction d’un bâtiment d’après
les détériorations apparentes est un art qui s’acquiert grâce à une
formation en science du bâtiment et par une longue pratique de la
construction. Il faut avoir vécu des situations de tout genre. Et encore,

est-on toujours certain de la cause d’une anomalie ? Il faut user de toute
sa compétence, de compréhension et d’une bonne documentation avant
de formuler une hypothèse. Enfin, une inspection minutieuse atteste de
l’attitude professionnelle de l’inspecteur [et suscite le respect du client]
8.2.2 PROCESSUS D’INSPECTION
En rénovation, le processus d’inspection amorce l’étape préparatoire du

projet .On peut le diviser en activité et autre tâches distinctes : la
préparation de l’inspection et le déroulement de l’inspection.
8.2.2.1 Préparation de l’inspection
A) Etablir le mandat
L’encadré suivant présente les types d’interventions selon les motifs du

propriétaire.
DIFFERENTES RAISONS INCITANT UN PROPRIETAIRE OU FUTUR PROPRIETAIRE A FAIRE INSPECTER
UNE MAISON
• L’entretien régulier, la prévention (constat de l’état de l’immeuble)
• La restauration, après une évaluation du caractère historique du bâtiment
• La rénovation, en vue de travaux à effectuer (agrandissement, transformation)
• Une évaluation prévente, demandée par un vendeur et favorisant la vente
• Une évaluation préachat, demandée par un acheteur (40% des cas)
• Une expertise avec liste des déficiences, des causes et des recommandations
• Une étude juridique, en vue d’une poursuite pour vices cachés ou accident survenu
• Un ajustement à des normes plus récentes (prévention contre l’incendie, etc.), surtout dans le domaine
commercial
L’inspection avant achat est de loin le type le plus courant. De plus en

plus d’acheteurs, en effet, font une offre d’achat conditionnelle à une
inspection avant de conclure une transaction. Il faut inspecter surtout ce
qui est le moins rentable à rénover, et que l’ancien propriétaire à négligé
au profit de petits travaux de maquillage plus rentable. Les problèmes
les plus fréquents touchent la toiture. L’inspection doit relever un gros
défaut pour qu’un puisse annuler l’offre. Le but d’une inspection est
surtout de mieux connaître la condition actuelle d’un bâtiment et
d’évaluer les travaux qui devront être entrepris à court et à moyen terme.
B) Se renseigner sur la propriété
L’inspecteur doit bien se renseigner au sujet des renseignements

spéciaux, des droits acquis ou de toute autres conditions touchant le
bâtiment concerné. Dans certains cas il pourra à profit faire des
recherches pour découvrir des plans existants, des particularités inscrits
au contrat d’achat, des privilèges ou des droits acquis par les
propriétaires antérieurs, etc.
C) Déterminer l’équipement nécessaire
Un inspecteur a besoin d’un équipement somme toute assez réduit pour

accomplir son travail.
Il doit s’assurer d’avoir sous la main l’équipement suivant :
Casque protecteur et chaussure de sécurité, pour un bâtiment

sinistre ou industriel ;
Masque en cas de poussière de fibre de verre ou d’amiante ;
Vêtement à manches longues, gants ;
Salopette, surtout si on doit aller dans le vide sanitaire ;
Planchette à pince, papier, crayon pour prendre des notes ;
Liste de contrôle convenant au projet ;
Ruban à mesure, métrique et impérial, le plus long et le plus rigide

possible ;
Lampe de poche, projecteur flexible ou lampe frontale, pour les

coins obscurs ;
Poinçon pour vérifier les pièces de bois pourris ou si le mortier

s’effrite ;
Maillet de bois pour sonder le béton et en déterminer la dureté et la

qualité ;
Petit niveau ou balle de tennis pour évaluer la pente d’un plancher

ou la verticalité d’un mur ;
Jumelle pour les détails éloignés et non accessibles, tels un toit ou

une façade ;
Vérification de circuit électrique à trois tiges pour détecter les

pièces à la terre ;
Marteau, scie pointue et tournevis, pour faire des tournées dans le

mur et plafonds ;
Appareils photographique, pour les cas compliqués ou les projets

éloignés afin d’y retourner en cas de mémoire défaillante.
La liste n’est cependant pas exhaustive.
DEROULEMENT D’UNE INSPECTION
L’utilisation d’une liste de contrôle facilite le travail de l’inspecteur en

l’aidant à ne rien oublier. Cette liste peut varier selon le genre
d’inspection ou le type bâtiment. L’inspecteur pourra la modifier selon
ses compétences pour en faire un outil de travail personnalisé.
A) PROCEDURE
On examine d’abord l’intérieur du bâtiment, de loin, pour en avoir une

vue complète, ainsi que s’il y en a, les bâtiments adjacents. On note s’il y
a lieu, des détails qui pourraient influer sur des observations
subséquentes.
Il est important d’inspecter minutieusement les éléments suivants :
Le type de construction (maison basse, duplexe, etc.) et le nombre

d’étages ;
Le genre de construction : le style, les matériaux, la qualité et la

valeur historique ;
L’emplacement du bâtiment sur le terrain : l’orientation, les
bâtiments adjacents ;
La pente du terrain au terrain au périmètre de la maison, qui doit
éloigner l’eau de surface du bâtiment
L’aménagement paysager, l’âge et le type d’arbre et d’arbustes, les
dépendances ;
La présence ou l’insuffisance de drainage, gouttière et descente
pluviales ;
Le type et l’état de la structure : charpente à plate forme, à
madriers, à poutres et à poteaux ou une combinaison de différents
types ;
Les types de fondations, les fissures ;
Le type d’enveloppe extérieure : maçonnerie, parement de brique,
pièces ;
La protection contre les intempéries : galeries, balcon ;
Le voisinage (type, âge, état de bâtiment) ;
Les services (électricité, eau, accès).
Puis on passe à l’intérieur. L’évaluation du style de vie des occupants

peut aussi aider à déterminer la cause de certains problèmes de la
maison. Pour déterminer s’il y a des défauts cachés, on doit en
chercher les indices (il peut être utile de questionner l’occupant) :
Construction de qualité inferieure aux normes.
Consommation anormalement élevée en électricité ;
Fléchissement des planchers ou déformation de la charpente ;
Fuite dans le toit et les murs, odeurs d’humidité, présence de

moisissure ;
Problèmes liés à l’arrivée d’eau (pression) ou à l’évacuation des

égouts (obstruction, temps de vidange) ;
Rénovation et réparation antérieures entreprises souvent de façon

artisanale.
Après avoir ainsi déterminé s’il y a des possibilités de défauts cachés, on

entreprend l’inspection proprement dite.
Il est parfois très intéressant de commencer la recherche d’indice par le

sous sol (s’il y en a) ou le vide sanitaire. On peut voir la charpente, les
murs, les éléments d’électricité et de plomberie apparents, ce qui donne
une bonne idée de l’état général de la maison. En effet, plusieurs
défectuosités relevées dans d’autres parties de la maison pouvaient
trouver leur origine au sous sol s’il y en a. On doit ainsi rechercher les
odeurs d’humidité, de moisissure, voir s’il y a des champions à la base
des murs, de la buée sur les vitres, des fissures dans les murs de
fondation, des faiblesses dans le bois (poutres et solives), la présence
d’eau en surface. On vérifie si les installations d’électricité, de plomberie
sont appropriées.
On monte ensuite aux étages supérieurs. Certain des problèmes repérés

au sous-sol se répercutent-ils dans d’autres pièces de la maison ? De
même, des défauts dans certaines pièces peuvent-ils être reliés dans
d’autres pièces de la maison ? Qu’en est-il de l’étanchéité des portes et
fenêtres ? Dans certains cas d’inspection plus poussées, on pourra
vérifier la composition des murs en enlevant par exemple une boite
électricité d’interrupteur ou de prise de courant (après en avoir coupé
l’alimentation).
Enfin, on retourne à l’extérieur pour examiner plus en détail les

fondations, l’enveloppe et le toit pour appuyer, modifier compléter les
renseignements obtenus antérieurement. Cette inspection soignée et
systématique de la maison, à l’aide d’une liste de contrôle, permet de
mieux en évacuer l’état général.
Un propriétaire soucieux de préserver son investissement devait faire le

tour de sa maison une fois l’an avec la liste de contrôle en main de façon
à maintenir sa propriété en bon état pour les années futures. En
éliminant la source des problèmes et en effectuant les réparations sans
délai, on évite des dommages encore plus graves.
B) CARACTERE SAISONNIER DE L’INSPECTION
Il est préférable d’effectuer une vérification annuelle d’un bâtiment.

Cependant, certaines inspections de types expertises ont des un
caractère saisonniers. Selon les problèmes, on effectuera l’inspection
dans des conditions climatiques favorisant au maximum la vérification.
PROBLEMES PERIODE D’INSPECTION
Pendant et après une grosse pluie puis par

Toit qui coule temps sec et chaud pour pourvoir faire un
test d’arrosage
Isolation de l’entretoit Temps frais
Condensation dans l’entretoit Temps froid
Infiltration d’eaux au sous-sol Période où la nappe phréatique est haute
Mouvements des fondations Alternance saison sèche et pluvieuse
C) QUELQUES POINTS PARTICULIERS A SURVEILLER
FONDATION
Les fondations en pierre doivent être rejointes périodiquement, le mortier

s’effritent avec les années. Les fondations de béton érigées avant 1930
sont souvent friables mais il suffit en général de les resurfacer de temps
à autre, sauf dans les cas extrêmes. Si l’on note des fissures, il est
important d’en déterminer la cause et l’état (stationnaire on non), et
d’apporter les correctifs nécessaires avant de les colmater. Enfin, on
peut vérifier les infiltrations d’eau ainsi que le drainage extérieur et
intérieur à l’aide de test d’arrosage.
CHARPENTE
Il faut vérifier les principaux endroits où la pourriture peut s’implanter

dans le bois : le joint entre la fondation et le plancher, l’appui des
colonnes sur le sol, le tour des fenêtres mal calfeutrée .On examinera
aussi les éléments qui peuvent s’affaiblir : poutres, toiture, murs porteurs
et planchers, surtout si des travaux ont déjà été entrepris dans le passé.
TOITURE
Pourquoi vérifier périodiquement une toiture ? En général, c’est pour en

déterminer l’espérance de vie ou voir s’il faut procéder à sa réfection à
court terme. Pour une toiture en bardeau, on notera les fissures, les
granules, les ondulations, l’usure ; pour une toiture multicouche, on doit
vérifier les solins. Il faut vérifier les planchers, faire des tests d’infiltration
d’air autour des ouvertures, dans les prises de courants etc.
PAREMENT EXTERIEURS
On peut vérifier l’étanchéité des parements en faisant un test d’arrosage

avec un boyau : s’il y a infiltration en arrosant le mur, c’est que solins
sont défectueux ou inexistants.
PARTIE C :
Composer avec le domaine
bâti
9. Réflexions fondamentales
9.1 L’importance de la conservation des ouvrages
9.1.1 La conservation : une tâche culturelle

A travers notre manière de conserver ou de transformer le patrimoine
construit se profile la nature du rapport qui nous lie à ce que nous ont
transmis les générations précédentes. La conservation est une tâche
culturelle. En tant qu’être apte à comprendre son histoire, l’homme a de
tout temps cherché à se situer au sein de son environnement, à
entretenir ce qu’il a édifié, jusqu’à se sentir responsable de la
conservation du patrimoine architectural qui lui a été confié. Le temps et
l’histoire ont modelé notre environnement bâti.
9.1.2 Conserver en donnant du sens
Le sens de la vie n’est pas une chose enfouie, ce n’est pas une chose
que nous pouvons trouver ou découvrir dans la vie elle-même. C’est en
revanche quelque chose que nous pouvons donner nous-mêmes à notre
existence. Il nous appartient par notre faire ou laisser faire, par notre
travail et nos œuvres, par nos dispositions face à la vie, envers autrui et
le monde, de conférer un sens à notre existence. Dans le cadre de la
conservation, il convient à chaque fois d’examiner quel sera le meilleur
moyen de faire coexister le neuf et l’ancien et de satisfaire aux
exigences de notre époque. En même temps, il est nécessaire de songer
aux rénovations futures et de faciliter leur réalisation.
9.1.3 Conserver signifie à la fois perdre et gagner
Toute transformation et rénovation comprend une part de destruction et

une part de construction.
9.1.4 Origine d’un ouvrage
– Chaque ouvrage est le résultat de la pensée et de l’action humaine ; il

est aussi le produit de son époque et en porte par conséquent
l’empreinte.
– Chaque ouvrage prend forme grâce aux moyens techniques propres à
une époque donnée, il est en même temps déterminé par celle-ci.
– Chaque ouvrage répond à un certain nombre de besoins qui trouvent

leurs justifications dans une époque donnée.
– Chaque ouvrage est l’oeuvre personnelle d’un groupe d’hommes.
En plus de cela, lors de chaque opération de conservation d’un ouvrage,

il faut répondre à deux questions fondamentales :
a) Qu’elle est l’origine de l’ouvrage : est-ce l’ouvrage lui-même ou le

«prétexte» qui, à une époque donnée, dans une situation donnée a
conduit à son édification ?
b) Un ouvrage peut-il recouvrer ses propriétés et ses caractéristiques

d’origine même si les conditions initiales de son édification ont depuis
lors évolué ?
9.2 Les approches Caractéristiques
Dans le rapport que nous entretenons avec le domaine bâti, quatre

attitudes prédominent :
la surveillance ;
l’entretien ;
la sauvegarde ;
la rénovation.
Dans le cadre de ce travail de fin d’étude, nous nous consacrons

essentiellement à deux d’entre elles : la sauvegarde et la rénovation.
La sauvegarde
Sauvegarder signifie restaurer et reconstruire. On ramène l’ouvrage à

son état initial : cette forme est l’objectif visé, même si le bâtiment s’est
transformé au cours du temps, même si son environnement a subi des
modifications et même si les exigences et les souhaits des habitants
actuels diffèrent des précédents. On s’efforce d’arrêter et parfois de
remonter le cours du temps.
La rénovation
Rénover signifie à la fois adapter, transformer et/ou agrandir. On modifie

l’ouvrage de manière à le rendre conforme aux exigences de notre
époque et, si les circonstances s’y prêtent, on lui ajoute de nouveaux

éléments de construction. Dans cette optique, l’ouvrage doit demeurer
un organisme vivant et comme tel trouver place dans une époque en
constante mutation.
10. La sauvegarde
C’est un respect particulier porté aux choses telles qu’elles sont, qui
motive la sauvegarde. Certaines déficiences du bâtiment serviront de
prétexte pour lui redonner son aspect initial et effacer les traces des
interventions qui en ont altéré la forme. La restauration ou la
reconstruction sont indiquées si l’ouvrage concerné est d’une grande
qualité. Il existe deux possibilités :
–la sauvegarde, ou, selon les cas, la reconstitution de l’état initial ;

–la sauvegarde assortie de mesures d’adaptation aux exigences
actuelles.
Si l’on s’intéresse à l’ouvrage pour ce qu’il représente, on choisira la

première solution. En revanche, si l’intérêt se porte également à l’usage,
on entreprendra les adaptations appropriées.
10.1 La sauvegarde de l’état initial
La restauration et la reconstruction sont des mesures dont l’objectif est

de sauvegarder l’état initial de l’ouvrage. De telles mesures s’appliquent
essentiellement à des édifices remarquables, d’une haute qualité
architecturale ou dont la valeur historique est reconnue. Etant donné que
de tels édifices sont rares, on ne recourt qu’exceptionnellement à cette
méthode. Une telle démarche permet toutefois de préserver les
réalisations artisanales originales d’un ouvrage ainsi que tous ses
attributs et ses détails caractéristiques. En revanche, elle ne respecte
pas toujours les règlements de construction ni les recommandations
relatives à la physique du bâtiment. La restauration et la reconstruction
affectent nécessairement toutes les parties de l’édifice (le plan, les
façades, la toiture, les équipements, les constructions annexes et
l’espace environnant de l’ouvrage) ; elles peuvent être à l’origine d’une
diminution sensible du niveau de confort.
Exigences : le savoir-faire des artisans
De nos jours, les artisans n’ont souvent plus les connaissances et le
savoir-faire nécessaires à la fabrication des détails de construction d’une
époque révolue. Les matériaux ne sont peut-être plus disponibles, ou
s’ils le sont, leur composition est différente et ils possèdent de nouvelles
propriétés. Les procédés utilisés dans le passé s’avèrent aujourd’hui
difficiles à réaliser et sont par conséquent fort coûteux. En outre, ils ne

répondent plus aux exigences et aux normes actuelles.
L’usage
La restauration de la construction initiale conduit fatalement à une
limitation des possibilités d’exploitation de l’ouvrage. Les besoins et les
exigences des habitants ont profondément évolué : en effet, ceux qui
habitent ces édifices reconnaissent leur valeur historique et sont
susceptibles de s’accommoder d’installations devenues désuètes. Or, ce
n’est guère le cas du citoyen moderne. La construction initiale d’un
ouvrage peut assurément être restaurée (ou reproduite). Cependant,
suivant les cas, l’équipement et les installations de l’édifice ne sont plus
du tout conformes à l’usage actuel. L’ouvrage devient une pièce de
musée, car l’importance historique donnée à l’oeuvre néglige et oublie
l’usage.
10.2 La sauvegarde comprenant des mesures d’adaptation

aux exigences actuelles
Cette démarche vise à préserver toutes les caractéristiques originales de

l’ouvrage. La configuration du bâtiment n’est altérée que dans la mesure
où cela est indispensable pour l’usage qui en sera fait ultérieurement ou
pour respecter de nouvelles exigences.
Exigences
Pour procéder à de telles adaptations, il est nécessaire de chercher des
solutions particulières. En général, les interventions sont spécifiques,
constituées de pièces uniques et on les effectue si possible avec les
matériaux d’origine ou avec des matériaux dotés de propriétés similaires.
De telles interventions doivent être réalisées avec des procédés et une
main-d’œuvre actuels, et ne doivent pas occasionner des frais excessifs.
L’usage
Les mesures d’adaptation permettent l’usage contemporain du bâtiment.
L’ouvrage conserve ses caractéristiques les plus essentielles : la
construction ancienne demeure, sans être transformée en un chef-
d’œuvre technologique doté d’un équipement sophistiqué. L’authenticité
de l’ouvrage est sauvegardée autant à l’intérieur qu’à l’extérieur.
11. La rénovation
La décision de rénover se fonde sur la conviction qu’un ouvrage n’est
jamais parfait ni même achevé et qu’à l’image de son environnement, il
se trouve en perpétuelle transformation. L’ouvrage doit trouver sa place
dans une nouvelle époque. La rénovation implique des destructions, bien
qu’elles ne soient jamais totales. Les adaptations, les transformations et
les agrandissements doivent permettre de rendre la configuration
existante conforme aux exigences d’une nouvelle époque : il en résulte
un nouvel ouvrage. Il existe diverses approches de la rénovation qui
toutes résultent d’une appréciation différente du domaine bâti.
Rénover dans la continuité ;

Rénover dans le contraste ;
Rénover par la transformation ;
Rénover dans l’indifférence.
11.1 Rénover dans la continuité
La rénovation dans la continuité vise à prolonger – avec prudence –

l’histoire de l’ouvrage. Les éléments anciens et nouveaux constituent
une unité dans laquelle chaque époque s’exprimera selon ses
particularités. Pour assurer cette continuité, il est possible d’utiliser les
matériaux dont on s’est servi à l’origine pour construire l’ouvrage.
Cependant, aujourd’hui, la mise en oeuvre des anciens matériaux
s’opère selon des possibilités nouvelles : en effet, la connaissance des
matériaux, le savoir-faire, ainsi que l’intérêt architectural constituent
autant d’influences pour de nouvelles expressions de ce matériau. Ainsi,
le neuf émane de l’ancien, ils se complètent et ensemble ils composent
un ouvrage constitué à la fois d’éléments historiques et modernes. Le
recours à des matériaux, parfois identiques à ceux de l’ouvrage
d’origine, comporte à la fois le moyen d’opérer le lien entre l’ancien et le
neuf et le danger de produire leur confusion. En effet, si l’on se contente
d’imiter les configurations traditionnelles, on encoure alors le risque
d’aboutir à une adaptation motivée par des dispositions purement
nostalgiques et rétrogrades. L’objectif à atteindre, la combinaison
d’éléments mariant le passé au présent.
11.2 Rénover dans le contraste
Dans l’esprit de cette approche, les nouveaux éléments de l’ouvrage

sont appelés à se démarquer de la construction initiale. Ce qui est
ancien le demeure, tandis que le neuf revendiquent son originalité ; en
s’exprimant dans la forme de son temps, il déclare le progrès. Par le
contraste, l’intervention vise à mettre en valeur la dimension historique.
A ces fins, on a recours à des matériaux, à une mise en oeuvre et aux
techniques de la nouvelle époque, ainsi qu’à des formes et des couleurs
qui ne sont pas présentes dans la partie ancienne.
11.3 Rénover par la Transformation
11.3.1 L’évidement
L’évidement permet de maintenir l’ancienne façade – jugée précieuse du

point de vue esthétique – dans sa configuration authentique et de
reconsidérer complètement l’organisation interne et l’usage d’un
ouvrage. Mais ce souci porté à l’apparence masque le plus souvent des
intérêts économiques bien concrets. En effet, le maintien de l’ancienne
façade garantit a priori un volume de construction équivalent au volume
initial. De l’extérieur nous découvrons une façade ancienne, mais nous
pénétrons dans un immeuble moderne. Nous connaissions l’ancien
édifice, qui demeure présent à notre esprit, et nous avons été témoins de
ses multiples métamorphoses.
Les évidements se pratiquent aussi bien dans les bâtiments historiques,
construits en pierre, que dans des constructions en bois et béton armé.
11.3.2 L’habillage
Depuis plus d’une décennie, l’habillage appartient au catalogue des

mesures courantes appliquées dans le cadre de la rénovation
d’immeubles d’habitation. Une rénovation de l’enveloppe est indiquée
lorsqu’elle présente des signes de vieillissement et de dégradation
significatifs et que ses propriétés physiques sont insuffisantes. En
général, les qualités esthétiques ne suscitent pas beaucoup d’intérêt : on
accepte l’ouvrage comme construction et organisation spatiale. Ces
données sont le point de départ d’une intervention qui vise l’amélioration
sur le plan technique et du point de vue de l’expression architecturale.
Bien qu’une telle intervention n’altère pas le volume de construction ni la
disposition des ouvertures, elle modifie néanmoins sensiblement les

façades.
11.4 Rénover dans l’indifférence
Ce qui est immédiatement utile est permis. Les mesures de rénovation

se prennent en fonction de priorités purement techniques. L’objectif visé
est l’augmentation de la valeur d’exploitation de l’ouvrage. La rénovation
s’effectue arbitrairement, au mépris de la valeur spécifique de la
construction initiale. On intervient là où cela est nécessaire ou utile. On
recourt à des matériaux immédiatement disponibles, on maintient ce qui,
à court terme, est utile et on élimine les éléments importuns. Ici, il n’est
pas question de conception et de mise en oeuvre réfléchie de nouveaux
éléments de construction, et la question de la réversibilité des
interventions ne retient guère l’attention. Les procédés de ce genre ne
respectent pas plus le patrimoine architectural qu’ils n’obéissent à un
quelconque sens des responsabilités envers les générations futures. De
telles interventions relèvent tout à la fois de l’indifférence et de l’absence
de soin et d’attention. Elles trahissent en outre des dispositions
foncièrement autoritaires, le profit et les intérêts économiques
constituent ici les seuls mobiles de la rénovation.
12. Discussion finale
12.1 Les mobiles de la rénovation
Toute revalorisation globale de l’habitat est déterminée par une multitude

d’indications. Leur importance est reconnue. En matière de revalorisation
de l’habitat, on constate fréquemment que les gens de métier, tout
comme les non-professionnels, accordent davantage d’attention et de
soins à l’amélioration des qualités esthétiques d’un ouvrage qu’à la
résolution des problèmes fondamentaux.
A elle seule, l’indication esthétique ne peut constituer le mobile d’une

rénovation globale. Or, il est fréquent de voir l’aspect purement formel
susciter de vives controverses entre les partisans et les opposants d’un
projet de rénovation. De subtils détails de construction prennent alors
plus d’importance que les problèmes techniques, physiques,
économiques et sociopolitiques qui rendent la rénovation inévitable.
Dans le débat public et dans le monde des mots, l’esthétique est mise en
vedette et semble être au moins aussi importante que par exemple les
questions relatives aux qualités fonctionnelles ou à la rentabilité d’un
ouvrage. Mais il n’en est pas de même dans le monde de l’action, les
questions esthétiques sont reléguées au second plan et se révèlent
accessoires. L’aspect d’un ouvrage de l’architecture du quotidien n’a
jamais été, ni hier ni aujourd’hui, le prétexte d’une rénovation, même si
l’esthétique de la construction constitue la cible des critiques les plus
virulentes.
Un état technique déficient, des carences fonctionnelles, des problèmes
d’exploitation constituent bien davantage de mobile à une rénovation. Si
la rénovation est amorcée pour de telles raisons, on voit alors fatalement
surgir la question de l’apparence, puisqu’à l’inverse d’autres réalisations
culturelles, une œuvre d’architecture a une vocation publique.
12.2 Propositions pour une revalorisation de l’habitat : huit

points de repère
1. Lors d’un projet de rénovation, l’amélioration de la qualité de l’habitat

et son adaptation aux exigences actuelles constituent l’objectif à
atteindre.
2. Une opération de rénovation ne doit jamais être étudiée, ni réalisée,

sur la base d’une indication isolée. Cette observation est valable même
si, dans certains cas, l’application d’une seule mesure est requise – pour
pallier à des déficiences techniques ou réparer un dégât important, que
celui-ci soit de nature technique, physique, économique ou esthétique.
Une intervention, même isolée, doit toujours s’intégrer dans un plan de
rénovation global, faute de quoi les interventions ultérieures risquent
d’être compromises.
3. La rénovation doit également, dans une large mesure, reposer sur un

consensus entre toutes les parties qui participent à un projet d’une telle
envergure : le locataire, le bailleur, le propriétaire, l’investisseur,
l’architecte, l’entrepreneur et les autorités.
4. La rénovation ne peut être uniquement abordée à travers la

préoccupation de l’ouvrage vu comme objet isolé, elle doit se penser en
examinant minutieusement le bâtiment dans son contexte physique et
social.
5. La revalorisation des grands ensembles d’habitation ne peut être

menée à bien que si elle prend en considération de façon réfléchie et
différenciée tant les qualités internes et externes des ouvrages que les
qualités de l’ensemble des espaces qui les comprend.
6. L’ouvrage rénové doit créer un ensemble composé de parties

anciennes et de parties nouvelles. Les éléments existants doivent être
conservés pour autant qu’un tel maintien soit réalisable et sensé. Les
nouveaux éléments doivent se démarquer en exprimant le caractère
propre aux pensées et au savoir-faire de leur époque. Reste à
déterminer dans quelle mesure il convient de les mettre en valeur.
7. La rénovation ne peut en aucun cas compromettre ou interdire par les

mesures actuelles les interventions ultérieures, ni anéantir les valeurs
présentes. Cette affirmation est aussi bien valable dans les domaines
techniques et architecturaux que sociaux et économiques.
8. Peu importe si, dans le cadre de l’histoire de l’architecture et en tant

qu’objet isolé, tel ou tel ouvrage ne revêt pas de valeur particulière, il
n’en appartient pas moins à une structure urbaine et participe au
quotidien d’innombrables personnes. Pour celles-ci, son éventuel
démantèlement représente une perte considérable tandis que sa
rénovation est susceptible, tout à la fois, d’enrichir et d’animer leur
quotidien.
CONCLUSION
La rénovation est un projet souvent difficile qui ne peut réussir que si

tous les acteurs de la chaine qualité : maitres d’ouvrages, maitres
d’œuvres, architectes, bureau d’études techniques, entreprises,
utilisateurs ou occupants, sont animés par le même désir de redonner
vie et valeur à un ouvrage tout en respectant son histoire, sa technique,
sa valeur culturelle.
Cette réussite permettra de requalifier l’habitat et de résorber celui

devenu insalubre, indigne.
Au delà de l’esthétique, elle permettra d’instaurer un confort tant à

l’intérieur des habitations rénovées qu’a l’extérieur, dans le quartier dans
lequel se trouve le bâtiment rénové. C’est le moyen d’ajouter de la valeur
aux biens immobiliers que compose notre parc immobilier.
Son caractère minutieux demande qu’elle soit réalisée par une équipe
professionnelle capable d’apprécier avec exactitude les contours du
projet afin de s’y prendre de la meilleure des manières conformément
aux règles de l’art tout en minimisant les coûts.
Il serait important que ce domaine soit valorisé en Côte d’Ivoire. Les

enjeux économiques, historiques et culturels qui en découlent s’avèrent
trop important pour ne pas y accorder notre attention.
BIBLIOGRAPHIE
LA RENOVATION DES BATIMENTS - André Bergeron, Collège du

Vieux Montréal ;
ERNST NEUFERT - Les éléments des projets de construction ;
LE GUIDE DE LA MAINTENANCE - Office Nationale des questions

conjoncturelles QUEBEC ;
LES PUBLICATIONS PI-BAT - Revalorisation de l’habitat.

Révalorisation de L'habitat Par La rénovation-PFE

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1-1) EVOLUTION DES TRAVAUX DE RENOVATION

Il est extrêmement rare de trouver la «maison de ses rêves».Celle-

TABLEAU 1.1 : TYPES DE TRAVAUX EN RENOVATION

Ajouts, agrandissement et aménagement paysagers 34

Remplacement et nouvelles installation d’équipements 29

Rénovation, modification et amélioration 28

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les logements construits après

On estime qu’une habitation sur dix nécessite de grosses réparations ou

1-2) POURQUOI RENOVER

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Différentes considérations peuvent influer sur la décision d’une

déménager ; ce sont des raisons d’ordre économique, physique ou

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1-3) TYPES DE RENOVATIONS

1.3.1 Rénovation proprement dite

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2. Les rénovations qui ont pour objet de réparer, de corriger un

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